商业综合体项目可行性研究报告

'XX商业综合体建设项目可行性研究报告建设单位：XXX编制时间：2014年6月63 目录第一章项目总论11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目性质11.1.3项目建设单位11.1.4项目简介11.1.5项目建设内容31.1.6项目建设工期及实施进度41.1.7投资估算和资金筹措51.2主要技术经济指标51.3编制依据及编制范围51.4结论及建议6第二章项目建设背景及必要性82.1项目建设背景82.1.1成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础82.1.2生态田园城市和高端服务业的定位助推成都地产发展132.1.3成都已发展成为中国内陆城市投资标杆162.1.4成都是四川旅游业的核心经济增长极172.2项目建设的必要性192.2.1有利于成都旅游业的发展192.2.2强化了区域办公服务功能，改善服务环境202.2.3配套完善当地的商业和居住环境202.2.4满足人们的消费需求202.2.5提供就业机会，促进当地经济发展21第三章成都楼市行业现状及市场分析223.1成都土地市场现状223.1.1全年土地推出情况223.1.2土地供应情况233.1.3土地成交分析243.1.4土地市场总结273.2住宅市场现状273.2.1总体供销情况2763 3.2.2价格情况283.2.3住宅市场总结303.3写字楼市场现状323.3.1新增供给及销售情况323.3.2价格情况343.3.3写字楼市场总结343.4SOHO市场现状353.4.1新增供给及销售情况353.4.2新增及成交区域情况373.4.3存量情况393.4.4SOHO市场总结41第四章酒店行业及市场分析434.1酒店行业分析434.1.1我国星级酒店行业的现状434.1.2五星级酒店在中国的发展现状及未来趋势464.2成都地区酒店行业发展现状及未来趋势分析494.2.1成都星级酒店行业现状494.2.2成都五星级酒店竞争分析504.2.3成都五星级酒店未来供应趋势584.3成都地区酒店市场容量分析584.3.1成都旅游行业发展现状及未来趋势584.3.2成都会展经济发展现状及未来趋势60第五章商业市场分析645.1成都商圈分析645.2项目区域商业市场现状655.2.1地块区域内代表项目分析665.2.2成都高端商业市场分析675.3成都未来优质商业供应情况705.4成都商业市场小结72第六章项目区位分析与定位736.1项目区位分析736.1.1项目地块特征736.1.2城市规划政策7563 6.1.3土地升值潜力评估766.2项目定位76第七章项目市场营销策略及竞争优势797.1项目目标市场定位797.1.1住宅目标市场797.1.2写字楼目标市场807.1.3商业目标市场807.1.4酒店目标市场817.1.5SOHO目标市场827.2项目营销策略827.2.1产品策略827.2.2项目市场价格的确定837.2.3宣传推广策略857.2.4销售渠道857.3项目SWOT分析867.3.1优势（S）867.3.2劣势（W）877.3.3机会（O）87第八章项目建设内容及建设进度898.1项目建设内容898.1.1项目建设内容及规模898.1.2酒店功能分区介绍908.1.3商业中心定位及业态规划908.2项目建设进度92第九章工程技术方案949.1建筑设计949.1.1设计依据及设计条件949.1.2建筑分类等级969.1.3荷载取值979.1.4主要结构材料989.1.4其它需明确的问题989.2给排水设计999.2.1给水系统9963 9.2.2排水系统1019.3电气设计1039.3.1设计依据及设计范围1039.3.2负荷估算1049.3.3负荷等级及供电电源1059.3.4计量1069.3.5低压配电1069.3.6照明设计1069.3.7防雷与接地1079.3.8电信及宽带网系统1079.3.9有线电视系统1089.3.10闭路电视监控系统及可视对讲系统1089.3.11智能化系统1089.3.12电气消防部分1099.4暖通设计1109.4.1设计依据1109.4.2设计内容1109.4.3通风系统1109.4.4防排烟系统1119.4.5消防设计1119.5天然气供应设计1129.6消防设计1129.7无障碍设计114第十章环保及节能11510.1生态环境影响分析和保护措施11510.1.1项目施工期间主要污染源11510.1.2项目运营期间主要污染物11510.2环境保护执行的质量标准及排放标准11610.2.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果11610.2.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果11710.3节能11810.3.1 设计依据11810.3.2节能措施11863 第十一章消防与安全卫生12111.1消防12111.2 劳动安全12211.3 卫生防护123第十二章投资估算和资金筹措12512.1投资估算范围12512.2投资估算12512.3资金筹措128第十三章财务评价13013.1财务假设及其说明13013.2收入预测13013.2.1项目周边物业售价调研13013.2.1项目销售部分13113.2.2项目商业出租部分13313.2.3项目酒店收入13313.2.4项目总收入13413.3成本预测13513.3.1出售部分13513.3.2出租部分13513.3.3酒店13713.4项目利润预测13913.4.1房屋销售利润预测13913.4.2出租部分利润预测13913.4.3酒店部分利润预测14013.4.4项目总体利润预测14013.5项目现金流预测14113.6项目财务指标测算142第十四章风险分析14314.1风险识别14314.2防范和降低风险对策144第十五章结论及建议14615.1结论14615.2建议14763 第一章项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX商业综合体项目1.1.2项目性质1.1.3项目建设单位1.1.4项目简介1.1.5项目建设内容1.1.6项目建设工期及实施进度1.1.7投资估算和资金筹措1.2主要技术经济指标1.3编制依据及编制范围1.4结论及建议63 第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础（一）成都经济位居全国前八位，经济增长率较高，经济发展潜力较大图2-1四川省近几年国内生产总值对比图经国家统计局审定，成都市2012年全年实现地区生产总值8138.9亿元，比上年增长13%。全年固定资产投资完成5890.1亿元，比上年增长17.7%。2011年全市实现地区生产总值6854.58亿元，比上年增长15.2%；2010年全市生产总值5551.33亿元，比上年增长15%。成都GDP总值虽在全国范围内低于北京、上海、深圳、广州等主要经济发达城市，但是近几年主要发达城市增长率均从高位回落至10%左右，成都则一直保持12%-15%左右的高速增长。图2-2成都与全国主要一线城市GDP及增长率对比（二）产业结构逐步升级，第三产业增长迅速，现代服务业机遇来临63 2012年，成都市第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。一、二、三产业比例关系为4.3∶46.6∶49.1。图2-3成都与全国主要一线城市GDP及增长率对比成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2012年末已建成现代农业示范园区144个，标准化农产品生产示范基地283个。成都已形成电子信息产品制造业、机械产业、汽车产业、石化产业、食品饮料及烟草产业、冶金产业、建材产业、轻工行业八大特色优势产业。全年实现社会消费品零售总额3317.7亿元，比上年增长16.0%。从行业看，批发业零售额195.0亿元，增长16.9%；零售业零售额2673.3亿元，增长15.5%；住宿业零售额40.1亿元，增长17.2%；餐饮业零售额409.3亿元，增长18.2%。（三）成都城市化发展还有较大发展空间，可支撑地产长效发展图2-4成都与发达城市城市化进程比较2010年上海、北京、天津等主要发达城市人口城市化率均已达75%以上。成都市城市化率为53.70%，超过全国城市化率平均值，距离东部沿海城市还有很大的发展空间。随着全国统筹城乡综合配套改革试验区相关政策的实施，成都市人口城市化进程将进一步加快。2013年成都总人口已达1635万人，户籍人口1170万，外来流动人口465万。63 （四）居民消费倾向较高，持续增长的收入和消费，可支撑商业市场扩大规模及提升档次图2-5成都与发达城市城镇居民可支配收支情况对比城市居民人均可支配收入27194元，比上年增长13.6%；农村居民人均纯收入11501元，增长14.2%。