农村集中居住工程晟泰家园建设项目可行性研究报告

'农村集中居住工程晟泰家园一期建设项目项目申请报告目录第一章项目总论1第一节项目概况1第二节项目提出背景2第三节可研工作依据和范围2第四节申报单位概况3第五节可行性研究结论5第二章项目提出背景和建设的必要性8第一节项目提出历史背景8第二节项目建设的必要性10第三节发展规划、产业政策和行业准入分析12第四节东营市住宅市场分析14第三章资源开发及综合利用分析18第四章项目所在地周围环境及建筑开发条件20第一节建设地区概况20第二节自然条件和资源20第三节建设地址25某：某—某81 第四节市政配套设旌25第五节建筑材料来源27第六节项目选址27第五章项目建设内容及方案28第一节建设规模28第二节方案设计28第三节基础配套设施综合规划32第六章环境影响分析39第一节设计依据及标准39第二节施工期环境影响分析39第三节运营期环境影响影响分析47第四节结论与建议48第七章安全卫生消防50第八章节能篇52第一节设计依据与设计原则53第二节节能措施58第三节节水措施64第九章抗震设防专篇66第十章物业管理和安全防护70第一节物业管理70第二节安全防护70第十一章项目施工计划与施工保证措施72某：某—某81 第一节项目施工计划72第二节施工保证措施73第三节项目招标73第十二章投资估算与资金筹措74第一节投资估算及说明74第二节投资估算75第三节资金筹措76第十三章经济效益评价及与社会效益评价77第一节经济效益评价77第二节社会效益评价79第十四章结论和建议81某：某—某81 第一章项目总论第一节项目概况一、项目名称：某镇农村集中居住工程晟泰家园一期建设项目二、建设单位：东营市源通房地产开发有限责任公司联系人：张海强联系电话：13705461888邮编：257400三、建设性质：新建四、项目建设地点：利津县某镇滨港路以西，永馆路以南五、项目建设规模：晟泰家园一期占地约47.37亩，总建筑面积4995.83m2，其中住宅建筑面积约47493.01m2，配套商业面积2502.82m2，容积率1.59,绿地率43%，建设12栋5+1层住宅楼，项目建成后总入住户数259户。六、周边环境与设施1、项目区位环境房地产项目所处的地理位置对项目的成功运作起决定性作用。本项目位于东营市利津县某镇滨港路以西，永馆路以南，交通极为便利，区位优势明显。2、市政环境某：某—某81 水、电、气、暖、电讯、电视、宽带、雨污排管道、道路等市政配套设施齐全完善，为本项目与其接口提供了便利条件。七、项目所投资金情况项目总投资：9929万元，均为企业自筹。第二节项目提出背景 随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，居民从注重建筑本身、单体户型向关注居住环境、建筑环境、人与环境的关系转变，注重的是共享空间的价值。住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特性。为改善居民居住条件，促进经济发展，东营市源通房地产开发有限责任公司研究决定，投资建设某镇农村集中居住工程晟泰家园一期建设项目。第三节可研工作依据和范围一、可研工作依据1、《中华人民共和国建筑法》2、《中华人民共和国房地产管理法》3、城镇房地产开发经营管理条例4、国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》5、王伟宇主编、地震出版社出版的房地产开发项目可行性研究与经济评价手册某：某—某81 6、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定7、《中华人民共和国城镇规划法》8、《城镇规划编制办法》9、《城镇居住区规划设计规范》10、东营市城镇发展总体规划及相关规划11、项目承办单位提供的基础资料二、可行性研究的范围l、项目建设必要性  2、建设条件与地址  3、基础设施条件  4、工程建设方案  5、环境保护  6、节能  7、抗震设防专篇  8、物业管理  9、施工计划与施工保证措施  10、投资估算与资金筹措第四节申报单位概况东营市源通房地产开发有限责任公司是一  家房地产开发、房屋建设于一体的综合性民营企业。成立于2000年12 某：某—某81 月，具有独立法人资格，注册资金1080万元，固定资产 700万元，各类机械设备先进齐全。公司总部位于利津县中心镇陈庄镇商贸城，具备房屋建筑肆级资质现有员工 958人具有经济技术职称人员l 76人，其中高级职你4人，中级职称32人，公下设工程项目部9个。    公司主要经营房屋建筑、房地产开发等业务。现如今公司年产值超千万元，实现利税过百万，创出了一大批具有代表性的“省优”、“市优”、“泰山怀”工程和安全文明示范工程。所开发的中枢苑住宅小区、教委住宅小区、盛苑住宅小区以及商品楼盘面积多达15万平方米。作为利津县建筑企业的排头兵，公司为加快陈庄中心镇建设，促进当地经济发展做出了较大贡献，在繁荣当地经济的同时，公司领导不忘关心社会精神文明建设，每年用于尊师重教、捐资助学、扶老助残等社会公益事业的投资就达150万元之多，为构建和谐社会做出了自己的贡献。回首10年的发展历程，公司广大员工在董事长、总经理赵光彦同志的带领下，锐意进取、勇于创新、敢为人先，用实际行动确立了自已在市场竞争中的地位，赢得了广大客户以及竞争对手的尊敬。为进一步规范经营管理，保障公司健康稳定的可持续发展，公司全体员工总动员，积极参与并通过了GB/T19001-2000质量体系认证、GB/T20081-2001职业健康安全管理体系认证、GB/T24001环境管理体系认证。本着“重科学管理、强企业素质、创优质工程、塑一流形象”某：某—某81 的企业精神，公司在科学管理、人才培训、设备更新、质量创优、安全生产、文明施工和环境保护上狠下功夫，以不争的发展事实和对社会不求回报的奉献赢得了利津县政府和社会各界的认可。近年来公司先后荣获了以下荣誉称号：“省级重合同守信用企业”2002年至2004年度“全省建筑先进集体”、2003年至今东营市“建设系统先进单位”、“纳税先进单位”、2002年度“市级诚信经营单位”、2006年度“全市建筑业先进企业”、2007年度“全市安全标准化企业”，“利津县十强企业”，“尊师重教先进集体”。百舸争流千帆竞，借海扬帆奋者先。东营市源通房地产开发有限责任公司将继续以先进的技术、灵活的经营、现代化的管理、过硬的质量、一流的服务、良好的信誉成为服务地方经济建设的生力军，为社会的稳定发展做出自己的贡献。第五节可行性研究结论    1、建设地址    该项目位于利津县某镇滨港路以西，永馆路以南。该地块是东营市城镇总体规划的住宅用地，该地块场地平整宽阔，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设居住区的理想地段。  2、建设规划该项目规划总用地47.37亩，总建筑面积49995.83m2，其中住宅建筑面积约47493.01m2，配套商业面积2502.82m2，容积率1.59,绿地率43%，建设12栋5+1层住宅楼，其中120型5栋，140型5栋，160型2栋，150型2栋项目建成后总入住户数259户。某：某—某81  3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目拟2011年8月开工，预计2014年7月竣工。5、投资估算该项目建设总投资为9929万元，其中土地征用费239.25万元，前期工程费137.39万元，项目前期手续费292.05万元，基础设施配套工程费41万元，建筑安装工程费用8317.36万元，开发期间费27.17万元，税费800.88万元，不可预见费73.91万元。6、资金筹措项目投资9929万元，均为企业自筹。7、经济和社会效益分析主要经济技术指标表  序号    项    目单位数量备注 l总规划用地m231580　2总建筑面积m249995.83　住宅建筑面积m2　某：某—某81 （1）47493.01（2）商业建筑面积m22502.82　3规划总户数户259　4总图规划指标　　　（1）容积率　1.59　（2）建筑密度    ％30　（3）绿地率    ％43　（4）停车位    个274　5建设期    年    3　6总投资万元9929　　住宅居住总人口    人7773人/户7销售收入万元12188.72　8利润总额　某：某—某81 万元2259.729所得税万元564.93　10税后利润万元1694.79　11投资利润率    ％17.07　12销售净利率    ％13.9　 13成本费用利润率    ％22.76　 8、结论     该项目的开发建设符合国家产业政策和东营市城镇发展规划，对于改善城镇面貌，加快城镇化进程具有积极的作用。提高和改善了某镇居民的居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化居住中心。第二章项目提出背景和建设的必要性第一节项目提出历史背景某：某—某81 改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期。国家在推进经济体制改革的同时，对住宅分配制度及住宅建设的投资融资体制进行了全面的改革，探索出了在社会生义市场经济条件下，如何走出具有中国特色的解决好住房问题的新路子，使住房问题取得了突破性进展。货币化住房分配制度的推行，为住宅建设和开发提供了良好的环境。随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，城镇居民从注重建筑本身，单体户型向关注居住环境，建筑与环境，人与环境的关系转变，注重的是共享空间的价值，人们的空间也由房屋建筑面积与其高度所围成的量化空间向景观空间、智慧空间转化，居民的视线里看到的是好的、美的社会环境和城镇环境。居民足不出户就能获取足够信息和扩展视野。生态化、智能化、数字化、网络化住宅逐步的进入百姓生活，因而，居民对住宅的消费观念也就转到“外看环境，内看套型、硬件讲设施、软件讲管理”的消费观念上来，也就说人们对住宅的选购和要求完全从以前的传统实惠型向舒适型、小康型、超前型、休闲型、温馨型发展。东营市位于山东省北部黄河二三角洲地区，中华民族的母亲河---黄河，在东营市境流入渤海。东营市地理位置为北纬36055，～38010，，东经118007，～1190l0，。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。东营市是一个新兴工业城市，长期以来，居民的住房问题一直没有得到很的解决。随着城镇人口的增加和城镇化水平的快速提高，某：某—某81 城镇居民对住房的改善的需要越来越迫切。在新世纪里，随着人们生活水平和义化素质的提高，住宅的发展将由“安居型”向“康居型”转化。住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特征。创新城镇发展理念，加快推进城市化进程。按照“三高”要求，着力扩大城镇空间，完善城镇功能，美化城镇环境，呈现城镇品位，全面提升城镇档次，塑造现代化园林城镇新形象。随着城区中心地块的日渐稀少，房地产的投资价值更是弥足珍贵。为了加快城镇改造，改善投资环境，为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平。东营市源通房地产开发有限责任公司拟开发建设该项目，将其建设成为具有二十一世纪特征的“舒适忡、生念性、信息性、丈化性”的居住生活区，将推动东营市的城镇住宅建设向更高层次发展，为加快本项目的实施，取得政府及金融等有关部门的支持，特编制该项目的申请报告上报。