景区开发建设项目可行性研究报告

'X市X景区新建项目X市X旅游发展有限公司2013年4月1 54X市X景区新建项目可行性研究报告目录第一章总论3一、项目概况3二、研究范围与方法3三、研究依据4四、项目主要技术经济指标4五、研究结论和建议5第二章项目背景7一、宏观背景7二、项目地概况9三、投融资背景10四、项目战略意义10第三章旅游资源条件评价11一、资源现状分析11二、资源品质状况11三、资源开发评价12第四章旅游市场分析与预测13一、市场分析13二、游客量预测16第五章景区空间布局和项目设计1654 54X市X景区新建项目可行性研究报告一、景区空间布局的依据与原则16二、景区空间布局规划16三、开发方向及旅游项目设计17第六章环境、安全与节能21一、环境影响评价21二、安全保护25三、节能28第七章风险分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３１一、外部风险31二、内部风险33第八章项目实施进度组织与组织管理36一、项目实施进度计划36二、项目组织管理36第九章财务分析评价40第十章综合评价51一、经济效益52二、社会效益52三、生态效益分析52第十一章建议和结论52一、建议52二、结论5354 54X市X景区新建项目可行性研究报告第一章总论一、项目概况（一）项目名称：X市X景区开发建设项目（二）项目类别：旅游休闲度假（三）投资总额：约3500万元人民币（四）项目单位：X市X旅游发展公司（五）项目建设的地点及范围景区位于区位于X市区漓江东岸，距市中心1.5公里。它被小东江流贯其间，占地面积600余亩.二、研究范围与方法（一）研究范围本项目可行性研究报告的研究范围，包括：54 54X市X景区新建项目可行性研究报告介绍分析项目背景；评价分析旅游资源条件；分析预测旅游客源市场；研究分析场址选择以及项目所在地的基础设施建设；拟定旅游空间布局和项目内容设计；提出项目总投资估算以及评价财务预测；分析并评价社会效益；分析评价项目投资风险；（二）研究方法通过市场调查、访谈、现场考察、外围考察、专家咨询、二手资料收集等多种方式，采取定性定量分析并举研究。三、研究依据1、中华人民共和国国家标准《旅游规划通则》（GB/T18971—2003）2、《风景名胜区规划规范》（GB/50298—1999）3、中华人民共和国《环境保护法》；4、《广西壮族自治区旅游发展总体规划》5、《X市国民经济和社会发展“十二五”规划》；6、《X市旅游发展总体规划》；7、《X市城市总体规划》；8、《X国际旅游胜地建设发展规划纲要》；54 54X市X景区新建项目可行性研究报告四、项目主要技术经济指标序号项目单位数量备注一项目用地面积平方米60000　二建设期年8　三项目总投资万元35000　　其中:固定资产投资万元30000　　流动资金万元5000　四劳动定员人250　五经营期年平均收入万元7895　六经营期年平均利润万元3349.2　七经营期投资利润率　11.8%正常年八经营期投资利税率　13.8%正常年九财务内部收益率%15.37所得税前%12.78所得税后十财务净现值(IC=10%)万元22520.33所得税前万元18631.19所得税后十一投资回收期（税前）年6.1含建设期投资回收期（税后）年6.75含建设期十二盈亏平衡点　23.32%　54 54X市X景区新建项目可行性研究报告五、研究结论和建议（一）可行性研究的结论1、项目建设是X景区旅游大发展的需要X景区旅游资源丰富，旅游发展潜力强大，但是旅游项目过于单一陈旧，旅游大发展受到了限制。提升改造X景区有利于促进该县旅游大发展，加快旅游的现代化进程。2、项目建设条件具备项目区生态环境质量良好，气候宜人，自然山水、人文和民族文化等旅游资源独特，主题特色明显，具有得天独厚的资源优势；项目周边地区社会经济条件良好，同时具备吸引到X市旅游的条件，客源市场潜力大，项目发展前景广阔，项目的建设条件具备。3、项目建设具有显著的文化效益和社会经济效益通过项目建设实施，能够保护和挖掘X景区的民族文化、人文文化和自然旅游资源，改善区域内环境卫生状况，同时对于X市旅游产业结构调整、发展地方经济，具有明显的促进作用；对促进相关产业发展、加快X市市区建设、促进城镇化进程也同样具有重要意义。项目财务分析评价中的投资利润率、财务内部收益率、财务净现值都较理想，投资回收期较短，盈亏平衡点和清偿能力和抗风险能力强，经济效益显著，项目在财务上是可行的。（二）可行性研究的建议1、政府引导，市场运作54 54X市X景区新建项目可行性研究报告目前项目区市场整体营销和旅游发展软环境营造等方面都很薄弱，需要X市、X区政府，通过政策导向、投资导向以及宏观调控和综合协调能力，在旅游业发展的主要环节上进行引导和推动。2、规划优先，市场细分X公园新项目的开发一定要经过科学论证、合理规划，方可进行。尽快进行景区总体规划和详细规划，做好旅游资源的详细调查和反复论证工作，须深入调查基础设施、自然景观及人文景观的可展示性。对潜在游客进行深入细致的调查研究和细分，根据本地资源特色，准确定位目标市场，在此基础上有针对地开发可行性项目。切不可一哄而上、盲目开发。树立自己的特色品牌，加强市场竞争力。第二章项目背景一、宏观背景在我国近年来经济持续稳定发展背景下，旅游业各项指标也取得优异成绩，在当前由国际金融危机引致的宏观经济下行环境中，旅游业作为关联性和消费性较强的产业代表，将发挥重要的经济杠杆作用，在行业政策引导下，旅游业作为融水苗族自治县经济发展的新的增长点，其发展具有重要战略意义。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告近年来，我国经济持续稳定高速发展，国力明显增强。2007年，中国国内生产总值达到24.66万亿元，比2002年增长65.5%，年均增长10.6%，从世界第六位上升到第四位，2008年年底超过德国跃升为第三位；全国财政收入达到5.13万亿元，增长1.71倍；外汇储备超过1.52万亿美元。人民生活显著改善。2002-2007年五年间，全国新增城镇就业5100万人。城镇居民人均可支配收入由2002年7703元增加到2007年13786元，增幅高达79%；农村居民人均纯收入由2476元增加到4140元，增幅达67%。在此经济发展环境中，我国旅游产业发展态势良好，在旅游人次、旅游收入、旅游人均消费方面都呈显著的上升趋势，城乡居民平均出游率已达84.8%。以假日旅游为标志，我国国内旅游已经进入了大众化消费的新阶段。许多城市已将旅游产业定位于“支柱产业”、“先导产业”等，希望借助旅游业带动地方经济增长。自2007年下半年以来，随着美国次贷危机向全球性金融危机甚或经济危机的转化，受外部经济环境影响，我国经济放慢趋势日益明显，为扩大内需、加速经济转型、降低出口经济下滑影响，到2010年国家将投资4万亿元拉动内需，主要投资方向为民生、基础设施建设等领域，国家发改委表示，到2010年底，仅中央财政的投资安排就将达到11800亿元。在2008年底召开的中央经济工作会议上，胡锦涛总书记明确要求“着力发展服务消费和旅游消费，不断增强最终消费能力”；温家宝总理指出要“积极开发与节假日调整相适应的旅游、文化、体育健身和网络、动漫等热点消费”。国务院总理温家宝2009年11月25日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《关于加快发展旅游业的意见》，并签发了2009年国务院第41号文件《国务院关于加快发展旅游业的意见》。