医药城可行性研究报告

'第一章总论§1.1项目提出的背景医药产业是促进和发展人类健康生活的保障，是改善人类生活质量、提高全人类健康的高科技产业。因其高技术、高投入、高风险、高回报的特征，统筹发展、产业集约、优势集中、结构优化就成为以此而形成区域经济综合竞争力提升的根本。泰州市在医药产业高速发展的背景下，经过十多年努力已经形成了集医药科研、生产、流通三位一体的产业体系，并已具备了以医药产业为发展高技术支柱产业的有利条件和基础。医药产业已成为了泰州市最具活力的三大支柱产业之一，泰州市已经具备做大、做强、做优医药产业基础条件。强势研发和产业化能力,沿江开发和区位优势,获得商务部认可的国家首批医药出口基地所形成的药品出口优势已为泰州市建立医药产业园区奠定基础。加大医药产业发展力度、强化医药产业区域配套能力、形成以泰州为中心的长三角医药产业集群板块、立足医药高新技术产业是形成泰州市医药产业走特色经济路线的基本保障。2005年2月1日，江苏省委书记李源潮在泰州调研时指出：“医药产业是泰州的优势产业，要集中力量发展。要在泰州设立医药产业园，引进医药企业群，建设中国医药城，使泰州成为全省乃至全国最大的生产基地，使泰州成为中国有名的医药产业城。”这一指示为泰州市医药产业纵深发展指明了方向，为泰州市医药产业战略规划找准了定位。2005年8月19日省委李源潮书记在泰州召开的“中国医药城”建设座谈会上明确要求，启动建设泰州医药高新技术产业园，今年要列入省级高新技术产业开发区，明年要争取列入国家高新技术产业开发区。2005年10月下旬温州恒正房地产开发建设有限公司在重庆与泰州市政府签定了“投资建设泰州中国医药城项目”的合作备忘录，然后经过了５个多月的进一步磋商，于2006年2月26日，与泰州市人民政府签定了关于《投资建设泰州医药高新技术产业园区市场物流区与综合配套区的合作协议》。并于5月成立了泰州医药城投资发展有限公司2006年8月，我们在泰州医药城投资发展有限公司前期调研的基础上，根据国家有关政策，对本项目进行了深入的研究，并与国内外医药行业，尤其是医药物流行业相关专家共同进行了深入的研究讨论，方编写本规划报告。68 §1.2可行性报告编制的主要依据（1）、中共十六届三中、四中全会会议相关文件精神。（2）、国家经贸委国经贸医药[1999]1055号文印发《关于深化医药流通体制改革的指导意见》的通知。（3）、国家发展与改革委员会《医药行业“十一五”发展指导意见》（4）、2004年4月1日起正式施行的新《药品经营企业许可证管理办法》；2004年4月29日关于贯彻执行《药品经营许可证管理办法》有关问题的通知中“关于异地设库问题”的解释。（5）、2004年8月5日，国家发展和改革委员会、商务部、公安部、铁道部交通部、海关总署、国家税务总局、中国民用航空总局、国家工商行政管理总局发出《印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》（发改运行[2004]1617号），向“各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府，新疆生产建设兵团”正式下发《关于促进我国现代物流业发展的意见》。（6）国家食品药品监督管理局2005年4月29日，国食药监市[2005]160号文件《关于加强药品监督管理促进药品现代物流发展的意见》。（7）国家食品药品监督管理局2005年6月29日，国食药监市[2005]318号文件关于贯彻执行《关于加强药品监督管理促进药品现代物流发展的意见》有关问题的通知。（8）中共江苏省委、江苏省人民政府《关于加快发展现代服务业的实施纲要》和《关于加快发展现代服务业的若干政策》。（9）泰州市人民政府关于加快泰州医药高新技术产业园建设与发展的若干意见；（10）泰州市委市政府联合调研组提出的《泰州医药城建设战略研究报告》、泰州市经贸委提出的《泰州市医药产业发展情况调研报告》、泰州药监局提出的《泰州医药经济研究报告—明晰发展思路、建设中国医药城》及江苏省社科院泰州分院医药城建设课题组《关于打造泰州（高港）医药城的调研报告》，以及《中国（泰州）医药城规划纲要》（11）泰州医药高新技术产业园规划方案；（12）泰州市人民政府、泰州医药城投资发展有限公司《关于投资建设泰州医药高新技术产业园市场物流基地及综合配套区的协议》；（13）泰州医药城投资发展有限公司章程；（14）根据项目需要进行的前期市场调查的基础资料68 §1.3本报告涵盖的范围根据上述文件和有关资料，经过项目组调查研究，本报告将提出可行性规划报告方案，其范围如下：（1）项目总论（2）市场分析及项目建设的必要性(3)项目SWOT分析（4）项目的规划与建设（5）组织机构与经营策略（6）招商方案及保障措施（7）计划进度（8）投资估算与资金来源（9）财务效益分析（10）结论及建议§1.4项目名称中国（泰州）医药城(又名:泰州医药高新技术产业园市场物流区与综合配套区)§1.5项目内容中国（泰州）医药城，依托江苏省和泰州市医药产业与现代服务业的发展、泰州医药高新技术产业园区项目的整体发展与泰州城市发展的总体战略规划，根据“一次规划、分步实施、滚动开发”的发展战略，通过“筑巢引凤、引凤筑巢”的经营策略和运行方式，围绕医药产业，发展现代服务业，建立一个立足华东地区，辐射全国，影响国际的医药健康产品专业交易平台和物流配套基地、医药博览中心、特色医疗康健中心、医药行业总部经济区、行业职业人才培训机构、城市商务服务平台，成为医药产业市场信息指数的晴雨表，成为泰州医药高新技术产业园的核心部分，同时因为具有完善的城市发展与生活的配套设施进而成为泰州区域城市化发展进程中最为璀璨的城市核心之一。其中包括：医药康健产品展示交易区68 中央商务区康健养生基地综合商住配套区医药知识文化博览基地§1.6建设地点中国（泰州）医药城位于泰州市泰高路以东的海陵区与高港区交界处，西临交通要道泰高线，北临姜高西路，东接规划道路（未定名），南接规划道路（未定名），整个园区东西长1000米，南北长2000米，达2平方公里，用地面积3000亩。§1.7项目法人简况公司名称：泰州医药城投资发展有限公司公司地址：泰州市寺巷镇人民路141号法定代表人：虞定华注册资本：2000万元人民币企业类型：有限责任公司经营范围：风险投资、物业管理、技术研究开发、技术服务、信息咨询、房屋租赁、房地产开发经营。泰州医药城投资发展有限公司既是中国（泰州）医药城工程的项目管理公司，全面负责本项目的建设，又是国家鼓励多种资本流入创新平台的技术创新投资者、开发者、经营者和管理者。公司集多元化的资本融入、多元化的股权结构为一体，是经营机制、市场机制创新的产物。该企业于2006年7月21日在江苏省泰州工商行政管理局登记注册，企业类型为有限责任公司，公司章程等相关文件齐全，符合法律法规的规定要求。68 第二章市场分析及项目建设的必要性§2.1医药产业宏观市场分析§2.1.12005年我国医药行业发展基本情况2005年全国医药工业实现现价总产值4508亿元，实现工业增加值1606亿元，实现销售收入4271亿元，实现利润361亿元。化学制药工业占我国医药行业的比重最大，2005年我国化学制药工业完成现价总产值2405.9亿元，销售收入2325.6亿元，年递增17.1%。2005年全国化学原料药年产量达到65.3万吨，出口比重超过1/2，占全球原料药贸易额的1/4。目前我国已成为全球化学原料药的生产和出口大国之一，同时，还是全球最大的药物制剂生产国。2005年我国片剂、胶囊剂、颗粒剂、冻干粉针剂、粉针剂、输液和缓（控）释片七大类化学药物制剂年产量分别达到3581亿片、863亿粒、73亿包（袋）、13亿瓶、123亿瓶、57亿瓶（袋）和20亿片。　　中药是我国医药行业的重要组成部分，2002年国家出台了《中药现代化发展纲要》，2003年颁布了《中华人民共和国中医药条例》，受到全社会的普遍关注和产学研各界的广泛认同，“十五”期间中药领域成为医药行业的投资热点。2005年中药工业完成现价总产值1202亿元，2000~2005年年均递增19.4%；实现销售收入1109亿元，年递增19.2%。目前我国向日本、韩国、美国、欧盟等国家和地区出口大量的中药材和植物提取物，2005年中药材出口金额达3.8亿美元，植物提取物2.9亿美元，出口量和出口额持续增长。全国已在24个省（区、市）建立了448个中药材规范化种植基地，其中，18个省（区、市）规范化种植面积已达1424万亩，形成中药农业发展的基本雏形，为实现西部大开发、振兴东北老工业基地，发展山区及贫困落后地区的经济，提高农民收入，发挥了重要作用。　　我国生物制药企业400多家，其中具备基因工程药物生产能力的企业有114家，疫苗生产企业28家。2005年生物制药工业完成现价总产值353.7亿元，2001~2005年递增30.7%；产品销售收入2001~2005年递增31.2%，是医药行业增长最为迅速的领域之一；2001~2005年生物制药工业固定资产净值年递增达28.8%，是医药行业投资的重点。自1989年干扰素上市以来，我国已有27种生物技术药物实现了国产化。国产药品不断开发上市，打破了国外进口产品长期垄断国内市场的局面，使中国数以千万计的患者从中受益。68 　　我国已成为世界疫苗产品的最大生产国，可以生产预防26种病毒的41种疫苗，年产量超过10亿个剂量单位，其中用于预防乙肝、脊髓灰质炎、麻疹、百日咳、白喉、破伤风等儿科常见病的疫苗生产量达到5亿人份。国产疫苗在满足国内居民防病、治病的同时，已开始向世界卫生组织提供疫苗产品，用于其他国家的疾病预防。　　在鼓励中外合作和发展民营经济的过程中，医疗器械产业发展迅速，2005年医疗器械实现工业总产值352.5亿元，2000~2005年递增19.4%；实现销售收入341.6亿元，年递增20.9%。高档医疗装备国产化进程加快、现有产品更新换代周期缩短，行业整体水平和市场供应能力进一步提高。无论是供应国内市场还是出口创汇，现代化医疗仪器产品的比重均有较大增长，特别是一些医学成像设备已从中国组装模式进入中国制造或中国开发生产模式，病人监护仪器已占领国内绝大部分市场，B型超声、直线加速器、临床实验室仪器和一批植入性生物材料制品已经在国内市场占有一席之地。通过深入贯彻实施《中华人民共和国药品管理法》、《药品管理法监督条例》和《医疗器械监督管理条例》，进一步规范了药品及医疗器械产品的管理，逐步实现了以法治药。通过严格实施GMP、GSP、GAP等认证，进一步增强了药品生产和经营企业的质量意识，淘汰了一批不合格企业，医药企业多、小、散、乱的局面有所改善，促进了产业升级。截至2005年底，全国已有3731家药品生产企业通过了GMP认证，共有7445家药品批发企业、1410家医药零售连锁企业和58065家县及县以上药品零售企业通过GSP认证。　　§2.1.2我国医药行业发展的区域格局医药企业通过各种形式的联合重组、股份制改造等，加快了医药产业的组织结构调整，企业规模不断壮大。目前已有将近120家医药企业在上海、深圳证券交易所、深圳中小企业板以及海外上市，股份制经济产值比重已经从2000年的35.6%上升到2005年的47.4%，国有经济比重从29.0%下降到7.48%，三资经济成份上升到27.2%。2005年全国年销售额超过50亿元的大型医药企业集团有9家，超过10亿元的大型医疗器械生产企业有2家，另外有3家全国性医药零售连锁企业的门店数量超过千家，有27家医药零售连锁企业的门店数量逾百个。　　东部沿海地区的医药经济规模占全国的65.8%左右，其中，长江三角洲地区是我国医药产业最大的聚集区，江苏、浙江、上海三省市医药工业产值占全国的27.68 3%，有14家企业进入全国医药企业销售收入前50强，另外全球销售收入前20强医药企业中已有15家在该地区投资建厂或设立中国总部。江苏省集聚了一批跨国医药企业的中国生产基地；浙江省的化学原料药和中间体出口基地初具规模；上海拥有较强的研发能力，形成国内领先的基础研究、应用开发、临床试验、生产、流通销售比较完整的产业链，以上海浦东张江为核心区的生物医药产业基地已基本形成。长江三角洲地区已逐步形成产业链上下游配套较好的产业集群。　　珠江三角洲地区市场经济、民营经济比较发达，在化学药物制剂、中药、生物制药及医疗仪器设备等领域在全国名列前茅。广州具有较强的中药产业基础和规模实力，中药创新资源较好；深圳则具备较好的生物医药产业化环境，集聚了一批高新技术医疗器械及生物制药骨干企业。　　京津冀鲁辽环渤海地区生物科技力量雄厚，有一定的产业基础，各省市在医药产业链和价值链方面具有较强的互补性，发展潜力很大。北京医药科研基础和研发能力强，在生物医药、医疗器械等价值链高端领域具有明显的实力；河北、山东、辽宁是我国重要的医药工业基地，在化学制药领域具有特色；天津生物技术研发能力较强，国际化水平较高，在现代中药、生物制药等领域形成一定的优势。　　中西部地区利用当地动植物中药材的资源优势，迅速发展中药产业。吉林、四川、广西、贵州、江西、云南、重庆、湖南、甘肃、内蒙古以及新疆等省市中药工业在当地医药行业利润和利税总额中所占的比重均在50%以上，推动了地区特色经济的发展。§2.1.3江苏医药产业在中国医药行业的地位我国医药经济相对集中在东部沿海发达地区，其经济总量占全国的60%强，“九五”以来，江苏、浙江、广东、上海、山东五省市医药产业的主要经济指标排位基本处于全国前五位，其中江苏、浙江、山东、广东四省占全国医药经济总量的60%左右，各地区间的竞争态势十分明显。2005年江苏医药工业各主要经济指标在全国的排名单位：万元排名地区工业总产值地区工业增加值地区利润总额1山东省5914729江苏省1499164江苏省4624692江苏省5241568广东省1365814浙江省3878623浙江省4400117山东省1250001北京市3139054广东省3543077浙江省1152638广东省29196768 5上海市2607858上海市999438山东省2815656河北省2186308北京市900224上海市2489492005年，江苏医药工业除现价总产值排在山东之后居全国第二位外，销售收入、实现利税均居全国第一，医药产业已经成为江苏经济高效、健康、持续、稳定发展的支柱之一，已经成为提高人民生活质量和生活水平的重要保证之一。§2.1.4泰州医药产业状况分析(1)有坚实的产业基础泰州市医药产业品种齐全，医药中间体、原料药、成药以及医用敷料等在全国同行业中都有较大影响。