小区城中村改造项目可行性研究报告

'　　　　　　目录第一章总论11.1项目背景11.2项目概述4第二章需求分析与建设规模112.1城市化发展环境分析112.2城中村改造建设需求分析172.3X房地产市场需求分析222.4建设规模26第三章场址选择273.1场址介绍273.2场址条件27第四章工程建设方案294.1项目概况294.2规划方案324.3单项工程364.4结构设计384.5给排水及消防工程方案404.6电气方案44第五章节能节水篇475.1用能标准和节能规范475.2能耗状况和能耗指标分析475.3节能措施分析475.4水耗指标分析及节水措施49II 　　　　　　第六章环境影响评价516.1编制依据516.2项目建设与运营对环境的影响516.3环保措施52第七章项目管理54第八章项目实施进度与招投标558.1项目实施进度安排558.2招投标方案55第九章投资估算与资金筹措629.1投资估算629.2总投资使用计划与资金筹措：77第十章财务评价8210.1财务评价基础数据8210.2财务评价82第十一章社会效益评价8711.1项目对社会的影响分析8711.2互适性分析9111.3社会风险分析9211.4社会评价结论93第十二章研究结论与建议9412.1建设方案总体描述9412.2结论与建议97附图98附件98II 　　　　　　第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称X小区城中村改造项目。1.1.2项目建设单位概况本项目由X市X房地产开发有限公司进行建设。X市X房地产开发有限公司成立于2006年5月30日，注册资金5000万元人民币，公司拥有一大批精经营、善管理、通专业的房地产开建设管理人才，现有员工总数50余人，是专业从事房地产开发、经营管理的综合性开发企业。正在开发的项目有“城市花园”、“丽景大厦”。“城市花园”项目占地面积三百多亩，预计居住人数1万余人，被列为X“十个一批”重点工程；“丽景大厦”项目是受现代人追捧的江景小区。公司自成立以来，依靠团结和信誉，秉承科学、稳健、积极进取的经营作风，艰苦奋斗、科学管理，企业不断壮大，形成了目前集人才优势、地缘优势、资本优势于一体的极富生机和活力的企业实体。公司将通过铸造每个精品楼盘，以细致入微、至诚至真、专业化、标准化的服务，提升企业形象，从而实现公司的社会价值和经济价值双丰收。　　公司全体员工上下团结一心，勤奋工作，为将公司早日建设为广东一流的房地产企业在不懈努力。1.1.3可行性研究报告编制依据1、X市X房地产开发有限公司委托我司编制《X小区城中村改造项目可行性研究报告》的工程咨询服务协议书；86 　　　　　　2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；3、《投资项目可行性研究指南》；4、《X市城市总体规划》；5、国家和地方的相关政策和法规；6、委托方提供的项目其他有关资料。1.1.4项目提出的理由与过程早在２００６年二月，X市人民政府就做出决定，对新城东小区城中村改造建设、开发，同时下发《关于新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设实行优惠政策的通知》，要求市清城区以及区属各职能部门必须从全局出发，积极支持城中村改造建设工作，加快X市城市化建设步伐，为促进X市经济社会全面发展提供高效、优质服务。并且要求，任何单位不得放松对新城东B6、B7、B9小区城中村开发建设的管理和服务，要为该项目的建设大开绿灯，切实解决城中村建设过程中的疑难问题。城市化是一个国家社会经济发展到一定阶段必然出现的历史发展过程，是全球性的社会现象。根据世界已经城市化国家的经验，大城市的经济效益高于小城市。大城市在节约资源、保护环境、提高经济效益以及提高生活水平等方面都比小城镇有明显的优势。因此，积极发展大中城市，以提高有限资源的利用率，是市场经济条件下中国未来城市化的发展趋势和规律。在党的十七大报告中，城市（镇）化被作为未来发展面临的“五化”新趋势被郑重提出。如何充分发挥城市对各种要素和资源的集聚和辐射效应，以城市化促进区域、城乡经济社会发展一体化，已经成为城市决策者必须面对的一项十分紧迫的任务。86 　　　　　　有关研究认为，从2001年至2015年，我国城市化速度如果每年提高一个百分点，将使2.5亿左右的农村人口转变为城镇居民，由此可推动国内生产总值年均增长3个百分点。国家建设部总规划师陈晓丽认为，我国的城市化水平明显低于工业化水平，城市化水平的滞后已经拖了经济发展的后腿。据学者研究，当人均GDP达到800美元时，相对应的城市化率为52.7％，而X市在GDP基本达到全国、全省水平时，城市化率远低于全国、全省平均水平。X市从改革开放至今，区域经济得到了长足的发展。X市本身具有得天独厚的区位优势，为X未来的发展提供了坚实的基础。０９年X的高速公路建设成绩显著，成为广东高速公路密集的城市之一，X市已发展成为一座欣欣向荣的城市，城市的聚合力不断加强，吸引大量商人来X投资、置业。为了进一步加快发展，提升对产业转移的接纳能力，X正大力加快城市基础设施建设，推进城市化进程。X市2009年政府工作报告指出，要加大城乡改造工程建设力度，推进经济高速发展。随着X市城市化进程逐步加快，原老城区已不足以支撑X市经济的发展和人民的生活水平需求，在位于广清大道、人民路与连江路城市主干线中间的X小区，街道区域环境脏乱差现象严重，盲目、热点、难点集中，道路断头，车辆无法分流，既影响城市景观，也影响居民生活和交通畅顺，实施对新城东B6、B7、B9小区城中村拆迁改造已刻不容缓。为了顺利推进市区新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设工程，经X市政府四届十六次会议决定，授权清城区成立X市新城东B6、B7、B9小区城中村改造建设工程征地、拆迁、安置、补偿领导小组，负责协调解决城中村改造建设中按照政策和规定86 　　　　　　征地、拆迁、安置、补偿问题。X市X房地产开发有限公司作为X市具有房地产开发资质的房地产企业，承担了X市大量重要的城市综合开发建设项目，特别是X市区周边众多拆迁、改造项目。为了妥善解决历史遗留的房屋拆迁安置问题，以及切切实实维护、安排好广大拆迁居民的切身利益、改善居民的生活水平，把加快推进城建步伐和维护居民利益很好地统一起来，X市政府决定将B6、B7、B9小区城中村改造建设工程的征地、拆迁、安置、开发工作由X市X房地产开发有限公司实施。本项目采取统建型开发模式，由X市X房地产开发有限公司根据城市发展规划统一建设，建设完成后，安置区的安置房给拆迁户回迁，道路、小学、幼儿园、水渠移交地方政府，商品房开发区房屋按市场价销售。２０１０年4月，X市X房地产开发有限公司委托我公司对本项目进行可行性研究报告的编制工作。1.2项目概述1.2.1拟建地点项目建设地点位于X市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。1.2.2改造方案和建设规模改造方案：本项目是拆迁征地、安置拆迁农民、开发建设为一体的项目。按X市政规划，本项目拆迁区域面积：418.3亩；涉及到六个自然村：东一村，东二村，海边村，向西村，三角村，白石村，拆迁旧房屋面积约：140000m2，拆迁户650户，人口约2650人；三角小学、86 　　　　　　幼儿园以及水利灌溉渠等公用基础设施也在改造拆迁范围之内。开发公司拆迁征地418.3亩后，按市政规划进行建设，建设土地按功能划分为：村民安置用地、村民实业用地、开发商用地、市政公共配套设施用地四大部分。其中：村民拆迁安置120亩；村民实业用地13亩；市政道路占用50亩，水利灌溉渠16亩，立交用地预留20亩，小学、幼儿园用地20亩；开发用地179.3亩。