农村集贸市场网络建设可行性研究报告

'第一章总论第一章总论1.1项目单位基本情况1.1.1概况项目单位法定名称：X市X市场发展历程：X市X市场成立于？年？月，是由X市供销合作社联合社所属的全资法人企业。市场经营面积？平方米，包括农副产品贸易大厅、家具城和日用品市场等三大经营项目，年市场交易额达到1.5亿元。其中：农副产品交易额超过8000万元。是X市规模最大的综合贸易市场。？年荣获丹东市文明市场称号。X市X市场成立以来，坚持为农服务的合作社经营宗旨，努力开展日用品下乡、农产品进城的双向流通业务，逐步成为X市珍稀、鲜活农特产品的集散平台和优质日用生活品下乡的主力军，为解决农民买难卖难问题，促进了项目区农村商品经济的发展和社会主义新农村建设做出了重要的贡献。主营业务：市场服务。人员结构：市场现有技术人员、管理人员31人，其中：大中专以上技术人员6人、管理人员5人，职工队伍素质较高。获得的主要业绩、荣誉等：？出资情况；注册资金30万元。1.1.2财务状况2008年项目单位资产总额?万元、固定资产净值?万元、流动资产？万元、所有者权益？万元、实收资本？万元、营业收入？万元、净利润？万元、资产负债率为？、净资产收益率？%。37 第一章总论2009年项目单位资产总额?万元、固定资产净值?万元、流动资产？万元、所有者权益？万元、实收资本？万元、营业收入？万元、净利润？万元、资产负债率为？、净资产收益率？%。1.1.3法定代表人基本情况市场总经理法人代表陈广斌曾荣获？光荣称号。该同志长期从事涉农企业管理工作，熟悉行业情况，实践经验丰富，管理水平较强，具备领导和实施本项目的能力和素质，无任何破产、银行欠款记录，信用等级良好。1.2项目建设方案1.2.1项目名称、建设性质、建设地点及期限项目名称：X市农村集贸市场网络建设项目建设性质：改建建设地点：X市及所属大兴、爱阳、赛马、通远堡、四门子、青城子、鸡冠山、红旗、边门、刘家河等10个乡镇建设期限：2010年5月—2013年5月1.2.2建设规模对农村集贸市场网络的龙头企业X市X市场的服务功能进行改造升级，同时分批改造农村10个乡镇供销社大院市场为封闭式或半封闭农贸市场。1.2.3土建工程水泥交易场地；31000平方米。封闭式交易大厅5100平方米。改造独立门市4200平方米。37 第一章总论围墙1560延长米。绿化2000平方米。1.3投资结构及资金来源本项目总投资631万元。其中：建筑工程投资546万元；设备及安装投资65万元，预备费20万元。拟申请财政扶持资金200万元，自筹531万元。1.4项目效益经济效益：项目实施后，预计年新增市场服务和门市出租收入180万元、投资回收期3.3年、财务净现值1336万元、财务内部收益率50.93%。社会效益：概括为扩内需、促增收、惠民生。扩内需：本项目建设实现了城市工业品与农村农产品的双向流通，既可以改善乡镇区域流通服务业基础设施条件，提升农村消费环境，激活和扩大农民消费能力。又能够满足城市消费者不断日益增长的对优质农产品的需求，可谓一举两得。保增收：本项目建设既为农民销售自产农产品提供了便利条件，同时也增加了大量的农村服务业就业岗位，为农民增收开辟了新的渠道。可谓建一处市场、活一地经济、富一方农民。惠民生：本项目在促进农民增收、增加农村就业、繁荣项目区服务业经济、保证消费者食品安全等众多民生方面，产生积极作用，是一项重要的民生工程。1.5可行性研究报告编制依据――《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》；37 第一章总论――《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》；――《中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》；――《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）；――中央财政《农村物流服务体系发展专项资金管理办法》（财建[2009]228号）；――财政部《新农村现代流通服务网络工程专项资金管理办法》（财建[2009]630号；――(国办发[2008]134号)《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》；――国务院国发（2009）40号《关于加快供销合作社改革发展的若干意见》；——中华全国供销合作总社网络薄弱和空白县振兴计划；――《丹东市国民经济和社会发展“十一五”规划》；――《X市国民经济和社会发展“十一五”规划》。1.6综合评价1.6.1项目建设的必要性X市是全国重要的优质农产品生产基地，出产的农产品质地优良，比较优势突出。但由于农村流通领域基础设施建设滞后，导致农产品流通不畅，使特色农产品资源优势没有顺利转化为助农增收的经济优势，导致农民增收缓慢，部分乡镇经济发展停滞。