文件指出：旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。改革开放以来，我国旅游业快速发展，产业规模不断扩大，产业体系日趋完善。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。为充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用，文件就加快发展旅游业提出如下意见:54 54X市X景区新建项目可行性研究报告深化旅游业改革开放。放宽旅游市场准入，打破行业、地区壁垒，简化审批手续，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业。优化旅游消费环境。倡导文明健康的旅游方式。加快旅游基础设施建设。重点民族风情园、景区停车场、游客服务中心、旅游安全以及资源环境保护等基础设施。推动旅游产品多样化发展。实施乡村旅游富民工程。培育新的旅游消费热点。提高旅游服务水平。丰富旅游文化内涵。推进节能环保。促进区域旅游协调发展。文件还指出，各地区、各有关部门要提高对加快发展旅游业重要意义的认识，强化大旅游和综合性产业观念，把旅游业作为新兴产业和新的经济增长点加以培育、重点扶持，切实抓好本意见的贯彻落实。国家发展改革委负责综合协调，国家旅游局会同有关部门进行业务指导并对本意见的贯彻执行情况开展督促检查。各级旅游行政管理及相关部门要充分发挥职能优势，加强协调配合，推动旅游业又好又快发展。小结：我国经济持续高速增长、人均收入显著提高等宏观环境为旅游行业发展奠定了坚实的基础。下半年以来受美国金融危机影响，国内出台积极的财政政策以刺激内需，作为消费性与关联性较强的产业，旅游业配合宏观经济政策的刺激性举措力度将加大，将迎来新一轮的建设和发展高潮。二、项目地概况X景区位于X漓江东岸，漓江支流小东江畔，距市区1.5公里，因X山X岩而得名，是X市最大的综合性的生态景区，占地面积约134.7公顷，集山青、水秀、洞奇、石美于斯，俨然成为X54 54X市X景区新建项目可行性研究报告山水的缩影，自隋唐时期起就已成为游览胜地，如今更成为世界旅游组织推荐景区、中国首批AAAA级景区、国家重点名胜风景区、X的核心景区，并通过了ISO14001国际环境管理体系和ISO9001国际质量管理体系认证。此外，一千多年以来，中国四大宗教信仰佛教、道教、伊斯兰教、儒家学说曾先后影响过景区，给这里印下了鲜明的宗教文化烙印，赋予了景区独特的“宗教四合一”的魅力。三、投融资背景（一）投资背景政府重视及相关优惠政策。X市政府有发展旅游投资的优惠政策和条件，为投资者提供绿色通道，保障合法经营，能取得良好经济效益。集团快速发展衍生的需要。景区投资企业X市X旅游发展公司为了应对激烈的市场竞争，为了进一步拓展经营面，增加创收点、分摊经营风险。旅游业作为朝阳产业，有着广阔的市场发展前景，既能增加经济收益，又能带动就业，社会效应明显，作为绿色产业的旅游业更具减少污染、促进环境保护的特点。因此，投资旅游业对公司来说是很好的选择。（二）投资基础雄厚的资金实力。X市X旅游发展有限公司资金实力雄厚，经营范围是涉及旅游业、房地产、化妆品、制药、餐饮、路桥建设等方面。强大的科技队伍。已有初步的基础。景区基础设施完善，54 54X市X景区新建项目可行性研究报告四、项目战略意义（一）促进X市乃至广西经济发展X市应抓紧《X国际旅游胜地建设发展规划纲要》的大机遇，在国家、自治区和地区的大力支持下，大力发展旅游业，迎来旅游业发展的最佳时期。建设本项目，有利于旅游业及相关服务业的发展，产业结构的优化，符合国家、省和地区“十二五”发展规划及相关政策要求，符合省、地、市旅游发展总体规划。从积极推进X旅游业快速发展，尽快把X打造成国际旅游胜地。因此，实施本项目建设是很有必要的。（二）完善X市旅游产品体系使游客不仅在旅游地尽情的享受，回去之后，通过旅游产品也能回味到本地的风土人情，但需要休闲度假产品留住游客，景区开发的等可增加旅游地的吸引力，完善X市旅游产品体系，让游客觉得有景可赏，有事可做，提高旅游收获感。第三章旅游资源条件评价一、资源现状分析X景区是世界旅游组织推荐景点、国家重点风景名胜区，总面积137.2公顷，其中山地面积57.7公顷，绿化覆盖率达84%，是X市面积最大、历史最长的综合性景区。景区内拥有典型的岩溶地貌景观，现有“北斗X”、“骆峰赤霞”、“月牙虹影”、“普陀石林”等胜景。著名景点有X岩、龙隐洞、月牙岩、龙隐岩和花桥、桂海碑林等，摩崖石刻有500多件54 54X市X景区新建项目可行性研究报告二、资源品质状况依据《旅游资源分类、调查与评价》国标的共有因子评价模型对旅游资源单体进行逐一赋分定量评价，通过去高低分均值计算得出单体资源的赋分值，分出五级旅游资源。旅游资源单体共有因子评价模型评价项目评价因子赋值分资源要素价值(85分)观赏游憩使用价值30分历史文化科学价值25分珍稀奇特程度15分规模、丰度与几率10分完整性5分资源影响力(15分)知名度和影响力10分适游期或使用范围5分总分100分附加值环境保护与环境安全-5～3分X景区旅游资源等级数量资源等级数量资源名称优良级旅游资源五级1X岩、桂海碑林、骆驼山四级2栖霞市、虫虫乐园普通级旅游资源三级1华夏之光广场二级1花桥54 54X市X景区新建项目可行性研究报告三、资源开发评价（一）基于开发商投资的评价景区投资企业X市X旅游发展有限公司实力雄厚，技术力量强大，经营范围是涉及旅游、房地产、化妆品、制药、餐饮、路桥建设等方面、聘请了一批享誉省内外的专家学者作为公司的技术顾问。（二）旅游开发总体评价从旅游资源单体条件、客源市场条件、社会经济条件三个方面建立项目旅游资源开发评价模型，确定综合评价因子并对各因子进行权重赋值，然后根据权重计算出单体评价的综合因子值，最后对旅游资源开发价值进行综合评价。项目资源总体开发评价项目层旅游资源单体评价(40%)客源市场评价(30%)社会经济背景评价(30%)总赋分因子层资源要素价值资源影响力附加值客源地区位条件客源市场出游能力游客偏好区域经济总体水平政府旅游政策人力资源条件基础和服务设施权重值325310101078510100赋分值26.63.82.458.99.18.94.97.23.157.782.7赋值小计32.8526.922.95从资源总体开发评价来看，总分为82.7分，总体开发价值很高。第四章旅游市场分析与预测一、市场分析（一）旅游市场发展前景分析1、国际旅游市场态势分析（1）旅游业已经成为世界上最大的产业54 54X市X景区新建项目可行性研究报告根据WTTC/WEFA组织预测，从2000年到2010年，旅游业的直接和间接产值占世界GDP总值的11.7%，并提供2～2.55亿个就业机会，WTO还预测，到2010年将达到11亿人次，2020年将达16亿人次，旅游业将在全球经济的重构中发挥重要作用。（2）东亚太地区将成为世界第二大旅游目的地根据WTO预测，到2020年，欧洲将继续保持世界最大旅游目的地地位，占世界旅游市场份额45%。东亚太地区的旅游业将以年均7%的速度增长，超过美洲（年均增长率为3.8%）成为世界第二大目的地市场，占世界市场份额也上升为27%。2、国内旅游发展态势（1）我国旅游市场发展概况旅游业正在发展为世界上最大和增长最快的产业之一。中国旅游市场在21世纪将进一步扩大，其不断发展的有利条件有：中国丰富的旅游资源不断得到开发；旅游产品结构不断完善；旅游产业规模不断扩大；发展旅游的大环境逐渐优化，这些都为中国旅游市场的扩大提供了坚实的保障。