杭州技师学院物业管理项目投标文件

'物业管理服务投标文件项目名称：杭州技师学院物业管理项目投标文件招标人：杭州技师学院投标文件内容：投标文件商务报价文件投标人：潍坊竭诚物业有限责任公司（盖公章）法定代表人或委托代理人：杨俊玲（签字或盖章）日期：2010年9月20日66 ▲商务报价部分物业管理服务投标文件项目名称：杭州技师学院物业管理项目投标文件招标人：杭州技师学院投标文件内容：投标文件商务报价文件投标人：潍坊竭诚物业有限责任公司（盖公章）法定代表人或委托代理人：杨俊玲（签字或盖章）日期：2010年9月20日66 目录（1）投标响应函（2）投标（开标）一览表（3）各项服务报价价格构成表及分析说明（4）物业管理相关人员费用明细表66 一、投标响应函杭州技师学院：潍坊竭诚物业有限责任公司(投标人全称)授权杨俊玲(全权代表姓名)副总经理(职务、职称)为全权代表，参加贵方组织的杭州技师学院物业管理服务招标项目招标的有关活动，并对此项目进行投标。为此：1、我方同意在投标人编制和提交招标响应文件须知规定的开标日期起遵守本投标文件中的承诺且在投标有效期满之前均具有约束力。2、我方承诺已经具备《中华人民共和国政府采购法》中规定的参加政府招标活动的承包人应当具备的条件：（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）遵守国家法律、行政法规，具有良好的信誉和商业道德；（3）具有履行合同的能力和良好的履行合同记录；（4）良好的资金、财务状况；（5）物业管理服务标准符合中国政府规定的相应管理服务条例和管理标准；（6）没有违反政府招标法规、政策的记录；（7）没有发生重大经济纠纷和走私犯罪记录；3、提供编制和提交投标文件须知规定的全部投标文件，包括投标文件正本1份，副本5份，电子文档1份。具体内容为：（1）投标（开标）一览表、各项服务报价价格构成表及分析说明、物业管理相关人员费用明细表；（2）投标技术文件及商务文件；（3）编制和提交投标文件须知要求投标人提交的全部文件；4、投标报价详见开标一览表。5、保证忠实地执行双方所签订的合同，并承担合同规定的责任和义务。6、保证遵守招标文件中的其他有关规定。7、如果在开标后规定的投标有效期内撤回投标，我方的投标保证金可被贵方没收。8、我方完全理解贵方不一定要接受最低价的投标。9、我方愿意向贵方提供任何与该项投标有关的数据、情况和技术资料。若贵方需要，我方愿意提供我方作出的一切承诺的证明材料。10、我方已详细审核全部招标文件，包括招标文件修改书（如果有）、参考资料及有关附件，确认无误。11、我方将严格遵守《中华人民共和国政府采购法》第七十七条规定，承包人有下列情形之一的，处以招标金额5‰以上10‰66 以下的罚款，列入不良行为记录名单，在一至三年内禁止参加政府招标活动；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任：a)提供虚假材料谋取中标、成交的；b)采取不正当手段诋毁、排挤其他承包人的；c)与招标人、其它承包人或者招标代理机构恶意串通的；d)向招标人、招标代理机构行贿或者提供其他不正当利益的；e)在招标过程中与招标人进行协商谈判的；f)拒绝有关部门监督检查或提供虚假情况的。承包人有前款第a)至e)项情形之一的，中标、成交无效。法定代表人（签章）：杨俊玲授权委托人签字：陈雪梅投标人盖章:潍坊竭诚物业有限责任公司联系人：吕海娇联系电话:187****3427联系地址：山东科技职业学院8号公寓307室邮政编码：*******传真号码：**************投标人开户银行：**************帐号：**************日期：2010年9月20日二、投标（开标）一览表66 杭州技师学院：按你方招标文件要求，我们，本标书签字方，谨此向你方发出要约如下：如你方接受本投标，我方承诺按照如下投标（开标）一览表的价格完成杭州技师学院物业管理服务项目之标项的实施。投标（开标）一览表（单位均为人民币元）序号费用名称（服务项目）单位数量单价（元）合价（元）报价说明1一、校园卫生保洁人685015300保洁人数由投标人根据招标人保洁范围和要求自行确定，保洁范围为公共厕所、会议室、校园场地、校领导办公室、教师办公楼的楼梯和走廊等。保洁要求以招标文件所要求规定的为准；2二、垃圾清运处理项1230690工作内容以招标文件所要求规定的为准。3三、办公室、会议室、走廊等绿色植物摆放、维护项110003000预计需摆放260盆以上，摆放、维护方案由招标人确定，具体要求以招标文件所要求规定的为准；4四、传达室安保管理人6220039600传达室安保管理人数不少于10人，具体人数由投标人根据招标人的工作要求确定，要求24小时在岗,具体内容以招标文件所要求规定的为准；5五、宿舍安保卫生管理人8280067200本物业项目共有5幢独立的宿舍楼，宿舍管理人数不少于14人，具体人数由投标人根据招标人的工作要求确定，要求24小时在岗,具体内容以招标文件所要求规定的为准；6六、绿化修缮维护项120006000绿化修缮面积约为7000平方米（具体面积以投标人现场踏勘为准）66 7七、110服务费项150015008八、配套设施及日常维修的材料费项100030009九、常住学校的水电维修及办公桌、椅、门、锁等修理服务人员的工资和福利等一切开支项1100030000至少2人（含）以上，水电维修工要求24小时到岗，办公桌、椅、门、锁等的修理工要求每日白天到岗，具体内容以招标文件所要求规定的为准。10十、本项目管理人员开支项146000138000本项目负责人等管理人员及其它管理费开支，人数由投标人自定。11十一、电梯运行保养维护费台37002100具体内容以招标文件所要求规定的为准。12十二、日常维护费（含房屋日常养护维护、给排水设备维护、供电设备维护、消防和安防等监控设备维护、空调系统运行维护、电梯运行维护和检验等费用（含材料费和非常住人员工时费，电梯的日常保养维护工时费除外）项1100000100000此项报价为暂定，最终以实际发生时的维修材料和工时费按实结算,不高于桐庐市场价。13十三、前十二项合计项1108339014十四、9月30日前预计已产生的物业管理费用项177700015总计（元）///66 1083390大写：一百零八万三千三百九十元法定代表人(签章)：杨俊玲授权委托人签字：陈雪梅公司盖章:潍坊竭诚物业有限责任公司联系人：吕海娇联系电话:187****3427联系地址：山东省潍坊市潍城区西环路6399号邮政编码：*******传真号码：**************日期：2010年9月20日66 三、各项服务报价价格构成表及分析说明序号费用名称价格构成有关说明1绿化养护和租花费用员工工资设备折旧2保洁员工工资设备折旧3宿管和保安员工工资设备折旧4环卫员工工资设备租赁5临时工员工工资设备租赁6电梯维护费员工工资设备折旧7水电和校舍日常维护员工工资设备折旧投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司法定代表人或授权委托人（签字）：杨俊玲日期：2010年9月20日66 四、物业管理相关人员费用明细表序号岗位人数月工资标准月工资年工资备注1项目经理11000010000120000不算分红2财务经理18000800010000不算分红3公关经理18000800010000不算分红4维修主管15000500060000不加提成5保安秩序管理主管15000500060000不加提成6保洁主管15000500060000不加提成7绿化主管15000500060000不加提成投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司法定代表人或授权委托人（签字）：杨俊玲日期：2010年9月20日66 ▲技术文件部分物业管理服务投标文件项目名称：杭州技师学院物业管理项目招标人：杭州技师学院投标文件内容：投标文件技术文件投标人：潍坊竭诚物业有限责任公司（盖公章）法定代表人或委托代理人：杨俊玲（签字或盖章）日期：2010年9月20日66 目录（1）技术和服务方案（2）组织实施方案（3）人员投入计划表（4）投标人各项服务承诺表（5）验收方案66 一、技术和服务方案一、项目分析二、物业管理服务的经营理念三、管理服务的管理目标四、业管理服务的基本内容五、物业管理服务的措施六、物业管理服务标准七、管理处的人员资源管理八、物业服务费用收支预算九、其他物业维修和管理的应急措施一、项目分析（一）基本概况1、校园占地面积390亩，建筑面积80000平方米。