2005年，全市共有持证药品生产企业24家，医药包装材料生产企业36家，医疗器械生产企业103家，药品批发企业18家，药品零售企业700多家，全市规模以上医药生产企业实现销售收入134.5亿元，利税18.42亿元，利润10.05亿元，经济总量连续4年，经济效益连续8年居江苏省第一，我市2005年医药产业销售、利税和利润数分别占全省的25.2%、22.6%和21.9%，其中，全市实现利税过亿元的医药企业有4家。扬子江药业集团连续多年位列全国医药行业的“第一集团”，2005年实现销售收入100.98亿元，利税13.76亿元，全国医药企业销售、利税和综合竞争力三项均排名第一；江山制药公司重点发展原料药，苏中制药公司重点发展中成药制剂，济川药业公司重点发展西药制剂，2005年销售收入分别为5.3亿元、6.12亿元和6.85亿元，利税均超过1亿元，综合经济效益均进入全国医药工业100强。据统计，2005年，全市单品销售过亿元的重点产品11个，销售过千万元的50个，10个产品夺得全国同类品种市场销售单项冠军。扬子江药业集团2005年有8个产品在全国同行业中市场占有率第一，左氧氟沙星系列产品销售13亿元，列全国第一；江山制药公司的Vc原料药年产1.56万吨，占全球产量的1/5，是世界第三大Vc制造商；苏中制药公司的生脉注射液2005年销售2.2亿元，占全国市场的1/3；济川药业公司的阿奇霉素系列产品年销售1.2亿元；凯华集团、华康医药包装等药包材企业2005年实现销售6.5亿元，药包材产业的品种多、规模大在全国同行中位居前列；凯泰医疗设备公司生产的麻醉机、呼吸机在国内品牌中市场占有率第一。(2)有较强的研发能力和产业化能力68 全市医药企业现有博士后工作站2个，药物研究机构7家，研发人员200余人。扬子江药业集团已建成国家级技术中心、工程研究中心、博士后工作站和3个药物研究所，有150多位中高级人才专门从事新药研发，与50多所高等院校和科研单位建立了合作关系，每年都有一批新药投入生产。苏中制药公司已建成省级技术中心、博士后技术创新中心、生物工程中心。近三年来，全市累计获得新药证书65个，其中一类新药3个，二类新药10个，在全省名列前茅。2000年以来，全市医药产业累计投入GMP改造资金12亿元，有18家企业的95个剂型通过GMP认证；6家企业进行了资产收购、兼并、重组，优化了生产要素的配置；14家药品批发和连锁经营企业全部通过GSP认证。(3)医药产品出口初具规模2005年11月，泰州市被国家商务部确认为首批国家级医药出口基地，为全市医药产业加快进军国际市场，拓展市场空间带来重大机遇。2005年全市以药品出口生产为主的企业有10家，医药原料、制剂、医用辅料等出口超过10亿元，其中江山制药公司Vc系列产品出口5.8亿元，由格林菲尔德药业为代表的药品制剂出口加工企业已发展到3家，出口额突破5000万元，医用敷料、硫酸软骨素以及其它医药中间体出口超过5亿元。(4)泰州医药产业发展的制约因素泰州医药产业发展具有良好的基础条件，但由于产业链的缺失,也存在许多制约因素，概括起来主要有：a．科研力量不足，企业缺乏创新能力由于历史和众多方面的原因，泰州的医药产业缺乏专业的医药行业研究机构，总体上呈现出一种两头小、中间大的病态橄榄形态：，企业研发能力不够，有些企业根本就没有研发投入,同时泰州地处苏中，缺少从事新药物研发的创新实验室、研究所及从事技术开发的高等院校、科研院所，缺乏包括研发创新药物研发的带头人、医药科技成果产业化的工程技术骨干，企业内部的科研所尚缺乏对实验室成果进行中试、放大、集成的工程化平台，缺乏对单项成果进行规模化生产，而作为医药企业发展的最为基础的新产品开发明显滞后，目前泰州医药产业的主要产品是中西药品的生产，科技含量不高，无专利药品，其品种大都是专利过期的仿制品种，一、二类新药不多。b．产业结构性矛盾突出，集聚效应薄弱泰州骨干医药企业优势主要是制剂生产，原料药仅Vc有规模，特别是重点企业布局分散，产业带动作用不强，药品原料的种植、生物药品、基因药品、药包材、医用敷料、医疗器械、制药机械发展依然不足，缺乏专业化分工的产业集聚效应，而多数医药生产小企业生产规模较小，没有雄厚的资金进行大规模的技术改造，技术力量薄弱、制药设备相对落后。68 C．缺乏资源共享平台及医药大物流等商业配套服务支持系统市场化的规模经济对产品的营销渠道和终端网络提出了具体的量化目标，对辅助市场营销的物流体系也提出了较高的要求。与国际化的大型集团公司及国内众多有实力的企业相比，泰州众多的医药企业在产品的营销体系和物流配套的保障上还存在着比较大的差距。总体上重生产，轻流通。在医药产品越来越同质化的今天，谁的营销体系比较健全，谁的物流配套能够得到充分保证，谁就会在激烈的市场竞争中处于比较有利的位置。随着医疗制度改革的不断深入、随着法律法规制度建设的不断完善，原有的仅仅靠送回扣、临床费等不正当手段而进行的医药营销已经不能够适应新的形势和发展的需要了。在药医分开的情况下，如何从现行的营销模式中脱颖出来，找到一种适合目前我们泰州医药企业不断发展和企业自身积累的营销模式和产业配套保障，是我们泰州众多的医药企业所面临的困难和急需解决的重要课题。从上述分析可以看出，泰州的医药产业经过长期努力已经形成了很好的发展基础，但与我国医药行业整体状况相似，由于创新能力不强，人才特别是高水平人才较为匮乏，企业规模与国外相比仍显得较小，企业分散、产品老化、产品和行业结构不合理，这些都造成泰州医药行业发展后劲不足。在新的发展时期如若对泰州医药行业没有新的发展思路、新的发展举措，势必会造成不进则退、慢进也退的局面，相反若能未雨绸缪，能够根据国内外医药行业发展趋势，结合泰州自身的发展情况，对泰州医药行业的优势资源进行整合，延伸产业链，通过科技创新、思路创新、体制创新、管理创新则可提高泰州医药行业的核心技术和核心竞争力，在未来的医药行业竞争中必将会取得先机，保持优势，提升优势，在此基础上构建的中国（泰州）医药城势必成为中国医药产业的航空母舰，并能在与国际跨国制药行业的竞争中保持不败之地。68 §2.2我国医药商业物流产业分析物流与医药的结合，并衍生出一种崭新的行业，在于医药本身作为商品实质，随着人们对医药知识的了解掌握程度的提高，随着社会用药慎重、科学观念和习惯的形成和运用，随着医药商品市场化、产业规模化、以及分工专业化最终实现的迫切要求下，同时在一定程度上弱化药品特殊性，扩大其商品共性的基础上产生和发展的。产品购进渠道和市场分销渠道是医药物流存在的基石，也是其赢利创效的原始本钱。把握医药物流的产业特点及其发展走向，对中国（泰州）医药城的建设，促进医药整体产业发展具有重要意义。§2.2.1、国际市场特点与发展情况从国际市场上看，药业是按国际标准划分的15类国际化产业之一，是世界贸易增长最快的产业之一。2003年全球药品销售额已经达到4918亿美元，医药批发销售平均每年以9％的速度增长。北美和西欧是世界药品的主要市场，两大地区的市场占了全球60％的份额，日本大约占15％～17％，剩下23％分别由拉丁美州、东南亚和中国、中东、非洲、东欧和独联体等国家和地区所占有。据统计，美国医药商业市场经过自由竞争，目前已经形成了高度集中的产业格局。医药分销的前三位即占到整个医药市场的95％以上，麦卡森公司（ＭｃＫｅｓｓｏｎ）和卡迪诺健康有限公司（ＣａｒｄｉｎａｌＨｅａｌｔｈ）即是排名第一和第二的公司，分别占据全美市场30％以上，排进世界财富50强。其中ＭｃＫｅｓｓｏｎ公司一年销售额就达368亿美元；日本最大的75家药品批发企业也占了业务量的95％以上。诸如美国、日本、德国等西方资本主义发达国家，医药物流已处于相对垄断地位，可以说产业垄断化、企业寡头化、经营规模化是国际医药物流产业的总体特点和发展趋势。§2.2.2我国医药物流产业总体特点68 据行业统计，2005年全国药品批发企业1.65万家，零售企业近14万家，全国零售药店总数12万家、药品生产企业6300多家。2003年我国医药年销售额2200多亿元，我国医药工业生产总值为3600多亿元，占我国ＧＤＰ的3.2％左右，医药商业平均每年以18％的比率增长。但与发达国家同类企业相比，我国药品流通企业规模普遍较小，年销售额超过2000万元的只有800余家，销售额最大的中国医药集团、上海医药股份公司、九州通集团有限公司也分别仅占医药市场销售总额的3％～5％左右。我国医药物流产业的特点总体而言，主要表现在以下几个方面：从宏观产业环境来看：⑴　医药行业对宏观经济增长的贡献率进一步提升。医药行业被列入国家高新技术产业后，得益于国家政策的大力扶持，医药经济始终保持了旺盛的发展势头，实现了快于全国ＧＤＰ一倍以上的增长速度。医药行业对宏观经济增长的贡献率进一步提升。⑵　行业生产销售的集中度和经济效益集中度显著提高。在日趋激烈的市场竞争中，通过全面的药品经营质量管理体系ＧＳＰ认证促进了行业的规范化建设，通过资本运作实现兼并、联合、重组、整合现有药业资源，实现利润最大化和超常规发展，逐步改变医药企业多、小、散、乱的现状。　⑶　医药流通体制改革虽然取得了一定进展，但总体情况仍不容乐观。近年来，医药商业流通企业受到了前所未有的冲击，招标采购、药品零售限价、ＧＳＰ认证加快、流通领域逐步对外资开放，使企业面临生存或淘汰的严峻考验。⑷、市场监管力度加大，流通秩序不断得到改善。在全国市场经济秩序整顿和规范下，在打击制售假冒伪劣商品违法犯罪联合行动中，药品市场的监管得到了有力的加强。国家食品药品监督管理局利用《药品经营企业许可证》换发之际，克服低水平重复，减少企业数量近30％。及时组织ＧＳＰ认证工作，监督经营企业依法经营、严格管理、规范行为，促进了企业结构的调整和企业素质的提高，有力地推动了市场流通秩序的整顿工作。⑸、物流项目建设方兴未艾。2002年7月北京医药股份与国际著名物流设计生产制造企业西门子德马泰克正式签约，合作建立现代化医药物流配送中心之后，全国各地广泛掀起了兴建大型医药物流中心的热潮。国家相关部门大力支持医药物流的建设，原国家经贸委和原国家计委先后批准授额国债贴息医药物流项目11个。广州医药有限公司正在与西门子合作兴建药品、器化、零售3个物流中心；武汉同济堂药业有限公司准备沿京广线、长江、沿海建立7至8家零售药店的物流配送中心；上海国大药房连锁公司和浙江绍兴县浙江亚太集团共同投资组建浙江国大医药物流有限公司，建成后有望成为华东地区最大的医药物流中心。总投资8亿元的江苏亚邦医药物流中心将于2006年9月底在常州市开工建设。68 中国医药商业协会常务副会长朱长浩指出，医药物流投资热风起是企业提高竞争力、降费增效，扩大物流配送功能，推动医药流通代理配送制、零售连锁制，争取更多的上下游客户，实现整个供应链协调管理的需要。　⑹、外资进入我国药品分销市场的步伐已悄然加快。据悉，中国新兴集团与瑞士裕利医药控股有限公司合资的永裕新兴医药有限责任公司已宣告成立。这意味着我国药品分销领域开放后境外资本的首次实质性介入。国际化、现代化、专业化的医药商业公司的行业进入标志着医药流通领域同外商合作的序幕已悄然拉开，外资进入我国药品分销市场的步伐正在提速。2005年1月1日起我国允许外国企业从事全方位的销售服务，包括药品的采购、仓储配送、批发零售和售后服务等，这将会对我国传统的医药批发、零售运作模式产生重大的影响，我国医药商业企业将面临世界级巨头的挑战。从微观企业态势来看：⑴、我国医药商业企业存在“一小二多三低”现象，但引进外商可有效提高国内医药流通业的运作效率，凭借外商的强大的资金实力，物流管理经验，将对现有的医药流通企业产生强大的影响。“一小”指大多数生产企业规模小。据统计，目前我国医药商业企业几乎90％为小型企业。据中国医药商业协会统计，2003年排在前三位的医药商业是中国医药集团总公司、上海市医药股份有限公司、九州通集团有限公司，分别实现商品销售123.5亿元、97.2亿元、61.7亿元，三家加起来仅占全国市场的12.8％；全行业中年销售额过50亿元的医药企业只有6家，过20亿元的有17家，过10亿元的只有39家，年销售额超过2000万元的企业不到5％。“二多”指企业数量多、产品重复多。目前全国药品批发企业1.65万家，从事零售业的有11.9万家，实现的年医药销售额却不到全球市场的10％。同时所经销的产品种类重复性强，我国生产的化学药品97％都是仿制药品。新药的创新研制能力及制剂水平低下，创新药物很少。“三低”是指企业集约度低、利润率低、管理效能低。近年来我国医药行业的毛利一直在下降。据中国医药商业协会提供的数据显示，目前国内药品批发行业的平均毛利率为12.6％，而平均费用率却达到12.5％。美国医药批发行业的平均毛利率为5％，平均费用率只有3％～4％，平均商业纯利润率达到1％～2％。与此同时，在行业内，特别是众多小型企业的散、乱、差的现象还在一定程度上存在，行业素质的升级需要*一定的时间过程实现。68 ⑵、物流运作手段较为基本和原始。我国目前的医药物流企业采用的是仓库、车辆和人员的堆积方式，实现以人工为主的商品储运，管理效率不高，流通方式落后，因此面对更大的商品吞吐，效率、速度、准确与成本等因素对发展造成影响。据行业统计，目前国内医药商业的平均物流成本占销售额的比重达10％以上，而美国医药批发商的该项指标仅为2.6％；医药商业纯利润率仅有0.72％，全美医药批发商利润率为1.55％。因此物流手段与发达国家相比还有不小的差距。⑶、管理方式较为简单和粗放。国内医药商业企业大部分仍沿袭传统的运营模式，大都以具体业务操作为主要方式，管理环节较为薄弱，管理人才较为缺乏，管理制度不甚健全，目前仅有少数企业初步建立局部支持功能的物流信息管理及业务支持系统，大部分中小型企业的信息及物流管理系统有待今后逐步导入和使用。⑷、产品市场实行区域性销售政策。药品生产厂家对自身产品普遍按照我国行政区划推行区域销售政策，一般禁止和限制经销商窜货，即跨区域销售。医药行业的这一特性造成我国现阶段大部分批发商业长期处于区域性的销售地位，对医药物流的发展起到一定的限制作用。⑸、品种的资源占有程度是企业实力的体现。作为分销商，如果没有货源，意味着只有死亡。医药物流企业竞争的一个重要因素是其产品采购力量的竞争，对销售客户实现“一站式服务”主要体现在产品齐全、数量巨大、经营品种的丰富多样。大凡国内较有实力的医药物流企业，其商品采购资源力度必定强大。⑹、医药物流分销主要以多级分销形式为主。即处于区域核心城市的一级大型医药物流分销商凭借其强大的储运能力向所覆盖区域的地、市、县二、三级医药批发商销售，地、市、县医药批发商凭借其具备配送能力和掌握的区域客户资源在当地向医院、诊所和药店等终端零售商进行销售。在此基础上还存在面对城区的中小型区域仓储配送形式、面对医院的区域性纯销形式、面对单一产品的招商代理形式等其他类型。§2.2.3我国医药物流产业的发展走向⑴　68 企业管理体系从粗放型向集约化发展。