某高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告

'某高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告某某项目管理咨询有限公司二0一四年六月3 目录第一章总论1第一节项目背景1第二节项目概况4第二章项目建设的必要性及需求分析6第一节项目建设的必要性6第二节市场需求分析9第三章建设条件12第四章建设内容及建设方案16第一节建设内容16第二节主要建设方案16第五章节能节水21第一节编制依据21第二节能耗指标分析及节能措施21第三节水耗指标分析及节水措施22第六章环境影响分析23第一节环境保护标淮23第二节项目建设与运营对环境的影响23第三节环保措施27第四节环境影响评价29第七章劳动安全及卫生消防30第一节设计依据30第二节安全卫生措施30第四节消防设施31第五节安全卫生管理323 第八章项目组织与管理33第一节项目组织33第二节项目管理33第九章项目招投标36第一节工作依据36第二节招标内容36第三节招标组织形式36第四节核准招标事项37第五节招标方式37第十章项目实施进度39第一节项目实施阶段39第二节项目实施进度39第十一章投资收益估算与资金筹措40第一节估算依据40第二节项目投资估算及资金筹措42第三节项目销售估算42第十二章结论与建议44第一节结论45第二节建议45附件1：《项目现状图》附件2：《项目设计方案图》附件3：《项目鸟瞰图》3 某高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告第一章总论第一节项目背景1、项目名称：某高新区新二路农贸市场改造升级项目2、项目承办单位：某某房地产开发有限公司项目负责人：项目联系人：3、项目承办单位简介：某某房地产开发有限公司于2010年12月21日经某省工商行政管理局审核批准，公司营业执照注册号：XX，房地产开发企业三级资质，法人代表：某，注册资本金：1000万元，办公地址：某市乐天大街与前进路十字北。公司下设开发部、工程部、销售部、财务部、前期物业管理部、办公室的五部一室，拥有高素质管理人员和工程技术人员20人，中高级职称15人，初级3名。公司组织机构齐全，技术、管理力量雄厚，已形成了完善的企业管理体系及质量保证体系。公司始终坚持“以人为本，质量第一”第40页 的理念，坚持品牌经营，良性发展的模式，积极加快和完善投资新二路农贸市场改造升级建设，具备了本项目开发建设的的实力和基础。3、可行性研究报告编制依据：(1)国家发展计划委员会发布的《投资项目可行性研究指南》(2)国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(3)《某市城市总体规划》（2011－2015年）；(4)《某市城市近期建设规划》；(5)《某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011－2015年）；(6)咨询有限公司搜集的相关资料；(7)委托单位提供的有关资料。7、项目提出的理由、过程及实施方案（1）项目提出理由某高新区新二路农贸市场位于某高新区东风大街与育红路之间，是高新区的黄金地段，由高新区崇业办麻李村三组村委会负责管理，始建于80年代初期，是某高新区重要的农副产品交易市场，日均人流量1万多人，年均人流量达365万人次，市场发展基础很好，有着良好的发展前景。新二路农贸市场现有总建筑面积10000多平方米，有经营门店80个、经营摊位160个，因早期村组建设市场未进行合理规划，道路、水、电等基础配套设施极差，部分村民违章建房现象严重，第40页 现因年久失修，整个市场破乱不堪，市场彩钢大棚风化锈蚀破损严重，有随时坍塌的危险；门店墙面多处脱落；地面坎坷不平，污水横流，地下排水不畅。一旦遭遇大风暴雨天气，市场顶棚在风中更是摇摇欲坠，如此的交易购销环境，严重制约了市场的发展，更不能满足某高新区人民群众日益增长的生活需要，随着租房外来人口的增多，管理难度较大，严重影响了某高新区城市面貌和文明城市的建设，加上该区域土地性质较为特殊,为某高新区崇业办麻李村第三小组村委会集体自留商业用地,近十年来,因土地性质（村自留工商用地）难以变更为住宅、商业建设用地,“地块小,土地性质难以变更”这也使有实力有、有信誉、有经验的地产开发商都不敢冒险进行该农贸市场的改造开发，这种现状严重影响了某高新区城市面貌，也严重阻碍了麻李村第三村民小组的集体经济发展，阻碍了某高新区市场经济的繁荣。（2）项目提出过程由于麻李村第三村民小组村集体经济实力有限，而某高新区政府又不可能对新二路农贸市场改造升级进行大规模地投资，为使新二路农贸市场的脏乱差形象改造提升，发挥其应有的市场功能，还高新区城市一个整洁美观繁荣的新城市面貌；同时也为了改善麻李村第三村民小组经济收入，增加村民就业机会，盘活麻李村第三村民小组村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，发展壮大村集体经济，因此本项目应引进市场机制，进行市场化的开发模式，鼓励投资开发商介入参与本项目。第40页 故经麻李村第三村民小组全体村民会议讨论通过，决定申请实施新二路农贸市场改造升级项目，为了吸引有实力、有经验、有信誉的开发商进行本项目的大力投资，以土地置换形式，将本项目的部分自留工商用地性质进行变更，使房地产开发商可以有合法用地开发房地产，使房地产开发商在有意愿、有获利可能的前提下，对本项目进行投资开发。计划由高新区麻李村第三小组村委会牵头成立新二路农贸市场改造升级项目小组，经麻李村第三小组村委会实际考察、走访、商谈选择了业绩、口碑良好且具有实力和经验的某某房地产开发有限公司具体实施进行新二路农贸市场的改造升级投资开发。（3）项目实施方案为了改善某高新区城市脏乱差的部分不和谐城市面貌；同时也为了解决广大商户、摊贩的生活住行难等问题，促进某市新二路农贸市场的可持续繁荣发展，搞活提升某高新区市场经济。本项目拟对新二路农贸市场整体建筑设施、市政道路基础设施、商铺、经营摊位等基础设施进行改造升级开发，建立良好的规范化市场交易平台，建立宜居宜商一体化商圈，为日益增长的群众需求提供良好的交易环境和投资经商环境；新二路农贸市场改造升级项目占地面积约14.99亩，属于麻李村第三村民小组村委会自留工商用地，第40页 依据国家有关土地政策，该项目土地（自留工商用地）可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增强经济实力，增加农民的经济收入。