2、学院综合办学条件优良，基础设施齐备。3、教学仪器设备总值6900万元；图书馆藏总量156万册，其中电子图书74万册，建筑面积达2.5万平米；4、教学用计算机3500余台，语音教室座位数576个，多媒体教室座位数10344个5、校内专业实验实训室167个，校外实训基地320个.(二）设备设施概况教学楼住宿楼道路停车场绿化供排水沟渠实训楼路灯休闲场所绿地消防设施用水管道其他建筑等等（三）可行性分析我院作为一个教育机构，有着一般物业的基本特点，又有着其自身独特的项目。对于教育机构的物业管理，不仅是物业发展史上的一次挑战，更是物业在又一领域的深入。（四）业主概况1、业主身份及状况2、业主对服务的需求与建议二、物业管理服务的经营理念1、树立正确经营理念，以正确的经营原则和经营思路作指导，不断发展、完善，实施科学的管理，提供优质服务。在经营中要坚持业主至上、热心服务的原则，努力实现“诚信为本，服务至上”66 。协调各方面关系，提高经营服务质量。及时改进工作方法，提高工作和服务质量，做到经营项目质优价廉。2、管理理念：科学、规范、公正的管理，就事论事，以理服人。依制管理，激励积极努力，制约违规行为。合理进行管理，保证管理、服务与经营的协同发展。3、服务理念：顾客的满意就是我们的价值，谢顾客的信任，尊重顾客的权益，关心顾客的需求，体谅顾客的担忧。实现顾客的满意，促进顾客的成功。真诚友善，热情周到，轻松愉悦，体谅包容，用心服务，诚信关爱。4、以人为本理念：尊重人格，客观公正。严格督导，规范提升。5、人才理念：重视知识，更要重视能力，加强工作人员的综合技能培训。三、管理服务的管理目标在巩固已有成果的基础上，进一步提升物业公司整体创收能力，强化管理和服务两项职能。对于物业管理服务企业而言，更好的管理是为了更好的服务于业主和使用人。(一)信誉目标良好的信誉是公司的无形资产，有时甚至决定着公司的存亡。物业管理公司应把信誉目标摆在首位，塑造好企业形象，使业主和用户有一种信任感，从而为企业在市场竞争中打下良好的基础。为企业服务，求生存、求发展、求效益、求形象，物业公司生存靠服务，靠信誉，靠规模，靠综合效益，最大限度的提高服务的质量。（二）盈利目标利润目标包括委托方要求达到的盈利目标和物业管理公司自己制定的目标。采用新的物业管理制度，从业主的根本利益出发，探索出一条现代化物业管理的新路子，尽最大的努力实现物业的保值增值，最大限度地为业主带来了丰厚的收益。妥善管理和维护业主的物业财产，始终保持良好的状态，并得以保值、升值，延长使用寿命。(三)发展目标物业管理公司必须通过物业管理活动，逐步取得相关知识、技能、经验和利润，通过实践和培训，提高员工综合素质和专业技能，促进公司的全面发展。(四)服务目标66 物业管理公司的服务所要达到的让业主和物业使用人各方面都满意的标准。以较少的投入，为业主和用户提供优质服务。创造安全、文明、舒适、和谐的居住环境和优越的学习环境和氛围。推动和协调物业内的业主和租户之间的人际关系，建立起互利互惠、和睦共处的邻里关系。当然，作为一个物业项目，管理是为了发挥物业最大的使用价值，使物业尽可能保值、增值，做到让业主尽量的满意。为全面完成上述任务，我们的的管理办法是：1、制定一系列切合实际的规章制度，确立一系列高标准的物业管理行为规范。2、推行简单化、标准化管理。完善各项管理制度、工作标准和工作流程。3、进一步提高运作能力，提高居民满意率对，明确管理职能。4、强基础工作，强化辖区治安管理，实施健康、安全、环境管理体系，全面提升公司基础管理水平。5、提高业主满意率和收缴率为目标，大力实施优质服务工程。6、不断强化管理创新，努力提升服务水平，适应形势发展要求。7、积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍。四、物业管理服务的基本内容：（一）常规性公共服务1、房屋维修养护管理服务2、安全防范服务3、物业管理区域内保安服务和环境清洁卫生服务4、绿化和园林建筑附属设施的维护、保养的服务5、常见的附属设备设施维修养护管理服务：（1）电梯系统的维修管理（2）空调系统的维修管理（3）给排水系统的维修管理（4）供电系统的维修管理6、车辆道路管理服务7、教学楼及公寓管理服务8、日常维修养护服务9、对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务（1）物业管理区域内共用设施设备的维修服务66 （2）业主、使用人装饰装修室内的服务10、物业管理企业的人力资源管理11、物业管理区域内公共秩序的维护维护和坚守岗位的责任服务12、财务管理服务13、租赁管理服务（二）综合性经营服务1、专项服务----针对不特定的服务对象一、特约服务----针对特定的服务对象二、五、物业管理服务的措施1、建立24小时轮流值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。校门站岗的人员要负责学校的每一个大门24小时轮流值班，对外来人员和车辆进行检查、登记及管理，巡逻的人员要不定时的对校内进行巡查。2、学生公寓楼值班：根据学校关于学生公寓楼管理的有关规章制度，外来人员出入公寓楼必须进行登记，晚间限时离开，未经允许，严禁留宿。3、保护学生财产安全：学生必须配合值班人员检查，协助值班人员的工作。4、积极进行消防宣传，定期进行消防演习训练，保证有关人员掌握消防基本技能，另外，明确禁止在宿舍使用大功率电热器。5、每年进行一次物业管理服务满意率调查，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改，促进管理服务工作的改进和提高。6、建立落实维修承诺制，每个学期固定一个时间检查、维修相关设备设施，保证设施设备、共用电器完好。7、每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。8、物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。六、物业管理服务标准1、房屋管理及维修养护对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，做好房屋的勘查鉴定工作，及时维修，定期养护。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。66 （1）供电系统。（2）电梯系统。（3）空调系统。（4）给排水系统。3、共用设备设施维修养护和管理共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。路灯要定期检查并及时维修。4、保安及车辆管理（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。（3）车辆出入管理严格，有登记。（4）停车场停放整齐，场地整洁。（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。（6）搞好治安管理。5、环境卫生管理做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。为业主创造一个良好的生活环境。（1）环卫保洁设施完备。（2）实行标准化清扫保洁。（3）垃圾每天都要及时清理，定期进行卫生消毒灭杀。（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，教学楼、宿舍、楼梯、扶栏、天台、墙面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。（5）积极做好环卫保洁的宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、园林绿化养护管理（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。（2）花草树木要定期修剪，整齐美观，无病虫害，无折损。（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。（4）绿化完好率达到95%以上。七、管理处的人员资源管理（一）人员配置1、管理人员：负责总体工作安排、业主沟通包括：中心经理、综合管理部、客服管理部、安全管理部、工程管理部66 2、专业技术人员：负责设备、设施维修、保养3、保洁绿化人员：负责保洁绿化、清洁地面道路保安人员：负责岗亭、车辆出入、巡逻（二）人力资源管理工作计划公司根据各基层的发展目标、管理目标，按照分级管理的原则，制定不同的考核内容，考核到基层。