生态休闲山庄建设项目可行性研究报告

'生态休闲山庄建设项目可行性研究报告 目录第一章总论1第一节项目概况1第二节项目单位概况5第三节可行性研究的过程与范围5第四节可行性研究报告编制依据6第五节主要技术经济指标6第六节结论与建议6第二章项目建设背景和必要性9第一节项目建设背景9第二节项目建设的必要性11第三章项目区及旅游资源现状15第一节项目区现状15第二节旅游资源现状16第四章市场分析与前景预测22第一节市场分析22第二节前景预测26第三节客源市场定位28第五章项目选址与建设条件29第一节项目选址29第二节项目建设条件30第六章项目规划布局方案32第一节规划依据32第二节规划范围32第三节指导思想与规划原则32第四节规划布局34第五节旅游环境规划容量35第七章项目建设工程方案37第一节规划依据37第二节建设工程方案37第八章公用工程方案43第一节道路工程43第二节给水工程45第三节排水工程47第四节电力、通讯工程47第五节环境卫生系统49第九章节能50第一节设计依据50第二节节能措施50第十章环境保护52 第一节环境现状52第二节编制依据与标准52第三节施工期环境影响及防治措施52第四节运营期环境影响及防治措施54第五节环境影响分析结论55第十一章组织管理及人力资源配置56第一节组织管理与劳动定员56第二节人员培训57第十二章工程招标方案59第一节编制依据59第二节招标范围及组织形式59第三节项目招标方案59第十三章项目实施进度62第一节项目实施阶段62第二节项目建设周期62第十四章投资估算与资金筹措64第一节投资估算64第二节资金筹措75第十五章财务评价76第一节编制依据76第二节财务评价基础数据76第三节项目财务分析77第四节财务评价结论83第十六章社会效益评价84第一节项目对社会的影响分析84第二节互适性分析85第三节社会评价结论86第十七章风险分析87第十八章结论与建议90第一节结论90第二节建议90 第一章总论第一节项目概况一、项目名称：****生态休闲山庄建设项目二、项目建设单位：****休闲山庄有限公司三、建设单位法人：***四、项目性质：新建五、项目建设地点：六、项目建设规模及内容****生态休闲山庄建设项目总用地面积为838.25亩,其中：259.25亩为建设用地、水域面积29亩、其余550亩为保护性开发的林地和旱地，总建筑面积17840平方米。项目按空间总体布局分为“一心三区”。即：一心：接待服务中心；三区：生态颐养区、大众娱乐区、农家生活体验区。各区域规模及具体建设内容如下：1、接待服务中心位于规划区的西南部，面积为35亩。该区域以“吸引眼球、先入为主”为理念，作为本旅游区重要的引景区、游客集散区和接待服务区，主要承担游客集散、旅游区管理、导游服务等功能。建设内容：总建筑面积2820平方米，其中：游客服务中心大楼1500平方米、员工宿舍楼1200平方米、生态厕所120平方米。生态停车场4000平方米及旅游区主大门、绿色广场等。2、生态颐养区93 位于规划区东部山地区域，面积为577.25亩。区域以“生态养生、阳光颐养”为理念，充分利用区域的自身特点，引入运动、休闲、生态的概念，融合森林养生、康体保健、生态观光等功能，构建一个融游森林浴场、吸清新空气、沐灿烂阳光为一体的森林养生中心。为游客提供节奏变缓、放松自如、活动内容健康丰富、以及回归大自然，与大自然拥为一体的、温馨的度假休闲环境。建设内容：总建筑面积4680平方米，其中：阳光瑜伽台休息厅200平方米、森林SPA1200平方米、森林木屋3000平方米、养生会所1800平方米、生态厕所80平方米。户外瑜伽台400平方米、森林康体浴场、旅游区次入口及生态停车场1000平方米等。同时，该区现有植被景观较为单一，在该区域主要进行大面积林相改造，进行植被的生态景观化，以期达到四季皆有景可观的动人景象。3、大众娱乐区位于规划区的西北部，临靠水库区域，面积为50亩。该区域以“快乐至上、欢笑飞扬”为宗旨，以水上娱乐为主题，打造一个大众娱乐天地。建设内容：总建筑面积1780平方米，其中：休闲垂钓娱乐中心600平方米、水上乐园休息厅800平方米、生态厕所80平方米。芦苇凉亭2座、垂钓台10个、室外游泳池2400平方米及配套娱乐设施等。4、农家生活体验区位于本规划区的中部，面积为176亩（含亲情果园40亩、无公害蔬菜农场20亩、生态养殖基地101.5亩、生态苗圃苑6亩）93 。该区域以“田园休闲、生态度假”为理念，融合田园养生、乡土体验等功能，构建一个生态化、娱乐化、情趣化、乡土化的农家生活体验乐园。建设内容：总建筑面积8560平方米，其中：农家月光小屋2000平方米、乡村餐厅1500平方米、亲情果园休息厅1500平方米、管理用房400平方米、无公害蔬菜农场休息厅800平方米、管理用房400平方米、生态养殖基地栏舍1000平方米、粪便发酵间180平方米、饲料仓库200平方米、水产养殖管理用房400平方米、生态厕所80平方米。厌氧发酵池200立方米、沼液调蓄池400平方米、水产养殖池6000平方米及配套服务设施等。5、公用设施工程道路交通工程：车行道1000米、步行道2000米、游步道6000米，购置景区电瓶车5辆及生活物资车1辆。给水工程：DN200给水管2000米、DN120给水管3500米，净化消毒设备2套。供电及通信、电视：购置变压器4台、埋地低压线路5200米，埋地通讯电缆3200米、埋地电视电缆3200米。6、环境保护工程绿化美化：车行道绿化美化1000米，步行道绿化美化2000米，公共绿地117000平方米，设置草坪灯、景观绿化灯共800盏。环境卫生工程：垃圾中转站2座，垃圾清运车2辆，分类垃圾箱120个。污水处理工程：地埋式污水处理设施500立方米，DN300雨水管93 2000米、DN200雨水管3500米、DN300污水管2000米、DN200污水管3500米、雨水检查井184座、污水检查井184座、三级化粪池4个。7、旅游安全保护工程：治安亭4座，安全标识警示牌60块，导游标志牌90块，消防栓45个，灭火器90个。七、项目建设目标本项目利用***交通、区位、生态、文化等综合优势，立足于绿色环保，充分整合区域自然与人文资源，将项目地发展成为生态休闲、娱乐度假、观光旅游的绿色生态山庄；项目建成后将形成以生态休闲为主题，集森林保健、康体养生、生态游乐、乡村等多功能为一体的旅游区，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然—观赏—休闲—康乐”于一体的景观综合体。一方面可充分挖掘项目地潜在的旅游资源，促进当地旅游经济的快速发展；另一方面可为企业集团员工提供一个休闲去处，丰富员工精神文化生活，更好地服务于企业集团。八、项目总建设期限：6年（2011年3月——2016年12月）九、项目投资规模本项目总投资为5364.52万元，其中工程费用为4613.18万元，工程建设其他费426.55万元（含土地租赁费用138.14万元），基本预备费251.99万元，铺底流动资金72.80万元。十、资金筹措本项目总投资5364.52万元，资金来源为：全部由项目单位自筹解决。93 第二节项目单位概况****休闲山庄成立于2009年11月12日，法人代表：***，注册资本50万美元，经营范围：种植、养殖、休闲、旅游、酒店服务。为**有限公司下属全资子公司。**有限公司为法属萨摩亚外商投资企业，经过多年发展，企业已拥有员工1830人，其中：美国亚利恩公司30人、东莞嘉鹏纺织有限公司800人、**嘉盛精密纺织有限公司1000人，企业集团实力雄厚。第三节可行性研究的过程与范围一、研究过程根据建设单位的要求，本公司于2011年1月开始组织工程技术人员通过现场踏勘和外业调查等工作对项目可行性研究报告编制所需资料进行收集和整理，并着手编制项目进行可行性研究报告。二、研究范围本报告根据国家、***、**市政府发展旅游产业的相关政策及《***城市发展总体规划》为依据，通过对项目必要性论证、外部建设条件评述、旅游资源现状、市场需求预测等方面的分析，科学地制定出项目规划布局及建设方案，并根据国家有关规定，编制了项目环境保护和项目初步的工程招标方案，在此基础上，提出项目建设工程投资估算并进行投资效益评价。93 第四节可行性研究报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国环境保护法》；3、《旅游规划通则》；4、《旅游资源分类、调查与评价》；5、《旅游规划规范》；6、《国务院关于加快发展旅游业的意见》；7《**省旅游产业发展“十二五”规划纲要》；8、《2011年**省政府工作报告》；9、《2011年**市政府工作报告》；10、《2011年***政府工作报告》；11、《投资项目可行研究指南》（2002年）；12、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；13、国家有关法规、设计规范；14、项目业主单位提供的基础资料。第五节主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数据1项目总用地面积亩838.252项目总投资万元5364.522.1其中：建设投资万元5291.722.2流动资金万元72.8093 3资金来源万元5364.523.1其中：企业自筹万元5364.524年平均营业收入万元3693.155年平均营业税金及附加万元199.436年平均总成本费用万元2666.017利润总额（年平均）万元827.728年平均所得税万元206.939投资利润率%15.43%10总投资收益率（ROI）%15.43%11项目资本金净利润率（ROE）%11.57%12全投资内部收益率（所得税后）%12.77%13全投资内部收益率（所得税前）%16.00%14全投资静态回收期（所得税后）年15.8715全投资静态回收期（所得税前）年11.7916全投资财务净现值（I=10%）（所得税后）万元829.3417全投资财务净现值（I=10%）（所得税前）万元1913.3618BEP（盈亏平衡点）%66.81%第六节结论与建议一、结论1、本项目为生态、休闲旅游建设项目，符合政府出台的各项关于促进旅游业发展规划和意见的指导精神，在《产业结构调整指导目录（2007年本）》中属于鼓励类建设项目；2、***近年来依托当地旅游资源优势，旅游业快速增长，有力地促进了地方经济发展，项目地供电、给排水、交通运输等各项建设条件已具备，为本项目建设奠定了良好的基础；3、项目符合旅游市场所需，建成后市场需求巨大。93 近年来旅游的消费水平也逐年趋向于多样性、内容丰富、生态绿色的综合性旅游场所，未来随着旅游业越来越繁荣，人们的消费也越来越理性，旅游经营者如果仅仅让消费者停留在观赏的层面，已经无法满足消费者需求。本项目以生态、休闲、娱乐及旅游为主题而开发，因此符合旅游市场所需。4、项目运营后年营业收入3693.15万元（计算年平均），年上交所得税金206.93万元，利润总额（年平均）827.72万元，税后内部收益率12.77%＞10%，税后财务净现值829.34万元，投资回收期15.87年，经济指标可行。5、项目建成后能够扩大***旅游知名度，大幅增加***旅游接待能力，产生较好的经济效益和良好的社会效益。同时，项目的实施将有力地带动项目地旅游资源的有序开发和促旅游业的可持续发展，有利于推动***社会、经济的快速发展。二、建议1、项目设计应尽量结合利用现状地形进行，这样不仅能保持地形地物的原样性，且有利于节约工程造价，发挥出投资的最大效益；2、建立严格的资金管理制度，为项目的顺利实施提供资金保证；严格按基本建设程序组织项目实施，对项目建设资金要专款专用；3、项目前期应制订出详细的项目实施计划，加快项目建设工作，确保建设项目如期竣工；在项目建设实施过程中要加强工程建设质量的管理，要严格按有关规范和标准进行施工，确保工程质量及工期。