养老社区可行性研究报告

'X某新型养老社区可行性研究报告目录第一章 总论1.1项目概况1.2报告编制依据和内容1.3问题与建议第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.2项目建设的必要性第三章市场需求分析3.1项目定位3.2人口老年化趋势3.3我国养老事业现状及对策3.4中国养老产业商机分析及民办养老机构的重要性分析3.5X省老年人口和老龄事业发展概况3.6项目发展的前景3.7运营方案分析第四章项目建设规模与内容4.1建设规模4.2建设内容第五章 场地选择与建设条件5.1项目地块概况5.2项目建设条件第六章 总体规划6.1规划指导思想与目标6.2规划原则与理念6.3总体布局6.4消防6.5竖向设计6.6技术经济指标6.7项目区设计意向图第七章 建筑结构7.1建筑方案7.2结构方案第八章 公用工程8.1电力工程8.2给排水工程8.3供热工程第九章  节能、节水措施9.1设计原则9.2设计依据9.3节能措施9.4节水措施9.5能源管理第十章 环境保护与消防10.1环境保护10.2消防第十一章 组织机构及劳动定员11.1组织机构11.2机构设置11.3人力资源开发第十二章 项目管理与实施进度12.1项目建设期管理12.2项目实施进度第十三章 项目招投标方案13.1招标依据13.2招标组织原则13.3招标范围13.4招投标程序13.5招标的具体情况第十四章 投资估算与资金筹措14.1投资估算14.2资金筹措方式与来源第十五章 财务评价15.1财务评价依据15.2营业收入估算和成本费用分析15.3财务评价指标计算15.4财务评价结论第十六章 社会评价16.1社会影响分析16.2互适性分析16.3社会风险分析第十七章 结论与建议17.1结论17.2建议 第一章 总论 1.1项目概况1.1.1项目名称X省某市某新型养老社区建设项目1.1.2拟建地点本项目拟址于X省某市市东北方向，项目所在地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅山林之间，临近主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。1.1.3项目建设规模X省某市某新型养老社区建设项目总投资额为31100.50万元，规划用地约350亩，规划总建筑面积71000.8平方米，项目建成后可满足2500名不同年龄老年人居住、医疗、保健、学习教育、娱乐休闲需要。1.1.4项目整体定位本项目的整体定位为：中国老龄服务产业的标志性工程，国际一流标准的养老服务社区——专为老年人设计的独立公寓、护理院、康复中心、健康会所和公共服务中心群落。为住户提供高档的养老住房、养生餐饮及专业的医疗服务；本着“快乐健康养老”的理念，致力推动养老事业的发展，倡导养老新理念，突出规模优势，以超前的规划设计，为中原地区乃至全国的老年朋友打造一个快乐、健康的乐园。创立集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高端老年客户群体，成为国内知名的“社会养老示范工程”。1.1.5养老服务内容1、医疗保健服务，指为老年人提供疾病防治、康复护理、心理卫生、建立健康档案、定期进行健康宣传教育、开展医疗保健上门服务；针对生活半自理和不能自理的老人提供医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护服务。2、文化服务，指为老年人提供知识讲座、书法绘画和图书阅览等服务。3、餐饮服务，为老年人上门送餐，定期举办食品卫生及膳食营养讲座。4、体育健身服务。为老年人提供活动场所、体育健身设施等服务。 1.1.6项目的实施进度根据现状相关条件和规划功能布局的关系，结合本项目的特点，整个项目从初步设计到竣工交付使用，拟计划建设期31个月,前期准备6个月，开工到竣工验收时间为某年10月至某年10月，建设周期为整2年，因此后期做财务分析按照建设期2年计算。。1.1.7总投资及资金筹措1、总投资本项目总投资额为31100.50万元，其中工程费用23000.00万元，其他费用6700.00万元，预备费用1500.00万元。2、资金筹措本项目总投资31100.50万元，项目所需资金拟全部由项目单位自筹解决。1.2报告编制依据和内容1.2.1编制依据1、《中华人民共和国老年人权益保护法》；2、《社会养老服务体系建设规划(2011-某年)》；3、《中国老龄事业发展“十二五”规划》；4、全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》；5、《X省老年人保护条例》；6、X省老龄委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》；7、《X省社会养老服务体系建设规划(2011-某年)》8、X省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福（1998）19号）；9、《老年公寓和养老院设计指南》10、《无障碍设计规范》;11、《老年人建筑设计规范》;12、《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》；13、项目业主提供的其它相关基础数据和材料；1.2.2编制内容本项目是主要编制内容包括项目建设的背景及必要性、市场分析、建设内容及规模、建设地点与建设条件、总体规划、建筑结构、公用工程和辅助设施、环境保护与消防、安全卫生、节能、组织机构及劳动定员、项目管理与实施进度、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、经济与社会效益评价、结论与建议等。通过对各个方面进行合理性及可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。 1.3问题与建议1、虽然本项目拥有良好的经济与社会效益，但项目建设主要通过自有资金解决，管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理的利用资金有利于项目总投资额的降低，是保证项目稳定收益的首要因素。2、目前，我过老年住宅行业仍处于初级发展阶段，行业经验不足，传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期；本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达城市个别开发商开发了老年住宅；同时，现有老年公寓主要为中高经济实力的老年客户，受众群体有限。随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善，人们养老观念的改变，老年住宅行业市场前景日益广阔。总之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例的建设、经营与管理模式，并结合本项目的特点取长补短，是保证本项目成功的主要因素。3、本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设置无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活的空间。4、该项目社会效益显著，建议各级政府在政策和资金上给予扶持，使项目能够尽快实施，早日完成，以便更好地发挥作用。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1宏观政策背景中共中央、国务院于2500年8月发出《关于加强老龄工作的决定》，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。《决定》指出，我国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。今后一个时期我国老年人口还将以较快速度增长。采取积极措施，加强老龄工作，是一项重要而紧迫的战略任务。党和人民政府历来十分关心老年人。新中国建立后特别是改革开放以来，国家颁布实施了一系列维护老年人权益的法律法规和政策，加强了尊老爱幼思想教育，初步建立了养老、医疗等社会保障制度，老年福利、卫生、文化、教育、体育等事业有了一定发展，老年人的生活水平和生活质量不断提高。老龄工作取得的进 展和成绩，对推动经济建设和社会发展起到了重要作用。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们作出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。　　在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及代际和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。正确处理和解决人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展具有重要意义。　　《决定》指出，全社会都要依据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国老年人权益保障法》等法律法规，切实维护和保障老年人的合法权益。要加强法制建设，进一步完善有关维护老年人权益的法律法规，加大执法和监督力度，依法处理和打击侵犯老年人合法权益的不法行为。依法取缔伤害老年人身心健康、宣传迷信邪说、侵害老年人合法权益的非法组织。要在全社会积极开展维护老年人合法权益的法制教育和普法工作。要健全法律援助制度，加强老年人法律服务工作。要大力弘扬中华民族传统美德，在全社会广泛开展敬老、养老、助老的道德教育，并与开展文明社区、文明村镇、文明家庭创建活动结合起来，在全社会树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚。　　《决定》指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能。各地要充分利用现有设施，积极兴办不同形式、不同档次的老年福利院、老年护理院、老年公寓、托老所、养老院等，为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面的服务。各级医疗卫生机构要大力开展多种形式的老年医疗保健服务，逐步建立起完善的社区卫生服务机构，健全老年医疗保健服务网络，提高服务质量。各级文化、体育、广播电视等部门和工会、妇联等群众团体要进一步加强老年文化体育工作，发展老年文化体育事业。要建立社区老年活动中心或活动站，满足老年人的精神文化需求，丰富老年人的精神文化生活。各地要重视发展老年教育事业，发展广播、电视、网络和函授教育，鼓励和指导社会力量按照有关规定兴办各类老年学校。要培育和发展老年消费市场，引导老年人合理消费，满足老年人不同层次、不同类型的消费需求。　　《决定》要求，各级人民政府要把老龄事业纳入国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。要高度重视社区建设，认真做好“十五”期间社区建设规划。要坚决贯彻落实党中央、国务院有关方针政策，确保城市居民最低生活保障金和离退休人员基本养老金按时足额发放，不得拖欠，并随着经济发展合理增长。要进一步完善农村“五保”供养制度，提高供养水平，扩大农村敬老院的服务范围。要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。　　《决定》最后要求，加强老龄工作，发展老龄事业，是党中央、国务院面向新世纪作出的重大决策。各级党委和人民政府要认真贯彻落实本决定精神，在以江泽民同志为核心的党中央领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，努力开创我国老龄事业的新局面，为实现社会主义现代化建设的宏伟目标作出更大贡献。国家为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十八大确立的“老有所养”的战略目标，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《中国老龄事业发展“十二五”规划》，制定了“社会养老服务体系建设十二五规划”（以下简称《规划》）。《规划》提出了到某年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到30张。居家养老和社区养老服务网络基本健全的建设目标。《规划》文件指出：要通过新建、扩建、改建、购置等方式，因地制宜建设养老服务设施。新建小区要统筹规划，将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设，全面提升社会养老服务能力。 2.1.2X省养老政策X省政府专门出台了《关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》（以下简称《意见》），将推出税费、贷款等方面的多项优惠政策，大力引进民营资本进入养老市场。《意见》规定，在税费方面，免征非营利性养老服务机构的企业所得税，免征养老服务收入的营业税以及养老服务机构城镇土地使用税和水利建设专项费等。在消费方面，用水、用电、供暖等价格与居民用户同价，并免收相应的配套费；免收养老服务机构有线（数字）电视、宽带互联网一次性接入费。《意见》还支持社会办养老服务机构开展老年医疗卫生和老年病护理服务，如果养老机构取得医疗机构执业许可证，符合定点医疗机构资格条件的，可纳入城乡医疗保障定点医疗机构范围。此外，对持有失业登记证的人员开办的养老服务机构，经有关部门批准，免收管理类、登记类、证照类等各项行政事业性收费；自筹资金不足的，可申请小额担保贷款。在养老服务机构的从业人员，还可享受相关培训补贴政策。对管理规范、老人满意度高并获得省级以上政府或部门表彰的社会资本兴办的养老服务机构，政府还将通过“以奖代补”的形式给予适当支持。《X省老龄事业发展“十二五”规划》文件指出：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，围绕全面建设小康社会和构建中原经济区的战略目标，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，优先发展社会养老服务，完善老龄政策法规体系，健全老年社会保障制度，大力发展为老社会服务，维护老年人合法权益，促进老年人社会参与，加大对老龄事业基础设施建设的投入，健全老龄工作体制，努力满足老年人不断增长的物质文化需求，推动老龄事业与经济社会统筹协调发展。到某年，建立健全政府、社会、家庭和个人相结合的老年人经济、医疗、服务的社会养老保障体系；基本建立居家养老、社区照顾和机构供养相结合的养老服务体系；初步建立结构合理、门类齐全、管理规范的老龄产业发展体系；逐步建立起基层组织健全、精神文化生活丰富、社会参与广泛、合法权益有效保障的老年社会管理体系；加强和完善与经济社会和人口老龄化发展要求相适应的、职能明确、协调高效的老龄工作体系。努力实现“六个老有”的老龄工作目标，即老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。《规划》明确提出了要加快养老服务机构建设步伐。加强供养型、护养型和颐养型养老机构建设，打造示范性养老机构，深化公办养老机构改革。到某年，力争县（市、区）及以上城市建立一所集生活照料、医疗康复、精神慰藉、文体娱乐于一体的，在全省有示范作用的综合性养老服务机构（省辖市350张床位以上、县级150张床位以上），老年人平均拥有的机构养老床位数达到每千名老年人拥有30张；各省辖市至少建有一所专业性养老护理机构，养老护理床位数占高龄和失能老年人总数的10—15%。2.1.3某市市经济发展背景2012年是特别困难的一年，也是某市市上下迎难而上、大有作为的一年。