某医院新院区建设项目可行性研究报告

'xx医院某新院区建设项目项目建议书xx医院37 前言某xx医院位于某市中心，医院目前占地73亩，医疗用房建筑面积85668平方米，仪器设备固定资产总值9550.85万元，平均每张病床设备费8.33万元。医院现有编制床位1200张，临床科室35个，医技科室15个，在编职工1919人。某xx医院始建于1939年4月1日，经过60余年的发展，现已成为某省大型综合医院之一，1985年被某省卫生厅评定为首家“文明医院”，被某市xx政府授予文明单位的称号，1992年12月在某率先被评为三级甲等医院，1997年被评为全国“双拥模范”单位，1998年度又被评为全国“百佳医院”。在新世纪，具有悠久历史和卓越医疗服务水平的昆华医院面临着新的机遇和挑战，有必要在服务规模和服务质量上进一步提高，特别是要摆脱目前地域狭小的桎梏，再觅新址，为提升自身发展带来契机，也能够更优良、更全面的服务于病痛患者，带来良好的社会效益。某镇距离某市中心仅20公里。在某市经济高速发展过程中，处于极为重要的地位。在新的城市规划和某片区规划中，具有较高的前瞻性和合理性，地区经济发展迅速，交通便利，生态环境优美，已经初步形成了产业和居住的良好互动，对于整体的配套建设具有良好的支撑。同时，为了区域经济的和谐发展，地方政府也高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，新型医疗服务中心建设条件成熟。在这样的前提下，某xx医院某新院区建设具有了良好的条件，故提出此项目建议书。37 目录第一章项目总论6§1.1项目背景与概况6§1.1.1项目名称6§1.1.2项目承办单位6§1.1.3编制依据6§1.1.4项目提出的理由6§1.1.5项目拟建地点8§1.1.6项目预期目标8§1.1.7项目建设条件8§1.2研究结论9§1.3主要技术经济指标表9§1.4存在问题及建议10§2.1投资环境分析12§2.1.1国家政治经济形势及有关政策12§2.1.2某市（含安宁市，下同）及区域经济社会情况12§2.2市场分析13§2.2.1我国医疗消费市场宏观背景13§2.2.2某市医疗市场现状14§2.2.3某医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题16§2.2.4关于医保定点问题17§2.2.5医院消费新口味测试17§2.2.6医院的假设（定位）建议18第3章建设规模与项目开发条件19§3.1建设方案19§3.1.1方案描述19§3.1.2指标20§3.2项目现状概况21§3.2.1地点与地理位置21§3.2.2占地面积21§3.2.3现有土地状况22§3.3项目建设条件22§3.3.1地形、地貌22§3.3.2工程地质、水文条件22§3.3.3环境条件22§3.3.4区域性规划22§3.3.5交通条件2337 §3.3.6社会环境23§3.3.7法律环境23§3.3.8公共设施，给排水、煤气、道路等23§3.3.9施工条件24第4章机构设置25§4.1机构设置标准25§4.2机构设置25§4.2.1总体介绍25§4.2.1重要科室25第5章投资估算与资金筹措27§5.1、项目总开发成本27§5.1.1、项目总体经济技术指标27§5.1.2、项目工程进度估计28§5.1.3、项目投资构成28§5.1.4、项目投资估算28§5.1.4.1、土地成本28§5.1.4.2、建造费用28§5.1.4.3、不可预见费29§5.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建）29§5.1.4.5、设备购置费用29§5.1.4.6、项目投资与筹资计划29§5.1.5、项目投资成本汇总30§5.2、项目收益部分预期30§9.2.1、收入预期30§9.2.2、项目经营税费估算31§9.2.3、完全建成后年支出预期31§5.3、项目财务评价31§5.3.1、静态评价31§5.3.2、动态盈利能力分析33§5.4、财务评价结论33附图和附表：34某市居民医疗消费调查新口味测试摘要3637 第一章项目总论§1.1项目背景与概况§1.1.1项目名称某xx医院某新院区项目§1.1.2项目承办单位某xx医院§1.1.3编制依据1、相关项目建设的方针政策，国家医疗卫生的规范，标准。2、国内外先进的医疗技术和科技成果，及先进、成熟、能满足社会需要的诊疗项目。3、价值工程理论相关手段和方法。4、安宁某新区规划。§1.1.4项目提出的理由Ø我国及某医疗卫生产业发展空间巨大。我国医疗卫生发展速度极快。目前卫生费用占我国GDP的比重相对过小，加上我国未来经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将会有很大的发展空间。目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。1999年以来，某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以35%以上的比例增长，目前某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了10%。Ø机遇和挑战并存。37 目前，国内医院的转轨进程正在加快，外资、民营及私人医疗机构正在对传统医疗模式形成新的挑战。虽然外资及民营医院目前所占市场份额很小，但由于现存医疗水平较高的医院数量不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态，某市目前已建成和正在申报的高档次医院正如雨后春笋般纷纷涌现。Ø即某xx医院地域狭小现状。作为全省卫生行业的龙头，作为全省第一家“三甲”医院，全国“百佳医院”，占地面积仅73亩，四周已无可拓展的用地，医院的整个环境随着医疗业务用房的不断建设，土地使用已近达到了极限，医院显得拥挤不堪，病床使用率均在100%以上，很多科研、教学工作开展不够顺利，许多新的治疗方式也无法顺利进行。可用地的枯竭是制约医院发展的主要因素，另寻地点建设新院区势在必行。Ø新院区建设的优越性新院区建设具有三大优越性。