森林公项目酒店可行性研究报告

'XX地产待建“森林公园”项目酒店可行性研究报告目录1.调研性质42.项目地块描述83.待建酒店定位及设施推荐214.市场区域分析445.酒店供给和需求分析636.待建酒店入住率和平均房价预测887.待建酒店收入和支出预测968.项目可行性分析106附录1–术语解释附录2–免责申明106 1.调研性质106 市场和定位初可行性调研对象该市场、定位及财务可行性调研的对象是位于中华人民共和国X市滨海路森林动物园（以下简称“项目地块”）的城市休闲度假酒店开发项目（以下简称“待建酒店”）。初可行性调研目的此市场、定位及财务可行性报告的目的在于评估待建酒店项目地块选址、市场的供需状况，以确定待建酒店的最佳市场定位和设施配置，并分析开发项目的经济和潜在整体投资回报。业主、特许经营、管理历史和假设我们假设待建酒店将由具备专业国际酒店管理经验并在中国有丰富经验的酒店管理公司来管理。根据调研项目本身和我们的市场经验并按照中国国内一般的业内惯例，我们确定了适当的管理费用。责任申明我们假设待建酒店已经获得了有效的预防火灾证书，符合相关的环境健康法规并且已经获得待建酒店营业所必须的其他执照。我们假设这些并不会耽误待建酒店的竣工和开业日期。我们没有查验过任何与待建酒店项目相关的许可证件、批文、证书。我们建议您的律师去证实以上这些文件的真实可靠性实地考察我们于2011年3月考察过项目选址，并在此基础上做出该报告分析。为便于报告分析，我们假设待建酒店开业日期为2013年10月1日。我们的财务分析都用计入通货膨胀的人民币（RMB）表示。注意事项我们的分析预测基于市场普遍存在的条件。如果以后有任何异常情况出现，我们保留修改预测的权利。我们的分析预测也基于以下状况和假设：1.待建酒店将以国际五星级以上酒店的标准建设；以及106 2.待建酒店将由具备专业国际酒店管理经验，拥有强大的销售和市场分销网络系统，并在中国有实战经验的酒店管理公司来管理。可行性分析报告之使用范围如无X地产的书面许可，该报告不可公开或向第三方透露。可行性调研报告的研究范围我们的建议和意见主要是基于对当地和区域市场的市场知识和从业经验。报告中所有信息的收集和分析均来源于旭辉地产。前期规划相关资料、总体规划由客户方提供。我们假设所得到的信息全部属实，并未另做认证。调研方法我们的调研方法如下：1.评估目标地块的城市和地区周边环境，以确定可能影响酒店未来需求、供给和旅游市场的特定经济因素和人口发展趋势。2.对竞争市场的现有和待建酒店进行分析，以了解住宿需求；3.对主要细分市场进行分析，以确认竞争市场中住宿需求的特点；4.我们为待建酒店进行设施推荐和以及相关配置，为待建酒店选址并界定酒店的定位；5.通过渗透分析法测算得出待建酒店入住率和平均房价的预测；6.根据对可比竞争酒店营业表现的分析研究，我们为待建酒店进行十年收支预测；以及7.根据现金流预测，测算开发成本和融资额等情况进行了投资回报率分析。调研理论我们对入住率、平均房价和指示性现金流预测，是基于我们对市场的知识和了解，以及相同或相似物业在经营业绩方面的经验。截至撰写此报告时，我们对未来事件均做出了最佳的估算。假若此报告中的任何假设并未实现，将可能严重影响指示性现金流的预测。106 我们的预测是基于当前和预期中的未来市场所认知的情况。在预测时，我们强调未来市场会面对许多不确定因素，该预测应当视为是对可能发生状况的指示性评估而不应视为绝对事实。在测算过程中所做的假设，将涉及相当多的变数，这些变数对市场变化十分敏感。委托方接受为此报告所做的参数假设及理论基础。106 2.项目及地块描述106 待建项目业主待建项目投资主要目标持有基地或退出策略期望的运营方式目前项目进度项目开发进度表u业主公司：XX地产开发有限公司u英文名称：u业主背景：X是一家专业的地产开发公司及不动产投资公司，主要从事的业务有，一级土地开发整理，大宗房地产项目开发，休闲不动产开发及经营；其企业在土地、不动产兼并领域及融资领域有着突出的业绩。u企业法人：闫志强u注册资本：1000万元人民币u以高端休闲度假产业经营及发展为目标，希望打造一个“东北亚及环渤海”区域第一品牌的休闲度假产业u经营型产业，以长期持有为最高愿景u以聘请专业品牌管理集团进行管理u项目总体规划设计及项目定位策划阶段u项目一期开发总要时间节点进度2-1表u基地北部为山峦，南部为黄海，基地以山地、森林为主生态环境优良。“青山、绿水、林木”是其特征概括。u规划区位于X中心城市的南部海岸，X城市海岸线中段，国家5A级旅游带之滨海路中点上，是区域休闲布局经济带重要节点u106 项目地块概况基地内拥有丰富的森林、山峦、温泉等自然资源。项目一至二期的拓展空间，为区域性产业开发预留了足够的可持续发展空间。u规划区内土地，以森林动物园为基础，开发温泉度假、高尔夫公园、马术俱乐部及森林欢乐谷等，结合区域海洋公园等多层次人文产业发展。规划区内森林动物园为4A级景区，付家庄是X人流量最大的浴场之一X白云山著名的“森林动物园”内，基地分为一、二期两部，一期位于公园东南入口处，地势以沟谷为主，陡坎形成数块台地及山林区域组成。基地位于X市的城市中心区南端，西侧紧邻X市著名的星海广场，东西长约3.6KM，南北宽约2.3KM。规划总用地40余万平方米。一期占地面积约5万平方米二期占地面积约35万平方米二期一期期项目土地以山谷、森林资源为主，地貌呈坡地、台地特征106 项目基地指标106 土地地貌资源位置图以下地图显示了待建酒店在X的大致位置图周边交通条件周边用地概况u航空—周水子机场距本案北约14公里，约25分钟车程。u铁路—火车站距本案北约6公里，由解放路到达火车站。u港口—X港距本案北约7公，是中国重要的国际港口之一，滨海路方便到达X港。u道路—景观滨海路横穿规划区、北侧的东北路与城市快速路连接，可以方便快捷的到达市中心及其他周边区域。基地由于紧邻星海湾金融会展中心，由于良好的区位和生态环境，周边地块以居住和旅游为主。u周边适宜建设用地已基本建设，可开发用地较少；u西侧居住以高层为主，东侧和北侧以低层住宅为主；u西侧项目为广场、游乐场、游泳馆、博物馆等大众休闲旅游产品，东侧为假日酒店、疗养院等中高端旅游度假产品。周边旅游项目主要旅游项目：城市之星游乐场、百年城雕、游泳馆、热带植物馆、国际金融会议中心、青少年夏令营、各类星级酒店。n休闲观光项目：星海广场、世界博览广场、森林动物园、付家庄海滨公园、金沙滩海滨浴场、银沙滩海滨浴场、棒棰岛国宾度假区及老虎滩基地海洋公园等项目。n疗养度假：金沙滩度假村、休疗养院、白云山庄等。基地周边旅游休闲项目较为齐全，但多为一日游项目，缺乏多日游项目及核心价值项目。106 旅游资源现状X市旅游资源可分为以下几种类型：现代都市：包括广场、绿地，会展、节事等。浪漫和时尚是X最为显著的资源要素和城市特色，“洋气”是现代都市旅游资源的突出表现。近代人文：X近代历史人文资源主要集聚在旅顺口区，旅顺口区素有“中国半部近代史”之称誉，向以人文景观闻名于世，无论是丰度还是品质，都是顶级。蓝色海洋：海滨资源价值，绵延数千里的海滨带，沙滩、海湾、海港、岛屿和众多海蚀地貌景观与温暖适宜气候的复合。绿色生态：X山丘型旅游资源丰富，陆上山林丰度高，拥有众多的国家级风景名胜区、自然保护区和森林公园。拥有冰峪沟等优良级的山丘型旅游地；温泉旅游资源分布其间，成为绿色生态旅游资源的亮点。小结：市旅游资源丰富，现代都市景观、海洋景观、人文景观、生态景观成为X市的旅游品牌。成熟、完善、系统、品牌的城市旅游资源为本案的发展提供了优越的旅游环境。n沿海旅游资源现状X滨海旅游资源丰富，主要旅游项目有品牌旅游项目：星海广场、老虎滩海洋公园、圣地亚海洋世界。生态旅游项目：星海公园、海之韵公园、棒棰岛风景区特色旅游项目：燕窝岭婚庆公园滨海浴场：金沙滩、银沙滩、付家庄滨海浴场、棒棰岛海浴场、星海公园浴场、黑石礁浴场等。106 小结：本案位于两大品牌项目星海广场和老虎滩海洋公园之间，本案周边的滨海旅游项目繁多，但以中低档次为主。周边旅游项目简介星海公园概况：位于X市西南部，星海广场西侧，是供市民休闲、度假的多功能综合性公园。优势：位于市区稀缺滨海岸线上，自然环境优越。棒棰岛风景区概况：位于滨海路东端，是以山、海、岛、滩主景观的风景胜地，是接待国内外重要来宾的著名风景区。优势：自然景观得天独厚，是一以山、海、岛、滩为主要景观的风景胜地。老虎滩海洋公园概况：位于X南部海滨风景区南部，是集观光、娱乐、购物、文化于一体的现代化海洋主题公园,亚洲最大的极地馆。优势：是X地区唯一一家5A级景区，中国旅游知名品牌。圣地亚海洋世界概况：位于海滨景区，星海湾公园，亚洲第一座海洋主题乐园。优势：时代感强，科技文化含量高，旅游项目集海洋景观与科普文化与一体。106 森林动物园概况：处X市区东南部，位于海滨风景名胜区白云山（国家5A级风景名胜区）。优势：依山傍海、环境优美、景色宜人，是X市“十佳景区之一”付家庄滨海浴场概况：位于付家庄公园内，滨海西路与中路之间，是X市主要的滨海浴场之一。优势：是X市使用频率最高，人流最大的滨海浴场之一，水质清澈，环境优美。小结：得天独厚的滨海自然环境、良好的配套设施、独特的地域风情、优质的旅游品牌、定期的节庆活动是滨海旅游项目的优势元素，黄金海岸的打造要吸取这些优势元素，并创造出新的优势元素，从而形成沿海旅游项目优势互补、交错竞争，共同发展的局面。土地利用现状u项目规划酒店区域总指标一期土地占地面积（万㎡）容积率（计划）建筑面积（万㎡）A0.832.4B1.50.40.6C1.20.40.48D0.60.50.3EF0.6--106 G0.310.3合计50.824.08现状分析u现有资源与新开发模式的改变u项目现有粗放式土地开发，依托白云山森林资源环境，充分发挥山峦的深谷土地空间资源，开发高端度假型休闲产业。利用国家4A级旅游景区的“开发政策”定向，开发精品度假市场。u现状基础功能与新项目业态功能的融合u项目地及周边的基础功能现状，主要依托森林动物园及滨海旅游功能配套；本案将以错位经营的开发理念，依托基地生态森林资源，打造高端精品休闲度假的业态功能，与区域现状形成互补。u项目一期与二期进一步整合u本案一期依托森林环境及温泉资源开发以“水文化”为主的休闲度假功能；与二期利用深谷及土地资源，发展“主题康体”为主的会所式物业型高端休闲度假产业。形成两期呼应互动的可持续发展产业体系。106 项目地块SWOT分析以下总结了目标地块的SWOT分析：优势良好的区位和交通条件；面对滨河路及付家庄海岸，于森林动物园之中，旅游资源丰富；星海广场、森林动物园、付家庄公园等旅游设施的聚集定人气、知名度；广阔客源市场，强大区域经济支撑，将带动国内、外旅游客源市场。项目地周边多以别墅项目为主，人文素质较高，成功人士的聚集地。劣势适宜建设用地较少，发展房地产空间有限；滨海路作为片区主要联系通道，不能满足发展需求；旅游产品经营分散，各自为政；机遇《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）正式发布，为片区旅游开发提供良好政策支撑；政府《关于加快旅游业发展的意见》，确立旅游业的支柱产业地位；X旅游已经走出了一条独具特色的发展之路，正处于整体提升的重要战略发展阶段；威胁森林资源的保护和开发利用；；滨海以外旅游规模较小，品牌效应不突出。106 3.待建酒店定位及设施推荐106 定位依据城市定位对基地要求l实现东北亚休闲度假中心城市，濒海城市重要的节点型休闲度假目的地，项目目标产业提升其知名度，拥有丰富优势资源的“城市中央”可能成为区域发展龙头。区域旅游市场支撑l环渤海经济圈是北方经济最活跃的地区，随着生活条件改善，蕴含巨大的休闲度假市场。资源优势l成熟、完善、系统、品牌的城市资源为本案的发展提供了优越的度假环境、地热资源。日渐成熟的建设条件l周边规划多元的休闲项目，产生很好的联动效应，为本区开发创造了有利条件。策略依据l依托城市发展战略的政策导向及区域板块的资源优势l项目区域与城市功能的差异化规划思路l发展高端休闲度假产业，于城市标准五星级酒店形成错位经营。区域中心休闲度假产业1.从经营城市角度开发优势资源项目的开发建设与“区域”整体产业形态进行融合发展2.打造“休闲度假产业精品品牌”，增强度假及功能产业吸引力创造强大的休闲度假及城市功能市场需求、区域中心的交通位置，为本案市场需求提供了强有利的保障3.温泉文化与生态休闲度假资源的融合通过文化创新才能保持旅游业可持续发展4.生态休闲度假发展策略完好的生态、美好的环境、宝贵的地质及地理资源是度假产业开发最大财富106 定位打造一个国际化复合型休闲地产（RV地产）项目RecreationalVillage，即“休闲不动产”在即将来临的休闲时代，以关注人的生存状态和生活质量为第一功能的高端休闲度假地产，无疑是最具生命力的，将成为未来地产发展的一种必然趋势，也是人类生活发展的必然趋势。产业功能定位机会地热资源面对同质性开发产品如何提升突破山水风貌如何因地制宜将山水与项目做有机整合品牌导入如何引进国际一流品牌，打造城市核心产业地位的口碑，将项目知名度打响产业功能定位依据人口：依托城市高端人口基数，开发北中国及国际高端休闲度假消费市场地段：城市中央山谷与海岸交融，占据城市度假核心板块产品：高价值产品需要——”主题功能性”烘托竞争同质化开发项目较少，便于异化突出106 定位策略依据“山主贵，水主财”——形成项目竞争的核心价值项目区域板块是贯穿X南部海岸线旅游大动脉，滨海路中段的核心板块，以“海”为题的城市核心功能布满区域各个节点。项目则以城市中央山谷唯一的以“山”为主题的休闲度假项目，以“泉”为核心的“水”文化题材的功能规划，与区域城市“海”主题项目，形成“错位竞争”的核心途径！产业功能定位元素水文化之产业化要素休闲美食、购物……度假度假、泡温泉、登山……养生SPA、泉疗、养生……居住酒店、别墅、企业会所……经营经营收益、休闲不动产、租赁……106 以深化“水”主题展开未来生活需求为定位待建酒店项目定位周边已开发的海滨旅游项目繁多,与本案形成互补之势,并独树本案错位经营，是思考关键目标客户缘何选择本案?——超越别人本案必须将主题深化,切准目标消费市场,提供超出市场同类标准,且富含文化底蕴的产品,将本案塑造为知名度,指名度的产品适宜因地制宜，发展多样化、综合形态、主题性……休闲度假及高端功能产业开发国际复合型休闲度假城市中央板块之东北亚首个森林主题温泉度假中央功能酒店酒店级别：超五星级度假极品酒店项目酒店竞争市场定位对于待建酒店竞争酒店市场定位图，我们给出以下结论：传统的高档景观区域度假酒店—棒棰岛、星海湾；传统CBD区域商务酒店—中山区、人民路。