按《X市新城东B6、B7、B9小区城中村改造拆迁安置补偿方案》,对拆迁房屋的农民基本实行拆一补一,安置650户农民的建筑面积为259278.67m2，安置在新二村、新三村及新十一村；村民实业用地主要是解决失地农民生产生活问题，村民自发兴建商业设施，气纷已经形成，但存在着经营范围小，布置混乱，影响市容等现象，因此这部分用地在开发过程中将由开发商购买，整体开发，开发商将建成商铺后成本价返还农民。项目的市政道路建设、小学、幼儿园、水渠等公用基础设施由开发商建设完成后，移交地方政府。其余土地用来进行房产开发。建设内容：为更好地安置拆迁农民、使用建设资金，拟将安置区的建设分三期进行；商品房开发区分三期滚动开发。安置区分三期建设：安置区一期建设工程为:新二村、新三村（4#、5#、6#楼），建筑面积64646.64m2。其中：4#楼建筑面积：13894.38m2；5#楼建筑面积：15092.11m2；6#楼建筑面积：28813.89m2；地下室建筑面积：6846.24m2。新二、三村区内的道路3722m2及绿化3046m2。安置区二期建设工程为:新四村（7#、8#、9#、38#楼），建筑面积50005.54m2。其中：7#楼建筑面积：13688.96m2；8#楼建筑面积：86 　　　　　　17040.30m2；9#楼建筑面积：13447.11m2；38#楼建筑面积：505.58m2;地下室建筑面积：5172.95m2；新四村区内的道路2038.42m2及绿化3067m2。新一村（12#、13#楼），建筑面积16734.10m2。其中：12#楼建筑面积：8068.16m2；13#楼建筑面积：6166.10m2；地下室建筑面积：2499.80m2。31#楼建筑面积：17413.73m2、32#楼建筑面积：33731.03m2、33#楼建筑面积：59630.83m2。总建筑面积：182515.23m2。安置区三期建设工程为:学校（19#、20#楼）建筑面积:10586.60m2；幼儿园（39#楼）建筑面积：1530.20m2；道路改造面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m。商品房开发区建设工程分三期滚动开发:商品房开发区一期工程：新十一村(1#、2#、3#楼)建筑面积合计107633.80m2，其中:1#楼建筑面积：13688.96m2；2#楼建筑面积：25195.27m2；3#楼建筑面积：56499.28m2，地下室建筑面积：12250.27m2，道路7268m2及绿化5946m2。商品房开发区二期工程：新五、六、七村（14#楼建筑面积：21871.40m2；15#楼建筑面积：16128.23m2；16#楼建筑面积：16914.80m2;17#楼建筑面积：37496.27m2;地下室建筑面积：27361.16m2）、时代广场（34#楼建筑面积：28674.61m2、35#楼建筑面积：26441.26m2、36#楼建筑面积：76996.72m2;地下室建筑面积：35852.46m2、酒店（18#楼建筑面积：1288.83m2）、办公楼（37#楼建筑面积：5056.94m2）建筑面积合计：294082.71m2，农贸市场建筑面积：27600m2等，区内道路28565m2及绿化23371m2。商品房开发区三期工程：发展用地（10#楼建筑面积：1984.69m2、11#楼建筑面积：1984.69m2），开发商用地（21#楼建筑面积：52863.72m286 　　　　　　、22#楼建筑面积：20425.71m2、23#楼建筑面积：38123.37m2、24#楼建筑面积：38972.68m2、25#楼建筑面积：20309.70m2、26#楼建筑面积：38978.61m2、27#楼建筑面积：38524.39m2、28#楼建筑面积：37872.23m2、29#楼建筑面积：20578.81m2、30#楼建筑面积：39275.06m2、地下室建筑面积：147120.19m2等，总建筑面积497013.90m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。建设规模：本建设项目拆迁征地总面积为418.30亩（278868.83m2），安置建筑面积259278.67m2，安置农民：650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586.60m2；幼儿园建筑面积：1530.20m2；道路改造面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m；商品房建筑面积：898730.41m2。1.2.3主要建设条件项目建设的主要建设条件较好，项目部分用地已经落实，场地平整工作正在进行,部分场地已平整完成;当地政府支持力度大，市政设施配套完善，项目附近区域的水、电、通讯等基础设施配套较为完善，可满足项目建设和运作的需求。1.2.4项目投资与资金筹措1、项目投资本项目安置区一期工程建设投资为8697万元，其中：建安工程费用7751万元（建筑工程费7366万元，设备安装费385万元）、其他费用766万元。安置区二期工程建设投资为24554万元，其中：建安工程费用21883万元（建筑工程费19091万元，设备安装费2792万元）、其他费用2163万元。86 　　　　　　其中新四村建设项目建设投资为15625万元，其中征地投资2625万元，土建投资9500万元，设置购置及安装投资2500万元，其它投资1000万元。安置区三期工程建设投资为1630万元，其中：建安工程费用1453万元（建筑工程费1381万元，设备安装费72万元）、其他费用144万元。商品房开发一期工程建设投资为25913万元，其中：建安工程费用22858万元（建筑工程费19452万元，设备安装费3406万元）、其他费用2799万元。商品房开发二期工程建设投资为70801万元，其中：建安工程费用62454万元（建筑工程费55248万元，设备安装费7206万元）、其他费用7648万元。商品房开发三期工程建设投资为119657万元，其中：建安工程费用105550万元（建筑工程费93175万元，设备安装费12375万元）、其他费用12925万元。2、资金筹措本项目安置区一期建设总投资8697万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：5000万元，自有资金：3697万元。项目资本金比率42.5%。项目安置区二期新四村建设项目建设总投资15625万元，资金来源：银行贷款和开发商自有资金。其中：银行贷款：10000万元，自有资金：5600万元。项目资本金比率36%。本项目商品房开发区一期建设总投资25913万元，资金来源：开发商自有资金。项目商品房开发区二期建设总投资70801万元，资金来源：商品房一期工程销售款。86 　　　　　　项目商品房开发区三期建设总投资119657万元，资金来源：商品房一、二期工程销售款。1.2.5主要技术经济指标本项目主要经济技术指标见下表。86 　　　　　　主要经济技术指标序号项目单位数量备注1拆迁征地总面积m2278868.83合418.3亩2总建筑面积m21180008.57　3安置区建筑面积m2259278.674农贸市场建筑面积m227600.00　5小学建筑面积m210586.00　6幼儿园建筑面积m21530.00　7道路改造面积m×m1350×30　8水渠面积：m×m900×11.85　9商品房面积m2898730.41　10建筑基地面积m276549.37　11建筑密度％36.57　12容积率　4.46　13绿地率％35　86 　　　　　　第二章需求分析与建设规模2.1城市化发展环境分析2.1.1我国城市化进程城市化建设已成为推动我国经济增长、社会进步的重要手段。从改革开放起，我国城市化进程就进入了一个逐步加速的发展轨道，我国城市化率从20%左右提高到46%，2008年全国城镇人口已超6亿。城市化是产业结构转变的过程。