因此，迫切需要通过项目建设改善项目区流通条件，同时带动农户，安置就业，拉动37 第一章总论项目区农业产业化发展。本项目符合社会主义新农村建设的大政方针，符合国家扶持鼓励的产业方向，有利于解决项目区“三农”问题。1.6.2项目建设的可行性本项目主要投资区域在农村乡镇，属于投资回报率较低的领域。由于项目可以利用原有乡镇供销社大院来建市场，可以大大节省项目投资，从而使项目经济，可行。1.6.3风险评估本项目投资存在两大风险:一是项目重复建设风险。在乡镇投资集贸市场并取得成功后，有可能引起社会其他投资者的效仿，出现一镇两市，恶性竞争，影响投资效益；二是乡镇建设规划、道路建设的变化会导致新兴商圈的兴起，而冷落了旧商圈，使我们的市场失去客源支撑。1.6.4带动作用本项目建成后可增加农产品交易额1.5-2亿元，增加乡镇服务业就业岗位600-800个，按照60%的农产品毛利和年人均2万元的服务业收入计算，每年可助农增收1.02亿元。同时，通过项目龙头企业X市场搭建的农产品营销平台，可以促进农民专业合作社不断做大做强。1.6.5结论及建议本项目符合国家产业发展的总体趋势和产业政策、依托的自然资源条件优越、配套基础设施完备、网络体系先进、政策环境良好、管理资源雄厚，可有效地将千家万户组织起来，带动农民脱贫致富，对促进当地农业产业化结构调整，加快地区经济发展，解决“三农”问题都具有重要意义。经综合分析，37 第一章总论本项目建设使建设条件充分，建设方案可行。项目建成后的经济效益、社会效益和生态效益都十分突出，建议尽快实施。37 第二章背景及必要性第二章背景及必要性2.1项目建设背景总社四届六次理事会议提出：进一步加快县级供销合作社改革发展，扎实推进网络薄弱与空白县的网络振兴，健全系统县域经营服务网络，促进网络间、地域间优势互补、良性互动、协调发展，打牢供销合作社发展的根基，夯实为农服务的基础，进一步提高为农服务水平。决定从2009年开始，利用三年时间通过政策性资金、项目扶持等措施，解决部分县级供销社网络薄弱与空白问题。本项目既是在上述背景下提出的。2.2项目建设的必要性2.2.1项目的实施是建设社会主义新农村和农业现代化发展的需要2007年中央1号文件指出：“用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，用培养新型农民发展农业。”要求各地区采用现代流通手段，摒弃传统农业生产模式，促进和带动本地区产业结构优化调整，带动地方经济的发展。加快发展农业产业化经营。本项目建成后，以项目单位为龙头，辐射带动周边地区乡镇集贸市场开展双向流通，有利于发挥“城市支援农村”的作用，促进项目区农业产业的发展，从而带动农民致富。因此，通过本项目的建设，有利于中央2007年1号文件的具体贯彻和落实。2.2.2项目的实施是推进农业和农村经济结构战略性调整的需要在农业和农村经济进入37 第二章背景及必要性新阶段后，加快农业和农村经济结构战略性调整，迫切需要农产品流通网络的带动和推进。通过农村集贸市场网络的建设，可以促进项目区商品交换，繁荣市场，扩大内需。2.2.3项目的实施是保障食品质量安全的需要本项目通过乡镇农贸市场定点收购农副土特产品，然后由位于市中心的X市场集中对外批发配送，实现了农产品来源的有序和可追溯，可以保证农产品的食品安全，维护消费者安全消费权益。2.2.4项目的实施是促进农民收入稳步增长的需要2009年中央一号文件围绕稳粮源、增收入、强基础、重民生四项重点工作，提出了“千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，为经济社会又好又快发展继续提供有力保障。”的工作要求，体现了对农民增收的高度重视。在本项目搭建的农产品流通平台上，项目区农民通过扩大农产品流通规模增加一块收入，再通过租赁经营集贸市场周边的独立商铺稳定一块收入，累计每年可助农增收1.02亿元。2.2.5项目的实施是维护农民生产生活消费权益的需要本项目在农民生产、生活服务需求集中的地区建立农村集贸市场，实行农民所需的优质日用生活品集中采购、统一配送、连锁经营，可以从源头上保证商品的质量，降低消费成本。同时通过定点收购农民的农产品，有利于解决农民卖难以及卖不上价的问题，保证农民劳有所值。2.2.6项目的实施是增强县级联合社竞争实力需要本项目建设可以有效解决县级联社农村流通网络“线断、网破、人散”的现实问题，提高农村基层供销社资产的质量，重新确立基层供销社在农村商品流通中主导地位。37 第三章建设条件第三章建设条件3.1项目区概况3.1.1建设地点选择选址原则：经对地形、地势、水源以及居民点的配置、交通、电力、物资供应等条件进行全面考虑，本着充分利用现有基层供销社土地和院落、发挥地利优势、发挥带动和辐射功能、科学规划、合理布局、节约投资的选址原则。同时需具备以下条件：1、以市场外墙为界，直线距离1公里范围内，不应有产生有害气体、烟雾、粉尘等污染源。