2016年沈阳华润置地凤凰城项目报告

'2007年沈阳华润置地凤凰城项目报告华润置地沈阳凤凰城项目前期报告凌峻地产（中国）有限公司沈阳凌峻房产代理有限公司市场调研项目前期策划工作划分分析总结前期策划市场研究基础资料收集和客户专项调研对于市场资料进行分析、判断、总结结合市场情况，完成项目的前期策划中高以上住宅市场的划分最直接的反映项目价值的就是产品的单价和总价中高端以上住宅实现项目的最大价值价值决定价格资源型、区位型、理念型、品牌型通过资源、地段、理念、开发商品牌中高以上住宅市场的划分中高端以上住宅是满足社会上中高端需求的高品质住宅。主要可分为四种类型：资源型、区位型、理念型、品牌型；评价标准难以统一；但不同类型的中高端以上住宅，都是想通过资源、地段、理念、开发商品牌，来实现项目的最大价值，进而决定项目的价格。 根据沈阳中高端以上房地产市场的发展情况，衡量项目价值最直接、最有效的，就是产品的单价和总价；因此，我司以产品的单价和总价为划分依据，对中高端以上住宅市场进行研究分析。按销售价格划分中高以上住宅市场中低市场35—50万中档市场50—75万中高市场75万以上高端市场<12343500元以下3500-5000元5000-6000元6000元以上本项目市场研究范围35万以下单价总价<1234城市经济情况 宏观房地产市场土地供应国家政策影响宏观对于中高以上住宅的影响中高以上住宅发展历程各个板块分析项目个案分析未来市场预测中高以上住宅市场专项市场研究中高以上住宅市场情况客群描述产品需求购买心理对于本项目看法中高以上住宅消费需求项目自身情况项目区域发展区域内竞争项目地块情况项目市场部分的判断和结论<1城市经济情况宏观房地产市场土地供应国家政策影响宏观对于中高住宅的影响第一步沈阳位于辽宁省中心区域，是辽宁省省会，区内常住人口740万。是东北地区经济、文化中心与交通、通讯枢纽。 以沈阳为中心<150公里的半径内，有一批资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市群已经形成，沈阳的中心城市地位显著。沈阳做为东北中心城市地位显著资料来源：沈阳统计年鉴<13%<1934.<1长春<13<12.5%2094哈尔滨<12<14%2<185.<1济南<1<1<15%2482.5沈阳<10<13%2569.7大连9<12.5%2590武汉8 <12%2750成都72007年预期增长速度2006年生产总值（亿元）城市名称序号沈阳GDP持续快速增长，在<15个副省级城市中位列第十，对比05年前进3位，城市综合实力显著提升。2007年预期GDP增幅位列第一位。振兴东北老工业基地政策下沈阳经济快速增长“振兴东北，沈阳先行”——摘至2004年沈阳政府工作报告数据来源：沈阳统计年鉴人均可支配收入和消费水平显著提高，居住消费增长明显2006年沈阳城乡居民收入和消费水平继续提高，居民生活质量明显改善，居住性消费增长明显，有利于房地产市场的发展。数据来源：沈阳统计信息网2006年民营经济实现增加值<1539亿元，占全市地区生产总值62%，其税收占全市税收的绝大部分，民营经济已经成为拉动全市经济增长主导力量。民营经济的快速发展将产生大批民营企业主和从业人员，此类人群一般收入较高，具有较强的消费能力和较高的置业需求，将成为未来房地产中高以上市场的潜在需求者。民营经济快速增加，私营企业主不断增加200<1-2006年，沈阳市的房地产投资总体呈上升趋势。其中2006年房地产投资总额为538.3亿元，比2005年增长30.<15%，增幅较上年上涨9.45%。预计未来沈阳房地产投资势头将持续上升，对经济的拉动作用也越来越显著。 固定资产和房地产投资持续增长,房地产投资占比达<1/3数据来源：沈阳房地产信息中心2002年-2007年，商品住宅成交均价年平均增幅2.<13%，增长幅度平缓。商品住宅市场主要是以自住需求为主，投资比例较小，市场整体呈良性发展，发展态势良好。房地产市场整体供需趋于平衡，价格稳步增长数据来源：沈阳房地产信息中心沈河区、和平区住宅成交量萎缩，铁西新区成交位列前位数据来源：沈阳房地产信息中心由于城市中心土地资源有限，可供开发的土地逐年减少，因此，沈河区与和平区的商品住宅整体成交量呈下降趋势，而铁西区成熟配套与<1环2环间适中的房价优势，使得在城市中心土地稀缺的情况下，发展速度迅速提升，成交量总体位居全市前列。单价段在3000-4000元之间，套型面积在90-<120平的中档产品是市场的主流沈阳市2007年（<1-9月）不同面积段供销情况对比分析图<1.0<1<1.<10<1.<190.900.9<10.0050.00<100.00<150.00 200.00250.00300.00350.00400.0060以下60-9090-<120<120-<144<144以上0.000.200.400.600.80<1.00<1.20<1.40上市面积销售面积供销比沈阳目前主流产品总房款在35-40万之间，房价收入在<10：<1左右，相比同类城市如成都<1<1：<1和武汉<14：<1的房价收入比，尚处于较低水平。数据来源：沈阳房地产信息中心注：06年，北京的房价收入比<12.77：<1；上海房价收入比<1<1.35：<1；全国房价收入比9.02：<1。