93 第二章项目建设背景和必要性第一节项目建设背景生态休闲山庄是一种提供多层次、多内涵的场所，它是遵循生态学、生态经济学原理，运用系统工程方法，通过经济与生态良性循环，广泛利用农村空间、农业自然资源和人文资源，以市场经济为主导，现代科学技术为支撑，通过合理规划、设计、施工，建立具有农村生产、生态、生活合一的区域，实现农村经济高效、持续、协调发展的现代化农业生产体系，并与人们回归大自然的愿望、发展休闲度假旅游相结合，在实现高科技、高效益、集约化、市场化的现代经营活动的同时，达到美化环境，提供休闲旅游，形成农业与旅游项目、服务设施相配套的格局。生态休闲山庄，是随着近年来都市生活水平和城市化程度的提高、以及人们环境意识的增强而逐渐出现的集科技示范、观光采摘、休闲度假于一体，经济效益、生态效益和社会效益相结合的综合庄园。生态休闲山庄是由最初的度假山庄发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐为一体的有组织的庄园发展的高级形态。生态休闲山庄将生态、休闲、科普有机的结合在一起，同时，生态型、科普型、休闲型的生态休闲山庄的出现和存在，改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，客观的促进了旅游业和服务业的开发，有效的促进了城乡经济的快速发展。 生态休闲山庄在我国兴起于20世纪90年代，93 随着城乡经济的快速发展，人们的收入不断增加，消费需求也在不断更新换代，加上政府积极宏观引导，及时推出了“黄金周”节假日，为城乡居民休闲消费提供时间保障，许多工商企业纷纷响应，加大投资力度，抓紧开发生态旅游资源，生态休闲山庄在我国取得了长足的发展。我国东部沿海省份及时抓住机遇，大力发展生态农业旅游，已见成效。广东省已发展80多个生态休闲山庄，每年接待游客400多万，收入达10多亿，有力地带动了周边农民致富。**位于**东部，总面积约1360平方公里，总人口约28万人，东与******交界，南和****接壤，西与***相邻，北连*****。县城秀谷镇距***市150公里，距**市47公里，距***市48公里，都有国道干线公路与之交通。全县70%为丘陵地带，多红壤岗地。**气候温和，四季分明，雨水充沛，光照充足，历来以农业为主，山林矿产资源也很丰富。**文化积淀深厚，人才辈出。北宋出过神童方仲永，南宋理学三贤陆九渊兄弟更是驰名海内，其学人称“赣学”、“抚学”、“**之学”、“朱陆之辩”至今仍是哲学研究课题，对“象山文化”的挖掘、研究、分析，依然有一定的意义。其他如历史学家危素、天文学家吴佰宗、一代名医龚廷贤、抗倭名将傅良桥、文武全才周亮工，乾嘉学者蔡上翔、著名画家吴宏、徽班名伶米喜子等等，如群星璀璨，千古不灭。近代与当代**杰出人物亦不断涌现。**的宗教文化也是源远流长，史载马祖道一传教**，首站就是**。**很多寺庙就是始建于唐宋时代。疏山寺、白马寺名扬遐尔，禅宗“一花五叶”就有三大流派曹洞宗、临济宗、云门宗与**有密切关系。佛道共处也是**93 宗教的一个特色。史载龙虎山天师世家就有五代天师安葬在**，可见**道教渊源之深。**的雕版印书业更是辉耀**，对文化的传播和发展起到了巨大的作用。为积极响应《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》精神，进一步促进***经济发展，加快农业产业化发展，贯彻落实科学发展观，统领新农村建设，重点培育科技型、创新型、规模型、带动型强的休闲农业项目，把生态休闲山庄发展纳入农业农村发展规划和旅游总体规划，****休闲山庄有限公司积极响应国家的号召，拟在*****镇建一处集和谐、生态、绿色、环保、休闲为一体的大型综合现代化的生态休闲山庄。第二节项目建设的必要性生态休闲山庄是农业和旅游业的高度有机结合。合理有效地开发**生态休闲观光，一方面有利于促进***农村产业结构的调整，为农村剩余劳动力提供新的就业机会，增加农民收入；另一方面有利于完善***旅游产品的结构，扩大城市居民节假日出游选择余地，减轻旅游热点地区的环境压力，提高**旅游业的整体发展水平。一、是农业结构调整和社会经济生活发展的需要93 农业结构调整、农业集约化生产和社会经济生活发展对农业的可持续发展起到了积极的推进作用。传统农业的一家一户分散、高耗、低效且不合理的种植结构和生产形式已渐渐不适合现代农业的要求，农民迫切希望有一种快速、低耗、高效的现代农业生产形式出现，农民也迫切需要在资金、信息、科技方面得到支持与引导。生态休闲山庄的建设，不仅可为农业结构调整提供了示范，而且也吸引了城市居民到此一游。城市居民到农村乡间旅游观光，会带去大量的科技思想、市场信息和文明生活方式，既可促进农民素质提高，也可加快农村城市化进程。生态休闲山庄内引进的台湾高效农业也能吸引城镇居民到此投资，从而加快农业产业化进程。二、是为居民提供绿色有机食品的有效保证随着人们生活水平的提高，对食品的消费也越来越高，消费者不再满足的是吃饱，而是要吃好、吃健康，人们对食品的安全和卫生及营养要求也越来越严格，传统粗放式经营劳作和农民松散式生产，无组织、无规模、无标准，越来越不能满足市场的需求；通过生态休闲山庄农业基地建设，根据生物原理和可持续发展理论，采取生态有机栽培方式培育的农产品，开展有机食品认证和品牌包装，将会很好地满足市场的需求，同时通过示范基地示范，带动全县生态农业的发展。三、是旅游事业朝向生态旅游发展的产物******镇是千年古镇，也是明清时期木雕印刷的集散地，河流运输发达，目前还有保存较完整的书铺街，码头遗址仍可现当年的运输繁忙，千年古刹疏山寺是佛教曹洞宗派的发源地，与日本佛教源远流长，有丰富的旅游资源，当地政府将旅游产业作为重点来抓，并加以扶持。93 生态休闲山庄的开发开辟了新的旅游景点，充分挖掘潜在的旅游资源，并与现有旅游资源连成一体，满足了人们对旅游的新追求。长期居住在现代化高密度、高层建筑区，整天为污染的城市空气和呆板且无情趣的城市景观所困扰的现代市民，为了缓解紧张工作带来的精神压力和抑郁，提高身体素质和生活质量，多选择外出旅游放松一下自己。但各大主要景点一则是距城市较远，多为高地，不方便带老人或孩子；二则是人员暴满，影响清静放松的情趣；三则是门票也相对较高，使人望而却步。因此，他们大多转向选择能亲近和感受的田园风景区，生态休闲山庄势必就形成了一个新的旅游热点。四、是集团员工娱乐休闲的需要本项目的建设可为集团内部员工（美国亚利恩公司30人，东莞嘉鹏纺织有限公司800人，**嘉盛精密纺织有限公司1000人）的休闲及度假地，成为集团生产企业的后勤生活基地，为集团员工提供最大的生活休闲保障。五、是二十一世纪生态园林绿化发展的方向现代园林的发展方向是将园林和生态有机结合起来，即向生态园林方向发展。园林已开始从城市向城郊和乡村漫延，与农业紧密相结合，逐渐形成园林化的农业，农业化的园林。人们生活在园林化的环境中，耕作在农业化的园林中。生态休闲山庄的开发，对于改善生存和生态环境，保护我们赖以生存的地球具有重大的现实意义和深远的历史意义。综上所述，该项目的建设对于***93 的生态农业、生态旅游业发展有着重要的作用，对于改善居民生存和生态环境有重大的意义，项目具有良好的生态效益、经济效益和社会效益。因此，该项目的建设是十分必要的。93 第三章项目区及旅游资源现状第一节项目区现状一、社会经济发展现状***地处***东中部，位于东经116°27′—117°03′，北纬27°41′---28°06′，东西跨36′（径度）相距58公里，南北跨25′（纬度）相距45公里，版图呈“T”字形，总面积1358平方公里。东与*******交界，南和****县接壤，西与**市相邻，北连*****两县。辖13个乡镇（场），人口30万。2010年，***完成生产总值30.8亿元，同比增长17.5%，财政收入3.04亿元、增长39.8%，固定资产投资29.2亿元、增长45.9%，规模以上工业增加值9.1亿元、增长24.7%，社会消费品零售总额12.3亿元、增长19.4%，农民人均纯收入6154元、增长13.8%。三大产业由上年的21.4：44.5：34.1调整为19.9：45.3：34.8。二、旅游业发展现状自古以来，**有“六分半山两分田，分半道路和庄园”之说。特殊的自然地势，让**构成了独具特色的江南诗情之乡。为打好“生态牌”，**制定了《**生态县规划》，借助自然优势，规划设计了城郊万亩农业林场，城郊万亩茶园和林地，万亩早熟梨基地等，并建成了象山生态公园，省级森林公园—翠云峰森林公园，这些项目的相继建成，“城中有林，林中有水，水边有城”的美丽画卷在**已付诸现实。近年来，***委、政府立足县情，认真分析，决定93 加大传统文化资源的开发保护力度，开发古村落、古建筑、古书院的历史人文价值。大力宣传竹桥村、东源村、蒲塘村等**古村落的历史文化，展示**悠久的人文历史魅力；加大**书铺街的保护、开发力度，再现明清时期书铺街木刻印刷和商贸繁盛的景致；充分利用毗邻龙虎山和**市区的优势，积极开发山水资源，形成两向对接的布局。加大宣传力度，积极发展休闲娱乐旅游；加快疏山寺、白马寺、水门庙扩建步伐，积极发展宗教文化旅游；加大**、左坊、何源、黄通等革命遗址、旧址保护开发，发展红色旅游；加大云林山风景区、马尾泉翠云山森林公园开发力度，发展**自然风光旅游；充分利用山地资源，发展茶园、栀园、梨园和葡萄园等具有农家乐特色的绿色旅游。依托丰富的旅游资源优势，加快旅游业的发展，努力将其培育成为县域经济的支柱产业。第二节旅游资源现状一、周边主要旅游资源概况1、仰山书院座落在秀谷镇王家巷中，是**人民纪念南宋理学家陆象山先生的场所。建于清代乾隆二年（1737年），书院建筑保存完整，占地1000多平方米，正厅右侧为“先儒祠”、正厅左侧为居室厨房等、正厅为“陆九渊纪念馆”，安放着象山先生半身塑像，陈列着象山先生生平图片。上堂还辟有**历史人物展厅、书画和石刻展室等。书院现由***文物管理所管理，省、县都曾拨出专款维修书院。1996年7月***93 委批准仰山书院为县级爱国主义教育基地；2000年7月省人民政府批准公布为**省重点文物保护单位。2、翠云山风景区翠云山风景区位于秀谷镇南部约2公里简处，翠云山海拔500米，宋代就有“小庐山”之称。这里有秀丽自然风光，又有文化积淀深厚的人文景观，其山、水、岩、洞、寺、庵、碑、塔都可游览观赏。历代不少文人墨客均在这里留下诗文。现存主要景点有：马尾泉水库、翠云寺、马尾泉瀑布、罗汉洞、清华庵等。3、疏山寺出**街东行4公里，即进入疏山寺景区。疏山又名“书山”，唐朝名士何仙舟曾在此筑室读书，中和二年（882年）白云长老匡仁在此建寺礼佛，原名白云寺，南唐时改名疏山寺。疏山风光秀丽，林木葱茏；千年古寺，历经兴衰，数代高僧，悉心经营，宋代极盛时，僧众多至千人。清初杭州灵隐寺方丈戒显法师也曾来此担任住持。故而疏山寺曾是曹洞宗、临济宗二派禅宗的传教圣地。历史上，宋朝皇帝亲题寺额，历代名人雅士络绎不绝来游。王安石、曾巩、陆象山、陆游、汤显祖、李绂等都在此留下了诗文。现在寺院主体为光绪末年到宣统年间重建，大殿宏伟，庭院开阔，佛像庄严，亭阁巍然，既是信男善女礼佛念经的宗教场所，又是游人赏玩风景的佳胜之处。4、灵谷峰寺灵谷峰寺原为道观，名隐真观，斗母宫等，始建于东晋末年，南北朝时著名山水诗人谢灵运任临川内史，常游此山，开辟了“灵谷十胜”93 ，形成独特的儒释道三教共存一寺的格局。千年来香火鼎盛，是金、临、东三县信男善女朝拜进香之地。5、合市后林村后林村建于南宋景炎年间（1276—1278），是林姓从福建蒲田迁来。林氏为蒲田大姓，历史上曾出九个州府官员，故又称“九牧林”。后林村门楼有“九牧世弟”、“派衍浦田”等石牌匾。进村总门楼有清雍正时**知府题赠石匾“**公里”，村子石板街巷，横纵有序。前面鱼塘，后面青山，村前小溪潺潺，有古庙（已废），碾房，有“回澜阁”（已荒圯），有古井，井墙上题“惠泉”二字，为著名学者蔡上翔所题。村中有“林氏祠堂”规模宏大，与众不同的是祠堂柱子全部为巨大的园石柱子，十分罕见。整个村庄，传统文化气息特浓。6、双塘竹桥村竹林余家建村约为明代宣德年间（1430年），历史上文风昌盛，经商致富的人也不少，嘉道间贡士余钟祥在**镇创办“大文堂”商号，雕板印刷各种书籍，自办发行，全国销售，是当时赣版书业中一个著名的堂号。现村中明清建筑连片未损，大多数还有住户，街巷格局，保存完好，老的居民很少拆毁，村民新居都做到外边，所以古代村落的环境风貌基本没有受到大的破坏。