海博园区基础设施建设项目可行性研究报告

'第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称海博园区基础设施建设项目。1.1.2建设单位简介项目建设单位为X公司。X海博园建设开发有限公司为一家依据中国法律正式设立并有效存续的有限责任公司（台港澳与境内合作），其注册地址为：X县南丽湖开发区丁湖路(“公司”)。法定代表人：张宏。公司的注册资本金为1.5亿元人民币。其中X发现者投资有限公司出资550万元人民币，占权益比例40%、上海普林科技有限公司出资4450万元人民币，占权益比例30%、广源控股有限公司出资10000万元人民币等值外币，占权益比例占30%。经营范围是：X县雷鸣镇南丽湖风景名胜区丁湖路西侧地块（东至：X=159250.437Y=197214.346;西侧X=160607.396Y=195433.968;南至:X=159184.680Y=197052.404;北至：X=161666.448Y=196087.404）X文化博览园项目的开发建设及经营。1.1.3项目建设地点本项目为“X文化博览园项目”的基础设施配套，拟建地点在X海博园区范围内，“X文化博览园项目”（“海博园项目”），系指位于X省X84 县南丽湖地区，以旅游、养生、休闲为主题的各种特色酒店、公寓、旅游商服设施、园林景观及各项配套设施的建设开发项目。一期项目可建设用地约为1,019亩，使用年限为居住用地70年、商服用地和旅游用地40年。一期项目用地分两批出让，其中约563亩土地（“第一批用地”）已经挂牌出让。X海博园建设开发有限公司为一期项目的开发主体，并已取得第一批用地的土地使用权。1.1.4项目建设规模及内容1.1.4.1项目建设规模项目总占地面积约2000亩，其中涉及的建设用地约1019亩，涉及的宅基地、可流转农用地、水面等约1019亩，1019亩建设用地中的一期国有建设用地563亩已经通过土地招拍挂方式取得，二期456亩国有储备用地拟通过新农村建设置换取得。1.1.4.2项目建设内容本项目为X海博园建设项目的基础设施配套项目，项目包括基础设施建设工程。主要为道路、管网、水利及其他配套工程，主要有市政道路8公里，管网8000米，修复和新建水渠19000米。1.1.5投资估算和资金筹措本项目具体估算范围项目包括安置房建设费用、基础设施建设费用、旅游治理及开发费用等工程费用、其他工程费用、预备费等。项目总投资为34484.66万元，其中：建设投资32872.16万元，84 建设期利息为1612.50万元。本项目资金筹措34484.66万元，其中：企业自筹9484.66万元，向银行申请中长期贷款25,000.00万元。1.2研究结论和建议1.2.1结论项目的建设是落实X省城乡规划，推进新农村建设的需要，项目的建设有助于改变海博园项目涉地村庄的村容村貌，是热带风情小镇建设的又一成果，项目按照“原生态、健康”的总原则展开有序的新农村建设，对南丽湖湿地公园的保护也具有重要意义，项目按计划推进，能为相应地区新农村建设和村镇改造提供一个示范，而且项目兼顾当地村民居住条件和居住环境的改善与湿地公园的保护，通过免费提供商业物业，还给农民增加可持续收入创造了良好条件，此外，当地村民还可以通过参与后续的旅游产业开发或经营完成从第一产业到第三产业的转换，破除了农民对土地的束缚与依赖，提高了农民角色转换的积极性，必将释放农村的巨大活力，提升当地农村的生产力水平。相信随着项目的建设，随着游客的到来及项目建设单位管理培训的深入，当地村民精神风貌也会得到提升，总之，项目抓住X新农村建设的挈机，在规划先行下，高标准推进新农村建设，既具有社会效益，也具有经济效益，项目建成后，在不占用耕地的前提下，政府得到土地出让的增值收益及后续增加的税收，村民获得84 可持续性租金和产业劳动收入，企业也获得了进一步发展的基础，可以说是一个和谐共赢的结果，项目的建设充分响应了X国际旅游岛建设形势，时机十分适宜，是落实国际旅游岛建设规划纲要，提升X村镇旅游环境和旅游文化的重要措施，项目的建设是十分必要的。项目建设规模适宜，建设条件具备，建设方案可行。1.2.2建议1、新农村建设是当前改善城乡差距，改善不发达村镇面貌，城乡共同发展的重要措施，离不开各级政府的大力支持，本项目立足于海博园项目涉地村庄既有现状，高起点开展新农村建设，对完善海博园功能组团具有很重要的意义，因此建议有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地、规划、建设各方面的条件，以使项目早日建成，发挥作用。2、新农村建设是一个复杂的系统工程，涉及到政府、企业和村民等各方面的利益，不仅需要各级政府进行充分协调，更需要建设方作好沟通和示范工作，要通过规划和未来发展的宣讲，通过当地村委会、村小组共同的工作，把当地村民投入新农村建设的自觉性调动起来，才能更好地在预定计划时间内搞好新农村建设和后续开发。84 第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设的背景2.1.1国家社会主义新农村建设要求2005年10月，中国共产党十六届五中全会通过《十一五规划纲要建议》，提出要按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。要达到十一五规划的要求，需要统筹城乡经济社会发展，注重投资强度，大力招商引资，为农村经济发展开拓更加宽广的建设渠道，不断提升农村经济发展水平和发展质量。在这个要求下，社会主义新农村可以实施“农民知识化”工程为依托，培育新农民；可以市场为依托，以先进和实用技术、务工技能和三产服务培训为主要内容，以农民增收为目标，发展新产业。　　新农村建设要解决的基本问题是提高农民生活水平、改善农民生活条件，而解决这个问题的根本出路，就是要大力发展农村经济：一方面是保证农业生产的稳步增长，另一方面是推动农村非农产业的健康发展，以及通过城市的“反哺”，千方百计地增加农民收入。近年来，农村的发展实践证明了一点，那就是多种非农产业在解决农村剩余劳动力，增加农民收入，改善农村产业结构等方面都发挥了至关重要的作用。我们应该注意到，农村旅游在其中扮演的重要角色，以及对一些农村地区经济与社会面貌的改善所起到的促进作用。84 我国农村旅游的发展已有一定的时期，其中既有成功的案例，也有失败的教训。社会主义新农村建设战略的实施，又为农村旅游大力发展注入了新的活力，带来了新的历史机遇进一步发展指明了方向，明确了农村地区发展旅游业的最终目标是要在尊重当地农民意愿的前提下，促进农村基础设施建设，科学规划，改变农村落后面貌，实现农民增收，促进农村精神文明建设。可以说，社会主义新农村建设战略是发展农村旅游业的指针。2.1.2X发展新农村建设的方向《X省社会主义新农村建设总体规划》提出在X全省范围内尽快实施“千村万旅”计划，近期打造100个具有鲜明特色的村庄，远期打造1000个特色村庄，为发展乡村旅游业创造环境条件和人文基础。其中集中建设100个旅游型重点村庄，作为发展乡村旅游的重要支撑点。《规划》将X乡村旅游分为三个功能区：滨海旅游景区和城郊地区、特色农业地区、中部生态绿心。近期建设重点以农家乐、乡村文化旅游、乡村农业主题公园和乡村高尔夫为主。可对基础条件较好的东部沿海和沿路地区的乡村，靠近风景旅游区的乡村进行试点建设，条件成熟后再向全省铺开。《X省社会主义新农村建设总体规划》对特色农业地区建议是：发展以观光、休闲、体验、教育为主的乡村旅游，突出村庄建设的“一村一品”，强化特色，打造一批以瓜果采摘、农业观摩、民俗采风、农家体验、度假休闲等内容为主的乡村旅游基地。《规划》中特别提出X乡村旅游规划，将X84 乡村旅游总体定位为：国内外在琼观光旅游度假游客回归田园生活、体验热带观光休闲农业的必游景点，X城镇居民休闲度假的首选目的地。规划还提出，在X开展土地整理试点工作。全国第一个编制和通过的省级社会主义新农村规划《X省社会主义新农村建设总体规划》的主要撰写者，南京大学城市与区域规划系教授、博士生导师崔功豪表示，如果能够把土地整理和村镇建设结合起来，适时实现农村基本公共服务均等化，将会有利于节约农村资源，更加科学地推动社会主义新农村建设。此外，《X国际旅游岛特色村庄和旅游风情小镇发展规划》，将旅游风情小城镇作为2010年“百镇建设计划”的重点投资对象。　省住建厅有关负责人也表示，已要求各市县结合本地村庄和小城镇建设情况，参考《X省社会主义新农村建设总体规划》有关要求，认真组织特色村庄和旅游风情小镇申报工作，并附特色村庄和旅游风情小镇建设的可行性研究材料，上报至省住建厅。总之，旅游开发对于农村的生产发展，生活改善，文明乡风形成，整洁村容建设等，都具有直接的作用，乡村旅游是新农村建设的重要模式。2.1.3X的新农村建设2010年，X抓住国际旅游岛发展机遇，大力开展乡村旅游改造，在文明生态村建设方面取得了很大成绩，让老百姓通过建设文明生态村，不仅改善生活生产条件，同时得到真金白银的好处，是X“百里百村”84 文明生态村创建一大亮点。今年4月，省委书记卫留成在X实地走访了“百里百村”后，对这一文明生态村创建方向给予高度评价。X在文明生态村的创建中，一手抓环境整治，一手抓生产，因地制宜发展“订单农业”，做大优势产业，开通X槟榔网，帮助农民扩大槟榔销售渠道和空间。采取“公司+农户”为模式，成立了“南建州乡村休闲游农业合作社”，挖掘和整合X文化、民俗、原生态、农业、休闲养生资源，开发了具有古色、绿色和红色的旅游线路。为了方便游客进出，县委、县政府还投入7万元起14块钢质永久性路牌，使文明生态村村村相通的复杂路段有了明确的标识，并力争使每一条旅游线路搭配完美，把美景和特色美食紧密结合在一起，给村民搭建起了创业致富平台。未来，X将进一步推进“百里百村”文明生态村建设。一是引入市场机制，不断完善文明生态村的公共设施建设，充分利用自然资源修建驿站或服务点，发展乡村自驾游、农家乐等农村旅游休闲项目；二是加强文明生态村道路建设，实现“百里百村”道路回环促成旅游景点的道路连成线，同时，扩大服务站点建设，延伸服务触角；三是整合旅游资源，打造乡村游特色旅游线路。各镇要加大创建力度，购置乡村游自行车，引导和发功群众利用本地特色农产品，为游客提供优质的饮食、住宿服务，促进地方经济发展；四是主动对接新闻媒介，加大新闻宣传力度。将特色线路，概况介绍等文字素材以新闻稿等形式运用电视、报刊、网络等形式积极推广，全面营造乡村游氛围，扩大“百里百村”乡村游知名度，逐步实现生态经济效益最大化。本项目在X84 既有新农村建设的良好政策背景下，努力解决涉地村庄的三农问题，并通过提供可持续性的产业支撑来保证涉地农民的可持续发展，是X新农村建设的发展和深化，必将得到各方面的大力支持。2.2.4南丽湖湿地公园的建设与保护水质清澈、波光潋滟、自然生态环境良好，人文资源丰富，一直是我省重要湿地和旅游景点的X南丽湖，最近被国家林业局纳入新批国家湿地公园试点名单，同意试点建设工作。   去年12月23日，国家林业局向各省、自治区、直辖市林业厅(局)发出《关于同意开展河北坝上闪电河等62处湿地为国家湿地公园试点工作的通知》，将X南丽湖、河北坝上闪电河等62处湿地，纳入新批国家湿地公园试点名单，要求各国家湿地公园坚持“生态优先、科学修复、合理利用、持续发展”的建设原则，高标准建设国家湿地公园，防止轻保护、重开发和旅游过热现象，提高湿地公园的建设和管理水平，促进公园内湿地生态保护和恢复，保障国家湿地公园试点工作的健康推进。    