<100.00860.4<1<100.00 983.68<100.00864.84合计<1.23<10.60<1.34<13.<162.7<123.466000以上3.4029.283.<193<1.366.9359.975000-6000<10.6<19<1.32<12.58<123.7823.44202.724000-500035.0530<1.6<139.<12384.80 35.933<10.783000-400039.30338.<1034.6734<1.0822.97<198.682000-3000<10.4089.509.<1089.508.0069.232000以下比例（%）销售面积比例（%）销售面积比例（%）销售面积2005年2006年2007年（<1-9月） 价格类别元/平方米2007年<1-9月份3000-5000元/平的中档商品住宅需求旺盛，5000元/平以上中高以上住宅的需求量增幅超过5个百分点,中高以上住宅的需求量显著提高。近年来房地产市场的中高以上需求呈现逐步上升数据来源：沈阳房地产信息中心对比2006年注：由于近年商品房价格增长平缓，研究的中高以上住宅界定的范围变化不显著，所以此处以单价5000元以上为中高住宅的起点。存量房对比商品房存在显著差距，对中高以上市场影响小近年沈阳存量房在价格和成交量方明显低于商品房，以中低端需求为主，对中高以上市场影响小。数据来源：沈阳土地信息网近年来土地逐步放量，并向城市周边释放，中心区域土地稀缺性显现数据来源：沈阳土地信息网全市土地逐步放量，且由于品牌开发商的大规模拿地，致使土地成交率逐年走高，预计未来二级市场的潜在供应量较大，并呈现大盘化趋势。土地逐渐向城市周边释放，于洪区，东陵区土地供应和成交量较大，中心区土地稀缺性显现，铁西、大东等老城区优势突显。下半年以来，国家关于房地产宏观调控打出“组合拳”2007年8月<13日，国务院下发24号文，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，从供应上保障低收入住房，平抑房价涨幅；2007年9月<15日，央行2007年以来第5次加息，同时调高一年期贷款准备金率，五次加息对购房者的心理造成影响，抑制了部分投资购房；2007年9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高购买第二套房的首付比例，限制投资性购房； 2007年9月28日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），阻止蓄意囤地现象，从土地源头上规范市场。沈阳房地产市场受宏观政策调控政策影响小在密集宏观调控政策下，深圳、上海、北京等大城市出现不同程度市场低潮，沈阳依然保持良好的发展态势深圳：<10月份新房市场日均成交不足60套，<1<1月上旬，仅在30套左右，只有原来的20%－30%。集中在<10月、<1<1月开盘的房地产项目，交易量都呈显著回落之势。上海：<10月30日到<1<1月5日一周内，仅有<17.60万平方米商品房上市，供应量较上周锐减30.30万平方米。一周成交52.<12万平方米，环比下降7.49%。北京：<1<1月以来，住宅期房的每周成交量呈现出连续下滑的趋势，一面是高挺的价格，一面是成交量的惨淡，京城楼市开始陷入“有价无市”僵局。沈阳房地产市场受宏观政策调控政策影响小沈阳<10月份、<1<1月份商品房成交面积总量为85.03万平，同比增长7<1.78%。新加坡城、万科·魅力之城、安邦·大溪地、城建·北尚等一大批项目相继开盘，开盘销售套数均在200套以上，销售势头良好。分析原因：主要是因为上述城市投资性购房比例较高，以及今年以来房价不正常的上涨造成的泡沫，主要针对投资购房的政策对其影响较大；相比沈阳，投资性购房比例至今保持在<10%的比例以内，自住的的刚性需求仍是绝对主流，而且房价增幅较缓，总体市场对宏观调控的反应不明显，总体市场仍然保持持续健康发展态势。第二套住房认定标准的出台及08年可能开征的物业税，将对沈阳的投资及二次以上购房需求产生一定影响 2007年<12月<1<1日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确规定，以借款人家庭为单位认定房贷次数，从而加强对投资性购房及二次、多次购房的限制，这将对沈阳的中高端市场产生一定影响。<12月<10日，中央财经工作领导小组办公室副主任刘鹤在接受采访时透露，2008年将研究试点开征“物业类税种”，其中辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、河南、安徽福建、大连这<10个省市将有可能进入实施阶段，对房价产生较深远的影响。近期出台的宏观调控政策，对未来沈阳房地产的发展产生一定影响分析影响：第二套住房以家庭为单位设定贷款标准，加大了人们贷款购房的成本；而物业税的开征将加大消费者保有房产的成本，这两项政策的实施将在一定程度上抑制投资及二次以上购房，对中高以上住宅市场产生一定影响。沈阳作为明年试点城市，房地产投资比例较小因此政策的实施对需求的影响尚不明确。