随着城市化的推进，使得原来从事传统低效的第一产业的劳动力转向从事现代高效的第二、第三产业，产业结构逐步升级转换，国家创造财富的能力不断提高。城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市是高消费群体聚集所在。城市化使得大批低收入居民群体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过程，也是越来越多的国民在发展中享受到实惠的过程。城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。城市化的过程也是农村和农民的生产方式和生活方式文明程度不断提高、不断现代化的过程，也就是城乡一体化的过程。城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。由于大部分的国民从事着先进的产业活动，有着较高的生活质量，因此，人们的生活方式、价值观将会发生重大变化，社会将建立起根本区别于农业社会的城市社会新秩序。人们按照既定的游戏规则自由地进行更丰富多彩的社会会活动。自律、自尊、自强成为社会风尚。这是现代文明的灵魂，是城市的真正魅力之所在。我国在城市化发展方面已经探索出几种发展模式。在20世纪80年代中期，我国实行86 　　　　　　小城镇模式。这种小型城镇介于大城市和农村之间，人口压力和人口密度均相对较低，可利用空间也相对较大，因此拥有众多发展优势。小城镇模式是我国城市化发展的宝贵经验，在未来的城市化发展过程中，小城镇模式仍是很重要的模式之一。90年代中期以后,政府意识到真正能推动中国国民经济发展的是集中的大城市地区,于是就城市化发展提出了第二种模式，即中等城市模式，甚至提出了第三种模式，即大城市发展模式。中等城市和大城市发展模式的提出，意味着我国的城市化开始突破过去以小城镇为主体的发展思路。90年代中后期，中国出现了大城市迅速发展，人口向大城市集中的城市化发展现象。在发展中第四种模式也被提出，即城市群和城市带的发展模式，如在“十五”期间推动中国经济发展的两个最主要的城市带和城市圈：长三角和珠三角。“十一五”期间是我国在城乡统筹和城乡一体化方面发展比较快的时期，要用科学发展观指导城市化发展，特别强调要用构建和谐社会的思路来促进发展，注重解决城市化发展中出现的种种问题。党的十六大以来，以大城市为中心的城市群成为区域经济发展的龙头。我国城市发展体系逐渐走向成熟。以城市，特别是以大城市发展为代表的、城市区域空间为主体发展的新格局日益显现，一些区域具有区位、资源和产业优势，已经达到了较高的城市化水平，形成了城市发展相对集中的城市群。除原有的长江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、环渤海城市群、厦泉漳闽南三角地带城市群外，山东半岛城市群、辽中南城市群、中原城市群、长江中游城市群、海峡西岸城市群、川渝城市群和关中城市群也开始发挥作用。86 　　　　　　当前大力培育组团式城市群，有利于中国城市化战略进程的加快和良性发展。比如目前我国正在形成的珠三角、长三角、京津环渤海湾三大组团式城市群，有助于避免城市摊大饼式的单极化扩张。专家们同时指出，应用组团式城市群代替单一城市扩张，经济上可以取得台阶式的提升、社会上可加速消除二元结构、生态上能缓解城市的热岛效应、系统上可以形成等级有序的效率体系。预计到2020年中国三大组团式城市群有望发育成熟。2.1.2广东省城市化发展状况广东省作为全国经济最发达，最具市场活力的地区之一，在我国的城市化进程中也排在了全国的前列，根据2008年12月6日发布的《中国城市化率现状调查报告》对1949年至2006年中国各省、自治区、直辖市和各城市城市化率进行了全面的统计与分析，发布城市化率排行榜中，广东省在全国31个省、自治区、直辖市城市化率排行第四位，仅次于上海，北京，天津三个直辖市。在全国城市化水平最高的十个城市中，广东占了四个，2006年广东省城市化率达到48%，也位居全国前列。然而，广东的城市化进程也存在较突出的问题，主要表现在广东各区域的城市化进程不管在时间上还是在地域推广上，各个区域的差异都比较明显。城市化进程最快的是珠三角地区，珠三角地区在2002年的城市化水平已经达到了城市化进程的第二个阶段，即是进入了加速阶段，而东部和西部地区的城市化水平依然进展缓慢，它们介于初始阶段和加速阶段之间，尤其是北部山区地带，即使加上农村中的城市化人口，城市化水平之多也算是个处于初始阶段和加速阶段之间的水平。从地域推广来说，除了珠三角区，东部和西部地区的城市化进程的地域推广并不大，比较高的只有汕头市，由于它本身是经济特区。而广大的北部山区，国土面积是珠三角的几倍，但是城市化进程的地域推广很小，没有形成城市群或者说城市带，空间分布不合理。86 　　　　　　广东省的区域城市化水平差异造成了在区域的技术创新能力、区域推动型产业的效率、区域产业结构的升级换代的速度、区域的有效需求、区域的经济增长方式、区域市场体系的完善程度以及区域城市空间结构的完善程度等方面的差异，而这几个方面都是区域经济快速发展的重要因素。因此，要改变落后的北部山区和相当一部分的西部地区的面貌，就要加快其产业结构的升级速度，而要加快产业结构的升级速度，就必须加速城市化进程的步伐。2.1.3X市城市化水平和发展规划1、X市城市化水平和经济现状2009年，X市在市委市政府的正确领导下，认真落实中央、省刺激经济发展一揽子政策，结合X实际制定的一系列保增长、促发展措施，确保了国民经济平稳较快增长。全年实现生产总值855.2亿元，增长16.6%。比计划增长提高0.6个百分点；按常住人口计算，人均生产总值2.26万元，增长14%。规模工业增加值完成490.7亿元，增长27%，比计划增长提高4个百分点；地方财政一般预算收入50.04亿元，增长33.9%，比计划增长提高13.9个百分点；全社会固定资产投资完成841亿元，增长19.3%，比计划增长提高1.3个百分点；社会消费品零售总额完成308.4亿元，增长23.1%，比计划增长提高5.1个百分点；外贸出口完成14.1亿美元，增长2.8%，实现计划有增长目标；实际利用外资5.49亿美元，增长6.7%，实现计划增长目标。X市建市多年来，城市面貌发生了翻天覆地的变化，但城市化进程缓慢，一是工业化水平偏低，粗放型经济增长方式没有根本转变。X86 　　　　　　市总体上仍然处于工业化初期的中后阶段，工业化率约为34%，比全省平均水平约低16个百分点，工业化进程明显滞后。工业结构是以耗竭性资源开采和初级加工业为主体的结构，经济增长还主要依靠资源消耗和规模扩张的推动，产业乘数效应较弱，高技术生态型产业发展缓慢。工业布局分散，难以形成规模竞争力，中心城区已开始出现低层次产业占用宝贵土地资源的倾向。X市工业发展的滞后直接导致了经济发展总体水平的落后，国民经济总量处于全省中下水平。二是城市化进程滞后于经济社会快速发展的需要。目前X市城镇化水平仅有21%左右，远低于广东省（48%）和全国（46%）的平均水平。多数城镇只具备集聚小规模人口的功能，产业的集聚度和承载能力弱，经济运营成本较高，延缓了二元经济结构的转化过程。直接为城镇生产和生活服务的第三产业发展滞后，公共服务体系不够健全。城市规划、建设和管理水平有待提高，交通、能源、通讯、供水等基础设施仍然不适应经济加速发展的需要；东部地区、连阳地区基础设施落后的局面未能得到根本改善，与南部地区的发展差距不断拉大。三是市场化观念滞后仍然成为阻碍X市加速发展的“瓶颈”因素。X市经济发展水平的落后，计划经济的观念、思维、体制在山区影响仍很深，仍然自觉或不自觉地采用计划经济的思想和方法来发展经济、管理社会事务、处理各种新矛盾和新问题，延缓了向市场经济转型的步伐，也影响了企业转制、区域建制调整和政府职能转变。四是经济发展与环境建设、生态保护之间的矛盾凸显。X市拥有优越的自然生态环境，是广东的重要生态屏障，素有“珠三角后花园”之称。