第二节项目建设的必要性l、符合国家相关的产业政策改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。国家相继出台了一系列支持某：某—某81 住宅建设与市场发展相适应的税收、金融政策。主要包括：培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消54项建设项目收费，降低住房建设造价等。住房实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进一步改善了人们的住房消费观念，激发了人们购房的积极性。近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出的通知中又特别要求经济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点的形成奠定了政策基础。东营市源通房地产开发有限责任公司瞅准目前房地产业发展的契机，在利津县某镇滨港路以西，永馆路以南开发建设房地产项目，为社会提供优美、舒适的居住环境，促进现代化城镇建设的进程和经济的发展，符合国家相关的产业政策。2、促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要房地产作为第三产业与建筑业、建村、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，住宅业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。同时，住宅销售增长10％，可带动GNP增长0．5％。因此，该项目开发建设将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。3、符合城区的发展方向和规划要求，有利于改善当地居民的居住条件某：某—某81 利津房地产业健康发展，已成为新的经济增长点和消费热点，通过对房地产市场的调查，中国加入wT0后，会有更多的投资企业来到东营，随着政府对房地产行业的控制“松动”，相应对高档物业的市场需求量将肯定放大，部分高收入城镇居民已拥有自己住房，但是由于物业管理及配套设施不完善，都有改善居住环境的要求。按照这一调查，要从根本上解决目前外部形象差、城区环境滞后、住宅标准较低和生活质量不高的现状，只有城镇基础设施建设将趋于完善，城区的吸引力和辐射力才能不断增强。住宅是城镇建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城镇规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人民群众生活水平的提高，规划区内的居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅建设的现代化水平，改善新城区居民居住条件，推进住宅业现代化平和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，托动拉动国民经济增长。该项目的规划建设得到了当地政府的大力支持，通过建设将有利于带动改变利津县的整体形象和投资环境，因此，该项目的实施对于利津县城的经济发展和人民生活水平的提高将发挥重要作用。4、可进一步完善城镇的配套基础设施，加快城镇现代化发展进程为实现利津县经济的超常规、跨越式的发展，利津县加快了，城镇的建设，并制定了一系列的优惠政策，加大了招商引资的力度，城镇经济得到迅速发展。该项目的实施，不仅进一步完善城某：某—某81 区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城镇民的生活居住条件，提高城镇服务功能，改善投资环境，势必推动城镇建设的快速发展。综上所述，该项目的建设不仅改善城镇面貌，而且对利津县的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设具有必要性。第三节发展规划、产业政策和行业准入分析一、符合国家和省发展规划精神自1979年中国的人居工程建设开始进入持续性发展时期。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到2008年全国城镇人均住宅建筑而秋为28平方米，这个发展变化，说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心的头等大事。94年国务院做出了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，为此，建改部以建计【1996】第413号文制订了“城市住宅建设与房地产业‘九五’计划与2010年远景目标”。并把住宅产业作为国民经济支柱产业。2009年是实施“十一五”规划的关键一年，全省建设工作的总体思路是：以科学发展观统领全局，认其贯彻中央和全省经济工作会议精神，大力实施城镇化战略，坚持高起点规划、高水平建设、高效能管理，突出抓好旧城区整治改造、安康居住工程、建设领域资源节约、村镇规划建设和村庄整治、城市管理长效机制建改，推动建设工作重心由以城市为主向城乡统筹转变、城镇发展模式由外延拓展向内涵提升转变、城市建设重点由新区开发向旧某：某—某81 城改造转变，促进社会和谐，实现建设事业又好又快发展。完成住宅建设投资1380亿元、房地产开发投资1380亿元，均增长l5％；开工建设经济适用房660万平方米，竣工400万平方米；城市人均住宅建筑面积提高到28平方米。二、符合东营市“十一五”的规划精神东营市“十五”期间城镇居民人均住房建筑面积达到31.68平方米，比2000年增长60%，为了加快发展房地产业，大力推行符合住宅产业现代化发展的住宅设计标准体系，加速住宅设计标准化、住宅部件构配件生产基地工厂预制化和住宅建筑施工安装装配化进程。东营市政府在《东营市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出，房地产业在“十一五”时期(2006——2010年)，坚持“以居住为主、以市场消费为主、以普通商品房为主”的原则，调整房地产供给结构，保证经济适用房供应，努力增加面向工薪阶层的中低价普通商品房的供应。加强房地产市场运行监测，整合和规范房地产市场；完善住房产权制度，激活住房二级市场。进一步完善房地产建设监理制，提高商品房建设质量。全面落实科学发展观，努力构建和谐社会，全面建设小康社会，加快现代化建设步伐。科技进步对住宅产业发展的贡献率达35％。继续搞好商品房、经济适用房建设，着力解决好中低收入居民的住房问题。控制总量，以销定建，稳步发展面向高收入家庭的中高档商品房。积极搞好智能化住宅的试点工作，进一步提高住宅小区的规划设计、建设配套水平，逐步提高住宅产业化水平。建立健全住宅质量管理监督制度某：某—某81 ，进一步强化建设质量管理，提高售后服务和物业管理水平。加大金融支持力度，进一步清理住宅建设、交易环节的不合理收费，增加住宅信贷规模，简化信贷手续，扩大住宅消费。规范和搞活房地产市场，完善房地产交易中心和不同层次的专业交易市场，促进房地产行业健康发展。随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，东营市房地产业将出现新的发展前景，该项目具有示范的作用。三、符合利津县发展规划和城市发展规划精神该项目规划总用地47.37亩，处在某镇滨港路以西，永馆路以南，是利津县规划的用作住宅、商业和金融用地，符合城镇发展规划。第四节东营市住宅市场分析一、市场分析经过此次对某镇附近几个楼盘的市场调查，从住宅销售情况来看，个性化产品将走俏房地产市场。区域市场对楼市产品的细分要求会越来越高，这类性质的产品将会受到消费者的欢迎。个性化、差异化产品市场空间较大，市场潜力看好。目前某镇在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向多极化发展的趋势，并有以下几个特征：l、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客房与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；2、高档化宅和个性化住宅比较热销，100平方米左右面积销售某：某—某81 迟缓；3、产品同质化比较严重；4、客户在追求更高产品要求的同时，仍以实用便利为主；5、外立面设计呆板；6、小区景观、绿化设计缺乏创意；7、项目普遍缺乏整体营销概念。二、消费者定位和项目定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。对东营可能的消费群研究：1、事业较为成功，二次置业者。要求：小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。预计：房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在120m2以上单层或复式。2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。要求：交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美预计：房型要求三室二厅以上，面积在120-140m2，售价约为30万元。3、有旧房，二次置业者(普通的居民，主要消费对象)要求：改善居住质量，房型合理，尺度宜人。预计：房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。面积在90—120某：某—某81 m2。售价约23万元。4、事业起飞，首次置业者(已婚人士，年龄约30岁左右)要求：房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居位要求。预计：房型要求二室一厅为宜，面积在90m2左右，售价约20万元。5、参加工作不久，首次置业者(单身)，年龄在25—30岁左右。要求：房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。预计：以一室一厅或二室一厅为宜。面积约40-60m2，售价约15万元。6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者要求：房型合理，不宜过大，小区配套完善预计：房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60m2，售价约15万元。项目市场定位于中档生活社区。三、结论政策优势、区们优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。项目建成后，将对利津县的经济发展产生一定的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。某：某—某81 第三章资源开发及综合利用分析该项目非资源开发类项目因此对资源开发方面不进行详细论述。在资源的利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目为城市住宅开发建设项目，建设实施过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材等一般性建筑材料，该类建筑材料在利津县当地建材市场均可满足供应；项目使用过程中耗费的资源主要包括居民生活用水、天然气等，均由当地城镇配套基础设施集中供应，该项目地处利津县某镇中心位置，供水、供电、天某：某—某81 然气供应等设施齐备，供应有保障。