全国品牌开发商相继进入，市场步入快速发展期沈阳房地产市场整体运行良好，因此像保利、中海、深航、远洋、金地、首创、碧桂园等一批房企大腕纷纷进入沈阳。其基本都定位于中高档，项目品质相对较高，这在一定程度上提升了沈阳市房地产市场的整体发展水平。9月份拿下沈阳长白岛一块47.0798万平方米的地块中海国际恒隆地产斥资7.6亿元，一举标下位于辽宁沈阳市旧城中心中街路、占地面积约3.5万平方米的“地王”恒隆地产2007年6月28日，通过竞买方式，以<19.44亿元获得沈阳市浑南新区F5号地块土地项目，地块总征用面积883<122.9平方米，总使用面积72582<1.8平方米。金地集团在棋盘山板块（花山）、沈北新区（道义）、于洪新城、苏家屯区等城市发展新区域，大手笔拿下多个过千亩的地块，四地块总面积超过<12000亩。碧桂园 2007年07月，首创置业通过公开拍卖方式成功购入沈阳市沈营路住宅用地，其规划总建筑面积5<1万平方米，成交价约人民币7.7亿元。首创置业宏观市场小结宏观经济稳定持续发展，推动房地产业的发展，投资热度高涨；中心城市地位加强以及城市化进程加快，外部需求向中心寻求释放；产业结构调整，民营企业快速发展，富裕阶层规模扩大带动需求增长；收入水平提高，居住消费热情上升，改善型更新换代需求增长。宏观市场的健康稳定，为中高以上住宅市场的发展提供了良好市场基础第二步2中高住宅市场情况中高住宅发展历程各个板块分析项目个案分析未来市场发展中高以上住宅市场步入成熟发展期快速发展阶段2006年以后平稳上升阶段2000-2005年起步阶段<1992-2000年市场开始起步，项目主要分布城市中心区域，如河畔花园、万科紫金苑和格林豪森，以地段作为主要竞争力。市场区域开始扩大，中心区主要以曼哈顿花园、地王国际花园、盛华苑、新世界花园为代表，浑南新区开始出现假日伊丽雅特湾、河畔新城等项目，以地段或自然环境为主要诉求。 大批品牌开发商进驻，市场步入成熟发展期。发展区域和产品形态呈现多元化。长白新区、铁西新区等区域板块加入竞争行列，代表项目主要有万科城、新湖北国之春、富雅豪临等。五里河板块铁西板块皇姑板块浑南板块市府板块长白板块全市中高以上住宅市场（不含别墅）主要分六大板块六大板块：◎五里河板块◎市府板块◎长白板块◎浑南板块◎铁西板块◎皇姑板块五里河板块金廊地带,临近浑河，是比较成熟的高档及高档以上住宅开发区，板块认知度高,各种配套成熟，未来住宅主要供应为现有项目的后续开发以及新兴的城市综合体的住宅产品。五里河板块：高端、成熟、稀缺、商务世茂项目、万象城、茂业城等 潜在项目产品类型：主要以高层住宅及写字间、公寓综合体项目。主力面积：90-<1<10平、<120-<150平（住宅类）销售情况：主力产品均价5500-7500元/平左右，主力总价段50-<1<10万，平均销售率90%左右。主力客群：高级商务人士为主。市场特点起步早，发展快，逐步向商务中心方向发展，未来可供开发纯住宅土地稀缺。板块特点文翠路以西，浑南大桥以北板块范围代表项目地王国际花园、盛华苑、新世界花园、东方威尼斯、五里河城五里河板块与铁西板块综合对比分析五里河板块购买能力板块价值相比铁西板块，该板块地理位置优越，配套完善，属于比较成熟的中高以上住宅开发区域，认可度较高，住宅主力开发期集中在05年以前，05以后逐步向商务中心方向发展，住宅开发减少。客群来源发展趋势板块是最早的富人区，其消费和置业实力较强，整体高于铁西板块购买人群的消费实力。以原中心区域的高端人群为主，多是沈河及和平区，辐射力强于铁西区。该板块未来主要是向商务区方向发展，主要的供应形态也为综合体项目，带有园区的纯住宅项目逐渐减少，与 铁西板块的竞争较弱。与铁西板块竞争关系综述：未来以综合体项目开发为主，逐步向高端以上发展，与铁西板块竞争较弱。地处金廊核心,五里河CBD商务区中心，正西面临沈阳市南北交通要道——青年大街，东接沈阳陆军总院，北承文化路，与辽宁工业展览馆、省市电视台等城市中心文化设施仅一道之隔，中心商务酒店、娱乐产业带与文化会展产业带的核心交汇处。小高、高层、公寓物业类型5500-6000元/平销售价格38万㎡总建筑面积3.8<10万㎡容积率总占地项目情况金廊核心高层住宅典范板块个案分析盛华苑唾手可得的完善生活配套，突显高档次项目处于区域核心的地位，周边生活、商业配套完善，吸引大批城市精英阶层。立交桥对居住舒适度产生一定负面影响由于项目紧临立交桥，车流量大，环境相对嘈杂，降低了高端住宅的居住舒适度、私密性。完善城市配套区域突显价值；一年内二手房价格上涨了<15-20%。 板块个案分析盛华苑<105-<158万5%<192-288㎡五室二厅59-67万22%<108-<122㎡二室二厅97-<154万74-89万44万以下总价8%<178-280㎡四室二厅<136-<162㎡80㎡面积段60%三室二厅5%一室所占比例户型配比户型特点把山户型转角窗设计，最大限度把阳光引入室内； 南向户型相对较多，布局合理，户型通风采光好。盛华苑<15<1.52㎡<14<1.3<1㎡板块个案分析位于沈阳市沈河区文艺路<19号，绝对的市中心，邻青年公园的优势环境景观，由Ⅰ期大户型、Ⅱ期精致小户型、地王国际俱乐部、地王大厦生态写字间所构成小高、高层、公寓物业类型7000元/平销售价格30万㎡总建筑面积3.57.5万㎡容积率总占地项目情况从“地王”被拿开始，注定未来成为高端住宅典范板块个案分析地王国际打造金廊中轴核心地带高端国际大社区率先在沈阳导入“俱乐部公寓”的概念，打造沈城高档纯正酒店管理的俱乐部形式公寓，开辟了沈阳地产的新纪元。