家居建材市场可行性研究报告

'X家居建材广场[X]项目可研报告二〇一三年三月55 目录X印象及要点提炼【第一部分·X市整体环境分析】一、城市概况二、X城市规划【第二部分·X市场调查与分析】一、调查目的二、调查方式三、X市家居建材市场调查与分析四、X市重要商业市场调查与分析五、X市房地产市场调研与分析六、X市周边县市房地产市场调查与分析【第三部分·项目资源分析】一、项目概况二、项目环境分析三、项目研判（SWOT分析）四、综合评估【第四部分·项目定位分析】一、定位依据二、定位原则三、主题定位分析四、项目功能定位55 五、业态定位六、档次定位分析七、辐射定位分析【第五部分·价格定位分析】一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析二、结合项目性质定价分析【第六部分·客群定位分析】一、当地投资客二、异地投资客【第七部分·媒体投放】一、媒体选择二、售楼处选择三、口碑传播四、渠道销售【结语】55 X印象及要点提炼衣X市民穿着较为朴素，品牌选择以中低端为主。食实物以麻辣为主，但是辣度可以接受，普通饭馆一餐按4菜1汤计算70元左右。住X政府出台政策限制房价不得超过5000元/㎡，建筑形式多以33层塔楼，2梯6户，80—100㎡二至三居，不很注重朝向问题，政府限高，楼高不得超过100米，所以X最高住宅33层。X市内住宅供不应求，开发项目不多，体量不大，多以当地居民购买为主，城北老城区住宅比城南新城区住宅普遍低500元/㎡左右。由于开发项目较少，所以X市二手房交易红火，遍地二手房中介。商场较少，现有的有重百和美好家园两个。可投资底商项目少，开发商多自持，二手房市场流通的商铺不多见。目前大型商业项目有恒大中天国际和X国际商业中心两个，其中X国际商业中心项目商铺未对外销售，7月份开始销售。而恒大中天国际项目作为目前唯一的在售商业项目，也已基本售罄，目前只余部分面积较大、总价较高商铺。X下辖各区县房价平均比X市房价低500—800元/㎡。售楼处装修下大力度，面积较大，装修奢华。55 行作为一个常驻人口30万左右的城市，出租车只有400余量，街面能见到的不超过100辆，很难打到车，打到也是拼车，一条线路拉几批乘客，电动三轮车较多。X地区建设排行榜无论是从城市建设还是开发体量、房价，以及品牌认可度和可持续发展情况看，个人认为应是下列排行顺序：X市>邻水县>岳池县>武胜县>X区>华蓥市竞争对手X市内已知竞争对手为：“X国际商业中心”，今年7月份左右对外销售，30㎡左右，7000—30000元/㎡的价格，13万㎡的商业体量，势必会对投资客户进行分流。X市内未知竞争对手为：我项目所在地块对面一块150亩左右的土地被川渝集团拍得，准备开发做建材市场，应引起高度重视。X市外同类型竞争对手：岳池“亿联建材家居五金城”，同质化的产品，项目将于6月份投放市场，势必对招商和销售带来影响，对经营和投资客户都会进行分流，应引起高度重视。X市外不同类型竞争对手：岳池“天羿荣耀城”的产权式酒店项目，5万平米的体量，15—18%的回报率，会对投资客户进行分流，应引起关注。【第一部分·X市整体环境分析】一、城市概况55 （1）城市简介X市位于四川东部，面积6344平方公里，辖X区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。总人口426.47万，市区人口47万。人口密度较大在全省21个州市里排名第6位，约534人/平方公里。X市位于四川东部，面积6344平方公里。1998年7月国务院撤销X地区设立的地级市，辖X区、前锋区、岳池县、武胜县、邻水县及华蓥市。市人民政府驻X区广福镇。总人口470万。北宋开宝二年（969）取“广土安辑”之意设X军，为历代建制之始。X人文荟萃，英才辈出，养育了世纪伟人邓小平同志。自然风景和人文胜迹独具特色。农业物产丰富，盛产粮、油、猪、茧、果，素有"金X（玉米），银岳池（大米），红武胜（高粱）"的美誉，是全国商品粮生产基地，瘦肉型生猪基地和丝绸之乡。矿产资源较多，有煤、铁、盐、石灰石、石英砂、天然气、石油、石膏矿、铝矾土、矿泉水等二十多种矿藏，贮量大，品位高。交通便捷畅达，襄渝铁路纵贯全市，210、212、318国道，203、304省道纵横全境，县、乡村公路纵横交错，四通八达，X火车站是川东北重要的物资集散地，嘉陵江、渠江连接长江黄金水道，广渝高速公路正在加紧建设。（2）自然条件X市地处中亚热带湿润季风气候区，气候温暖，热量充足，雨量丰沛，空气湿度大，日照少，霜期短，风力大。年平均气温16℃,最冷月（1月）平均气温3℃，最热月（7月）平均气温27℃55 。多年大于或等于10℃以上的年积温5600℃，无霜期306-328天。年平均降水量1200毫米，43%的降水量集中于作物生长旺盛的夏季。多年平均径流系数0.48，即降水量的48%汇入河川，52%为土壤吸收和植物蒸腾所消耗。终年植物繁茂，且无季节性河流。已探明或已发现的矿藏有煤、天然气、岩盐、石灰石、耐火粘土、菱铁矿、钒钛矿、铝土矿、锂、铍、锗、铬、硼、油页岩、白云石、硅石、冰洲石、磷矿、含钾岩石、石膏、石英砂、玄武岩、辉绿岩、矿泉水、硫铁矿、沙金等三十余种。其中原煤蕴藏量7亿吨，是华蓥山煤田的富集区；岩盐层厚160－200米，蕴藏量约1000亿吨；石灰岩分布800余平方公里，层厚20－200米；天然气蕴藏量颇丰，年开采量7亿立方米。（3）交通区位X是西部第一个县县通高速公路的地级市,国家高速G42沪蓉高速(南(充）广（安）、广(安)邻(水)、邻（水）垫（江）段)、G65包茂高速（渝邻（水）达（州）段）、G75兰海高速（渝武（胜）南（充）段）竣工通车，经沪蓉高速公路至成都250公里，经包茂高速到重庆110公里，以X为中心的公路骨架正在形成。