为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及使用过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：l、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家摊广使用的新型建材，如加气混凝土等，减少粘土红砖的使用量。3、摊广使用新技术、新工艺，各住户一主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。4、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。5、建筑物内的电梯、供水、风机等建筑设备均采用智能化控制，使其能耗降到最低。6、注意节约用水，所有用水设施均应尽量选用节水型的。住宅卫生间采取节水措施，并选用节水型生型卫生洁具，以节约用水。水景、绿化、浇洒道路、冲厕所等用水尽最使用经水处理设备处理后的中水。7、在各类能源进入室内的入口处均应装设各类能源消耗计量某：某—某81 仪表，进行能耗计量、考核。如：水、电、热、气等实行一户一表，按表收费，促使住户自觉节约各类资源的使用。第四章项目所在地周围环境及建筑开发条件第一节建设地区概况东营市是万里黄河入海的地方，是共和国最年轻的城市。1983年建市，建市初，全市划为东营、牛庄、河口某：某—某81 3个区，广饶、利津、垦利3个县，3个镇、55个人民公社，1780个生产大队。1984年撤社改乡、撤队改村。1987年6月，牛庄区与垦利县合并为垦利县。此后多次进行乡镇规模调整，撤并了一些乡镇。争2007年底，东营市辖东营、河口2个区，广饶、利津、垦利3个县，23个镇、13个乡、7个街道办事处，1781个村民委员会。利津县位于山东省北部，地跨东经ll8007’～118054‘、北纬3702238012’之间。东隔黄河与垦利县、东营区、博兴县相望，北邻河口区，西接滨州市、沾化县。县境呈心南一东北向，南北长102．5公里，东西宽8.5-2.5公里，总面积1665.6平方公里。某镇地处山东省北部的黄河三角洲，位于利津县中部，地理纬度37039，，经度118023’。某镇东临北岭乡，北靠虎滩乡，西接沾化县和明集乡，西南毗连利津镇，南隔黄河与垦利县相望。某镇地处胜利油田腹地，地下油气资源富积，境内已打油气井3300多口，是胜利油田的主要产区之一。第二节自然条件和资源一、地形、地貌地质：利津县境地处华北断坳济阳凹陷之东部，境内广为第四系掩盖，无基岩初露。第四系之下发育有太古界、寒武系、奥陶系、朱罗-白栾和第三系。陈家庄凸起，横陈县城中部，大致呈东西向分布，其南北分布属东营凹陷和沾化凹陷，宾县凸起的东端也伸入境内。境遇内断裂构造发育，活动强度大，并具有阶段性特点。境内岩浆活动不甚发育。本项目地层属第四系松敞沉积物巨厚，且沉积年代较短。主要十层为粘士、亚粘士、轻亚粘土及粉细砂层，夹厚薄不均的淤泥土层，由于沉积年代短，土质承载力低，区位分布不均，地耐力平某：某—某81 均80kPa～100kPa。地下．水位较浅，一般0．5～1m不等，且有逐年上升趋势，导致土地盐渍化，影响地下基础。县区地震烈度为6度。地貌：利津县全境地形为一狭长带状，沿黄河去海岸，呈西南-东北走向。整个地势向西北倾斜，西南高，东北低，近黄河处高，远黄河处底。西南端地面平均海拔11.5米，东北沿海平均海拔2米，境地为黄河冲积平原，历史上黄河决口频繁，受洪水反复冲切、叠套淤积，地表形成岗、坡、洼相间的复杂状态。微地貌可分5种类型，其分布情况为河滩高地占全县总面积的9.1％，缓岗地占7%，浅平洼地占25.8％，微斜平地占47.9％，海滩地占9.2％。气候：利津地处温带季风气候区，虽濒临渤海，但大陆性季风影响明显，属暖温带半湿润季风气候。因地处平原，境内气候南北差异不甚明显。全县气候突出特征是冬春干旱，夏季多雨，晚秋偏旱，秋旱对农作物的成长和秋种影响较大。冬寒夏热，四季分明。年均气温12.6℃，年均降水量549.8毫米，年均日照时数为2788.9小时，无霜期206天，年均风速3.6米／秒，夏季盛行东南风，冬季盛行西北风。地表水：域地占为渤海水域，在成土和发育过程中，受河流泥沙淤淀和海水浸渍，深层土壤大都是含盐度很高的重盐土，故浅层地下500米之内基本无淡水。掘省、地水利部门探勘测，除黄河滩区、黄河故道以及址境南部成七年龄较早的个别点片，在5—某：某—某81 30米处有微量淡水外，绝大部分地区为全咸区，没有发展井灌的条件。浅层地下水受黄河侧渗和海水顶托，潜水位高，出流微弱。全县地下水平均埋深度2.89米，变幅0.7-0.9米，全县地下水的流向与地面坡降基本一致，一般为西南--东北向。经过当地勘测单位对该项目岩土工程进行勘察，该场地土类型为中软场地土，场地类别为III类建筑场地，属可进行建设的一般场地，场地稳定，适宜建筑；地下水稳定水位在16.60—17.07米，地下水位埋深较大；多层住宅可采用天然地基，采用砖混结构，条形基础，基础埋深1.5米序右为宜，高层住宅楼采用框架结构，采用片伐基础，基础埋深5.0米左右为宜，以粉质粘十为基础持力层。一、水文资料该项目场区地下水类型为第四系孔隙潜水，稳定水位埋深在1.20-1.33m，水位年变化幅度在1.0m左右，由于第四系地层沉积完成时间较短，地下水的变化比较复杂。地下水的补给源主要为大气降水，地表蒸发是其主要排泄方式，场区地下水对混凝土基础有中等腐蚀性；在长期浸水状态下，地下水对混凝土基础中的钢筋有弱腐蚀性；在干湿交替状态下，地下水对混凝土基础中的钢筋有强腐蚀性。 三、气象概况 根据东营市气象局提供的利津县气象资料，项目区属暖温带大陆性季风半湿润气候区，四季分明，春季多风干旱，夏季温热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。全年太阳辐射量为123.8千卡／平方厘米，日照时数560.5小时，年均气温13.3℃，无霜期200天左右。全区大于 0℃的积温713℃，大于10℃的积温4260℃某：某—某81 ，东营地区三十年气象情况： (1)气温年平均气温    13．3℃极端最高气温  41.2℃极端最低气温  -22 .5℃ (2)湿度夏季一般相对湿度    72％历年平均绝对湿度    11.2hpa历年平均相对湿度    65％ (3)降雨量年降雨量    638.8毫米 年最大降雨量    1179.5毫米 年最小降雨量   348.3毫米 年平均降雨天数83.3天 历年连续降雨天数    62天  (4)风向    W 全年主导风向    SSw(南西南) 夏季主导风向    ESE.C(P=15％)冬季主导风向SSW.C(P=13％)(5)风速平均风速均数3.1m/s最大风速20m/s(北风)某：某—某81 (6)积雪平均降雪天数17.8天最大雪深27厘米(7)最大冻土深度50厘米(8)年平均雷电日31天(9)全年日照时数2560.5小时(10)无霜期200天三、地表植被东营市境内植被属暖温带落叶阔叶类型，境内不同类型的土壤生长着不同的植被群落。境内气候条件完全适应温带落叶阔叶森林的发育，但由于土壤条件的限制和人为活动的影响，境内以草本植物为主。    第三节建设地址 该项目位于东营市利沣县某镇滨港路以西，永馆路以南。该地块是利津县城市总体规划的住宅用地，该地块场地平整宽阔，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设居住区的理想地段。    第四节市政配套设旌一、交通该项目东邻滨港路，北邻永馆路。距学校、幼儿园较近，交通十分便利。二、给水某：某—某81 该项目用水由利津县自来水公司供给，市政供水管道己敷设至项目用地周围，只需接入市政供水管道即可，可保证项目的正常用水。三、排水该项目排水采用雨、污分流制，雨水经雨水管道就近排入市政雨水管道，生活污水经化粪池预处理后，就近排入市政污水管道。四、供电该项目用电由利津县某镇供电网集中供给，市政供电线路己敷设至项目用地周围，只需接入10KV市政供电线路即可，电力供应有保障。五、供汽该项目冬季采暖用地源热泵供给，可保证该项目冬季采暖需求。六、电讯利津县以程控电话、移动电话、高速宽带为主形成高效迅捷的通讯网络，各类信息能够及时传输交流，可为该项目提供便利的基础条件。七、消防利津县消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔l20米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。某：某—某81 第五节建筑材料来源东营市共有建材工业企业93家，资产总额为7．53亿元，占全市工业企业资产总额的3.3％，产出总额为3.2亿元，从业人员共计4066人。东营市建材企业产品逐步向新型、绿色、环保方向发展已重点发展起绿色墙体材料、绿色管材、管件、绿色涂料等，主要产品有水泥、粉煤灰加气砼砌块及板材、聚氯乙烯管材管件、水性漆、黄河落淤砖、铝塑复合材料、新型菱镁产品等生态建材产品。当地建材可以满足本项目的使用，其它材料如卫生陶瓷、灯具等可以由周边地市如淄博、潍坊等地购进，建材有保障。第六节项目选址根据上述条件综合分析论证，本项目用地范围内无大型障碍物，项目周围有已建成道路，交通便利。从地理位置、自然条件、气象和地震资料、交通基础设施条件、社会经济协作条件等分析，本项目的选址是可行的。第五章项目建设内容及方案某：某—某81 第一节建设规模 该项目规划总用地47.37亩，总建筑面积49995.83m2，其中住宅建筑面积约47493.01m2，配套商业面积2502.82m2，容积率1.59,绿地率43%，建设12栋5+1层住宅楼，其中120型5栋，140型5栋，160型2栋，150型2栋项目建成后总入住户数259户。，其中120型110户，140型100户，160型50户。第二节方案设计一、规划依据1、《中华人民共和国城乡规划法》(2008年版)2、《城市规划编制办法》(2006年版)3、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)(2002版)4、《东营市城市规划管理技术规范》(2005年版)5、《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)(2006年版)6、《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045—95)(2005年版)7、《住宅设计规范》(GB50096—1999)(2003年版)8、《住宅建筑设计标准》(DBJl4一sI一2000)9、《民用建筑节能设计标准》(山东省试行)(2006年版)10、《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)11、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067—97)12、《住宅建筑规范》(GB50386—2005)某：某—某81 二、规划原则1、居住小区以人为本，利用区们优势，创造自然、和谐的高档居住社区。2、根据规划设计要求，合理确定功能布局与开发规模。3、贯彻整体性原则，作好与周围地块的衔接，创造良好的经济效益、社会效益和环境效益。