建设路项目可行性研究报告

'　　　　　　　　　　　　　　　　　建设路项目可行性研究报告目录一、报告摘要31.1、项目市场条件31.2、行业竞争状况31.3、经济分析结论31.4、风险及建议5二、项目概况62.1、项目位置62.2、项目用地经济指标6三、项目投资环境73.1、宏观经济分析73.1.1、经济持续快速增长73.1.2、与周边中部城市比较，位居中部城市前列73.2、X经济发展分析小结8四、城市规划发展分析94.1、城市化进程加快，城市发展四面扩展94.2、城市规划发展结论10五、房地产政策分析115.1、房地产政策分析115.2、政策分析小结13六、市场需求分析156.1、房地产快速发展，房价一路盘升156.2、住宅市场供需两旺，差额逐渐加大156.3、从价格到产品，X升级换代需求旺盛166.3.1户型的需求分析166.3.2物态的需求分析176.4、小结17七、市场供应分析187.1、房地产发展趋势187.2、小结18八、土地出让情况分析19九、行业竞争形势分析总结21十、行业竞争形势分析总结2210.1、隆鑫广场2210.2、景河星宫2610.3、中大紫都2810.4、江信国际嘉园3110.5、玉河经典3510.6、各竞争楼盘比较分析3710.7、本项目价格分析结论39十一、项目发展定位40-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　11.1、项目SWOT分析4011.2、项目形象定位（略）4011.3、项目产品定位4011.4、有关工程计划说明41十二、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划4312.1、项目总投资估算4312.2、土地费用4312.3、前期工程费用4312.4、基础设施建设费用4412.5、建筑安装工程费4412.6、公共配套设施费用4412.7、开发期内各种税费支出4412.8、不可预见费用4412.9、开发成本4412.10、管理费用4412.11、销售费用4512.12、财务费用4512.13、开发费用4512.14、项目总投资4512.15、资金筹措计划45十三、项目经济效益、财务分析4613.1、项目经济效益估算4613.2、项目静态经济指标4613.3、项目土地价格测算4613.4、项目不确定性分析4713.4.1、销售价格变化的不确定性分析4713.4.2、容积率变动的不确定性分析47十四、结论、风险和建议5114.1、项目市场条件5114.2、行业竞争分析5114.3、经济分析结论5114.4、风险及建议52-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　建设路项目可行性研究报告一、报告摘要1.1、项目市场条件Ø近年来，X市经济保持了持续、快速、健康的发展态势：GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。为X市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。Ø随着城市化进程的加快,也带动了X市政府重点规划区域建设的加快，如红谷滩、象湖新城等，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。1.2、行业竞争状况Ø政策执行力度加大，房地产市场日益规范；Ø房地产快速发展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛；Ø房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质项目受到市场的欢迎；Ø研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大；Ø土地供应量巨大，但老城区供应量极少。1.3、经济分析结论根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格、销售率的条件下，项目经济指标如下：-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　项目经济指标项目经济指标用地面积7920㎡（11.88亩）建设面积18216㎡公共建筑面积1000㎡容积率2.3项目总投资6676.88万元销售收入（住宅销售率：100%）11191.40万元银行融资3400万元自有资金2400万元税前利润4513.52万元税后利润3024.06万元成本利润率（税后利润/总成本）45.29%销售利润率（税后利润/销售收入）27.07%最高承受土地价格318.6万元/亩（成本利润率为30％）注：本项目总投资大约预计为人民币6676.88元，按企业自有资金单位为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请3400万元的信贷额度，期限为1年。Ø自有资金：2400万元（不低于35％）；Ø银行融资：3400万元；Ø其余资金来源于本项目在预计销售期内（1年）的销售回款，需预售款中的876.88万元即可；Ø通过敏感性分析，容积率变动对项目利润影响较大；Ø通过敏感性分析，销售价格对项目的利润有一定影响；Ø在假定的销售价格、销售率成立的条件下，本项目的预期投资效益良好，可进行投资开发；-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　Ø假定项目最低利润率为项目成本的30%，本项目的土地价格承受能力较高　　容积率为2.3时，则地块的最高承受土地价格为3784.97万元，即318.6万元每亩　　容积率为3.0时，则地块的最高承受土地价格为4735.37万元，即398.6万元每亩　　容积率为4.0时，则地块的最高承受土地价格为6302.34万元，即530.5万元每亩　　容积率为5.0时，则地块的最高承受土地价格为7910.89万元，即665.9万元每亩。1.4、风险及建议Ø虽受政策影响，但X市房地产还是持续快速发展。从土地交易的情况来看，地块的土地成本可能较高，这就需要想办法创造附加值，提高销售价格，从而把风险降到最低。Ø因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源；且与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款，从而实现效益最大化。Ø在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在现有条件下，最大限度挖掘产品的附加价值。Ø-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　二、项目概况2.1、项目位置项目位于X市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后面。属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是X老城区较为核心位置。2.2、项目用地经济指标根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示：项目规划指标用地面积（卖地红线）7920㎡（11.88亩）用地性质居住用地土地使用年限70年建筑容积率2.3绿化率≥35%-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　三、项目投资环境3.1、宏观经济分析X市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区六大中心城市之一。近年来，全市上下为实现把X建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。3.1.1、经济持续快速增长随着城市发展的不断深入，X市综合经济实力显著增强，GDP、固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续上升的势头。3.1.2、与周边中部城市比较，位居中部城市前列-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　X与中部其它省会城市相比，发展迅速，各经济指标增长速度居中部前列。通过上图可以看出，X市的人均可支配收入及固定资产投资这两项指标，其增长速度都位居中部六大城市之首，GDP增长速度也位于中游。