基层单位则根据每名员工的工作表现，具体实施个人绩效考核。合理进行人力资源的选聘，注重管理人员的培养和培训，对员工采取激励、报酬等措施，切实提高员工的综合素质和技能，做到更好地为业主服务。培训目的：让员工了解、熟悉公司特点及管理模式，提高自己的知识、技能、改善其工作绩效。培训内容：1、岗位技能培训2、企业文化培训3、人员素质培训八、物业服务费用收支预算（一）年度物业管理费用预算（二）年度能源费用预算（三）年度物业服务费用支出预算：1、管理人员的工资2、按规定控取的福利费3、管理机构行政办公费用：办公用品费、通讯电话费、办公用水用电费4、社会保险5、秩序维护费用6、公众责任保险7、公共部位、设施设备的日常运行、维修及保养费用8、清洁卫生费用9、公共绿化养护费用10、物业服务单位固定资产折旧11、保安费用12、管理者酬金（四）物业服务项目的收入预算主要包括物业管理费收入、停车场收入、物业租赁及经营收入等等66 九、其他物业维修和管理的其他问题（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气；（2）本项目范围突然断水、断电；（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞；（4）雨、污水管及排水管网阻塞；（5）电路故障；（6）消防安全；（7）住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的防范措施66 二、组织实施方案发展规划竭诚物业进年来发展的是山东地区中高档次的物业项目，数量已发展到6个，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向：一、建立本土化的经营模式。二、推广“竭诚物业”的品牌，提升知名度。三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本地物业管理的发展。五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在山东地区的服务面积。六、承接多种类型的物业管理项目：学校、多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。七、积极申请高级资质，提高企业品位。八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。管理层职责项目经理职责1、以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。2、检查、监督负责辖区红线范围内的道路，绿化等公共区域地面清　　　洁。3、热情对待客户，及时处理顾客对服务投诉，并做好记录。4、定期对本项目员工进行培训和考核，不断提高员工的业务水平和　　　服务质量。5、协调本项目与各个部门的关系，合理安排人力和物力资源。6、负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验收工作，并控制其　　　合理使用，协助仓库管理员合理储存和使用保管。7、负责客户的租金及物业管理费用的催收工作。8、上级领导交办的其他临时任务。财务经理岗位职责1、根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定使用的66 财务管理办法。2、按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。3、围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。4、做好公司各项资金的收取与支出管理。5、定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。6、做好财务统计和会计帐目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。7、定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。8、统一管理公司各种票据和帐目，杜绝管理处资金流失。9、负责财务人员的业务培训和考核监督工作。10、保守公司管理处机密，维护公司利益。11、负责向公司领导及政府部门作出财务报表。维修部岗位职责1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工　　作。2、负责辖区内设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安　　　排与落实。3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经　　济指标。4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理制度》，确保机电安装维修　　　工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立　　各级安全制度，防止发生安全事故。6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必训进行一次　　全面检查，每月不少于一次夜间查岗。7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合　　能力和素质。8、负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完　　善工作。9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。66 10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处　　　理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。保洁部岗位职责1、接受保洁主管的督导，向清洁主管负责。2、熟知工作区域内的各项工作，掌握紧急或突发事件的处理方法，负责管理区域内清洁卫生方面工作的安排。3、组织员工进行业务知识培训考核，提高员工的业务水平、服务质量。4、关心爱护员工，帮助员工及时解决工作中遇到的疑难问题。5、每日深入到个区域全面巡查清洁成效，发现问题及时处理，对解决不了的要及时向主管领导反映。6、观察和掌握员工的工作情绪，批评、纠正、指导及评估员工的　工作质量。7、尊重他人，讲礼貌、虚心听取各方的意见，认真记录。8、员工的病假、事假需事先向分公司主管领导说明情况。9、完成分公司领导交办的突击性工作。绿化部岗位职责1、认真学习公司各种规章制度，熟悉绿化养护管理标准和作业指导书，熟悉掌握绿化养护管理各种操作技术，对绿化养护分公司领导及养护技师负责。2、按主管领导工作计划及每周工作安排，带班保质保量完成养护。3、做好本班肥料、农药等物料领用登记和管理工作。4、公正合理做好本班工人每日出勤、早退、矿工、请假等考勤工作，违章行为及时制止并向主管领导报告。5、发现病虫害或绿地被侵占以及设施损坏等情况及时向主管领导报告。完成领导交办其他工作。保安部职责1、监视管辖区内人员、车辆活动情况，维护管辖区内秩序，防止发生不安全事故。2、巡查、登记公共部位设施设备完好情况。3、对管辖区内可疑的人员和物品进行盘问和检查。66 4、制止管辖区内的打架、滋事事件。5、驱赶管辖区内的摆卖、乞讨、散发广告等闲杂人员。6、每班巡检楼宇不少于两次，对楼宇内的闲杂人员进行盘问和驱赶，对业主（住户）违反管理规定，影响他人工作、休息的行为进行劝阻和制止。7、检查、看管好停放在管辖区内的车辆，防止丢失和损坏。8、指挥机动车辆按规定行驶和停泊，保证消防通道畅通。防止发生交通事故。9、负责火警、匪警的验证和处置。10、客的咨询，必要是为其向导。11、卫各岗位执勤情况，协助处理疑难问题。项目管理制度构建校园管理新模式——“优质低价”模式鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我公司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有：·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。