第一，新院区建设能够拓展地域，使得昆华医院的技术设备、服务质量、服务规模都得到一个综合提升，解决目前昆华医院的局促和紧张局面；第二，新院区的建设，对于昆华医院的人才培养和医疗资源的培育提供了空间，为医学研究的良好进行提供了优良的条件，也为医疗新产业的开拓留下了充足的余地；第三，地域的拓展，可以使医疗服务的品质大大提高，改善患者的就医环境和医疗康复环境。Ø地点选择的考虑由于医院的特殊性，选址是必须交通方便、环境适合、辐射广的地块才能满足要求，经过多方寻找、比较，认为安宁某镇是比较理想的地点。原因有四个方面。第一，安宁市某镇距离某市中心仅20公里，交通便利，生态环境优美，是医院建设的理想地点；第二，新的安宁市城市规划和某片区规划具有较高的前瞻性和合理性，地区经济发展迅速，已经初步形成了产业和居住的良好互动，对于整体的配套建设具有良好的支撑，医院的建设成为了片区发展的良好组成；第三，将来在面向整个某的同时，服务于就近20万以上人口，提高了片区的经济和社会效益；第四，地方政府高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，是建设富有特色的、和谐的新城区的重要部分。Ø公共支持的考虑37 医院建设是一个长期的系统工程，具有特殊性和较大的社会公共影响力，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要。某镇规划和建设条件良好，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为某“医疗康复的后花园”。§1.1.5项目拟建地点某经济技术开发区某镇（具体位置见附图）§1.1.6项目预期目标2006至2009年在某镇用1300亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边新城区20万以上消费者，重点学科服务全省，以医、学、研一体化提升某xx医院科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。§1.1.7项目建设条件Ø交通本项目的拟建地点在某镇核心位置，地块为缓坡，开发区内主干道为双向8车道（现已部分建成），高速公路距离新院区仅几分钟路程，交通方便。Ø供电项目建成后需用电量为千伏，距某镇五公里范围内的某结核病院附近有一个较大规模的变电站，用电可满足要求。Ø供水项目建成后日用水量为吨，某镇内有200万立方的新来水库和2000立方的明朗水库，自来水供应量可达到100000立方米/日，地下水资源也很丰富（开井后可达到1000立方米/日的出水量），从发展来看，用水可满足要求。Ø基础设施项目地位于某37 新区核心，水、电、通讯等设施齐全，交通为双向8车道（现已部分建成）。Ø环境优美宜人，绿色、生态、环保。Ø环保生活污水可以直接排放到附近的污水排放沟道内，医用污水将按国家环保要求进行治理，达到标准后才排放。§1.2研究结论本项目在充分调查研究的基础上，进行了反复论证，结论如下：Ø社会经济、政治状况运行良好，宏观投资环境优良。Ø通过详细的市场调查证明，新院区的建设可以得到市场的支持，处于良好的时机。本项目的实施，可以借此引进目前国内外一些高、精、尖的技术比较成熟的新的医疗服务项目，技术人才同步引进，对提高医院的服务技术，学术水平都将起到积极的作用。项目拟建地点距市区很近，交通方便又地处风景区，景色宜人，极其适合治疗、康复、疗养，安静舒适的环境也是科研和教学的良好场所。Ø区域规划具有前瞻性，满足未来发展的需要，各项建设条件具备。Ø本项目将某xx医院的品牌效应和开发区的相应优惠政策相结合，可以取得较好的社会效益和经济效益，通过财务分析可以看出这个结果。Ø通盘考虑，本项目具有建设的积极意义和切实的可行性。§1.3主要技术经济指标表Ø总占地面积866658平方米其中：建筑用地面积（含待建、扩建用地）303330.3平方米道路及停车场占地面积216664.5平方米绿化覆盖占地面积346663.2平方米Ø建筑利用系数35%37 Ø绿化覆盖率40%Ø总建筑面积229269平方米项目主要技术经济指标摸拟项目建筑面积（平米）备注门诊部30000日门诊人数2500人住院部76000760张床位医技楼19302.28手术室8666.6765间各类手术室科研中心980025间实验室，40张观察床位康复中心5000医疗康复、保健养生为特色康复公寓30000医疗康复、保健养生为特色生活中心18000医、学、研一体化为特色专家公寓25000医、学、研一体化为特色后勤辅助系统7500医、学、研一体化为特色合计229269本项目财务评价：Ø投资回收期15.77年；Ø财务净现值（万元）（I=8%，50年）为：1817.41万元Ø财务内部收益率（50年）为：8.11％§1.4存在问题及建议Ø本项目投资期长，资金回收慢，初期投资显得极为高昂。本项目的特点是具有较高的社会效益，但经济效益的取得只能从长远的角度考虑。Ø37 本项目的实施必须具有长远发展的战略眼光，充分考虑到今后医院的扩建，技术、设备进步，整体规划要超前，水、电、道路、排水的设计应保证发展的需要。Ø本项目的实施采用分步骤进行，建设周期很长，在实施过程中各方面不可预知的变化因素较多，而且利润的很大一块也将会用于社会效益和自身发展。Ø本项目地域目前还无法与某市核心区域相比，地块各项基础配套设施的完备需要时间，周边居住人口的增长也需要一个较长的过程，某市及安宁的宣传认知也需要时间。Ø医院自身院本部和新院区要形成资源共享、优势互补的格局，新院区的人员配备和工作开展也不是一蹴而就的事。37 第二章项目投资环境与市场研究§2.1投资环境分析由于某xx医院的服务覆盖范围为全某市，甚至可以达到全省，所以从大某市的角度来加以分析。§2.1.1国家政治经济形势及有关政策1、中国目前政治稳定，经济平稳发展，宏观大环境长期向好。2、城市医疗市场发展越来越规范，市场增长迅猛。§2.1.2某市（含安宁市，下同）及区域经济社会情况1、经济发展状况2004年某市经济保持了较快的发展势头，是近7年来发展最快的一年。某市国民经济增长快速，经济实力进一步增强。