9000㎡业主会所，配备3000㎡游泳池，以及小型电影室等豪华设施。而其绝版的地理位置，成为金廊中轴线上的“水景第一家”。板块个案分析地王国际 70-77万8%<100-<1<10㎡二室二厅200万<123-<163万95-<1<15万53万总价2%286㎡全越4<1%<177-233㎡四室二厅<137-<165㎡77㎡面积段44%三室二厅5%一室所占比例户型<10%87㎡二室一厅40-43㎡49-66㎡ 面积段30%一室（复式）60%一室一厅所占比例户型一期二期注：二期为公寓类产品五爱、南塔，沈河、和平政府和部分外地以及海归人士客群来源私企业主、政界人士、电台、电视台、投资客35-55岁职业构成年龄段客群地王一期投入市场后反应良好，一年销售周期内，销售率达到95%。二期酒店式公寓投入市场以来，迅速售罄；复式结构十分受欢迎。地王国际板块个案分析浑南板块：环境、规模、品牌、潜力浑南板块首创项目、益华项目、保利达项目等潜在项目产品类型：高层、小高、多层、洋房为主主力面积：<1<10-<140平 销售情况：均价5000-7000元/平左右，总价段55-<100万，整体销售率在80%左右。主力客群：客群来源广泛，并随板块的发展从早期的中产阶层逐步向高端过度。市场特点衔接中心城区，受五里河板块带动较大，是高档住宅较早开发区域之一。板块特点浑南大桥以南，长青南街以西，沈阳过境绕城高速路以南。板块范围代表项目河畔新城、金地国际花园、浦江苑、万科新榆公馆紧邻浑河，自然资源优越,是中高以上住宅起步较早的区域，以大盘为主,区域认知度较高但目前配套欠完善,居住氛围较弱。预计未来随着各项市政配套的逐渐成熟以及新增项目的上市，发展潜力巨大。浑南板块购买能力板块价值相比铁西，该板块高档住宅开发时间较早，板块认知度高，相比铁西具有一定优势，但该板块区域配套较差，生活便利性不如铁西板块。客群来源发展趋势板块内居民购买力相对较差，多是区域外的人来此置业，与铁西板块相比，购买力较强。全市范围，由于衔接沈河及和平区，所以此二区客源较多，约占总体的40-50%，相比铁西板块，客群覆盖面相对较广。通过了解目前该板块的潜在供应量达360万平，多是纯住宅项目，供应量较大，并且呈持续供应状态，与铁西板块的竞争较大。 浑南板块与铁西板块综合对比分析与铁西板块竞争关系综述：未来以住宅项目开发为主，并将呈现一种持续供应的状态，与铁西板块竞争较激烈。小高、高层物业类型5200-5500元/平销售价格25万㎡总建筑面积<1.92<1<1.25万㎡容积率总占地项目情况紧邻浑河南岸，由<12栋小高层和8栋高层建筑组成，超大窗口、五明户型设计。六个不同风格的大型园区完善环境配套。一线河景、六大主题公园景观板块个案分析浦江苑高尔夫、海派风格、六个主题公园突出项目环境。小区配备小哈津双语幼儿园培育下一代。3500平方米的大面积会所，提供完善休闲、商务、运动设备。板块个案分析浦江苑75、<124万 84-86万62-78万56-6<1万总价<10%<146、240㎡全越层<10%<163－<167㎡四室二厅<12<1－<150㎡<108-<1<18㎡面积段50%三室二厅30%二室二厅所占比例户型50%<158-<160㎡三室二厅20%<138㎡三室二厅<1<1<1㎡72㎡面积段20% 二室二厅<10%一室二厅所占比例户型一期二期一期整体销售情况良好，792套销售完毕，已经入住。现阶段二期蓄客认购，已有600多组客户登记预计08年初（3月左右）开盘，起价预计在6000元以上。和平区、沈河区为主，占70%客群来源公务员、私企业主、商人、电视台30-40岁之间占45%职业构成年龄段客群注：现在二期没有销售定价板块个案分析浦江苑<180°圆形落地大窗，卧室连阳台，双厅连通，超大窗口、五明户型给生活带来不间断的阳光享受。户型转角太多，不实用；卧室全在一面相连，私密性低，门厅过长，卫生间利用率低。户型特点浦江苑板块个案分析高层 物业类型5500元/平销售价格<17万㎡总建筑面积2.85万㎡容积率总占地项目情况位于沈阳青年南街，交通纵横便利。与夏宫、皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店等市内最高档娱乐场所为邻。远可眺望浑河美景，近可赏园林雅致，随时感受贴近自然的清新空气。区域内最具居住价值的景观大盘板块个案分析新世界花园——湾景华庭知名品牌开发商，独揽临河最佳位置，连接和平、浑南。设有<10,000平方米高档会员制俱乐部，设有室内恒温泳池、室内运动场等。坐拥和平完善的周边生活配套。板块个案分析新世界花园——湾景华庭<154-275万<1%<16套280-500㎡复式<147-<165万<14%268-300㎡六室 <1<10-<143万99-<108万66-82万49-56万总价20%200-260㎡五室20%<18<1-<198㎡四室二厅<120-<150㎡90-<102㎡面积段30%三室二厅<15%二室二厅所占比例户型湾景湾景华庭<1028套，在3个月内售完；前期客户积累经过半年的时间；实际销售价格还有提升的空间。