近年工业项目引入和工业的快速发展，特别是“以资源换增长”的高投入、高污染、高排放的粗放型增长方式使X市在环境和生态保护方面的压力日益增大。工业发展与环境建设、生态保护的矛盾将进一步制约X市的经济发展。2、X市城市化和经济发展规划面对新的形势，市委、市政府审时度势，提出2010年X86 　　　　　　市国民经济和社会发展主要预期目标是：全市生产总值增长18%左右；人均生产总值增长16%；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长20%；地方一般预算收入增长20%；外贸出口增长6%；在岗职工年人均工资增长10%；农民人均纯收入增长10%；城镇登记失业率控制在3.5%以下；居民消费品价格总水平涨幅控制在3.5%以内；人口自然增长率控制在8‰以内。2010年,是X市全面完成“十一五”规划之年,也是巩固经济稳健回升成果、夯实“十二五”发展基础的关键之年。按照市委五届九次全会提出的要求、确定的目标和工作部署，紧紧围绕“抓提速、调结构、促转变、惠民生”工作主线：加快推进高端产业成长的建设步伐，实现经济社会发展的新突破。1、加快推进重点项目建设。2、加快推进产业建设。3、加大园区建设力度。4、加快城镇化建设。以规划引领建设，扎实做好中心城市、中心镇规划，推动城镇群协调发展。以集聚推动建设，推动产业和人口向城镇协同集聚，加快实施产业集聚化、集群化发展战略，引导产业向城镇集聚，为城镇发展提供支撑；加快户籍制度的改革，使大量进城农民工能够融入城市，真正在城市安家落户。建管结合，提升城镇化质量。突出历史、地理、文化特点，建设人性化城镇；加快旧城镇、旧厂房、旧村庄改造，加快城镇生态建设，大力推进“市肺”工程，建设节约型、低碳型城镇；加大城镇综合管理体系建设力度，大力推进城乡清洁工程、绿化、亮化工程，完善城镇整体服务功能，提升服务水平。5、运用86 　　　　　　城市化战略。发挥后发城市化优势，将地理生态条件、历史人文资源与时代风格充分结合越来，按照“超前规划，注重特色，系统布局，协调推进”的总体思路，超前规划，高起点建设宜居、宜业的人文生态城市。坚持城市、生态、产业、文化、社会协同推进，着力创造最适于生活、创业的现代城市体系；坚持城乡统筹、系统规划，突出重点、梯度推进方针，优化城镇布局，完善城镇体系，形成大中小城市和小城镇及乡村协调发展格局；坚持城市化与产业化同步推进，用产业聚集效应带动人口从农村到城市的战略转移；坚持适度超前建设城乡基础设施，着力培育城市服务功能，完善城市管理体系，营造良好的城乡软硬环境，提升城镇的承载力；坚持构筑与区域发展态势相适应、具有较强竞争力和应变能力的城市空间格局和产业布局，保留发展空间，奠定可持续发展的基础；强化城市长效管理机制，积极培育城市特色，提高城市文化品位。要形成城市开放态势，努力融入大珠三角都市圈，成为大珠三角辐射泛珠三角的重要中心城市。2.2城中村改造建设需求分析2.2.1X市经济社会概况2008年，X市在国际金融危机、全球经济衰退的大背景下，克服了种种困难，依期完成了经济社会发展主要预期目标和任务。受经济危机的冲击，虽然整体经济增长相比稍有放缓，但总体上仍保持较健康快速的增长，社会各项事业全面进步，人民生活水平进一步提高。当前X市既面临许多前所未有的机遇和拥有得天独厚的条件，也面临许多新的严峻挑战和不利因素，总体上机遇大于挑战，有利条件多于不利因素。省委、省政府加大实施区域协调发展战略力度，将X市列为生态发展区，高度重视生态建设，加快推进珠三角产业转移，不断完善激励型财政政策，为X市发挥生态优势和后发优势提供了更好的政策保障，为山区加快发展增添了更好的机遇。X市86 　　　　　　业已形成的良好发展态势，以及自身条件和投资环境的不断改善，使X市进一步增强了对国际国内投资的吸引力，拥有丰富的矿产、森林、土地、水等自然资源，推动X市又好又快发展的比较优势将更加明显。同时，今年内将有一大批企业竣工投产，一批重点项目开工建设，将为X市的经济增长注入强劲的动力。特别是经过建市20年的艰苦奋斗，X市经济总量实现了历史性跨越，经济发展已步入了快车道，在推进城市化进程等方面积累了许多宝贵经验，科学发展已经站在新的历史起点上。在正确分析国际经济形势的不确定因素，充分认识国际金融风险、贸易保护主义和地区竞争加剧可能带来的影响；把握国家宏观调控政策，充分认识实行从紧的货币政策、严格的用地政策和从严控制投资规模，以及节能减排和保护生态环境的硬性要求等一系列政策性因素对X市的影响；必须高度关注周边地区经济快速增长的发展态势，充分认识X市经济基础薄弱、环保任务繁重、综合竞争力较弱等困难和压力，认真落实相关措施，有针对性地化解制约X市发展的不利因素。同时，还要继续花大力气化解各种各样的社会矛盾，等等。为此，X市必须进一步解放思想，切实增强危机感、紧迫感和责任感，努力适应新形势、抢抓新机遇、应对新挑战，全力推动经济社会又好又快发展。2.2.2X市城市化进程的用地规模需求随着X市社会经济的快速发展，城市化水平的进一步提升和人均生活水平的提高，将导致对住房、公共设施和环境等一系列需求的增加，城市化意味着更多新兴城市和乡镇的崛起，农村人口的进一步减少，并且将有更多的人居住在城镇。根据《X市“十一五”城市发展规划》，2010年X市城市化水平将提升到一个新的高度，城市化的建设将直接带动城市建设用地需求。86 　　　　　　按照国家的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90），规划人均用地指标可以划分为四类。见表2.2-1所示。规划人均用地指标级别表表2.2-1指标级别用地指标（㎡/人）指标级别用地指标（㎡/人）I60.1～75.0III90.1～105.0II75.1～90.0IV105.1～120.0资料来源：《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）在确定规划人均用地指标等级时，根据现状人均建设用地的水平，按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定，所采用的规划人均建设用地指标应同时符合指标级别和允许调整幅度双因子的限制要求。见表2.2-2所示。规划人均用地的调整幅度表表2.2-2现状人均建设用地水平（㎡/人）允许采用的规划指标允许调整幅度（㎡/人）指标级别规划人均建设用地指标（㎡/人）<60I60.1～75+0.1～+2560.1～75I60.1～75>0II75.1～90+0.1～+2075.1～90II75.1～90不限III90.1～105+0.1～+1590.1～105II75.1～90-15～0III90.1～105不限IV105.1～120+0.1～+15105.1～120III90.1～105-20～0IV105.1～120不限>120III90.1～105<0IV105.1～120<0资料来源：《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90）根据城市人均用地的需求，对市区城中村的改造工作已经刻不容缓，本项目正是对X小86 　　　　　　区的城中村进行改造，从而更好地满足城市人均用地的需求。2.2.3农民安置房建设需求分析二十多年的城市建设极大得改变了X市的城市面貌，随着X市城市分区，分区功能定位规划的成熟，各个区（镇）特别是清城区的建设呈现了高速发展的良好势头。在原区域功能的转变、产业的升级、基础设施建设过程中必然产生大量的征地拆迁，拆迁农民安置的问题能否得到妥善得解决，是X市城市建设是否能顺利推进的重要前提。本项目建设就是为了妥善解决X市在城市发展过程中拆迁农民的安置问题，确保拆迁农民迁进新居，使X的城市建设步伐和维护老百姓利益很好的统一起来，对X市的经济发展与城市化进程起到积极的推动作用。本项目农民安置房项目的建设需求主要体现在如下几方面：1、X城市化建设的需要。