全年实现生产总值（GDP）942.14亿元，比上年增长12.0%。地方财政收入85.6亿元，增长36.1％，人均生产总值18744元，比上年同期增长2392元，增长10.9％。三次产业格局呈现二三一特征。第一产业完成增加值66.31亿元，增长4.3%；第二产业完成增加值453.92亿元，增长14.6%；第三产业完成增加值421.91亿元，增长10.5%。一、二、三产业增加值比重为7.0：48.2：44.8。生产总值占全省的32%。2004年，某市年末总人口预计504万人（户籍数）。城镇居民人均可支配收入达9046元，扣除物价上涨因素，比上年增长7.2%，城镇失业率控制在2%以内。2004年完成生产总值76.58亿元，增长28.6%，人均生产总值28704元。实现财政总收入12.95亿元，增长27.0%；其中，地方财政收入5.66亿元，增长40.7%。城镇居民人均可支配收入9478元，农民人均纯收入3487元，扣除物价上涨因素，分别增长7.6%和6.3%。国民经济主要指标在2000年的基础上翻了一番，市域经济实力进一步增强。2、区域经济发展特点分析37 从某的定位体系来看，某最突出的城市优势的是气候，最突出的城市功能是面向省内外、国内外的观光旅游集散地和商务旅游目的地，最突出的城市魅力是都市休闲，最突出的发展前景是集商务、会展、休闲为一体的富于特色的高原生态旅游城市。从某市近年来的发展趋势上也可以看出该定位切合了某市的特点。据国务院发展研究院《中国城市发展报告》评估，2004年，在中国50个重点城市中，某城市综合实力排第28位，在西部地区列第4位；城市发展潜力列第25位，西部地区列第2位。根据中国社科院《中国城市竞争力报告》显示，2004年某投资环境名列全国第九，西部第一。3、政策环境保持招商引资的良好态势。以良好的环境和优质服务吸引项目；建立重点工程和重点项目资源库，做好项目储备和包装。安宁加快产业发展。已做好某新区规划建设，引导企业向园区聚集，形成产业和企业集群，发挥规模和聚集效应。做大房地产业。抓住新某建设机遇，利用未来良好的交通网络和区位特点，以建设某后花园为目标，大力发展某新区房地产业。所有这些条件，都为某xx医院某新院区的建设提供了良好的政策条件。§2.2市场分析§2.2.1我国医疗消费市场宏观背景目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。资料显示，我国医疗产业的市场年增长速度约为１３％（健康支出要高于收入增长的幅度），因此无论从哪方面讲市场空间都是巨大的。由于我国医院是具有一定福利性质的社会公益事业，我国医院大部分是全民所有制医院，即国家所有制形式。国家在1994年颁布的《医疗机构管理条例》中，已经明确国家扶持医疗机构的发展，鼓励多种形式举办医疗机构。从2000年2月的《关于城镇医药体制改革意见的通知》到8月共出台的13个配套文件，包括：城镇医疗机构分类管理、医药收支两条线管理、医疗机构有关税收政策、区域卫生规划政策等，为民营资本及外资进入医疗市场及其以后的发展37 营造了较好的政策环境。§2.2.2某市医疗市场现状1、某市医疗机构现况某市的卫生机构和卫生技术人员发展提高很快，已成为全省的医疗中心。2004年某地区卫生机构合计2072家，其中医院197家，卫生技术人员31660人，其中医生14324（执业医师12812人，执业助理医师1512人），卫生机构床位数合计27104张，其中医院占80.27％。目前某市医疗机构中，政府非盈利医院占主导地位，它们的医疗水平代表了某乃至某最高的医疗水平，它们除了提供基本的医疗服务外，有的医院（如某xx医院和某医学院附属医院同时还承担着医学科研和教学任务。民营专科医院目前只是某医疗市场的一种补充，尚无条件较好的中外合资大型综合型医院。某非国有医院医疗水平和医疗条件远比不上政府非盈利性医院，所占市场份额很小。虽然某医疗机构近年来有了较大的发展，但现存医疗水平较高的医院数量仍不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态，如某xx医院和某医学院第一附属医院的病床使用率均在100%以上。同时，1999年以来，某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以35%以上的比较增长，现在某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了10%。2、某高等级医院（三级甲等医院）经营情况（1）某xx医院硬件设施：占地面积73亩，医疗用房建筑面积85668平方米，主要有一号、二号、三号住院楼、门急诊大楼、医技大楼。拥有影像、检验、诊断、治疗仪器2631台（件）。医院现有编制床位1200张，临床科室35个，医技科室15个。省重点专科12个：呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、计划生育科。省属科研中心有：某省临床检验中心、医学影像研究中心、老年病研究中心、围产医学遗传诊断中心。还有肝胆外科研治协作体，中西医结合第一临床研究基地。医务人员技术力量：37 医院现有在编职工1919人，其中专业技术人员1552人，主任、教授级专家62人，副主任、副教授级专家163人，主治医、讲师共524人。医院担任中华医学会专科学会委员9人，某省科协副主席1人，某省医学分会副会长1人，常务理事4人，专科学会主任委员6人，副主任委员33人。经济运行情况：现有医疗仪器设备资产总值约7亿元，年门诊量80-90万人次，年住院病人1.2万余人次，病床使用率100-105%，每年纯利润回报15%左右。（2）某医学院附属医院硬件设施：占地面积69214平方米，总建筑面积60654平方米。门诊大楼面积为14446.15平方米。传染科大楼面积为3736平方米。拥有各种医疗仪器2347台（件），全院开放床位1015张。医务人员技术力量：医院现有在编职工2533人，其中高级技术职称及处以上干部506人（高职109人、副高297人），中级技术职称647人，博士生导师1名，硕士生导师77人，有71名硕士研究生和从德国、法国、日本、中山、上海、华西、同济等医科大学毕业的13名博士生。