某市农贸市场建设项目可行性研究报告

'农贸市场项目可行性研究报告4 目录第一章项目总论1第一节项目概况1第二节建设单位概况2第三节项目研究依据和范围2第四节主要技术经济指标4第二章项目提出的背景及必要性5第一节项目提出的背景5第二节项目建设的必要性6第三章建设条件8第一节拟建地址及土地条件8第二节交通条件8第三节自然条件8第四节市政管网配套条件9第五节周边环境条件10第四章项目建设目标、规模及内容11第一节项目建设目标及建设规模11第二节项目建设内容11第五章建设方案12第一节总平面布局12第二节建筑设计12第三节结构设计14第四节电气设计164 第五节弱电设计17第六节给排水设计18第七节消防设计19第八节通风系统20第六章环境保护22第一节设计依据22第二节编制原则22第三节环境影响因素分析22第四节环境影响保护措施25第七章安全卫生32第一节设计依据32第二节不安全及不卫生因素分析32第三节安全与卫生防范措施33第八章节能35第一节节能标准和规范35第二节主要原辅材料及能耗平衡35第三节节能措施37第九章项目管理及实施进度40第一节项目管理40第二节项目实施进度计划42第十章投资估算及资金筹措42第一节投资估算42第二节资金筹措444 第十一章财务评价45第一节评价说明45第二节财务效益与费用估算45第三节盈利能力分析48第十二章工程招投标49第一节编制依据49第二节招标的基本情况49第三节招标初步方案50第十二章结论与建议52第一节结论52第二节建议52附相关附件4 第一章项目总论第一节项目概况一、项目名称XX区XX农贸市场项目二、建设地点XX市XX区XX公路南侧（详见后附图1，2）三、建设规模总用地面积20.55亩，总建筑面积30000平方米四、建设内容1.土建工程：新建1栋6层临街市场综合楼，1栋3层市场交易厅；2.配套设施建设：消防系统、电气系统及给排水系统等。四、项目总投资4891.46万元五、建设期12个月六、建设单位XX市XX区XX办事处七、项目联系人及联系电话第二节建设单位概况一、名称-49- XX市XX区XX办事处二、概况XX区XX街道办事处位于XX西部，东靠三环西路，西通河南、安徽，北临故黄河，310、311国道及XX西绕城高速穿境而过，交通便利，信息广阔、资源丰富，区位优势明显，素有XX“西大门”称号。办事处下辖4个行政村，5个社区居委会，是典型的城乡结合部。人口5.2万，面积12.5平方公里。辖区内有多家省部属大中型企事业单位，各类工业企业400余家，个体经营业主1300余家，2009年一般预算收入达1635万元。仅拟建农贸市场所在的卧牛村截止2010年2月28日资产总额超过1.2亿元，年总收入超过1210余万元。XX区XX街道办事处作为本项目的承办单位，具有独立承担法律责任的能力。承办单位对项目的策划、资金筹措、工程实施、债务偿还实行全过程负责。该单位人员素质、项目经营管理能力，满足项目管理和技术上的要求，符合国务院国办发[1999]16号《国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知》和徐政发[1999]162号《XX市人民政府关于加强基础设施工程质量管理的通知》中有关对建设项目法人责任制的要求。第三节项目研究依据和范围一、研究依据1、XX市城市总体规划（2007-2020年）;2、《建设项目经济评价方法与参数》第三版；3、XX市发展和改革委员会《关于集中办理三环东路高架快速路等66项城建重点工程项目建议书的批复》徐发改-49- 行政许可服务审字[2010]3号；4、XX市规划局《关于XX市XX区XX农贸市场建设项目选址意见书》选字第320300201001043号；5、XX市环境保护局《关于对XX区XX街道办事处卧牛村民委员会XX农贸市场建设项目环境影响报告表的审批意见》徐环项表[2010]128号；6、XX市国土资源局徐土国用（）字第号；7、XX市商贸局《关于确认列入2010年度城建重点工程的农贸市场的通知》XX贸发[2010]6号；8、XX区XX街道办事处与我中心签订的项目编制委托任务书；9、XX区XX街道办事处提供的有关资料和数据。二、研究范围主要从以下几点对项目进行分析论证：1、项目提出的背景及必要性；2、项目建设条件；3、项目建设规模及内容；4、项目建设方案;5、环境保护及安全卫生；6、项目节能7、项目实施进度计划；8、投资估算及资金筹措；9、工程招投标。第四节主要技术经济指标本项目经初步测算，主要技术经济指标如表1-1所示：-49- 表1-1项目主要技术经济指标表序号指标名称数值单位备注1总用地面积20.55平方米2总建筑面积30000平方米3层数3、6层4建设期12月5总投资4891.46万元-49- 第二章项目提出的背景及必要性第一节项目提出的背景《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）提出，实施新一轮菜篮子工程建设。健全农产品市场体系。支持重点农产品批发市场建设和升级改造，落实农产品批发市场用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。完善全国鲜活农产品绿色通道政策。《商务部关于贯彻落实2010年中央1号文件的意见》商建发【2010】号74号提出，加快构建农产品现代流通体系。支持大型鲜活农产品批发市场建设和升级改造，完善冷链系统、质量安全可追溯系统、分拣包装及加工配送等设施，支持县乡农贸市场经营设施进行标准化改造。加快农产品批发市场立法进程，完善农产品批发市场规划布局。农贸市场是市场体系的基础，农副产品交换的场所。随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。但XX办事处辖区内农产品流通设施建设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，无法满足周围居民的生活需要。主要表现在：现有农贸-49- 市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。在XX办事处辖区内建设新的农副产品综合交易市场有利于调整该区域农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构的调整优化，并带动邻近区域农业产业结构的优化升级，解决农产品“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快农民奔小康的步伐。为了彻底解决农副产品市场经营问题，方便居民生活、稳定市场供应和促进当地农民增收，提高农产品流通效率，XX区XX办事处决定在XX公路南侧建设XX农贸市场，总占地面积约20.55亩，总建筑面积约30000平方米。为做好项目的前期论证工作，XX区XX办事处现委托我中心编制该项目可行性研究报告。第二节项目建设的必要性一、促进区域经济发展和增加农民群众收入的需要培育和建设农贸市场是完善农村服务体系，促进地方区域经济发展和增加农民群众收入的重要渠道，对于促进农副产品交换，加快物资流转具有重要作用。