房地产开发项目成本管理研究

'　　房地产开发项目成本管理研究房地产开发项目成本管理研究国内外研究现状综述国际研究综述国外的成本管理是随着工厂制度的出现而产生的。14世纪，工厂的生产和销售活动处于垄断行会的控制之下，没有实行成本核算的必要。19世纪80年代到20世纪初期间及以后，成本计算方法和成本理论研究取得很大的进步，一些至今仍有很大影响力的成本管理理论、概念和方法，如作业成本、成本动因、目标成本、激励制度、产品寿命全程成本计算、质量成本相继产生2。20世纪60年代，诞生了现代项目成本管理最具代表性的管理方法：工作分 解结构(]．化学工业出版社，2004：7576．2刘学应．房地产开发与经营[M]．机械工业出版社，2004：54．3冯伟．论房地产开发项目全面成本管理与控制[J]．四川建筑．2005(9):19-20．4杨维．浅谈房地产开发项目的全寿命成本控制开发与建设．中国房地产[J]．2005(9):7-8．和管理费等。承包人为使项目成本控制在计划目标之内所作的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作。2.1.2项目成本管理体系的构成美国项目管理协会（PMI）将项目成本管理的内容划分为：项目计划阶段的项目资源计划、项目成本估算、项目成本预算、项目控制阶段的项目成本控制。国内一般将项目成本管理划分为：项目成本估算、项目成本计划、项目成本核算与项目成本分析、项目成本控制、项目成本决算与成本审计等方面。 71.5可能的创新之处1、以房地产开发项目的开发过程为线索，将成本管理思想深入贯彻到房地产开发项目的每一个环节，从单纯的成本控制扩大到成本管理的每一个方面。2、通过实证分析，总结在对开发项目进行成本管理的实践过程中可能会出现的得失，为进一步加强房地产开发项目成本管理提供了方向性分析。2房地产项目成本管理的理论框架及内容房地产企业的现代成本管理必须是全面的成本管理，根据针对对象、成本管理的主体和管理的内容不同，分为全员、全要素、全过程、全方位的成本管理。其中全员成本管理指的是成本管理的主体是房地产企业的全体员工，企业的每一个员工都应该积极参与企业的成本管理；全要素和全过程从现代成本管理的对象而言的，即成本管理的对象是房地产企业的开发项目从项目设计、建设到竣工销 售的全过程所发生的开发项目成本和期间费用；全方位是从成本管理的内容而言的，指的是房地产企业的成本管理的内容应该包含预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核7个方面的全方位的成本管理。房地产企业的现代成本管理体系就是围绕着全面成本管理建立起来的包括房地产企业成本管理的主体、成本管理的对象、成本管理的内容、成本管理的措施体系、成本管理的方法以及成本管理信息化系统的一个有机的整体。2.1项目成本管理概述2.1.1项目成本管理的含义项目是指在一定的约束条件下（主要是限定时间、限定资源），具有明确目标的一次性任务，是一系列具有特定目标,有明确开始和终止日期,资金有限,消耗资源的活动和任务。项目成本是指在项目从初始到完成全过程中所耗用的所有费用，包括实施过程中生产资料转移的价值和由活劳动所创造的价值中以工资和附加费的形式分 配给劳动者的个人消费金，具体包括人工费、材料费、机械使用费、其他直接费6运用对立统一规律，观察、分析社会现象，以达到认识社会现象发展变化的内在联系与机制的方法。它是对社会现象作定性研究的基本方法。房地产项目开发环节多，过程复杂，是一项集诸多矛盾为一体的经营管理活动。在研究房地产开发项目成本管理时，需要考察影响成本管理的诸多矛盾。全面分析开发中的各种因素，分清主要矛盾和次要矛盾，抓住重点和关键性因素加以解决。3、理论分析与实证分析相结合的方法一方面，进行文献研究。浏览国内外房地产研究方面的文献资料，借鉴其中成功的房地产开发成本管理的经验。另一方面，邀请房地产开发行业方面的专家做相关的讲座或者选择房地产企业领导、中层干部和职工，进行相关的交流和咨询，为探索房地产成本管理措施和模式提供实证资料。同时，开展市场调研，选择房地产开发项目作为案例进行相关调查，了解同类行业的成本管理现状。 1.4研究内容本文把我国房地产开发项目成本管理作为切入点，以房地产开发项目的过程为线索，发现其在成本管理上存在的问题，挖掘问题存在的原因，从解决其现有的问题入手，探讨房地产企业在项目开发中成本管理模式，又从技术、经济、管理等角度提出全面的具有较强操作性的成本管理措施，并通过具体案例，总结得失，为进一步形成更为完善的房地产开发项目成本管理模式提供方向。