医院有国家级突出贡献者2人，省级突出贡献者9人，全国中青年医学科技之星1人，学科带头人9人，骨干教师26人，享受国务院政府特殊津贴11人，医院的卫技人员占职工总数的85%。经济运行情况：现有医疗仪器设备资产总值约6亿元，年门诊量93-101万人次，年住院病人1.3万余人次，病床使用率103~110%。3、某医疗机构就医病患分析在某就医的人群主要由某本地病人（包括小部分的住在某的外地人）和某各地州县区来昆就医的病人组成。由于整个某省技术力量较强、规模较大的大型综合性医院均设于某市区，而某各地州县区医疗水平及医疗配套较落后，所以这些地区的病人重大疾病均到某市区的大型综合性医院就医。从对业内人士访谈中得知，某类似昆华医院、云大医院这样的三级甲等医院至少有超过50%的病人是来自某各地州县区，几年前甚至达到70%，而相比规模小一些的市级医院，某本地患者占绝大部分。4、某医疗消费市场病人就医较为关注的因素据调查，目前某医疗消费市场上病人在就医时较为关注的因素依次是价格、医疗条件（医疗技术、专家、医院规模、医疗服务、牌子）、区位、交通等。37 目前某的经济发展水平还较低、大部分人收入不高，医疗消费观念也因此较落后，医疗价格仍是病患较关心的一个问题，绝大部分人觉得目前医疗价格普遍偏高。同时我们还了解到，这种对价格偏高的抱怨的背后，更多的是对性价比的抱怨，他们认为花了较多的医疗费用却没能得到相应的高水平的医疗服务。病人在选择就医时，医术水平的高低显然是一个关键性的决定因素，在某，人们认为规模较大的省级政府医院是医学权威的代表机构，而各类资历较深的医学专家教授是医学权威的代表。关于医术水平，一般老百姓认为是医生个人的医疗水平和技术，但医生个人的医疗水平和技术与医院的医疗设备的先进性有很大关系。因此，一般老百姓认可医生个人医疗水平的背后，还隐含了对医院的医疗设备先进性认可的成分。医疗服务不好、手续繁杂是目前就医者对医疗机构较不满意的两项内容。对区位和交通的关注实际上是要求就医的方便性，一方面方便的就医条件可以使病情得到及时控制，另一方面是为了降低就医成本，包括就医的时间成本和经济成本。§2.2.3某医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题某现有医院医生的薪资根据医院具体情况和医生级别的不同而不同。医务人员级别依次为：医士、医师、主治医师、副主任医师、主任医师（教授）等。如果类似某医学院第一附属医院（云大医院）这样的医院级别，主治医师月薪至少2500以上，副主任医师以上级别月薪4000-5000以上。某大型综合性医院副主任医师以上级别，到私营医院年薪达十几万以上，还有相应股份。私营或合资医院医务人员薪资应高于政府医院1/3以上。对于医疗人员，政府规定在中国设立的合资医院的医务人员要本地化；而从市场的角度来看，本土医疗专家在病人中的权威性及信任度更高。§2.2.4关于医保定点问题37 医保定点对于大型医院的经营来说是关键问题，国家在对医保定点单位进行审批的时候，首要审批的是该医院是否属于非盈利性医院，这主要是因为非盈利医院的医疗价格是由国家制定，国家能够直接控制非盈利性医院的医疗价格，这样才能使医保定点单位有效执行国家有关的医疗定价。民营或合资医院在能够执行国家制定的医疗收费标准的前提下，才有可能进入医保审批程序。商业医保灵活些，但医疗价格控制的原则也是一样的。但市场调查的数据显示，被调查者在选择医院时，考虑医保的比例是很小的。一方面，目前国内医保涉及的医疗服务范围和程度比较有限，老百姓不大会期望医保会给他们带来多大的实惠；另一方面，目前某的医保制度很大程度还只落实到机关、国有企事业单位以及部分企业制度比较规范的非公有经济单位，医保制度对于相当大一部分老百姓来说还比较陌生。基于以上原因，某老百姓在选择医院就医时，对医保的敏感性比较低。但随着中国医疗保障体制的不断完善和落实，老百姓对医保的信任度和依赖性会越来越强，医保条件也将成为消费者选择医院的主要影响因素之一。§2.2.5医院消费新口味测试从市场调查数据显示，所调查的大部份家庭及个人表示需要在某设置中外合资医院，他们认为“一流的医疗技术”、“一流的环境”、及以“星级酒店式的服务”比较能够吸引他们。同时大多数被访者认为，在这样的医院就医，医疗费用可以比普通医院高出10%-20%甚至更高。这也显示出某一直存在着较大一群高端医疗消费市场的消费者，随着社会经济的发展，这群消费者的数量也会逐渐增加。通过数据报告交叉分析我们可以看出，需要此医院并愿意来此就医的消费者的特征是：已婚，个人月收入在800元以上，家庭收入在2000元以上，交通工具以摩托车或私人汽车，年龄从主要是45岁以下，学历以高中/技校/和大学本科级以上的消费者。按照区域卫生规划原则和卫生资源配置标准，某市医院床位配置标准为每千人口３．６４－４．９７张。以此测算，今后３－５年内，某xx医院新院区病床设置最低限为760张，不论其辐射范围，仅此才能适应当地人口的医疗服务需求。§2.2.6医院的假设（定位）建议根据前面的市场分析及消费者调查结果，我们认为某xx医院某37 新院区的定位应该是：Ø立足于某新区、服务安宁、某全市乃至某全省，面向中高收入人群的综合性现代医院，具有较高的科技性、学术性、前瞻性和生态康复性的高层次医院。Ø拥有一流的学术培育条件和人才培养环境。Ø拥有一流医疗专家网络，拥有国内及本土一流的医疗专家及队伍，一流的医疗设备，先进的管理及经营模式，较高标准的医疗环境及医疗服务。Ø尽可能将几个高端特色科室做到全国一流，最好填补某医疗市场上的空白。37 第3章建设规模与项目开发条件§3.1建设方案2006至2009年在某镇用1300亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边新城区20万以上消费者，重点学科服务全省，以医、学、研一体化提升某xx医院科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。§3.1.1方案描述Ø项目逐步建成后，可形成如下规模：一期建成满足日1000人次的门诊部（二、三期根据实际情况另制定实施方案，初步预计一、二、三期合计为2500人次的门诊部）。