建设一个规模适当、结构合理、功能齐备、管理规范的农贸市场能够为农民群众提供一个良好的交易平台和环境，同时，也是加快建立现代流通网络建设的重要内容之一。二、进一步发挥“菜篮子”作用，方便当地群众日常生活随着城市建设的迅猛发展，市场周围直径1000米-49- 的范围内，新建了安馨小区、天能小区、华辰小区等居民区，加上原有的居住居民共计约5.2万人。随着周围人口的不断增加，该区域还没有一个管理规范的农贸市场，已不能适应该区域快速发展的需要，无法满足周围居民的日常生活需要。综上所述，本项目建设符合XX市整体发展规划。项目的实施为丰富当地居民的菜篮子、方便居民的日常生活、促进农副产品的流通发挥了积极的作用。该项目是一项利民工程，项目的实施有很好的社会效益，因此，项目建设是十分必要的。.-49- 第三章建设条件第一节拟建地址及土地条件本项目建设地址位于XX公路南侧、XX卫生服务中心西侧地块，土地使用权归XX办事处卧牛村委会所有，本项目用地规划为农贸市场，拟建项目用地符合XX市总体规划要求。本项目用地面积约20.55亩，拟建场地呈长方形，地势平坦，建设条件良好。场地现为空地，便于施工，适宜项目建设。第二节交通条件拟建市场交通条件较为优越，北侧紧靠XX公路，距离西三环仅500米左右，8路公共汽车、从XX发往肖县、砀山、商丘等地的汽车都经过此处，人流、物流畅通，交通便捷。第三节自然条件一、地质地貌条件项目区域位于XX西部，该区域位于华北地台、鲁西台背斜、徐淮断褶束中部大黄山复式向斜核部偏东南位置。区域上构造形迹主要有东西向构造、XX弧形构造及新华夏系构造。底层结构为第四系土体-基岩双层结构，上覆第四系土体厚度较薄，沉积时代主要为第四纪晚更新世-全新世；下伏基岩为寒武系-奥陶系碳酸盐岩。Ⅱ类建筑地基，地下水条件简单，无不良地质现象，地质条件良好。根据地质灾害危险评估报告的评估级别为二级。本项目建设场地地势平坦，适宜项目建设。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001），项目地-49- 区域抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。二、气候条件本项目位于XX市区西部。XX市位居中纬度地带，气候特点是：四季分明、光照充足、雨量适中、雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。主要气象灾害有旱、涝、风、冰、霜、雹等。年平均气温14.2℃月平均最高温度27℃月平均最低温度-0.8℃极端最高温度40.6℃极端最低温度-22.6℃年平均降水量796.7mm一次最大降水量259mm最大冻土深度240mm最大积雪厚度250mm主导风向ENE（频率12%）水位：（黄海高程）地面海拔高程33.2-33.7m历史最高水位33.61m第四节市政管网配套条件拟建场地位于XX市区西部XX公路南侧,与原XX环宇焦化厂相邻，周围各项基础设施均已具备，项目可根据设计要求直接将水、电、通信、光缆等公用设施的管道、线引至拟建场地内，所需条件即有保障。-49- 第五节周边环境条件拟建场地位于XX区XX，南临XX市诚利达物流有限公司，东侧为XX奔马工程机械有限公司及XX卫生服务社区，西侧为XX派出所，项目周围有天能小区、卧牛矿宿舍、安馨小区等，项目的实施有利于改善附近居民购物条件，完善公共服务设施，对构建和谐社会，营造宜居社区和活力社区具有积极的社会意义。-49- 第四章项目建设目标、规模及内容第一节项目建设目标及建设规模根据徐政发[2010]1号文件《市政府关于下达〈XX市2010年度城建重点工程计划〉的通知》精神，XX区XX街道办事处拟在XX公路南侧卧牛村新建XX农贸市场，实施民生工程建设。根据XX市商贸局文件（XX贸发[2010]6号）、XX市发展和改革委员会文件（徐发改行政许可服务审字[2010]3号），市政府有关会议要求和安排，XX区人民政府决定由XX街道办事处对其进行建设，使之能够满足区域功能要求。本次实施的XX农贸市场占地面积20.55亩（约13700m2），总建筑面积30000m2，其中临街市场综合楼12000m2，市场交易亭内商铺面积18000m2，预计总投资4891.46万元。第二节项目建设内容一、土建工程新建1栋6层临街市场综合楼，1栋3层市场交易厅，建筑总面积30000平方米；二、配套工程给排水工程、消防工程、供配电工程、电气工程等；三、室外工程道路、绿化、亮化等。-49- 第五章建设方案第一节总平面布局本项目地块地势平坦，大致呈长方形。在地块北部沿XX公路布置一栋6层临街市场综合楼，南部布置1栋3层市场交易厅，基底建设地下室，主要作为蔬菜果品冷藏室用。本项目北靠XX公路。主出入口设置在地块北面，直通XX公路，东西各布置两个次出入口，南面为规划停车场，东侧为规划道路。沿拟建建筑物周围设有消防通道，楼体周边区域拟进行绿化布置，以满足美化市场环境的要求。总平面布置示意图详见附图2。第二节建筑设计该市场主要包括商铺、超市及蔬菜果品交易市场、蔬菜果品冷藏室及各种市场管理办公等相关设施用房。整个市场呈立体化布置，临街市场综合楼整体功能分布如下：一层、二层作为销售各种蔬菜和水果用房；三层、四层作为超市用房；五层、六层作为市场管理办公、治安、检测等用房。市场交易厅一至三层作为销售各种蔬菜、水果、熟食和畜禽、水产等用房。地下部分作为蔬菜果品冷藏室及其它使用，应注意通风透气、防冻等方面的设计，以便水果和蔬菜的保鲜。市场按蔬菜、果品、粮油、干货调味品、水产品、禽蛋、畜禽肉、豆制品、熟食、副食品、百货等商品大类科学分区，合理布局各档口。生熟、干湿、鲜活经营区之间有通道分隔。市场活禽经营区实行-49- 封闭或半封闭，且每一活禽档口的存放、宰杀、销售三区域有适当分离。存放活禽应使用笼子，笼底设置接载粪便的设施；设有隔离的集中宰杀场所，配备照明、通风、加热及上下水等设施设备。建筑功能分区明确，建筑立面造型有特色，建筑造型要求体现农贸市场的建筑特点，建筑物的底层、主要出入口门厅和顶部应作重点处理，建筑立面上要细部处理，同时本项目建筑物按二级耐火等级选择建筑耐火材料，做好建筑防火设计。第三节结构设计一、设计依据1、本工程结构设计依据国家有关规范、规程进行。有关规范和规程（含各规范的最新局部修订）如下：《建筑结构荷载规范》GB50009—2001《混凝土结构设计规范》GB50010－2002《砌体结构没计规范》GB50003－2001《建筑抗震设计规范》GS50011－2001《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002《建筑桩基技术规范》JGJ94－20082、依据《中国地震烈度区划图（1990年编制）》，本工程位于地震设防烈度七度远震区。3、年主导风向为东风，其次为东北风，平均风速为3.2m/s，最大风速为24m/s，基本风压值W0＝0.35KN/m2，基本雪压值S0＝0.30KN/m2。