房地产开发成本控制对策研究毕业设计.doc

'北京交通大学本科毕业论文房地产开发成本控制对策研究毕业设计目录第一章绪论11.1研究背景及意义11.2国内外研究综述21.2.1国外研究综述21.2.2国内研究综述31.3研究内容与研究方法4第二章房地产项目成本控制相关理论52.1房地产项目成本控制概述52.1.1房地产项目的成本构成62.1.2项目各阶段的成本控制62.2房地产项目成本控制方法82.2.1项目成本分析表法92.2.2工程成本分析法92.2.3偏差分析法9第三章固安孔雀城房地产项目的成本控制概况103.1项目的主要介绍103.2项目成本控制的现状123.3项目成本管理的问题14第四章固安孔雀城房地产项目成本控制分析214.1项目成本控制影响因素分析224.1.1成本控制影响因素的分析模型224.1.2成本控制影响因素的分析过程27 北京交通大学本科毕业论文4.1.3成本控制影响因素的分析总结294.2项目成本测度与控制的偏差分析324.2.1基于挣得值分析法324.2.2基于成本累计曲线法344.3项目成本控制的主要对策364.3.1人为因素与项目管理的成本控制364.3.2机械设备与材料方面的成本控制374.3.3施工方法与环境因素的成本控制39第五章结论与展望405.1结论405.2展望41参考文献42 北京交通大学本科毕业论文第一章绪论1.1研究背景及意义近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。房地产项目开发成本控制对于房地产项目盈利有很大的影响，也事关房地产开发企业的竞争能力和经济效益。近年来，随着房地产项目竞争的不断加剧，很多的房地产开发企业扩大加强了对其项目成本管理的重视。房地产企业在没有真正实现信息化的前提下，如何需要构建适应房地产项目开发的科学合理的成本控制体系，也是房地产开发项目成本控制的现实所需。笔者针对固安孔雀城房地产项目进行研究，通过对现有的学术结论进行总结，从而对房地产项目施工过程中的所有的成本构成部分展开相应的研究，寻找出成本控制工作中的重中之重并加以详细的说明。在了解整个工程项目建设过程中涉及到成本控制的部分之后，与固安孔雀城房地产项目成本管理的预期计划进行对比，寻找出工程项目过程中所出现的与预期计划相背驰的地方，并且在发现问题的第一时间将问题进行控制。希望本文的研究结果能够为工程项目中的成本控制管理工作提供一些借鉴的价值，确保项目工程能够顺利完成。43 北京交通大学本科毕业论文本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对固安孔雀城房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象固安孔雀城房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。1.2国内外研究综述1.2.1国外研究综述20世纪的20年代，美国著名的工程师泰罗在其著作《科学管理原理》一书中提出了“计件工资及标准化原理能改善工人的工作效率”的思想，在这个理论的影响下，标准成本、差异分析以及预算控制在会计的管理体系中产生了。Binde（2012）构建了进度和成本控制信息模型，使得三个目标和三个控制之间密切联系起来。成本和控制功能通过系统流程的规范化和控制化被集中化，数据质量具有真实性、全面性和时效性。Seppo，Harri（2014）提出房地产开发成本管理要以经济效益为首要原则，制定目标成本和进度计划，在方案实施过程中进行定期和不定期的监督控制，分析实际情况出现偏离的原因，最后采取必要及时的措施进行调整。Rashid，Tamaki（2013）等人伴随着网络计划技术的应用迅速范围扩大，对房地产开发项目进度和成本的不均衡问题进行了深入研究，并且针对管理和资源两个方面分别提出了构建基于围绕资源管理的局部优化方法以及模拟退火技术资源的均衡优化模型。43 北京交通大学本科毕业论文Tamaki（2012）在研究项目施工时发现了专业化分工和专业工程存在一系列问题，由于伴随着社会的协调发展和企业文化结构的变化，项目成本管理需要集合所有参与者的意见，否则阻碍了组织文化和组织结构的整合。从而提出投资一体化和利润分配在项目管理中的重要地位，进而组织文化需要集合化的技术结构来综合管理。Hani（2014）等人根据项目成本管理控制的原则，针对项目中出现的超额预算和质量不合格的现象进行了研究分析，基于“最大流最小割”的项目管理的理论，提出工期——费用优化函数，详细阐述了如何解决网络计划工期——成本优化的问题的具体方法。由此不难看出，项目成本控制理论逐渐变得成熟。尤其是在发达国家中，成本控制理论更是实现了迅速的成长。因此这些发达国家的企业经营水平也有了很大程度的提高，直接加强了企业在世界范围内的竞争实力，也促进了发达国家社会经济水平的提高。1.2.2国内研究综述随着国外先进的成本管理思想的不断的引入，我国传统的项目管理方式正在由事后逐渐的向事中管理，特别是在加强项目前期的成本管理以及施工中的事中管理方面取得了较大的成绩。慧振荣（2013）指出了施工企业成本的特点，并将施工企业的成本目标进行了划分，提出了施工企业应对成本管理的实施的方法与对策。李玲（2011）认为施工企业的承接以及发展过程中，对施工项目的成本进行动态的管理，对事前、事中、事后进行监控，能够有效的降低整个企业的成本，并且取得较好的经济收益。胡永健，刘寒（2013）根据河南豫晨建筑工程有限公司的实际情况，提出了从项目规划的开端到结束，如何控制工程造价，将工程外包纳入到成本降低的应对措施之列。王静（20143 北京交通大学本科毕业论文3）提出了从设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段，对工程造价进行有效控制的方法，并以实例对提出的问题进行了论证，认为要协调好项目的监理成本和质量成本之间的关系，使总成本降到最低。郭婧娟（2013）通过将工程造价管理与西方国家的进行对比，指出了我过工程造价中存在的问题，并提出了对工程造价的管理进行市场化运作的管理思路。谌东海，田泉（2012）将全新的成本管理方式作业成本法引入到工程项目的前期成本控制中，并指出，工程项目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺点，作业成本法被引入到工程项目的管理之中，能够有效的解决这个问题。杨峰，谢佳，杜德军（2012）运用实证研究的方法，将作业成本法引入到固安孔雀城房地产项目部队的住宅管理中去，对分析了成本中心、成本动因等，并提出了作业成本法在该类企业成本控制的建议与意见。从现有的研究结论来看，有关成本控制体系的理论与结合内容仍有待进一步探讨，尤其在如何构建健全的房地产项目成本控制体系的研究和探讨方面，还存在极大不足，因此，需要通过成本控制相关理论指导房地产项目成本控制，通过成本控制体系的应用研究得到相应的启示，推动同类型项目中成本控制体系的应用与推广，提高成本控制的效率和效益是研究的需要。1.3研究内容与研究方法本文共分六部分。全文的研究内容主要分为三个主要部分：首先，对现有的研究资料以及研究结果进行总结。在充分的了解前人的研究进展的基础上对房地产企业成本控制，尤其是项目执行过程中的成本控制提供理论基础以及研究的必要性。其次，结合固安孔雀城房地产项目的实际展开实证研究。在实证研究的过程中以固安孔雀城房地产项目为研究对象，对目前其使用的成本管理体系现状以及存在问题进行分析与总结。并结合成本控制的基本理论分析固安孔雀城房地产项目成本控制的影响因素。43 北京交通大学本科毕业论文最后，以实证研究结果和项目成本控制影响因素为基础，构建相应的成本管控体系。建立全新的成本管理框架，并向此项目以及类似的房地产项目推广。希望通过本文的研究不仅能够指导固安孔雀城房地产项目的建设，还能够为后续类似项目的执行与管理奠定必要基础。本文在研究过程中主要应用到以下三种研究方法：（1）文献分析法在阅读与总结的过程中需要根据前人的研究内容找到本文研究的理论基础。