据了解，南丽湖国家湿地公园规划区位于我省X县，原名南扶水库，建于1959年4月，1965年峻工，湖区平均水深12米，最深可达23米84 ，集雨面积64.5平方公里，常年水温22-23摄氏度，属富氧型水库。经过长期演变，逐渐形成我国热带地区的大型近自然淡水湖泊。湖水环抱大小岛屿16座，半岛70余个，湖岸绵延138公里，形成湖中有岛，岛中有湖，半岛纵横其间的自然景观。规划中的南丽湖湿地公园以湖泊和湖滨浅滩湿地为主，兼有河流、河漫滩涂等地貌，湿地生境类型多样，动植物资源丰富，区域特色显著。国家湿地公园考察专家组曾这样评价南丽湖：南丽湖湿地景观与森林景观相互衬托，湿地景观类型多样，格局优美而富于变化。尤其它的湿地生态系统在区域和全国意义上具备一定的典型性和代表性，位置接近我国候鸟南北迁徙中线的南端，淡水湿地水禽种类丰富，具有极为重要的生态保护价值。南丽湖国家湿地公园是生态保护与恢复项目、X生态旅游精品项目、宣传X生态文化重要的载体性项目；南丽湖国家湿地公园是中国最南部近自然湖泊重要湿地、X珍惜濒危植物保护基地、生态示范及教育基地、生态培训及交流基地。南丽湖国家湿地公园将建设热带湿地植物园、海岛野果园、海岛野生作物园、和谐乐园、湿地生境体验区、全国最大的热带水生植物博物馆、X84 珍惜濒危植物基地、中小学生态教育基地、X生态交流培训基地等。有赋云“夫观丽湖，碧水流歌，绿岛焕彩。集秀雅而诱人，涵神奇以惠世：润泽四方，和乐百业，吉祥千家，福祉万年。”正因为南丽湖的魅力景色，X省将南丽湖周边地区定位于生态旅游精品景区，X已制订《南丽湖开发投资优惠政策》，旨在规范南丽湖资源配置、税费负担、土地使用、融资信贷、社会保障等优惠政策，“因为涉及到许多部门的相关法规、政策，建议省委省政府给予政策倾斜”，X县旅游委主任蒲喜雄说，在引进高层次技术管理人才以及相关项目资金上，X希望也能得到省委省政府的支持。X将加大基础设施投入，打造热带湖泊旅游目的地。据蒲喜雄介绍，目前X相关部门正通过各种有效渠道继续加大基础设施投入，完善塔岭三个园区基础设施，动工建设海定大桥及一桥两路，抓好仙沟、居丁高速公路立交口改造，以及南丽湖及周边供水供电、通信、污水处理、垃圾转运站等配套设施建设。蒲喜雄说“计划在20年的时间内，将X打造成为我国最具特色的热带湖泊生态度假旅游目的地”。据了解，X县在学习党中央国务院的文件及精神部署后，对X县独具特色的旅游资源、区域旅游功能和空间布局进行了整合和研究，制定出近期、中期及远期目标使规划更具目的性。其中，近期目标主要以打造南丽湖、母瑞山为主体，以“康体湖泊旅游”、“海岛经典文化”、“热带生态乡村”、“红色文化”84 整合作为全县旅游业发展的切入点，建设一批高水平、成规模、特色鲜明、吸引力强的旅游项目和达到A级标准旅游景点、景区。中期目标时间段为2014年-2018年，此阶段X旅游业将进入快速、健康而高效的增长期，相关部门将加大发展力度，努力提高旅游产品及服务质量，重点打造中国热带湖泊型生态度假旅游目的地。围绕一轴、两心、三镇、三区旅游功能区划，全面系统地推进X县旅游品牌和特色旅游区开发建设，并借助一批重大、重点项目，把X旅游业发展推向新的高度。“那时预计接待游客规模可达到351.5-368.8万人次，海外游客29-31.9万人次，旅游总收入突破11.6亿元”，蒲喜雄表示。“远期目标则在2019年-2028年，此时X县旅游业将进入成熟期和全面优化期，南丽湖、文笔峰等成为X省著名的旅游品牌，高端建成国际知名的热带海岛健康旅游目的地，成为X岛热带度假胜地体系中的重要组成部分。到2028年，X接待游客规模可能会达到533.2-592.3万人次，海外游客114.1-149.1万人次，旅游总收入突破19.2亿元，那时X的旅游业总收入将达到全县GDP的30%以上，成为新兴的支柱产业之一”。从以上目标可以看出，无论是近期、中期还是远期，南丽湖都是X旅游建设发展的重中之重。得益于以上良好的规划和政策支持，X环南丽湖建设与开发也取得了很好的成绩，2010年，随着首届XX端午美食文化节的举办，X的喜事好事连绵不断，6月16日，X文化节博览园落户X南丽湖，并正式破土动工，X县30个重点项目也同时汇聚南丽湖海博园区启动，这标志着X进入一轮新的发展时期。据了解，84 该次动工的重点项目共有30个，涵盖了农业基础设施项目、工业园区基础设施项目、工业项目、旅游基础设施项目、旅游项目、房地产项目、保障性住房项目、民生及其他项目等，总投资额达46亿元。其中基础设施项有：农业基础设施项目包括白塘水库除险加固工程和万亩罗非鱼养殖基地；工业园区基础设施项目包括塔岭一园南扩基础设施、塔岭二园(官娘脊)基础设施启动工程(官娘脊西路、中路、创新路南段道路工程)；旅游基础设施项目包括南丽湖给排水工程、潭榄溪生态人居示范基地基础设施项目(环城南路及延伸段道路工程)、丁湖路日广花园及酒店、南丽湖国家湿地公园、居丁镇墟道路改造工程、黄竹风情小镇道路基础设施工程。工业项目包括X嘻嘻食品公司水果加工项目、X鸿深工贸公司水产品加工项目、X农垦现代农业公司水果加工项目、X地方特色产品产业园、X中玉公司医药项目。旅游项目包括中润五星级酒店、X文化博览园。房地产项目包括天长·椰风水韵、恩威·牧屿云天、椰风水漾。保障性住房项目包括廉租房建设项目、X中学经济适用房项目、县供电局经济适用房项目、县自来水公司经济适用房项目。民生及其他项目包括定城公厕建设项目、X文化公园、兴安公园、通畅工程、县城管道燃气项目、县第二批村级组织活动场所建设项目。海博园项目，2010年3月12日X县规划委员会审批通过。海博园项目全称为“X文化博览园”，项目规划控制面积约6342亩，项目实际开发用地约5289.45亩。X84 文化博览园项目总投资41亿元，一期启步期，计划投资3亿元人民币，完成包括风情小镇一期、大门景区等组团的建设，同时完成大地花海景观、旅游观光主轴线路、生态停车场、行政访客中心项目、特色餐厅、码头及交通工具、本地小吃一条街等配套工程的建设。海博园是X县力推的重点文化产业项目之一。项目主打的王牌和核心是本土文化，“海博园”将以X本土文化为核心，以水的世界、花的海洋作为总体景观配套，形成从风情小镇养生社区、主题公园到南丽湖国家湿地公园完整的产品群链。“海博园”非常重要的功能之一是提供南丽湖周边项目的“吃、住、游、玩、乐”的配套网络。园区将充分利用山、水、林、田等要素，延伸道家文化内涵，将中国传统养生理念以现代旅游的手段表现，同时配套健康检查系统、健康指导系统、菜单式健康疗养计划、养生学习班等专业的功能设施。满足国内外不同顾客群的疗养、养生、康复度假的高品位需求，提供全新的健康生活理念和方式，延伸X高端旅游度假产品的价值链，形成海、山、湖的差异化经营，使海博园逐步成为国内外高端的休闲养生基地。蒲喜雄表示，海博园和X目前众多生态旅游园区不同之处在于，这是一个“游乐”项目非常丰富的园区。过去许多园区更侧重于观景，但“海博园”除了各种民俗景观之外，拥有非常多的游乐项目。他说，海博园相当于周边的南丽湖湿地公园的后花园，游人在湿地公园观景之后可以来“海博园”中看各种民俗表演，体验各种游乐项目。园区内将通行环保小火车，用于入园游客的观光。“海博园”84 还将设置很多驿站，每到一站，游客就能体验不同的文化内容，参与不同的游乐活动。蒲喜雄强调，海博园项目是X文化发展的重中之重，是X县不遗余力推进的重点项目，南丽湖国家湿地公园由X发现者投资有限公司投资5亿元在南丽湖风景名胜区兴建，规划面积3.6万亩，建设生态保育区、科普宣教中心、湿地生境展示区、湿地生境体验区、管理服务区五个功能区。一期开发面积1.8万亩，其中陆地面积0.97万亩，水域面积0.83万亩。目前游船码头已建成，正在进行码头接待广场园林绿化等相关配套项目建设。毫无疑问，鉴于项目建设开发的规模和规划前瞻性，海博园项目和南丽湖国家湿地公园项目的启动将为本项目后续发展提供了良好的产业环境支撑，另一方面，要更好地开展南丽湖的湿地保护与开发，更好地推进南丽湖国家湿地公园项目以及海博园项目，保证整个区域景观的协调与联动,也需要对开发涉地村庄进行改造，才能改变当地村庄落后面貌，作好村庄与景区的互相协调，同时，本项目根据海博园的统一规划，有序开展新农村建设，也可以改变以前那种景区农村无序开发的状态，有效避免对旅游区农村过度开发,面貌全非的粗犷模式,在坚持原生态的原则上,适度开展基础设施、旅游环境以及村容治理工作，使新农村建设成为整个景区建设的添花之笔，从而更好地将开发与保护相结合，可以说，本项目是南丽湖周边开发的基础项目，理应在政府指导与帮助下，尽快建设，早出成果。84 2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是贯彻中央指示精神，落实新农村建设的客观需要2005年10月，中国共产党十六届五中全会通过《十一五规划纲要建议》，提出要按照“生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。建设社会主义新农村不是一个新概念，上世纪50年代以来曾多次使用过类似提法，但在新的历史背景下，党的十六届五中全会提出的建设社会主义新农村具有更为深远的意义和更加全面的要求。新农村建设是在我国总体上进入以工促农、以城带乡的发展新阶段后面临的崭新课题，是时代发展和构建和谐社会的必然要求。当前我国全面建设小康社会的重点难点在农村，农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安；没有农村的小康，就没有全社会的小康；没有农业的现代化，就没有国家的现代化。世界上许多国家在工业化有了一定发展基础之后都采取了工业支持农业、城市支持农村的发展战略。目前，我国国民经济的主导产业已由农业转变为非农产业，经济增长的动力主要来自非农产业，根据国际经验，我国现在已经跨入工业反哺农业的新阶段。因此，我国新农村建设重大战略性举措的实施正当其时。84 农业部农村经济研究中心主任柯炳生认为，社会主义新农村应包括新房舍、新设施、新环境、新农民、新风尚5方面：因地制宜地建设各具民族和地域风情的居住房，房屋建设要符合节约型社会要求；完善基础设施，道路、水电、广播、通讯、电信等配套设施要俱全；生态环境良好、生活环境优美，尤其在环境卫生处理能力上要体现出新的时代特征；新农民是指有理想、有文化、有道德、有纪律的“四有农民”；新风尚就是要移风易俗，提倡科学、文明、法治的生活观，加强农村的社会主义精神文明建设。项目正是根据这一要求，超越过去那种修修补补的面子工程，高起点的开展涉地村庄的新农村建设，是落实各级政府新农村建设精神的重要举措，理应得到各级政府部门的大力支持。2.2.2项目是国际旅游岛建设的需要根据国际旅游岛建设规划纲要，X未来重点规划发展旅游景区和度假区有15个，其中第5个重点景区为重点旅游景区为X南丽湖/白玉蟾风景区。纲要对该区域的要求是“建设以湖泊为主题、生态为基础、以文化为核心、以休闲为载体的融合居住、旅游、商务、养老、疗养多功能的休闲度假区。”而要实现纲要的基本要求，就必须要对全景区进行统一规划，也就不可避免地涉及到涉地村庄的用地和安置问题以及基础设施投入的问题，本项目按照规划纲要“坚持改革创新，先行先试。打破体制障碍，破解发展难题，有效整合资源，在管理体制、运行机制和建设开发模式等方面积极探索。”的原则创新性将基础设施建设与新农村建设及旅游开发相结合，为旅游资源整合和和谐发展提供了可借鉴的新思路。84 规划纲要还提出促进热带特色农业与旅游相结合。