4、强化景观设计，塑造本区特色，精心构筑独特的住区环境。5、面向住宅消费市场，有利于起步建设与分期开发。三、规划原则满足现代居住区对使用功能、外观形象、环境质量的高要求，建设高品质的居住场所，创造布局合理、交通便捷、空间丰富、经济实用、个性鲜明的城市生活空间。1、经济实用与品质格调的统一最大限度利用现有规划土地，提高经济效益的同时，规划设计了景观轴线和若干组团中心绿化景观，提升了小区的空间和环境品质。2、因地制宜，合理布局尊重当地居民的生活习惯，把高端产品置于小区景观优势较好的位置，相对低端产品置于景观相对较次的位置。3、品质原则某：某—某81 该规划方案的主要任务是注重对产品品质的塑造与强化，从规划构思到建筑设计，到环境营造，力图在各方面创造一个精致、典雅、舒适宜人的居住空间，使入住者具有强烈的归属感与自豪感，使消费者拥有舒适的消费环境。4、公共建筑规划商业服务配套设施以相对集中和最大限度地方便居民使用为原则，小区内配电室、换热站等配套设施，结合小区情况布置。5、道路交通、停车规划周边交通便利，考虑到规划可实施性和规划区的安全性，小区道路通过直线和弧线相结合的方式。人流通过步行到达各家各户。道路设计上强调与景观设计、建筑设计融为一体，强调对景与转折，以便形成步移景异的空间效果，，共同创造良好的内外部空间景观。结合小区道路及现状布置设置部分地上停车位，供访客使用。6、绿地景观规划本规划依据“以人为本”的指导思想，将生态和谐理念作为绿化环境的整体宗旨，充分融合到建筑组群环境中，继而营造出一个整体和谐可亲、视觉开阔的优美居住环境。依据景观设计的均好性原则，做好绿地设计，营造住宅区优美的居住小环境。这些景观构成了整个小区的绿地景观骨架，使得整个公共空间动静结合，体现了人性化设计思想。在植物配置方面，植物的形态、大小、高度、色彩、季相变化与建筑层次相衬，形成完整的绿化空间。宅旁绿地中，植物配置以孤植或丛植的方式形成人工自然树群，除绿篱外一般不采用规则式修剪，使植物群保持自然体态。以丰富的花草做点缀，辅以合理、美观的小型开放空间，塑造出景色怡人、层次感强的绿化景观。某：某—某81 总之，通过精心细致的绿地景观设计，使整个居住小区温馨、优雅、舒适，使居民能亲近自然，感受自然。7、消防及人防规划消防给水管网与小区主供水管合设，小区沿环路设置消火栓，消火栓服务半径为60米。人防设施的位置、规模、战时和平时的用途，根据人防建设与城市建设相结合的原则进行规划，地上与地下综合考虑，统筹安排。人群疏散路径为小区路，人防设施按人防部门规定缴纳人防工程异地建设费。8、竖向规划(1)指导思想和规划原则①因地制宜，充分利用地形，达到工程合理、造价经济、景观优美的目标；②综合解决城市规划用地的各项控制指标，使城市道路的纵坡度既要配合地形又能满足交通要求；③合理组织小区的地面排水；④合理、经济地组织好用地的土方工程。(2)规划内容根据小区的现状分析图的高程系进行竖向规划，用地地形简单，地势较为平坦。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。小区周围城市主干道按照城市规划早已成形。小区内各级道路中心线的设计标高，根据小区四周城市主干道现状标高依次得出，满足地面排水的要求。某：某—某81 三、结构说明1、设计依据(1)《建筑结构荷载规范》GB50009—2001(2)《混凝土结构设计规范》GB50010—2002(3)《建筑地基基础设计规范》GB5007—2002(4)《建筑抗震设计规范》GB500ll一20012、该工程建筑结构安全等级为二级，结构设计使用年限为70年。3、该工程中建筑物的耐火等级为二级。4、本工程抗震设防烈度为7度；建筑结构的安全等级为二级。地震加速度0.2g.第三节基础配套设施综合规划基础配套设施综合规划根据《城市居住区规划设计规范》，以及城市各专项、专业规划的有关规定做到布局合理，达到既有利于设施的施工与维护，又有利于净化美化城市市容的目标，区内各种基础配套设施配套管线全部采用地下敷设。小区内基础配套设施综合规划有电力工程规划、电信工程规划、给排水工程规划、暖通工程规划、燃气工程规划、环卫设施规划。某：某—某81 各种管线按如下原则布置：1)压力管让重力管。2)小管径让大管径。3)易弯曲的让不易弯曲的。4)临时性的让永久性的。5)工程量小的让工程量大的。6)新建的让现有的。7)检修次数少的、方便的，让检修次数多的。各种管线的控制埋深如下：有线电视管线为0．7—1．0米，电信管线为0.8—1.5米，热力管线为0.9—2.2米，燃气管线为0.9一1.7米，给水管线为0.9—1.8米。各种管线交叉时的避让原则按《东营市城市规划管理技术标准》执行。一、供电系统小区住宅部分三相电源入户(～380／～220)。300~400平方米25KW(限流60A)户计量方式：卡式三相有功电度表，每户共有三个户内配电箱和一个电表箱。供电方式：三相五线制供电，预付费磁卡表计量。每户设计容量（25—30)Kw。小区变电室采用双路10KV供电，低压侧设联络开关柜，提高了供电的安全性与可靠性。安全措施：住宅部分有整体的防雷和总等电位联结。卫生间、设备间等局部特殊房间做点式等电位联结。线路、用电器安全措施：每套住宅的供电系统设二级漏电保护，既入户箱和所有插座回路均装有RCD(漏电保护器)，RCD选用ELM电磁式漏电保护开关，为抑制瞬间冲击电压，在配电箱内装有SPD(浪涌保护器)。双回路供电：由同一变电站引入10KV双回路线路，保证用户生活用电。某：某—某81 二、给排水系统(一)用水量测算l、生活用量根据《居住小区给排水设计规范》，本项目住宅均设计由卫生器具和淋浴器具，临时无集中热水供应，生活用水量标准为160升／人．日，区内所有住房全部入住后，按照住宅居住总人口780人计算，日用水量为124.8立方米。2、公建用水量按照生活用水量的15％计算，日用水量18．72立方米。3、绿化用水量绿化水按2L·m2／天，项目年绿化天数按120天计，绿化面积10250m2，日用水量20．5立方米，计2460m3／a。4、未预见用水量计算按照l、2项之合的10％计算，日用水量为14．35立方米。以上合计，小区最高日用水量为178．37立方米。5、给水方案项目建设后，全部采用利津县自来水公司的自来水，本区的主管道管径不低于DN400，水压不低于0．3MP。6、排水方案(1)雨水雨水管道沿宅前道路和主干道埋设，分段就近排入城区排水系统。(2)生活污水某：某—某81 区内生活污水经化粪池预处理后，排入城市污水管网。7、消防由于区内居住人口相对少，按照同一时间内火灾次数2次。一次灭火用水量为10L／S，火灾延续时间2小时计算，消防用水量约140立方米。在规划设计时应注意：(1)社区内及周围应严格控制液化气站、加油站等易燃易爆物品的储存、建设。(2)区内沿交通干道布置环状室外消防给水管道，管径不小于DN300，室外消防栓距路边不应超过2米，室外消防栓的间距不大于120米，数量、位置与消防管理部门协商确定。(3)工程开前经公安消防部门监督机构审核后在组织施工。8、管材选择(1)生活给水管材采用镀锌钢管，丝扣连接。消防给谁管道采用焊接钢管。(2)室外排水管采用PVC管材和镀锌钢管。三、采暖l、设计基础参数(1)采暖期室外计算温度：-70C(2)冬季室外风速：2．8m／s2、室内设计参数冬季室内温度：17℃某：某—某81 3、热负荷估算根据《山东省居住建筑节能设计标准》DBJl4．．037--2006，采暖负荷单位按照32w／m。估算，社区冬季采暖所需热负荷135．36kw。4、采暖方案根据利津县环保要求和建设单位的意见本项目不自建锅炉，利用地源热泵进行冬季供暖。四、燃气(1)燃气设计小区内燃气由周边市政道路接入，小区内耗用天然气按120Nm3／户．年计算，则小区内每年耗用天然气为31200Nm3／a。由市政管道天然气统一提供。(2)燃气管道设计非作歹燃气供气管采用下行上给的布管方式，各楼根据每层户数相应设独立的立管，燃气进户处设揉性补偿器，采用分户计量。低压燃气管道采用镀锌钢管，螺纹接口采用聚四氯已烯填料。五、通风系统1、厨房设有排油烟管井，通过屋顶无动力风帽排放。2、卫生间自然通风或管道井排风。六、弱电及智能系统此建筑将考虑建电信系统、电视接收系统，安全保卫系统，访客对讲系统，智能物业管理与服务系统。l、防雷及接地某：某—某81 据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，小区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋面设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。(浪涌设置)为抑制瞬间冲击电压，在总配电箱内装有sPD(浪涌保护器)。2、电话系统每户预留4条电话线：在卧室、客厅、家庭室、书房、餐厅、主卫生间等预留电话插座接口。每户预留宽带网线：在卧室、客厅、家庭室、书房、餐厅内等预留网络插座接口。3、有线电视接收系统有线电视系统留有与市有线电视联网的接口。输出信号采用同轴电缆穿管埋地暗敷引至各个建筑物的分配器或放大器箱，至终端盒的管线均为沿墙，沿楼板暗敷。七、消防系统本工程室外安装室外消防栓。室外消防给水管与生活给水管共用，统一由市政管网供给，设置SS150-1.0型地上式消火栓。八、安全保安系统本工程设保安系统，此小区的安全系统包括安全监视系统及防盗报警系统。l、访客对讲及防盗报警系统某：某—某81 底层入户门设电子门锁，门口设门口机，单元访客对讲机，主人可与底层门口来客通话。此系统附带防盗报警功能，每个住户内设一报警按钮，可向小区保安发出信号，表示有异常状况发生。2、安全监视系统主要道路设摄像机监视，以便保安人员掌握安保动态。第六章环境影响分析第一节设计依据及标准一、大气环境质量及大气污染排放标准大气环境质量执行《环境空气质量标准》(GB3095—某：某—某81 1996)中二类标准。废气排放执行《大气污染物综合排放标准》(GBl6297—1996)中二级标准。二、水环境质量及污水排放标准地表水执行《地表水环境质量标准》(GB3838—2002)中V类标准。污水排放执行《山东省海河流域水污染物综合排放标准》(DB37／675—2007)二级标准及“关于批准发布《山东省南水北调沿线水污染物综合排放标准》等4项标准修改单的通知(鲁质监标发[2011]35号)”中的要求。三、声环境和噪声标准噪声执行《社会生活环境噪声排放标准》(GB22337—2008)中2类标准，昼间60db(A)，夜间50db(A)。第二节施工期环境影响分析一、施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。该项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。某：某—某81 各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵多功能木工刨90-100振捣器混凝土搅拌机100-110电据云石机100-110电焊机多角磨光机100-115空压机交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化,因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本项目施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值单位：dB(A)施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055某：某—某81 装修阶段80-9585禁止施工55二、施工期扬尘该项目在施工过程中，产生的废气主要是施工机械的燃油废气，装饰工程使用油漆、涂料产生的废气以及土石方装卸和运输产生的扬尘。