本文共分为九部分。绪论部分根据我国房地产开发企业成本管理的发展现状，提出选题的意义和研究目的。并针对所要解决的问题，提出系统的分析方法、矛盾分析法和理论分析与实证分析相结合的研究方法，并点明了本文的基本思路及构建框架；第二部分阐述了房地产项目成本管理的理论框架及内容；第三部分至第七部分分别是房地产开发项目决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和 销售成本的成本管理，分别从各阶段对项目成本管理的影响及对该阶段进行成本管理的有效途径来阐述；第八部分用一个具体的房地产开发项目A项目作为实证，结合实际情况，探讨如何进行有效的成本管理；第九部分是结论与展望，总结了本文的主要结论，并提出了其中的不足和进一步需要研究的内容。5的总结，分别阐述了房地产企业现代成本管理的主体、对象、内容、措施体系和管理方法。其研究为房地产企业的成本管理理论注入一些新的元素，但缺乏相应的实证分析。杨晓梁（2007）在《房地产项目成本管理的研究》一文中，提出在动态中进行目标成本管理、在过程中实施成本管理、强化全过程管理为重点的观点。同时，进行关于成本效益、全员成本管理、成本系统管理及成本动因分析等观念的创新。初步实现了房地产开发企业各阶段成本管理的动态控制，使其更好的融入国际房地产业。赵永明（2007年）在《房地产开发项目成本控制研究》 一文中，提出了包括建立目标成本动态控制机制的模型在内的一系列成本控制对策。综上所述，我国关于房地产业的理论研究也取得了比较显著的成果，具体表现在：形成了比较完整的计划成本方面的体系和方法；针对不同的成本项目采用不同的成本管理方法；在成本计算方面出现的成本计算定额法，初步解决了如何有机结合成本核算与成本分析、成本控制方面的问题；在成本分析方面，从注重一般性经济分析发展到与项目自身相联系的成本技术与经济分析；在成本管理民主化和群众化方面，创造了成本指标归口分级管理，逐级分解目标的成本控制标准。1.3研究方法本文在研究方法上以规范研究、定性研究为主，以直接占有数据式的实证研究、定量研究为辅，展开对房地产企业现代成本管理的研究。1、系统分析法 系统分析方法是指把要解决的问题作为一个系统，对系统要素进行综合分析，找出解决问题的可行方案的方法。它要求外部条件与内部条件相结合，局部利益与整体利益相结合，长期利益与短期利益相结合。能在不确定的情况下，确定问题的本质和起因，明确咨询目标，找出各种可行方案，并通过一定标准对这些方案进行比较，帮助决策者在复杂的问题和环境中做出科学抉择。房地产成本控制研究受企业外部环境和内部功能等多重因素影响，如果没有系统论的分析方法，很难获得有成效的研究成果。2、矛盾分析法和管理费等。承包人为使项目成本控制在计划目标之内所作的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作。2.1.2项目成本管理体系的构成美国项目管理协会（PMI）将项目成本管理的内容划分为：项目计划阶段的项目资源计划、项目成本估算、项目成本预算、项目控制阶段的项目成本控制。 国内一般将项目成本管理划分为：项目成本估算、项目成本计划、项目成本核算与项目成本分析、项目成本控制、项目成本决算与成本审计等方面。2.1.3项目成本管理的程序102、应将技术和经济有机结合，积极主动的对项目成本进行管理房地产开发项目的每一名工作人员都应强化成本意识，正确处理技术和经济对立统一的关系，积极主动地去管理好项目的成本费用。2.3房地产开发项目的成本构成及寿命周期的划分2.3.1房地产开发企业特点房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。从广义上讲，房地产开发是指以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行改造加工，对地上进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此 而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是指按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。