襄渝铁路纵贯全境，嘉陵江、渠江水流连接长江，均可通航重庆。（4）经济建设一、2012年全年实现生产总值766亿元，比上年增长14%；地方公共财政收入32.8亿元，增长18.1%；全社会固定资产投资完成524.1亿元，增长23.3%；社会消费品零售总额254.4亿元，增长55 16%。二、2012年城镇居民人均可支配收入19939元、农民人均纯收入7590元，分别增长15.9%、16.5%。三、2012年新开工建设保障性住房3996套20.5万平方米，实施棚户区改造4323套34.1万平方米，改造农村D级危房12632户、竣工10444户，避险搬迁地质灾害农户342户；渠江流域2798户因灾倒房户全部妥善安置。二、X城市规划（1）城市功能定位X市区整体向东南片区延伸，目前各政府机关公务员集资房已经在东南片区开始建设，未来市政府及各机关也会搬迁到东南片区。但栆山物流园是X规划的物流商贸区域，是功能性区域，打造专业市场非常合适。老城区：X区所在地，传统居住与商业中心，以北街区域为商业中心，主要经营服装百货；万丰街至北辰大道区域主要经营汽车配件及二手车交易。在无法满足X55 发展前提下，其重要性已被新城区取代。老城区建设破旧，发展缓慢，且地势较低，经常遭遇洪水，原住民大都选择新城区居住。新城区：X主城区，依托交通区位优势，目前已成为X经济中心，其中金安大道、平安大道、广宁路、思源大道、建安路为主要商业街区。工业区：主要包括前锋工业园区和奎阁工业园区，X市的辅城，城市的东大门，发展以能源化工为主的工业区。东南片区：东南片区作为X市的一个开发重点，集医疗、教育、行政、科研、商业、办公于一体的多功能区域。而此地又毗邻渠江之水、西溪河大峡谷公园不久将建设。正是这样一个独天得厚的众多的自然条件造就了东南片区，也铸就了商业奇葩。在这样一个优越环境中，将X东南片区打造成为X的春熙路、解放碑。枣山物流园区：X市枣山物流园区位于X市城区枣山镇，紧靠兰渝铁路X站(客、货站)、紧邻沪蓉高速公路、巴渝高速公路和广遂高速公路，水运航道经过渠江通江达海。园区总规划面积约12000亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。到2020年，将建成覆盖X、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。55 【第二部分·X市场调查与分析】一、调查目的（1）通过客观深入的市场调查，充分了解X市商业分布，经营状况，确定X市场投资客、经营客群体的主体特征。（2）针对X市商业市场现状，合理规划项目地块，明确项目定位，充分发挥地块经济指标，开发出适合X市场的产品。（3）根据对项目的定位、规划、市场前景、开发运营风险等因素的调查研究分析，为项目的后续推广运作提供决策依据。二、调查方式本次调查主要针对地块项目，运用资料查阅、楼盘暗访、临街商业扫街相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下：（1）依据政府部门的统计资料，获取当地的经济、人口和专业市场发展数据；（2）考察走访X市区目前经营中的大型市场，包括正在经营的五金机电市场，家居建材市场，大型小商品市场，大型百货，重要沿街商业，通过访谈和资料收集，了解有关各类市场的规划结构、价格、规模、租金、售价、经营等方面的情况；（3）考察走访X周边县市，通过楼盘暗访，对周边县市住宅价格，商铺价格进行搜集和总结，特别是对大型商业地产项目的重点调查。55 三、X市家居建材市场调查与分析X主城区内成规模建材市场主要有家园建材市场、中桥建材市场、盛兆建材市场、龙马建材市场。下图为X家居建材市场分布图：盛兆建材市场龙马建材市场家园建材市场中桥建材市场（X建材市场分布图）Ø家园建材广场物业名称家园建材市场经营类别批零兼售（零售为主）物业地址金安大道与西溪路交口经营范围家具，陶瓷，卫浴，地板，吊顶，厨卫电器，灯具经营方式统一管理，统一规划与散户自营相结合55 市场规模建筑面积2万平方米，商户数量80家左右商铺结构商场式内铺，共二层，沿街商铺经营档次中高档次，含国内一线陶瓷品牌和家具品牌辐射范围X城区、下属县商铺租金内主街商铺：35元/㎡左右，场内铺面F1：30元/㎡左右。F2：20左右。厅内商铺F1：25元/㎡，F2：20元/㎡。租金年涨幅10%项目点评是X市档次最高的建材市场，有马可波罗、箭牌等一线品牌，具有一站式购齐能力，现有品牌80多个！是X家居消费首选市场。Ø中桥建材市场物业名称中桥建材市场55 经营类别批零兼售（零售为主）物业地址建安中路与金安大道一段交叉路口经营范围板材、五金、陶瓷卫浴、油漆、地板、木门、铝材经营方式散户自营市场规模建筑面积1.5万平方米左右，商户数量150家左右商铺结构市场内铺与沿街商铺经营档次中低档次建材消费市场辐射范围X城区、下属县商铺租金外主街：35-40元/㎡。内主街：30-35元/㎡。场内铺面：25-30元/㎡。租金年涨幅10%项目点评外主街有欧神诺，东鹏等品牌，市场内主要以大众化消费的杂牌产品为主，均为个体商户经营，是工薪阶层主要的建材采购市场。Ø龙马建材市场55 物业名称龙马建材市场经营类别综合性市场，批零兼售（零售为主）物业地址洪州大道与建华路交口经营范围百货，服装，餐饮，建材、银行、超市经营方式散户自营市场规模建筑面积4万平方米左右，商户数量150家左右商铺结构沿街、内街商铺经营档次低档次辐射范围X城区、下属县商铺租金外主街商铺：40-45元/㎡。