和平区、沈河区为主客群来源三好街IT人事、医生、大学教师，私企、政府机关高层45-50岁占50%职业构成年龄段 客群板块个案分析新世界花园——湾景华庭多是南北通透、南向方正户型，符合多数中高端购房者需求。户型面积较大，单价较高。装修水平：部分精装修6400元/㎡，装修标准<1000元/㎡。户型特点286.36㎡<138.88㎡板块个案分析新世界花园——湾景华庭长白岛的规划以及城市新城区的带动板块快速发展，高起点、大规模、品牌化，是未来主要发展方向，交通、教育、生态等各项配套正在逐步，未来潜力巨大。长白板块长白板块：生态、大盘、品牌、新区远洋天地、中海项目、深航翡翠城潜在项目产品类型：高层、小高为主，部分多层及洋房产品主力面积：90-<1<10平、<130-<140平销售情况：均价在4700-5700元/平左右，总价段40-80万，整体销售率在80%左右。主力客群：和平区居多，其次是铁西区及沈河区，来源较广。市场特点隶属和平区，受和平中心区带动和影响较大，是开发相对较晚的中高以上住宅板块。板块特点 工农桥以南，浑南西道以北，金阳大街以西，沈苏公路以东。板块范围代表项目万科城、格林生活坊、新加坡城长白板块购买能力板块价值相比铁西板块，该板块具备开发中高以上项目的自然环境优势，但与浑南板块类似，区域内各种生活配套建设远远落后于铁西板块。客群来源发展趋势板块原为外来打工者聚集区，购买力有限，主要外区的中高以上群体来此置业，整体购买力较强。全市范围，由于衔接和平中心区，所以和平置业者较多，约占40%左右，其次是沈河区及其他区域。通过了解目前该板块的潜在供应量达350万平，多是纯居住的中高以上项目，供应量较大，并且呈现爆发式的供应状态，与铁西板块的竞争较大。长白板块与铁西板块综合对比分析与铁西板块竞争关系综述：未来以品牌化、规模化的中高以上纯住宅开发为主，并呈爆发式增长，与铁西板块竞争较激烈。小高、高层、洋房物业类型5700元/㎡销售价格<100万㎡总建筑面积2.85 36万㎡容积率总占地项目情况万科城作为长白新城的引领者，以其王者的气势、超前的规划设计，引领沈阳未来人居生活新时代。长白区域大盘的领跑者板块个案分析万科城三桥连接都市，生活更加收放自如长白岛的胜利桥、工农桥和即将通车的三好桥连接主城区，使得瞬息往来于都市的繁华和近郊的休闲之间。<1000米国际级现代商业街，座拥便捷拉德芳斯商业街在提高项目自身配套同时，其特色的规划为项目增色不少。完美自然景观，勾画美好生活长白岛公园、高尔夫球场、浑河滩地等完美的自然景观，使得项目拥有无法复制的天然环境和一线河景。板块个案分析万科城57-9<1万<10%<100-<160㎡三、四室二厅34万左右23%60㎡一室一厅 68万左右57万左右总价27%<120㎡三室二厅<100㎡面积段40%二室二厅所占比例户型配比客户区域较为广泛客群来源公务员、私企业主、都市白领30-55岁之间职业构成年龄段客群一期销售基本完成，开盘当天销售200余户左右，各面积段销售较平均，无明显差异，现已经入住。二期高层销售情况较好，销售率达到70%以上。板块个案分析万科城万科城户型特点户型分配较为均匀，洋房面积在<128-<182㎡之间，适合多数中产阶级、白领等3口之家。 阳光大露台，情景房与客厅分离，送坡屋顶，厨厅分离94.<10㎡<132.30㎡板块个案分析中心板块，辐射力强，成熟度高，配套完善，交通便利，认知度高，属于政治中心，以综合体项目供应为主。市府板块市府板块：中心区、综合体、成熟区、潜力小华府天地、领先国际城、东森商务广场代表项目产品类型：以高层、超高层住宅及写字间、公寓产品居多，多为综合体项目开发。主力面积：<120-<140平销售情况：均价7000-8000元/平，主力总价段80-<1<10万，整体销售率60%左右。主力客群：高级公务员及银行、电信等垄断行业的中高层。市场特点政府重点规划和发展的金廊和CBD位于板块内，板块商业价值较高，住宅未来发展潜力有限。板块特点以市府广场为中心，半径<1500米之内。板块范围潜在项目恒隆市府广场市府板块购买能力板块价值 与五里河板块类似，市府板块由于处于城市中心区位，是全市的政治、金融和交通中心，商务氛围较浓，纯居住感觉逊色于铁西板块。客群来源发展趋势板块原为沈阳老的富人居住区域，整体购买力较强。全市范围，并辐射周边县市，客群来源较广，与铁西板块相比辐射力更强。该板块未来主要是像商务区方向发展，未来面向东北的区域金融，贸易平台，主要以综合体项目为主，与铁西板块的纯住宅竞争较小。市府板块与铁西板块综合对比分析与铁西板块竞争关系综述：未来以综合体项目开发为主，纯住宅项目逐渐减少，与铁西板块无直接竞争。高层物业类型8200元/㎡销售价格30万㎡总建筑面积9.43.2万㎡容积率总占地项目情况位于青年大街，金廊工程的中心节点，是沈阳中心惟一双地铁上盖物业。项目规划建成一个集大型购物中心、甲级写字楼、超五星酒店、豪华酒店式公寓、高级公寓，其中商业部分上海百联主导经营。占据城市中心，重点开发区域 板块个案分析领先国际城项目将集大型购物中心、甲级写字楼、超五星酒店、豪华酒店式公寓、高级公寓等多种物业形态于一体。