商业项目报告书

'为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划商业项目报告书　　商业项目整体规划建议　　一、项目总体规划思路　　本项目的形象定位是以“都市mall”为主题，打造未来的商业模式：shoppingmall将成为本项目总体规划的主线。随着人民生活水平和文化素质的提高，消费购物不在仅仅为满足物质生活的需要，而是将购物视为集购物、休闲、娱乐、旅游、文化交流为一体的一种精神享受过程，于是集多种功能于一身的规模庞大的商业物业项目——摩尔(mall)现代购物中心应运而生，成为都市人的生活乐园。　　MALL的概念　　SHOPPINGMALL是以大型零售业为主体，集众多商店为辅助，形成多功能商业服务设施集合体的商业物业项目，也就是在一个大型商厦中，由一个管理机构组织协调和规划，把一系列零售商店服务机构组织在一起，向消费者提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。Shoppingmall在美国是指市区的大型购物中心，MALL是指购物乐园。　　MALL具有以下三个特点：⑴大：建筑规模大、占地面积大、经营面积大、停车场规模大；⑵多：店铺多行业全功能多，集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　服务于一体；　　⑶经营主题明确：　　按照所处地理位置、自身条件及当地零售商业发展状况确　　定目标市场，然后据此定位引入相应零售商配合其市场定　　位。　　建立具有中国特色的MALL　　国内居民人均收入及消费支出持续增长，平均购买力不断增强，商业市场正面临着向更高层次发展的市场呼唤和历史契机。按照中国目前的经济状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人们对生活质量水平的提高，在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场，集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及服务等各功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟，MALL的出现也是中国商业业态优化组合的必然趋势。　　锁经营仓储式货仓后的第四次革命，正迅速成为现代商业的主流。这种新生代的购物中心不仅满足购物需要，而且满足文化娱乐饮食等需求，大大增加了购物中心的吸引力，延长了购物者的停留时间，这是大型商厦发展的未来方向。　　二、建筑风格建议　　大厦建筑设计建议目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　商业物业的建筑设计方案必须与项目定位和功能定位相符合，充分满足商铺的销售与招租的需要，并适合商家的经营活动，这是市场对商业物业建筑设计提出的要求。　　对于本项目的建筑，我们建议发展商从建筑形式方面去考虑。在中国，传统的商业物业主要是一些临街的商铺，这类商业物业单体建筑规模很小，但往往会占据着传统的商业旺地，形成一定规模的商业街，如广州的北京路、上下九商业街，南宁的民生路、兴宁路步行街。　　近年来，购物中心逐渐成为主流商业物业的建筑形式，类似“shoppingmall”的超大型购物中心也相继亮相我国的商业物业市场，如广州的天河城广场、时代广场。商业物业无论以何种形式出现，其形体、景观及物理特征在很大程度上，都要充分考虑到中国的文化背景、消费特性和审美观，才能得到市场认同。　　具体建议　　⑴本商厦以及步行街应视为一种整体规划　　本项目地处曙光中路与解放南路交界，属于规划中步行街设计的影响范围，建议将本商厦设计融入步行街规划，并形成独特的项目个　　性。　　⑵裙楼建筑风格外立面以现代式及岭南特色为主目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　建议：首层南面骑楼设计，2—4层外立面采用落地玻璃设计为主，兼顾广告牌位设计。　　⑶整体装饰风格建议　　将传统建筑文化与现代建筑文化融合一起，包括造型、色彩、材料结合商场使用设计特色；各类装饰品、艺术雕刻、字画、灯具、广告招牌、花卉统一设计制作；注重建筑物、灯光、影的夜间效果；营造一种旅游文化与休闲购物的和谐氛围。　　⑷各楼层装修设计以简约为主　　室内装修以简约为主，强调空间和材料的搭配，体现开阔、明亮、艺术氛围浓厚特色，体现各楼层功能经营特色，并充分将室外景观自然过度到室内。　　所有商铺广告招牌、户外灯箱、吊旗、POP的设置均由商场统一制定，力求完整统一形象。　　三、环境设计建议　　宽敞舒适的购物环境是每个成功的购物中心所必须提供的硬件，真正吸引消费者入场的是商场内琳琅满目的商品，只有靠商场内清晰的功能分区，完善的商户组合，才能对消费者产生持久而浓厚的吸引力，不断延续旺场的局面。仅靠花巧的建筑装修来吸引消费者，只能是短暂的，只能长期对游客起一定的诱惑作用，而本项目的主力核心消费者是柳州市的常住居民，多次莅临之后就对特色装修麻木，缺乏新意，靠游客是完全难以支撑起本项目的日常运作。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　因此，敝司建议商场内部的主体硬件以简洁、明快的建材作为装饰，结合不同的颜色组合，将商场构筑成一个现代感强，宽敞明亮的舒适购物环境。　　同时，也要考虑商场装修设置的特色和多变性及灵活性，使商场在既定的形象风格和特色的基础上，能不断制造新鲜感，从而吸引不同类型的客户，增强商场的竞争力。　　花的海洋　　利用多变的鲜花作为商场的点缀，营造浪漫的商场气氛，一来可以形成商场的装修特色之一，使商场更有生气；二来容易以不同类型的鲜花配合不同的节日，配合不同的功能区，配合不同的商家进行促销推广。例如，在春节用桃花、水仙，在情人节期间用玫瑰花，在母亲节期间用康乃馨??，将人的购物情绪　　津**项目　　天　　可行性研究报告　　目　　第一章项目决策背景　　1.内部因素2.外部因素　　录　　第二章项目概述目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　第三章第四章第五章第六章第七章第八章1.项目区位及用地2.项目宗地现状　　3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格　　项目法律及政策性风险分析　　1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价　　市场研究　　1.区域市场成长状况2.区域市场供应产品特征3.