场内商铺：30左右元/㎡。租金年涨幅10%-15%项目点评综合性市场，定位不明确，经营种类繁杂且区域划分混乱。55 是城北有名的综合性商业中心，温州企业开发。人流量大，以个体商户为主，主力店年营业额200-300万。商场运营管理混乱。Ø盛兆家居物业名称盛兆家居经营类别零售为主物业地址金安大道与万盛东路交叉口，国土局斜对面经营范围家具经营方式散户自营市场规模建筑面积3000平方米左右，商户数量20家左右商铺结构商场内铺经营档次中低端家具辐射范围X城区、下属县商铺租金F1：55元/㎡，F2：50元/㎡，F3：45元/㎡，年涨幅10%项目点评主营家具，经营种类单一55 Ø其他沿街建材商圈1号桥建材一条街、西溪花园底商、万盛一街建材街铺、建安北路街铺等，均为经营中低端品牌为主。ØX家居建材市场分析X沿街商铺最主要的组成分为服装百货、餐饮、二手房中介、家居建材四大类，除了主商业街区外都能找到建材门市，尤其以新建成小区周边底商居多，品牌低端，铺面多为30-40㎡，租金从几千到1万多不等，短期经营为主，乏统一规划、统一运营的一站式家居建材购物市场。同时房价由原来的1000多猛涨到现在的4000多，多数市民买房后承受不了高额的装修费用，造成X市民树立不起品牌意识，其中以市政府大楼翻新装修，替换箭牌卫浴的竟然是不知名低端品牌可见一斑。通过以上两方面分析，X家居建材消费者和经营户两者都很累，说明建设大型一站式家居建材市场非常有必要，消费者不用东奔西跑，经营户更不用追着目标客户而满城开店。四、X市重要商业市场调查与分析ØX市主城区商业分析>>金安大道一段：是X市最繁华的一条路，双向六车道。是连接老城区、新城区、东南片区的交通主干道。此路商业地位无可取代，大型商业林立，且有商业综合体项目建设当中。55 >>广宁北路：路两侧商铺林立，集餐饮娱乐、休闲购物于一体的繁华街区，以美好家园商场为中心形成商业覆盖，眼镜店、手机店、婚纱影楼，同时与金安大道交叉口还有X最大购物中心“重百”，使此路商业价值尤为突出。>>思源大道：连接思源广场，路中心有绿化广场隔离带，路两侧银行、国家电网、书店、手机店等。>>平安大道：餐饮、工程制图、装修、建材等较专业街区，双向六车道。>>洪州大道：是X连接金安大道老城区路段，老城区主干道，两侧银行、市场、汽车专卖店、建材门市较多。ØX市主城区商业特征总结>>缺乏规划、市场定位不清晰X市中心商业主要依托金安大道、广宁路、平安大道、思源大道、洪州大道的沿街商铺形成，由于经营户非投资户，造成沿街商业业态杂乱，缺乏规划，市场定位不清晰。>>商业发展缓慢X市投资类商业项目较少，目前已建成的地产项目商业或自持或暂时不售，原有商业街租金从5000元/年到120000元/年不等，但只要靠近商业街区，无论租金多少，均未有出售商铺或者主动租赁商铺，要想租间商铺就要接收原经营户货物及缴纳高额的装让费，这种现象为普遍现象。55 五、X市房地产市场调研与分析X市目前在售房地产项目主要集中在城南新城区，本次调研走访了城北和城南的部分楼盘，具体调研楼盘分布如下图中正天下豪庭恒大中天国际广安新天地广安国际商业中心（1）城北老城区新楼盘概况：ØX·新天地案名X新天地项目用途住宅、底商销售电话0826-2635111项目地址洪州大道与环城北路交会处交通状况1、3、4路开发商X市万佳房地产开发有限责任公司建筑情况9栋33层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型80㎡二居开盘时间2011年12月建筑面积17万平方米入住时间2013年4月销售率一期100%55 二期30%总栋/户数3栋/1500户停车费及收费价格起价均价最高价卖点城北唯一在售楼盘，价格低4500户型配比户型二居三居跃层面积区域8099140-170外立面石材，面砖及墙漆交房标准毛坯备注一期已罄，二期排号中现有活动：交三万抵五万商业：一层10000元/㎡，二层6000元/㎡Ø中正·天下豪庭案名中正·天下豪庭项目用途住宅，商业销售电话0826-2551888项目地址东南片区交通状况开发商X中正房地产开发有限公司建筑情况8栋33层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型79.36-113.13㎡开盘时间2011年6月交房时间2014年12月入住时间2014年12月占地面积70亩建筑面积19万㎡绿化面积31.4%55 销售率100%总栋/户数8栋/1500户停车费及收费价格起价均价最高价卖点价格较低，东南片区4300Ø恒大·中天国际案名恒大·中天国际项目用途住宅，商业销售电话0826-2326888项目地址广宁路与金安大道交口交通状况开发商X恒大房地产开发有限公司建筑情况7栋33层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型80㎡开盘时间2011年1月交房时间2014年12月入住时间2014年12月占地面积建筑面积21万㎡绿化面积销售率100%总栋/户数7栋/1200户停车费及收费价格起价均价最高价卖点55 核心区域综合体4900备注住宅已售罄，首次为X引入国际先进的HOPSCA（豪布斯卡）开发模式，聚合酒店、办公高尚住宅、超市、精品商场、商业步行街等六大业态增值链，由七栋高层塔楼，两栋多层建筑和一条商业步行街区组成，目前是X唯一且最大的城市综合体。商业7万平米，F1：2.5-5万。F2：1.5-2万。