同时，根据前人研究结果的总结找到一定的研究框架支撑。并完善自己的研究框架与理论，并针对前人研究的不足与后续的研究方向来确定自己研究的着眼点与拟解决的关键问题。为后续的研究提供必要的理论基础与研究依托。（2）实证研究法在实证研究的过程中本文主要采用了固安孔雀城房地产项目实行与管理过程中的成本控制体系，在增加了本文研究的针对性的同时，还能够使得研究结果可以直接指导企业的具体项目成本控制管理。也为后续的研究与成本管理方式的推广奠定了实践基础。（3）理论分析法本文在研究的过程中通过理论分析的方式对现有的案例进行成本控制方面的分析。运用相关的理论分析工具与方法对企业案例中现行的成本控制方案与体系进行分析。找到此体系中的关键问题以及管理与执行方面的不足。为后续的问题分析以及对策规划提供必要的理论依据。第二章房地产项目成本控制相关理论2.1房地产项目成本控制概述成本控制管理的内涵是指根据特定时间范围要求下的事先规范好的在未来固安孔雀城房地产项目43 北京交通大学本科毕业论文一时段达成的成本控制目标，成本控制管理强调由始至终贯穿于整个过程，即必须一定要完成控制的全程性。在企业、组织或是单位的生产经营活动的全过程、项目成本形成的各个阶段等等均对其实施全程性的成本控制管理；其次是全员性。成本控制管理一定要依靠的所有员工一起努力，即每个员工都要在自己的工作岗位上时时以节约成本和控制费用的理念来要求自己，使的成本控制管理能够以全员性的参与得到更好的成本管理效果；最后为前馈性。成本控制管理的核心是要做到事前的成本控制管理，尽可能避免发生浪费，使预先设定的成本管理目标能够得以完成。2.1.1房地产项目的成本构成从普遍的情况来看，在房地产开发项目中的支出投入涵盖了土地支出、建设支出、各种税收支出以及募集资金利息支出等。这些支出就构成了房地产开发项目的投资成本。笔者在对一些数据进行总结分析后发现，现如今在我国房地产开发支出成本中，土地成本占总投资成本的41%，而施工材料支出成本占总投资成本的20%，各种税收成本占总投资成本的19%，而建设成本则占总投资成本的30%。2.1.2项目各阶段的成本控制对于房地产项目来说，强化成本控制应该主要从工程的承包合同、成本计划、进度报告以及工程变更四大方面考虑。具体分析如下：第一，工程承包合同对成本控制的影响。施工项目成本的控制，必须与施工合同要求相一致，在符合合同内容的前提下，合理控制成本。一方面提高预算收入，另一方面控制支出成本，做到开源节流，以获取更大的项目效益。应注意的是，除了工程的承包合同对成本控制产生影响，分包合同也是控制分包项目成本的重要基础，需加强重视。第二，成本计划对成本控制的影响。开展任何一项施工工程，都要事先制定成本计划。包括具体的成本控制目标、成本控制方法等，在综合分析房地产项目43 北京交通大学本科毕业论文实际情况与工程承包合同的基础上，结合工程施工所选用的材料、工艺、技术等，制定切实可行的成本控制方案。第三，进度报告对成本控制的影响。房地产项目的进度与房地产项目的成本支出密切相关。一方面，通过进度报告，能够明示各个时间点房地产项目完成情况及相应的成本支出情况，对比与项目进度计划和项目成本计划存在的偏差，分析原因，及时采取纠正措施，确保成本管理处于可控范围内，顺利实现预期成本控制目标；另一方面，利用进度报告，有助于项目管理者发现工程施工中存在的问题及隐患，避免发生安全事故或质量事故，及时止损，保障房地产项目的质量与进度。房地产项目具有完整的寿命周期。从房地产开发商建立起项目投资的想法起一直到房产物业管理完成的这个过程就是完整的寿命周期。在房地产项目寿命周期中，又可以分为六个时期。这六个阶段分别是项目决策时期、项目计划时期、项目招投标时期、项目施工时期、房产销售时期以及物业管理时期。（1）项目决策时期在项目决策时期，房地产公司主要是对项目进行评测，估算项目开发的价值以及项目的预期收益。在这个时期中，项目类型、市场定位以及成本估值等问题都将会逐一进行解决。所以这个时期也被业内人士称作为项目成功的初始时期。（2）统筹开发过程针对于项目开发建造的筹备计划，展开了整体开发项目规划、建筑施工图纸和施工技术的到位等准备工作。开始建设楼房时要使用的建筑用料和构架都要定下来，房地产开发投入资金现阶段就是至关重要的组成。（3）项目施工方投标时间楼盘建设承包单位和具体费用是项目投资方在该阶段明确事项。（4）楼盘建造开启时段43 北京交通大学本科毕业论文针对建筑施工图纸开始建造楼盘的承包建造方在该阶段开启。楼盘建造初期人力物力投入巨大、工地作业时长、步骤多、繁琐，需要预防突发事件多，所以，该时段是整体开发成本的重心时段。（5）楼盘完全落成查收楼盘建设完工之后，想要交工开始售卖，需要在相关单位做检验通过才可以展开，一旦在检验房屋质量出现问题时，该项目就不能交工售卖。楼盘可以出售或者出租，必须通过检验合格。（6）楼盘销售时段该时段是为了能够将楼盘销售一空获得收益采取大肆造势推广时刻。虽然这一时间段投入资金在整体项目策划中占据费用较少，但是确属于获得收益最大的时刻，也是整个楼盘开发最终时段。所以，在控制楼盘开发项目的成本主要是由项目注入资金策划、楼盘设计成本估算，楼盘投标时段成本限制，楼盘建造费用限制，楼盘完工费用支配以及售楼过程资金限制。2.2房地产项目成本控制方法项目成本控制是一个系统的过程，控制的关键在于管理。项目成本控制包括控制费用变更，测量执行情况以及编制补充计划二个方面的内容，这个过程需要借助各种行之有效的方法和措施。费用变更控制明确了改变费用实施计划时应当遵循的儿个程序，主耍包括进行书面文字材料的整理工作、追踪整个控制系统的运行状况以及核准变更过程所需耍批准的层次。执行情况测；主要足根据对成本控制过程中不定期的检测来估算发生的成本偏差的大小，以便掌握成本控制的状况。补充计划编制，是指在项目不能精确的按照预定计划进行的时候，项目费用所需耍的新的或修订的成本估算成代替方法的变更说明。项目成本控制的一个非常重耍的内容就在于分析造成成本发生变化的因素，并决策是否应该采取相应的措施来纠止成本偏差。项目成本控制有很多种方法，主要介绍如下儿种方法。43 北京交通大学本科毕业论文2.2.1项目成本分析表法项目成本分析表法是进行项目成本控制的一个非常重耍的手段，主耍是对与项目相关的各种表格予以分析、比较，对成本进行分析和控制的一种方法。成本分析表法可以很明晰地进行成本比较研究。成本分析表法分为月成本分析表和最终成本控制表等。月成本分析表分为直接和间接两种。月成本分析表和最终成本控制表法不必在同一个项目实行过程中同步使用，可以根据项目进行的实际需要，选择有针对性的方法以达成较好的效果。2.2.2工程成本分析法工程成本分析法主要是针对工程成本控制而采取的一种方法。主要在成本控制过程中，对已发生的项目成本进行分析，分析造成成本节约或超支现象的因素，从而达到改善管理工作效果，改进项目成本管理目标，提高经济效益的目的。工程成本分析包括综合分析和具体分析两种。工程成本的综合分析是将项目施工中所消耗的各种资源和费用支，主要是人工费、工程材料费、机械使用费及管理费用等与预算成本进行对比分析，通过监督、调节和限制等措施，及时纠正可能发生的成本偏差，将成本控制在目标范围之内。工程成本的具体分析主要是分析造成人工费、材料费、施工机械使用费等项目施工中所消耗的各种资源和费用开支变化的因素。在项目施工成本控制的过程中，人工费在整个工程费用中占有较大比例，人工费用的控制关键在于合理配备工人，坚决杜绝用工浪费，做到定额定员。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限额领料的办法来控制工程耗用的材料。在对施工机械使用费进行控制时，需要合理确定机械台班定额，做好事前测算、事中控制，提高机械使用效率。2.2.3偏差分析法（1）挣值法分析法：挣值法又称为赢得值法或偏差分析法。挣得值分析法是在工程项目实施中使用较多的一种方法，是对项目进度和费用进行综合控制的一种有效方法。43 北京交通大学本科毕业论文项目成本偏差控制法，主要是通过采用成本分析、比较的方法找出实际成本与预算成本之间的偏差，在预算成本的基础上，分析、比较产生成本偏差的原因与可能发生变化的发展趋势，进而采取相应的控制措施以减少或消除不利偏差，从而充分实现项目成本目标。