除鼓励各村将留用地项目用于自主经营和出租等外，对于村集体经济组织缺少经济积累、实力有限的实际情况，也允许各村集体与业绩、口碑良好具有实力的房地产企业合作开发，通过合作开发推进项目上马，及早为村集体经济组织和农民带来现实的收益。故高新区崇业办麻李第三小组村委会与某某房地产开发有限公司合作，进行新二路农贸市场的改造升级。根据某市城中村改造的有关要求与规划部门的相关规定，拟新建两栋3层框架结构市场，一层为摊位、二层为经营门店、三层为仓库及办公，其中有200个（60㎡/个）经营门店和300个（20㎡/个）摊位，总经营面积为18000平方米，仓库及管理办公用房约10500平方米；在市场入口两端新建18层框架剪力墙结构的小户型高层住宅两栋，建筑面积约10500平方米，在市场及小户型高层住宅下建设地下建筑，作为设备用房及地下车位，建筑面积约8550平方米，车位390个。该小区内的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由某某房地产开发有限公司统一开发，各种设施接口均接至本项目红线内。农贸市场附近有较多居住小区，配套设施齐全，交通环境便捷，地理位置优越，该项目建成投入使用后，定将成为某城中村改造项目（农贸市场改造）中的亮点工程。第二节项目概况1、建设地点：某高新区崇业办麻李村第三村民小组，东风大街与育红路之间。第40页 2、建设规模：新建及改建47550平方米。项目完成后，该市场将拥有200个（60㎡/个）经营门店和300个（20㎡/个）摊位，总经营面积为18000平方米；18层小户型高层住宅楼两栋，建筑面积约10500平方米；地下建筑面积约8550平方米含车位390个；仓库及管理办公用房约10500平方米；3、主要建设条件新二路农贸市场地处某高新区黄金地段，其广播电视、电信设施及交通状况良好，市政公用系统配套比较完善。项目所在地符合某市城区总体发展规划，地质情况良好，不受洪水、潮湿的影响，周围无各种污染源、易燃易爆危险物品、高噪音、高压电线。由于是闹市区，另加本项目边施工边营业，市场内人流量大，空间有限，施工场地较狭窄。4、项目投入总资金及资金筹措该项目总投资为9510万元，其中，项目实施单位自筹6510万元，银行贷款3000万元。第40页 第二章项目建设的必要性及需求分析第一节项目建设的必要性1、项目建设符合国家产业政策国家商务部、国家发展改革委、国家工商总局等部门《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》文件要求，要努力搞活农副产品流通，加强农副产品批发市场建设，制订农产品产地和销售地批发市场建设规划，加强农产品批发市场信息、检验检测系统及仓储、运输等基础设施建设和改造。要改善消费环境，扩大居民消费，逐步提高消费在国内生产总值中的比重。在千方百计增加农民收入的同时，要加强农村商品流通设施和商业网点、水、电、路等基础设施建设，为扩大农村消费创造条件。该项目建设是某市农贸市场建设的高标准、高起点，经营、管理城市的系统工程，是改善人民生产生活环境的民心工程。2、繁荣某经济、增强发展后劲的需要该项目的建设有利于增强城市的幅射功能，并带动某市加工业、农业、旅游业、交通业等方面的发展,进一步壮大城市经济，增添城市活力，增强发展后劲。3、实现城市总体规划、建设配套公共设施的需要根据某市的城市总体规划，该项目的建设将有利于项目区商业文化品位的提高，实现城市总体规划。第40页 4、实现农业产业化、调整农业结构的需要按市场的需要组织农业生产，逐步形成区域化布局、专业化生产、一体化经营、社会化服务、企业化管理，是市场经济条件下农业产业化的必经之路。因此，发展农村经济，必须抓好市场建设，以市场带动农业产业化发展。某市农业产品种类众多且数量丰富，要使丰富的农产品优势变为商品优势，必须大力发展农产品市场，通过本地市场，不断向省内外市场推介以实现农产品的自身价值，使商品优势变为经济优势，从而捉进全市农业经济的可持续发展。同时市场是农民接受市场信息、了解市场行情和销售大宗农产品最便捷的渠道，也是解决农产品产业化经营的有效形式，对于促进农业生产的区域化、专业化，形成具有优势的主导产业和特色产品，具有直接带动作用。而且各级政府可以根据市场需求指导农业结构调整，农民可以根据市场行情安排农业生产，这样就可以从根本上避免政府指导农业结构调整的盲目性和农民的盲目生产。5、提高农产品批发市场竞争力，促进农村经济发展的要求当前我国农村主要以一家一户的分散经营为主，农村经济信息传递缺乏载体，市场已成为地方经济信息的集散地。在市场中广泛建立信息服务机构，并和全国许多地方的农产品市场实现信息“联网”，及时向农民提供准确的市场信息，引导农民调整种植结构，拓展销售渠道，使农民在市场经济的大潮中有“千里眼”和“顺风耳”第40页 ，增加农民抵御风险的能力。通过市场信息的引导，让农民学会瞄准市场安排生产；同时，还可以通过信息高速公路掌握的产、销农产品动态，进行网上交易。农村经济的分散性决定了农村市场不宜过分单一。应充分挖掘市场内涵，将市场建设成为多功能的载体，以满足农民的消费习惯和农村经济多方面的需要。6、项目建设是解决中低收入家庭住房困难的需要。某市作为拥有548万人口的大市，但城市建设缓慢，城市居民的住房困难问题一直是城市发展的难点和热点问题，也是容易引发矛盾的问题。加快某城市建设，是某市委、市政府确定的在今后要着力抓好的大事之一。新二路农贸市场改造升级项目坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则建设的两栋小户型高层住宅，优划规划设计方案，以人为本，质量第一，规划科学，设计超前，功能完善，面对农贸市场广大外来商户、部分原住居民销售或租赁，项目建成后将切实解决该区域的环境问题和社会问题，为建设和谐某打好坚实的基础。7、项目建设是满足城乡居民日益增长的住房需求的需要。改革开放以来，社会经济快速增长，城乡居民收入明显提高，相应地人们的生活水平与居住消费水平也在不断提高，特别是广大农村有相当一部分先富起来的人已大量涌进城区，从事经营与服务等第三产业，既发展了城区经济，也实现了共同富裕的目标。追求高质量的生活水平已成为人们的普遍需要。人们收入水平与商业银行优越的住房贷款条件，共同促进了各档次住房消费需求的不断增长。因此，农贸市场改造升级项目可以很好的解决部分村民的住房需求，项目建设非常必要。8、项目建设是拉动内需、促进经济发展的需要。首先是加快经济发展的需要，现阶段是某第40页 经济社会发展最快最好的时期。