年末城乡居民储蓄存款余额7060亿元，增长18.8%。成都市居民的收入和消费的绝对数量虽落后于一线城市，但居民的消费倾向较高，有74％的收入用于消费，该比例超过上海、深圳、北京。根据成都市十二五规划纲要，居民收入的年增长率将在12％左右，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。（五）交通条件成都是西部交通枢纽。成都铁路枢纽战略地位重要，是西南最主要的客、货集散地和中转中心，是西南最大的铁路枢纽，也是西部配套最齐全、功能最完整的综合性铁路交通枢纽。中国铁路总公司在《中长期铁路网规划（2008年调整）》中确定成都铁路枢纽是全国八个重点建设的铁路枢纽之一，成都铁路枢纽定位为继北京、上海、广州、武汉之后的全国第五大枢纽。成都双流国际机场63 同北京、上海、广州三大机场并列为同类型的国家级航空枢纽。截至2013年9月，双流机场共开通210条客货航线，其中145条国内定期航线，65条国际（地区）航线，航线覆盖全国绝大部分城市及欧洲、中东、东亚、南亚和东南亚主要城市；国内城市通达率（通达城市数量和平均最短通达时间的综合指标）名列第二，仅次于北京；出入境旅客吞吐量排名中西部第一；开通国际直飞航线数量中西部第一；旅客吞吐量，全国第五，中西部第一；货邮吞吐量全国第五，中西部第一。过境高速公路有12条，分别是京昆高速、沪蓉高速、厦蓉高速、成渝环线高速、德都高速、成乐高速、成遵高速、成丽高速、成昌高速、成渝高速、成都第一绕城高速和第二绕城高速。主城区设有13个客运中心，成都十陵客运中心、成都东站客运中心、成都机场客运中心、成都城东客运中心、成都城北客运中心、成都北门客运中心、成都茶店子客运中心、成都石羊场客运中心、成都昭觉寺客运中心、成都五桂桥客运中心、成都五块石客运中心、成都商贸城客运中心、成都新南门客运中心。城市交通不断发展，公交路线已覆盖城区及郊县，地铁1、2号线已全面通车。未来发展成都交通发展规划中，将新增成绵乐城际快铁、达成高铁等26条铁路线；成都第二国际机场已规划设于金堂，客运量可达到成都双流国际机场目前的5倍；公路方面，计划兴建成都—昆明，成都—拉萨、成都—格尔木、成都—兰州、成都—贵阳5条高速公路，拉近成都与西南其他地区的距离；城市交通方面，规划的10条地铁线全部建成后将完全覆盖整个成都市中心城区及周边发展区。63 成都市是西南地区的核心城市，经济增长平稳迅速，产业结构合理，在西部地区处于领先位置，人口众多、居民消费能力强，市场广大；第三产业发达，与之相关的酒店、写字楼、商业等需求旺盛；城市化进程处于上升通道，未来房地产市场空间巨大。高速路、动车组、城际列车的开通，将大大提升成都的城市首位度，城市辐射能力将大幅增强，政治、经济地位得以不断加强。随着城市内部地铁、轻轨、公交等交通网络的不断完善，成都的交通拥堵现状将得以缓解，有助于城市效率及居住舒适度的提升，商务氛围的营造。成都有望成为中国经济“第四极”和西部大开发的龙头，城市地位、知名度、辐射能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道”，会吸引越来越多投资本地的外资和沿海知名企业以及更多的外来人口定居成都。2.1.2生态田园城市和高端服务业的定位助推成都地产发展根据《成都市城市总体规划(2011—2020)》成都将建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市，城乡一体化、全面现代化、充分国际化的世界生态田园城市。成都中心城区主导功能定位为国家历史文化名城、国家重要的旅游中心城市、西部的金融、文化、商贸中心、西部地区重要的综合交通枢纽和通信枢纽。（一）成都优先发展高端服务业，将有利于高端商业市场发展《成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：成都市要63 加快产业结构调整，抢占高端产业发展制高点，推动重点产业高端化，大力发展战略性新兴产业，逐步建立起以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。成都重点发展高端服务业，加快发展现代物流业、商务服务业、文化创意产业、会展产业等先导服务业，加快提升金融业、商贸业、旅游业等支柱服务业，加快培育电子商务、服务外包、数字新媒体、健康产业等新兴服务业，构建可持续发展的国际化、专业化、集约化、均衡化的服务业体系；积极推进服务业综合改革试点，努力建设全国服务业区域中心和改革创新示范区，建成服务西部、面向全国、走向世界的现代服务业基地。（二）推进以服务业和高新技术为核心的城市功能定位关于市域战略功能定位，成都市政府做了如下安排：中心城区重点发展金融业、信息服务业、商务服务业和文化创意产业等现代服务业，推动商贸业和都市旅游业的提档升级；中心城区外围构建北部商贸、南部科技商务、东部工业商务、西部健康休闲四大特色服务业功能片区。表2-6成都区域功能规划按照“西部第一、全国一流”的目标规划建设63 加快推进天府新城、金融总部商务区、东部新城文化创意产业综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区、国际航空枢纽综合功能区、交通枢纽和现代物流功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区建设，精心打造“成都服务”品牌，建设服务西部、面向全国、走向世界的现代服务业基地积极推进龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区等建设，精心打造国家级旅游度假区和世界旅游知名品牌，建设国际旅游城市。大力推进高新技术、汽车、新能源、新材料、石化产业功能区建设，努力建设全国一流的高新技术产业基地、先进制造业基地和新兴产业基地。成都定位于建设成为中西部创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。多中心组团式的扩张方式将加速城市外扩，未来成都城市结构将由单一的特大城市向城乡—体化6市圈转变。成都市区未来主要方向为以CBD为轴心为向南和向东发展，将主导发展高端服务业，包括高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业。未来成都将不断向外扩张并吸纳周边城市、县市高端消费，为传统商圈外溢区域的优质商业创造极佳的发展机会。2.1.3成都已发展成为中国内陆城市投资标杆63 成都正处在历史上最好的发展时期之一，目前的经济增幅、规模以上工业增加值增幅、外贸出口增幅等主要经济指标均居全国副省级城市首位。成都已吸引世界500强企业落户229家，有10个国家在蓉设立领事馆，并被《财富》杂志、世界银行等权威机构评为“全球最佳新兴商务城市”和“中国内陆投资环境标杆城市”。从生产环境看，成都拥有中西部地区领先的基础设施、科教力量和产业体系，劳动力资源比较富集，生产成本的“洼地效应”相对突出。从生活环境看，成都作为“天府之国”，拥有温润怡人的自然风貌和得天独厚的宜居条件。成都正在实施“筑巢工程”，着力引进国际知名的教育机构、医疗机构、文化机构、咨询机构，加快建设国际社区，进一步营造具有国际品质的生活环境。从政务环境看，成都是全国同类城市中行政审批事项最少的城市之一。成都正以转变政府职能为核心，大力推行简政放权和绩效管理，进一步完善大项目“直通车”服务体系，加快建设规范化服务型政府。当前，成都正把天府新区建设作为落实兴川大计的一号工程全力推进，拉开了“再造一个产业成都”的发展大幕。按照“产城一体、职住平衡、功能复合、配套完善、绿色交通”的理念，努力把天府新区打造成为国际化、世界级的高端产业基地和宜业宜商宜居的国际化现代新城区。这将为大企业投资成都、落户成都提供高端的承接平台。2013年成都成功举办了世界财富论坛，《财富》论坛作为世界经济发展的风向标，举办地历来选择的都是全球最富活力、最有投资潜力、最具发展前景的城市。成都受益于西部大开发政策的大力支持，城市具有规模大、开放程度高和多元化的经济特征。成都的发展定位，是要成为“具有全球比较优势、全国速度优势、西部高端优势的西部经济核心增长极”。63 成都拥有领跑中西部经济的发展大势，且正在打造具备国际竞争力的投资环境，在未来，“投资中国，首选西部；投资西部，首选成都”。成都作为中国西部甚至国际最佳商务城市和最佳投资城市，未来城市地位及发展前景将会有极大提升，未来商务市场发展潜力巨大，高端商业、写字楼、酒店将拥有较大的市场空间。2.1.4成都是四川旅游业的核心经济增长极成都市作为历史文化名城，政治、经济、文化的中心，西部交通枢纽，拥有丰富的旅游资源，是全国最佳旅游城市。图2-72012年旅游百强城市前十名排名表成都以优良的旅游基础设施、完善的旅游功能、鲜明的旅游形象获得“2012全国十强旅游城市”、“中国最令人向往的旅游胜地”、“中国农家乐发源地”等称号。