在项目成本控制中，成本控制的偏差可分为实际偏差、计划偏差、目标偏差三种。目标偏差即为实际偏差与计划偏差的差额，由于计划偏差一经确定在执行过程中一般不再发生改变，因而要减少项目的目标偏差，就需要釆取一定的措施来减少施工中发生的实际成本偏差。项目的成本目标偏—小，说明整个项目的成本控制状况越好。（2）成本累计曲线法：成本累计曲线法是整个项目或项目中固安孔雀城房地产项目个相对独立部分开支状况的图示。它既可以从成本预算计划中直接导出，也可以借助网络图、条线图等工具单独建立。成本累计曲线图上的实际支出与计划情况有任何偏差，都要引起的警傷。当然，现实与理想情况存在的偏差并不意味着项目成本控制工作一定发生了问题。相关部门应当认真査清产生偏差的原因，研判该偏差是正常或是非正常，针对其原因采取相应的处理措施。第三章固安孔雀城房地产项目的成本控制概况3.1项目的主要介绍固安孔雀城房地产项目的本次投资建设方是廊坊置业集团有限公司。准备开发住宅楼盘的位置位于固安县106国道与永定河交叉口。建筑面积约37000m2，地下两层，地上31-37层，A幢一层为架空绿化，二层～三十七层为住宅，建筑高度为130.1m；B幢一层为架空绿化及消控中心，二层～三十一层为住宅，建筑高度为108.1m。开发楼盘的周边没有大型工厂零污染排放，环境优良，空气宜人十分适合居住，楼盘交通地理位置十分好，附近学校、医院、大型购物中心和银行俱全。43 北京交通大学本科毕业论文在固安县政府宣布了这块土地讯息，廊坊置业集团有限公司各部门多次钻研商讨，最终决定出价争购。这一土地策划开发的具体目标可查表3-1。表3-1土地策划开发的具体目标编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划设计指标出让年限（年）规划建筑面积（m2）容积率建筑密度绿地率QZ-2010-11厦门市思明区民族路52号11555住宅≤2.6≤35≥30%7037000本工程合同计划开工日期：2009年11月02日，竣工日期：2012年01月09日，合同总工期800日历天。实际开工日期为2009年11月02日，竣工日期：2013年05月25日。该项目总投资估算为1.5亿元。该项目建设资金全部由企业自筹解决，主要技术经济指标如下表3-2。表3-2主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量1A、B、C座总用地面积㎡115551.1总建筑面积㎡370001.2地上建筑面积㎡22889.01.3A、B座住宅建筑面积㎡21858.41.4A座沿街商业建筑面积㎡2203.01.5C座沿街商业建筑面积㎡8718.51.6物业建筑面积㎡109.11.7地下建筑面积㎡11322.443 北京交通大学本科毕业论文1.8规划总户数户2401.9居住部分停车位个2401.9.1地上个241.9.2地下个2161.10商业部分停车位个1091.10.1地上个861.10.2地下个231.11容积率3.7121.12建筑密度%37.242D座总用地面积㎡29052.1总建筑面积㎡4659.32.2容积率1.602.3建筑密度%54.42.4绿地率%34.12.5机动车停车场地辆413.2项目成本控制的现状（1）成本构成固安孔雀城房地产项目的总成本包括建设投资、财务费用及运营费用三大部分。其中运营费用主要针对工程竣工后的成本支出，如管理费用、销售费用等。本次项目成本的预算分析，见表3-3。43 北京交通大学本科毕业论文序号项目名称建设经营期合计1123452建设投资7，8225，22100013，0533财务费用76000004运营费用1002222222222771，109合计7，9985，44322222227714，162表3-3项目成本预算分析表（单元：万元）（2）组织结构为了更好地适应房地产企业的经营与管理需求，可将企业的组织结构划为直线制结构、矩阵制结构、事业部制结构以及直线职能制结构四大类型。本次固安孔雀城房地产项目结合工程实际情况，选择传统的直线职能制组织结构。在该种职能结构中，项目部和企业管理者之间多了一级组织，增加了项目负责人及企业协调各个独立部门关系的难度。（3）控制体系从本次固安孔雀城房地产项目运行来看，控制体系仍不完善，例如没有落实项目成本责任，缺乏成本管理的有效方法与考核机制，成本控制体系不完善等，导致工程项目的实际成本支出超出预计成本控制目标。另外，固安孔雀城房地产项目已经制定了较为完善的规章制度并投入执行，且获得国际标准化组质量管理保证技术委员会的体系认证。但是从内部管理来看，由于员工的绩效考核制度不完善，各部门的绩效考核执行力度不足，导致员工工作的积极性不高，成本管理制度与措施落实不到位，严重制约了工程效益水平。（4）控制流程通过调研，固安孔雀城房地产项目43 北京交通大学本科毕业论文现有的施工流程混乱，缺乏统一、规范的实施步骤，存在极大的随意性特征。包括项目计划、项目组织、项目实施、项目核算以及项目分析等，都没有统一的管理流程。有关工程项目的管理内容与流程规范。3.3项目成本管理的问题（1）项目材料实际支出超出预算结合实际情况根据具体的措施进行对材料价格上涨的因素进行扣除而导致的综合成本上涨213万元的情况进行具体的分析。进行分析的情况如下项目的实际成本在原来预算的基础上增加了532万元，我们可以通过计算得出超支率在14%左右，根据预算情况大大的超过了3%的预期控制计划。会出现成本的增加的这种超支情况主要来源于项目建设阶段出现的安全问题、合同延期、工程的返工和材料问题。固安孔雀城房地产项目准备阶段的成本情况如表3-4所示。表3-4固安孔雀城房地产项目准备阶段的成本情况表编号项目名称实际材料费计划材料费差异01施工的准备26800.0026000.00800.0002场地平整和硬化10000.008800.00800.0003现场的临时建设13600.0012800.00400.0004现场的临时水电4000.004400.00-800.00小计81800.0052000.002400.00我们可以看到在项目实施的初期阶段，这个时候由于各种管理控制措施尚不健全的原因，导致在准备阶段，出现材料费用没有得到有效的管理，出现实际材料的支出在原来的基础上超出了2400元。再如因人工人员的不稳定因素造成的的费用超支。由于待料停工造成的人工浪费占到了35%，其次就是机械出现故障和施工过程中出现的质量事故造成的停工和返工，造成的资金浪费占到了20%43 北京交通大学本科毕业论文，还因为工程的不合理发生的工程变更造成的成本变化占到了15%。从以上分析的情况看，材料购买时间的协调、机械的动态调配和工人的调度以及工程的设计上都存在相应的问题，都不同程度的造成了工人的费用的上升。由于项目的申请阶段时间比较长，在获得项目批准以后，施工方为了能够早日完成竣工，没有经过精心的思考就立项进行了设计，在项目的设计阶段，对设计方提供的设计方案，没有经过自己的比对和论证，就匆匆定稿，然后进行施工状态。如果在项目建设阶段，开发商能够使得项目实际成本不超过计划成本，那么开发商的成本控制就做的非常不错。所以，为了完成施工阶段的成本控制任务，建立一套对应阶段的成本控制体系是项目方的第一要务，其次是严格规范建设施工操作，明确成本控制得流程，制定一系列关于成本控制的制度，选择适合的成本控制责任人，明确相关方面的责任和义务。（2）项目竣工结算体系不完善表3-5施工阶段成本构成表成本项目子项目说明成本（万元）成本比例（%）建设工程成本主体建筑主要是建筑物主体建筑施工，包括地基、钢筋混凝土框架结构、立面墙体等1137017.77安装工程主要是室内设备安装与调试，包括建筑内面墙体、门窗、自营部分装修等10421.63设备采购包括建设过程中所有环节的物料采购与设备租赁（自有设备则按照设备消耗与折旧费进行计算）964015.06水煤热电室内配套的水煤气热安装工程成本11431.7943 北京交通大学本科毕业论文基础设施成本通讯通讯设备安装成本，包括有线通讯与无线通讯，以及后续的监控通讯等1320.21绿化建筑外与室内的绿化工程8641.35卫生建立集约化垃圾处理周转站，并交纳垃圾处理费用1000.16亮化广场、室内、里面等量化设备的安装与调试2200.34公共配套成本广场基于商圈规划的广场建设，其成本投入主要分为广场建设以及广场维护两个部分。