某市经济快速增长的主要动力在于投资，投资对经济增长的贡献率达到70%以上，而消费对经济增长的贡献率仅30%左右，也就是说，要实现某市经济的快速发展，必须加大投资力度。加大对房地产项目的投资，是近期达到经济发展的重要方面。其次是在全球经济危机的情况下，扩大内需的需要。全球经济危机发生后，我国的出口受到严重影响，要保持经济快速发展，只有在扩大内需上下功夫，而大力发展房地产是扩大内需的有效手段。第二节市场需求分析1、市场分析⑴某市城区市场的现状改革开放以来，为适应市场经济的发展，某市城区市场建设的规模、速度、档次都是空前的，并逐步向规模化、专业化、集约化方向发展。投资主体多元化、投资方式多样化、城市综合服务功能明显增强。目前投入运行的市场，已由原来的农副产品及日用生活品为主拓展为全方位、多类别的大流通市场。四是专业市场正在形成，随着市场竞争和流通拓展，各类市场正在由综合经营向专业分工集结。但由于诸多因素的制约，城区的市场体系建设的规划管理等方面还存在一些问题，主要表现为市场分布不均匀，城南多，新规划区少；综合市场多，专业市场少，专业市场仅占12%；工业品市场多，农副产品市场少。⑵新二路农贸市场现状第40页 新二路农贸市场始建于80年代初期，占地面积10000多平方米，总建筑面积15494平方米，现有经营门店80个、经营摊位160个，批零兼营蔬菜、肉食品、水产品、冷冻品、水果、豆制品、家禽蛋、干鲜调味品、竹制成品、熟制粮肉食品、餐饮、服装纺织品等十二大类，是某市城区较大的农副产品交易市场，是某高新区老百姓进行农副产品交易的重要市场，日均人流量达1万人次，年均交易额1.09亿元。随着城市人口、城市规模的不断发展，新二路农贸市场的硬件设施严重滞后，门店墙面脱落严重，大棚也已破损，遇到风雨天气变是遥遥欲坠，如此差的购销环境已经不能满足某市人民群众日益增长的物质生活需求及对购物环境的要求。根据某市城市总体规划，到2020年，某市城市人口将发展到630万人，城镇人口达410万人，城镇化水平达到65%。农贸市场的发展要与人口的发展相适应，以满足人们日益增长的物质生活需要。可见，新二路农贸农贸市场的需求空间很大，销售前景广阔，因此进行新二路农贸改造项目建设已是迫在眉睫了。2、某市新二路农贸市场发展的前景分析随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的转变，商业及流通领域发生了重大变革，长期以来商户独家经营、统购统销、封闭式、少渠道、多环节的商业流通体制被打破，基本上形成了多种经济成分、多渠道、多种经营方式、开放式、少环节的商业、流通新格局，市场空前高涨，商业稳步发展。社会商品零售总额近五年以来，每年增长均在10%至15%之间，根据这一发展速度，市场发展潜力很大。2012年某高新区新二路农贸市场交易量达20万吨，其中禽畜类3万吨，水果3万吨，蔬菜6万吨，每年从外地调入的仅水产品就达1第40页 万吨以上，同时外地客商每年也从本地采购加工出口果蔬达7万吨。本项目的建设将进一步促进某高新区农贸市场建设和农贸市场的发展，进一步扩大和周边县市的商业往来，促进物资交流的迅速发展和城乡居民生活质量的提高。3、农贸市场入口处小户型高层住宅需求情况分析本项目开发实施单位委托北京龙安华诚建筑设计院进行高水平、高档次的规划设计，功能齐全，设施到位，环境优雅，品位高尚，特别是在小户型高层住宅面积、户型、价格等方面定位准确，以小户型为主设计，面对广大商户设计，符合农贸市场经商、办公人员及当地居民的喜好。开发的小户型多样，大小皆有，完全能够满足各个层次、各个类型消费承受度。销售前景良好。因此，在满足广大市民需求上讲，在潜在市场挖掘和未来市场开发的角度上分析，该项目的小户型高层住宅开发也是有保证的、可行的。第40页 第三章建设条件1、自然环境条件⑴地质、地形：项目所在地内属于黄土平原区。地势基本平坦、开阔，海拔高程600米左右，自然坡度约为1%。地表特征为黄土层，地形不复杂，地貌单一。土层岩性分析工程区域上部地层属第四纪全新统冲洪积层，上部以粘质砂土、砂质粘土为主，厚约4～10m，下部以砂、砂卵石为主，厚60～80m。杂填土：主要分布在村镇旁，以生活和建筑垃圾为主，结构松散。砂质粘土（Qa14）：主要分布在渭河一级阶地上部，硬塑为主。II级普通土，σ0=130KPa。粘质砂土：主要分布在渭河一级阶地上部，硬塑为主。II级普通土，σ0=130KPa细砂（Q4a1）：分布于渭河一级阶地下，夹在卵石土中以透镜体产出，II级普通土，中密，σ0=150KPa。卵石土（Q4a1）：砂土充填，中密，II级普通土，σ0=500Kpa。是较好的持力层。最大冻土深度23cm。第40页 通过对项目用地范围内地质调查，建设区内工程地质条件较好，地质环境有利，工程区域上部地层属第四纪全新统冲洪积层，上部以粘质砂土、砂质粘土为主，厚约4～10米，下部以砂、砂卵石为主，厚60～80米。对建筑基础开挖无影响。根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.1g（地震烈度Ⅶ度）。建筑物按8度设防。⑵气象：某市地处内陆，属温带干旱，半干旱大陆性季风气候，按水利区划的划分，属于长城沿线风沙宜井水质改良区，水资源较为丰富，开发潜力巨大。项目区属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，日较差大，无霜期短，年平均气温10℃，平均降水400毫米左右，无霜期150天左右。气象灾害较多，几乎每年都有不同程度的干旱、霜冻、暴雨、大风、冰雹等灾害发生，尤以干旱、冰雹和霜冻危害严重。冬季寒冷，夏季炎热，入冬后受变性极地大陆气团控制，低温、寒冷、干燥，天气晴朗，多高云，冬季平均气温-7.8～-4.1℃，极端最低-32.7℃，与呼和浩特相近。夏季受热带暖湿气团影响，高温炎热，各月平均温度均在20℃以上，日最高气温≥30℃的日数历年平均气为22～68天，极端最高温度曾达40.1℃。接近西安的极值。（3）项目建设用地条件项目实测地形条件为：地块平整,呈矩形状，有利于建筑物单体的自然布置；符合高新区城市规划对于该区域建筑高度的限制；地块内无裂缝穿过；符合规划、建设、环保等相关部门的其他建设要求。2、社会环境项目区域及其附近居民不多，故对社会环境影响不大。（1）项目建设区土地占用及拆迁第40页 项目建设区现状整个新二路农贸市场破乱不堪，市场彩钢顶棚风化锈蚀破损严重，有随时坍塌的危险；门店墙面多处脱落；地面坎坷不平，污水横流，地下排水不畅。