2、以市场外墙为界，直线距离1公里范围内，不应有生产和储存易燃、易爆、有毒等危险品的场地。建设地点选择：本项目建设地点分别位于X市中心和大兴、爱阳、赛马、通远堡、四门子、青城子、鸡冠山、红旗、边门、刘家河等十个乡镇。3.1.2自然条件气候条件X市属北温带湿润地区大陆性季风气候。受黄海影响，具有海洋性气候特点。冬无严寒，夏无酷暑，四季分明，雨热同季。正常年景年平均气温8.4℃，无霜期182天，结冻期147天，降雨量800～1100毫米，日照时数2484.3小时。年最大降水量1400毫米，年最小降水574mm，流域内多年平均降水800-1200毫米；年内降水量分配不均。日最大积雪310毫米。各年平均降水量为891mm。各月平均降水量如下表所示。37 第三章建设条件表3-1各月平均降水量降水量（mm）1月2月3月4月5月6月8.610.917.248.360.71007月8月9月10月11月12月257.7212.267.547.628.512.3年平均降雾日28.9天，雾口多集中在夏季，一天中雾多出现在后半夜至上午10时之间。园区常风向为NE及NW向，强风向为NNW，风速（M／S）：全年平均32米／秒，最大28米／秒，年平均无霜期161天，最大冻土层88厘米。水文条件X地区河流密布，主要有爱河水系、大洋河水系、草河水系。全地区2公里以上的大小河流270多条，其中流域面积超过2000平方公里的大河2条，即爱河、草河。人均水量是全国人均水量的1.2倍。地理条件X地区是辽东山地丘陵的一部分，属长白山脉向西南延伸的支脉或余脉。地势由东北向西南逐渐降低。其中以山地和丘陵为主，局部还有阶地、盆地、台地等小型地貌单元。全市森林覆盖率达71.2%。3.1.3社会经济状况X37 第三章建设条件市位于辽东半岛东部，地近黄海北岸，为省辖县级市。全市总面积5513平方公里，户籍总人口近59万人，全市共有满、汉、蒙、回、朝等24个民族，满族人口占75.1%。全市辖3个经济管理区、1个民族乡，17个镇，201个行政村。近年来，X市先后被确定为全国商品牛生产基地、绒山羊生产基地、板栗生产基地、国家粮食自给工程建设市、国家对外开放县（市）。 X的自然概貌是“八山半水一分田，半分道路和庄园”。全市耕地总面积93万亩，人均耕地1.6亩；林地604万亩，占土地总面积72.7%，居全省县(市)级第二位,森林覆盖率71.2%.境内有爱河、大洋河、草河等大小河流270多条。水资源总量33.64亿立方米/年，人均占有量5831立方米，占辽宁省地表水资源的5.5%。可利用水总量20.90亿立方米，其中地表水19.16亿立方米，地下水1.74亿立方米。水质为纯碳酸钙优质饮用水，是酿造业和轻工业理想用水。地下热水已发现5处，其中东汤温泉最高水温达78度，水中含有28种元素，对关节炎、皮肤病等多种疾病疗效显著。X境内山多林密，野生资源繁多，拥有高等植物81科404属998种（其中野生果就有13科20属52种）、哺乳动物14科28种、鸟类39科162种。有人参、细辛、天麻、龙胆草等中药材620种；木耳、榛蘑等野生食用菌几十种；蕨菜、大叶芹、刺龙芽数十种野菜和板栗、核桃等干鲜果，有天女木兰、娃娃鱼等珍稀动植物。矿产资源丰富，现已发现煤、铁、金、铜、硼等金属、非金属矿藏59种，其中砂金和脉金储量较大，分布面广，开采已有200多年的历史，1989年被列为全国黄金生产重点产区之一；硼矿储量占全国固体硼矿总储量的63%，刘家河翁泉沟固体硼矿储量居全国首位；红柱石储量居亚洲第一位、世界第三位。“丹东绿”“凤凰绿”等大理石产品被东南亚国家誉为“理石之冠”（毛主席纪念堂的部分装饰就选用了“丹东绿”大理石）。花岗岩板材有十多个品种，已打入国际市场。37 第三章建设条件  X历史悠久，名胜古迹众多，旅游资源丰富。国家级风景名胜区的凤凰山，具有“泰山之雄伟，华山之险峻，庐山之幽静，黄山之奇观，峨眉之秀美”。除凤凰山外，X市境内还有玉龙湖、浦石河原始森林、大梨树花果山、赛马溶洞群、爱河鸽子洞、东汤温泉和古遗址、古城堡等旅游资源。 X市交通发达便捷。境内有沈丹铁路、凤上铁路、沈丹公路、沈丹高速公路贯穿。铁路总长195公里，有大小停车站23个；公路干线11条，总长1258公里。X距丹东机场78公里，距丹东港63公里，距浪头港70公里，距大东港90公里。3.2项目建设条件优劣势分析3.2.1政策、资源、科技、基础设施条件3.2.1.1政策条件本项目属于第三产业范畴，投资区域位于农村，服务行业针对农业，服务对象指向农民。无论是投资行业、经营内容还是服务群体，都属于国家重点支持的项目。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确提出建立新型农业社会化服务体系。要求从发展现代农业的角度“加快构建覆盖全程、综合配套、便捷高效，公益性服务和经营性服务相结合、专项服务和综合服务相协调的新型农业社会化服务体系。”