随着我国医药市场的不断整合和规范，在淘汰了相当一批效益低下、管理落后、运作原始的医药商业后，通过ＧＳＰ认证达标的系统改造，医药商业的管理体制将日趋完善，管理能力渐步提高，特别是一些大型医药企业通过体制改革，逐步朝着企业集团化、管理现代化的方向发展，精细化管理、规范化经营是医药企业发展的必经之路。⑵　以行政区域为主的分销模式向跨区域的集团性分销体系发展。由于规模化发展的需要以及国家对异地设库的政策于2004年4月1日正式放开，跨区域的大型医药分销企业集团形式正在形成。过去以行政区划为主的传统多级分销模式正在逐步走向终结；同时大型物流企业通过兼并、联合中、小型批发商使其成为批发配送网络的节点企业，利用其已有的配送资源，不断完善和合理规划自身物流配送网络，并将不具备物流功能的制造商、零售商作为自己的目标顾客，即通过自己的物流配送网络将制造商的产品迅速、准确、及时、低成本地销往目的地。医药物流正向寡头垄断方向发展，药品分销渠道全国化的趋势日见明朗。⑶　产品从多渠道分销向实行总代理、总经销制形式发展。少数批发物流商实力不断强大，逐步成为区域内的行业龙头，市场覆盖率程度越来越高，产品服务形成区域化优势，为减少中间环节，提高产品周转频次，厂家的市场策略也已从在将自身产品分销若干批发企业的做法中逐步转向寻找区域内实力物流企业作为产品的区域总代理、总经销的方式来实现，总代理、总经销形式已成为重点产品的主要分销手段。⑷　物流技术从简单手工到电子信息业务系统发展。在物流行业总体发展趋势下，医药物流技术也正在从人工为主的方式逐步过渡到使用电子信息技术，通过现代化的自动存储，自动拣选和功能齐全的计算机仓储管理系统，大大降低差错率、提高劳动效率。以实现由传统的人工仓储向自动化物流的转型，并成为所在市场区域内的医药物流配送中心是医药物流手段升级换代的方向。⑸　医药物流业务从批发多级分销向直销零售市场发展。近年来，医药零售市场保持了畅旺的发展势头，其增幅稳定在10％以上。随着医疗保险制度、药品分类管理制度、跨地区连锁经营管理办法的逐步实施，为更好地适应医药卫生体制改革及开放药品分销服务领域的需要，连锁药店成为医药流通业发展最为迅速的一个业态，也成为医药商业批发网络中极为突出的客户资源体系。与此同时各地大卖场、平价大药房相继出现，其经营成本低廉，大进大出，对现有流通格局造成较大冲击。⑹68 、医药物流建设从一般传统型向大型化、现代化方式发展。医药物流建设不再是从前简单地租借或自建仓库，追求短、平、快的投机操作，越来越多的物流建设项目规模巨大。相关数据显示，长春市医药物流中心总投资1.2亿元；桐君阁的西部医药有限公司一期投资1.5亿元；江西南华医药有限公司总投资2.21亿元；湖南医药物流园总投资3.6亿元；成都五块石药品配送中心均为企业投资修建、总投资7亿元；内蒙古国家西部开发项目，占地1500亩的“北方药都”总投资10亿元人民币；海南知名企业集团三叶与海南银森实业、天津浩地集团和香港满京华投资公司兴建的包括ＧＳＰ医药物流商城在内的“三叶数码城”已被列为海口市政府的重点建设工程，共同斥资13亿元巨资兴建。⑺、药品交易行为从单一的柜台式销售向柜台与电子商务网络平台相结合的形式发展。互联网络技术的实际运用产生了一定的专业商品交易网络系平台，利用信息技术将电子商务与传统医药分销产业相结合，形成“鼠标＋水泥”的先进医药分销企业模式。⑻、物流运作方式从传统的批发企业模式向供应链管理模式发展。现代医药物流采取供应链管理模式，以物流中心为平台，与制造商及其他供应商（上游企业）和药品零售商及其他分销商（下游企业）建立一种面向市场的供应系统，提高药品分销效率，并形成相对稳定的产销联盟网络。在这个联盟内，制造商、物流中心、零售商等企业根据自身的资源条件进行合理分工，面对最终市场的需求状况，在生产品种、供货数量、供货时间、供货方式等方面相互协作，从而形成一种新型的流通体制。我国医药物流业的发展是多层面、多环节的，并且具有个性化的多样性，从表象的组织结构到深度的企业运作，从整体经营的固定模式到细微管理的差异策略，根据企业的规模大小和服务方向都有不同的侧重。但从总体而言，都是一个急迫的升级换代、涅槃重生过程。在这个过程中必须杜绝投机和赶潮心理，避免造成一窝风的盲目投资和重复建设，同时又不能小富即安、裹足不前，从而丧失行业发展的契机。随着国家市场经济环境的良性发育和产业政策的进一步优化，在正确、有效的引导和调控中，我国医药商业的物流之路将更为稳健而坚实。§2.3泰州市区位分析§2.3.1泰州概况泰州市地处江苏省中部，是长江下游的滨江城市。下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两区，面积5793平方公里，人口503万。泰州历史悠久，人文荟萃，是施耐庵、郑板桥、梅兰芳故里，中国人民解放军海军诞生地，春兰集团、扬子江药业集团摇篮。68 泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一。改革开放尤其是“九五”以来，经济和社会发展取得了令人瞩目的成就：2005年全年地区生产总值突破100亿美元，达到820亿元，人均地区生产总值突破2000美元，达到16300元，可比分别增长15%和15.1%。其中，第一产业增加值89.9亿元，增长4.4%；第二产业增加值480.1亿元，增长17.9%；第三产业增加值250亿元，增长13.8%。2005年城镇居民人均可支配收入11150元，农民人均纯收入5030元，分别增长15%和10%。与2000年相比，城镇居民人均可支配收入增加4145元，农民人均纯收入增加1481元；城镇居民人均住房建筑面积、农村住户人均住房使用面积分别增加7.8平方米和6.7平方米；2005年年末全市城乡居民人均储蓄余额增加5368元。§2.3.2交通运输条件泰州的中心区位和便捷的交通为产业经济的发展创建了一个良好的基础设施平台：公路交通方面—江阴长江大桥使泰州与上海、杭州、苏州、无锡、常州等长三角地区联成一体，境内公路总体呈“两纵四横”的路网格局，目前正在建设沿江高等级公路，泰州至常州的过江通道预计在2007年开工建设，远期规划建设靖江至江阴长江铁路大桥、泰兴至常州过江通道、预留靖江至张家港的过江通道和靖江至江阴的过江隧道岸线，最终形成“五桥一隧”或“四桥二隧”过江通道格局。水运交通方面—泰州泰州港是国家一类开放港口，是长江进入B级港航区的第一个港口，岸线稳定，水域开阔，常年可停泊5万吨级海轮，境内有大小港口60个，总吞吐能力1900万吨，具有承接上下游沟通江南北、联接国内外的独特优势，同时也是上海国际航运中心北翼港口群的重要组成部分，目前从泰州港出发经由上海港中转的国际班轮可到达世界104个国家和地区，国内航线目前已开通西至重庆、武汉、北至营口、大连、南至海口、蛇口的水运网络，为发展现代物流运输提供了良好条件。铁路交通方面—泰州客运站、泰州货运站的投入使用，使泰州市北接陇海线，南连京沪线和浙赣线，可直达北京、哈尔滨、成都、杭州、兰州、西安、深圳、青岛等城市，未来将发展成为新欧亚大陆桥的重要一环（启东—泰州—扬州—南京—西安—荷兰鹿特丹），铁路运输优化了泰州市的交通格局，给泰州医药产业的发展又提供了一种经济的运输方式。航空交通方面—泰州距常州机场仅90公里，约1小时车程；距上海虹桥国际机场260公里，约2.5小时车程；距南京禄口国际机场180公里，约1.5小时车程。68 §2.4泰州房地产市场分析§2.4.1泰州楼市发展现状(1)市场需求旺盛2004年泰州市房地产市场总体上呈现稳定、健康、理性发展的态势。市场有效供给相对短缺，供应结构有待进一步完善调整，商品房价格持续走高。市场需求旺盛，有效供给相对短缺。2004年市区新建商品房预售许可面积47.29万平方米，比去年同期下降6.87%，新预售许可项目中，除小高层、别墅等少数高档住宅外，其他楼盘基本上一经推出即被销售一空，个别楼盘甚至在开盘前数月就被预订一空。(2)市场秩序逐步规范针对上半年房地产市场出现的种种不规范行为，下半年泰州市有关政府部门重点整顿开发资质、房屋交付、售楼广告、中介市场、商品房预售中存在的违规行为，净化市场秩序，市场已逐步规范，居民消费渐趋理性，2004年下半年，市场非理性需求已得到有效的遏制，“开发商惜售”、“一房二卖”、“恶炒楼花”等违规现象已基本杜绝。(3)房产价格持续走高从预售价格统计，2005年住宅类商品房预售均价为2564元/平方米，其中，普通住宅预售价格最高的为2005年预售均价同比2004年的预售均价2230元/平方米上涨15%，非住宅类商品房预售均价为9000元/平方米，办公用房预售均价为3095元/平方米。商铺5612元/平方米。泰州市区二手房住宅的均价也已逼近2100元/平方米。市中心一类区域二手房均价突破2500元/平方米。二类区和三类区也成了价格上涨较快的区域，分别达到2100元/平方米和1800元/平方米。目前以泰高线为轴心，高港区、海陵区相关房产楼盘的价格大致如下（代表性的）：楼盘名称位置类型价格（均价）广信商城高港区多层铺面2000玫瑰园鲍徐镇别墅3200西湖翠苑汽车南站家居240068 §2.4.2泰州市房地产市场发展前景(1)投资前景看好泰州房地产市场需求强劲，市场发展潜力巨大。一是泰州市区经济增长势头强劲，随着国民经济GDP的总量以及居民人均收入水平的较快增长，市区居民主动改善型住房需求将会随之增加。二是随着泰州城市化进程加快，将有大量人口进入城市，新增人口的住房需求将成为住宅消费的重要推动力量。三是随着泰州旧城改造和城市建设的继续推进，由拆迁引致的住房被动型需求依然巨大。2005年，泰州全市累计投资57.3亿，泰州市区累计完成房地产开发投资27.4亿元，比去年同期的17.89亿元增长53.15%。由于土地成本以及楼盘品质的提高，房价将依然维持在现有水平，并无下调的空间。(2)有效供给大幅增加据初步统计，2005年泰州市区投资14.18亿元，开工建设各类商品房137.9万平方米，竣工63万平方米。其中，新开楼盘20个，计划新开工面积100.3万平方米，竣工42.4万平方米；续建楼盘10个，计划新开工面积37.6万平方米，竣工20.6万平方米。住房供应体系进一步完善，2005年进一步加大中低价位商品房建设力度，除在东进小区北侧续建3.4万平方米的低价房外，还在刘庄小区及安居苑西侧新建拆迁安置房14.5万平方米，另外待规划局选址确定后还将启动10万平方米的经济适用房建设。住房供应结构渐趋完善。结合当前市场，我们可以对泰州房地产的发展前景表示积极的乐观，投资者应该可以获得较高的回报，因此值得投资者重点关注。§2.5项目建设的必要性泰州医药高新技术产业园是在江苏省人民政府及泰州市人民政府全力支持与打造医药产业的大背景下开发建设的，泰州医药城投资发展有限公司参与了中国（泰州）医药城的开发建设。因此，本项目的投资建设不是单纯意义上的房地产开发，而是通过医药城这样一个产业与空间的中间体，建立起一个开放式的集外资、内资、合资、民资于一体，科研、生产、经营、流通、服务于一链的发展平台，使参与到中国（泰州）医药城项目的所有研发、生产、经营、流通、服务单位和个人因为医药城的集聚效应都能够得到快速的成长和投资增值回报；并通过医药城这个平台拉动当地经济的发展，提供众多的就业岗位，造福于泰州500万的百姓民众，为泰州经济跨越式的发展添砖加瓦。68 作为现代服务产业产业地产的践行者，泰州医药城投资发展有限公司在医药城项目建设中也在实践着一个新的经营模式，即将项目投资建设与创业产业经济两者统一起来，它的创新之处在于——我们在投资建设医药城的时候，并不是把项目建设仅仅看作是纯粹的房地产开发与销售，而是以产业发展为依托，把地产投资与风险投资、科技创新、经营管理、孵化培育等商业服务等有机地融合在一起，并与政府部门、科研机构、生产企业、流通商户、服务个体构建一个经济利益共同体，形成一个经营相互支撑、资源一起分享、环境共同打造的产业链经济模式。(１)中国（泰州）医药城项目是泰州医药高新技术产业园的重要组成部分，是园区所打造的六大产业平台之一。它既是医药产业链中非常重要的环节，也是医药城项目发展的核心内容。又是医药城对外招商引资的金字招牌。也是整个医药城健康发展的保证。(２)中国（泰州）医药城项目建设将全面提升泰州城市与医药产业的核心竞争力，完善泰州医药高新技术产业园区的功能配套，同时将树立中国（泰州）医药城在行业中专业形象与品牌形象。本项目的建设能充分发挥泰州在长三角经济圈的区位地理优势，打造独具特色地方特色板快经济。以中国（泰州）医药城为中心，通过大型医药流通平台、医药行业服务平台与信息平台的打造，使泰州在整个华东地区具有医药物流与信息的枢纽地位，为建立辐射全国三十多个省、市、自治区的医药流通与服务网络奠定坚实的基础，成为全国性乃至国际性的医药产品物流中心，也为中国泰州医药城提高核心竞争力奠定基础。(３)中国（泰州）医药城对地方税收的贡献率极高，大规模的商品流通与巨大的资金流量，为地方财政提供了稳定的来源。建成后的市场物流区，根据预计的正常发展态势，经营第一年主营业务及其他的商业服务业、展览业及相关产业的带动效应，将实现含税销售收入１０亿元，经营第二年实现含税销售收入３０亿元，经营第三年实现含税销售收入８０亿元，经营第四年实现含税销售收入１００亿元，经营第五年实现含税销售收入２００亿元。市场物流区投入运营的第五年可以实现上缴各项税收入超过１５－２０亿元人民币。(４)中国（泰州）医药城建成后将是整个医药产业园区，乃至泰州市中最积聚商家、集聚人气的重点区域。这里将会聚集６－７万的各类经营与服务人员，也将会给地方提供４－５万个就业岗位，同时将带动当地的房地产业、会展业、旅游业、餐饮娱乐业等其他的现代服务业，在一定程度上为地方社会经济的发展产生深远的影响与意义。68 第三章中国（泰州）医药城的SWOT分析SWOT是优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）、风险（Threats）第一个英文字母的缩写，它能够对一个项目从多方面进行分析，并综合每一个分析要素，对项目的可行性做出科学的、符合客观实情的态势预测。§3.1中国（泰州）医药城的竞争优势（Strengths）竞争优势是指一个地区或项目超越其它竞争对手的要素组合⑴有形资产优势——有坚实的产业基础2005年，全市共有持证药品生产企业24家，医药包装材料生产企业36家，医疗器械生产企业103家，药品批发企业18家，药品零售企业700多家，全市规模以上医药生产企业实现销售收入134.5亿元，利税18.42亿元，利润10.05亿元，经济总量连续4年，经济效益连续8年居江苏省第一，我市2005年医药产业销售、利税和利润数分别占全省的25.2%、22.6%和21.9%，其中，全市实现利税过亿元的医药企业有4家。