村中总门及上、中、下三门楼各有特色，七口水塘都有排水沟相通，井然有序。青砖灰瓦的明清民居朴实典雅，厅堂宽敞，天井采光，门窗雕花，极富江南民居特色。更难得的是竹桥村还保留着祠堂六座，古井三口，还有文林第、公和堂、养正山房、怀仁书院、赐福庙等等建筑物，镇川公祠前有清代四库全书副总裁曹地山的题额石刻“对云”93 。充分显示了竹桥村深厚的文化积淀，让我们感受到先民崇尚艺术，追求文雅的民风民俗。7、芦河肖家村萧家村于南宋绍兴年间建村，为汉代萧何的一支后裔。进村石门楼为明末所建，上额刻“赞候名里”（汉开国功臣萧何封“赞候”），两边石刻楹联为：阀阅留芬，汉室功臣世胄；诗书裕后，溪南文物人家。进村后，村口一株千年白果树，郁郁葱葱；一排七个门面的民居，典型的清初风格，青砖黑瓦，印斗风火墙房屋，整齐地排列着，气宇轩昂。其中五座大门上面装饰有精美的砖雕石刻。有“州司马第”、“儒林第”等，门前鱼塘良田相连，四周青山林木成行，环境幽雅，景色宜人。尤为难得的是五栋屋内有五座石神龛，每个高3.2m，宽23m，精雕细刻，甚为罕见。有“荷塘水鸟”、“喜鹊腊梅”等等图案，这些石雕神龛，构图精美，形象生动，具有极高的艺术水平和工艺水平，是珍贵的历史文物。二、旅游资源评价1、生态资源丰富、密度较好**是全省唯一的中国三绿工程示范县，全县森林覆盖率达54.6%，农产品以“绿色”著称。旅游资源具有明显的地域集中特征，其良好的自然生态和田园果林景观主要分布于中心游览区，便于开发和组织游线，使该地旅游产品的开发具有投资少、见效快、周期短等特点。景区特色鲜明、资源规模较大，完全有望成为一个集生态休闲、康体养生和娱乐度假于一体的生态休闲旅游区。2、资源整合条件优良93 各类资源在空间地域上配置较好，各区域内又具不同特色，资源组合具有比较明显的独特性，可开发出内容丰富、组合较佳的旅游产品，因势利导设计出与乡村生活相结合的游览线路，同时也有利于整个***旅游资源的整合。三、项目地旅游资源开发的优势条件1、政策优势近几年，***委、县政府审时度势，确立了“生态立县，工业强县、旅游兴县，林果富民”的县域经济发展战略，将旅游产业作为支柱产业来扶持发展，努力把**旅游资源大县转变为旅游经济强县，颁布了各种有利措施和文件，全县上下形成以旅游促发展、促繁荣的共识，为规划区的旅游发展提供了良好的氛围和气候，各相关部门大力配合支持，在金融、税收土地利用等方面给予更多的政策优惠，为**生态休闲山庄项目的开发建设提供了坚实的基础。2、区位优势***位于**东部，东邻浙江，南接福建，北连华东铁路枢纽鹰潭。316、206国道穿境而过，鹰瑞高速已开通，鹰梅铁路正在规划建设中。县城距南昌国际机场、鹰潭只需一个半小时，到福州、上海、杭州、广州分别只要4小时、6小时、6小时、8小时，可充分承接长珠闽三角洲的辐射。近临省会南昌市的区位使**属于南昌都市环城游憩圈范围，而且距离我国两大都市圈武汉大都市圈和长株潭都市圈等客源市场距离也较近，旅游市场腹地规模巨大，具有发展环城市带休闲度假旅游的良好区位条件。93 3、环境优势本规划区内森林覆盖率高，植被茂密，负氧离子含量较高，气候宜人，自然生态环境良好，符合人们回归自然，放松身心，陶冶性情的心态，具备了优良的生态休闲度假地的自然条件。并且，规划区内的山林、较开阔的土地和水域，便于各类项目的依山、依水、依势而造和资源的就地利用和开发。93 第四章市场分析与前景预测第一节市场分析随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。根据国家统计局公布的数据，2010年我国人均GDP总值达到29748元，生活水平的提高和消费能力的增强，导致人们的旅游消费理念、消费方式发生了较大的转变，而生态休闲旅游正是顺应人们旅游消费发展的产物，以修身养性为主要目的的生态休闲度假旅游成为旅游业中的热点和支柱，有资料显示，在欧洲和北美，70%以上的游客选择的是休闲度假旅游，据美国专家预测，到2030年，旅游将成为全世界80%以上的人的生活必须，而休闲旅游则无疑具有更为广阔的市场。1、国内旅游市场分析2000年中国的国内游客达7.44亿人次，旅游总收入达4519亿元；2006年全年共接待入境游客12494.21万人次，实现国际旅游外汇收入339.49亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9%；国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值的4.27%；200993 年我国国内旅游市场已经达到19亿人次，出境旅游市场发展到4750万人次，入境旅游市场达到1.26亿人次。全国旅游总收入已突破1万亿，入境旅游收入占旅游整体收入的25%左右；2010年全国旅游业总收入1.57万亿元，同比增长21.7%。其中，国内旅游人数达21亿人次，同比增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，同比增长23.5%。入境旅游人数达1.34亿人次，同比增长5.8%；出境旅游人数5739万人次，同比增长20.4%。随着城乡居民人均收入上升，旅游消费支出也在逐年增长，1999—2009年，我国城镇家庭人均可支配收入从5854元增长到2009年的18858元，增长2.22倍；人均旅游消费支出由1999年的615元升至2007年的907元，年均增长率达到5%，2010年，城镇居民用于外出旅游的人均花费已达到1179.93元。旅游业在融入国内外经济结构优化和循环的过程中，已呈现崭新的发展态势，必将成为拉动内需的主导产业之一。2、**省旅游市场分析近年来，**旅游业也得到了较大的提高。省委、省政府2000年、2001年连续针对旅游业出台两个一号文件，对旅游业予以了高度的重视，明确提出像重视工业、农业那样重视旅游业。要求充分利用本地旅游资源优势，加快旅游经济发展，把旅游业培育和发展为**经济的支柱产业。93 2002年，全省旅游接待总人数3293.6万人次，比上年增长22.69%；旅游业总收入191.06亿元，比上年增长18.38%。2006**省接待旅游总人数6049.96万人次，比上年增长18.73%；旅游总收入390.89亿元人民币，比上年增长22.15%，约相当于全省GDP的8.48%和第三产业生产总值的25.65%。2007年全省旅游接待总人数7010.27万人次，比2002年增长113%，翻了一番。旅游总收入463.67亿元人民币，比2002年（191.06亿元）增长142.7%；2008年**省接待旅游总人数8450.2万人次，比上年增长20.54%，旅游总收入559.38亿元人民币，比上年增加20.64%，相当于全省GDP的8.6%。2009年全省接待旅游总人数9399.7万人次，同比增长16%；旅游总收入675.61亿元，同比增长20.78%,相当于全省GDP的8.9%。截至2010年11月，**省接待境内外游客突破亿人次大关，达到10007.36万人次，其中国内游客达到9905.17万人次，入境游客102.19万人次。旅游收入756.91亿元，其中国内旅游收入734.98亿元，外汇收入3.21亿美元。**省城镇居民人均旅游消费支出为276.75元，同比增长42.45%。3、**市旅游市场分析近几年，**市立足文化生态93 旅游优势，以建设优秀旅游城市为目标，充分挖掘**文化旅游和生态旅游资源，着力打造“烟波古临川，绿色新**”旅游品牌，不断创建“戏剧之乡、才子摇篮、宗教胜地、生态家园”特色旅游产品。以理念创新来提升旅游、以项目带动做强旅游，营造良好的发展环境。2010年，全市重点旅游项目共有18个，完成总投资38亿元。通过实施项目带动战略，加大投入，旅游景区开发和建设呈现多元化发展态势，全市旅游产业呈现出持续快速发展的良好态势。同时市委、市政府加大了旅游推介和市场营销工作，全市生态旅游市场得到极大的拓展。极大地拓展了**的生态旅游市场，产生了良好的经济效益和社会效果。2007年全市接待国内旅游314.46万人次，比上年增长9.3%；国际旅游11400人次，比上年增长15.4%；国内旅游收入18.83亿元，比上年增长17.9%；旅游外汇收入360万美元，比上年增长14%；2008年全市共接待海内外游客480万人次，比上年增长15%，接待海外游客1.5万人次，比上年增长29%；接待国内游客479万人次，国内旅游收入22亿元，同比分别增长20%和22%；2009年全市共接待旅游总人数586万人次，比上年增长18%，其中入境旅游者3万人次，比上年增长29%；旅游总收入35亿元，比上年增长22%。2010年，接待游客660万人次，增长13%，实现旅游总收入47亿元，增长34%。**市历年游客年龄构成表（单位：%）年份65岁以上45岁-64岁25岁-44岁15岁-24岁14岁以下2003年2.6925.3659.0211.561.372004年2.8926.3559.5610.690.512005年3.0127.1558.2311.020.5993 2006年3.1228.6257.5710.210.482007年2.5231.756.549.020.222008年2.5926.5359.3811.000.50根据**市各大旅游景点游客的年龄结构表分析可以发现，以25—44岁和45—64岁两个年龄段所占比例较大，分别为59%和27%，二者合计占86%。可以预测工作压力过大的中青年旅游人群将会是**生态休闲山庄未来的旅游消费主要群体。4、***旅游市场分析近年来，***依托丰厚的文化积淀、加大传统文化资源的开发保护力度，充分利用山水资源，发展休闲娱乐旅游、宗教文化旅游、红色旅游、自然风光旅游和绿色旅游，努力将其培育成为县域经济的支柱产业。据统计资料显示，2009年1—6月***旅游人数达9.2万人次，实现旅游收入1500万元，同比分别增长35%、28%；2010年，***实现旅游收入9000万元，同比增长65.7%。且随着宣传力度的加大，知名度的提高，***旅游客源市场得到了广泛的开拓。第二节前景预测1、国内旅游市场预测旅游市场，需求增长+政策驱动旅游行业长期景气。我国人均GDP2008年超过3000美元,根据国际规律,旅游消费将进入一轮快速增长周期。据联合国世界旅游组织预测，到2015年，中国每年出境和入境旅游人数将分别达到一亿人次，每年国内旅游人数将达到30亿人次，中国将成为世界第一大入境旅游接待国和全球最大的国内旅游市场。93 2011—2015年国内旅游人数、支出预测表年份2011—2015年国内旅游人数、支出预测国内旅游人数(亿人次)增幅(%)其中城镇居民人数(亿人次)人均花费(元)201119.6914.5%6.351106201222.4313.9%7.191161201325.3012.8%8.131219201427.709.5%8.821280201530.008.3%9.5513442、**省旅游市场预测根据《2011年**省政府工作报告》数据显示，2010年**省生产总值9435亿元，比上年增长14%，城镇居民人均可支配收入为15481元，同比增长10.42%。农民人均纯收入达到5789元，同比增长14.07%。随着**省经济的发展，旅游消费也随之增长，出游人数和次数都有明显的提高。据**省旅游局初步统计，2008年**每百人中有105.6人次出游，首次突破百次大关，而在2000年时，这一数字还不到60人次。《**省2009年国民经济和社会发展统计公报》公布数据：全年共接待国内旅游人数9303.3万人次，比上年增长16.0%；国内旅游收入655.5亿元，增长21.0%。共接待入境旅游人数96.4万人次，增长20.2%；旅游外汇收入2.9亿美元，增长15.1%。2002年至2009年，全省旅游接待总人数从3293.6万人次增加到9303.3万人次，年平均增长率达到16%；93 旅游业总收入从191.06亿元增长到655.5亿元，年平均增长率达到19.26%；2011年**旅游的主要预期目标是：旅游接待总人数1.3亿人次，同比增长20.2%；旅游总收入1000亿元人民币，相当于全省GDP的9%以上，同比增长22.25%。