入境旅游市场：入境旅游市场将会继续扩大，亚洲是中国的最大客源市场，随着中国加入WTO进程的加快和中国——东盟自由贸易区建设加快，东南亚、日本的经济复苏，亚洲客源肯定有较大的发展；欧美远程客源国来华人数都在不断增长，在中国国际旅游市场上，来自欧美的游客只是一个全球的平均水平，欧美来华旅游的潜力显然很大。国内旅游市场：54 54X市X景区新建项目可行性研究报告20世纪90年代国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游率不断上升。随着人们生活水平的提高、可自由支配收入比重的增大，节假日的延长，闲暇时间的增多，必然会极大的促进国内旅游业的发展。假日旅游的火爆就充分证明了这一点。发达国家发展旅游业的经验表明，在人均GDP达到1000美元以后，旅游的大众化、普遍化便开始迅猛发展，我国已经接近于这一临界值，说明我国的大众旅游时代很快就要到来。按国际惯例，国际旅游收入与国内收入的比例为1：8或1：9，我国目前仅达到了1：2.35，潜力很大。中国的国际旅游与发达国家相比差距很大，入境过夜旅游人数只及法国的一半，国际旅游收入还不到美国的1/5。由此可见，中国旅游业的发展潜力巨大。（2）广西旅游市场发展态势广西区党委、区人民政府十分重视旅游业的发展，把旅游业列为扩大内需的重要措施和第三产业的发展重点。旅游业已逐步成为广西国民经济的支柱产业之一，为全区经济社会全面发展作出了重要贡献。随着中国—东盟博览会永久性落户X、广西加入“泛珠江三角洲”经济区和构建泛北部湾，这为广西旅游业提供了有利的非常良好的发展时机，未来随着交通设施和基础设施的改善，可以预见，广西将会成为南中国海区域崛起的旅游强省。（3）X客源市场发展态势分析X是我国旅游发展最早的地区之一，是广西旅游业发展的龙头之一。作为X市的支柱产业，旅游业得到了政府的充分重视，旅游发展的政策环境和行业环境良好，X市旅游业一直保持着良好的发展势头和取得了长足的发展。入境市场中X作为广西接待外国游客的最大基地，每年都需要接待来自世界各国的大量游客，特别是中国加入WTO和全面启动“10+3”即“中国、日本、韩国+东盟”自由贸易区后，X依靠其优越的地域空间优势和优良的旅游品质，将吸引着更多非英语和英语国家的外国游客。近5年来X入境市场变化不大，基本保持较为稳定的发展态势。其中一直较为稳定地排在前10位的是韩国、日本、美国、法国、德国、英国、意大利、澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等。这些国家的游客总数占了整个X外国游客总量的57%以上。随着X产品调整的完善，X54 54X市X景区新建项目可行性研究报告仍然是广西旅游的龙头。二、游客量预测根据景区开发进度及营销宣传情况，结合主要客源市场的经济、社会发展情况，预计，未来X景区的客源市场的发展趋势如下表：发展阶段近期（2013-2018）中期（2019-2024）远期（2025-2030）游客量（人次）2000万5000万8000万第五章景区空间布局和项目设计一、景区空间布局的依据与原则q旅游资源分布状况根据景区内不同类型资源的分布状况，确定不同的旅游功能区域。q突出特色资源，发挥资源优势通过空间结构的安排突出景区的特色旅游资源，尽可能地发挥资源优势，实现旅游资源优势向旅游经济优势的转化。q有利于产品、线路组织与整合的原则即根据景区旅游资源的空间分布特征，充分考虑旅游产品线的组织与区内旅游资源的空间整合。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告二、景区空间布局规划（一）总体布局结构确定景区的空间总体布局结构为：“一线，四分区”。“一线”：寻宝总动员“四分区”：q民族风情区q度假养生区q滨江度假休闲区：q山林运动休闲区：三、开发方向及旅游项目设计（一）寻宝总动员旅游节点：寻宝总动员点旅游要素：寻宝设施主题词：探秘自乐功能定位：感受中国文化、游乐开发方向：到中国旅游的外国人越来越多，如何让他们更加了解中国，本路线专门是为外国朋友设计的。总体构思：凡是到X54 54X市X景区新建项目可行性研究报告景区游玩的外国人，我们工作人员都会给他们一张我们设计的藏宝图，藏宝图除了名称是中英文外，其他内容都是中文，这样他们在寻宝的同时，必须不断的向周边的中国游客问藏宝图上的中文信息，这样能达到让他们了解汉字的魅力，同时提高他们参与的积极程度。（二）民族风情区旅游节点：民族风情园、广西风味一条街、上刀山下火海场、土特产品销售中心主题词：民族风情功能定位：民俗表演、游客集散总体构思：本区主要展示广西特有的民族风情，注重游客的参与和体验，让他们在游玩的同时，认识广西，了解广西。民族风情园：其内建有壮族的对山歌台和侗族的鼓楼。三月三是壮族传统节日，一般在农历三月三举行。鼓楼是侗族族的标志，是侗族人民议事以及歌舞表演的场所，在这里可以进行侗族大歌表演。也可以安排广西其它民族的歌舞表演广西风味一条街：汇集广西所有的特色风味，如X米粉，柳州螺蛳粉，X纸包鸡，梧州龟苓膏。上刀山下火海场：瑶族的传统表演，以惊险著称。表演的时候54 54X市X景区新建项目可行性研究报告，几名健壮男子先表演"蹈火"仪式。他们赤裸双脚，跳到烧红的火炭堆里，蹦跳翻滚，表演各种绝技。第二天，他们把磨快的36把长刀，刀刃口向上分别用藤条横绑在两根20多米高的木杆上，组成一刀梯。表演者空手赤足，从快刀刃口攀上顶端，并在杆顶表演各种高难动作。如今，这顶惊险的传统祭奠仪式，已演变为瑶族好汉表演绝技的体育活，处处体现着瑶族人民的机智勇敢。丢绣球场：壮族风格，“抛绣球”最富浪漫色彩，往往是壮族未婚青年的专场游戏。“绣球”是象征爱情的信物，由壮族姑娘用花布精心制作。抛绣球时，在绿草如茵的草坪上男女各站一排，先由壮族姑娘将绣球掷给小伙子，并借此传递感情。而且，抛绣球游戏简单而热情高，遍及全国各地，大人小孩都可以参与。在整个景区中可以说是一个热点，也是景区收入的一个主要点。土特产品销售中心：Ｌ造型，位于景区东北角，专门销售广西土特产。（三）养生区旅游节点：绿色酒店、SPA养生馆、主题词：养生功能定位：环保、体验巴马养生文化总体构思：将广西著名的长寿之乡巴马文化融合在此，打造养生文化，让更多的人了解养生的重要性。提高人们对绿色酒店：54 54X市X景区新建项目可行性研究报告酒店造型为坡面屋顶，落地开窗，外置宽体阳台，给游客提供一个户外品茶赏景，便于日光浴的地方。外墙颜色采用以上所根据太极布局要求进行色彩设计，镶以绿色琉璃瓦铺着屋顶为点缀，与周边环境相融合，以达到造型给人一种纯朴高雅、美观舒畅的视觉效果。宾馆楼房内设会客厅、大小卧室、双卫生间、健身房、落地窗及厨房设施，配置有空调、彩电、电话等设备，为客人提供幽雅、舒适的居住条件。酒店楼房群之间可由回廊连接，利用草坪、灌木、青藤进行立体绿化。采取半藏半露的处理手法，在四周种植较高大的乔木将度假楼遮掩起来，使得楼角间或从缝隙和树梢中显露于外，保持建筑群古朴淡雅的色调与造型的同时，又十分含蓄和耐人寻味。度假楼的修建可分期分批开发，前期先修建10栋为宜，随着度假区游客接待量的增加再向两边拓展。SPA养生馆：是人们享受SPA服务的地方。根据SPA的历史和文化内涵，把巴马的养生文化融合其中，SPA馆应该是透过SPA的服务和文化的熏陶参与其中的人获得从心灵到身体的深度放松，从而达到养生，养性，养心的目的。