房地产投资占固定资产投资比例年份X长沙合肥武汉太原郑州03年0.260.27610.350.260.210.1504年0.2640.29720.380.280.190.1905年0.210.3240.380.280.180.206年0.1760.31240.3360.17580.220.274近年来，X市房地产投资占固定资产投资比重呈下降趋势，其主要原因是最近三年X市的固定资产投资增长加快，房地产投资增长速度跟不上固定资产投资增长的速度，造成房地产投资总量增加但比重下滑的情况发生，并非房地产投资降温。这也从侧面反映了X未来宏观经济持续增长，将进一步刺激房地产市场迅猛发展，投资前景看好。3.2、X经济发展分析小结近年来，X市经济保持了持续、快速、健康的发展态势：GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。为X市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　四、城市规划发展分析4.1、城市化进程加快，城市发展四面扩展Ø根据X市“双三百”的城市发展规模和目标规划，X城市化进程伴随经济发展热潮而来。在此基础上,X市城市总体规划提出了“西进、东拓、北控、南延”的发展策略。Ø据城市规划布局资料显示,从现在起到2020年，X市中心城按“一江两岸、一核五片，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进”的规划布局。其中,X将重点开发五个具有很高产业和建设开发需求，开发效益好、环境容量较大的城市重点拓展区，依序包括：1、红谷滩中央商务区。以行政功能和商业中心建设带动重大商务、文化、教育和公建项目建设，进一步增强交通设施的通达性，建设红谷滩高层建筑群；2、朝阳组团。启动朝阳组团建设，成为以大型住宅基地为主体、生活设施配套完善的人居中心；-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　3、“两湖”产业景观区。依托城东地区基础设施的不断改善，不失时机地推进艾溪湖、瑶湖区域的景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区；4、一江两岸产业带。启动赣江两岸产业带的规划和建设，滨水区域突出公共性、连续性、可达性、亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为主体的产业走廊，打造城市未来的黄金中轴线；5、昌南新城。适应城市形态加快南延的趋势，发掘城市南部区域的优势和潜力，把昌南新城建设成为城市商业副中心区域，增强城市的总体功能和对小蓝、莲塘、向塘及以南广大区域的辐射能力。4.2、城市规划发展结论X城市化进程的加快,带动了X市政府重点规划区域建设的加快，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　五、房地产政策分析自2004.3.21国土资源部颁布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（8.31大限）以来，一系列土地、金融税收、产品技术规范、价格、交易管理政策陆续出台，调控力度日益加大，实施细则日益具有针对性，房地产市场日益规范。5.1、房地产政策分析附:全国及X地方2004-2007年已出台的房地产相关行业政策Ø土地政策一览表政策名称颁布时间重点内容关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知2004.3.21就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理2004.4.29集中半年左右时间，继续深入开展土地市场治理整关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理2004.5.21治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划。2004.8.19要求经营性土地交易都必须在市土地交易市场以招拍挂的方式公开进行国务院关于深化改革严格土地管理的决定2004.10.21严格依照法定权限审批土地，新增建用地土地有偿使用费实行先缴后分建设项目用地预审管理办法2004.12.1充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量。实行分级预审，在项目可行性研究阶段由建设用地单位提出预审申请。关于当前进一步从严土地管理的紧急通知2006.5.30不得违反土地利用总体规划和年度计划用地从严审批各类非农建设用地-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　确保房地产调控的土地政策落到实处严肃查处违法违规用地继续深入开展“完善体制、提高素质”活动关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知2006.6.14认真清理违法违规用地；严肃查处重大土地违法案件；巩固土地市场治理整顿成果；组织开展执法检查、严明法纪。国务院关于加强土地调控有关问题的通知2006.8.31进一步明确土地管理和耕地保护的责任切实保障被征地农民的长远生计规范土地出让收支管理调整建设用地有关税费政策建立工业用地出让最低价标准统一公布制度禁止擅自将农用地转为建设用地强化对土地管理行为的监督检查严肃惩处土地违法违规行为关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知2006.9.18关于省级批准（核准、备案）项目需作出说明问题关于占用基本农田的论证问题关于建设占用耕地“先补后占”问题关于城市批次用地需补报的有关材料问题Ø金融政策一览表商业银行房地产贷款风险管理指引2004.9.2将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）关于调整金融机构存、贷款利率的通知2004.10.28一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。另外，个人住房公积金贷款5年（含）以下从3.60%提高到3.78%，5年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款5年（含）以下从4.77%提高到4.95%，５年以上从5.04%提高到5.31%-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知2005.3.16将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则关于住房公积金有关利率政策调整的通知2005.3.18上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点财政部税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知2005.3.22对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。关于转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知2005.5.27个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，2年以上可按规定办理免征营业税对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时《中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率》（注：2007年央行加息五次）2007．9．15自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。