市场危房改造升级项目可行性研究报告

'市场危房改造升级项目可行性研究报告57 第一章项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称：市场危房改造升级项目1.1.2项目建设单位法人名称：法人地址：法人代表：1.1.3承担编制申请报告的咨询单位法人名称：资格证书：发证机关：法人代表：1.1.4申请报告编制依据及编制工作概况1、编制依据：（1）《国务院关于投资体制改革的决定》国发〔2004〕20号（2）《企业投资项目核准暂行办法》(国家发改委19号令)；（3）《广东省企业投资项目核准暂行办法》(粤府[2005]119号)；（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；（5）《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部27号令)；（6）《建设项目环境保护管理条例》(国务院令第253号)；（7）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划规划纲要》；57 （7）《饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定》；（8）《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》；（9）市场物业管理总站东海站的委托书和《技术咨询合同书》；（10）委托方提供的有关项目的资料；（11）中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》；（12）工程建设标准：（13）《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）2000年版；（房屋建筑部分）2002年版；（城市建设部分）2000年版等有关部分。（14）《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）（15）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）（16）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）（17）《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）（18）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）（19）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）（20）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）（21）《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）（22）《广东省建筑结构荷载规定》（DBJ15—2—90）（23）经济技术开发区管委会工作会议纪要〔2011〕12号（24）经济技术开发区住房和规划建设局〔2011〕96号2、编制工作概况57 根据委托方的委托及其提供的本建设项目的有关资料，在进行市场调查研究和实地踏勘估测的基础上，依据项目用地实际情况、项目投资环境情况和相关的城市规划要求，对本项目的建设方案、投资估算进行了社会效益和经济效益的评价，分析论证了本项目建设的可行性。1.2项目申请单位情况物业管理总站东海站成立于　　年　月　日，主管单位是物业管理总站。单位性质：事业单位；管理模式：企业化管理，自收自支，自负盈亏；现有干部职工总人数24人，人员结构情况如下表1-1所示：表1-1　项目序号职称结构人数文化程度平均年龄1干部10大专以上14人38岁2高级工83中级工34初级工25小教1合计：24物业管理总站东海站于2010年底固定资产总值为12276751.39元，资产总负债3682633.69元，所有者权益为8594117.70元。具体详见资产负债表（表1-2-1）：表1-2-11.3项目研究结论1、受市场物业管理总站东海站57 的委托，依据有关法律法规和国家、地方相关工程建设标准以及委托方所提供的有关项目的资料，根据项目用地、投资和投资环境等情况，我院对拟建市场危房改造升级项目进行了评估分析。2、本建设项目建成后将向社会提供的是商用物业（商铺）产品，符合国家关于“提升商贸服务业”和“安全生产”的政策和发展规划。3、本建设项目规划总用地面积1500㎡，总建筑面积3000㎡，项目建设期1年；项目计划总投资2800万元（未包含土地作价费），其中固定资产投资总额2681万元，建设期借款利息63万元，铺底流动资金56万元；由建设单位自有资金投入300万元，占10.71%，向霞山区金辉煌酒店借款2500万元，约占89.29%（已与霞山区金辉煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息），资金到位率可达100%。经测算该项目的净现值（NPV）为877.86万元（按财务收益率8%计算），项目的年投资利润率（年平均利润总额/项目总投资×100%）=19%，显示本项目投资有盈利。4、本建设项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续发展和可再生性的特点，且项目能源耗用小；在建设期和运营期对建设用地周边环境虽会造成一定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会产生不良影响。5、本建设项目在规划布局上，符合城市总体规划和《东海岛新城规划（分区规划修编）》要求。6、本建设项目的建筑设计方案新颖、明快，有特色；结构设计合理；建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边57 为城镇居民居住区，形成了以湛林路为主干道的特殊区域，更能体现和提升该地段的价值，从而提高城镇的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌。7、目前，市场建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。项目的建成对消除危房带来的安全隐患、提升城镇商业服务等级、合理完善城镇商业功能等方面都会起到积极的作用；加上东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行业经济发展的热潮，另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业的需求，因此，该建设项目是适时的，并极具市场卖点。综上所述，对本建设项目的研究表明，本项目的建设是可行的。第二章项目建设基本情况57 2.1项目建设基本情况2.1.1项目提出背景1、房地产业发展概况近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标的增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，2008年，我国房地产开发投资30579.82亿元，同比增长20.9%，低于同期固定资产投资的4.6%。其中，东、中、西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到18325.29亿元、6287.49亿元和5967.04亿元，同比分别增长17.1%、31.7%和22.7%。中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的14.6%。东、中、西部房地产开发投资比重分别为59.7%、20.4%和19.9%。2、商用物业的发展趋势商用物业（商场、商铺、写字楼等）是房地产业的组成部分。不过，因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。近年来，我国商用物业的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）有望成为引领我国房地产的新增长点；随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀起新一轮的投资热潮。3、商贸服务业的发展趋势57 商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之一，商贸服务业的发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大的作用。我国《十一五规划纲要》明确指出要“大力提升商贸服务业”。作为商贸服务业主力军的我国国内零售业正进入一个新的发展时期。随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具增长潜力的市场之一。