X棒棰岛其入住率及平均房价均高于竞争市场平均水平，并且该酒店是目前X五星级度假酒店市场中平均房价最高的酒店；X香格里拉大饭店其入住率及平均房价均高于竞争市场平均水平，并且该酒店是目前X五星级酒店市场中平均房价最高的酒店；X富丽华酒店，2008年业绩表现低于竞争市场平均水平。与香格里拉大酒店相比，其品牌和定位都略次于高端五星级酒店的标准；X凯宾斯基酒店，由于其2005年进入市场，已完全渗透市场，因此其2010年入住率和平均房价相对较高；106 值得注意的是位于星海区域的三家待建酒店（城堡酒店、君悦酒店、JW万豪酒店）的主要竞争酒店——X香格里拉大酒店和X富丽华酒店就平均房价而言(ADR)都是X五星级酒店市场上的佼佼者。下表为未来竞争市场的业绩定位，仅用于了解市场状况，我们保留修改这些定位的权利。入住率（occupancy）平均房价（ARD）第三集团第二集团第一集团11/10/61/2/3/7/812/10/9/5/41.X香格里拉大酒店2.X富丽华酒店3.X凯宾斯基酒店4.待建休闲度假型酒店5.X棒棰岛国宾馆6.X新世界酒店7.X君悦酒店8.XJW万豪酒店9.X裕景酒店10.X港丽酒店11.X希尔顿酒店12.X城堡酒店由于预期平均房价的差异，预计市场内的酒店会被分为三个集团。106 待建酒店，X棒棰岛国宾馆、城堡酒店、X君悦酒店以及X裕景酒店将会位于第一集团。第一集团竞争酒店平均房价处于市场最高水平，这些酒店的进入将进一步提升整个X酒店市场的平均房价。考虑到待建酒店有机会将会成为X第一个国际豪华五星级酒店，因此在平均房价的表现要远高于市场平均水平。通过我们同当地的政府官员的访谈中我们了解到，裕景酒店规划将位于X第一高楼内，目前该酒店与豪华酒店酒店集团——朱美拉进行谈判，预计该酒店同待建酒店一样定位豪华高端，因此预计该酒店平均房价将远高于竞争市场平均水平（但考虑到该酒店目前正在谈判中，酒店品牌无法确定，因此该酒店的平均房价定位存在加大的不确定性）。X港丽酒店，“港丽”品牌是希尔顿酒店管理集团旗下的高端豪华品牌，因此该酒店的定位同样高端豪华，并且其地理位置极具潜力，因此预计该酒店的平均房价将处于第一集团领先位置。X香格里拉大酒店、X远洋洲际酒店、XJW万豪酒店以及X希尔顿酒店将会位于第二集团。该集团内的酒店是国际标准的五星级酒店，因此预计其房价仍要高于竞争市场平均水平，但由于其定位要相对低于第一集团的豪华五星级定位，该集团内酒店平均房价会比第一集团的酒店稍低。由于品牌和定位的不同，这些酒店房价将不太可能与第一集团酒店处于同一水平。X富丽华酒店和X新世界酒店将位于第三集团。第三集团酒店处于较低级别。由于这两家酒店不是国际五星级品牌酒店，定位较低，因此这些酒店的房价会低于竞争市场平均水平，但是由于该酒店按照国际五星级标准建造，加上完善、先进的酒店设施，以及与待建酒店位于同一条路上这一独特的地理位置，他们仍然会保持一定的竞争力。106 酒店价格定位目前X中山区拥有X最高端的五星级国际和国内品牌酒店，如棒棰岛国宾馆X香格里拉大酒店和富丽华酒店等。待建的国际豪华超五星级酒店将以其国际顶端的客房设施、领先于市场的宽敞客房面积、所处楼宇的顶级品质、及世界顶级的酒店管理公司而使其房价处于市场的领先位置。目标客户定位国际顶级豪超五星级度假酒店主要针对在整个X地区作中短期（1—3日）停留，年龄在30－50岁之间，有较高的住宿预算能力，属于整个城市里承受最高租金的住客。休闲度假住客——占比70%以北中国高端阶层及国际自助散客为主，尤其是日本和韩国散客。此外，未来待建酒店所处的高建筑作为X城市的“名片”之一，必将吸引较多的具有高消费能力高端国内外休闲住客。X是东北地区、环渤海、京津及华北地区最重要的高端休闲度假基地，主要以高层关系建立、资源城市关系接待及私人度假目的的高端阶层客户；每年5-10月份，来自东资源北城市的高端人士：政府高官、金融、粮食、矿业、木材、外贸、港口运输地产为主的消费阶层；北京、天津的高端人士以政府高官、金融、投资、外贸、港口运输、地产、IT、软件外包为主的消费阶层；X是影视重要的拍摄基地，每年有大量的剧组在X拍摄，同时吸引众多的演艺界人士来连度假休闲。商务兼顾度假住客——占比15%吸引X市投资银行，金融企业，世界五百强等的高端商务客户，以及由X市政府邀请的高级访问参观人士。会议兼顾度假住客——占比15%106 目标客群区域分布国内客源市场入境客源市场吸引在会展中心举办展会的访客（大多数的此类访客，会在高档酒店设置一个中型或小型的产品展示厅、发布会等）；以及X和其他地区企业组织的高端奖励会议住客。商务兼度假客休闲度假住客会议兼度假客国内客源市场共分为三级市场u一级旅游市场：X及大辽宁区域城市u二级旅游市场：吉林、黑龙江、内蒙古等省市u三个旅游市场：北京、天津、上海、山西等省市项目区域位于东北和环渤海两大经济快速增长区域的结合部，是旅游需求最旺盛的区域之一，入境旅游市场分为三级：u一级旅游市场：日本、韩国地区市场等u二级旅游市场：港台、东南亚地区市场等u三级扩展市场：俄罗斯及东、北欧洲市场106 最佳酒店规模及设施推荐依据待建项目产业模式的建立的核心提炼项目的核心,树立一个核心价值体系：一个项目的运作，只有一个核心，为了项目的发展必须梳理出一条主线，即：项目的核心价值体系项目城市区域的资源及定位导向——《国家级5A级风景区》，以“滨海路”、“海滨公园”及“森林动物园”为基地——城市主城区中心板块的休闲、度假资源及城市属性的海岸资源，打造“复合型”度假产业项目地块的核心资源优势——“地热”“温泉”资源；——依托“地热及温泉”的开发，以“水文化”为核心，嫁接高端“SPA”功能提升；温泉度主题假板块产业核心功能设定：主题温泉会所——形成核心功能板块的聚会点；标志型温泉酒店——形成板块地标建筑的焦点；温泉分时度假——核心板块的“核心功能”；温泉文化——形成项目的核心“文化”体系；106 最佳酒店规模及设施推荐客房客房数量所占比例%每间客房面积（m²）指示性面积（m²）度假套房A4040%1204800.0度假套房B2020%1603200.0VIP度假套房2020%1903800.0会员度假别墅1010%300-4003600.0辅助及后台准备区　　　1800.0总计100100%　17,200餐饮　设施座位数每个座位面积（m²）指示性面积（m²）全天制餐厅—西餐美食特色餐厅—中餐　10020023.5200700特色餐厅—日餐503150大堂吧、咖啡厅502100酒吧502100辅助及后台准备区　25%313总计　535　1,563其他　公共区域数量每间客房面积（m²）指示性面积（m²）大堂区域　1800800行政酒廊1100100森林温泉SPA馆210002,000室内游泳池康体中心（健身及休闲）111.0001,0001.0001,000商务中心、礼品商店　辅助及后台准备区25010%100400总计　8　5.400后台区域行政办公区域　　1,000　　　　　指示性净面积　　2516389.9%指示性总建筑面积(不包括停车场面积)　　35800平方米注:以上测算仅为指示性。建议客户在做出任何法律和财务决定之前向合格的设计事务所咨询。确认待建酒店的设计和面积计算对于该场地是否合理。客房体量106 客房部分客房体量建议项目酒店提供100间客房。其中包括，推荐原因如下：待建酒店市场定位为国际休闲度假高端豪华超五星级酒店。我们认为该酒店规模符合这一定位；随着X地区经济及旅游休闲度假的发展，X市场将出现国际标准酒店，市场在平均房价方面的竞争将非常激烈。这一客房数，能使待建酒店达到国际休闲度假高端豪华超五星级酒店的规模要求，在目前和未来的市场中具有竞争力，运营风险相对较小；这一规模的酒店在市场分类的时候具有更高的灵活性，不必依赖于影响酒店形象的低收益的细分市场；该客房总数将使酒店可接待一定规模的以会议兼顾度假及定期来连的休闲度假团体；此规模的酒店足以实现必要的运营效率和业绩，且为酒店管理公司所接受。待建酒店最基本的房间类型为度假型客房。中国一级城市的商务和度假国际酒店的平均面积标准如下。标准客房平均净面积(国际标准)国际酒店标准商务酒店面积标准(m)度假酒店面积标准(m)三星级26－3130－35四星级32－3736－41五星级38－4342－48豪华五星级>43>50106 因此，基于待建酒店国际豪华超五星级温泉度假酒店的定位，我们建议待建酒店休闲度假客户的平均面积在100平米左右，理由如下：•我们所获取的新酒店技术数据，以及我们对亚洲市场酒店行业的观察，揭示出一个明显的趋势，就是酒店的客房面积在不断扩大，在中国这一趋势尤为突出；•客房面积应该为酒店的定价策略和国际顶级豪华超五星级度假酒店定位提供优势；•宽敞的房间面积能使待建酒店在未来的竞争市场上具有一定的优势；这一面积不仅使酒店更具灵活性，而且为酒店未来升级到更高的品牌预留了一定的空间；•房间的面积与目前国际上通行的顶级豪华超五星级度假酒店相适应，并在控制房价的溢价上形成竞争优势；•宽敞舒适的客房能成为酒店独特的卖点之一，有利于吸引高行政级别的商务兼顾度假客人；以及另一方面，我们认为，标准间面积超过120平方米，市场将无法支撑更高的房价，而且还会减少酒店的客房总量。•客房设计与设施推荐客房产品在设计上应注重世界一流海派简约设计与东方传统元素的结合；而在功能上应注重舒适性、方便性和豪华性的结合。需要特别注意的是，待建酒店应能够凭借其独特的有别于市场上其他酒店的高品质客房确保其市场定位，并且能将客房面积和家具设施方面的投资控制在合理的范围内。106 预计未来市场对套房需求处于合理水平，套房可以满足国内外高消费人群的需求。根据酒店的位置、市场定位和未来竞争酒店的套房比例，我们建议待建酒店VIP套房及会员度假别墅占比在30%左右较为合适。此外，我们建议设立“度假别墅”，提供会所式的专门服务、设施和产品。这主要是满足休闲会议团体，配有特别的设施，包括有品牌的肥皂、香波、免费饮用水和点心。住在度假别墅的客人和酒店的忠实会员都可以享用度假别墅。度假别墅的设计如下：•吸烟区和禁烟区；•方便的餐饮服务，尤其是早餐；•功能完善的SPA房及室外、入户温泉泡池•会客及休闲区域；•安静的私人空间；•高/低工作书桌，和会议区，配备电源插口/接口。考虑到其他标配设施，我们建议待建酒店的客房和浴室基本设施如下：客房主要设施•整体风格协调的室内布局和设计；•无遮挡的大玻璃窗；•高质量的床和床上标准五件套（符合国际高星级私人极品度假酒店标准）；•照明良好•两步电话（安装在书桌和床头），两条电话线，其中一部电话能外接普通话机；•配有阅读灯的沙发和休息区；•宽频大银幕电视或等离子电视，播放信息频道、卫星频道和市内电影；•独立控制的冷热空调；•高品质的床单和大号枕头；•高品质的窗帘和遮光帘；106 •大衣橱和抽屉柜；•装备齐全的小型吧台；•高速有线和无线互联网接口。客房其他配套设施和服务如下为待建酒店客房其他配套设施和服务表3‐3客房推荐设施和服务独立温控空调行政书桌（配电话）高速上网液晶电视（卫星频道）室内茶壶/电热咖啡壶室内保险箱语音信箱迷你酒吧熨斗和熨衣板吹风机欢迎水果并且每日补充每日报纸。客房浴室四件固定装置，包括独立的淋浴、浴缸、座便器和盥洗盆；•设有入户温泉泡池•浴室里安装花洒淋浴器；•一部电话分机；•高质量的毛巾和浴袍。106 我们建议酒店浴室宽敞，配备独立淋浴和浴缸，这是国际酒店的标准配置。增加浴室面积的一个原因是目前酒店浴室趋向于类似水疗的设施，如涡流浴盆和花洒淋浴。浴室正更多地在结构上和视觉上融入客房的整体设计之中，玻璃隔墙或滑门在保持私密性的同时可以获得更多的自然采光。这种设计可以使客房在视觉上显得更加宽敞。为减少潜在的管理混乱并考虑目前的技术趋势，我们建议传真设备和电脑仅根据客人的事先要求提供而无需长期配置在客房中。餐饮部分建议待建酒店提供符合酒店形象的高品质、多选择、有特色的餐饮选择。我们注意到酒店餐厅或酒吧的成功不仅仅依靠于食物的质量，更重要的是餐厅的功能设计以及相关的主题元素。大多数情况下，设计独特的餐厅本身就是一种时尚坐标，不仅吸引众多游客和本地顾客而获利颇丰，而且自身也可作为卖点来吸引那些喜好体验当地美食的潜在酒店顾客，尤其是那些高收入群体。同时，这也将会产生更大的市场影响。考虑到待建酒店的地理位置和国际豪华超五星级顶级度假酒店市场定位，我们建议酒店提供6个高品质餐饮设施，其中包括一个全日制西餐厅、一个以粤菜和海鲜为特色的全包房中餐厅、一个咖啡厅、一个酒吧、一个雪茄吧以及一个大堂吧。餐饮设施的多样性与酒店的高端定位相符。待建酒店的餐饮设施详如前表所示。我们特别推荐：餐饮设施座位数设施建议106 1全日制餐厅100提供早餐、午餐和晚餐，以及任何时候都可尽情享用的精致小吃或套餐。建议全日制餐厅的设计是独一无二且极具特色的，并且能营造出宁静、舒适以及奢侈豪华的用餐氛围。餐厅同时还提供自助餐和按菜单点菜的项目。高品质的国际和当地美食将在一定程度上吸引不确定的潜在需求；2中餐厅200为符合待建酒店顶级豪华的定位，突出其餐饮设施的高档、奢侈感，建议待建酒店12个提供不同规格的全包房中餐厅，其中包括1个最多可容纳20人的大包房、7个可容纳10-12人的中包房以及4个可容纳4-6人的小包房。中餐厅在午餐和晚餐时间开放。中餐厅的整体设计应与酒店的风格，形象，设计以及文化相符。在包房设计方面，建议不同包房拥有不同设计主题，并且融合中国传统及现代元素，建议每个包房的餐具器皿具有特色，且与包房的装修风格相配。建议聘请专业的设计师对酒店餐厅进行设计；建议中餐厅提供较高品质的粤菜，并且以海鲜为主。粤菜影响深远，在国外具有一定的知名度，这主要是由于港、澳以及世界各地的中菜馆以粤菜为主。粤菜选料广泛、菜肴口味尚清淡，味别丰富，讲究清而不淡，嫩而不生，油而不腻，还兼容了许多西菜做法，讲究菜的气势、档次，因此，粤菜通常被认为为高档的菜系，并且容易被外国访客所接受。考虑到以上几点以及现有竞争酒店中餐厅的菜式，建议酒店同时还提供具有特色创新的粤菜，聘请广东当地大厨烹饪。我们建议酒店的菜品根据四个季节，推出不同的时令创新菜肴，不断更新菜谱，从而保持客人对酒店菜品的新鲜感；创建一个具有极具吸引力的餐饮概念对吸引不确定潜在需求顾客至关重要；106 3.日式餐厅50考虑到X酒店主要外国住客中，日本住客占较大比例，因此建议为迎合外籍和本地商界人士口味设立一个高档精致的日式餐厅。日本餐厅建议按照日本传统餐厅设计，拥有完整的铁板烧区、寿司吧和主要用餐区，以迎合广大日本外籍人士的需求。我们预测该餐厅将成为待建酒店的特色餐厅。高质量的服务水平、顶级厨师和服务人员。待建酒店的这家特色餐厅将成为酒店的“名片”，使当地整体开发项目成为X地图上不可或缺的一部分。3大堂吧20提供鸡尾酒（全天候）和下午茶服务，晚上营造酒吧氛围，配以现场演奏的音乐；4.