Ø产品政策关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知2005.4.15房地产开发企业要将所售商品住房的结构形式及其节能措施、围护结构保温隔热性能指标等基本信息载入《住宅使用说明书》-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　Ø交易政策关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定2004.7.20预售商品房交付90天内办产权，因开发商原因未能如期取得房产证开发商承担违约责任关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知2004.9.21对一些城市机制不健全、工作目标和思路不清、数据采集不完善、市场分析不全面、信息发布不及时、整体工作滞后等问题加以督促房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）2004.12.31系统的开通使交易数据公开，人们可以在系统中查找所有增量与存量房项目的相关信息；该系统内采集了所有增量房和存量房的单价、单套成交价，对房地产市场具有很强的监控性关于进一步加强房地产税收管理的通知2005.5.18对房地产税收实施一体化管理，在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（简称“先税后证”）为把手关于加强房地产税收管理的通知2005.5.27规定了购房时间是以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间经济适用住房管理办法2004.5.13限制经济适用住房的面积，而经济适用住房的价格以保本微利为原则，购买经济适用房满一定年限后方可按市价出售印发关于进一步简化房产交易与权属登记程序的若干意见的通知2004.12.27积极妥善处理房屋产权发证中的历史遗留问题房产交易实行“凭证交易”关于实施《办理商品房期房退房、变更手续操作规程》的通知2005.5.23对于已办理了合同登记备案的商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。买卖双方协商同意退房的处理办法X-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　市整顿规范房地产交易秩序专项活动的通知2006.9.13针对我市房地产交易环节存在的主要问题，重点整顿规范商品房预售管理、房地产广告发布管理、房地产展销活动管理、合同管理、房产经纪管理方面的违法违规行为《关于切实稳定住房价格的通知》2005.3.30稳定房价，调整用地结构，控制被动性住房需求引导居民合理消费监测房地产运行贯彻调控住房需求的政策对稳定房价工作的督促检查国务院转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知2005.5.9享受土地增值税标准：容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下,地方上浮不超过20％《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》2006.5.2990平米以下中小户型占开发量的70％经济适用房9月底前公布，购房不足5年需交营业税，空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物，首付不低于三成，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型关于进一步规范我市商品房预销售行为的通知2007.8.8商品住宅项目自取得预售许可证之日起10日内必须开盘，并按整栋房源对外销售。“X市房地产信息网”中公示的待售房源。房地产开发项目取得商品房预售许可证后，开发企业或销售代理机构发放VIP卡或其它预购凭证的数量不得超过可售房源的数量。5.2、政策分析小结从2004年国有土地实行招拍挂制度开始，房地产已经成为政府和社会关注的焦点，国家和地方政府通过颁布一系列政策,其目的一方面为稳定房价,引导房地产行业健康的发展;另一方面为限制其他行业资金进入房地产行业。虽然政府力图通过政策的调控，控制房价，但由于房地产市场对居住“质”和“量”的需求强劲，宏观调控近期收效不大。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　六、市场需求分析6.1、房地产快速发展，房价一路盘升从上表可以看出，X住宅均价自2003年以来，一直呈上升趋势。其中市区房价由2003年的2722元/m2攀升到2007年的4500元/m2左右。6.2、住宅市场供需两旺，差额逐渐加大从下表可以看出，X住宅供需曲线近三年保持持续稳定的上升趋势。与此同时，市场供给量与成交量的之间的差额也越来越大。2006年X市各版块新推续推供求情况（万平方米）-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　6.3、从价格到产品，X升级换代需求旺盛6.3.1户型的需求分析自2003年以来，X房地产市场发生了巨大的变化，X市民对套型面积的需求也发生了巨大的变化。2006年，X市商品住宅户型需求是：1、一房：53.26㎡2、二房：92.26㎡3、三房：125.51㎡4、四房：148.75㎡5、复式：177.47㎡2006年X市户型新推续推供求情况（万平米）2006年户型需求最好的房型是：三房户型面积在125.51㎡-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　6.3.2物态的需求分析2006年X市各物业新推续推供求情况（万平方米）2006年各物业形态中，多层、小高层、高层的供求都比较旺盛。通过对物业形态等的对比发现，X市民对对住宅的舒适、品质需求越来越高，对住宅的升级换代需求越来越强。6.4、小结X住宅价格一路攀升，供需差额越来越大，在中档住宅供应远大于需求的同时，高品质住宅供应却供不应求。体现出X市民居住需求已到了升级换代的时候。对高品质住宅有着巨大的需求-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　七、市场供应分析7.1、房地产发展趋势房地产价值是一系列相互关联的环节组成的价值链，其发展趋势如下：Ø资源－土地储备趋势：由于土地交易不规范，短期内，土地的获取能力是影响企业竞争力的重要因素；从长远来看，土地交易将日趋规范、公平、合理。Ø设计－概念设计、建筑设计、环境设计趋势：大部分房产企业都将建筑设计与环境设计外包给专业公司来做，设计环节是整个房产开发过程中的核心部分之一，将越来越被关注、重视Ø建筑－原材料采购、项目管理、施工、项目验收趋势：我国的建筑工业已较为成熟，国家已有一系列的规定来管理建筑工程的施工、质量等。由于建筑工业的较低利润及劳动密集等特点，许多房地产公司均将建筑施工外包给建筑承包商。Ø营销－广告策划、营销计划、销售、客户管理趋势：较多房产公司的营销还只是停留在产品推销阶段，但未来营销发展将由工程完工后的产品推销转向工程建设前的企划定位，完成从产品推销转向整合营销的转变。Ø装潢－装潢设计、材料采购、装潢施工趋势：大部分房产商不涉及装潢业务，房产商可将其作为一种附加的增值服务。通过精装修等手段，已成为一种差异化产品的方法Ø物业管理－物业管理、房屋维修趋势：沿海经济发达地区，物业管理已逐渐成为一个单独的产业形态，在内陆地区，物业管理还欠完善。随着物业管理越来越专业化的发展，物业管理将逐渐成为一个独立的产业形态，与房产开发的从属关系将越来越少。7.2、小结就目前X房地产市场而言，大部分房地产开发企业竞争区域集中在资源环节及营销环节。这表明X房地产竞争还处于单项竞争时代，房地产价值提升还有很大的“蓝海”空间――空白点。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　八、土地出让情况分析土地出让量的大小，决定房地产未来几年开发量的大小。也反映了房地产开发领域竞争激烈的程度。2005年，X共出让土地为4500亩区域规模区域规模市级供应面积莲塘地区200亩象湖140亩湾里地区200亩青山湖460亩昌北开发区500亩红角洲1000亩高新区200亩区级供应面积经济适用房400亩红谷滩新区500亩低洼危旧房改造200亩新建县300亩其他400亩长堎300亩X县300亩2006年，X共计供应土地面积5000亩区域规模区域规模朝阳地区1000亩红谷滩新区500亩青云谱地区900亩湾里地区150亩昌东地区500亩经济技术开发区200亩青山湖地区300亩高新区200亩西湖地区300亩经济适用房300亩新建县长堎250亩低洼危旧房改造100亩莲塘地区300亩英雄经济技术开发区100亩桑海经济技术开发区100亩-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　2007年1—8月份，X共计供应土地面积7225亩区域规模区域规模朝阳地区52.27亩红谷滩新区35.17亩青云谱地区184.72亩湾里地区438.31亩昌东地区1365.11亩经济技术开发区1095.70亩青山湖地区166.15亩高新区2504.25亩西湖地区129.55亩经济适用房870.00亩新建县长堎-----亩低洼危旧房改造500.00亩莲塘地区-----亩英雄经济技术开发区215.09亩市中心区149.70亩桑海经济技术开发区614.22亩2005年、2006年出让的土地，有可能集中在2007年、2008年入市。