1、工作重点（1）设施设备管理如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、66 节能和环保的最大化。（2）校区建筑物本体管理①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、管理难点（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。工作职能组织运行图物业管理公司学院管理部项目经理保安部财务部公关部保洁部人事部日常事务、档案资料处理班学生公寓管理班日常管理制度和考核办法一、目的　66 　为创建安全优美的校园环境，维护学校财物和师生安全，防止各类安全事故发生，有效公平地对保安、保洁人员进行考核，特制订本规定。　　　二、适用范围　　　由物业公司委派在院校执行保安任务的保安人员，物业公司委派在我校执保洁任务的保洁人员。　　　三、考核方法　　　以抽查和发现相结合的方法进行。学校将指定总务和校办进行每月不少于每周一次的抽查。依据考核细则进行扣分，下达书面扣分通知书，并可附带提供证言、照片、监控记录、刷卡记录等。扣分记录计入考核细则表中。每月保安、保洁总分各为50分，直至扣减为零分为止。　　　四、考核细则　　1、保安人员　　保安在岗人员未按合同要求配齐，并且未向学校有关部门提出请假同意的，扣除10分/人。　　在岗人员未按要求着装，着装不整齐的，扣除5分/起　　报刊分发不及时，已签收的邮件、包裹发生丢失的。扣除5分/起。　　在岗值班期间不得抽烟，不得睡觉、躺着、玩手机、听耳机、电话聊天等。违者扣除10分/起。　　未按照合同要求配足配齐物防设备的，扣除10分/次。　　保安人员损坏装备、破坏公物者，除照价赔偿外，视情节轻重给予扣除5-20分/次。情节严重者，当事人解除聘用。并扣除20-40分/次。　　保安人员监守自盗者，解除当事人聘用，并按照合同规定追究相关责任。并扣除30-40分/起。　　不按时交接班，迟到、早退扣10分/次。保安人员因事因病不能到岗，应事先办理请假手续，安排其他人员顶替，否则以脱岗处理，扣20分/次。　　管理好工作环境，保持校门口、传达室及周边整洁卫生；劝止车辆停放校门口，保证校门口交通顺畅。不履行的扣5分/次。　　学校上课期间及夜间，应该保证一人按时巡视校园。不按时按线路巡视的扣5-10分/次。未使用礼貌用语，与师生、访客发生争执、肢体冲突，给学校声誉造成影响的，扣除10-30分/起。后果严重的当事人解除聘用，并承担相关经济与法律责任，扣除30-50分/起。66 　　认真热情接待来访人员，严格履行登记手续，执行通报制度，不通报或不登记致使校外人员进入校内，扣5分/次，造成严重后果的扣20-50分/次。　　严格登记进出车辆，审查带物品出门的车辆和人员，违者扣5分/次，造成严重后果的扣20-50分/次。　　保安人员应登记迟到、晚归学生姓名、学号，若遇学生强行进出校门，应及时向学校报告，未报告的扣10分/起。因失职造成学生出走，情节严重的30-50分/起。　　学校大门开放期间，不得坐在传达室内，必须到室外值勤，发现可疑人员要进行盘问，并阻止无关人员进入校园。未能做到者，扣5分/起。　　保安人员应服从保卫科在其职责范围内的工作安排，按时保质保量完成任务，如不执行扣10分/次。　　保安人员了解必要的110报警常识，抽查发现不懂得使用周界、紧急报警的使用方法的。扣除5分/人次。　　不了解学校消防设施器材的，不懂得防火灭火常识的。扣除5分/人次。　　值班台帐不全混乱的，字迹潦草的。如不执行扣10分/次。　　消防器材每月检查记录台帐缺失的。如不执行扣10分/次。　　泄露进驻学校内部事务或其他秘密情况、资料的，视情况扣除20-50分/起。　　不执行工作制度，造成经济损失的，扣除5-10分/起。造成严重后果者，当事人解除聘用，并按照合同规定追究相关责任，扣除20-30分/起　　履行工作职责范围以内工作时不听从学校工作安排的，不服从分配、不听从指挥的。扣10分/次。　　值勤时遇到紧急情况(如发生案件、事故等)处置不力、甚至临阵退缩的。按照合同规定追究相关责任，并扣除20-50分/起。　　没有提前通知校方而更换人员的，扣10分/每起　　工作时间没有督促学校人员进出校门进行刷卡而放行的。扣5分/每起。66 　　2、保洁人员　　未按照合同要求配足配齐设备的，扣除10-20分/次。　　在岗人员未按要求着装，整齐着装，扣除5分/起。　　不能按照合同要求，及时完成每日保洁任务。扣除2-5分/次。　　不能按照合同要求，及时完成每周保洁任务。扣除5-10分/次。　　不能按照合同要求，及时完成每月保洁任务。扣除10-15分/次。卫生洁具存放要不整齐有序，有乱丢乱放现象的。扣除2分/起。在保洁区域大声喧哗，影响教学的。扣除5分/起。　　保洁区域内不节约利用水、电资源，发生长时间跑冒滴漏现象的。扣除5-10分/起。　　遇到公厕水泄不通、水龙头损坏时，不及时上报维修的。扣除5-10分/起。　　在岗人员在工作期间人数不足，或外出或离岗未及时向学校请假的。扣除10分/起。　　利用保洁之便，偷盗师生物品的，扣除20分/起，情节严重的扣除30-50分/起。　　在工作职责范围以内，不听从学校工作安排，不服从分配、不听从指挥的。扣10分/次　　没有提前通知而更换人员的。扣10分/起　　五、处罚办法　　1、因保安、保洁人员违反上述条例，当月得分不满50分，但大于40分（含40分）以上的，对人员及所在公司提出书面批评，责令其改正错误，并要求其写出书面整改报告。　　2、当月得分不满40分，但大于30分（含30分）以上的；或者连续两个月得分为40分的，除了责令其改正错误，并写出书面整改报告之外。应扣除当月保安或者保洁费用的10%。　　3、当月得分不满30分，但大于20分（含20分）以上的；或者连续两个月得分为30分的，除了责令其改正错误，并写出书面整改报告之外。应扣除当月保安或者保洁费用的30%。　　4、当月得分不满20分，除了责令其改正错误，并写出书面整改报告之外。应扣除当月保安或者保洁费用的50%。　　5、连续两个月得分不满20分的，校方可解除保安、保洁公司合同。66 三、人员投入计划表派驻项目管理人员汇总表姓名本项目拟任岗位性别年龄专业职务/职称本岗工龄备注杨俊玲项目经理男27人力资源5何欢保安男223闫会财务女25财务管理2吕海娇公关女25公关学2张三绿化男30环境10李四保洁男27环境6王五维修男43维修技术20投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司法定代表人或授权委托人（签字）：杨俊玲日期：2010年9月20日66 管理部人员配备方案职能部门岗位位置及人员配备数量小计管理部经理室项目经理人1人公关部公关经理1人，事务助理（1人，兼出纳、清洁管理员），公寓管理员（8人）10人财务部财务经理1人，会计1人（公司会计兼）、出纳（事务助理兼）维修部工程管理员（1人）1人保安部保安员（其中主管1人，保安员29人）30人清洁部道路（2人）、教学实训楼（5人）生活区（6人）13人绿化部绿化人员（主管1人，绿化人员17人）18人合计73人66 四、投标人各项服务承诺表如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标平分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。序号指标名称国家标准管理标准测算依据管理主要措施1房屋及配套设施完好率98%以上98%完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3清洁、保洁率95%98%清洁、保洁情况/清洁、保洁标准建立合理有效的工作质量监督机制，做到定时检查/发现问题及时处理3维修工程质量合格率99%99%以上维修合格工程项次/维修工程项次建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。回访率25%25%以上维修工程回访次数/维修工程项次66 照明灯及疏散灯完好率95%98%完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数4主要机电设备完好率99%99%以上完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计完善机电设备的云做制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。