大力发展现代农业展示、田园观光、农业生产体验、瓜菜采摘、农家旅馆、特色餐饮、垂钓捕捞等休闲农业和乡村旅游产品。结合生态文明村和旅游小镇建设，重点建设一批古村古镇型、民族村寨型、生态观光型等乡村旅游示范项目。依托旅游城市和重点度假区、景区，积极发展乡村旅游休憩带。本项目在农地整理，村民安置的基础上，节约土地，开展旅游综合开发，完全符合纲要的主导精神，是对纲要实施的探索和具体化。在全国范围内，旅游开发对于农村的生产发展，生活改善，文明乡风形成，整洁村容建设等，都具有直接的作用，乡村旅游已经发展为新农村建设的重要模式，在X国际旅游岛建设的形势下尤其如此，可以说，把旅游产业发展成为新农村建设的支撑产业，让旅游产业开发成为新农村建设的重要支撑力量，是X省各级政府和各市县本地居民的共同诉求。本项目从发展乡村旅游或者旅游相关产业集群，改善农村面貌、增加农民可持续收入入手，集中精力开展新农村建设，同时将新农村建设与土地整理相结合，完全符合《X省社会主义新农村建设总体规划》《X国际旅游岛特色村庄和旅游风情小镇发展规划》的主导方向。各级政府部门和各相关金融机构应该坚持改革创新、先行先试的原则，大力支持，争取早日取得成果。2.2.3项目建设是保护南丽湖湿地公园客观需要84 2009年12月23日，国家林业局向各省、自治区、直辖市林业厅(局)发出《关于同意开展河北坝上闪电河等62处湿地为国家湿地公园试点工作的通知》，将X南丽湖、河北坝上闪电河等62处湿地，纳入新批国家湿地公园试点名单，要求各国家湿地公园坚持“生态优先、科学修复、合理利用、持续发展”的建设原则，高标准建设国家湿地公园，防止轻保护、重开发和旅游过热现象，提高湿地公园的建设和管理水平，促进公园内湿地生态保护和恢复，保障国家湿地公园试点工作的健康推进。本项目按照“原生态、健康”的总原则展开有序的新农村建设，正是对“生态优先、科学修复、合理利用、持续发展”的完美体现，对南丽湖湿地公园的保护也具有重要意义，主要表现在两个方面：1、整合民居，降低了建筑密度，更利于生态保护。项目通过新农村建设，对当地村民实行集中安置，一方面改善了项目所在地域的基本面貌，改善了湿地公园周边环境，另一方面，降低了项目所在地域的建筑密度，通过集中居住，最大限度减少了人类活动特别是无序耕作、无序排放对生态环境的破坏。2、沟通水面，保护和改善了湿地周边水环境。项目在建设地域开展合理的水利工程，修复和新修水渠19000米，通过水系治理和岸线治理，努力恢复局部水系的自由流动，通过水环境的汇入与改善，为本地生物的栖息生长创造出更适宜的环境。2.2.4项目建设是落实规划，将南丽湖旅游区打造为生态康体旅游综合产业区的客观需要84 X作为全国重要的旅游目的地，来琼游客2009年已突破2250万人次，旅游总收入211亿元。游客构成中来琼自驾车游、自助游、休闲度假游等高消费群体和X本地休闲度假的城镇居民占有相当比例，并且保持持续增长；还有海外侨胞探亲团和商务会展团队等。这些游客中，相当部分是X乡村旅游的重点目标市场。抓住X建设国际旅游岛、全面推进社会主义新农村建设的历史机遇，X将通过制定乡村旅游规划，统筹空间布局，指导旅游项目开发和旅游景点建设。针对不同村镇发展乡村旅游的客源、市场等进行准确定位，根据乡村不同的资源和产业特点，创办特色餐饮、特色住宿、特色观光、特色休闲、特色娱乐等乡村旅游产品，打造差异化的特色乡村旅游。按照规划，乡村旅游区将发展成国内外游客和本省居民回归田园生活、体验热带观光农业、休闲度假的重要旅游目的地，使其成为X国际旅游岛新的旅游亮点和品牌。根据X2005-2020新规划，X未来发展将坚持一轴二区三色五线十景”的旅游规划布局，一轴指环岛高速旅游辐射轴，是X旅游的串联轴;二区分别指定城、南丽湖综合旅游区，是X旅游的两大支柱;三色分别指：古色——定城古城游、绿色——南丽湖及生态农业游、红色——革命旧战场与遗址游;五线是指五条旅游线;十景是指十大景点景区。南丽湖旅游区作为重点景区突破口之一，定位为康体产业区、海岛的“内陆湖”之旅。84 要全面发展南丽湖旅游区为生态康体产业区，必须从总规划入手，在符合总规划的前提下，落实南丽湖区域规划和控制性规划，高起点严要求地开展新农村建设，努力克服过去那种自发无序的开发模式，本项目紧扣生态、健康、体验式旅游这一主题，打造以原生态、健康养生为核心的X文化休闲风情旅游小镇，以一种全新的商业模式进行开发和经营，致力于做一个健康生活方式的提供商，使之成为生态旅游、休闲度假、养生宜居的旅游开发复合体和目的地，依托南丽湖国家湿地公园推出“生态游”、“文化游”、“养生游”、“劳动体验游”等系列精品旅游产品，使X又一张名片“健康岛”名扬四海。2.2.5项目建设是改善涉地村庄面貌，增加农民收入的客观需要《X省社会主义新农村建设总体规划》提出在X全省范围内尽快实施“千村万旅”计划，近期打造100个具有鲜明特色的村庄，远期打造1000个特色村庄，为发展乡村旅游业创造环境条件和人文基础。其中集中建设100个旅游型重点村庄，作为发展乡村旅游的重要支撑点。按照国际旅游岛的发展定位，加快发展X乡村旅游，将有利于推进X农村产业结构调整，发展以乡村旅游为龙头的农村第三产业；有利于促进农民增收，使农民享受稳定的土地收益、旅游项目经营收益和旅游从业收益；有利于促进X84 新农村建设，以创建全国文明生态村为综合载体，以乡村旅游为抓手，配套完善农村基础设施体系、农村教育培训体系和社会化服务体系。涉地村庄共2个村民小组，现有居民总人口约668人，现有村民房屋普遍比较破旧，居住环境很差，本项目通过土地整理，将村民未来房屋统一规划为5层住宅楼，同时配套建设村委会办公楼、文化室、医务室、篮球场、羽毛球场、户外休闲广场等公共设施，必将彻底改变涉地村庄落后面貌。此外，本次新农村建设项目为涉地农村集体经济组织代建部份景区配套商铺合计2000平方米，以合作的全部或部份租赁土地租金来折算代建费用，商铺产权归涉地的村级经济合作组织所有，合作组织可根据景区的统一商业规划自主经营也可由公司回租经营或出租经营。项目建成后，铺面房所有权将归属于该村原村民，人均可分得商业用房约3平方米用于经营管理或出租，可以保障该村村民有长期稳定的收入来源。其次，项目后期还将利用集中的农地开展生态观光农业建设，具体运作中将优先雇佣本地农民进行种植管护，从而使村民从第一产业的农民变成为第三产业的产业工人，也可增加他们的可持续性收入，最后，本项目中的涉地村民还可以制作当地特色编织等手工艺品，通过由建设单位向游客包销的方式来创造收入。2.2.6项目是当地集约资源推动农村经济更快更好发展的需要84 1、从我国的国情来看，农业产业结构调整的方向是适当压缩土地密集型产品，增加劳动密集型产品，原因是我国土地资源稀缺，劳动力资源丰富，而本项目的建设，符合我国农业产业结构调整方向，有效实现农业产业增产增效，农民增收。2、项目通过对原来分散村庄住户进行拆迁，统一安置，对原来村落进行复垦，从而达到节约土地、集约化耕作的目的。解决当地农户小规模生产与实现农业集约经营的矛盾，解决农业循环经济发展的问题，同时还可以解决农村劳动力大量富余、农业劳动生产率低下、农村和农村投入不足、农村要素外流的矛盾。3、项目通过对土地和农产品资源的集约化规划发展，建立现代农业生产和农业循环经济体系，使用现代科技指导农业生产，改良农产品品质，实现农业规模经营，提高农业经济效益和市场化程度。4、84 我国农业生产存在的突出问题是一方面传统的、质量差的、受污染的农产品数量巨大，销售困难，效益低下，另一方面高科技的、优质的、绿色的农产品市场需求巨大，效益显著，而产品却很少，农民增收困难。要改变这种状况，就要大力推进农业科技创新，提高农业科技含量，依靠科技提高农产品的产量和质量，以提高农业及农村经济的竞争力和整体效益。依靠科技，优化品种、优化品质、优化布局和提高加工转化水平，生产适销对路的农产品，就要抓好现代农业科技示范。本项目通过建设组培中心，培育优良的农产品种苗，发展高效绿色农业，增加农产品附加值，将大大提高当地农民收入，调动农民生产的积极性。总之，项目的建设立足于既有政策的良好基础，着眼于区域面貌提升和区域功能的完善，项目建设符合国际旅游岛建设的大好形势，符合X发展特色乡村旅游的发展方向，具有良好的政策环境，项目的建设是十分必要和迫切的，理应得到当地政府及相关各方的重视与支持。84 第三章项目的市场分析及策略3.1X的发展情况分析3.1.1X的经济状况2009年X全县经济稳健增长。全县生产总值完成30亿元，比上年增长14.6%；其中，第一产业增加值12.94亿元，增长9.5%；第二产业增加值5.34亿元，增长14.6%；第三产业增加值11.72亿元，增长18.9%。全社会固定资产投资完成12亿元，增长27%；社会消费品零售总额8.93亿元，增长19.02%；第三产业增幅达18.9%，成为拉动GDP增长的最大产业；出口创汇4468万美元，增长9%；投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。地方一般预算收入1.68亿元，增长34.7%，占生产总值比重由上年的4.63%提高到5.73%；地方一般预算支出9.84亿元，比上年增支3.2亿元，完成年度预算任务；金融机构存款33亿元、贷款3.29亿元，分别增长32.5%和40.3%，其中，支农小额贷款9758万元，金融环境发展良好。2009年X镇域经济发展活力也得到增强。定城、黄竹、龙湖大力实施“强镇优村”84 战略，把旅游业、休闲地产、风情小镇和中心镇的规划有机融合起来，小城镇建设取得一定进展；翰林、岭口、龙门、龙河等乡镇百里百村文明生态村建设规模进一步扩大;定城、黄竹、岭口等镇的冬季瓜菜种植，新竹的水产养殖，龙河、富文糖蔗种植和雷鸣、龙门的母猪养殖等规模不断扩大。人民生活水平明显提高。城镇居民人均可支配收入11688元，农民人均纯收入4307元，分别增长10.6%和12%。组织劳务输出5970人，城镇新增就业岗位1556人，下岗失业人员再就业730人，城镇登记失业率2%。城市低保标准、农村低保标准、农村五保标准分别从原来的160元、120元、133元提高到220元、150元和169元，参战人员生活补助从100元提高到200元。新农合参合率达99.4%，城镇居民医保覆盖率达95%。2010年，根据初步核算结果，今年上半年X全县生产总值（GDP）176863万元，按可比价格计算，同比增长了24.9%。其中，第一产业增加值70785万元，同比增长9.6%，对经济增长贡献率18.8%;第二产业增加值24990万元，同比增长32.0%，对经济增长贡献率14.1;第三产业增加值81088万元，同比增长41.0%，对经济增长贡献率66.8%。从以上数字可以看出，得益于国际旅游岛背景，X县出现了加速发展的良好态势，可以说，X已经形成了乐观的经济发展背景和良好的开发氛围，各方条件具备，市场逐渐迈向成熟，此时开展项目建设，可以迅速进入市场，形成效益，从而降低项目的风险。3.1.2X的旅游市场状况3.1.2.1X旅游发展状况84 随着社会的发展进步和人们生活水平的提高，旅游已成为世人生活的重要组成部分。近年来，我国旅游业虽然受到宏观经济因素的一定影响，但仍保持了较高的发展速度。目前，X省旅游投资环境总体看好，旅游业出现了重大转型，面临着主要由观光旅游向主要由休闲度假旅游的方向转变：（1）休闲度假旅游迅速发展，成为旅游的一股主流；（2）由一般观光旅游为主向专项旅游为主转化；（3）单一观赏性旅游向综合性、参与性旅游转化；（4）生态旅游异军突起，成为本世纪旅游发展新趋势；（5）专项旅游，如商务、会议旅游等发展较快，潜力巨大。