15792.47停车场在本项目中停车场统一规划为地下停车场以及露天停车场两个部分。露天停车场成本计入到广场建设中去，露天停车场成本计入到主体建设成本中去，此部分成本主要为停车场车位划归以及停车场附属设备的引入。8431.32园区公路对园区内所有道路进行硬化处理，并对主车道进行规划，其他园区设施成本计入到绿化成本中去。22313.49消防园区的整体规划，包括外部消防设施的建设，以及室内自动消防监控与反应系统的设计与建设。1590.25总计建设阶段总投资2932345.82由表3-5可以看出在施工过程中主体建筑施工成本和设备采购成本是其中的主要成本支出。支出成本总计为21010万元，占到总投资成本的32.83%；同时，物料采购与设备的使用是成本控制的主要环节，也是本文后续成本管理体系建立与实行的关键研究方向。43 北京交通大学本科毕业论文表3-6竣工结算阶段成本分布表成本项目子项目成本（万元）成本比例（%）竣工结算成本工程质量检测5400.84工程监督监理4900.77工程质量监管8001.25销售成本攻关费用8001.25广告费用12001.88活动费用6501.02人力费用3900.61其他5700.89总计54408.50由表3-6以看出在竣工结算阶段的成本统计中销售成本远高于竣工结算成本，由于竣工结算中的工程质量检测与工程投入的总成本按比例挂钩，因此并不具备成本管理的操作空间，而工程监督监理与工程质量监管等内容均是由建设方在建设的过程中统一完成的，对成本管理的要求相对较低。而在销售的过程中我们可以发现，其中攻关费用与广告费用所占到的比例较大，二者总计成本支出为2000万元，占到总成本的3.13%；此部分成本主要承担了售楼处建设、电视，多媒体，平面等广告的投放、宣传材料的印刷与发放等。在销售成本中其他成本分项目则主要包括了客户购买楼盘过程中的按揭业务等服务类拓展业务的成本开销。在最后固安孔雀城房地产项目竣工成本核算中，固安孔雀城房地产项目施工单位核算的工程成本过高及联合其他单位共同提高工程款的价格现象是很普遍的。这其中导致施工单位高估价的主要出现以下情况：43 北京交通大学本科毕业论文第一，工程量的计算渗水，工程量计量不严格遵循国家的相关强制标准的相关规定，自行建设偷工减料。例如建筑工程的土方实际外运量并没有严格遵循国家相关规定扣除回填土的方数；刻意加上杂物间的面积来进行脚手架的相关成本计算。经常出现少扣、重叠交叉计算和多算工程量等现象。计算不规范，也使得工程量偏大，最终的投入也偏高。第二，单方面提价。建造合同已经在合同中已经明确规定了各个工程单价，但是由于合作方并没有严格执行合同，编造一些市场行情不佳或者材料价格上涨等理由对单价进行提高，高出定额，最后使得结算投资额度远高于合同预期。第三，计费标准管理混乱。一般情况下的计费标准是以工程规模、建筑高度、所处位置、施工企业的相关资质等级不同级别进行分段，按照相应不同级别计费。很多施工企业在竣工结算时会按照较高的取费标准进行计价，但是取费随意调整，就高不就低。更有甚者，明明是低资质的施工企业，在签订合同之前，为了能够按高的取费标准，不惜花重金、交高额管理费，去挂靠资质等级高的施工企业。最终的结果是实际施工的质量仍然是低资质企业的水平，但取费标准过高，建设单位的投资无形中加大了。第四，价差只计正差，不计负差或者正差多计，负差少计。有的施工企业对价差计算方式的选择也是相时而动，如果指数法计算结果偏高时，就采用指数法调差而把本该采用价差法调差替换；如果情况相反就用价差法代替指数法调差来计算，以便用少扣负差和增加人工等手法，多计算价差。除上述情况以外，较大的计算误差、虚立一些较小的附属项目等问题常有发生，导致项目建筑工程成本存在较大误差，而且竣工结算复杂，无法找到原始凭证进行对账，无法达成最后竣工的结算程序，影响固安孔雀城房地产项目成本管理。（3）项目责任管理体系环境缺失43 北京交通大学本科毕业论文表3-7固安孔雀城房地产项目成本管理体系管理措施预计成果实际情况合同出现违约，严重处罚无重大合同违约出现一例重大违约事件工期延误，采用递级罚款95%按期完成40%延期质量不达标，处罚相应工程造价的6%优良90%，合格10%优良70%，合格100%材料价格差异在规定范围内不予调整调整率在5%范围内实际调成范围10%项目定额的套用，采取就低的原则节约工程造价成本3%结算审计节约成本2%安全责任承包单位自行承担不支出此项费用总支出97万元其他优惠措施可以降低工程总价的4%基本与预期一致通过表3-7中对固安孔雀城房地产项目当前成本管理措施中项目成本控制当前预计成果与实际情况相差甚大，固安孔雀城房地产项目在施工管理体制中没有做到将权利和责任的分配，这种不明确的管理制度，在情况严重的状态下甚至会发生项目经理经常将成本管理的责任简单的归结于然后推到成本管理管理层的责任身上的情况。在固安孔雀城房地产项目的施工项目进行时由于施工质量出现了问题，然后不得不进行返工，这个返工的结果直接造成经济损失达到50多万元，但又无法解决造成问题的主要责任，也没有专门负责管理项目的人。因为没有完整的权利和责任管理体系，没有关键责任人，当问题出现的时候，大家互相的推诿，最后不了了之。如果以后又发现此类的事，管理部门还是会用这种手段，不负责任，最后使整个项目蒙遭更大的经济损失。根据上面发生的事件造成的后果我们知道。整个固安孔雀城房地产项目在项目管理中缺乏完善的管理体系，这些不完善的管理体系在不同程度上造成的影响导致整个项目投资成本造成损失，是投资成本上升。（4）项目质量成本管理方法不完善43 北京交通大学本科毕业论文表3-8固安孔雀城房地产项目的成本管理体系固安孔雀城房地产项目的成本管理体系成本管理的主体固安孔雀城房地产项目的管理层和普通员工成本管理的对象从立项、设计、到竣工并交付使用所有的支出或费用管理内容成本的预测成本的决策成本的计划成本的核算成本的控制成本的分析成本的考核成本管理的措施体系组织体系责任体系指标体系报表体系成本管理的方法期间费用——预算管理方法项目成本——目标成本法成本管理的手段项目管理的成本信息化系统43 北京交通大学本科毕业论文项目建设中过多的考虑再实际建设中的资源分配、费用支出和成本管理，过于关注细节，例如施工图纸等，但是却在设计阶段仓促上马，导致很多设计不合理的地方在施工过程中紧急修改，浪费很多成本去修补之前的错误设计。经常无法对施工单位的详细工程量进行核算，不断的修改导致账目混乱，形成恶性循环，工程咨询单位睁一只眼闭一只眼，甚至和建设单位主动合作逃避国家相关政策和建设标准，导致私自降低标准，工程质量不过关。另外例如，前期项目论证和设计阶段的成本管理主管单位和工程实施阶段的主管单位不同，各自为战，所以经常房地产工程项目的招投标由公开变成直接发包工程，而固安孔雀城房地产项目的成本控制却无法跟上实际施工进度，成本居高不下。（5）管理人员没有较强的经济管理观念固安孔雀城房地产项目建设所在地的人工成本控制是工程成本控制的重要组成部分。另外项目施工单位的人力资源来源和雇用形式很复杂，例如施工单位自己固定雇佣的员工，合同工和项目临时雇佣员工等，尤其人员流动比较常见，整个人力资源结构比较复杂和波动，固安孔雀城房地产项目成本管理中人力资源成本管理比较乱，导致员工各自为战，效率低下。最后人力资源掌握着施工单位最重要的支出—资源投放，各种材料和工程机械的使用量及使用多少。原材料的费用占据工程项目费用支出中占到70%左右，控制了人工就基本控制了材料的投放，也控制了工程成本的核心内容，也可以避免非必要的资源损耗以及不必要的工程机械的寿命消耗。因此固安孔雀城房地产项目要想达到控制施工总成本的目的，必须高度重视材料管理，避免施工过程中非必要的材料损耗。