房地产成本测算表(万科参考)

'银建房地产业主要会计科目和主要账务处理1主要会计科目序号编号会计科目名称序号编号会计科目名称资产类成本类11121应收票据125001开发成本—银行承兑汇票—土地征用及拆迁费21122应收账款前期工程费—应收销售账款基础设施建设费应收租赁账款建筑安装工程费应收其他账款公共配套设施费31123预付账款开发间接费用—预付工程款损益类预付备料款136001主营业务收入预付购货款—商品房销售收入41405开发产品配套设施销售收入51406发出商品146051其他业务收入61409库存物资—租金收入—专用材料处置投资性房地产收入专用设备156402其他业务成本工器具166403营业税金及附加71521投资性房地产—营业税城市建设维护教育附加费防洪保安费房产税（投资性房地产）土地使用税（投资性房地产）81522投资性房地产累计折旧（摊销）城市维护建设税负债类教育费附加92202应付账款土地增值税—应付购货款防洪保安费应付工程款房产税应付其他账款土地使用税102203预收账款176601销售费用—预收购房定金—职工薪酬预售收入展览费112221应交税费差旅费—应交营业税代销手续费应交城市维护建设税销售服务费应交教育费附加经营性租赁费应交防洪保安费通讯费应交房产税诉讼费应交土地使用税广告费应交个人防洪保安费现金短缺应交个人所得税其他可计入的费用应交土地增值税应交所得税-12- 主要账务处理资产类1121应收票据1本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目001收到因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票本科目—银行承兑汇票（付款人）预收账款—预售收入（购房人）002背书转让银行承兑汇票预付账款—预付工程款（××单位）预付购货款（××单位）本科目—银行承兑汇票（付款人）003持未到期的汇票向银行贴现按实际收到的金额银行存款按贴现息财务费用按汇票的票面金额本科目—银行承兑汇票（付款人）004汇票到期按实际收到的金额银行存款按汇票的票面金额同上3本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。注：应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额等资料。汇票背书转让、贴现或到期结清票款后，在备查簿中应予注销。4本科目期末借方余额，反映持有的银行承兑汇票的票面金额。1122应收账款1本科目核算因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋等经营活动应收取的款项。2本科目会计分录：-12- 编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目005发生应收账款按应收金额本科目—应收销售账款（债务人）应收租赁账款（债务人）应收其他账款（债务人）按确认的营业收入主营业务收入其他业务收入006收回应收账款银行存款本科目—应收销售账款（债务人）应收租赁账款（债务人）应收其他账款（债务人）007改用银行承兑汇票结算应收票据—银行承兑汇票（付款人）同上008确实无法收回的应收款项（按管理权限报经批准后作为坏账）坏账准备同上1本科目按应收销售账款、应收租赁账款、应收其他账款和债务人进行明细核算。2本科目期末借方余额，反映尚未收回的应收账款。1123预付账款1本科目核算按合同规定预付给承包单位的工程和备料款项，或预付给供应单位的购货款项。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目009预付给承包单位的工程和备料款本科目—预付工程款（××单位）预付备料款（××单位）银行存款010结算工程价款按工程价款结算账单开发成本—建筑安装工程费应付账款—应付工程款（债权人）同时扣回预付的工程和备料款应付账款—应付工程款（债权人）本科目—预付工程款（××单位）预付备料款（××单位）011预付给供应单位的购货款本科目—预付购货款（××单位）银行存款012收到所购物资按应计购入物资成本的金额开发成本—建筑安装工程费库存物资—专用材料（××材料）专用设备（××设备）工器具（××工器具）按应支付的金额本科目—预付购货款（××单位）补付的款项本科目—预付购货款（××单位）银行存款退回多付的款项同上作相反会计分录-12- 1本科目按预付工程款、预付备料款、预付购货款和债务人进行明细核算。2本科目期末借方余额，反映预付的款项。1405开发产品1本科目核算已完开发产品的实际成本。开发产品——指已完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可依合同规定的条款移交购货单位，或作为商品对外销售的产品。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目013开发的产品达到预定可销售状态（竣工验收）本科目开发成本014期末结转对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本主营业务成本—商品房销售成本本科目015开发产品转换为自用固定资产固定资产—非经营用固定资产同上开发的营业性配套设施用于从事第三产业经营用房固定资产—经营用固定资产同上016开发产品转换为投资性房地产投资性房地产同上3本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。