面对复杂严峻的经济形势，在市委的正确领导下，在市人大、市政协的监督支持下，市政府团结带领某市市人民，牢牢把握“持续求进，务实发展”总基调，全力以赴稳增长，全力以赴保稳定，全力以赴惠民生，较好地完成了市十四届人大一次会议确定的各项目标任务，经济社会发展呈现出总体持续、稳中有进的良好态势。　　2012年，某市市地区生产总值达到408.7亿元，较上年增长12.5%；公共财政预算收入24.3亿元，增长17.1%；全社会固定资产投资306亿元，增长23.9%；规模以上工业增加值232亿元，增长17.1%；社会消费品零售总额127.3亿元，增长16.6%；出口总额2.1亿美 元，增长27.3%；城镇居民人均可支配收入19860元，农民人均纯收入10207元，分别增长12.7%和13%。　　统筹推进中心城区、中心镇区、新型农村社区建设，全面加快新型城镇化进程，城镇化率达到37.58%，比上年提高1.9个百分点。112个城建重点项目累计完成投资54.8亿元，祥云大道等7条道路建设实现竣工，许禹快速通道等10个重大基础设施项目顺利推进，财税收付中心等14个社会事业项目加快实施。16个“城中村”改造项目累计完成投资18亿元，建设房屋面积45.5万平方米。9个中心镇的总体规划全部通过许昌市评审。16个新型农村社区开工建设，5个示范点建设扎实推进。城乡生态环境持续改善，完成林业生态建设9.1万亩，主要污染物减排任务超额完成，城市集中饮用水源地水质稳定达标。市容环境综合治理成效显著，私搭乱建现象得到有效遏制，城市管理更加规范。　　粮食总产达到54万吨，实现“六连增”；畜牧和中药材产业化集群建设积极推进，新增省级农业龙头企业3家，农业总产值达到54.3亿元。承担的煤炭企业兼并重组任务全部完成，石灰岩矿山资源整合大头落地；煤炭开采和洗选等五大支柱产业完成增加值172.5亿元，对规模以上工业的贡献率达到59.8%；产业集聚区规划调整方案获得批复，区内规模以上企业实现主营业务收入350亿元；企业上市实现突破，统一电器在天津股权交易所挂牌交易。旅游综合收入持续增长，华中、万家等大型医药物流项目加快建设，浦发银行入驻某市，房地产、餐饮娱乐、通讯、保险等现代服务业快速发展，第三产业实现税收突破7亿元，占地方税收的比重达到43.1%。三次产业比例调整为7.3︰70.8︰21.9。　“十项民生工程”如期完成，民生支出达到29亿元，增长26.4%，占公共财政预算支出的72.6%。新增城镇就业1.7万人，农村劳动力转移就业2.5万人，动态消除了“零就业家庭”。城乡居民社会养老保险覆盖面不断扩大，企业退休人员养老金、城乡低保金、五保供养标准持续提高。新开工保障性住房1396套、竣工200套，新建改建县级公路52公里、村级公路380公里，建成了247个电气化村，解决了7.9万农村居民饮水安全问题。“十五园七十四校”建设扎实推进，被评为“全省中小学布局调整先进县”。非物质文化遗产保护成效显著，新增国家级“非遗”生产性保护基地4家。“新农合”参合率持续提高，数字电视转换有序推进，农民健身工程全覆盖活动正式启动。精神文明建设不断深化，新增省级文明单位9个，我市公民任万祥荣登“中国好人榜”。认真落实计划生育利益导向机制，继续保持低生育水平。　　扎实开展“强两基、重民生、转方式、促发展”和“干部下基层、工作在一线、为民解难题”主题活动，领导方式加快转变，服务型政府建设不断向前迈进。自觉接受人大法律监督和政协民主监督，全年办理人大议案、建议50件，政协提案210件，代表、委员满意率保持100%。积极推进党风廉政建设和反腐败工作，严肃查办了一批违法违纪案件。深入开展“平安杯”竞赛活动，社会管理科学化水平持续提高，市公安局继续保持“全省优秀公安局”称号，我市被列为“全省健全完善社会治安防控体系工作试点市”；平安某市建设继续深化，安全生产创近年来最好水平；一大批信访突出问题得到妥善解决，信访形势总体平稳，社会大局和谐稳定。　　某年的主要目标和重点任务：今年是全面贯彻落实十八大精神和实施《中原经济区规划》的开局之年，也是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，更是为全面建成小康社会奠定基础的重要一年。今年政府工作的总体要求是：以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，坚持“持续发展、加快转型、注重协调、着力惠民”，进一步强化项目带动，进一步强化新型城镇化引领，进一步强化生态文明建设，进一步强化工作作风转变，把握机遇、积极作为、保持“三势”，努力迈出全面建成小康社会新步伐。　　经济社会发展的主要目标是：地区生产总值增长10%；公共财政预算收入增长11%；全社会固定资产投资增长23%；社会消费品零售总额增长17%；外 贸出口总额增长16%；实际利用外资增长13%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入实际增长10%；城镇化率提高2个百分点；节能减排完成上级下达目标；人口自然增长率控制在6.3‰以内。坚持在改善民生和创新管理中加强社会建设，按照“尽力而为、量力而行”的原则，继续实施好“十项民生工程”，加快老年公寓、养老院等项目建设，努力让人民群众过上更好的生活。2.1.4某市市老年化现状第六次人口普查数据显示，2010年某市市常住人口中，65岁以上老年人口10.63万人，占某市市常住人口的9.39%。与2500年相比，65岁以上老年人口增加1.56万人，增长比例1.32个百分点。预计到2020年末，某市市常住人口中65岁及以上人口将达到12.33万人，净增老年人口约1.7万人，65岁以上人口老龄化率为10.86%，比2010年增加1.56个百分点，反映出某市市人口老龄化进程逐步加快，人口老龄化形势非常严峻。同2500年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.2个百分点，15-64岁人口的比重上升4.78个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.32个百分点，老龄人口比重比全省平均水平高1.03个百分点，高于许昌市0.51个百分点。某市市各个不同年龄段人员比重的变化，表明老龄人口比重呈现上升趋势，人口老龄化程度加重。随着人口老龄化的快速发展，老年人生活照料、医疗康复、长期照料、精神文化等需求凸显，养老问题及养老服务问题日益严峻。加快推进养老服务工作已迫在眉睫，并且任务十分繁重。当前某市市经济社会发展水平和人口老龄化程度，相当于发达国家和地区20世纪80年代中后期水平。在当时，这些国家和地区建立了一套完备的老龄工作机构，规范的社会保障和社会福利法规体系，养老福利事业向多元化模式发展，构建了政府监管下的养老服务社会化、市场化运作机制，开始由重在养老机构建设向加快发展社区照料和居家养老服务转变。正是在响应国家及省市相关政策规定，弘扬中华民族敬老、爱老、助老的传统美德下，为了减轻社会负担，改善民生，扩展新领域，发展新业态，优化升级某市市老年服务业，加上项目区得天独厚的自然环境的资源优势等背景下，提出了某市市某新型养老社区项目建设。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设符合国家社会福利政策的要求2500年，国务院办公厅曾转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》，确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的优惠政策。2005年，民政局又下发《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，进一步支持社会办福利机构。根据国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）要求，“地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活”；“地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构”。 2.2.2养老服务社会化是适应社会经济发展、构建和谐社会的必然要求全面建设小康社会和构建和谐社会成为我国在新时期社会发展的重要战略。让包括老龄人口在内的全体社会成员共享经济和社会发展带来的成果，是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要内容。经过多年的改革开放，我国经济发展和医疗技术水平得到了很大的提高，人们的生活水平也相应得到极大的提升，人均寿命显著延长，高龄老人明显增多。在未来的15年间，我国老年人口将净增1亿，特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的认可，在今后5~15年将陆续进入老年期，这将进一步加剧我国人口老龄化的进程。老龄化步伐的快速迈进对原有养老模式提出了严峻的挑战。单靠政府和福利机构的能力已经不能满足社会成员的养老需求，一是传统养老机构的数量不足，二是传统养老服务的内容和质量也不能满足老年人群的需要。这些问题不解决，将直接影响到我国构建社会主义和谐社会的大局。通过养老服务社会化的推行，可以很好的解决广大老年朋友和家庭的实际问题，养老服务社会化的良好运作必然会让老年朋友拥有稳定、良好的心理状态和生活状态，并消除年轻一代关于家里老人的养老问题的担忧，让他们能精力充沛地投入到社会建设中去。老年朋友安享晚年，代际关系良好，家庭和谐幸福，社区氛围安宁祥和是构建和谐社会的有效途径。2.2.3项目建设有利于促进X省社会养老服务体系的建设，形成完善的养老服务体系根据《X省社会养老服务体系建设规划(2011~某年)》，到“十二五”末，我省60岁以上老年人将达到1595万人,占常住人口的15.71%；到2020年，60岁以上老年人将达到1754万人，占常住人口的16.98%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。但是，我省社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。统计数据显示，目前,我省各类收养性养老服务机构共3605个，但养老床位总量不足，每千名老年人拥有的床位数约为18.6张,远远低于发达国家50~70张的水平,也低于发展中国家20~30张的水平。项目是一个专为老年人设计的现代养老服务综合社区。本项目建成后，将成为中原地区规模最大设施最完善的社会养老工程。本项目拥有16000个床位以及大中小5000余套老年公寓。项目建成后，可容纳2万多位老人在此安享晚年。这不仅解决了我省社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出的问题。也为X省社会养老服务体系的建设，作出了很大的贡献。 2.2.4项目建设是扩大消费和促进就业的有效途径长期以来，我省实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，某年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。项目建成后，预计需要各类医务人员、管理人员、服务人员等1000人。随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应，预计将带动千余人的就业，能够有效地缓解了当地的劳动就业的压力。第三章市场需求分析3.1项目定位X省某市某新型养老社区项目规划占地面积350亩，总建筑面积达71000.8平方米。整体布局上分设三大服务功能板块，即服务配套区、养生居住区和康体休闲区。服务配套区位整个养老产业园的公共活动核心区域，包括主要休闲娱乐服务设施、医疗设施及办公、公共配套及培训设施集中布置该区域。养生居住区为老年示范区、陪护型养老区及特护型养老区组成，设置开放性的公建服务设施，为各类老年护理中心提供服务。康体休闲区规划为低密度的园林式养老度假区，配以大面积的生态水景运动乐园，为老龄人士量身打造的集疗养、度假及运动休闲等功能为一体的颐养高端区域。3.2人口老年化趋势在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点，全国开始步入老龄化阶段。早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950~2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。根据国家统计局与全国老龄办最新统计，当前，我国60岁以上的老年人已达1.78亿，占全国总人口的13.3%，占世界老年人口的20%。到某年，老年人口将达到2.16亿，老龄化水平16.7%；到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中80岁以上的高龄老年人口将达到3067万；到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。我国人口开始出现倒金字塔结构，逐渐进入老年型国家。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到某年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴 随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。3.3我国养老事业现状及对策3.3.1我过养老事业现状老年人养老服务已经成为重大的社会问题，直接关系到科学发展，和谐社会的建立。养老事业已突出地摆在我们面前。随着我国人口老龄化进程加快，人口老龄化年均增长率高;独居老人增多，需要长期护理的老人不断扩大;居家养老难寻“护老保姆”;养老院的床位不足;福利社会化在兴起。究其原因:人口老龄化提前达到高峰;在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化;人口老龄化对社会保障覆盖面提出了挑战;人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战,越来越多老人躲开“空巢”选择住公寓。就其对策：要加强对养老事业的领导，要确立老年人养老的共有目标，要制定养老行动计划，要健全养老管理体制、机制，要着力解决老有所养这个根本。随着我国人口老龄化进程加快，家庭养老功能日益弱化，老年人养老服务已经成为重大的社会问题，直接关系到科学发展，和谐社会的建立。养老事业已突出地摆在我们面前。具体的养老现状如下：1、人口老龄化年均增长率高。根据国家统计局与全国老龄办最新统计，当前，我国60岁以上的老年人已达1.78亿，占全国总人口的13.3%，占世界老年人口的20%。到某年，老年人口将达到2.16亿，老龄化水平16.7%；到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中80岁以上的高龄老年人口将达到3067万；到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。在未来的15年间，我国老年人口将净增1亿，特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的认可，在今后5~15年将陆续进入老年期，这将进一步加剧我国人口老龄化的进程。根据《X省社会养老服务体系建设规划(2011~某年)》，到“十二五”末，X 省60岁以上老年人将达到1595万人,占常住人口的15.71%；到2020年，60岁以上老年人将达到1754万人，占常住人口的16.98%。2、独居老人增多，需要长期护理的老年人不断扩大。中国内地目前60岁以上老人1.78亿，约有40%的老人是“空巢老人”，城市独居老年人占49.7%，农村亦达38.3%；常感孤独的老年人，在城市为18%，农村为30.9%。约有三千二百五十万的老人需要不同形式的长期护理。