4、项目设计使用均布活荷载标准值如下：卫生间2.0kN/m2-49- 走廊、楼梯1.5kN/m2挑出阳台2.5kN/m2上人屋面2.0kN/m2二、结构选型本项目采用混凝土框架结构，现浇钢筋混凝土，外填充墙采用空心砖，内墙采用轻质隔墙（ALC板材）或加气混凝土砌块，或石膏砌块，以减轻建筑物自重，降低综合造价。三、基础设计在做基础设计时按考虑地震荷载组合与不考虑地震荷载组合分别复核基础及地基强度及变形，按其不利组合进行基础设计。可根据地质勘探结果，本着经济、安全的原则，选择采用适宜的基础形式（待地质勘探后，由建筑设计部门确定）。第四节电气设计一、设计依据电气设计应按照国家标准现行的有关规程、规范进行：《民用建筑电气设计规范》（JG16－2008）《供配电系统设计规范》（GB50052－95）《低压配电设计规范》（GB50054－95）《建筑物防雷设计规范》（GB50057－94）2000年版《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116－98）2001版业主提供的设计要求及其它专业提供的设计资料。二、供电电源采用城市供电网供电，由XX变电所引出电缆至本市场的配电柜。三、供配电系统-49- 本工程中消防水泵、防排烟风机及正压风机等消防设施电源为二级负荷，用户用电为三级负荷。市场应统一合理布线，宜穿管暗敷，并配备漏电防护装置。用水较多的区域应采用防水电源开关和防潮型照明灯具，灯具防护罩应为防爆型制品。低压配电线路采用树干式与放射式相结合的配电方式，电源380/220V电压供电。电源采用直埋全塑电缆引入工程配电箱。照明、电源插座线路各自由分配电箱引出一路，相互独立。导线采用铜芯塑料线穿PC高强冷弯阻燃电线管暗敷设，开关、插座采用暗装方式。接地系统采用TN-S系统。对消防设备、应急照明等系统的用电均采用二路供电，并在负载末端自动切换。四、照明设计市场应统一配备照明灯，室内市场应设置应急灯。交易厅内照度应不低于100Lx，专间内照度应不低于200Lx。市场内照明以荧光灯为主，灯具均可自带补偿电容器。五、防雷设计本项目防雷接地系统采用TN－S型接地保护，采用联合接地形式，接地综合电阻不大于1欧姆。第五节弱电设计一、设计依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）《智能建筑设计标准》（GB／T50314-2000）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）2001版-49- 各工种提供的技术资料二、设计内容弱电设计主要包括：通讯系统、火灾自动报警、综合布线系统。1、电话通讯系统由市政通讯网引入的电话中继电缆交接箱内进行交接，根据自然分区适当布点设置电话配线箱。由配线箱向每户敷设1根电话线。电话线经信息箱再敷设至终端插座。电话系统可并入综合布线系统。2、综合布线系统为满足市场对语音，数据及多媒体图像的传输与通信的要求，将通信线路和计算机网络线路纳入综合布线系统，新建实施结构化综合布线(SCS)系统，并可支持以太网等高速多媒体网络技术应用。与电话通讯系统一样，UTP线缆经信息箱再敷设至终端插座。3、火灾自动报警系统本工程为一类建筑、二级防火等级，采用控制中心报警系统。第六节给排水设计一、设计依据《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）建设单位提供的有关资料二、给水系统1、水源-49- 采用城市自来水，结合城市市政管网，合理进行给排水系统设计及材料的选用，并考虑卫生防疫、环保设计等。2、给水系统市场内应配备合理的供水系统，水产品供水应到档口，畜禽肉类供水应到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等应供水到专间。市场内应设置供消费者使用的自来水供水点。三、排水系统市场内部排污管道（沟）应单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道（沟）应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。当地有公共污水排放系统的，市场排污管道应与其联通。市场柜台外侧或内则应设置排水槽（槽宽宜为8-12cm，深度宜为3-5cm，底部应呈弧形）或明沟（断面尺寸不小于10×10cm）并加盖隔栅盖板，宰杀间、现场食品加工间内应设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口应设隔离过滤设施。市场内应配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。工程排水管网按雨污分流制实施，单独敷设污水管。保证建成区内污水全部进入市政污水管。卫生间内污水、粪便由排水主管道排至室外，经化粪池无害化处理符合排放标准后，再排入市场内的排水管网。屋面雨水经落水管直接排入市场内的排水管网。第七节消防设计一、设计依据《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）《卤代烷1211灭火系统设计规范》GBJ110-87《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）-49- 《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）2001年修订版二、消防设计1、建筑消防设计拟建建筑与校内其它建筑之间道路宽度应满足消防间距。拟建建筑内部应设疏散楼梯，合理布置，最远疏散间距控制在规范要求之内。建筑内的建筑材料按其耐火等级采用相应的防火标准的材料。2、消火栓给水系统（1）消防用水量本工程室外消火栓系统消防用水量25L/S，室内消火栓系统消防用水量15L/S，火灾延续时间按2小时计。设置消防水池，满足本项目的消防要求。（2）室外消火栓系统沿本工程四周道路布置环状室外给水管道，管径DN150，并在其上布置室外地上式消火栓，布置间距小于120m，提供本工程室外消防用水。（3）室内消火栓系统室内消火栓系统由消防水池、消火栓系统加压水泵、屋顶高位消防水箱及管网组成。在建筑的各层公共部位均布置室内消火栓，并保证任何一处均有两支水枪同时到达。3、灭火器配置按规范要求建筑的各层适当部位设置磷酸铵盐手提式灭火器。第八节通风系统-49- 室内市场应达到良好的通风条件，可配置低噪音抽送风机，宜按建筑面积1000m2安装不低于2KW，1000m2以上每增加100m2相应增加功率300W的标准配置。宰杀间、现场食品加工间内应配备独立的通风换气装置。-49- 第六章环境保护第一节设计依据根据中华人民共和国环境保护法等的有关法规，在项目实施过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，本项目设计时要按照清除污染，保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。