从上面2006年及2007年上半年土地出让表可以发现，市中心（老城区）土地出让量极少，而在市郊及规划发展区域土地（特别是工业用地）供应量巨大，这将使本项目具有巨大的先天性竞争优势。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　九、行业竞争形势分析总结Ø宏观政策执行力度加大，房地产市场日益规范；Ø房地产快速发展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛；Ø房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质项目受到市场的欢迎；Ø研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大；Ø土地供应量巨大，但老城区供应量极少。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　十、行业竞争形势分析总结10.1、隆鑫广场10.1.1项目资料物业名称隆鑫广场项目位置解放西路80号开发商X市百盛实业投资有限公司物业公司深圳长城物业管理公司代理商同致地产工程进度共三期、二期9月16日开盘占地面积74.91亩建筑面积18万平方米绿化率35％容积率2.75价格均价6200元/平方米物业费1.42元/平方米.月开盘时间2006年10月入住时间2007年12月停车位920，其中地上135辆，地下785辆楼盘档次中高档10.1.1.1区位介绍隆鑫广场由浙江彪马集团投资，X市百盛实业投资有限公司投资5.6亿元巨资打造的洪都中大道首个集商业、居住、休闲、娱乐、文化、景观为一体的高档综合性精品楼盘。项目地处X市中心解放西路与洪都大道交叉东北角（原江西国药厂生产区）。10.1.1.2周边配套-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　配套：麦德龙超市、沃尔玛超市、洪城家电市场、等大型超市。白云饭店、菜员外（餐厅）、扬州大浴场、名人大酒店、国贸酒店、华宇大酒店、环球嘉年华、、玲子专业美容美体中心、厨房制造、云南过桥米线等、铁路二小、第十四中学（解放西路以东）、第十六中学（坛子口立交旁）、一职、铁路一中、铁路二中、X航空工业等、九三关怀医院、华夏医院、九四医院、市九医院、工商银行、建设银行、中国银行等小区内部规划配套：社区幼儿园（二期建设）、隆鑫广场主题商城、街铺（三期建设交通：11路、16路、24路、206路、207路、216路、231路；10.1.2产品研究10.1.2.1整体规划项目以高层住宅为主，共13栋，楼距一般都在34-36米左右。其中有18层单元式板式高层、18层及24层点式高层、2层沿街商铺、4层商业综合体及17层高档酒店。住宅层高均为2.9米。沿街商业1F层高6米，进深13.5米左右，标准开间8米，沿街商业2F层高3.6米，1F、2F为上下两层连通式商铺。具体规划如下：A区面积55720㎡（地上建筑面积45790㎡，地下建筑面积9930㎡），其中，住宅面积38970㎡，公建及商业面积6820㎡，共5栋住宅，规划住宅户数296户；B区73710㎡（地上建筑面积59300㎡，地下14410㎡），其中，B区住宅面积51350㎡，公建及商业面积7950㎡，共7栋住宅，规划户数398户C区面积规划为41500㎡（地上建筑面积32210㎡，地下9290㎡），其中，C区1栋，5-17层小户型白领公寓面积14410㎡，4F裙楼商业面积17800㎡10.1.2.2户型面积种类及分析隆鑫广场共有21种户型面积，分别是93m2、94.08m2、91.63m2、124m2、129m2、146m2、130m2、136m2、128m2、120m2、126.65m2、121.85m2、-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　132.96m2、120.42m2、126.66m2、124.03m2、120.97m2、121.63m2、141.53m2、138.80m2、133.88m2。项目的主打户型为面积在120-130平方米左右，房子面积较大，客厅与阳台相通互联，时刻保持房内通透明亮。10.1.2.3交工标准隆鑫广场交楼标准公共部分外墙：高级外墙涂料，局部花岗岩楼梯：花岗岩踏步，铁栏杆扶手，墙面及天棚刮白地面：面砖墙面：1：1：6混合砂浆压光，刮白顶棚：刮白电梯：OTIS电梯电：一户一表水：一户一表气：一户一表其他：每户赠送可视对讲电话机、紧急按钮、红外线探测器、煤气泄漏报警器各一个住宅部分墙面：1：1：6混合砂浆抹灰地面：混凝土原浆抹平天棚：混合砂桨一次抹灰厨房：预留给水管一个接驳点，集中排烟卫生间：预留给水管一个接驳点，做防水处理门窗：外门窗均采用铝合金中空玻璃窗，室内预留门洞入户门：高级防盗门有线电视、电话、宽带网：每户设置集中信息箱，内设接驳口10.1.3营销推广10.1.3.1项目形象定位-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　打造成一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、运动等为一体的新的商业中心。10.1.3.2推广主线隆鑫广场，就其建筑本身就是一道亮丽的风景，灵感源于对当代西方现代建筑的明快、典雅与严谨建筑风格的推崇，用现代建筑板、玻璃及金属栏杆等元素进行重组与穿插，处处闪现着现代气息和尊贵神韵。每一分区中建筑均与河道呈现完美布置，形成一个个面向河边的庭院，庭院之间是建筑特底部架空的部分，如同传统居住空间中的一系列厅堂，建达庭院内侧的通廊串联起这些厅堂。玉带河成小区构成的主脉，而面河而居的“连堂庭院”成为了小区鲜明的景观特征标志。以亭台、榭、阁、景观小品、涌泉、风雨连榔为景观特色，以晨练广场、儿童乐园、休闲广场、临水观景台等为主要景观节点，以坡地园林、立体化景观、架空层景观延伸为造景手法，营造一种曲径通幽，步移景换的逾20000㎡东南亚风情园林让隆鑫广场顿时光彩照人。500米玉带河水域风情，10000㎡市民广场，片区独揽。10.1.3.3、推广广告诉求点超越繁华、纯城生活。10.1.4总结隆鑫广场位于市中心版块，洪都中大道与解放路交叉口。项目周边有省家电市场，旧货大市场等成熟的尚圈，有沃尔玛、麦德龙购物广场等大型购物中心，玉带河是其整个外围景观的枢纽。项目的定位基本符合所处地理位置周边的环境。再加上密集的人口，开发投资商雄厚的资金实力，该项目在未来的发展中有着不可估量的升值潜力。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　10.2、景河星宫10.2.1项目资料物业名称景河星宫项目位置青山湖区洛阳路与上海路交汇处开发商江西鑫发房地产有限公司物业公司江西卓佳物业策划代理深圳博思堂机构工程进度现售三期（13号楼高层29层）占地面积30106.46平方米建筑面积10万平方米绿化率42.5%容积率3价格均价：6500元/平方米物业费1.45元/月平米开盘时间13号楼2007年9月3日入住时间2008年10月停车位374个楼盘档次高档10.2.1.1区位介绍景河星宫位于洛阳东路与上坊路交汇处，西临玉带河，处于市中心版块。交通较便利，属于人口密集区，市政设施较齐全。10.2.1.2周边配套配套:购物：麦德龙超市，沃尔玛超市、彭家桥农贸市场、城东百货大楼、国美电器、华联超市、旺中旺超市；银行：中行、建行、工行；教育：少春学校、少春学校附属实验小学、上海路小学、第十七中学、江西广电小学、江西广电幼儿园、安琪尔幼儿园（御锦城）；医疗：湖坊医院、第九医院、汇仁堂药店；公共交通：28、208、215、231、16路等公交线路在小区门口10.2.2产品研究10.2.2.1整体规划-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　项目占地30106.46平方米，建筑面积近10万平方米，容积率3.0，绿化率高达42.5％，小区内有小高层、高层；户户朝南，四面观景。项目创意性地规划生活、生态、文化三大主轴，精心打造健康休闲会所、水景园林以及水岸风情商业街。以“城•水•人居”为生活蓝本，将独特的自然资源“玉带河”及政府规划数万平米的街头景观休闲中心纳入其中，塑造了一个公共性与私密性兼重的“半岛城邦”，生活氛围及自然生态极为浓郁。10.2.2.2户型面积种类及分析景河星宫户型面积有5种户型，主要分为：87.4平方米、85平方米、114平方米、110平方米、135平方米。