⑵无形资产优势——产业品牌聚集作为一个地级市，泰州医药产业每年的工业贡献值在全国所有的地级市中是排在第一位的，且遥遥领先于排名第二的城市，泰州医药产业在不知不觉中已经成为泰州这座古老而又年轻城市的形象名片。“扬子江药业”、“江山制药”、“中丹制药”、“济川药业”、“苏中药业”、“凯泰医疗”、“华康药包”等在医药行业都拥有较高的品牌知名度、产品美誉度、市场保有量，优秀的品牌形象、良好的商业信用、积极进取的产业文化已深深融入了各家企业的经营发展之中，泰州已经成为中国医药产业名牌、品牌聚集的“洼地”。⑶人力资源优势——有数量庞大的营销团队泰州医药产业企业目前拥有十多万人的成熟团队，仅市场营销人员就有三万多人，他们分布在全国各地，拥有坚实的营销网络和广泛的关系人脉，他们是泰州医药产业快速发展的支撑和保障。⑷技术技能优势——有较强的研发能力和产业化能力68 全市医药企业现有博士后工作站2个，药物研究机构7家，研发人员200余人。扬子江药业集团已建成国家级技术中心、工程研究中心、博士后工作站和3个药物研究所，有150多位中高级人才专门从事新药研发，与50多所高等院校和科研单位建立了合作关系，每年都有一批新药投入生产。苏中制药公司已建成省级技术中心、博士后技术创新中心、生物工程中心。近三年来，全市累计获得新药证书65个，其中一类新药3个，二类新药10个，在全省名列前茅。⑸组织体系优势——有足够的产业支持和发展保证各级政府和服务部门为医药企业做了大量的指导和服务工作，为企业的发展保驾护航。企业也都建立了完善的产品质量控制体系，健全了资源信息管理系统，拥有大量的忠诚客户群，使组织系统流程科学、运营顺畅、成本经济、保障有力、持续健康。⑹竞争能力优势——运营成本低、竞争有力因为拥有大批成熟的产业工人和完善的市场营销网络，医药企业的生产成本、营销成本、管理成本都大大降低了，成本的降低为企业产品在市场上有足够的竞争能力提供了基础和可能。拥有强大的营销网络，与供应、经销商良好的合作伙伴关系，对市场环境变化灵敏的反应，产品市场份额的领导地位，这些都是泰州医药产业拥有强大竞争能力的保证。⑺区位竞争优势——地理位置佳、区位条件好泰州地处江苏省的中部，长江下游的北岸，是国务院批准于1996年8月新组建的地级市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四个县级市和海陵、高港两个区，区域面积5793平方公里，其中市区面积428平方公里。是连接苏中、苏北和苏南的桥梁和纽带，是长江三角洲惟一的发展腹地，泰州的中心区位和便捷的交通为医药产业经济的发展创建了一个良好的基础设施平台。⑻人文环境优势——教育之乡、礼邦之地68 人文环境对所有的项目而言，都是一个不可或缺的组成要素。泰州是一个有着二千多年历史的文化古城，包容兼收，民风纯朴；泰州又是闻名全国的教育之乡，市民受教育的程度远远高于其它地方，文化氛围很浓，人们的整体素质较高；一大批接受过专业培训的产业工人是项目富有竞争力的人力基础。（9）政策环境优势●园区科研开发投入、创业风险基金、科技成果转化基金、税收及财政补贴、土地资源及价格、人才政策等，除享受省级经济开发区、沿江开发区的系列优惠政策外，还有省政府、市政府的相关优惠扶持政策。●园内企业享受《国家高新技术产业区若干政策的暂行规定》中规定的各项优惠政策。●园内企业享受国家、省、市对高新技术企业的各项优惠政策。●园内民营科技企业享受《江苏省发展民营科技企业条例》规定的各项鼓励、扶持性政策。●国内企业享受泰州市委、市政府下发的《泰州市高新技术产业发展暂行规定》中的优惠政策。●国内企业吸收泰州市政府《关于加快泰州医药高新技术产业园建设与发展的若干意见》中的优惠政策。（10）服务配套优势●泰州是国家火炬计划医药产业基地。●2005年4月泰州被国家商务部确定为国家医药出口基地，全国共计十五家，泰州是江苏省唯一的一家。●拥有国家级科技创业服务中心，且是全国十二个先进科技创业中心之一。●建立江苏省区域药品检验检测中心，辐射苏中苏北地区。●园区建立卫生部授权检测的江苏保健食品功能检测分中心。●园区建立行政审批中心，提供一条龙审批、一站式服务。●园区设立酒店、宾馆、金融、保险、邮政、通讯、卖场、学校等生活配套服务设施。§3.2中国（泰州）医药城的竞争劣势（Weaknesses）竞争劣势是指一个地区或项目缺少（或者说是不好）的要素⑴产品技术及创新——科技支持不足，创新能力较弱68 泰州地处苏中，由于历史和众多方面的原因，缺少从事新药物研发的创新实验室、研究所及从事技术开发的高等院校、科研院所，缺乏包括研发创新药物研发的带头人、医药科技成果产业化的工程技术骨干，企业内部的科研所尚缺乏对实验室成果进行中试、放大、集成的工程化平台，缺乏对单项成果进行规模化生产。由于医药新品的研发需要投入大量的人力、物力、资金和时间，而众多的企业根本就无力承受，因而，企业新产品的开发明显滞后。⑵产品结构及集聚——结构不尽合理，集聚效应薄弱泰州骨干医药企业的优势主要是制剂生产，原料药仅Vc有规模，特别是重点企业布局分散，产业带动作用不强，药品原料的种植、生物药品、基因药品、药包材、医用敷料、医疗器械、制药机械发展依然不足，缺乏专业化分工的产业集聚效应，而多数医药生产小企业生产规模较小，没有雄厚的资金进行大规模的技术改造，技术力量薄弱、制药设备相对落后。⑶配套服务及支持——资源共享不足，配套支持不够市场化的规模经济对产品的营销渠道和终端网络提出了具体的量化目标，对辅助市场营销的物流体系也提出了较高的要求。与国际化的大型集团公司及国内众多有实力的企业相比，泰州众多的医药企业在产品的营销体系和物流配套的保障上还存在着比较大的差距，许多企业的市场半径很短，根本经不起市场竞争风雨的吹打。在医药产品越来越同质化的今天，谁的营销体系比较健全，谁的物流配套能够得到充分保证，谁就会在激烈的市场竞争中处于比较有利的位置。§3.3中国（泰州）医药城的市场机会（Opportunities）市场机会是指项目实现过程中外部条件的支持⑴国家医药行业“十一五”规划为本项目的发展提供了明确的发展方向和政策保障。国家“十一五”规划，将医药产业作为重点的发展行业。随着经济的发展，医药产业在我国整个国民经济要素构成中所占的比重将会越来越大，它将成为我国未来经济发展的支柱产业和新的经济增长点之一。68 ⑵作为江苏省的重点项目，政府的全力支持为本项目的建设提供了良好的政策环境与行政环境。医药产业是江苏省经济发展重要的支柱之一，泰州医药产业工业贡献值占全省的四分之一。省委李源潮书记对医药城的立项和建设都倾注了很多的心血，省、市有关部门对医药城的建设也都给予了全方位的支持，这就使得中国（泰州）医药城的规划建设在行政环境上得到了一个很好的保障。⑶随着WTO关于中国医疗市场全面放开时间的到来，中国的医药产业将会迎来一个高速发展的高潮期。这对医药行业所有的生产企业、经营公司、流通平台来说都是一个难得的历史机遇，而一个高质量的、产业化的综合性平台将会在激烈的市场竞争中得到快速的发展，更能够形成医药产业的一个“高地”和“洼地”。⑷众多企业的要求泰州的医药企业能够真正在市场竞争浪潮中健康发展的还不是很多，许多的企业都希望能够有一个资源共享、服务配套的产业平台。中国（泰州）医药城的建设一方面满足了这些企业的现实要求，另一方面又为更多企业的成长、发展、壮大提供了很好的舞台。⑸市场资源配置的机会江苏虽然是一个医药大省，但到目前为止，江苏还没有一个专业的医药产业市场，这是一个商机巨大的空白点，中国（泰州）医药城的建设很好地利用了市场资源配置的机会，这就使它拥有了一个健康发展、稳定成长市场环境，这样的机会真正是千载难逢。⑹智慧树式的产业延展中国（泰州）医药城不单单是为医药而做医药，这是一个智慧树式的放射状模式，它把相似和相近的产业个体变为集聚，根据大数法则，它的市场机会将会无限放量。68 §3.4中国（泰州）医药城的市场风险（Threats）市场风险是指对项目的生存和发展构成威胁的因素⑴医药市场放开后，国际资本和跨国医药集团的竞争。⑵如何让入驻企业和经营户的投资能够得到有价值的回报。⑶江苏或邻近地区相同医药产业园区的出现。通过对以上各要素的分析与对比，我们可以看出，中国（泰州）医药城项目建设竞争优势的要素点占整个项目态势要素点的73%，市场机会的要素点占整个项目态势要素点的67%（根据SWOT项目态势分析原则，如果优势和机会的要素比率超过了50%，这个项目就是好项目），这两个要素比率说明——中国（泰州）医药城这个项目优势是明显的、机会是巨大的、操作是切实可行的。68 第四章项目总体介绍§4.1项目发展战略定位中国（泰州）医药城，依托江苏省和泰州市医药产业与现代服务业的发展、泰州医药高新技术产业园区项目的整体发展与泰州城市发展的总体战略规划，根据“一次规划、分步实施、滚动开发”的发展战略，通过“筑巢引凤、引凤筑巢”的经营策略和运行方式，围绕医药产业，发展现代服务业，建立一个立足华东地区，辐射全国，影响国际的医药健康产品专业展示交易平台和物流配套基地、医药博览中心、特色医疗康健中心、医药行业总部经济区、行业职业人才培训机构、城市商务服务平台，成为医药产业市场信息指数的晴雨表，成为泰州医药高新技术产业园的核心部分，同时因为具有完善的城市发展与生活的配套设施进而成为泰州区域城市化发展进程中最为璀璨的城市核心之一。§4.2项目总体构架的依据中国（泰州）医药城作为江苏省重点建设项目——泰州医药高新技术产业园区的重要组成部分，同时在时间上和空间上也占据了泰州城市发展的战略高地，因此，产业集聚化与发展城市化相互融合，将成为中国（泰州）医药城科学合理的、经济环保的、可持续的、健康稳定发展的两大支撑，同时也成为医药城项目规划、建设、发展的主导方向和架构依据。1、产业集聚化：第一依托江苏省和泰州市医药产业的资源以及泰州医药高新技术产业园区的整体发展，紧密把握科技研发平台、生产加工平台、交易展示平台、行业信息平台、配套服务平台的产业关系，发展以医药行业为主题的现代流通业和现代服务业，聚集医药行业内研发、生产、信息、流通、展示与服务等各个经营要素，不断完善医药行业的产业链，。第二通过科学合理的规划布局和相关平台的建设，使医药行业产业链中的各个环节要素能够得到有机的整合与集聚，使其产生“产业核聚变”的效应。第三通过各种经营模式、营销方式的组合运用，聚集人气，形成一个以医药产业为主题的融各种特色产业为一体的经济构架，并形成一个可持续发展的经济格局和人文环境。68 2、发展城市化：第一产业各要素之间的关系和经济可持续发展的要求，需要中国（泰州）医药城自身具备一定程度上的城市功能配套。只有具备这样的功能配套，医药城内部各个组成环节和构成要素之间才会形成一个统一的、相互支撑的、经济的、发展的整体。第二由于中国（泰州）医药城是泰州医药高新技术产业园11平方公里的重要组成部分和核心平台之一，因此，医药城内部的各个项目组成以及配套服务设施，要有具备为整个医药产业园提供生产、生活、信息、休闲、娱乐等服务的保障功能，而这种需求也为中国（泰州）医药城健康、稳定的发展提供了空间和支撑，也形成了现代物流业和现代服务业的基础。第三根据泰州城市发展规划和泰州医药高新技术产业园的发展规划，中国（泰州）医药城整体发展的定位是泰州的以医药产业为主题的核心城区，是泰州城市发展的重要依托点，这奠定了中国（泰州）医药城在泰州城化发展进程中的地位，这就要求医药城的发展建设必须与泰州的城市发展建设紧密相连，同时必须具备相关城市区域中心所需要的各种功能和配套保障，这也为中国（泰州）医药城的可持续发展提供了巨大的需求支持与发展空间。§4.3功能区的划分与经营定位根据中国（泰州）医药城产业集聚功能和城市化的发展要求，依据泰州医药高新技术产业园区的远景规划，医药城内部功能区的划分和经营定位将作如下安排：整个医药城的用地面积共计3000亩，将分为展医药康健产品展示交易区、中央商务区、康健服务区、生活商住区四块。具体示意如下：68 中国（泰州）医药城构架示意图姜高西路姜高西路泰高路泰高路生活商住区生活商住区生活商住区生活商住区主干道生活商住区生活商住区生活商住区生活商住区商务区药膳一条街康健养生区美食一条街商务区特色理疗一条街中央景观大道国药大厦会议中心成品药展示中心美容化妆品展示交易中心保健营养食品展示交易中心精品国药展示交易中心医疗器械展示交易中心医药工业设备展示交易中心成人计生用品展示交易中心健康体育用品展示交易中心主干道68 §4.3.1医药康健产品展示交易区医药康健产品展示交易区是整个中国（泰州）医药城的主体功能区和核心区域，也是整个泰州医药高新技术产业园建设中的核心平台，占地面积约为1200亩，它位于中央景观大道的南边。在这里，我们将运用现代建筑设计理念，结合大型展销展示场所和精品商业街区的复合式建筑形态，同时创造良好的经营环境和经营政策，充分满足“会、展、销”等不同经营模式商业业态的需求，吸引来自全国乃至国际的医药康健产品的制造商、经销商和采购商入驻和交易，在这里将会成为各类成药、中药材、医疗器械、制药机械、医药包装、保健营养、康健体育产品进场交易，成为华东地区乃至全国的、医药康健产品的展览展示中心和一站式采购交易中心。同时，引入海关、药监、检疫等相关政府职能部门进驻医药城，使中国（泰州）医药城成为中国重要的医药产品出口基地。根据医药产业链互为联动、相互支撑的产业特点和中国（泰州）医药城科学持续发展的需要，我们在展示采购区将建一座国药大厦；一个会议中心；八大产品展示交易中心：成品药展示交易中心、精品国药展示交易中心、医疗器械展示交易中心、制药机械与设备展示中心、保健营养食品展示交易中心、美容化妆品展示交易中心、成人计生用品展示交易中心、健康体育器材展示交易中心。⑴国药大厦拟建30层高，与会展中心一起占地100亩，位于中央景观大道与泰高路的交汇处。国药大厦以后现代的建筑风格成为中国（泰州）医药城乃至该城市区域标志性的建筑，是中国（泰州）医药城对外宣传与形象展示的外交名片，是中国（泰州）医药城经营服务的一个重要窗口。●功能定位国药大厦将成为泰州医药高新技术产业园内各生产企业和医药城内各类企业的营销总部的办公场所，也可以成为国内外医药产业企业和单位在中国（泰州）医药城的办事机构和形象展示窗口，同时也将引入工商、税务、药监、检疫、海关、金融、通讯、邮政、资质认证、司法等相关政府部门与服务机构进驻办公，68 这样一方面提高了企业对外形象展示与产品宣传的知名度，另一方面又可以为企业节约大量的运营成本，再一方面也可以使公共资源能够得到充分有效的运用；，使之成为各部门的办公场所与服务窗口，为企业提供便捷的服务。⑵会议中心会议中心是一个集多种功能为一体的综合性服务设施，既是国药大厦的裙楼，与国药大厦融和为一体，同时又是一个相对独立的经营场所。