知名地产工程量清单招标手册

'xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页xxxxxx工程量清单招标操作手册编制xxx、xxx日期修改日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页目录第一部分操作流程及时间控制图2第二部分各部门分工协作表3第三部分招标准备4第四部分其他10第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页第一部分操作流程及时间控制图1、操作流程图：2、时间控制：从招标文件流转开始时间到合同签订，合理的时间为60天左右。3、注意事项：发标、定标、合同流转时间已经包含在总时间中，在节点工作中需预留流转时间，每次流转预留5~7个工作日为宜。第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页工程管理部（采购）成本管理部工程管理部（项目）设计管理部1、前期策划主持招标策划会议、主持编制招标计划参与招标策划会议、参与编制招标计划参与招标策划会议、参与编制招标计划协助2、招标准备主持选择投标单位、主持编制招标文件选择咨询公司、参与选择投标单位、编制招标文件商务条款参与选择投标单位、参与招标文件编制并提出意见、编制现场说明主持编制交楼标准、主持编制材料设备清单3、施工图出图（第一次发标）负责招标流转、主持发标会议负责委托咨询公司对施工图、审图意见设计变更进行工程量计算组织现场踏勘，发放施工图、现场资料、地质勘察资料负责在回标前15天出具审图意见设计变更、负责解决图纸疑问、提供图纸目录清单4、核定工程量（第二次发标）负责招标流转负责组织咨询公司和投标单位进行工程量核对协助负责解决图纸疑问5、答疑主持招标答疑会议负责经济条款答疑负责提出技术、工期及配合要求，对现场问题进行答疑负责图纸问题答疑6、评标分析评审技术标、主持技术部分谈判、主持评标会议评审经济标、主持经济部分谈判、参与评标会议提出意见并根据情况参与技术标分析和谈判负责评审技术标中产品外观效果部分（若有）7、定标流转负责招标流转、发中标通知书形成定标意见协助8、合同签订负责合同拟定、流转、签订。协助协助9、后续工作资料收集、整理、归档、保存进行数据分析、对图纸中需要进一步设计优化的向设计提交意见根据成本意见和具体情况出具设计变更第二部分各部门分工协作表第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页第三部分招标准备1.前期策划1.1标段划分：²合理标段面积5－7万平方米²工期要求²考虑施工组织方便，综合考虑临时设施（主要是围墙、临时办公室和宿舍）、临水临电、临时道路、土方调配等因素；²结合销售节点要求，考虑销售通道的搭建、样板区开放时间。1.2入围单位选择标准1.2.1.施工单位①一般为房建总承包一级资质（与xxx上海区域有过合作记录的优先入围且资质等级可以适当降低）。②要求提供诚信手册，每年住宅项目施工面积20万m2以上。③要求提供企业近二年财务状况审计报告，经营良好，无不良负债记录。④要求提供有关工程获奖证书，近两年必须获得4次以上（含4次）工程所在区域（省、直辖市）最高奖项。⑤与xxx合作历史上无重大投诉和纠纷。⑥经xxx公司考察合格的总包单位。1.2.2.项目经理（对于建筑面积≥2万m2的标段）①今后派驻xxx工地的项目经理必须是负责过二次以上类似xxx住宅项目的项目经理，并且是获得过所在区域（省、直辖市）最高奖项（如“白玉兰奖”）住宅工程的项目正经理。②项目经理大专以上学历，8年以上现场施工经验。③派驻现场的项目经理必须是经过xxx考察合格，可以投标的项目经理，一旦中标后施工单位更换项目经理，不论理由，一次向施工单位扣款5第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页万元，特别是未经xxx项目部许可更换项目经理，一次罚施工单位总价的1％。1.2.1.项目经理（对于示范区或建筑面积＜2万m2的标段）①今后派驻xxx工地的项目经理必须是负责过一次以上类似xxx住宅项目的项目经理，并且是获得过省、直辖市一级“优质结构”工程的项目正经理。②项目经理大专以上学历，五年以上现场施工经验。③同以上5.1.2点第③条1.2.2.工程管理部每年12月中旬将已合作并履约评估良好施工单位和项目经理部向xxx公司管理层上报，对于此类施工企业的项目经理可免考察直接入围招投标，对于名列《xxxxxx不合格供方名单》中的施工企业不进行考察直接免除其招标资格。1.1招标计划²入围单位确定节点；²入围单位、招标文件、评标办法的审批流转节点；²工程量清单编制、核对节点²第一、二次发标时间节点；²第一、二次答疑时间节点；²回标时间节点；²定标时间节点；²合同签订时间节点。1.2评标中是否进行商务谈判。招标过程中应维护招标人的严肃性和威信，谨慎选择谈判，宜通过招标前的培训交底引导投标人合理报价，减少谈判次数。