根据这一决定,国家各部委都从各自职能出发对涉及促进流通、扩大消费、推进农村现代物流体系建设、维护农民生产消费权益、稳定粮食生产、保障食品消费安全等方面出台了众多扶持政策，尤其是全国供销总社网络薄弱与空白县振兴计划的推出，使本项目的建设拥有良好的政策背景。37 第三章建设条件3.2.1.2资源条件X市供销社在农村拥有土地面积23.2万平方米，这是一笔难得的资源，这些土地资源大多数位于乡镇的中心地带，非常适合开办农村集贸市场。同时，项目区由于地处长白山余脉，且气候特点是四季分明，使农产品资源非常丰富，包括山野菜、食用菌、淡水鱼、中药材、坚果、笨鸡蛋、林蛙、柞蚕、辽宁黑猪等，农产品品类丰富，质量上乘，为市场提供良好的的交易资源。3.2.1.3科技支撑条件现有的互联网技术，可以实现中心市场对乡镇贸易市场的远程监控，保证中心市场的采购信息、库存信息能够通过互联网在第一时间传递至乡镇贸易市场，使整个流通网络的信息来源和处理更加便捷、迅速。3.2.1.4基础设施条件X市交通发达便捷。境内有沈丹铁路、凤上铁路、沈丹公路、沈丹高速公路贯穿。铁路总长195公里，有大小停车站23个；公路干线11条，总长1258公里。X距丹东机场78公里，距丹东港63公里，距浪头港70公里，距大东港90公里。项目区自然环境良好，交通便利。互联网覆盖本区域，程控电话的普及率达90％，为本项目建设提供了较好的信息疏通和交流平台。37 第四章市场分析与销售方案第四章市场招商方案4.1市场分析4.1.1经营现状及前景分析经营现状X市场是X市供销社的骨干贸易市场，年综合贸易额1.5亿元，其中农产品交易额超过8000万元。农产品经营以带有绿色食品特征的鲜活、高档农业特产为主，主要供应X、丹东等地中高档酒店、农业特产专卖店和农产品旅游市场，并且随着人们消费观念的更新以及对绿色农产品的青睐，市场农产品的批发配送规模呈现稳步增长的态势。即将投资改造的10个乡镇农贸市场，目前的交易场所比较简陋，露天经营、场地原始、使整个交易场所雨天烂泥塘、风天暴土扬，落后的交易环境时买卖双方的交易热情不高，交易商品的档次低，交易额停滞不前，甚至出现农民舍近求远，不得不耗费时间和精力到城里采购商品，由于基础设施投入的滞后，没有发挥打造乡镇商业圈、聚集乡镇消费流、活跃乡镇经济的作用。尤其是对于城市急需的中高档农产品的经营，一般都是游走于各地的农民经纪人来经营，打一枪换一个地方，交易信誉和农产品质量都没有保障，也影响了农产品的有序稳定经营。本项目属工农产品双向流通项目，农产品的最终消费群体是X、丹东的中高端消费群体、中高档酒店以及旅游农产品市场；工业品的最终消费群体是项目区农民。据测算，特色农产品的预期消费总额在2-3亿元左右，而本项目的饱和供应量仅有1亿元左右，仅37 第四章市场分析与销售方案能够满足需求总量的50%。前景分析：本项目前景较好。首先是项目区农贸市场建设滞后，加上社会投资者对项目的认识程度滞后，使项目在没有竞争对手的情况下建设和运营，预期的经营效果良好。同时，在运营过程中大量地采用连锁、配送等现代流通元素，减少了流通环节，有效地提高了流通效率，发挥了现代流通网络对农村经济发展的基础性配置作用。4.1.2市场竞争优势分析4.1.2.1规模优势以X市场为龙头的农村集贸市场网络，通过采取统一收购、配送、连锁经营等现代农业流通经营形式，将农村散、乱、小规模的农产品资源汇集成标准、规范和规模的农产品物流，扩大了流通规模，节约了流通费用，体现出了明显的规模效益，从而形成整体上的竞争优势。4.1.2.2物流优势本项目采取连锁经营、双向流通的运作方式，形成了一定的标准化、规模化物流，有效地降低了物流成本。4.1.2.3地缘优势项目的地缘优势在于利用供销社原有的处于乡镇黄金地带的大院，有地利之优；市场管理人员雇佣原供销社管理干部，本乡本土，有人缘之优。4.2招商策略、方案、模式4.2.1招商策略品牌提升策略：37 第四章市场分析与销售方案项目采取统一市场字号、统一服务标准、统一产品包装、统一安全保卫等方式，努力打造统一的X市场品牌。客户服务策略：包括为农产品加工商服务，保证百公里配送半径内6小时配送到位，100—300公里配送半径内12小时配送到位；为农民专业合作社服务，建立信息发布、教育培训、合作社销售专柜（店）的等综合服务平台，提高农民专业合作社社服务社员，管理基地的能力；为X市餐饮行业服务，保证小批量鲜活、高档农特产品随叫随到。绿色环保策略：各农村集贸市场要通过创办、领办和引导农民兴办绿色、无公害、有机等农产品基地，不断提高整个市场体系农产品质量和档次，保证产品质量和食品安全，践行合作社企业互助、友爱、守信的社会责任，为建设资源节约型和环境友好型社会做贡献。4.2.2营销方案本项目通过广播、电视和车体广告、网络发布信息、强化品牌视觉形象等方式向宣传市场，扩大市场产品的经营份额。营销中充分注意创立企业服务品牌，创立市场自有名牌产品，确立名牌企业形象，取得市场竞争优势。同时建立加强加工贮藏设施等硬件建设，提高和完善市场服务功能。