在老年人口向高龄化快速发展的趋势下，老年人口健康问题令人担忧。随着人口老龄化程度的加深，“空巢老人”越来越多，已成为一个不容忽视的社会问题。儿女不在老人身边和老年人愿意单独居住的家庭比例显著增加。伴随人口老龄化，需要长期护理的老年人会不断扩大；老年群体在日常生活照顾、心理支持、康复护理、临终关怀、紧急救助等需求将有更大增长。3、居家养老难寻“护老保姆”。人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。我国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。目前多数老人仍把居家养老作为首选养老方式，城市“护老保姆”的需求量越来越大。许多老人找过保姆的家庭感叹：想要找个称心如意的保姆怎么这么难？然而护老保姆也有苦衷，老人每天麻烦事特别多，还经常挑剔饭菜不好吃，有时对保姆过于苛刻，让保姆很伤心。加上护老保母年龄大，素质差，未经过专业培训，很难适应护老的需要。居家养老难寻“护老保姆”又成了一个新的社会问题。4、养老院的床位不足。以前，子女们都和老人一起生活，老人们也都不愿去养老院。现在养老院、老年公寓的设施好、环境好、服务好，又可以结交朋友，很多老人现在已经愿意去养老院了。全国老龄工作委员会办公室副主任、中国老龄协会副会长阎青春于2007年发表的一篇名为《试析养老机构发展中的主要矛盾及原则性建议》的论文中提到，目前国际社会机构养老通行的一般规律是养老床位约占老年人口总数的5%左右，中国内地目前60岁以上老人1.78亿。按“百名老人5张床位”的标准计算，这样就需要有890万张床位才能满足。而截至2010年底，我国养老床位总数约为320.8万张，每千名老人拥有床位数仅为18张，不仅低于主要发达国家每千名老人拥有50~70张的水平，甚至低于部分发展中国家20~30张的平均水平，与人民群众的需求相比还有很大差距。3.3.2养老事业面临的问题1、人口老龄化提前达到高峰。改革开放三十年来，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。由于本世纪前半叶人口压力仍然沉重，还要继续坚持计划生育的国策，其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。2、在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。先期进入老龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到25000美元以上，呈现出“先富后老”，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000美元，呈现出“未富先老”。3、人口老龄化对社会保障覆盖面提出了挑战。我国上世纪80年代逐渐建立起来的社会保障制度本应遵循广覆盖原则，可是，现有的社会保障制度没有做到应保尽保，覆盖面非常有限。人力资源和社会保障部昨日公布的“2011年全国社会保险情况”显示，截至2011年底，全国参加城镇职工基本养老保险人数为28391万人，占总人口的，20.7%，仅仅达到国际劳工 组织规定的20%最低线。再者，老年人是一个容易患病的特殊群体，随着人口老龄化的加剧，他们对医疗保险的需求将会急剧增加。由于我国目前离退休人员医疗费用实行国家与单位共同负担，因此，在离退休人员高速增长的情况下，人口老龄化对整个医疗费用的承受能力提出了严峻挑战。4、人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。我国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。但是，人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升将使得现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了“四位老人、一对年轻夫妇以及一个未成年小孩”这样一种家庭结构模式，另一方面，它也导致老年抚养比从2500年的10.1%逐渐上升到2050年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料以及精神安慰等方面严重缺乏，依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。5、越来越多老人躲开“空巢”选择住公寓。不仅城市的“空巢老人”有条件选择入住老年公寓，不少在农村生活的老人都因子女外出打工而独居，有一些家庭，由于种种原因家里只剩下了老人，怎么办呢？于是，养老院就成了这些老人的归宿。越来越多的老人大多选择老年公寓度过人生的“夕阳岁月”。那里设有读书室、健身房等娱乐设施，还配有专职保健人员，有专职员工照顾老人的基本生活起居。老人可以根据自己的经济条件，选择入住高档公寓或政府资助的老年公寓。3.3.3完善和发展我国城市社会化养老事业的对策其一，多形式多渠道筹集解决养老机构的建设资金，并采取“公助民办”的形式开展经营活动。养老事业是一项社会福利事业，应不以赢利为目的，但应能维持正常周转，并保证工作人员应得的福利待遇。因此，各级政府应把养老机构建设列入工作日程，并在财政上予以列之。还要鼓励有实力的企业或私人进行投资或集资建设。可借鉴“公助民办”学校的形式，鼓励私人以承包方式经营养老机构，免征各项税费，确保其能正常运转并维持收支平衡或略有节余。其二，把发展养老事业和医疗社会保障制度改革相结合，确保老人能够得到必要的养老和医疗服务。要多形式多元化发展社会养老机构，以满足老人的不同需求。特别应大力兴建老年医院，力争各县都有一两所这样的机构。结合推进医疗社保制度的改革，允许离退休人员选择老年医院作为公费医疗或大病统筹定点医院，医疗费按有关规定解决，护理费和伙食费由个人负担。这样，既使老人在负担得起的前提下满足了基本的养老和医疗需要，也不致给单位、社会增加不合理的负担。其三，在努力提高养老机构服务质量的同时，积极宣传引导人们改变传统的养老观念。对各类养老机构来说，不仅要提高硬件水平，更重要的是提高软件的质量。要在保障服务人员各种待遇的同时，加强对其职业道德、责任感和荣誉感的培养，使老年人不仅在生活上得到照顾，还能精神上保持心情舒畅。同时，应积极进行正面的宣传引导，改变养儿防老的传统观念，使老年人和年轻人都能认识到，社会化养老是现代社会普遍推行的养老方式，既有益于社会，更有利于个人和家庭。3.4中国养老产业商机分析及民办养老机构的重要性分析3.4.1中国养老产业商机分析 据全国老龄办城市养老服务调查，目前我国老年人总的服务需求满足率仅为15.9%，还有84.1%的老年人服务需求没有被满足，目前我国养老产业尚处于“沉睡”阶段。中国老龄科学研究中心老龄社会保障与产业研究室副主任麻凤利说，老年群体是“夕阳人群”，但养老产业却是“朝阳产业”。养老产业不仅指服装、拐杖等单个商品，还包括养老机构、生活照料、医疗保健等多个方面。当前我国养老产业存在需求大、供给小；产品门类少、层次低等“软肋”，远不能满足老年群体消费需求。如美国专门生产老年用品的厂家有1000多家，一把老年人乘坐的轮椅就有上百种，国内则很少。专家指出，养老产业是个龙头产业，不仅能够带动老年用品、餐饮、医疗、房地产等产业，而且对上下游产业如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等行业具有显著的经济带动效应。仅以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要890多万张床位，而现在只有约350万张，缺口达640多万张。以平均每张床位6万元的建设成本，光床位建设就有近4000亿元的市场空间。再加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少2500亿元的投资。目前我国60岁以上老年人口已达1.78亿，且以每年近千万的速度增加，已成为潜力巨大的消费群体。在过去的2011年，我国人均GDP达到5414美元，居世界第87位，随着人均GDP的提升，居民消费能量逐渐释放，老年产业市场潜力巨大。预计到某年，我国养老产业规模将超过1万亿元，这对于我国拉动内需、化解当前国际金融危机具有重要意义。从长远看，促进我国第三产业特别是老年服务业的现代化，还将有力助推我国“绿色GDP”的增长，再造我国经济发展新的“黄金期”。3.4.2民办养老机构成为养老服务事业发展的重要力量从以上分析，我们不难看出，我国目前养老产业针对我国的老龄人口来说发展严重不足，国家对中国的老年人口养老问题也给予了充分关注，2009年1月关于老年人口养老问题峰会在京招开，特别强调要加强民办养老机构的建设来缓解老年人口增加所带来的社会压力。为了加快加强民办养老机构的建设，近些年来，国家连续出台了多项政策，鼓励社会力量发展养老服务事业。2500年，国务院办公厅转发了民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化的意见的通知》，2005年，民政部下发了《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。同时，部分地区发挥政府资金的示范带动作用，采取民办公助的办法，激发社会力量参与养老机构的内在活力。2011年，国务院下发了《中国老龄事业发展“十二五”规划》再次提出了促进老龄事业发展的优惠政策：“完善老龄产业政策。把老龄产业纳入经济社会发展总体规划，列入国家扶持行业目录。研究制定、落实引导和扶持老龄产业发展的信贷、投资等支持政策。鼓励社会资本投入老龄产业。引导老年人合理消费，培育壮大老年用品消费市场。”民办养老机构的发展，已经成为推动养老服务事业发展的重要力量。综上所述，中国的养老事业及养老产业具有巨大的发展潜力，养老机构明显匮乏，民办养老机构亟待增加，严重缺乏具有养老专业知识的人才。 3.5X省老年人口和老龄事业发展概况3.5.1老年人口情况随着人口老龄化趋势的不断加快，X省老年人口数量进一步增加。据初步统计，截至2010年底，全省60岁以上老年人口约为1280万人，约占全省总人口的12.9%。老年人口中60~69岁老年人口为720万人，占老年人口的56%；70~79岁老年人口为380万人，占老年人口的29.7%；80~89岁老年人口为149万人，占老年人口的11.6%；90~99岁老年人口为28万人，占老年人口的2.4%；100岁以上老年人口为0.4万人，占老年人口的0.03%。在60岁及以上老年人口中，男性占46.8%，女性占53.6%。到“十二五”末，我省60岁以上老年人将达到1595万人,占常住人口的15.71%；到2020年，60岁以上老年人将达到1754万人，占常住人口的16.98%。3.5.2老龄事业发展情况全省各级老龄机构专兼职人员5936人，其中市级老龄办65人，均有编制；县区老龄工作人员241人；乡镇街道（兼职）老龄工作人员1121人；村（居）委会（兼职）老龄工作人员4509人。2010年全省各级老龄事业发展经费总额为10010.35万元。2010年底全省有老年公寓468家，比2009年增加了49家，增长了10.5%，床位46287张，比上年增加了5658张，增长了12%，年底入住32146人，入住率为69%。全省托老所有145家，床位有3443张。全省为老服务机构建设步伐加快。全省社区为老服务组织机构有5304家，其中卫生服务机构有2362家，占总数的44.5%；生活服务机构有1072家，占总数的20%；其他服务机构有1507家，占总数的28%。社区为老服务专兼职人员26787人，为老服务志愿者104052人。全省老年协会17128家，会员1786957人。全省老年体协2.3万多个，各级老年活动场所2.6万个，其中门球场地2600多块，经常参加体育锻炼的老人780万人。2010年举办各类老年体育比赛2350多项次，参加人数78多万人。全省老年大学524家。截止到2011年12月，我省各类收养性养老服务机构达3605个，但养老床位总量不足，每千名老年人拥有的床位数约为18.6张,远远低于发达国家50~70张的水平,也低于发展中国家20~30张的水平。3.5.3X省养老机构现状X省的养老机构状况与周边省市具有相同之处，良莠不齐，他们的经营管理大都比较陈腐落后，因此老年人对养老还不是很欢迎。目前，我省社会养老服务体系建设还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。统计数据显示，目前,我省各类收养性养老服务机构达3605个，但养老床位总量不足，每千名老年人拥有的床位数约为18.6张,远远低于发达国家50~70张的水平,也低于发展中国家20~30张的水平。 3.6项目发展的前景3.6.1“十二五”时期养老事业发展机遇“十二五”期间，我国将处于老龄化加速发展阶段。到某年，60岁以上老年人口将达到2.16亿，年均增加800多万老年人口。其中，80岁以上高龄老人将达到2400万，年均增加100万。人口老龄化的快速发展与家庭小型化、空巢化相重叠，与工业化、城镇化相伴随，与经济转型、社会转轨的变化相交织，急剧增长的社会养老需求与老龄事业发展滞后的矛盾将日益突出。“十二五”期间是我国全面建设小康社会的关键时期，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老龄战略对策体系、老年经济供养体系，老年健康支持体系、老年宜居环境体系，老龄服务体系和老龄工作体系建设，从制度、物质，文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老龄事业与经济社会的协调发展。综合考虑“十二五”期间人口老龄化形势和经济社会发展条件，老龄事业发展的总体目标是：建立与国民经济社会发展水平相适应的老龄事业经费投入增长机制；社会保障制度更加完善，保障水平不断提高；养老服务体系初步建立，老年人基本养老服务需求得到满足；老年社会管理进一步加强，老龄工作组织体系基本完善；社会敬老爱老氛围更加浓厚，老年精神文化生活更加丰富；老年居住条件和生活环境逐步改善，老年人权益得到更好保护，广大老年人生活质量进一步提高；国际交流与合作更加活跃。     1.发展居家养老服务。整合社会和社区资源，加快建立县（区）、乡镇（街道）和社区（村）居家养老三级服务网络，建设居家养老服务信息系统，促进居家养老服务业标准化、规范化、集约化发展。培育发展居家养老服务中介组织，引导和支持社会力量开展居家养老服务。全国城市街道和社区统筹安排服务设施，实现居家养老服务、老年日间照料，卫生站和助餐网点的基本覆盖，80％以上的乡镇和50%以上的农村杜区建立包括养老服务在内的综合设施和站点。   2.加快养老机构建设。按照统筹规划、合理布局的原则，进一步加大社会筹集和财政投入力度，推进保障型养老服务机构建设，满足“三无”老年人、失能老年人、贫困老年人、空巢老年人、高龄老年人等特殊人群的专业照料服务需求。积极推进公办养老服务机构体制改革，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式，鼓励社会力量参与兴办养老服务机构，“十二五”期间，全国每千名老人平均拥有的养老床位达到30张，县级以上城市至少建立一所综合性养老服务机构。   3.加强养老服务机构安全管理。健全管理制度，落实管理和监督责任，做好养老服务机构防火、防盗、防伤害、防走失、防食物中毒等安全工作。对寄宿制养老服务机构等关系老年人安全和健康的重要场所，探索实行行政许可管理制度，纳入消防安全和卫生许可制度管理范围。   4.加强养老服务队伍建设。逐步建立养老服务从业人员职业资格认证制度，加强专业教育、在职教育和岗位技能培训，专业养老护理服务队伍的持证上岗率达到85%以上。逐步提高养老服务从业人员工资福利待遇。发挥基层老年协会等社会组织的作用，开展助老志愿服务活动。 