1.3付款条件²工程、成本、财务三部门综合考虑付款节奏、现金流、工期节点、履约保函等因素确定。²付款节点制定，应按照本工程关键节点，如达到预售条件（多层及8层住宅到3层顶板，11+1层住宅到4层顶板）、主体封顶、落外架、单体竣工验收（室外综合验收）、竣工结算等。第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页²原则上，进度款支付比例不得超过完成工程量的85％。1.1评标办法：合理低价中标。技术标评定合格的标书方可进行商务标的评定。1.2承包范围：室外总体（含硬景、市政管网、市政道路）是否纳入总承包范围。1.3招标方式：原则上必须采用工程量清单招标（固定总价），在时间较短无法固定总价招标时可以采用模拟清单招标（固定单价）。模拟清单招标存在一定的成本风险。2.招标准备：2.1总承包单位选择：按照集团相关规定及《xxxxxx施工总包招标指引》执行。2.2招标文件编制：广义上的招标文件包括招标文件、甲供材料表、商务标编制要求、技术标编制要求、工程量清单及投标报价表、合同样本、交楼标准、施工图纸、地勘报告、现场概况图纸（包括场地标高、临水临电驳接点、临时道路及周边交通、地下管网、周围建筑物）、答疑纪要、招标增补文件等。2.3甲控材料（含甲供、甲指乙供）范围及结算方式确定。2.4投标单位培训，包括网上注册及投标，工程量清单报价注意事项及投标文件的编制要求。2.5投标保证金缴纳。2.6咨询单位选用：综合考虑项目大小、工程复杂程度、标段划分、工程量计算时间要求、计算规则、前期合作情况等选用咨询公司。第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页第四部分招标实施1.施工图发图、第一次发标1.1项目部（标段工程师）向投标单位发放图纸、地勘报告、现场概况图纸（包括场地标高、临水临电驳接点、临时道路及周边交通、地下管网、周围建筑物），并依据现场概况图纸组织现场踏勘，做好确认手续。注：做好签收手续，发放图纸前检查投标单位的投标保证金缴纳收据，或确认投标保证金已经缴纳。定标后负责图纸及其他招标资料回收，并知会采购工程师以备办理投标保证金退款事宜。1.2成本管理部向咨询公司发放图纸、工程量计算相关资料；向投标单位发放工程量计算相关资料。1.3采购工程师负责组织协调项目、成本、设计、投标单位，保证招标工作按照确定的节点完成。1.4设计管理部负责提供图纸目录清单，确保施工图纸完整。2.工程量计算2.1确定计算规则：可以在地方定额和国家清单规范中选用，需综合考虑招标经办人、项目成本管理人员、咨询公司和投标单位的实际情况，选用大家都较为熟悉且风险可控的计算规则。2.2确定计算范围：通过交楼标准、商务标编制要求、合同商务条款明确。2.3核对工作准备：咨询公司和投标单位均会考虑将工程量分批计算，可以选定部分典型楼栋要求提前完成工程量计算，作工程量的比较，并将其差异及时反馈给投标单位和咨询公司，将问题及时解决。核对工作适当地前置，可为后期的核对工作争取更多的时间。2.4明确计算要求：结合后期成本拆分，数据分析等，确定相应表格及统计方式，便于后期工作。注：需在咨询公司领取施工图前，对计算规则、计算范围、计算要求进行交底，同时要保证咨询公司和投标单位获得的信息必须对称。2.5工程量计算完成后，需对大项目如钢材、砼、砌筑工程、外墙保温、门窗等项目按照建筑面积分摊进行分析，并与同类户型进行比较，检查数据的合理性，同时也为对施工图经济性的判断提供依据。1.答疑3.1第一次答疑：²主要解决图纸、计算范围、场地等疑问。第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页²时间安排在施工图出图后，在工程量计算完成前5天左右为宜。²采购主办人收集问题后将问题提交设计管理部、成本管理部、项目部，图纸问题由设计管理部提前安排设计院答复，在答疑会前以书面形式提交招标工作组审定，并在答疑会上向投标单位和咨询公司进行解释；工程量计算及商务条款由成本部负责书面答复；现场及工程情况由项目部负责书面答复。3.2第二次答疑²主要解决招标文件、投标报价、合同等相关疑问²时间安排在第二次发标后，在回标前5天左右为宜。²采购主办人收集问题后及时将问题提交项目、成本、设计相关人员，组织集中答疑会，分工同第一次答疑。注：答疑纪要是招标文件的补充（或修订），在答疑纪要发放投标单位前，项目、成本、设计需对答疑内容进行会签并获得各部门经理的签字审批后网上发放。1.工程量核对4.1工程量核对的意义：主要为获得相对较为合理的工程量，而合理的工程量是投标单位制定相对合理的投标报价的基础。4.2工程量核对的要点：²在招标文件中约束投标单位必须参加工程量核对（可口头明确清单工程量不得调整，考虑到工程量准确性的风险不能书面作要求）。可能存在部分投标单位直接采用其他单位的核对成果，造成参与人员不足，影响核对工作效率。²工程量核对需从工程量计算阶段开始，往往投标单位和咨询公司都会分批计算工程量，及时分析不同计算人之间的差异，尽量将问题解决时间提前，为整个招标的按时顺利完成争取时间。