（1）鲜明的旅游形象围绕“成都——一座来了就不想离开的城市”品牌，确立了以美食为特色的“休闲之都”为成都旅游发展定位，以丰富多彩的生活方式，富集的旅游资源，使城市旅游形象更加鲜明。突出了大熊猫生态文化、金沙古蜀文明、都江堰—青城山世界文化遗产和以农家乐为代表的乡村旅游四大特色品牌，推出了以都江堰—青城山、武侯祠为代表的成都“十佳旅游景区”63 ，建设了六个以金沙遗址博物馆、洛带古镇和国色天乡为代表的最具发展潜力景区，从而提升了我市旅游产品形象和品质，初步形成了叫响全国、吸引世界目光的国际知名旅游品牌。（2）西部旅游集散中心成都是四川的旅游交通枢纽，是西部旅游集散中心。成都双流机场基本开通了与国内各大城市的航班，成都机场共通航138个城市，其中国内城市92个，国际及地区城市46个；通航航线186条，其中国内航线138条，国际及地区航线48条。成都铁路局是西南最大的铁路局，并且已开通通往西藏的铁路，成都已成为来四川及西藏旅游的重要中转站。四川省十二五旅游业发展规划已拟定了大成都旅游经济增长极的战略规划，随着西部大开发的深入，成都也将发展成为具有世界影响力的中国西部中心城市，成都未来10年饭店市场及商业市场前景将处于西部领先地位。2.2项目建设的必要性2.2.1有利于成都旅游业的发展根据成都市政府对旅游业的十二五规划，旅游业是将成为成都的支柱产业，在未来十年成都的旅游业将有跨越式的发展，也必将要求住宿餐饮等配套服务业跟上旅游业的发展速度。63 目前，成都正在处于旅游业结构模式调整的关键时期，旅游服务业处于急速发展、完善的阶段。项目的建设有利于完善当地的旅游服务业功能，提高住宿餐饮业的整体水平。2.2.2强化了区域办公服务功能，改善服务环境随着城市基本建设办公部门的增加，办公人员的不断扩充，业务量逐渐上升，现有的办公用房已经不能满足人员办公的需要，大大降低了工作效率，无形中增加了工作的时间与经济成本。项目写字楼部分为新区的经济建设发展，创造了优质的办公环境与办公场所，完善城区功能、扩充城区空间、提高城区承载量，是武侯区经济建设发展的必备基础，是服务本区人民群众和企业发展的基本需求。2.2.3配套完善当地的商业和居住环境本项目打造完整的商业综合体，包含写字楼、酒店、住宅、SOHO、商业五种业态，距离双流国际机场、成都火车站都只有几十分钟路程，且处于商务枢纽中心，地理位置非常优越，可以满足来成都旅游的游客、投资的商务人士以及当地居民的需求，完善了当地住宿、餐饮、办公、商业服务功能，解决了当地入住商家和企业的商务需求和生活需求。2.2.4满足人们的消费需求63 随着生活水平的提高，人们的消费不仅仅只限于基本消费和核心产品服务的消费，更注重精神消费、延伸产品服务、增值产品服务的消费。消费者在入住酒店或在写字楼办公的时候，不仅渴望得到一个可以休息、工作的地方，更希望能够得到干净的环境、完备的设施、温馨的氛围和贴心的服务等。因此，酒店及写字楼的装饰装修、布置安排都要以消费者的心理预期为标准，以满足消费者需求为目标。本项目中酒店及写字楼的装饰装修和设备设施的配置，能够在满足客户基本需求的同时带来额外的增值享受，缩小消费者的心理预期与实际的差距，进而实现消费者满意。2.2.5提供就业机会，促进当地经济发展项目在建设、装饰装修和设备购置的同时需要雇佣大量的工人，在项目投入运营中也将雇佣当地的工人。因此，项目能够为当地农民及下岗职工提供就业机会，带动就业，提高农民及下岗职工的生活水平，促进当地经济的发展。63 第三章成都楼市行业现状及市场分析3.1成都土地市场现状2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。3.1.1全年土地推出情况2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。图3-12009年-2013年成都整体市场土地量价对比图2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。3.1.2土地供应情况（1）2013年成都各区域土地供应面积比较63 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。图3-22013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。（2）2013年成都土地供应性质状况13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50宗，总面积约113万㎡；住宅用地134宗，总面积约667万㎡。图3-32013年成都整体市场土地用地性质供应分配图（3）2013年成都主城区土地供应环线分析主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3环-外环两个环线区域，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。图3-42013年成都整体市场主城区土地供应环线分布63 3.1.3土地成交分析（1）2013年成都各区域成交土地面积分析成交面积最大的区域是新都，占总成交面积的21.0%，其次为双流，占19.0%。13年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达1：1.17。图3-52013年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布（2）2013年成都各区域成交土地用地性质分析在13年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与12年相比，降幅较大。图3-62013年成都整体市场土地用地性质成交分配图（3）2013年成都主城区成交土地环线分析在13年成交地块中，环线分布面积最大的是3环-外环范围内的土地，共有30宗成交，成交土地总净用地面积约105万㎡，成交居于次席的是2环-3环地块，成交宗数为32宗，成交总净用地面积约89万㎡，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置。63 图3-72013年成都整体市场主城区土地成交环线分布（4）土地成交价格图3-82013年成都整体市场各区域土地成交价格情况2013年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，成交单价最低的是城北区域。在郊县中，双流的成交单价最高，温江最低。3.1.4土地市场总结整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，武侯区土地供应量较小且土地溢价明显，足以说明武侯区寸土寸金的区位优势，未来地价将进一步上涨。3.2住宅市场现状3.2.1总体供销情况图3-92009年-2013年成都市商品住宅量价关系分析（1）供求关系分析2013年成都市商品住宅合计供应面积1603.16万㎡，成交2247.11万㎡，成交均价为7483元/㎡，供求比为0.71。63 （2）供应量分析2013年成都市商品住宅共计增量房源面积1603.16万㎡，合175218套，同比下降18.0%。郊区供应量为1005.08万㎡，主城区为598.09万㎡，郊区高于主城区，其中4-7月、9月郊区供应体量都超过了100万㎡。2013年度，双流、城东、新都区域在供应量中占比排名前三位，比例依次为17.3%、16.2%和14.1%。户型产品以60-90㎡面积段为主，占比为48.9%；各建筑形态中，以高层供应为主。（3）成交量分析2013年成都市商品住宅共成交房源235952套，合计2247.11万㎡，同比上涨13.6%。郊区成交量为1395.90万㎡，主城区成交量为851.21万㎡，郊区去化量远大于主城区。从月度上来看，3月消化房源最多，去化体量高达274.62万㎡，主要原因是年初的购房热潮，以及开发商纷纷推出了各种优惠活动，从而带动了刚需群体的爆发，住宅市场持续回暖。其次为4月份，去化量为258.48万㎡。成交区域成交量排名前三的为双流、新都、郫县三个区域。户型区间中以60-90㎡产品去化量最大，成交占比为43.9%；各建筑形态中以高层、小高层房源成交为主。3.2.2价格情况63 从2009年-2013年成都市商品住宅成交价格走势来看，2009-2011年整体均价一直呈上升趋势，于2011年达到历史峰值6815元/㎡；2012年成交均价下降，整体均价为6602元/㎡。2013年成交均价较2012年大幅上涨，达到历史最高，为7483元/㎡，上涨原因主要是因为土地价格、人工价格、材料价格上涨导致，此外，开发商资金链的好转也导致市场优惠减少，促使价格上涨。其中主城区成交均价为9378元/㎡，郊区成交均价为6328元/㎡。郊区成交均价远低于主城区，这也是大量刚需客户选择购房在郊区的主要因素。图3-102009-2013年度成都市商品住宅成交价格走势从2009年-2013年成都市商品住宅各区域成交走势来看，各个区域价格整体呈现上升趋势，其中，主城区中所有区域成交均价较去年都是呈现上涨趋势。