针对施工期扬尘拟采取以下防治措施：1、施工标志牌的规格和内容。施工期间，施工单位应根据《建设工程施工现场管理规定》的规定设置现场平面布置图、工程概况牌、安全生产牌、消防保卫牌、文明施工牌、环境保护牌、管理人员名单及监督电话牌等。2、围挡、围栏及防溢座的设置。施工期间，土建工地、市政高架和道路施工等在城市主要干道、景观地区、繁华区域，其边界应设置高度2．5米以上的围挡；各类管线敷设T程，其边界应设1．5米以上的封闭式或半封闭式路栏：其余设置1．8米以上围挡。以上围挡高度可视地方管理要求适当增加。围挡底端应设置防溢座，围挡之间以及围挡与防溢座之间无缝隙。对于特殊地点无法设置围挡、围栏及防溢座的，应设置警示牌。3、土方工程防尘措施。土方工程包括土的开挖、运输和填筑等施工过程，有时还需进行排水、降水、土壁支撑等准备工作。遇到干燥、易起尘的土方工程作业时，应辅以洒水压尘，尽量缩短起尘操作时间。遇到四级或四级以上大风天气，应停止土方作业，同时作业处覆以防尘网。某：某—某81 4、建筑材料的防尘管理措施。施工过程中使用石灰、砂石、涂料、铺装材料等易产生扬尘的建筑材料，应采取下列措施之一：a)密闭存储；b)设置围挡或堆砌围墙；c)采用防尘布苫盖：1.5建设规模d)其他有效的防尘措施。5、建筑垃圾的防尘管理措施。施工工程中产生的弃土、弃料及其他建筑垃圾，应及时清运。若在工地内堆置超过一周的，则应采取下列措施之一，防止风蚀起尘及水蚀迁移：a)覆盖防尘布、防尘网；b)定期喷洒抑尘剂；C)定期喷水压尘；d)其他有效的防尘措施。6、设置洗车平台，完善排水设施，防止泥土粘带。施工期间，应在物料、渣土、垃圾运输车辆的出口内侧设置洗车平台，车辆驶离工地前，应在洗车平台清洗轮胎及车身，不得带泥上路。洗车平台四周应设置防溢座、废水导流渠、废水收集池、沉砂池及其它防治设施，收集洗车、施工以及降水过程中产生的废水和泥浆。工地出口处铺装道路上可见粘带泥土不得超过10米，并应及时清扫冲洗。某：某—某81 7、进出工地的物料、渣土、垃圾运输车辆的防尘措施、运输路线和时间。进出工地的物料、渣土、垃圾运输车辆，应尽可能采用密闭车斗，并保证物料不遗撒外漏。若无密闭车斗，物料、垃圾、渣土的装载高度不得超过车辆槽帮上沿，车斗应用苫布遮盖严实。苫布边缘至少要遮住槽帮上沿以下15厘米，保证物料、渣土、垃圾等不露出。车辆应按照批准的路线和时间进行物料、渣土、垃圾的运输。8、施工工地道路防尘措施。施工期间，施工工地内及工地出口至铺装道路间的车行道路，应采取下列措施之一，并保持路面清洁，防止机动车扬尘：a)铺设钢板；b)铺设水泥混凝土；c)铺设沥青混凝土；d)铺设用礁渣、细石或其它功能相当的材料等，并辅以洒水、喷洒尘剂等措施。e)其他有效的防尘措施。9、施工工地道路积尘清洁措施。可采用吸尘或水冲洗的方法清洁施工地道路积尘，不得在未实施洒水等抑尘措施情况下进行直接清扫。10、施工工地内部裸地防尘措施。施工期间，对于工地内裸露地面，采取下列防尘措施之一：a)覆盖防尘布或防尘网；b)铺设礁渣、细石或其他功能相当的材料；c)植被绿化；d)晴朗天气时，视情况每周等时间隔洒水二至七次，扬尘严重时应加大洒水频率；e)根据抑尘剂性能，定期喷洒抑尘剂。某：某—某81 f)其他有效的防尘措施。1l、施工期间，应在工地建筑结构脚手架外侧设置有效抑尘的密目防尘网(不低于2000目／100cm。)或防尘布。12、混凝土的防尘措施。施工期间需使用混凝土时，可使用预拌商品混凝土，不得现场露天搅拌混凝土、消化石灰及拌石灰土等。应尽量采用石材、木制等成品或半成品，实施装配式施工，减少因石材、木制品切割所造成的扬尘污染。13、物料、渣土、垃圾等纵向输送作业的防尘措施。施工期间，工地内从建筑上层将具有粉尘逸散性的物料、渣土或废弃物输送至地面或地下楼层时，可从电梯孔道、建筑内部管道或密闭输送管道输送，或者打包装框搬运，不得凌空抛撒。14、大、中型工地应设专职人员负责扬尘控制措施的实施和监督。各工地应有专人负责逸散性材料、垃圾、渣土、裸地等密闭、覆盖、洒水作业以及车辆清洗作业等，并记录扬尘控制措施的实施情况。15、工地周围环境的保洁。施工单位保洁责任区的范围应根据施工扬尘影响情况确定，一般设在施工工地周围20米范围内。16、修缮、装饰等施工场所与活动扬尘污染防治。(1)设置施工标志牌、围挡等。(2)对建筑外部进行修缮、装饰的工程，应采取2.11中的防尘措施。(3)修缮、装饰工程中使用和运送物料时，应采取2.12、2.13中的防尘措施。某：某—某81 (4)修缮、装饰工程中产生的建筑垃圾须及时清运，应采取2·7中的防尘措施。(5)修缮、装饰工程中应采取2.15中的保洁措施。采取以上防护措施后，可减轻工程建设对施工区域近地面环境空气质量的影响。三、施工期废水污染源施工期废水来源于现场施工人员生活污水，施工机械冲洗水和施工阶段桩基、灌梁等环节产生的泥浆废水。施工机械冲洗废水排放量小，冲洗废水主要是水泥浆废水悬浮物污染。泥浆废水是一种含有微细颗粒的悬浮混浊液体，外观呈土灰色，含泥土量30—50％，PH值约6—7，如果施工阶段不进行严格管理，将对施工场产生一定影响。为减少施工期间废水外流造成的污染，施工人员进入到现场后，在建设临时设施后，应设置沉淀池，临时化粪池等处理设施。四、施工期固体废弃物某：某—某81 本工程施工期的固体废弃物主要是建筑弃土、建筑垃圾和生活垃圾。处置方案为：工程产生的所有弃土及部分建筑垃圾回填以调整工程场地标高以及用于物流园区绿化。生活垃圾和多余的建筑垃圾放置指定地点，定时清理并外运至垃圾处理厂。施工期应做到工程弃土及时回填，并对渣土堆场采取防护措施，以减少水土流失。运输沙石和建筑材料时，应选择对城市环境影响最小的运输路线，装土适宜，防止沿路抛洒以及道路扬尘，适当洒水，如条件允许，建议使用密闭车体运输。由于本工程施工期拟采用固体废弃物的量较小，并且处置、运输措施较为合理可行，因此本建设项目的固体废弃物对环境造成的影响较小。五、在对构筑物的室内外进行装修时(如表面粉刷、油漆、喷涂、裱糊、镶贴装饰等)，钻机、电锤、切割机等产生噪声，油漆和喷涂产生废气，废弃物料及污水，尤其是挥发性废气(如苯系物、甲苯)会对人的身体健康造成危害，应予以重点控制。在施工装修期，涂料及装修材料的选取应按照国家质检总局颁布的《室内装修材料10项有害物质限量》规定进行，严格控制室内甲醛、苯系物等挥发性有机物及放射性元素氡，使各项污染指标达到《室内空气质量标准》(GB／T18883—2002)、2001年制定的《室内空气质量卫生规范》及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的限值要求，不会对室内环境造成污染。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打砼时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；某：某—某81 ③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。第三节运营期环境影响影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。l、大气污染源分析该项目大气污染主要是机动车尾气及居民住宅炊事油烟废气。餐饮采用天然气作为能源，天然气为清洁燃料，完全燃烧产物主要为水蒸气和CO2不会对环境空气质量造成影响，食物烹饪过程中产生的油烟经油烟吸收设施，沿专用排风道引致群楼楼顶高空排放。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水160L估算。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。经地埋式污水处理设施处理达标后排入项目东侧的刁口河。3、主要污染源、污染物防治措施(1)楼内设垃圾收集点，由物业管理和环卫人员有组织清运，保证住宅楼内清洁卫生。某：某—某81 (2)生活污水经污水管统一收集后，经地埋式污水处理设施处理达标后排入项目东侧的刁口河。(3)对日益增多的汽车，设置汽车地面集中停放区，减少对小区环境的影响。厨房及无窗卫生间均设烟气道高空排放烟气。(4)噪声根据功能区的划分，交通道路网的分布、绿化与隔离带的设置、有利地形和建筑物屏蔽的作用，均符合防噪声设计要求，尽可能将对噪声不敏感的建筑物排列在外围临交通干线上，形成周边式的声屏障。对进出的汽车禁止鸣喇叭，在区内周围和内部加大绿化面积，降低噪音的传播强度。第四节结论与建议一、结论综上所述，通过以上环保措施，项目不会对周围环境造成较大的影响，是可行的。二、建议1、工程施工期间要严格控制施工噪音和扬尘污染，噪声不得超过《建筑施工厂界噪声限值》规定的限值。因工程需要夜间施工时，必须到环保局办理许可证手续。对建筑垃圾应妥善处理，防止造成二次污染。应搞好小区的绿化建设和周边环境生态恢复。某：某—某81 2、建好与小区相配套的污水处理设施，生活污水达到、《山东省海河流域水污染物综合排放标准》(DB37／675—2007)二级标准及“关于批准发布《山东省南水北调沿线水污染物综合排放标准》等4项标准修改单的通知(鲁质监标发[2011]35号)”中的要求后排放，生活垃圾要及时清运。3、工程竣工后，按规定时限到环保局办理环保竣工验收手续。第七章安全卫生消防一、安全措施某：某—某81 项目建设施工的全过程必须贯彻执行《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《建设工程施工现场管理规定》等国家和广东省有关法律法规。严格落实各级安全生产责任制，制定安全生产保证体系和安全管理规章制度；按照专项施工安全技术方案、安全施工措施操作，完成安全管理目标。项目建设的各建筑物在日常管理中制定安全管理制度，执行相关安全规定，确保项目管理的安全。二、卫生措施项目在施工和使用期间人员流动很大。因此，项目建设过程以及投入使用以后都要加强卫生环境管理，防止在人流中疾病、传染病流传交叉感染。项目的室内空间、通风、采光及空调设计等必须符合相关规定，最大限度地减低由于人员密集和流动而引起的交叉传播疾病的可能性。项目的卫生清洁应制度化并加强巡视检查和管理。项目的施工建设应当遵守《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（JS71）和《建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》（JS54－115）等国家和山东省有关规定。三、消防项目的建设和使用过程根据《中华人民共和国消防法》和《山东省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》等国家和地方有关消防及管理的法律法规执行。项目制定消防管理制度，配备喷水灭火系统和火灾自动报警系统，建筑物室内配置手提式MF4灭火器。项目的消防措施如下：1、明确消防安全责任人，使消防工作落实到实处；2、制定消防安全管理制度，从管理制度的角度严格把控消防安全工作；某：某—某81 3、组织学习国家和江西省有关的消防法律法规，学习各种消防器材的使用；4、项目施工场地内不准存放易燃易爆化学品和和易燃可燃材料，施工中使用易燃易爆化学危险品时，应当制订防火安全措施；使用后的废弃易燃易爆化学危险物料应当及时消除；5、制定用电管理制度，安装电气设备和进行电焊、气焊作业等，必须由经培训合格专业技术人员操作。