5消防设备完好率100%100%完好消防设备/学院消防设备总数实行巡查制度，建档记录。6治安、消防发生率1‰以下（年）1‰以下（年）治安案件实发次数或发生消防面积/学院内物业使用学院管理部经理为责任治安、消防员；下属全体员工均为义务治安、消防员；落实防火安全三级检查制度；保安24小时值岗，不定期巡逻；消防中心4小时值班，统一调动人员。7有效投诉率2‰以下（年）2‰以下（年）有效投诉次数/使用人总数做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理率95%100%处理的有效投诉数量/有效投诉总数66 8管理人员专业培训合格率100%100%培训合格人员/培训人员总数人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训、培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。9服务回访率25%25%以上回访次数/服务次数建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍的服务意识。10使用人满意率95%以上965以上对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司法定代表人或授权委托人（签字）：杨俊玲日期：2010年9月20日66 五、验收方案一名词、术语解释二引用法规、标准三接管验收条件四接管验收流程五接管验收组织设计六接管验收的准备工作七房屋本体自用部位及设施的验收八房屋本体共用部位及设施的验收九公用设施设备、公共场所(地)的验收十工程资料的接管十一业主入伙时的接管验收十二缺陷整改与保修十三接管验收相关记录表名词、术语解释物业竣工验收工程项目在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工项目进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。物业接管验收接管验收是指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。66 物业公司代表全体业主（包括现有业主和未来业主）从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。接管验收标志着物业正式进入使用阶段。物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。房屋本体自用部位及设施自用部位是指教室以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。房屋本体共用部位共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道（管）等。公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、地下排水管等。公用设备公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、供水设备、饮水系统、交通道闸、智能化系统、消防系统、等。公用设施设备、公共场所(地)的产权以相关法规及开发商售楼时与业主的约定为准。引用法规、标准本方案依据以下法规、技术标准规范编制。《建设工程质量管理条例》国务院令第[2000]第279号66 《物业管理条例》国务院令第[2003]第379号《山东省物业管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ300～305-88《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96）《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92《楼内消火栓》GB3445-93《消火栓箱》GB1456l-93《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94《体育场所开放条件与技术要求》GB19079.1-2003接管验收条件物业接管验收是在项目竣工验收全部合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：一、一般条件1、土建、设备、智能化及园林绿化各分部、分项工程全部施工完毕，并通过政府专业验收，通过综合验收。一般来说，应取得以下证书：①工程竣工核验证书②规划验收证书③消防验收意见书⑤燃气管道工程验收证书66 ⑥城建档案验收证书⑦人防工程验收证书⑧已签订《工程保修书》并有凭以上证书换领的《建设工程竣工验收备案表》。2、供电、给排水、环境、道路、电话、燃气、消防、智能化、等设备和设施能正常使用。二、最低要求在项目所确定的入伙日期前一周必须达到以下要求：1、室内外照明、给排水、道路、门禁对讲、楼内消火栓、施工完毕，可正常使用。2、向物业公司提供设备运行所必须的图纸及设备说明书。如强弱电系统图、给排水系统图、燃气系统图、室外管网图及设备说明书等。接管验收流程签署物业管理委托合同——选定主要管理人员——售楼三个月前——进场掌握情况——印制验收表格——确定验收日期——大业主（开发商）或施工单位和物业公司组成联合验验收小组——自用部位的验收——每项、每间、每个查验——缺陷登记汇总交开发商,由开发商交施工队——缺陷返修——施工单位、管理处按单查验。资料移交产权资料、技术资料、水电供应合同、物业管理公司正式进行物业管理、政府验收合格证、共有部分验收、复验合格、缺陷登记、按系统进行查验收、缺陷返修、移交钥匙、办理移交凭证、业主（用户）验楼收搂。注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，移交一份给物业管理公司存档。66 接管验收组织设计一、编制接管验收计划，与开发商沟通物业接管验收一般是由田潍坊地产投资有限公司工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商接管验收通知后，按《接管验收条件》进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定验收时间。根据项目的具体情况，物业公司应主动与开发商联系接管验收事宜，并将验收计划报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合验收。对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。1、根据项目的进度，编制接管验收进度计划，计划接管验收的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。（工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终接管验收时间）2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。二、进行验收前的准备工作详见《接管验收的准备工作》。三、对物业进行接管验收一）、初验物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好基础。初验可以多次组织进行。（对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验）二）、正式接管验收根据物业产权性质及使用特点，将接管验收分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。房屋本体共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，此部分验收技术含量较高，应组织专家实施。66 四、接管验收重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。接管验收要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。接管验收多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所有项进行检查。