雪茄吧30雪茄吧设在酒店的隐秘处，设计风格力求高档温馨，给人以高档会所的感觉；雪茄吧将为客人提供各类高档雪茄，并且还提供各类高档洋酒；4酒吧50设计风格力求现代，除了多种饮料可供选择，酒吧也提供便餐服务（全天候），建议配备高空室外酒吧。5咖啡厅30室内咖啡吧使客人在放松的同时，能够欣赏到X城市以及X港美景。会议设施考虑到以下两点：•待建酒店国际豪华五星级酒店的定位；•随着国内高端会议市场的不断完善和成熟，奖励会议市场的发展壮大，预计待建酒店的会议细分市场，尤其是高端的奖励旅游会议，发展潜力较大。因此，我们建议待建酒店不必配备过大的会议设施面积。建议酒店配备共计1,035平方米的会议室净面积（含会前准备区面积），其中包括300平方米的宴会厅，1个会议室以及3个董事会议室。我们认为这一面积符合待建酒店的定位及100间客房的规模，并且能够帮助酒店在会议细分市场上获得应有的份额。通常情况下，酒店总收入的30–45%106 来自餐饮收入，其中又有15%来自宴会和会议收入。独特而功能完善的会议设施在吸引重点企业客户方面是非常重要的因素。拥有宽敞宴会厅及会前准备区将扩大酒店以及酒店客房的市场影响力，帮助酒店树立更高端的定位，从而抓住竞争市场高端会议的需求。拥有室外会议场所是待建酒店一个独特的区别于其他酒店的卖点，同时这也将扩大酒店的市场影响力，并使酒店更具吸引力。因此，建议酒店另外配备一个在高层的室外会议场所（该面积不计入酒店的建筑面积），这将满足需要举办室外宴会、婚宴以及产品发布会等室外会议的需求，并且“高空”室外会议场所将使待建酒店在会议细分市场上更具吸引力和竞争力。我们认为待建酒店应配备独特，灵活以及极具功能、宽敞的会议空间，设计时尚、国际化并兼顾当地欣赏品味，同时配备世界水准的会议设备、先进的技术，如无线上网等高科技的会议设备。此外，我们建议的待建酒店会议和宴会设施，如下：•通过分隔宴会厅，使会议室的结构更具灵活性；我们建议酒店配备高耸天花板、可同时容纳120名宾客的剧院式无柱宴会厅来举办国际宴会，相当于300平方米。宴会厅可分割为两个独立的会议厅，同时举办两场宴会；•为迎合各种规模会议活动的需要，建议另设1个大会议室，最多可容纳80人（剧院式座位），面积为160平方米。会议厅可以分割为两间独立的会议室，最大限度和灵活地利用会议空间；•考虑到待建酒店高端豪华定位，建议配备3个20‐40平方米的小型董事会议室。董事会议室要注重私密性，以小型高端会议为主。106 •这些设施作为待建酒店的重要组成部分不应对酒店的整体氛围和住客产生消极影响。注意事项如下：•会议设施应该位于酒店的单独区域，与客房和其他公共设施分开。应设专门的宴会餐饮服务通道，宴会厨房应与会议室或宴会厅安排在同一楼层；•会前准备区、会议室、休息区和后台辅助区域应尽可能设置在同层楼，以方便与会者来回走动。会议室楼层应提供食物餐柜，方便与会者直接选取宴会茶点；•除宴会厅外，所有功能会议室应装有窗户和挡光窗帘，便于采光和控制音响效果；•所有房间应该有多个独立的温度和照明控制；使用高质量的隔音墙，以便会议更好地进行；•应配备足够大的会前准备区和后台辅助区，以方便安排与会者。会议室和公共工作区附近应提供咖啡/茶和点心的休息区，以方便与会者分组聚集讨论；•提供电话会议和可视会议。大多数会议室应该提供置于天花板的投影仪和双屏幕。家具、地板和家具设计应考虑到辅助设备的分布，例如网线和数据端口的布局位置。其他公共（娱乐）区域为强化待建酒店整体国际豪华超五星级顶级温泉度假酒店定位，建议其他公共（娱乐）区域按其国际豪华超五星级温泉度假酒店的标准配备、设计及装修。推荐如下：商务中心：为商务住客提供翻译、传真、秘书服务、电脑和上网等服务，并且装修品质高档典雅。礼品零售店：建议待建酒店配备一个礼品零售商店，设于酒店大堂边上，该商店将由管理公司自行管理或对外招租。室内游泳池：与健身房位于同一区域，设计独特时尚，建议在泳池边配备小型精致的独立水吧。106 健身房：设计合理、照明良好、设施齐全、配有最新健身设施和重量训练区以及配备一个可进行健美操或瑜伽锻炼的多功能室。国际标准的高端水疗设施：中国消费者购买力的增加和日益增长，他倾向于消费高档、奢侈产品。这一变化在旅游和零售等领域已经较为明显。随着境外游的兴起，中国消费者越来越接受世界各地的现代水疗（spa）理念。建议待建酒店配备的水疗和健身区域的总面积约为4,000平方米，其中包括20个理疗室，平均每个理疗室面积约为120平米。建议由国际上专业著名的Spa运营商管理。此外，每家理疗房配备以下设施：•桑拿房和不同水温的按摩池；•独立的淋浴间；•独立卫生设备；•按摩床。我们建议待建水疗设施包含泰式、瑞典或香薰按摩等流行疗法，以及更为本地人所接受的中国传统疗法。为吸引更多客户，我们建议提供一些与中医相结合的创新疗法，例如，提供著名传统中医师的咨询服务、中国药疗和针灸、反射按摩等其他传统疗法。此外，我们建议该健身俱乐部及水疗设施，应分设男女分区（淋浴、更衣室和桑拿房）和男女公用区域（水疗治疗室、休息室和健身中心）。酒店后台区域待建酒店将配备符合其酒店规模的充足的后台区域，从而来支持其日常高效的运营，如：洗衣房、早餐准备区以及行政办公区域等。106 假设酒店后台区域建设符合其酒店品牌标准。此外，我们假设待建酒店建设将不会对周边环境造成破坏和污染。酒店内部设计注意事项考虑到待建酒店位置以及综合开发项目的发展潜力，建议待建酒店将上述因素考虑在内，定位为位于国际顶级豪华五星级酒店，并且通过建立高品质的酒店产品以及提供一流的酒店服务，来迎合国内外商务会议及休闲旅客的需求。以上设施应由经验丰富的酒店设计者进行设计，并且由酒店管理公司进行管理。以下为有关酒店整体设计方面的建议，应引起酒店开发方面的足够重视：酒店流动线设计•应特别关注车辆出入和住客上下车区域的设计，我们建议应设计一个高效的车辆入口及上下客区，以避免发生拥堵。为此，应在大堂出入口附近建有专门的出租车停靠和临时停车区，以避免大堂入口区域的混乱和拥挤；•特别注意一些功能区的入口设置，如货物装卸区、垃圾堆放及过秤区以及清洗区应注意安保问题。设计时应将货物被盗和货物损坏的可能性降至最低；•特别关注酒店后台货物和垃圾的运输问题，尽可能使货物、垃圾运送以及相关工作人员不进入酒店公共区域；•酒店除了正常的客人进出口外，还应该设计分别供会议客人和员工单独的进出口。后台辅助设施面积的设计•多数酒店都会出现食物、饮料、床单、清洁用品、零配件、家具以及会议活动设备等贮存空间不足的问题。因此，我们建议在设计阶段考虑成本和建筑使用面积利用率的同时，可以预留充足的储藏空间；•106 同样，我们建议酒店在大门处开辟一个较大的行李存放区，以避免行李暂时放置于大堂时造成行李堆积影响大堂的视觉效果，造成通行不便等问题，这一现象在很多酒店十分常见；•其他设计面积不足的酒店区域通常包括：员工更衣室、员工餐厅、客房服务准备区和设备维护区。我们认为，若此类区域能根据我们的建议进行精心设计，将会极大提高酒店的运营效率和利润。酒店灯光设计•很多酒店会出现公共区域、客房及浴室采光不足的问题。为避免该情况的发生，我们建议聘请专业灯光师进行灯光设计。其它关于设计的问题•除了上述设施，待建酒店应配备消防装置、烟雾检测报警器(吸烟客房内音响报警)、疏散语音广播系统、玻璃破碎警报器和消防水龙。•墙面、地毯、家具应该选择明亮、但不易暴露污渍和烟头烧灼迹印的颜色。•此外，残疾人专用设施在酒店设计时（通常通过改造一间酒店客房的内部设施来完成）也应考虑在内。我们强烈建议由拥有丰富酒店设计经验的设计师来担当此项目的设计工作，以避免国内酒店常出现的问题。虽然，从短期来看设计等费用较为昂贵，但从长远来看，功能齐全且效率较高的设计将大大提高待建酒店的盈利能力。106 4.市场区域分析106 市场区域概况è市场区域分析旨在通过对相关经济、人口和旅游数据的分析，以确定目标市场区域将来是否会呈现需求增长、稳定或者衰退的情况。除了预测经济发展方向，还需量化增长率。这些变化趋势相互关联，反映了需求的变化情况，从而可预测各个细分市场上短期内访客数量的增长或下降。èX是辽宁省第二大城市，东北地区经济发达城市。作为东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。中央在做出振兴东北老工业基地的战略决策时，把X定位于东北亚国际航运中心，石化产业基地、电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地、造船基地。并在此过程中，在未来东北亚经济圈中，X将扮演一个重要的角色。èX位于东北辽东半岛最南端，地处东北和环渤海两大经济区的交汇点，是东北亚地区进入太平洋、走向世界最便捷的海上门户之一，是区域性资源配置中枢，地理优势明显。下图显示了X在辽宁省的位置。106 城市文化城市文化决定了城市旅游品质与品味。一座著名的旅游城市，除了经济繁荣，环境优美，更重要的是要有唯我独有的城市文化。X文化是以齐鲁、东北、俄国、日本等文化为底蕴的复合型文化，彰显着海洋文化的多元化特征。海洋文化X旧称“青泥洼”。100年前，一批对法国文化情有独钟的沙俄工程师揣着巴黎的城建图纸来到这里，希望在这块远东的土地上再造一个“东方巴黎”。他们给她起名“达里尼”，意为遥远的城市，因此有了音译为汉语的“X”。X“不求最大，但求最佳”，她努力成为国际都市，也顽强地表现着自己的个性。广场文化城市广场是X的特征，如同X的“客厅”，为市民提供沟通、交流、休闲、娱乐的空间。X的广场风格各异，有的清秀、有的雄浑、有的典雅，许多广场更有音乐的装点，成为一道令人心醉的人文风景。足球文化X是一个像巴西一样狂热地迷恋足球的城市，足球文化已经渗透到城市的每个角落，公园、广场、街头、宅前都有踢球者的身影，形成独具特色的城市文化。106 城市节日uX啤酒节：DalianBeerFestivalX国际啤酒节每年夏季8月初在星海广场举行。啤酒节包括啤酒厂商搭台展示、啤酒迪斯科广场、啤酒文化展、啤酒竞饮大赛、摄影比赛等主要活动内容。uX国际服装节：DalianinternationalfashionfestivalX国际服装节是具有文化色彩和经济内涵的综合性大型社会经济文化活动。主要内容有大型广场艺术晚会、文艺演出、服装博览会以及旅游观光等十几项活动。uX赏槐会：DalianChineseScholar-treeWatchEventX素有“东方槐城”之誉，每年五月二十日左右，当槐花盛开之际，X市政府举办以赏槐花为主，融经贸、文体活动和旅游为一体的赏槐会。uX烟花爆竹迎春会：DalianFireworks&firecrackersSpringGreetingEvent主要内容有大型烟花爆竹晚会、全国名小吃一条街、手工艺制作一条街以及旅游商贸等娱乐活动，每年都吸引大批中外朋友参加。106 可进入性－航空X机场是环渤海地区重要的门户枢纽机场。X机场现已开通航线145条，其中国内航线98条，国际和特别行政区航线47条，与15个国家、96个国内外城市通航，其中国际、地区通航城市39个（东京、大阪、富山、福冈、仙台、扎幌、广岛、名古屋、首尔、釜山、伊尔库茨克、海参崴、伯力、迪拜、法兰克福、平壤、慕尼黑、新加坡、香港、台湾、洛杉矶、温哥华、吉隆坡、曼谷、普吉、悉尼、巴黎、伦敦、德里、济州、墨尔本、旧金山、芝加哥、阿巴坎、南萨哈林克斯等），航班密度每周达到1800架次，使X机场初步形成了覆盖国内各大城市的航空运输网络，架起了四通八达的对外交流和经济交往的空中桥梁。铁路铁路是X的重要交通模式。X火车站位于胜利广场旁，与国内铁路网相连，通往中国东北的主要城市，包括北京、天津、哈尔滨、沈阳、长春和延吉。X火车站是沈大铁路的终点。2007年8月，新的哈尔滨X高速客运铁路正式开始施工，预计将于2013年完工。新X火车站建在城市北郊，将X与哈尔滨、长春及沈阳相连。城市公交和轨道交通X拥有完善的公交网络以及高效的轻轨网络。长途汽车遍布及X所有偏远地区。轻轨连接了X城市中心以及X开发区以及旅游景点。公路X已形成由沈大高速公路（沈阳‐X）和丹大高速公路（丹东‐X）为主的对外公路大动脉和以国省干线公路为主骨架的市域公路网。该公路网络，使X与东北以及中国中部主要城市连接性较好。随着X湾港疏港路、皮炮高速公路、庄盖高速公路推进建设，预计X对外公路网络将进一步优化，从而带动X当地经济和旅游业的发展。106 社会经济分析全市年末常住人口617万人。年末户籍人口为584.8万人，比上年末净增1.4万人，其中非农业人口357.8万人，比重为61.2%。机械增长占主导因素，在户籍人口中，外省市迁入人口6.9万人，出生人口3.9万人。人口出生率为6.73‰，死亡率为5.56‰，人口自然增长率为1.17‰，出生人口性别比处于正常范围内。符合政策生育率为99.94%，综合避孕率为82.97%，晚婚率为89.72%。资料来源：X统计局106 城镇居民可支配收入与支出状况è城乡居民收入不断增加。城市居民年人均可支配收入19014元，比上年增长8.7%；年人均消费支出15330元，增长8.7%。农村居民年人均纯收入10725元，比上年增长9.2%；年人均生活消费支出6403元，增长11%。城市居民家庭恩格尔系数37.9%，农村居民家庭恩格尔系数40.4%。资料来源：X统计局消费者物价指数、零售业è消费品市场持续活跃。实现社会消费品零售总额1396.7亿元，比上年增长18.1%。按地域划分，城市零售额1308.9亿元，增长18.4%；农村零售额87.8亿元，增长14.5%。按行业划分，批发和零售业1167.4亿元，增长18.2%；住宿和餐饮业217.9亿元，增长17.6%；其他行业11.4亿元，增长13.7%。è2010年X地区全年实现社会消费品零售总额1630亿元，增长17.8%，显示出社会消费品所占生活支出比例正在放大，市民的生活质量相对的略有下降。资料来源：X统计局资料来源：X统计局市场区域经济分析X是辽宁省第二大城市，东北地区经济发达城市。作为东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，X是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。中央在做出振兴东北老工业基地的战略决策时，把X106 定位于东北亚国际航运中心、石化产业基地、电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地、造船基地。并在此过程中，在未来东北亚经济圈中，X将扮演一个重要的角色。106 地区生产总值及其构成2000年来，X的GDP一直保持两位数的增长率。以2008年为例，尽管受到全球金融危机的影响，XGDP仍保持16.5%的高速增长率，达到3858.2亿元。按常住平均人口计算，全市人均生产总值63198元，按年平均汇率折算9099美元。