ØX国际商业中心案名X国际商业中心项目用途住宅，商业销售电话0826-8888816项目地址X市城南滨河路一段108号交通状况开发商X瑞泽房地产开发有限责任公司建筑情况11栋33层广告方式路牌墙体销售方式自销主力户型82—55 185㎡开盘时间202年3月交房时间2015年3月入住时间占地面积80亩建筑面积348285㎡绿化面积25%销售率100%总栋/户数11栋/1800户停车费及收费价格起价均价最高价卖点户型、位置、配套4900备注住宅已基本售罄，只剩顶层大面积跃层商业13万平米，自持4万平米，F1：3万，F2：1.6万，F3：1万，F4：8000，F3：7000商业未开售，目前只接受400㎡以上或总价500万以上大客户选择位置。（4）X市房地产市场分析城南新城区板块，完善的交通、金融、商业、教育、医疗配套，且是目前市政府所在地，房地产开发首选地段。城北老城区板块，发展缓慢，经济滞后，房价比城南新城区均价低500元/㎡左右，发展余地不大，仅满足周边居住需求。东南新城区板块，处于城市主导方向上，目前片区交通、配套正在积极建设提升中，仅具有区域影响力，未来具有一定的增长空间，但是时间有些漫长。55 （5）X市房地产市场总结>>住宅市场供不应求受政府出台房价不得高于5000元/㎡影响，X房地产市场呈现一种供不应求的局面，老百姓一方面担心政府不再抑制房价，致使房价攀高；另一方面X老百姓大多外出务工，挣钱回家置业，又没有更好的投资项目，所以住宅成为最佳投资项目。>>商业投资类项目严重匮乏X市现有商业项目一部分开发商或捂盘惜售，或干脆自持；而对外出售的商业项目或面积较大，或单价较高，一间商铺动辄百万起，老百姓承受不了，最主要是百万商铺的年租金只有2—3万左右，投入产出比严重失衡。以上两方面充分说明X房地产市场真的缺乏一个适合老百姓投资的商业项目，而这就是我们项目的一个机会点。六、X市周边县市房地产市场调查与分析依据X的地理区位，本次周边县市调查主要走访了武胜县、岳池县、华蓥市、邻水县（如下图），重点搜集大型商业地产投资项目邻水县华蓥市岳池县武胜县广安市（1）X市周边县市房地产概况Ø武胜县武胜县，隶属于X市，位于X55 市西南部距离40公里处，县城人口10万人。4大支柱产业，即农副产品精深加工、能源化工、机电制造、电子生物产业。房地产市场发展迅猛，开发项目众多，房价均价4500元/㎡左右，底商价格10000元/㎡左右。建材市场是自发形成的沿街底商，50㎡租金20000元/年—30000元/年左右。主商业街区50㎡租金80000元/年—120000元/年左右。Ø东方明珠案名东方明珠项目用途住宅，商业销售电话6298666项目地址武胜县东街延伸段左侧交通状况良好开发商四川泰鑫房地产开发有限公司建筑情况7栋高层，14栋小高层广告方式单页墙体围挡销售方式四川迅房房地产顾问有限公司代理主力户型79.36--113.13㎡占地面积120多亩建筑面积164643㎡绿化面积36.8%销售率总栋/户数21栋/1150户停车费及收费价格起价均价最高价卖点55 县城中心核心地段，靠近县政府配套设施完备4600备注靠近县政府及主商业街区，成为当地人最感兴趣的投资地段，商业未售。Ø瑞鼎嘉诚案名瑞鼎嘉诚项目用途住宅，商业销售电话66638886689666项目地址武胜县广武路鸡公山麓交通状况开发商四川瑞鼎房地产开发有限公司建筑情况11栋高层，8栋花园洋房广告方式单页墙体围挡销售方式自理主力户型53-150㎡高层120-160花园洋房55 占地面积93.27亩建筑面积186541㎡绿化面积36.8%价格起价均价最高价卖点定位高端靠近车站靠近新建的试验学校420045004800备注商业未售住宅在优惠9.8折基础之上，如果一次性再打9.5折，如果贷款再打9.7折Ø嶺秀郡案名嶺秀郡项目用途住宅，商业销售电话6235111项目地址迎宾大道（一力职中斜对面）交通状况55 开发商金冠地产建筑情况高层住宅，花园别墅广告方式单页墙体围挡销售方式自理主力户型78-130㎡占地面积建筑面积180000㎡绿化面积价格起价均价最高价卖点打造高端社区5000备注花园洋房、别墅的价格7000—9000元/㎡Ø一江山水案名一江山水项目用途住宅，商业销售电话666566655 项目地址武胜滨江路交通状况开发商昌平实业建筑情况11栋高层广告方式墙体围挡街头广告销售方式重庆美翔地产顾问代理主力户型商业80-120㎡占地面积77417.2㎡建筑面积257511.46㎡绿化率32%价格起价均价最高价卖点商住结合风景优美4500备注配套商业价格6000元/平米—11000元/㎡，Ø岳池县隶属于X市，位于X55 市西部距离30公里处，县城人口10万人。农业、工业、旅游业发达，重点发展农产品加工、生物医药、机械加工、轻纺工业、建筑建材、能源化工等主导产业。水路交通：嘉陵江、渠江在县境内通航50公里，可直航重庆。正在建设中的X港岳池港区，更是四川省通江达海战略的重要组成部分。空中交通：岳池县城区距离重庆江北国际机场91.2公里，距南充高坪区南充机场仅39.3公里。县城均有高速公路通往两个机场。房地产市场发展迅猛，开发项目众多，房价均价4500元/㎡左右，底商价格10000元/㎡左右。建材市场是自发形成的沿街底商，50㎡租金20000元/年—30000元/年左右。主商业街区50㎡租金80000元/年—120000元/年左右。