项目按以下标准进行监测管理：一、《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日第二十二号国家主席令）；二、《建筑项目环境保护管理条例》（国务院（98）253号令）；三、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；四、《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）；五、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；六、《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；七、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；八、《声环境质量标准》（GB3096-2008）。第二节编制原则一、环境保护是我国的一项基本国策，提高环保意识，强化环保措施，治理“三废”达标排放，是对保护生态环境的基本要求。二、项目建设必须严格执行关于防止污染及其它公害的设计施工与主体工程应同时设计、同时施工、同时使用的“三同时”制度。第三节环境影响因素分析一、施工过程中的环境影响分析-49- 本项目在建设期间，各项施工活动不可避免地对周围环境产生不同程度的影响。主要包括废气、粉尘、噪声、固体废弃物、废水等对周围环境的影响，而且以粉尘和施工噪声的影响尤为突出。1、废气及扬尘本工程建设过程中，大气污染物主要有粉尘和扬尘。粉尘污染主要来源于土方的挖掘、堆放、清运、土方回填和场地平整等过程产生的粉尘；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；运输车辆往来将造成地面扬尘。施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。2、废水施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的施工废水。生活污水主要源自施工人员平时的生活，包括食堂污水、粪便污水、浴室污水，主要的污染物是CODcr、BOD5和石油类等。施工废水主要包括土方阶段降水井排水、结构阶段混凝土养护排水、各种车辆冲洗水等，其中主要是工程养护排水。3、噪声噪声是施工期的主要污染因素，施工过程中使用的运输车辆及施工机械设备如打桩机、挖掘机、混凝土搅拌机、运输车辆等是强噪声的产生源。根据有关资料将主要施工机械产生的噪声状况见表6-1所示。表6-1施工机械设备噪声表施工设备名称距设备10m处平均声级（dB(A)）打桩机105挖掘机82-49- 推土机76起重机82压路机82卡车85电锯84由上表可以看出，现场施工机械噪声较高，而且实际施工过程中，往往是多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加，噪声级将更高，辐射范围亦更大。4、固体废弃物施工期固体废弃物主要包括施工产生的建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾。建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物。生活垃圾主要包括废纸、包装袋、塑料袋及瓶罐等。5、生态环境影响本项目施工过程中会造成土地裸露，可能会造成不同程度的土壤侵蚀、水土流失现象。项目施工过程中开挖、移动土石方，损坏了原有的生态环境及水土保持设施，从而加重了水土流失。据有关资料，施工期土壤侵蚀量约是自然流失量的5倍，恢复期约为自然流失量的2.5倍。强降水季节，水土流失现象还将加剧。在施工期间还将临时占用一部分土地，如施工材料的堆放、取土场及弃土临时堆放场等。这些临时占地的地表植被将被清除或破坏，对生态环境产生影响。-49- 二、运营过程中的环境影响项目营运期的环境影响因素主要包括以下几个方面：1、废水：市场办公人员的生活污水和经营业主、管理人员、顾客产生的生活污水；杀鸡、杀鱼等冲洗水。2、固废：经营业主及管理人员、顾客产生的生活垃圾及居民的生活垃圾；经营活动中产生的固体废物，如杀鸡、杀鱼产生的废弃物；烂菜叶、坏水果、废弃包装物等。3、噪声：人群活动噪声、小型车辆、风机噪声以及待卖待宰家禽的鸣叫噪声等。4、废气：宰鸡杀鱼产生的恶臭气体、小型机动车排放的尾气及地面停车场的汽车尾气。第四节环境影响保护措施一、施工期环境保护措施1、环境空气影响防治措施项目施工期间，为减轻其对环境空气的影响，缩小污染影响范围，必须采取合理可行的控制措施，其主要措施有：（1）施工前必须制定和实施扬尘污染防治措施的施工方案；（2）施工现场应实行封闭施工，外围应加设防护网罩。施工工地周围应设置不低于1.8米的围栏或屏障，以缩小施工扬尘扩散范围；（3）工地内应当设置相应的车辆冲洗设施。运输车辆不能携带泥土出工地，出入口通道两侧应当保持清洁；（4）合理安排施工现场，运输车辆装载不得超出车厢板高度，并采取遮盖、密闭措施确保沿途不抛洒、散落。并指定专人对附近的运输道路定期喷水，使其保持一定的湿度，防止道路扬尘；-49- （5）对施工现场实行合理化管理，使砂石统一堆放，少量水泥应设专门库房存放，减少搬运环节；（6）开挖的土方及建筑垃圾及时进行利用，不得长期堆放，对作业面、建筑垃圾等临时堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量；（7）合理安排工期，加快施工速度，减少施工时间；（8）当出现风速大于5级或不利天气状况时应停止易造成扬尘的施工作业，并对堆放的砂石等建筑材料进行遮盖；（9）采用商品混凝土；（10）现场施工搅拌砂浆时应做到不洒、不漏、不剩、不倒、搅拌时要有喷雾降尘措施。2、废水防治措施在施工中废水量均不大，但如果不经处理或处理不当，同样会危害环境，因此施工期废水不应随意直排。施工期生活污水排入城市污水管网；施工废水应分类收集，建造集水池、沉砂池、排水沟等水处理设施，按其不同的性质作相应处理达标后排入市政污水管网。现场发现有积水应立即清理，现场道路和排水管道应随时保持畅通，发现有堵塞现象立即疏导。砼、砂浆等搅拌作业现场，设置沉淀池，使清洗机械、基坑中抽排的泥水和场地的污水经沉淀澄清达标后再排入市政污水管网。3、固体废弃物防治措施-49- 施工中产生的建筑垃圾要及时清运或加以利用，不得长期堆放。下雨时易造成冲刷、淋溶，导致水环境污染。施工中生活垃圾如不及时清运处理，则会腐烂变质、滋生蚊虫苍蝇，产生恶臭，传染疾病，从而对周围环境和作业人员的健康带来不利影响。固体废物中的砂土、石块、水泥等可用于填路材料，废金属、钢筋、铁丝等可以回收利用，其他的统一收集后由市政环卫部门及时清运，做到日积日清。为减轻建设项目施工期间产生的建筑垃圾和工程渣土对外环境的不良影响，建设单位和施工单位必须严格按照《XX市城市建筑垃圾和工程渣土管理办法》（XX市人民政府令第88号）的要求进行处理。