X旅游业一直保持着较快发展势头。2009年末全省共有认证星级宾馆260家，其中，五星级宾馆20家，四星级宾馆54家，三星级宾馆117家。具体旅游收入情况如下图:84 2009年全年接待旅游过夜人数2250.3万人次，比上年增长9%。其中，接待入境旅游者55.15万人次,接待国内旅游者2195.8万人次，增长11.9%。旅游总收入211.72亿元，增长10.1%。其中，国内旅游收入192.82亿元，增长16.9%；境外旅游收入27.32亿元，增长4.4%。旅游饭店客房开房率59.18%，与上年基本持平。2010年,截止6月,X省实现旅游收入138.91亿元,增长15.1%,接待旅客人数1323.62万人次,增长15.9%,旅游饭店客房开房率62.38%84 。由此可见，在国际旅游岛战略确定后，X旅游出现了加速增长的势头。旅游业已成为X省国民经济支柱产业之一，X已成为中外游客向往的旅游目的地。3.1.2.2X的旅游市场　和X省全局相比,X旅游一直处于X省各市县旅游中等偏上水平，具体见下表：由“X旅游饭店接待人数变化图”可见，XX自2005年起旅游产业一直保持高速增长，其中08年达到一个高点，2009年虽然有所回落,但201084 年随着国际旅游岛战略实施，又出现了井喷式增长，在这种大背景下，投资旅游及相关产业正得其时。由“X接待人次占全省比例图”可见，X旅游接待人数占全省的份额较为稳定，在1.2%至1.5%之间浮动，虽然无法与三亚、海口、琼海、万宁、琼海等旅游大市县抗衡，但在省内其他市县中，仍然占有一席之地，且2010年上半年，X旅游接待人数占全省的份额达到历史新高1.5%，显示了极大的发展前景和潜力。展望未来，XX旅游产业发展前景依然良好，一是国际旅游岛战略实施对全国乃至全球潜在客人的吸引力，二是XX政府坚持规划先行，用规划引导发展，用规划规范发展，用规划促进发展。虽然X城市规划建设起步较晚，但能够做到高起点规划、高标准建设、高效能管理，组织全国一流规划编制单位和专家，逐步建立全覆盖的规划编制体系，有力推进X规划健康而有序快速发展。从2005年起，X县审时度势，立足实际，掀起声势浩大的基础设施建设和环境建设的民心工程，调动全社会力量，旧城搬迁和改造在顺利推进。特别是确定2006年为“规划年”，委托香港UIT城市规划公司、同济大学等高水准规划机构，X完成了69个总体规划，包括旅游总体规划、县城土地利用规划、县城旧城区控制规划、南渡江县城段控制规划、母瑞山红色旅游区控制规划、潭榄河休闲带详规、丁湖路景观大道专项规划、见龙大道专项规划等。同时，全县完成10个乡镇总体规划修编、5个连片生态村规划、5个历史文化名村规划。84 2009年以来，X连续完成塔岭新区及工业园基础设施二、三期，老城区一、二区改造，污水处理厂及管网建设，垃圾处理场等民生项目。目前该县已建设文明生态村71个，全县生态村达50%，全县行政村公路硬化率达到100%。在生态型城市不断成型的背景下，房地产业也迅猛发展，在2009年底举办的“中国生态人居国际论坛”期间，全县房产销售额就达到4亿元，“生态X，人居福地”的品牌正逐步获得岛内外的认可。房地产业、工业、旅游业等的“三箭齐发”，使X经济发展呈现出速度趋快、结构优化、效益提高、活力增强的良好势头。2009年，X县生产总值达到30亿元，同比增长14.6%，全口径财政收入达到3.7亿元，为历史新高。3.1.3雷鸣镇简要情况雷鸣镇辖11个村委会，123个自然村，234个经济社，7483户，是X县规模较大的乡镇，镇总人口31327人，镇区人口5690人。辖区面积128.1平方公里，耕地2231公顷，农业人口均拥有耕地1.17亩，其中水旱田15477亩、坡地32000亩。雷鸣镇历史悠久，曾出过“奏考回琼”的明朝进士王弘诲，其故居及太史坊在我镇龙梅村尚保存完好。一、雷鸣镇主要经济发展状况雷鸣镇是X84 县是重点农贸型城镇，以农业为主要的支柱产业，其中农牧业犹为发达。主要收入来源历来以传统农耕为主，现有经济形式主要有两部分：一是承包到户耕地，主要种植水稻、瓜菜、木薯、花生等还有种植少量的槟榔；二是养殖业，主要养殖鸡、牛、猪等家禽畜牧。另外，有部分剩余劳动里外出劳务。2009年全镇实现国内生产总值12000万元，农民人均纯收入2900元，同比增长13%，地方财政收入143万元，占计划任务100%。具体表现如下：（1）农业结构调整：全年共种植瓜菜13500亩，完成任务的100%；种植早、晚稻共32134亩，完成计划的114.76%；种植木薯11000亩，完成任务的137.5%；种植甘蔗8005亩，完成任务的100.06%；种植香蕉85亩，完成任务的10.63%；种植橡胶795亩，完成任务的99.36%；种植槟榔800亩，完成任务的100%，种植花生11350亩，完成计划的112.38%。另外，还种植花卉400亩，造林1004亩，大棚西瓜250亩。（2）养殖业：全年全镇猪出栏量为43050头，完成计划的100.12%；牛出栏量3350头，完成计划的95.71%；家禽出栏量78.5万只，完成计划的100.64%；新挖鱼塘300亩，完成计划的100%。   二、基础设施建设情况2009年，雷鸣镇建成长1.4公里的南曲村通畅道路；长6.8公里的昌源路；长3公里的龙梅路；山地路共4.8公里正在修建；完善了文明路、立新路、人民路西路共1.4公里84 长市政设施改造工程。完成南九、高石、南安和南福集中供水工程建设，受益人口19037人。全镇投入资金120万元，创建坡口、南曲、山有六、中菓坡、古老坡、后埇和红岸等个文明生态村，硬化道路3.62公里，巷道7.5公里。三、科教文卫工作：全镇新型农村合作医疗完成26516人资金征收，占任务的104%；城镇医疗保险完成801人的资金征收。2009年全镇有69名中小学生分别考取了省、县重点学校，全镇适龄儿童入学率100%，中学在校学生1258人，小学在校学生2145人。3.2本项目的定位3.2.1本项目的SWOT分析1、优势⑴政策环境：X的新农村建设正入佳境，具有良好的政策支撑；⑵区位优势：项目位于X县南丽湖开发区海博园内，南丽湖距省会海口市55公里，X东线高速公路可直达。南丽湖原名南扶水库，1959年动工兴建，总库容9162万立方米，平均水深12米，最深处达23米。湖面12平方公里（杭州西湖2倍），湖区26平方公里，规划范围46平方公里。是X琼北地区最大的淡水湖。南丽湖年平均气温22.55℃，地面水系发达，植被茂密，生物繁衍可观，湖区野生动物有白鹭、灰鸽、野鸭、家燕、翠鸟、灰嘴鸽等，湖面有野生鱼类白鲢、丛鱼、鲤鱼、沙蚌鱼等共二十多种，日出而起，日落而栖，演绎着一幅幅绝妙的山水画。南丽湖怀抱大小岛屿16个，如弯月，似清眉，像螺壳，各具特色，恰似“84 大珠小珠落玉盘”。半岛纵横间，湖湾环绕，大小70余个，湖岸绵延138公里，湖湾与小岛岸水相拥，曲径迷离，水光潋滟。南丽湖负氧离子含量达每立方厘米10000个，是天然的大氧吧，它集绿色、碧水、空气、阳光、岛屿于一体，这里无市井喧嚣乱耳，无不透着一种悠然忘尘的宁静超脱的美感，堪称绿色典雅的度假天堂，犹如一个待在深闺中的美少女。置身于南丽湖，驻足于群岛之间，便可感受到大自然的呼吸，融入“原生态”的自然生活，游人于此，或休闲垂钓，或挥杆健身，好不惬意。南丽湖旅游开发潜力巨大、开发价值极高，目前已被列入国家湿地公园。国家湿地公园考察专家组评价南丽湖为：湿地景观与森林景观相互衬托，湿地景观类型多样，格局优美而富于变化。尤其它的湿地生态系统在区域和全国意义上具备一定的典型性和代表性，位置接近中国候鸟南北迁徙中线的南端，淡水湿地水禽种类丰富，具有极为重要的生态保护价值。海博园项目规划于2008年11月18日通过了X县规划委员会审批。2009年1月14日，通过了由省建设厅和X县人民政府主持X县X文化博览园项目《海博园总体规划》、《海博园控制性详细规划》专家评审会的评审。按规定，规划于2009年2月24至3月24日在X进行公示。《海博园修建性详细规划》已于2010年3月12日通过了X县规划委员会审批。项目以水的世界、花的海洋为总体景观主题，打造X“丽江”84 风情旅游小镇，形成从风情小镇养生社区、主题公园到南丽湖国家湿地公园完整的产品群链。提供“吃、住、游、玩、乐”的配套网络，充分利用山、水、林、田等要素，延伸道家文化内涵，将中国传统养生理念以现代旅游的手段表现，同时配套健康检查系统、健康指导系统、菜单式健康疗养计划、养生学习班、大管家服务中心、中华传统中医理疗等专业的功能设施。满足国内外不同顾客群的疗养、养生、康复度假的高品位需求，提供新的健康生活方式，延伸X高端旅游度假产品的价值链，形成海、山、湖的差异化经营，使海博园逐步成为国内外著名的休闲养生基地。⑶理念优势：多产业联动，打造健康生活方式。海博园风情旅游小镇依托X本土文化和南丽湖国家湿地公园，以健康养生为主题，着力打造X的健康城、世界的健康城。海博园风情旅游小镇旅游的核心引擎是由南丽湖国家湿地公园为背景的静谧的自然生态环境、X的气候和空气质量、X独特的水资源和土壤资源、波罗格养生的强大服务平台、独特完善的运动健康配套、舒适宜人的度假休闲环境共同营造的不可复制、不可移动的养生健康平台，项目追求的是居留型旅游业态，致力于打造以养生健康、休闲度假为主题的旅游产品群链，包括养生产业、观光和生态农业、旅游休闲产业等。⑷团队优势：①现团队构成董事长张宏,英国威尔士大学MBA工商管理硕士,先后任职于X一投股份有限公司,X(香港)国旅投资股份有限公司,X84 落笔洞投资公司,X三道圆融旅业有限公司,具有敏锐的战略视野和卓越的市场机会捕捉能力，在行业内享有盛誉。总经理陈志杰,高级工程师，国家一级注册建筑师,浙江大学建筑理论与设计专业硕士研究生，先后任职于煤炭部规划设计总院,建设部中环设计事务所,香港叶福全建筑工程师楼,香港九龙仓，北京中关村海欣方舟房地产开发有限公司等重量级单位,具有丰富的设计、策划和房地产开发经验，对建筑布局与设计、房地产开发策略和运营有独特见解，深受市场欢迎。副总经理宗砥,沈阳建筑大学土木工程系工民建专业毕业,先后任职于中国建筑工程总公司第八工程局,沈阳市工程建设监理公司,中粮地产—沈阳鹏利广场房产开发有限公司,具有扎实的设计理论基础和丰富的工程管理经验,具有优秀的项目管理能力和组织能力，执行力得到任职单位的一致认可。②团队作品项目运作团队在X是一个专业的旅游团队，在X已有20多年的工作经验，具有宏观把握X旅游市场风云变幻的经验和能力，是一支可以打硬仗、攻难关的队伍。20年来，团队始终坚持自力更生、艰苦奋斗的创业精神，一路历程，高瞻远瞩，不断创新，把一个个不可能的事情变成了现实，是一支可以创造奇迹的队伍。团队的核心成员有着参与策划、建设、经营、管理运作X大型旅游项目的经验和经历，这些项目是：三亚南山佛教文化苑旅游景区项目、保亭三道热带香巴拉呀诺达主题景区项目、X84 三亚学院项目；同时团队还具有管理输出的能力，这些管理对外输出项目是：1、X野生动物园项目；2、河南天瑞旅游集团，河南石人山国家风景区（河南平顶山大佛）；3、云南大理旅游集团。知名项目介绍如下：㈠三亚南山佛教文化苑旅游景区项目南山佛教文化苑旅游景区位于三亚市西南20公里处，是中国最南端的山，南山历来被称为吉祥福泽之地。南山文化旅游区是依托南山独特的山海天然形胜和丰富的历史文化渊源开发建设的全国罕见的超大型生态和文化景区，是建国以来中央政府批准兴建的最大的佛教文化主题旅游区，是国家首批5A级景区，南山文化旅游区生态恢复与保护规划面积50平方公里。