其中接待国内旅游人数1.2865亿人次，国内旅游收入969.26亿元人民币，同比分别增长20.18%和22.16%；接待入境旅游人数135万人次，旅游外汇收入4.5亿美元，同比分别增长22.73%和25%。根据《**省旅游产业发展“十二五”规划纲要》中确定的目标：到2015年，全省旅游接待总人数将达到2.2亿人次，年均增长15%；旅游总收入2015亿元，相当于全省GDP的11.2%，年均增长20%；旅游增加值占GDP的5%；国内旅游人数2.18亿人次，年均增长15.4%；国内旅游收入1950亿元，年均增长20%；入境旅游人数200万人次，年均增长14%；旅游外汇收入9亿美元，年均增长20%。预计未来几年内**省旅游市场将至少保持每年15—20%的速度增长。3、项目旅游市场预测本项目作为新开发的生态休闲旅游项目，客源市场规模依据所在区域的人口数、旅游流向、经济发展水平、游客旅游需求偏好以及***近几年的旅游发展，结合周边旅游景点的实际接待情况对**生态休闲山庄在近、中、远期客流量的预测如下：生态休闲山庄各年度旅游客流量预测表（单位：万人次）年度较上年增长率（%）预测游客量（万人次）201428.1493 20152033.7720161037.142017539.00201839.00201939.00第三节客源市场定位**生态休闲山庄以生态、绿色、环保、休闲为主题，项目设计集生态颐养、森林保健、康体养生、大众娱乐、乡村生活体验等多功能为一体，消费定位合理，可满足游客高、中、低档各层次消费需求，力争扩大普通消费者群体。93 第五章项目选址与建设条件第一节项目选址一、选址依据1、《***城市发展总体规划》；2、《***土地利用总体规划》。二、选址原则1、符合旅游区总体规划要求；2、交通方便，公用设施比较完善；3、地形符合多功能分区的合理布局，并具有适当的发展空间；4、远离易燃、易爆物品的生产和储存区，并远离高压线路及其设施。三、项目选址拟建项目选址位于位于*****镇境内，**镇位于***西部，紧傍**河北岸，素有江南重镇之美称，是一所历史文化名镇，人民淳朴聪慧，赣东俗谚“临川才子**书”既称赞**出书之盛。镇内水陆交通便利，316国道穿境而过，距县城24公里，离**市23公里，交通十分便捷。项目规划总用地面积为838.25亩,其中建设性用地面积为259.25亩。建设场址地质条件较好，供电、给排水、通讯等市政设施可从现有市政管网直接引入。项目选址符合《***城市发展总体规划》和《***土地利用总体规划》，项目选址条件好，有利于节约工程投资。项目地理位置图93 项目建设地点第二节项目建设条件一、地形地貌***境内群山环抱，丘陵起伏，全县地貌可分为山地、丘陵、平原、岗地等几个类型，其中以丘陵为主。山地海拔高度500—1363米，相对高度＞300米；丘陵海拔高度100—500米，相对高度50—200米，面积达142.47万亩，占总面积70%。平原岗地海拔100米以下，相对高度＜50米，面积40.7万亩，占总面积20%。二、气候***属亚热带季风湿润气候区，四季分明、气候温和、雨量充沛、无霜期长、光照充足。年平均气温：17.7℃，年均无霜期日数：26793 天，年平均降水量1856毫米，年平均光照时数1725.6小时。三、水文境内水资源较为丰富，有信江水系支流、抚河水系支流、干流等6条河流贯穿县境，总长为272.4公里。四、地震根据GB183060—2001版《中国地震动参数区划图》，本项目区地震动峰值加速度<0.05相当于原地震烈度区划图中<Ⅵ度区可不设防。五、施工条件工程建设的石料、砾石、沙等可就地取材，钢筋、水泥可到镇区或县城购买。六、公共设施条件及施工条件项目建设地点水、电、通讯等设施都配套齐全，可以满足本项目施工、运营的要求。七、周边环境条件项目建设场址地处位置附近无各种化学、生物、物理污染源，无过境架空高压线，无危及安全的易燃易爆危险物品库。93 第六章项目规划布局方案第一节规划依据1、《***城市发展总体规划》；2、项目地地形图及项目建设用地红线图；3、项目建设单位提供的其他资料。第二节规划范围****生态休闲山庄建设项目用地位于**镇黄坊村黄喻组油鸡山以西和山下村岔口组后垅山以北，东起黄喻组油鸡山脊下至农田水沟（何坊潭）、南临岔口组后垅山、西靠山下村进村水泥公路、北沿黄喻组果树地直上至油鸡山脊。项目规划用地总面积为838.25亩。第三节指导思想与规划原则1、指导思想从生态休闲入手，紧扣娱乐度假核心要素，充分利用***交通、区位、生态、环境、文化等综合优势，充分利用区域自然与人文资源优势，以生态娱乐度假为切入点，在青山绿水、锦绣田园的良好基础上，着力打造生态文明、环境友好、宜乐宜居的新型生态休闲、娱乐度假旅游区。2、规划原则⑴高点切入，个性开发原则93 生态休闲是一种全新的生活方式的理念理解，通过高起点、高品位、高档次的原则进行旅游区规划设计，表达一种返璞归真的生活诉求,推崇一种亲自然、亲阳光的健康生活模式。⑵以人为本，和谐发展原则充分体现以人为本，生态优先的设计方针，融生态景观与现代文化于一体，设计风格新颖，具有时代感。同时，妥善处理好各方面的关系，在各方的利益中找到一个综合均衡点，追求建筑与自然及文脉的共生关系,推崇低技术性与高舒适度的和谐统一；在统一中求变化,在错落中求和谐,根据地形景观特点,营建丰富多变的景观特色，最终实现同发多赢、和谐发展的局面。⑶突出特色，整合创新原则鲜明的特色是旅游目的地的生命力所在。本规划力求发掘、彰显**休闲山庄旅游资源、旅游产品、旅游形象和地方人文的独特性，将规划地建设成为一个**对外展示的窗口，成为周边旅游资源的新亮点、新景观。通过文化与产品的有效整合，让文化成为一种资本，造就一种全新的休闲生活方式；通过设计与需求的整合，达到大幅度提高环境、设施的综合效率；通过主题与营销的整合，造就新的赢利发展模式。⑷休闲舒适，低碳环保原则低碳经济是人类的未来，低碳旅游是旅游的未来。**休闲山庄的开发具有生态休闲性、养生度假性、文化体验性和绿色生态性等鲜明特征。在开发运营过程中，坚持以“生态、环保、可持续”93 为经营理念，坚持以低能耗、低污染为基础，引入并充分利用好“低碳经济”概念，构建规划区域成为相互依存、相互转化、互为资源的良性循环系统，实现各旅游功能区要素之间的生态平衡，建立一个比较完善的循环经济产业模式，开发绿色旅游资源，建设绿色旅游产品，开展绿色旅游经营，实行绿色旅游管理，培育绿色旅游消费，成为一个生态景观优美、人与自然和谐共处、资源节约型、环境友好型的生态休闲山庄。第四节规划布局1、总体规划根据规划区地形、地貌等分布特征及未来发展要求，本规划地空间总体布局为“一心三区”。一心：接待服务中心；三区：生态颐养区、大众娱乐区、农家生活体验区。三个分区为本规划地的主要游览区域，且各区域间通过区间游步道体系进行有机分隔与衔接。2、分区布局本项目规划用地总面积为838.25亩，其中：建设性用地面积为259.25亩、水域面积29亩、其余550亩为保护性开发的林地和旱地，在保持项目地生物资源的原样性的基础上，丰富其生态资源的多样性。规划中各功能分区如下：1、接待服务中心。位于规划区的西南部，面积为35亩；93 2、生态颐养区。位于规划区东部山地区域，面积为577.25亩；3、大众娱乐区。位于规划区的西北部，临靠水库区域，面积为50亩；4、农家生活体验区。位于本规划区的中部，面积为176亩。第五节旅游环境规划容量旅游环境容量包括旅游社会容量、旅游经济容量、旅游资源生态容量和游客感应容量。若超出这一容量，旅游地的环境资源、旅游生态结构和功能容易遭受破坏，易损坏旅游景观质量，游客的游兴和游赏要求也会受到影响。因此旅游区要做好资源和生态保护工作，首先要确定该地的旅游环境容量。旅游环境容量的计算公式为：Cp=A÷σ，其中，Cp为瞬间容量，A为资源规模（通常用旅游区的面积或游览路线长度来表示），σ为人均基本空间标准。旅游区环境容量估算一般多采用面积法或线路法进行。由于本规划区功能区块较多，面积较大，使用面积法计算较为适合。旅游环境容量测算表功能分区游览面积（万㎡）计算指标（㎡/人）日环境容量（人次/日）接待服务中心2.33100233生态颐养区38.483001283大众娱乐区3.33200167农家生活体验区11.73150782合计55.882465由上表可知，本项目旅游区总面积为838.25亩（合55.88公顷）93 ，按照面积法进行环境容量的测算，最大日环境容量为2465人，考虑旅游淡旺季等因素，全年可游日按300天计算，则本项目年最大环境总容量为73.95万人次。93 第七章项目建设工程方案第一节规划依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006)；3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97)；4、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；5、国家颁布的各专业相关设计规范；6、项目建设单位提供的其他资料。第二节建设工程方案一、接待服务中心1、生态停车场：在旅游区主大门南侧建一个4000平方米，容纳10大车位、100个小车位的生态停车场，停车场作为内部交通节点，根据地形现状，连接各级道路和游步道，通往旅游区的各小区。停车场地面采取草坪格铺装，并以树阵的形式种植大树。2、旅游区主大门：位于五芳斋与其北面罗家之间的大片空地。承担旅游区通道、验票的功能。建筑形式为弧形廊道式，大门上方采用拱形，上书“**生态休闲山庄”。大门以石质为主，采取右进左出的方式。3、绿色广场:位于游客服务中心下方，占地面积约2500平方米。广场中央设设置一大型标识性景观——93 五彩喷泉，广场整体为圆形，由五彩喷泉及绿色花卉、绿色草皮组成；喷泉外围为圆形水池，在水池的周围设数个点阵式喷泉。广场铺地在工选材上采用防滑、耐磨、防水排水性能良好的花岗岩、卵石、石材作铺面；以简洁为主，通过材质本身色彩、图案等来完成对整个广场的修饰。4、游客服务中心:位于旅游区主大门的南面，承担售票、咨询、保安、导游服务、投诉处理等功能。建筑面积1500平方米，框架结构，人工挖孔桩基础，抗震设防烈度为6 度，内外墙为240厚眠墙体,外墙面砖和外墙漆饰面，铝合金中空玻璃窗、装饰木门，地面砖。5、员工住宿楼：位于游客服务中心的东侧，总建筑面积1200平方米，4F、框架结构、建筑限高为15米，采用江南传统建筑风格，白墙、灰砖。6、生态厕所：位于游客服务中心的南侧，24蹲位，生态厕所建筑面积约120平方米。二、生态颐养区1、阳光瑜伽台：规划在生态颐养区的中部，建设户外练习场400平方米，地面材料以户外木质地板为主，周围设置木桩形的小音箱，建设休息大厅200平方米。2、森林康体浴场：位于本规划区的东北部，为开展各种康体活动的场所，通过大面积林相改造进行植被的生态景观化，以期达到四季皆有景可观的动人景象，丰富山体景观。建设亭台3座并配置各类健身器材和空气净化设备。3、93 森林SPA：以负氧离子、绿色环境、植物精气、湿润空气、适居温度开发氧吧、花吧、竹吧等生态养生产品；以天然中草药为基础，结合中医按摩和药浴等特色生态水疗产品，建筑面积1200平方米。4、森林木屋：位于山包西侧，以天然山林为环境依托，依山就势建100个森林木屋，总建筑面积3000平方米。木屋外部材质采取木材或仿木石材；颜色根据需要为天然木色、绿色、棕色、褐色等，颜色的选取以与环境协调为标准；木屋装修采用内新外古形式，突出现代与自然的结合。周边布置石桌、石椅、竹制花架。5、养生会所：位于森林SPA南侧，总建筑面积1800平方米，其中：男子养生会所馆建筑面积800平方米、女子养生会所馆建筑面积1000平方米。主要为游客提供身体健康检查、专家诊断、药蒸药浴、度身定做养生方案、中医推拿理疗、运动创伤康复、美容养生等服务项目。6、梦幻TTC雾森：位于区内森林康体浴场东侧的山谷内，项目引用梦幻TTC雾森系统，安装多个喷头，系统启动后，喷嘴中滋滋生烟，微风一吹动，雾气也跟着荡漾开来，形成一条原始纯朴的雾脉，在山谷内穿梭，形成一种亦真亦幻的梦幻奇境。