其中，第一产业增加值289.1亿元，增长8.1%；第二产业增加值1993.9亿元，增长19.6%；第三产业增加值1575.2亿元，增长14.4%。三次产业构成比例为7.5：51.7：40.8，对经济增长的贡献率分别为3.6%、58.3%和38.1%。第三产业在X所占比重的变化反应出该市的经济基础正日益多元化。资料来源：X统计局资料来源：X统计局106 主导产业分析è按照国家产业布局和实施东北地区等老工业基地振兴战略规划重点，X正在建设以高新技术和新兴产业为先导，大型石化工业、电子信息产业和软件、先进装备制造业和船舶制造四大基地为支撑，新型材料、服装、家具、饮料和农产品深加工等优势产业快速发展的新型工业体系。并且高新技术产业，软件及信息服务业已成为X经济的支柱产业。X作为中国第一个“创建软件产业国际化示范城市”，被确定为国家软件出口基地和半导体照明产业化基地，在国家信息产业部等相关部委和X市政府的大力支持下，X软件园以面向日韩等北亚地区的软件开发、信息技术服务的外包业务为产业方向，在应用软件开发、嵌入式软件开发、IT咨询、IT教育与培训、BPO、数据处理等产品和服务领域获得了长足的发展，形成了比较完整的产业链条。è2004年中央政府实施了“振兴东北老工业基地”战略，通过国有企业的重组和吸引外商投资，大大促进了X的经济固定资产投资è2010年，X固定资产投资保持较快增长。完成全社会固定资产投资总额5008亿元，比上年增长35%。房地产开发投资801.28亿元,增长38.4%，占固定资产投资的16%。è1999-2010年，X固定资产年均符合增长率达到38%，房地产投资年均复合增长率达到25%。è外国直接投资及对外贸易概述106 资料来源：X统计局è中国北方著名的港口、工业城市，环中国渤海地区和东北亚国际航运中心，石化产业基地、电子信息产业和软件基地、先进装备制造业基地、造船基地。X是中国外商投资企业及境外公司和金融机构设立常驻机构比较集中的城市之一。投资领域涉及农业、机械、电子、轻工、建材、旅游、房地产等各个行业，遍及一、二、三产业的各个领域。è实际使用外资实现重大突破。全年新批准外商投资企业473家，注册外资金额65.75亿美元；新批投资总额1000万美元以上项目170家，比上年增加42家。实际使用外商直接投资60.17亿美元，居全省首位，比上年增长20.2%，其中第二产业24.77亿美元，第三产业35.32亿美元，所占比重分别为41.2%和58.7%。实际投资1000万美元以上项目127家，比上年增加44家。先进制造业项目、高科技项目和现代服务业项目实际到位外资48.5亿美元，占全市使用外资总额的80.6%。香港、日本、韩国、美国、欧洲继续成为吸收外资的主要来源地。106 资料来源：X统计局è受外需不足影响，进出口总额双双下降。X地区（含中央、省公司）实现进出口总额422.41亿美元，比上年下降10.2%。其中，进口200.65亿美元，下降7.4%；出口221.76亿美元，下降12.5%。X市自营进出口总额(不含中央、省公司)实现403.47亿美元，下降9.98%。其中，出口208.18亿美元，下降12.42%；进口195.29亿美元，下降7.24%。在自营出口总额中，机电产品占49.9%；一般贸易占29.3%；民营企业占17%，国有企业占18.3%。对日本、东盟、美国、欧盟、韩国、香港等主要市场出口占自营出口总额的86.6%。在自营进口总额中，原油进口70.22亿美元，占36%。资料来源：X统计局旅游市场概况机场旅客吞吐量访客人数è2010年，X机场完成旅客吞吐量1070.3万人次、货邮吞吐量14万吨、航班起降9.1万架次，分别同比增长12.1%、11.7%和7.2%，三项指标连续14年蝉联东北各机场之首，国际旅客吞吐量更是连年位列全国第四位。èX机场航线总数达到147条，其中国内航线100条，国际和特别行政区航线47条；与15个国家、94个国内外城市通航，其中国际、特别行政区通航城市40个。资料来源：X统计局106 è旅游业已经成为我市新型产业体系的重要支撑。“十一五”期间，我市成功打造了“浪漫之都”的城市品牌，开创了国际旅游业先河。世界旅游组织专家评估，X市“浪漫之都”城市品牌价值约1000亿元，成为X在未来国际旅游市场竞争中重要的无形资产。2007年，X市成功创建首批中国最佳旅游城市，国际旅游形象进一步提升。“十一五”时期我市预计累计接待海外游客470.6万人次，同比增长94.67%;实现旅游外汇收入32.36亿美元，同比增长97.89%;接待国内游客14.80亿人次，同比增长101.21%;实现旅游总收入1724.4亿元，同比增长129.06%。在东北地区，X旅游业总体实力居于领先位置，入境旅游指标稳居榜首。资料来源：X统计局106 资料来源：X统计局会展业--会展经济èX的展会现在一般分为两大类:第一类–这大类的展会一般在每年的5月至10月举行。其中，国际服装节、进出口商品交易会和X国际汽车工业展览会等最具代表性。è这一类的高档展会通常规模较大，且时间间隔较短，众多国内外企业竞相出席。è第二类–这大类的展会一般在每年的11月至次年4月举行，多为当地展商主办。其中，年货商品展览会、毕业生招聘会和房交会等最具代表性。è这类展会的参展商及参观者多为X当地的企业和个人，或者来自周边城市，但其消费能力都相对较低。会展业现况èX以其成功举办各种国内外展会而闻名。下表总结了X市2001-2010年间会展业的情况。106 　2001200220032004200520062007200820092010会展数量555643561231199295106100展馆面积（万平方米）39.242.333.9336887.899.393.3110.55101.62展商来源地数量64656060707079---贸易金额（人民币亿）302306280285323-----è正如上表所示，2001至2004年，X的会展业处于初级阶段，随着星海广场的国际展览中心的启用，从2005年开始，会展数目大幅增长。2006年和2007年微微下浮。但是平均展会规模正逐步扩大，这是导致了展会数目略为下降的主要原因。但随着X展会业的快速发展，在扩大展会规模的同时，会展数量也有所增加。è2010年以来，X市紧紧围绕经济建设和社会发展目标，认真研究后危机时代会展经济发展趋势，引导组展企业、专业场馆调整工作重心，整合资源，形成合力，走出困境。全年共举办展会100个。其中，房地产、建材类12个，占12%；纺织、服装服饰类12个，占12%；轻工商品、工艺品、艺术品、旅游、婚庆礼仪类12个，占12%；人才、创业、文化类7个，占7%；医疗类6个，占6%；工业类5个，占5%；家具、木工机械类5个，占5%；农业、渔业类3个，占3%；汽车、船舶2个，占2%；珠宝首饰类2个，占2%；电子信息、软件类1个，占1%；综合类15个，其他类18个（见表1）。全年展出面积101.62万平方米，共设展位39295个，其中境外参展展位3329个，占8.5%。共有25908家企业参展，其中境外参展企业1984家，占7.7%。到会参展商95549人次，其中境外参展商7406人次，占7.8%。全年展会观众573万人次，其中境外观众21882人次，占0.4%。106 著名展会在X举办的主要展会包括东亚国际旅游博览会；è中国（X）国际服装纺织品博览会；èX进出口商品交易会；è中国国际软件和信息服务交易会；è中国国际专利技术及产品展览会；è中国国际环境保护博览会；è中国国际建筑装饰材料（用品）展览会；è其它还包括X汽车展，房地产展等主要节庆活动è一年一度的国际服装节是X每年最盛大的城市节日项目。为期一周的X国际服装节通常在每年九月的中上旬举办。节日主题活动有开幕广场晚会、游园会、街头巡游表演/狂欢会、服装博览会/进出口洽谈会、中国青年时装设计大赛/世界名师时装展演会/名师名牌论坛等。从XT形台上走过的从来不乏世界级名师佳丽，每每掀起眩目的霓裳风暴；每届开幕式文艺演出也总是大腕云集，而一些世界政要也常常是节日里城市的座上宾。è中国国际啤酒节诞生于1999年北京，自2002年开始，移师X，每年7月底8月初在星海广场举行，为期12天。活动期间约有200多个品牌啤酒参展，主办者还特别引进了“慕尼黑啤酒大篷”，重现了德国啤酒节风采，展现了巴伐利亚风情。è此外，身为中国甲级足球队X实德的主场，X也吸引着络绎不绝的球迷纷纷到来；X每年还承办多次的国内外足球比赛。106 小结è政治的稳定（除了中国大陆和台湾的紧张局势），经济的蓬勃发展都为中国的旅游业提供了一个有利的成长环境，与此相应，也提供了酒店发展的历史最佳时机。è位于中国辽东半岛最南端的X得益于其优越的地理位置和东北经济复兴的战略规划，每年经济GDP指标保持两位数的增长，在中国东部沿海城市中列前茅。è此外，X交通网络发达，无论陆路、水路、铁路还是航空，X都可以让访客快速前往中国其它城市。èX的访客多为国内访客和日韩游客，但是最新的统计数据显示，前来X的俄罗斯游客，欧美游客也正以两位数的平均增长速度快速增长。此外，由于当地政府大力推动投资，越来越多的外商投资预计将涌入该市。X成功举办了首届夏季达沃斯论坛，来自90多个国家的6000名政界和商界领袖将X推向了世界舞台。同时，X也是一个积极的城市，在世界的展览及节日市场，举办多次大型活动和展览，全年供应，特别是5月和10月。è我们预期经济将继续稳定发展，这将反过来正面影响住宿市场。è综上所述，X良好的宏观经济背景将有利于酒店行业的发展。106 5.酒店供给和需求分析106 供给分析研究此部分我们遵循了如下步骤：第一部分（宏观）‐‐高星级酒店总体市场分析：è对X市的酒店总量进行分析，分析酒店市场目前总体的供给状态,以及；X整体五星级市场业绩表现。第二部分（微观）‐‐竞争酒店市场（与待建酒店形成竞争关系酒店所组成的市场）分析：è明确市场区域内的酒店设施并找出拟建酒店所面临的直接和间接的竞争酒店；è分析待建项目所在地区的未来及现有酒店市场供给，确定未来是否会由新增的竞争酒店客房（或净减量）；è考察各竞争酒店的房价、入住率、市场定位和设施情况；以及结合现有酒店和未来新兴供应酒店项目，通过对各个酒店的入住率，房价结构，市场定位，连锁程度，地理位置，整体设施，酒店信誉和服务质量等一系列做出评估后，来预测竞争酒店市场各个酒店的大致运营情况和未来相互间竞争状况。第一部分宏观酒店市场分析待建酒店位于X市森林动物园二期原址地块预计待建酒店将会同区域内的高端酒店形成竞争。为了对待建酒店供给市场进行分析，我们先从待建酒店所处的宏观酒店市场进行分析。X市酒店市场概况下表为截止至2010年X市星级酒店数量。截至止目前X星级酒店数量所占比例五星级酒店83.1%四星级酒店3112.2%三星级酒店7429.1%三星级酒店以下14155.5%总计254100%106 上表显示，截至2010年，X市有星级酒店254家，其中五星级酒店8家，四星级酒店31家，三星级酒店74家，三星级以下的酒店141家。纵观X市酒店市场，其普遍现象为：1）五星级酒店供应量相对较少，尤其是国际品牌酒店，仍处于发展阶段；2）X酒店就要集中在中山区，拥有X最大的会展设施的星海区和邻近星海广场的新金融街对酒店投资者和经营者的吸引力已越来越大；3）X酒店市场仍主要以低星级酒店为主；4）缺乏国际高端品牌酒店。X五星级酒店市场X现有星级酒店家254家。其中五星级酒店仅占酒店市场的3%。下图显示了2005年到2010年间X五星级酒店市场业绩。可以看出，在过去的几年内，五星级酒店平均房价及入住率增长趋于平稳。值得注意的是，2008年受金融危机影响，入住率下滑幅度较大。但10年呈明显上升状态。X国际五星级酒店统计表酒店品牌地址类型客房数量房间规格价格（元）房间面积入住率配套设施及服务香格里拉大酒店人民路66号★★★★★562高级客房2,80037平平日：65%周末：70%节假日：75%酒店有5个餐饮设施，包括可容纳180人的全日制餐厅，200人的中餐厅，90人的日式餐厅及一个大堂吧和一个底层酒吧。2007年酒店对其客房和墙面进行翻新。酒店的会议空间面积达2,927平方米，是X市拥有最大的会议设施的酒店。可容纳1,800106 人的剧院式宴会厅，面积达1,664平方米，包括一间休息区和贵宾室。此外还有16间会议室，规格从35至152平方米不等。行政间2,87545平豪华间3,20037平豪华阁客房3,90042平行政套间4,90080平特色套房5,800120平总统套房18,000200平X富丽华大酒店人民路60号★★★★★620西楼豪华间1,98942-45平平日：63%周未：66%节假日：73%酒店商务中心设有秘书服务、图文传真、电报及打字等服务。配以同声传译系统的各种类型的国际会议厅。酒店还设有川鲁沪风味餐厅、潮洲城、咖啡厅、法式西餐厅、日餐厅、韩餐厅、夜总会。1500平方米的大型宴会厅为客人提供便利的宴会条件和场所。简约奢华的客房，高贵典雅的餐厅，气派庄重的大堂……诠释全新的现代奢华新主义，更多精彩，无限东楼商务房2,29858平东楼豪华套房2,89570-86平西楼行政房1,89042-45平西楼豪华套房3,05085-90平东楼商务房D2,99853-63平东楼豪华套房D3,598122平西楼总统套房30,000846平凯宾斯基店人民路41号★★★★★429豪华套房3,33566平平日：64%周未：71%节假日：72%酒店于22至24楼特设行政楼层客房，入住宾客可于行政廊享用免费早餐、晚间小点、鸡尾酒以及无线宽带上网服务等各项行政楼层服务及礼遇。X新世界酒店提供完备的商务配套服务，兼具顶尖会议和活动设施，融汇室内恒温游泳池、健身俱乐部等设备设施一应俱全，同时提供国内国际美食。行政沙龙套房4,48575平贵宾苑12,750266平总统套房　---283平豪华间1,73050平行政高级间1,95550平豪华套间2,18075平行政套间2,680100平X棒棰岛国宾馆中山区迎客路★★★★★313中标准套房1,280　50平平日：55%周未：67%节假日：71%X棒棰岛宾馆是X市的国宾馆,1958年开业,位于风景秀丽的棒棰岛海滨,三面环山,一面濒海，海光山色,相应成辉.X棒槌岛宾馆有亚洲最大的园林度假式国宾馆之美誉.15栋风格迥异的中、日、欧式建筑风格的别墅散落在绿树红花掩映的海滨之中,共有300间客房及套房高标准套房3,680　50平海景套房2,88050平X金石唐风温泉国际会馆X金石滩★★★★★　团队房(3)2,988　平日：57%周未：66%节假日：82%金石滩唐风温泉会馆餐饮区由位于温泉驿馆一层的中西餐厅组成。西餐厅提供地道意式西餐，并辅以东南亚美食及其他顶级西式料理。大小不一、风格别样的中餐包房，提供精美粤菜、X海鲜和特色出品。会馆内有600㎡、可容纳500人的大型多功能厅。