户型都以中小型为主集中在80—120平米左右，布局方正，空间分割合理，动静分区，宽阔阳台设计，尽情享受私属空间，户型简洁实用，南偏东朝向为主，客厅南北通透，通风流畅，阳光充足。10.2.2.3交工标准毛坯、结构：框架10.2.3营销推广10.2.3.1项目形象定位塑造了一个公共性与私密性兼重的适合人居的“半岛城邦”10.2.3.2推广主线都市领地你的生活版图，何止10万平方米环境领地在城市中心，如何实现你的“岛居式生活”-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　园林领地是美的流动，还是心在流动户型领地创意户型，独领全城“阳光”生活风10.2.3.3推广广告诉求点在城市中，静享自然10.2.4总结景河星宫位于洛阳东路与上坊路交汇处，周边人口密集，项目紧挨玉带河，项目内部环境规划的很好，内部配套设施也很是齐全。有着良好的居住环境，项目规划住宅区是比较符合所处的地理位置和环境的。目前在项目周边没有什么较大型的购物中心，住户购物有所不便，但，随着周边环境的改善，相信这些问题会得到解决。10.3、中大紫都10.3.1项目资料、物业名称中大紫都项目位置青山湖解放西路528号开发商江西中大城市房地产公司物业公司X福田物业管理公司设计单位浙江省建筑设计研究院工程进度一期售完，二期10月分开盘占地面积92273.59平方米建筑面积234902平方米绿化率35%容积率2.21价格均价：5900元/平方米物业费0.7元/月平米开盘时间（一期）2007年1月26日入住时间2008年10月停车位547楼盘档次中高档10.31.1区位介绍-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　中大紫都位于X市东南部，距城市主中心八一广场约4.5KM，位于城南副中心。其北临60米宽的解放路，便利的交通可直达X大桥、八一广场等各X主要地区，东临规划河道玉带河，西接建设中的华府天地项目，地块的外围交通环境条件非常优越。地块所属片区交通便利，生活配套设施齐全，尤其今后为X市近期将重点治理改造的老城区。在《X市城市总体规划（2000-2010年）》文件中，该片区被定位为集科技、文教、高新技术产业、旅游度假、生活居住为一体的综合新区10.3.1.2周边配套配套:教育：上海路小学、湖坊小学、十四中、十六中、十七中、X航空工业学院、江西师大城东分院；幼稚园：双语幼儿园；综合商场：华联超市、沃尔玛、麦德龙、香江家具城、洪城家电市场；农贸市场：龙王庙集贸市场；医院：九三关怀医院、华夏医院；银行：中国银行、建设银行、农行城市信用社、工商银行；娱乐：有X京东水上乐园、天香园候鸟公园、城东公园等休闲娱乐场所，城东公园占地面积150亩，此外X市政府为改变城东片区无大型休闲公园的现状，规划在本地块旁修建儿童公园。公共交通：11路、201路、206路、207路公交。10.3.2产品研究10.3.2.1整体规划项目位于X-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　市东南部，北侧为解放路，东临玉带河，南临规划用地，西侧为建设中的华府天地项目。总红线用地面积为92273.59㎡。规划要求北退解放路红线10m，南退用地红线6m，东侧退玉带河绿线5m，西侧退用地红线6.5米。容积率为2.21，根据初步设计，项目总建筑面积约为234902㎡，其中地上建筑面积为205270㎡，包括多层约39900余㎡；小高层约67000余㎡；高层约90000㎡。总户数约为1728户。根据对现状环境分析，结合用地红线及建筑类型，考虑利于可分期分块建设的原则，因地制宜，巧妙设计，形成“中心绿地+住宅组团”的建筑布局，不仅使得小区拥有气势蓬勃的整体建筑形象，又在小区内部形成开阔的视野感受，令每家每户都享有良好的景观和环境。小区按建筑形式分为多层，小高层，高层三个相对独立的区域，围绕中心绿地展开。中心绿地位于地块中心，整个区域以流动的绿地广场为依托，引进东部湿地景色。沿中心绿地四周布置18层单元式高层，小高层住宅建筑组团，与四周的11层小高层住宅及多层住宅在建筑外部空间上错落有致，形成小区中心半围合的共享活动空间，既符合景观设计的要求，又使得这个地块具有灵韵、动感的丰富内涵。小高层住宅按组团布置在用地的西侧，每个组团均有集中绿地，使小区充满阳光照耀。多层住宅按组团布置在用地的东南角一侧，空间相对尺度亲切，营造出亲切、宜人、相对私密的居住氛围。10.3.2.2户型面积种类及分析中大紫都户型面积有8种户型，主要分为：88.61平方米、105.73平方米、114.20平方米、120.90平方米、123.20平方米、137.79平方米、157.77平方米。中大紫都住宅以中大型为主集中在100—130平米左右，布局方正，南北阳台通透享受清新穿堂风。两卧室朝南设计，主卧配置独立卫生间，充分考虑了私密空间的舒适性。卧室连同书房，书房通向露台，将品位与休闲、休闲与享受完美衔接。10.3.2.3交工标准-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　毛坯、结构：框架10.3.3营销推广10.3.3.1项目形象定位致力于创造一个“以人为本、回归自然”的现代高尚居住小区。10.3.3.2推广主线设计宗旨“生态、健康、休闲、发展”设计主题“水、运动、人文、时尚”10.3.3.3推广广告诉求点精彩纯多层，开启“城”居精彩时刻！10.3.4总结中大紫都位于解放西路，属于城市副中心地带，人口较密集地区，基础设施较完善，项目内部规划较完善，打造了一个良好的人居环境，项目地理位置不错，项目所在地是X重点打造的一个规划区，目前周边的环境不是很好，还有很多民房围绕在四周，道路交通也不是很好，很多禁止入市中心的货车都从解放西路过，造成路面不好。相信，随着区域的改造，这些问题会很好的解决。10.4、江信国际嘉园10.4.1项目资料物业名称江信国际嘉园项目位置解放西路与洪都大道交汇口开发商江西深国投商用置业有限公司物业公司江信物业代理商厦门季候风工程进度二期5月19日开盘占地面积88.594亩建筑面积147334.47平方米绿化率38%容积率1.8价格均价5000元/平方米物业费1.36元/月平米开盘时间2006年12月09日入住时间2007年10月停车位362楼盘档次中档10.4.1.1区位介绍-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　江信国际嘉园坐落于解放西路与洪都大道交汇处，是X市老城区“井”字城市架构的重要节点之一。拥有成熟的生活设施配套，交通也极为便利。同时，由于优越的地理位置及旺盛人气所集聚下来的商业氛围，使之成为X市中心区不可多得的汇集商、住一体的繁华地段之一。10.4.1.2配套设施周边配套:周边配套：九三关怀医院、百乐康大药房、第十六中学（坛子口立交旁）、第十四中学（解放西路以东）、建设银行、中国银行、中国邮政、邮政储蓄、麦德龙超市、沃尔玛超市、平南低价超市、白云饭店、菜员外（餐厅）、移动通讯、中国联通、龙王庙集贸市场等小区配套：社区文化会所、儿童老人休闲健身区公共交通：11路、16路、24路、201路、205路、206路、207路、216路、226路、231路；从八一广场可乘坐11路公交车至洪城家电市场下车10.4.2产品研究10.4.2.1整体规划江信国际嘉园商业面积2335平方米建筑容积率为2.8，绿化率为38-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　％，住宅部分占地面积为29531.5平方米，容积率1.8％。总结下来，该项目呈现出以下几大特点：1、由实力雄厚的江信国际集团斥巨资打造，保障有力；2、项目坐落于解放西路，在X市发展规划中将成为市中心商圈重要的商业街区之一，有着广阔的发展前景；3、X首创HOPSCA街区，都市时尚生活新天地；4、与世界商业巨头沃尔玛、麦德龙紧密相邻，都市繁华更近一步；5、注重园林的人性化时尚设计，采用下沉式广场、精致小品、卵石步径、渗透式绿地等时尚特色元素组成；6、小区各主要建筑主体采用剪力墙结构，具有较高的抗震能力，项目质量安全可靠。项目亮点:X首创HOPSCA街区主力户型：二房二厅、三房二厅；占地面积：88.594亩总建筑面积:147334.47平方米(商业及办公部分59252.75平方米；住宅部分52921.6平方米;地下建筑面积35160.12平方米。)10.4.2.2户型面积种类及分析江信国际嘉园户型面积有11种户型，主要分为：94.74平方米、101.63平方米、145.42平方米、140.42平方米、135.83平方米、127.13平方米、115.45平方米、115.94平方米、144.05平方米、130.03平方米、111.72平方米。