本文研究的是狭义的房地产开发。房地产开发跨越生产和流通两个领域，是房地产业最基本、最主要的物质生产活动，是房地产活动的首要环节，有其自身的特征。1、综合性是内在要求首先，在开发过程中，在全面规划、合理布局、综合开发、配套建设方针的指导下，不仅要对开发地区一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，而且要对建筑地块及房屋建筑进行有目的的建设；其次，开发过程中的工作关系具有广泛性，项目操作具有复杂性，房地产开发环节多，相应涉及到的部门也很多，每个开发项目所涉及的土地条件、市场竞争情况、施工技术情况等都不一样，因此需要综合考虑，统筹安排，制定最佳开发方案。2、开发过程具有长期性房地产开发从投入初始资本金到完成资本回收，从破土动工到形成产品是一 个长期的过程，中间需要经过多个阶段的工作，一般来说，普通开发项目需要两、三年时间，规模较大及成片开发则时间更长。尤其在建筑施工阶段，开发企业需要投入大量的人力、物力、财力才能最终形成产品，这一阶段的实施与资金是否到位有很大关系。3、程序性强92.2房地产项目成本管理的基本内容2.2.1房地产开发项目成本计价的特点工程造价成本计价除具备一切商品价格运行的共同特点外，同时又有其自身的特点，即工程造价是单件性计价、多次性计价和按构成的分部计价。1、单件性计价房地产开发项目的结构、造型和装饰都是不同的，采用的材料和设备和不一样，设计的建筑面积和建筑标准也不同，这使工程的实物形态也是各不相同。因此，不肯能对房地产项目进行统一订价，只能针对单件计价，即就各个项目通过 编制估算、概算、预算、合同价、结算价及最后确定竣工决算价等来计算单个工程的成本。2、多次性计价房地产项目的开发过程周期长，内容复杂，为了达到项目成本管理及工程造价管理的要求，需要按照项目设计和建设阶段对房地产项目进行多次计价。3、按工程构成的分部组合计价工程建设项目一般可逐步分解成单项工程，单位工程，分部工程及分项工程，在对房地产开发项目按构成的分部计价。要合理确定房地产开发项目的工程造价成本，首先要将定价与工程建设阶段性工作的深度相适应，针对开发建设过程中的每个阶段，采用科学的计算方法和切合实际的计价依据，合理确定投资估算。2.2.2房地产开发项目的成本管理房地产开发项目成本管理，就是在项目投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段以及项目销售阶段，对开发建设项目的成本进行管理， 以保证项目管理目标的实现，以求在各个开发项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的经济效益。1、成本管理应贯穿于以投资决策和设计阶段为重点的全过程成本控制应贯穿于投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段及施工阶段。由于是施工前的投资决策和设计阶段对项目成本影响最大，所以要想有效控制项目成本，就要高度重视项目建设的前期工作，抓住这两个关键阶段的成本控制工作；这种程序性不仅受政府土地、规划等部门行政管理审批手续的影响，同时也是房地产开发这一生产活动内在的要求。房地产开发项目必须严格按照操作程序来实施，首先要有项目可行性研究，然后再分析土地获取。要先解决资金融通，然后才能实施开发项目。环节虽多，但先后有序。因此在实施房地产开发项目之前必须有周密的计划，实施时做到各环节紧密衔接，协调进行，这样才能缩短周期，降低风险，提高收益。4、风险性高 房地产初始投入资金大，开发周期长，在具有高收益的同时也存在高风险。在市场经济条件下，筹集巨额资金的风险很大。在开发期间，金融、政策方面等很多因素都有可能发生一些有利的或者不利的变化，这些变化会给开发项目带来一定的市场风险，而且房地产开发的产品具有很强的刚性，也就是说开发商的每一个开发项目在相当长的时间内几乎没有重新建造的可能，一旦出现问题，开发商就要面临巨大损失。2.3.2房地产开发项目的成本构成房地产开发成本包括土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本等。