加强营销队伍建设，坚持多渠道、全方位，调动社会各界力量开拓市场。下大力发展订单农业；注重农产品流通品牌建设。4.3经营风险分析4.3.1.政策风险37 第四章市场分析与销售方案主要包括两个方面：一是项目重复建设风险。在乡镇投资集贸市场并取得成功后，有可能引起社会其他投资者的效仿，出现一镇两市，恶性竞争，影响投资效益；二是乡镇建设规划、道路建设的变化会导致新兴商圈的兴起，而冷落了旧商圈，使我们的市场失去客源支撑。4.3.2食品安全风险农产品作为天天食用的人民生活必需品，其食用的安全性倍受关注，不仅涉及到个体的健康，更关系到民族的繁衍与生存问题。因此，民以食为天，从这个意义上说，农产品市场从事的是天大的事业，随时可能出现的食品安全问题有可能给企业带来灭顶之灾。4.4防范和降低风险对策4.4.1防范和降低政策风险对策积极争取地方政府对项目的支持，采取地方政府出具政府规划和批准建设的方式，将集贸市场纳入法定轨道，避免今后一镇两市和规划变更带来的风险。4.4.2防范和降低食品安全风险对策建立食品安全事件应急处理体系，防患于未然，同时建立食品质量可追溯体系，做到对食品质量安全状况可查、可控、可预警。37 第五章建设方案第五章建设方案5.1建设规模本项目为改扩建项目，主要包括两部分：第一部分是X市X市场高档农产品配送中心建设、冷藏库建设。总投资80万元，拟建设气调冷库平方米，低温冷库平方米。第二部分是乡镇集贸市场网络建设，主要改建10个乡镇集贸市场，具体建设内容见表5-1：5-1农村集贸市场网络建设情况表项目名称硬化地面面积独立商铺建设面积封闭式交易大厅面积建设面积合计爱阳市场？赛马市场通远堡市场鸡冠山市场四门子市场青城子市场大兴市场红旗市场边门市场刘家河市场合计37 第五章建设方案5.2建设标准和管理标准中华人民共和国农产品质量安全法中华人民共和国食品安全法实施条例农产品包装和标识管理办法农产品产地安全管理办法零售商供应商公平交易管理办法农产品批发市场管理技术规范农副产品绿色批发市场认证标准农副产品绿色零售市场认证标准NY/T391-2000绿色食品产地环境技术条件；NY/T393-2000绿色食品农药使用准则；NY/T394-2000绿色食品肥料使用准则。GB50072冷库设计规范5.3建筑方案5.3.1主体工程本项目主体工程有：建设水泥场地：21000平方米。钢结构封闭式交易大厅：建筑面积280平方米。转运库房：建筑面积1350平方米。5.3.2辅助及其它配套工程远程监控系统一套。气调冷库200平方米。37 第五章建设方案低温冷库400平方米。办公用房：10处，砖混结构，总建筑面积560平方米，主要作为各市场管理人员办公使用。围墙：560延长米。绿化：2000平方米5.4实施进度安排表5-2项目建设进度表项目进度20102011201220131234123412341234前期可研土建工程设备安装对外招商人员培训37 第六章环境影响评价第六章环境影响评价6.1环境影响项目区域内环境空气常规检测的各污染物浓度均达到《环境空气质量标准》（cB3095－1996）中二级标准要求；声环境各点位均达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096－93）中I类标准的规定。项目施工期间影响环境的主要因素为运输建筑材料（砂石、水泥）及施工过程中产生的扬尘、噪声和建筑物垃圾，将对项目区周围的环境空气和声环境产生一定的影响。随着施工期的结束，影响环境的因素也随之消失。项目营运期各点位噪声值均达标，X市场制冷机噪声对周围环境影响不大。夜间不工作，对环境的影响主要是交易场所废弃垃圾对环境的影响。6.2环境保护与治理、节能等措施本项目不产生废水。主要的废弃物是交易场所的垃圾，采取专人定时清扫、统一送到指定场所焚烧和填埋。37 第七章项目组织与管理第七章项目组织与管理7.1组织机构与职能划分7.1.1项目组织机构图7-1项目建设阶段组织机构图项目建设领导小组办公室招商部财务审计部工程部培训教育部图7-2项目运营阶段组织机构图总经理总经理办公室安全保卫部客户服务部财务计划部人事教育部配送业务部仓储班加工班运输班管理班集贸市场管理部10家农村集贸市场7.1.2职能划分本项目由X市X市场投资兴建，建成后，由X市X市场负责管理，为保证项目建设顺利进行，拟成立项目建设领导小组，职能分工如表７—1：表7-1项目建设领导小组职能分工部门名称负责人职责范围37 第七章项目组织与管理项目建设领导小组刘忠伟负责领导、组织、指挥和协调项目建设办公室于良玉负责项目建设的具体实施工程部陈广斌负责土建工程财务审计部荣刚具体负责资金筹措、划拨和管理招商部？负责招商方案的设计和实施培训教育部？人力资源的招聘、培训和教育7.2劳动定员项目劳动定员80人，其中管理人员25人，雇员55人。其中：总经理办公室2人，客户服务部2人，安全保卫部10人，配送业务部33人，财务计划部2人，人事教育部1人（兼党委办公室），集贸市场管理部30人。