郊区中，所有区域的成交均价均达到了历史最大值。城中成交均价为11918元/㎡，依然排名第一，而成交均价最低是温江区域，为5512元/㎡。各个区域之中，从09年到13年涨幅排名前三的为：城中、城东和城南。图3-112009年-2013年成都市商品住宅各区域成交价格走势分析3.2.3住宅市场总结（一）成都住宅市场总结（1）量升价跌，供不应求63 2013年成都房地产市场商品住宅整体呈现量价齐升，供不应求的市场走势。整体来看，2013年调控的总基调为“抑制投资性购房，稳定房价”，而总的来说，调控的作用未能达到预期，政府为了大力抑制投资客购房，采取了“限购”、“限贷”、“提高个税”等办法，的确打压了投资客的投资信心，但也一定程度上导致市场存量增加，开发商资金回笼困难等问题。2013年6月，成都公积金中心公布了新的公积金贷款政策，此举仍然是为了抑制投机性购房，从而大力支持刚需购房，而这项政策直接导致7月刚需的大量释放，淡季不淡，开发商资金压力也得到了缓解，购房者还款压力也随着降低。三中全会的召开，提出以人为核心的城镇化建设，为房地产的发展提供了保障。年底，由于年中市场持续利好，大部分开发商资金回笼情况良好，导致年底均放缓了推盘节奏，优惠活动也随着减少，但买涨不买跌的心理还是促使大量购房者出手，使成交量一直处于一个高位。（2）从城市进军郊区2013年，“新国五条”的出台、房产税的改革等措施都能看出政府支持刚需购房，63 抵制房价过高和投资性购房。尽管如此，主城区成交均价依然远高于郊区，而郊区便宜的均价促使大量刚需客户出手置业。2013年郊县总成交量超过主城区545万㎡。随着主城区土地价格越来越高，且土地资源越发稀缺，楼价自然也是水涨船高，再加上地铁各线路开工建设，空气质量下降，2013年成都主城区居住品质继续下降，因此各大品牌房企都将目光聚集在了郊区。如，保利、蓝光、绿地先后均入军新都大丰板块，万科入驻龙泉大面、十陵等，中信九龙仓进入华府板块，郊县品牌聚集，由此而带来的成交量可见一斑。此外，由于成都规划中的10条地铁线，如已经开通的1、2号线，给成都未来的交通带来了巨大的便利，并随着城市不断向外扩张，郊区未来发展不可估量，因此刚性需求购房者也更加青睐于购买郊区。（3）70-90㎡刚需户型受追捧，大户型受冷落2013年成都楼市仍然是以刚需首置为主，刚需购房者大多为80、90后的年轻一代。因其经济收入较低，家庭人员较少和结婚的需求，大多数选择低总价、低首付，和可变空间赠送的户型，面积段在70-90㎡紧凑型套三户型倍受消费者追捧。如：蓝光COCO金沙、中德英伦城邦、中信城等项目均含以上主要特点。另外，与刚需产品不同的大户型产品，市场表现较差，这些项目因其自身配套功能不完善，产品定位不明确，价格过高等原因导致无人问津。如：华润金悦湾、金阳伦敦西区。2013年总价在100万元/套的成交量虽有一定程度的上升，但多为高端别墅项目，加上政府持续抑制投资性购房，更是打压了部分大户型产品市场。（二）武侯区住宅市场情况63 从武侯区基本情况来看，武侯区新增住宅供应量偏少，住宅成交价格平均为8640元/㎡，住宅存量比例在五大中心城区内最低，由此可见武侯区作为成都五大中心城区内名校荟萃、科技实力雄厚、商圈发达、宜居典范的主城区，土地供应量稀缺，区位、交通、配套优势明显，居住生态、人文环境位列成都各区前列，成交量较高，成为人们安家立业的首选区域。未来发展趋势是武侯区土地供应越来越少，商品房供应量稀缺，价格会不断小幅上升，因其稀缺性，住宅市场成交量将基本不存在任何问题。3.3写字楼市场现状3.3.1新增供给及销售情况图3-122010年-2013年成都整体市场办公用房量价对比图（一）新增供给情况2013年全市办公市场新增办公用房总供应量150.75万㎡，与去年相比，今年全年的办公市场供应量大幅度减少，环比下降50.8%。按区域供应情况来看，2013年成都主城区办公用房新增供应面积为91.22万㎡，占全市办公用房新增总供应量的60.5%，主城区新增供应情况中，仍然以城南区域的办公用房新增为主，供应量为36.31万㎡，其次是城西和城北，新增供应量为20.36万㎡和18.10万㎡。图3-132013年成都市主城区写字楼供销存对比图（二）成交情况63 2013年全市办公物业总成交量为244.84万㎡，环比2012年增长32.4%。纵观整个办公物业成交走势，今年度的办公物业成交量基本上趋于稳定。主城区成交量为179.59万㎡，占整个办公物业市场总成交量的73.4%，其中天府新区城南区域以101.66万㎡的成交量居于首位，其次是城西和城东，成交量分别是25.82万㎡和24.45万㎡。郊区成交量为65.25㎡，其中主要以双流和郫县成交最为集中，成交量分别是31.93万㎡和11.85万㎡。3.3.2价格情况图3-142013年成都整体市场办公用房成交均价走势2013年办分市场整体成交均价为10137元/㎡，较去年上涨5.3%。，整体成交均价呈平稳上升趋势。主城区办公市场成交均价为11456元/㎡，除饱和度相对较大的城西外，2013年全年主城区区域成交均价均突破10000元/㎡，其中仍然以城中区域的办公用房成交均价为首，成交价为15432元/㎡。郊区办公市场成交均价为6504元/㎡，整体而言并无太大波动，其中郊区成交均价前三位的是温江、双流和郫县，成交均价分别为6783元/㎡、6743元/㎡和6480元/㎡。3.3.3写字楼市场总结2013年中央召开会议，分析研究2013年全市上半年经济形势和下半年经济工作，会议未提房地产调控，这或许是高层对房地产业的新态度，也被市场普遍解读为房地产业市场的利好。这一利好政策的出台，或将进一步催热蓉城房地产市场，尤其是备受追捧的写字楼市场。今年，成都写字楼市场整体出现供不应求的现象，空置率急剧下降，租金上涨，出现租售两旺的利好局势。随着写字楼租金的不断上涨，在高收益高回报下，写字楼已经成为投资客争相抢购的对象。63 整个市场而言，光是单一的物业已经满足不了诸多投资商的需求，大量涌现的城市综合体在改变着成都人们原有生活方式的同时，也加剧了成都商业模式的重新洗牌。后期写字楼地产竞争将会愈演愈烈，在漫长的消化过程中，开发商不仅要在其硬件配套上完善尽美，更要在软性配套方便下足功夫，让自己的产品在这激烈的角逐环境里更具竞争性。总体来看，成都写字楼呈现供过于求的现状，且存量主要集中于高新区，按现有存量预计其消化期应在2-3年左右。项目所在区域缺乏国际甲级写字楼，市场呈现空白。因此，项目应在开发进度及建筑外观、功能等方面进行把控，可使项目获得更好的市场机会。3.4SOHO市场现状3.4.1新增供给及销售情况（一）新增及成交走势上半年市场供应明显减少，但销量处于上升趋势。图3-252012年-2013年大成都SOHO新增及成交走势63 2013年上半年，成都市LOFT物业新增供应53.51万㎡，成交59.42万㎡，同比分别下降24.13%、上升71.75%。其中主城区新增供应22.64万㎡，成交37.36万㎡，同比分别下降51.51%，上升44.87%；郊县新增供应30.88万㎡，成交22.06万㎡,同比分别上升29.44%、150.41%。上半年新增供应主要集中在1、4、6月份，4月份达到供应峰值16.40万㎡；成交也是4月份达到成交峰值18.62万㎡。从上半年走势来看，虽然主城区供应、成交仍然占据大头，但郊县相比去年上升幅度较大，且主城区供应量已出现大幅下滑。（二）整体供销比情况上半年供销比相比去年整体处于下滑趋势为0.90。上半年SOHO市场供销比又涨又跌，6月份为最大值1.56,2月份仅0.15，整体供销比为0.90，相比去年，整体呈下滑趋势。但由于去年供销比值过大，上半年高达2.04，加上前几年的累计，虽然今年有所去化，未来去化问题还是比较艰巨。图3-252012年1月-2013年6月成都市SOHO供销比走势3.4.2新增及成交区域情况（一）新增及成交行政区域比较成华区新增最多，高新区成交最好。从各行政区域SOHO物业新增供应来看，2013年上半年，新增区域成华区居首，为9.82万㎡、2116套，分别占比18.34%、19.59%，龙泉驿次之；成交区域高新区居首，为14.97万㎡、2827套，分别占比25.20%、25.06%，双流次之。图3-262013年1月6月成都市各区县SOHO新增情况63 （二）新增及成交环域比较从各环域SOHO物业新增及成交来看，2013年上半年，主城区SOHO物业新增二-三环居首，为9.82万㎡，占比43%，三环-绕城次之；成交绕城外居首，为13.35万㎡，占比36%，二环-三环次之。图3-262013年1月-6月成都市主城区SOHO新增面积及销售之环域情况（三）新增及成交方位比较从各方位SOHO物业新增及成交来看，2013年上半年，主城区SOHO物业新增以城西居首，为9.54万㎡，占比42%，城北次之；成交以城南居首，为14.66万㎡，占比39%，城西次之。图3-272013年1月-6月成都市主城区SOHO新增面积及销售之方位情况3.4.3存量情况（一）存量行政区域比较从各行政区域SOHO物业存量来看，截止2013年6月底，大成都SOHO物业累计存量为156.24万㎡，同比去年增加16.59%。