7、次入口：位于本区域最南端空阔地，次入口大门按照江南牌楼风格并结合当地民居特色建造，主门景以木制结构为主，在大门旁矗立一块高3-4米的巨石，上刻“**生态休闲山庄”；次入口处为一个小型生态停车场，面积1000平方米，作为整个旅游区的一个预备停车区域。8、生态厕所：选址于生态颐养区93 ，16蹲位，建筑面积约80平方米。三、大众娱乐区1、休闲垂钓园：设立垂钓台，供游客垂钓或设立网箱养鱼区，供游客捞鱼。可为游客提供鱼笼、撒网等多种捕鱼工具，让游客参与多种传统捕鱼方式，体验现代化垂钓，让其“渔在其中、乐在其中”。主要建600平方米的休闲垂钓娱乐中心，建筑风格上吸收“江南水乡”风格，设置定点垂钓台20个及芦苇凉亭2座。2、亲子游乐区：面积3000平方米，设置儿童游乐器材，作为亲子共同活动的区域，周边布置大型草坪。3、室外游泳池：位于在水上乐园旁，设计1个25米50米、2个23×25室外泳池。4、生态厕所：选址于大众娱乐区，16蹲位，建筑面积约80平方米。四、农家生活体验区1、农场月光小屋：位于本规划区的东南侧，靠近山林处，总建筑面积2000平方米，设计为1F和2F形式、建筑采用农家小院设计风格，为游客提供一个体验“日出而作、日落而息”极具乡村返璞归真气息的场所。2、绿色餐厅：建一小型绿色餐厅，开发野菜宴、食用菌宴等，营造绿色、健康主题。餐厅建筑采用本土材料，建筑样式沿用当地民居风格，凸显乡土意境。四周可设计成通透的玻璃水帘幕墙，游客就餐时，使其完全置身于一个鸟语花香的生态自然环境当中。总建筑面积93 1500平方米，仿古原木骨架，草棚盖顶，古朴自然。3、亲情果园：位于绿色餐厅的西南侧，果园种植面积26700平方米，建设休息大厅1500平方米、管理用房400平方米。主要为游客赏花、采摘果实、体验劳动的场所。4、无公害蔬菜农场：位于亲情果园的西北侧，蔬菜种植面积13300平方米。建设休息大厅800平方米、管理用房400平方米。园区配以门廊、绿色长廊形成点缀。5、生态养殖基地：位于无公害蔬菜农场的南侧，建设畜禽栏舍1000平方米、粪便发酵间180平方米、厌氧发酵池200立方米、沼液调蓄池400立方米、饲料仓库200平方米；水产养殖池6000平方米，为露天养殖池，池上设置遮荫物、管理用房400平方米。6、生态苗圃苑：位于亲情果园的北部，将各类植物与自然山水巧妙融合，营造出一个以植物景观为核心的观光游览园，采用自然式配置进行种类的搭配，模仿自然界天然群落的组成，力求体现原始天然。同时穿插一些具有代表性的小品、雕塑，建设管理用房面积100平方米。7、生态厕所：选址于农家生活体验区，16蹲位，建筑面积约80平方米。93 第八章公用工程方案第一节道路工程一、设计依据1、《城市道路设计规范》（CJJ37—90）；2、《公路沥青路面设计规范》（JTGD50－2006）；3、《城市道路照明设计标准》（CJJ45－2006）；4、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）；5、《城市道路交通规划设计规范》。二、设计原则以国家有关道路的现行技术标准为依据，根据**生态休闲山庄项目的总体布局，规划修建游览步道将景点、设施联系起来，尽可能利用现有道路并与车行道连接，形成环形线路，以方便游览和游线组织；同时因地制宜，充分利用现有地形地貌和竖向高差，做到既减少填方工程量又能满足旅游区各项建设用地的使用要求和景观设计要求。三、道路类别1、车行道：连接各功能分区的主要车行道，宽6.0米，路面为水泥或预制水泥石块铺设，道路按照景观道路的标准建设施工。2、步行道：主要为花岗石碎石步行道，宽3.0米，道路两边为自然植被景观。3、游步道：采用嵌草式游道，路面宽1.5米，道路两边为自然植被景观。93 四、道路断面设计旅游区道路断面是依据道路性质及交通特点来确定。机动车道与电瓶车道采用二块板形式、游步道和步行道均采用一块板形式，但应区别于前者，更具有人性尺度。五、交叉口控制与设计旅游区内道路交叉口均采用平交形式；不同等级道路相交，以等级高的道路坡度方向为主进行设计施工；同等级道路相交，以坡度较大的道路坡度方向为主进行设计施工；交叉道路必须至少有一个坡向远离道路交叉点。六、道路竖向旅游区内道路竖向设计统一采用设计高程为基准。道路竖向以雨水就近排放为原则，并同时考虑到道路的行车要求，特别是非机动车的行驶要求。按国家道路纵坡设计规范，尽量保证道路纵坡大于0.3%,小于8.0%；对大于8.0%地段采用台地或踏步的形式设计。七、路基设计此次设计不进行道路逐桩横断面设计。路基施工应严格按照规范要求进行。1、填方路基：本项目中道路的填方边坡都小于8米，比例为1：1.5，填方边坡的变坡点设置2米的护坡道，并向外侧倾斜2%的横坡。2、挖方边坡。本项目中道路挖方边坡的挖方边支都小于8米，比例1：1，挖方边坡的变坡点设置2米的碎落台，并向外侧倾斜2%横坡。3、路基压实度标准（重型击实标准）93 八、路面结构设计1、行车道路面结构：20cm水泥混凝土+18cm6％水泥稳定碎石基层+25cm未筛分碎石垫层，路面结构总厚度63cm。2、人行道路面结构：25×25×4cm的彩色地砖，2cm水泥砂浆找平层，10cm水泥稳定级配碎石基层（水泥含量4.0%）。3、游步道路面结构：中间为2.5cm1：3水泥砂浆整平层，面层为扁形鹅卵石面层，厚度8-10cm；两侧中间为4cm水泥砂浆和石灰土层，面层为鹅卵立砌石面层，厚度6-8cm。九、道路工程量项目道路工程量一览表序号名称宽度（米）长度（米）1车行道610002步行道320003游步道1.56000合计9000第二节给水工程一、用水量预测根据国家标准《室外给水设计规范》（GB50013-2006）和《建筑给排水设计规范》（GBJ15-88）等相关标准，按旺季高峰游客量1300人的标准估算确定本项目的日最大用水量为：①员工每人用水120L/d；②住宿游客每人用水400L/d，不住宿游游客用水80L/d；93 ③绿地喷洒每公顷用水10立方米；④道路、广场喷洒每公顷15立方米；⑤不可预见用水按直接用水量的10%计算。经测算，项目建成后日最大用水量为333.41m3/d，详见下表。日用水量测算表序号用水项目用水人数或面积用水量标准用水量（m3/d）备注1员工130人0.12m3/人.d15.602住宿游客100床0.4m3/床.d40.00平均值3不住宿游客用水1200人0.08m3/人.d96.00平均值3绿地用水11.7hm210m3/hm2.d117.004道路、广场喷洒用水2.3hm215m3/hm2.d34.505不可预见用水　　30.31按直接用水量10%计合计　　333.41二、水源供应及管网布置本项目完全采用自来水供应系统，接入城市自来水工程网络中，满足旅游区用水的要求。供水点沿游步道敷设给水管至各功能分区。三、给水设施工程量给水设施建设一览表序号建设项目单位数量1DN200给水干管m20002DN120给水支管m3500第三节排水工程一、排水体制93 排水体制采用雨、污分流制，雨水通过雨水管道集中收集后排到城市雨水管网，污水通过污水管和截水管集中收集经处理后排入到城市污水管网。二、污水排放量预测污水排放量设定为用水量的80%计，即333.41×80%=266.73m3/d。三、排水管网布置在旅游区内车、步行道上设置集中的收集口和排水管道，管道沿道路两侧铺设。四、排水设施工程量排水设施建设一览表序号建设项目单位数量1DN300雨水管m20002DN200雨水管m35003DN300污水管m20004DN200污水管m35005雨水检查井座1844污水检查井座184第四节电力、通讯工程一、用电负荷和用电量预测项目建成后最大综合用电负荷为171.12kW，详见下表。用电负荷测算表93 序号用电项目用电人数用电量指标用电量（kW）备注1员工130人200w/人26.002住宿游客100床1000w/床100.00平均值3不住宿游客3000人50w/人60.00平均值4未预见用电27.9015%合计213.905最大综合用电负荷规划用电同时率取0.8171.12二、供电设施旅游区架设变压器1台，变压器选择留有10%的余地，单台变压器容量不超过250kVA，变压器构筑物布置隐蔽并与周围环境协调。以220V配电线路供电，沿车行道铺设线路，共需铺设埋地低压电线5200m至各用电点。三、通讯容量预测在主入口设置一电信转接箱，连接县域内电信通信线路。本建设项目共4个大区，平均设置2门/区，计8门；主、次出入口各设置1门，计2门；客房、服务、办公等共计设置150门；公共电话计20门，总计预测电话容量180门。四、通讯工程设施电信电缆线路采用埋地敷设，有线电视电缆与电信电缆应共沟敷设，分别用PVC-9×Ø90～PVC-4×Ø90的电信管保护。沿车行道铺设，共需铺设埋地通讯电缆3200m、铺设埋地电视电缆3200m至各用户。第五节环境卫生系统环境卫生设施包括旅游区内93 生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾的收集、中转、运输等过程中所需的设施。一、垃圾处理方式**生态休闲山庄内产生的垃圾必须日产日清，分类处理，设置专门的清洁人员负责环境卫生和清扫垃圾。固体废弃物采用分类采集、集中处理的方式进行处理，采用袋装化垃圾清运方式。统一收集后由城市环卫车辆运至城市垃圾转运站集中处理。二、环境卫生设施1、污水处理设施污水排至污水管理站集中进行初步净化处理后统一排放至城市排污管网。2、垃圾收集设施使用生态式木制、竹制或石制垃圾桶，外观可设计成各式卡通形状，在游人集中活动的停车场、广场及游步道沿途设立分类垃圾箱，共设置垃圾箱120个。93 第九章节能第一节设计依据1、《中华人民共和国节约能源法》(2008年4月1日起施行)；2、国务院《节约能源管理暂行条例》(1998年1月1日发布)；3、《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005；4、《电气设备安全设计导则》GB4064—83；5、《节水型生活用水器具》CJl64—2002。第二节节能措施一、建筑节能措施1、设计节能：建筑物的布置及体形设计有利于节约采暖、空调能耗；围墙结构的传热系数和窗墙面积比等要符合规定要求；采暖与空调系统设计要符合节能和经济原则；2、建筑材料节能：建筑外表面采用灰色饰面，如采用浅色粉刷、涂层、面砖等；采用多排空混凝土或轻骨料混凝土空心砌体等。二、电气节能措施1、使用节能型变压器，低压配电使用静电电容器低压集中补偿，以提高功率因数节约电能；2、选用节能空调、通风系统中的电动机均选用节能电机。空调工作间夏天、冬天采用不同的温度，以利节能；93 3、广场、道路照明可采用高压汞灯或高压汞灯与高压钠灯的混光照明，建筑物室内照明光源可采用荧光灯，以节约能源。三、用水节能措施采用节水型生活用水器具，供水压力不大于0.6MPa，可采用节水型水嘴(水龙头)、节水型便器及便器系统、节水型便器冲洗阀、节水型淋浴器及节水型家用洗衣机等产品。四、建立完善的节能管理制度制定完善各项管理制度，切实落实各种可行的实施办法。用能分配实行审批制度，工作中开展能源审计，充分利用节能宣传周等活动，提高全体人员的节能意识，同时搞好能源计量，加强能源定额管理，保证能源计量器具配备率在95%以上，检测率达100%，并做到定期考核和奖罚，实现合理、均衡、节约用能。93 第十章环境保护第一节环境现状本建设项目位于*****镇境内，规划总面积为838.25亩，规划区域内主要为林地、旱地和水库。环境质量良好，所处区域无对环境影响较大的污染源。第二节编制依据与标准1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国大气污染防治法》；3、《中华人民共和国水污染防治法》；4、《中华人民共和国环境噪声防治法》；5、《中华人民共和国固体废物防治法》；6、《污水综合排放标准》（GJB8978—1996）；7、《大气污染物综合排放标准》（GBl6297—1996）。第三节施工期环境影响及防治措施一、对水质的影响93 施工期对水质的影响包括生产废水和生活污水两部分。生产废水主要为砂石料、混凝土冲洗、预制及养护的废水，机械设备冲洗的含油和泥沙的废水。