在固安孔雀城房地产项目的实施过程中，由于成本管理体系没有很好的建立，责任权利没有合理有效地落实，项目小组的成本目标没有很好的分解，还有存在着管理人员的经济观念不强的问题，使部分管理人员消极的工作情绪的到更进一步的助长，从而导致了整个成本的程虚高状态。第四章固安孔雀城房地产项目成本控制分析43 北京交通大学本科毕业论文本章将按照宏观的成本控制框架以及微观的成本分布管理对固安孔雀城房地产项目成本控制中可能存在的影响因素进行分析。希望通过本文的分析能够为后续的成本控制体系优化以及成本控制体系建设提供必要的理论指导与优化方向。4.1项目成本控制影响因素分析4.1.1成本控制影响因素的分析模型（1）项目成本控制影响因素分析依据国家相关法律规定是工程成本控制体系建设的重要依据，通常，项目成本控制体系设计需要符合以下几方面要求：国家政策：工程成本控制体系不能与国家颁发有关方面政策相违背，需要采用统一形式对全国项目施工进行有效管理。行业政策：虽然部分条目中国家政策没有进行相应限定，但符合行业标准也是项目成本控制的重要依据。地方政策：项目成本控制过程中需要满足项目所在地的地方政策要求。企业政策：在不违反国家、行业、地方政策的前提下，项目成本控制体系建设还要满足企业基本发展需求。企业政策的制定标准一定要明显高于国家、行业、地方政策。在满足其他条件基础上，才可以充分考虑企业政策相关内容。综上所述，在固安孔雀城房地产项目建设过程中，遵循企业政策规定，也是达到成本标准的重要条件。（2）项目成本影响因素分析方法基于对项目成本因素的识别，建立如图所示的固安孔雀城房地产项目风险因素体系，然后为了借助于法来定量分析影响成本控制各因素的权重，把该体系划分为四个层次，分别为目标层、阶段层、基本因素层和子因素层。建立成对比较矩阵：为了衡量各个因素的相对重要程度，采用德尔菲法和专家评议法，将被比较对象按考虑问题角度的不同做层次化的划分。表示第因素相对于第因素的重要程度，由构成的矩阵称为成对比较矩阵。43 北京交通大学本科毕业论文表4-1基本因素层和子因素层风险影响权重阶段层基本因素层权重基本因素层子因素层权重准备阶段人工0.39人工（施工）人员素质0.41（施工）管理水平0.28操作人员情绪0.07材料0.13疲劳效应0.05施工方案0.19机械0.16材料（材料）性能0.40（采购）人员素质0.23方法0.24（材料）运输0.15（材料）管理水平0.21环境0.09机械（操作）人员素质0.15施工方案0.24施工阶段人工0.35（机械）运输0.08材料0.12（机械）性能0.53方法施工工艺0.37机械0.10（施工）管理水平0.17施工方案0.35方法0.15进度要求0.11环境自然环境0.61环境0.28经济环境0.27政治环境0.12进行一致性检验：43 北京交通大学本科毕业论文成对比较矩阵的元素是通过两两因素比较得到的，而在很多这样的比较中，往往会得到一些不一致性的结论。比如当因素的重要性很接近，在进行比较的时候，有可能得出，比重要，比重要，比重要的矛盾结论，这在因素数目较多时更容易发生。要达到完全一致性比较困难，在此引入检验一致性的指标和方法。确定对不一致的允许范围。定理：阶一致阵的唯一非零特征根为。定理：阶成对比较矩阵的最大特征根，当且仅当时为一致阵。由于连续的依赖于，则比大的越多，的不一致性越严重。用最大特征值对应的特征向量作为被比较因素对上层固安孔雀城房地产项目因素影响程度的权向量，其不一致程度越大，引起的判断误差越大。因而可以用数值的大小来衡量的不一致程度。定义一致性指标：，，有完全的一致性；接近于，有满意的一致性；越大，不一致越严重。当比较的因素越多即成对比较矩阵的维数越高时，判断的一致性就越差，为了衡量的大小，引入随机一致性指标，方法为：随机构造500个成对比较矩阵，得到一致性指标，则。美国国家工程院院士ThomasL.Saaty的结果如表4-243 北京交通大学本科毕业论文表4-2美国国家工程院院士ThomasL.Saaty的结果维数123456789000.580.961.121.241.321.411.45定义一致性比率：，一般规定当时，可以认为成对比较矩阵的一致性满足要求，否则一致性太差，需要重新进行两两判断。同样以为例进行一致性检验：一致性指标：，一致性比率：，通过一致性检验。同理可计算其他矩阵一致性比率，如下表4-3：表4-3一致性比率矩阵00.090.090.030.090.070.040.0400.080.080.030.090.070.040.06上述成对比较矩阵均通过一致性检验。确定各因素对成本控制的影响权重：由于我们已经计算出了各阶段对成本的影响权重和各阶段5各基本因素的权重，故可得5个基本因素对成本控制的影响权重，同理可得，各个子因素对成本控制的影响权重，如表4-4所示：43 北京交通大学本科毕业论文表4-4基本因素和子因素对成本控制影响权重基本因素层基本因素相对于成本控制的权重子因素层子因素相对于基本因素的权重子因素相对于成本控制的权重人工0.36（施工）人员素质0.410.15（施工）管理水平0.280.10操作人员情绪0.070.02疲劳效应0.050.02施工方案0.190.07材料0.12（材料）性能0.400.04（采购）人员素质0.230.03（材料）运输0.150.02（材料）管理水平0.220.03机械0.12（操作）人员素质0.150.02施工方案0.240.03（机械）运输0.080.01（机械）性能0.530.06方法0.18施工工艺0.370.0743 北京交通大学本科毕业论文（施工）管理水平0.170.03施工方案0.350.06进度要求0.110.02环境0.22自然环境0.610.13经济环境0.270.06政治环境0.120.034.1.2成本控制影响因素的分析过程通过上述对人工、材料、机械、方法和环境五个风险因素的识别与评价，得到如下评价分析过程：（1）本文把固安孔雀城房地产项目的成本控制分为两个阶段，即阶段层：准备阶段和施工阶段，其所占的重要性权重分别为0.33和0.67。说明相对于施工准备阶段，现场施工阶段的成本控制更重要。（2）准备阶段受到人工、材料、机械、方法和环境五个风险因素的影响，它们的风险影响权重分别为0.39，0.13，0.16，0，24，0.09。由此可知，在准备阶段，人工因素对成本风险的影响权重最大，方法次之，材料和机械的影响权重相当，环境的影响权重最小。因此在施工准备阶段，应加强对人工因素的控制。（3）现场施工阶段同样受到人工、材料、机械、方法和环境五个风险因素的影响，它们的风险影响权重分别为0.35，0.12，0.10，0，15，0.28。由此可知，在施工阶段，人工因素对成本风险的影响权重仍然最大，环境因素次之，方法因素的影响程度更次之，材料和机械的影响权重相当。因此，在施工阶段，仍然需要加强对人工因素的控制，同时注重加强对环境因素的控制。（4）另外借助于鱼骨图法，本文对基本因素层进行了细分，在此我们叫做子因素层。43 北京交通大学本科毕业论文人工因素包括（施工）人员素质、（施工）管理水平、操作人员情绪、疲劳效应、施工方案，其所占的权重分别为0.41，0.28，0.07，0.05，0.19。说明在人工因素中，施工人员素质的影响程度最大，在对人工因素的控制过程中，要重点提高施工人员的素质。材料因素包括（材料）性能、（采购）人员素质、（材料）运输、（材料）管理水平，其权重分别为0.40，0.23，0.15，0.22。说明在材料因素中，材料性能的影响程度最大，要对材料的性能进行重点监督和控制。机械因素包括（操作）人员素质、施工方案、（机械）运输、（机械）性能，其所占的权重分别为0.15，0.24，0.08，0.53。说明在机械因素中，机械性能的影响程度最大，在对机械因素的控制中，应主要关注机械性能的影响。方法因素包括施工工艺、（施工）管理水平、施工方案、进度要求，其所占的权重分别为0.37，0.17，0.35，0.11。说明，在方法因素中，施工工艺的影响程度最大，在对方法因素的控制中，应注重通过引进先进技术等措施提高施工工艺水平。环境因素包括自然环境、经济环境、政治环境，其所占的权重分别为0.61，0.27，0.12。说明在环境因素中，自然环境的影响程度最大。