超市、便利店、专卖店、仓储式购物中心的业态形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业、金融业、房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。4、商贸服务业的发展对商用物业的需求商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店、专业店、便利店。因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。2.1.2项目所在地房地产业（商用物业）及商贸服务业概况目前，房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此；根据房管局房屋成交量的分析统计，57 2009年，房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。2009年完成投资472728万元，同比增长28.6％，增幅较上年提高20.5个百分点。其中民营经济投资405790万元，占85.8％，同比增长26.3％。全市完成投资与到位资金比为1:1.6。开发企业完成土地开发面积415185平方米，同比增长22.9％，待开发土地面积同比下降56.4％。土地购置费、购置土地面积同比分别增长75.1％、4.7％。土地购置均价同比增长67.2％，其中中心城区土地购置均价2368元／平方米，同比增长116.1％，房价增速与地价增速比为1:3.2，地价增速较快。开发到位资金764674万元，同比增长71.6%，增幅较上年提高47.2个百分点。其中中心城区到位资金666355万元，同比增长77.4%；县（市）区到位资金98319万元，同比增长50.7%。从资金来源构成看，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别占到位资金总额25.2%、0.2%、27.9%、46.6%，其中银行贷款、企业自有资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别增长90.2%、2.9%、106.8%、91.3%。57 2009年，房屋施工面积6304545平方米，同比增长54.1％，其中住宅施工面积4654334平方米，同比增长53.2％。全市新开工施工面积2199291平方米，同比增长8.9％。房屋竣工面积753875平方米，同比增长59.4％。中心城区商品房供需比为1:1.4。商品房销售面积1074321平方米，同比增长56.3％，其中住宅销售面积1035814平方米，同比增长58.4％。办公楼、商业营业用房、其他用房同比分别增长422.5％、18.4％、-68.2％。商品房销售额401821万元，同比增长116.3％，增幅较上年提高143.7个百分点，其中住宅销售额389512万元，同比增长120.4％。全市商品住宅均价3760元/平方米，同比增长39.2％。中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价4468元/平方米，同比增长27.9％，县(市)2041元/平方米，同比增长14.9％。全市累计商品房空置面积256483平方米，同比下降9.0％，其中住宅空置房面积174381平方米，同比下降29.5％。多年来商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。中心城区整体二手房成交面积447500平方米，占一手房销售面积60％，比2008年109％下降49％个百分点。销售额89076万元(以评估价格计算)，同比分别增长22.2％、71.7％。其中住宅二手房成交面积254600平方米，成交额52870万元，同比分别增长32.5％、99.8％，住宅二手房均价1991元/平方米，增长40.5％。的商用物业建设发展迅速。近几年，相继建设了国贸A、B座、国贸C座、国贸新天地、世贸大厦、怡福国际、嘉信茂广场、兴华广场等；零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江；市区内的各已开发房地产楼盘和正在开发的房地产楼盘的地上一、二层一般都是商用物业（商铺位），但商业营业用房价格较低，商业公寓在数量、规模、价格上都存在着教大的潜力和发展空间。的商贸服务业发展迅猛，2008年全市服务业增加值为315亿元，同比增长13.0%，占GDP比重的30%，增速比一、二产业高出7.8个百分点和2.7个百分点，成为经济增长的支柱产业。此外，。商贸服务业的发展也增加了对商用物业的需求。2.1.3项目建设的必要性　　目前，市场建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存在严重安全隐患等落后的现状，与东海岛经济大开放、大发展的大好形势不相协调。为改善投资环境，根据2011年2月24日57 《经济技术开发区安全生产委员会会议纪要》精神，必须对市场危房进行改造升级，以消除安全隐患。2.1.4项目建设用地市场危房改造升级项目建设地址位于东海岛镇湛林路，其东面是昌大昌超市，西面日王保卫工业口品市场，西面是镇供销社，北面是海天路。具体位置见宗地图图2-1。项目建筑占地面积约1500平方米。2.1.5项目投资规模及项目组成项目总投资；约2800万元（未包含土地作价费），其中固定资产投资总额2681万元，建设期贷款利息63万元，铺底流动资金56万元。投资人：中标人。出资与偿还方式：采用交锁匙办法，由中标方带资建设，然后将第二层交由中标人经营10年，以低偿建设资金，10年届満后交由建设单位使用。资金筹措：采用BOT方式向社会进行公开招标，以取得资金。资金运用：总投资2800万元中，约2681万元用于建设投资（建设投资2681万元中包括建筑工程费2023.7万元、安装工程费329.28万元、工程建设其他费用286.74万元），约56万元是铺底流动资金，建设期利息63万元。项目总建筑面积3000平方米（二层）。2.2项目产品技术方案依据项目用地、建设资金和项目建设环境等建设条件，本项目拟建一层为综合商铺，二层为超市。建成后，将推出商业铺面面积2400平方米的商用物业产品。57 2.3项目建、构筑物方案2.3.1项目总平面布局设计1、总平面布置本项目为改建工程，建筑平面拟设计主要入口向东面人民大道，次入口设在建筑物南面；主要入口前方退缩23米，设置大面积绿化广场，建筑物周围设有环行消防车道；利用小广场做停车场和地下车库解决车的停放。总平面绿化设计：主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，入口处和临路边设置组合花坛，西面沿用地采用带形绿化布置，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层次的环境空间。2、主要经济技术指标计划（见表2-3-1）表2-3-1主要经济技术指标计划一览表序号项目单位指标备注1规划用地面积平方米15002建筑占地面积平方米15003总建筑面积平方米30004建筑高度米10.55建筑密度％30.06容积率％3.57绿化率％332.3.2项目建筑设计方案57 1、建筑（1）平面功能布局一层为综合商铺，二层为超市，建筑面积共3000㎡。（2）竖向设计、交通及流线一层层高6m，二层层高4.5m。设电梯一部（货物电梯）。大楼西面为停车场和绿地。（3）建筑造型和空间设计建筑的具体功能进行功能分区,运用几何形体产生丰富平面组合空间,立面采用现代古典风格,简约、明块。室内空间主要表现公共性与开放性，明确，合理。2、结构（1）上部结构采用框架一剪力墙结构。底层地下室结构采用框一剪结构。（2）基础根据荷载估算，基础需要采用条形基础。2.3.3其它工程设计1、供电工程（1）变配电系统一级负荷包括火灾报警及联动控制设备、消防泵、排烟风机、应急照明、疏散照明等。货梯等属于二级负荷，一般照明及动力负荷为三级负荷。负荷估计：本工程用电设备总容量约为57 ：Pe=1128KW，总计算负荷约为733KW。电源：10KV进线。（2）照明配电系统照明光源以莹光灯为主；公用场所、办公室采用节能式灯具。管理中心、消防控制中心、楼梯间、货电梯前室、门厅等场所设置应急照明。在走道、安全出口、楼梯间等处设置疏散指示灯。（3）防雷接地系统本建筑物属于二类防雷建筑物，为防直击雷，在屋顶设避雷带，其网格不大于10M×10M，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设电涌保护器（SPD）。本工程采用共用接地装置。以建筑物、构筑物的金属件、构造钢筋和基础钢筋作接地体，其接地电阻不大于1Ω。在弱电机房和卫生间需做局部等电位连接。～220V/380V低压系统接地形式严格分开，建筑物作总等电位连接，在首层安装一个总等电位连接端子箱，将所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线等与总等电位端子箱有效连接。