打造城市中心综合体项目写字楼公寓酒店住宅领先国际城板块个案分析<14<1-<156万<122-<139万87-<107万总价25%<172-<190㎡四室二厅<149-<169㎡<106-<130㎡面积段55%三室二厅20%二室二厅所占比例户型住宅 项目住宅体量共3栋楼，总计304套，目前销售率约为50%左右，销售速度一般。资金问题影响项目形象：项目由于资金问题，停工一近一年，整体工期较长，以至于迟迟没有进入正式销售期，因此对项目整体形象影响较大。包装与宣传力度不够：项目整体欠缺包装及营销宣传，以至于项目的高端形象塑造不足，仅以实际销售价格来体现价值。领先国际城35岁以上主要以沈河区及和平区为主客群来源主要以私营企业主及中高层公务员或事业编制中高层领导职业构成年龄段客群板块个案分析城市综合体，占据城市行政中心与商贸中心最佳位置，周边生活配套完善。“沈城首席主题式总部公园”定位板块个案分析东森商务广场80-95万75万35-55万总价35%<1<19-<14<1㎡三室 <1<12-<1<15㎡54-79㎡面积段40%二室25%一室所占比例户型户型50—<140平方米高档住宅，30—70平方米叠层小户型。<1<10多㎡的二室中等户型，最大限度覆盖客户群；大多数房源的总价在75万以上。<1000套，在07年6月开盘；目前销售55%。和平区、沈河区为主客群来源私企老板、政府机关高层、投资者，外地人占5%45-50岁之间占50%职业构成年龄段客群高层、别墅、写字楼物业类型6700元/平销售价格<17.5万㎡总建筑面积3.85万㎡ 容积率总占地项目情况板块个案分析东森商务广场南北通透；增加阳光室、转角窗，采光效果好。南向户型方正，设计合理。户型面积适中（主力面积<1<12㎡），符合多数购房者需求。户型特点东森商务广场7<1.49㎡<104㎡板块个案分析传统老城区，生活配套完善，学府密集，是全市的教育文化重点区，居住氛围浓郁，多属于中档及中高档住宅开发，后续供应少。皇姑板块皇姑板块：文化、教育、氛围水木清华、建赏欧洲代表项目产品类型：以高层、小高层住宅为主主力面积：<100-<140平销售情况：均价在4700-5500元/平左右，主力总价段45-75万，整体销售率85%左右。主力客群：本区域客群占有较大比例，以省直机关公务员、周边学校教师、以及部分望子成龙的家庭。市场特点是全市的教育重点区，以中高档住宅开发为主，消费者板块置业情结较强。 板块特点主要是长江街为中心的，半径<1.5公里的范围内。板块范围皇姑板块购买能力板块价值该板块内多所学府林立，教育资源突出，具有一定的板块特色。客群来源发展趋势板块内的居民一般文化层次较高，以教师及机关事业单位人士居多，具有一定的购买力。主要以区域内的居民购买为主，占总体的70%左右，区域置业情结较强。未来板块内可供开发住宅用地有限，供应体量小，与铁西板块不存在直接竞争。皇姑板块与铁西板块综合对比分析与铁西板块竞争关系综述：板块内可供开发土地资源有限，未来潜在供应体量小，与铁西板块竞争较弱。小高、高层物业类型5000元/平销售价格<16万㎡总建筑面积3.05.3万㎡容积率总占地 项目情况距北行商圈仅5分钟路程，既可享受商业区繁华便利，又隔离大都会喧嚣。百鸟公园、碧塘公园、北陵公园云集周边，随时享受天然氧吧，自然后花园的情趣。城市中心文化景观大盘板块个案分析水木清华重点学区为项目价值提升起到决定性作用项目离周边的小学、初中、高中，甚至大学都在三站路以内的距离。幼儿园有小巴金，小学包括歧山一校，珠江五校、实验小学。初中有43中学、虹桥中学、<120中学、省实验中学，这些都是沈阳市非常有名的学校。园区规划以水为脉，突出项目的水文化园区景观以生命成长的历程为线索，暗示着生命的轮回与交替，揭示着自然、永恒的生命主题。板块个案分析水木清华开盘价格偏高曾经造成短暂滞销，后随市场大势销售顺利，一年半的时间基本销售完毕。43-48万25%87-97㎡二室二厅70-90万52-70万25万总价<12%<140-<180㎡ 越层<105-<140㎡50㎡面积段59%三室二厅4%一室所占比例户型配比强调功能空间的划分增加赠送面积降低公摊户型特点水木清华<1<15.90㎡<122.74㎡板块个案分析小高、高层物业类型5000元/㎡现最高6000多销售价格28万㎡总建筑面积2.8<10万㎡容积率总占地 项目情况位于皇姑区长江街<134号，即沈阳电力专科学校原址。整个园区由<17栋27层的高层和<12层的小高层组成。学区中的学区位置，“以文化塑造建筑，透由建筑塑造人的文化”，体现“欧洲学院派”文化内涵。靠学区、文化卖点热销的特色大盘板块个案分析建赏欧洲建筑立面采用欧洲新古典主义风格，外立面采用典型的欧洲三段式设计。造景独创奥地利萨尔斯堡山地园林，但实际入住后未能成型。双主题会所，商业内街、后街构筑项目商业配套。“先以文化塑造建筑，后由建筑塑造人的文化”建赏欧洲板块个案分析93-<103万67-78万50-60万40-45万总价<10%<186㎡205㎡四室33%<133-<155㎡三室二厅<100-<120㎡79-90㎡面积段 37%二室二厅20%二室一厅所占比例户型总体项目住宅总量为<1900套，目前销售率为99%，仅剩不到<10套房源，均是面积在<140平以上、把山的房型。