²有选择地放弃，同一工程的工程量清单，不同计算人计算的子目少有工程量完全相同的，大多子目工程量有差异，不可能面面俱到只能进行取舍。在有限的时间里采用对投标报价影响大小排序，由投标报价影响最大的开始进行核对。²工程量核对完成后，需对大项目如钢材、砼、砌筑工程、外墙保温、门窗、外墙装饰等项目按照建筑面积分摊进行分析，并与同类户型进行比较，检查数据的合理性。大项如钢材、砼、砌筑工程、外墙保温、按投标量包干的甲供材等方面的差异必需得到基本解决，务必保证调整报价不超过总报价的3%。第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页4.1工程核对的时间控制：在工程量计算完成后留3天左右时间给投标单位和咨询公司寻找问题，带着问题集中核对1~2天时间；集中核对完成后咨询公司提交核对后清单，成本经办人对核对后清单大项进行抽检，该工作大致需持续3天左右，抽检工作完抽后即第二次发标。4.2工程量核对工作的参与过程能从侧面反映投标单位对该工程的重视程度，进而验证投标单位选择工作的成效。1.经济标分析5.1总体分析：²检查报价是否完全响应招标文件。²报价与目标成本对比，看其是否在目标成本范围内。²检查报价是否存在计算错误。²分析调整报价的占总报价的比例，并分析调整报价的合理性。5.2重点分析：向领导汇报投标总体情况后，选择重点单位进行重点分析。²对清单逐条子目进行清理，检查是否存在不平衡报价，若存在需分析其对我司的风险，若有必要可进行询价。²检查技术措施费里投标单位是否考虑过于富余的技术方案，导致技术措施费偏高，若有可进行询价。²对投标报价的土建、安装、技术措施费按照建筑面积分摊进行数据分析，各投标单位进行横向比较，并与前期数据进行比较，看其是否存在明显差异，对于差异要分析出其原因。5.3经济标分析完成后，需向招投标领导小组在投标是否完全相应招标文件、投标价与目标成本对比、投标价与前期类似工程的对比分析、我司存在的风险、是否需要询价等方面提出结论性的意见，在标书评审表中进行表述。2.数据分析8.1对钢材、砼按照建筑面积含量分地上地下进行分摊，与设计优化目标和前期数据比较，并将结果反馈给设计管理部。8.2对外墙装饰按照建筑面积含量，面砖与涂料比例进行分析，与目标成本成本作对比，并将结果反馈给设计管理部。8.3与投标单位、咨询公司进行沟通，对于设计中存在的问题进行交流，并选择其中有用的问题与设计进行沟通。8.4将经验数据整理成为数据库，在后期的项目限额设计指标确定、工程量清单招标工程量复核时可以作为参考。第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页9、回标、定标、中标通知书、合同签订参见《xxxxxx施工总包招标指引》。第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页第五部分其他1.工程量清单招标主要风险控制：1.1招标时间影响经营节点计划。措施：强化计划管理，针对每一重点环节制订明确的时间节点，时间安排上要前紧后松。1.2经办人员经验欠缺，潜在风险较大。措施1：他山之石，可以攻玉。借鉴兄弟公司成功经验，成熟的招标文件为模板进行修改。措施2：头脑风暴，工程、成本召开招标文件讨论会，对可能出现的问题进行预测和防范。1.3清单项目漏项、清单工程量计算不准确导致后期索赔。措施1：采用“2+1”的工程量核对方式。在内部类似户型工程量横向比较，对外对投标单位工程量与咨询公司工程量进行横向比较；集中核对确定最终工程量。措施2：招标文件中明确投标方对工程量负责，施加压力增强其计算工程量的主动性，同时若存在清单漏项类问题我方可具备主动权。1.4设计变更、现场签证导致后期索赔；措施：合同约定变更签证的计费方式，并明确其引起的技术措施费包含在投标技术措施里综合考虑，不另外计取。1.5投标人风险过大导致的高报价，以及不合理报价导致后期管理隐患。措施：招标文件明确我司有权询价，避免恶意报价和投标单位过于富余的施工方案。1.6招标完成后设计缺陷导致成本失控等。措施：强化审图的过程控制，设计牵头在方案阶段对户型进行充分讨论，将前期出现的问题彻底规避。1.7招标前需对风险要有充分的估计，并做好风险控制预案。2.模拟工程量清单招标2.1适用情况：在时间较短，比如从施工图出图到内部定标时间≤天，无法操作工程量清单招标（固定总价）时，采用模拟工程量清单招标（固定单价、工程量按实结算）。2.2操作要点（仅叙述与固定总价招标差异的操作方式）：²模拟工程量清单可采用招标工程报建图纸或前期类似工程图纸计算进行编制，当户型基本一致时可以将前期工程量清单修订后直接使用。第12页共13页 xxxxxx房地产有限公司xxxD.工程量清单招标操作手册编号：版号：A/1页码：第12页共13页²漏项是模拟工程量清单主要风险之一，可以在招标文件中明确若无设计变更，结算时仅调整工程量不增加项目，以此规避风险。1.支持文件《工程招标管理办法(第三版)》《xxx企业股份有限公司计价管理办法》《xxx集团设计变更及现场签证管理办法(第三版)》《xxxxxx总包招标作业指引》第12页共13页'