具体要求为：（1）作业中产生的渣土及时清运，做到日积日清；（2）渣土运输车辆离场前要冲洗车体，不得带泥上路；（3）工程完工后，施工单位应当及时清除施工现场堆存的渣土。（4）运输渣土的车辆要设有防撒落、飘扬、滴漏的设施，采取密闭或者加盖毡布等防范措施；施工中产生的泥浆及其它浑浊废弃物的外运时要使用专用车辆运输。（5）运输渣土的行驶路线和时间，施工单位要有关部门提出申请，并按照规定的路线和时间行驶，将建筑垃圾倾倒于指定的弃置场；运输过程中不得超载、撒漏。（6）施工期间产生的生活垃圾应交环卫部门及时清运处理，做到日产日清。4、噪声防治措施施工过程中各种车辆和施工机械的运行，会使工地及周围地区噪声级增加。为了减轻本工程施工噪声的环境影响，建议采取以下控制措施：（1）-49- 加强施工管理，合理安排施工作业时间，严格按照施工噪声管理的有关规定执行。白天12:00至14:00，夜间22:00—次日6:00，禁止施工作业，考试时间应合理安排施工作业；（2）桩基施工中宜采用静压预制桩，可有效地避免桩基施工的高噪声污染；（3）对产生噪声的施工机械要合理布局并采取降噪措施，确保噪声排放满足区域声环境昼间60dB(A)、夜间50dB(A)的要求；（4）以液压工具代替气压工具；（5）在高噪声设备周围设置掩蔽物；（6）压缩工区汽车数量和行车密度，控制汽车鸣笛；（7）做好劳动保护工作，在噪声源附近操作的作业人员配戴防护耳塞。5、生态环境影响防治措施根据有关加强水土保持的法律、法规及相关标准和技术规范，本项目应采取相应的水土保持措施。要考虑安全可行，尽量减少土地开挖面积，少破坏现有的水土保持设施。具体建议如下：（1）临时堆放场要设置围墙，做好防护工作，以减少水土流失；（2）雨季施工时，要备有工程工布覆盖，防止汛期造成水土大量流失，土石方堆坡面要保持平整，注意坡面密实，减少因受雨水冲刷而造成土壤流失；（3）保持排水系统畅通；（4）建设项目本身有较多的绿化设施，项目完成后要对水土保持工程及绿化设施进行经常性的维护保养。-49- 综上所述，施工期间会对环境产生一定的影响，但只要施工单位做好施工组织设计，进行文明施工，把环境保护纳入承包合同中，制定环保规章制度，严格实施施工期环境监理，就可以把其影响控制在最小程度，不会产生明显的影响。二、营运期环保措施1、水环境影响防治措施建设项目实行雨污分流，建筑物屋面为有组织排水，屋面雨水经落水管排至室外排水管网，收集后作为绿化带景观补水，多余排入市政排水管网。生活污水经化粪池进行预处理，冲洗废水经隔油池进行预处理，然后通过XX公路污水城市管网接入XX西区污水处理厂进行处理。经污水处理厂处理后的尾水对周围地表水影响较小。预处理后的污水可以达到《污水综合排放标准》（GB8978—1996）中的三级标准及XX西区污水处理厂的接管要求，项目少量废水经该污水处理厂处理后排入故黄河，对地表水水质影响较小。2、声环境质量影响防护措施本项目的噪声源主要有人群活动噪声、家禽鸣叫声、小型机动车产生的噪声等，拟采取的噪音防治措施有：（1）合理布局市场总平面布置时，对高噪声摊位尽量布置在远离居民区的一侧或与居民区间增加实体墙，以达隔音作用。（2）加强交通管制，防止交通拥堵，减少机动车的鸣笛；（3）加强市场管理，做到文明经营，尽量减少买卖纠纷的争吵声。（4）采用隔音措施减缓对周围居民区的影响。-49- （5）为了减少家禽鸣叫声对周围环境的影响，场内尽量少存家禽，按销量分批进货。（6）加强周围绿化维护：农贸市场内绿化不可能较多，但周围绿化必须精心维护，市场管理人员要对业主进行管理，防止毁绿事件的发生。3、固体废物影响防治措施本项目固废主要为市场摊位人员产生的生活垃圾，经营活动中产生的固体废物垃圾、配套办公用房及商业活动等产生的垃圾。规划设计时，分区设置固定垃圾分类收集箱。生活垃圾应做到垃圾袋装化、存放封闭化，做到日产日清。建议农贸市场垃圾收集点设置应与附近住宅、医院保持一定距离，方便运输，做好隔离及卫生防护措施，由环卫部门及时清运。只要严格按照环卫部门的有关规定执行，本项目固废对周围环境不会产生明显的影响。4、环境空气影响分析与防治措施该项目大气污染源主要来自家禽、鱼等待宰和屠宰过程中产生的恶臭、小型运输机动车排放的尾气。由于农贸市场进出车辆多以人力车为主，部分小型机动车陆续进出所排尾气量较小，该地地形开阔，通风良好，对环境影响较小。（1）场界内最好能建设5-10m的绿化隔离带，尽量降低恶臭对外环境的影响；（2）该项目应及时清理待宰圈以及屠宰摊位内的家禽粪便、胃肠内容物、碎肉和碎骨等废弃物；（3）在设置家禽、鱼类摊位时尽量远离居民小区，对收集的家禽粪便、胃肠内容物及其它废弃物尽量密闭存放。（4）加强通风次数，尽量降低恶臭气体浓度；-49- （5）屠宰摊位应及时清洗地面，地面应铺设防血、防水和耐机械损坏的不透水材料，其表面应防滑；（6）屠宰摊位的地面应设计一定的坡度，一般为1.5%-3%，并设排水沟，上铺铁篦子，以便于清洗地面及排水；（7）适当使用除臭剂；（8）污水沉淀池加盖。该项目在采取以上环保措施后，市场内的臭气强度等级可降至1-2级，不会产生恶臭气体扰民问题。5、城市生态环境影响防治措施项目建设过程中不会对城市气候、城市土壤、城市动物群落等指标有明显的影响。-49- 第七章安全卫生第一节设计依据一、《中华人民共和国安全生产法》；二、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》劳动部第3号令（1996年10月）；三、其它有关标准和规范。第二节不安全及不卫生因素分析本项目建设施工存在如下不安全和不卫生因素：一、机械伤害、撞伤、摔伤项目施工过程中，建筑机械对施工者可能造成的人身伤害。运输车辆也可能撞伤施工人员或行人等。高空作业时可能造成施工人员的摔伤。设备安全操作规程不完善或设备操作人员没有严格按照操作规程进行操作，则有可能发生安全事故，对操作人员或其他施工人员造成人身伤害。二、触电项目施工中，电气设备发生故障或电器安装不规范，缺少接地或接零，或接地接零损坏失效，或操作人员违章操作，会发生触电伤害事故。三、失火施工期间原材料的堆放场所，施工者或其他人员如有抽烟等燃火活动，可能造成失火。四、扬尘-49- 在项目施工期，隔断、改造、材料运输、装卸和搅拌物料等环节都有扬尘发生，其中最主要的是运输车辆道路扬尘和施工作业扬尘。扬尘不仅危害施工人员及行人的呼吸道及眼睛等器官，而且影响施工进度。第三节安全与卫生防范措施一、安全措施1、安全教育加强安全管理、安全教育工作，定期对施工人员进行安全教育，增强其安全意识和自我保护意识。对电工、电焊工等要求持证上岗的工种坚持持证上岗制度，严禁违规操作。2、防机械伤害在项目建设过程中，按照有关规定保护施工者的人身安全，做到安全生产。编制和执行各种有关施工安全的政策大纲，以及各方面应负的责任。对生产人员进行安全培训，事故和偶发事件报告。