三亚南山旅游景区08年游客量达232万人次，平均每月游客量达19万人次，与2007年同比增长17%，全年营业收入3亿元人民币。㈡保亭三道热带香巴拉呀诺达主题景区项目X保亭呀诺达雨林文化旅游区整体规划面积45平方公里，周边是123平方公里的生态恢复保护区。84 公司坚持呀诺达大品牌战略，打造呀诺达雨林景区、呀诺达雨林山庄、呀诺达雨林小镇三个核心组团。截止今日，呀诺达雨林景区已建投入人民币近3亿元，开通了旅游观光景点雨林谷、梦幻谷、山道谷，2009年试营业一年多来收入近6800万人民币，预计2010营业收入1.2亿人民币，2011营业收入1.6亿元人民币。2008年游客量15万人次，2009年景区游客量达68万人次，2010年游客量达120万人次以上。2010年将申请国家4A级景区，2011年将申请为国家5A级景区,2012年计划国内主板上市。　　呀诺达景区大门呀诺达景区大门南山佛教文化苑南海观音⑸运营模式优势：项目有计划分批推进农村经济合作组织与建设单位的合作，把有效解决失地农民的长远生计作为大事抓紧抓好，通过产业升级和产业转型，生产方式转变，实现农村经济合作组织自我消化失地农民就业与企业择优录用失地农民就业相结合的就业安置，带动当地新农村建设和区域高端休闲健康旅游经济的综合发展，必将得到当地农民的拥护和政府的支持。2、劣势项目在X可借鉴的模式几乎没有，项目的策划、宣传和推广费用可能需求较大；项目为非滨海区，土地整理的市场收益目前来说低于同等条件下的滨海地。3、机会84 国际旅游岛建设的有利时机；新农村建设的深化；X旅游增长又出现了加速态势，相关行业和地区必将受益；乡村旅游日益发展；东环高速的开通和中线高速的建设。4、威胁国家宏观政策调整的威胁；农村工作的复杂性3.2.2项目的定位新农村建设综合产业示范区涉地村庄开发程度总起来说不高，拆迁难度相对来说比城市建成区难度要低，项目要充分利用这一优势，总体规划，统一开发，既要利用X农村改造既有经验，也要在整体设计上提高，按照“政府委托、企业建设、银行监管、村民配合、多方受益”的原则，大胆开展工作，深入发动村民，以“健康、原生态”为主题，有序地开展村民迁移、村民安置、旅游物业开发、旅游小品建设、农业开发，项目在开发建设过程中，始终围绕涉地村庄的可持续发展，不把农民和涉农资源当累赘，而是当财富，提升原有村庄的风貌，通过在未来旅游发展中的产业转换和充分就业，有序地将涉地农民从项目开发公司的竞争者和抵触者转变成为新农村综合旅游产业示范区的合作者和建设者，必将彻底改变地区面貌，为今后进一步旅游开发以及旅游区联动84 务打下良好基础，在此基础上，项目可以利用整理剩余的土地，有序开展旅游地产开发项目，初期可以将地产定位于养生地产和乡村旅游休闲地产。84 第4章建设地点及建设条件4.1项目建设地点项目拟建地点为雷鸣镇海博园内，海博园位于X县雷鸣镇南丽湖风景名胜区丁湖路西侧地块（东至：X=159250.437Y=197214.346;西侧X=160607.396Y=195433.968;南至:X=159184.680Y=197052.404;北至：X=161666.448Y=196087.404）。4.2建设条件1．自然条件雷鸣镇位于X县中北部，地理坐标为北纬19030′—19038′，东经110015′—110022′之间，东与龙湖镇、黄竹镇相邻，西与富文镇相邻，南与龙门镇相接，北与定城镇接壤，距定城16公里，至省会海口市47公里，定龙公路从其中横穿而过，交通四通八达，面积128.3平方公里，墟镇建成区65，规划区130公顷。辖区有风光秀丽的南丽湖风景区，北接X县城。南丽湖是X省级旅游开发区和旅游生态示范区，湖面12平方公里，1992年被评为X十大重点旅游开发区。《南丽湖风景名胜区总体规划》于2008年5月通过了X省城乡规划委员会评审，并明确规定：南丽湖以中间为界，一分为二，北部为开发区，南部为保护区。2009年8月，X县人民政府为强化对南丽湖南区的保护力度，将南部保护区向省林业局提出了建立南丽湖国家湿地公园的申请。《X84 南丽湖国家湿地公园》规划已于2009-12-24获国家林业总局的正式批复并同意开展湿地公园试点工作。2、开发条件“政府主导、公司参与、统一规划、整体开发”，这是X发展现代服务业的新模式。在这一模式的引领下，X县成功引进了上置集团、中基集团、华田集团和南湖投资公司等企业，打造南丽湖高端旅游养生度假胜地。南丽湖将形成集高尔夫高端住宅社区、X文化博览园、湖滨养生、会议度假于一体的多功能综合型旅游度假目的地。《南丽湖风景名胜区旅游发展总体规划》及《南丽湖风景名胜区旅游发展控制性详细规划》已全部通过省政府审批。可以说，区域内深度开发的政策条件和旅游产业集群条件已初步具备，此时开展项目建设，可收到事半功倍的效果。。3．交通条件南丽湖是X省级旅游开发区和旅游生态示范区，是琼北旅游经济圈的南端，南丽湖区域距离海口43公里，目前以东线高速公路(旅游黄金线、X主干道)相连，车程30-40分钟。未来主干线有东线高速和将开通的城际快线（东环高速铁路），交通便利。3．电力X文化博览园南侧现建有南丽湖35KV变电站，该站站内有1×6.3MVA主变设备,南丽湖35KV变电站远期规划将扩容至满足X文化博览园的负荷需求量。本项目做为X文化博览园子项目，电力需求可以得到有效满足。84 3．给排水项目从南丽湖旅游度假区引取生活水源，完全能满足项目建设和区域发展的需要。项目排水主要为雨水和生活废水，经处理后排入项目建设的污水管网。4．通讯数字化通讯网络系统已覆盖本区域；方便快捷的通讯网络可通达全国各地及海外。5、建筑材料砂石料及四大建筑材料砂石料可以方便地从本地购买。钢材、沥青主要从海口或岛外等地购进；木材当地丰富，就近采购。X省已实现工程混凝土商品化，各种标号的混凝土都可以方便的购买到。84 第五章建设规模及建设内容5.1海博园建设规模项目总占地面积约2000亩，其中涉及的建设用地约1019亩，涉及的宅基地、可流转农用地、水面等约1019亩，1019亩建设用地中的一期国有建设用地563亩已经通过土地招拍挂方式取得，二期456亩国有储备用地拟通过新农村建设置换取得。5.2海博园项目建设内容本项目为创新型新农村建设项目，项目包括土地平整工程、风情小镇村民安居示范工程、基础设施建设工程、旅游环境综合治理工程及旅游配套项目开发等工程。1、土地平整工程项目涉及用地2000亩，需平整土地约224000平方米。2、风情小镇村民安居示范工程安居小区占地约20亩，合计建筑面积22540平方米(含商业2000平方米)，建设225套安置房，安置人口668人。3、基础设施工程主要为道路、管网、水利及其他配套工程，主要有市政道路8公里，管网8000米，修复和新建水渠19000米。4、旅游环境综合治理工程主要有苗木整理，旅游步道铺设，旅游小品建设等。5、旅游配套项目开发84 风情小镇及商业街一期563亩用地配套、旅游、商业设施建设，生态型观光农业、休闲农业开发等，其中：生态农业示范开发586亩。本次项目建设为海博园项目的基础设施工程建设。84 第六章建设方案6.1总体思路1、总体思路坚持以人为本的方针，在不占用耕地，能改善生态环境和居住环境，不损害农民利益的前提下，进行基础设施配套建设。坚持经济效益、环境效益和社会效益统一的原则进行土地整理和未来开发。项目按照“政府委托、企业建设、银行监管、村民参与、和谐多赢”的原则在政府主导下开展规划，确保项目的顺利进行，其核心是项目业主在政府委托下对涉及区域进行基础设施建设与开发，并在此过程中将基础设施建设、新农村建设、村民安置和就业转移科学结合，从而用系统工程的方法实现区域内的和谐发展。2、开发模式：项目具体实施按照以下模式：①村民集中安置②基础设施投入③旅游环境治理④旅游产业开发。3、总体目标①根据政府要求和海博园规划科学开展旅游基础设施建设，为未来旅游开发打下良好基础，并保持整个园区的协调性。②建设一个形象美观、安居乐业的新农村建设示范村镇。包括为村民建设示范安居楼以及为村民配套建设部分旅游配套商业设施供村民实现可持续收入。84 ③土地置换与流转，置换农民宅基地约305.7亩，置换土地整理和基础设施建设而获得的政府储备地456亩，获得可流转的农用地586亩。④旅游及生态农业开发，未来拟开发生态农业586亩，引进国际国内知名生态农业高科技企业入场合作，同时提供就业机会给本地村民。6.1.1项目建设原则1、充分展示X本土文化的主题文化是旅游的灵魂，X由于其独特的地理位置，文化有其独特性，着眼于七彩X，X文化就有与森林有关的绿色文化、与海洋有关的蓝色文化、与X革命史有关的红色文化和与历代移民带来的与中原地域有关的黄色文化；本项目要有别于滨海地区的蓝文化，着力于水、森林和湿地相联结的绿文化，努力打造中部乡村旅游的突破点和示范区。2、坚持“五统一”。即统一规划、统一开发、统一建设、统一经营、统一管理，“五统一”⑴项目是区域开发的基础项目，必须与海博园、南丽湖湿地公园作为一个整体，统一规划，综合考虑成本和发展前景，有序建设。⑵一定不要分块卖地，否则将无法形成集合优势84 ，整理的土地原则上作为政府储备地，应用限制条件拍卖方式由原开发建设单位进行建设。⑶围绕“健康、原生态”的主线有序开发，在生态农业的开发建设中，要宁缺勿烂，要防止经济利益刺激下的涉地农民建设冲动。3、在项目开发中恢复和保护生态环境在项目设计和建设中，应注意保持其环境风貌的完整性，保持自然景观村民生活的原生性，保护生态环境的多样性，一切建设规划应因地制宜，严禁任何可能导致景观质量恶化的开发活动。注意项目开发与环境生态的协调统一，注意充分发挥天然形胜对游客的吸引力，保护生态环境、培育生态环境，力争此项目的开发在生态环境保育方面成为样板。4、充分挖掘项目区域一带天然形胜的价值在环境治理建设上，要讲求顺其自然、纵横有序、层次分明，很好地处理人与自然、自然之间各要素之间的关系。5、前瞻性开展综合配套建设，达到国际水准一个好的旅游区必须在“吃、住、行、游、购、娱”方面相对配套，相对完善，才能最大限度的发挥文化、环境和经济效益。本项目的新农村建设和旅游区建设是合二为一的关系，因此本项目的新农村更要具有前瞻性，要充分重视区域内的综合配套建设，要有方便的交通、完善的服务、配套的设施，做到新农村、新环境、新配套、新风貌。6、促进周边地区发展84 本着项目开发与促进周边地区发展相结合的原则。在项目的总体规划上，不搞封闭式的规划设计，划地为牢，自我限制；注意协调项目开发区域的环境与周边环境的关系，注意协调项目开发的内容与周边地区产业的关系，创造开发区居民搬迁的新思路、新模式，通过环境调整，产业引导，使之成为未来区域的一个有机部分和一个不可分割的主题。7、产业联动，共同受益联合区内及周边的居民，通过景区的旅游发展带动社区发展，调整产业结构，有序引导失地农民在旅游区就业和发展，拓宽当地居民增收渠道，实现社会经济、环境和文化的协调发展。6.1.2项目建设的亮点以人文精神为基础，创造人与自然和谐共生的独特新农村，提升X整体旅游形象。1、高效能的基础设施基础设施不仅要齐全，而且要做到安全、高效、可靠，建设现代化高效能的通信设施和协调的道路交通系统，建设高效能的上下水、清洁能源供应、消防及垃圾回收加工等市政设施。确保项目建设区与城市其它地区之间有非常便捷的联系，另一方面要疏散过境交通，在优化步行交通和发展非机动车、电瓶车交通的前提下满足其它交通的要求。