3.6.2某市市“十二五”时期老龄事业发展规划为充分调动社会力量参与养老服务业的积极性，探索和建立与某市市经济社会发展水平相适应、基本满足老年人生活需求的养老服务体系，努力解决人口老龄化带来的社会问题，某市市市委、市政府出台了《关于加快某市市养老服务体系建设的意见》，加快发展养老服务业。《关于加快某市市养老服务体系建设的意见》文件有关养老服务业的扶持政策有：税费政策扶持。某市市规定，凡是经民政部门、税务部门审核，符合条件的福利性、非营利性养老服务机构，依法享受免征或暂免征收服务收入营业税、养老服务机构自用房产及土地的房产税、城镇土地使用税等优惠政策，并享有国家有关所得税的优惠政策;减免其行政事业性收费;对缴纳水利建设专项资金确有困难的养老服务机构，经主管部门批准，应予以减免。优先安排建设用地。某市市规定，国土部门对符合规划要求并具备划拨条件的公办和社会办的养老服务机构建设用地要优先予以保证，对已审批的要严格监督，确保土地真正用于养老服务事业。对擅自改变土地用途的，由土地部门依法收回土地使用权。舍得投入，加大财政扶持力度。某市市规定，对取得《社会福利机构设置批准证书》和《民办非企业单位证书》的社会办养老服务机构，要加大财政资金扶持力度。建设补贴。某市市规定，按照属地管理的原则，市、县区新建(自建房和租用房)的社会办养老服务机构，经民政部门考核验收达标后，由同级财政按照民政部门核定的床位数给予建设补贴。其中床位在50张以上(含50张)的，自建房的每张床位补贴900元(分三年按每年每张床位350元)，运营三个月经验收合格后给付。租用房且租用期5年以上的，每张床位补贴600元(分五年按每年每张床位120元)，运营三个月经验收合格后给付。床位在100张以上(含100张)的，自建房的每张床位补贴1500元(分三年按每年每张床位500元)，运营三个月经验收合格后给付。租用房且租用期5年以上的，每张床位补贴1000元(分五年按每年每张床位200元)，运营三个月经验收合格后给付。接受补贴的社会办养老服务机构5年内改变用途的，由相关部门收回一次性开办补助款。床位运营补贴。某市市规定，从2011年起，在运营期间，按照床位数、收养人数和服务对象的类别、入住率、管理水平、效益等指标，由养老机构所在的当地政府给予一定的运营补贴。具体标准及操作细则由每个县区根据财力状况和养老机构发展情况确定。市级财政可对市区养老机构床位运营适当补助。由于某市市今年刚刚推行补贴政策，对市区养老机构床位运营补贴每人每月按10元标准补贴，以后每年将逐步提高补贴标准。今年这两项补贴所需经费的报告已报市政府，由市政府转至市财政局，待审核后下拨。政府购买养老服务。某市市规定，为孤老优抚对象、“三无”、“五保”及低收入的高龄、独居、失能和计生双女老人、省级以上劳动模范等困难老年人提供养老服务，实行政府购买服务。财政每年拨付一定的居家养老服务工作专项经费，用于建立健全老年人居家养老服务管理网络和个人档案、老年人日间照料中心、社区托老站建设的补助;对居家养老护理员进行培训和资格认证;扶持农村居家养老工作的开展。实施以奖代补。某市市规定，对管理规范、老人满意度高，经考核后获得省级、市级以上政府或部门表彰的社会资本兴办的养老服务机构，由上级民政部门和当地政府给予表彰和物资奖励。3.6.3需求分析 根据以上的统计数字，截止到2011年底我省60岁以上老年人口数量约为1400万人，仅以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，养老床位需求约为70万张；目前我省的每千名老年人拥有的床位数约为18.6张，则总床位数约为26.04万张。养老床位需求缺口43.96万张。由以上数据可以看出，老龄服务产业在我省甚至全国需求旺盛，市场前景广阔。据国家老龄委统计，从2007年到2070年这一时期平均每年将有596万人进入老龄，而中国目前只有1000家私营养老院，容纳大约25万人，国营养老院容纳不到200万人，因此，随着中国人口老龄化的不断加剧，中国养老产业的黄金时代已经到来。3.6.4需求群体分析出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40~50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫。主流客户：高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；职业：退休教师教授、退休军官、商人、企业领导、文艺工作者为主；客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受。3.7运营方案分析3.7.1国内类型项目分析 一、汇晨老年公寓1、项目概况项目是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇八仙庄。规划用地54.21公顷，总建筑面积约50万平方米，共规划为2期。一期工程147亩，设计床位712张，于2007年10月31日投入使用。二期工程计划于2011年下半年动工，床位超过一万张。2、项目配套设施综合服务中心：为老人提供日常休闲的场馆，包括台球厅、舞蹈厅、健身房、卡拉OK厅、书画室、阅览室、网络教室、多功能厅、餐厅、医务部、超市温泉会馆、游泳馆3、经营模式项目由北京市民政局投资兴建，由汇晨进行运营管理。汇晨是专业的养老机构运营公司。4、养老服务内容•基本服务：房屋整理和日常房间整理、定期换洗床上用品和窗帘。•营养餐服务：根据老人身体状况和偏好进行配餐和送餐服务。另外，健康讲堂特聘营养专家现场讲座和交流，向老人和家属提供健康饮食建议。•健康管理服务：由专业医护人员为老人提供健康管理服务。•文化生活服务：包括文化娱乐活动、休闲健身活动、DIY体验种植和认养。•特殊服务：应老人之需，提供理财、陪护、陪游、保健按摩等服务。二、上海亲和源1、项目概况亲和源坐落上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，10万平方米建筑。亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接。老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面积约五十八到一百一十九平方米不等，室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应。2、项目配套设施健康会所、老年护理院、公共服务大楼、养生餐厅、医院/药房、颐养院。3、经营模式餐费自订；入住颐养院收医疗保证金10000元，出院退还。会员制，分A/B/C三种会员卡。会员制：A卡B卡C卡永久使用权可指定符合条件老人入住终身使用权。未满15年，按年限退还，住满15年后，只需继续缴纳年费50年产权入会时一次性支付入会费根据选择的房型大小付不同入会费根据选择的房型大小付不同入会费根据选择的房型大小每年支付不同年费入会时一次性支付入会费入会时一次性支付入会费可继承、可转让不可继承、不可转让不可继承、不可转让收费标准：房型床位费护理服务费合计豪华房（月/间）450050009500包房（月/间）350045008000三人房（月/人）135018003100四人房（月/人）120015002700 4、养老服务内容：•提供生活管家、健康管家和快乐管家三大板块服务。•养生餐厅、健康会所分别由专业的索迪斯和美格菲两个专业运营机构进行运营。•颐养院提供：基本服务：生活照料服务、医疗康复服务、康乐服务；特色服务：提供养老介护服务；贴心服务：陪同就医就要、老人贵重物品及钱财的保管的服务、代买代办服务。三、北京太阳城1、项目概况：北京太阳城占地总面积42万平方米。建筑面积30万平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安养式银龄公寓共23万平方米，商业配套设施7万平方米。北京太阳城集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。不仅接养身体健康的老人，还接养生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，涵盖了老年人必经的四个阶段。2、项目配套设施：•购物中心、太阳城医院、文化宫、国医堂、幼儿园•奥林匹斯俱乐部：温泉会馆、假日酒店3、经营模式：由北京太阳城集团投资兴建并自行运营管理。项目采取住宅公寓及别墅出售，养老公寓（银龄公寓）出租两者相结合的经营模式。4、养老服务内容：•住宅公寓及别墅：为购买了住所的老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务。•银龄公寓A栋、帝阳公寓：是安养护理公寓，主要针对生活半自理和不能自理的老人采用医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时特别看护制度。而需要临终关怀的老人是由北京太阳城医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。•银龄公寓B栋：租住式老年公寓，主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。四、东方太阳城1、项目概况：以“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”为目标的东方太阳城，坐落于有东方莱茵河之美誉的顺义潮白河畔，7000亩浩瀚林木自成天然绿色屏风，占地234万平米，建筑面积为80万平米，配套公建5万平方米。七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。2、项目配套设施：•高尔夫球场•俱乐部•商业街3、经营模式：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。4、养老服务内容：丰富社区生活，东方太阳城乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部已于2003年7月份正式成立，今后还将根据广大业主的不同需求和兴趣爱好，成立各种各样的俱乐部，为业主们创造相互交流的平台，使整个社区沐浴在和谐欢愉的氛围中。用“我运动，我健康”的快乐感染居所中的每个人；先进完善的医疗服务机构和“持续性照顾计划”，为每位业主建立的健康跟踪档案和科学的照护体系。位于中心会所内的老年大学，环境优美，教学设施先进，旨在丰富老年人 的精神、文化生活，为老人开辟一个学习、交流和增长知识的场所。课程设置形式多样且不拘一格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程，让每个有兴趣和特长的业主都可以参加进来教学相长，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。五、分析结论目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。图3-1 国内赢利型老年住宅经营模式3.7.2本项目的运营方案单从盈利模式来说，老年住宅的盈利模式是由产品销售和物业服务两方面组成。产品销售盈利是一次性的，而养老地产是将地产与福利事业组合起来的一种全新的复合地产。目前养老地产因专业养老服务团队的缺乏以及较低的得房率等原因一直停滞不前。而有些区域项目打出“养老”或者“养生”的招牌，但这些养老项目几乎都在远郊，实际卖的是自然资源。此类产品往往远离购物、医疗、大众娱乐等基本配套，根本无法实现“老有所养”的目标。“虽然养老地产的市场需求前景光明，但是现阶段开发的养老社区与真正养老社区的职能及运营模式还存在一定差距。养老地产是一种体现生活品质的概念，作为一种对未来生活描绘的蓝图，需要各方共同努力。”参考国内同行业类似案例的经营模式，通过国内及当地市场需求状况的分析，结合本项目的自身特点，我们建议本项目采取以下运营方案：经营理念：通过人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。收益模式：本项目采取长、中、短期租赁的经营模式，以适应目前的市场，同时又可取得长期稳定收益。经营管理：可以聘请专业的老年公寓经营公司负责经营管理，或者跟专业公司联营，以实现长远的经营收益。配套设施：资源共享，向整个项目的住户开放，获取经营收入。在充分满足住户的前提下，可以考虑向周边楼盘或社会开放。3.7.3本项目服务的供应及收费方式 1、服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：•床位费——根据选择的房型大小每年或每月支付不同费用•医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心•体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等•休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等•教育配套方面——老年大学、图书馆•中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等•社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等2、收费方式费用收取可按会员制收费或使用次数收取。第四章项目建设规模与内容为缓解某市市日益增长的机构养老压力，加快某市市社会福利化进程，改善其设施和服务，打造一流的敬老服务机构，为老人提供一个良好的晚年居住环境，并根据不同老年群体的需求和本地实际，为老年人提供物质生活、精神文化生活、医疗保健以及维护权益等多方面的需要，经过对某市市及周边养生市场现状及潜力调研，根据《老年人居住建筑设计标准》（GB／T50340-2003）和X省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福（1998）19号），欲在某市市东北方向规划用地350亩，为老人提供优质的环境和服务。项目建成后将形成以养老居住、旅游度假、娱乐休闲、养生为主体的全新型生态式养生场所。4.1建设规模某市市某新型养老社区建设项目总投资额为31100.50亿元，规划用地20万平方米（合约350亩），规划总建筑面积71000.8平方米，项目建成后可满足2500名不同年龄老年人居住、医疗、保健、学习教育、娱乐休闲需要。4.2建设内容①土建工程项目总建筑面积约71000.8平方米，其中老年大学3500平方米，保健中心2500平方米，营养食疗会馆3500平方米，老年公寓40000平方米，园林式公寓9000平方米，老年康复中心5000平方米，康体休闲会所4000平方米，综合服务中心8000平方米，配套服务设施503.5平方米。建筑面积如下表：②设备工程购置相应老年生活、康复、娱乐、健身、餐饮、洗衣等设备。③辅助工程建设门球场1500平方米，室外休闲场地5000平方米，垂钓园2500平方米，停车场3500平方米。配套完善凉亭、假山、喷水池、给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。第五章 场地选择与建设条件5.1项目地块概况某市市位于X 省中部，地处伏牛山脉与豫东平原过渡带，在东经113°03′-113°39′和北纬33°59′-34°24′之间。总面积1461平方公里。项目用地位于某市市东北方向，规划用地面积约350亩。项目所在地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅山林之间，临近城市主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地。5.2项目建设条件5.2.1地势地貌项目区属浅山丘陵地带，全县地势西南高隆，东北低平，山地、丘陵、平原面积各占三分之一。西部山区重峦叠嶂，东部平原一望无际，山间盆地及山区平原过渡地带广布丘陵。