所占用地块属于高新区崇业办麻李村第三村民小组自留工商用地，建筑物基本为单层棚户建筑物，故拆迁量不达，安置工作基本没有；也不牵涉文物保护单位、军事管理区等建筑物的拆迁；项目建设区拆迁仅有一般的电力、通讯线路，无主要的光缆、电缆、输电线路，无主要的气管、水管拆迁。项目所占用土地均为高新区崇业办麻李村第三村民小组自留工商用地，依据国家有关土地政策，该项目土地（自留工商用地）可用于发展除经营性房地产外的所有二三产业，包括商业、外来人员公寓、综合大楼等经营性项目以及标准厂房等，让村集体经济组织通过发展“楼宇经济”、“产业经济”不断增强经济实力，增加农民的经济收入。除鼓励各村将留用地项目用于自主经营和出租等外，对于村集体经济组织缺少经济的积累、实力有限的实际情况，也允许村集体与业绩、口碑良好具有实力的房地产企业合作，通过合作开发推进项目上马，及早为村集体经济组织和农民带来现实的收益。4.5.2文物、古代遗址分布建设工程所在地的地表及地下无文物分布，但不排除将来施工阶段开挖取土发现文物情况的发生，建设单位需做好事前计划安排，制定应急措施，依法及时与文物主管部门联系，以保障工程的顺利实施。4.5.3政府政策及当地意见该项目能促进某第40页 对外贸易、农业、电子产业、建材工业及相关产业的发展，解决部分就业压力，解决广大商户住行问题，解决城镇居民菜篮子问题，完善投资环境等。政府及当地人民群众均对本项目的建设给予了大力支持，项目的实施将在行政上得到保障。第40页 第四章建设内容及建设方案第一节建设内容本项目拟对新二路农贸市场由南至北进行改造升级，主要改造内容如下：1、拆除原有经营门店、摊位及临时大棚，现状道路及市政设施，沿市场南北方向以及市场道路将新建两栋3层框架结构市场，一层为摊位、二层为经营门店、三层为仓库及办公，其中有200个（60㎡/个）经营门店和300个（20㎡/个）摊位，总经营面积为18000平方米，仓库及管理办公用房约10500平方米；在市场入口两端新建18层框架剪力墙结构的小户型高层住宅两栋，建筑面积约10500平方米，在市场及小户型高层住宅下建设地下建筑，作为设备用房及地下车位，建筑面积约8550平方米，车位390个。2、对原有市政基础设施进行改造升级。第二节主要建设方案1、总平面布置在功能布置上，保持道路畅通，分区合理，购物方便，在公用配套设施上设置了动物安全检查室、食品安全检验室、办公服务区、公用卫生间、垃圾收集站等。详见附件《效果图》。2、建筑设计建筑平面设计仍沿用原市场周边式布置方法，市场道路两边修建第40页 建筑物作为经营门店，设计为三层框架结构，一层设计为摊位，二层为经营门店，三层为仓库及办公用房，在市场南北面设置自动扶梯楼梯2处，市场中部设置上下电梯两部；在市场两端设计小户型高层住宅两栋，整个市场下设计地下设备用房及停车场。整个设计充分考虑了室内外的相互渗透，合理组织地面交通，使人流、货流通畅，疏散路线快捷安全。建筑外观以现代风格为主基调，外装修大多采用乳白色的外墙砖，采用简单装饰。3、结构方案⑴地震设防的依据按国家地震局、建设部“关于发展《中国地震烈度区划图》”，拟建场地属于8极地震区，按8级抗震烈度设防。⑵结构型式市场建筑采用框架结构，小户型高层住宅采用框架剪力墙结构。⑶基础形式采用桩基础。4.给排水规划⑴设计依据①某市排水规划总说明书、规划总图和给排水规划图；②某市暴雨强度资料；③有关气象、水文和地质资料；④有关给排水设计规范。第40页 ⑵给水规划用水标准：按每家门店/摊位日用水0.5吨计算，整个市场日用水约250吨左右。该项目水源采用市政供水，用DN200给水管进入项目区，在内部形成环状，保证饮食和营业用水及消防用水。⑶排水规划设计以总体规划为依据，从实际出发，全面规划，合理布置，经济效益、社会效益、环境效益三者并重。排水体制采用雨污合流制。排水管布置由北向南敷设，排入城市排水管网。5、电力电讯⑴设计依据①《城市电力网规划设计导则》；②《城市建设邮电通信服务设施设计标准（试行）DBJ43/007-96》。③专业提供的有关资料及图纸。⑵设计范围①项目区内供配电网设计；②项目区内邮电设施设计；③项目区内有线电视设施设计。⑶现状项目区内供电、邮政电信、有线电视线路齐全第40页 ，现只需配置相关设备设施即可。⑷规划中的几项基本原则①配合城网改造和一户一表的实施，项目区一律由公用变压器供电。②若容量不超过500KVA，应尽可能采用非晶合金铁芯变压器，以降低损耗。③业主应按规划要求，在建筑设计时留出35m2左右的面积作配电室。④区内电力线路全部采用电力电缆埋地敷设，10KV主干线采用YJV22-3×240mm2电缆。⑤区内10KV线路全部做成手拉手的网络结构，真空断路器与城区电网干线相联，以保证供电的可靠性，减少故障停电时间，联络开关应具有远地监测功能，暂时现场手动操作。⑥电信与有线电视线路全部采用电缆埋地敷设。⑸电力规划设计①供电线路由五条线路供电，做成手拉手式的结构，在进入场区处设杆上真空断路器，以利于联络和转移负荷，减少停电率。②区内采用电力电缆，穿XF7-12埋地电缆护套管，干线采用YJV22-3×240mm2，支线采用YJV22-3×70mm2。③按用地性质估算电力容量2460KVA，负荷密度为31359KVA/KM2。④在土建设计时在一层适当部位留35m2左右的配电室位置。⑤配电室第40页 应采用非晶合金铁芯的节能变压器，并安装无功功率补偿装置。⑹电信及有线电视系统规划设计①区内电信、有线电视线路全部采用电缆埋地敷设方式，不允许采用明线敷设。②电信线路应采用光纤电缆，留有足够的容量，以备数据和多媒体通信之用。6、消防规划⑴本工程水源由市政管网供给，引入两条DN100mm给水管，在区域内连成环状。室外消防水量：30L/s，火灾延续时间2小时室内消防水量：40L/s，火灾延续时间2小时一次消防灭火用水量为759.5mm3。室外设置地上式消火栓六具，其水量由市政管网供给，室内消火栓系统由水池和消防水泵供水。⑵电气消防①消防电源本工程所有消防电源均为二路供电，一路引自建筑内变压器动力母线，另一路引自发电机保证母线，消防电梯、排烟风机、消防水泵、喷淋泵事故照明等设备均为二路电源末端切换。②消防报警系统区域内设消防控制中心，内设消防报警、消防广播、消防联动系统，实现对整个小区的消防报警及联动控制。第40页 第五章节能节水第一节编制依据节约能源是我国发展国民经济的长期基本国策，随着经济社会的加速发展，我国能源资源利用效率不断提高，能源资源约束还在不断加剧，进一步加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策，建设节约型社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展的一项长远战略方针和紧迫任务。