●功能定位会议中心为拟建四层，一楼为商业经营、商务餐厅等商业配套服务；二楼为电子商务中心、进出口交易服务中心及各类商务办公场所；三楼为小型会议中心、产品演示厅、新闻发布场所；四楼为大型千人会议中心，能够满足各类大型会议的要求。在会议中心内，将建成一个全国最大的综合电子商务交易平台，为各类企业提供远程的产品交易和信息服务。随着医疗卫生体制改革的不断深入和发展，企业的营销模式和经营方式也会随之发生不断的变化，电子商务营销模式作为一种新式营销，它可以大大降低信息的获取成本和交易成本，能够促进不同国家和地区的相互交流与沟通，能够提高资源配置的效率，节约资源消耗，能够促进经济新的发展，推动企业经济增长方式的转变。该电子商务平台将提供国内医药产业及其相关企业的产品、采购、销售、流通、人才、信息、研发等方面的讯息，同时也会提供一些国际医药、商业采购集团对中国药品及相关产品的需求信息，以便使医药城内及全国各地的相关企业能够在第一时间内获悉行业信息和商业情报。会议中心还将建成一个各类医药产品进出口的交易服务中心，为各类企业提供进出口的产品、信息、技术、人才等一站式的服务。通过医药与国际贸易专业人员的服务，可以避免企业经营因为语言、文字、信息、文化等方面专业不对称所形成的差距而使企业贸易遭受不必要的损失，能够为园区及更多的医药企业更快、更好地进入国际市场当好顾问和参谋，能够为企业创造价值和效益。会议中心将是中国（泰州）医药城各类企业和产品新闻发布会的展示场所，也是政府相关行政部门及专业机构举办各类活动场所和专业会议中心。68 ⑶药品展示交易中心药品展示交易中心占地200亩，由一座四层高的主体楼和一座符合流通标准的GMP仓库组成。（该仓库是否建在区有待进一步论证）它将来是江苏最大的药品采购与配送基地，也是江苏省配套设施最完善，最先进的药品物流中心。●功能定位一楼、二楼为大卖场一站式的产品展示大厅；三楼为产品交易、电子商务信息服务、配套商务服务和业务洽谈等；四楼为办公区域、小型会议室（100人以下的）、产品演示厅等。GMP仓库为企业提供符合规定要求的药品储藏，为药品的安全流通提供物质条件上的支持和技术条件上的保证。●市场背景（前文已专题论述）⑷精品国药展示交易中心精品国药（中药材）经营中心占地250亩，由一栋现代化展示交易大厅和独立产权的精品商业街区组成，隔中央景观大道与康健服务区对面，整体三层为开放式的商铺结构，四层楼的设计为环岛结构。该展示交易中心以公司化运做、定单化管理、信息化交流、品牌化推广、规模化发展、集约化经营为特色，服务功能齐全，设施完善，为中国国药、营养保健品制造厂商、中药材经销商及消费市场和生产市场提供完善和便捷的产品交易及信息交流平台，以其高效率、品牌化的经营管理和全方位的服务改变现有的中药材交易模式和市场形象，将打造成为名符其实、永不落幕的国际性国药博览采购中心。同时随着市场的逐步成熟和规模的逐步扩大，将来还将打造成为中国的中药材最大的现货交易中心和期货交易平台。68 ●功能定位主楼（四-五层楼）一楼、二、三层楼为精品国药展示大厅，以开放式的立柜形式展示中国品种丰富的中药材品类；四、楼为产品交易服务、商务餐吧、电子商务、中药材博览馆、药材加工与使用培训、商务服务等；五楼为区域管理机构的办公区域、小型会议室（100人以下规模）、贵宾接待室、产品功能演示厅、物业服务、会展服务等。独立产权的精品商业街区以中国传统的建筑风格和优美的经营环境，吸引全国中药材和营养保健食品制造企业与经营大户前来入驻交易，同时也将成为医药城一道亮丽的风景线。同时利用展示大厅和宽敞的交易街区，举办全国性的中药材与营养保健食品的交易博览会。●经营范围各类精品中药材、保健食品、药酒、保健酒、功能性饮料、保健用品、保健用品加工、植物提取物、动物提取物等。●市场背景中药材市场目前我国有17家中药材的专业批发市场，（它们分别是河北安国批发市场、黑龙江哈尔滨三棵树批发市场、山东舜王城批发市场、陕西万寿路批发市场、甘肃兰州黄河批发市场、河南禹州批发市场、湖北蕲州批发市场、湖南岳阳花板桥批发市场、湖南邵东廉桥批发市场、四川成都荷花池批发市场、重庆解放路批发市场、云南昆明菊花园批发市场、广西玉林批发市场、广东普宁批发市场、广东清平批发市场、江西樟树批发市场、安徽亳州批发市场。它们中间的一些是因为是传统的中药材生产基地而成市，一些是因为交通地理位置的优越而成市）。全国17家中药材批发市场中经营户有5万户，交易额占全国中药材市场交易总量的90%，2005年的交易额近200亿元。保健品市场我国保健品、营养品的生产企业有4300家，2005年中国保健品、营养品市场的营业额为518亿元人民币。我国保健品、营养品的生产企业虽然不少，但95%属于中小企业，目前上市公司只有6家，年销售额超过1亿元的企业只有18家。企业普遍存在着一些问题和矛盾：a68 产品开发闭门造车，仿制抄袭成风，没有或者很少有自己知识产权的产品；b经营规模小，缺乏市场控制力，造成产品的无序竞争，致使行业信誉度下降；c科研经费投入太少，严重阻碍了企业的技术创新能力和组织技术创新活动；d不注重品牌建设，目前市场上销售的绝大多数保健品、营养品的品牌不为消费者所知。中药材、保健品、营养品的消费水平与居民可支配收入的多少具有很强的相关性。目前中国城乡居民的恩格尔系数分别为52.9%和56.8%，处于温饱向小康的过渡阶段，这一阶段也是中药材、保健品风行的时候。从人口学的统计数据来看，中国正在逐步迈入老龄化社会，人们的健康观念、保健意识都在不断增强,对保健品、营养品的需求也将进一步扩大。再加上餐饮业的发展，中药材的消耗量迅速提升，同时，国内约有2500余家中医院，1000余家中药加工企业，加上国外对原料药材的需求不断增加，生产资料市场的消耗量非常巨大。江苏作为全国最重要的医药大省，有许多家医药生产企业，对中药材的需求十分旺盛，需要量也十分巨大，同时，江苏是保健营养食品的消费大省，江苏目前还没有一个比较有档次、有影响力、有积聚力的专门经营中药材、保健营养品的交易平台和高地，中国（泰州）医药城保健营养食品中心的建立，一方面该市场的建立填补了江苏省的一大空白，另一方面对推动江苏保健品、营养品市场的繁荣将有巨大的支撑和拉动作用。⑸医疗器械展示交易中心医疗器械展示交易中心占地面积200亩，由一栋现代化展示交易大厅和独立产权的精品商业街区组成，满足多层次的经营模式的需求。医疗器械展示交易中心将以规模化、品牌化、订单化、信息化、集约化的集成式经营管理模式，汇集全国乃至国际的医疗器械生产企业和经销商入驻，同时引入多种经营和推广模式，每年定期举办各类展览会、定货会、培训会等，还将与68 多家国际认证公司合作，协助入驻的商户办理国际认证相关手续（包括质量体系认证和产品安全鉴证），使商户产品获得出口国家的准入标识，从而打开产品出口欧盟、美加、日本及其它发展中国家的通道。同时也可帮助商户提升企业形象和品牌形象以及整体质量水平，通过与国际认证公司合作，为国产医疗器械出口打开了方便之门，同时成为中国医疗器械的重要的出口基地。●功能定位主体楼一、二、三楼为品牌展示大厅，展示国内外著名品牌或先进的医疗器械产品，四、楼为产品交易服务、售后服务、商务服务、商务餐吧、电子商务、使用培训、医疗器械国际认证服务中心等；五楼为区域管理机构的办公区域、小型会议室（100人以下规模）、贵宾接待室、产品功能演示厅、物业服务、会展服务等。独立产权的单元式的商铺，便于进驻企业拥有独立的商务空间，有利于与客户的业务洽谈和商业秘密的保护。●经营范围医用材料、医疗设备、医疗器具、医用敷料和配件。主要有：病房护理设备及器具；介入器材、植入材料和人工器官；口腔科材料、设备及器具；临床诊察器械；手术室、急诊室、诊疗室设备及器具；体外循环及血液处理设备；物理治疗及康复设备；消毒、灭菌产品、设备及器具；手术器械；医技训练模型及教学器具；医疗耗材；医疗器械检测设备；医用超声波、核磁共振、电子、激光、核素仪器设备；医用光学仪器、设备及器具；医用化验和基础设备器具；医用冷疗、低温、冷藏设备及器具；医用器械车、医用柜、桌及其它；医用软件；医用射线防护用品及装置；医用卫生材料及敷料；中医器械；注射穿刺器具等等●市场背景在鼓励中外合作和发展民营经济的过程中，医疗器械产业发展迅速，截至2004年11月30日，全国医疗器械生产企业数由2003年的9009家增加到10447家，增长率达13.8%。2005年医疗器械实现工业总产值352.5亿元，2000~2005年递增19.4%；实现销售收入341.6亿元，年递增20.9%2004年，全国共注册境内一、二类医疗器械产品7088个，增长27%；三类医疗器械2137个，增长62%；港澳台医疗器械84个，增长110%；进口医疗器械2853个，增长51%.2001至2004年，我国共注册境内医疗器械产品29480个，其中一、二类23779个，三类5701个；港澳台医疗器械178个；进口医疗器械产品7595个。68 2005年我国医疗器械进出口总额为55.99亿美元，比2004年同期增长了45%，其中医疗器械进口总额为31.09亿美元，比2004年同期增长了16%，医疗器械出口总额为24.90亿美元，比2004年同期增长了112%。从医疗器械产业去年的各项数据显示我们可以看出，随着我国经济持续稳定、健康有序的发展，随着人民生活水平的不断提高，医疗器械产业在我国将会迎来一个快速的发展期。从医疗器械市场的流通领域来看目前国内除了正在招商建设广州国览医疗器械城以外，还没有成熟的医疗器械专业展示交易场所，医药城医疗器械展示交易中心的建设将与这一发展机遇相吻合。⑹医药工业设备展示交易中心医药工业设备展示交易中心占地200亩，由一栋现代化展示交易大厅和独立产权的精品商业街区组成。该展示交易中心建成后，将吸引来自全国甚至国外的制药设备制造企业来此交易展示。同时，对于大型及尖端设备的交易，我们还将运用多种先进的经营模式，例如引入金融担保机制，解决采购企业的资金压力、引入“4S”经营模式，每年定期举办行业博览会、定货会和大型交易会等等。随着国家对医药产业支持力度的加大和新经济形势的要求，我们将把握住医药产业发展的良好契机，把该市场打造成为全国乃至国际上最大的、最有影响力的、最有经济价值的医药工业设备展示交易中心。●功能定位主体楼一、二、三楼为品牌展示大厅，展示国内外著名品牌或先进的大型制药设备与机械，四楼为产品交易服务、售后服务、商务服务、商务餐吧、电子商务、使用培训、医疗器械国际认证服务中心等；五楼为区域管理机构的办公区域、小型会议室（100人以下规模）、贵宾接待室、产品功能演示厅、物业服务、会展服务等。独立产权的单元式的商铺，便于进驻企业拥有独立的商务空间，有利于与客户的业务洽谈和商业秘密的保护。68 ●经营范围制药设备、医药器械制造设备、制药敷料、药用包装材料以及二手设备交易。（制药设备：原料药设备及机械、饮片机械、制药用水设备、药用粉碎机械、制剂机械、药物检测设备、药品包装机械、制冷设备、备品备件及辅助材料等医疗器械制造设备包括：生产医疗器械的所有设备都归类于医疗器械制造设备制药敷料包括：医用纱布、无纺布医生帽、医用敷料包、医用绷带、无纺布隔离服、医用创口贴、医用棉球、无纺布口罩、医用橡皮膏、医用棉签、超声藕合剂、医用聚氨脂等药用包装材料包括：药用玻璃瓶、药用铝箔、药用包装盒、药用塑料瓶、胶囊类、药用包装带、药用包装箱、塑料硬片、药用包装纸等医药工业设备还包括一些化工设备等。）●市场背景江苏是医药产业大省，也是机械制造的大省，全省医药工业设备制造企业有1200家，泰州有150家。众多的生产企业为医药城医药工业设备的聚集经营打下了一个很好的产业基础，也提供了一个强有力的网络支持。与医疗器械行业的发展情况相似，我国医药工业设备制造行业发展较快，但是在国内目前没有一个专业的制药设备及配件的展示和采购的场所，医药城医药工业设备经营中心的建成，将为泰州、江苏、全国乃至世界范围内的医药工业设备制造企业提供了一个聚焦的平台和形象展示的舞台，同时填补了国内市场的空白。通过这个平台，企业一方面拓宽了自己产品的销售渠道和销售区域，延展了企业市场营销的宽度和深度；一方面企业通过平台可以获得更多更新的行业信息，能够保证企业沿着正确的方向向前发展；另一方面企业因为医药制造平台的积聚效应，能够找到符合企业发展要求的各种各样的人才，为企业注入新鲜的血液和活力；再一方面因为平台的整合效能，企业能够大大降低产品经营的市场销售成本和管理费用，能够为企业节省大量的流动资金，从而使企业能够把更多的资金和力量投放在技术创新、产品开发、售后服务上，形成一个良性循环的企业发展通道。68 ⑺美容化妆品展示交易中心美容化妆品展示交易中心占地200亩，由两幢四层高的A楼和B楼连体而成，为中庭开放式的互通结构。美容化妆品展示交易中心将通过专业的配套体系——展览推广、多功能会议中心、商贸交易、商业服务、商务办公、电子商务平台、专业培训，创造出超越传统的卓越配备，缔造出一流的营商环境，汇集全国乃至国际亚著名化妆品品牌、生产厂商及代理商、经销商在此入驻经营。同时每年举办四季新产品展示会及定期举办各种形式产品展销会；聘请国际著名美容师开办美妆讲座；特设国际品牌专区、设立特装铺位，从而汇聚众多国际著名美妆品牌，将国际品牌的优秀品质与独特气质淋漓尽致地表现出来，为该中心树立起行业地位起到重要的作用。每年还将不定期举办各类美容美发化妆品及相关产品专项展会，真正成为连接广大美容美发化妆品供需双方的有效桥梁，是名副其实的国际美容美发化妆品展览展示交易中心。 ●功能定位美容化妆品展示交易中心以会展、交易、商务为主功能定位，融汇了展览展示、商贸交易、商务办公、专业培训、商业服务等诸多功能于一体。A楼一楼为进口美容化妆品精品展示大厅；二楼为国产美容化妆品产品展示大厅；三楼为产品交易、业务洽谈、信息交流、销售服务、行业协会、电子商务、美容试化妆、进出口贸易、美容化妆品国际认证服务中心、广告服务等；四楼为小型现场管理办公区域、小型会议室（100人以下）、电教室、贵宾接待室、物业服务、会展服务等。B楼为独立开放式的产权店铺，开设该行业的专门店和品牌店。●经营范围美容化妆品的经营范围包括：品牌及美容护肤化妆品、美容用品及洗涤用品、香水及原料、美体内衣系列、美容化妆器械与设备、卫生用品、美容美发培训、化妆培训等等。68 ●市场背景目前，我国美容化妆品企业有4500多家，2005年，中国日化用品行业达到了1100亿元人民币的市场规模，与2004年相比有百分之九点四的增长，其中化妆品市场增长率达到了百分之十一点九。2005年，中国化妆品的市场规模达到了690亿元。