Ø荣耀城案名荣耀城项目用途住宅，商业销售电话8888888522755555 项目地址岳池东湖新区交通状况畅通开发商成都市南极房地产开发有限公司建筑情况广告方式单页墙体围挡户外广告销售方式联衡合众主力户型68-118㎡占地面积200亩左右建筑面积70余万㎡绿化面积价格商铺起价一层10000二层8000三层5000均价最高价2000090006000卖点高端舒适配套设施完备备注本项推出产权式酒店，共5万平米左右，10000元/㎡，最小投资20000元，最大投资20万，一次性购买5年产权，第二年可回购，付款当日即返7.5%，第1、2年返15%，第3、4年返16%，第5年返18%。Ø亿联建材家居五金城55 案名亿联建材家居五金城项目用途商业，服务销售电话0826-56666665666777项目地址岳池县东湖公园翔凤大道、安拱路交叉口交通状况一般开发商岳池亿联置业有限集团建筑情况大型商贸城广告方式销售方式自销主力户型80-120㎡开盘时间2013年六月份左右交房时间2015年入住时间占地面积136.5亩建筑面积15万㎡绿化面积55 备注正面竞争对手，且对手先于我项目亮相规模：15万㎡超大规模，“一站式”采购基地区位：岳池城市东扩的核心位置政策：岳池重点项目，享受政府优惠政策品牌：亿联控股，中国商业地产20强，中国商业地产价值运营商市场：填补X建材专业市场卖场空白，百亿商机前景无限产业：坐享川东三大建材产业基地功能：集十大功能为一体，提升无限商业潜能配套：商务办公、酒店公寓、休闲餐饮、免费巴士、专业物流等完善的配套规划：多种业态合理分布，创新双首层设计，4.8米层高，完美人车动线运营：强大运营团队，创新运营理念，倾力打造百年旺市Ø华蓥市隶属于X市，位于X市东南部距离25公里处，因华蓥山而得名,辖10镇1乡3个街道办事处，总人口36万，其中非农业人口10万。是四川以东进出重庆的门户，襄渝铁路由北向南纵贯全境，市内设有4个火车站。距重庆、成都分别为80和300公里，仅1小时和3小时车程。建材、能源、机加、食品加工等支柱产业初步形成，建设全省工业强市取得重大进展。果业、竹业、畜牧业、劳务开发四大特色农业初步形成。旅游产业异军突起，华蓥山成功创建为四川省风景名胜区、国家森林公园、国家地质公园、全国红色旅游经典景区、中国优秀旅游城市。矿产资源55 市内探明具有一定储量的矿产有煤、硫、石灰石、石膏矿、石英砂等，主要矿产资源可概括为“一黑一白”，黑为煤，白为石灰石，具有很大的开采价值。煤的远景储量达2.92亿吨，占华蓥山煤总储量的50%以上，可供开采200多年。华蓥山的煤具有含硫高、焦油重、埋藏地区地质构造复杂、多溶洞水、瓦斯等特点。石灰石是生产水泥的重要原料。我市石灰石分布广，储量大，达10.65亿吨，品位高，裸露多，剥离量小，露天开采极为方便，为全国著名优质矿。目前华蓥市矿产资源仅煤、石灰石利用较多，矿产资源还有很大开发潜力。今后还可继续开发建材新品种，形成系列：发展碳酸化工、煤化工等化工企业，提高矿产利用率。豪迈国际华蓥山建材市场建材街建材街餐饮休闲街梧桐湾花园Ø豪迈国际案名豪迈国际项目用途住宅，商业销售电话08264888888项目地址华蓥市迎宾路交通状况好开发商四川新蓥公司建筑情况广告方式车内墙体围挡户外广告销售方式自理主力户型79-123㎡价格住宅起价4100均价最高价4300卖点420055 备注已近尾盘，一次付清9.6折，分期9.7折，贷款9.8折商业20000元/㎡Ø梧桐湾花园案名梧桐湾花园项目用途住宅，商业销售电话48558884855999项目地址华蓥市老汽车站交通状况好开发商四川省盛世原房地产开发有限公司建筑情况2栋33层高层广告方式墙体围挡销售方式自销主力户型80㎡价格住宅起价3500均价最高价3900卖点备注商铺未售Ø建材市场55 以油漆、板材等装饰材料为主，门面30㎡，年租金20000元，主要建材销售还是以沿街底商为主，沿街商铺以经营中低档品牌为主，门面30㎡，年租金30000元，装修最好的品牌门店为东鹏瓷砖、萨米特；品牌认知度较低，箭牌卫浴门店已有部分低端产品混搭销售。Ø邻水县隶属于X市，位于X市东部距离50公里处，东、南分别与重庆市垫江县、长寿区、渝北区接壤，西、北分别与华蓥市、X区、大竹县相连。全县辖18个镇，27个乡，人口97万，幅员面积1919.22平方公里。县城建成区面积14.28平方公里，常住人口15万。交通运输邻水是川陕渝鄂重要公路交通枢纽，境内国道、省道、县道纵横交错，四通八达，基本实现柏油化。国家五纵七横的两条重要的高速公路达渝高速公路与沪蓉高速公路交汇于县城南郊，210国道和达渝高速公路纵贯南北，邻垫高速公路和304省道横穿东西，形成川东交通枢纽。县城到重庆主城区90公里，到重庆江北机场75公里、重庆寸滩保税港80公里。另有5条边际公路已被四川省纳入与重庆的连接通道规划，正在抓紧建设。便捷的交通大大降低了渝邻两地物流运输成本，有效推动了两地经济的融合。工业经济2010年，全部工业增加值34.7亿元，增长27.6%55 ，对经济增长的贡献率为54.2%全县规模以上工业企业实现总产值100.1亿元，增长48.8%，其他工业企业实现产值20.5亿元，增长29.8%。邻水县工业生产门类齐全。全县工业已初步形成以冶金、煤炭、机械、化工、建材、电力为支柱的工业体系。建成工业企业1520家，其中中型企业4家。乡镇企业突飞猛进，私营企业发展强劲。已形成150万吨原煤、30万吨焦炭、3万吨生铁、1万吨钢材、1万吨造纸、10万吨碳铵、1200万平方米彩釉墙地砖、30万吨水泥、35万千瓦交流电机、2.5万千瓦发电、2000吨PVC药品包装生产能力。99年全县实现工业产值21亿元，产品销售收入达1800万元。邻水工业正逐步形成着眼大市场、着力高起点、建立骨干企业，发展名、优、特、新、高（科技）产品，建立健全现代企业制度新的经济格局。