4本科目期末借方余额，反映尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。1406发出商品1本科目核算以分期收款方式销售开发产品的实际成本。注：按合同约定的收款日期确定销售收入的实现。按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比例计算结转的销售成本。2本科目会计分录：-12- 编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目017签订分期收款销售合同，开发产品业已移交本科目开发产品018按合同约定的期限收取销售款银行存款应收账款—应收销售账款（债务人）主营业务收入—商品房销售收入同时，结转销售成本主营业务成本—商品房销售成本本科目1本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。2本科目期末借方余额，反映尚未结转的发出商品的实际成本。1409库存物资1本科目核算为开发产品准备的各种物资的实际成本。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目019收到所购物资按应计购入物资成本的金额本科目—专用材料（××材料）专用设备（××设备）工器具（××工器具）按应支付的金额预付账款—预付购货款（××单位）补付的款项预付账款—预付购货款（××单位）银行存款退回多付的款项同上作相反会计分录020领用物资开发成本—基础设施建设费（××项）公共配套设施费（××项）建筑安装工程费（建筑工程费）建筑安装工程费（安装工程费）本科目—专用材料（××材料）专用设备（××设备）工器具（××工器具）3本科目按专用材料、专用设备和工器具等进行明细核算。4本科目期末借方余额，反映为开发产品准备的各种物资的实际成本。1521投资性房地产1本科目核算采用成本模式计量的投资性房地产的成本。2本科目会计分录：-12- 编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目021开发产品转换为投资性房地产本科目开发产品022处置投资性房地产银行存款其他业务收入按投资性房地产的累计折旧投资性房地产累计折旧（摊销）按投资性房地产的账面余额本科目按其差额其他业务成本1本科目按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。2本科目期末借方余额，反映采用成本模式计量的投资性房地产成本。1522投资性房地产累计折旧（摊销）1本科目核算投资性房地产的累计折旧。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目023月末计提折旧其他业务成本本科目024处置投资性房地产银行存款其他业务收入按累计折旧本科目按账面余额投资性房地产按其差额其他业务成本3本科目按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。4本科目期末借方余额，反映投资性房地产的累计折旧额。负债类2202应付账款1本科目核算因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。2本科目会计分录：-12- 编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目025结算工程价款按工程价款结算账单开发成本—建筑安装工程费本科目—应付工程款（债权人）同时扣回预付的工程和备料款本科目—应付工程款（债权人）预付账款—预付工程款（××单位）预付备料款（××单位）026支付给承包单位的工程款同上银行存款1本科目按应付购货款、应付工程款、应付其他账款和债权人进行明细核算。2本科目期末贷方余额，反映尚未支付的应付账款余额。2203预收账款1本科目核算按合同规定预收购房单位或个人的购房定金和预售收入。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目027收到因转让、销售开发产品等而预收的定金和预售收入银行存款本科目—预收购房定金（购房单位或个人）预售收入（购房单位或个人）028收到因转让、销售开发产品等而收到的银行承兑汇票应收票据—付款人本科目—预售收入（购房单位或个人）029商品房移交购房单位或个人按商品房销售价应收账款—应收销售账款（债务人）主营业务收入—商品房销售收入配套设施销售收入同时结转预收购房定金和预售收入本科目—预收购房定金（购房单位或个人）预售收入（购房单位或个人）应收账款—应收销售账款（债务人）3本科目按预收购房定金、预售收入和购房单位或个人进行明细核算。4本科目期末贷方余额，反映预收的款项。2221应交税费1本科目核算按税法等规定计算应交纳的各种税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、防洪保安费（仅适用于广西）、房产税、土地增值税、个人防洪保安费（仅适用于广西）、个人所得税、土地使用税、所得税等。