7.3经营管理措施7.3.1工程管理要按照保工期、保质量、保效益的要求，进行严格的工程管理。选择具有三级以上资质的施工单位施工，在设备安装和调试过程中，在保证安装质量的前提下，力求损耗最小、效益最佳。工程完工后，组织专家验收把关，保证工程建设质量。7.3.2经营管理根据企业的经营目标，建立分工明确、架构完整、权责统一的岗位经营责任体系。提高企业计算机管理信息系统的应用水平，保证企业的信息来源和处理电算化、业务处理网络化、企业决策科学化。37 第七章项目组织与管理7.3.3财务管理按照《会计法》的要求建立制度化、规范化的会计核算体系。项目运营后要设立独立的会计核算部门，进行独立的会计核算和帐务管理。坚持专款专用原则，保证项目资金全部用于项目建设。建立财务费用控制考核体系，财务情况做到费用预警。7.3.4营销管理建立符合农产品市场经营特点和要求的经营管理队伍，采用聘用制的用人方式，底薪加提成的工资制度。努力培养人才梯队，保证经营管理队伍的平稳更替和稳定。在营销方式上，通过建立服务品牌的措施，与市场其他市场企业开展差异化竞争。7.4技术培训本项目的技术培训包括面向雇员的技术培训和面向市场独立商号业主的技术培训，如表７-2、７-3所示。表7-2联合社雇员培训计划表培训时间培训对象培训内容培训人数（人次）2月-4月市场经理农村集贸市场管理519月-10月收购站长收购技术与质量管理规范3611月-12月管理人员管理中的信息化技术应用241月-2月配送业务设备使用与维护培训106表7-3农产品独立商号培训计划表37 第七章项目组织与管理培训时间培训对象培训内容培训人数（人次）9月-10月鲜活商户农产品保鲜技术50011月-12月干品商户农产品包装设计5001月-2月水产商户淡水鱼经营技巧1003月-4月熟食商户食品安全管理规范1007.5劳动安全、卫生与消防7.5.1危害因素和危害程度本项目为商品流通类项目，经营过程中没有有毒有害物产生。7.5.2安全措施方案执行劳字([1998]48号)《关于生产建设性工程职业安全卫生监察暂行规定》；《工业企业设计卫生标准》；《工业企业噪声控制设计范围》；GB5749-85《生活饮用水卫生标准》。严格执行《中华人民共和国安全生产法》安全生产规范。加强安全生产管理，在易发生人身伤害事故的经营环节设立警示牌，有条件的地方要加装安全防护网罩。每班专门设立安全员一人，负责当值安全生产事宜。市场安保人员严格坚持8小时工作制度，禁止超时上岗，疲劳工作。配送业务部职工要佩戴口罩、手套等劳动保护用品，每名职工每月发放一斤木耳供日常保健，防止粉尘污染危害健康。7.5.3消防设施设计依据：建筑设计防火规范GBJ16-87(2001年修订版)；火灾自动报警系统设计规范GBJ50116-98；建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90(97年修订版)。37 第七章项目组织与管理（2）建筑耐火等级：本项目建筑物耐火等级为一、二级。（3）消防措施：根据建筑设计防火规范GBJ16-87计算室外消防用水量20L/S、室内为10L/S按一次发生火灾次数、贮水量按2小时计算，水源从市场交易区内自备水井和蓄水池提供。集贸市场主要交易区及独立商户四周均有通道，道路宽度满足消防要求。根据建筑灭火器配置设计规范，在交易区重点部位布设二氧化碳灭火器、磷酸铵盐型干粉灭火器。实行市场交易区全面禁烟制度，每个市场设立消防站一处，同时在火灾重点防护位置，设置灭火设备。每季度进行一次消防知识培训。每年进行一次消防实战演习。37 第八章投资估算与资金来源第八章投资估算与资金来源8.1投资估算依据本项目依据《建设项目可行性研究报告内容和深度规定》以及国家、地区和部门现行政策法规、农产品市场经营行业相关技术要求，并依据项目单位和相关专业提供的基础资料进行编制。8.2投资估算8.2.1总投资本项目总投资631万元。其中：建筑工程投资546万元；设备及安装投资65万元，预备费20万元。拟申请财政扶持资金200万元，自筹431万元。8.2.1.1建设投资总建设投资546万元。其中：建筑工程费487万元，占89.1%；设备购置费44万元，占8%；安装工程费15万元，占2.9%。8.2.1.2建设期利息没有银行贷款，所以没有利息支出。8.3资金来源8.3.1省财政新网工程专项资金本项目拟申请财政新网工程专项以奖代补资金200万元。8.3.2自筹资金及来源本项目自筹资金433万元。主要来源是：X市场自有资本200万元，乡镇供销社职工内部入股150万元，乡镇集贸市场土建工程可延期一年付款83万元。37 第八章投资估算与资金来源8.4资金使用和管理8.4.1财政资金使用和管理财政资金200万元。其中：用于X市场冷链和农产品配送中心建设100万元，用于乡镇农贸市场水泥地面100万元。财政资金全部实行报账制管理。8.4.2其它自筹资金使用管理按照《合作社会计内控制度》进行管理。