1、《中华人民共和国节约能源法》2、《中国节能技术政策大纲》3、国家计委（1984）第1207号“关于工程设计认真贯彻节约能源、合理利用能源的通知”4、国家发改委《关于印发固定资产投资节能评估和审查指南（2007）的通知》（发改环资[2007]21号）5、建筑照明设计标准（GB50034-2004）第二节能耗指标分析及节能措施1、能耗指标分析本项目属一般耗能项目，项目运营后，在能源的运用上，主要是电的消耗。平均耗电量约为960度/天，每年35万度左右。2、节能措施第40页 本项目节能方案要认真贯彻国家节能的法律、法规，落实国家相关建设标准，技术标准和《中国节能技术政策大纲》（2005版）中的节能要求，在节约经费的原则下，坚持贯彻建筑节能设计技术标准，积极采用外墙保温，节能玻璃，新型墙体材料及节能技术，推广高效电光源、照明灯具、电器附件及调光控制设备，采用节能供热、空调设备和系统。在保证该农贸市场正常运营的情况下，尽量采用自然透光、自然通风设计要求，搞好项目设计、施工和运营。节能技术设计应根据项目建设的内容综合考虑，充分体现“安全性、实用性、节能性和效益性”。在节能技术设计中各个分类项目应区别对待，分别设计。在节能设计中，应把自然性和运用现代化设备调节结合起来，尽量接近自然，充分利用现有的节能材料，把能耗降到最佳状态。第三节水耗指标分析及节水措施1、能耗指标分析本项目建成后日用水量预计为250吨左右，全年用水量预计在9.125万吨左右。2、节水措施在项目实施中，主要是采用技术措施，提高水的重复使用率，定期对施工用水设备进行检查，防止滴漏跑的情况发生。在项目建成运营后，要建立节约用水责任制，把节约用水同其他节约责任制一并考虑，按照“节约型社会、节约型单位”的要求，强化节约意识，对每滴水都要珍惜，落实节约岗位责任制，保证节水方案有效实。第40页 第六章环境影响分析第一节环境保护标淮根据《中华人民共和国环境保护法》和国家计委、国务院环境保护委员会（87）国环字第2号文件关于颁发《建设项目环境保护设计规定》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。采用的环境保护标准为：1、《建设项目环境保护管理条例》[国务院(98)253号令]2、《环境空气质量标准》[GB3095—1996]3、《大气污染物综合排放标准》[GBl6297—1996]4、《污水综合排放标准》[GB8978—1996]5、《生活饮用水卫生标准》[GB5479J89]6、《城市区域环境噪声标准》[GB3096—93]第二节项目建设与运营对环境的影响该项目所在地位于某高新区崇业办麻李村三组，东风大街与育红路之间地段，应当严格遵守国家有关环境保护的法律、法规的规定，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。第40页 该项目在建设过程中只会产生少量建筑垃圾及施工现场的各种粉尘、废气、废水、噪声、固体废弃物等，经过处理后均可达到国家有关环保的排放标准。在项目建成运营后，会产生少量的废气、污废水和固体废弃物，所有废气、污废水和固体废弃物经处理后不会对周边环境产生任何影响。1、建设期环境影响因素分析⑴粉尘和废气施工期造成大气污染的主要产生源有扬尘、废气，其中以粉尘污染物对周围环境的影响较突出。①堆场扬尘施工期间堆场物料的种类、性质以及堆场附近的风速对起尘量有很大关系，比重小的物料容易受扰动而起尘，物料中小颗粒比例大时起尘量相应也大。②道路扬尘道路扬尘主要与车辆行驶速度、风速、路面积尘量和面积尘湿度有关，其中风速还直接影响到扬尘的传输距离。③汽车尾气运输建材的载重卡车和动力机械，排出的尾气含有高浓度的碳氢化合物和颗粒物，对施工周边环境有一定的影响。⑵废水施工期废水主要是来自施工废水。施工废水包括开挖和钻孔产生的泥浆水、机械设备运转的冷却水和洗涤水以及施工机械运转中产生的油污水未经处理直接排放或施工机械维修过程中产生的含油污水直接排放，会对受纳水体产生影响。第40页 ⑶噪声①噪声污染源预计分析施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，这些机械的单体声级一般均在80dB（A）以上，其中声级最大的是爆破，声级达140dB，这些设备的运转将影响施工场地周围区域声环境的质量。各施工阶段的主要噪声源及其声源见表7-1，施工各阶段的运输车辆类型及其声级见表7-2。表7-1各施工阶段的噪声源预计施工期主要声源声级dB(A)底板与结构阶段混凝土输送泵90～100振捣机100～105电锯100～110电焊机90～95表7-2施工期各交通运输车辆噪声排放预计声源大型载重车混凝土罐车、载重车轻型载重卡车声级dB(A)9580～8575②噪声影响预测分析综合类比资料，确定本工程各施工阶段的场界昼夜噪声排放情况，并与建筑施工场界噪声限值进行对比，结果见表7-3。表7-3各施工阶段场界噪声与标准对比情况分析施工阶段主要噪声源场界噪声预测值噪声限值昼间夜间昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机65～7565～757555结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等60～7550～707055装修吊车、升降机等50～6050～606565第40页 由表7-3的预测结果可以看出，各施工机械昼间在场界产生的噪声值一般能够小于建筑施工场界噪声标准限值，如在夜间施工，大部分机械噪声都将出现超标现象。因此，要求本工程施工期间在晚20时至次日8时不得作业，以免造成噪声扰民影响。⑷固体废弃物施工垃圾主要来自施工所产生的建筑垃圾和施工队伍生活产生的生活垃圾。施工期间将涉及到土地开挖、管道敷设、材料运输、基础工程、房屋建筑等工程，在此期间将有一定数量的废弃建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。2、营运期环境影响因素分析⑴废气项目运营期的主要废气污染源是该农贸市场运送货物的车辆在进入和离开农贸市场时，启动、制动和怠速行驶过程中产生的汽车尾气。汽车尾气对该农贸市场的空气环境将造成轻微的影响。⑵废水该项目运营后的污废水主要为该农贸市场各摊位经营农副产品后的污废水和经营者的生活用水。其水质较为简单，无特殊的污染因子。⑶固体废弃物该项目运营后产生的固体废弃物主要为新二路农贸市场各经营摊位的蔬菜、水果、肉食品、水产品、等农副产品批零兼营后剩下的固体废弃物等。