此外，会馆还特设并独创了“设计式婚宴”，采用“一站式服务”，拥有专业的资深策划团队，完美的策划和新颖的创意，时尚的概念。从中、西式礼堂订婚、新人婚前身体调养、皮肤养护、婚宴、蜜月，甚至结婚周年纪念日等都可提供全程的个性化服务，开创X婚庆业的设计新典范。行政套房(2)1,388　豪华套房(1)4,188　家庭套房(3)1,888　联院甲(20)2,988　联院乙(2)3,888　独院(3)20,888　106 季节性因素通过对本地酒店经营者的访问，我们了解到X的酒店住宿需求在5月至11月较高，而最高峰是在9月份，这是由于夏季各种展会活动较多的缘故。淡季则是在每年的12月至4月，特别是12月和1月份。与X市区的酒店相比，位于开发区内的酒店由于休闲客源较少，因此受季节性的影响较小。第二部分微观酒店市场分析（待建酒店竞争市场分析）现有及新增竞争酒店设施供应是市场区域内供需关系的一个不可分割的组成部分，对待建酒店的经营业绩有着间接影响。消费目的、酒店功能特征、位置、定价结构、酒店产品质量、住宿时间（例如：酒店是以长期住客为主vs.酒店以短期住客为主），客房类型（全套房vs.标准房），酒店店龄，品牌以及市场定位是决定竞争酒店对于待建酒店竞争程度的重要因素。基于上述有关因素，我们确定了待建酒店的竞争市场。基于我们对上诉因素的分析，我们认为待建酒店所处的竞争市场不存在直接竞争；间接竞争的共有三个酒店——X香格里拉大酒店、X富丽华大酒店，凯宾斯基。此外。市场上其他高星级酒店，如：X日航酒店、新世界酒店以及X远洋洲际大酒店、X瑞士酒店等，考虑到其距离待建酒店相对较远，并且与待建酒店相比，定位和房价较低，因此我们认为这些酒店不与待建酒店构成竞争关系。表5‐1总结了间接和次要竞争者的主要运营指标。这些信息来源于个人访谈、实地考察、酒店住宿指南和我们公司内部数据库。该列出了个竞争酒店的细分市场、入住率、平均房价和每间可售客房收益(RevPAR)。（每间可售客房收益为酒店的入住率与平均房价的乘积。该指标旨在衡量酒店在客房收益最大化方面的经营业绩）106 表5‐2为间接和次要竞争酒店的基本情况总结。表5-1　　估算细分市场2008年估计2009年估计2010年估计间接竞争酒店客房数量商务市场会议市场休闲市场入住率平均房价每可售房收益入住率平均房价每可售房收益入住率平均房价每可售房收益香格里拉大酒店56255%20%25%72%2800196071%3100217073%39122738.4富丽华酒店62650%20%30%65%1800126067%2100147070%26741871.8凯宾斯基45745%35%20%5%2780194661%32242256.868%39102737小计/平均164550%25%25%47%2460172266%28081965.670%3498.72449.1　　估算细分市场2008年估计2009年估计2010年估计次要竞争酒店客房数量商务市场会议市场休闲市场入住率平均房价每可售房收益入住率平均房价每可售房收益入住率平均房价每可售房收益棒棰岛国宾馆50825%45%30%56%1900133065%2200154068%26131829.1唐风温泉酒店60间客房与20栋别墅15%15%70%　　　　　　66%28882021.6小计/平均588（其中唐风有20栋别墅）20%30%50%56%1900133065%2200154067%2750.51925.35总计/平均2233（其中唐风有20栋别墅）34%24%38%52%2180152666%25041752.869%3158.82211.1　　　　　酒店设施　　　间接竞争酒店客房数开业时间翻新时间距离待建酒店距离餐厅数量大堂吧/酒吧行政酒店客房服务健身房/SPA商务中心会议室数量会议设施面积（m²）会议面积/每间客房管理公司香格里拉大酒店562199720077.6公里32有有有有1729275.2香格里拉酒店管人民路66号　　　　　106 富丽华大酒店626198820037.5公里52有有有有922903.7富丽华酒店管理公司人民路60号　　　　　　　　　　　　　　凯宾斯基4572005--7公里32有有有有1416963.7凯宾斯基管理集团解放路92号总计/平均1644　　　　　　　　　　69124.4　　　　　　酒店设施　　　次要竞争酒店客房数开业时间翻新时间距离待建酒店距离餐厅数量大堂吧/酒吧行政酒店客房服务健身房/SPA商务中心会议室数量会议设施面积（平方米）会议面积/每间客房管理公司棒棰岛国宾馆3131958年2007年11公里1有有有有有52500（估算）-棒棰岛酒店管理唐风温泉度假60间客房与22栋别墅2010年-43公里　1无无　有有　无5　1500（估算）-唐风温泉管理　总计/平均363　　　　　　　　　　　106 间接竞争酒店è考虑到X香格里拉大酒店、X富丽华酒店，这二个酒店是目前X最具影响力和高端的酒店之一，东北及北中国市场占有率较高，因此我们认为这二个酒店与待建酒店构成间接竞争关系。è总体来说，竞争酒店的经营业绩增长趋势同上文所显示的X整体五星级酒店市场业绩增长趋势基本保持一致。然而这两个个竞争酒店的平均房价和每可售房收入要略高出市场整体平均水平。这主要是由于香格里拉大酒店定位较高，其房价高于市场上其他酒店。è在我们实地考察期间，我们评估和考察了所有的竞争酒店。详细介绍如下：106 X香格里拉大酒店人民路66号中国X市中山区客房数开业时间翻新时间距离待建酒店距离管理公司562199720077.6公里香格里拉管理集团2010年的细分市场消费目的商务45%、休闲25%、会议25%、其他5%酒店物业情况客房情况酒店拥有562间客房，包括31间套房。所有客房及套房或面海或面对市区。因此在我们实地考察期间，客房设施现代化，且较新。餐饮设施情况酒店有5个餐饮设施，包括可容纳180人的全日制餐厅，200人的中餐厅，90人的日式餐厅及一个大堂吧和一个底层酒吧。会议设施情况2007年酒店对其客房和墙面进行翻新。酒店的会议空间面积达2,927平方米，是X市拥有最大的会议设施的酒店。可容纳1,800人的剧院式宴会厅，面积达1,664平方米，包括一间休息区和贵宾室。此外还有16间会议室，规格从35至152平方米不等。其他设施情况酒店还设有一个健身中心，一个室内游泳池，桑拿，美容及按摩设施，室外网球场以及一个商务中心。翻新情况2007年酒店对客房进行了翻新，酒店竞争优劣势竞争优势该酒店是进入X的首家国际高星级品牌酒店，地理位置优越，在X当地高端酒店市场具有较大的影响力，市场渗透率大，是当地酒店的标杆。酒店拥有的会议室面积较大，并且其最大的可容纳1,800人的宴会厅是目前X最大的会议室，因此X香格里拉大酒店在接待各类大/中型会议上具有绝对优势。竞争劣势由于酒店开业时间较早，并且2007年仅对客房和墙面进行翻新，因此与其它新进入市场的竞争酒店相比，酒店整体给人感觉相对陈旧。106 X富丽华大酒店人民路60号中国X市中山区客房数620开业时间1988翻新时间2009距离待建酒店距离7.5公里管理公司X富丽华大酒店2010年的细分市场消费目的商务45%、休闲25%、会议25%、其他5%酒店物业情况客房、餐饮设施、会议设施、其他设施情况翻新情况酒店是中国东北地区历史悠久的酒店，位于市外贸、金融、商业中心。06、08两年地区唯一入选《福布斯》所属的MMediaGroup评选的“中国最优商务酒店”，07年“世界酒店论坛组织”评选的“五星金钻奖；亚洲十大品牌酒店”和08全球酒店论坛组织颁发的“全球最优商务酒店”。　酒店西楼全面改造升级，以两亿巨资打造的酒店的西楼，以全新的现代奢华新主义的完美形象于2009年6月面世！　酒店拥有各式豪华客房，其中包括豪华标准间、行政楼层、套房、豪华套房、总统套房，均配以舒适别致的卫生间。先进的现代环保节能设计理念，低调奢华的深入在西楼客房的很多细节之处，卫生间干湿分离，先进的智能化ToTo马桶、直径达到450毫米超大热带雨淋喷头、化妆镜内藏19寸菲力普液晶电视，将现代观赏科技融入卫浴生活，按键瞬间将传统化妆镜魔术般变化成电视画面，洗浴同时更可享用娱乐功能。　酒店商务中心设有秘书服务、图文传真、电报及打字等服务。配以同声传译系统的各种类型的国际会议厅。酒店还设有川鲁沪风味餐厅、潮洲城、咖啡厅、法式西餐厅、日餐厅、韩餐厅、夜总会。1500平方米的大型宴会厅为客人提供宴会条件和场所。酒店竞争优劣势竞争优势该酒店是X最早的五星级酒店，地理位置优越，在X当地乃至东北地区知名度高，具有一定影响力，市场渗透较大。与其它竞争酒店相比，该酒店拥有客房数最多，在接待能力方面具有绝对优势。酒店拥有的会议室面积较大，因此在接待各类大/中型会议上也具有一定的优势。餐饮及娱乐设施是X酒店中最为齐全的。竞争劣势酒店是国内酒店管理公司管理，与其它竞争酒店相比，国际化程度较低。由于酒店开业时间较早，尽管2009年酒店全面翻新，但与其它新进入市场的竞争酒店相比，酒店整体给人感觉相对陈旧。酒店拥有2个夜总会，这对酒店的私密性造成一定的影响。106 凯宾斯基酒店中山区解放路92号客房数开业时间翻新时间距离待建酒店距离管理公司4572005-7公里凯宾斯基管理集团2010年的细分市场消费目的商务40%休闲35%会议20%其他5%酒店物业情况酒店简介X凯宾斯基饭店于2005年10月9日开业,拥有454间客房和套房,坐落于X充满活力的青泥洼商圈,毗邻X市政府和经济金融中心.每间客房都可尽享劳动公园园景或城市美景。饭店拥有可容纳500人的豪华会议宴会设施。X凯宾斯基饭店是商务和休闲宾客的最佳选择。饭店房间设有宽带互联网接入,国际/国内长途,自制咖啡和茶设施,电子保险箱,卫星频道和专用电影频道的平面液晶电视,宽大办公桌椅,独立淋浴的卫生间,语音留言系统.餐饮设施情况饭店拥有九家餐饮宴会部门：柏林咖啡厅、龙苑中餐厅、普拉那啤酒坊和啤酒花园、塔沃拉意大利餐厅、大堂酒廊，空中酒廊和凯宾美食廊等，餐饮品种丰富齐全。会议设施情况酒店拥有大、中、小宴会厅，可容纳40-588人左右其他设施情况棋牌室、健身室、室内游泳池、按摩室、桑拿浴室、SPA、咖啡厅、茶室翻新情况无翻新酒店竞争优劣势竞争优势位于城市商务金融核心区，临近X市火车站，客源充足。酒店周边配套设施齐全。2005年开业，酒店品牌“凯宾斯基”响誉海内外，在X本地也形成较好口碑。竞争劣势周边星级酒店林立，客源竞争激烈，酒店设施更新速度较慢，原规划会议室跟不上现今社会需求，不能同时接待多个大型会议。休闲设施与待建酒店相差甚远。106 休闲度假酒店市场X休闲度假酒店的发展基础随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，休闲时代正俞演俞烈。5+2的生活工作方式，多个黄金假期，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假酒店，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。休闲度假酒店主要是满足城市居民短期居住，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。休闲度假酒店客户群体目前主要分为两类，一类为休闲度假的个体旅游者，旺季该类客户的入住率较高；另一类为团体客户，主要是公司、机关客户商务会议使用，一般在淡季的入住率较高。由于两类客户的互补，决定了休闲度假酒店的较大市场空间。我国休假日目前共有115天，中高阶层全年约有1/3时间休闲度过，人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。旅游度假成为一种时尚之后，集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的休闲度假酒店也将随之应运而生，成为消费者选择热点。次要竞争酒店è虽然X香格里拉大酒店、X富丽华酒店、凯宾斯基与待建酒店在商务兼休闲度假市场上，并且这两个酒店是目前X最具影响力和高端的酒店之一，但是我们认为这两个酒店与待建酒店构成直接竞争关系的同时，在休闲度假方面并无直接的影响力。è然而棒棰岛国宾馆、金石滩唐风温泉国际会馆以休闲度假为主题级精品酒店，休闲度假方面占次要竞争地位。è在我们实地考察期间，我们评估和考察了所有的竞争酒店。详细介绍如下：106 X棒棰岛宾馆中山区迎宾路1号客房数开业时间翻新时间距离待建酒店距离31319582006年．2007年11公里2010年的细分市场消费商务25%休闲25%会议45%其他5%酒店物业情况酒店简介目的X棒棰岛宾馆是X市的国宾馆,1958年开业,位于风景秀丽的棒棰岛海滨,三面环山,一面濒海，海光山色,相应成辉.X棒槌岛宾馆有亚洲最大的园林度假式国宾馆之美誉.15栋风格迥异的中、日、欧式建筑风格的别墅散落在绿树红花掩映的海滨之中,共有300间客房及套房餐饮设施情况酒店拥有粤菜、及当地海鲜，日餐，西餐。以中餐为主，特聘名厨主理各种美食佳肴，从茶歇至国宾宴，各类别饮食服务细致入微，口味独特。会议设施情况九号楼：设有贵宾会议室、园厅会议室及楼层会议室，可容纳24人-60人；八号楼：设有多功能大厅、国际会议厅等，可容纳79人-450人规模不等的会议。其他设施情况康乐中心内设游泳馆、保龄球、桌球、壁球、桥牌、多功能舞厅、健身房、乒乓球、卡拉OK歌舞厅等现代化豪华设施，可供200余人娱乐、健身。兴建了16万平方米草坪的9个标准球洞的高尔夫球场和设有两个标准球场的网球馆。翻新情况2006年5月9号楼全部重新装修，2007年5月南苑楼全部重新装修酒店竞争优劣势竞争优势该五星级酒店开业较早，社会渗透度大。并且得天独厚的自然环境也是棒棰岛宾馆的最大优势。酒店环境优雅，服务正规到位。口碑甚好竞争劣势酒店硬件设施较为陈旧。尽管07年翻新。但设备依旧无法与新建酒店相比。地理位置虽然优雅，但交通不甚方便。106 金石滩唐风温泉国际会馆X金石滩客房数开业时间距离待建酒店距离22栋别墅构成里式建筑群2010.9.2743公里2010年的细分市场消费目标商务15%、休闲70%、会议12%、其他3%酒店物业情况客房情况唐风联院是由22栋别墅构成的里访式建筑群，别墅起名都源自唐朝诗歌、书法、绘画等。每栋设有温泉泡池，环境优雅私密，风景这边独好。位于唐风温泉最高处的松风堂、竹语堂、梅香堂，是三个四合院别墅，地势优越，坐拥整个会馆，为高端人士打造，取义“岁寒三友”，尊贵高雅油然而生。餐饮设施情况沐唐风温泉和食府、府宴楼提供宫廷御膳。温泉驿馆西餐厅提供地道意式西餐，辅以东南亚美食和其他顶级西式料理。中餐包房，提供精美粤菜和X海鲜。温泉驿馆可举办500人大型宴会。“设计式婚宴”开创了X婚庆设计新典范。