工地设置生产须知和安全警示牌；颁发和使用安全设备，进入工地须戴安全帽，穿安全鞋等；制订安全工作设施，如脚手架、壳子板和开挖支撑等；运输车辆等机械设备必须按规定使用，坚持持证上岗制度，禁止违规操作；任命安全监理和安全员，安全员须尽职尽责做好工地的安全巡视工作，遇到特殊情况，务必采取应急举措；高空作业必须佩带安全带等安全保护设施。3、安全用电所有正常不带电的电气设备金属外壳均采用接发或接零保护；照明配电箱采用带电保护的自动开关；检修照明采用36V安全电压；380/220V低压系统采用接零保护。4、防止火灾-49- 在工地的适当位置放置灭火器等其他消防设备，加强对施工现场的管理和巡视，工地严禁抽烟。二、卫生及防疫措施防扬尘：对施工人员发放口罩等防护器具；对砂石料堆通过加盖帆布降低其起尘量；开挖的土方及建筑垃圾及时进行利用。对建筑垃圾等堆放场地定期洒水，使其保持一定的湿度，以减少扬尘量；工地适当位置应当设置相应的车辆冲洗设施等。做好施工期的卫生工作，确保施工人员日常生活、饮食饮水的卫生。任命工地卫生员，加强卫生管理工作。尤其是要采取有效的防疫措施，防范施工人员之间流行疾病的出现。-49- 第八章节能第一节节能标准和规范一、《中华人民共和国节约能源法》；二、《XX市节约用水条例》（XX市第十三届人民代表大会常务委员会公告第47号）;三、《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）；四、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；五、《民用建筑节能设计标准》（JCJ26-95）；六、《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；七、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；八、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；九、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）。第二节主要原辅材料及能耗平衡一、原辅材料本项目建设，主要使用钢材、水泥、砖、碎石子、黄砂及其它建筑材料。二、建材供应分析本项目建设所需材料在XX及周边市场均有供应，公路、铁路、水运均很便利。三、能源消耗分析1、所需能源本项目所需的能源主要有：电力、水。2、能耗分析-49- 按照农贸市场能源消耗现状，结合本项目情况，进行能源消耗定额及年消耗量的分析。根据同类项目能源消耗情况，水量消耗按照2m3/m2.年计算，电力消耗按照20W/m2计算。水的折标煤系数为0.0857kgce/m3,电的折标煤系数为3.3tce/104kWh。每年营运时间按照360天计算。具体消耗指标见下表8-1。能源消耗指标分析表表8-1序号能源年消耗量折标煤（tce）比例1水60000m35.140.72%2电216万kWh712.8099.28%合计717.94100%注：①综合能耗计算中，水按照《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）规定的折标系数进行折算；②电按照《省发展改革委关于明确能源消耗折标系数参照标准的通知》（苏发改工业发[2008]404号）规定的折标系数进行折算。根据上述分析，本工程年耗能低于3000吨标煤，不属于高耗能项目。四、能源供应分析1、供水XX市市区供水分地表水和地下水，地表水供水主要是从沿河取水口取微山湖水。市区地下水水量稳定、水质可靠，成为城市供水多年来的主要供水水源，约占到整个城市供水总量的80%。XX市目前已形成多水源地供水体系和环状管网格局，市区用水高峰期用水量为20万吨/日，目前全市共有刘湾、小山子、张集三个水厂，供水能力达50万吨/日，可完全满足市区用水需求。-49- 本项目年用水量约6万吨，采用城市自来水，由XX公路边铺设的市政给水管接至本工程，供水有保障。2、电力XX市是华东地区重要的煤炭和电力生产基地，电力充足，在充分保证本地用电的同时，还有一半的电力输送给其它地区，XX的工业用电平均电价明显低于南方地区。XX市发电机组装机容量720万千瓦，2008年全市发电量342.44亿千瓦时，全社会用电量189.22亿千瓦时，其中工业用电量149.91亿千瓦时。本项目年用电量216万千瓦时，采用城市供电网供电，由XX变电所引出电缆至本市场的配电柜，用电有保障。第三节节能措施建筑用能占我国能源消费量的比例逐年上升，建筑节能已成为全社会节能的重点领域之一。目前建筑节能存在主要问题包括以下几个方面：建筑用能效率低，单位建筑面积能耗高；新建建筑执行节能设计标准有待于进一步加强；供热体制改革尚未全面启动等等。为贯彻国家节能减排的要求，本项目主要从以下几个方面进行节能设计。一、规划节能根据建筑功能要求，在规划设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、外观体型、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。1、建筑朝向和平面形状-49- 建筑的平面形状，应在体积一定的情况下，采用外围结构表面积小的建筑。2、合理规划空间布局及控制体型系数依靠自然通风降温的建筑，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利用自然通风。出于节能的考虑,在建筑设计时应尽量控制建筑物的体形系数。3、绿化对建筑物周围地坪绿化进行统一设计，以美化环境。4、根据《XX市节约用水条例》，新建、改建、扩建建设项目需要取用水的，应当在可行性研究报告阶段向水行政主管部门提供节约用水方案评估报告或者制订节约用水措施和方案，配套建设节约用水设施。节约用水设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。二、节能措施1、外墙建议屋面采用挤塑保温板保温，采用新型墙体材料与复合墙体围护结构,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。所有外围护墙均采用加气混凝土，以提高外围护结构的热工性能，减少能量损耗。2、门窗（1）尽量减少门窗的面积。在保证日照、采光、通风条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。（2）提高门窗的气密性。设计中应采用密闭性良好的门窗,通过改进门窗产品结构（如加装密封条），提高门窗气密性。防止空气对流传热。-49- （3）尽量使用新型保温节能门窗。采用热阻大、能耗低的节能材料制造的新型保温节能门窗（塑钢门窗）可大大提高热工性能。外窗均采用塑钢中空玻璃窗，同时还要注意玻璃的选材，尽量选特性玻璃，如吸热玻璃，反射玻璃，隔热遮光薄膜。3、屋顶屋顶选用良好的隔热保温材料。4、供电节能在平面布置上力求减少电力系统的线耗，节约电能。5、采用节能产品（1）高效光源。（2）过道、楼梯间等公共场所采用节能开关；（3）选用节水型阀门，节约用水。