中国房地产协会公布的一组数据:目前我国房地产成本构成比例为:土地成本占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、相关税费占10%5。1、土地成本土地对于整个社会而言是一种稀缺资源，因此开发项目所占用的土地必须支 付相应的土地费用。土地成本主要包括以下几部分：征地补偿费用、拆迁补偿费、土地出让金、基础设施配套建设费。（1）征地补偿费用是指国家依法将原属于农民集体所有的土地转为国有土地，支付给农村集体经济组织的土地补偿费、安置补助费等。具体包括土地补偿费、安置补助费、青苗及树木补偿费等。（2）拆迁补偿费是指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人给予的补偿。（3）土地出让金是国家作为土地所有者向开发商收取的一定年限的土地使用费。出让金高低因地段、用途、规划指标等不同而变化。5房策X．房地产开发项目的成本构成．．12（4）基础设施配套建设费是指建设单位投资建设红线内、外管线所需费用。2、工程建设成本工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设 施费用等。（1）前期费用，主要包括三通一平费用和专业费用。三通一平费是指使建筑地段的土地平整，达到通水、通电、通路、场地平整等投入的资金，专业费用指支付可行性研究、总体规划、初步设计、施工图设计等费用。（2）建筑成本，主要包括建筑材料费、机械施工费用、人工成本等。建筑成本是房地产开发成本的直接构成本部分，其费用的高低直接影响开发项目结构、功能、质量。开发项目本身质量的差别，主要区别在建筑成本上。（3）公共配套设施费用，其主要包括开发商在水、电、燃气、绿化、卫生、教育等方面花费的资金。好的配套设施，虽然成本提高了，却为购房者提供了多方面的服务。3、相关税费房地产开发过程的税费，不论是开发商负担还是购房者负担，最终都构成房 价，转移到购房者身上。主要税种有：营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。4、管理费用，指用于房地产开发到出售交付使用过程中，开发商管理人员所发生的一切费用等。5、筹资费用，房地产开发属于资金密集型，需要大量的资金。开发商通常会选择银行贷款来解决，这就产生了利息。2.3.3房地产项目寿命周期的阶段划分一个房地产项目从开始到结束可分为以下几个阶段:项目的决策阶段、项目的设计阶段、项目的招标阶段、项目的实施阶段、项目的租售阶段和后期的物业管理阶段6。1、项目的决策阶段项目的决策阶段是一个项目成功的基础阶段，在决策阶段项目的功能定位、物业类型和项目的档次基本确定，是房地产项目成本形成的基础阶段。而此阶段6 王庆春等．房地产开发概论．大连:东北财经大学出版社．2004：46．13也往往是被忽视的阶段，由于缺少成本管理的意识和思想，到目前为止，许多人还是认为:决策阶段只是对项目的建设方案进行比较和分析。也恰恰是如此，使项目的可行性研究变成了项目的可批性研究。成本管理工作变成了被动的、简单的阶段性控制工作，使房地产项目的成本管理失去了基础和意义。2、项目的设计阶段项目的设计阶段根据项目的决策进行方案设计、技术设计和施工图设计，此阶段决定了项目的结构形式和材料设备的选用等，是房地产项目成本具体形成的主要阶段，是项目成本管理的关键阶段。3、项目的招标阶段项目的招标阶段是在设计完成后，通过一定的方式选择合适的施工单位，进行项目的具体实施。4、项目的施工阶段 项目的施工阶段是按设计施工图进行施工，项目实体在此阶段形成。项目的施工阶段工作量大，复杂程度高，持续时间长，存在的变数较多，是进行控制和风险管理的重点阶段。5、项目的竣工验收阶段《城市房地产开发经营管理条例》第17条明确规定:房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。具体验收程序是:房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。至此，房地产开发项目的实施过程即告完毕，进入办理大产权证并进行租赁和销售阶段。相应的房地产项目的成本管理也分为以下几个阶段：①项目决策阶段的成本管理；②项目设计阶段成本管理；③ 招投标与合同签订阶段的成本管理；④项目实施阶段的成本管理；⑤竣工阶段的成本管理。由于此阶段不是项目成本管理的直接内容，本文不作为研究的对象。'