经过多年规划建设，X从一个贫困的小县城镇发展到现在初具规模的中等城市，但目前X的城市化水平仍然比较低。按X城市总体规划，X市城镇化水平要达到甚至超过广东省城市化平均水平，X市必需加快推进城市化建设的步伐。房屋拆迁旧区改造是城市发展中必不可少的重要环节，有效利用土地资源，满足城市建设用地的需求，通过拆迁工作，对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，改善居民的住房条件，并对原有土地进行再开发，从而提高土地的利用价值，优化土地资源的配置，使城市的整体功能得到改善和提高，这是城市化建设的关键措施之一。本项目的建设正是X市推进城市化建设的需要。2、促进城市化进程和谐健康发展的需要。86 　　　　　　从加快城市建设的要求来看，城市建设能否顺利推进，一个重要前提就是拆迁工作能否有序实施，而拆迁工作的有序实施，又取决于安置房的建设力度。从这个意义上讲，城中村改造拆迁安置的建设是城市建设的“前道工序”。从维护社会稳定的要求看，如果城中村改造拆迁安置的建设不能尽快满足群众的需求，就有可能引发群众的不满情绪，导致矛盾的蔓延和激化，进而影响社会稳定。X市在原区域功能的转变、产业的升级、城中村的改造过程中进行了大量的征地拆迁工作，安置拆迁失地农民的问题能否得到妥善解决，是X市城市建设是否能顺利推进的重要前提。只有将拆迁农民利益和建设城市两者很好统一起来，抓好农民安置的建设，才能使城市化的进程得以和谐健康得发展。3、地区经济可持续发展的需要。X市清城区中的城中村，普遍存在规划较不合理，土地利用率低等特点，随着经济的不断发展，地区经济建设占用的增加，该地区耕地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。人多地少的矛盾直接制约着人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。通过改建清城区的城中村，建设农民安置房，采用科学的整体规划，设计利用率较高的户型结构，使留用地得到了合理利用，改善了城乡结构，提高了清城区的土地利用率，为该地区未来的可持续发展提供更大的空间。4、改善了拆迁农民生活水平的需要。本城中村改造拆迁安置项目的建设是基于以人为本的理念对该地区的改造建设做了科学的整体规划，通过路、水、电等基础设施配套的建设，改善了该地区公共设施和配套设施等硬环境，为新一轮区域性发展打下基础；由于完善了路网，聚集了人气，增强了该地区的86 　　　　　　发展后劲；依托拆迁构筑了农民自身的发展平台，改变了过去居住环境差、路不畅、人气少的格局，形成了大开放、大发展的氛围，发展成果惠及了广大群众，使支持拆迁变成了多数群众的自觉行动。综上所述，本项目的安置建设符合国家产业政策，项目的建设符合X市的城市发展定位，符合广东省、X市关于农民拆迁安置的相关要求，符合X市拆迁农民的切身利益，该项目的实施将为X市清城区的进一步发展奠定基础。2.3X房地产市场需求分析2.3.1X市总体城市发展规划X市2006-2010年的规划方案原则确定了X市中心城区“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市”的城市性质定位和“两轴三组团结构”的空间结构。城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。规划结合X市山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔架河）为现状依托，通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。构建环城水系、环城领带，建设“大运动生态环”，使城市朝健康城市的目标发展。规划将自然山体、水体引入城市空间，突出城市特色，规划形成“两轴三心三组团”结构，两轴包括“一主一次”两条城市发展轴：城市发展主轴为广清大道，城市发展次轴是北江；三心包括一个城市主中心，两个城市副中心；三组团分别为：江北组团（城市商业服务、生活居住、职业教育等职能为主）、中心组团（城市行政、文化、体育等职能为主）、龙塘组团（城市工业发展区）。2.3.2X房地产市场发展状况X房地产业的发展相比珠三角地区的起步较晚。86 　　　　　　2000年以来，X市政府采取了一系列措施促进房地产业的发展，包括：采取优惠政策，引导民间资本投入房地产业；取消货币分房政策；逐步限制市区自建房的审批；促进金融对房地产的支持；以上措施的逐步落实，使得X的房地产市场逐步形成，并持续健康的发展。主要体现在以下两个方面：1、房地产开发投资额逐年上身2001年以来，X市房地产开发投资额逐年稳步上升，特别是2005年，投资额大幅度上升，同比增长68%。2、空置面积2003年以后逐年下降X市商品房空置面积2003年以前呈逐年上升的趋势,在2003年达到最高峰44.25万平方米，2003年以后则稳步下降。说明2003年以后X房地产市场发展良好，销售面积超过竣工面积，供不应求。近两年X房地产销售情况：07年是房地产市场疯狂的一年，X也不例外，在舆论和宏观环境的影响下，投资性需求和被激发的刚性需求集中释放，X房地产市场呈现爆发性增长，但进入2008年，房地产销售量有所下降。商品房竣工面积对比上年增长住宅销售面积对比上年增长2007年429万㎡20.5%130万㎡20.9%2008年718万㎡67.3%230.2万㎡76.8%2009年前几个月，X楼市红红火火，看房客一波接一波，旺盛的需求让“小阳春”顺利过渡“火热盛夏”。来自X86 　　　　　　市房管局的统计数据表明，今年前四月市区的商品房交易呈现出量价齐升的态势：其中一月份是797套，二月份869套，三月份是1533套，四月份是1467套，五月份前半月销售量是500套，同比环比都有较大幅度提升。同时X市固定资产投资继续保持高速增长态势，今年前4各月，投资额为1252538万元，同比增长21%，其中房地产开发投资为144046万元，X市商品房屋竣工面积36.81万平方米，同比降31.1%；商品房销售总面积61.77万平米，同比升90.8%；商品房屋销售额为177756万元，同比升77.9%；其中住宅房屋竣工面积为33.93万平方米，同比降26.1%；住宅房屋销售面积58.76万平方米，同比升103.9%；住宅销售额为163556万元，同比升94.9%。房地产销售形势良好，一方面是因为07年的房地产牛市使得房价虚高、供应量远大于需求，在金融危机影响下，08年状况及消费力下降，市民均处于观望或无力消费的状态下，整整一年的积累使得09年的购房刚性需求量回增，因此存在大量的潜在消费者。另一方面是中国的房地产市场还未达到市场化，依然是政策楼市，在08年底及09年初的大量国家政策推动下（包括扩大内需、房地产二套房政策、贷款优惠等），购房者信心增大，再结合08年楼价下降，因此在09年初，购房者开始入楼市，同时发展商根据楼市变动而提升房价造势，在多方面因素同时影响下，挤压已久的刚性需求迅速释放。工业化中期的战略任务完成在望，公务员和职工收入达到或接近全省中等水平。每年进入这里的新增就业人数、流动人口数量越来越多。X也是人们特别是珠三角人士投资、创业的主选城市之一，因此无论刚性需求、改善性需求和投资性需求都将大幅提升，所以X房地产奇景依然看好。X商品房供应区域分析86 　　　　　　1、新城板块：板块位于X城市新规划的核心范围内：是目前X发展较为完备的区域，政府机关、商业购物场所、交通相当完备，房地产项目分布主要以人民路为界，按南北划分，该区域楼盘的品质较高，小区规模以及配套都较为完善。同时随着市政规划的利好对新城的倾斜，该区域的竞争态势将会进一步加剧。位于此板块的有广信花园、凤城世家、巴黎春天、凯旋花园、恒福国际公馆等。