（四）休闲区旅游节点：休闲小林屋、主题词：休闲功能定位：休闲总体构思：现代旅游活动正在从观光旅游向休闲度假旅游转变，本功能区域充分利用景区周围山体、植被所营造的良好的景观氛围和生态环境，建设一处供游客休闲、度假的场所。项目区的建设符合旅游业发展的总趋势。小东江休闲步道：环景区的小东江流域一周修建游览步道，线路布局为曲线，宽度1.5米，材质为碎石、青石、鹅卵石等分段修建；部分地段可以修建栈道，增强游客的体验性。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告竹林休闲竹屋：兴建小竹屋若干幢，分期建设，每幢竹屋建筑面积40M2左右，设有1~3个床位。竹屋内应高标准配置现代化生活用具，但外观古朴、典雅，与周围环境相协调。（五）山林运动休闲区旅游节点：拓展中心、野营地旅游要素：山林、运动场地主题词：山林运动休闲功能定位：运动休闲总体构思：充分利用山体植被形成的良好的生态条件和生态环境，开展各种户外休闲运动项目。符合旅游活动发展的趋势。拓展中心：山地训练营：设滑草、草地保龄球、智慧谷迷宫、彩弹野战、山地定向等项目。野营地：野营旅游是一种便宜的度假方式，但它满足了旅游者接近大自然的欲望，因此受到旅游者的广泛的欢迎。建设服务中心：包括餐厅、浴室、厕所、接待室、库房、会议室、治安室、职员休息室、办公室等，提供棋牌、书报等；宿营区：又分为帐篷区：备有帐蓬、睡袋、防潮垫、充电灯等；吊床区；烧烤区：提供各类副食、饮料、生活必需品，宿营用具、烧烤器皿出租，鲜活食物（土鸡、土鸭、猪肉、各种蔬菜、山野菜等）、野味及各类烧烤食品，当地小吃。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告第六章环境、安全与节能一、环境影响评价（一）施工期环境影响分析1、施工期污染源(1)施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。项目使用的各种施机械设备噪声声源状况见表7-1；表7-2.表7-1各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-8554 54X市X景区新建项目可行性研究报告表7-2交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575(2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表7-3。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告表7-3各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。（二）项目建成后环境影响分析作为旅游开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告1、大气污染源分析（1）广西风味一条街：１５０个摊位在制作美食时，会产生一定的大气污染；（2）液化气燃烧废气：居民住宅采暖和炊事采用液化气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h；2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。污水类型包括洗浴排水、厕所排水和厨房污水。（三）公众参与该项目环境影响评价“公众参与”的目的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为市民代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。二、安全保护（一）消防安全1、消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。（1）火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告（2）调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。（3）消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。2、消防措施（1）按照“预防为主”的原则，分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，建立消防监控报警系统和消防设施配置方案。各项建筑都要有科学的规划，制定科学的防火措施，配置先进的消防器材。（2）管理者要向员工宣传防火工作的重要性，提高员工的防火意识。服务区的各个房间内要安装灭火装置，楼房要设置安全出口。对建筑内生火取暖的设施使用要制定严格的管理规定。管理者和每个从业人员都有责任、有义务防患于未然。（3）积极组织消防演练，增加防范意识，对火灾事故及时报警，迅速疏散，组织扑救，保护现场，协助公安机关查明原因，提出处理意见。（二）治安安全1、制定项目区治安安全管理规范，成立治安管理机构，招聘条件较好，素质较高的人员担当安全管理工作，负责整个项目区的日常巡视工作，防止不法分子在客人集中处行窃，确保人员财产安全。同时要加强与公安机关的联系，成立派出所辖内的警务区，共同负责项目区治安管理。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告2、要作好防盗工作，项目区内要建立专门的安全保卫机构，有专人负责，有分管的专门领导。同时也要加强安全管理人员的依法管理的思想意识，争取杜绝各类违法事件的发生。（三）劳动安全隐患与防范1、施工期劳动安全隐患及防范措施本项目建设为一般性基础建设建筑施工。安全隐患主要有：有害有毒物品：油漆、涂料、建筑粉尘。易燃易爆物品：机械用汽油、机油、柴油、油漆、（涂料用）溶剂。危险、危害性作业：建筑高空作业、机械操作（搅拌机、起重机等）、机械振动、噪声、电焊及用电安全等。运输安全隐患：主要是运输车辆的交通行驶安全、建筑材料装卸安全。防范措施主要采用：严格按照建筑施工安全规范作业，对易燃易爆物品设立专门场地（库房）堆放并配以专人管理，施工人员在施工场地佩带安全帽，司机及机械操作人员不疲劳上岗，不得野蛮操作，机械不带病工作，注意用电安全等。2、营运期安全隐患及防范措施安全隐患：项目进入营运期后人增多，流动性强，人员复杂，生活物品也增多，用火、用电量大，易燃易爆危险因素增加，潜在的不安全因素增加。防范措施：必须在当地公安机关的支持配合下，加强社会治安防范工作。加强项目区内各种服务的安全保卫工作，确保游客的生命财产安全。认真执行旅游、公安、交通等有关部门安全保卫制度，定时、定期进行安全巡查，治安秩序，事故处理及时、妥当。（四）疾病防治和卫生保健措施54 54X市X景区新建项目可行性研究报告1、施工期疾病防治和卫生保健措施项目建设为一般性基建施工，不易产生重大的职业病，但易产生一些常见疾病，除注意卫生以外，还要配备必要的常见疾病用药，若遇工伤或较重疾病要及时送往医院治疗。2、营运期疾病防治和卫生保健措施项目建成后，到项目区的人流增大，有必要加强卫生防疫工作，避免疾病发生、蔓延、流行。卫生：（1）公共场所达到国家规定的卫生检测标准，配备人员常用的药品。（2）公共公厕引导标志醒目，建筑造型、色彩及格调与环境比较协调。（3）项目区内隔一定距离设置垃圾箱，日产日清，垃圾应及时清理，集中收集，统一处理，垃圾箱（桶）标识明显。