2、高质量的物质环境84 构建富有特色的物质空间环境。功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造具有时代感和吸引力的新农村综合产业示范区。3、高质量的生态环境“设计结合自然”，充分利用原有地形，进行雨水收集、中水利用、建筑的太阳能空调一体化等设计，提高场地雨水渗透性，加强乔灌木绿化，搞好局部水环境的综合治理,保护生态环境。6.1.3项目建设理念1、特色理念。没有特色就没有生命力。海博园新农村建设项目必须为未来该区域发展成为“X民俗、休闲观赏、保健养生、农作体验”相结合的度假区而服务，突出特色，充分发挥地理优势，在旅游环境治理中做好水文章、山文章和农业文章，特别是要把握涉农旅游的要点，为未来差别化的发展风情小镇体验、休闲、养生游奠定基础。2、人本理念。从布局安排、功能设置、结构组合，到环境规划设计、服务设施配置以及安全、能源、技术、经济等诸多方面都充分考虑本地村民和未来游客的要求，为村民提供良好的居住、生活和就业条件，为游客创造良好的游览环境及休闲度假养生条件，体现“以人为本”的境界。3、生态理念。规划设计必须着眼于保持生态平衡的要求，必须保持可持续发展。在尊重自然，环境协调，原生态的基础上，开展项目建设，特别是要做好南丽湖水系84 水质控制工作，既要使南丽湖资源得到充分的开发利用，又要保持南丽湖资源利用的可持续性。4、整体理念。规划不仅仅就地论地，而是从区域发展角度出发，在较大范围内综合考虑示范区的居民安置和旅游配套项目开发，为X文化博览园的进一步发展打下基础。6.2建设方案6.2.1市场定位新农村建设示范村在土地整理的基础上进行新农村开发建设，总体要建设一个村容整洁、环境优美、村风淳朴、安局乐业、自我循环、生态健康的乡村风情小镇。6.2.2实施方案1、农地调查项目规划范围涉及土地约2000亩，涉地主要村庄为新村、牛俑坡村，村民主要以农业为支柱产业，其中农牧业比较发达，主要收入来源以传统农耕为主，现有经济形式主要有两部分，一是承包到户耕地，主要种植水稻、瓜菜、木薯、花生等，还有少量种植槟榔；二是养殖业，主要养殖鸡、牛、猪等农禽畜牧。另外，有部分剩余劳动力外出劳务。2008年农民人均纯收入2312元。其中本次拟集中安置的牛俑坡村共有135人，人均居住面积约24.8㎡/人，拟安置的新村人口共533人，人均居住面积约40.65㎡/人，合计安置人口668人。2、土地平整工程84 项目涉及用地2000亩，需平整的涉地村庄土地约224000平方米。主要有：⑴宅基地平整工程拟拆迁安置农民的宅基地进行平整，一部分用于复垦，以补偿集中安置占用的农地，一部分通过土地平整，整理为可建设用地，用于旅游小品的建设和未来新农村观光农业的开发。⑵农地平整工程将流转和置换而来的的农用地进行成片平整，改变过去小块土地，零零散散的土地利用格局，以便于进一步的规划与开发。3、风情小镇村民安居示范工程安置小区位于海博园规划区规划道路南侧，一期占地约20亩，合计建筑面积22540平方米，约建设225套安置房，安置人口668人。安居小区主体建筑为五层的民俗风情框架结构住宅楼，住宅楼共4栋，每栋建筑面积约5000平方米，其中500平方米建筑主要用于村委会办公、村民医疗所。小区另配备篮球场、羽毛球场、户外休闲广场等公共设施。风情商业街位于安置区外道路两侧，为斜屋顶式单层混合建筑，共计建筑面积2000平方米。安居楼建成以后进行产权分割，其全部产权均归村民所有，其中安置楼225套全部用于村民安置，人均安置面积约30平方米，商业街全部归村民用于后续经营，人均铺面面积约3平方米84 ，村民分得铺面后可以自主经营，可以出租经营，也可以由村民集体（或小组）集体经营，具体由村委会会同村民共同决定，项目业主不干预。3、旅游环境综合治理工程主要有苗木整理，旅游步道铺设，旅游小品建设等。项目涉地整理苗木约500亩，铺设旅游步道约8公里，建设旅游小品15处，供游客及村民休息观景及娱乐所用。苗木整理主要包括观赏植物移种、苗木剪裁、苗木区域整形、苗木施肥（或加注营养液）等；旅游步道是供游客游览、散步的步行系统是采用石板、木板或鹅卵石修建的生态小径；旅游小品为供游客休息、观景、摄像、购物的亭、台、廊等特色建筑。4、基础设施工程主要为道路、管网、水利及其他配套工程，主要有市政道路8公里，管网8000米，修复和新建水渠19000米。⑴水利工程①采用小流域治理的方式进行水利修复工程，坚持整体规划，分步实施，实行山水林田路综合治理，主要包括河道和渠道疏浚工程，以及溪流（河流）岸线治理工程。②加大水土流失治理力度，以生物治理为主，工程治理为辅，达到涵养水源，拦沙固土的目的。同时采取保土耕作措施，因地制宜发展高沟垄耕种、横坡栽种、间作套种、轮作或少耕免耕等生产方式。③排污口治理84 铺设排水管网，严禁垃圾倾倒河边，严禁生活污水向水系直排。④河道（渠道）清淤清障和生态建设，创造人水和谐的生态乡村项目预计清理河道5公里，新建水渠19公里，清理工程量2万方。⑵道路及管网工程①道路工程项目道路分为主干道、区内道路二个等级，各等级道路工程指标如下：道路交通工程一览表序号道路等级红线宽路长路面结构1主干道20m8km沥青砼2区内道路4m8km石板、鹅卵石主路设计车速为40Km/h，主路控制在12米，区内道路宽度控制在7米。A、主要道路主路道路断面为车行道宽12米，两侧控制的绿化休闲带根据功能区的需要分别为15米和30米，主道路为规划市政道路，位于项目用地南侧。B、区内道路(步行道)供游客游览、散步的步行系统是采用石板、木板或鹅卵石修建的生态小径，宽1.5-4米。主要位于村庄及各景点内部。84 C、交通工具a、电瓶车考虑到环境保护及景区道路等实际情况，景区内部采用环保电瓶车作为最主要交通工具，电瓶车带有顶棚，分为8人座和11人座两种。b、游船基地部分面临南丽湖，考虑到水质保护等问题，可以采用无污染环保类型的游船为南丽湖水面的主要游览工具。c、其他为满足不同游客的需求，景区内还可采用其他无动力交通工具，如自行车等。②给排水及管网工程A、给水工程给水水源本项目拟从南丽湖旅游度假区引取生活水源，完全能满足项目建设和区域发展的需要。给水方式及设施生活用水近期由雷鸣水厂供给，远期拟从南丽湖旅游度假区引两条DN400共6公里长的球墨铸铁管向区域内供水,考虑设二级加压泵站一座。区内各建筑供水方式可采用：贮水池—变频泵—用水点的供水方式。84 景观用水主要靠海博园内部丰富的地下水源及雨水收集等方式获得。给水管网沿道路铺设，主要供水区采用环状，部分采用树枝状相结合的供水管网。管网布置给水管道采用生活和消防共用管道系统，管网采用环状管网和枝状管网相结合的布置方式。在主要给水管网上按距离不大于120米的原则设置室外消火栓，保护半径不大于150m，且消火栓离楼房距离应大于5m小于40m，离路边不大于2m。管材及埋深给水主干管管线较长、承压较大宜采用球墨铸铁管，支管可采用U-PVC管。管道埋深应控制在1.0～1.2米，管道适敷设于道路两旁，尽量避免穿越道路。与污水管平行时给水管敷于污水管上方。排水工程（一）生活污水采用雨、污分流制，将污水收集至地埋式污水处理厂，处理达到《城镇污水厂污染物排放标准》（GB18918-2202）中的三级标准后排入景区外围的水利沟，作为农田灌溉用水或者作为景区植被养护用水。84 管网布局结合地形地势，尽量保证片区内污水都能靠重力流顺利排放，减少污水提升泵的数量和规模。所产生污水大部分经污水管道进入新建污水站进行处理，所处理污水做为中水回用，其余部分进行分散处理。雨水量雨水排水规模根据城市雨水汇水面积和暴雨强度进行确定。雨水流量按下列公式计算：Q=q·Ψ·F式中Q-雨水流量（L/s）；q-暴雨强度（L/s·ha）；Ψ-径流系数；F-汇水面积（ha）。其中：暴雨强度采用暴雨强度公式：q=1894(1+0.45lgP)/(t+9)0.62式中：设计暴雨重现期p取1年；P设计暴雨重现期，一般按1年计，对要求较高的地区如高尔夫球场、度假区等设计暴雨重现期可适当提高到3-5年。t1为汇水时间，单位为分钟，一般取5-15分钟。t2为雨水在管道中的流行时间。Ψ-地面径流系数，与地面不透水层覆盖情况有关。根据实际情况确定。系统设置本项目拟采用雨、污分流制。污水采用集中与分散相结合的处理方式。管道敷设雨水管的敷设84 雨水排放以暗管和盖板明渠排放相结合，充分利用地形，就近排入水体。污水管线的敷设污水管道宜平行于道路敷设，且宜敷设在人行道或者草地下，可在道路一侧设置污水管。污水管在埋设时应注意管内流速的控制，以免造成水流对管壁的冲刷。非金属管流速不超过5m/s，金属管流速不大于10米/s。当管道的埋深超过8m时应设污水提升泵站。管材的选择管材要求a排水管材必须具有足够的强度，以承受外部的荷载和内部的水压。b排水管材必须能抵抗污水中杂质冲刷和磨损。c排水管材必须不透水，以防止污水渗出或地下水渗入，而污染地下水或腐蚀其它管线和建筑物基础。d排水管材的内壁应平整光滑，使水流阻力尽量减小。e排水管材应尽量就地取材，并考虑到预制管件及快速施工的可能，减少运输和施工费用。排水管材的类型目前常用排水管材有以下几种：钢筋砼管84 该管道制作方便，造价低，在排水管道中应用很广，但缺点是抗渗性能差、管节短、接口多和搬运不便等。其接口形式有承插式、企口式和平口式。钢管钢管有较好的机械强度，耐高压，耐振动，重量较轻，单管长度大，接口方便，有较强的适应性，但耐腐蚀性差，防腐造价高。钢管一般多用于大口径（1.2m以上）、高压处、因地质地形条件限制穿越铁路、河谷和地震区时。一般在污水管道中钢管宜少用，以延长整个管网系统的耐久性。排水铸铁管排水铸铁管具有强度高、抗渗性好、内壁光滑、抗压、抗震性强，且管节长，接头少。但价格昂贵，耐酸碱腐蚀性差。现较少使用。高密度聚乙烯管（HDPE）HDPE管内壁光滑、耐腐蚀性好、柔韧性好、重量轻，采用热熔粘接性接口，对管道基础要求低。管材技术比较本项目所在地带地质条件良好，所以在本项工程中价格较为昂贵的钢管和铸铁管不列入考虑范围之内。本工程工程量较大，为节约工程资金可考虑在管径大于DN400时选取钢筋混凝土管，管径小于DN400时选取HDPE管。中水系统本区域内各区域所产污水经处理后皆做为中水水源使用，以起到补充区域内用水、节省费用的作用。84 中水系统以雨水和三级处理后的污水为水源，根据不同的水源使用不同的处理工艺，处理后水的水质达到生活杂用水水质标准，出水一部分作为回用水，另一部分作为自然水体的补充用水。5、旅游配套项目开发风情小镇商业街及一期563亩用地配套、旅游、商业设施建设，国际乐活村建设、生态型观光农业、休闲农业开发等，其中商业街总建筑面积约2000平方米，生态农业示范开发586亩，其他配套、旅游、商业设施根据区域总体开发情况灵活统筹安排。①风情商业街风情商业街位于安置区外道路两侧，为斜屋顶式单层混合建筑，共计建筑面积2000平方米，建成后用于置换村民的农用地，人均商业面积3平方米（具体见上文）。商业街主要用于经营本地小吃、土特产品、日用品、特色工艺品、及其他旅游纪念品等，农民可以自己经营也可以转租给其他商户经营，以保证失地农民的可持续收入。②观光农业开发㈠观光农业的种类主要是利用置换和流转的农用地，由建设单位统一规划、统一整理进行观光生态农业开发，包括观光种植业、观光畜牧业、观光渔业，从型式上分有：观赏型：引导游客到观赏农业区观赏农业劳作和农业田园风光，大力宣传劳动即美的生活观，包括84 蔬菜观赏、瓜果观赏、花卉观赏、林区观赏、水产观赏、编制工艺观赏、高科技农业观赏。