2、广清板块：板块位于城市规划的主轴上，该方向也是城市未来发展的主方向，该板块都是规模较大，质量较高的，由于板块规划及起步较晚，现阶段楼盘处于相对低价状态，性价比较高，升增潜力较大，主要有云山诗意、汇江花园、世纪花城（未售）、现代城（未售）。3、沿江板块：板块紧邻北江，江景资源稀缺，较其它板块具有不可复制的资源优势，产品以160-210㎡的大三房与四房为主。而随着“70/90”政策的颁布与实施，未来中大面积户型产品将逐渐减少板块中大户型产品的稀缺性优势明显。同时区域产品居住舒适度较高，虽然价格较高，但由于资源的不可复制型优势，板块总体升值潜力较高。代表项目有金海湾、金信蓝湾、金逸雅居、帝景豪苑、碧江帝景（筹建）、御水龙庭、锦江豪苑、阳光嘉园、金碧湾、东城西半岛（筹建）等。该板块项目是拟建项目主要竞争对手。4、旧城板块：区域在售项目数量较其他居住板块为少，但未来计划出售项目较多，共有8个项目，总建筑面积为751793平方米，慧峰豪庭、雍华庭、御景湖畔、恒丰华庭、辉桥新城在售。未售在建楼盘有雅悦峰景花园、湖景湾花园、产品以实用为主，中小学集中，生活气氛浓厚。5、东城板块：该板块处于X城市发展东西轴线，为未来施政规划的热点区域。同时板块邻近“五星级”酒店、清城区政府、X86 　　　　　　市公安局等政府机关办公区域；同时未来部分施政相关办公区域可能落户东城板块，区域影响逐渐扩大，同时针对房地产项目而言，其板块的潜在中高端客户基数大，为房地产开发商未来重点开发的区域。虽然现时板块内的相关施政配套尚待完善，区域内房地产发展尚处于起步阶段，但区域未来升值空间巨大。主要有关加州花园、碧水龙庭（未动工）。6、清新板块：X、清新城区一体化进程加快，加速了跨区置业进程，而清新房地产刚刚发展，该板块生态环境好、空气清新，是发展休闲、投资地产项目的好地方，而板块所处区域交通十分便利，而楼盘价格普遍不高但性价比较高，发展潜力较大。区域内，相对景观资源较好，周边配套相对齐全，公交配套相对较少，产品规划设计水平较城区低，普遍以“社区型产品为主，产品的户型面积跨度较为集中，以120-160㎡的三房、小四方为主，代表项目有美林宏景、新亚时代城、御峰、尚山、华府一号。2.4建设规模根据以上对我国及广东省城市化发展现状的分析，结合X市城市化发展的目标及规划,本项目拟建设在X市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。建设规模：本建设项目拆迁征地总面积为418.3亩（278868.83m2），安置建筑面积259278.67m2，安置农民：650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m；商品房建筑面积：898730.41m2。86 　　　　　　第三章场址选择3.1场址介绍3.1.1地点和地理位置项目建设地点位于X市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。3.1.2场址土地权属及占地面积项目建设场址地类（用途）为住宅用地，X市X房地产开发有限公司拟通过拆迁，征用土地面积：278868.83M2，土地使用权人为X市X房地产开发有限公司。3.1.3场址现状场址现状:项目用地部分已经落实，拆迁和场地平整工作正在进行，部分场地已平整完成;3.2场址条件3.2.1自然条件1、气候条件。X市清城区地处北回归线以北中亚热带中部地区，属于亚热带季风气候。夏季盛行偏南的暖湿气候，冬季盛行干冷的偏北风。年平均气温20.9℃，年平均最高气温是25.4℃，年平均最低气温为16.8℃，年平均日照时数为1675.8小时，年太阳总辐射为111.5千卡/平方厘米，年积温平均为7436.0℃。光、热、水资源较为丰富。2、水文条件：该区域雨量充沛，年平均雨量为1484.3毫米，无霜冻期305天。最大年降雨量为3912毫米，最小年降雨量559.9毫米。86 　　　　　　入汛期平均在每年的四月中旬。3.2.2场地地形地貌特征勘察场地属珠江三角洲冲积平原区，场地原为住宅地、鱼塘、耕地，部分经新近人工堆填整平，地势平坦开阔。3.2.3地层分布及其工程特性本工程地形平坦，地面起伏不大。工程区内地层比较简单，主要为第四系人工填土，河漫滩相洪冲积层粉土，粉质粘土，粘性土，砂上，卵石，以及上白垩统南雄群b组紫红色砂岩，含砾砂岩（K）组成，岩性变化不大。区内第四系覆盖较厚，根据目前和以往地勘资料分析，工程区内没有明显地质构造迹象存在。3.2.4基础设施条件项目场地位于X市清城区，是X市重点建设项目，其周边的市政基础设施如：水、电、通信、交通等方面配套均较为完善，能为项目的施工提供良好的基础施工条件。项目建设期与使用期的水、电、通信等方面设施条件均可直接由市政设施提供。86 　　　　　　第四章工程建设方案4.1项目概况4.1.1工程概况本项目位于X市清城区，人民二路以北，凤鸣路以南，广清大道以东，连江路以西的新城东B6、B7、B9小区。本项目拆迁征地418.3亩后，按市政规划进行建设，建设土地按功能划分为：村民安置用地、村民实业用地、开发商用地、市政公共配套设施用地四大部分。其中：村民拆迁安置120亩；村民实业用地13亩；市政道路占用50亩，水利灌溉渠16亩，立交用地预留20亩，小学、幼儿园用地20亩；开发用地179.3亩。4.1.2项目组成本项目是拆迁征地、安置拆迁农民、商品房开发建设为一体的项目。本建设项目拆迁征地总面积为418.3亩（278868.83m2），安置区为新二、三村、新四村和新十一村，新二、三村设4#、5#、6#楼，新一村为：12#、13#楼；新四村为：7#、8#、9#、38#楼。安置建筑面积总计:259278.67m2;安置农民：650户；农贸市场建筑面积：27600m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m；商品房建筑面积：898730.41m2，商品房开发区设有新十一村，新四、五、六、七、八、九、十村等。安置区建设分为两期进行:一期建筑为：新二三村：4#、5#、6#楼，建筑面积：66336m2；二期建筑为：新一村：7#、8#、9#、38#楼86 　　　　　　，新四村：12#、13#楼，31#、32#、33#楼，总建筑面积：182515.23m2；小学建筑面积：10586m2；幼儿园建筑面积：1530m2；道路改造（滨江路和鹿鸣路）面积：1350m×30m；水渠面积：900m×11.85m；新二、三村区内：道路3722m2，绿化3046m2；新十一村区内：道路7268m2，绿化5946m2。商品房开发区建设工程分三期滚动开发:商品房开发区一期工程：新十一村建筑面积合计107633.8m2，农贸市场建筑面积：27600m2等，总计135233.8m2等，道路30313m2及绿化24801m2。商品房开发区二期工程：建筑面积294082.71m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。商品房开发区三期工程：建筑面积497013.90m2，区内道路28565m2及绿化23371m2。本项目的建设内容主要包括土地平整、安置建筑、商品房及公共配套四大部分，具体组成详见表4.1-1。86 　　　　　　项目组成表表4.1-1序号项目单位数量占地面积备注1土地平整m2278868.83　合418.3亩2安置面积m2259278.6711485安置一期建设：64646.64m2安置二期建设：182515.23m2安装三期建设:12116.8m23安置区内道路m2　10990新二、三村：3722m2新十一村：7268m24安置区内绿化m2　8992新二、三村：3046m2新十一村：5946m25农贸市场建筑面积m2276007010　开发一期建设6小学建筑面积m2105862900　安置二期建设7幼儿园建筑面积m21530　410安置二期建设8市政道路改造面积M×m1350×3040500安置二期建设9水渠面积：M×m900×11.8510665安置二期建设10商品房面积m2898730.4163265开发一期建设：107633.8m2开发二期建设：294082.71m2开发三期建设：497031.9m211商品房区道路面积m2　87443开发一期建设：30313m2开发二期建设：28565m2开发三期建设：28565m212商品房区绿化面积m2　71543开发一期建设：24801m2开发二期建设：23371m2开发三期建设：23371m2　　86 　　　　　　4.2规划方案4.2.1规划思想针对项目为旧城改造、拆迁安置、商品房开发建设的特点，在建设上从解决迁移群众的特点出发，同时追求商品房开发经济效益，功能布置上追求简便实用原则。