-49- 第九章项目管理及实施进度第一节项目管理本项目的各项具体工作由XX街道办事处安排专人组织实施。本工程建设必须采取招标投标方式确定施工单位；实行工程建设监理制度，确保工程建设质量。项目竣工后，应当按照规定的程序组织验收。本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标。项目管理内容包括：质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。一、工程监理根据有关规定，本项目建设应实施建设工程监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。二、质量控制1、制定质量保证措施，对承接项目的施工单位进行资质审查，对涉及工程质量的材料进行验收控制，对施工设备进行预检控制，对有关方案进行审查。2、工程质量控制措施。对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故原处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。3、实施质量日记制度。主要包括：施工现场质量巡查日记、隐蔽工程质量检查日记、质量汇报会等日记，了解和掌握施工质量动态，以便及时处理质量问题。-49- 三、投资控制1、熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，明确投资控制的重点。2、定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析，提出改进方案。3、实行审核价格信息制度，掌握国家调价范围和幅度。四、进度控制1、编制或审核项目的施工组织设计和实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。2、建立反映工程进展情况的施工日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时监督并进行鉴证，召开现场进度协调会等。3、实施进度计划发生差异时应及时研究对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，并作出计划调整，建立新的平衡。五、合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同、材料供应以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。六、协调-49- 项目建设前期准备阶段和施工阶段需要处理与水、电、通信、气、消防、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关法规，积极主动的和各级相关部门配合，争取各部门的支持与配合，以保证建设项目的顺利进行。七、竣工验收建设项目全部竣工后，由建设单位及规划、建设、环保、设计等其它单位组成的验收委员会对工程进行全面验收，合格后签发竣工验收报告。第二节项目实施进度计划本项目建设期拟定为12个月。项目总体进度计划内容包括项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、室外工程、竣工验收并交付使用等。建设总体进度详见计划进度表。表9-1项目实施计划进度表项目阶段实施计划进度（月）123456789101112前期准备勘察、设计土建工程安装工程室外工程竣工验收第十章投资估算及资金筹措第一节投资估算根据国家概算指标及XX-49- 市有关部门规定的收费标准，对本项目进行初步估算。一、投资估算依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、土建：2004年《江苏省建筑工程单位估价表》；《江苏省建筑工程综合预算定额》；《江苏省房屋修缮工程预算定额》；3、安装：2004年《全国统一安装工程预算定额江苏省单位估价表》；《安装工程预算工程量计算规则》；《江苏省安装工程费用定额》；《江苏省建筑装饰工程预算定额》；4、市场价格调整：XX市2010年2月份《工程建设及造价信息》。二、估算方法土建工程：土建工程费用根据上述文件颁布的有关定额、材料价格等资料，参照最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算。其它费用：包括前期工作费、勘查设计监理费、建设单位管理费等。根据有关规定结合本工程实际估算。基本预备费用：按照工程造价的5％计取。三、投资估算经初步测算，本项目总投资4891.46万元。-49- 表10-1项目总投资估算表（单位：万元）序号项目投资估算投资额占总投资的比例一工程费用406283.04%1土建工程900元/m2*30000m227002公用工程780给排水系统60元/m2*30000m2180消防系统50元/m2*30000m2150电力系统120元/m2*30000m2360弱电系统30元/m2*30000m2903安装工程20元/m2´30000m2604室外工程（1+2）*15%522二工程其它费用467.139.55%1勘察、设计工程费用的3.5%142.172监理费工程费用的2.5%101.553建设单位管理费工程费用的3%121.864工程保险费工程费用的0.5%20.315临时设施费工程费用的2%81.24三基本预备费（一+二）*8%362.337.41%总计4891.46100%第二节资金筹措本工程总投资为4891.46万元，由XX办事处通过多渠道筹集解决。-49- 第十一章财务评价第一节评价说明一、范围及依据本财务评价编制依据为《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行的财税政策、会计制度与相关法规。二、计算期及经营负荷本项目建成后，按全部出租经营计算。项目财务评价计算期为11年，其中建设期为1年，第2年平均出租率为60%，第3年平均出租率为80%，从第4年至计算期末出租率按100%计算。第二节财务效益与费用估算1、租金收入工程总建筑面积为30000平方米，使用面积按建筑面积的75%计算，则使用面积为22500平方米，根据项目位置，参考同类市场经验，每平方米月租金按均价50元计算则本项目的年营业收入为22500平方米´50元/月.平方米´12月=1350万元2、营业税金及附加根据国家现行的财税政策、会计制度与相关法规的有关规定，营业税按营业收入的3%计算，则营业税为40.5万元；城市建设维护税按营业税的7%计算，则为2.84万元；教育附加费按营业税的4%计算，则为1.62万元。营业税金及附加合计为44.96万元。-49- 表11-1营业税金及附加表序号　项目名称计算基数税率金额(万元)(万元)1营业税1350.03%40.502城市建设维护税40.57%2.843教育附加费40.54%1.62营业税金及附加44.963、总成本费用估算(1)人员工资及福利根据拟建项目的规模，经测算，项目建成后的经营管理人员定员约15人，考虑到目前XX市人民生活水平，经营期每人平均年工资、福利费约20000元计，每年的工资、福利费用总计30万元。