品尝型：提供新鲜生态农产品供游客品尝，包括野菜品尝、瓜果品尝、山珍品尝等，严禁外地产品特别是非生态农产品进入。购物型：提供新鲜生态农产品供游客馈赠亲友，包括新鲜农产品购买、山珍野果购买、土特产品购买等。务农型：引导游客到观赏农业区体验低强度农业劳作，大力宣传劳动即健康的生态观，包括种树区、垂钓中心、田间农事等。娱乐型：森林野营及狩猎（条件成熟下开展）。度假疗养型：打造原生态国际乐活村，致力于提供健康的生活方式，包括体验农事、农家疗养、森林避暑及农庄休闲等。㈡观光农业的开发要点ⅰ原生态项目以具有旅游价值的农业资源和农耕文化为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把农业生产和旅游观光休闲相结合，讲求“原汁原味”，避免“视觉污染、生物污染和农药污染”。致力于向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型农村游乐，充分体现返璞归真、回归自然、健康长寿的消费心态。ⅱ循环经济项目以可持续发展思想为主导，运用生态学规律，重构新农村的农事活动，通过最合理化农事活动设计，实现最合理化生产、消费和废物资源化，84 达到抑制废物产生和对废物进行无害化处理的目的，实现资源的高效循环利用，即低消耗、低排放、高利用。ⅲ高科技项目建设后期，将引进上海、北京等地的高科技农业公司，采用生物科技的最新成果，引进新品种，追求农产品营养、口感、和外观的完美结合，项目特别是要利用X土壤富硒的特点，引进具有研发实力的农业科研机构，大力开发富硒农产品，并形成特色。ⅳ整体景观项目的农业开发严禁零敲碎打，从建设初期，就坚持整体规划，成片整理、成片种植的农业开发模式，追求农业田园风光的整体美观。84 第七章环境影响评价7.1生态环境保护原则在项目开发建设过程中，对生态环境保护实现高起点、高规格的规划设计，对项目开发实行规范化的生态管理，实现可持续发展的生态环境保护原则。坚持生态环境的保护是项目开发的前提条件和生命线，将生态环境保护落实到开发的每一步工作中去。7.2生态环境保护总体规划在项目开发建设之前，将聘请文化和生态环境保护专家编制《X文化博览园旅游景区项目的生态环保建设大纲》，公司将根据《生态建设大纲》制定缜密的生态保护计划和措施，并将大纲、计划和措施落实到每个子项目的开发中去。7.3生态旅游是开发的主旋律生态旅游是实现X文化博览园旅游景区可持续发展的目标的重要保证。生态旅游不仅仅是指回归自然的旅游活动，它还包含了人与自然和谐共处。7.4生态环境保护措施在生态环境保护的管理中运用“四个保障”84 措施。即：建立专门的生态保护机构和人员；保证环保设施资金落实到位；对游客和员工进行全方位的生态教育；生态环境保护作为考核景区管理人员的一项重要指标。同时在经营中把动植物资源、水资源、空气资源等生态资源作为特有的旅游资源来管理，把生态效益作为所有效益中的重中之重。通过切实可行的生态保护措施，营造出天人合一的生态天地。1．大气环境保护在整个地区实现清洁能源使用，普及天然气使用，积极推动汽车使用清洁能源。2．水环境保护将水环境治理、市政公用设施建设、生态建设紧密结合，形成与现代化、生态型旅游度假相匹配的水环境。3．噪声控制重视主干道、次干道产生的噪声影响，重视与周边功能地块的防护隔离。推广并鼓励使用低噪声路面、加强交通噪声管理。4．固体废弃物处理建成完善的环境卫生收集、运输、中转、处置体系；配置先进的环境卫生设施和技术装备；运用科学、高效的管理手段，实施旅游度假区保洁系统的全面管理和固体废弃物的全过程管理。实现固体废弃物减量化、资源化、无害化、收运处置市场化。5．绿地景观的保护严格执行绿地系统规划，公园和其它绿地不得随意改为它用。保护好现有绿地和珍奇花木，在树种选择上应以椰子树为主调，适当配植其它热带植物（如榕树、凤凰树等），突出热带特色。6．建筑景观84 建筑应有热带特色。减少并逐步禁止饰面瓷砖等低档材料的使用。7．道路景观城市设计可从景观的角度对道路的构成进行调整。主要是在不增加道路面积的条件下，增加道路中绿化的构成和丰富绿化形式。7.5环境质量控制标准1、大气环境质量控制标准区域内执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的一级标准。2、地面水环境质量控制标准区域内中水源地一级保护区水质量满足现行国家标准《地面水环境质量标准》（GB3838）规定的II类标准。其它区域水质量执行《地面水环境质量标准》（GHZBI-1999）中的Ⅲ类标准，满足人体接触的景观娱乐水域。3、声环境质量控制标准区域内声学环境控制标准《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）0类标准。昼间执行标准45dB（A），夜间执行标准35dB（A）。7.6污染控制措施1、大气污染控制措施能源只允许使用太阳能、液化石油气等清洁能源，不得使用煤、碳、薪柴等作为燃料。84 设法减少进入X文化博览园内部的汽车数量，鼓励电瓶车交通。保持道路清洁，减少交通扬尘。保持完好的生态环境，利用植物净化空气。2、水污染控制措施严控河道的鱼类放养种类与数量，维护优良水质。有效控减农业生产源污染。排水采用雨污分流制，各自形成独立系统，用封闭式的污水管理系统，与水库之间形成绝对分隔。污水排放应符合《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082）要求。污水处理站排水执行《城镇污水厂污染物排放标准》（GB18918-2202）中的三级标准，且配套污水排放在线自动监控装置，并与有关行政主管部门信息系统的联网。水源上游须做好水土保持和植被及临南丽湖周围环境保护，防止人为对水体污染，建立水源卫生防护带。禁止向生活饮用水地表水源一级保护区的水体排放污水，禁止在生活饮用水地表水源二级保护区内新建、扩建向水体排放污染物的建设项目。实现水污染物排放总量控制指标COD≤100吨/年，NH3-N≤10吨/年。3、噪声污染控制措施84 减少突发性噪声；保护旅游区动物生存环境，要求进入区内的车辆禁止高音喇叭，对靠近X文化博览园附近水域船只鸣笛做出限制。旅游区昼夜发出的噪音，其最大值不准超过上述标准值的15dB。加强施工建设管理，避免施工噪声干扰。4、固体废弃物控制措施所产生的垃圾均通过垃圾转运站送至垃圾处理厂做无害化处理。84 第八章劳动安全卫生和消防8.1劳动安全卫生安全就是防止事故的发生，安全、消防与居民、游客密切相关，应采取以下措施：1．施工期间工地注意设置围栏、防护网和警示标志，设专人管理避免闲杂人等进入。对施工人员进行安全培训教育，防止高空作业坠落及其他事故发生。2．加强游客和居民的安全防范教育，采取必要的安全措施。3．注意餐饮卫生，经常检查、消毒，定期请有关部门来检查。避免用餐不洁、发生食物中毒。4．做好防雷接地装置；电气操作人员必须持证上岗；电气产品、电缆、电线铺设必须严格执行操作规程和有关规范。8.2消防1、消防站规划由于南丽湖控规中在X文化博览园的东面1.5公里处已经设置了一座用地面积约2500平方米的小型普通消防站，因此区域内不另行设置新的消防站。2、消防给水系统消防用水和生活用水共用同一给水系统，消防用水量标准按国家规范采用同一时间火灾发生一处考虑，一次灭火用水量为25L/s,火灾延续时间以2个小时计，消防用水量约180立方米。84 消火栓主要布置在建设用地地块内部，消火栓之间间距要求不超过120米，每个消火栓保护半径均控制在150米范围之内。木结构建筑、构筑物集中区域，应适当增设室外消火栓，下一步编制修建性详细规划时，要根据建筑布局情况布置消火栓。为了保证消防时的水量和水压，连接消火栓的给水管道管径不小于DN100。8.3旅游安全防范1、制定旅游安全与防范措施(细则)。2、各入口处设立宣传栏，提出进入本景区的安全注意事项和防范措施。3、内各景点凡涉及到游客人身安全的地域应设置提醒标志和防护设施。4、内各种机电游览和娱乐设施质量合格，始终保护完好状态，运行正常，无安全隐患。并采取必要的防范措施，预防意外事故发生。5、游船等水上游览设施应配备有关的安全救生设备，配置专门的救护人员。6、带有刺激性、惊险性，旅游娱乐游戏项目，应配有防护设备，保证游客的人身安全。84 第九章节能与节水9.1节水体现水资源综合利用，提出因地制宜的水循环管理的策略，即整合雨水、中水与河水，提高区域内水环境的自净能力，保证水质不会因为地区的开发而恶化。提倡优水优用、节约用水，建立节水型市镇，实行分质供水、雨水利用、建筑节水装置等。地区内的道路、广场、绿化等浇灌、景观用水由于对水质要求不高，采用中水回用。9.2节能能源的生态化除保留传统的能源供给，应因地制宜地积极利用可再生能源，它包括太阳能、生物能（沼气），并在此基础上优化能源结构，提出高效率、低污染的能源结构体系。本区比较适合采用太阳能。新型能源中太阳能资源最为丰富，且太阳能装置一次性投入较低，占用居住区公共面积较小，其资源利用在数量上是“源源不断”的，价格上是低廉的，因而在资源投入上是低投入型。在居住区地中心设置太阳能蓄电设备，并把太阳能收集系统与太阳能热水供应系统、道路和场地照明的灯塔相结合，形成太阳能供电网络。在部分建筑上采用太阳能光电或光热建筑一体化技术。84 第十章组织机构与定员10.1建设期组织为加强本项目建设管理，建议建设单位采取如下管理办法：1、组织一支精干高效的项目管理队伍2、采用“政府监督，社会监理”原则，引入竞争机制，特别是要利用适当宣传鼓动手段，发动群众主动参与到新农村建设中来。3、加强投资管理工程款实行专款专用，项目收支单独列帐，严格控制工程造价，以审批的概预算作为控制依据。4、加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。5、加强质量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理、创造良好的工程形象。10.2组织机构设置项目采用项目公司董事会领导的组织形式，具体如下：84 组织机构图董事会副总经理总经理工程部保安部项目部办公室财务部10.3项目的招投标为了降低建设成本，保证工程质量和建设进度，在工程的操作过程中严格执行规范的工程招投标制度。成立专门的招标管理办公室，负责招标、合同管理和预决算审查工作；招标以公平、公正为原则，实行公开招标；从施工、设备材料的采购以及监理队伍的选定，均通过招投标方式进行。（一）招标范围建设单位应对整个项目实行招标。具体招标范围包括：设计、施工、监理以及主要建筑材料、设备的采购。84 （二）组织形式及招标方式本项目设计、施工、监理、设备材料的采购，采用公开招标的方式，由业主单位负责实施，严格按照《评标委员会和评标办法暂行规定》的有关要求开展招评标活动。招标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人接受依法实施的监督。84 第十一章项目实施进度本项目工程进度安排为2年，包括项目可行性研究报告、批准立项工作、落实申请资金、施工图设计、工程施工等全过程。名称年度第1年第2年项目可行性研究报告编写、批准资金落实、施工图设计拆迁补偿工程施工竣工验收84 第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算依据与说明1、建设方提供的资料；2．《建设项目经济评价方法与参数》第二版；3．