5.2.2抗震设防根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)规定，某市市所在地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,所有建筑物均需按规定要求抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。5.2.3气候、气象及水文某市市属暖温带季风气候区，热量资源丰富，雨量充沛，光照充足，无霜期长。因属大陆性季风气候，多旱、涝、风、雹等气象灾害。某市市四季气候总的特征是：春季干旱多风沙；夏季炎热雨集中；秋季晴和气爽日照长；冬季寒冷少雨雪。历年年平均气温在13.0℃—16.0℃之间。最暖年是1961年，年平均气温为15.7℃。较冷年是1984年，年平均气温为13.6℃，暖、冷年相差2.1℃。年极端最高气温为42.9℃，发生在1972年6月；年极端最低气温为-13.9℃，发生在1958年1月和1971年12月。最热月在7月份，平均气温为27.6℃；最冷月在1月，平均气温0.2℃。日平均气温稳定通过0℃以上的初日平均为2月11日，终日为12月21日，其间积温为5176.6℃。历年年平均降水量为650毫米左右，最多年为1073.8毫米，发生在1967年；最少年为442.3毫米。由于受季风气候影响，各季节降水量分布悬殊，全年以夏季(6—8月)雨水最为集中，平均达353毫米，占年平均降水量的54%。秋季和春季雨量分别为151毫米和122毫米，占年降水量的23%和19%。冬季雨雪稀少，平均降水量仅25毫米，占年平均的4%。某市市处于大陆季风区，风向、风速均有明显的季节变化。年平均风速每秒为2.5米。夏季多偏南风，冬季多偏北风，常年主要风为东北风。历年年平均无霜期为218天，最长达248天(1977年)，最短只有179天(1962年)。最低气温≤2.0℃为霜冻指标，霜冻平均初日为11月1日，平均终日在4月5日，间隔日数为155天。5.2.4交通条件某市基础设施日臻完善，交通便利，东接许昌、长葛，北靠新郑、新密，西北邻登封，西及南部连汝州、郏县、襄县。郑(州)—尧(山)高速与永(城)—登(封)高速在境内交汇；郑(州)—南(阳)公路和许(昌)—洛(阳)公路、彭(店)—花(石)公路贯穿全境，并通过公路与京深铁路、陇海铁路相接，沿郑南 公路北上80公里，郑(州)—尧(山)高速公路北上64公里到省会郑州，沿永(城)—登(封)高速公路东去35公里到许昌市，距新郑国际机场60公里，以上公路与县、乡公路构成四通八达的交通网络5.2.5基础设施条件项目区水资源丰富，电力充足，通讯快捷，移动、联通、网通信号覆盖全境，固定电话已普及至村村组组。5.2.6施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而X省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。第六章 总体规划6.1规划指导思想与目标6.1.1指导思想1、传承孝道文化“百善孝为先”，尊老敬老爱老助老是中华民族的传统美德。让全社会普遍形成敬老、爱老、助老的良好社会风尚。创造让老年人感到幸福温馨、安全舒适的生活空间，让老年人尽享亲情和社会大家庭的温暖，让他们健康长寿、生活幸福。2、天人合一的指导思想天人合一，崇尚自然的传统养生文化理念与中医药养生观念的有机结合，“治病于未病，防病先于治病”的理念结合运用，针对不同个体的差异性制定养生食谱。3、以人为本坚持以人为本。从老年人实际需求出发，为老年人提供方便、快捷、高质量、人性化的服务。坚持因地制宜，紧密结合当地实际，与本地经济社会发展水平相适应，与养老院人文环境和老年人的需求相适应，循序渐进，稳步推开。4、市场导向准确定位某市市某新型养老社区定位在“中高端”的服务模式。主要面向中高端老年客户群体，项目全部落成后，将形成以养老居住、旅游度假、健身娱乐、养生为主体的特大型老年社区；所有的硬件设施均按照无障碍标准设计。公寓主要用于中原地区及周边乃至全国离退休老人的生活养老。老年旅游度假酒店的入住则补充养老生活，则为周边地区乃至经营老板、外方老人以及港、台老人来某市市度假旅游之用。 6.1.2建设目标以“老有所养、老有所乐、老有所用、老有所乐”为发展理念，建立科学养老护理培训中心，大力培养社区养老护理人才。构建一个专为老年人设计的独立公寓、护理院、康复中心、健康会所和公共服务中心群落，创立一个集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高端老年客户群体，把本项目建设成为国内知名的社会养老示范工程、中国老龄服务产业的标志性工程、国际一流标准的养老服务社区。6.2规划原则与理念6.2.1规划原则一、整合资源、兼容并包原则本项目总占地面积达350亩，整个建筑模式以小高层、多层公寓为主，同时为了满足高端消费，还建有独栋别墅及花园洋房。创造“休闲﹢养生﹢健康体验﹦复合型社区”的养生模式，即其整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、休闲功能、医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、教育传播功能、科技研发功能、综合服务及特殊事件的处理功能。二、可持续发展原则本规划本着可持续发展的原则,在充分运用现有资源的基础上，在开发和保护生态资源基础上进行开发建设，确保生态效益、经济效益和社会效益协调统一。三、可操作性原则编制规划时,严格遵守国家和地方有关规划的法律法规及政策要求,符合项目有关的技术标准和要求。在理论上以高起点的战略研究指导开发建设,充分考虑养老院规划的可操作性和可实施性,以及适度的超前性,同时安排好项目建设的过渡与衔接。四、经济性原则规划编制的过程中，本着经济的原则，实现本生态养老产业园与众不同的超前意识。对建筑物的改造将根据报告的要求，尽量利用现有建筑设施，协调好新建筑设施与原有建筑设施的功能关系。6.2.2规划理念本项目坚持“一切为了老人，为了一切老人”的理念，充分利用优越的软硬条件和超值服务，使入住老人都能明显感到这里是一处温馨之家、舒心之家、幸福之家,使老人的子女世友放心满意;要力求使入住的老人都能够理解社会、宽容子女，善待他人，为社会树立新风做出贡献。大力弘扬尊老爱老的传统美德，在全社会形成 尊敬老人、人人有责的良好社会风尚。本规划以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻划优质生态环境，体现地方文化特色，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全同时又具有丰富文化内涵的怡然栖息之地，创造一个舒适便捷卫生安全的生活场所。以下为规划理念：1、人与自然和建筑的共存与融合。2、生态型居住社区的构建与营造。3、具有认同感的个性化空间设计。6.3总体布局6.3.1规划布局本项目业态方面分为小高层公寓、多层公寓、花园洋房、别墅及相关公共服务设施。结合周边交通条件和景观要素，将重要的公共服务设施分布在区内西侧，形成区内核心，提升该区形象。别墅、花园洋房分布在景观条件较好的北南侧，小高层、多层公寓分布在北侧及西侧。此种布局使各业态在交通和景观条件方面的要求达到合理的分配。6.3.2绿化景观景观设计及出入口设计的指导思想是“既有绿化，也有美化”使绿化和美化完美结合。6.3.3交通组织道路交通组织遵循“人车分流”的基本原则。规划区内以一内环景观大道为主要道路，主次环路相连，形成一个既相互独立又联系的有机整体。园区设置两个出入口，主出入口设在园区的东侧，次出入口规划于项目区北边的规划路上。主出入口两侧规划有地面停车场，出入口景观大道两旁植高大的松柏乔木，如雪松、白桦等。6.4消防总体布局：本区内建筑与周围建筑之间保持有足够的防火间距。耐火构造：主体结构的墙、柱、梁、板按耐火等级，天棚、墙面等内部装修采用耐燃材料。整个园区内建筑为多层、小高层居住及公共建筑，建筑耐火等级为二级，建筑物之间按规范保证防火间距。同时，用“0”形环形车道将整个园区内道路连接起来，消防车出入畅通无阻。6.5竖向设计根据项目使用功能要求，结合场地地形特点，服从场地总体竖向设计格局，周围场地平整力求减少土方量，使场地内外自然衔接。室外场地排水采用有组织排水，场地绿化带排水设不小于2%的排水坡，坡向道路，道路设排水沟汇集雨水集中流向城市排水管网。 6.6技术经济指标   6.7项目区设计意向图第七章 建筑结构7.1建筑方案7.1.1建筑设计依据1、建设单位对建筑物的功能要求；2、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；3、《住宅设计规范》（GB5009-2011）；4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；5、《老年人居住建筑设计标准》(GB/T50340-2003)；6、《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；7、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；8、国家及地方有关规划、建筑设计标准、条例和规范。7.1.2建筑功能要求老年公寓指完全为老年人设计的面向生活能自理的健康老人住宅建筑单元及由此而组成的老年住宅建筑单体或组群。其特点是除具有普通住宅的所有功能外,在这种住宅单体或组群中还安排有必要的如餐饮、健身、娱乐,以及专业的老年医疗保健、护理和生活照料等项目用房、相关设备、专职管理和医护人员。由于老年公寓式住宅面向老年人这一特殊的居住群体,首先要一切从老人的居住生活行为特征出发,总体来说,按下列观点来选择和确定设计思路。1、要有功用性入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡度放缓、宽度加宽,双侧设置扶手;居室房门须适当放宽尺度,便于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方便进出。要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间,消除地面所有的高差,使老人能自由地在住宅内移动。厨房和卫生间的面积宜适。当加大,给护理人员或家人留有护理空间,保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置,采用简单的动作就能使用的操作方法。例如老人身高会缩短,有时可达6~7厘米。因此,开关、门铃和门窗把手等设施的位置应适当降低。厨房洗涤台和灶台以及卫生间洗面台等下面凹进,以便老人可坐凳或坐轮椅时把腿伸进去操作,并且应使用推拉门,不用平开门。2、要有安全性室内地面平坦,没有高差,不设门槛等障碍物,因为老人容易丧失平衡感觉,有这种高差时,老人容易摔跤,且不便轮椅通行,并在老人经过处预留安装扶手的埋 件。老人容易摔倒,地面和浴池底部都防滑,浴池、厕所、楼梯和走廊两侧都应设有扶手。有80%以上的人靠视觉获取信息,老人视觉功能下降,房间照度应提高2倍以上,煤气等各种开关上的字应加大,以利辨识。另外老人不适应眩光,也应加以抑制。针对年老以后记忆力衰退,加强楼宇外观的识别性。设计者可通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性,也可通过改善照明、增加光的强度及采用多色彩、大字体的指示性标志来提高识别在紧急、危险的情况下,在老年人判别力、行动力减退的情况下,安装警铃能方便及时地或自动地发出警报,以使老人能得到帮助。但老人听力降低,最好提高报警声响。3、要有健康性老人容易失禁,卫生间宜靠近卧室,并设长明灯。卫生间内应有暖气,最好淋浴或采用平底浴盆,洗脸盆的位置不宜过低,以免洗脸时前倾曲度过大,较为合适的高度约在80cm~90cm上下,但如果是供坐轮椅或坐着洗脸的老人使用,脸盆的高度就要下降。卫生间的洁具色彩以淡色为佳,不仅在视觉上给人以干净的感觉,而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆。要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长,所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气,让起居生活空间能直通阳光,便于老人作室外的活动。4、要能确保隐私性老年人害怕孤单是一个普遍的现象。但在不断创造机会加强社会交往之外,还应充分注意老年人生活的隐私。在纯老年居住的老年公寓中,应注意每间房间居住的老人应不超过两人。5、要便于改造居室应有一定的可改造性。人从步入老年(60岁)到进入被照顾关怀期(85岁以上),差不多有一二十年的时间,有些设施和设备,只有在行动缓慢期(75岁后)才迫切需要,比如扶手,过早安装,会影响居室美观;厕所空间,到照顾关怀期后,才需要有协助人的空间。所以住宅的设计应当考虑到老人的需求,设置隐蔽设计,便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助,延缓老人的衰老过程。7.1.3基地及总平面设计某市市某新型养老社区选址及总平面设计符合《民用建筑设计通则》及国家和专业部门颁布的有关设计标准、规范和规定。符合老年人公益事业和城市规划的布局要求，基地位置适中、交通便利，基地的环境优美且远离污染源。总平面设计功能分区明确，对不同使用功能的老年公寓房间有合理的分区与适当的分隔；基地按使用要求，设置两个出入口。主要出入口邻近主要交通道路时，按规划部门要求留出缓冲距离。某市市某新型养老社区的庭院设计，充分结合地形地貌及建筑功能分区的需要，合理的布置室外休息活动场地、绿化、建筑小品等，从而创造优美的外部空间环境。总平面设计合理的安排各种管道、做到管道综合布置，并便于维护与检修。总平面设计考虑到拟建建筑周围的外部环境，做出相应的判断结论，从而设置相关的防护措施。建筑覆盖率、建筑容积率，符合某市市规划部门制定的规定。7.1.4功能分区某市市某新型养老社区项目依据科学的规划理念及完备的功能需求，整体布局上分设三大服务功能板块，即服务配套区、养生居住区和康体休闲区。一、服务配套区 服务配套区位整个乐园的公共活动核心区域，包括主要休闲娱乐服务设施、医疗设施及办公、公共配套及培训设施集中布置该区域。二、养生居住区养生居住区为老年示范区、陪护型养老区及特护型养老区组成，设置开放性的公建服务设施，为各类老年护理中心提供服务。三、康体休闲区康体休闲区规划为低密度的独栋别墅高端养老度假区，配以大面积的生态水景运动乐园，为老龄人士量身打造的集疗养、度假及运动休闲等功能为一体的颐养高端区域。7.1.5建筑说明1、老年大学主要为广大离退休老龄人士提供精神文化生活的场所。本项目规划老年大学总建筑面积为3500平方米，为三层框架结构。2、保健中心保健中心规划建设总建筑面积2500平方米。为两层框架结构。保健中心针对老年群体特殊体质，采用现代医疗、理疗、康复设施，设置完备的科室，除具备老年常见病的诊治和急救设施外，更加注重老年机体的恢复和疾病的预防，将定期为老人进行体检并形成档案，和相关医院结成业务联盟，使老人的伤病得到及时有效的治疗主要定期为社区老龄体检者提供全程的健康管理服务的机构。3、营养食疗会馆以健康为主题的食疗会馆，均衡的营养搭配，关爱老年人的饮食健康。规划总建筑面积3500平方米，为2层框架结构。4、老年公寓多层、小高层公寓及花园洋房，景观环境优美，全部采用无障碍设施，主要面向年满60岁，为能完全自理、身体健康的老龄人士提供养老养生服务。多层公寓主要为6层，规划总建筑面积22500平方米。小高层公寓主要为9层，规划总建筑面积10000平方米。花园洋房主要为5层，规划总建筑面8000平方米。户型建筑面积从50至150平方米不等。5、园林式公寓园林式公寓，为55岁以上生活完全能够自理的高端老龄人士提供养生养老服务。该社区为老年住宅样板示范区，引入全龄化养老理念，塑造活力老年社区。规划总建筑面积9000平方米，2层框架结构，户型建筑面积从200~350平方米不等。6、老年康复中心为持续照料型康复中心，主要面向身体健康状况欠佳的老龄人士提供不同类型的照料服务。