第八章节能篇某：某—某81 据不完全统计，我国现阶段建筑耗能量己占社会总耗能的30％，随着我国城市化进程的不断推进、城镇建设的高速发展以及人民生活水平的日益提高，专家预言：如不及时地加以改善，这个比例将迅速地上升到40％左右。国务院发展研究中心发布，目前新建建筑中，95％以上仍然为高能耗建筑。建筑耗能已经成为我国最难治的城市病之一，影响着中国社会的发展，《公共建筑节能设计标准》由建设部国家质量技术监督检验疫总局联合发布，己于2007年7月1日起正式实施。这是我国批准发布的第一部公共建筑节能设计的综合性国家标准。建筑节能是指在保证基本的卫生、健康、舒适标准下，提高建筑能源利用效率。按照国际通行的分类，建筑能耗是指民用建筑使用过程中的能耗，其中包括居住建筑和公共建筑以及服务业，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器、电梯、通风等方面的能耗，由此可见建筑节能是从设计、施工到设备材料各行业全员参与的系统工程。而由于采暖、空调、通风能耗约占建筑总能耗2／3左右，该部分系统节能措施成功与否是控制建筑能耗的关键所在。建筑节能设计，应根据我省的具体条件，首先保证室内热环境质量，提高人民生活水平。与此同时，还要提高采暖、通风、空调、照明系统的能源利用效率，实现国家的可持续发展战略和能源发展战略，完成本阶段住宅建筑节能65％的任务。实现建筑节能目标65％是由改善围护结构热工性能，提高空调采暖设备和照明效率来分担的。第一节设计依据与设计原则一、设计依据(1)2007年10月28日修订的《中华人民共和国节约能源法》。(2)国发(2006)28号《国务院关于加强节能工作的决定》。(3)国发(2007)15号《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》。(4)国家发改委发改投资[2006]2787号《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》。某：某—某81 (5)国家计委、国家经贸委、建设部计交能[1997]2542号文件，《印发<关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇(章)”编制及评估的规定>的通知》(6)《综合能耗计算通则》GB2589—2008。(7)《山东省公共建筑节能设计标准》DBJ一14—036—2006~(8)《山东省居住建筑节能设计标准》DBJl4—037—2006。二、设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合项目具体情况，尽可能做到能源循环利用。3、新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准。建设部颁布的《民用建筑节能管理规定》于2006年1月1口起实施，按照规定，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。从2006年1月1日起，所有房地产开发企业都应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。三、能耗指标l、综合指标本项目消耗能源主要有：水、电、暖、气。(1)耗水。用水量为60082.55m3／年。(2)耗电。家电用电目前尚无指标，照明耗电指标如表7—某：某—某81 1、7—2、7—3。表7一l居住建筑每户照明功率密度值房间或场所照明功率密度(W／m2)对应照明值(1x)现行值目标值起居室　　5　　　　6　　100卧室75餐厅150厨房100卫生间lOO表7一2办公建筑照明功率密度值房间或场所照明功率密度(w／m2)对应照明值(h)现行值目标值普通办公室119300高档办公室、设计室1815500会议室119300营业厅131l300文件整理、复印、发行室119300档案室87200表7—3商业建筑照明功率密度值房间或场所照明功率密度(w／m2)对应照明值(1x)　现行值目标值一般商店营业厅1210300高档商店营业厅1916500一般超市营业厅1311300高档超市营业厅2017500本工程以住宅为主，住宅用电负荷按每20瓦／m2计算，20瓦／m2×49300m2=986千瓦，按照每天集中用电6h计算，全年用电量约215．934万KWh。某：某—某81 (3)耗热(采暖)。项目冬季供暖采用地源热泵，地源热泵是地下土壤层为冷(热)源对建筑物进行供暖、供热水和空调供应的技术。本项目采用埋管式地源热泵供热，垂直埋管可获取地下深层土壤的热量。垂直埋管通常安装在地下50—150米深处，一组或多组管与热泵机组相连，封闭的塑料管内的防冻液将热能传送给热泵，然后由热泵转化为建筑物所需的暖气和热水。(4)耗气。本项目居民住宅共260户，在每户厨房内配备双眼燃气灶一具。用气定额：120Nm3／户·年，则本项目每年使用天然气量为31200Nm3。项目能源消耗一监表序号项目年消耗量折标系数折标准煤(kg)百分比(％)l电2159340KWh0.122926538385.05％2天然气31200Nm3l.334149613.3％3水60082．55m30.085751491．65％合计　　312028100％通过计算，本项目综合能耗折标准煤312．028吨标准煤，远远低于东营市平均值，具有较好的经济效益和社会效益，节能效果显著。2、建筑热工设计指标(1)建筑物体形系数：2层及2层以上居住建筑≯0.3，4-6层居住建筑≯0．35，1-3层建筑≯0．4。(2)围护结构热工设计指标1)围护结构的传热系数，K[w／m·K]见表7—4。某：某—某81 表7—4围护结构的传热系数K限值[W/m·K]屋顶外墙　不采暖楼梯间阳台门不透明部分楼板地面S≤O．350．356．OO0．72O．48114．10一6．OOO．83O．55IⅡ1．60一4．00O．880．59Ⅳ≤1．50O．96O．643)不同朝向的窗墙面积比应符合表7—6。表7—6不同朝向的窗墙面积比朝向窗墙面积比东北西≤0.3南≤0.54)外窗(含阳台门)的气密性能等级不应低于国家标准《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB7107规定的4级，其单位长度缝长空气渗透量为Q1≤1．5[-m／(m·h)]；单位面积空气渗透量为Q2≤4．5[m／(m。h)]。5)外窗不宜采用对节能不利的凸(飘)窗。计算凸(飘)窗传热面积时，应按其展开面积计算，凸(飘)窗突出墙面的其他构件的传热系数应符合表6-1要求，且应牛1．5w(m·k)。某：某—某81 6)外门窗框与门窗洞口之间的缝隙，应采用聚氨酯高效保温材料填实，并用密封膏嵌缝，不得采用水泥砂浆填缝。外门窗洞口周边侧墙应进行保温处理。7)不采暖的密封阳台，以封闭阳台内的外墙为计算基面，其外墙体与外窗、阳台门的传热系数应符合表7一l的要求，项部阳台的顶板，底部阳台楼板，阳台栏板及外挑构件亦应采取保温措施，其传热系数≯1．5w／(m·k)。设于建筑物外侧的不采暖封闭走廊按封闭阳台的规定执行。8)不采暖楼梯间入口处应设置能自动关闭的单元门，其透明部分的传热系数≯4w／(m·k)，不透明部分的传热系数≯2w／(m·k)．楼梯间窗户的传热系数≯1．7w／(m·k)。9)采暖空间直接接触室外空气的外门透明部分的传热系数≯2．8w／(m·k)，不透明部分的传热系数≯1．7w／(m·k)。10)变形缝外屋面外墙的缝口处，应填塞一定厚度的聚苯板等轻质保温材料，变形缝两侧墙体的传热系数≯1．7w／(m·k)。11)住宅建筑的分户墙的传热系数≯1．7w／(m·k)，层间楼板的传热一系数≯2w／(m·k)。第二节节能措施某：某—某81 小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。(一)建筑与建筑热工设计根据《工程建设行业标准管理办法》(中华人民共和国建设部第25号令)要求，本项目外围护结构及热桥部位保温措施应做到：l、以煤矸石多孔砖或黄河泥沙多孔砖为墙体材料的多层砖混结构，应满足《煤矸石多孔砖砌体结构技术规程》(DBJl4—021—2002)要求，外墙可采用自保温、外保温和夹心复合保温。(1)外墙采用自保温时，墙体的厚度宜采用340mm(M型砖)或370ram(P型砖)。多孔砖的孔洞率一般为25％一30％，但不得低于25％，孔型为条形孔，交错布置，不得使用圆形孔。多孔砖的导热系数不应大于0．53W／(m·k)(M型砖)或0．55w／(m·K)(P型砖)。对构造柱和圈梁等热桥部位应进行保温处理。保温处理可采用两种方式，一种是采用夹心保温方式(即内构造柱或圈梁，中间保温板，外多孔砖)，保温板可采用阻燃型聚苯乙烯泡沫板、挤塑聚苯板、硬质岩棉板等。一种是采用腹丝穿透型钢丝网架聚苯板(SB2板)与钢筋混凝土一起浇为一体。(2)外墙采用外保温时，墙体的厚度宜采用240mm，不宜采用外墙为340mm或370mm厚多孔砖做外保温的节能方案。某：某—某81 (3)外墙采用夹芯保温时，其内叶墙(承重墙)的厚度宜采用240mm，外叶墙(保护墙)的厚度宜采用90mm。中间保温板可采用阻燃型聚苯乙烯泡沫板、挤塑聚苯板、硬质岩棉板等，保温板的厚度按节能设计要求确定。2、框架或剪力墙结构，可采用外墙保温或外墙填充墙自保温、对梁、柱或剪力墙等部位进行保温处理的节能方案。填充墙自保温墙体材料可采用加气混凝土砌块，密度等级不小于B06级，厚度不小于250mm。3、屋面保温层应采用膨胀聚苯板、挤塑聚苯板、硬泡聚氨酯、硬质岩棉板等各类高效保温材料，禁止用水泥珍珠岩找坡层代替保温层，禁止用质量低劣、无产品认定证书的各类珍珠岩板做屋面保温屋。4、住宅建筑分户墙、层间楼板的传热系数(K)不应大于2.0w／((m·k)。楼板保温层可设置在楼板上表面(正置法)或楼板底面(反置法)，保温材料可采用膨胀聚苯板、挤塑聚苯板、硬质岩棉板等。5、外窗面积不宜过大，不同朝向的窗墙面积比不宜超过标准规定的限值要求。外窗应选用气密性及保温性能等级较高的塑料单框中空玻璃或铝合金(带隔热断桥)单框中空玻璃窗，不得选用气密性及保温性能较差的铝合金框单玻窗。6、设计中采用的主要建筑节能品应注明材料的主要热工性能和力学性能，如干密度、导热系数、抗压强度等，以确保工程质量·7、各种保温材料应满足的主要性能指标：(1)阻燃型聚苯乙烯泡沫板阻燃型聚苯乙烯泡沫板除应符合GB／T10801—某：某—某81 2002规定的阻燃型(ZR)的要求外，还应符合以下要求：项目单位指标表观密度Kg／m’18-20导热系数w／m·k≤0．042抗拉强度MPa≥0．1氧指数％>30尺寸稳定性％O．2-O．3陈化时间　自然条件≥42天蒸汽(60度)≥5天（2）挤塑聚苯板项目单位指标表观密度Kg／m325—32导热系数w／m·k≤O．03抗拉强度MPa≥0．15氧指数％>30（3）硬质岩棉板项目单位指标表观密度Kg／m3≥150导热系数w／m·k≤0.045渣球含量（颗粒直径>0.25mm）MPa≤6.0氧指数％>308、多孔砖墙体施工应满足《煤矸石多孔砖砌体结构技术规程》(DBJl4—021—2002)要求，热桥部位采取夹心保温方式作保温处理时，热桥部位应按外叶墙一保温板一拉结钢筋一浇注混凝土的顺序施工。在外叶墙内侧宜随砌随用原浆勾缝，并刮平灰缝，凸出墙面的砂浆必须清除干净。