在施工管理过程中，应重视对自然环境的预测和应对，将自然环境给施工成本带来的风险降到最低。（5）由表3.4的分析结果可知，子因素层中人员素质、管理水平和施工方案对成本控制的影响权重较大。其中人员素质包括施工人员素质、采购人员素质和机械操作人员素质，其对成本的管理的影响权重为0.20；管理水平包括施工管理水平和对材料的管理水平，其对成本控制的影响权重为0.16；施工方案包含与人工、机械和方法三个基本因素层中，对成本控制的影响权重为0.16。因此要重点对这三个因素加强监督和控制，以提高对项目成本管理水平。43 北京交通大学本科毕业论文（6）最后，在子因素层中，操作人员情绪、管理水平、疲劳效应、人员素质等都属于主观因素，其权重占到0.41，比重较大。因此，在成本控制过程中，要提高对这些主观因素的重视程度，采取有效的控制措施，降低人为因素带来的成本风险，从而提高项目成本管理水平。4.1.3成本控制影响因素的分析总结工程项目系统是大范围的、动态的、开放的系统，对工程项目成本的影响因素来自各个方面，同时也造就了这个系统的复杂性，难以分析性。在此我们根据4M1E法将影响项目成本的因素划分为五大类：人工、材料、机械、方法以及环境。这样划分有两个优点：（1）从系统的基本要素开始分类，不局限于影响成本的表面现象，不容易遗漏影响因素。（2）可以明确人、材、机、方法、环境五大因素中的交叠影响因素，能够发现五大因素间的相互影响关系。基于4M1E的方法，可以利用鱼骨图将影响成本的重要因素分层次加以分析。固安孔雀城房地产项目施工主要包括施工准备和现场管理两个阶段。所以项目成本控制也要从两方面共同进行，两个阶段的成本风险都是由人工、材料、机械、方法和环境五个基本要素产生的。所以，想要全面提高项目成本，需要从五个方面加强成本控制力度。（1）人的因素对于固安孔雀城房地产项目而言，所有项目的参与者都属于人员因素管理范围内。项目建设结果受人的行为影响，在工程实际中，由于人员操作不当导致成本控制失败时有发生，主要原因如下：对于项目建设而言，项目经理是项目的核心领导者，但项目经理往往不具备较高的学历基础，只是参与多个项目施工过程累积实际生产经验，容易在管理过程中采用粗放管理形式。43 北京交通大学本科毕业论文从目前发展状况来看，我国项目建设施工队伍人员素质能力普遍低下，安全、成本控制意识薄弱；往往一个施工队伍中只有几个真正懂得施工技术的专业性人员；施工培养也是通过师傅带徒弟的传统形式，无法从根本上提高整体施工成本；施工队伍人员流失现象严重，而且老龄化特征十分明显；接受新技术、新理念的整体水平欠缺，导致先进技术无法第一时间在项目施工过程充分发挥作用。人员上需要针对存在的问题做好相应的对策管理，着重于项目经理的选拔，在人力资源管理上做好核心技术人员的管理，减少员工流失，加强员工培训提升员工的素质。（2）材料的因素对于固安孔雀城房地产项目建设而言，材料是实现项目发展目标的重要基础。材料成本会直接影响项目成本，相关案例证明，很多项目成本问题都是由于材料选择错误导致的。先将常见的材料问题总结如下：建筑项目大部分成本投入都是由于材料采购产生的，一些项目承包人员在拿到项目施工费用以后，为了节省开支不按照项目实际需求进行材料选择，导致项目实施过程中所使用的材料是不符合生产要求的。采购员素质能力直接影响材料系统成本。很多采购员在经不住金钱诱惑的状态下，有意为项目采购不合格产品，成本较差的材料无法为施工成本提供重要保证。管理过程中，由于管理失当导致材料损坏或变质，为了推脱职责，并没有在项目实施过程中及时指出。材料使用错误对项目施工产生重要影响。非正规存放出现材料错用现象时有发生。综上需要加强对采购人员的管理，在项目部内部控制上严格做到采购的权限审批，合同的签订人员与采购人员职务分离，严格施工过程的材料管理，出现损耗和错误追究责任到个人，提升材料管理水平。43 北京交通大学本科毕业论文（3）机械设备的因素随着社会发展不断进步，人们对生活、居住环境有了更高要求。由于机械设备因素影响项目成本的案例十分广泛。较低的机械使用率无法从根本上提高项目施工速率。应当结合项目实际需求状况配置机械设备，当机械利用率实现最优化配置时，项目施工才能达到最高工作效率。项目实施过程中没有形成机械联合运转效应。很多项目在实际发展过程中只能实现单机工作，其主要由于机械设备配置不合理造成，也是影响施工成本的关键性因素之一。机械选择缺乏科学导向性。由于员工能力有效，无法在短时间内充分掌握新机械的正确使用方式。为了加强项目成本投入控制，很多机械都已经搁置多年后才开始真正使用。随着社会不断发展，过时机器已经不能满足项目发展需求，会直接对项目成本产生不良影响作用。针对这一问题，需要加强施工人员特别是相关特种机械人员的职业技能培训，最大程度上利用已经采购的机械设备，同时在选择新型设备时多参考专家意见，做好成本折旧估算，提升机械采购和管理使用效率。（4）方法的因素对于项目成本而言，施工方法与施工工艺的选择也十分重要。笔者通过调查发现，往往施工技术十分复杂的工程更不容易出现成本问题。由于管理人员对于重点施工项目会投以足够关注力量，在资金筹集、材料选购、施工设计、技术指导等方面都做好充足准备，采用多种有效形式为工程成本做好防护工作。但对于隐蔽特征十分明显的工程而言，部分成本隐患是无法得到根本去除的。如果是施工难度一般，或者普通的施工项目，由于管理人员关注度有限，导致施工队伍有了更大发展控制，往往更容易在成本控制方面存在问题。施工人员可能在生产建设过程中不按照图纸设计进行施工，主观意识影响重要，工序衔接缺乏连贯性等。43 北京交通大学本科毕业论文针对方法上的问题，需要项目部加强项目各个环节的管理，细化各个工程阶段的细节问题，针对图纸施工问题和工程量计算等问题排出专人二次核查，整个项目施工期不间断的巡查等方式最大限度的排查隐患，提升施工成本控制水平。（5）环境的因素固安孔雀城房地产项目建设过程中，影响项目成本的另一个重要因素即是生产环境。如果施工可以在一个相对稳定、良好的环境中进行，对项目成本维护可以起到一定促进作用；但是，如果施工环境极差，施工人员情绪焦躁，很可能导致生产过程存在缺陷，最终导致成本事故的发生。施工环境的影响较大，项目部尽量做好合理科学的施工时间安排，引导和安抚施工人员的情绪，最大程度为施工创造一个稳定是施工环境。4.2项目成本测度与控制的偏差分析4.2.1基于挣得值分析法挣值法的概念界定在前文已经有所简述，如下表示列的内容，挣值分析法最为根本的是三个常用的计算参数：即第一个参数是已经实现项目工作量对应的预算成本（BudgetedCostforWorkPerformed，缩写为BCWP；第二个参数则是计划项目工作量对应的预算成本（BudgetedCostforWorkScheduled，缩写为BCWS；第三个参数则是已经实现项目工作量最终产生的实际成本（ActualCostOfWorkPerformed，缩写为ACWP）。挣值分析法在项目成本管理中经常使用的评价指标有如下几个：即费用偏差则由CV表示，用于体现对成本控制进行评价的相对值；进度偏差则由SV表示，用以体现项目进度形成的偏差值，它同样也是一个对进度控制进行评价的相对值；相对费用偏差（CV）和进度偏差指标（SV），成本绩效指数（CPI）、进度执行指标（SPI）分别是反映成本偏差的相对评价值和反映进度偏差的相对评价值。43 北京交通大学本科毕业论文表4-5三个指标体系概念及计算公式指标计算公式计划项目工作量对应的预算成本（BCWS）PV（BCWS）=P0（工作量对应的单位预算价格）×Q0（计划单位成本）已经实现项目工作量对应的预算成本（BCWP）EV（BCWP）=单位预算价格×已经实现项目工作量=P0×Q1已经实现项目工作量最终产生的实际成本（ACWP）AC（ACWP）=实施过程中某阶段实际完成的工作量所消耗的工时（或费用）固安孔雀城房地产项目已于2015年3月1日后陆续开工建设，A、B座工程先开展施工。考虑到C、D座建筑工程因为工程规模较小，安排在2016年开工建设。按照施工组织设计，项目部对本项目施工进度与成本情况进行制度化的检查，每周将检查的结果汇总，通过绘制挣值评价曲线图来将项目施工成本控制情况表示出来，以便对施工进展情况与成本管理情况进行实时控制。