-12- 1本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目030期末按预收购房的定金和预售的收入计算应交的营业税和土地增值税营业税金及附加本科目—应交营业税应交土地增值税按投资性房地产的租金收入或其他经营性收入计算应交的营业税和房产税同上本科目—应交营业税应交房产税031期末，按应交营业税额计算应交的城市维护建设税、教育费附加和防洪保安费等同上本科目—应交城市维护建设税应交教育费附加应交防洪保安费032期初，缴纳营业税金及附加本科目—应交营业税应交城市维护建设税应交教育费附加应交土地增值税应交防洪保安费银行存款033期末，按预收购房的定金和预售的收入计算应交所得税（预缴）递延所得税资产－预售收入预交所得税注：＝（预收购房定金＋预售收入）×预计毛利率（20％）×税率所得税费用—递延所得税费用注：＝（期间费用＋营业税金及附加）×税率本科目—应交所得税注：＝递延所得税资产－所得税费用034期初，缴纳所得税本科目—应交所得税银行存款035清算土地增值税和所得税应补交土地增值税营业税金及附加本科目—应交土地增值税期初，补交土地增值税本科目—应交土地增值税银行存款应退回土地增值税同上营业税金及附加收到退回的土地增值税银行存款本科目—应交土地增值税按应纳税所得额计算所得税所得税费用—当期所得税费用本科目—应交所得税结转递延所得税资产本科目—应交所得税递延所得税资产补交所得税同上银行存款收到退回的所得税同上作相反会计分录2本科目按应交营业税、应交所得税、应交土地增值税、应交城市维护建设税、应交房产税、应交土地使用税、应交教育费附加、应交防洪保安费、应交个人所得税、应交个人防洪保安费等进行明细核算。3本科目期末贷方余额，反映尚未交纳的税费。-12- 成本类5001开发成本1本科目核算在房屋和配套设施的开发过程中所发生的各项费用。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目036发生直接与成本核算对象相关的各项费用本科目—土地征用及拆迁费前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费用银行存款应付账款—应付工程款（××单位）库存物资—专用材料（××材料）专用设备（××设备）工器具（××工器具）应付职工薪酬应付利息累计折旧低值易耗品应交税费037开发的产品达到预定可销售状态（竣工验收）开发产品本科目3本科目按土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等进行明细核算。4本科目借方余额，反映在建开发项目的实际成本。损益类6001主营业务收入1本科目核算对外转让、销售、结算等所取得主营业务的收入。2本科目会计分录：-12- 编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目038商品房移交购房单位或个人按商品房销售价银行存款应收票据—付款人应收账款—购房单位或个人本科目—商品房销售收入配套设施销售收入同时结转预收购房定金和预售收入预收账款—预收购房定金（购房单位或个人）预售收入（购房单位或个人）应收账款—购房单位或个人1本科目按商品房销售收入和配套设施销售收入进行明细核算。2本科目期末无余额。6051其他业务收入1本科目核算确认的除主营业务收入以外的其他经营活动实现的收入。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目039取得投资性房地产的租金收入银行存款本科目—租金收入040处置投资性房地产同上本科目—处置投资性房地产收入按投资性房地产的累计折旧投资性房地产的累计折旧（摊销）按投资性房地产的账面余额投资性房地产按其差额其他业务成本3本科目按其他业务收入种类进行明细核算。4本科目期末无余额。6402其他业务成本1本科目核算确认的除主营业务活动以外的其他经营活动的支出。2本科目会计分录：-12- 编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目041计提投资性房地产的折旧本科目—投资性房地产的折旧投资性房地产的累计折旧（摊销）042处置投资性房地产银行存款本科目—处置投资性房地产收入按投资性房地产的累计折旧投资性房地产的累计折旧（摊销）按投资性房地产的账面余额投资性房地产按其差额本科目—处置投资性房地产成本1本科目按其他业务成本种类进行明细核算。2本科目期末无余额。6403营业税金及附加1本科目核算经营活动发生的相关税费。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目043期末按预收购房的定金和预售的收入计算应交的营业税和土地增值税本科目应交税费—应交营业税应交土地增值税按投资性房地产的租金收入或其他经营性收入计算应交的营业税和房产税同上应交税费—应交营业税应交房产税044期末，按应交营业税额计算应交的城市维护建设税、教育费附加和防洪保安费等同上应交税费—应交城市维护建设税应交教育费附加应交防洪保安费045期末，按投资性房地产应分摊的土地面积计算应交的土地使用税同上应交税费—应交土地使用税046期末按当期已确认的销售收入结转已缴纳对应的税金本年利润本科目按当期已确认的租金收入和其他经营性收入的税金同上047清算土地增值税应补交土地增值税本科目应交税费—应交土地增值税应退回土地增值税同上作相反会计分录3本科目期末借方余额，反映计算预收购房定金和预售收入应交的税费。-12- 注：本借方余额在资产负债表“其他流动资产”项列报。6601销售费用1本科目核算销售商品发生的各项费用。2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目048支付销售人员的职工薪酬本科目—职工薪酬应付职工薪酬—工资职工福利社会保险费住房公积金工会经费职工教育经费非货币性福利辞退福利股份支付049发生的其他销售费用本科目—展览费差旅费代销手续费销售服务费经营性租赁费通讯费诉讼费广告费宣传费现金短缺其他可计入的费用库存现金银行存款3本科目按费用项目进行明细核算。4本科目期末无余额。-12-'