一期建成100床左右的住院部（二、三期根据实际情况另制定实施方案，初步预计一、二、三期合计为760床）。建成研发中心（附属40床）。建成各类手术室65间。建成康复中心及康复公寓建成培训中心及相应配套设施。建成后勤辅助设施。建成满足新院区及院本部使用要求的生活设施及配套设施。Ø项目实施相关问题1、院区交通情况建设过程中考虑院区主干道与各建筑间的位置和需要，整体规划，整体实施，规划中道路与停车场一起约占用地面积的25%。2、院区内的绿化37 为了使新院区的环境成为理想的诊疗、康复、保健、科研场所，在规划中要考虑较高的绿化率，项目实施后，院区内绿化覆盖率考虑在40%3、电力设施新院区建盖200平方米的配电室，并敷设高压、低压电缆供应临床、生活用的不同需要。临床线路为铜芯塑料线穿难燃PVC塑料管。新院安装弱电系统，满足数据交换，上网，远程会诊等需要。防雷按规范要求设置，有特殊要求的设备、设施作单独接地保护。4、消防系统医院是一级消防单位，新院区的内外都严格按国家要求敷设消防系统。Ø项目实施步骤第一步：2006－2008年首先建成日1000人次的门诊部、100床住院部，研发中心、培训中心方案完成，完成大部分后勤辅助设施建设，完成大部分生活设施及配套设施；第二步：2008－2009年根据确定的实施方案进行门诊部、住院部的继续建设，研发中心、培训中心工程开始建设，继续完善后勤辅助设施，继续完成生活设施及配套设施；第三步：2009－2010年全面完成新院区建设及绿化工作。§3.1.2指标Ø总占地面积866658平方米其中：建筑占地面积（含待建、扩建用地）303330.3平方米道路及停车场占地面积216664.5平方米绿化覆盖占地面积346663.2平方米Ø建筑利用系数35%Ø绿化覆盖率40%Ø总建筑面积229269平方米37 项目指标估计项目建筑面积（平米）估计依据门诊部30000日门诊人数2500人，每人使用12平米住院部76000760张床位，每床位占用100平米（含公摊）医技楼19302.28常规为接近住院部三分之一方能满足需要手术室8666.6765间手术室，每间净使用面积约80平米，医院公摊约为40％科研中心980025间实验室，每间约占用200平米（含公摊），40张观察床位，每张约占用120平米（含公摊）康复中心5000现代化综合医疗服务体常规标准康复公寓30000现代化综合医疗服务体常规标准生活中心18000现代化综合医疗服务体常规标准专家公寓25000现代化综合医疗服务体常规标准后勤辅助系统7500现代化综合医疗服务体常规标准合计229269§3.2项目现状概况§3.2.1地点与地理位置某经济技术开发区安宁某镇核心区（具体位置见附图）。§3.2.2占地面积本项目占地1300亩。项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和地方有关规定办理手续。37 §3.2.3现有土地状况规划市政配套条件完善。水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已完成规划方案并正在实施，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件§3.3项目建设条件§3.3.1地形、地貌开发区核心，地形为缓坡。§3.3.2工程地质、水文条件根据有关资料，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关规范§3.3.3环境条件Ø位于某镇核心位置，优美宜人，绿色、生态、环保。§3.3.4区域性规划工业园区某片区位于某市西郊、某镇腹地及连然镇东部，距某市18公里、规划面积30平方公里，是城市总体规划（2001－2020）城市总体布局中的五大分区之一，是安宁市重点培育的重要经济区域。片区规划范围内田少地多，人口稀少，生态环境良好，外围交通便捷，供水、供电条件较好，经专家论证是建设园林山水型生态工业园和城市新区的理想区域。第一阶级段：2003年至2005年，重点做好园区的总体发展规划和园区外的基础设施建设37 第二阶段：2006年至2010年，有计划、有重点的做好园区的二期开发，重点引进与省、市经济发展和园区产业发展相符合的、有市场潜力的高新技术企业和项目。努力争取国内外、省、市以及各大专院校、科研院所、科研项目进入园区。项目开发规划环境评价某规划和建设条件良好，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为某“医疗、康复的后花园”整体提升该片区的核心竞争力§3.3.5交通条件新院区3公里范围内有三条高速公路，5公里范围内有两个火车站，交通十分便利。新院区所处的开发区主干道为双向8车道，现已部分建成。新院区内道路全部新建，不足之处是距离某市和安宁市核心都有一定距离。§3.3.6社会环境地处某开发区中心，社会秩序优良。§3.3.7法律环境安宁市和某的招商引资政策有利于项目开展。§3.3.8公共设施，给排水、煤气、道路等Ø交通本项目的拟建地点在某镇核心位置，地块为缓坡，开发区内主干道为双向8车道（现已部分建成），高速公路距离新院区仅几分钟路程，交通方便。Ø供电项目建成后需用电量为千伏，距某镇五公里范围内的某结核病院附近有一个较大规模的变电站，用电可满足要求。37 Ø供水某镇内有200万立方的新来水库和2000立方的明朗水库，自来水供应量可达到100000立方米/日，地下水资源也很丰富（开井后可达到1000立方米/日的出水量），从发展来看，用水可满足要求。Ø基础设施项目地位于某新区核心，水、电、通讯等设施齐全，交通为双向8车道（现已部分建成）。§3.3.9施工条件地处开发区主干道旁，施工便利。37 第4章机构设置§4.1机构设置标准根据1994年9月2日卫生部发布的《医疗机构基本标准（试行）》的有关规定，结合某新区20~30万居住人口的城规，按每千人口３．６４－４．９７张的比列，规划某新院区病床数760张，门诊量为2500人/日。