从产品结构来看，美容用品比例大幅度上升，并有望超过护肤品和洗发护发品；从价格趋势来看，中低价位的产品需求空间增大，平均价格继续走低；从渠道结构来看，渠道已经从传统业态向现代业态渐渐转变，超市、直销、电子商务的比例大幅度增加；从产品理念来看，防晒、抗衰老和绿色是化妆品理念发展的重点，以生物制剂、生物活性提取物、天然植物添加剂为代表的化妆品新原料，成为了产品开发的主导方向和高科技象征的主流；从品牌结构来看，市场集中度进一步的提高，高、中、低端品牌的竞争变得越来越激烈，资源整合力度进一步加大；从政策导向来看，政策对市场的规范和引导逐步加强，促进市场进入理性的繁荣。2005年，中国洗涤用品的市场规模达到了410亿。与保健营养食品一样，中国美容化妆品生产企业也存在着这样的问题和矛盾：a产品雷同太多，没有或者很少有自己知识产权的产品；b经营规模小，缺乏市场控制力，造成产品的无序竞争，大多数企业只靠产品一味降价这样一个销售手段来进行市场竞争；c科研经费投入太少，严重阻碍了企业的技术创新能力和产品的升级换代；d品牌宣传和建设的力度不够，目前市场上我们能够看到的也就是那么几十种产品，其它的品牌消费者根本不知，企业又谈什么销售、发展。江苏是美容化妆品的消费大省，作为一个经济发达和人口众多的地区，江苏市场历来是各大品牌和营销团队的重要阵地，是各个产品展示自身形象，拓展市场深度和广度的市场晴雨表，2005年，江苏地区日化产品的市场容量为一百亿元人民币（高于全国平均水平）。泰州有很好的日化基础，有多家化妆品生产企业和日化产品配套企业，泰州地区的日化生产企业10年之前在中国的化妆品行业有着一个非常好的位置，只因为发展方向和经营理念陷入了一个误区，泰州的美容化妆品生产企业现在都已经转行了。但这个行业以前的经营户和产业基础都还存在，只要我们能够提供一个好的平台，泰州地区日化行业又会迎来一个春天。68 ⑻健康体育器材展示交易中心健康体育器材经营中心占地100亩，由一座四层高的主体楼和一座三层高的连体楼组成，主体楼为环岛形状，连体楼为开放式的互通结构。该展示交易中心建成后，将吸引来自全国甚至国外的知名体育健康器具和用品的制造企业来此交易展示。同时，将通过专业平台的搭建，该中心将整合大卖场式、专业店铺式、直销式、邮购式、电子商务式、会展促销式等多种经营模式，我们还将运用多种先进的经营模式，例如引入金融担保机制，解决采购企业的资金压力、引入“4S”经营模式，每年定期举办行业博览会、定货会和大型交易会等等使之成为一个真正意义上的复合式交易平台，同时成为全国乃至国际上最大的体育健康器械和用品的集散基地。●功能定位：主体楼一楼、二楼为产品展示大厅，主要展示国内一些知名生产企业和国外生产企业的健康体育药品及器材；三楼为产品交易、业务洽谈、信息交流、销售服务、行业协会、电子商务、进出口贸易、健康体育产品国际认证服务中心、广告服务等；四楼为办公区域、小型会议室（100人以下）、电教室、贵宾接待室、物业服务、会展服务等。连体楼为独立产权店铺式的、开放式的互通结构。●经营范围健康体育器材包括：医用治疗性保健器材、家用保健器材、健身器材、运动器材与设备、体育用品、体育耗材、运动用具、运动服装、户外用品、竞技器材、运动配件等。●市场背景目前我国体育用品生产企业已包括运动服装（含鞋、帽、手套等）、球类器材设备、运动器械及器材、健身器械、娱乐及场地设备、体育科研测试器材、户外运动（含旅游、休闲装备）、渔具系列、运动装备及奖品、运动保健用品、裁判教练用品等共 12类 3300多家。2005年，中国健康体育产业的年产值为2180亿元人民币，城市消费达到了1700亿，占总数量的78%，成为健康体育消费的主要市场，农村市场也有近400亿的消费量，68 随着人们收入水平和生活质量的不断提高，人民群众对各类体育用品的消费需求迅速提高，中高档的健身器械也开始越来越多地在中国家庭中出现。随着全民健身计划的实施和体育社会化、产业化步伐的加快，和以2008年北京奥运会为聚焦热点和发展契机，大众对各类体育用品的消费需求还会继续攀升，体育用品市场的持续繁荣有着坚实的社会经济基础。体育产业已经成为当今世界最具发展前景的朝阳产业之一，随着世界经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，健康体育的发展潜力十分广阔，中国健康体育产业的发展必将有一个广阔的天地。江苏是一个经济强省，也是体育大省，有7000多万的人口，本身就是健康体育产业一个巨大的市场。泰州的健康体育产业在“十五”期间得到了长足的发展，目前泰州有近百家的体育用品生产企业，2005年的产业总产值为18亿，它们是泰州健康体育产业发展的基础和经济增长的主要力量。江苏目前还没有一个健康体育产品的聚集地，医药城健康体育器材经营中心的建立，将为众多的生产企业、经营商家提供了产品展示和市场贸易的一个场所，也为消费市场提供了一个多样性、集中性、经济性的采购平台。因此，从市场的需求性、发展性、服务性和经济性的角度来看，健康体育器材经营中心必将会吸引众多的生产企业、经营商户的进驻经营。⑼计生及成人用品展示交易中心●功能定位成人用品经营中心占地50亩，由一幢四层高的主体楼和一幢三层高的连体楼组成。吸引全国乃至国际著名成人用品制造商和经销商入驻经营，打造一个特色行业专业展示展销平台。主体楼一楼为国产成人用品及器具展示大厅；二楼为进口成人用品及器具展示大厅；三楼为产品交易、业务洽谈、信息交流、销售服务、行业协会、电子商务、进出口贸易、成人用品经营认证服务中心、演示服务、广告服务等；四楼为办公区域、小型会议室（100人以下）、电教室、贵宾接待室、物业服务、会展服务等。连体楼为独立产权店铺式的、开放式的互结构。68 ●经营范围成人用品的经营范围包括：男性用品、女性用品、夫妻调情、滋补壮阳、虐恋用品、情趣内衣、增大产品、保健产品、护理产品等。●市场背景我国现有性保健用品及相关产业生产企业1300多家，2005年的生产经营额为522亿元。目前，世界上85%的成人用产品都产自中国，成人保健用品和避孕用品已经达到年销售500多亿元人民币的巨大规模，是世界上产量最大的国家，由于受观念的束缚，出口创汇仍然是许多生产企业的主攻目标，国内近1/3的进口“洋货”原产地为中国。“十五”期间，我国成人用品产业的发展每年平均以超过20%以上的速度在快速增长，而这相对于地域辽阔和人口众多的中国来说却仍处于一个初级发展的阶段，市场的广阔前景由此可见一斑。随着生活水平的不断提高和自我意识的不断增强，人们越来越关心自己的生命质量和生活形态。人们在追求生命质量和生活情趣的过程中，性保健，如同身体其它部分的保健一样，已经被越来越多的人认同和重视。大街小巷里的成人用品商店，如雨后春笋，不仅让人们越来越眼熟，而且已经成为人们生活不可或缺的一个组成部分。因此，中国成人用品创新和需求的市场必将会得到越来越大的发展，它已经成为了一个黄金般的朝阳产业。医药城计生及成人用品展示交易中心的建立，为众多的生产企业和经营商户提供了一个产品聚集与市场流通的平台。一方面，它能够使生产企业更加贴近市场、贴近消费者，生产出更多款型、更多情趣的产品；一方面，它能够使成人用品这个产业逐步走向规范化；另一方面，通过集聚效应，它能够使消费者得到更多使用方便、安全可靠、质优价廉的产品；再一方面，企业和经营商户通过这个平台，也可以拓宽自己的营销网络和销售业绩。§4.3.2中央商务区68 中央商务区占地200亩，位于中央景观大道以北、泰高路以东，与国药大厦和会议中心隔路相望，东接药膳食一条街与康健服务区相隔，北与生活商住区相邻，整个区域建筑面积460000平方米。中央商务区（英文CentralBusinessDistrict，即：CBD）是城市发展到一定规模和城市经济发展到一定水平后，企业的商务活动和生产活动在空间上逐渐分离，企业的商务活动从工业生产区分化出来，向城市中心地段集聚和迁移而形成的城市功能区。中国医药城中央商务区，在功能定位上不仅满足与9平方公里的泰州医药高新技术产业园区对现代商务的需求，还将具有整个泰州南部中心城区的功能，它将具有以下基本特征：在地理特征上，处于城市相对中心的位置，接近城市人口和经济活动的重心，是城市中通达性最高的部位，人际交流和信息交流最为密集。在产业特征上，以第三产业为主导，主要是金融、保险、证券、商贸、以及广告、法律、会计、信息、咨询等占地小、高增值的现代服务业，以及大型零售、宾馆饭店等相关服务业。在经济特征上，位于城市地价最高的地区，具备最完备的基础设施和办公条件，是跨国公司、金融机构、大企业和大财团总部和分支机构最集中的区域，是城市的经济核心。在功能特征上，主要表现为以公司总部为代表的经营管理功能，以金融机构为代表的专业服务功能，以高级零售、酒店、高级公寓为代表的生活服务功能，以及会展、博览等文化服务功能。　　在景观特征上，高楼林立，是城市的标识，具有能够展现城市特色风貌的景观，是城市标志性建筑最集中的区域，代表着一个城市景观的精华。因此在规划上必须做到以下几点：——高起点规划。中央商务区的规划力求做到规划定位准确、规划设计前瞻、建设实施可行。——高强度整合。在中央商务区内，充分利用有限的土地资源，将占地小、高增值的现代服务业组合在一起，使土地的有效价值达到最大化。——市场化运作。泰州医药城投资有限公司除对基础设施进行一定的投入外，其余全部项目（包括公共部分的维护和管理）都将推向市场，实行市场化操作。——整体性建设。中央商务区的建筑风格和表现形式可以多样化，但必须符合和谐、统一的整体建设原则。68 药膳特色街在中央商务区与康健服务区之间将建成药膳一条街，以中药材经营中心品种丰富、种类齐全的各类中药材为基础，以博大精深的中华饮食文化为底蕴，以古色古香的人文环境为底色，以功能性、保健性、类别性、辅助性的滋补饮食为卖点，引来泰州和周边地区广大消费者的餐饮消费以及来医药城办事经营、观光旅游人士的目光聚焦，使之成为医药城吸引人气的一个亮点。药膳种类包括滋阴壮阳的、延年益寿的、养颜美容的、强身健体的、机能恢复的等等。我们在药膳街的建设过程中，借鉴川菜产业化的模式，引入专业研究和开发机构，通过区域加盟、连锁经营、特许授权等规模化、专业化经营模式，做好药膳的推广服务工作，这一方面为丰富中华传统的饮食文化，提升人们的身体健康水平做出应有的贡献，同时，将带动药膳的研究专业化、产业规模化的发展。精品美食街在中央商务区内，我们还要建一个特色餐饮一条街，为东西走向，东出口与药膳一条街相连。特色餐饮一条街，汇集来自全国各地和世界各地的特色美食和风味小吃，将来此处各式风格各异的大中小型酒楼、特色时尚概念餐厅和中西餐吧等一应俱全，为医药高新技术产业园及医药城的几万名企业员工、商业经营者、生活区居民、外来办事人员等提供丰富多彩的饮食消费选择和餐饮文化。§4.3.3康健服务区康健服务区位于中央景观大道以北，中央商务区以东，生活商住区以南，占地面积为600亩，建筑面积300000平方米，为空间开放式的、结构环岛式的、园林式的建筑区。康健服务区与中央商务区、生活商住区、展示经营区之间都以水系分开，形成独立空间的区域结构和生活布局。68 ●功能定位康健服务区作为医药健康产业的终端消费服务区，将成为中国（泰州）医药城项目建设中最具有特色的功能区，也是中国（泰州）医药城在江苏及中国健康养生产业中最有影响力、导向力、号召力的亮点和名片。在康健服务区将建设和引进中国乃至国际一流的各类健康服务项目和设施，形成全国康健养生服务的中心和推广基地。●功能分区康健服务区由两部分组成：特色理疗区、康健养生区。⑴特色理疗服务中心位于中央景观大道的路北，康健服务区的南边，以一条水系与康健养生区自然隔开。这里将汇集现代西学、中国传统养生、印度养生、阿拉伯养生等一些优秀民族的康健理疗术和民间秘技，如SPA、推拿、针灸、刮痧、捶击、按摩、瑜珈、火罐、催眠、足疗、药浴、运动康复等。每一项服务都有专门的理疗服务专业人员和独立的场所，一方面为康健养生区的客户提供定向的专业服务，另一方面也对外营业，为有此需要和需求的所有消费者提供专业的特色服务。特色理疗服务可以根据不同的客户需求和服务项目的差异采用会员制、信用卡制、直接买票制等方式进行。在临近中央景观大道的位置建成特色理疗服务一条街，成为医药城聚集消费人气、吸引消费眼球的场所。⑵康健养生中心康健养生中心是康健养生区的核心部分，也是医药城对外宣传和吸引客户最重要的卖点。我们将以健康银行、预防医学、保健养老等方式来服务于加盟康健养生中心的各个客户，这也是康健服务中心立足泰州、走向全国，进入医疗市场竞争的重要手段。康健养生中心将建300幢的康健养生别墅，每幢别墅有600平方米左右，每幢别墅都有山有水有花园，建筑精巧别致，环境十分幽雅，布局非常合理，房产将以高于同区位别墅市场价格的20%出售，超出同位价格20%的部分，将作为业主终生享有康健养生服务的资格。68 业主及其家人享受的服务有：每周一次常规的身体检查（也可以上门服务）、各种特色的理疗服务、膳食及养生的专家计划、疾病医疗的专家提供（治疗费用业主需付）、业主房产的代为经营等。对于没有置业的客户，康健养生中心将通过会员制、金卡制、付费制等方式提供与中心业主同样的专业服务。我们将为每个客户量身订做个体化的医疗服务，从健康评估、养生咨询、远端助诊、专家诊疗到用药追踪、定期健康评量、专属护理人员照顾等，全面、完整、及时地监控客户的健康状态。康健服务中心还将与全国大的医疗集团和各学科的医学专家一起合作，共同打造一个全中国乃至全世界（与国外医疗机构合作）的专家治疗平台，不管是什么疑难杂症还是什么个体需求，我们都能够为客户提供相应的顶级专家的服务，客户不仅能够得到最及时、最权威、最先进、最彻底的医疗服务，而且通过我们的服务与不通过我们的服务相比客户能够节省大量的治疗费用，这就是我们建立这个医疗平台的初衷所在。我们将与北美集团、美华联合健康银行或安法诊所进行合作，引进国际上先进的经营管理理念和经营管理模式，以人性化的思路来走中国市场的预防养生医学之路。●预防医学市场背景医疗产业主要分为纯粹治疗、长期照护和跟生活有关的预防养生医学，预防养生医学是医疗的精髓，是医疗发展的一个方向，20世纪是治疗医学的世纪，21世纪是预防养生医学的世纪。随着经济的不断发展，在中国，中产阶级、富裕阶层的队伍已经是越来越壮大，钱对他们中间的大多数人来说已经不是自己工作与生活考虑的最主要问题了，如何保持健康的身心和愉悦的精神，如何使自己的生活变得更有质量，如何使自己能够健康长寿，这才是他们需要的，也是他们追求的东西。预防养生医学的出现，为这种需求提供了一个很好的平台和保证。中国已经步入了老年化的社会，在未来的一、二十年里，中国将有五、六亿的老年人，这是一个庞大的数字，也是一个巨大的挑战，同样更是一个巨大的商机。预防养生医学市场的形势分析：从需求面来看——68 中国现在已经有超过一千万的富翁阶层（指个人资产有500万以上的阶层），他们对健康的追求和渴望有着非常痴迷的执着，这是预防养生医学的支撑基础和基本客户。