4.2.2设计依据1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；3、X市项目拆迁安置方案；4、《X市规划建设局建设用地规划设计要点》；5、X市规划建设局批准的用地红线图；4、建设单位的意见及其他资料。4.2.3规划设计项目用地位于人民二路、广清大道、凤鸣路、连江路包围之中，由滨江路和鹿鸣路分割成品字形，分成B6、B7、B9三块小区。由于项目的建设性质特殊，其建设用途为满足拆迁安置和开发建设的要求，因此，布局上主要先满足拆迁群众的实质性需求出发，采用规划的排列式布置方式，形成韵律的规则布置。1、功能分区。项目根据用地规划共分为：村民回迁用地，村民实业用地，开发商用地，以及公共配套设施用地四大部分。村民回迁用地，按照回迁的户数以及开发强度的不同，分为新二村、新三村及新86 　　　　　　十一村，新村以住宅为主，底层布置商业裙房，为整个社区打造商业中心区提供完备资源；第二部分是村民实业用地，该地段现有村民自发兴建商业设施，气纷已经形成，但存在着经营范围小，布置混乱，影响市容等现象，因此这部分用地在开发过程中将由开发商购买后，整体开发。第三部分为开发商用地，在保证开发商用地在开发过程中拥有必要的社会性与经济性的同时，尽最大可能在街区与宅间绿地上营造具有环境效益与标识性的建筑群落，规划上，采用点式高层与短拼接形成的线性语言相结合的方式，围合成三个大的庭院，将空间概念无限延伸，让住户享受山海一色的惬意空间。第四部分为公共配套用地，方案通过对基地上户数与开发强度的分析统筹，将公共配套部分采用大聚居小群落的布置方式进行排布，其中包括：商业部分，主要布置在住宅区沿街面，以一到两层的建筑形式，构筑商业步行街的大轮廓，同时，在底层的适当位置布置银行、邮电局、便利店等配套设施，方便住户的使用，物业用房根据其管理范围设置在住宅区内部的群房里，体现动静分区、公私分明的设计理念。另外，在整体规划中还设置有两处特色商业区，一是在鹿鸣路与滨江路交汇处的黄金地段设置有一座集中化的市场，挖掘出地块的区域优势，另外一处则是在村民实业用地与开发商用地间，利用交界道路实行交通管制，设计过程中将根据商业类别、建筑造型与景观融入等措施，为市民提供一条极具特色的商业步行街。根据社区配套的需求，在鹿鸣路上设置学校用地一处，将原有的三角小学新校舍和一处幼儿圆建设于此，形成一处清净与绿荫同在的教育新景。2、交通组织和环境设计86 　　　　　　由于现状地形上除外围广清大道、人民路、连江路三条市政道路已经建设外，其他穿越整个小区内的鹿鸣路与滨江路仍然需要修建或延伸，因此，我们在开发上要本着道路先行的原则，实行先修大道，逐步细化的道路修建策略，逐一实施。同时在基地线状中有一条横贯东西走向的一条灌溉渠，考虑其特殊性，在规划中实行沿路掩埋的引渠方案与道路一同施工建设，详细位置将会同X市政规划院路政管网图具体确定。因此，在道路设计上，除保留原有规划中计划要修建的鹿鸣路与滨江路外，沿灌溉渠走向，将修建一条由滨江路到人民路的道路，考虑道路与连江路交接口与人民路相临交近；在使用上将实行交通管制，使之成为一条由滨江路到连江路的单行路，避免了车辆的拥堵。同时，在开发商用地与新村内部，以最大可能实现人车分流，将人车按照地上与地下分离，让大部分车辆在进入小区后直接进入小区地下停车库，而地上则通过景观的设计手法，营造动静分明、人车分流的高尚社区氛围。消防方面，根据规范要求，设置环形消防车道。同时在车道流经的地方设计垂直登高扑救面。同时在沿街长度超过150米，转角长度超过220米的位置设置有4米～5米净高的过街楼或入口，以保证消防扑救的需要。地下室结合现状规划路与地形间高差设置阳光型的半地下室，让空间更为丰富。建筑造型上，首先在层数上，规划本着创造秀美天际线的原则，将开发商用地的中心地带设计为最高的30层建筑，而周边根据所处位置与面积效应设计有从6层到30层不等的建筑序列，完善了构建完美城市天际的和谐发展方针。景观设计上，建筑与环境是共生共存的，方案在整个景观的营造上始终与建筑相配合，以和谐的格调营造出高档、精致、亲和温馨、富于时代特性的都市新贵，高尚社区。让绿化景观体系与整体大环境完美交融。86 　　　　　　在景观设计上按照组团模块方式与大花园大环境形式相结合的方式，营造围合-半围合-围合的空间层次，通过环境的创造形成强烈的生活气息以及舒适的生活环境，同时也增强了邻里间的交往，活跃了生活气氛，增强了小区整体上的凝聚力，使之不仅成为一个居住空间，同时也创造了一个多元化，开放化，整体化的城市大花园。4.2.4经济技术指标本项目主要经济技术指标见表4.2-1。86 　　　　　　主要经济技术指标表4.2-1序号项目单位数量备注1拆迁征地总面积m2278868.83合418.3亩2总建筑面积m21180008.573安置区建筑面积m2259278.67安置一期建设：64646.64m2安置二期建设：182515.23m2安置二期建设：12116.80m24农贸市场建筑面积m227600开发一期建设5小学建筑面积m210586.00安置二期建设6幼儿园建筑面积m21530.00安置二期建设7道路改造面积M×m1350×30安置二期建设8水渠面积：M×m900×11.85安置二期建设9商品房面积m2898730.41开发区分三期建设10建筑基地面积m285060　11建筑密度％36.57　12容积率　4.46　13绿地率％35　4.3单项工程4.3.1设计思想根据项目的建设性质，以总体规划为基础，充分体现出项目的建设特点。以“实用、经济、合理、便捷”86 　　　　　　的原则来组合内部功能。从而使项目的建设达到最大程度上贴近拆迁群众的实际需求，并能兼顾商品市场的需求。4.3.2设计依据1、拆迁安置点设计方案；2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；3、《住宅建筑规范》GB50386-2005；6、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；4、《商店建筑设计规范》JGJ48-88（2005版）；5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；7、《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50-88；8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；9、建设单位的意见及其他资料。4.3.3土地平整项目的拆迁安置必须进行大量的土地平整工作，平整工作的目的为满足日后安置区和商品房区的建设需要。平整范围为用地的红线范围，面积为278868.83平方米。4.3.4公共配套设施本项目在安置区内建设的公共配套设施较为简单，主要有区内道路与绿化。另外，要依据规划要求，对滨江路、鹿鸣路进行改造建设，同时在商品房开发区域内进行道路和绿化建设。1、道路市政道路建设包括滨江路和鹿鸣路40500平方米(1350×30m),安置区的小区道路面积为10990平方米，商品房开发区域内道路性质同为小区道路，道路面积87443平方米。