（4）成立环卫队伍，负责项目区内环境卫生工作。定期与不定期清理道路，清除垃圾。（5）设简易医疗所，配备相应的设备和药物，符合急救和简单处理的需要。对严重病人或突发事故，要做好120绿色通道，及时与医院配合处理。防疫：（1）凡在项目区的饮食、食品经营场所，须符合卫生防疫部门有关规定。（2）积极配合卫生部门做好各类流行疾病的防治工作，注意消灭传染病源，如苍蝇、蚊、鼠、蟑螂等，定期或不定期对一些重点地点和公共场所进行药物喷杀和灭鼠，有效控制“四害”的繁衍，降低“四害”的密度，预防虫传疾病的发生与流行。（3）注意人员的疾病情况，有病及时诊治。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告三、节能（一）节能措施项目区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG54 54X市X景区新建项目可行性研究报告桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。（二）节水措施1、项目区水环境合理规划和建设项目区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善项目区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对项目区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少项目区污水的排放量，实现区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后可用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障项目区绿化、景观用水，改善区用水分配，提高景观用水水质和效率。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机、洗碗机等节水家电。第七章风险分析一、外部风险外部风险主要包括自然环境风险、社会环境风险、经济环境风险、政策环境风险、市场环境风险、旅游行业风险和其它风险。1、自然环境风险地震、洪水、风暴等自然界突发灾难给旅游项目开发和管理带来的危害。虽然这类风险因素发生的几率较小，但X54 54X市X景区新建项目可行性研究报告景区的开发对自然资源和环境具有高度的依赖性，自然景观的优劣直接影响其观赏旅游价值。因而，所投资的旅游项目所在地的自然环境仍然是重点考虑因素。项目去地处亚热带季风气候区，夏季雨量集中且量大，容易造成洪涝，对道路等基础设施来了一定的影响。因此，要做好景区防洪设施的建设，减少洪涝的影响。2、社会环境风险人文社会环境等因素的变化带来的风险。X景区的再次开发，可以为本地带来不错的经济收入，促进居民的增收，改善本地的生态环境和人居环境，是集景观美学价值、社会价值和环境价值为一体的休闲产业，广泛受到人们的认可；但是如果处理不好利益协调等工作，会影响到一些人对X景区开发的态度，对项目开发产生反感，就会影响到其社会兼容性，使项目开发和经营受到阻碍。3、经济环境风险经济的波动也会对旅游项目投资构成不小的危险，比如购买力风险、利率风险等。近来，由于通货膨胀的威胁，原材料的价格有所上涨，会增加项目建设投入的成本，加大企业投资的成本风险；另外，政府提高了银行的存款利率，消费者倾向把钱存进银行而获得较高的利息收入，因此，会减少一定的外出出游的人数和旅游消费的额度。4、政策环境风险54 54X市X景区新建项目可行性研究报告如果旅游产业政策不向旅游行业倾斜或不支持旅游产业快速发展，这就构成了产业政策风险。今年来，相继制定了一系列发展旅游的规划和优惠政策，为旅游发展提供了良好的政策环境。但如果地方政府对旅游产业的扶植政策定得比较笼统，对民营资本投资旅游的优惠政策不能落到实处，对民营资本投资旅游项目乱收费，这就会构成一种较大的风险。国家进行了节假日的时间调整，总体上增加了放假的时间，但长时间连续的假期减少，更多的人选择短距离的外出旅游，不利于居民的较远的旅游需求，也影响了景区外部客源市场的拓展，旅游发展有区域格局的不良势头，对旅游的可持续发展形成了一定的威胁。5、市场开发不足的风险市场风险指旅游投资项目建成投入使用后对市场的适应情况。由于旅游投资项目自最开始时的市场分析到建成后进入市场，有一段较长的时间差，当初的市场分析是否符合现在的情况、目前市场竞争状况、旅游者需求的变化等都会对旅游投资项目的市场前景造成影响。许多旅游项目开工建设时轰动，建成后经营惨淡，就是市场风险的一种体现。6、旅游行业风险。主要指旅游行业的兴衰及产业周期波动等情况构成的风险，每个行业都会有景气和不景气的时候，旅游行业也不例外。旅游产业本身就是一个较为敏感的产业，又加上受国民经济周期波动的影响，因而它也会出现一些周期波动的现象。企业投资旅游项目也面临着此类风险。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告二、内部风险主要表现为系统风险、税收风险、技术风险、实施风险、管理风险、资金回收风险、收益分配风险、其它风险。1、系统风险指由旅游项目系统自身结构所决定，使项目系统不能正常有效运转并遭受损失的可能性。X景区应加大与X市其他景区合作联动的力度，以分散风险，提高系统应对客源市场突发情况的能力。2、税收风险税收风险是指国家在组织税收收入过程中由于税收制度和征税手段本身的缺陷以及各种经济因素的不确定性造成税收损失和困难的可能性。对于企业投资的旅游项目而言，具体表现为该企业或个人某种涉税行为影响准确纳税的不确定因素，结果是企业多缴或少缴或延迟缴纳税款，受到税务机关的处罚。3、技术风险技术风险主要出现在旅游项目投资的具体建设阶段，技术风险较多指由于技术标准不一，衔接困难或技术变化而产生的风险，企业投资旅游项目的过程中，技术风险虽然一般来说不大，但是把握不好也会使旅游项目与周围环境、建筑物等风格不符，甚至破坏景观的美感，严重的还对资源环境造成技术性破坏。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告4、实施风险指旅游项目在具体实施过程中所发生的各种不确定性，包括在实施队伍组织、实施成本、实施时间、项目人力资源等带来的风险。如：如果实施队伍在建设施工阶段偷工减料，以次充好，会严重影响项目的工程质量。如果项目没有设定一个明确的实施计划，对项目的实施时间也不进行详细控制，则可能使项目的完成时间遥遥无期，最终造成项目无法完工。延期完工或者完工后无法达到预期目标的风险。5、管理风险管理风险是指由于旅游投资项目参与各方主要从业人员技术素质和职业道德的欠缺，使旅游投资项目开发管理不善而带来不利影响的可能性。如旅游投资项目管理人员的管理能力、经验风险偏好将直接影响项目的施工质量和进度；旅游投资项目设计人员业务素质低，引起工程出现大量的设计错误和遗漏等，影响经营者获取各种信息的准确性和决策的科学程度；经营管理水平的高低，决定了民营资本投资旅游项目投入产出的大小。选择与有资质的管理机构进行合作，减少项目开发和管理中的风险，提高项目投入产出比，实现项目投资利润的最优化。6、资金回收风险54 54X市X景区新建项目可行性研究报告主要表现为应收账款风险。可能会出现由于各种原因，特别是人际关系的原因，每年都会送出为数不少的人情票，合计在一起这是一笔数量可观的资金，只是收不回来。