第40页 第三节环保措施1、建设期环境保护措施⑴施工扬尘的防治污染措施粉尘污染是施工期间重要的污染因素，为尽可能减少粉尘对周围地区大气环境的污染程度，从以下几个方面提出措施：合理设计、充分了解地形、减少场地内挖填方，减少物料运输；施工中容易产生扬尘，必须对产生扬尘的施工作业点设洒水装置：控制车速，物料密闭运送，减轻二次扬尘对空气质量的影响；清洁运输道路、冲洗出场地车辆，禁止车辆带泥上路；来往的运输的车辆应该予以帆布覆盖，禁止沿途遗洒。⑵建筑施工噪声的污染防治措施建筑施工由于各阶段使用的机械设备组合情况不同，所以噪声辐射影响的程度也不尽相同。基础施工阶段设备多属高噪声机械。主体施工阶段，噪声特点是持续时间长，强度高。下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些治理措施和建议：①降低声源噪声强度对基础施工过程中主要发声设备：空压机、风镐以及气锤打桩机等，在条件允许情况下，应考虑采用以下措施进行代替，如使用水力混凝土破碎机代替风镐，这都将大大降低噪声源强。②采用局部吸声、隔声降噪技术第40页 对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时围障措施，在围障最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。严禁夜间施工。⑶施工期废水的污染防治措施禁止污水未经处理直接排放：施工前期建好排水沟、挡土墙、集水井、沉砂池；防止水土流失；施工废水设简易沉砂池进行沉淀处理，排入区内排水管网，然后再排入城市污水管网；施工机械维修、维护及冲洗的废水，设隔油池处理排入区内排水管网，然后再排放城市污水管网；弃方及时清运，现场物料废料严禁乱堆乱放，以防被水冲入排水、雨水管网，引起堵塞；施工人员的生活污水通过管道收集后进入化粪池间以沉淀后排入城市污水管网，污泥应定期清理、粪便定期清掏、卫生填埋处理。⑷固废污染防治措施对施工现场的建筑垃圾要及时进行清理和清运。施工期间产生的生活垃圾要进行专门收集，并定期将之送往较近的垃圾场进行合理处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。⑷施工期环境保护要求（后面少东西吗？？）2、营运期环境保护对策⑴废气污染防治措施项目运营后产生的废气主要是该农贸市场运送货物的车辆排放的汽车尾气，影响该农贸市场进出口的空气环境，应将货物车辆在离农贸市场进出口较远的地方进行集中停放，以减少废弃污染。⑵废水污染防治措施第40页 该项目投入使用后，废水主要来自各摊位经营污水和日常生活性废水。由于污水水质较为简单，没有特殊的毒性因子，可利用该农贸市场内的污水管网集中，经粪池处理后排入市政管网。区内污水采用雨污分流制，污水由市政管网进入污水处理厂处理，处理后的废水中主要污染物SS、CODcr、BOD5等指标均达到《污水综合排放标准》中的标准限值。⑶固废物污染防治措施对于该项目地排放的生活垃圾，包括有大量的有机物和无机物，同时还有一部分塑料、废纸、金属、玻璃和织物等。对于这部分垃圾应设立一定数量的垃圾点，对各种垃圾进行分类处理，对于可利用的垃圾，可以充分回收利用，变废为宝。对于不能利用的垃圾建设方将采取垃圾袋装化，并设置垃圾桶集中后由市环卫部门统一处理。第四节环境影响评价综上所述，该项目的建设符合城市总体规划和建设规划，在落实项目拟定的污染防治措施的情况下，各主要污染物排放浓度可实现稳定达标排放。从环境影响分析可知，污染物排放对环境的影响较轻，环境空气和地表水质量可维持在现状水平。因此，在严格落实拟定的污染防治措施和本报告提出的污染防治对策、建议的情况下，项目的建设从环境保护而言是完全可行的。第40页 第七章劳动安全及卫生消防第一节设计依据1、中华人民共和国劳动部第3号令《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》2、《建筑安全生产监督管理规定》3、《中华人民共和国劳动保护法》4、《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》5、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）6、《建筑灭火器配置规范》第二节安全卫生措施为贯彻“安全第一，预防为主”的方针，确保项目实施后符合职业安全的要求，保障劳动者在劳动过程中的安全和健康，提高生产率，项目设计必须达到“建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定”。为保障职工的人身安全和健康，应采取以下的防范措施：1、本项目设计、施工、运营中都要考虑安全卫生的资金投入，充分考虑安全危害程度，在防护设施上在运用“加大倍功率”的方法，把安全设施定点定位搞好布置。第40页 2、整个工程在总图布置上严格执行国家、地方及行业有关防火间距、消防通道、防护距离等规范。电气设计和电力装备的选取用，严格执行《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》、地方有关规定及行业标准。3、涉及到安全问题的设备，主要有变电设备等。这些设备均按有关规定设计、采购、安装使用，职工将经有关管理部门系统培训后，持证上岗。平时进行经常性的检查，确保操作安全。4、本项目工程建设中，要注意搞好安全卫生工作，在施工中容易出现危害的因素，像带电作业、机械作业等都要应有做好相应的对策和措施，建立施工围墙。第四节消防设施消防安全也是本项目运作中不可忽视的问题，本项目建设严格按照《建筑设计防火规范》进行设计。1、消防通道本项目建设地点在某市郢中街办中心地段，交通便利、畅通，能够满足消防要求。总平面布置及建筑物后退道路间距应符合消防要求。2、疏散通道疏散通道应严格按消防规范设计。该农贸市场设计共有6个安全出口，应能满足消防疏散要求。⑶灭火器配置根据《建筑灭火器配置规范》的规定，该农贸市场危险级为中危险级，A类火灾。每具灭火器最小配置灭火级别5A，最大保护面积15m2/A，在农贸市场内各消火栓处分别设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器（MFA2）。第40页 第五节安全卫生管理本项目实施和运营中要认真执行国家关于劳动安全、卫生与消防方面的法律法规，自觉接受有关部门的管理和监督，杜绝一切危害因素的发生，保护国家财产和人民生命的安全。