其中高新区以36.35万㎡存量居于首位，占总存量23.26%。图3-282013年1月-6月成都市各区县SOHO物业存量情况63 （二）存量环域比较从各环域SOHO物业存量来看，截止2013年6月底，主城区SOHO物业存量以绕城外居首，为33.15万㎡，占比36%；其次是二环-三环，一环-二环最少，占比3%。图3-292013年1月-6月成都市主城区SOHO存量面积之环域情况（三）存量方位比较从各方位SOHO物业存量来看，截止2013年6月底，主城区SOHO物业存量以城居首，为33.73万㎡，占比37%；其次是城西，城中最少，占比7%。图3-302013年1月-6月成都市主城区SOHO存量面积之方位比较3.4.4SOHO市场总结上半年新增供应同比大幅下滑，成交同比大幅增长，但整体供销比为0.90，对市场存量有所去化。但目前市场仍累计存量高达156.24万㎡，未来去化问题严峻。就主城区环域而言，目前市场二环-绕城两区域供销相对均衡，绕城外存量最大，销售相对较好，供应也在减少，处于去化阶段。63 就主城区五方位而言，目前市场新增主要在城西与成北，成交主要在城南与城西，城南与城西存量最多。公寓客户主要为中小型贸易、咨询、广告设计类企业办公需求者和企业接待与周边白领客户居住需求者，这类客户往往对周边成熟的设施配套和商业、商务氛围要求较高。而从目前成都市场SOHO公寓开发及存量情况来看，多数开发商将其作为投资型公寓推向市场来加快资金回笼，而忽略了公寓型物业的实际用途，使得存量增大。本项目由于地理位置处于二环，又在人南科技商务轴与东大街金融商务轴之间，周边大型跨国公司、国企及优秀民企众多，商务氛围浓厚，且商圈密集、人文气息厚重、交通便利，公寓类型物业的开发具备良好的市场条件。63 第四章酒店行业及市场分析4.1酒店行业分析4.1.1我国星级酒店行业的现状“十一五”期间，我国酒店行业发展速度较快，主要受益于酒店行业自身的服务不断提高以及旅游行业的发展，推动酒店行业市场需求不断扩大。2008年、2009年因受到全球金融危机的影响，我国酒店行业的增长速度有所放缓，2010年，随着我国经济的复苏，我国酒店行业的增长速度又开始加快，增长率达到1.38%，星级酒店总规模达到14433家。2011年以来，中国新开业的星级酒店如雨后春笋，各大国际酒店管理集团竞相制定出里程碑式的开业计划，不是巩固自身在中国的豪华酒店之领先地位，就是努力使自己比竞争对手占据更大的市场。随着一线城市豪华酒店市场渐趋饱和，酒店业的重心已从北上广转移至内地经济迅速发展的二三线城市。与此同时，2011年中国酒店业不断涌现新的营销模式，先是团购网站风潮蔓延至酒店业，随后神秘房、LastMinute等国外成功模式也纷纷登陆国内。因此，在未来的几年内国内的酒店有良好的发展前景。（1）全国星级酒店行业基本数据分析表4-12012年全国星级饭店主要指标统计表指标单位五星级四星级三星级二星级一星级合计营业收入总额亿元770.29829.62691.39135.972.952430.2263 客房占营业收入比重%44.0540.838.945.4759.0441.57餐饮占营业收入比重%4345.8445.8643.1235.5644.78利润总额亿元54.782.24-7.030.360.1150.46实缴税金亿元61.9282.3757.4914.340.71216.83百元固定资产创营业收入元43.7951.2259.6160.7359.6950.97平均房价元710.2365.1215.84152.02126.85328.95平均出租率%59.9160.6359.2457.2654.3559.46每间可供出租客房收入千元/间夜0.430.220.130.090.070.2每间客房平摊营业收入千元/间305.63189.69114.6268.8341.66162.32从国家旅游局对全国星级饭店的统计表中可以看出，各等级星级酒店中，五星级酒店利润总额最高，酒店行业经营业绩重要衡量指标——每间可供出租客房收入（即平均客房收益）五星级酒店最高，五星级酒店出租率与其他星级酒店持平，但百元固定资产创营业收入指标相较其他星级酒店较低，可见五星级酒店固定资产投资投资较其他星级酒店过高。（2）2012年星级酒店主要指标与去年对比结果分析表4-22012年全国星级饭店主要指标与去年同比情况表单位：%指标五星级四星级三星级二星级一星级合计营业收入总额5.065.195.291.49-2.814.95客房占营业收入比重-0.75-1.36-4.99-0.0911.77-2.08餐饮占营业收入比重23.247.055.810.21-5.6514.32固定资产原值7.833.86-1.535.13-15.453.92利润总额-15.586.83-6.29-34.5910.43-17.31实缴税金7.0826.27.64-9.7811.5512.33从业人员年均数2.763.685.657.497.053.04大专以上学历人数10.211.996.274.826.18.59百元固定资产创营业收入-2.561.276.93-3.4614.95平均房价3.224.183.378.267.4平均出租率-3.28-3.23-1.670.053.85每间可供出租客房收入-0.140.550.677.3111.97每间客房平摊营业收入-9.112.167.139.946.0863 从上表数据可以看出，高星级酒店2012年经营状况较之2011年整体有所下降，其主要原因为全球性经济衰退，特别是国内通货膨胀所带来的人工成本及其他成本的上升；同时高端酒店营收中公务消费的占比较高，“三公消费”的限制也对高端星级酒店冲击较大。高星级酒店整体效益下滑为高端酒店的快速扩张提出了警示。但高端酒店并不是毫无出路，除了做好常规工作外，还需要另辟蹊径寻找赢利点。如海南三亚湾红树林度假世界一期在2012年9月19日开业，到2012年12月，当月营业额已达到1700万元，酒店目前员工900人，月均经营成本1000万。开业3个月，三亚湾红树林度假世界已实现盈利。红树林酒店一期开业的业态中，客房部分收入只占40%，其他商业、艺术、娱乐业态占到60%。因此探索新的酒店盈利模式，增加酒店吸引力对于增强高端酒店的盈利性起着至关重要的作用。（3）全国各地区星级酒店主要指标情况表4-32012年全国星级饭店主要指标排名前十名统计表地区平均房价（元/间夜）地区平均出租率（%）地区每间可供出租客房收入（千元/间夜）地区每间客房平摊营业收入（千元/间）上海626.23湖南76.85上海0.36上海286.83北京520.45四川66.25北京0.32北京249.7海南454.46新疆兵团65.2海南0.27江苏204.16天津390.96贵州64.24四川0.22浙江198广东373.25山东63.54广东0.22广东185.21福建338.69山西61.14福建0.21福建178.6四川336.61江苏61.05山东0.2山东173.9浙江325.4重庆60.93江苏0.2四川168.56江苏319.52福建60.79天津0.19山西162.79重庆317.93河南60.67重庆0.19海南159.0963 从上表统计数据来看，重庆地区酒店主要经济指标均排名全国前十，由此可见，重庆地区星级酒店盈利性非常高，区域酒店市场火爆，盈利性较好。4.1.2五星级酒店在中国的发展现状及未来趋势2012年1月中国饭店业协会公布了最新的五星级饭店名录，共计660家，分布在31个省市自治区。近几年来，中国出现了一股五星酒店建设潮，一批中国本土和国际酒店集团在中国的大、中、小型城市急速扩张。除了这660家挂牌五星级饭店外，各地待建、在建及刚建完的按照五星级标准设计的酒店项目约有500家。据统计，过去3年全国星级酒店数量整体年均增长率为6%，而五星级酒店数量的年均增长率超过15%，远超中国GDP的增速，尤其是在近几年全球经济处于整体低迷的情况下逆市上扬。（一）五星级酒店快速发展的原因1．中国旅游业的整体快速发展带动了高档酒店业的发展旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现，旅游业已经是中国经济发展的支柱性产业之一。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据规划，“十二五”时期，中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业政策环境持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。作为旅游业的重要组成部分，酒店业自然也就水涨船高，迎来了快速发展的机会。63 2．