在电气竖立井的照明配电箱和动力配电箱的进线断路器处装设防止电气火灾的漏电电流保护器。2、弱电系统57 电话系统：按每户设电话一至二门，商铺等公建按每天50㎡设一门电话考虑，在室内设一电话交接箱，电话电缆全部采用全塑充气电话电缆，沿预埋的工程PVC塑料管暗敷，由湛林路电话电缆引入。宽带入户，所有用户均可高速上网。有线电视系统：直接接入市有线电视网。商铺按每开间一路信号考虑，会所则考虑多路信号。用户分配网络以分配-分支形式向用户终端馈送信号。电视电缆选用SYV-75-9型。可视防盗对讲系统：设置闭路电视监视系统，提高商铺安全防范标准。3、给排水（1）给水系统水源：本工程的供水源分别从市政给水管网引入，经过水表井后，由市政给水管DN80向低压供水。给水系统：本工程给水竖向为一个区，由市政给水管直接供水。（2）排水系统采用污水、雨水分流制，污水管经化粪池简单处理，卫生间污水经经三级化粪池预处理达到排放标准后排入市政污水管道，雨水管道直接排至市政管网。雨水量采用设计重现期为两年的暴雨强度公式计算，径流系数采用0.75，地面集水最大时间8—12分钟污水量按给水量的90%计算。（3）公共卫生间器具透气，公共卫生间设环型透气、排水立管设置自动控制。4、空调、排烟（1）空调：按预设外墙空调位由业主自行安装。57 （2）防、排烟：按照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2001要求，疏散楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均分别设置加压送风系统，地下汽车库设排烟兼排风系统。5、消防本大楼按《高层民用建筑防火规范》（GBJ50045-95）进行防火设计，耐火等级一级。地下车库按《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GBJ50045-97）进行防火设计。建筑底层设有独立消防控制中心，有单独出口直接通室外。消防控制中心设有为灾报警、发出为灾信号及安全疏散指令的措施，设有控制消防水泵、固定灭火装置、通风空调系统及电动防火卷帘、防排烟系统的设施，并设有显示电源运行情况的设施。（1）总平面总平面道路系统设计在红线内形成了建筑周边的环形消防车道，车道宽不小于4m。主体建筑周边落地，形成登高面。建筑与同边相邻建筑的间距符合规范要求。（2）防火分区建筑内防火分区按相应规范面积不超过1500㎡，二层设两个防火分区。防烟分区均不大于500㎡。（3）安全疏散二层两旁设分别二道消防楼梯，供消防疏散使用，疏散距离均符合规范要求。（4）建筑构物57 建筑外墙填充墙为混凝土空心环保砖，内部填充墙在楼梯间及防火分区隔墙，建筑承重构件为现浇钢筋混凝土梁、柱楼板，均为不燃建筑物。防火分区之间的门为乙级防火门或气雾式复合防火卷帘，防烟前室和封闭楼梯间前室的门为乙级防火门。（5）电气消防设自启动柴油发电机组为消防负荷提供备用电源。消防用电设备采用专用回路供电，并在最末一级配电箱处设自动切换装置。消防用电设备的配电干线选用NH—VV型阻燃电缆,配电支线选用NH—BV型导线穿钢管埋地、沿现浇楼板暗设或穿除有防火涂料的钢管沿吊顶棚明设。应急照明的设置：在走道、楼梯、疏散通道设置。设1套智能火灾自动报警控制器，配置联动控制台，带CRT显示系统及配套软件。商场内消防施工和消防控制均按相关消防规范。（6）消防给排水本建筑消防计算高度为10.5m。消防用水量：室外消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：50L/S自动喷火灭火系统用水量：30L/S火灾延续时间：室内外消火栓系统2小时，自喷系统1小时。消防水量由已建成动力站消防水池保障。57 火灾前期消防防水于屋顶水箱内，水箱有效容积18m3。消火栓系统：消火栓消防用水由动力站消防泵加压供给，其流量、扬程为Q=40L/S，H=120m，能满足本建筑的水量水压要求。屋顶水箱设置高度满足最不利点消火栓处7米静水压的要求，故不设增压设施。室外消防用水由室外地上式消火栓满足，消火栓系统在室外设2个一体化水泵结合器；室内消火栓系统共设消防栓系统和自动喷淋系统两种装置，两套系统按共用加压设备、独立设置管网的原则设计；使用2套水泵结合器，所有消火栓均为自救式。自喷系统：本工程按中危险级设防。由于防火分区面积扩大，实行全喷淋。由动力部自喷水泵加压供给本工程自喷用水，其流量、扬程为Q=120L/S，H=30m，能满足本建筑的水量水压要求。自喷系统设湿式报警阀、安全信号阀、水流指示器、闭式喷头及末端试水装置等。自喷系统室外设一套水泵结合器。7、地震设防根据最新《广东省地震区划图》，城区属于地震基本烈度七度区，本商务大厦设计按地震设防烈度为7度进行结构设防计算，计算地震动峰值加速度为0.1g。第三章建设用地与相关规划57 3.1项目建设用地区域优势3.1.1项目建设用地区域资源优势项目建设用地所在地资源丰富,主要资源有：1、港口资源：位于东海岛的龙腾至蔚律6.5公里岸线，水深26－44米，航道距岸仅200－300米，进港航道宽2公里，能同时通航两对30万吨级货轮或进出50万吨级油轮。2、海洋资源：东海岛陆地面积286平方公里，含海滩涂面积为401平方公里，是中国第五大岛、广东第一大岛。环岛海岸线长148.9公里，其中可建码头岸线37公里。海岛的海产资源丰富，盛产各种鱼、虾、蟹、蚝、贝，著名的网箱养鱼生产石斑、黑记、曹拔等优质鱼。3、旅游资源：东海岛旅游度假区的海滩海水洁净，海沙粗细适中，松软洁净，且会有多种对人体有益的矿物质，进行沙浴可以治疗各种皮肤病。此外，度假区有丰富的地下温泉，游玩之余，在宾馆、别墅配置的温泉浴池泡一泡，定能泡出个好心情，浴出个好身体。独具南国海滨风情的椰林清吧园，是度假区的又一景观。游入在这里乘凉、观海、品尝多种美味小食，伴着习习的海风拂面而来，令人心旷神怡，悠然自得。　　在壮观的海滩上有各式各样的游乐项目：轻型航空飞机、空中拉伞、海上摩托艇、香蕉船、沙滩跑车，迁可以与渔民齐齐拉大网，令你尽兴尽情！57 东海岛旅游度假区是一个环境优雅，风景秀丽的海滨度假区，现建有度假酒店30余座，可同时供2000人住宿。龙海天沙滩，俗称龙海滩。世界旅游权威部门评比认定，龙海天沙滩长28公里，宽150－300米，仅次了澳大利亚的黄金海岸，是中国第一长滩，世界第二长滩。4、科技人才资源：项目所在地经济技术开发区拥有各类专业技术人人才和科研开发机构、工程技术研究开发中心。东海岛还拥有丰富的矿产资源和人力资源等。3.1.2区域地质概况参考规划勘测设计院对邻近地块进行地质勘察的《岩土工程勘察报告》（注：本报告只提供参考，项目建设时必须以实地勘察报告为准），拟建项目场地内的地层（钻孔揭露深度内）主要为第四系下更新统湛江组（Q1）地层。各土层埋深、层厚、承载力标准值详见表3-1-1，各土层状态、桩周摩擦力及桩端承载力详见表3-1-2。表3-1-1各土层承载力标准值fk一览表（单位：kPa）层序土层名称顶板埋深（m）层厚（m）承载力标准值（kPa）1素填土0.00~4.800.30~4.802杂色粘土0.00~4.800.90~4.001053灰色粘土0.00~5.909.50~27.501204粗（中）砂15.20~31.500.40~6.60280（4）1灰色粘土24.10~28.000.80~2.0057 5粉质粘土21.20~31.901.20~8.802506灰色粘土27.20~33.100.60~1.801507粉质粘土28.40~33.801.40~15.502508粗砂43.00~48.202.10~4.252209杂色粘土46.30~48.701.40~4.20250表3-1-2桩端土承载力特征值qpa、桩周土摩擦力特征力qsa一览表层序土层名称状态预制桩水下钻孔桩qpa（kPa）qsa(kpa)qpa（kPa）qsa(kpa)桩入土深度（m）桩入土深度（m）1630L>151素填土松散1282杂色粘土可塑26223灰色粘土可塑25270204粗（中）砂稍密-密实4000421300365粉质粘土硬塑140038450326灰色粘土可塑30267粉质粘土硬塑180038450328粗砂中密3500401100329杂色粘土硬塑57 本区区域上新构造运动主要表现为早更新世地壳发生间歇性升降运动；中晚更新世基底断裂深切活动加强，控制多期次基性火山啧发；全新世壳、幔物质处于重力均衡调整活动状态，地壳以间歇性缓慢上升为主；现代地壳以缓慢的差异性升降运动为主。从总体上看，现今区域构造活动性较弱，地壳稳定性较好，对工程建设影响小。地处琼山地震带、阳江地震带、灵山—陆川地震带之间的雷琼地震带上，低震级地震活动较频繁。《中国地震烈度区划（1999）》及《建筑抗震设计规范》（GB50021—2001）将区的抗震设防烈度定为VII度，设计基本地震加速度值为0.1g，拟建项目应按有关抗震规范设防。3.1.3交通运输状况项目建设所在地交通便利。湛江是中国大陆综合实力50强城市和基础设施40优城市之一，基础设施完善并比较发达。这些基础设施几年都在霞山，形成海、陆、空、管道运输四体一体的交通网络和综合运输体系。