经济发展2012年GDP为148.17亿元，在X各区县排名第二。GDP增速为13.9%，地方财政为4.89亿元，完成固定投资101.59亿元，居民人均年收入19247元，农民人均年收入7404元。Ø宏帆广场案名宏帆广场项目用途住宅，商业销售电话3373333337777755 项目地址邻水西门交通状况好开发商邻水县宏帆广场开发有限公司建筑情况27栋高层广告方式车内墙体围挡户外广告销售方式自理主力户型62-142㎡占地面积左右建筑面积75余万㎡绿化面积33%销售率1期70%总栋/户数停车费及收费价格住宅起价4300均价最高价4400卖点商贸综合体备注商铺未开卖，六月份左右开始Ø上甲御城55 案名上甲御城项目用途住宅，商业销售电话项目地址鼎屏镇曹家滩大桥侧B地块交通状况好开发商四川上甲房地产开发有限责任公司建筑情况广告方式墙体围挡户外广告销售方式自理主力户型住83-116㎡商40-50㎡占地面积70多亩建筑面积5余万㎡绿化面积%价格起价均价最高价卖点周边发展快4800元备注商铺面积100㎡左右，价格1—3万/㎡，项目基本售罄Ø荣新世纪锦城案名荣新世纪锦城项目用途住宅，商业销售电话项目地址交通状况好开发商建筑情况广告方式灯柱广告销售方式主力户型㎡㎡开盘时间交房时间入住时间占地面积95亩左右建筑面积30万㎡绿化面积%销售率总栋/户数停车费及收费55 价格商铺起价均价最高价卖点周边发展快元备注未开售，未定价，六月份开盘Ø上甲31克拉案名上甲31克拉项目用途住宅，商业销售电话3666888项目地址上甲御城旁交通状况好广告方式围栏广告销售方式自销主力户型68-90㎡㎡价格住商起价44002万均价最高价46003万卖点元备注推出交3000抵3万活动Ø恒源建材市场商住一体，底商上面是住宅，相当于内街，总规模10000㎡左右，店面50㎡，租金37—50元/㎡/月，无统一规划，经营品牌杂乱，高、中、低档建材均有。Ø特可信家居建材市场55 建筑面积30000㎡左右，地下1层，地上5层，占地6000㎡，以经营中高端家具建材为主，该建材城招商较为成功，目前已基本招满，预计7月1日试营业，目前正在装修中，已有部分品牌入驻，其中马可波罗瓷砖已进驻，并且投资百万装修600㎡店面，且该品牌在当地年营业额在400万左右。成功的招商一方面得益于邻水是目前X地区品牌认可度最高的地区，中高档品牌不满足目前经营场所，纷纷选择目前邻水最好的该建材市场；另一方面商场承诺10年不涨租金等优惠的招商条件，所以该商场在短时间内完成招商。（2）X市周边县市房地产概况总结X市周边县区与市内房地产价格基本持平，从开发体量上甚至超过X市的开发量，X市不能形成很好的覆盖甚至起到领头羊的作用，不能很好的吸引外来投资者在X市内购房。从开发模式上看，基本属于复制式开发，产品同质化现象严重，虽然个别项目体量较大，宣传上讲到能够覆盖X地区，吸引外来投资购房，但是项目自身还是以当地百姓作为主力购买群体。X市内尤其是下属各县市都在大力发展经济，最直接的表现就是房地产项目的大量开发，市政建设的投入很大，都在打造新区、新城，但是项目上马的很盲目、很跟风，没有哪个项目能够起到X的地标性项目，这也给我们项目留足了开发空间。岳池出现两个投资类项目，一个是产权式酒店，另一个是与我司项目类似的建材市场，虽无法撼动我项目龙头地位，但是由于开盘时间早于我项目，会对客户形成分流，其中尤以“亿联建材城”为重，所以应及早让我项目亮相，稳住客户。55 >>周边县市竞争品牌的成功对我项目的启示邻水县“特可信建材广场”的招商成功，取决于当地消费人群对品牌的认可度，而其余县市包括X市对价格的关注度高于品牌关注度。而我项目将来也会面临招商难的问题，如何让X市目前自发形成的很多建材市场及建材街区顺利进驻我项目，建议与政府部门协商，由政府出面关停或牵线达成招商意向，而招商的成功与否直接影响销售的进度。【第三部分·项目资源分析】一、项目概况（1）地理位置项目位于X市城南304省道南侧，沪蓉高速北侧，枣山镇南侧，距离X市政府4公里，X火车站2.5公里，沪蓉高速公路（X）出口处。项目地（2）规模地形55 该地块总面积262亩，土地较为平整。沿线道路北侧及西侧为枣山物流园区，园区总规划面积约12000亩，于2011年7月正式启动建设，主要建设物流、仓储、商贸、市场、加工贸易、电子信息、生活服务等项目集群。到2020年，将建成覆盖X、辐射川东北、面向重庆、背靠成都、贯穿渝川陕、连接大西北的川东北重要物流基地，成为集物流、人流、资金流、信息流为一体的物流商贸城。（地块平整现状）（地块路对面现状）（土地西侧）（土地东侧）紧挨高速收费口二、项目环境分析从小环境看，虽然目前地块周边处于开发状态，但随着前期的几个项目的投入建设，给本区域的专业市场的定位带来了很好的发展潜力。55 从大环境看，本地块所在区域紧挨高速收费站，交通便捷，区域辐射能力强。然而，尽管存在诸多优势，但是我们不得不面对一个问题，那就是超大体量、纯商业地产项目在X商业发展史上还从未没出现过。X城区常住人口不足40万，是否有足够的消费能力来消化掉本项目，以及未知的风险和X投资者对于超大商业项目投资的空白经验，是本项目在X市场成功与否必须面对的问题。三、项目研判（SWOT分析）（1）项目优势（Strength）>>毗邻城市发展方向项目位置毗邻城市发展方向的城南新城区组团，枣山物流园区又是X重点发展项目。落成后本项目将成为该组团发展建设的商业配套组成部分。>>交通通达性好紧挨沪蓉高速收费站，到达市中心5分钟车程。使得本项目地块与城市中心以及周边县市有了更好的衔接。