江信国际嘉园住宅以中型为主集中在90-120平米左右，布局方正，南北阳台通透享受清新穿堂风。充分考虑了私密空间的舒适性。10.4.2.3交工标准毛坯、结构：框架10.4.3营销推广10.4.3.1项目形象定位X首创HOPSCA街区，都市时尚生活新天地。10.4.3.2推广主线第一珍：居城市核心旺地江信国际嘉园在洪都大道与解放西路交汇处，X市核心区“井”字架构的重要节点之一。除了以前瞻性的视角打造X-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　市首家集酒店公寓、写字楼、停车景观、高档公寓、休闲购物等为一体的国际豪布斯卡街区。在硬件配置上面，也具有数十年的超前性；比如它的大规模（高比例）停车场的配备。同时，为了解决城市发展带来的交通“肠梗阻”问题，在规划设计上，考虑在洪都大道与解放西路开设多个出入口，良好地保障了人流与车流出行的便捷与通畅。第二珍：国际先进开发模式豪布斯卡街区，旨在促进城市商业繁荣，创造出一个全新的城市动力商圈。豪布斯卡街区作为国际最领先的模式，在这里你可以与国际最新的时尚接轨，业态是最顶级的强强联合。豪布斯卡街区集合了：酒店公寓、商务办公、停车景观、购物商场、娱乐聚会、高级公寓，六大元素功能的高端地产集聚体。这种国际同步的先进地产开发模式，复合了住宅、商业、娱乐的三重优势，以海纳百川之气魄，强大的消费辐射力，将引发一场“全新居住消费模式”。第三珍：沃尔玛旁的物业，升值潜力大沃尔玛每年所产生的巨大销售额以及对周边商业的巨大带动作用，在最大层面上兑现了物业效益。来自国际权威AC尼尔森公司统计数据表明，沃尔玛每成功进驻一个商业区域，就能使周边的住宅物业平均增值20%～30%，而商铺增值幅度则平均高达50%以上。这个数字是相当惊人的。江信国际嘉园正处于X市解放西路沃尔玛旁，其价值潜力将不言而喻。第四珍：世界级品牌盛宴作为X首条国际豪布斯卡街区，将引入北欧风情景观，整个街区呈现优雅浪漫的异国风情。高档影视城，沃尔玛超市、新加坡嘉德商场、以及各种精致小店、便利店、美容美发、咖啡屋等艺术特色商业和中西美食餐饮，在这里，汇聚了国内外的著名品牌，人们在此享受着国际级的购物休闲娱乐，江信国际嘉园将是未来X最好玩的一个地方，也是一个业态盛宴，品牌盛宴，财富盛宴。第五珍：“宽”境界，宽生活在X市繁华的地段，大户型公寓在市面上难觅踪迹。江信国际嘉园的主打产品之一——高档公寓楼，在立志打造精英人士的完美家居的同时，还特别为成功人士量身定做的奢华型公寓；最大开间达4.8米的气派会客厅、宽敞典雅的南向主卧，近8平方米-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　集独立盥洗间与淋浴(缸浴)为一体的阳光型卫生间，使得整个空间彰显大气、奢华格局，在享受舒适度的同时，也让房主人显赫的身份得到张扬。在项目规划中，把奢华型公寓独具匠心的安排在位置相对优越的1、2号楼当中，尤其是在最西侧的户型朝南主卧采用270度弧型设计，在这里，视野得到了无拘无束的放纵，使之成为该户型中的经典之作。第六珍：准现房，看得见的品质江信国际集团，把HOPSCA灵魂精髓赋予江信国际嘉园的躯体上，并坚持把项目品质当成是品质作为公司可持续发展的基本原则，从红谷滩的江信国际花园到现在的江信国际嘉园，优品质、讲诚信在广大的消费者心目中留下了深刻的印象，如今，江信国际嘉园以准现房的姿态面世，便是让消费者可以真真切切的看到我们的品质，江信国际集团把评分的权力交给消费者，交给了广大的市民。10.4.3.3推广广告诉求点：X首个豪布斯卡10.4.4总结该项目位于解放西路与洪都大道交叉口，有着良好的交通。属于城市中心地带，人口密集地区，基础设施较完善，项目地周围有省家电市场，旧货大市场等成熟商圈，沃尔玛、麦德龙与项目紧挨，项目地理位置非常不错，该项目打造的X首个豪布斯卡，对人们很有吸引力，项目的建成推出，将极大的完善该区域的购物、休闲环境。10.5、玉河经典10.5.1项目资料物业名称玉河经典项目位置青云谱区洪都大道中段（玉带河边）开发商X市星鑫实业有限公司物业公司江西恒隆物业有限公司施工单位-----工程进度3#号住宅楼正在销售占地面积7581.20平方米建筑面积13704.45平方米绿化率35%容积率1.80价格均价4980元/平方米物业费0.80元/平方米·月开盘时间2007年8月26日入住时间2008年02月01日停车位地面10个左右，地下60个左右楼盘档次中档10.5.1.1区位介绍-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　该项目位于位于城中心，洪都南大道与解放西路交汇不远处，麦德龙旁，玉带河畔。有着完善的交通线路，11路、16路、24路、201路、105路、206路、231路等多条公交线路的途径站，出门即可乘坐，快速抵达主城的任何角落，景区、学校、医院轻松到达。玉河经典，坐拥老城区，成熟生活配套环绕周边。10.5.1.2周边配套配套：学校：上海路小学、湖坊小学、十四中、十六中、十七中，X航空工业学院，江西师大城东分院；商场：沃尔玛、麦德龙、华联；邮局：中国邮政；银行：中行、建行、商行、工行、农行城市信用社；医院：九三关怀医院、华夏医院。交通：11、16路、24路、201、205路、206、207、226、231路等多条公交线路其它：中影放电影院、超市、宾馆酒店、龙王庙集贸市场等10.5.2产品研究10.5.2.1整体规划该项目为全多层住宅，占地面积7581.20平方米，总建筑面积13704.45平方米，总户数111户。10.5.2.2户型面积种类及分析面积(平方米)房型101.4--1042室2厅2卫1厨-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　123.193室2厅2卫1厨118.31--135.113室2厅2卫1厨131--139.523室2厅2卫1厨从户型面积的分布来看，户型面积以中、大户型为主，主力户型集中在100平方米以上。户型面积较适中，户型注重居住舒适性，两房户型长方形，注重户型使用面积的有效利用，三房大多为类似正方形布局，通风良好，大面积观景阳台视野开阔。10.5.3营销推广10.5.3.1项目形象定位老城中心稀缺多层阔绰三房尽享尊崇10.5.3.2推广主线玉带河畔之水景住宅：玉河经典与玉带河为伴，从名字就可窥其一二，玉带河的经典之作。老城区之纯熟生活配套：座拥老城区区位优势，稀缺资源。生活配套之便利，让生活轻松自在，集购物、休闲、生活与一体社区。经典户型之尊贵享受：在土地变得越来越稀缺的情况下，纯多层住宅，阔绰三房备显主人尊崇地位、雍容气度。人性化的户型设计，大空间、家里也可以开Party；大享受、阳光月色自然飘进来；大气度、功能齐全备受尊崇10.5.3.3推广广告诉求点天赋稀贵，传承经典10.5.4总结玉河经典占据老城区的优越地理位置，依畔玉带河的水景住宅。周边配套齐全，交通四通八达，生活便捷。老城区生活气息浓厚，但也少了一些现代都市的时尚感，作为一个小楼盘来说，周边环境人员结构复杂。10.6、各竞争楼盘比较分析10.6.1各竞争楼盘的价格比较竞争楼盘均价（元/㎡）景河景宫6500隆鑫广场6200-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　中大紫都5900江信国际嘉园5000玉河经典498010.6.2各竞争楼盘建筑面积比较竞争楼盘用地面积（㎡）建筑面积（㎡）景河景宫30106.46100000隆鑫广场49940.25180000中大紫都92273.59234902江信国际嘉园59062.96147334.47玉河经典7581.2013704.4510.6.3各竞争楼盘定位分析竞争楼盘定位语景河景宫塑造了一个公共性与私密性兼重的适合人居的“半岛城邦”隆鑫广场打造成一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、运动等为一体的新的商业中心中大紫都致力于创造一个“以人为本、回归自然”的现代高尚居住小区江信国际嘉园X首创HOPSCA街区，都市时尚生活新天地玉河经典老城中心稀缺多层阔绰三房尽享尊崇10.6.4各竞争楼盘停车位分析竞争楼盘停车位（单位：个）景河景宫374隆鑫广场920，其中地上135辆，地下785辆中大紫都547江信国际嘉园362玉河经典地面10个左右，地下60个左右10.6.5各竞争楼盘户型配比竞争楼盘户型配比-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　房型总套数套数比例(%)景河景宫二房48316434三房28559.0四房347.0隆鑫广场二房4516314.0三房31770.0四房7116.0中大紫都二房33510531.0三房15647.0四房7422.0江信国际嘉园二房39011128.4三房27971.6玉河经典二房1114247.0三房6953.010.7、本项目价格分析结论根据以上的案例参考和分析，再考虑到未来几年内房地产的发展，本项目物业的估算价格为：住宅6500元/平米。