从认知面来看——在中国，富翁阶层一般都是知识层面比较高的精英分子，他们对新知识、新理念、新生活、新方式、新行为的认同和接受都是比较开放式的，因此，对于有利于自己工作与生活的预防养生医学，他们是乐于接受并享受服务的。从先行者来看——在日本、香港、台湾及东南亚地区，相当多的各行各业名流精英都加入到预防养生医学的行列之中，以台湾的安法诊所为例，它的会员已经超过了六千人，他们不仅是各自行业和领域的精英分子，同样在预防养生医学领域他们也是先行者。从受众面来看——除了金字塔上端的一些富翁阶层外，中下端的人们也同样需要有质量的生活和生命，因此，预防养生医学将会成为人们生活的一种态度和追求的目标。§4.3.4配套商住区位于姜高西路以南，泰高路以东，中央商务区和康健服务区以北，占地面积3000亩，居住建筑面积达到700，000平方米。随着中国（泰州）医药城建设的深入和不断发展，医药高新技术产业园、展示经营中心、中央商务区、配套服务网点将会有许多的研发机构、生产厂家、经营企业、流通商户和个体经营户的进入，这里就会聚集大量的人口和家庭，为了使得人们能够在这里“乐业”，就必须先让他们能够安居，只有衣食住行的问题得到了解决，产业经济的发展才有足够的保障。生活商住区将按照需求定位和功能差异进行建设：既有针对中高收入阶层的中高档商住区，又有针对企业一般员工及商业经营户的普通住宅，还有可供经营出租的普通公寓房。在生活商住区的建设中，引入“生态住宅”、“环保住宅”、“康健住宅“的概念，进一步体现出医药城“生态、健康、人文、和谐”的主题。生活商住区各小区之间以水系自然分割，以小桥自然相连，以树木花草点缀环境。在生活商住区的建设过程中，我们还会在小区之间建造小花园、草坪地，提供一些简单的体育设施；在小区中还将建一个农贸市场，为小区居民的居住生活提供服务。68 §4.3.5医药知识文化博览基地医药知识文化博览基地的建设，将有助于提升中国医药城的文化品位，一座传播医药和医学知识基地，同时中国医药城成为一个医药及医学的科普教育基地。使中国医药城真正成为一座以“医药”为主题的文化城。⑴医药知识文化博览基地的内容汇集世界各国和中国的传统医药、医学知识、各国的医学名人⑵建设的形式与地址医药知识文化博览基地的建设，不拘泥于某个地点或场馆，则是实行“以点带线，以线带面”，即利用各个主题商业场所、各个交通道路、绿化带、小区环境及公共设施，以各种形式与方式予以表现，同时在不同的区域，形成不同的主题，这样即节约的空间和土地，同时又将文化融入了环境之中，将医药文化渗透医药城每一个角落，这样整个医药城就是一座真正的文化之城。⑶实施方式医药知识文化博览基地的建设，将与各个子项目的建设实施同步进行，建设施工则由各个子项目分主题独立承担，但医药文化的策划则由政府专门成立的机构负责，同时对各个主题项目的实施质量和进程进行监督和监控。68 第五章项目的规划与建设§5.1规划设计定位本方案以与泰州地区的社会、经济、文化、传统、人口、自然、地理、环境等相关内容的和谐统一为立足点，并根据”以人为本”的科学发展观和”可持续发展”的健康经济原则进行了医药城区域布局的规划设计，从宏观到微观，从整体布局到单体建筑，均体现了医药专业化、高新化、产业化、城市化、现代化、经济化、人文化、环保化的全新理念和个性特色。整个方案以合理的人文环境、创新的构建布局、特色的区位设计为核心，力争打造一座泰州地区的医药新城，成为中国医药产业一道美丽的风景。§5.2规划原则a空间连续性的原则b生态环境可利用的原则c功能复合和弹性的原则d步行系统人性化的原则e道路交通系统便捷的原则f城市设计可操作性的原则§5.3规划理念§5.3.1绿色生态理念大面积的公园、林木、水系、绿化分隔带为城市和人居环境创造出理想的空间。将生态绿地渗透到核心区，结合道路绿化、水系绿化、邻里绿化，形成生态网络，创建层次分明，充满活力，人与自然和谐共生的人居环境及现代城市新形象。远景总体发展概念规划，引入了生态城市、共生城市、新陈代谢城市和环形城市的先进理念，立意新颖，风格独特，体现出以人为本的精神和改善人居环境的意愿。68 §5.3.2开放与交流的理念开放式、无界商业空间的布置有利于现代商业的发展，有利于汇聚人流、物流、信息流，体现出“货通四海、人聚八方”，创造浓厚的商业气氛与环境。§5.3.3城市高感度所有机能，贯穿“便捷一体化”的指导原则，高附加值人流的特性之一，就是时间宝贵。所有时间障碍因素，都必须降至最低。交易、交流、物流、信息流、资金流都将以最便捷的方式完成。§5.3.4新商业主义所谓新商业主义是指改变以往的商业形态，减少小型的低附加值业态，鼓励大型的、集中的、一站式的采购环境，更加便利轻松、节约商务成本，同时营造丰富的都市商业氛围。灵活的经营模式考虑到建设的可行性，要求结构上灵活而不散，充分考虑到地块与地块间的接壤，功能区之间的接壤，从而为规划的分期建设和开发管理提供可行性方案。§5.3.5辐射的理念在区域和功能布局上，以国药大厦和中央景观大道为轴心，每个区位都拥有相对独立的功能体系，从总体上来看，显得较为合理。§5.3.6组团开发理念将医药城分为展示采购区、中央商务区、康健服务区、生活商住区四个组团进行开发建设，四个区域互为独立又相互联系。§5.4规划设计组成要素§5.4.1容积率变化68 从展示采购区、中央商务区向生活商住区、康健养生区依次递减，给人一种视觉上的变化，也使医药城的结构布局显得富有层次感。§5.4.2连续发展在规划设计中充分考虑到医药城连续发展的可能性和现实性，今后的发展将以向东延伸为主，因此，从规划的角度出发，为医药城的东扩做好了整体衔接的准备。§5.4.3交通组织每个自然区之间，自然区内部之间的交通顺畅，每个自然区都有独立的出入口，辅以不同的交通流向标识，便于人和车辆的出行。展示采购区的每个经营中心都采用了大空间的中空建筑设计，车辆可以到达一楼的每个独立单元。§5.4.4景观设计在道路、分隔带、绿化区，将设立一些中外医药名人雕塑，一方面表现出医药城的文化内涵，另一方面也可以使医药城的居民及旅游、观光者增长一些文化、历史知识。在道路旁、分隔带、绿化区，将栽种一些医药植物和花草，着力营造一种浓郁的医药风情。§5.4.5亮化措施所有的路道、临街建筑物、景观区都将设置高效能的半导体照明，这种照明就是使用以发光二极管（LED）为新光源的照明，是白炽灯能耗的10%，一方面会节约大量的能源，另一方面又可以大幅度的减少污染，美化环境。§5.4.6安全防护医药城将实行电子化信息系统监控，在各个区的交通口和建筑制高点都将安装电子眼，对整个医药城的物状、人状实行全方位的安全保护，防止违法犯罪行为的发生和其它意外紧急情况的出现，以保证人民群众的生命和财产的安全。68 §5.5主要技术经济指标主要技术经济指标区块名称用地面积建筑面积（平方米）建筑密度容积率总规划地块200(ha)/3100(亩)220000021.5%1.0展示采购区87(ha)/1300(亩)86200033.1%0.99其国药大厦6.7(ha)/100(亩)2300024.5%3.5医药展示交易中心13.3(ha)/200(亩)15600044.3%1.17国药展示交易中心16.7(ha)/250(亩)20000035.5%1.20医疗器械交易中心10(ha)/200(亩)16000049.9%1.20中制药机械交易中心13.3(ha)/200(亩)15500050.7%1.16化妆品交易中心13.3(ha)/200(亩)9600029.7%0.72健康体育器材中心6.7(ha)/100(亩)4800020.4%0.72成人用品交易中心3.3(ha)/50(亩)2400036.6%0.72中央商务区13.3(ha)/200(亩)36300024.5%2.72其中商务办公区10.9(ha)/163(亩)30000025.7%2.71商务酒店区2.5(ha)/37(亩)6300030.0%2.56康健服务区40(ha)/600(亩)26700011.1%0.67其中养生区30(ha)/450(亩)1600008.2%0.52特色理疗区5.3(ha)/80(亩)7800013.3%1.47药膳区5(ha)/70(亩)2900018.0%0.61生活商住区60(ha)/900(亩)68600012.9%1.1公园道路水系6.7(ha)/100(亩)68 §5.6开发进度建议根据本项目的特性、产业环境，在开发建设进度上要和市场的招商进度与市场培育相结合，我们建议在各个子项目的实施过程中，建议采取“以点带面、同步分期、交错开发”。也就是在总体上各个子项目同时启动，然而在子项目中又分进度开发，这样才能形成一个良好的开发顺序和产业气氛，因此整个项目的开发进程建议如下安排：中国（泰州）医药城的建设期和完善期大致需要三年的时间。1、基础建设七通一平2006年11月份启动，其中：道路工程———四横一纵的主干道，2007年12月底完工。2、国药大厦、会议中心及其地下停车场等附属设施——2007年上半年启动，18个月的建设期，2008年6月竣工。3．中央商务区——2007年上半年启动，根据进度分三期建设，2008年年底完成。4．展示采购区——2007年上半年八个经营中心同时开工建设，分二期建设，2008年年底完成。5．康健服务区——2007年上半年开工建设，18个月的建设期，2008年6月竣工。6．生活商居区——2007年1月—2007年12月，完成15万平方米的建设任务；2008年1月—2008年12月，完成30万平方米的建设任务；2009年1月—2009年12月，完成25万平方米的建设任务。68 第六章经营管理与营销策略§6.1项目的战略定位中国（泰州）医药城，依托江苏省和泰州市医药产业与现代服务业的发展、泰州医药高新技术产业园区项目的整体发展与泰州城市发展的总体战略规划，根据“一次规划、分步实施、滚动开发”的发展战略，通过“筑巢引凤、引凤筑巢”的经营策略和运行方式，围绕医药产业，发展现代服务业，建立一个立足华东地区，辐射全国，影响国际的医药健康产品专业展示交易平台和物流配套基地、医药博览中心、特色医疗康健中心、医药行业总部经济区、行业职业人才培训机构、城市商务服务平台，成为医药产业市场信息指数的晴雨表，成为泰州医药高新技术产业园的核心部分，同时因为具有完善的城市发展与生活的配套设施进而成为泰州区域城市化发展进程中最为璀璨的城市核心之一。§6.2项目经营的指导性原则§6.1坚持以医药产业为核心，以现代服务业为导向项目的经营开发过程中坚持以医药产业为核心，以发展现代服务业为导向，以医药产业链相关行业为支撑，形成产业积聚，以打造城市环境为铺垫，最终形成一个产业城市，这样医药产业也就成为了真正的城市产业、城市名片。§6.2超强力开发超常规发展本项目总投资预计超50亿元人民币，开发周期为3-5年，占地2平方公里，建筑面积达200多万平方米，是迄今为止泰州城市建设与项目建设中规模最大的，因此在开发力度上要超强度，项目的实施上要超常规，“以点带面、同步分期、交错开发”才能保证项目顺利发展。§6.3市场培育、产业积聚、房产开发与新城区的建设四位一体68 在项目的开发过程中，通过超强度的开发，要建成八个展示交易中心、一个养生基地、一个现代商务区、和一个现代高尚住宅区，将来要有7-8万人在此工作与居住，从而成为了泰州城市南部最具特色的核心城区，这是一个庞大的综合性的项目，因此在项目的开发经营上要坚持市场培育、产业积聚、房产开发与新城区的建设四位一体的发展。§6.4市场取向企业化运做政府扶持项目开发的资金筹措、项目的规划设计、基础配套设施，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。政府在优惠政策、相关手续、行政审批与开发环境上进行扶持，坚持以“民办官助”的模式进行。§6.3项目的经营管理§6.3.1经营管理模式⑴公司化运营公司化运营，是一种提升商业与服务业规范化、现代化、标准化的手段，提升服务质量与品牌形象的保证。在项目的开发建设过程中，坚持公司化运营，实行目标管理、标准化作业，保证了项目实施的质量与速度；在项目建成以后成熟运行阶段，公司化管理，实行管理、统一进出货管理、统一开单、交易行为标准化等，有助于提升各个展示中心的形象，树立中国医药城的形象。⑵品牌化管理品牌是现代市场营销中最有力武器，本项目的从开始建设一直到建成运营，都将坚持品牌化管理。本项目的品牌管理主要有两条途径：途径一：从项目出发，不管在项目的前期规划、开发建设、各个子项目的经营内容、招商宣传、经营管理等环节，都要进行品牌化管理，从建立中国医药城品牌形象开始，不断丰富和提升品牌的内涵。途径二、从客户出发，在招商阶段就开始对客户、产品及其经营行为进行品牌化管理，将中国医药城的形象与企业的自身的形象有机的进行整合，这一方面有利于进一步提升中国医药城的整体形象，也有利于稳定招商成果。68 ⑶　集约化经营集约化经营，能够对行业资源进行有效的整合和利用，创造更优化的行业资源的配置，提升行业服务的效率与水平，从而进一步提升中国医药城的经营环境的档次，提升中国医药城的核心竞争力。⑷　规模化发展　俗话说“成行成市”，企业与商家都喜欢扎堆经营，这是中国商人的习惯。规模化发展，将会在极大程度上吸引和集聚行业资源。通过这个巨大的展示交易平台的规模化发展，吸引更多的企业落户、更多的商家入驻、更多的相关行业进驻，从而真正的把医药产业做大做强。⑸信息化交流在本项目的实施过程和将来经营过程中，都将全面实行商务电子化、管理信息化、交易过程电子化，从提高服务效率，降低商务成本。§6.3.2经营机构架构由于本项目是一个综合性的开发项目，规模庞大，所涉及的行业虽然有较强的关联度，但从行业属性来说又具有各自不同特点，同时开发建设中各个项目是同期启动，分期开发，因此在项目的经营管理上，要坚持“整体化协调、公司化运做、专业化管理”的管理思路，来保障项目项目在实施的过程中做到整体协调的发展。在此基础上我们将设立三层经营管理机构：第一层经营决策机构泰州医药城投资发展有限公司该公司负责组织实施项目的整体规划、投资开发、资金筹措、整体协调等第二层子项目经营管理执行机构根据各个子项目的特性，成立专业的子公司，进行各个项目的垂直管理。68 在项目开发前期和过程中以分别负责各个项目具体开发建设、招商推广等，项目建成以后将转变功能，主要负责各个子项目的经营管理和市场培育。