规划总建筑面积5000平方米，4层框架结构。8、康体休闲会所为老人提供休闲、健身的场所，包括室内羽毛球馆、乒乓球馆、保龄球馆等。规划总建筑面积4000平方米，为4层框架结构。9、综合服务中心综合服务中心包括超市、银行、服务中心、餐厅等，规划总建筑面积8000平方米。根据规划，本项目超市、银行、服务中心、餐厅在一起建设，以方便老年人，来这里可以同时可以办理几件事情。也可以聚集人气。各建筑物前面设有大型停车场，可以停车150辆，大大方便了来此看望老人的家属。（1）超市项目规划超市建筑面积2500 平方米，三层框架结构。超市设置烟酒糖茶、男女服装、床上用品、化妆品、首饰、礼品等用品，以及花卉、室内清洁用品等。（2）银行项目规划银行建筑面积1000平方米，三层框架结构。银行在此设立大大方便了客人，使老年人不用到出园区就可以方便的存取和办理各种款项。（3）服务中心规划服务中心建筑面积3500平方米，三层框架结构。服务中心作为园区主要的功能服务区，划分为咨询室和接待室两部分，咨询室配备电脑设有信息库，来访人员可方便快捷的得到全部服务信息。接待室环境幽雅，并配有茶座，舒缓优美的音乐使你在等待中尽享完美服务。停车场四周青草覆荫，绿树成排，24小时有保安值勤，完全保证园区安全。（4）餐厅项目规划超市建筑面积1500平方米，二层框架结构。餐饮中心宽敞明亮，设施完备，环境舒适，专业营养师将根据每个老人的健康档案，为老人合理搭配菜肴，让老人在吃地放心，吃地开心的同时，也吃地营养。10、配套服务设施  锅炉房、配电室、门卫室等配套服务设施503.5平方米，为一层砖混结构。7.2结构方案7.2.1设计依据1、《建筑结构荷载规范》（GBJ50009-2012）；2、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)；3、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）；4、《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)；5、《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）；6、《砌体结构设计规范》（GB50003-2011）；7、《多孔砖砌体结构技术规范》（JGJ137-2001）；8、《建筑工程设计文件编制深度的规定》；9、国家现行的其它有关技术规范规程等。7.2.2抗震设防根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)规定，某市市所在地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,所有建筑物均需按规定要求抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。7.2.3基础方案结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础设计等级为乙级，地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力，基础埋置深度应根据建筑设计、地质情况、土的冻结深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。 7.2.4结构选型2层~4层的公共服务建筑物拟采用钢筋混凝土框架结构，楼面及屋面采用钢筋混凝土楼板。5层及6层的老人公寓建筑物均拟采用砖混结构，竖向承垂结构采用烧结粘土空心砖砌体结构，砌体施工质量控制等级为B级。楼面采用预应力空心板，楼板局部大跨度板（短向跨度4.2m）和厨卫采用现浇钢筋混凝土楼板，坡屋顶采用现浇钢筋混凝土结构。小高层公寓拟采用框架-剪力墙结构，框架和剪力墙均采用双向布置，满足双向地震作用要求，水平抗侧力构件主要依靠混凝土抗震墙，框架和剪力墙抗震等级均为一级。7.2.5主要结构参数（1）设计基准期50年，室内正常环境类别一类、地下室环境类别为二a类；（2）建筑结构安全等级二级，结构重要性系数ro=1.0；（3）建筑抗震设防类别乙类；（4）抗震设防烈度7度，地震加速度0.10g；（5）结构抗震等级框架二级，剪力墙二级；（6）地基基础设计等级为乙级，如场地类别为三类，框架及剪力墙应采用一级抗震构造措施；（7）楼（屋）面使用荷载标准值：地下车库、楼梯：      2.5kN/㎡；走廊、楼梯：          2.0kN/㎡；住宅：                2.0kN/㎡；阳台：                2.5kN/㎡  上人屋面：            2.0kN/㎡    不上人屋面：          0.5kN/㎡   设备用房根据不同功能分别取值，人防荷载按有关规范取值。7.2.6主要结构材料选用混凝土：C20、C25、C30钢筋：HPB235级,HRB330级,HRB400级.砌体：MU10烧结粘土砖（00.00以下）；MU10烧结粘土空心砖；MU10混合砂浆；M5混合砂浆。第八章 公用工程 8.1电力工程8.1.1设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；（2）《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；（3）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）；（4）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；（5）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；（7）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；（8）《水喷雾灭火系统设计规范》（GB50219-95）；8.1.2负荷等级根据《民用建筑电气设计规范》、《老年人建筑设计规范》规定，本项目应急照明、消防设施、呼叫系统以及保健中心急救室电力设备为二级负荷，其他为三级负荷。8.1.3负荷估算根据《全国民用建筑工程设计技术措施》、《老年人建筑设计规范》规定，参考国内同类性质用电负荷指标，对本项目内不同地块用电负荷采用单位负荷法及需要系数法进行估算。8.1.4供电系统为使负荷分配合理，提高电源质量和节约能源，采取缩短低。压供电半径的措施，项目工程设置3台1000kVA10/0.4kV箱式变电站，可满足本项目用电需求消防，应急及疏散照明等采用自带EPS设备，以满足其对供电可靠性的要求。项目的呼叫系统以及保健中心急救室电力设备设置各设置1台20kWEPS设备，并且从2台箱式变电站各引一路0.4kV线路，以满足其对供电可靠性的要求。本项目电度计量设在箱变10kV侧，表计均由供电部门提供。无功功率补偿在箱变0.4kV侧进行，补偿后10kV侧功率因数达0.9以上。本项目各建筑供电电压为380/220V，三相五线制，配电线路采用低压电缆直埋方式引至各建筑物。各建筑物内配电方式为树干式与放射式结合。8.1.5供电线路及室外照明本项目10kV高压进线电缆型号、规格由供电部门确定，直埋引至各箱式变电站。由各箱式变电站至各用电场所的配电干线选用VV22-1kV 型电力电缆直埋敷设，线路在过道路、管沟及硬化地面时需加穿保护管。本项目室外照明采用路灯、庭园灯及建筑物立面泛光灯等多种形式。采用光电控制。线路选用VV22-1kV型电力电缆直埋敷设。8.1.6主要电气设备根据不同场所的使用功能及建筑要求选用各种类型的照明光源及灯具，每个房间设置2~3组插座和一个灯头。重要场所及出入口处均按消防要求设置必要的带镉镍电池的应急照明灯和疏散照明指示灯。公共场所均采用节能型灯具和光源，分散控制。走廊、楼梯间开关采用延时和声、光控相结合的开关。8.1.7电气设计本项目建筑电气设计主要包括动力、照明配电系统，通讯及网络综合系统，消防报警系统，闭路电视系统，管理设施系统，广播音响及呼叫系统，接地系统。1、动力、照明配电系统所有动力配电采用就地和集中的控制方式。照明分正常照明和事故照明，灯具以节能灯具为主，灯具控制采用手动控制，照度按《民用建筑电气设计规范》、《老年人建筑设计规范》等国家有关照度标准进行设计。配电系统为三相五线制，所有建筑的供电方式采用树干式与放射式相结合，动力及照明的备用电源采用末端自动切换。各建筑物内的动力及照明线路选用BV-500型电线。控制线路选用KVV-500型控制电缆。锅炉房动力及照明线路选用NHBV-500型电线。控制线路选用NHKVV-500型控制电缆。所有线路均穿保护管暗敷。2、消防报警系统各建筑设区域报警系统，每座设置一台区域报警控制器，区域报警控制系统设在各期工程的服务中心控制室，具体安排按国家相关标准设计。3、管理设施系统银行、服务中心设管理计算机系统，用于办公自动化、帐务管理、调度管理等，具体安排按国家相关标准设计。4、广播音响系统及呼叫系统各建筑设置广播音响系统，具体安排按国家相关标准设计。护理之家及老年康复中心设置床头呼叫系统，具体安排按国家相关标准设计。5、接地系统采用TN-S接地系统，电气接地、保安接地、防雷接地、消防报警装置及其它弱电系统接地共用接地装置。要求接地电阻不大于1欧姆，在需要的位置设接地预埋件，具体安排按国家相关标准设计。8.2给排水工程8.2.1设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2009）；（2）《建筑设计防火规范》（GB 50016-2006）；（3）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJl40-2005）；（4）《生活饮用水卫生标准》GB5749-85；（5）《室外给水设计规范》GB50013-2006；（6）《室外排水设计规范》GB50014－2006。（7）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（8）《老年人建筑设计规范》(JGJ122—99)；（9）《老年人居住建筑设计标准》(GB／T50340-2003)；8.2.2设计范围1、室内给水、排水；2、消防给水；3、室外给排水。8.2.3给水系统1、设计原则根据本项目规划和场地道路情况，合理预测需水量，按各用户单位用水要求，合理布置供水系统，在满足用水单位用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短配水管线的总长度。给水系统应根据生活和消防等各项用水对水质、水温、水量和水压的要求，结合室外给水系统等因素，经技术经济比较或经综合评判方法而确定。2、给水水源本项目在园区自建深水井10眼，经过过滤消毒，达到生活饮用水标准。3、给水管网室外生活给水管道沿各设计道路顺自然坡度直埋在冰冻线以下。园区内供水通过主干管向次干管供水，成环状布置。主干管为DN250、次干管为DN200，管材采用球墨铸铁管，15cm厚砂垫层基础，埋地敷设，埋深为1.5米。根据具体情况设置分段和分区检修的阀门，在管线交汇点的各支上设阀门井。某市市某新型养老社区内设地下消防水池，容积350立方米。消防管道成环状布置，主干管为DN200、次干管为DN150，管材采用球墨铸铁管，15cm厚砂垫层基础，埋地敷设，埋深为1.6米。在主干道及防火建筑物外的消防给水管上共设置室外消火栓井，间距小于120m，保护半径小于150m。室外消火栓采用地下式消火栓，选择SA100/65-1.0型消火栓，设于ф1200消火栓井内，消火栓井采用砖砌，并设置明显标志。消水栓设在需要绿化和道路浇洒地带，间距按50m计。在消防给水管网应根据具体情况设置分段和分区检修的阀门，阀门间距不应超过5个消火栓的布置长度。8.2.4排水系统 1、排水体制排水体制的选择，关系到整个排水系统的建设规模和格局，对于城镇的环境影响项十分重大。选择排水体制需考虑的主要因素有：环境保护要求、经济造价分析和维护管理费用等。最终根据城镇规划、当地降雨情况和排放标准、污水处理和利用情况、地形和水体等条件综合考虑确定。合流制排水系统一次性基建投资太大，且不利于城市污水的处理。排水制度实行雨污分流制度。生活污水通过管网收集集中处理。某市市年降雨量627.5mm，考虑该地区降雨量不大，园区雨水暂时采用由道路及硬化地面汇集沿马路边排放到市政道路上雨水口的方案。要求道路路面及硬化地面略高于自然地面，以保证路面不会积水。2、主要污染物污水中含有粪便、油脂、BOD5、COD、少量细菌等污染物，排水不含有毒有害物质。3、污水管网污水管线沿道路铺设，充分结合地形及道路纵向坡度变化合理布置。污水管线顺应地势形成重力自流排水形式，根据园区外围城市市政规划排水管网接口处高程，自流排入市政排水管网。8.3供热工程热源与市政集中供热管网对接，卧室、活动室预留分体空调接口，商业部分预留立柜式分体空调接口，设备间、水泵房、库房、管理用房等房间，尽可能提供自然通风条件，部分不能保证自然通风的建筑设施内，需设置机械送排风系统，卫生间，均设变压式排风道和排气扇，通风换气，厨房设排油烟竖井，预留排油烟机出口。第九章 节能、节水措施9.1设计原则1、坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。2、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。3、积极采用先进的节能新材料、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后的材料、设备和技术。4、在建筑设计及施工过程中，注意降低造价，节约主要建筑材料，并从实际出发，因地制宜，就地、就近取材，降低能耗，从而降低投资。5、加强节能教育，做好管理工作，工程设计过程中应重点考虑节能问题，并制定出相关的技术规章制度。6、室外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污染。比如说将生活垃圾分为有机物、无机物、玻璃、金属、塑料等类回收处理，就能最大限度地化废为宝，循环利用。9.2设计依据 （1）国家发改委、建设部等《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇（章）”的暂行规定》的通知；（2）《国务院关于加强节能工作的决定》；（3）《中华人民共和国节约能源法》；（4）《中国节能技术政策大纲》；（5）《民用建筑节能管理规定》；（6）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（7）建筑节能设计规范、标准及技术规定等。9.3节能措施1、建筑节能根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件和其他状况，合理确定建筑面积、外观体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘等构造措施，调节日照、节省能源。采用主体绿化措施，合理确定建筑涂料类型和颜色。2、墙体节能在建筑外围护结构中，墙体所占比重最大，通过围护结构的传热耗热量约占75%～80%。因而外墙体的保温设计相当重要，必须改变以往老的外围护设计，改为采用新的节能墙体材料。实施国标《民用建筑节能设计标准》新标准，外墙材料有了很大的改变。增加保温效果，将承重粘土砖改为承重空心砖，增加了砖的空隙率，对保温起到了一定的作用，但由于施工砖墙体时，空隙易被砂浆堵住，难以保证保温效果。随着新型墙体材料的发展和应用，多种节能型墙体应运而生，主要有以下几种：（1）承重空心砌块。它由混凝土和多孔材料组成，具有高强、承重、保温、节能、导热系数低等特点。（2）加气混凝土外墙。加气混凝土产品有粉煤灰加气和砂加气两种，有砌块、条板状，该类产品本身导热系数小，是建筑热工性能较好的一种新型墙体材料。（3）内保温复合外墙。与单一材料墙相比，构造组合合理，有较高的热绝缘系数，能较好地发挥保温材料的作用，在满足承重要求的前提下，砖墙可适当减薄。