生活污水主要为各施工点食堂的含油污水和施工人员排放的粪便污水等，会给周边环境造成一定程度的污染，产生不利的影响。施工生产废水和生活污水排放应执行《污水综合排放标准》(GB8978—96)的规定。本项目施工废污水主要包括施工生产废水和生活污水。施工生产废水拟采用自然沉淀法进行处理，根据地形条件布置沉淀池，并保证有足够沉淀时间。沉淀池应及时进行清理；混凝土拌和系统废水处理应结合工程布置，就近设置冲洗废水沉淀池，上清液可循环使用，废水宜进行中和处理。本项目施工期当施工人员较少，生活污水排放量不大时，可排入化粪池处理。化粪池容量小，应及时清运，以保证卫生和正常运行。施工人员集中，污水量较大时，宜用成套生活污水处理设施处理。二、对大气环境的影响施工中机械设备排放的废气及土方开挖和交通运输中产生的粉尘，对周围地区的空气会带来一定程度的污染。施工过程中要制定严格的施工管理制度，规范施工程序和施工方法，尽量将不利影响减少到最低限度。对建筑材料在运输、装卸、拌和及土方堆放过程中产生的扬尘采取如下措施：在施工路段和施工现场定期洒水，定期清除施工场地及运输路面上散落的土、石方。运输车辆车厢密闭。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料采取围护和遮盖等措施，防止大风天气产生扬尘。污染物处理后，工程影响区环境空气质量应达到《环境空气质量标准》(GB3095—96)的要求。三、对声环境的影响93 施工机械设备会产生一定的噪音、施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。工程拟采用的噪声防止措施有：选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养。改进施工方法，经治理后，施工噪声对噪声源40m以外区域的人群栖息不会造成影响。第四节运营期环境影响及防治措施本项目在运营期主要污染源在区内道路、停车场和游客比较集中地。一般污染物主要有粉尘、生活污水、垃圾和噪声等。一、大气污染物治理本项目工程建成后，随着区内的物流、人流增多，交通运输会带来的道路扬尘给风景区的大气造成一定的污染。治理措施是在人流比较集中的地方采取洒水降尘方式，降低粉尘浓度。二、污水治理项目的建设，必然会带来人员的增加，其水污染主要来自生活污水。为减少生活污水的危害，先在集中产生地采用化粪池处理，处理后的污水再排入市政污水管网。三、固体废弃物治理本项目固体废弃物主要是区内的生活垃圾和道路清扫垃圾。为了对这些污染物进行治理，在道路两旁和人员集中的地方，设置垃圾箱等，安排专人负责定时清除、收集、运送和处理。并使用封闭式垃圾清运车运送垃圾，并最终对垃圾进行无害化处理。四、噪声治理93 区内噪声污染主要是交通噪声。为降低噪声污染，首相应加强对来往的机动车禁鸣喇叭、减少人为噪音，对产生强噪声的设备采取消声、隔音和减震等综合治理措施。另外，在区内道路边，种植块状、带状绿化带，在美化环境的同时减轻噪声的污染。第五节环境影响分析结论针对项目产生的污染，经过综合和科学治理以后，可以得到有效的治理和最大限度的综合利用。本项目实施以后，建设区内环境和周围环境不会产生新的污染。运营中产生污水、废渣、噪声可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到达标排放。93 第十一章组织管理及人力资源配置第一节组织管理与劳动定员承办单位为****休闲山庄有限公司，法人代表***。公司按照现代企业管理模式，实行董事局负责制，设督察部、财务部及总经理室。总经理室进行日常管理工作。在管理方法上，借鉴国内外先进科学的技术方法，并与国情、市场机制相结合，企业的机构设置与人员安排，以一专多能，一人多职为原则，提高办事和工作效率。企业组织机构简图：董事局财务部督察部总经理室经营部行政部后勤部保卫部人力资源部事部项目管理部市场部各部门主要职责及定员如下：督察部：负责监察各部门、各项日常工作，定员5人。财务部：财务部下设会计、出纳各一人，负责制定企业财务计划和管理费的预算方案，监督资金运营，搞好会计核算，做好会计财务报表及费用分析报告，定员5人。行政部：对内负责协调各部门工作及人事劳资、文件档案和后勤93 事务（包括车辆等），对外负责社会公共关系的协调等工作，定员10人。人力资源部：负责招聘人员，人事管理、调动等工作，定员5人。项目管理部：主要负责基建、改、扩建工程的前期准备，施工进度和技术管理，对工程质量进行监督和验收。此外，还负责日常维修工程的管理。定员10人。市场部：负责制定营销策略、市场开发、日常宣传和市场调查等工作。定员5人。经营部：负责对景区内的旅游、餐饮、娱乐等业务进行统筹规划、日常管理和业务指导、咨询。下辖售票处，负责门票的出售，定员10人。后勤部：负责景区内的安全保卫、卫生保持及餐饮工作，定员80人。上述合计，**生态休闲山庄员工定员总数为130人。第二节人员培训一、管理人员培训管理人员需要具备一定的科学知识和专业知识素养。要分批、分期、有区别、有重点地进行1个月培训，并聘请有关专家、学者不定期地讲授重要的历史事件、人文资源、科普知识、环境保护等有关的知识和理论。二、技术人员培训93 技术人员要求能全面掌握、运用有关专业知识，并且有创新意识和良好的职业道德。技术人员主要面向大中专院校、科研单位及社会招聘。所有技术人员需进行45天的专业技术培训。技术培训合格后，经考核录用上岗。专业科学研究活动，可采取聘请有关专家、学者参与。三、工人培训本项目工人主要采取而向社会公开招聘，择优录取。录取的工人要进行必要的培训，如学习防火、防盗、环保、安全等基本知识。培训时间不少于15天，坚持培训合格后持证上岗。93 第十二章工程招标方案第一节编制依据为确保项目的顺利实施，各项目应坚持合法、公正、平等、有偿，讲求信用的原则，以技术水平、管理水平、社会信誉和合理报价等条件开展竞争，不受地区、部门限制。根据中华人民共和国第21号主席令《中华人民共和国招标投标法》、中华人民共和国国家发展计划委员会第1、5、9号和国家计委、建设部第七部委第12号令《评标委员会和评标方案暂行规定》，编制**生态休闲山庄建设工程招标方案。第二节招标范围及组织形式招标公告发布的范围包括**生态休闲山庄建设工程的设计、工程施工、园林绿化、工程监理、设备采购和安装六项，全部面向社会公开招标。第三节项目招标方案一、招标范围本项目拟在设计、工程施工、园林绿化、工程监理、设备采购和安装等环节全部招标。二、招标方式本项目拟在全国范围采用公开招标的方式招标，并根据项目情况，按照国家和省有关规定，确定公开招标的范围。各项目部可利用93 中国采购与招标网、**日报或当地新闻媒体发布招标公告，进行公开招标，建筑及安装工程要求总承包二级以上资质单位，监理单位要求乙级以上单位。三、招标组织形式本工程项目拟采用委托招标形式进行招标。需附以下附件：项目法人与招标代理机构签订的委托协议书（复印件）、招标代理机构的资格证（复印件）及业绩状况说明。四、评标专家库及评标委员会情况本项目评标委员会由5～7人组成，由项目法人和评标专家组成。（说明：1、评标专家应从国家或省政府部门评标专家库或招标代理机构的专家库内抽取；2、评标委员会成员应由技术、经济等方面的专家及招标人的代表组成，成员人数为五人以人单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二）。五、招标公告发布媒体（公开招标方式）项目招标公告拟在公开发行的报纸和政府网站上公开发布。说明：按照有关规定，招标公告需在国家或省指定的媒体上发布。（国家指定媒介为：中国建设报、中国招标与采购网；省指定的媒体为：**日报、信息日报）。六、招标基本情况表93 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计√√√园林绿化工程√√√建筑工程√√√设施安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料其他93 第十三章项目实施进度第一节项目实施阶段一、项目实施原则在项目建设实施的过程中，要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量、先急后缓”的原则，认真组织项目的实施，做到项目上速度、上档次、上品位。二、项目实施内容1、前期工作：编报项目建议书及批复，编制可行性研究报告及评估、论证、批复、招投标、准备设计资料等。2、勘察设计：旅游区测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。3、施工阶段：土地整治、设备的采购、落实协作关系、土建施工、设施安装，道路、绿化等基础设施建设，安装与调试等。4、竣工验收：试运营、正式开放。第二节项目建设周期本项目建设周期为6年（2011年3月——2016年12月），拟计划于2011年3月完成项目前期工作、2011年4月完成施工图设计、2016年11月完成该项目全部施工建设；2016年12月底完成竣工验收。前期项目建成后在不影响后续工程建设及游客游玩的区域内采取边营业边建设的方法。93 项目实施进度表序号名称2011年2012年2013年2014年2015年2016年3456-121-121-121-121-121-91011121可研报告及审批2施工图设计3招投标4土建施工5设施安装、道路、绿化等基础设施建设6竣工验收93 第十四章投资估算与资金筹措第一节投资估算一、投资估算范围本次投资估算包括旅游工程建设、基础设施工程建设、环境保护工程建设、其它工程费用和预备费及铺底流动资金。二、估算编制依据1、业主单位提供的有关资料及文字说明；2、《**省市政工程消耗量定额及单位估价表》2006年；3、《**省建筑工程消耗量定额及统一基价表》2004年；4、《**省安装工程消耗量定额及单位估价表》2004年；5、《**省建筑安装工程费用定额》2004年；6、《**省园林工程消耗量定额及单位估价表》2006年；7、《**省市政工程及园林工程费用定额》2006年；8、旅游区道路工程。参照现行的《公路基本建设工程投资估算编制办法》和《公路工程估算指标》，结合**市近年来建设同等级道路的造价指标确定。9、定额人工费调整根据**省建设厅颁发的赣建价[2007]6号文计算。10、工程建设其他费用93 工程建设其他费用包括建设单位管理费、设计费、项目前期工作费、环保评估费、招标代理服务费、工程监理费、竣工图编制费及施工图审查费等。⑴建设单位管理费建设单位管理费按财政部经济建设司建材[2002]394号文件关于《基本建设财务管理规定》的通知要求，按工程费用的1.2%计算。⑵设计费设计费根据计价格[2002]10号文“国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知”的相关规定计取，工程设计费按工程费用的0.8%计算。⑶前期工作费设计前期工作费根据计价格[1999]1283号“国家计委关于印发《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》的通知”计取，按工程费用的1.0%计算。⑷工程建设监理费工程建设监理费根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）的相关规定计取。按工程费用的1.4%计取。⑸竣工图编制费竣工图编制费按设计费的8.0%计取。⑹施工图审查费施工图审查费根据房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法（建设部令第134号）计取。按设计费的1.2%计取。⑺环保评估费93 环保评估费根据计价格[2002]125号《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》的相关规定计取。⑻招标代理服务费招标代理服务费根据国家计委计价格[2002]1980号文《关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》的相关规定计取。