37 第九章财务评价第九章财务评价9.1财务评价依据《建设项目经济评价方法与参数》；《企业会计制度》（1）本项目计算期10年，建设期4年。当年建设的项目当年即可试运营。从第四年开始全部项目正式运营，达产率为100%。（2）基准收益率，参照同行业平均水平并考虑一定的风险系数，本项目的基准收益率为8%。（3）项目定员80人，并考虑到工资逐年递增趋势，年平均工资及福利费按照15000元/人计取。（4）折旧及摊销：根据现行财务制度，本项目固定资产中的房屋建筑按20年折旧，设备按10年折旧。（5）修理费：按房屋和设备原值5%计算。（6）其他支出：管理费用按年收入1%计取。9.2营业收入、营业税金和附加估算9.2.1营业收入按照100%达产，年可加工水稻5万吨，生产糙米3.55万吨，每吨销售价格4200元；年可生产米糠0.6万吨，每吨销售价格350元；年总销售收入15120万元。9.2.2营业税金及附加合作社农产品免征增值税。同时，依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条规定：企业从事农产品初加工，免征所得税。37 第九章财务评价9.3总成本及经营成本估算9.3.1单位产品生产成本估算按主要产出物糙米来核算单位生产成本，每吨糙米生产成本4144.5元。项目单位成本如下：表9-1项目单位成本序号项目单位消耗定额单价（元/单位）金额（元）1原辅材料4,100.511.1水稻吨1.412,900.004,084.511.2糙米包装条20.000.8016.002燃料、动力及水4.442.1电度/吨4.930.9004.443工资福利元/吨17.4117.4117.414制造费用元/吨22.1422.1422.145副产品回收6单位产品生产成本4,144.509.3.2项目总成本估算项目总成本万元。项目总成本如下：表9-2项目总成本序号项目金额序号项目金额1外购燃料及动力572新增工资及福利费608　3修理费329　4折旧费33.310　5其他费用611　6总成本费用1421237 第九章财务评价9.3.3经营成本估算总成本中扣除折旧费、摊销费后，经营成本为14,819.40万元。9.4财务效益分析9.4.1盈利能力分析经测算，该项目投资利润率31.86%，投资回收期（税后、静态）3年，财务内部收益率（税后）50.93%，财务净现值（税后，8%）1336万元。9.4.2清偿能力分析本项目无银行贷款，项目自筹资金全部由项目单位自有资金解决，本项目建成后资产负债率小于50%。9.5不确定性分析9.5.1盈亏平衡分析经测算项目的盈亏平衡点为37.81%，说明本项目的保本点较低，经营风险小。盈亏平衡点计算公式为：BEP＝年总固定成本/（年销售收入-年销售税金-年总可变成本）＝155.52/（15120-0-14,708.63）＝37.81%详见下图：37 第九章财务评价图9-1盈亏平衡分析图9.5.2敏感性分析本项目对建设投资、原材料价格、产品价格分别做了单因素敏感性分析（见下表）。分析结果表明效益指标对原材料价格、产品价格最为敏感，其次为建设投资。当销售收入下降1%时，内部收益率(税后)为19.25%，当原材料价格上升1%时，内部收益率(税后)为19.99%，说明该项目敏感性强，因此企业应密切关注市价格波动情况，一旦出现价格波动，应通过提前上市或延期上市场等方式避开上市高峰等方式提高销售价格或通过内部挖潜等降低成本以保证目标收益的实现。表9-3敏感性分析表序号不确定因素评价指标变化率-1%-0.5%00.5%1%1产品价格净现值382859133618132290内部收益率19.25%34.17%50.93%70.48%93.86%2原材料价格净现值226518001336872407内部收益率92.69%69.91%50.93%34.60%19.99%3建设投资净现值13441340133613331327内部收益率51.68%51.36%50.93%50.62%50.10%37 第九章财务评价图9-2敏感性分析图9.6财务评价结论各项评价指标表明，本项目财务效益较好，项目投资利润率31.86%，投资回收期（税后、静态）3年，财务内部收益率（税后）50.93%，财务净现值（税后，8%）1336万元。但对价格变动敏感性强，企业应密切关注价格市场变动，避免价格变动风险。以上数据表明该项目经济优越，投资回收期短，具有一定抗风险能力，清偿能力可靠，效益可观，该项目财务可行。37 第十章社会效益分析第十章社会效益分析10.1社会评价基本结论粮食生产是东港市的主导产业之一，发展粮食加工和流通业态有助于发展壮大主导产业。本项目的实施对调整当地农业和农村经济结构，安置富余农民就业，提高原料种植业的产业化水平，提高农产品附加值，增加农民收入都具有重大意义。项目实施后，随着农民收入的增加及生活水平的提高，社会秩序也得到相应稳定，为地方经济更好地发展创造一个健康、和谐的社会环境。