（4）夹心复合外墙。将墙体分为承重和保护部分，中间留有20～50mm空隙，内填无机松散或块状保温材料如炉渣、膨胀珍珠岩等，也可不填材料做空气层。除此之外，其它类型还有：粘土多孔内保温外墙，外保温复合墙体，EP保温饰面墙体等等。3、门窗节能在建筑外围护结构中，通过门窗缝隙空气渗透耗热量约占20%～25%。所以改善门窗的绝热性能是节能工作的重点。窗户是引起辐射热的有利方面，但又是传热损失冷风渗透损失都比较大的不利方面，即窗缝透气，玻璃和窗框的热阻太小，在符合窗墙面积比条件下其节能主要措施：（1）采用传热系数小的窗体材料，就目前来讲，采用塑钢门窗，尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等节能措施。（2）减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。（3）加强户门保温，户门采用填有聚苯板或岩棉板的保温防盗门。4、屋面节能为了满足节能要求，高效保温材料已广泛应用于屋面，如水泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高一般采用内保温。目前正在研究外保温，即倒置式屋面，它是将防水层设在保温层之下，防止防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护，从而大大提高其耐久性。目前所有保温材料为挤塑聚苯乙 烯保温隔热板，它具有闭孔型结构，使得材料吸水率和透湿率均很小，压缩强度大，具有出色的保温隔热性能，优越的抗湿性和很高的抗压强度。符合建筑节能技术发展方向。5、建筑电气节能在大面积场所采用紧凑型电子荧光灯，一般房间采用节能型电子荧光灯。配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减少能耗。6、道路照明节能道路两侧照明选择高效率的光源，同时在不同的时间段合理控制照明运行时间，以减少照明电能的消耗。另外，道路照明的间接能耗主要包括照明用电供电线路的能耗和灯具配套电器的能耗两个方面。对于供电线路的能耗，要求合理地设计供电点和供电线路的长度，保证线路中电压损失符合要求，同时尽量地减少线路的电能损耗。灯具配套电器的能耗，主要是维持灯具的正常启动或运行的配套器件所消耗的能量，或者由于配套器件损坏而引起的灯具自身能耗增加的部分。要解决配套电器的间接能耗问题，主要有两种方式：一是选用节能型电感镇流器，同时加强灯具的维修，防止由于电容的损坏而造成线路的无功损耗增大：二是推广电子镇流器，从根本上解决电感镇流器损耗高、电容损坏造成无功损耗增大的问题。本项目电能主要为生活及公共建筑部分用电，拟采用以下节电措施：1、优化系统接线，灵活调配电能，根据用电特点对部分负荷进行补偿投切，减少变压器空耗。2、选用新型的节能型用电设备和节能电机，用电设备力求做到供电、用电及电力拖动系统合理配置，降低电耗，节约用电。3、照明节能应从照度合适，灯具布置合理，采用高效光源和灯具，提高控制水平等各个方面入手。（1）高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电光源，提高控制水平等各个方面。（2）较大场所采用照明分区控制开关。（3）采用各种节能开关和管理措施，如定时开关、调光开关、节能控制器、限电器及照明自控管理系统等。（4）充分利用自然光并根据自然光的照度变化，调整电气照明点亮的范围。4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备生活热水，在因天气或气候原因热水器水温度达不到使用水温时，在利用其他辅助热源进行加热，以满足生活热水的要求。9.4节水措施 1、生活用水节水建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水经处理后到国家规定的相应排放标准，回用作冲洗、浇灌用水等。对厂区内用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的用水量估算资料，提出合理的水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量。以足够的水量和水压不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将污水处理后和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充区内用水，完善屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。2、绿化景观用水、道路冲洗水用水设置循环系统，并结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。同时可利用雨水回用作为绿化及清洗用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；防漏水龙头等节流水龙头，不使用螺旋升降式铸铁水嘴。淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。9.5能源管理1、建立有效的能源管理制度，安设用电分项计量装置，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效率，达到合理用能、均衡用能、节约用能。2、提高工作人员节能意识，利用节能宣传周广泛宣传节能工作，开展节能活动。3、工作人员在日常工作中，不得损坏建筑物围护结构保温层和室内采暖供热管网系统造成损坏的，应当及时修复。第十章 环境保护与消防10.1环境保护10.1.1项目选址环境现状本项目拟建地点位于某市市城区东北部，项目所在地远离喧闹嘈杂的城区，建设在颖河北岸，区域空气中的总悬浮物、二氧化硫及氮氢化合物均可达《环境空气环境标准二级标准》的要求。10.1.2执行标准 环境保护是我国的一项基本国策，必须在合理利用自然资源的同时，深入认识污染环境的根源和危害，有计划的保护环境，预防环境质量的恶化，控制环境污染。环境保护标准：1、《中华人民共和国环境保护法》2、《建设项目环境保护管理条例》（国务院[1998]253号）3、《建设项目环境保护设计规定》（国计字[1986]002号）4、《关于进一步做好建设项目环境保护管理的几点意见》（国环[1993]015号）5、《大气环境质量标准》（GB3095-96）一级6、人体直接接触的娱乐水体达标《景观娱乐用水水质标准》（GB12941－1991）A类标准；与人体非直接接触的景观娱乐水体达到《景观娱乐用水水质标准》（GB12941－1991）B类标准；生活饮用水体达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749－1985），其他水体达《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）三类7、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类8、《污水综合排放标准》（GB8987-1996）一级9、《建筑施工场噪声标准》（GB12523-90）10、《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）11、《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）12、公共场所卫生达到《公共场所卫生标准》（GB9633－9673）。10.1.3项目环境影响分析1、建设期间对环境的影响本项目施工时将产生粉尘、噪声及废气等各类污染物，建设期间会对周围环境造成一定的影响，建设期间所产生的各项污染是整个工程的高污染期。（1）废气：建设项目施工期在运进沙石、水泥、地基开挖时产生扬尘，扬尘以无组织排放的形式，借助风力在施工现场引起空气环境中总悬浮颗粒物(TSP)指标升高。另外，施工机械会有燃油烟气产生，燃油烟气中含有少量的烟尘、SO2、NO2、CO及CH等。（2）废水：施工时产生的废水含大量泥沙、水泥等，产生量不定。另外，施工人员有少量生活废水产生，主要污染物为CODcr、氨氮、磷酸盐、动植物油及悬浮物等。污水排放方式为随机分散，无组织间断排放。（3）固体废物：施工中产生的固体废物为弃土(石)、废弃建筑材料及生活垃圾。（4）噪声：施工期间由于使用推土机、打桩机、电锯、电钻、混凝土振捣机、运输等机械，产生一定的噪声污染，源强约为75～100dB(A)，其特点是具有突发性和间歇性。2、建设期间环保措施（1）施工工艺：应使用商品混凝土，不得在工地上进行混凝土搅拌，严格按照建筑管理部门施工环保管理规定进行文明施工。（2）施工废水：施工排水或降雨需通过导排沟收集入专设的沉淀池，沉清后回用或排放，严禁直接排入河。（3）施工粉尘：为减少施工期建筑扬尘对周围环境造成污染，对施工场地需采取洒水抑尘措施，同时还应对被运输车辆污染的道路进行及时的清扫、冲洗。主体建筑物施工时立面用草席、安全网及防尘帷幕，进行全封闭施工，减少粉尘的传播和飞扬。（4）施工噪声：施工期内应严格控制施工时间，合理调整高噪设备的使用时间或采取临时隔声屏障，使建筑施工期间施工场地产生的噪声满足《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523–90)规定，避免尽量降低噪声对周围住户或单位的影响。（5）施工期水土流失：在基础开挖过程中，应做到开挖出来的土石方及时清理、运往弃渣场，不能及时清运的弃渣，在大风或降雨季节应使用土工布及时覆盖，避免产生水土流失。在施工期，需一定量的土方回填，施工方只能向持有土料和石料开采许可证的料场购买土料和石料。植草、种树等绿化工作应按主体工程施工进度 分段同步进行，对不能同步进行的部分，应对裸露的地表或覆土地段用土工布覆盖，避免产生水土流失。（6）光及振动污染防治：晚间施工照明应对光源加设遮光罩，对小型产噪声设备设置单独的隔声间，减少光及振动的影响。（7）工程的装修：工程的内外装修应注意文明施工，推广清洁施工方式，提倡封闭施工，合理安排施工时间，避免噪声扰民和环境纠纷的发生。同时及时清运建筑垃圾，并应采用环保型装饰材料。（8）管理制度：在施工合同上加大对环保措施的执行力度，责任落实到个人。10.1.4设计中环保措施1、通风系统均安装消声器。2、地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上卫生防护带。3、水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫。4、厨房等含油废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。5、水泵出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。10.1.5项目运营期间环保措施1、严格划定保护区范围，并规定和执行旅游景区保护条例和文物保护法。2、严格保护区内的水资源环境，防止水土流失，环卫设施的布设须远离水体。3、废气：餐厨油烟通过抽油烟机和配套油烟净化器除去油分后排放，通过大量的室外绿化来净化周围的空气。4、固体废弃物：对各种固体废弃物应实施规范化管理，对可以回收利用的废旧材料予以充分回收利用。根据国家建设部和国家环保总局即将出台的《城市生活垃圾分类方法及评价标准》和环境保护要求，将垃圾分为可回收垃圾、大件垃圾、可堆肥垃圾、可燃垃圾、有害垃圾及其它垃圾六大类，本项目根据环保要求将垃圾进行分类、收集、处理。5、废水：主体工程设计中必须设置雨污分流系统，雨水经排水沟(管)排入地表水体，餐饮洗涤废水通过设置沉淀池、隔油池等措施处理，废水经过相应处理达到《污水综合排放标准》（GB8987-1996）三级标准后排入市政排水干渠，对地表水环境影响不大。按用水量的80%计算本项目区内的污水量，新建排污水设施，修筑排污管道，配置排污处理设施，各类污水经过集中处理并达到国家规定的排放标准后方可排放就近的农田中，不排入颖河水系。有条件的情况下，可以回收用于灌溉、冲厕等设施，节约水资源。6、在项目拟建场址区现有水资源环境的基础上加强旅游景区的绿化美化和环境管理工作，切实做好水土保持工作，实现旅游资源的可持续利用。10.1.6环境影响评价结论1、项目建设过程中不会造成水土流失和地下水源污染。2、本项目所产生和排放的污染物大多属常规污染物，有成熟和适用的处理工艺技术，环境保护设施基本齐全，污染物能够得到有效地处理，基本不会造成非人为的环境影响；3、在采取相应的环保措施后，本项目最终排放的污染物对周围环境空气及生态环境的影响程度和范围是有限的，而且可以控制在国家有关环保标准允许的限值内，不会降低现有环境的使用功能。4、项目建成后应加强对污水和废弃物收集、运送、贮存、处置以及监督管理工作，防止人为地造成环境污染；5、该建设项目环境影响从可行性研究的角度上是可行的。 10.2消防10.2.1设计依据1、《建筑工程消防监督审核管理规定》；2、《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）；3、《老年人建筑设计规范》(JGJ122－99)；4、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005）。10.2.2消防要求1、本项目没有生产和储存物品可燃性物质，但有可能产生人员集聚，园区管理应立足于以防为主，防火与灭火相结合，合理设置消火栓，并实行消防责任制，明确防火责任。2、应根据消防规范敷设环形消防管网，设置室外地上式消火栓，消防配置应符合《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）规定。室内消火栓、灭火器，最好采用组合式暗装，要有明显标志。消火栓箱用击碎玻璃门式。10.2.3消防安全措施1、总平面设计本工程在进行总平面设计时，合理的确定了建筑物通道之间的距离为15米，符合规范规定的距离。而且在各建筑物的两边设置消防车道，以应付紧急情况。2、安全疏散口老年公寓、超市、银行、老年大学、康复中心、服务中心、餐厅、食疗会馆防火分区的安全疏散口设置了两个以上，在各建筑物的两端和中央，安全出口之间的距离均大于5m，满足规范要求。3、灭火系统①所有楼内设有消火栓灭火系统和防排烟系统。②楼内各部分的楼梯及室内，按防火规范要求设置手提式灭火器和干粉灭火器。4、消防报警及联动控制系统①在楼中设置火灾自动报警系统。②设立消防控制中心，并在楼内设区域报警控制器。③在主要房间、电梯前室和主要通道设烟感或温感探测器。④楼内各主要部门设置独立的与本地消防部门联系电话。5、消防教育和管理①经常加强对职工的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。②对楼内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。③根据实际情况每年可举办一至二次全院消防演练。 第十一章 组织机构及劳动定员11.1组织机构按照开发运营市场化、融资渠道多元化、经营管理企业化的总体原则，建立规范的现代化经营管理体制和机制，因此，项目业主单位确定的经营管理模式是：总经理负责制、实行垂直领导。公司经营管理的最高决策机构是董事会，由董事会聘任项目经理及主要经营管理人员，审查工作报告和财务报告，并监督金某市市某新型养老社区的经营活动。前期工作由项目筹备组承担项目的资金筹措、项目建设、项目运营及经营管理，并负责项目的整体包装和对外宣传。11.2机构设置本着机构精干，注重效率，各负其责，协调运转，有效制衡的公司治理结构原则，公司经营管理实行总经理负责制，总经理由公司董事会任命，并受其领导，公司下设总经理办公室、营销部、人力资源部、财务部等部门，各部门的主要职能是：1、总经理办公室负责完成综合性行政事务，包括公司各项规章制度的制定及实施，负责对主要区域的管理。