9、预备费本工程整体工期较长，因此，本项目预备费按照工程费用、工程建设其他费用之和的5.0%计取。三、项目总投资费用本项目总投资为5364.52万元，其中工程费用为4613.18万元，工程建设其他费426.55万元（含土地租赁费用138.14万元），基本预备费251.99万元，铺底流动资金72.80万元。具体详见项目投资估算表。93 项目投资估算表序号费用名称单位工程规模综合单价或费率金额（万元）一工程费用4613.18（一）旅游工程费用3575.161接待服务中心1.1生态停车场平方米400012048.001.2旅游区主大门石质弧形廊道大门座130000030.00石景项1800008.00入口铺装平方米120010012.001.3绿色广场景观喷泉项120000020.00广场铺装平方米6001006.001.4游客服务中心大楼土建工程平方米15001200180.00室内设备设施项120000020.0093 小品组460002.401.5员工宿舍楼土建工程平方米12001000120.00室内设施项110000010.001.6生态厕所座1800008.002生态颐养区2.1阳光瑜伽台户外练习场平方米40025010.00音响设备套25000010.00休息厅平方米200120024.00休息厅设施项1500005.002.2森林康体浴场健身器材项120000020.00空气净化设备项130000030.00休息桌椅套2045009.00亭台座312000036.0093 2.3森林SPA土建工程平方米12001200144.00理疗设备套53000015.002.4森林木屋土建工程平方米30001500450.00室内设备项140000040.00石桌、石凳套280001.60竹制花架米802001.602.5养生会所男性养生会所平方米800120096.00女性养生会所平方米10001200120.00理疗设施、设备套203000060.002.6林相改造亩4508000360.002.7梦幻TTC雾森梦幻TTC雾森系统套105000050.00石桌、石凳套30800024.0093 2.8次入口门景座120000020.00石景项1500005.00入口铺装平方米4001004.00生态停车场平方米100012012.002.9生态厕所座1500005.003大众娱乐区3.1休闲垂钓园休闲垂钓娱乐中心平方米600120072.00芦苇凉亭座27500015.00垂钓台个101200012.00垂钓设施项1200002.003.2亲子乐园土方工程立方米40002510.00清淤工程立方米60002012.00家庭滑梯项135000035.0093 水上跷跷板项132000032.00水上步行球项136000036.00水上蹦床项134000034.003.3室外游泳池土建工程平方米240020048.00游泳救生设施项1500005.003.4生态厕所座1800008.004农家生活体验区4.1农家月光小屋土建工程平方米20001200240.00室内设备项130000030.004.2绿色餐厅土建工程平方米15001200180.00餐厅设施项115000015.004.3亲情果园果园基地平方米267002053.4093 休息厅平方米15001200180.00室内设施、设备项115000015.00管理用房平方米40080032.00劳动工具项1800008.00室外音响项25000010.004.4无公害蔬菜农场种植基地平方米133002026.60休息厅平方米800120096.00管理用房平方米40080032.00劳动道具项1300003.004.5生态养殖基地栏舍平方米100060060.00粪便发酵间平方米1802203.96厌氧发酵池立方米20070014.00沼液调蓄池立方米400602.40饲料仓库平方米20060012.0093 水产养殖池平方米6000180108.00管理用房平方米40080032.00饲养及防疫设备项150000050.004.6生态苗圃苑苗圃基地平方米4000208.00小品组480003.20雕塑座4150006.00管理用房平方米1008008.00劳动工具项1100001.004.7生态厕所座1800008.00（二）公用工程费用410.301道路交通工程1.1车行道米100022022.001.2步行道米200018036.001.3游步道米60007042.001.4景区电瓶车辆56000030.0093 1.5生活物资车辆110000010.002给水工程2.1净化消毒设备套26000012.002.2DN200给水管米200035070.002.3DN120给水管米350025087.502.4阀门井座20500010.003供电工程3.1变压器台112000012.003.2埋地低压线路米52009046.804通信、电视工程4.1埋地通讯电缆米32006019.204.2埋地电视电缆米32004012.80(三)环境保护工程627.721绿化美化1.1车行道绿化美化米1000606.001.2步行道绿化美化米20005010.0093 1.3公共绿地平方米11700010117.001.4草坪灯盏20060012.001.5绿化景观灯盏60090054.002环境卫生工程2.1垃圾中转站个210000020.002.2分类垃圾箱个1202202.642.3垃圾清运车辆28500017.003污水处理工程3.1地埋式污水处理设施立方米50080040.003.2DN300雨水管米200025050.003.3DN200雨水管米350018063.003.4DN300污水管米200036072.003.5DN200污水管米350027094.503.6雨水检查井座184140025.763.7污水检查井座184150027.603.8三级化粪池个4180007.2093 4旅游安全保护工程4.1治安亭座450002.004.2安全标识警示牌块603001.804.3导游标志牌块903002.704.4消防栓个452000.904.5灭火器个901801.62二工程其他费用426.551土地租用及补偿费（50年）项11381400138.142建设单位管理费1.20%55.363工程设计费0.80%36.914前期工作费1.00%46.135工程建设监理费1.40%64.586竣工图编制费按设计费的8.0%2.957施工图审查费按设计费的1.2%4.438环境影响评价费10.009招标代理服务费0.35%16.1593 10工程保险费1.20%42.9011办公生活家具购置费人3010003.0012职工培训费人1006006.00一+二合计5039.73三预备费251.991基本预备费5.00%251.992涨价预备费四建设期利息0.00五铺底流动资金72.80投资总计5364.52第二节资金筹措本项目总投资5364.52万元，资金来源为：全部由项目单位自筹解决。93 第十五章财务评价第一节编制依据项目财务评价依据国家发改委和建设部发改投资(2006)1325号文件关于《建设项目经济评价方法与参数》第三版、现行财税制度及有关财税规定，并结合项目情况确定财务评价方案。财务评价方案按项目投入的费用和产出的效益数据计算项目的各项财务评价指标,分析判断项目的可行性。第二节财务评价基础数据一、旅游人次本项目全部建成后，预测平均日接待旅游量约为1300人次，考虑旅游淡旺季等因素，全年可游日按300天计算，则该工程建成后年接待量为39万人次，在财务分析中2014年接待量为正常年份的72%，2015年接待量为正常年份的86%，2016年接待量为正常年份的95%，2017年后接待量达到设计标准。二、税费1、城市建设维护税税率为5.0%；2、教育费附加为3.0%；3、营业税税率为5.0%；4、所得税税率25%。三、项目计算期93 项目按照边建设边营业的原则，建设期到2016年12月，建设周期为6年，经营期按15年计算。四、财务基准收益率财务评价基准收益率确定为10%。第三节项目财务分析一、项目营业收入估算本项目投资收益主要通过游客在旅游区的门票、娱乐、食宿及果园、农场等绿色农产品销售收入来获得。本项目主要营业收入如下：1、门票收入。本项目门票定价为80元/人次。2、住宿收入。本项目拟建的农家月光小屋等按规划共设置标准间为150间，建成后平均入住率按67%计算，则正常年份平均每天住宿房间为100间，参照同类服务设施经营情况及收费水平，将本项目日客房价格拟定为每标准间日为150元。3、餐饮收入。项目拟建的绿色餐厅等餐饮场所日餐饮量按旅游人数的10%计，平均消费为20元/人。4、绿色农产品收入。拟建的亲情果园、无公害蔬菜农场、生态养殖基地、生态苗圃苑年产出各类绿色农产品如下：⑴年产各类水果80吨，平均单价16元/公斤；⑵年产年产无公害蔬菜60吨，平均单价6元/公斤；⑶年出栏生猪100头，平均单价1200元/头；⑷年产鱼类10.80吨，平均单价14元/公斤；⑸年产年产各类观赏苗木1800株，平均单价50元/株。93 项目各项营业收入详见下表。营业收入估算表序号项目名称单位建设、经营期经营期第4年第5年第6年第7年第8-18年年旅游接待人次28.1433.7737.1439.0039.001营业收入2637.553274.323665.993818.293818.291.1门票收入2251.202701.442971.583120.163120.16门票价格元/人次80.0080.0080.0080.0080.001.2住宿收入万元210.00336.00420.00420.00420.00住宿价格标准元/日150.00150.00150.00150.00150.00客房间50801001001001.3餐饮收入万元56.2867.5474.2978.0078.00游客平均餐饮消费元/人20.0020.0020.0020.0020.00年餐饮量（按游客10%计）2.813.383.713.903.901.4生态农业种植、养殖收入万元120.07169.35200.12200.12200.121.4.1亲情果园万元76.80108.80128.00128.00128.00年产各类水果吨/年48.0068.0080.0080.0080.00平均单价元/公斤16.0016.0016.0016.0016.001.4.2无公害蔬菜农场万元21.6030.6036.0036.0036.00年产无公害蔬菜吨/年36.0051.0060.0060.0060.00平均单价元/公斤6.006.006.006.006.0093 1.4.3生态养殖基地16.2722.3027.1227.1227.12生猪养殖万元7.2010.2012.0012.0012.00年出栏生猪头6085100100100平均单价元/头1200.001200.001200.001200.001200.00水产养殖万元9.0712.1015.1215.1215.12年产鱼类吨6.488.6410.8010.8010.80平均单价元/公斤14.0014.0014.0014.0014.001.4.4生态苗圃苑万元5.407.659.009.009.00年产各类观赏苗木株10801530180018001800平均单价元/株50.0050.0050.0050.0050.002营业税金及附加142.43176.81197.96206.19206.192.1营业税(5%)131.88163.72183.30190.91190.912.2消费税2.3城市建设维护费(5%)6.598.199.169.559.552.4教育费附加(3%)3.964.915.505.735.732.5资源税3增值税3.1销项税金3.2进项税金93 项目第1、2、3年为前期建设期，第4、5、6年为建设、经营期，第7年以后为经营期，共计算到第18年。二、总成本费用估算1、外购原材料费。项目的原材料费按营业收入的20%计算。2、外购燃料及动力(水电费)。本项目耗水量约为10万吨/年，耗电量约为51.34万度/年；水费按3.1元/吨计，电费按0.95元/度计。