会议设施情况唐风不仅是休闲度假的好地方，更是工作会议的首选良地。“宣政阁”会议楼的名字，很赋古典。会议室分别为“谏政厅”、“议政厅”、“天傅厅”、“太师厅”及地下会议室，共5个会议室。从30-100人人数不等的小中大型会议厅。酒店竞争优劣势竞争优势该度假村新开业，各方面设施较新较齐全，且以休闲度假为主，各式温泉餐饮，无不吸引客户光临。且X此类档次的温泉村少有。竞争优势明显。竞争劣势劣势地点较为偏僻，虽然地处金石滩，但对X市内旅游景观的观光造成不便。并且由于开业时间较短，社会渗透度不足。没能形成一定优质口碑。106 供给变化对于未来可能会对待建酒店经营业绩产生影响的新增酒店进行分析也是重要的一个环节。基于我们的实地考察和与本地酒店管理人员、开发商和政府人员的访谈，我们列出了未来5年内与待建酒店构成竞争关系的新增酒店。下表列出了我们在分析中考虑的酒店开发项目。待建、在建酒店客房数量位置预计开业时间待建酒店100西岗区区森林动物园2013年10月XJW万豪酒店300沙河区星海湾2015年1月X港丽酒店210东港2014年10月X希尔顿酒店360东港2014年10月城堡酒店438星海2014年15月总计/平均1408我们采用合理的步骤预测待建酒店项目和状态，但是由于房产开发项目的特性，我们无法准确地预测将来开设的每家酒店以及他们自身市场战略和对整个市场的影响。假设未来进入市场的新酒店供应数量有任何变化，我们保留修改预测的权利。需求分析需求分析——细分市场分析法单个细分市场通常会揭示出包括发展潜力、需求的季节性变化、平均逗留时间、每房平均住客人数、设施要求、价格敏感程度等特征在内的影响市场发展的相关因素，所以细分市场需求分析是十分重要的。通过量化各个细分市场对过夜客房的总体需求以及确定每个细分市场的特性，可以预测出各个细分市场未来的发展潜力。在对酒店地块进行了细致地分析后，以下将重点研究酒店竞争市场中的住宿市场。106 为了进行需求分析，根据各个不同市场的访客情况，市场将被分为单独的细分市场。尽管一个市场将会有不同细分市场，但是对于大多数市场来说，商务、会议（MICE）、休闲、高端度假细分市场是四个主要的细分市场。为了分析待建酒店未来过夜客房需求变化趋势，我们将从划分待建酒店竞争市场过夜客房的细分市场开始，并且分析每个细分市场的特征。根据我们的实地考察、市场分析以及对当地酒店市场的了解，我们预计2011年X地区主要竞争市场的过夜客房总需求分布下图所示。如图所示，该市场商务需求占总需求的50%，会议需求占20%，休闲市场需求占30%（其中高端休闲度假市场需求占休闲市场需求的30%）。但是，根据待建酒店预计的住宿产品供应、目标市场、地理位置、市场定位、开发理念、品质及其它因素，我们预计待建酒店的细分市场与其所处的竞争酒店市场的细分市场基本相反，106 商务细分市场需求商务需求来自待建地块区域的企业和周边地区的其他企业，这些企业通常愿意以保证每年最低客房夜数换取商务折扣。我们将X以外和当地的商务客户所驱动的需求归纳在这个部分。虽然这个部分的门市价通常获得10％至40％的折扣，折扣视所产生的业务量而定，这个细分市场仍然是可取的，因为商务市场相当稳定，商务旅客较可能经常使用待建酒店的餐饮设施和其他服务，如商业中心、洗烫和干洗服务。商务需求显示出明显的季节性。通常周一至周四商务需求最为旺盛，周五和周六出现明显下降，周日则略有回升。此部分需求在全年的市场中相对稳定，从12月中旬到2月下旬以及7月到8月明显回落，这主要是由于商业及会议人士在此期间休年假。一个典型的商务旅客平均逗留天数为二至四天。对于该细分市场来说，平均每间房的住客不超过1.2人，也就是说这部分客人通常为酒店贡献双倍的入住率。经济增长期间，商务旅客的数量往往因为商机的不断出现而增加。另一方面，经济不景气期间，商务旅客将减少出差，从而导致这个细分市场所产生的需求减少。此外，政治不稳定时期，来自于该细分市场的旅客通常会减少，但是我们必须强调的是，政治不稳定对这一细分市场的影响低于其对他细分市场的影响，特别是休闲细分市场。通常，X市的商务需求市场主要是来自民营企业或大型跨国公司，尤其是日韩的跨国公司。X目前没有有关访客平均逗留时间的官方数据。不过，我们从当地酒店运营商得知，通常商务访客的平均逗留天数1-3天。商务市场的未来需求将同X106 ，乃至整个中国以及其客源市场的商务活动和、经济的健康发展紧密相关。由于主要客源市场的经济稳定增长，商务需求也会相应增加。X市的商务需求约占市场过夜客房总需求的53％。从中长期来看，随着X经济的持续发展、政府对城市基础设施的不断投资建设以及X整体形象的提升，我们预计商务需求量将进一步增长。根据我们的实地考察，以及考虑到待建酒店的地理位置和高端定位，预计待建酒店将吸引周边大量的高端商务客源。会议（MICE）细分市场需求会议需求主要包括当地或区域性及跨国公司在酒店举办的培训，会务，产品发布会和小型会议，也包括协会、社交团队在此举行的活动。这一部分也包括在酒店举办的奖励和协会会议所产生的过夜需求。举办地点不在酒店的会议或参加其他类似活动的客人不计入这部分需求，而是算在商务需求中。虽然酒店给大团体的客房价格打折很多，酒店还是获益于举办会议和跟随会议的宴会，鸡尾酒招待会。会议需求的高峰通常出现在春、秋两季；低谷出现在夏季，而冬季需求情况多变。一般会议团体的平均留宿天数为2晚至4晚。大多数商务团队选择在周一至周四住宿酒店，社团和协会有时选择周末住宿。未来的会议需求很大程度上取决于商务需求的增长趋势，而这与中国和东南亚的商务活动与经济发展息息相关。由于大多数的会议具有直接或间接的商业目的，因此，对商务旅游产生影响的经济因素也会对会议需求产生影响。商务团在X的平均留宿天数为2-4晚。大多数的商务团队选择在周一至周四留宿酒店，而社团和协会则有时选择周末住宿。106 根据我们的研究以及与当地酒店管理者的访谈，我们注意到会议和会务的需求在过去几年呈大幅增长，多数现有酒店都备有会议厅以满足访客的会议需求。2010年，会议市场占竞争市场过夜客房总需求的24％。此类市场需求主要受商务需求增长和X地区整体经济水平推动的影响。奖励旅游(IncentiveTour)作为会议市场（会议、奖励旅游、研讨会及展览）的一个组成部分，随着旅游消费需求的多元化和旅游竞争的加剧，日益受到国内外旅游部门与旅游企业的重视和关注，而且近几年增长迅速。奖励旅游具有规模大、档次高、回头客人多、综合效益高等特点。在一些奖励旅游比较发达的国家，接待奖励旅游团与接待普通旅游团队相比，所获取的利润要高出五至十倍。鉴于待建酒店的高端定位，预计待建酒店将吸引来自于当地以及其他地区企业、政府的高端会议需求，尤其是奖励旅游会议。休闲细分市场需求休闲市场需求细分这一市场包括个人（FIT）与团队休闲需求。个人休闲需求市场由国内外游客构成，这部分需求一般直接到酒店前台订房。他们通常支付酒店的门市价。团体休闲旅客通常包括那些购买旅行社的“承包旅游”者，旅行社为游客预订旅馆、饭菜、包租飞机，这种旅行方式也被称为“团体包价旅游”。团体房价每年调整，一般都比较低，但是可用来弥补淡季时较低的入住率。由于房价较低，时机一旦成熟，随着市场入住率的上升，该部分需求将被其他高收益需求所代替。此细分市场的平均留宿天数为1-4晚。此细分市场的未来潜在需求与区域经济的增长、X106 市的设施改善和大力推广当地旅游业息息相关。我们从市场分析中获得，休闲市场占竞争市场过夜客房总需求的25%。由于待建酒店位于市区中心，与旅游景点距离较近，我们预计待建酒店从X该细分市场获得的较大的市场份额，尤其是在5－10月份，这6个月是X旅游旺季，所以这6个月份市场份额将会达到最高。高端度假细分市场需求这一市场包括个人（FIT）、私人高端社交与商务高端招待带来的高端度假需求。个人高端度假需求市场由国内、外客户构成，这部分需求一般直接到酒店前台订房。他们通常支付酒店的门市价。会员高端度假，通过会籍部预订房间，享受会员房价，一般都较低，但是可用来弥补淡季时较低的入住率。随着市场入住率的上升，该部分需求将被其他高收益需求所代替。由商务关系所带来的高端度假需求市场主要由分布于东北省，北京等以政治金融为资源的一线城市，及山西等以煤矿等自然资源为主打的城市。他们通常因商务关系，被X当地峰层人士所招待，或单纯旅游度假而前往。通常是以个人及小团体所构成。通常电话预订等方式订房。支付酒店的门市价。些类客群留宿天数通常取决于他们的公事结束时间，并加以短暂的度假期间。此细分市场的平均留宿天数为一周左右。此细分市场的未来潜在需求与区域经济的增长、X市的设施改善和大力推广当地旅游业息息相关。我们从市场分析中获得，高端度假市场占竞争市场过夜客房总需求的70%。由于待建酒店位于付家庄旅游区，与旅游景点距离较近，我们预计待建酒店从X该细分市场获得的较大的市场份额，尤其是在5－10月份，这6个月是X旅游季，所以这6个月份市场份额将会达到最高。106 竞争市场需求预测将酒店住宿市场细分是为了确定各种主要的住宿需求形式和访客性质，从而评估未来住宿需求的增长趋势。通过对区域市场进行分析，我们得出了待建酒店所处酒店住宿市场的三大细分市场。在对各类经济、访客人数据进行评估后，推测出待建酒店所处竞争酒店市场范围内住宿需求的未来变化趋势。需求预测方法1.分析待建酒店所处酒店市场内所有竞争酒店基础年（2013年）住宿需求水平。根据与当地酒店管理方、政府官员的访谈以及过去市场走势情况分析，在基础年（2013年）实际住宿需求水平的基础上，预测2014年至稳定年（2017年）待建酒店所处竞争酒店市场的基础需求变化趋势；2.根据实地考察以及对待建酒店所处竞争酒店市场的分析，预测2013年至稳定年（2017年）待建酒店所处竞争酒店市场的潜在需求，包括诱导性需求和未满足需求。3.最后基于基础需求以及潜在需求预测的变化趋势，预测2013年至稳定年（2017年）待建酒店所处竞争酒店市场的可用客房数总需，然后计算出市场整体入住。竞争市场基础需求预测根据本章节之前竞争市场中细分市场的分析和实际考察结果，针对竞争市场中各细分市场的需求增长前景我们做出了预测，基于上述步骤，在对未满足需求和诱导性需求做出预测时，我们对细分市场未来基础需求增长率做出预测。预计待建酒店于2013年10月1日开业，因此我们假设竞争市场需求增长率将于2017年达到稳定。•根据我们的市场研究，和酒店管理人员访谈及X106 当地旅游局提供的信息，我们估计待建酒店所在的市场范围的客房需求年增长率在未来10年将在6％‐12％之间波动；•现阶段经济危机的负面影响仍在蔓延，中国大多城市，尤其是“一线”城市的高端酒店均不同程度的受到金融危机的影响导致业绩下滑。基于我们对X竞争酒店市场住宿需求的考察，我们认为2008年该地区竞争酒店市场住宿需求受金融危机影响较小，2009年竞争市场的基础需求将于上年持平，小幅增长；考虑到X在东北经济地位重要性的日益突出，商务人士增长较快；以及目前及未来待建酒店所在的市场范围内酒店的定位以及产品，我们预计未来该市场中的商务需求仍最为旺盛，增长速度较快；其次为休闲需求和会议需求，这两个细分市场的需求增长率基本持本；•考虑到近年来X经济不断发展，使其成为中国最具发展潜力的二线城市，以及当地旅游业不断发展所带动的访客人数，尤其是国外访客的不断增长，我们对未来竞争酒店市场各细分市场的需求增长保持乐观态度。预计今后各细分市场需求将随着经济和旅游的发展继续保持上升的格局，并在2014年，商务细分市场、会议细分市场以及休闲细分市场基础需求增长达到稳定，增长率分别为7%，6%以及6%。潜在需求预测以上是我们对酒店竞争市场的过夜住宿需求（基础需求）的分析预测。由于该需求是基于酒店入住率进行估算的，所以只考虑了酒店已满足的住宿需求。潜在需求是指那些因为各种原因而未能被竞争酒店市场客房所满足的住宿需求。潜在需求可分为两种：未满足需求（结构性和季节性所导致）和诱导性需求。106 未满足需求未满足需求指在竞争市场中由于酒店客满而无法解决住宿客人。这些客人只能推迟行程、选择次满意酒店投宿或选择竞争市场外的酒店。由于这些需求没有在竞争市场占用过夜客房，无法统计，因此对市场历史住宿需求估计中没被纳入考虑范围。未满足需求通常是由酒店行业的周期性本质所导致的超量需求。如，在商务市场中住宿需求没有平均分配到一周中的每一天，酒店日常入住率会呈现出高峰期和低谷期。总体而言，商务酒店从周一至周四入住率较高，这一时段商务旅行较频繁，周五和周六入住率较低。当酒店入住率超过70%和75%，或当一周中出现一至两天客满，通常认为存在超量需求，会导致一部分投宿客人被拒之门外。如有新酒店进入市场，可以合理地假设未满足的住宿需求将会得到满足，因此需要估计未满足的需求量。未满足需求通常以已满足需求的百分比表示。基于目前及未来X竞争市场酒店的入住率情况，在此我们不考虑未满足需求。诱导性需求预测诱导性需求是指由于市场中出现一种新的需求驱动因素而产生的额外过夜客房需求。能够产生诱导性需求的情况包括新商务园区的投入运营、会议中心的扩建、新增酒店带来品牌忠诚客户或将独特服务设施引入现有市场之中等情况。随着未来待建酒店及其他高端豪华酒店的进入，预计将会产生一定的诱导性需求。基础年住宿需求水平基础需求未满足需求潜在需求潜在需求可用客房数总需求106 　　诱导性过夜客房数细分市场20142015201620172018　　　　　　商务细分市场　12903.51565917836.4520013.922191.35会议细分市场　5161.46263.67134.588005.568876.54休闲细分市场　其中：　高端度假细分市场7742.19395.410701.8712008.3413314.812322.632818.623210.5613602.5023994.443总计　258073131835672.940027.844382.7竞争市场可用客房总需求以及入住率预测可用客房总需求包括了已满足需求和潜在需求（即预期进入市场可被市场吸收利用的潜在需求）。表总结了我们对2014年至2018年间竞争市场总可用需求（占有客房夜数）的预测，剩余需求也体现在下表内－它会随着过夜需求的增长而增长。通过对竞争市场所有客房供应和可用客房总需求的估计，我们可以计算出每年市场的入住率。我们以2010年已满足的和未满足的需求为基础，用各细分市场需求的增长率预测未来的需求水平。下表列出我们对待建酒店所处竞争酒店市场2014年至2018年总需求的预测以及竞争市场总体入住率。　