30-40岁皇姑区约占70%，其他区域主要是沈河及和平区客群来源主要是北行商圈业主、周边学校教师、医生及省机关公务员职业构成年龄段客群项目首家把园林景观签到销售合同中，极大的赢得了消费者的信赖，在当时成功的促进了项目的销售。注重挖掘地块属性：项目的“学院派风格”极其符合周边原有现有生活和居住文化，准确的抓住目标客群的心理需求，体现出高贵感和文化感。善于营造卖点：项目前期包装宣传较好，注重学区和地块价值的体现。建赏欧洲板块个案分析铁西板块：改造、升级、中心、潜力铁西板块 传统旧工业区改造的重点，与和平及皇姑中心区接壤，配套完善，交通便利，路网规整。区域形象快速提升，但自然环境缺乏，主要以中档及中高以上住宅开发为主。随着城市中心地位不断巩固，具有开发高档项目的潜力。富雅豪临、巴塞罗那、新湖明珠城、保利百合花园代表项目产品类型：以高层、小高住宅为主，多层产品较少主力面积：80-<100平和<100-<120平销售情况：均价在5000-5500元/平左右，主力总价段40-75万，整体销售率80%左右。主力客群：主力消费群体以铁西居多，近年来对和平区及皇姑区的吸纳能力不断增强；教师、医生、私营业主、政府公务员较多。市场特点老工业区，中高以上住宅开发起步晚，发展较快。板块特点兴华街以东，兴工街以西。板块范围发展态势分析，铁西板块与浑南及长白板块竞争最为激烈长白板块浑南板块与城市中心区联系紧密，自然条件优越；是正在发展中的中高以上潜力板块；未来潜在供应较大，与铁西板块有较大客群重叠性。五里河板块市府板块区域城市功能主要以商务及商贸为主；未来供应以综合体项目为主，板块定位较高；纯住宅供应较小，与铁西板块不构成直接竞争关系。皇姑板块区域未来潜在供应少，不构成直接威胁。一级竞争 二级竞争三级竞争综合指标五里河市府铁西皇姑浑南长白各板块从各板块综合评比看，浑南及长白板块与铁西板块的综合实力相近。板块价值购买能力客群来源发展潜力中高以上住宅的主力面积段集中在<120-<140平之间，主力户型以三室为主，主力总价段主要为70-80万。目前中高以上住宅主力产品特点统计范围：各个板块的主要列举项目中高以上项目高层与小高层对比分析说明列举项目有：城建东逸、御泉华庭、枫合万嘉、万科中央公园、大华水岸福邸、水木清华、中央公馆、河畔新城、盛华苑、地王国际花园、万科新榆、金地国际花园、巴塞罗那、新湖北国之春、新湖明珠城、富雅豪临、保利百合花园、新世界花园、唯美品格、万科城、浦江苑、建赏欧洲。选取原则：05-07年，二环内（含浑南），项目占地在<10万㎡以上，包含高层、小高层的项目。高层与小高层划分标准： 高层：<18层以上的建筑（含<18层）。小高层：7-<17层之间的建筑。小高层与高层对比分析思路小高层与高层市场供需情况分析小高层与高层总价、面积、户型分析小高层与高层客户属性分析06年起，2环内高层产品供需逐渐增加从上面高层与小高层供应与销售情况的走势可以看出，小高层受2环内土地逐渐减少以及开发商对利润的追求影响，整体供应量呈现缓步下降趋势，高层供应量呈上升趋势；而从销售情况看，近三年，小高层的整体市场份额占有率波动不大，高层则有微幅增长。小高层销售单价与总价高于高层产品，其中小高层总价受面积影响，明显大于高层05-07年中高以上项目小高层、高层均价走势分析5600-59005300-560007年4900-52004700-490006年4400-47004200-450005年小高层均价高层均价年份05-07年中高以上项目小高层、高层总价走势分析73-7758-62 07年64-6852-5406年57-6<146-5005年小高层总价区间(万)高层总价区间(万)年份小高层高层小高层高层小高层产品消费者接受度高于高层产品，因此一般摆放于园区景观位置较好的地方，多是板式建筑，采光通风较好，因此一般单价高于高层5%左右；此外，综合以上因素考虑，小高层的户型面积设计一般大于高层，因此小高层产品的总价明显高于高层。受消费者对小高层接受度较高影响，小高层产品的户型、面积整体大于高层近三年中高以上项目小高层面积比例分析33%<18%<12%3%<1%3%6%24%60㎡以下 60-80㎡80-<100㎡<100-<120㎡<120-<140㎡<140-<160㎡<160-<180㎡<180㎡以上近三年中高以上项目高层面积比例分析9%5%7%<13%20%25%<15%6%60㎡以下60-80㎡80-<100㎡<100-<120㎡<120-<140㎡<140-<160㎡<160-<180㎡<180㎡以上近三年中高以上项目小高层户型比例分析53%29%2%7% 9%一室二室三室四室四室以上近三年中高以上项目高层户型比例分析35%46%8%6%5%一室二室三室四室四室以上小高层客群年龄于收入略高于高层，职业无明显区别中高以上项目高层客户龄分析5%5%<10%4%6%37%33%25岁以下26-30 3<1-404<1-505<1-6060以上不详中高以上项目小高层客户年龄分析45%23%5%2%<10%5%<10%25岁以下26-303<1-404<1-505<1-6060以上不详<10%30%40%20%0%5% <10%<15%20%25%30%35%40%<10-20万20-40万40-60万60万以上中高以上项目小高层客群家庭年收入分析30%40%20%<10%0%<10%20% 