运用挣值评价的方法示意如表4-5。在2015年4月4日项目部的例行检查中，经过对各班组完成的工作量汇总、检验和对原先预算进行分析，计算得出：计划项目工作量对应的预算成本BCWS为172.60万元，已经实现项目工作量对应的预算成本即挣得值BCWP是155.37万元，而已经实现项目工作量经过统计，计算其最终产生的实际成本费用ACWP为158.22万元。运用挣值法计算，分别计算费用偏差值CV、进度偏差值SV和费用绩效指数值CPI以及进度绩效指数SPI，运用公式计算结果如下：CV=BCWP-ACWP=155.37-158.22=-2.85万元SV=BCWP-BCWS=155.37-172.60=-17.23万元CPI=BCWP/ACWP=155.37/158.22=98.2%SPI=BCWP/BCWS=155.37/172.6=90.1%43 北京交通大学本科毕业论文项目部通过挣值法的运用，发现了项目建设初期在成本与进度控制上出现的问题，立即采取措施，严格管控施工成本，加大对项目进度的控制，以便纠正已经的发生偏差。在2015年4月11日的再次检查中，小区项目部提及汇总，计算出计划项目工作量对应的预算成本BCWS检测值是342.51万元，已经实现项目工作量对应的预算成本BCWP和已经实现项目工作量实际产生的成本ACWP值分别是343.64万元、343.52万元。又运用挣值法来进行计算，得到的CV、SV、CPI和SPI数值如下：CV=BCWP-ACWP=343.64-343.52=0.12万元SV=BCWP-CWS=343.64-342.51=1.13万元CPI=BCWP/ACWP=343.64/343.52=100.03%SPI=BCWP/BCWS=343.64/342.51=100.33%2015年4月11日挣值法的计算结果详见表4-6。对表中4月11日的计算数值进行分析，发现CV＞0，且SV＞0，这表示实际已经完成的各项工作量预算成本既超过了已经完成的各项工作量实际发生费用数值，且也超出了计划完成的各项工作量预算费用，进度提前了，而且成本有所节余，成本与进度的控制措施取得了良好的成效。CPI和SPI也十分接近与100%，达到了较为理想的控制施工成本和进度的目的。表4-6固安孔雀城房地产项目2015年4月4日和11日挣值法计算表时间BCWP万元BCWS万元ACWP万元CV万元SV万元CPISPI2015年4月1日155.37172.60158.22-2.85-17.230.9820.9012015年4月11日343.64342.51343.520.121.131.00031.00334.2.2基于成本累计曲线法成本累计曲线又叫做时间一累计成本图。它是反映整个项目或项目中固安孔雀城房地产项目43 北京交通大学本科毕业论文个相对独立部分开支状况的图示。它可以从成本预算计划中直接导出，也可利用网络图、条线图等图示单独建立。通常可以采用下面的三个步骤做出项目的成本累计曲线。第一，建立直角坐标系，横轴表示项目的工期，纵轴表示项目成本；第二，按照一定的时间间隔或时间单元累加各工序在该时间段内的支出；第三，将各时间段的支出金额逐渐累加，确定出各时间段所对应的累计资金支出点，然后，用一条平滑的曲线依次连接各点即可得到成本累计曲线。确定各时间段的对应点时，横坐标为该时间段的中点，即该时间段的起始时间。在固安孔雀城房地产项目施工进度计划中，有许多道工作。每一项工作有最早开始时间与最迟开始时间，但是为了保证工程进度与成本控制的最优化，我们往往需要确定总时差最短的线路即关键线路，关键线路上的工作为关键工作，关键线路是控制项目施工进度与控制成本的主要依据。这些关键工作所构成的成本计划及其实际完成情况是我们对照检查施工成本管理的关键性内容。因此，现在人们研究和实际应用中往往把成本累计曲线法中两条S曲线改进为关键线路的工作成本曲线，即计划成本曲线。表4-7固安孔雀城房地产项目关键线路成本偏差曲线分析法时间3.1-3.73.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.5-4.114.12-4.18周数第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周计划成本15.322.938.7040.5155.19169.91182.33累计成本15.338.276.9117.41172.60342.51524.84完成成本13.735.1170.62106.89158.22343.52526.39成本偏差-1.6-3.09-6.32-10.52-14.381.011.55表4-7就是利用成本累计曲线开展对固安孔雀城房地产项目43 北京交通大学本科毕业论文关键线路工作所完成的计划成本偏差进行分析的结果。分析该表，发现施工开始后的第一周到第五周，实际施工完成的成本都小于计划完成的累计成本，说明施工进度较慢，没有完成规定的成本，且成本偏差逐渐扩大，施工效率有所降低；但是在项目部采取的相应的管理措施过后，施工第六周和第七周的成本偏差转变为正值，实际完成的工作成本超过了计划完成成本，这说明固安孔雀城房地产项目的施工进度加快了，超额完成了所应该完成的任务，实现了施工进度控制的预期目标。同时，更为重要的是，成本偏差值极小，表明了成本控制工作成绩较大，没有出现成本控制方面大的问题。4.3项目成本控制的主要对策4.3.1人为因素与项目管理的成本控制成本控制是项目管理的重要内容之一，在确保项目顺利进行的基础上，尽量控制成本，才能顺利实现工程的经济效益与社会效益。作为一名合格的项目经理，必须是复合型人才，既要具备专业的项目管理知识，还要了解相关法律知识、财务知识，掌握管理学、政治学、心理学、建筑学等诸多学科内容。项目经理下辖有施工部门、管理部门、质量安全部门、材料采购运输部门及财务部门，各部门又配备了相关的工作与管理人员，在项目经理的领导与指挥下开展工作。第一，施工部门应该具备设备使用管理人员与施工人员。首先，施工设备需要由专业的施工人员操作，保证设备运行的稳定性、安全性，并做好日常维护工作；其次，要求现场施工人员具有专业水平与丰富经验，具备上岗资格，熟悉项目施工的各环节要求与各道工艺操作方法，确保施工的顺利进行。第二，管理部门应该具备管理人员，主要负责项目的组织管理及后勤保障，及时将工作情况、工作中存在的问题报告给项目经理，以便项目经理及时调整施工计划，针对问题提出有效的处理方法。第三，43 北京交通大学本科毕业论文质量安全部门应该具备质量技术人员与安全检查人员。一方面，质量技术人员了解项目施工的要求、施工建设的原理及工艺过程等，从技术层面提高作业效率、保障工程质量；另一方面，安全检查人员为了提高项目施工的安全性，定期检查施工现场的安全措施落实情况。第四，材料采购运输部门应该具备材料采购员、材料保管员与材料运输员。其中，材料采购员主要负责采购施工所需原材料，注意采购过程中货比三家，从材料的质量、价格两大方面选择，在确保质量的前提下，尽量节约成本；材料保管员主要工作职责是对材料的保管与分配，注意控制材料的保管质量与使用数量，避免出现铺张浪费行为；材料运输人员主要负责材料的安全、合理运输，严格控制材料的出场与入场。第五，财务部门应该具备财务人员。主要负责项目施工过程中的财务使用与财务管理。首先，财务人员负责施工现场的资金调配，确保资金支付能够满足工程施工需要；其次，比较实际支出费用与计划成本费用的偏差，及时向项目经理汇报偏差情况，分析原因并采取应对策略。4.3.2机械设备与材料方面的成本控制机械设备的选型。机械设备的选择要符合工程的要求，确保性能优秀，使用便捷且易于维修等特点，通过将多方面的筛选使得工程变得更加的安全可靠。机械设备的主要性能参数。在选择机械设备的时候其主要性能参数的意义重大，唯有其能够切实的满足工程的要求，方能使得工程的品质安全有保障。机械设备的使用操作要求。在机械设备的使用过程之中一定要保证操作过程恰当，对于固安孔雀城房地产项目一机械设备的操作一定要由规定的人来担任，并对于机械设备的操作者进行指导使其能够按照相应的成本控制要求完成任务。