整体市场对本案影响因素4.目标客户、产品及价格定位　　规划设计要点　　1.初步规划设计思路2.规划设计的可行性分析　　项目开发计划　　1.开发机遇2.开发周期安排3.销售周期安排　　投资收益分析　　1.成本预测2.税务分析3.经济效益分析4.项目资金预测　　可行性结论　　1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议　　第一章项目决策背景　　一.内部因素　　1.天津**公司项目布局目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　**自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、**中心大厦、世贸广场、都市花园、**新城等项目，其中城市花园、**中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，**新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，天津**的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，**的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。　　**自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。**产品应属于整个天津市，而不是某个区域。所以**有能力，也应该去开发天津的其他市场，让**物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向，我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有：北部地区铁东路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目，南部地区天津玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了**在城市南部无项目的空白。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　2.天津**公司经营现状：　　目前天津公司在手有两个项目，**花园新城、东丽湖项目，其中新城项目为在建销售的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市，成为天津公司的主要利润支柱，但到XX年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求，天津公司必须再上新项目，要达到每年有3-5个在开发项目，保证天津公司经营利润指标和**产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤**的大好形势下，天津**应充分利用**天津地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让**品牌深入到每个天津人心中。　　玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为天津城市建设做出贡献。天津公司现状项目及在谈项目分布:　　西横堤项目　　铁东路项目　　丽苑项目目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　天钢项目　　玻璃厂项目　　梅江南项　　在开发项目:已完成项目:在谈项目:　　二.外部因素　　该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于天津市区的南部,行政区划为河西区，该项目所在区域有如下特点和优势:　　①根据天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。②天津市主导风向为西南风，西南部区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。　　③经济发展状况来看，该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点一直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。　　商业项目市场调研报告　　调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。　　一、PEST分析　　?政治要素：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　?经济要素：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；　　?社会要素：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。　　?技术要素(Technology):技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。　　二、区域城市功能调查　　?公共设施状况　　?交通体系状况　　?道路状况、通行量　　?区域性质与功能特点　　?各项城区的机能　　?城市规划　　三、区域商业现状调研　　?商业发展现状及布局情况目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　?商业发展规划　　?租金水平、售价水平研究等；　　?发展商开发情况研究；　　?零售品牌调研　　?新店开设趋势研究　　?典型案例分析　　四、区域商业物业供需分析　　?区域供应　　?区域消化　　?供需交叉分析　　?租金走势　　?售价走势　　?租售交叉分析　　?典型开发案例分析　　五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究　　?地理细分调查分析　　?购买人群细分调查　　?年龄细分调查分析　　?经济状况细分调查分析　　?消费者交通和出行方式　　?购买者购买心理及行为分析　　六、意向项目SWOT分析目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　七、结论　　?区域投资价值建议　　?项目投资建议　　?产品投资建议目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。'