另外，根据医院发展的需要设置科研中心、教学培训中心；依托有利的地理环境开办保健康复中心和康复公寓；由于某新区是新建社区，各项生活基础设施都不具备，为了使医护人员和前来就诊的广大xx群众能有一个良好的诊治、康复环境，本着“配套先行，生活先行，筑巢引凤”的观念，配套了专家公寓、生活服务中心和相关后勤保障系统。§4.2机构设置§4.2.1总体介绍新院区设置门诊部、急诊中心、住院部、手术中心、科研中心、教学培训中心、保健康复中心、康复公寓、专家公寓、生活服务中心、行政管理中心以及后勤保障系统。§4.2.1重要科室Ø新院区临床科室设置：37 急诊科、妇科、产科、儿科、呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、中医科、耳鼻喉科、口腔科、眼科、皮肤科、麻醉科、计划生育科、预防保健科、康复科。医技科室设有药剂科、检验科、放射科、病理科、输血科、核医学科、理疗科、消毒供应科、病案室、营养部、临床功能检查室，临床检验中心、医学影像研究中心、围产医学遗传诊断中心，肝胆外科研治协作体、中西医结合第一临床研究基地。Ø住院部设病床760张，包括：妇科、产科、儿科、呼吸内科、心血管科、消化内科、内分泌科、神经内科、血液科、血液净化中心、普外科、肝肾移植中心、胸外科、骨科、眼耳鼻喉科、泌尿外科、ICU、术后恢复中心、围产医学遗传诊断中心、特需病区等。Ø手术中心设：百级净化手术室6间；千级净化手术室15间、万级净化手术室20间。30万级净化手术室20间，洁净走道按10万级设计，污物走道按30万级设计。Ø科研中心：主要为省重点专科12个：呼吸内科、心内科、内分泌科、神经内科、血液内科、普外科、肝胆外科、胸外科、骨科、眼科、耳鼻喉科、计划生育科；省属科研中心：某省临床检验中心、医学影像研究中心、老年病研究中心、围产医学遗传诊断中心,还有肝胆外科研治协作体，中西医结合第一临床研究基地；以及其他优势学科提供研究场所和临床试验基地。Ø教学培训中心：具备为医院35个临床科室及医技、后勤辅助部门提供培训、再教育、学术交流、模拟操作的功能。Ø康复中心及康复公寓：为病患提供手术及治疗后恢复、养生、保健的康复功能，是现代医疗的大趋势，也是全省首家推出生态康复医疗的崭新服务形式。Ø专家公寓、生活服务中心以及后勤保障系统：医、学、研一体化为特色，为医患提供现代化健康、全面生活配套服务设施，力争建成某医疗卫生系统的大后勤基地37 第5章投资估算与资金筹措§5.1、项目总开发成本§5.1.1、项目总体经济技术指标本项目由某xx医院建设，项目总用地面积1300亩。根据目前建设和规划，该地块通路、通电、通水，满足三通。项目建设现代化综合医疗服务体，总建筑面积229269平方米。主要技术经济指标如下：项目主要技术经济指标摸拟项目建筑面积（平米）备注门诊部30000日门诊人数2500人住院部76000760张床位医技楼19302.28手术室8666.6765间各类手术室科研中心980025间实验室，40张观察床位康复中心5000医疗康复、保健养生为特色康复公寓30000医疗康复、保健养生为特色现代医疗综合配套体，包括全面生活配套服务设施，某医疗卫生系统的大后勤基地生活中心18000专家公寓25000后勤辅助系统7500合计22926937 §5.1.2、项目工程进度估计2006至2010年在某镇用1300亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。§5.1.3、项目投资构成项目的总投资主要包括以下几项：（1）土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用；（2）建造费用（含前期、土建、基础设施、装修、绿化、监理建设期、开发期间费、管理费用等建设期内所发生相关费用）；（3）不可预见费，由于建设周期较长，为建造费用的5％；（4）手术室建造（由于洁净手术室建造费用很高，故单独列出土建外费用）；（5）设备购置费用§5.1.4、项目投资估算§5.1.4.1、土地成本土地使用权出让金及使土地达到三通一平可使用状态的所有费用。本项目开发商获取土地单位成本约为7万元/亩，1300亩合计为9100万元。§5.1.4.2、建造费用这里的建造费用采用概算指标法与类似工程经验估算法相结合，以类似工程经验估算法得出项目各项费用的大致标准，作为概算指标，结合不同的建筑面积，进行计算。项目建造费用约为57256.27万元，以229269平方米的建筑面积计算，约合2497.34元/平米，详见下表。37 建造费用估算表项目建筑面积（平米）预计建造单价（元）总价（万元）门诊3000026507950住院部76000265020140医技19302.2826505115.10手术室8666.6726502296.668科研中心980026502597康复中心500026501325康复公寓3000026507950生活中心1800026504770专家公寓2500012503125后勤辅助系统750026501987.5合计229269265057256.27§5.1.4.3、不可预见费由于建设周期较长，为建造费用的5％，合计为2862.81万元。§5.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建）65间不同洁净级别的手术室，根据常规估计，除土建外建造费用为2600万元。§5.1.4.5、设备购置费用根据三级甲等医院常规设备购置标准，平均每床位为58.33万元，本项目床位760张，项目设备购置费用合计为44330.80万元。§5.1.4.6、项目投资与筹资计划37 本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款。土地相关费用和部分建设费由自身支付，剩余部分由银行贷款补足。同时，由于医院建设的特殊性，不产生财务费用。§5.1.5、项目投资成本汇总项目总成本汇总表序号项目金额（万元）1土地购置成本91002建造费用57256.273手术室建造费用（不含土建）26004不可预见费2862.815设备购置费44330.80（三）合计116149.89§5.2、项目收益部分预期§9.2.1、收入预期建成后，项目收入随时间增长而增长，根据某新区的规划进度，按开发和地块成熟度来估计，10年后，即2017年，项目取得满额年收入。