20142015201620172018106 商务细分市场基础需求323438.5368168391695.5424732437461.5诱导性需求1290315659178362001322191总需求336341.5383827409531.5444745459652.5增长率5.00%14.12%6.70%8.60%3.35%会议细分市场基础需求129375.4147267.2156678.2169892.8174984.6诱导性需求51616263713480058876总需求134536.4153530.2163812.2177897.8183860.6增长率6.00%14.12%6.70%8.60%3.35%休闲细分市场基础需求194063.1220900.8235017.3254839.2262476.9诱导性需求77219395107011200813314总需求201784.1230295.8245718.3266847.2275790.9增长率6.00%14.13%6.70%8.60%3.35%高端度假细分市场(占休闲细分市场30%）基础需求58218.9366270.2470505.1976451.7678743.07诱导性需求23222818321036023994总需求60540.9369088.2473715.1980053.7682737.07增长率7.00%14.12%6.70%8.60%3.35%总计基础需求646877736336783391849464874923诱导性需求2578531317356714002644381总需求672662767653819062889490919304总可满足需求646877736336783391849464874923总需求增长率6.60%14.12%6.70%8.60%3.35%　每年可供客户数11434541213717126365513135931363531每年夜晚数365365365365365总供给31333325.53462.33599.13735.9客户供给增长0.00%6.14%4.11%3.95%3.80%　市场入住率56.80%58.25%60.24%62.23%64.22%106 6.待建酒店入住率和平均房价预测106 入住率预测由于待建酒店所处竞争酒店市场的供求关系不断发生变化，因此市场上每一个酒店的渗透率会跟随供求关系的变化发生变化。任何一个新增酒店的经营业绩都将直接影响整个市场的业绩表现。同样的，当一个已经运营的酒店发生利好变化（如：翻新等）或利坏变化（如：酒店维护不佳或经营不善导致地市场份额下降等），其经营业绩也将会直接影响整个市场的表现。因此，我们会预测竞争市场上每一个酒店在每个细分市场渗透率，在此基础上得出待建酒店入住率。渗透率=酒店的实际市场份额/其市场应有份额。如果酒店获得的市场份额超过其应有的市场份额，该酒店的市场渗透率将大于100%。酒店渗透率的增加，表明酒店所获得的市场份额也随之增加。而对于竞争市场上其他竞争酒店而言，市场上实际存在的需求正在减少，那么在供求关系不发生变化的前提下，他们的渗透率将会随之下降。当供给发生变化的时候，各酒店的市场份额也将随之变动，也就是，一个或多个酒店的渗透率将会会发生变化。在我们对待建酒店的渗透率、可获取住宿需求以及入住率的预测时，我们已经考虑了竞争市场中的各酒店的市场份额调整。待建酒店市场份额和入住率预测的前提是待建酒店市场定位的预测，市场定位预测是通过市场渗透率来量化的。待建酒店入住率（Occupancy）=待建酒店实际获得的客房夜晚数/待建酒店每年可提供的客房数（通常情况下：为酒店实际客房数x365天）106 细分市场20142015201620172018商务细分市场需求97031.55110450.4117508.65127419.6131238.5市场份额2.73%2.75%2.77%2.79%2.81%以获取需求2649.03037.43255.03555.03687.8渗透率91%92%92%93%94%会议细分市场需求98990.4111343.4125609.4133234.5135673.8市场份额2.73%2.93%3.13%3.33%3.53%以获取需求2702.43262.43931.64436.74789.3渗透率91%98%104%111%118%休闲细分市场需求452813.9515435.2548373.7594624.8612446.1市场份额4.85%5.00%5.15%5.30%5.45%以获取需求21961.525771.828241.231515.133378.3渗透率162%167%172%177%182%其中：高端度假细分市场需求135844.2154630.6164512.11178387.4183733.8市场份额3.80%4.00%4.20%4.40%4.60%以获取需求5162.16185.26909.57849.08451.8渗透率127%133%140%147%153%已获取入住房次总计2731332072354283950741855可售房3650036500365003650036500待建酒店入住率75%88%97%108%115%市场整体可售房200400230324260248290172320096应得市场份额3%3%3%3%3%市场已入住房次649,360695,340739,813784,285828,758市场份额4%4%4%4%4%市场入住率57%58%60%62%64%整体渗透率115%119%123%127%131%106 平均房价分析我们预计待建酒店在2015可达到稳定的渗透率水平（相对于竞争市场的入住率表现）。届时我们预计待建酒店入住率稳定在82%。稳定后的入住率旨在反映酒店在其剩余经济生命中的预期结果，并且已经将酒店在其生命周期的任何变化考虑在内。该入住率预测体现了我们对未来竞争市场整体的合理预期和判断，排除异常的供求关系和其他非周期性情况所造成的入住率大幅波动；虽然在稳定年市场入住率可能高于该水平，但因为市场新增竞争以及暂时的经济增长放缓也有可能导致入住率低于该稳定入住率。平均房价的正式定义：每个已售客房的平均价格=某一时段内客房总收入/销售客房数。预测的平均房价和入住率可以用于预估客房收入，并且该预测的客房收入是作为之后预测酒店其他收入和开支项目的基础。平均房价概念酒店平均房价是不同细分市场中各种价格的加权平均，如门市价、宣传价、商务价、协议价等。平均房价也包括了旺季和淡季的价格差异，如季节变化、节假日和周末。不同房间类型也有不同价格，这会影响到酒店整体的平均房价。下面介绍了主要价格种类：•门市价–不打折价格，通常提供给任何不符合打折条件或没有要求打折的客人。该术语来自放置在酒店前台的房间价格表，包括各类型房间可售出的最高价格。该价格适用于酒店在某一时期客满或者客人没有提前预定入住酒店的情况。一般来说，平均房价总是低于门市价。•宣传价–该价格用于发布在目录手册或其他宣传品上。通常为一定的价格范围表示特定房型不同的门市价。宣传价用于设置平均房价上限。对散客间而言，平均房价接近于宣传价。•协议价–106 对大订单量客户的折扣价，比如航空公司、会议团体、旅游团队等。可以就协议价进行协商，通常是一定数量客房捆绑销售，这些客房无论是否入住都已经被预订和售出。根据使用数量和时间长短，协议价可能远低于平均房价和商务价格。•免费房–预测入住率时应考虑到免费房，因为它们虽不产生盈利收入却代表了实际需求。然而，入住率中考虑免费房会降低平均价格的统算。因此在对竞争酒店平均房价的分析中对免费房的考虑应保持一致，以确保价格相对准确性。竞争酒店平均房价定位虽然平均房价分析在入住率预测之后，但这两个数据是彼此紧密相关的，如果没有对平均房价做出一定假设是无法预测入住率的。该关系可通过每可租房平均收入（RevPAR）表示，RevPAR反映酒店客房收入最大化的能力。下表列出了2011年竞争市场酒店的平均房价和每可租房平均收入(RevPAR)。酒店品牌地址类型客房数量房间规格价格折扣价房间面积(m²)入住率配套设施及服务香格里拉大酒店人民路66号★★★★★562高级客房2800153037平日：65%周末：70%节假日：75%酒店有5个餐饮设施，包括可容纳180人的全日制餐厅，200人的中餐厅，90人的日式餐厅及一个大堂吧和一个底层酒吧。07年酒店对其客房和墙面进行翻新。酒店的会议空间面积达2,927平方米，是X拥有最大的会议设施的酒店。可容纳1,800人的剧院式宴会厅，面积达1,664平方米，包括一间休息区和贵宾室。此外还有16间会议室，规格从35至152平方米不等。行政间2875135745豪华间3200153037豪华阁客房3900164542行政套间4900264580特色套房58003480120总统套房18000　200X富丽华大酒店人民路60号★★★★★620西楼豪华间1989103342/45平日63%周未：66%节假日：73%酒店商务中心设有秘书服务、图文传真、电报及打字等服务。配以同声传译系统的各种类型的国际会议厅。酒店还设有川鲁沪风味餐厅、潮洲城、咖啡厅、法式西餐厅、日餐厅、韩餐厅、夜总会。1500平方米的大型宴会厅为客人提供便利的宴会条件和场所。简约奢华的客房，高贵典雅的餐厅，气派庄重的大堂……诠释全新的现代奢华新主义，更多精彩，无限东楼商务房2298126358东楼豪华套房2895137870/86西楼行政房1890137842/45西楼豪华套房3050298885/90东楼商务房D299891853/63东楼豪华套房D35981033122西楼总统套房3000015000846凯宾斯基店人民路41号★★★★★429豪华套房3335245966平日：64%周未：酒店于22至24楼特设行政楼层客房，入住宾客可于行政廊享用免费早餐、晚间小点、鸡尾酒以及无线宽带上网服务等各项行政楼层服务及礼遇。酒店提供完备的商务配套服务，兼106 71%节假日：72%顶尖会议和活动设施，融汇室内恒温游泳池、健身俱乐部等设备设施一应俱全，同时提供国内国际美食。行政沙龙套房4485204375贵宾苑12750　266总统套房　　283棒棰岛国宾馆中山区迎客路★★★★★313中标准套房1280768　平日：55%周未：67%节假日：71%宾馆是X的国宾馆,1958年开业,位于风景秀丽的棒棰岛海滨,三面环山,一面濒海，海光山色,相应成辉.X棒槌岛宾馆有亚洲最大的园林度假式国宾馆之美誉.15栋风格迥异的中、日、欧式建筑风格的别墅散落在绿树红花掩映的海滨之中,共有300间客房及套房高标准套房36802208　海景套房288052850金石唐风温泉国际会馆X金石滩★★★★★　团队房(3)29882588　平日：57%周未：66%节假日：82%会馆餐饮区由位于温泉驿馆一层的中西餐厅组成。西餐厅提供地道意式西餐，并辅以东南亚美食及其他顶级西式料理。风格别样的中餐包房，提供精美粤菜、海鲜和特色出品。会馆有600㎡、可容纳500人的多功能厅。会馆还特设并独创了“设计式婚宴”，采用“一站式服务”。中、西式礼堂订婚、新人婚前身体调养、皮肤养护、婚宴、蜜月，甚至结婚周年纪念日等都可提供全程的个性化服务，开创X婚庆业的设计新典范。行政套房(2)13881188　豪华套房(1)41883188　家庭套房(3)18881588　联院甲(20)29882488　联院乙(2)38883388　独院(3)2088818888　待建酒店竞争性定位通过竞争性定位来预测待建酒店的平均房价。该方法首先对竞争酒店的平均房价进行分析。待建酒店所处竞争酒店市场价格范围反映了该特定竞争市场的特性，如价格敏感度、需求来源和入住率。待建酒店的平均房价地定位，将依据与待建酒店在面积、品质、设施、配置、市场定位、地理位置、管理公司、品牌形象等方面大致相同的酒店的订价，并且根据相关差别相应调整其平均房价。预测待建酒店的平均房价增长时，我们考虑了通过访谈、市场调研和公司内部数据库获得的酒店历史数据和国内其他市场的信息。预测待建酒店平均房价定价及其增长时，我们考虑了如下因素：•假设待建酒店将由在中国具有很高品牌知名度的国际/国内酒店管理公司进行管理；该管理公司具有成功的管理经验和市场营销网络；•推陈出新的相关酒店产品；•待建酒店市场定位的目标客户为具有一定消费能力的中高端商务及会议客。106 我们预计待建酒店平均房价的增长趋势平稳。主要考虑了以下几个因素：•市场需求结构变化及各个细分市场的增长情况。随着X经济及旅游的不断发展，预计该地区将产生大量的商务及休闲需求，从而促使平均房价上涨；•考虑到随着今后几年新增酒店陆续进入市场，酒店市场竞争激烈，酒店将采取较为积极的定价策略，市场整体平均房价增长将放缓。下表列出了自2013年10月1日起财务预测年度内待建酒店的入住率和平均房价。年份入住率折扣前平均房价打折折扣后平均房价每可售房收入201354%399003990201463%438004380201573%468004680201682%488004880201784%518005180201885%538005380201988%568005680在酒店入住率达到稳定之前，平均房价的变化主要受酒店和市场相关因素影响。当酒店入住率达到稳定之后，平均房通常在剩余经济生命期内将随通货膨胀率继续增长。平均房价变化需要重点指出的是平均房价的增长不一定与通货膨胀率保持一致，因为酒店价格受市场条件如供求关系的影响很大。以下是影响酒店提高平均房价能力的因素：106 供需关系－供需关系是决定酒店入住率和房价的关键因素之一。在酒店需求速度快于供应增长快速的强劲市场中，房价上涨通常超过通货膨胀率。供过于求或者需求下降时，平均房价不会表现出明显的增加趋势；通货膨胀压力－由通货膨胀引起的价格上涨会减少酒店的利润空间，因而会导致酒店提高房价。该策略仅在具有健康供需关系的市场中才行之有效；提高竞争水平－新酒店进入成熟市场时平均房价通常会高于市场平均水平以均衡其投资开发成本。这种短时效应会导致其他竞争酒店相继提高房价至市场可接受程度。但是，如果新增酒店产生的需求影响到其他酒店的入住率，将会导致价格竞争。酒店设施改善－酒店设施的变化会影响酒店对客户的吸引力，也会对平均房价产生影响。扩建、翻修、升级或引进新设施和配套设施都会引起高于通膨率的房价上涨。同样，酒店未能及时翻新或维修可能会降低酒店竞争力因而导致平均房价的下滑。106 7.待建酒店收入和支出预测106 收支预测根据前一章对酒店入住率和平均房价的预测和我们对竞争酒店财务经营状况的分析了解，我们为待建酒店提供了从预定开业日期2013年10月1日起的十年财政年度收支预测。我们将年通货膨胀率定为3.5%。此收支预测以每年计入通货膨胀的人民币为单位。酒店在生命周期的形成、高峰和低谷任一阶段中，稳定年份（2017年）数据都将反映待建酒店在其剩余经济生命期的预期经营业绩成果。因此，从稳定年份开始的收支预测将不考虑异常供求关系以及任何会产生不正常收支的非周期性情况。在此强调，我们对未来市场的预测应当视为是对可能发生状况的指示性评估而不应视为绝对事实。