湛江港是国家级枢纽港和集装箱内贸运输华南主枢纽港，拥有万吨级油码头，已建成投产20万吨级矿石码头和30万吨级航道疏浚工程正在紧张施工，东海岛龙腾至蔚律6.5公里岸线，水深26－44米，航道距岸仅200－300米，进港航道宽2公里，能同时通航两对30万吨级货轮或进出50万吨级油轮，是我国大陆通位往东南亚、欧洲、非洲和大洋洲海上航程最短的重要口岸，已与140多个国家和地区通航。作为大西南的主要出海通道，云南、贵州、四川和重庆市在年经湛江港进出口的货物占其进出口货物总额的50%，其中，贵州省达70%。黎湛铁路、广湛铁路，每天运送着来自全国各地的旅客和货物。湛江民航机场为40级机场，开通了国内20多航线，每周有上百个班次。管道运输，使湛江港的原油直达茂名炼油厂，年通过能力1000多万吨。3.1.4项目与建设地区资源、自然条件的利用关系57 建设地区资源、自然条件能够完全满足和支持项目的建设和运营；而本建设项目的建设将充分发挥建设地区资源和自然条件的优势。3.2项目用地情况项目建设总占地面积约1500平方米（规划用地面积）。项目拟建用地现为改建，需要拆除原有建筑物、构筑物后才能建设。项目用地选址符合城市总体规划和《东海岛新城规划（分区规划修编）》，建设方市场物业管理总站东海站持有该地块国有土地使用证—湛国用（2004）字第00280号。该地块土地产权清晰，无任何争议。3.3项目布局规划情况3.3.1项目的规划布局拟建项目规划布局合理。首先，该拟建项目布局符合土地使用功能的规划，该地块的使用功能是作为商业用途的；二是该项目的规划布局符合城市公共建筑的设置规划，符合商业网点的规划分布。项目拟建地周边居住小区和其他各类公建逐步建设发展，居住人口和过往人流逐渐增多，项目建成可以进一步完善该区域的商务配套建设；三是该项目所在区域镇是东海岛的中心区，项目改造升级成功，不但可以消除危房带来的安全隐患，同时，为同边居民的日常生活消费提供便利，也更能进一步体现东海岛城市建设发展的新风貌。3.3.2项目与城市总体规划项目建设选址符合城市总体规划和《东海岛新城规划（分区规划修编）》57 。同时，经报湛江经济技术开发区住房和规划建设局，湛江经济技术开发区住房和规划建设局已以“湛开住建规划[2011]96号对该建设项目进行了批复。第四章资源利用和能源耗用分析4.1资源和原材料4.1.1项目所需利用的主要资源57 本建设项目对建设用地所在地所拥有的各种资源都直接或间接利用。其主要利用的资源是港口资源、海洋资源、农业资源和旅游资源等。4.1.2项目所需利用的主要材料本项目建设所需的主要材料是建材。除钢材外，其余建筑材料基本上均可以利用项目建设所在地生产的产品。4.1.3资源利用与资源开发规划1、拟建项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续性发展和可再生性的特点；2、拟建项目对资源的利用符合国家和地方（）港口资源、海源资源、农业资源和旅游资源等资源的发展规划；3、拟建项目对建设用地所在地的资源利用和开发起促进作用。4.2能源耗用和公共设施的占用本项目所需耗用的主要能源是水、电，对其他煤、油、气等能源基本无耗用。4.2.1生活用水和饮用水本项目生活用水和饮用水使用镇自来水，由市政给水管引进，环建筑物周边布置室外消防、生活合用环状供水管网，商业用水量标准按生活用水量标准的70%计算224升/人。建设期也使用镇自来水。4.2.2供电本项目所需电力由东海岛供电部门供应，10KV供电电源由湛林路的市政电力电缆引入，电缆采用直埋敷设方式引入。57 根据《广东省居住小区技术规范》，采用负荷密度法和需用系数法预测本区的用电负荷。其中商铺、会所等用电按80W/m计算，由低压配电装置引专用回路以树干式配至各层；室外景观照明用电由专用回路配电。4.3节能和节水措施4.3.1节能措施1、建筑、安装节能按照《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001及《民用建筑热工设计规范》GB50176-93，本项目地处亚热带地区，建筑节能主要考虑隔热减少能耗。本项目建筑设计主要采取以下节能措施：（1）进行户型设计时，根据对室内热环境的要求不同进行合理分区，控制建筑的体型系数和表面积系数，选择适当的长宽比，合理设计不同朝向下最优化的窗墙比。（2）外墙及外门窗：外墙设计为200mm灰沙环保空心砖，已达到规范所要求的热阻，不另做隔热层；使用铝塑复合型门窗专门材料和复合型配套附件及密封材料，选择隔热玻璃来减少太阳辐射热，以提高整窗的节能效果。（3）屋面隔热层采用25mm厚挤塑聚苯乙烯塑料板达到热阻要求。（4）根据负荷容量、供电分布、用电设备特点等因素合理设计供配电系统缩短配电半径减少线路损耗；合理选择灵活投切的变压器，实行经济运行，减少由于轻载运行造成的电能损耗。2、设备节能大型用电设备，采用变频调速装置，节省电能消耗；道路照明采用节能型高压钠灯和汞灯，楼梯间和公共空间采用声控、延时开关等自动控制设备节省电能；同时倡导采用太阳能热水器供应热水。57 4.3.2节水措施1、采用新型节水设备，如红外感应龙头、感应式冲洗阀、可调节冲水量坐便器及节水调温装置等。2、设定用水定额标准，建立用水管理责任制。3、根据湛江地区的特点，选用既有景观效果，又具有耐旱特点的植物，构建最佳的生态景观植物配置模式，以达到节水的目的。第五章环境影响分析5.1建设项目周围环境现状5.1.1自然环境概况1、地理项目所在区域东海岛，地处区东南方57 ，东经110.38度，北纬21.03度，其东出太平洋，南下东南亚，西倚大西南，是我国与印度洋、太平洋沿岸国家和欧洲海陆的重要交汇点，是中国大西南金三角经济区的进出口咽喉。陆地面积286平方公里，含海滩涂面积为401平方公里，是中国第五大岛、广东第一大岛。环岛海岸线长148.9公里，其中可建码头岸线37公里，尤其是龙腾至蔚律6.5公里岸线，水深26－44米，航道距岸仅200－300米，进港航道宽2公里，能同时通航两对30万吨级货轮或进出50万吨级油轮。2、气象（气候）气候：年平均气温22.8—23.2℃，最高气温38.5℃；年平均雨量1417－1802毫米，年相对湿度82%；全年日照时数为1864—2106小时，年太阳总辐射量为102—118千卡/平方厘米，是我国光热资源最丰富的地区之一；年积累温度8309－8519℃。年平均风速3—4米/秒，主导风向为偏东风，5—9月多吹东—东南风，10月至翌年4月多吹北—东北风；6—9月常有台（强）风袭击，台（强）风一般为8—10级，最大风力10—12级，阵风12级以上，并伴有暴雨。3、水文地表径流：项目建设所在地的地表径流录塘河，源于屋山附近，经人民大道二号桥向东南，于录塘村附近入海，全长5.5km，流域集雨面积6.7km2，比降0.13‰，河流流速较小，95%保证率的平均流量为0.07m3/s，50%保证率的平均流量为0.15m3/s；地下水：本场区主要含水层为粗中砂层及粘土中的砂夹层，属微承压—承压水，以地下径流补给为主；据规划勘测设计院勘测报告，该场区综合稳定地下水位埋深8.05～14.30米，相应标高15.00～15.98米57 ；本场区地下水对混凝土结构及钢结构均具弱腐蚀性。潮汐：年平均高潮位黄海高程1.283米，低潮位黄海高程－0.927米，历史最高潮位1980年7月22日为黄海高程5.1米。湛江湾潮汐属不正规半日混合潮，其潮汐调和常数为0.97，潮汐不等现象明显，回归潮（月赤纬最大）时，高高潮平均高8.8米，低低潮平均高0.7米；分潮点（月赤纬为O0）时，高高潮和低低潮分别为3.2米和1.2米。一般5—9月内，最大潮出现在白天，其他月份出现在夜间。潮流运动形式为往复流，落潮流速大于涨潮流速，尤其是落潮最大流速明显大于涨潮最大流速。4、自然保护区：湛江红树林国家级自然保护区是我国大陆红树林面积最大、品种最多的保护区，面积达30万亩。5.1.2社会经济环境概况1、行政区划和人口简况：东海岛划归的行政区域是湛江经济技术开发区。湛江经济技术开发区范围包括建成区〔北起文保河，南至绿塘河，西起人民大道（含人民大道西侧150米宽的用地），东至海岸线。总用地面积为13.7平方公里，人口4万多人〕、东海岛、硇洲岛、东头山岛和南屏岛等，总面积约400平方公里（含海岛四周的滩涂、养殖场及红树林），人口23万多人。2、社会经济发展现状和区域发展规划：（1）社会发展状况根据湛江经济技术开发区政府公布的统计数字，57 2008年，完成生产总值66.64亿元，比上年增长4％；工业总产值139.45亿元，增长1％；出口创汇5.9亿美元，增长13％；实际利用外资268万美元，下降87％；财税总收入12.65亿元，增长15％；固定资产投资18.07亿元，增长6％。全区精炼石油产品制造、电力生产、造纸、水产品加工等四大工业支柱产业共完成工业产值86.6亿元，约占全区工业产值62％，其中：石化工业增长34％，精练石油产品制造增长19％，中海油、湛江电厂、国联水产三大重点企业全年共实现工业产值63.11亿元，增长7％，占全区工业总产值的45％，成为带领全区工业经济前进的三驾马车。2010年初步测算，开发区可实现地区生产总值132.7亿元，年均递增27.6%，比“十五”时期快12.6个百分点。