《X省建筑工程综合定额》（2005）估算；3．《X省市政园林工程综合定额》（2005）估算；4．《建筑工程可行性研究报告编制办法》。5．主要材料单价按《X省工程造价信息》估算；6．国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）估算;7．国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》（[1992]价费字479号）估算;8．《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号）估算；9．《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）估算；10．X省类似工程技术经济指标；11．基本预备费按一、二项之和的5%估算；12.2投资估算范围和内容本项目具体估算范围项目包括建安工程费用、其他工程费用、预备费等。84 12.3投资估算金额详见项目投资估算表。建安工程费用估算表　　　　　单位：万元序号项目建安工程费设备采购费其它费用金额备注1主干道14400　　14400.00　2区内道路8550　　8550.00　3管网4480　　4480.00　4清理河道300　　300.00　5新建水渠950　　950.00　　合计28680.000.000.0028680.00　其他费用估算表单位：万元序号项目费率金额备注　1勘察设计费3.50%1003.80　2建设单位管理费1.50%430.20　3施工监理费及招标代理费用1.00%286.80　4工程保险费用0.20%57.36　5可研评估环评费用　50.00　6施工图及预算审查费　30.00　　合计　1858.16　项目总投资及资金来源表单位：万元序号项目合计序号项目合计　一、项目总投资　　二、总投资来源　1青苗补偿及拆迁费用9001企业自筹9484.662建安工程费286802银行借款250003其他工程费用1858.16　　　4预备费1434.00　　　5建设期利息1612.50　　　6项目总投资合计34484.66　　　　项目建设期2年　来源合计　　项目开发期5年　自筹比27.50%84 项目总投资为34484.66万元，其中：建设投资32872.16万元，建设期利息为1612.50万元。12.4资金筹措本项目资金筹措34484.66万元，其中：企业自筹9484.66万元，向银行申请中长期贷款25000.00万元。12.5、还款计划方案一：土地出让，还款期限4年（含建设期2年）借款偿还计划表单位：万元项目年利率第1年第2年第3年第4年第5年银行借款　　　　　　年初本金余额　　1500025000110000本年借款　1500010000　　　本年应计利息6.45%997.5997.51662.5731.50本年还本付息　997.5997.515662.511731.50其中：还本　　　1400011000　付息　997.5997.51662.5731.50年末本息余额　15000250001100000还本资金来源　0016233.0016233.0021644.00经营成本　0　　　　土地出让收益　0　16233.0016233.0021644.00方案二：土地开发，还款期限5年（含建设期2年）借款偿还计划表单位：万元项目年利率第1年第2年第3年第4年第5年银行借款　　　　　　年初本金余额　　1500025000165007500本年借款　1500010000　　　本年应计利息6.45%997.5997.51662.51097.25498.75本年还本付息　997.5997.510162.510097.257998.75其中：还本　　　85009000750084 付息　997.5997.51662.51097.25498.75年末本息余额　15000250001650075000还本资金来源　0010318.7210318.7213758.29经营成本　0　　　　开发利润　0　10318.7210318.7213758.2984 第十三章财务评价13.1财务评价的依据1、国家计委颁发的《经济建设项目评价方法与参数》2、建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》3、税费及附加：营业税按销售额的5%、教育费附加按营业税额的3%、城市建设维护税按营业税额的5%。印花税按销售额的0.05%。4、所得税按利润总额的25％计算。13.2基本数据本项目拥有建设用地563.21亩，土地用途为住宅用地、住宿餐饮用地、风景名胜设施用地。拟通过转让方式或土地再开发方式获得投资回报。（一）方案一：土地转让土地出让收益单位：亩；万元序号年份123451出让比例　　30%30%40%2出让面积　　168.96168.96225.283出让价格　　1201201204出让收入　　20275.220275.227033.65税金及附加　　1105.001105.001473.335.1营业税　　1013.761013.761351.685.2城建税　　50.6950.6967.585.3教育费附加　　30.4130.4140.555.4印花税　　10.1410.1413.526土地增值税　　2937.202937.203916.277出让收益　　16233.0016233.0021644.0084 （二）方案二：土地再开发海博园563.21亩地块初步规划住宅用地容积率1.2，住宿餐饮用地容积率为1.5和0.8，预计住宅可开发面积121608平方米，商业可开发面积93169.6平方米。1、销售收入预测该地块规划将建成公寓住宅楼和风情商业街，目前X县房地产市场上新建的公寓住宅楼及商业街有多处，其市场售价依建筑档次、质量和所处区位的不同亦有差异，根据调查情况确定公寓住宅平均销售单价4500元/平方米，商业平均销售单价15000元/平方米。销售收入预测表项目基础指标第3年第4年第5年收入合计价格（万元/㎡）面积（㎡）销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）　（万元）　公寓0.4512160830%16417.0830%16417.0840%21889.4454723.60商业1.5093169.630%41926.3230%41926.3240%55901.76139754.40合计214777.60　58343.40　58343.40　77791.20194478.002、房屋开发成本根据X建筑材料市场价格及相关造价资料按平均2500元/平方米计算。3、土地成本土地取得成本为15532.07万元。84 土地再开发收益测算表单位：万元序号年份123451销售收入　　58343.4058343.4077791.202营业税金及附加　　3179.723179.724239.632.1营业税　　2917.172917.173889.562.2城建税　　145.86145.86194.482.3教育费附加　　87.5287.52116.692.4印花税　　29.1729.1738.93开发成本　　16108.3216108.3221477.764土地成本　　4659.624659.626212.835土地增值税　　20637.4420637.4427516.596开发利润　　13758.3013758.3018344.397所得税　　3439.583439.584586.18净利润　　10318.7210318.7213758.2913.3风险分析13.3.1宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期较长，未来可能受到宏观经济、国家产业政策的影响。13.3.2市场风险市场风险是指本项目面临的市场环境的不确定性、市场供求关系的变化等给本项目开发所带来的不利局面。市场风险是本项目面临的较大的不确定因素：1、运作风险84 本项目规模大，与小项目的运作模式有着千差万别。在实际操作中，如果没有良好的开发理念、先进的运作模式，市场把控能力，健全的决策机制，一流的人才，将对本项目构成巨大威胁。此外，还包括从本项目规划、设计、建设、推广到运营管理开发全过程中一系列不确定因素对本项目经营收益的影响，特别是三农问题，涉及问题多，情况复杂，需要很强的政经资源整合能力和沟通能力。2、不可抗风险战争、地震等不可抗拒的灾难将对本项目构成威胁。13.3.3规避风险的对策宏观经济环境属系统性风险，对企业来说属于不可控风险，但系统性风险转化性也强，也可能由风险变为机遇，支撑X经济增长的基础仍然存在，目前X经济秩序的重建正是一种良性的发展过程，特别是国际旅游岛建设启动的空前机遇，所以从这点上来说系统风险就会化解，X各市县正在处在一个快速发展的阶段，从这个意义上讲对本项目有一定的积极意义，化解了系统风险。  建议：提升管理水平，不断创新，化风险为竞争优势。同时采用风险管理模式，敏锐地洞察识别分析潜在风险，企业应建立项目研究小组或聘请专家及专业人士作为长期顾问，及时了解并进行趋势研究，根据形势的变化及时调整项目操作思路及营销策略。另外要设置专人做好政府相关部门及村委会、村民的沟通工作，努力得到政府和村民集体的支持。84 第十四章结论14.1结论X海博园基础设施建设项目属于政府授权企业项目开发建设项目。建设方遵循“农民致富、生态保护、政府满意、企业获利”的原则。项目的建设，将对X省建成国际旅游岛，建成国内旅游名省、强省，亚洲一流、世界著名的国际性热带海岛度假休闲旅游胜地的目标起到重要的推动作用。项目具有深远的社会意义和显著的国民经济效益，也必将产生巨大的社会效益，项目建设是必要的。项目的建设，将推动X省和X县旅游产业的发展，并与三亚、保亭等周边旅游区形成良性互动，促进区域产业的整体发展。该项目的建设，将成为X岛一颗璀璨的明珠。清新的空气、较好的工程地质条件、完善的基础设施、极宜人居的环境，项目选址合适，建设条件具备。项目建设符合当地的经济与社会发展规划，建设规模合理，建设方案合理可行，建设外部条件具备，各级政府重视，项目投资估算全面，投资构成合理，财务及技术上是可行的。综上所述，项目的建设，是迎合X84 国际旅游岛建设的需要，将加快当地新农村建设步伐，当地基础设施将得到全面建设，加快了产业集聚的速度，为当地居民提供更多的就业岗位以及更为丰富的经济发展模式，当地经济得到可持续发展，将会全面提升当地农民的生活水平和生活质量。具有良好的社会效益，项目的建设是完全必要和可行的。14.2建议1、项目建设规模大、涉及范围及部门广、投资额大，建议政府各级主管部门给予大力支持，制定相关的如融资、土地征用、税收等优惠政策，同时在财力、物力、协调配合等方面给予大力扶持，使项目尽早实施，尽早产生效益。2、切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、水文观测、规划设计、征地拆迁、环境影响评价等。3、应切实做好与外部供水、供电、道路等工程的衔接，以保证整个景区前期配套基础设施的施工建设及运营的需要。4、本项目建设规模大，应切实做好各项目施工组织工作，保证各项工程施工顺利进行。5、本项目投资额度巨大，建设单位应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。6、项目实施要高度重视环境保护，避免对区域优美的自然环境造成破坏。84'