（2）项目劣势（Weakness）>>配套不完善由于本项目所在区域正处于开发建设阶段，周边配套尚不完善，短时间内难以形成规模，虽政府大力开发，但是当地老百姓还处于观望阶段。55 >>城区市场需整合X目前的家居建材经营户遍布各专业市场及新开楼盘的大街小巷，由于没有接触过类似产品，多采取观望态度，需彻底改变X家居建材市场格局。（3）项目机会点（Opportunity）>>中心城区处于商贸业转型期虽有建材市场，但大都规模较小，没有一站式建材专业市场，更没有类似于本项目的大型商业项目进驻X市区，现在是抢占市场先机的关键点。>>丰富X市民商业地产投资渠道目前X市民商业地产投资环境、产品均比较单一，没有返租类项目，可购买的地产项目除住宅外，商铺或面积较大，或单价较高，超出大多数市民购买能力，市场游资无处投放，为本项目的进入提供了一个良好的契机。>>政府新政对住宅市场的打压国家出台“新国五条”对二套房交易征收高额税费，在市场引起一定影响，同时X政府抑制房价不得高于5000元/㎡，致使住宅投资缩水，在没有更好投资产品出现前市场充斥闲散资金。（4）项目威胁点（Threaten）>>本地购买力相对较低据调查，X市绝大部分房产都是本地人购买的，外来投资者少，对于本项目的超大型商业体量，X实际购买力略显单薄。同时X55 主要收入人群为在外投资或务工的人群，逢年过节才会返乡，如何抓住这部分人群，将成为项目销售的一大重点。>>资源整合力尚待验证本项目如业态定位以建材为主，应充分考虑X市目前正在经营的几大建材市场，以及沿街底商和新开楼盘底商部分的建材经营户的经营状况，资源整合能力尚待验证。>>竞争对手据非官方消息，在我项目所在地对面，一块150余亩地已被川渝集团购买，同样开发家居建材市场，应密切关注。岳池“亿联建材市场”6月份开始对外销售，目前正在前期招商试水阶段，目前X地区家具建材经营户都已得到消息，且大都接洽过，会对我项目形成客源分流，建议我项目尽早推向市场。四、综合评估从以上的分析资料来看，本项目的优势、劣势、机会、风险都比较明显。结合X当地的商业环境以及城区未来的发展规划，项目的开发建设具有市场先机。商业体量在15万平方米以上的项目还未出现，同等体量的专业一站式家居建材市场更是绝无仅有，这为本项目在X的立足提供了一个良好的契机。因此，本项目必须以强势的品牌形象，塑造良好的口碑来赢得本地投资经营户的信心，为X商贸业发展开个好头。55 【第四部分·项目定位分析】一、定位依据1、X市社会经济现状及趋势区域社会经济的发达程度直接影响商贸业的发展程度，以及消费者的收入预期和消费走向。55 2、X市城市规划发展目标遵循政府对X市城市规划目标，体现出科学前瞻的城市经营思路，因为商业项目的定位必须与城市发展的目标有机结合。3、X市商业现状调查及分析通过X市整体的商业结构分析，对本项目的开发做出合理的、前瞻定位，以寻求可持续发展的定位方向。4、项目资源分析通过对项目资源的科学分析，使本项目的定位方向符合市场需求和资源特点。二、定位原则1、创新原则X市中心城区现在正处于商业转型的初期，超大型的纯商业地产项目从未出现，如何解决投资者对未知投资产品的理解以及投资抗性，是我们项目成功与否的关键，所以项目创新势在必行，也是X市未来商业的发展趋势。2、引领市场原则依托我们项目以往的成功建设经验，打造超大型商贸综合体，吸引X地区和重庆、达州、南充投资者，引领市场投资热点，打造强势商业平台。3、城市经营原则规模型的城市商业承担着一座城市发展的任务。本项目以规模领先、潜力巨大的特点，建成后必将成为X市55 城市新的商贸业标杆。因此，项目必须体现未来城市品质和形象高度。4、满足周边原则如下图，黄色部分为宗地周边10分钟车程范围，那么就以住宅为主，对我们项目地周边车程在10分钟以内的成形住宅，形成有效覆盖。三、主题定位分析在对X市商业的调查与分析和城市发展规划的理解基础上，并结合地块资源特征，我们认为本项目必须具有前瞻性、现代性的鲜明主题定位，具有现代商贸业的引导性意义，以此来适应X市城市商贸业未来发展需求。基本思路如下：1、综合型：本项目将以“综合性市场”为出发点，涵盖家居建材、五金机电、百货商场、电子商务、物流配送、大型超市、服饰和小商品、餐饮、休闲娱乐等多种商贸业态于一体，以产品批发零售兼顾为主导形态，打造大型的品牌化商贸综合体项目，树立市场品牌形象，提升城市商贸竞争力；2、多功能：从X市现有市场的单一交易功能向复合经营功能方向的转化，形成以交易为中心功能，开发相关的展示、信息、研发、商务等功能。通过复合型功能，强化交易功能，提升市场经营功能的附加值。通过信息功能的平台，成为区域商贸物流的展示、研发、商务、信息、物流中心。55 3、一站式：齐全的商业品类，为经营提供全方位现代商贸业的服务。项目将配设：家居卖场、办公大楼、电子商务中心、物流配送中心、仓储中心、百货商场、影城及休闲商业街等生活设施；同时配设：银行、工商、邮电、税务、咨询等商业服务设施。综合上述分析：本项目已经具备集打造“现代化大型商品集散中心”的有力因素。经营品牌聚集、业态类型丰富、交通物流便捷、购物环境优雅、城市形象地标、规划前瞻科学、经营管理专业，倾力打造国内一流的商贸交易场所，开创X市城市商业的新高度，实现引导未来消费，提升城市品位的目标。主题定位——X市现代化大型商品物流交易展示中心四、项目功能定位按照主题定位思路，项目经营功能包括：家居建材批发、零售、电子商务、展示、仓储物流、百货商场、大型超市、酒店、休闲娱乐、餐饮等商业活动。以批发、零售为主体功能，为消费者提供舒适的“一站式”的全方位服务消费场所。消费者在这里可以享受购物之外的休闲娱乐一条龙服务。