另外，由于整体的信用环境差，旅游企业间的拖欠账款现象比较多见，容易造成应收账款难以顺利回收的问题。7、其它风险指除前述六种风险以外的其它风险。如在旅游项目建设、运转过程中出现的种种未曾预料到的意外情况、财产损失、安全事故等，有些情况会严重影响旅游项目的经营运行，给民营投资者带来意外的风险。虽然这种风险无法确定何时发生，却是可以防范的和降低的。第八章项目实施进度组织与组织管理一、项目实施进度计划第一期（2013－2015）项目工程进度计划2013年完成项目立项和各项规划、项目论证以及各项工程批复，进行招商引资。2014年进行市政基础设施建设。2015年完成小东江步道、竹林小木屋、建设第二期（2016－2018）项目工程进度计划第二期主要开工广西风味一条街、上刀山下火海、抛绣球场和土特产品销售中心、绿色酒店、SPA馆第三期（2019—2020）项目工程进度计划第三期主要开工建设绿色酒店、SPA馆二、项目组织管理在X市政府领导下，协调旅游局等相关局办工作54 54X市X景区新建项目可行性研究报告以及各级项目实施机构、受益人、相关部门，结合旅游产业发展的全新理念经验和各项目区、项目负责方的实际情况，组建政府＋开发商＋企业三级项目组织机构，实行参与、推进式项目实施模式，具体发挥规划、宣传、协调、指导、组织、扶持等作用。如图所示。工程指挥部企业（开发商）桂林市政府旅游局水利局环保局发改委电力局建规委国土局林业局图1：项目组织机构框架（一）工程项目主体组织结构不同层次管理目的和任务的偏重点不同，在项目管理中承担的不同的角色。从基层项目实施角度来分析工程项目的组织结构和组织环境建设。开发商政府专家图2：项目主体系统图54 54X市X景区新建项目可行性研究报告项目经理项目协调者政府专家团队开发商其他部门企业（开发商）图3：工程项目组织管理矩阵图54 54X市X景区新建项目可行性研究报告项目主体系统是关系到旅游规划项目利益的组织，包括政府、专家（旅游规划师、策划师、设计师）、学者和开发投资商。组成的项目主体系统有代表性，能保证各方需求和利益的协调与满足，能有效解决旅游开发和工程项目实施中的实际问题。明确项目主体各自的职责，专家专注于规划技术而非项目管理；项目管理者(项目经理和项目协调者)负责规划流程的设计、规划团队的组织、人员的联络协调。项目经理需要对旅游规划的整个流程、规划的基本技术很熟悉，有较高的综合素质。（二）项目组织管理内容1、技术控制管理项目技术控制的基本原则是：遵循相关政策和法律法规，结合国家标准，发挥规划编制单位的技术优势，不断进行技术创新。管理实践中，技术控制管理主要体现在两个方面：第一个方面是对项目流程的全面质量管理。必须在资料收集——实地考察——数据分析——专业讨论——编写文本——制图等整个流程实施全面的质量管理。第二个方面是对单个流程的程序管理，制定质量政策、设定质量目标、严格质量控制、全面质量审查四个程序。规划前期成果出来以后，规划机构应首先由技术负责人和领域的相关专家实施全面的质量审查，以保证规划的下一步计划。2、信息系统管理有效的沟通可以降低成本，提高效率和质量。另外，值得注意的是信息的安全管理，如投标时候的信息安全、规划机构细分市场调查资料等。项目技术管理除了要满足顾客（规划委托方）的需要，同时还必须考虑旅游开发的总体目标，提高经济效益、可持续地利用资源以及社区与地区的整合。3、项目成本管理54 54X市X景区新建项目可行性研究报告成本管理与流程管理、组织行为管理、风险管理紧密联系。如在考察阶段，项目管理者和相关专家密切合作和沟通的程度，考察过程设计的科学性；规划团队没有和委托方、政府等干系人进行全面的交流与沟通，造成重复修改方案等，都对工程项目的成本高低有巨大影响。第九章财务分析评价一、评价依据本报告依据国家颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。二、基本数据（1）计算期的确定项目建设期8年，项目计算期拟定为10年，其中前1年为建设期，第2年全面进入生产营业。（2）生产负荷预测第一年生产负荷0%，年营业额0万元。第二年生产负荷0%，年营业额0万元。第三年生产负荷0%，年营业额0万元。第四年生产负荷100%，年营业额7895万元。第五年生产负荷100%，年营业额7895万元。第六年生产负荷100%，年营业额7895万元。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告第七年生产负荷100%，年营业额7895万元。第八年生产负荷100%，年营业额7895万元。第九年生产负荷100%，年营业额7895万元。第十年生产负荷100%，年营业额7895万元。(3)收入预测项目建成投产后，年营业经营收入7895万元。民族风情区：2080万元/年；绿色酒店、SPA馆：2180万元/年；竹林小木屋：750万元/年；素质扩展区和野营区：2085万元/年；（4）总成本费用估算总成本费用估算按8年合计计算。费用名称费用估算水电费估算900万元环保费估算90万元维修维护费估算45万元工资及福利费估算2123.82万元折旧及摊销费估算11075.88万元财务费（利息）估算1263.5万元管理费估算180万元54 54X市X景区新建项目可行性研究报告不可预测费估算4446万元消防费估算90万元游客保险费估算108万元其他费用估算450万元总成本费用（包括建设期）估算为20772.2万万（５）报表编制　　项目投资估算表；附表1：项目投资估算表序号类别项目规格参数单位造价金额(万元)备注1民族风情区广西风味一条街　　3000　抛绣球场　　500　上刀山下火海　　500　土特产销售中心300民族风情园20002假日度假养生区绿色酒店　　3000　SPA馆　　1000　3休闲区竹林小屋　　500　竹林长廊　　500　4素质扩展区和野营地素质扩展区　　1000野营地　　1000合计　　　14130　设施设备投资估算表；附表2：设备投资估算表54 54X市X景区新建项目可行性研究报告序号项目设备名称投资额万元）1信息网络系统服务器、路由器、交换机、电脑、广播设备、网线、有线电视设备、电子显示屏等2002电力系统变压器、配电屏、可控硅柜、发电机、公用照明电器、电线等11003消防系统地上式消火栓、泡沫式灭火器、室内消火栓、消防水管、消防水泵结合器、报警联动一体机、消防面罩等604给排水系统水塔、水井、水泵、沉淀池、净化池、PVC管等605通讯系统IC卡公用电话亭、程控交换机、电缆、对讲机等356交通系统车子10台3007其他电视监控设备、安保用品等40　合计　1795经营收入估算表：单位：序号项目年收入建设期与运营期201220132014201520162017201820192020202154 54X市X景区新建项目可行性研究报告1景区门票2080　2080208020802080208020802080　2广西风味一条街1200　1200120012001200120012001200　3民族风情园880　8808808808808808808804绿色酒店2180　2180218021802180218021802180　5上刀山下火海320　3203203203203203203206　土特产销售中心330　3303303303303303303307　抛绣球场390　3903903903903903903908　SPA馆380　