中国城市化进程加快导致对高档酒店的需求快速增加2012年8月17日国家统计局今日发布报告显示，2011年城镇化率达51.27%，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，如此高速的城镇化速度自然而然加大了对高档酒店的需求，中国城市化进程的快速发展也导致了一些外资品牌的酒店由一线城市争相进入二三线城市，掀起了各酒店集团新一轮的圈地运动。（二）中国五星级饭店的发展趋势中国五星级饭店规模的发展非常迅速，从当下来看，中国五星级饭店的发展主要有以下8个方面的趋势，具体如下：1．集团化的趋势进一步凸显国内、国际品牌酒店集团加速在国内一二三线城市的扩张，酒店集团的经营优势在进一步扩大，使得单体酒店的经营越来越困难，又反过来促进这些单体酒店加入到连锁经营中来。2．在线预订尤其是移动渠道预订将快速普及全球在线旅游市场已经非常成熟，据统计有超过50%的旅游预订是通过网络进行，尤其是近几年随着平板电脑、智能手机的普及，移动渠道预订作为一种新型的预订方式受到越来越多的人亲睐。3．收益管理的应用日益普及63 随着人力成本、原材料成本等费用的上升，酒店的盈利能力在下降，在现有的资源条件下如何达到收益的最大化成为了每家酒店所必须考虑的问题。开展收益管理就是提高酒店盈利能力的一条途径。4．个性化酒店的发展将加快随着酒店业的快速发展，消费者对个性化酒店的需求也日趋增加。目前市场上出现了精品酒店和主题酒店两大类型，前者是指那些具有浓郁的当地的文化特色和独特历史记忆的酒店，后者以酒店所在地最有影响力的地域特征、文化特质为素材，设计、建造、装饰、生产和提供服务的酒店。这类酒店追求的本质是体验性，可以说是体验经济的一种外在表现。在中国最佳酒店排行调查中，主题精品酒店占据了最受欢迎的酒店中的三成左右。5．环保技术的应用逐步推广随着能源成本的日趋上升以及环保理念的全面普及，环保已经越来越受到酒店业业主及管理方的重视，除了全员灌输环保理念提倡全员环保、引导宾客环保消费外，大量环保技术的采用也成为了一种有效的手段。6．国内外品牌的房价差距将缩小由于品牌的差距，国际品牌酒店的平均房价63 一向远远高于国内品牌酒店，尤其是五星级酒店层面。但是近年来，两者的差距在逐步缩小，主要有以下两个方面：首先是跟国际品牌的发展战略有关，国际品牌酒店正逐步向二三线城市发展，二三线城市的消费实力限制了国际品牌酒店的房价定位；其次是国内宾客消费在国际品牌酒店的消费比重逐年上升，也进一步限制了国际品牌酒店的房价定位。此外，随着国内品牌酒店对品牌重视程度的提升，国内品牌酒店的品牌知名度和品牌价值必然会得到一定程度的提升，也有助于缩小两者之间的差距。7．品牌重视程度将提高品牌是酒店争取市场份额的必备条件，也是酒店在竞争环境中追求差异化的重要手段，一个酒店品牌建设的好坏关系着今后这个酒店的生存状况。8．市场营销手段的多样化随着社会媒体的影响力的逐渐加大，酒店跟社会媒体之间的联系将越来越紧密，社会媒体的应用将进一步丰富酒店的市场营销手段。4.2成都地区酒店行业发展现状及未来趋势分析4.2.1成都星级酒店行业现状表4-72012年重点旅游城市星级饭店主要指标排名前十名统计表地区平均房价（元/间夜）地区平均出租率（%）地区每间可供出租客房收入（千元/间夜）地区每间客房平摊营业收入（千元/间）三亚671.92长沙86.71三亚0.43长沙292.22上海626.23青岛68.47上海0.36上海286.83北京520.45昆明67.65长沙0.32东莞283.23广州477.76南京67.45北京0.32北京249.7青岛454.72贵阳67.38青岛0.31三亚249.36成都450.59张家界67.24广州0.3无锡248.8463 深圳449福州65.97成都0.3广州244.88厦门439.83成都65.87深圳0.29南京241.95呼和浩特415.21兰州65.14厦门0.28福州233.07东莞399.24乌鲁木齐64.68南京0.27长春228.49从酒店基本经济指标来看，成都地区星级饭店的平均房价、平均出租率、平均客房收益均在全国前十，说明成都星级饭店盈利水平已居全国前列。成都五星级酒店共有13家，根据国家旅游局网站上公布的《2012年第一季度全国星级饭店统计公报》显示，成都五星级酒店的平均出租率为58.63%。而北京五星级酒店的平均出租率为57.91%，上海五星级酒店的平均出租率为54.16%，这意味着在目前的市场环境下，成都五星级酒店的客房空置率比北京、上海这些一线城市的客房空置率要低得多。事实证明，成都强大的会展和旅游经济让众多全球知名的超五星级酒店看到了市场能力。作为中国最佳旅游城市，每逢旅游旺季以及重大展会期间，成都的五星级酒店入住率基本都达到100%。未来随着成都在西部乃至全国城市地位的提升，城市经济发展和对外开放水平越来越高，对于酒店尤其是五星级酒店会有越来越多的需求。4.2.2成都五星级酒店竞争分析成都挂牌五星级酒店共有16家，分别是锦江宾馆、成都皇冠假日酒店、加州花园酒店贵宾楼、天府丽都喜来登饭店、成都家园国际酒店、成都索菲特万达大饭店、成都望江宾馆、西藏饭店（成都）、成都凯宾斯基饭店、成飞宾馆贵宾楼、成都香格里拉大酒店、成都世纪城天堂洲际大酒店63 、城市名人大酒店、青城豪生国际酒店、天之府温德姆至尊豪廷国际大酒店、岷山饭店。成都现有五星级酒店主要集中在CBD核心区域以及周边区域，其中多数集中在锦江区和高新区。成都市现有5星级酒店大多位于交通主干道附近；依托本地高速发展的经济基础，浓厚的城市文化，丰富的旅游资源，成都市星级酒店业尤其是五星级酒店发展迅猛（一）成都五星级酒店市场调研情况表4-8成都部分五星级酒店情况一览表酒店名称地址房间数酒店配备及提供服务酒店特色价格成都皇冠假日酒店位于总府路，紧邻春熙路时尚商业圈，更是与时代广场、中环广场等众多商务楼宇毗邻而立。客房总数402间，包括超豪华间、皇冠假日行政楼层豪华间和套房。酒廊、中西餐厅、恒温游泳池、健身水疗中心、10间大小不同的会议室、630平米的无柱宴会厅是洲际酒店集团旗下豪华商务酒店品牌，曾获中国最具创意的酒店会议服务奖700-1800元/晚锦江宾馆位于人民南路，毗邻著名的府南河，与天府广场遥相呼应，交通便利。客房总数700余间，包括豪华房、行政套房、部长套房、大使套房等会议室19个，可容纳约2300位客人；12个餐厅，3个酒廊，可提供多国美食；齐全的休闲娱乐中心，有游泳池、健身房、棋牌、台球、KTV、SPA、茶楼及购物中心等酒店功能十分齐全，特别是政务接待方面有十分丰富的经验。锦江宾馆是全国仅有的六家曾荣获由美国优质服务协会颁发的“五星钻石奖”酒店之一，并且成为中国“金钥匙”组织西南地区首席代表酒店。800-3500元/晚成都家园国际酒店位于机场路181号酒店由一幢拥有各类客房的主楼及别墅组成，楼高9层，客房264间。1200平米热带风情露天泳池，迷你九洞高尔夫果岭，室外阳光网球场，保龄球馆，健身房，以及温泉会所和五幢充满异域风情、拥有私家水疗SPA的温泉别墅，棋牌室，卡拉OK包房等酒店占地面积大，拥有大型露天游泳池、高尔夫球场、网球场等；有温泉、私家水疗SPA的温泉别墅700-1500元/晚被评为63 成都西藏饭店坐落于成都市中心区锦江河畔，毗邻商务区、购物中心和文殊坊旅游文化区，距离地铁入口两分钟路程。饭店拥有豪华复式套房、商务客房、女士客房、绿色客房等各式藏韵精品房276间饭店经营川、粤、藏菜和法式西餐，红宫宴会厅的藏式歌舞演出和雪域贵族宴是特色；红宫康乐部设有夜总会、桑拿、健身中心、美容美发及保龄球馆国家金叶级绿色旅游饭店、行业最高级藏文化主体酒店。藏浴SPA、藏文化购物长廊、藏式建筑风格是酒店最大特色单人间：400元/晚，其他600-900元/晚通过对成都五星级酒店的调研分析，可以将这些酒店分为以下几类：①国际品牌酒店成都皇冠假日酒店、天府丽都喜来登饭店、成都索菲特万达大饭店、成都凯宾斯基饭店、成都香格里拉大酒店、成都世纪城天堂洲际大酒店等酒店是世界知名酒店集团在中国开拓的高端品牌。这类酒店的共同特点是拥有国际性的品牌知名度和美誉度、设施设备先进、管理服务水平先进且标准化以及覆盖全球的酒店分店及营销网络等。凭借这些优势，这些酒店在国际上拥有极高的品牌号召力和品牌忠诚度，酒店品牌覆盖全球几十个国家，每个酒店的会员人数均达数千万。统一的服务流程和标准可让宾客在世界各地的品类酒店都享受到最佳服务。同时此类酒店最大的特点在于能够通过对顾客市场的细分，不断的推出覆盖多种市场的酒店品类；同时酒店的客户关系管理系统（即CRM系统）将酒店服务做到极致，为每一位到店宾客提供最细致入微和极具人性化的服务和体验。②成都本土老品牌锦江宾馆属于成都老牌酒店，开业时间较早，是从国有体制下走出来的五星级酒店，有一定的政治色彩，是政务接待的主要宾馆，作为成都地区的本土老品牌拥有极大的影响力和口碑。63 为顺应时代的发展，锦江宾馆引入了公司化经营管理模式，其服务水平和经营理念都向国际化水平靠拢，并且多次获奖。锦江宾馆在政务接待方面有着丰富的经验，因此也是四川省及成都市重要政务接待首选宾馆。宾馆占地面积70亩，客用停车位300个，绿化面积30亩，环境优美，素有“花园宾馆”之美誉。在服务方面，是中国“金钥匙”组织西南地区首席代表酒店。