政治经济环境、社会和财务状况、境内外访客及其他市场因素的变化都将不可避免地对酒店盈利能力及其支出结构形成影响，影响程度难以估量。对酒店的营运收支预测中，我们使用了固定/可变成分构架模型。该模型的前提是酒店收支中有一部分构成是固定的，而另一部分则根据客房入住率和设施使用状况而发生变化。根据一个已知的收支水平并计算出其固定和可变部分，从而可以做出相关预测。固定部分仅需要根据通货膨胀进行调整，可变成分除了考虑通货膨胀因素外还需根据预期客房入住率和设施使用状况所产生的百分比变化进行调整。需要强调的是我们的收支预测是基于待建酒店会由国际知名、拥有酒店管理经验的管理公司进行管理。我们特别指明如果待建酒店独立管理将不会取得同等的经营效果。收入客房收入客房收入取决入住率和平均房价两个变量的变化。具体分析参见第6章酒店需求量、入住率和平均房价预测。106 餐饮收入温泉SPA收入会议收入“酒店统一会计制度”将食品收入定义为食品销售所得的收入，包括咖啡、牛奶、茶和软饮料。食品销售不包括员工膳食。食品收入同时还包括会议室租赁、餐饮服务费、酒店服务费和各种宴会杂项收入。饮料收入为餐厅和宴会厅销售酒精饮料的收入以及酒吧和酒廊销售酒精饮料和软饮料的收入。我们预测2017年稳定年餐饮收入将稳定在每已售房（POR）1800元。SPA有不同的主题诉求，有的偏重放松舒缓、排毒的疗程；有的以健美瘦身为重点；还有的侧重芳香精油、海洋活水或草本疗法等。但不论哪一类型的SPA都不脱离满足客人听觉(疗效音乐)、嗅觉(天然花草薰草)、视觉(色彩与自然景观)、味觉(花草茶、健康饮食)、触觉(按摩呵护)、思考(纯净心灵)六种愉悦感官的基本需求。通常高端人群都偏爱以SPA的方式放松自己身心。这样，提供优质的SPA服务是必不可少的。SPA收入主要是服务及各种伴随性消费促成我们预测2017年稳定SPA收入将稳定在每已售房（POR）2400元。会议收入主要是以各级领导会议，属小型会议，通常面积较小的会议室即好满足。并有公司团体大型会议，例如年会等。则需要可容纳100至300人的大型会议室。会议可带来部分餐饮收入及温泉SPA收入。会议通常宿留时间在2-3天。可带效益稳定在每已售房1800元左右（估算）。我们预测2017年稳定年单纯会议收入将稳定在150元/平，其他收入其它收入所包含的内容在各个酒店有所不同，因而无法据此与其他酒店进行比较。就待建酒店的其他收入来说主要包括以下部分：106 接送服务、洗衣费和烫衣费；•迷你吧（非餐饮项目）；•商务中心；•商店；•服务台；•客人预订未到费用；•电话和因特网使用费；•贵重物品变卖所得。我们预测稳定年这部分收入将稳定在每已售房（POR）480元。客房支出由客房销售所涉及的开支和客房及公共区域维修费用组成。薪水、工资和雇员福利占了此项中的相当一部分比例。尽管薪资部分根据客房入住率的变化有所不同，由于经理们可以根据客房入住率的需要灵活安排客房清洁工、搬运工和酒店环卫工的工作安排，因而大部分酒店的薪资部分是固定的。其它客房部门支出包括清洁设备的成本、旅行社的应付佣金和预订成本。我们预测2017年稳定年客房支出将稳定在每已售房（POR）元，占总收入的17.0%。这与该市场内的可比竞争酒店和国内其它景区度假市场内的国际酒店标准相符。餐饮支出由酒店的食品、饮料和宴会设施运营所必需的一些项目开支组成。我们预测稳定年(2017年)餐饮支出占餐饮收入的55.0%。该餐饮支出比例与其它竞争酒店类似。其它支出其它部门支出由产生其它收入而导致的相关成本构成并且与各项收入的特性相关。我们预测待建酒店此部分支出在稳定年将稳定在其它收入的45.0%106 ，和同类酒店的历史业绩表现相符合。行政及一般支出行政及一般开支包括所有行政部门员工以及并不特属于某一部门的员工薪资。因酒店的管理和运营而产生的相关开支项目也归属于此类开支。除了现金剩余和短缺、信用卡费用佣金和坏账准备金,大部分行政及一般开支都是固定的。近年来，一些新的开支项目，如人力资源行政费用和安保费用等，也被纳入行政及一般开支中。此外，一般保险开支包括公共义务保险费、盗窃险费及营业中断保险费，也归于此类开支中。而建筑物及内部设施的火灾保险及附加险作为单独的保险费用开支种类则被归入固定开支中。我们预测酒店开业的第一年和第二年，此部分支出将分别上升10.0%和5.0%。我们考虑到由于第一年酒店新开业，此部分的支出会较高。我们预测待建酒店在稳定年的行政及一般开支将稳定在每可售房（PAR）人民币元，即占稳定年总收入的4.0%。市场营销费物业运营及保养费用营销费用由所有的广告、销售和促销成本组成，旨在吸引新的客户并保持现有客户。营销的目的是创建形象、提高客户的认知并刺激客户光临酒店的各类服务设施。在所有的费用项目中，营销费用的用途是非常独特的，除了酬金和佣金以外，全部由管理者所控制。多数酒店经营者每年会设定营销预算、罗列所有计划开支。如果严格按照预算进行开支的话，我们可以对总的营销费用进行精确地预计。我们预测稳定年2017年此部分支出将稳定在每可售房（PAR）人民币元，即占总收入的3.2%。此外，考虑到待建酒店开业初期和市场营销有关的费用会比较多，因此在开业第一和第二年，我们将此费用做了适当调整。106 物业运营及保养维护费用物业运营及保养维护费用(POMEC)是很大程度上由管理者所控制的另外一项支出种类。除了必要的维持设施的运营和预防设备（管道、加热设备和电子设备等）损毁而进行的维修外，多数项目的维修时间都可以不同程度地推延。保养费用是一笔累积费用。如果管理者决定推迟一项必要的维修，这笔支出并没有得到节省，而只是被推迟到了一个较晚的日期发生而已。如果一间酒店维持了一个低于正常水平的维护保养预算，那么将积聚起一笔相当可观的递延维护费。酒店的楼龄在很大程度上影响着所需的保养程度。一家新建或彻底翻新的酒店在好几年内将受益于现代设备和制造商的质保。而当酒店建筑老化后，维护费用会逐步上升。一套规划良好的预防性保养体系经常有助于延缓设备的老化，然而无论客房入住率变化趋势如何，多数设施每年仍将面对更高的物业运营和保养成本。物业的运营和保养费用通常被归为运营费用，因此仅包含那些可以被费用化而非资本化的项目。我们预测稳定年2017年此部分支出将稳定在每可售房（PAR）元，即占总收入的3.0%。另外，鉴于酒店新开业，不会产生高额物业运营和保养费，所以我们在酒店开业第一年将此部分费用下调10%，第二年下调5.0%。酒店的能源开支中很大一部分比例是相对固定的，受客房入住率的变化影响很小。除了客房和会议室，酒店的大部分区域必须得到持续的照明、供热或供冷，并不受客房入住率的影响。每一额外的入住客房的边际能源成本很少。我们预测稳定年2017年此部分支出将稳定在每可售房（PAR）元，即占总收入的7.7%。106 基本管理费管理费包括支付给将要运营此待建酒店的管理方的基本管理费。大部分酒店管理公司通常采用这样一种管理费方案，包括支付基本管理费（总收入的某一百分比）和“奖励管理费”（通常占经营毛利润的某一百分比）。我们假设该酒店将由一家国际酒店公司管理，预计基本管理费为总收入的2.0%，奖励管理费为经营毛利润的8.0%。房产税根据中国估价师协会的规定，经过测算，待建酒店的房产税为每年约为元。如果该预测有误，我们保留修改房产税额的权利。保险费保险费用包括针对酒店及其财产设施因火灾、天气、消防装置渗漏、锅炉爆炸、以及平板玻璃破损等而引起的损毁的保险而缴纳的保险成本。不包括意外险费用，意外险归属于行政及一般开支。保险费用以每一间可入住客房为基础而进行比较，与其他同类酒店基本一致。我们预计保险费用相当于总收入的0.5%。营业税按照政府相关法规，营业税为总收入的5.0%。家具、固定装置和设备准备金家具、固定装置和设备准备金（FF&E）对酒店的运营作用非常重要，它们的质量经常会影响酒店的档次和星级。此类开支中都是通常被资本化而非费用化的非房地产项目。酒店的陈设、家具和设备使用非常频繁，必须定期更换。定期置换陈设、家具及设备对维持酒店的品质、形象及收益至关重要。因为资本化支出并不包含在营业报表中，但却影响业主的现金流量，估价时应扣除一定的设备更换准备金以反映这些费用。106 我们的行业经验显示占总收3.0%的准备金已经足够提供陈设、家具等设备的更新换代。根据国际酒店惯例和待建酒店自身特点，我们将第一年的准备金定位在1%，第二年为2%，第三年开始稳定在3%。十年收支预测根据上述的分析，考虑到待建酒店的建议设施和市场定位，以及竞争市场酒店的经营业绩，我们对待建酒店的收支做出了预测。下表显示了开业到稳定年收支预测明细和待建酒店的八年收支预测。106 　2014　2015　2016　2017　2018　2019　2020　2021　客房数100　100　100　100　100　100　100　100　售客房数入住率%%%%%%%%平均房价每可售房收入占比占比占比占比占比占比　占比占比收入客房%%%%%%%%餐饮其它收入收入总计部门支出客房餐饮其它支出支出总计部门收益未分配营业支出行政及一般支出市场及营销费用物业运营及维护保养费能源费总计13,82917.914,31317.914,81417.915,33317.915,86915,33316,42517.917,00017.917,59417.9106 经营毛利润（GOP)管理费扣除管理费后的经营毛利润固定支出房产税保险奖励管理费营业税家具陈设及设备准备金总计营业净利润%%%%%%%%*部门支出通过其所占的部门收入比例表示106 8.项目可行性分析106 在本节中，我们将分析待建酒店投资的可行性。为了明确待建酒店开发的投资回报，我们对以下财务比率进行了预测：•开发成本；以及•内部收益率（IRR）预计开发总成本下表列明待建酒店的预计开发成本。我们使用了第7节收支预测中所示的净收入预测，以分析待建酒店的现金流量和投资回报。表8‐1客房数总建筑面积(m²)单位客房所占面积(m²).1004万平3万平总成本(人民币)每单个客房成本（人民币）每平方米成本（人民币）所占比例土地成本建筑成本（包括：家具、固定装置以及设备（FF&E））专业费用不可预见费(5%)开业筹备金预计开发成本即列明了待建酒店的指示性预计开发总成本约为万元人民币，开发成本以内部数据及调研为基础计算而得。我们预估了待建酒店的开发成本，包括土地成本。建筑成本（包括陈设、家具和设备准备金）的预测是基于待建酒店的总建筑面积（GFA106 ），参考全球权威的综合服务成本管理及咨询顾问集团——以及全球专业造价咨询、工料测量、项目管理及顾问服务公司——实际酒店建造成本，并且结合该酒店的定位以及X当地市场的特点而得出的建筑成本。下表列出了中国主要城市和地区酒店的建筑成本。表8‐2来源：来源：内部收益率分析根据106 表8‐1项目内部收益率(IRR)整体收益项目内部收益率20142015201620172018201920202021净营运利润总投资净值106 总结——待建酒店我们的分析表明，100间客房酒店开发项目的总投资的项目内部收益率（IRR）如下：•总体内部收益率（IRR）：我们认为根据开发项目的地点和性质，这样的回报率是合理且适当的。不确定因素•市场过度供给风险市场大量投放的酒店客房将导致市场过度供给风险。这对改扩建酒店的经营业绩将产生负面影响。由于许多有知名度的酒店供应将在未来几年内进入市场，我们认为市场过度供给风险处于中等水平。不过，良好的市场需求将平衡这一风险。•开发成本风险;我们认为开发成本的增加将对预期投资回报产生负面影响。我们并不清楚投资商采取了何种手段/方式来规避这种风险。由于现阶段全球物价上涨，我们认为此风险较高。•政治风险国家当前或近期政局不稳将给房地产投资带来无法避免的政治风险。若新上任的政府在不久的将来有能力解决此问题，该项目的投资回报将受到积极的影响。鉴于市场对此保持谨慎乐观的态度，因此我们认为政治风险性中等。•运营风险通常这种风险指的是待建酒店经营不善因而陷入财务困境的可能性。由于该物业将由国际知名酒店管理公司管理，此种风险的可能性将大大降低。•法律风险我们无法就任何可能影响客户在此投资项目定位可能遇到的法律事宜给予任何建议和意见。因此我们建议客户在整个投资过程中聘用专业有经验的法律团队进行咨询。106 附录1：名词解释1.平均房价（ADR）：酒店平均房价是某一时段内客房总收入除以销售客房数。2.每间可售客房收益（RevPAR）：是酒店的入住率与平均房价的乘积。该指标旨在衡量酒店在客房收益最大化方面的经营业绩。3.渗透率：渗透率是酒店的实际市场份额和与应得市场份额的比值。它反映了酒店相对应于整个市场的经营状况。如果渗透率高于100%，该酒店经营水平高于市场平均水平；相反，如果渗透率低于100%，酒店经营水平则低于市场水平。渗透率可以用于计算单个细分市场，也可以用于计算整体的市场份额。4.内部收益率（IRR):内部收益率是指在整个计算期内投资项目所发生的现金流入量和现金流出量的现值累计数相等时的折现率。即使项目净值为零的贴现率。5.潜在需求：包括由于各种原因现有酒店无法满足的住宿需求。潜在需求可分为两种：未满足需求和诱导性需求。6.行政及一般开支：包括现金超额或缺额、信用卡佣金、追收费、行政办事处开支、一般保险费、邮资、法律开支、交通费、会计师费及顾问费。7.市场营销费用：包括广告、降价销售、推广活动、推广用品、公共关系及研究等开支，加上有关的交通、应酬开支及用品费。8.能源支出－包括电力、燃料、蒸汽、用水等费用。9.物业运营及保养费(POMEC)：包括维修建筑物、机电设备及装置、地板铺设、家具、地面及园艺设施等的费用，并加上电灯泡、机械费用和排污费。附录2：免责申明106 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：新的政府法令公司政策的变化对X酒店市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调本司的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。未经本公司实现书面授权，本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其它方式使用。本报告中所有的商标、服务标记及标记均为本司所有。我们在此强调，对于未来需求、入住率、平均房价的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素做出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。106 因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。106'