人均GDP达到5.2万元。GDP占全市的比重从2005年的6.6%提高到2010年的9.5%，外贸出口5.22亿美元。五年累计利用外资0.6亿美元，地方财政一般预算收入7.1亿元，年均递增26.4%。随着宝钢集团千万吨钢铁基地、中科炼化一体化这两大“巨无霸”项目先后落户，以及围绕钢铁、石化上下游产业带来的效应，昔日略显荒凉的东海岛已实现“华丽变身”成为一块投资热土，投资者遍及美国、日本、英国、新加坡、香港、台湾等国家和地区。2010年57 年初，原湛江经济技术开发区与东海岛经济开发区顺利整合。为承接钢铁和石化的上下游产业，湛江经济技术开发区在东海岛规划建设一个6.01平方公里的钢铁配套产业区和一个42.12平方公里的石化产业园。目前，东海岛内汇集上海宝钢集团公司、中国石化集团公司、中国海洋石油集团公司等国内外大型企业集团，循环经济园区初具规模。园区还结合钢铁配套产业多、石化中下游产业链长的特点，带动两大项目相关产业的建设，承接产业转移，已成为湛江承接国内外“产业转移”和“劳动力转移”的主战场，也是广东西翼重要的经济增长极。2010年12月28日上午，冠豪高新、大湛管业等8个项目开工建设及奠基仪式，在东海岛举行，投资总金额达200亿元人民币。　　经济学者分析认为，随着宝钢集团千万吨钢铁基地、中科炼化一体化这两大“巨无霸”项目的先后落户，其引发的“反应堆”，已使有色金属加工、机械装备制造业等钢铁中下游产业，以及合成树脂、合成纤维、合成橡胶、农药、染料、香精香料、涂料、胶粘剂等精细化工产业，纷纷“扎堆”东海岛。目前，连接区的东海岛跨海大桥已建成，东海岛将成为湛江社会经济高速发展最强劲的动力引擎。湛江经济技术开发区经济高速发展，环境质量良好，社会治安形势稳定，投资环境日臻完善。（2）区域发展规划建成区定位为湛江中心城区的核心地区，是今后中心城区建设发展的重点区域，以发展行政管理、商务办公、商业金融科研信息为主，规划建设成为第三产业发达、商贸设施齐全、生活环境优美、居住生活配套和滨海城市风貌特色突出的湛江中央商务区。东海岛以主城区和湛江港为依托，重点发展钢铁、石化及其下游产业，适度拓展旅游、物流及生活居住，逐步把东海岛发展成为产业发展、经济繁荣、设施完善、生态良好、具有海岛特色的现代化港口工业新城和钢铁石化循环经济示范区。硇洲岛、东头山岛及南屏岛主要为建成区和东海岛做好旅游、生活和产业配套服务。5.1.3项目用地周边居住区和建筑物分布简况项目建设位于东海岛镇湛林路。以项目用地为中心，周边方圆57 1公里内无自然保护区,附近无文物保护单位。项目用地附近主要为城镇居民居住区和商业区，东面为昌大昌超市；南面为王保卫工业品市场；西面为镇供销社；北面临湛林路。5.1.4环境质量现状项目所在地东海岛环境综合质量良好，大气中二氧化硫、二氧化氮、可吸入颗粒物的年日平均值均符合国家《环境空气质量标准》（GB3095—1996）的二级标准，空气污染指数为27—72；区域水体水质及饮用水源水质基本达标，水质总体保持稳定，达到所在功能区的要求；区域环境噪声和交通噪声的平均等效声级分别为54.6dB、67.6dB，都保持在良好水平；城市生活垃圾无害化处理率达83.5%。项目建设用地所在区域为商住区，附近主要规划有住宅、办公区、商业及一些公建设施，没有工业项目。目前，本项目所在区域主要是受人民大道交通噪声、汽车尾气的影响。据环境科学技术研究所对项目所在区域的大气环境质量现状监测结果表明，项目所在区域空气质量现状较好，SO2日均浓度值为0.006～0.008mg/m3。NO2日均浓度值为0.006～0.010mg/m3，TSP日平均浓度值为0.12～0.17mg/m3，均符合国家《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中二级标准；水环境质量监测结果表明，塘河水质检测项目中，平均值超过《地表水环境质量标准》（GB3838—57 2002）中V类标准的共有CODcr、氨氮、总磷、石油类4项。因为沿有塘河有大量的工业废水、第三产业废水和生活废水排入，故其下游的污染情况比较明显；声环境质量现状调查结果可知，该评价区域的声环境质量属一般，项目所在地场界东、南、西、北面的昼间噪声背景值分别为63.8bB（A）、55.4bB（A）、53.1bB（A）、54.2bB（A），四面场界的夜间噪声背景值分别为52.6bB（A）、46.3bB（A）、44.2bB（A）和46.8bB（A），场界东面噪声背景值符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中4类标准，其余三面场界的噪声背景值亦能符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中2类标准。5.2项目主要污染源和污染物分析5.2.1施工期的污染物1、噪声：主要源自建筑噪声，施工过程中的打桩、混凝土搅拌、振捣、挖掘、装载机、电锯、吊车等工序及设备产生的建筑噪声。2、扬尘：主要来自沙石料卸料、堆放过程的扬尘、水泥拆包起尘，施工阶段的扬尘，以及车辆进出工地的扬尘等。据类比调查可知，施工现场的TSP日均值范围在0.121-0.158mg/m3，距离施工现场约50米的TSP日均值范围为0.014-0.056mg/m3。3、废水：项目施工期的废水主要有建筑施工现场产生的工地冲洗废水，泥浆水、混凝土养护废水、施工人员生活污水等。4、固体废弃物：施工过程产生的余泥及各类建筑垃圾。5、光污染：施工工地上的照明灯在夜间对周围环境造成影响。5.2.2建成使用期的污染物1、废水：主要为商务办公活动及居民生活产生的生活污水。2、废气：居民厨房烹饪过程中产生的油烟和火烟；进出汽车排放的尾气。3、固体废弃物：商务办公活动及居民生活产生的生活垃圾。4、噪声：一般情况下，噪声主要为楼内各类空调机、电梯、水泵机、进出车辆产生的噪声和人群活动产生的噪声等。停电时，还包括备用发电机的运转噪声。5.2.3污染物（源）的处置：57 本工程的主要环境问题是施工期间的噪音影响以及建成使用后的废水对纳污水体的影响，施工期的扬尘及建成使用后的废气、噪音和固废对周围环境影响次之。因此，对污染物（源）的处置采用以下办法：施工期间的主要噪声源安排注意遵守建设局颁布的施工时间表；高噪设备尽量安置在场地中部，通过距离衰减减少对周围敏感点的影响；桩基工程不用打击类桩机；工地周边用尼龙安全网屏蔽；建筑垃圾运到建设局指定地点。建成后使用期，注意对废水、废气、噪音和固废的治理。污水经污水处理站处理达标后排入市政管网；生活垃圾进行分类收集处理。5.2.4污染物排放标准：1、施工期废气排放标准执行广东省地方标准《大气污染物排放限值》（DB44/27—2001）中二级标准，使用期厨房油烟排放标准执行《饮食业油烟排放标准（试行）》（GB18483—2001）。2、污水排放标准执行中华人民共和国城镇建设行业标准《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082—1999）。3、建筑施工噪声执行《建筑施工场界噪声限值（GB12523—90）》中标准限值；4、使用期，除了场界东面执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12384—90）中IV类标准外，其它三面场界噪声执行II类标准。5、固体废物排放和管理执行《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》的有关规定。5.3建设项目的环境影响5.3.1对声、大气、水环境的影响57 本项目不产生辐射及其他有毒污染物，建设项目建设期产生的噪声、扬尘、建筑垃圾和建成后使用时产生的噪声、废水、废气、固体废物，经采取措施后对环境不会产生明显不良影响。5.3.2对生态环境的影响工程建设施工期间，由于土方开挖，地表原有的植被受到不可恢复的破坏，在降雨侵蚀力的作用下可能发生水土流失情况。5.4环保措施及其投资估算5.4.1本项目主要的环保措施是对废水、废气的治理、排放和对生态的保护。1、废水、废气的治理和排放本项目基本不会大的废水废气，粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管道，卫生间的臭气用排气扇向外排放。2、生态保护措施及预期效果：施工期间必须采取严格的防治措施以减少水土流失，如尽量缩短土地裸露时间，加快工程项目建设；施工进度安排避开在降雨量大的6—9月份大面积开挖和堆填；地面应压实；周围开挖截水沟等。建成期可在周边适当种植防风固沙的树木；适当增加地坪绿化带面积。预期效果：防风固沙，防止土地沙化；保护土壤，防止水土流失；降低地表温度，增湿功能。5.4.2环保措施投资估算57 本项目主要采用的环保措施是对项目建设期产生的噪声、扬尘、建筑垃圾和建成后使用时产生的废水、废气等的处理；其环保投资已包含在“安全、文明施工”措施费与化粪池和排烟道等的建造费用中，不再另作估算。