接管验收采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。1对自用部位及设施的验收现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部ZBP30001－90标准要求，分别每楼每层每室（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。①确定物件数量是否符合；②外观上有无人为损坏；③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。2、对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收验收时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。此部分的验收直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。五、设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。（注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行验收，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台验收等。）66 按系统对设备型号、数量、位置进行记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能达到要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其督促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承担相关责任。三）、复验对于开发商、物业公司、施工单位三方在接管验收过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕（或双方认可解决方法），物业管理公司在７日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录：QR－007JG《房屋及公用设施交接单》QR－008JG《房屋附属设施设备交接单》接管验收的准备工作为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。1、物业公司人员准备物业公司建立接管验收领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备1－2人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。注：一般毛坯房每组每天能验收60套房左右，精装修房每组每天能验收40套房左右。对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。2、成立验收组66 验收组组成建议如下：组长：物业公司总经理副组长：管理处经理组员：工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工3、学习、培训组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：①学习规范、研读施工图纸②对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收）③熟悉工程情况、设备概况④组织接管验收演练培训时间：10课时（不得低于）。现场实习：待定4、购置、准备工具根据项目的规模及验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。5、准备验收规范、标准及施工图准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准。从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。6、准备验收表格、接管凭证准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。7、参与安装调试66 安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。对于设计中已有的设备，注意收集资料。大型机电设备（Ⅰ、Ⅱ级设备）建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。8、参与内部竣工验收参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。9、参与政府竣工验收房屋本体自用部位及设施的验收对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收用户户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、入户钥匙（含户内钥匙）等。1、土建验收验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。填写表格：《楼宇接管验收记录表》2、电气验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。填写表格：《楼宇接管验收记录表》3、给排水66 验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。填写表格：《楼宇接管验收记录表》4、燃气：验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。填写表格：《楼宇接管验收记录表》5、记录的填写及缺陷的整改以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。房屋本体共有部位及设备的验收1、屋面验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注屋面保证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试沿口等固定牢固屋面金属物体均做可靠防雷接地基本无非法占用、改建及搭建66 项女儿墙完整无污染隔热层完好，面层砖无破损屋面管网及避雷带无损坏或锈蚀天面无积水、杂物排水沟、排水口完好畅通2、楼层及通道验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注楼层及通道保证项防火门完好开闭灵活消火栓内物品齐全，按钮等功能正常消防通道通畅灭火器的数量、位置、压力正确应急照明、诱导灯正常基本项楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚公共部分无加建、改建天棚完好墙面无碰坏、无污迹、无脱落地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角公共照明完好66 消火栓外封条、门锁完好3、外墙面验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注外墙面保证项墙面完好，无污迹门窗及玻璃完好外墙面转无空鼓外墙、窗口无渗漏冷凝水集中排放，支架无锈蚀4、供配电系统验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ303-88；《电气装置安装工程施工及验收规范》GBJ147-90、GBJ148-90、GB50168-92、GB50169-92、GB50170-92、GB50171-92、GB50182-93、GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96，《建筑物防雷设计规范》GB50057－94检验要点：分项工程检验要点备注供配电系统保证项安全防护装置完善，无安全隐患、无虫害、鼠害油变压器安装地点是否符合规范要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常66 