3、直接工资及福利费。项目员工总数130人，其中一般工人100人，技术人员20人，管理人员10人；人均工资分别为1.5万元/人·年、2.4万元/人·年和3.6万元/人·年。福利费按工资总额的14%计算。因此，本项目年人工工资及福利费为266.76万元/年。4、折旧费方法及费率。根据财务制度规定，道路园林建筑物折旧年限为20年，游乐设施折旧年限为15年，其他设备折旧年限为10年，残值率确定为5%。折旧费估算详见附表2-1。5、摊销费年限。土地使用权摊销按50年，无形资产根据财务制度规定按10年摊销,其他资产按5年摊销。摊销费估算详见附表2-2。6、修理费。修理费按固定资产原值的25%计，年修理费支出1153.30万元。7、其他费用。指用于推介、宣传、广告促销等方面的费用，其他销售费用按营业收入的5%计，正常年份其他销售费用为每年190.91万元。经营成本＝外购原材料＋93 燃料动力＋人员工资及福利＋修理费＋其他费用。本项目经营期内年均经营成本为2454.40万元。总成本费用＝经营成本＋折旧费＋摊销费＋利息支出。根据上述估算的各项费用，项目年均总成本费用为2666.01万元。详见附表2：总成本费用估算表。三、利润估算1、企业法定公积金及公益金。企业法定公积金按税后利润10%提取，公益金按税后利润5%提取。2、利润分配原则。首先从利润总额中提取25%的所得税，然后从税后利润中提取企业法定公积金及公益金，项目运营前5年剩余利润为未分配利润，以后每年按70%剩余利润分配给投资方。3、项目利润估算。正常年份平均利润总额估算922.40万元，年平均所得税金估算230.60万元。详见附表3：利润与利润分配表。四、盈利能力分析1、财务内部收益率（FIRR）项目财务内部收益率(融资前税前)：16.00%项目财务内部收益率(融资前税后)：12.77%2、财务净现值（FNPV）项目财务净现值(融资前税前)：1913.36万元项目财务净现值(融资前税后)：829.34万元3、投资回收期（Pt）(含建设期)项目投资回收期(融资前税前)：11.79年项目投资回收期(融资前税后)：15.87年93 4、投资利润率：15.43%5、总投资收益率（ROI）15.43%6、资本金净利润率（ROE）11.57%五、不确定性分析1、敏感性分析财务敏感性分析以销售收入、建设投资和经营成本三个主要不确定因素进行敏感性分析计算，详见敏感性分析表。敏感性分析表变动因素变动幅度（%）评价经济指标内部回收率(%)投资回收期(年)净现值(I=10%)(万元)基本方案0税前税后税前税后税前税后16.00%12.77%11.7915.871913.36829.34销售收入-10%9.50%5.45%28.8414.08-145.61-1229.6210%21.67%18.94%8.429.563972.322888.31经营成本-10%19.86%16.97%9.1710.783272.362188.3510%11.82%8.13%18.5641.98554.35-529.66建设投资-10%17.80%14.43%10.4313.392318.251234.2310%14.44%11.33%13.4219.121508.47424.4693 通过计算分析可以看出项目对销售收入较为敏感，其次是经营成本，再次建设投资。2、盈亏平衡分析经计算按生产能力利用率表的盈亏平衡点为66.81%。第四节财务评价结论通过上述经济效益分析认为项目具有较好的经济效益。财务内部收益率12.77%(所得税后)大于基准收益率10%,财务净现值829.34万元大于零,投资回收期15.87年(所得税后)；年平均投资利润率15.43%,总投资收益率(ROI)15.43%。从以上财务评价看，项目的财务内部收益率高于行业基准收益率；从敏感性分析和盈亏平衡分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上看是可行的。93 第十六章社会效益评价第一节项目对社会的影响分析一、项目对当地居民就业、收入的影响旅游业在国际上被称为永不衰落的朝阳产业，它在给社会事业带来巨大财富的同时，也给当地居民创造了更多的就业机会，是名符其实的富民产业。生态旅游因其自身污染小，收益高等特点，被称为“绿色工业”，具有良好的赢利能力。在获得收益的同时还可带动其它产业的共同发展，据统计，旅游业每收入一元，可引发其它产业收入五元至八元，在旅游经济的带动下，当地居民面对更为活跃的社会经济环境，可以自主寻找致富途径，创造多种形式的产业，这对于解决当地居民就业问题起到积极推动作用。***在该项目的带动下生态旅游经济势必呈现良好的发展态势，为当地居民的收入创造新的增长点。二、项目对所在地区居民生活质量的影响 旅游产业集“吃、住、行、游、购、娱”于一体，注重人们的生活享受和精神需求。从思想上讲，该项目的建设把旅游业所蕴涵的生活理念注入***，将改变当地居民对生活的看法，提高他们的生活品位。从现实来看，**生态休闲山庄93 将呈现给当地居民不同地区、不同层次游客的生活状态，从而影响他们的生活方式。在居民收入提高，经济条件具备的情况下，他们会选择更为时尚的生活方式，会更加注重自己的精神享受。该项目的建设会提高地区整体经济文化水平和社会服务水平，从而进一步提高当地居民的生活质量。三、项目对地区文化、教育的影响当地文化教育的发展是伴随着经济的发展、社会的进步、人民收入的提高一起发生的。首先这本身是一个息息相关、相互促进的过程。另外从项目的影响来看，**生态休闲山庄的众多子项目都注入了丰富健康的生态环保气息，客观上会带动当地的文化教育进步，促进居民综合素质的提高。四、项目对当地社会服务容量、基础设施的影响该项目的建设充分利用当地原有的自然资源，随形就势进行项目设计。部分子项目的设置只是进行场地平整和配备相关设备，尽量减少对当地环境的影响。项目建设的同时在一定程度上还将对当地基础设施的改善起到促进作用。项目建设包括相关的服务设施的建设，能够满足社会服务容量增加的需要。第二节互适性分析一、不同利益相关者本93 项目的建设将带动当地的社会经济文化的发展，改善当地居民的生活状态，得到了广大群众的热烈支持和积极配合。项目的运营后所带来的交通、环境影响在项目规划中均有周到的考虑，相关配套设施建设完善，相信能够得到当地居民的认可。由于项目建设区域广阔，子项目较为分散，项目运营期间并不会给当地居民带来显著的噪音、空气等污染，但对于可能产生的污染应做好积极的预防和治理，尽量减少对当地的负面影响，提高项目建设的综合效益。二、当地组织机构作为利民、亲民的产业，本项目的建设符合***城市发展总体规划，得到了当地政府的大力支持，并给予了相关优惠政策。县政府对该项目的开发也给予了高度的关注。为更好地保证本项目的功能实现，按照国家有关规定及时办理各种手续，与各相关政府部门保持沟通十分必要。三、当地技术文化条件***旅游资源丰富，开发潜力较大。***旅游产业良好的发展前景为本项目的建设提供了基础和指导。项目的设计引入了较多的外来项目，有可供借鉴的经营模式。本项目建设牵涉到设计和施工等系列技术问题，当地的技术可保障项目的实施。第三节社会评价结论综上所述，本项目对当地居民就业、收入、生活水平和质量以及文化教育水平都具有促进作用；对当地基础设施建设和社会服务容量可能产生的压力较小，一定程度上还将对当地基础设施的改善起到促进作用；与当地不同利益相关者，各级政府部门和现有技术文化状况适应性较高。93 第十七章风险分析一、政策风险本项目为生态休闲旅游建设项目，属于《产业结构调整指导目录》(2007年本)中国家产业政策鼓励发展的项目，无政治政策风险。二、建设工程风险本项目的建设工程风险分析详见下表。工程风险分析表序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议1工程及进度勘查不到位项目建设期间工程量变更、工期拖长、投资增加选择资质、业绩优良的勘查设计、施工及监利单位，对项目的建设全面负责2工程设计缺少前瞻性与合理性项目建设及运行期间工程设计与该区域原有布局不够协调，结构设计欠缺前瞻性与合理性的统一，无法满足正常使用需求，浪费投资资金 3施工及监管不到位项目建设及运行期间工程进度拉长、建设质量低劣，影响项目功能的有效发挥4不可预见风险因素项目建设期间 项目建设过程中遭遇不可预见的因素，对工程进度、建设质量和投资费用造成影响办理工程保险，以转移不可预见因素带来的风险只要认真执行措施建议，本项目就可最大限度的规避工程风险。三、市场风险市场开发规模直接影响到项目的财务状况，影响到项目的获利能力，是旅游产品生存的关键。只有在保证客源市场的前提下，旅游业才能发挥出经济效益以及对周边的带动作用。随着国内居民收入提高、对自然生态环境的追捧93 和闲暇时间的大幅度增加，国内居民的国内旅游、短程旅游需求大大增加，**省近年统计数据也表明，省内公民出游的发展势头迅猛，节假日城市近郊游、休闲游已逐步成为省内游客和当地市民主选旅游方式之一。本项目通过对客源市场的分析可以得出针对的游客类型广泛，项目特色鲜明，客源拓展基础环境优越。对于可能存在的市场开发不足的风险，开发方要对市场进行针对性的分析，积极做好客源拓展战略的具体工作安排；采取有效的市场促销手段，突出产品特色；进行市场调查和分析，根据市场反馈适时更正市场开发战略，保证市场得到最有效的开发，创造出持续最佳的经济、社会效益。四、资金风险由于项目建设资金需要量较大，如果资金落实不到位或其他管理方面原因而导致建设工期过长，必将增加项目的开发成本，从而加大项目运营风险。资金管理方面：加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，保证项目的正常运作。五、管理风险任何一个行业的发展都需要相应的管理理念和方式做支撑。企业的组织结构、管理经验、企业文化等都关系到产品开发的成功与否。企业管理不当会成为项目开发的风险之一。针对这项风险，企业应对内部资源进行分析，判断自己是否已为投资旅游项目做好了充分的准备。本项目投资主体为****休闲山庄有限公司，93 为利嘉有限公司（法属萨摩亚）下属子公司，集团公司拥有非常丰富的市场运作和经营管理经验，储备了大量的优质人力资源，因此，管理风险较小。通过以上多方位的分析可得出结论，项目对于各种可能遇到的风险都具有有效的方法加以规避，因此，项目投资风险较小。93 第十八章结论与建议第一节结论本项目是***促进生态休闲旅游发展的具体体现，项目的建设对提高***生态旅游的知名度、促进社会经济发展都有着重大意义。通过以上章节对该项目的社会经济、区域发展规划、建设项目方案设计及环境保护、投资估算和效益评价等研究，认为该项目符合当地旅游发展规划，工程技术成熟可靠、资金筹措方式可行，从综合评价看，经济效益、环境效益和社会效益显著。1、该项目符合国家旅游产业发展政策，是促进**生态旅游发展的需求，是提高当地社会经济文化水平和人民群众的生活质量的需要，有助于促进***国民经济和社会的发展。2、本项目总用地规模合理、设计方案可行、配套公用设施完善，投资方案合理、环境保护措施得当、各项经济效益指标较好。3、项目在建设、运营期间,均可增加区域剩余劳动力新的就业机会,减小社会就业压力，同时能够带动其他相关产业的发展，具有良好的社会效益及经济效益。因此，本项目的建设是必要的，也是切实可行的。第二节建议本项目建设面积较大、工期较长、投入资金较多，因此，提出以下建议：93 1、建议项目单位做好建设前期的各项准备工作，强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，合理安排工期，确保工程质量，以保证按期顺利完成项目建设。2.旅游产品的开发在依托原有资源环境的同时不可避免的会造成对环境的污染。建议探索多种环境保护方式，将项目的对环境的负效应降到最低。3、设计时应充分考虑美观、经济、安全、实用性。对埋设在地下的各种管线和道路交叉口，应统一根据规划完成管线综合设计，施工顺序应“先地下、后地上”的原则。4、本项目资金筹措方面，积极与有关单位协调配合，确保项目资金及时到位，保证工程的顺利实施，早日发挥投资效益。93'