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　十一、项目发展定位11.1、项目SWOT分析S（优势）：l项目所处老城区较核心地段，具有区位优势l周边配套完善，交通非常便捷l目前老城区中心地带现有项目销售表现优秀l依畔玉带河且面积宽阔，水景住宅，生态环境良好，视野开阔W（劣势）：l项目土地成本可能较高l周边楼盘、小区水平参差不齐，人员环境复杂l玉带河急需规划、治理O（机会）：lX市经济发展迅速，房地产业发展势头迅猛；l老城区土地供应量稀少，发展前景看好l项目地临玉带河水域规划儿童公园，可急剧提升周边人气附近居民居住水平T（威胁）：lX市未来中高档产品竞争激烈，尤其是住宅产品l虽地处繁华地带，但周边新建楼盘较多l新城区住宅面积供给较多，造成一定竞争压力。11.2、项目形象定位（略）11.3、项目产品定位根据市场分析和项目发展战略，本项目以住宅产品组合方式进行开发不仅可以避免开发单一产品市场容量有限和量大销售周期长的风险，缩短销售期，而且可实现更高的利润和利润率。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　项目开发方案设定项目比例建筑面积（㎡）销售均价（元/㎡）高尚住宅60%109306500元/㎡酒店式公寓（精装）40%7286总建筑面积18216㎡项目用地面积7920㎡综合容积率2.3备注：1：物业形态根据市场分析和战略定位进行产品组合开发，分别为酒店式公寓、普通住宅二种产品形式，假定各物业的面积比例如上表。2：容积率暂定为2.3，从项目的区位角度分析，不建沿街商业。11.4、有关工程计划说明开发建设期：建设进度大致计划假定如下（起始日期为假设）：2007年11月取得土地使用权证2007年11月--12月建筑方案设计2008年1月--2月拆迁、规划方案报批2008年3月--4月施工图纸设计。2008年4月--5月报建、领取建设规划许可证2008年6月--8月招投标、施工前期准备2008年10月--11月工程开工，住宅楼先施工2008年11月--2009年3月住宅楼建设到一半楼层，开始预售住宅楼。2009年3月酒店式公寓开始施工2009年5月住宅楼主体封顶2009年5月--6月住宅楼主体工程完工2009年6月酒店式公寓预售2009年8月酒店式公寓主体完工2009年8月--2009年9月设备安装、外管网铺设2009年9月--2009年11月道路、园林工程完工2009年11月全面入伙-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　项目拿地之后从策划、规划、报建至项目开工整个项目筹备期合理的时间预计为6个月；本项目总建筑面积18216平方米，考虑施工进度预计建设期为：前期2个月，施工期16个月，工程建设期共1.5年；以上总共周期为2年时间。销售期根据同类项目的一般销售期确定，本项目销售期预计为1年，从地上主体结构部分施工达到预售条件后1年半后结束销售。本项目销售计划表（%）项目2009年2010年第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度住宅50%30%10%10%酒店式公寓60%25%10%5%由于是项目初步估算，所以暂不考虑住宅与酒店式公寓价格差别及按揭和分期付款等因素。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　十二、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划12.1、项目总投资估算项目总投资估算表序号项目金额（万）1开发成本6003.401.1土地费用2732.401.2前期工程费用109.301.3基础设施建设费用182.161.4建筑安装工程费用2368.081.5公共配套设施建设250.001.6开发期内各种税费支出65.451.7不可预见费用296.012开发费用673.492.1管理费用83.792.2销售费用335.712.3财务费用253.98合计总投资（１＋２）6676.8812.2、土地费用土地成本由土地出让金及税费组成。结合项目地在X的地理位置，属于类似Ⅲ级地块标准，参照目前市场上土地拍卖价格标准并以次为依据，在此基础上上浮一定幅度。经估算：在X属于本项目的土地成本以230万元／亩估算，经测算为人民币2732.40万元12.3、前期工程费用前期工程费主要包括项目前期策划、规划、设计、勘测费用等，费用确定主要参考区域及国内高端房地产开发项目的情况，以６０元每平米计，经估算为人民币109.30万元。12.4、基础设施建设费用-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　参考X市区域同类房地产开发项目的实际基础设施建设费用，以100元／平方米计，经估算为人民币182.16万元。12.5、建筑安装工程费参考X市建筑工程概预算和区域同类房地产开发项目的实际建造成本取定，经估算为人民币2368.08万元。12.6、公共配套设施费用参照X市同类型项目开发公共配套设施建设标准，结合本项目的实际情况，按1000平方米公共配套建设标准，测算本项目此项费用成本为人民币250万元。12.7、开发期内各种税费支出主要指政府行政收费：包括城镇基础设施费、建筑工程质量监督服务费以及教育附加、墙改等以及项目营业税、印花税、交易费、土地增值税预征。按（建安成本＋公建配套费用）*2.5%标准测算，经估算为人民币65.45万元。12.8、不可预见费用不可预见费按销售额的2.5%计取，经估算为人民币296.01万元。12.9、开发成本开发成本为12.2到12.9各项的总和，为人民币6003.40万元。12.10、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等。按X市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，管理费按46元／平方米计取，经估算为人民币83.79万元。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　12.11、销售费用包括广告及代理费等，参考目前X市一般房地产开发项目的标准，取销售费用为销售额的3%，经估算为人民币335.71万元。12.12、财务费用主要指银行贷款利息及各种税费。假设本项目向银行贷款3400万元，期限为1年，贷款年利率按7.20%计。加上各种税费，经估算为人民币253.98万元。12.13、开发费用主要由管理费用、销售费用、财务费用组成，经估算为人民币673.49万元。12.14、项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资由开发成本和开发费用两大块组成，为人民币6676.88万元。12.15、资金筹措计划项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、预收销售回款。根据2004年4月26日,《国务院关于调整部分行业固定资产金比例的通知》,国务院将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的35％。本项目总投资大约预计为人民币6676.88元，按企业自有资金为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请3400万元的信贷额度，期限为1年。自有资金：2400万元；银行融资：3400万元；本项目在预计销售期内（1年）的销售回款。-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　十三、项目经济效益、财务分析13.1、项目经济效益估算销售收入：11190.40万元住宅根据市场分析和目前类似区域项目销售情况，预计本项目住宅在销售期（1年）内销售率可达到98％以上．本项目按100％销售率测算。根据上述分析，本项目可售市场价值为11190.40万元，项目在销售期内可实现的销售收入为11190.40万元。未售部分及不可售的管理用房等均作为企业留存资产考虑。