项目引进国外先进的粮食保鲜加工技术，并加快技术消化和转化，努力进行技术创新，为自主开发新技术奠定基础；项目产品出口创汇，提高我国农产品在国际市场上的竞争力；符合社会主义新农村建设的要求。10.2主要社会效益分析10.2.1壮大主导产业，促进结构调整分析本项目对于做大做强东港优质稻米产业，调整稻米种植产业结构，发展精准农业和稻田渔业具有重要的推动作用。项目以糙米加工为桥梁使优质稻米的生产同高档大米的流通有机的对接，使整个大米产业链顺畅、高效，有效地推进了农产品流通。同时，发展以稻田为载体的果菜、河蟹、泥鳅、日本沼虾生产，对于提高有限土地的投入产出比例、增加农民收入、维护粮食安全、推进生态河蟹都具有重要意义，体现出合作社在农业产业化和农村经济发展过程中的重要公益载体作用，为合作经济组织如何通过推进农业产业化经营来繁荣农村经济、促进农民增收致富起到较强的示范引导作用。37 第十章社会效益分析10.2.2辐射带动能力分析10.2.2.1项目单位与农户利益联结机制利益分配机制：根据联合社章程规定，合作社实行二次返利制度。一次返利在社员完成年度水稻订单任务，在交售水稻时，按照高于市场价格20%结算。二次返利是在合作社糙米销售利润实现后，扣除20%的盈余公积后的可分配利润，拿出60%返还给农民，预计项目全部达产后每年可返200万元。利益保障机制：联合社实行社员代表大会制度，推行民有、民管、民受益的合作社民主管理原则，保证联合社成为社员利益的保障平台。联合社坚持为社员服务原则，投资建立若干公益性服务机构和经营性服务机构，提高社员的劳动技能和生产效率，使社员的经济发展权、生活享受权、消费安全权益得到很好的保障。利益运行机制：联合社每年召开一次社员代表大会，就联合社重大经营和决策事项做出决议，保证社员行使民主管理权力。如果有三分之一的社员代表提议，可以召开临时社员代表大会。利益监督机制：联合社成立监事会，对联合社理事会执行社员代表大会的决议，维护社员财产权、受益权等工作情况进行日常监督。联合社同时成立党的工作机构，通过发挥组织的作用开展监督。10.2.2.2带动农户及增收效果分析项目直接带动农户4万户，入社社员超过5000户，其中:归联合社直属的社员户1080户。农民通过开展稻果、稻渔、稻虾、稻蟹做等复合型农业种植模式后，每亩稻田可增加收入2000元左右，项目达产后，按照4万户种植14万亩的数量计算，户均增收7000元，预计每年可助农增收2.8亿元。37 第十章社会效益分析10.2.2.3带动基地本项目建立的以稻田为载体的立体生态农业模式，效益非常可观，可以带动东港地区30万亩以上、庄河地区10万亩以上的稻田转变单一水稻种植模式，后续效益很好。10.2.2.4带动就业本项目直接安排就业35人，年工资总额105万元；创造的间接就业人数852人，年收入超过1594万元。包括：订单稻田管理员，42人，年收入200万元；农机手6人，年收入6万元；农用物资服务部4人，年收入8万元；糙米加工繁忙季节雇工100人，支付临时工资30万元；农民社员个人生产雇工500人，年雇工工资800万元；农产品运输、果蔬、淡水鱼、河蟹经纪人等流通服务岗位300人，年经纪额3亿元，佣金收入600万元。全部是黄城村及周边乡镇的农民。10.2.3对比分析项目建设前当地农民水稻以黄海3号、辽优5218、港育2号、港源8号、中辽9052等常规水稻为主，每亩纯收入在300-500元之间，因为都是以牺牲质量为代价的高产量品种，农民水稻卖难现象时有发生，2008年项目区曾经发生水稻卖难冲击东港市政府的情况。种植越光订单水稻后，仅就种植水稻的收入就比种植常规增收20%-30%，而且实现农商对接，解决了卖难问题。同时，农民通过开展稻果、稻渔、稻虾、稻蟹做等复合型农业种植模式后，每亩稻田可增加收入2000元左右，按照4万户种植14万亩的数量计算，户均增收7000元。同时，通过项目建设，项目区形成了“两高一优”的现代农业格局，成为市民放心的米袋子、菜篮子。37 第十章社会效益分析项目区农民的增收幅度远远高于非项目区农民，据不完全统计，项目区2010年人均纯收入可达9000元左右，比东港市2009年农民人均6683元的收入水平高出34.7%，农业生产能力也大大高于非项目区。37 附录附表附表2：建设投资估算表附表2-1：土建工程投资明细表附表2-2：设备投资明细表附表3-1：流动资金估算表附表4：资金筹措与使用计划表附表4-1：财政资金使用明细表附表5：总成本费用估算表附表5-1：单位产品生产成本估算表（吨）附表6：固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销估算表附表7：利润及利润分配表附表7-1：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表8：项目投资现金流量表附表8-2：项目资本金现金流量表附表10：财务计划现金流量表37'