项目建成后年收入估算表项目年收入（万元）估算依据门诊收入17625每日门诊病人数2500人，扣除急诊日，年门诊时间为300天，根据经验数据，门诊病人日支出235元。住院收入20374.84760床，根据经验数据，病床周转率为32.3，故病床使用次数为24548，常规经验住院人均支出8300元康复中心和康复公寓8640600床，常规经验人均支出10000元，周转率14.4，故病床使用次数为8640其它收入1200食堂、小卖部、停车、住宿等合计47839.8437 §9.2.2、项目经营税费估算本项目为医院，具有特殊性，不考虑经营税费。§9.2.3、完全建成后年支出预期项目建成后年支出估算表项目年支出（万元）估算依据工资、奖金及福利等一切人员开支60001500人，人均40000元每年。药费20896.44经验数据表明，药费一般占收入43.68％耗材（高低值耗材）及管理费用及其它（水、电气、燃料等）5500经验数据合计32396.44§5.3、项目财务评价§5.3.1、静态评价对于本项目的财务静态评价，由于投资期较长，并且利润的获得会随时间增加而增加，所以采用投资回收期法较为合理（由于医院经营的特殊性，不涉及税收）。经过测算，本项目的投资回收期为15.77年。37 项目建成后年收入、支出增长变化估算表年份2006－20102011201220132014201520162017使用率0.00%60.00%66.00%72.60%79.86%87.85%96.63%100.00%年收入028703.931574.2934731.7238204.942025.3946227.9247839.84累计年收入028703.960278.295009.92133214.8175240.2221468.1269308累计支出116149.89148546.3180942.8213339.2245735.7278132.1310528.5342925累计盈余-116150-119842-120665-118329-112521-102892-89060.4-73617年份20182019202020212022使用率100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%年收入47839.8447839.8447839.8447839.8447839.84累计年收入317147.8364987.6412827.5460667.3508507.2累计支出375321.4407717.9440114.3472510.8504907.2累计盈余-58173.6-42730.2-27286.8-11843.43599.973投资回收期计算表（按累计收益额计算法）年份投资额回收投资额累计未回收投资额经营收入经营成本净收入1116149.890116149.89234528703.932396.44-3692.54-119842.43631574.2932396.44-822.15-120664.58734731.7232396.442335.28-118329.3838204.932396.445808.46-112520.84942025.3932396.449628.95-102891.891046227.9232396.4413831.48-89060.411147839.8432396.4415443.4-73617.0137 1247839.8432396.4415443.4-58173.611347839.8432396.4415443.4-42730.211447839.8432396.4415443.4-27286.811547839.8432396.4415443.4-11843.411647839.8432396.4415443.43599.99§5.3.2、动态盈利能力分析动态评价分析法是考虑资金的时间价值的分析方法。主要评价指标有：财务内部收益率(FIRR)指标和财务净现值(FNPV)指标。根据前述数据，由于本项目侧重于长期的社会效益，故取50年测算结果如下：Ø财务净现值（万元）（I=8%）为：1817.41万元Ø财务内部收益率为：8.11％财务净现值（FNPV）是指按事先规定的基准贴现率I0将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等零的项目是可以考虑接受的。建议选取一般医疗企业常规收益率作为基准收益率，故基准收益率I0取为8%。财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出项目的盈利能力。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。§5.4、财务评价结论从各财务指标看，本项目有可以接受的静态与动态盈利能力。从本项目的财务净现值（FNPV）评价和财务内部收益率（FIRR）评价及投资回收期评价证明，本项目一次性高额投入，能够并侧重于获取长期经济效益和社会效益。37 市场调查数据资料某市居民医疗消费调查新口味测试摘要选择医院就医时，考虑的主要因素：选择因素第一重要因素第二重要因素第三重要因素综合评分医术知名医师38.4015.908.6051.87品牌名气9.9013.204.6020.23服务4.6015.2015.2019.80价格4.6013.9012.6018.07医保定点12.602.005.3015.70交通7.904.603.3012.07规模6.605.302.0010.80区位6.002.602.608.60专特长4.004.002.607.53其他0.700.700.001.17商业保险定点0.001.300.701.10医疗条件0.000.700.000.47医院看病最让消费者不满意的因素：麻烦因素第一麻烦第二麻烦第三麻烦综合评分排队等待41.705.300.7045.47手续复杂15.907.301.3021.20服务态度不好7.304.000.7010.20医生不负责5.304.000.708.20路标不明3.301.300.704.40医疗费高0.704.000.703.60医术不精2.001.300.002.87药价贵0.702.600.002.43价格不公开2.000.000.002.00交通不方便1.300.700.001.77医生夸大病情1.300.000.001.30做不必要的检查0.700.700.001.17诊断慢0.000.700.700.70环境不好0.000.700.700.70假药0.000.700.000.4737 