干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常双回路电源切换，电气、机械互锁正确无故障停电记录基本项设备接地牢固电缆沟内干燥、无积水、无杂物操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音各种仪表指示正确断路器电流值整定正确母线、端子无过热、松动现象电气井接地规范，电缆敷设规范设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常5、给排水系统验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ302-88检验要点：分项工程检验要点备注保证项水泵电机温度正常66 给排水系统各层水压正常按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求潜水泵工作正常，排水通畅基本项压力表工作水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象水泵运行无异常噪音，润滑良好水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常蓄水池人孔封闭良好并上锁，通气孔有纱网封隔污水池池盖完好，排水沟通畅排水系统畅通，抽查6~8个井化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物6、消防系统验收标准：《火灾自动报警系统施工及验收规范》GB50166-92，《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001，《自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法》GB5135-85，《自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法》GB797-89，《室内消火栓》GB3445-93，《消火栓箱》GB1456l-93，《防火门用闭门器试验方法》GA93-1995检验要点：分项工程检验要点备66 注消防系统保证项自动喷淋系统放水试验喷淋泵启动，水压正常消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵水泵结合器未被圈占、堵塞探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同警铃工作正常防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常消防中心可启动风机，风机风量正常气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反馈信号消防广播正常备用电源切换正常基本项消防中心、机房清洁温度正常设备清洁，油漆完好电控箱、电瓶等工作电压正常风阀、防火阀完好，状态正确（抽取10个点）风机运行噪声、震动正常，润滑到位66 消防对讲通话清晰消火栓、喷淋头无漏水现象烟感、温感、警铃、扬声器固定牢固管理机软件有备份，系统误报率低出口指示灯荧光显示板正常出口指示灯指示发光管正常灭火器压力在正常范围防火卷帘门就地手动正常防火卷帘门与探测器联动正常防火卷帘门在消防中心手动正常7、闭路监视系统验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92，《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94检验要点：分项工程检验要点备注CCTV基本项监视器图像清晰摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角控制矩阵、图像分割器工作正常设备接地良好，抗干扰强录像工作正常，录像效果清晰66 8、公共天线系统验收标准：《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92检验要点：分项工程检验要点备注CATC基本项图像、伴音质量好天线防雷措施完整，安装接闪器、避雷器设备接地良好，抗干扰强频道放大器功能正常频率变换器功能正常调制器功能正常混合器功能正常声源信号源功能正常9、局域网、综合布线验收标准：请施工方提供；参考《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92检验要点：分项工程检验要点备注综合布线基本项设备接地良好，抗干扰强交换机、HUB、服务器工作正常，安装规范布线规范INTERNET接入（带宽、传输率）正常终端数据接口（RJ45）正常66 10、门禁对讲系统验收标准：请施工方提供检验要点：分项工程检验要点备注门禁对讲基本项可视对讲图像、声音清晰，电锁开启关闭正常接地规范解码器、电源安装规范布线规范室内机安装规范11、车场管理系统验收标准：请施工方提供检验要点：分项工程检验要点备注车场管理系统保证项道闸开启灵活，无砸车隐患基本项读卡器感应灵敏，出临时卡正常交通装置、标志完好，划线清晰设备表面清洁无锈蚀系统收费、控制软件正常12、填写记录　　设备按系统分别填写《公用机电设备验收单》，对所有设施设备验收完成后，汇总填写《房屋附属设施设备交接单》；对其它共用部位验收完成后，填写《房屋及公用设施交接单》。66 公用设施、公共场地及钥匙的验收1、公用设施验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》检验要点：分项工程检验要点备注公用设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺损游乐设施设备完整、无安全隐患，有安全指引平面图、路标、提示标识等各种标志齐全基本项辖区道路完好无损通透式围栏完好、无锈迹路灯完好停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所（地）完好建筑小品、雕塑等完好无损2、园林绿化验收标准：《建筑安装工程质量检验评定标准》GBJ306-88检验要点：分项工程检验要点备注园林绿化基本项绿地、植物数量品种符合设计土质符合植物生长，厚度正确66 绿化内无砖块等建筑垃圾无死苗、无虫害3、钥匙交接（1）检查钥匙是否匹配，是否齐全（2）拿到钥匙时先分清钥匙的用途；（3）数清每种钥匙的数量，并进行确认；（4）将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；（5）按钥匙的用途进行分类、编号、保管。4、填写记录园林绿化验收填写QR－005JG《绿化验收单》，对其它公用设施设备、公共场所（地）的验收填写QR－007JG《房屋及公用设施交接单》，钥匙交接填写QR－002JG《钥匙接管记录表》工程资料的接管对于原有已入伙的物业，原物业公司及业主委员会应在新物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给新物业管理公司；对于新建物业，开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。具体资料包括以下内容：一、产权资料开发公司营业执照土地使用权出让合同书建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设单位营业执照电梯安装公司营业执照电梯安装公司资质证书66 以上均为复印件二、市府验收合格资料：建设工程竣工验收备案证明用电许可证供用电协议书用水审批表、水费收缴合同书。公安消防建筑工程消防验收意见书建设工程质量监督登记书防雷设施合格证燃气工程验收备案证书直饮水检验报告国家固定灭火系统和耐火构件质量监督检验中心检验报告电缆检测报告智能化验收系统合格证停车场管理系统检测报告摄象机检测报告以上均为复印件三、工程技术资料建筑、结构、电气（强弱电）、给排水（包括消防）、燃气等工程的全套竣工图纸。各类公共设备使用说明书、调试报告、维护保养手册等。（包括：变压器、高压开关柜、低压配电柜、发电机、生活水泵、生活水泵变频控制柜、消防供水系统、直饮水泵、直饮水泵变频控制柜、道闸系统、监控系统、消防报警系统、等。）