3803803803803803803809竹林小屋42042042042042042042042010素质扩展区和野营地680680680680680680680680　合计7095　7895789578957895789578957895总成本费用表：单位：万元序号项目合计财务分析期2013201420152016201720182019202020211水电费9001001001001001001001001001002环保费901010101010101010103维修保护费455555555554游客保险费1081212121212121212125不可预测费44464944944944944944944944944946折旧摊销11075.881248.21248.21248.21248.21248.21208.721208.721208.721208.727工资及福利费2123.82235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.988管理费1802020202020202020209利息1263.5332.5332.5299.25199.599.75　　　　54 54X市X景区新建项目可行性研究报告10消防费9010101010101010101011其它费用450505050505050505050　总成本费用20772.22517.682517.682484.432384.682284.932145.72145.72145.72145.7　固定成本12519.381600.71600.71567.451467.71367.951228.721228.721228.721228.72　变动成本8252.82916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98　经营成本8432.82936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表；附表6：固定资产折旧及无形资产摊销估算表单位：万元序号项目折摊年限残值率2013201420152016201720182019202020211建筑工程255%　原值　　27320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.78折旧费　　1038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.19净值　　26282.5925244.424206.2123168.0222129.8321091.6420053.4519015.2617977.072设备105%　　　　　　　　　　原值　　179517951795179517951795179517951795折旧费　　170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53净值　　1624.471453.941283.411112.88942.35771.82601.29430.76260.233无形资产　　　　　　　　　　　　原值　　200200200200200　　　　54 54X市X景区新建项目可行性研究报告摊销费摊销率20%4040404040　　　　净值　　16012080400　　　　4固定资产无形资产合计　　29315.7829315.7829315.7829315.7829315.7829115.7829115.7829115.7829115.785折旧摊销费　　1248.721248.721248.721248.721248.721208.721208.721208.721208.726净值　　28067.0626818.3425569.6224320.923072.1821863.4620654.7419446.0218237.3附表7：损益表单位：万元序号项目合计2013201420152016201720182019202020211营业收入638557095709570957095709570957095709570952营业成本费用20772.22517.682517.682484.432384.682284.932145.72145.72145.72145.73营业税金及附加1915.65212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.854利润总额41167.154364.474364.474397.724497.474597.224736.454736.454736.454736.455减：所得税6175.08654.67654.67659.66674.62689.58710.47710.47710.47710.476税后利润34992.073709.83709.83738.063822.853907.644025.984025.984025.984025.987可分配利润34992.073709.83709.83738.063822.853907.644025.984025.984025.984025.988提取盈余公积公益金5248.83556.47556.47560.71573.43586.15603.9603.9603.9603.99未分配利润29743.243153.333153.333177.353249.423321.493422.083422.083422.083422.0810累计未分配利润　3153.336306.669484.0112733.4316054.921947722899.0826321.1629743.2454 54X市X景区新建项目可行性研究报告现金流量表；附表8：现金流量表单位：万元　　建设期运营期　项目计算期2012201320142015201620172018201920202021现金流入　　　　　　　　　　1营业收入　7095709570957095709570957095709570952回收固定资产余值　　　　　　　　　　3回收流动资金　　　　　　　　　　4现金注入量合计0709570957095709570957095709570957095二现金流出　　　　　　　　　　1建设投资29315.78　　　　　　　　　2流动资金投资1000　　　　　　　　　3经营成本　936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.984营业税金及附加　212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.855所得税　654.67654.67659.66674.62689.58710.47710.47710.47710.476现金流出量合计30315.781804.51804.51809.491824.451839.411860.31860.31860.31860.3三所得税后净现金流量-30315.785290.55290.55285.515270.555255.595234.75234.75234.75234.7四-30315.78-25025.28-19734.78-14449.27-9178.72-3923.131311.576546.2711780.9717015.6754 54X市X景区新建项目可行性研究报告所得税后累计净现金流量五所得税前净现金流量-30315.785945.175945.175945.175945.175945.175945.175945.175945.175945.17六所得税前累计净现金流量-30315.78-24370.61-18425.44-12480.27-6535.1-589.935355.2411300.4117245.5823190.75　　税后　税前　　　内部收益率（IRR）10%内部收益率（IRR）13%　　净现值18631.19净现值22550.33　　投资回收期6.75年（含一年建设期）投资回收期6.1年（含一年建设期）三、财务分析1税金和税后利润利润总额=销售总额-总成本-营业税金及附加。