材料是工程施工的物质基础，材料成本是工程成本的基本内容。故而对于材料的掌控不仅仅能够提升工程成本控制效果，更是工程能否顺利开展的重要保障。43 北京交通大学本科毕业论文材料成本控制的要点：工程监理一定要从以下的角度出发确保材料的成本控制效果：对于材料市场有清晰认识，并针对了解信息选择优秀的厂家；材料提供必须要及时，这样才能保证工程的实施；对材料使用恰当，尽可能减少对于材料的浪费；对于材料的检验工程不可放松，确保工程使用的均为优质材料。对于工程会大量使用到的材料一定要有相应的手续证明其为合格产品。对于工程之中使用的重要构件，一定要拥有相应的批号和合格证，并且还需要进行抽检，合格之后方可以使用。对于材料质量有问题或者是不合乎合同要求的普通材料，可以根据其在工程之中的价值大小来决定抽检的力度。而对于那些工程之中的重要材料，一定要保证所有的材料都必须要进行相应的检测。检测过程一定要符合相应的条例，确保其结果合理有效，对于重要构件的检测可以通过更多的取样，来保证检测结果合理。对于现成配置的材料，包括混凝土以及砂浆等等必须要事先试配，确保其方案合乎要求之后再进行使用。对于进口材料的使用不仅仅施工单位要进行检测，更需要商检局进行检测，一旦出现问题可以通过商检局的检测结果向材料供应方提出赔偿要求。对于材料的使用过程一定要严格监控，确保正确使用合乎规定的材料：对于建筑物的配件和装饰材料在定货之前需要参考样品情况，定货之后则要查看设备是否满足需求。选择材料的过程之中一定要确保材料适合于工程的环境，且其适用于工程范围，举例而言大理石由于其容易风化脱落的特点就不适合作为建筑物的墙外装修材料使用。43 北京交通大学本科毕业论文对于运用在重要部分的材料，一定要确保其使用无误，产品信息核对准确之后再判断其是否符合工程的相关要求。在使用新材料之前一定要进行详细的实验过程，并通过实验数据检验其是否符合工程的标准。材料成本控制的内容：其基本的内容在于以下几点，材料的成本控制标准设定，以及相应的性能、取样方式以及实验的方法等等。成本控制标准就是对于产品成本衡量的根本依据。对于不同的材料其成本控制标准不同，需要监理工程师能够清晰的了解每种材料的相应的成本特点，如此便可以对于工程成本控制和材料有着更加明确的掌控。以水泥为例，则需要切实的掌握水泥的细度、用水量以及强度等方面的因素。对于水泥而言颗粒越细通常强度就越高，如果凝结不充分的话则会影响到施工的时间以及进度，若是水泥产生开裂的话那么对于工程的质量就会产生巨大的影响。故而，对于水泥的检测就必须要按照相应的标准进行，其他材料道理也是相类似的。4.3.3施工方法与环境因素的成本控制项目的施工方法涵盖了整个建设过程之中的相关技术内容，包括了技术方案、工艺流程以及检测措施，除此之外还有具体的组织过程。本文通过对项目的实证分析认为，在方法的管理与控制中施工工艺的影响程度最大。因此，监理工程师在审核过程之中一定要切身考虑该项目的实际情况，综合分析技术、管理、操作以及经济等多方面的因素，尽可能运用先进的施工工艺，在合适的操作之下，保证产品的成本控制效果，提升工程的进度。43 北京交通大学本科毕业论文环境对于工程成本控制往往会产生极大的影响，对工程成本控制产生影响的因素涉及到诸多的方面，故而对于环境的控制一定要尽可能的保证与要求相符合。对于相应的工程环境而言，地质、水文以及气象的环境都会产生相应影响。必须要在全面采取各种手段的基础之上制定工程方案，并综合考虑到各种情况，确保控制效果能够最终实现。第五章结论与展望5.1结论本文结合一些关于成本控制的理论知识就固安孔雀城房地产项目的现状以及影响成本一些因素进行分析，并从中得到了在项目实施的每个周期关于成本控制的方法，本文将固安孔雀城房地产项目作为研究的实体，希望能及时发现此项目在施工过程中出现的一些关于成本控制的问题，并及时采取措施，为项目节省成本，同时也对项目的成本控制有一定的指导意义。经过研究，可以得到以下结论：（1）本文对固安孔雀城房地产项目的现实情况作了详细深入的阐述。固安孔雀城房地产项目所面临的任务要比其他项目艰难且繁重，这是由于固安孔雀城房地产项目的施工时间和施工量是不成正比的，并且在较短的施工时间里不仅要完成巨大的施工量还要保证施工水平和成本控制效果，这就为固安孔雀城房地产项目的成本控制工作带来的巨大的工作难度，成本控制工作也成为固安孔雀城房地产项目顺利进行、高质高效完成的核心内容。（2）深入分析和归纳了固安孔雀城房地产项目加强成本控制水平需做的工作：加强对项目的每一步骤的成本控制工作进行监控和管理，不能只将关注重点放在施工过程中，而忽视项目进行前的准备工作和项目完工后的收尾工作，此两部分恰恰是要严加关注的，同时在重视项目成本控制体系建立的同时也要加强对项目成本的监控和管理。本文用成本控制理论作为研究依据，从固安孔雀城房地产项目成本实证分析入手，以固安孔雀城房地产项目作为研究对象，系统全面的论述了改善成本控制工作相关办法和途径。43 北京交通大学本科毕业论文5.2展望随着管理科学研究的不断发展，房地产开发项目成本控制的研究也将逐步深入，房地产项目的成本控制将不仅仅局限于战术层面的控制流程和控制体系的构建，而会延伸到战略层面建立多角度、多层次的成本控制体制，从而实现房地产项目的系统的更为有效的成本控制。尤其是当今社会已经进入信息化时代，各种成本控制软件先后开发出来，搭建规范化、标准化、信息化的成本控制平台将成为未来房地产项目成本控制的发展方向。本文针对固安孔雀城房地产项目成本控制计划进行了相应的分析，由于不同小区项目的具体情况都有所差别，所以本文不能代表所有小区项目建设的所有情况。另外，本论文很多情况的论述都是在理想状态之下进行的，对于很多更为复杂的情况没有进行深入的讨论和分析。针对这种情况，本人在今后将加大这方面的研究和探索，不断的丰富自己相应的专业知识，并进行深入的分析，以此研究出更好的、更具操作性的造价控制方法，为我国项目成本管理的研究发展做出自己的贡献。43 北京交通大学本科毕业论文参考文献[1]BindeIlliquidityandStockReturns：Cross-SectionandTime-SeriesEffects，.JournalofFinancialMarkets,2013,25(2)：17~22[2]SeppoH.S.Macroeconomicfactorsandsharereturns：Ananalysisusingemergingmarketdata，.InternationalJournalofFinanceandEconomics,2013,12(1)：18~23[3]RashidT.EndogenousLiquidityinAssetMarkets，.TheJournalofFinance,2011，11(45):19~22[4]TamakiA.S.AnthonyB.InternationalRealEstateReturns：Amultifactor，multicountryapproach，.RealEstateEconomics,2012,35(48)：16~22[5]HaniV.LasseHejePedersent.AssetPricingwithLiquidityRisk.2011,12(12):17~25[6]黄海英.城市基础设施利用土地储备融资成本控制研究[D].华中科技大学，2012[7]吴春诚.大型工程项目进度评价和控制研究[D].华中科技大学，2007[8]熊沂.华中科技大学远缘跨学科研究的发展研究[D].华中科技大学，2013[9]李炎清.基于项目管理的大学生活动管理研究[D].华中科技大学，2011[10]周继军.企业内部控制与管理者代理问题研究[D].华中科技大学，2011[11]谌东海，田泉.浅谈施工项目成本控制.黑龙江科技信息.2013,45(11)：17~22[12]杨峰，谢佳，杜德军.浅议施工企业成本控制及正确核算问题[J].经济师，2013：18~2343 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