无论是在项目工程的建设期，还是在项目的运营期都要建立相应的组织管理机构，分析各种不利因素，明确责任，把工作责任制落实到人，同时对于容易产生不安全的程序、环节、工作段面都要固定专人具体负责抓落实。加强全体工作人员安全卫生知识教育，提高员工安全意识。第40页 第八章项目组织与管理第一节项目组织本项目实施单位为某某房地产开发有限公司，由某高新区麻李村第三村民小组牵头协助，由某市相关单位监督管理。第二节项目管理为做好本项目建设工作，保证本项目优质优量，在项目申报、立项、可研、评估论证、直至建设各个环节都应严格按照国家基本建设管理程序和规定进行。⑴组织管理机构成立项目领导小组，负责解决项目建设过程中所涉及的规划、招标、资金筹措等具体事宜。保障项目资金和配套资金到位；解决项目执行中的重大问题；确保项目实施取得预期效果。制定项目管理制度，组织项目可行性论证并组织实施，认真把关、科学管理，切实为项目建设负好责。⑵项目工程监理工程监理是我国深化基本建设体制改革，建立社会主义市场经济体制的重要举措。根据《某第40页 省工程建设监理管理办法》和中华人民共和国《建筑法》有关建设监理规定,该项目应严格按照《工程建设监理规定》（建设部、国家计委建监[1995]737号）的有关要求，项目实施过程中应进行全面质量监理，确保工程建设质量，提高建设水平，充分发挥投资效益。⑶实行项目负责制项目严格执行法人负责制、工程建设监理制、改扩建工程合同制对项目实施从立项到开工建设、竣工验收一条龙管理模式。项目法人负责组织、协调、管理决策。项目领导小组按照分工各负其责，将管理与责、权、利结合起来，严把质量关，做到事前计划、事中检查、事后落实验收，确保项目高质量如期完成。⑷项目实施管理本项目成立工程建设小组，主要职责是负责项目的工程建设质量监督、项目进度控制、设备购置，及时反映项目实施过程中的具体问题，保证项目按计划完成。建立健全各项规章制度。①进一步明确工作职责。各成员单位要明确任务，各负其责，密切配合，建立协调、高效的工作机制和责任制度，全力抓好本项目工程建设工作。②切实加强项目监督管理。严格按照中央预算内投资项目管理的有关规定，切实落实项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同管理制，规范项目建设程序，确保工程质量。③加强财经纪律，杜绝贪污浪费，及早做好项目运行所需劳力、资金、物质等方面准备，确保项目顺利实施。④强化项目管理。一是切实搞好项目设计规划；二是项目建设应建立完善的财务管理制度，资金专款专用，资金使用严格按计划、按程序进行支出，第40页 严禁挪用，并定期公开项目进展及资金使用情况，接受群众监督；三是搞好项目实施的全程监管，把好质量关，建设优质工程。⑤验收管理。项目竣工后，组织有关专家对项目进行会审、验收、评价、反馈、修补。要对工程质量、安全进行检查验收，并对项目建设、工程结算和检查验收情况进行认真总结。⑸运营管理该项目运营管理工作由新二路农贸市场服务站负责。严格按照市场现代化管理要求，加强监督规范管理，强化岗位责任，维护市场秩序，保证市场安全，保持市场环境卫生，开展全面质量管理，提高市场设施使用效率，并安排专人对该项目单位运行情况进行检查，发现问题及时解决，为经营者和消费者提供文明优质高效的服务。第40页 第九章项目招投标第一节工作依据1、中华人民共和国招标投标法；2、国家发展计划委员会第3、5、9号令；3、中华人民共和国招投标法管理实施条例；4、某市招标投标综合监督管理办法；5、某市招标投标管理实施办法。第二节招标内容本项目工程以《招标投标法》为准绳，充分发挥竞争机制的作用，力争以最低或较低的价格获得最优的货物、工程或服务，保障项目资金的有效使用，提高投资效益，保证项目质量。该项目工程招标本着公开、公平和公正的原则，将招标活动置于透明的环境之中，以保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益。本项目主要招标内容为土建工程，招标范围为全部招标。第三节招标组织形式招标的组织形式有自选招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底、组织开标、评标能力的建设单位可以自行招标；凡不具备条件的建设单位应当委托具有相应资质证书的改扩建工程招标投标代理机构代理招标。第40页 根据项目建设单位的情况，本项目拟委托招标。第四节核准招标事项在选择招标机构、制定评标原则、招标过程的监督以及资金的直接支付、信息的统计等方面,项目业主要严格接受招标管理机构及财政部门的管理。在报建手续、建设监管、工程验收、资质评定、质量评级等方面项目业主要严格执行代表国家管理职能的主管部门的规定,并接受管理；在招标范围、招标组织形式、招标方式和招标估算金额等事项方面，项目业主要严格接受相关部门的核准和监督，并及时报送招标文件、合同及相关资料。第五节招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标（直接委托）三大类型。鉴于本项目不属于保密性、专业性要求一般、技术成熟的工程，不采用议标方式，拟采取邀请招标方式。具体见招标情况表。第40页 招标基本情况表项目名称：某市新二路农贸市场改造升级项目　招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察　　　　√设计　　　√建筑工程　√　　　√√　安装工程　√　　　√√　监理　　　　　　√主要设备　　　　　重要原料　　　　　　其他　　　　　　　情况说明：建设单位盖章年月日第40页 第十章项目实施进度第一节项目实施阶段本项目实施主要分项目前期工作、项目工程建设及项目验收三大阶段。具体分述：1、项目前期工作阶段。主要工作有：项目的可研，项目的报批，项目的设计，工程的招标等。2、工程土建阶段。主要工作有：选择工程队伍，选择监理队伍，建筑材料的采购等。3、项目验收阶段。主要工作有：组织有关力量进行项目工程的全部验收，正式验收以前项目业主要自己组织力量进行初步验收。项目验收时要有建设、安检、质检、消防、卫生等相关部门的人员到场进行全方位的验收，以保证工程质量。第二节项目实施进度本项目预计于2014年10月开始建设，建设期为36个月，其中，项目前期工作期为2个月，项目建设共分三期进行，项目施工期为34个月。项目实施进度计划见下表。