13.2、项目静态经济指标成本利润率（税后利润/总成本）45.29%销售利润率（税后利润/销售收入）27.02%13.3、项目土地价格测算假定本项目土地价格未知，须测算地块最高承受土地价格水平土地价格测算表序号土地价格（万元）土地价格（亩/万元）项目总成本成本利润率（税后利润/支出）13784.97318.67729.4530%说明：1：假定项目成本利润率为30%，销售价格6500元/平米，以此反推地价，即得出上表。2：在其他假设条件不变的情况下，假定项目最低利润率为项目成本的30%，则地块的最高承受土地价格为3784.97万元，即318.6万元每亩-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　13.4、项目不确定性分析假定本项目土地款以230万元／亩计算，且售价和其他条件如前所设，则：项目盈亏平衡分析（1）保本销售价格：住宅：3878元/平方米（2）保本销售率：住宅：59.67％13.4.1、销售价格变化的不确定性分析通过销售价格的变动分析（变化幅度±10%），销售价格是影响项目利润的主要因素。售价变动率销售收入（元／平方米）项目总成本（万元）成本利润率（税后利润/总成本）10%71506740.0655.36%5%68256708.4750.35%065006676.8845.29%-5%61756645.3040.18%-10%58506613.7135.03%13.4.2、容积率变动的不确定性分析容积率变化（增大到3.0、4.0、5.0时）对项目利润也很敏感。一般情况下假定在土地价格、销售价格等其他因素不变的情况下如果能增加容积率是争取利润的有效手段。1.销售收入估算分析：容积率增大后，假定建筑密度不变，项目为住宅物业形态。则估算销售收入为：-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　销售收入估算容积率建筑面积（㎡）可销售面积单价（元/㎡）销售率销售收入2.318216.0017216.006500100%11190.403.023760.0022760.006500100%14794.004.031680.0030680.006500100%19942.005.039600.00386006500100%25090.002.总成本估算在造价方面，容积率的增大，在建筑密度不变的情况下，只有建造更高的楼层，小高层、高层部分会提升很多。容积率为3.0时，建安成本估算为1500元每平米，则总成本为：项目投资估算表序号项目金额（万）1开发成本7408.011.1土地费用2732.401.2前期工程费用142.561.3基础设施建设费用237.601.4建筑安装工程费用3564.001.5公共配套设施建设250.001.6开发期内各种税费支出95.351.7不可预见费用386.102开发费用807.102.1管理费用109.302.2销售费用443.822.3财务费用253.98合计总投资（１＋２）8215.11容积率为4.0，建安成本估算为1600元每平米，则：总投资估算表为：-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　序号项目金额（万）1开发成本9205.851.1土地费用2732.401.2前期工程费用190.081.3基础设施建设费用316.801.4建筑安装工程费用5068.801.5公共配套设施建设250.001.6开发期内各种税费支出132.971.7不可预见费用514.802开发费用997.972.1管理费用145.732.2销售费用598.262.3财务费用253.98合计总投资（１＋２）10203.82容积率为5.0，建安成本估算为1650元每平米，则：项目投资估算表序号项目金额（万）1开发成本10963.101.1土地费用2732.401.2前期工程费用237.601.3基础设施建设费用396.001.4建筑安装工程费用6534.001.5公共配套设施建设250.001.6开发期内各种税费支出169.601.7不可预见费用643.502开发费用1188.842.1管理费用182.162.2销售费用752.702.3财务费用253.98合计总投资（１＋２）12151.94-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　3.土地价格测算假定本项目土地价格未知，当容积率增大到3.0、4.0、5.0时，测算地块最高承受土地价格水平，如下表所示土地价格测算表序号容积率土地价格（万元）土地价格（亩/万元）项目总成本成本利润率（税后利润/支出）12.33784.97318.67729.4530%23.04735.37398.610218.0730%34.06302.34530.513773.7630%45.07910.89665.917330.4330%说明：Ø假定项目成本利润率为30%，销售价格6500元/平米，以此反推地价，即得出上表；Ø在其他假设条件不变的情况下，假定项目最低利润率为项目成本的30%，容积率为3.0，地块的最高承受土地价格为4735.37万元，即398.6万元每亩；容积率为4.0，地块的最高承受土地价格为6302.34万元，即530.5万元每亩；容积率为5.0，地块的最高承受土地价格为7910.89万元，即665.9万元每亩。4.0结论：假设其土地价格还是230万/亩，则其利润总额会上升，如下表：容积率销售收入总成本税后利润额成本利润率（税后利润/支出）销售利润率（税后利润/销售收入）2.311190.406676.883024.0645.29%27.023.014794.008215.114407.8653.66%29.79%4.019942.0010203.826524.5863.94%32.72%5.025090.0012151.948668.5071.33%34.55%-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　十四、结论、风险和建议14.1、项目市场条件Ø近年来，X市经济保持了持续、快速、健康的发展态势：GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。为X市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。ØX城市化进程的加快,带动了X市政府重点规划区域建设的加快，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。Ø在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在既定条件下，最大限度挖掘产品的附加价值，组合产品的优质差异化产品。14.2、行业竞争分析Ø政策调控力度加大，房地产市场日益规范；Ø品牌地产市场份额较小，有较大的市场空间；Ø房地产快速发展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛；Ø房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质项目受到市场的欢迎；Ø研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大；Ø土地供应量巨大，但老城区供应量极少。14.3、经济分析结论根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格、销售率的条件下，项目经济指标如下：Ø项目销售收入：11190.40万元（住宅销售率：100%）Ø税前利润：4513.52万元Ø税后利润：3024.06万元Ø成本利润率（税后利润/总成本）：45.29%Ø销售利润率（税后利润/销售收入）：27.07%-53- 　　　　　　　　　　　　　　　　　Ø项目建设期1.5年，贷款偿还期：1年Ø通过敏感性分析，容积率、销售价格的变动对项目利润影响较大Ø在假定的销售价格、销售率成立的条件下，本项目的预期投资效益良好，可进行投资开发Ø假定项目最低利润率为项目成本的30%，本项目的土地价格承受能力较高容积率为2.3时，则地块的最高承受土地价格为3784.97万元，即318.6万元每亩容积率为3.0时，则地块的最高承受土地价格为4735.37万元，即398.6万元每亩容积率为4.0时，则地块的最高承受土地价格为6302.34万元，即530.5万元每亩容积率为5.0时，则地块的最高承受土地价格为7910.89万元，即665.9万元每亩。14.4、风险及建议Ø虽受政策影响，但X市房地产还是持续稳定发展，地块土地成本可能较高，需要想办法创造附加值，提高销售价格。Ø充分利用地块位置优势和资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。-53-'