5.5环境监测制度及环境管理的建议5.5.1环境监测和环境管理机构1、管理机构针对本项目的特点，建议在项目建设期设置设工期环保小组，负责施工期各项环境管理制度、环境监测工作和污染治理措施的落实；项目建成后，项目运营管理机构中应设环保管理小组，并设专职专人负责环保工作。2、管理职责和管理内容（1）施工期：对施工单位提出要求，明确目标，督促施工单位采取有效措施减少施工过程的扬尘；要求和监督施工单位对施工噪声进行控制；组织协调建筑垃圾存放和处理，合理安排交通运输；组织实施、监督和检查施工现场环境恢复。（2）使用期：制订和完善项目的环境管理制度；组织制定和实施环保工作计划；组织专人定期检查环保设施；管理固体废弃物处理和绿化维护工作；处理环境问题纠纷。5.6环境影响评价结论和建议5.6.1评价结论：1、环境质量现状评价（1）项目所在区域空气质量现状尚好，SO2、NO257 、TSP年日平均值均符合国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中二级标准。（2）水环境质量监测结果表明，塘河水质检测项目中，平均值超过《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）中V类标准的共有CODcr、氨氮、总磷、石油类4项。（3）声环境质量现状调查表明，该区域声环境质量现状尚好，项目所在地场界东、南、西、北面的昼间噪声背景值分别为63.8bB（A）、55.4bB（A）、53.1bB（A）、54.2bB（A），四面场界的夜间噪声背景值分别为52.6bB（A）、46.3bB（A）、44.2bB（A）和46.8bB（A），场界东面噪声背景值符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中4类标准，其余三面场界的噪声背景值亦能符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中2类标准。2、施工期环境影响评价（1）大气环境影响分析结果表明，施工期间地面扬尘会对大气环境造成一定影响，但这种影响基本上局限于拟建区域内，地面扬尘对场界外大气环境中粉尘贡献较小。（2）本项目施工期间的高噪声作业对周围环境产生较大影响，但施工期间的噪声对环境的影响是暂时的，该项目周围声环境质量将随着施工的结束而恢复原状。（3）项目施工期的废水主要有：①混凝土养护废水；②施工人员生活污水；③工地冲洗废水；④57 基础施工泥浆水。混凝土表面养护用水量较小，而且绝大部分水蒸发或被混凝土吸收，几乎没有废水排出。由于该区域的排污系统已经建设完善，施工人员产生的生活污水量不大，故该类废水对环境的影响较小。项目的工地冲洗废水、基础施工泥浆水的量虽然不大，但由于其含量有大量的泥沙、悬浮物等，若不进行有效治理而直接排放市政污水管网，可能造成下水道堵塞和污染纳污水体。（4）本项目的拆除旧房和开挖余泥渣产生量约为100立方米。施工过程中产生的废混凝土块、装修废料等约有10立方米。建设单位计划做到余泥日产日清，并将余泥渣用作本项目和其它工地的回填土方，其余建筑垃圾则妥善收集，及时运往建筑垃圾管理部门指定的消纳场地（新村填埋场）处理。工地出入口要设置洗车场和沉淀池，驶出工地的余泥渣土、散体物料运输车辆必须进行密闭加盖，在冲洗干净后才能上路行驶。如此则对环境影响不大。（5）施工期光污染环境影响分析结果表明，项目施工现场的大功率照明灯发出的强烈灯光对周围环境造成了一定的影响，而且随着楼层施工增高光污染辐射的面积在不断增大。在采取了相应的措施后，其工地光侮辱对周围环境的影响不大。3、建成使用期环境影响评价（1）大气环境影响分析结果表明，项目建成使用后，主要废气为厨房烟气，由于使用清洁能源——管道天然气，且油烟收集抽入专门烟道并经油烟滤清器处理达标后向楼顶高空排放，所以本项目建成投入使用后排放的厨房废气对大气环境的影响不大。项目停车场内会有大量汽车停放。当多辆汽车同时启动时，汽车尾气中的CO、总烃和Nox会对停车场附近区域的大气环境质量造成一定影响，但浓度增量不大，对周围敏感点的影响则微乎其微。（2）水环境影响分析结果表明，本项目的废水主要为商务办公活动及居民日常生活产生的生活废水，日排放量约为70吨，主要污染因子是COD、SS、动植物油，废水中主要污染因子的浓度均符合《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082—1999）中有关标准。57 （3）声环境影响分析结果表明，本项目在营运期的噪声源主要是生活噪声源，在设计建设及营运过程中，建设单位计划采取如下防治方案：①主要空调机尽量靠近公寓楼外侧设置；②进出车辆降低车速和禁鸣喇叭；③备用发电机组、水泵机均置于地下室的设备专用房内，并加隔音、防振设施。本项目的主要噪声源（备用发电机组、水泵机）均设于隔音条件良好的地下室，在对设备加设隔音、防振设施后，并且经过钢筋混凝土墙体、楼板的阻隔，其噪声对地面环境的影响则微乎其微。营运期其它噪声源不多且源强不高，而且通过上述相应有效措施防治后，其营运期噪声对周围环境影响不大，附近敏感居住区声环境可符合（GB3096—93）中的2类标准。（4）固体废弃物影响分析结果表明，固体废气物主要为公寓商务办公活动及居民日常生活产生的生活垃圾。据估算，本项目生活垃圾的年产生量约为55吨。此类垃圾若不集中和及时运走，容易滋声蚊蝇，产生臭味，影响周围大气环境。实行垃圾分类收集，配备专门清洁人员，每天将生活垃圾及时收到垃圾临时堆放点，由环卫车运走，如此则对周围环境影响不大。（5）周围环境对本项目的影响主要表现为汽车尾声的影响。另外，建筑物的自然通风、日照方面也将受到一定程度的影响。经声环境现状调查可知，该区域的生活噪声对声环境较小。（6）目前，项目拟建场区为原有商业区，附近没有文化古迹、风景名胜区，但施工期会对周边环境造成轻微的影响。4、结论57 虽然该项目在建设期和建成使用期会对周围环境造成一定影响，但建设方若能认真落实各项环保措施，积极防治，对周围环境将不会产生明显不良影响，本项目在环保上是可行的。不过，环评结论仍应以环保部门的环评报告为准。5.6.2对策建议1、施工期（1）根据“广东省实施《中华人民共和国噪声污染防治法》办法”的有关规定，在城市市区内，建筑施工禁止使用蒸汽桩机、锤击桩机。（2）施工阶段各种主要噪声源尽量安排在昼间正常作息时间内进行,夜间禁止打桩、装修等，以免噪声扰民。（3）建设单位应合理安排作业时间，尽量避免夜间施工；若确实难以避免夜间施工时，应考虑控制噪声源头，比如采用环保型设备（如：低噪声的环保型振捣器等），以减少噪音；或者采用遮挡方式，将噪声有效地消耗或阻隔在作业区域内。（4）应合理安排建设施工时间，尽量避免在降雨量大的6－9月份进行大面积的开挖和堆积，并加快工程建设，尽量缩短施工工期以缩短土地裸露时间。（5）为减少施工期间扬尘的影响，建议配备一些洒水工具，对施工场地及进场地的路面洒水，保持场地的路面和空气具有一定湿度；施工过程中，每天定时冲洗地面尘土和清理余泥和渣土清运工作，采用湿法作业，对扬尘较大的工程采取喷水降尘措施。做好工地围蔽工作，在工地四周加建围墙和设置防护网等，并加强管理，避开在大风情况进行扬尘量大的施工作业，禁止高空抛物。（6）应在工地四周设置截水沟和沉淀池，工地冲洗废水及泥浆水收集后，经多级沉淀池处理后，方可排入市政管道。57 （7）要加强施工现场的泥浆、污水、混凝土残渣的排放管理，严格按照施工现场安全生产文明施工的要求进行施工，对泥浆、污水、混凝土残渣做到不偷排，不乱排，并做到：①进行桩基础施工时，要按有关规定设置泥浆沉淀池，若无条件设置泥浆沉淀池，应用泥浆车运送，不能直接将施工产生的泥浆、污水排入工地附近市政污水管网。②商品混凝土运输车、泵车必须到施工现场设置的冲洗场地进行冲洗，严禁在马路上直接冲洗。（8）建筑工地产生的余泥应及时清运，做到“日产日清”，在挖掘机施工同时应该有一辆运输车停在旁边，挖出的泥土直接装上泥头车运走。如果来不及清运应该进行有效的围挡和遮盖，避免裸露和雨水直接冲刷；同时在天气干燥季节，应该对余泥堆每天洒水2次，避免产生扬尘污染。及时清理和冲洗路面余泥渣土；工程竣工后24小时内应当将余泥渣土清理完毕。（9）余泥排放场所和施工工地，应当加强余泥运输车的密闭性，在工地出口设置车辆冲洗装置和地面水槽，对余泥运输车辆冲洗干净后，方可驶离。（10）进一步规范建筑工地、渣土车辆文明施工、规范运输、严禁余泥渣土运输车辆超高超载、沿途洒漏造成道路污染等行为。（11）运输建筑垃圾期间，在施工现场出入口及乐兴路、长平路、龙平路的容易受污染范围内设专人保洁。（12）建设单位禁止现场使用混凝土搅拌机，应向有资质单位购买商品预制混凝土。（13）装修时应全部采用绿色建筑材料（环保材料），满足国家《室内环境质量标准》（GB/T18883—2002）的要求；室内空气质量达到《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）相关标准。57 （14）为有效保护耕地和节约能源，进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑，建议采用优质新型墙体材料，如此建筑功能将得到有效改善，舒适度显著上升，可以提高建筑的质量和居住条件，满足经济社会发展和人民生活水平提高的需要。