表11-1项目实施进度表序号项目月份数1-23-1011-1819-2627-35361前期工作2建设工程3竣工验收第40页 渭南高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告第十一章投资收益估算与资金筹措第一节估算依据1、投资估算依据⑴国家发改委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；⑵国家发展计划委员会以及投资[2002]15号审定出版的《投资项目可行性研究指南》；⑶根据国家有关规定取消建设项目投资方向调节税；⑷2009年《某省建设工程工程量清单计价规则》；⑸2009年《某省建筑装饰安装工程价目表》；⑹《关于调整房屋建筑和市政基础设施工程工程量清单计价综合人工单价的通知》（陕建发【2013】181号）；⑺某省住房和城乡建设厅陕建发【2009】199号文件；⑼工程所用主要外购材料的供应价格参照《某省工程造价信息》（2014年）及《某市工程造价信息》制定；⑽国家计委、建设部计价格[2002]10号文关于发布《工程勘察和工程设计收费标准》的通知；⑾工程估算采用实物工程量估算法进行计算；⑿工程所用砂、石、粘土等材料采用就近取材的原则，同时结合现行市场调查确定价格；第46页陕西鸿民项目管理咨询有限公司 渭南高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告⒀基本预备按建筑工程费、设备购置费、安装工程费之和的5%计算；⒁工程建设不可预见费用按建安费用的0.8%计算；⒂本项目建设忽略物价上涨指数对建设投资的影响；2、项目开发成本估算本项目农贸市场改造升级项目建设用地14.99亩，总建筑面积47550平方米。项目用地为某高新区崇业办麻李村第三村民小组自留商业用地，故实施单位以农贸市场改造升级方案以面积置换为主，货币补偿为辅，所新建农贸市场所有经营门店及摊位产权归崇业办麻李村第三村民小组。其余29550平方米及390个车位由项目实施单位某某房地产开发有限公司可以面向市场销售，作为投资开发回报。1）项目拆除、拆迁费用150万元；2）前期工程费用：100万，包含规划勘测设计费、可行性研究费、三通一平费、建筑设计费等；3）市场建设、小户型高层住宅、地下车位建安费、附属工程费、室外工程费、市政基础设施、绿化费等费用1800元/㎡×47550㎡=8559万元。4）城市配套设施费用：200万元。5）开发费用：160万元。包含管理费、财务费、销售费、其他费等。6）不可预见费用：200万元。项目开发成本估算：150+100+8559+200+160+200=9369万元。第46页陕西鸿民项目管理咨询有限公司 渭南高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告第二节项目投资估算及资金筹措该项目流动资金估算141万元，该项目总投资为9510万元，其中项目实施单位自筹6510万元，银行贷款3000万元。第三节项目销售估算自留土地产权置换市场经营门店、摊位及仓库办公用房面积18000平米，其余、仓库办公用房、小户型高层住宅及车位29550平方米可以面向市场销售。按照本区域2900元/㎡的销售均价来计算：A、住宅销售额：2900元/㎡×29550㎡=8569.5万元。车位销售额：390*6万元/个=2340万元合计：销售总额=8569.5+2340=10909.5万元B、住宅销售税费：1）营业税、城市维护建设税及教育附加：10909.5万元×5.5%=600.02万元。2）印花税：10909.5万元×0.5%=54.55万元。C、销售利润估算：109090.5-9510—600.02-54.55=744.93万元第四节项目投资评价1）项目总投入约：9510万元2）销售回款总额：10909.5万元3）销售利润：744.93万元4）项目投资利润率约为：7.83%第46页陕西鸿民项目管理咨询有限公司 渭南高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告以上数据分析为该项目目前销售均价初步估算结果，整体估算较为保守，项目销售单价根据市场销售前景，实际还有可提升空间，项目开发成本也有降低的空间。因此，在项目实施期间，如能做好超前的设计，高效的管理，并严把工程质量、成本控制关，随市场的波动及时调整经营方针，不断提高自身素质，管理水平，该项目也将会带来可观的经济效益和社会效益。第46页陕西鸿民项目管理咨询有限公司 渭南高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告第十二章结论与建议第一节社会评价新二路农贸市场改造升级项目的开发建设对社会各领域都有拉动作用，对某的经济发展有着积极的促进作用。1、对村民、居民生活水平与生活质量的影响：凡是入住该项目的商户、住户，可以改善生活水平、经商条件、住房条件，提高某高新区人民的生活水平。2、对居民就业的影响：凡对参与该项目工程建设中各个环节的单位或个人，均有积极的带动作用，可以提高社会民众的就业率。3、对地区、文化、教育、卫生的影响：影响范围广，可以增添文化气氛、促进教育事业的发展。4、对区域基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响：影响范围广，可以促进该区域基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程。第二节：环境效益评价该项目开发建设过程中全部采用文明施工，最大程度的减小了对周围环境的破坏。该工程完工后，原本脏乱差的破旧的危房、污水横流的街道变成了环境幽雅，全新的建筑造型。和功能齐全，配套完善的农贸市场、小户型的高层住宅，对于美化某的城市形象，改善当地环境将会带来较大的影响。第46页陕西鸿民项目管理咨询有限公司 渭南高新区新二路农贸市场改造升级项目可行性研究报告第一节结论纵观项目建设全过程，从社会效益和环境效益来看，该新二路农贸市场改造升级方案是完全可行的。该项目具有较好的社会效益。项目建成后，可改善新二路农贸市场基础设施条件、交易环境及居住条件，满足某市城区居民日常生活的需要，起到造福社会的积极作用。该项目符合我国社会发展战略，符合国家产业政策和行业发展规划，社会效益显著，经济效益较好，项目选择科学、合理、可行。第二节建议该项目为具有社会公益性建设项目，具有优化配置、风险小、见效快、社会效益显著等特点，通过该项目建设，向城区居民提供便捷舒适安全的购物环境，满足广大人民群众日常生活的需要。符合国家有关产业政策，项目建设科学可行，建议各方面及时做好项目前期工作，加快项目资金的银行贷款工作，积极筹措并落实项目建设资金，广开绿灯，以便项目尽早开工建设并投入使用，造福百姓。第46页陕西鸿民项目管理咨询有限公司'