老人和小孩就医看病问题的不满意因素：老人小孩看病的麻烦麻烦一麻烦二综合评分手续不简便15.201.3015.85服务态度不好4.600.704.95收费高4.001.304.65不负责2.600.702.95医生乱开药2.000.702.35医术不好1.300.701.65不人性化1.300.001.30看病时间段方便0.700.000.70老人的护理0.700.000.70床位不够0.700.000.70希望通过医院帮助自己解决的问题：希望医院帮助您解决的问题第一需要第二需要综合评分公开收费标准10.900.7011.25手续简便7.301.307.95诊治快捷7.300.007.30日常保健咨询4.000.704.35服务态度要好4.000.004.00寻医问药咨询处2.600.002.60出诊2.000.002.00多开方便门诊2.000.002.00提高效率1.300.001.30护理1.300.001.30医生实际告诉病情1.300.001.30病后注意事项1.300.001.30不要误诊1.300.001.30细心听病人叙述0.700.000.70预约看病0.700.000.70轻重病人分开0.700.000.70对小孩和老人的看病就医的希望：对小孩老人就医现状的看法看法一看法二综合评分价格要适中15.202.6016.50简化手续6.000.706.35服务好一些5.300.705.65设立一条龙服务4.600.704.95要及时诊治3.300.003.30环境不好2.600.702.95应设立专用通道2.600.702.9537 保健品太多2.000.002.00沟通不利2.000.002.00要认真负责1.300.701.65准确确诊1.300.701.65医疗技术要好0.701.301.35设立老年人专科1.300.001.30没有上门服务1.300.001.30人性化0.700.000.70价格不讲究0.700.000.70妇女儿童医院少0.700.000.70希望医院还应增加的便利服务：需要的便利服务选择百分比简化手续7.9上门出诊6.0设立咨询处4.0公开价格2.6延长看病时间2.6老年人通道2.0路标清晰2.0医院特色介绍1.3休息场所1.3专家门诊1.3分重病区和普通区1.3固定医生看病0.7化验数据准确0.7建立健康档案0.7心理咨询0.7停车不方便0.7增加查房次数0.7开药时多听取病人的意见0.7冬天要有暖气设备0.7电脑挂号0.7设立导医0.7了解一家医院的方式和渠道：了解医院的方式方式一方式二方式三综合评分朋友亲戚同事60.305.300.0063.83亲身经历28.504.000.7031.40报纸广告2.002.001.303.77电视广告2.600.700.703.30车身广告0.000.700.000.4737 某建造一家现代医院（作为项目新口味测试用），该医院有花园酒店式的医疗环境、国际一流医疗设备及医疗技术、星级酒店式的医疗服务、交通便利，消费者对此的反映：是否需要此类医院选择频数百分比有效百分比累计百分比需要10972.272.272.2不需要2214.614.686.8无所谓2013.213.2100.0合计151100.0100.0需要的理由需要的理由理由一理由二理由三综合评分星级酒店式的12.805.500.0016.47医疗设备好11.901.800.0013.10有这个消费层11.900.000.0011.90医疗技术好5.508.300.0011.03引入竞争7.300.900.007.90社会发展6.400.000.006.40与国外接轨4.600.900.005.20生活水平提高4.600.000.004.60有利于身心健康3.700.000.003.70交通方便2.800.000.903.10信誉好2.800.000.002.80选择范围广1.800.000.001.80医院太旧1.800.000.001.80市民状注健康1.800.000.001.80价格高0.900.000.000.90旅游城市需要0.900.000.000.90管理好0.000.900.000.60此类医院的选择意愿度：是否愿意去选择频数百分比有效百分比累计百分比愿意10670.270.270.2不愿意2315.215.285.4无所谓2214.614.6100.0合计151100.0100.0原因或理由：愿意的理由理由一理由二理由三综合评分37 医疗技术好41.5012.300.0049.70环境好13.207.500.0018.20服务好9.404.701.9013.17利于身心健康5.702.800.907.87交通方便2.800.900.903.70能治好病1.900.900.902.80价格高1.900.900.002.50病情需要会去1.900.000.001.90考虑自己的消费水平0.900.000.000.90不愿意的理由选择频数百分比有效百分比累计百分比价格高1147.847.847.8考虑自己的消费水平313.013.060.8病情需要会去14.34.365.1不能用医保521.721.786.8其他313.013.0100.0合计23100.0100.0费用考虑，即比在普通医院就诊高出%：高出的百分比%选择频数百分比有效百分比累计百分比10或以下4731.131.131.111-204127.227.258.321-30138.68.666.931-4032.02.068.941-5096.06.074.951或以上21.41.476.3缺失3623.823.8100.0合计151100.0100.037'