2、绿化86 　　　　　　项目用地内的公共绿化和建筑周边的绿化部分，面积安置区为8992平方米,商品房开发区为71543平方米。4.3.5安置建筑本项目安置区为新二村、新三村和新十一村；商品房开发区为新一村，新四、五、六、七、八、九、十村等，其余部分为公用配套。安置房、开发房地下部分的建设，包括地基与建筑基础，根据对当地地质情况的初步分析，拟全部采用管桩基础。1、平面设计小区临街1层为配套门店，上为住宅，以住宅为主。安置房、开发房设计中平面方正实用，客厅、餐厅双面朝向，基本南北对开，丰富了室内空间，也达到最佳的通风效果。2、立面设计立面简洁明快，富于现代和简洁感，营造出和谐统一、尺度宜人的形象。建筑立面高低错落，虚实对比，建筑的凸窗及线条等设计，提高了居住的趣味。4.4结构设计4.4.1概述本工程主体结构的设计使用年限为50年，建筑场地类别为Ш类，抗震设防烈度为7度，建筑设计按要求采取三级耐火等级。4.4.2设计依据1、《中国地震烈度区划图（1990）》；2、《建筑抗震设防分类标准》GB500223-2004；3、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；4、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；86 　　　　　　5、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；6、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；7、《建筑桩基技术规范》JGJ94-94；8、广东省标准《建筑地基基础设计规范》DBJ15-31-2003；9、广东省标准《建筑基坑支护工程技术规程》DBJ/T15-20-97；10、广东省标准《建筑结构荷载规定》DBJ15-2-90。4.4.3设计荷载1、竖向荷载。（1）楼面活荷载楼面均布活荷载按《荷载规范》第4.1.l条取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑，屋面均布荷载按《荷载规范》第4.3.l条取值。恒荷载按实际计算。均布荷载标准值参见表4.4-1。单体荷载标准值见表表4.4-1序号建筑项目荷载标准值(kN/m2)备注1普通用房2.02设备用房4.03上人屋面2.04不上人屋面0.76走道、门厅、楼梯2.5（2）填充墙荷载。钢筋砼结构自重按25KN/m3计算。灰砂砖填充外墙（贴面砖）5.6KN/m2。灰砂砖填充外墙及房间内隔墙(200厚）4.8KN/m2。灰砂砖填充内墙（120厚）3.6KN/m2。2、风荷载。86 　　　　　　根据《建筑结构荷载规范》，本工程地面粗糙度类别为B类。X市基本风压值：Wo=0.45KN/M2风荷载标准值：W=βzUsUzWo4.4.4建筑物的耐火等级本工程的耐火等级按二级设计。相应其构件的燃烧性能和耐火等级按《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2005年版）中有关条文设计。4.4.5结构设计安全等级根据《建筑结构可靠度设计统一标准》，工程结构安全等级为二级。根据《建筑地基基础设计规范》考虑地基基础设计等级为二级。根据《建筑抗震设计规范》，本工程框架抗震等级为三级，按抗震裂度VII度设防并采取抗震措施。4.4.6结构体系、基础设计项目中所有单体结构均为钢筋砼框架结构体系，基础为管桩基础。4.5给排水及消防工程方案4.5.1设计依据1、《建筑给排水设计规范》GB0015-2003；2、《室外排水设计规范》GB0014-2006；3、《室外给水设计规范》GB0013-2006；4、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；5、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95;6、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001；7、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；8、《广东省污水综合排放标准》（DB44261996）。4.5.2设计范围86 　　　　　　本项目给排水专业工程设计包括生活给水系统、生活排水系统、雨水排水系统、消防给水系统。4.5.3给水系统1、用水量按各类建筑物及用地性质的综合用水量指标,计算对应用水量见表4.5-1。预测最高日用水总量约11968立方米/日。总用水量指标及用水量预测表表4.5-1项目数量用水量指标用水量(m3/d)备注安置建筑650户400L/人.日936按每户3.6人计开发建筑6506户400L/人.日9369小学12950m23L/m2.日39农贸市场27600m23L/m2.日83市政道路40500m23L/m2.日122区内道路59100m23L/m2.日177绿化用地51490m23L/m2.日154不可预见用水10%1088合计119682、给水水源。总体上由X市自来水厂供应，通过市政管网供给。安置点内建筑物用水直接取自环状给水管网，临街商住楼用水压力不足则考虑局部二次加压。室内消防用水储存于消防水池，消防时由消防泵抽升至小区内消防给水管网。3、给水管网。（1）管网采用给水与室外消防共用一套系统，室内消防共用一套系统。86 　　　　　　（2）给水管线沿规划道路布置并构成环状管网。（3）生活用水最不利点水压按不低于0.28Mpa考虑，服务水头按建筑层数规定如下：一层10m，二层12m，二层以上每增加一层增加4m。（4）室外给水及室外消防管网、室内消防给水管网分别接至各用水建筑物。（5）每户设置水表。5、建筑物给水管材。给水管均采用塑料给水管，消防管采用镀锌钢管。4.5.4排水工程1、规划原则（1）以《X市城市总体规划》和《X市市政工程专项规划》为前提，根据排水制度、排放分区、地形特点、规划建设用地布局、受纳水体位置等情况，综合考虑布置管网。（2）污水管网布置原则上以重力流为主，截流系统布置考虑现状情况、工程造价以及水体保护等因素。2、污水工程（1）污水量标准及污水总量污水量标准按给水量标准的90%计，预测污水总量为10770立方米/日。（2）污水管网根据地形特点及规划用地布置情况，污水管道控制埋深不超过6米,规划污水管管径为D300，接户管采用DN200排水管。（3）污水排放86 　　　　　　采用粪便污水与生活废水分流系统，安置点内粪便污水经化粪池处理、含油废水经隔油池处理后，均通过小区污水管网收集至地下污水处理站内，经格栅井、水解酸化池、暴气调节池、接触氧化池、斜板沉淀池、中间水池、石英沙过滤器、活性碳过滤后，经消毒处理进入中水储存池，再经过加压设施供给安置点内绿化用水、厕所用水，剩余部分达标后排入雨水管网。污水工程管材采用HDPE双壁波纹管（或中空壁缠绕结构管），环刚度S≥8KN/m3、雨水工程（1）设计原则①有利于山地防洪和城市雨水排放；②雨水自流，分散式、多出口，就近排入受纳水体；③规划排水体制为完全分流体制。（2）暴雨强度公式参照惠州市暴雨强度公式：q=2424.9(1+0.533lgp)/(t+11)0.668(L/s.ha)式中：q：设计暴雨强度（L/s.ha）P：设计重现期（a）t：降雨历时（mim）（2）雨水排放采用雨污分流体系，以利城市污水处理，屋面雨水由雨水立管接至建筑物外雨水井，然后与地面雨水口汇集的雨水一起排入市政雨水管网。（3）雨水管网布置按照多出口，就近排放的原则，考虑到地形和规划道路标高，沿规划道路布置管道。管道竖向覆土一般不小于1.0米，管径为D30086 　　　　　　～600，雨水连接管为DN200。（4）雨水管材管径DN≤500采用HDPE双壁波纹管（或中空壁缠绕结构管），环刚度≥8KN/m；管径500