企业所得税=应纳税所得额×税率。税后利润=利润总额-企业所得税。（1）税金营业税及附加按销售收入的3%计算（按税法规定税率为5%），所得税按利润总额的15%计算（按税法规定税率为25%）。公积公益金按15%提取。本项目10年为国家创所得税6157.08万元，营业税及附加1915.65万元，合计8090.73万元，年平均税收809.07万元。（2）税后计算期利润为34992.07万元，年均3499.2万元。2财务分析评估54 54X市X景区新建项目可行性研究报告（1）投资利润率、投资利税率。投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年平均利润总额或年利税总额与项目总资金之比。根据损益表可知：年均利润3499.2投资利润率=——————————————×100%=11.8%总投资29743.24年均利税+年均税收4116.7投资利税率=———————————————×100%=13.8%总投资29743.24（2）财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）/财务内部收益率（FIRR）是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：∑Nt=1(CI-Co)t(1+FIRR)-t=0式中：CI=现金流入量Co=现金流出量(CI-Co)t=第t年度的净现金流量n=计算期财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年得净现金流量折现到建设初期的现值之和，计算公式为：FNPV=∑Nt=1(CI-Co)t(1+ic)-t54 54X市X景区新建项目可行性研究报告式中：ic=基准收益率或设定的折现率，本项目取8%。据现金流量表（附表9）可知：税前财务内部收益率为13%，财务净现值为22550.33万元（折现率10%）；税后财务内部收益率为10%，财务净现值为18631.19万元（折现率10%）；（3）投资回收期（PT）。投资回收期是以项目税前收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：PT=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）根据现金流量表（附表9）可知：税前投资回收期（含建设期）=6.1年；税后投资回收期（含建设期）=6.75年。（4）贷款偿还期。据贷款还本付息（附表7）计算贷款偿还期为6年（包括1年建设期）。4财务不确定分析4.1盈亏平衡分析以营业收入水平比表示的盈亏平衡点（BEEP），其计算公式为：盈亏均衡点=（固定成本/营业收入-营业税金及附加-可变成本）×100%=23.32%54 54X市X景区新建项目可行性研究报告计算结果表明，项目经营收入只要达到预计收入额的23.32%就可保本。4.2敏感性分析该项目做了投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本、固定资产投资做单因素变化对财务内部收益率、投资回收期的敏感性分析。从分析的情况看，各因素的变化都不同程度的影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业营业收入的提高或降低最为敏感，固定资产投资次之，经营成本再次之。营业收入、经营成本和固定资产投资提高10%或降低10%，财务内部收益率仍大于同期银行贷款年利率。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。5结论该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合娄底市、涟源市旅游业发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善涟源市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。第十章综合评价X景区提升改造后，将极大地改善X54 54X市X景区新建项目可行性研究报告景区的旅游环境，提高旅游接待能力和客源市场竞争力，促进旅游业的发展，进而带动建筑业、商业、交通运输业等相关行业的发展，增强经济实力，使旅游业成为X市经济发展的主要产业和重点产业。一、经济效益经济效益是全面反映该项目经营管理水平的根本性标志之一，也是评价经营决策和旅游经济活动的客观尺度。讲求好的经济效益，是该项目经营所追求的目标，也是其生存与发展的必然。旅游综合服务中心的建设将带动周边地段餐饮、住宿、休闲娱乐等相关服务业的发展，推动旅游外部经济的发展，增加地方财政税收。二、社会效益本项目建设的积极投入，将对X市的社会经济产生深远的影响。在旅游业自身发展的同时，发挥其先导性支柱产业的龙头作用，带动社会经济的全面发展。三、生态效益分析——通过建设，建立有效保护环境的机制，进行垃圾分类及废物、废水的处理，这对保护和市区自然景观和卫生环境具有重要意义。——有利于提高人们的环境保护意识，项目中拟定了一系列环境保护宣传措施，强调大气、水体、植被等生态要素的质量标准。无论是游客，还是居民、从业人员置身于此情此景，能充分认识到生态环境的重要性，从而提高其环境保护意识。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告第十一章建议和结论一、建议1、景区开发应做到高起点、高品位。通过景区开发各方的努力，最终将景区打造成为：2、由于本项目所涉及的区域较大，范围较广。要实施好本项目，除开发商自身要积极努力外，还需要其他相关部门积极予以配合和支持。尤其是涉及到基础设施建设、利益协调等方面，更需要政府的积极支持，要统筹规划、相互配合、分步实施，责任落实到位。3、由于景区平时也在运营，在施工当中要格外重视安全问题。如何利用景区内现有资源，策划出真正适合景区发展、符合旅游者兴趣的产品是景区开发的重中之重，因此，加强对景区周边景点的考察和分析，寻找差异化产品，是景区项目策划的主要工作。二、结论1、X景区新项目的建设，符合自治区委、自治区政府提出的将广西建成一个旅游大省、旅游经济强省，并将旅游业尽快培育为自治区支柱产业之一的战略目标要求，也符合X市社会经济发展的目标要求，2、X景区基础设施完善，区位优势明显，具备开发新项目的基础条件。综上所述，X景区新项目的建设，符合X市打造国际旅游胜地的要求。项目地址适中，区位较好。该项目建成后市场前景看好，能为X市的社会经济将产生积极的促进，建议尽快启动项目建设。54 54X市X景区新建项目可行性研究报告54'