9、为提高围护结构的隔热性能，改善夏季室内热环境，应采取如下措施：某：某—某81 (1)在房间自然通风情况下，建筑物的屋顶和东西外墙的内表温度应符合现行国家标准《民用建筑热工设计规范》GB50176要求。(2)居住建筑的卧室、起居室等居住空间的西向外窗应采取遮阳措施；东向及南向外窗宜设置活动外遮阳设施。低、多层居住建筑也可采用绿化遮阳。(3)屋顶宜采用通风屋面。(4)外窗的可开启面积，不宜小于所在房间面积1／15。(二)采暖通风和空气调节节能设计小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。采暖设备应优先选用符合国家现行标准规定的节能型产品，散热器宜明装，散热器外表应刷非金属性涂料。管道敷设与保温：(1)庭院管网和二次管网宜采用直埋管敷设，对于一次管网，当管径较大且地下水位不高时，可采用地沟敷设。某：某—某81 (2)下列采暖管道应进行保温1)管道内输送的热媒必须保护一定参数时：2)管道敷设在地沟、技术夹层，闷顶及管道井内或易被冻结的地方时。3)采暖系统在非采暖期季节应充水湿养护。(三)电力及照明1、照明光源选择选用照明光源应符合国家现行相关标准的有关规定。(1)高度较低的房间，如办公室、卧室、会议室宜采用细管径直管形荧光灯。(2)商铺宜采用细管径直管形荧光灯、紧凑型荧光灯或小功率的金属齿化物灯。(3)一般情况下，室外路灯照明建议采用太阳能路灯，特殊位置采用普通照明时，其额定功率不应超过100kw。2、照明灯具及附属装置选择在满足眩光限制和配光要求条件下，应选用功率高的灯具：(1)荧光灯具的效率不应低表7—7规定。表7—7荧光灯灯具的效率灯具出光口形式开敝式保护罩(玻璃或塑料)格栅透明磨砂、棱镜灯具效率75％65％55％60％(2)高强度气体放电灯灯具的效率不应低表7—8规定。某：某—某81 表7—8高强度气体放电灯灯具的效率灯具出光口形式开敝式格栅或透明罩灯具效率75％60％(3)镇流器的选择1)自镇流荧光灯应配用电子镇流器；2)直管形荧光灯应配用电子镇流器或节能型电感镇流器；3)高压钠灯、金属齿化物灯应配用节能型电感镇流器，功率小配用电子镇流器；4)采用的镇流器应符合该产品的国家能效标准。(四)设备节能1、所有设备采用符合国家有关规定的节能设备，选用新型高效节能型。2、供水器具采用节水型，卫生间采用节水措施，并选用节水型卫生洁具以节约用水。3、办公及生活用房照明系统，在保证照明的前提下，合理选择高效能源，选用灯具以节能为主，以利于节约电能。4、采暖及空调系统规模按设计负荷设置，并设有调节控制装置。5、变压器选用s11型油浸式并采用电容补偿措施。除以上措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。某：某—某81 第三节节水措施一、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不问断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水。二、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回收作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。三、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器，选用冲洗水量小于6L的坐式大便器，水箱配备两档选择。不使用螺旋升降式铸铁水嘴。某：某—某81 四、采用节能产品购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能空调、冰箱、照明具等，降低建筑物能耗。第九章抗震设防专篇一、地质灾害影响分析该项目区域地质情况稳定，不处于地质灾害易发区，该项目也非易诱发地质灾害的项目。在利津县房地产开发过程中，尚未有引起或诱发地质灾害的例子。但抗震设防工作时防御和减轻地震灾害的主要措施，是防震减灾工作的关键环节。包括5．12汶川特大地震在内的多次地震灾害表明，地震灾害损失主要是由于建筑物倒塌破坏造成的。因此，必须在基本建设工作中加强抗震设防要求管理，科学的做好抗震设计和规划选址。某：某—某81 1、在选择建筑场地时，根据工程需要，掌握地震活动情况、工程地质和地震地质的有关资料，对抗震有利、不利和危险地段作出综合评价后，确定是否提出场地避开要求，不在危险地段建造。2、建筑物在进行地基和基础设计时注意以下几点：(1)不宜将同一结构单元的基础设置在性质截然不同的地基上。(2)不宜将同一结构单元部分采用天然地基。(3)当地基土为软弱粘性土、液化土或严重不均匀土时，应顾及地震时地基不均匀沉降或其他不利影响，并采取相应的措施。3、建筑物的形状设计(1)建筑设计符合抗震概念的设计要求，不采用严重不规则的设计方案。(2)建筑物及其抗侧力结构的平面布置宜规则、对称并具有良好的整体性，建筑物的立面和竖向剖面宜规则，结构的侧向刚度宜均衡变化，竖向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度宜自下而上逐渐减小，避免抗侧力结构的侧向刚度和承载力突变。4、建筑物的结构体系(1)结构体系根据建筑的抗震设防类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等因素，经技术、经济和使用条件综合比较确定。(2)结构体系应符合以下各项要求：①应具有明确的计算简图和合理地震作用传递途径。②应避免因部分结构或构建破坏而导致整个结构丧失抗震能力或对重力荷载的承载能力。某：某—某81 ③应具备必要的抗震承载力、良好的变形能力和消耗地震能量的能力。④对可能出现的薄弱部位，应采取措施提高抗震能力。5、结构分析质量和侧向刚度分布接近对称，且楼、屋盖可视为刚性横隔板，可采用平面结构模型进行抗震分析，利用计算机进行结构抗震分析时，应符合下列要求“(1)计算模型的建立，必要的简化计算与处理，应符合结构的实际工作状况。(2)计算软件的技术条件应符合本规范及有关标准的规定，并应阐明其特殊处理的内容和依据。(3)所有计算机计算结果，应经分析判断确认其合理、有效后，方可用于工程设计。6、非结构构件(1)非结构构件自身及其与结构主体的连接，应进行抗震设计。(2)附着于楼、屋面结构上的非结构构件，应与主体结构有可靠的连接或锚固，避免地震时倒塌伤人或砸坏重要设备。(3)围护墙和隔墙应考虑对结构抗震的不利影响，避免不合理的设置而导致主体结构的破坏。(4)装饰面与主体结构应有可靠连接，避免地震时脱落伤人。7、结构材料与施工某：某—某81 (1)抗震结构对材料和施工质量的特别要求，应在设计文件上注明。(2)结构材料性能指标，应符合下列最低要求：①砌体结构材料：烧结普通粘土砖和烧结多孔砖的强度等级不应低于Mul0，其砌筑砂浆强度等级不应低于M5。②混凝土结构材料应符合下列规定：混凝土的强度等级，对建筑物其框架柱、框架梁、节点核心区，不应低于C25；构造柱、芯柱、圈梁与其他各类结构不应低于C20。③普通钢筋宜优先采用延性、韧性和可焊性较好的钢筋。普通钢筋的强度等级、纵向受力钢筋宜选用HRB335级热轨钢筋，箍筋宜选用H~335和HPB235级热轨钢筋。(3)在施工中，当需要以强度等级较高的钢筋替代原设计中的纵向受力钢筋时，应按照钢筋受拉承载力设计值相等的原则换算，并应满足正常使用极限状态和抗震构造措施要求。通过以上设计，以保证项目达到抗震烈度7度的要求。二、特殊环境影响该项目所在地及其周围无历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和古迹遗存。项目的建设会使该地段环境得到改善，使城市景观变的美丽优雅，成为城市建设中的一道靓丽的风景。某：某—某81 第十章物业管理和安全防护第一节物业管理该项目的物业管理拟通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理。物业管理公司对该项目的物业管理将提前介入，积极推行社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，对项目开发建设的全过程(规划、设计、建设、销售以及售后服务等)进行熟悉、改进和质量监督，做好物业管理的各项准备，为竣工验收、接管和物业管理奠定良好的基础。项目建成后，物业管理单位要严格按照建设部颁发的《物业管理条例》及当地等部门有关规定，本着“为民、便民、利民”某：某—某81 的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。其职责主要包括：l、保安：该项目保安包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、卫生清洁：该项目环境清洁、保洁，楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。第二节安全防护本项目建成后，居住区内应加强安全防护工作，居民应遵循“安全第一，预防为主”的原则，积极配合物业管理机构，重点做好防火防盗工作，使居民放心、安心和舒心，确保居民安全的居住环境和生活环境。并采取部分防护措施：1、各种公用电气设备必须由专业人员按规定进行定期维护保养。2、制定安全操作规程，严格按规程操作。3、用各种形坍宣传，学习并掌握火灾隐患的防范措施。4、设专业治安员，加强警卫、巡逻等。5、保证消防通道畅通，定期检查消防设施、设备、工具。6、消防用水管网要保证压力、水量。7、楼梯口设防盗门、对讲机。一楼住户的外窗加装防盗安全装置。某：某—某81 第十一章项目施工计划与施工保证措施第一节项目施工计划一、项目实施的内容本项目的具体实施内容如下：1、项目前期准备工作：确定资金来源和渠道、编写、提交项目可行性研究报告并获得批复，详细勘察施工现场，并进行工程初步设计和具体施工设计等。2、土建工程的施工：准备工程所需的设备材料，包括工程实施所需要的车辆、搅拌机、电力线路等；准备工程实施所需原材料，包括水泥、砂子、钢材、塑料和玻璃制品等；提前进行地下管道敷设等；某：某—某81 3、项目工程实施：主要进行项目主体工程建设，封顶后进行相关市政配套设施，包括墙面的粉刷、门窗处理、照明和动力线路的敷设等；4、项目评估、验收工作：组织相关单位进行评估和验收等后续工作；二、项目实施的进度该项目计划建设期为36个月，工程实施期间，除法定节日以及因自然因素无法施工的时期外不放假，力争加快进度，缩短建设周期，加快投资回收。该项目计划2011年8月份开工，2014年7月份竣工交付使用。计划在2012年10月份完成基础施工，2013年10月份完成主体工程，2013年12月份完成装饰工程，配套工程在2014年7月份全部完成。第二节施工保证措施为保证该项目的建设进度和质量，拟采取以下措施：一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案；二是通过投标竞争选定一批实力雄厚、管理扎实、重视信誉、积极配合的施工队伍和材料供应厂家；三是实行工程监理制，聘请有实力的监理公司对工程建发实行全方位、全过程监理，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制；四是实行全过程造价控制，聘请有资质的造价咨询企业进行全过程造价咨询服务，从而保证工程建设投资控制，力求解约有效的资金；某：某—某81 五是实行优质优价，利用经济杠杆把质量、目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量；六是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确的责任目标，交纳风险押金，根据目标实施情况进行奖惩。