锦江宾馆因其政务接待较多，因此在宾馆规模、建筑风格、硬件设备及服务设施方面表现出规模大、规格高等特点。③园林式酒店成都家园国际酒店、成都望江宾馆、成飞宾馆贵宾楼属于园林式酒店，这类酒店占地面积大，里面多有酒店别墅、园林景观、网球场、恒温游泳池等配套设施和景观。成都望江宾馆是成都市区唯一家金叶级城市森林型五星级酒店，毗邻塔子山公园，沙河环绕，既充满纯朴的川西民俗风情，又流露着泰式皇家尊荣的东方神韵。宾馆占地155亩，荟萃精品药木上千种，常年绿荫浓盖，花鸟缤纷；亭台水榭，溪流潺潺，更有传奇式的林彪行宫掩映其中，自然人文景观交相辉映，是成都市历史悠久的园林式宾馆之一。63 良好的景观环境、齐备的配套设施是此类酒店最重要的特点，可以给与客人更多的休闲体验和服务，但是由于缺乏科学的市场营销体系和品牌扩展计划，只能实现单体酒店的规模化，其品牌的知名度、市场拓展计划较之国际品牌酒店都存在较大差距。④主题酒店成都西藏饭店是藏文化主题酒店，也是项目的直接竞争对手。饭店现拥有276间客房，客房由世界著名建筑装饰设计师凯茨先生为饭店度身定做，其设计风格完美地融合了藏式特色与现代节奏，标准间宽敞舒适，采光极好，商务单间设计独具匠心，还有成都目前最具特色、最豪华的跃层式豪华套房，饭店设有无烟楼层、女士楼层、商务楼层，可满足不同客人的需求。饭店经营川、粤、藏菜和法式西餐，红宫宴会厅的藏式歌舞演出和雪域贵族宴非常具有高原藏族特色，饭店康体娱乐休闲设施齐备，其中藏浴SPA尤为客人所喜爱，大堂酒吧每晚“欢乐时光”的原生态展演也常常令人驻足流连。成都西藏饭店隶属于西藏自治区政府，酒店在建筑风格、装饰装修风格部分融入藏族元素，其雪域贵族宴、原生态表演方面都体现了藏族特色。但成都西藏饭店建成于2002年，酒店外观、内部装修和设施有些陈旧，自动化设备也应用的较少。（二）成都五星级酒店规模、房价、入住率及客源构成成都市现有五星级酒店平均房间数量约为400间，最多的是香格里拉酒店593间，最少的是加州花园酒店14463 间；建筑规模最大的为总府皇冠假日酒店，达到了8.3万㎡，最小的为加州花园酒店；平均标准客房套内面积为36㎡，新推出的5星酒店准间多数在42㎡以上。成都星级酒店房价波动较大，大型会展期间房价较高。以2013成都财富全球论坛、每年的春季全国糖酒会、西博会等重大商务、会展活动为例，在活动举行的前后两周内，成都的五星级酒店均会出现“一房难求”的情况。公司协议价格排名前几位的依然是国际酒店管理公司旗下酒店，老牌的五星级酒店，如西藏饭店、加州花园等酒店由于设施设备老化，价格有下降的趋势。其中香格里拉酒店因地处市中心，交通便利，配套设施完善，受到各大企业的青睐，协议价格为各星级酒店中最高。表4-9成都代表性五星级酒店价格体系表成都五星级酒店接待会议客人比例较高，九黄机场的开通使部分去九寨沟旅游的高端团队不再经停成都，造成旅游团队接待比例降低；世界500强企业纷纷进驻成都，这部分商务人士在很大程度上促进了五星级酒店需求量的增长，目前成都五星级酒店客源均以商务客人和会议团体为主，所占比例在40－50%左右；截至2012年底，成都五星级酒店入住率约为65%，而上海的入住率约为55.65%，北京为57.03%。表4-10成都代表性五星级酒店价格体系表（三）成都五星级酒店分析结论63 依托本地经济的高速发展和跨国公司的大举进驻，成都酒店业发展迅猛。n目前成都市五星级酒店入住率高于北京、上海等一线城市，表明市场需求旺盛，酒店业市场存在较大发展空间。n成都市现有五星级酒店主要集中在CBD核心区域以及周边区域，其中多数集中在锦江区和高新区。n成都五星级酒店客源以商务客人和会议团体为主，价格承受能力较高。n公司协议价格排名前几位的是国际酒店管理公司旗下酒店，可以看出，品牌酒店具有较高的溢价，消费者品牌意识较强。n老牌的五星级酒店由于设施设备老化，价格有下降的趋势，因此部分老牌酒店开始翻新客房或新建贵宾楼以挽回客户。4.2.3成都五星级酒店未来供应趋势未来4年，成都市五星级酒店未来供应量大，酒店业市场竞争激烈；除半岛酒店外，绝大多数国际知名酒店管理公司（万豪、希尔顿、喜来登、洲际、香格里拉、温德姆、雅高、文华东方等）已相继进入成都酒店市场。已知未来供应项目集中于2012年、2013年开业，之后逐年减少，2015、2016、2017年将至低点；同时2012年、2013年入市的酒店，经过3-4年经营，设备、装修开始老化，亟待二次装修，市场竞争力下降，因此2016、2017出现市场机会点。图4-11成都未来供应五星级酒店房间数情况63 4.3成都地区酒店市场容量分析4.3.1成都旅游行业发展现状及未来趋势2012年，成都实现旅游总收入1050.78亿元，同比增长30.53%；接待旅游总人数1.22亿人次，同比增长26.59%；其中，接待入境旅游人数158.13万人次，同比增长30.32%。2012年，我市旅游总收入和接待旅游总人数均占全省的1/3以上，接待入境旅游人数占全省的71.9%。同时成都作为国际知名旅游城市和四川旅游集散地，在2012年获得一系列殊荣——2012年度中国最佳休闲城市奖，2012年度休闲创新卓越贡献奖，2012年度国内最佳自由行目的地……建设全国旅游经济强省，打造西部地区最重要的入境旅游目的地－－2012年，四川以大旅游的姿态，产业经济突破3000亿元。这其中，成都的贡献达到三分之一，充分展示出“首位城市”在旅游产业方面一马当先的优势。63 2012年，我国入境旅游接待游客1.33亿人次，下降1.5%，这一数据反映出去年全国入境游的不容乐观。然而，成都入境游市场却在去年呈现出喜人景象。数据统计显示，2012年，成都共接待入境旅游人数158.13万人次，同比增长30.32%。入境游的破冰很大程度上源于去年成都旅游营销的角色转化、效果升级。从最平凡的一场推介会、一本宣传画册，到去年不断发挥持续效益的事件营销、驻地营销、网络营销，成都找到了让各种旅游资源、产品便捷在客源地持续传播的最佳渠道。2012年10月，联合国世界旅游组织成都旅游可持续发展观测点在青城山游客中心正式挂牌，填补了世界旅游组织官方机构在蓉的空白。2012年11月，经过一年充分准备的成都旅游首尔体验中心开门迎客，成为成都旅游在韩国最重要的推广平台。韩国是一处缩影，去年，还在我国台湾、香港设立了成都旅游体验中心，在新加坡、马来西亚等境外7个主要客源市场设立了成都旅游宣传营销总代理。2013年，成都争取实现旅游总收入1330亿元，旅游总人数1.55亿人次，入境旅游人数200万人次，同比增长均超过26%。旅游业增加值占服务业增加值比重达到16.5%，占全市GDP比重达到8.4%。今年，成都将抓好国际旅游精品建设。研究制定《全市A级景区提档升级报告》，科学分析全市A级景区提档升级可行性，重点做好青城山－都江堰世界遗产地、中华熊猫世界和西岭雪山等景区的提档升级工作，增强国际吸引力。都市休闲旅游产品的打造，将让游客更深刻感受到“成都，来了就不想离开”。今年，成都将重点做好非遗博览园、东区记忆创建4A级景区工作，抓好宽窄巷子、锦里业态提升，加快宽窄巷子2期、水井坊特色街区建设。成都作为四川省十二五规划中“1355”格局发展中的核心增长极，将在未来四川旅游业的发展壮大中一马当先，引领全省旅游业的发展。63 4.3.2成都会展经济发展现状及未来趋势近年来，成都办会办展环境不断优化，办会办展水平不断提升，已经被国内外会展主办单位和参会代表所认同，初步确立了中西部第一、全国前列的会展中心城市地位，成为国际会展活动布局中西部的首选城市。据“2011中国会展指数”(CCEI)数据显示，成都会展指数居全国20个重点会展城市榜首，高出中国会展平均指数，这标志着成都会展经济在全国20个重点会展城市中发展速度最快。2012年，成都成功举办了第13届中国国际西部博览会、第86届全国糖酒商品交易会、第9次世界生物材料大会、第10届亚洲航线大会、第8届亚洲教育论坛、第10届中国国际软件合作洽谈会、第68届中国国际医疗器械博览会、第3届全球汽车论坛等众多知名品牌会展活动。63 根据截止12月25日的数据，2012年成都全市共举行各项会展节庆活动456个，其中国际会议76个，展览154个（其中国际性展览38个），节庆赛事活动226个。展览面积约271.1万平方米，同比增长16.3%；会议论坛个数超过18500个，预计会议总面积超过430万平方米；参展参会参节人次超过8400万人次，同比增长约6.1%；外地人约1560万人次，同比增长约7.9%；直接收入约50.2亿元，同比增长约26.4%；拉动消费超过420亿元，同比增长约25.3%。促成各类商品成交超过3500亿元；签约投资项目2001个（其中西博会1590个），协议金额13075亿元（其中西博会10526亿元），同比增长约13.9%；提供临时就业岗位约102.5万人/天，折算为长期就业岗位约4100个（按每年250个工作日折算），同比增长15.8%。以2012在成都举办的第86届全国糖酒商品交易会为例，据统计，本届糖酒会专业观众约15万人，其中外地人约占93.8%，合计拉动服务业增收18.97亿元，其中住宿业3.09亿元，餐饮业1.29亿元。