（15）在土方开挖前应先联系好需要回填土方的场地，详细计划土方挖运的施工方案，周密安排运输路线，并对堆放在工地上的土方采取规范工程防护措施。（16）不得将建筑垃圾混入生活垃圾，不得将危险废物混入建筑垃圾，不得随意倾倒、抛散或者堆放建筑垃圾，不得擅自设立弃置场受纳建筑垃圾，应及时妥善收集和清运工程过程中产生的建筑垃圾，并按照市容环境卫生主管部门的规定处理，及时运往建筑垃圾管理部门指定的消纳场地处理。（17）为了减轻施工工地的灯光对周围环境的影响，建议采取以下措施：①合理调剂施工作业时间，尽量避免夜间施工；②必要的夜间施工，应合理调整灯光照射方向；③大型照明灯须采用俯视角，避免光污染。（18）排水管网的规划设计应采用雨、污分流方式。（19）应为空调机的室外机预留位置，以免影响建筑物外观。（20）绿化美化环境是改善区域生态环境状况、提高人居环境的要求，本项目应加强环境绿化美化，并确保项目绿地率达到有关规划标准。2、建成使用期（1）洗手间废水经三级化粪池处理后，方可排入市政污水管线。（2）进出车辆降低车速和禁鸣喇叭。（3）货梯应采取减震、隔音处理。（4）商场内57 应设置垃圾分类收集设施，一方面有利于资源的回收利用，另一方面又可培养良好的环保意识；将不可利用的生活垃圾及时清理，收集到垃圾中转站，由环卫车运至卫生填埋场处理。（5）应充分考虑建筑物的通风、日照障碍影响，提高商场的通风效果和日照质量；做到充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而大大节约电能。（6）建议在项目场界北面种植绿化隔离带，以减低交通噪音的影响。（7）卫生间应采用可调节冲水量坐便器或其他的节水措施；根据湛江地区的特点，选用既有景观效果，又具有耐旱特点的植物，构建最佳的生态景观植物配置模式，以达到节水的目的。（8）应根据负荷容量、供电分布、用电设备特点等因素合理设计供配电系统缩短配电半径减少线路损耗；合理选择灵活投切的变压器，实行经济运行，减少由于轻载运行造成的电能损耗。（9）使用铝塑复合型门窗专门材料和复合型配套附件及密封材料，以提高整窗的节能效果。笫六章经济和社会效果分析6.1投资估算和资金筹措6.1.1项目建设投资估算1、估算依据（1）国家计委《关于工程建设其他项目划分暂行现定》；（2）中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》；57 （3）建筑、安装工程造价参照2006年《广东省建筑工程综合定额》、《广东省装饰装修工程综合定额》、《广东省安装工程综合定额》和造价管理站的《造价信息》，并结合市场材料价的变化进行估算；（4）其他有关项目的资料和文件；（5）本项目土地为建设方自有土地；（6）建设单位管理费按工程费的1.0%估算；前期工作费按工程费0.55%估算，勘察设计费按工程总造价的2.1%估算，监理费按工程费的2.0%估算，工程招标相关费用按建筑工程费1.15%估算，市政设配套费按工程总造价的4%估算。（7）基本预备费取工程费与其他费用之和的1.5%估列；（8）流动资金按分项详细估算法估算。经估算计得本项目固定资产投资为：433万元；其中建筑安装工程费用365万元；其他费用42.75万元；预备费25.55万元；建设期贷款利息　　万元。2、项目投资估算各列项计算详见表6-1-1。57 市场危房改造升级项目投资估算表序号工程或费用名称估算价值数量计费基础单位建安费（万元）单价（元）设备购置费（万元）工程其他费用（万元）一第一部分：工程费用365.001危房改造升级工程　3000㎡　360.001200.00　　二第二部分：附属工程费用　　5.00　　2.1室外道路及给排水　项3.002.2绿化　项2.00三第三部分：工程建设其他费用　　　　　42.753.1工程咨询　项　　　1.503.2修规费项1.503.3市政配套费　4%项　　　14.603.4建设单位管理费　1%　项　　　3.653.5招标费用(交易费、代理费)1.15%项　　　4.203.6勘察费100m　100.00　　1.003.7设计费　2%项　　　7.303.8监理费　2%项　　　7.303.9测量费　项　　　1.003.10审图费　项　　　1.303.11预备费　项　　　25.553.11.1基本预备费　5%项　　　18.253.11.2涨价预备费　2%项　　　7.30四建设期贷款利息5.04%21.82项目总投资合计：454.82万元　365.0090.12表6-1-157 6.1.2资金筹措本项目所需建设资金454.82万元，由建设单位采用BOT方式向商界融资，资金筹措情况详见表6-1-2。表6-1-2资金筹措一览表融资渠道融资方式金额（万元）还款办法备注商界BOT454.82二楼1500㎡超市供投资者使用或出租20年，以抵消投资款。6.2国民经济评价6.2.1项目的建设符合国家政策和房地产业、商贸服务业发展规划随着经济全球化进程的加快，全球产业结构发生了巨大变化，在知识技术和全球化力量的推动下，商贸服务业已经成为越来越多国家新的支柱产业，发展商贸服务业已经成为促进经济增长、调整经济结构和产业结构升级、缓解就业压力、改善市民生活质量的有效渠道。因此，提升和大力发展商贸服务业是我国经济发展工作的重点之一。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中就明确提出“57 鼓励发展所有制形式和营业态多样化，诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配道等现代化流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局”。近年来，一些外资大型综合购物中心纷纷到我国各大中城市落户，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）有望成为引领我国房地产的新增长点；随着我国零售业的全面对外开放，商用物业也将掀起新一轮的投资热潮。本项目的建设将为社会提供较高质量和较高层次的商务公寓产品，对项目所在城市商务网点的合理分布、城市功能的提升和优化都将产生积极的影响和促进作用，是符合国家扩大国内需求的宏观经济政策的，也是符合国家房地产业和商贸服务业发展规划的。6.2.2项目商贸服务业发展的需求当前，全国商用物业市场的需求和供应呈现强劲势头，越来越多的国内投资者和海外基金关注商用物业的投资。以北京为例，2005年新加坡凯德置地就斥资17.46亿元全资收购了北京华联商厦安贞店和望京购物中心，又以18.37亿元买下中环世贸中心；上海的物业市场走势也出现投资热潮，各种商用物业供不应求，租金继续稳步上升。的商用物业十分抢手。国际零售业巨头沃尔玛正置地落户湛江；包括国贸A、B、C座、世贸大厦、国贸新天地、兴华广场在内的各已开发房地产楼盆和正在开发的房地产楼盆的商用物业（商铺位）均已被预售、预定一空，售价和租金十分可观。据统计局统计资料，2008年全市服务业增加值为315亿元，同比增长13.0%，占GDP比重的30%，增速比一、二产业高出7.8个百分点和2.7个百分点，成为经济增长的支柱产业。商贸服务业发展神速，对商用物业的需求也大大增加。57 随着东海岛近几年的大开放和大发展，据有关专家估计，2016年岛内的人口将超过30万人。随着人口的急剧增长和城市经济的高速发展，东海岛目前商业配套严重滞后的局面，已远远无法满足当地居民日益增长的物质文化需要，预计未来几年内对市场物业的需要量将会加剧。因此，发展市场物业具有巨大潜力。同时，也表明本项目的建设所推出的商用物业产品前景可观，项目的建设是适时的，并极具市场卖点，符合商贸服务业发展的需求。6.2.3项目的建设对国民经济的影响项目的建设对项目所在地的经济发展和社会繁荣起着促进作用。一方面，项目建设为当地人民群众日常生活消费提供便利，另一方面，为社会创造就业机会。因此，项目的建设无疑是为国民经济发展添砖加瓦。6.3社会效果分析6.3.1经济效益分析（1）项目开发收益估算本项目的开发收入包括商铺出租收入以及物业管理收入。商铺出租收入详见表6-3-1。表6-3-1项目出租年收益估算表序号项目名称可供出租面积（m2）单价（元/m2/月）销售收入小计（元）年销售收入（元）备注1一层铺面105060.0063000.00756000.002二层超市150030.0045000.00540000.00合计108000.001296000.0057 （2）项目投资成本估算概算标准：①土地开发成本计入项目投资成本，按2000.00元/㎡估价；②固定资产按计划投入资金列算；③管理及其他费用按土地开发成本及固定资产投资总额的1.5%计算；④贷款利息按银行同期定期存款利息2.52%计。