(2)水电费支出全年预计支出40.5万元。（营业收入的3％）(3)维修费按租金收入的1%计算，年维修费用支出13.5万元。(4)折旧、摊销费用折旧费按分类直线折旧法计提，固定资产中建筑物按20年折算，残值率按10%。计算公式如下：1-残值率年折旧率=─────×100%=4.5%折旧年限年折旧额=建筑物原值×年折旧率建筑物原值为2700万元，计算本项目建筑物年折旧费用为121.5万元。-49- （5）其他费用其他费用按全部收入2%计算，则为27万元。总成本费用详见下表。表11-2总成本费用表序号名称金额备注1人员工资及福利302水、电费40.53维修费13.54折旧、摊销费用121.55其他费用27合计总成本费用232.5其中经营成本1114、利润与利润分配正常年份营业收入1350万元，总成本费用232.5万元，营业税金及附加44.96万元。利润总额＝营业收入－总成本费用－营业税金及附加＝1072.54万元5、所得税根据《中华人民共和国企业所得税法》，本项目所得税税率以25%计算。项目正常年所得税额为268.14万元。五、利润分配项目正常年份利润总额为957万元。按照缴纳所得税款为239.25万元，净利润为717.75万元。项目所得税后利润提取10%的法定盈余公积金，其余部分为可分配利润。-49- 第三节盈利能力分析一、盈利能力分析项目投资盈利能力指标见表11-3。表11-3项目投资现金流量表序号项目建设期经营期（万元）12345678910111现金流入8101080135013501350135013501350135013501.1租赁收入　8101080135013501350135013501350135013502现金流出4891105.6130.81561561561561561561561562.1建设投资48912.3经营成本　78.694.81111111111111111111111112.4营业税金及附加　273645454545454545453所得税前净现金流量-4891704.4949.2119411941194119411941194119411944累计所得税前净现金流量-4891-4187-3237-2043-849345153927333927512163155调整所得税　145.7206.92682682682682682682682686所得税后净现金流量-4891558.7742.39269269269269269269269267累计所得税后净现金流量-4891-4332-3590-2664-1738-8121141040196628923818项目盈利能力指标名称单位指标8所得税后项目投资财务内部收益率%14.779所得税前项目投资财务内部收益率%21.5610所得税后项目投资财务净现值（ic=12%）万元54111所得税前项目投资财务净现值（ic=12%）万元1963-49- 12所得税后项目投资回收期年6.7213所得税前项目投资回收期年5.114总投资收益率（ROI）%31.815投资利润率:%21.916投资利税率%22.8二、财务评价结论经测算，所得税后项目投资财务内部收益率为14.77%，大于设定的基准收益率12%，所得税后项目投资财务净现值大于零，其它指标也比较合理。该项目在财务上可行。第十二章工程招投标第一节编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、国家发展计划委员会第3、4、5、9号令；3、江苏省建设工程招标投标管理办法（省政府第65号令）；4、江苏省发展计划委员会《苏计法规发（2001）1408号》文；5、评标委员会和评标方法暂行规定（国家计委等七部委第12号令）；6、《省政府关于印发江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定的通知》苏政发[2004]48号。第二节招标的基本情况一、招标的范围及依据该项目为国有资产投资项目，且又是公共设施建设项目，为保证以一流的队伍、一流的施工和一流的质量搞好此项工程，符合规定条件的都要进行招投标。-49- 因此，本项目的土建工程、安装工程、勘察、设计、监理、都需要进行招标。二、招标的组织形式根据国家发展计划委员会第3号、5号和9号令规定，本项目承建单位不具有编制招标文件和组织评标的能力，招标人不能自行办理招标事宜。因此，本项目拟采用委托招标的招标组织形式。三、招标的方式依照根据苏政发〔2004〕48号文件规定，必须进行招标的项目中，省、市人民政府确定的地方重点建设项目、涉及公共利益、公众安全的基础设施项目、全部使用国有资金投资或者国家融资的项目、国有资金投资占控股或主导地位的项目，应当公开招标。因此本项目招标人对各个部分的招标应采用公开招标方式。招标的基本情况详见附表：招投标基本情况表。第三节招标初步方案本项目勘察设计拟定选择甲级设计资质单位，监理拟定为甲级资质，土建工程、设备及安装工程拟定为二级以上施工资质。各项招标活动对评标专家专业特长和水平的要求，勘察设计评标主要聘请地质、建筑设计等有关专家；土建、安装工程施工评标主要聘请给排水、结构、市政工程等有关的专家；监理主要聘请建筑工程、项目管理等方面的专家。招标人必须制定一套完整的有关工程招标投标办法，内容包括招标小组的组成、招标时段安排、招标程序、招标方式、评标委员会组成，评标原则、标底确定、评标方法、定标方法等。-49- 第十二章结论与建议第一节结论项目建设符合XX市总体发展规划，符合《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》有关精神。项目的实施有利于解决农产品“卖难”问题，有利于增加农民收入，有利于丰富当地居民的菜篮子、方便居民的日常生活、提高农副产品的流通效率。该项目是一项民生工程，项目的实施具有很好的社会效益，项目建设目的明确，建设方案可行，建设条件具备，建设资金有保障。因此，项目可行。第二节建议一、本项目建设周期为12个月，要安排好规划方案外，并注重建设资金的筹措，统筹合理地安排建设内容和进度；二、加强与规划、国土、环保、供水、供电、电信、消防、交通等相关部门联系，使项目建设既能满足相关法规，又能尽快积极办理相关事宜。以利于本项目顺利实施。三、农贸市场是人口、车辆出入密集的地方，并且该市场紧邻XX公路，为避免交通堵塞，防止发生交通事故，建议该市场能配套建设停车场。-49- 中华人民共和国发展与改革委员会工程咨询资格证书编号：工咨甲111200700488XX市工程咨询中心地　　址：XX市河清路5号　　　　邮政编码：221005办公室：（0516）83756324传　　真：（0516）83700159主任室：（0516）83739810总工室：（0516）83701891咨询部：（0516）83730600'