将设立的子公司有：泰州医药城国药大厦有限公司泰州医药城医药有限公司泰州医药城医疗器械有限公司泰州医药城国药有限公司泰州医药城制药机械与设备有限公司泰州医药城化妆品经营有限公司泰州医药城体育健身器材有限公司泰州医药城成人用品经营有限公司泰州医药城商业开发经营有限公司泰州医药城房地产开发建设有限公司泰州医药城保健养生有限公司泰州医药城餐饮娱乐有限公司泰州医药城药膳经营有限公司第三层专业服务机构在项目开发过程中，根据经营环节专业管理与社会化服务的原则，还将成立和引进各种类型的专业服务机构，例如：市场招商公司、广告公司、会展公司、电子商务公司、物业管理公司、人才劳务公司、进出口服务机构、认证中心等等，以满足项目开发过程中的各方面需求，保障项目的顺利实施。§6.3.3营销策略由于中国（泰州）医药城是一个庞大的综合性商业项目，医药城建设的最终目的是要吸引国内外医药产业以及与之相近产业的不同的研发、生产、经营、市场、流通、服务单位和个人入驻经营，形成一个空间上、时间上的组合体。因此，入驻企业、单位、个体经营户的多少，旅游、观光、流通、商居、购物人气的兴旺将是医药城成长、发展、壮大，是医药城能否成为江苏乃至全国医药产业一颗明珠的关键所在。因此在经营管理上要实行严格的目标管理体制，在经营策略上犹如战争上的大兵团作战，更需要讲究协调与配合，分工与合作，更讲究整体战略与具体战术的相结合。根据本项目的特性，我们特制定以下营销策略：⑴政府主导企业唱戏在本项目的实施过程中，不管是规划和招商，政府永远是占主导地位的，政府的信誉是无可替代的无形资产，在招商过程中能够起到巨大的作用。更重要的是政府倡导发展医药产业，并给予了相关的优惠政策，同时最终受益的是政府和所招引进来的企业。68 ⑵　整体启动点式开发分期推进滚动发展由于本项目的规模相当庞大，而且各个子项目之间又有相当的关联度，因此采取各个子项目同时启动，在子项目里进行分期开发，滚动开发，这样一方面使项目在整体上能够协调发展，同时也可以创造强大声势，加快市场招商的步骤。⑶整合资源内引外联在本项目的操作中，要充分整合各方面的资源，其中包括国内的、国际的、政府资源、行业资源、社会资源，特别重要的是行业协会、商会、成熟的医药展会以及成熟的专业市场与知名企业龙头带动效应。⑷筑巢引凤引凤扩巢在项目的实施过程中，坚持先做环境，再做产业聚集与市场培育，待产业基础扎实以后，进一步扩大产业规模。⑸以会促市、以市带展、以展育市在本项目的经营中，首先是打造专业特色市场，以市场为基础，带动专业会展经济，同时又以专业的会展经济又是专业市场经济的提升与发展，来进一步促进特色专业市场的培育和成熟，最终形成一个市场经济与会展经济共同繁荣的局面。⑹专业化招商品牌化管理分行业、分地域进行专业化招商，有助于快速形成稳定的行业关系与招商网络，在建设与招商过程中，逐步建立强大的“中国医药城”品牌形象，同时利用强大的品牌吸引力加快招商的进程与市场的成熟。⑺整合营销全面推广利用各种行销渠道与工具，创新营销模式，展开立体式的、地毯式的宣传与推广，充分利用各个传播途径与工具所产生的综合性的、规模化的效应，有助于加快整个建设和招商的进程。68 第七章投资估算与资金来源§7.1项目总投资估算§7.1.1项目投资估算范围本项目工程及配套建设投资估算中，包括在正常的设计施工周期内，为完成该项目所需要投入的建设费用。§7.1.2投资估算编制依据⑴泰州市规划设计院编制的控制性详规图纸；⑵（日本）上海ARCOM建筑设计有限公司《中国泰州医药城概念性规划设计及城市设计方案》；⑶根据国家相关政策法规的规定应计缴纳的有关税费（政策范围内实行优惠的除外）；⑷工程造价估算参照近期泰州市部分同类工程竣工结算的主要指标，并考虑费用的调整因素；⑸配套设施及服务费用按照泰州市场目前相关产品的价格水平和人工费用支出水平而定；⑹项目的土地使用费，根据有关批文和协议经分摊后按实估算；⑺项目总体工程包括主体建筑、地下停车场、道路、涵洞、桥梁、内外管线系统、公园、绿化、坝岸、围墙、室外照明、雕塑、景观、休闲设施以及公共配套服务设施如公交车站等；⑻医药城关于规划设计、宣传策划等方面的咨询费用按照类似项目工程的费用指标估算；⑼建设单位管理费（含工程监理费）按照建安工程费的3%估算；⑽不可预见费按照建安工程费和其它建设费的5%估算；⑾建设期及经营期的贷款利息按照银行规定的五年期名义利率5.85%计算；68 §7.1.3投资估算综合开发经济建设估算建设项目建设性质规模（平方米）费用标准（元/平方米）建设总量（万元）备注建安费用住宅686000120082320商业办公323000200064600特色街区36800300011040酒店64000400025600养生160000300048000市场8390001400117460基础设施道路水系59000018010620不含管线敷设费用绿化2800002507000市政管线230000034078200新建区4亿/平方公里其它费用管理费22242占成本总量的5%不可预见费22242占成本总量的5%土地成本3100亩45000总投入485037经估算，本项目建设总投资为人民币530037万元。其中，土地成本45000万元，建筑安装工程费用349020万元；市政基础设施费用95820万元；不可预见费用22242万元；管理费用22242万元。68 §7.2资金来源及资金筹措方式1．本项目建设所需资金，将由项目法人自筹、联合经营以及向金融机构贷款这三种方式所解决。2．项目法人自筹资金的比例按照20%计算，除注册资本金以外，不足部分由股东出资，即自筹资金为100，000万元。3．向金融机构贷款的比例按照40%计算，贷款资金为200，000万元。4．联合经营的出资比例按照40%计算，获得联建资金为200，000万元。5．本报告建设项目所需资金除资本金外，主要有如下渠道筹措：⑴各类商业贷款；⑵股东出资；⑶联合经营单位的资金支持；⑷采用预售的方法加速资金回笼，运用定金和预售款来弥补部分建设投资的缺口（因为政策的限制，此方法仅仅作为一种补充）；⑸以出让土地权参股的形式吸引投资建设。68 第八章经济效益分析§8.1分析依据1．本财务分析根据国家现有的财税制度进行，医药产业园鼓励企业发展的有关税收优惠政策并未纳入本分析中考虑，优惠政策所产生的效益直接用于项目还贷及中国（泰州）医药城管理有限公司的运行。2．本财务分析计算期为5年，其中项目建设期为36个月。3．本着边建设、边经营的开发方针，医药城各单项工程的部分房产视开工和竣工的后顺序，分别在计算期的第二、第三年现售，现售的比例一般按照85%计算。4、物业销售价格建议：根据泰州市房地产市场的状况，通过对同类地区的房产价格和实际价值进行对比分析，综合环境、交通、购物、就业、上学、生活、娱乐、休闲等各个方面的因素，结合降低市场风险及接受度，我们建议本项目的主要物业销售价格（建筑面积）做如下保守建议：商铺3500元/M2商品房2300元/M2写字楼3000元/M2养生物业6000元/M2酒店7000元/M25．招商费用按照销售、租赁、联合经营收入的2%提取招商经费，在费用使用过程中，做到勤俭节约、定向使用，让招商费用的使用价值达到最大化。6、本项目按照营业收入的5.25%缴纳营业税金及附加。7、本项目按照营业收入的2%考虑售租费用，售租费用包括销售或物业人员工资、管理费、广告费、维修费、财务费等。68 §8.2静态经营成本与利润测算§8.2.1物业销售收入估算由于土地性质,此处收入估算均按销售所得，至于在经营过程中出售与出租的比例则在具体项目过程中进行进一步测算。⑴住宅销售686000平方*2300元/平方==15.73（亿元）⑵写字楼销售323000平方*3000元/平方==9.69（亿元）⑶市场销售862000平方*3500元/平方==30.17（亿元）⑷养生销售160000平方*8000元/平方==12.8（亿元）加上10%的康健服务溢价1.28亿元，合计为14.08(亿元)⑸酒店销售64000平方*8000元/平方==5.12（亿元）⑹特色街区及临街商业用房87600平方*5500元/平方==4.818（亿元）销售总收入79.608（亿元）§8.2.2经营成本土地成本；45000万元建筑安装工程费用349020万元市政基础设施费用95820万元可预见费用22242万元管理费用22242万元以上总投资合计530037万元营业税金及附加44424万元招商费用16085万元项目总成本590546万元§8.2.3利润估算利润==(销售总收入)796080万元—(项目总成本)590546万元==205534万元税后净利润==205534万元×（1－33%的所得税）==137707.78万元68 §8.3借款和还贷本项目的建设投资除自筹的20%、联合经营的40%外，其余40%即200，000万元的建设资金主要通过金融机构贷款解决。因项目需在三年内分先后开工建设，所以贷款资金也是按照建设期的要求分期到位。在成本费用的测算上，已经将20亿金融贷款的利息计算在内，并已经纳入了资金流动平衡体系，因此，从财务分析指标来看，不存在任何的风险和困难。借贷和还贷计划单位：万元项目建设期经营期合计2007年2008年2009年2010年借款额度1200006000020000200000还本额度12000080000200000还息额度702010530468022230§8.4财务效益分析1．通过成本和收入的测算分析、借贷和还贷的比对分析，可以看出，此项目的建设实施是可行的，财务的运行状况是安全的，投资回报价值是可观的。2．本报告中的所有数据都来自于市场一线调查后的综合，对预期的收益也是以保守的方法来测算的。§8.5社会效益分析中国医药城的建设是现代医药产业经济、现代服务业以及城市建设发展的一个复合体，它的建设目标和发展方向决定了医药城的建设在取得良好的经济效益的同时，还会创造出巨大的社会效益，为泰州医药高新技术产业园的建设，为泰州市和谐发展、可持续发展做出贡献。　68 １、中国（泰州）医药城项目是泰州医药高新技术产业园的重要组成部分，是园区所打造的六大产业平台之一。它既是医药产业链中非常重要的环节，也是医药城项目发展的核心内容。又是医药城对外招商引资的金字招牌。也是整个医药城健康发展的保证。２、中国（泰州）医药城项目建设将全面提升泰州城市与医药产业的核心竞争力，完善泰州医药高新技术产业园区的功能配套，同时将树立中国（泰州）医药城在行业中专业形象与品牌形象。本项目的建设能充分发挥泰州在长三角经济圈的区位地理优势，打造独具特色地方特色板快经济。以中国（泰州）医药城为中心，通过大型医药流通平台、医药行业服务平台与信息平台的打造，使泰州在整个华东地区具有医药物流与信息的枢纽地位，为建立辐射全国三十多个省、市、自治区的医药流通与服务网络奠定坚实的基础，成为全国性乃至国际性的医药产品物流中心，也为中国泰州医药城提高核心竞争力奠定基础。３、医药大市场对地方税收的贡献率极高，大规模的商品流通与巨大的资金流量，为地方财政提供了稳定的来源。建成后的市场物流区，根据预计的正常发展态势，经营第一年主营业务及其他的商业服务业、展览业及相关产业的带动效应，将实现含税销售收入１０亿元，经营第二年实现含税销售收入３０亿元，经营第三年实现含税销售收入８０亿元，经营第四年实现含税销售收入１００亿元，经营第五年实现含税销售收入２００亿元。市场物流区投入运营的第五年可以实现上缴各项税收入超过１５－２０亿元人民币。４、建成后的市场物流区将是整个医药产业园区，乃至泰州市中最积聚商家、集聚人气的重点区域。项目的实施和建成，将会引进各类高级人才，提高了城市科技创新的能力和现代化管理的水平。这里将会聚集６－７万的各类经营与服务人员，也将会给地方提供４－５万个就业岗位，同时将带动当地的房地产业、会展业、旅游业、餐饮娱乐业等其他的现代服务业，在一定程度上为地方社会经济的发展产生深远的影响与意义。68 第九章结论及建议§9.1结论§9.1.1政策可行本项目作为泰州医药高新技术产业园的核心组成部分和经济发展平台，符合“十一五”医药行业的产业发展规划，符合江苏省沿江开发总体规划的要求，符合将泰州建设成为医药强市的政府目标，符合泰州市关于加快泰州医药高新技术产业园发展的要求，符合园区和城市规划建设的统一布局，项目服务齐全，功能定位准确。因此，此项目的建设是必要的，是可行的§9.1.2基础条件可行本项目地理位置优越，前期工作准备充分、进展顺利，开发时机已经成熟。作为医药高新技术产业园综合开发的一个组成部分，泰州市人民政府及有关部门对医药城的整体发展既有统一规划，又明确地签订了土地出让协议——泰州市人民政府、泰州医药城投资发展有限公司《关于投资建设泰州医药高新技术产业园市场物流基地及综合配套区的协议》等事宜，项目方案既体现了严谨性、科学性、专业性，又体现了前瞻性、环保性、持续性、发展性、人文性、经济性。因此，从技术上来看，此项目也是切实可行的！§9.1.3市场可行本项目的实施填补了江苏省医药领域中的空白，其中有些子项目在全国范围内也属首创，目前尚无同类项目竞争，根据市场调查，符合市场和行业的需求。§9.1.4经济效益可行从财务分析及投资产业的经济性分析来看，具有巨大的经济效应，此项目是切实可行的！68 §9.1.5社会效益可行本项目作为泰州医药产业的创业平台和发展高地，体现了服务经济多样化、集聚化、配套化、产业化、人文化的特征。它对促进泰州医药高新技术产业园的发展，对园区运营体系的辅助，对进入医药城的企业、单位、商户的支持，对社会和地方政府劳动就业人口的安排都起到了一个积极的推动作用。因此，从社会效益来看，此项目也是切实可行的！§9.2建议⑴　由于本项目的投资建设具有重大的社会经济效益，泰州市人民政府有关部门及泰州医药高新技术产业园管委会要做好医药城建设各方面的指导工作和协调工作，从行政环境与政策环境上保证医药城建设的顺利进行和如期完工。⑵　建议项目（包括子项目）法人进一步做好项目的规划和布局，以保证其科学合理、环保人文、持续发展、经济可行。⑶　在做好自筹资金准备的同时，抓紧落实金融机构的贷款事宜。⑷　尽快确定子项目的合作经营伙伴，以便医药城建设项目的同时进行。⑸　因为医药城的建设、经营、发展、收益完全受市场的影响和制约，所以我们在医药城的营销推广上应当采取有针对性的策略，一方面要做好医药城的形象宣传，加大招商的力度，以保证足够企业、单位、商家、经营户的进驻经营，另一方面要做好和完善医药城的配套设施及服务工作，使进驻经营的企业和个人都能够得到发展，能够赚到钱，这样才能留住已经进入的人，同时也才能吸引更多的企业和个人加盟。68 ⑹　医药城建设是一个百年工程，因此，我们一方面要强化管理，以最大限度地节约工程成本，提高经济效益；另一方面更要注重工程的质量，不能因为工程的质量问题而使医药城的经营策略和规划目标受到影响。⑺　尽早成立医药城经营管理公司，它是医药城建设、经营、运作的保障力量。⑻　建议政府在医药城现址的东面和南面要为医药城的发展预留足够的发展空间。68'