2、财务部负责公司各项财务制度的制定和实施，负责财务记账及核算，严格执行各项财税规章制度和公司财务制度。负责企业的融资和投资工作。3、营销部负责市场分析预测、促销管理、销售推广、企业形象设计等。4、生产经营部下设经营部和生产建设部。经营部负责生态养老产业园的全部接待服务任务，包括安排、引领、接送等，并负责餐厅、文体中心、羽毛球馆等人员的管理。负责整个某市市某新型养老社区所需原料、燃料及其他物品的采购工作。生产建设部负责园区规划的建设实施、园艺绿化、景区环境治理等。即主要包括某市市某新型养老社区基础设施保养、维修，环境的治理、维护，公共厕所、垃圾点的清洁整理等。5、人力资源部负责公司职工的招聘、培训，人事档案的管理。11.3人力资源开发11.3.1人力资源开发原则要本着以下原则进行人力资源开发：1、内部培训选拔与外部招聘相结合。要积极培养、选拔内部现有在职人员，从社会招聘中高级经营管理人才和技术骨干。同时，聘请行业专家为公司顾问，指导经营与管理。2、院校培养和在职培训相结合。通过院校培训、行业培训、企业培训和社会培训等多种渠道，提高从业人员的整体水平。 11.3.2人力资源配置根据某市市某新型养老社区整体规模和接待目标，项目建成后预计需要各类从业人员1000人左右，其中管理人员90人，护工400人，后勤人员170人，医疗卫生工作人员160人，物业、保安、维修人员180人。其中，具有大专以上文化节程度的达到50%以上。其余的从业人员从职高、中等职业技术学院和社会上进行招聘。管理、技术、服务人员全部持证上岗。定期组织员工到大专院校进行培训，并聘请有关专家举办专题讲座，提高员工业务水平。     第十二章 项目管理与实施进度12.1项目建设期管理1、项目实施原则项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到监管并重。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用和占用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确责、权、利，确保项目顺利实施。2、施工管理由基建办按照合同对中标人进行监管，要求中标方对项目做出详细的施工方案，明确项目目标、实施进度、质量技术保证等内容，经审批后方可执行。按照合同各方约定的责、权，分阶段对工程进行验收，严把质量关，对不合格项目坚决不予验收，拒绝拨给项目经费，并根据责任合同和经济合同，对相关负责人追究相应的责任。3、财务管理项目财务由项目财务处统一管理，项目开支及资金拨付根据进度按合同执行。项目资金设立专户，配备专门的财务人员进行专人、专帐和资金封闭式运行管理，项目工程实行预算审批制度，由管理办公室审核，项目责任人签字后方可执行，对项目资金实行分阶段验收报账管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收，不予拨付剩余的工程建设资金，并追究有关责任人的责任。12.2项目实施进度本项目建设期为31个月，开工到竣工时间为某年10月至某年10月，建设周期为整2年，因此后期做财务分析按照建设期2年计算。根据项目的建设内容，其实施进度可分为前期准备阶段与项目实施阶段，前期准备包括可研报告的审批、工程设计；项目实施阶段包括土建施工、设备安装和调试、竣工验收等。 第十三章 项目招投标方案13.1招标依据1、《中华人民共和国招标投标法》2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》《中华人民共和国国家发展计划委员会第3号令》；3、《招标公告发布暂行办法》（中华人民共和国国家计划发展委员会第4号令）；4、《工程建设项目自行招标试行办法》（中华人民共和国国家发展计划委员5号令）；5、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第9号令）；6、《评标委员会和评标方法暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员第11号令）；7、《中华人民共和国政府采购法》。13.2招标组织原则为保证工程质量，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。13.3招标范围本项目拟对勘察设计、土建工程、设备及安装工程和工程监理进行招标。13.4招投标程序1、招标鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下：（1）本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标。（2）招标人在《中国采购与招标网》或《信息日报》发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。（3）本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。①施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在乙级以上。② 施工企业选择招标根据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程根据实际需要设勘察设计、土建及安装等标段，要求资质在二级以上，面向全省公开选择投标人。③设备与主要材料采购招标根据项目的需要，面向全国公开选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。④本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。2、投标（1）本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。（3）投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。3、评标和中标（1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（3）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。（4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。13.5招标的具体情况招标文件发售前须上报发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见表13-1。 表13-1：            招投标内容一览表    内容项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√  √√ 监   理√  √√ 土建工程√  √√  设备采购及安装 √ √√ 第十四章 投资估算与资金筹措14.1投资估算1、投资估算依据（1）业主单位和有关专业机构提供的主要设备与材料清单以及相关文字说明。（2）设备及安装工程依据业主单位的特殊工艺要求，设备价格由业主报价、当前市场行情价综合确定。（3）某市市有关规范和相关文件。2、投资估算的范围和方法（1）建筑工程参照当地同类结构建筑的单位造价估算。（2）设备购置设备按照设备生产厂家报价加运杂费用或参照设备价格资料不考虑涨价因素计算。（3）安装工程根据类似工程概预算编制办法和取费标准估算，并参考相关工程取费标准。（4）其它费用根据国家有关规定并参照企业实际情况估算。①建设单位管理费和工程监理费分别按单位建筑面积提取。勘察设计费、职工培训费、联合试车费等根据国家有关规定及本项目实际情况估算。②预备费：基本预备费用按工程费用和其它费用之和的5%计取。3、固定资产投资构成分析经估算，本项目固定资产投资总额为31100.50万元，其中工程费用23000.00万元，其他费用6700.00万元，预备费用1500.00万元。14.2资金筹措方式与来源资金筹措：本项目总投资额为31100.50万元，项目所需资金拟全部由项目业主单位自筹解决。第十五章 财务评价15.1财务评价依据本项目财务评价依据为国家发改委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，以下简称《方法与参数》）及国家最新财税制度和行业有关规定。 15.2营业收入估算和成本费用分析1、收入及税金估算（1）收入本项目服务收入主要分为育养费收入、护理服务费收入、租住式公寓租赁收入，根据项目单位提供的资料及当地市场数据，预计本项目年服务收入为8820.44万元。（2）税收目前社会福利单位暂不征收营业税费。2、成本费用分析总成本费用有水电费、伙食成本、工资福利费、修理费、固定资产折旧费、无形及递延资产摊销费、管理费及营业费用等构成。（1）水电费：水电费用实行居民用水电优惠价格，全年为226.38万元，每年按2%递增。（2）餐饮服务成本：800万元，每年按2%递增。（3）工资福利费：人均年工资按3万元，福利费按工资额度的14%，全年共计3420万元。（4）修理费：年固定资产折旧费的10%计算。（5）折旧费：按平均年限法计算年折旧，固定资产残值率5％，建筑物折旧年限50年，机械设备折旧年限12年，年折旧额648.21万元。（6）摊销费用：土地按10年摊销，其他按5年摊销，正常年摊消费450万元。（7）管理费及营业费用：主要包括正常业务活动招待费、差旅费、劳动保险费、广告费等。项目合计总成本费用5713.37万元。15.3财务评价指标计算1、利润情况和现金流量分析利润情况和现金流量分析分别见附表：损益与利润分配表、附表：项目财务现金流量表。2、经济效益指标本项目的经济效益指标主要有财务净现值，财务内部收益率、动态投资回收期以及投资利润率（1）财务净现值本项目财务净现值为109.61万元（税后）（2）财务内部收益率本项目财务内部收益率为8.06%（税后）（3）投资回收期项目投资回收期为11年（含建设期）15.4财务评价结论项目年均利润总额为3107.07万元，年均净利润额为2330.30万元，财务内部收益率8.06%，财务净现值109.61万元，可知本项目的经济收益是可行的。第十六章 社会评价 16.1社会影响分析本项目是针对中国社会老龄化程度较高，尤其是X地区老年人提供的较为适宜老年人休养生息的全方位服务老年养生乐园。对于X地区的空巢老人的身心健康有着较大的帮助。同时本项目对于我们有目共睹的人口老龄化带来的重要社会问题有极为重要的缓解作用。近年来由于七八十年代出生的人已成年，而这一代人大多是独生子女，这一代人成为了社会的主要劳动力的同时，社会所要面临的问题便是这一代人的上一辈进入了老年，独生子女在当代社会中承担了较大的工作压力及子女教育工作，相对而言对于父母的精神照顾与沟通较为欠缺，因此老年人随着年龄的增长孤独感与失落感倍增，陪伴他们度过大部分时光的是寂寞的时空感，而不是子女，因此因心理问题而导致老年人亚健康及疾病的现象屡见不鲜。所以在中国养老问题逐渐成为社会的一重再重的问题。养老机构的建设是势在必行的，而中国社会目前所建立的养老机构往往是规模较小，服务质量较低的小型机构，老年人对于这种机构不但不能接受，反而相当抵触。中国的养老机构需要进行强有力的改革，要进行考虑到老年。人的身心状态，建设适合老年人身心需要的养老机构来为他们的心理健康与生理健康做出全面的服务。项目用地位于某市市，规划用地面积约350亩，项目所在地远离喧闹嘈杂的城区，建设在优雅山林之间，临近城市主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想之地，对于老年人的广泛接触和身心开阔是极为有利的。同时，本项目最为重要的一点是采用现在国际上较为先进的“候鸟式”养生服务体系，将旅游观光式的生活方式带入其中，更能将老年人的视线转向大自然而不拘泥于生活琐事中，对于心智的健康是相当有疗效的。老年人养老问题的解决便是对一大部分社会问题的解决。近年来国家一再出台关于老年人养老问题的文件及决定，本项目的建设正是在这样的政策背景下提出并建设的。解决了老年人的养老问题将缓解很多人的压力，使其可以将更多的精力用于工作，促进社会的发展。同时，本项目在建设期及运营阶段促进大批人员的就业，可以缓解社会就业压力。所以，本项目的建设对于社会的发展是十分有利的。16.2互适性分析本项目互适性分析主要包括当地社会环境及人文环境对项目存在和发展的适应和接纳程度，考察项目与社会环境的相互适应关系，对可能出现的问题提出建议。1、当地政府对项目的适应或接受适度养老事业是关系到社会稳定发展的重要事业，早在上个世纪末我国就进入了老龄化社会，当地政府也多次呼吁完善养老体系，70%以上老年人也对现有的不成规模不成系统的养老机构不能接受，希望有服务全面、功能齐全的服务机构来为他们提供服务。50%以上家庭希望有这样的机构可以为家庭中的老年人提供一个好的场 所，青年人可以将更多的时间用于工作与学习。2、当地技术文化条件对项目的支撑能力本项目发展所需的技术文化基础是基本具备的，项目建成后将增加一定数量的就业岗位，对缓解某市市的就业压力将产生积极的作用。3、当地基础设施及生活用品供应条件对项目的支撑能力本项目周边地区基础设施已经具备，对项目施工阶段及以后的日常生活有充足的给予。本项目的建设将会带动更多相关的老年产业发展促进当地及周边地区的经济发展。16.3社会风险分析本项目总体方案布局从环境的角度给予了充分考虑，在坚持“三同时”的原则基础上，严格执行国家有关规定和标准要求，并采取了相应的环境保护措施，且本项目环境影响监测拟委托某市市环境保护局进行，能够确保环境保护效果，对环境不会产生负面影响。在施工过程中建设单位严格控制施工噪声，做到安全文明施工，不会影响周边居民的正常生活。项目建成使用后可为当地增加部分就业岗位，故本项目将会得到社会较高程度的认可和支持，建设和运营过程中的社会风险程度较低，在可控制范围之内。第十七章 结论与建议17.1结论随着X省经济不断发展，人口老龄化的压力也随之加大。因此某市市某新型养老社区的建设具有客观的现实意义，为社会的健康发展有着积极意义。在规划建设中，将充分利用现有空间，将中原文化的奔放与江南水乡园林建筑的婉约进行完美结合，规划一个温馨雅致、快乐祥和、设施完备，功能齐全的老人居住养生、休闲娱乐、旅游观光的高档社区。这些设施的建设将有助于老年人及在此工作的人员的生活及娱乐，特别对于老年人的闲适心境有着很大的契合性。同时本项目结合道家的“无为”思想进行建筑设计，在一些活动中也采用道家的自然思想进行组织，使老年人在中庸思想中开化自己，开阔心境，从科学角度来说是一种较为理想的老年人建筑方案。本工程根据当地的实际情况，因地制宜，社会效益和经济效益并重的原则，确定了某市市某新型养老社区建设的总体方案，设计方案依托当地的地质、社会、经济情况做了全方位设计，设计方案总体可行。本项目从工程地质、工程材料、水、电、交通等方面均具备良好的建设条件，均能满足项目建设要求。项目建成后，为某市市乃至整个中原地区老年人提供安度晚年较为理想的场所，因此项目的建设非常迫切。本项目建成后社会效益较好，将极大改善社会养老敬老的社会环境。从财务分析的结果也能满足贷款银行的要求，具有一定经济效益。17.2建议在全球高速发展的今天，养老社会化已成为一个地区、一个国家乃至世界经济能否持续、稳定的向前发展的重要保证。大力发展社会化养老事业已成为世界各国的共识X省区政府对此也十分重视，先后制定了一系列鼓励发展养老社会化事业的政策。因此，本工程的设计实施符合当前大力发展养老社会事业的趋势。1、建议某市市尽快立项，落实建设资金，并享受其相关优惠政策，以尽快组织实施，确保项目按时开工实施，为X 的老年事业做出应有的贡献。2、建议政府在收费方面协调各职能部门适当减免本项目的各项收费，包括电、水、市容、征地等，同时要简化本项目各种审批、办公程序，使项目尽早建成。3、建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制订材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。'