第三节项目招标根据《中华人民共和国招标法》和国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》的要求，在该项目可研报告批复后，对项目的工程监理、设计、设备采购和施工单位的选定，依法进行公开招标。第十二章投资估算与资金筹措第一节投资估算及说明一、估算依据及说明1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版。2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》。3、中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评估指南》(中国电力出版社2000年版)。4、建筑工程按当地询价估列。某：某—某81 5、装置性材料购置按市场询价估列。6、固定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发[1999]158号文件有关规定暂缓征收。7、不可预见费按工程费用和其他费用之和7．5％计列，价差预备费按国家计委计投资[1999]1340号文件费率为0％。8、银行贷款年利率按5.4％计列。9、建设单位提供的相关资料。第二节投资估算该项目建设总投资为9929万元，其中土地征用费239.25万元，前期工程费137.39万元，项目前期手续费292.05万元，基础设施配套工程费41万元，建筑安装工程费用8317.36万元，开发期间费27.17万元，税费800.88万元，不可预见费73.91万元。内容基数单价单位总价一、土地征用费　　　239.251．土地出让费50000　元/亩236.852．土地管理费　　元/亩　3．契税　　出让总价2.404．土地登记费　　　　5．房产评估费　　　　6．拆迁、补偿费用二、前期工程费　　　137.391．可行性研究费315800.6元／m²1.892．地质勘察费315802元／m²6.32_3．规划设计费　　　30.50(1)总体规划设计49995.832元／m²10.00(2)单体方案设计费49995.832元／m²10.00(3)施工图设计费49995.832元／m²10.00某：某—某81 (4)景观设计费10005元／m²0.504．施工图审查费49995.833元／m²15.005．“三通一平”费　　　66.92(1)场地平整费(回调土)3158020元／m²63.16(2)施工用水管线315801元／m²3.16(3)用水增容费、手续费31580　元／m²　(4)施工接电费、增容费31580　元／m²　(5)临时道路费50012元／m²0.606．预算编制费8382.670.20%建安成本16.77三、项目前期手续费　　　292.051．城市基础设施配套费49995.8315.5元／m²77.492．测绘费49995.830.68元／m²3.403.招标交易服务费49995.832元／m²10.004．招标代理服务费8382.670.55%工程造价46.105．质量监督费8382.670.07%工程造价5.876．消防安全检测费49995.831元／m²5.007．消防用电验收审查费49995.831元/m²5.008．防雷图纸市核费49995.830.2元/m²1.009._防雷工程验收费49995.831.1元/m²5.50lO.散装水泥基金49995.830.96元/m²4.8011.河道维护费49995.830.5元/m²2.5012.环保排污费49995.831元/m²5.0013.环评报告费49995.831元/m²5.0014.房地产开发管理费49995.834.4元/m²22.0015.监理费49995.8315元/m²74.9916.地震安全评价费用2.0017.三表检测费25954元/户1.4018.噪音、排污费49995.833元/m²15.00四、基础设施配套工程费　　　41(一)红线内基础设施费　　元/m²40.1(二)红线外基础设施费　　元/m²0.9五、建筑安装工程费　　　8317.36(一)桩基施工47493.01100元/m²474.93(二)住宅47493.011580元/m²7503.90（三）配套商业2256.881500元/m²338.53六、开发期间费用　　　27.17销售费用13.581．产权测绘费(住宅)47493.011.36元/m²6.462．房产交易费47493.011．5元/m²7.123．房地产初始登记费0259元/套0七、税费　　　800.88某：某—某81 1．营业税及附加12188.725.50%总营业额670.382．印花税(房地产销售)12188.720.05%总营业额6.093．印花税(建筑安装)8382.670.03%建筑安装总额2.514．土地增值税12188.721%总营业额121.895．土地使用税018元/m²0不可预见费　　　73.91单方成本　　　2005元/m²成本总计　　　9929第三节资金筹措项目总投资9929万元，均为企业自筹。第十三章经济效益评价及与社会效益评价第一节经济效益评价一、收入估算通过市场预测，本项目将根据每平方米2450元的均价计算销售收入。二、税金及附加估算结合本项目的实际情况，依据相关法规、规定、政策拟定。1、营业税金及附加营业税金按销售收入的5.5％讣算，城市维护建设税按营业税金的7％计算，教育费附加按营业税金的3％计算，地方教育费附加按营业税金的l％计算，印花税按销售收入的0.05％计算，交易管理费某：某—某81 按销售收入的0．5％计算。2、所得税按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，所得税按利洲总额的25％计算。三、利润根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关表格计算讨算分析，整个项目开发期利润总额2259.72万元，税后利润1694.79万元。利润预测表销售收入　　　12188.72万元一、住宅47493.01m²245011635.79万元二、配套商业2256.88m²2450552.94　总成本　　　9929.00万元一、土地征用费　　　239.25万元二、前期工程费　　　137.39万元三、项目前期手续费用　　　292.05万元四、基础设施配套工程费　　　41万元五、建筑安装工程费　　　8317.36万元六、开发期间接费用　　　27.17万元七、税费　　　800.88万元不可预见费用　　　73.91万元利润　　　　　一、毛利润　　　2259.72万元二、所得税　　　564.93万元投资分析　　　　　一、总投资金额　　　9929万元二、净利润　　　1694.79万元三、投资回报率　　　17.07%净利润/总投资额四、销售净利率　　　13.90%净利润/销售收入五、成本费用利润率　　　22.76%利润总额／投资费用总额某：某—某81 四、财务指标分析(一)现金流量分析投资现金流量表单位：万元序号项目时间11年8月-13年8月13年9月-4年7月1现金流入销售收入　12188.722　开发成本9149.5373.91现金流出开发费用27.17　　税金及附加　800.88　所得税　564.93现金流出合计9176.71439.72　净现金流量-9176.710749　累计净现金流量1572.3(二)盈亏平衡分析盈亏临界点：BEF=(成本费用+房产交易税)/(销售收入-销售税金)=80.4％。该项目收入实现率达80.4％时，开发商即可保本。五、财务分析结论据以上财务数据分析，本项目建成后有良好的经济效益，根据国家计委发布的《建设项目经济评价方法与参数》分析，此项目在财务效益评价下时可行的。环境配套设施会逐步完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高市民生活质量，方便市民。通过本项目的开发可以带动该地区周边房地产、餐饮、商品零售、休闲等产业的发展。项目建成后，除满足和改善广大城镇居民的需求外，对加快推进城市化进程等，都将起到积极的推动作用。某：某—某81 第二节社会效益评价本项目作为商品房开发的建设工程，具有较好的社会效益，主要表现在以下几个方面。1、本项目的建设，可大大改善城市居民的居住条件，可以进一步优化和改善利津县某镇环境和居住条件，有利用社会的稳定和发展。2、本项目结合利津县某镇房地产现有状况，根据使该区域的居民收入和住房需求，在保证投资成本的前提下尽量提高小区房屋的档次质量和整体的环境美化。有利于调动各方面的积极性，加快房地产市场多元化进程。3、随着项目的实施，将带动本地区的建材业、交通运输业、建筑业和商业服务业的进一步发展，间接为社会提供更多的就业机会。某：某—某81 第十四章结论和建议一、结论本项目地处利津县某镇，建设具有品位、优雅的居住区，对改善利津县的城市环境，促进当地经济发展有积极的意义。从经济效益来看，公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解了客户的需求。该方案采取了提前预售、分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础。从社会效益来看：项目建成后，将切实解决居民的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造的建设并将成为当地建设亮点，高品质的住房为居民提供了优越的住宅环境，因此社会效益极为可观。从环境效益来看：该开发过程全部采纳安全文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完工后，从前的脏乱差的环境变成了环境清新幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的服务设施以及便利的交通，无疑将在该区形成一个全新景点，对于美化市容，改善环境带来较大的影响。某：某—某81 该项目的开发建设符合国家产业政策和利津县城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，同时可带动当地第二产业和相关服务业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。因此，该项目的开发建设是必要的、可行的。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案可行。二、建议l、建议项目法人在建设初阶段要进一步从建筑、施工工艺、材料、结构和设备等方面优化的完善方案。2、本项目建设规模及投资较大，建议项目法人在建设过程中，根据实际情况科学安排工程建设进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好的经济效益。3、积极落实建设资金，按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制和建设豁理制，保证项目的顺利实施。4、结合本项目的基地特点，在房型设计上多下功夫，开发能适应不同层次消费者的多种房型，以满足市场的需求，同时为住户提供优质的服务，使客户买的放心，住的舒心，采取积极的促销措施，保证销售计划的实现和建设资金滚动投入的需要。某：某—某81'