功能定位的基本思路：>>以专业批发市场，承接传统的商业资源，体现城市特点；>>以会展、仓储物流、电子商务、休闲娱乐、餐饮等，营造现代商贸氛围。（1）批发功能：展现“大商贸、大物流”55 的特点，建设最专业的家居建材市场，实现向现代化商贸业升级的远大目标；（2）休闲娱乐：引入各种现代休闲、娱乐等商业元素，为消费者提供悠闲、舒适的服务；（3）餐饮功能：引入中外各类餐饮业，为消费者提供丰富多彩的享受；（4）会展功能：定期举办专业商品博览会，为商家提供展示交流平台，为消费者提供丰富的商品盛宴；建立电子商务网络，拓展市场空间。（5）物流功能：充分利用地块现有的独特交通区位优势，发挥304省道以及沪蓉高速公路的商品物流集散功能，满足大型商贸物流业的发展需求。（6）居住功能：作为大型商贸市场，需要充分融合商业、商务、居住三位一体，因此项目局部融入高尚生活公寓规划。五、业态定位>>家居装饰：建材装饰、卫浴洁具、窗帘布艺、不锈钢铝材等；>>五金机电：五金工具、电线电缆、低压电器、机电等；>>百货商场：大型超市、精品服饰、家电卖场、电脑城、影院等；>>义乌商品：小商品、服饰、皮草、小家电等；>>商务休闲：餐饮、咖啡吧、茶楼、KTV、康体会馆等；>>酒店仓储：五星酒店、办公、会展、仓储物流等；>>电子商务：建立电子商务网络平台。六、档次定位分析55 本项目地块是X市枣山物流园区板块，是未来X市城市商贸业发展的风向标，肩负提升城市商业品位的重任。因此，项目的开发档次宜向中高端定位，成为X市未来主要的商品物流生活中心。同时考虑到项目包含批发、零售两大商业形态，在项目规划、配套设施等方面要区别考虑，以符合实际的经营需求。七、辐射定位分析结合本次市场调查及X市商贸业现状，本项目建成后，市场辐射可分为三级：一级辐射商圈为X市区；二级辐射商圈为X地区；三级辐射商圈为达州、南充、重庆甚至成都。【第五部分·价格定位分析】一、结合周边住宅与商铺价格比例定价分析首先了解一下地块周边商铺的销售价格及租金情况：>>城南新城区板块住宅底商目前售价在9000--15000元/㎡之间，租金25-50元/㎡/月之间；>>城北老城区板块住宅底商目前售价在6000--11000元/㎡之间，租金在20-40元/㎡/月之间；>>城南和城北的两个板块住宅价格均价在4400-4900元/㎡之间，与商铺的价格比例在1：2至1：3之间，结合本项目地块实际情况，商铺销售价格应该在7000-9000元/㎡之间。二、结合项目性质定价分析55 因为我们项目要打造的是集家居建材、百货商场、休闲娱乐等诸多业态于一体的大型商业综合体，所以我们的项目除了要结合周边住宅底商价格的基础上，还要考虑市区纯商业项目的销售价格，基于以上两点考虑，建议我们商铺的销售价格应该高于住宅底商价格，而低于市内纯商业商铺价格，即在10000-20000元/平之间。综合以上两方面的定价考虑，并结合我们项目超大的商业体量，以及建设、发展现状，商铺的合理销售价格建议在8000-10000元/㎡左右。【第六部分·客群定位分析】一、X的投资客30至55周岁，公务员、私营业主、外地务工人员、工厂工人，一些具有较高职称、较高学历的企事业单位中层领导以及在异地工作、投资的X人。他们或有较强的投资意识，或有一定的闲散资金。人群特征：1、投资欲望较高但苦于投资渠道狭窄，精于算计；2、决策果断，有主见，追求投资回报率，只投资不经营者居多；3、对产品特点、价格、地段周边环境、开发商背景等因素比较关注。二、达州、南充重庆等地的投资客55 一般30-50岁之间，公务员、私营业主等有较强的投资意识，有魄力但又胆大心细。人群特征：1、决策果断，投资和经营两不误；2、认同区域差异会产生较大的升值空间；3、对产品价格、投资回报、市场前景，后期经营保障比较关注。【第七部分·推广】一、媒体选择X当地有效广告推荐：户外广告牌（包括下辖各县区）、高速塔牌，价格一年几万到十几万；当地小报5000元/版，车体广告，电视报（头、尾版，半版14500元），短信（六分左右每期），公交车站站牌，道旗。55 二、售楼处选择由于项目地远离城区，项目地所建售楼处初期很难起到对客户进行有效截流的作用，所以X市内建售楼处势在必行，首选地段为城南新城区的金安大道一段、思源大道、广宁路地段，但是由于这些地段的商铺紧缺，建议寻求当地政府帮助，或者选择场地自建。同时由于有当地售楼处规模及形象做比照，建议展示面积在500㎡以上，且装修要豪华，以展示项目形象和树立良好的企业实力。为了能在短时间内在X地区形成集中的形象及口碑传播，建议在X下辖的各县区建立临时售楼处，以扩大宣传面。三、口碑传播X是一个节奏缓慢，生活悠闲的城市，人们多数时间都在聊天和打麻将中度过，同时由于开发较晚，人们对新鲜事物由衷的关注，所以当地传销组织众多。同时由于广告只能起到形象宣传及告知的作用，所以最有效的传播方式就是口口相传，建立良好的老带新政策是项目的一大宣传点。四、渠道销售55 拓展有效、适合当地特色的销售渠道，当地二手房中介星罗棋布，可以充分利用，选择有实力的中介，签订代理协议，使其成为我项目渠道分销商，利用其场所及接触人群，实现快速渗透、快速去化的效果。【结语】在科学发展观的指导下，通过对X市及周边地区的考察调研和深入分析论证，我们认为X项目的开发建设，对X乃至整个周边地区都具有十分重要的意义。无论是社会效益，还是经济效益，都是切实可行的。项目不仅能实现对现有相关市场资源的充分整合，优化城市功能结构，更能提高X商贸业的发展速度和建设水平，通过大体量、高档次和快速的建设速度，实现X市城市整体核心竞争力的全面提升。我们坚信X项目一定会成为X市商业发展史的一个新起点！55'