2012年6月，《成都会展业发展“十二五”规划》正式出台，这是成都市首次将会展业纳入“十二五”63 重点专项规划。以此为基点，成都将重点发展会议、展览、节庆三大会展业态写入发展日程表，到2015年实现建成“具有国际影响力的中国会展名城”的目标。2013年，对于成都的会展业来说有着别样的意义——财富全球论坛和世界华商大会两大具有国际影响力的盛会齐聚蓉城。成都也成为迄今为止全球唯一一个在同一年度吸引两大盛会落户的城市。这不仅是成都会展经济发展中具有里程碑意义的大事件，也是成都经济社会发展历程中的大事件。2013年，是成都的“国际会展突破年”。已经惊艳亮相的财富全球论坛，让世界对这个地处内陆却发展迅速的城市有了全新的认识，也为成都会展业带来了机遇。而在下半年，成都会展还有包括第12届世界华商大会、第8届中国欧盟投资贸易合作洽谈会、第16届成都国际汽车展览会、2013亚洲教育论坛年会、第21届国际核工程大会、第35届国际水利学大会、2013亚太旅游交易会、2013成都国际旅游展、第12届中国国际纳米科技（成都）研讨会、2013年中国汽车流通协会行业年会、2013年亚洲营销论坛、2013成都现代工业技术博览会以及第15届中国国际气体技术、设备与应用展览会等多个“重头戏”上演。面对新一轮西部大开发、成渝经济区和天府新区建设等历史机遇，成都正在奋力打造西部经济核心增长极，大力实施五大兴市战略，加快建设开放型区域中心和国际化城市。成都作为四川建设西部经济发展高地的排头兵和桥头堡，其经济引擎和经济增长极的重要功能将进一步增强，成都的会展业将是未来10年最具发展潜力的行业之一。63 第五章商业市场分析5.1成都商圈分析图5-1成都商圈分布示意图成都的核心商圈主要由(春熙路、盐市口、骡马市)三大商圈构成，区域商圈分布于二环沿线，形成二环路商业带。成都主城区商圈基本情况见下表：表5-2成都主城区商圈基本情况表商圈区域商圈位置物业形式及档次租金（元/月/㎡）目标客群代表商家市中心商圈（春熙路、盐市口、骡马市商圈）市中心百货+商业街+专业卖场/中高端百货首层租金：约2000元/月/㎡商业街首层租金:约4,000元/月/㎡专业卖场首层租金：约300元/月/㎡年青人，同时吸引了成都周边城市消费人群及外地旅游人群太平洋百货、王府井百货、伊势丹、群光百货、仁和春天、美美、茂业百货、仁恒置地广场等城东商圈（建设路、双桥子、成仁路商圈）东二环购物中心+百货+专业卖场/中端购物中心首层租金：约200元/月/㎡百货品首层租金：约75-200元/月/㎡专业卖场首层租金：约150元/月/㎡周边居民龙湖三千集、SM生活广场、伊藤洋华堂建设路店、万达广场建设店、万达广场锦华店、家乐福双桥子店城北商圈（老会展、荷花池商圈）北二环百货+专业市场/中低端百货首层租金：约80-200元/月/㎡专业市场首层租金：约210元/月/㎡西南批发商及周边消费群太阳广场、金牛万达、荷花池、摩尔百货会展中心店、凯丹广场交大店城西商圈（金沙光华、双楠商圈）西二环百货+专业卖场/中高端百货首层租金：约90-200元/月/㎡主题卖场首层租金：约80-160元/月/㎡步行街首层租金：约周边居民仁和春天光华店、伊藤洋华堂双楠店、麦德龙超市63 140-260元/月/㎡城南紫荆桐梓林商圈南二环专卖店+步行街/中端专卖店平均租金：约260-300元/月/㎡步行街平均租金：约160-300元/月/㎡周边居民欧洲风情街、家乐福桐梓林店城南新南天地商圈南2.5环购物中心+专业卖场/中端购物中心首层租金：约400元/月/㎡专业卖场首层租金：约200元/月/㎡周边居民凯丹广场、宜家家居、苏宁广场、富森美家居国际商城5.2项目区域商业市场现状图5-3区域地块商圈分布图本项目位于成仁路商圈与紫荆桐梓林商圈之间。成仁路商圈档次为中端，主要是万达广场锦华店，物业形式主要为购物中心+百货+专业卖场；紫荆桐梓林商圈档次为中高端，物业形式主要为商业街区。本项目地块位于人南科技商务轴与东大街金融轴联通区域，处于二环路经济带区域，周边有王府井、万达广场两个集中型商业以及百安居科华店、好百年科华店两个家居卖场。从两轴和二环路经济带现存商业来看，主要位于CBD区域，二环经济带项目相对较少。5.2.1地块区域内代表项目分析（一）王府井购物中心63 王府井购物中心位于武侯区科华中路9号，开业时间是2011年12月，建筑面积约100000㎡，其中主力百货经营面积20000㎡，次主力店经营面积8000㎡，一层超市经营面积4000㎡。功能定位集购物、餐饮、娱乐、文化和教育等多项功能，业态组合包含主力百货店、名品商铺、精品超市、特色餐饮、影院等。目前经营状况良好，成都2店创造王府井集团新店开业当天最高营业记录，当天营业额约6000万—7000万。表5-4王府井科华店楼层业态分布图（二）万达广场锦华店万达广场锦华店开业于2007年12月，万达广场是多个主力店组合而成的区域综合体，其中品牌主力店带动了目的性消费。总体租金水平低，主力店/次主力店占全部商业面积的61%，由于主力店/次主力店付租水平较低，拉低整体物业的租金收入。主力店租金水平如下：一层100元/㎡/月，二层80元/㎡/月，三层70元/㎡/月；步行街一层400元/㎡/月，二层300元/㎡/月，三层200元/㎡/月。百货同质化严重，万千百货与伊藤洋华堂缺乏差异化定位。万达广场锦华店2011年营业额为28亿。表5-5万达广场锦华店基本情况介绍5.2.2成都高端商业市场分析成都高端商业主要指的是王府井、仁和春天、美美百货、仁恒置地等成都高端商场。随着城市的发展与市场的成熟，高端商业升级店面已开始向传统商圈外溢区域发展。如王府井百货升级店面选址南二环路；仁和春天旗舰店选址西二环，仁和春天的3家店中，除首家人东店外，其余光华店、棕北店均位于传统商圈外溢区域，而光华店却为旗舰店。63 表5-6成都高端商业基本情况介绍下面对成都高端商业代表项目进行分析：（一）仁和春天百货仁和春天人东店是成都最早的奢侈品卖场，营业状况良好，近3年营业额平均增长率29.69%，2011年人东店营业额为16亿，三店营业额共计约40亿。仁和春天快速扩张历程及良好的经营状况，表明成都市中高档消费有相对较强的市场支撑。表5-7仁和春天人东店业态及品牌例举（二）仁恒置地广场表5-8仁恒置地广场业态及品牌例举仁恒置地位于城市中轴线，商业档次高端，物业形式为：商业+酒店式公寓+写字楼，目前成都市场上单店面积最大，奢侈品集中度最高的商业场所之一。LV、Prada、Dior、Burberry、Canali、HugoBoss、Zegna、MAXMARA均为旗舰店，其中MAXMARA为亚洲旗舰店。项目存在的主要问题是：最佳展示面均给予1、2F奢侈品，造成3、4层品牌缺乏展示。1、2F与3、4F品牌落差过大，档次搭配不合理。63 （一）美美百货表5-9美美百货三店基本情况目前共有三家店，均位于人民南路二段，营业面积共计13300㎡，2011美美三家店营业额约13亿。美美百货折扣店紧邻正价店的经营模式表明成都市场对高端商业的需求相对旺盛5.3成都未来优质商业供应情况从未来成都优质商业供应清单可以看出，2012年-2014年为供应高峰，成都市场未来3年优质商业供应总体量约1789000㎡。从各代表项目的入市时间来看，2014年开业项目整体竞争力更强，定位更为高端。而东大街金融商务轴、人南科技商务轴集中了较多知名品牌开发商项目，以综合型商业为主，具有较强的市场号召力。63 表5-10未来成都优质商业供应清单63 5.4成都商业市场小结传统商圈主要集中了盐市口、春熙路、骡马市商圈，升级型商业由传统核心城区向外围扩散；随着城市等级的发展与市场的成熟，高端购物中心向外围拓展升级店面，形成向外扩散的发展趋势；从成都现有商业来分析，百货单店开始向购物中心模式发展，档次、规模上均有提升；优质物业率先引入奢侈品，成都奢侈品市场发展迅速。本项目位于成仁路商圈与紫荆桐梓林商圈之间，片区缺乏高端商业，随着两个片区的发展，本项目具有借势升级发展的机会。63 第六章项目区位分析与定位6.1项目区位分析6.1.1项目地块特征6.1.2城市规划政策6.1.3土地升值潜力评估6.2项目定位63 第七章项目市场营销策略及竞争优势7.1项目目标市场定位7.2项目营销策略7.2.1产品策略7.2.2项目市场价格的确定7.2.3宣传推广策略7.2.4销售渠道7.3项目SWOT分析63 第八章项目建设内容及建设进度8.1项目建设内容8.1.1项目建设内容及规模8.1.3商业中心定位及业态规划8.2项目建设进度63 第九章工程技术方案9.1建筑设计9.2给排水设计9.3电气设计9.4暖通设计9.5天然气供应设计9.6消防设计9.7无障碍设计63 第十章环保及节能10.1生态环境影响分析和保护措施10.2环境保护执行的质量标准及排放标准10.3节能63 第十一章消防与安全卫生11.1消防11.2 劳动安全11.3 卫生防护63 第十二章投资估算和资金筹措12.1投资估算范围12.2投资估算12.3资金筹措63 第十三章财务评价第十四章风险分析63 第十五章结论及建议15.1结论15.2建议63'