项目投资成本详见表6-3-2项目投资成本估算表表6-3-2金额单位:万元序号项目数量单价金额备注1土地开发成本1500.00㎡2000.003000.00　2固定资产投资23993.00㎡1117.412681.00　3管理及其他费用4581.80（万）1.50%68.73　4项目开发贷利息2500.00（万）2.52%63.00　　　　　　　　项目总投资　　4713.53　项目投资利润计算详见项目投资利润分析表6-3-3表6-3-2金额单位:万元金额单位:万元序号项目数量单价金额备注1销售收入182456016.071.1商务用房88510000元/m2885.001.2办公用房32013200元/m21024.321.3公寓用房141592500元/m23539.751.4地下停车位126个45000元/个567.002应交税金391.062.1商务用房885.005.5%48.6857 2.2办公用房1024.325.5%56.342.3公寓用房3539.755.5%194.692.4地下停车位567.005.5%31.192.5带征所得税6016.071%60.163税后利润911.484投资总成本182450.2584713.535项目净现值(NPV)877.86财务收益率按8%计算6投资回收期(年)1.6年　　　盈利水平的测算：项目开发利润率为：19%;该项目的净现值（NPV）为：877.86万元；投资回收期：1.6年；据测算值显示，本项目财务上是可行的。6.3.2社会效益分析1、本项目的建设，将进一步改善东海岛的商贸网点分布格局，对城市商业网点的结构调整以东海岛市场功能的优化升级产生积极作用。2、项目建成后，其物业管理，商务设施的营运，将为社会提供数以百计的就业岗位，对促进当地的社会就业以及社会的稳定起到积极的作用。3、项目的建设与及东海岛近年来城市基本建设的迅速发展，科技、文化水平高速进步相适应。4、该项目建筑设计明快、新颖、整体建筑较为大方，建成后将为东海岛的市容市貌增添光彩。5、建设项目位于东海岛的中心城镇镇，周边已规划公共建筑，并57 属于《东海岛新城规划（分区规划修编）》的商业金融特殊区域，对提升该地段的价值，从而提高城市的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌都将起积极作用。6.3.3基础设施利用1、交通运输本项目建设用地位于东海岛镇湛林路的南侧，交通基础设施能满足商业发展的需要。项目所在地距东海大道约6公里，距蔚律港约公里，东海岛龙腾至蔚律6.5公里岸线，水深26－44米，航道距岸仅200－300米，进港航道宽2公里，能同时通航两对30万吨级货轮或进出50万吨级油轮，是我国大陆通位往东南亚、欧洲、非洲和大洋洲海上航程最短的重要口岸，已与140多个国家和地区通航；铁路有黎湛线（岛内铁路正在加紧施工当中）与国家铁路干线连通；公路可从东海大道直接驶入国道207线、325线、湛茂、广湛、渝湛高速公路；经东海大道至湛江民航机场约公里，湛江民航机场已开通北京、广州、香港等31条航线；东海岛跨海大桥已建成通车，交通运输十分便利。本建设项目完全可以利用现有交通便利。2、城市基础设施东海岛能源、通讯、口岸码头等基础设施日臻完善，投资环境优良，城市基础设施建设越来越完备。本建设项目所在地段水、电、运、气等公用设施齐全，完全具备接入和承载本建设项目容量的条件，本建设项目是可以充分利用现有基础设施的。笫七章建设与实施57 7.1项目建设实施的安全、消防、卫生等措施7.1.1安全措施本项目建设实施期间主要的安全问题，一是建设期的施工安全问题，二是建成使用期间的公共安全问题和劳动安全问题。1、建设期的施工安全问题项目在施工期间严格执行建设行政主管部门关于安全生产、文明施工的有关规定，施工单位必须建立安全文明施工制度，常备足够有效安全消防设施，并设置专职监管人员。2、建成使用期的安全问题项目建成投入使用后的安全问题主要是治安或事故安全问题，物业管理部门应认真按照公安、消防、卫生防疫等有关部门的规定，建立和健全安全工作管理制度，做好如下工作：（1）成立事故应急对策指挥中心，负责在发生事故时进行统一指挥、协调疏散、救护工作。（2）应急计划要求，定期逐项检查应急设备和应急措施的完备情况。（3）加强保安队伍。（4）加强安全教育和监督工作，提高安全防范意识。7.1.2消防措施本项目建设期，施工单位应常备足够有效的安全消防设施，并设置专职监管人员。建成使用期应做好以下工作：57 （1）建立消防安全检查制度；（2）设立消防器材和防火防爆安全标志；（3）保持消防器材设备的完好；（4）消防通道保持随时畅通；（5）制订火灾事故应急计划和消防预警措施。7.1.3卫生措施（1）项目建设期严格按照建设行政主管部门的规定，装运建筑垃圾到指定倒置地点；（2）（使用期）制订卫生管理措施和卫生公约；（3）设置专门清洁工；（4）生活垃圾分类处理；（5）定期进行卫生防疫消毒。7.2工程质量要求本项目建设工程执行国家现行技术标准和技术规范，工程质量按合格等级进行目标管理，由发包人组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关各方,会同工程质量主管部门依照国家有关验收规范、标准，按《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施意见》（试行）有关规定对工程进行验收和评定。7.3项目的招标方式和招标组织形式7.3.1本项目建设工程根据57 《中华人民共和国招标投标法》、《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》和国家发改委关于招标范围和规模标准的有关规定，建筑工程采用BOT方式进行公开招标，安装工程以及勘察、设计、监理、设备和材料等均拟不采用招标方式。7.3.2招标范围、招标组织形式和招标方式详见表7-3-1。表7-3-1招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√建筑工程√BOT招标安装工程√监理√设备√重要材料√其他说明：市场危房改造升级项目总建筑面积3000㎡，总投资人民币2800万元。由于建设单位主要以物业租赁为主的特殊行业，综合考虑各种因素，经站领导小组研究并征得上级同意，本项目拟向社会进行融资；根据《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》和关于招标范围和规模标准的有关规定，建筑工程、安装工程以及勘察、设计、监理、设备和材料等均拟不采用招标方式。第八章结论与附件57 8.1结论及有关说明8.1.1结论在进行市场调查和实地踏勘估测的基础上，对项目投资方案和投资环境等进行了实施评估和分析，得出结论如下：1、建设项目符合国家关于“提升商贸服务业”和“发展房地产业”的政策和发展规划；2、建设项目资金筹措方案切实可行，资金到位率可达100%；3、经测算，本项目投资回报率较高，财务上是可行的；4、建设项目对资源的利用具有可持续发展和可再生性的特点，项目的能源耗用较少；5、建设项目对建设用地周边环境不会产生不良影响；6、建设项目在规划布局上，符合城市总体规划，对城市功能优化、城市商业网点布局调整起积极作用；7、项目的建设符合商贸服务业的发展需要，符合商用物业市场的需求。8、项目建成，其商务、办公用房投入使用后，将为社会提供就业岗位，对促进当地的社会就业和社会的稳定起积极作用。9、建设项目位于城市主干道的中心路口位置，周边已规划公共建筑，在此建设设计新颖、明快，具有海滨城市特色的建筑物（商务大厦），将形成主干道的特殊区域，更能体现和提升该地段的价值，从而提高城市的整体影响力，体现的建设新风貌。57 10、项目所在地目前商业营业用房价格较低，商业公寓在数量、规模、价格上都存在着教大的潜力和发展空间；商业公寓既可作舒适的居家生活又可作气派便捷的商务办公，从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。随着律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起以及大批中小型公司已完成原始积累，不愿再跻身于混杂着自住户的住宅和公寓，开始寻找真正意义上的办公场所；加上商贸服务业的发展增加了对商用物业的需求，因此，该建设项目是适时的，并极具市场卖点。综上所述，结论是：本建设项目在建设实施上是切实可行的。8.1.2有关说明1、本项目公寓部分是按住宅标准进行设计。2、本项目投资与销售价格的变动对经济效益的影响较大，若不能合理开发，而导致工程造价上升、施工工期延长，或销售价格不理想时，将会产生亏损，具有一定的风险；所以，在项目开发过程中，应加强对开发投资成本的控制和产品促销工作的管理，要为置业者提供优质高效的服务，提高营销绩效。8.2需要政府解决的问题和建议本项目是由金辉煌房地产有限公司投资建设的商用物业（商务公寓），项目的建设对提升项目所在地段的价值，提高城市的整体影响力，体现的建设新风貌起积极作用；对繁荣商贸服务业和经济建设也将起到一定积极作用。建议政府有关部门对该项目给予支持。57 8.3有关附件1、国土批文：湛国用[2004]字第00280号复印件；2、规划批文：湛城规（规划）[2005]16号复印件；湛城规（政勘）[2006]81号复印件；湛城规（规划）[2006]265号复印件；3、编制单位资质证书（复印件）4、申请单位委托书5、项目规划总平面图6、项目地下室及地上各层的平面图57'