地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；66 工程预决算分项清单；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；隐蔽工程验收记录；沉降观察记录及其沉降观察点布置图；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖管道的试压报告；机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。4、填写记录对照本文件，将收到的资料填写在《工程资料交接清单》。学生入住时的接管验收学生入住接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。此过程仅限于新楼宇。学生入住时对房屋的接管验收主要针对以下方面进行：1、检查钥匙是否匹配，是否齐全①拿到钥匙时先分清钥匙的用途；②数清每种钥匙的数量，并进行确认；③到房间将拿到的每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象。2、检查房间设施是否齐全；①根据售楼或租赁时的约定先将房间内配置的设施列出清单；②根据清单查对设施的数量及质量；3、检查房间工程质量（包括装修质量及安装质量）①66 检查地面、墙面和天面有无空鼓、裂缝；如果是精装修，还应检查墙面、天面的清洁情况；②检查墙面和天花板是否有麻点或水渍痕迹（是否漏水）；③检查门窗、玻璃有无损坏，试试门窗是否严密、开关灵活；④检查开关、插座是否有电；⑤选顶层房屋的应着重检查屋顶是否渗漏，墙面是否发黄或有水渍痕迹；选首层房屋的应检查地面是否有返潮现象；4、核对入伙当天的水、电、气表读数；5、填写记录将入住时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写在《接管验收记录》。缺陷整改与保修对于新楼寓的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼寓，不等于楼寓质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议发展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。一、对缺陷整改1、一般缺陷的返修对接管验收或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位），并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便督促整改进展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。2、房屋结构的加固补强66 在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。3、对不具备使用功能问题的处理接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合接管验收条件后，再行组织验收。二、保修及维修1、新建房屋在保修期内新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由开发商负责质量保修，保修期顺延。所以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；⑤其他项目的保修期限由开发商与施工单位约定。2、保修期满后物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。3、其他情况凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。66 4、保修期内管理办法①设备接管时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。②保修期内保修单位提供的服务单一，一般只做修理，不做保养，难以达到物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。③设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，物业公司应督促保修单位解决。④保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。▲商务文件部分66 物业管理服务投标文件项目名称：杭州技师学院物业管理项目招标人：杭州技师学院投标文件内容：投标文件商务文件投标人：潍坊竭诚物业有限责任公司（盖公章）法定代表人或委托代理人：杨俊玲（签字或盖章）日期：2010年9月20日目录（1）法人授权委托书（2）声明书66 （3）企业法人营业执照、物业资质等证书（4）2010年一季度资产负债表、损益表（复印件）（5）公司介绍（6）主要业绩证明一、法人授权委托书杭州技师学院：66 兹委派我公司杨俊玲先生（其在本公司的职务是：副总经理，联系电话：*******手机：187********传真：*********身份证号：*********）代表我公司全权处理杭州技师学院物业管理服务项目投标的一切事项，若中标则全权代表本公司签订合同，并负责处理协议书和合同履行等事宜。本委托书有效期：自2010年9月20日起至2010年9月30日止。特此告知。投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司法定代表人或授权委托人（签字）：杨俊玲日期：2010年9月20日二、声明书杭州技师学院：66 本单位自愿参加杭州技师学院物业管理服务项目的投标，并保证投标文件中所列举的投标报价文件及相关资料和公司基本情况资料是真实的、合法的。同意此次招标文件中的各项内容。同意提供贵方可能要求的与本次投标有关的一切数据或资料等。本单位若中标，保证按照投标文件的承诺与贵方签订合同，保证履行合同条款并缴纳履约保证金。投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司法定代表人或授权委托人（签字）：杨俊玲日期：2010年9月20日三、营业执照、资质证书等证书66 本公司发展至今已有二百七十八名技术在职员工。其中总经理一名，副总经理一名，各部门经理四个，各部门主管四个。这些在职员工中：证书人数（人）部门经理证10企业经理证5项目经理证20物业师证47从业资格证书获得的奖项：2006年：全国重承诺守信用消费者放心单位2007年：潍坊市优秀管理居住小区2008年：全国物业管理示范住宅小区2008年：质量服务信誉无投诉单位2009年：全国物业管理示范大厦2009年：潍坊市物业管理优秀住宅小区2010年：潍坊市物业管理优秀大厦66 66 四、2010年度资产负债表五、公司介绍66 应标人概况公司名称潍坊竭诚物业有限责任公司地址山东省潍坊市潍城区西环路6399号经营范围高档小区、学校、写字楼等成立时间2005年6月经济性质法定代表人陈雪梅联系电话135****5137注册资金五百万技术人员数278资产总额八百万净资产七百万工商登记号税务登记号是否依法纳税是是否参加社保是近三年业绩、信誉合同总额：一千九百三十万元，合同履行情况：100%单位优势及服务特点：聘请国际知名物业顾问公司、引领物业服务与国际高端物业接轨、提升物业服务品质、提高物业管理水平。以学习酒店管理、做管家式服务为第一管理目标、紧紧围绕金泰城整体开发战略、大胆探索、勇于创新、实施差异性、人性化、个性化管理、以单体楼宇管理为基点、做到管理到人、服务到位、责任到人的基点式管理模式以点连片、以片带面的全方位管理、第一时间为业主提供高效优质的服务。法定代表人签章杨俊玲（单位公章）2010年9月20日投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司法定代表人或授权委托人（签字）：杨俊玲日期：2010年9月20日66 六、主要业绩证明相关项目业绩一览表项目名称简要描述项目投资（万元）服务期限项目单位联系电话山科院二号教学楼维修、保洁6005*******山科院一号教学楼维修、保洁7005*******山科院操场维修、保洁100010*******山科院办公楼维修、保洁6805*******山科院实验楼维修、保洁7505*******山科院公寓楼维修、保洁、保安5005*******投标人名称（公章）：潍坊竭诚物业有限责任公司法定代表人或授权委托人（签字）：杨俊玲日期：2010年9月20日66'