30%40%<10-20万20-40万40-60万60万以上中高以上项目高层客群家庭年收入分析中高以上项目高层客群职业构成分析5%<10%20%<10%<10%5%5%20%5%5%5% 普通公司职员公务员企事业单位中高层领导外资企业或合资企业白领IT、电信、通讯行业职工医生或律师教师（大学、中学、小学）私营业主自由职业者退休职工其他中高以上项目小高层客群职业构成分析2%<10%30%5%5%5% 5%20%5%5%8%普通公司职员公务员企事业单位中高层领导外资企业或合资企业白领IT、电信、通讯行业职工医生或律师教师（大学、中学、小学）私营业主自由职业者退休职工其他小高层与高层客群来源无明显差别，但小高层家庭人口构成数量大于高层中高以上项目高层客群来源分析 5%<10%5%<10%20%25%<10%<10%2%3%和平沈河东陵大东铁西皇姑于洪浑南外地不详中高以上项目小高层客群来源分析5%5%5%3%<1%<1%20%<10% 30%20%和平沈河东陵大东铁西皇姑于洪浑南外地不详中高以上项目小高层客群家庭结构分析50%20%5%<10%<10%<1口2口3口4口5口以上中高以上项目高层客群家庭结构分析 35%40%<10%5%<10%<1口2口3口4口5口以上小高层与高层市场总结受2环内土地稀缺性影响，小高层近年总体供应呈现下降趋势，高层供应量与需求量呈上升趋势。小高层产品总价、面积及需求人群整体档次略高于高层，但客群区域来源及整体职业构成无明显差别。未来受2环内可供开发土地的持续减少，出让土地的高容积率以及开发商对利润的追求影响，小高层的开发量将继续呈下降趋势，高层产品将逐渐替代小高层，成为2环内的主流产品。未来随着小高层减少，高层的增多，追求市区住宅成熟配套、完善交通等的客群对高层的接受度将逐渐提高，同时小高层的稀缺及珍贵性将随之提升。案例——卧波苑 和平区南五马路<185巷9号。紧邻南湖公园、东北大学。城市中心区，生活配套相当完善。项目过分依赖城市配套，在园区的建设和商业配套上较为缺乏，使得与产品的高端定位出现较大反差。高层物业类型7000元/平销售价格5万㎡总建筑面积6<1.3㎡容积率总占地项目情况城市中心的豪宅——核心地段+公园景观过高价格入市及户型设计不合理造成项目滞销失败案例解析<190万203万<162万<16<1万总价25%272㎡四室25%290㎡ 四室232㎡23<1㎡面积段25%复式25%四室所占比例户型客群客群为身价在数千万以上的绝对高端客户；房地产开发商、公务员、电器、IT等行业的老板较多；多作为第一居所；沈阳本地人占了一半左右产品情况销售情况均价7000元/㎡；由于0<1年开盘入市价格高于市场价过大，户型设计不是十分合理，造成销售情况迟滞，至今还有一部分未能销售出去。另外，当时的人们还不能接受没有园区，价格过高的高层产品案例——卧波苑失败案例解析户型多异型，设计较差，进深大。功能空间布局不合理卫生间、厨房采光通风效果差。产品户型设计欠缺，销售情况差案例——卧波苑失败案例解析案例——SR国际新城浑南区沈营路<1<1号，浑南新区中心，距浑河<1200米，未来周边生活、商业配套十分完备，地理位置优势突现。 韩国开发商不熟悉本地市场，造成规划设计、价格、客群定位有较大失误：高层、户型面积大；入市价格高出市场价几倍，造成项目不能运作。06年重新启动二期，产品以中小户型的公寓为主；销售情况逐渐好转；但项目后期开发仍不被看好。早期失败原因失败案例解析案例——未来城高层物业类型7000元/平销售价格<10万㎡总建筑面积4.82.<1㎡容积率总占地项目情况开发早期（04年），土地审批有问题过高价格入市及户型设计不完善造成项目死盘沈河区西滨河路58、60号。紧邻青年公园。城市中心区，生活配套相当完善。核心地段+公园亲水景观失败案例解析户型面积过大，转角异型多；功能空间布局不合理，北向卧室过多；94平作成一室，浪费面积。产品设计差，面积大，总价高，销售阻力大 案例——未来城失败案例解析失败案例总结及启示失败原因总结：价格过高、户型过大、高层产品的抗性,使产品的价格与价值极不相符,造成项目滞销。缺乏市场考察，盲目追求高端定位，造成项目定位过高，脱离当时的市场环境。产品设计较差（包括户型设计不合理，造成面积的浪费等），是项目失败的主要原因。缺乏良好的综合品质，卖点单一，仅就项目原有的资源（如周边的公园、地理位置等）作为优势，对消费者的吸引力相对薄弱。启示：项目在定位时不应脱离市场，应根据市场现状及发展趋势而定，不宜跳出市场太高，慎重定位。应在产品上下工夫，提高项目的综合性价比，使项目的价格与价值成正比关系，给消费者以物有所值的消费感。高层的抗性要适当考虑，项目的高容积率决定产品类型以高层为主，而高层的抗性主要来自于公摊过大，因此在产品设计可通过提高附加值的方法来弥补这点。未来市场潜在供应主要以“金廊银带”为主，区域内无直接竞争2<1华府天地49高校后勤与上海置地项目543板块总计<16恒隆广场 25世茂五里河广场5沈阳茂业城<120东方威尼斯267新世界花园35嘉里建设项目5华丰文化广场金廊、五里河板块住宅建筑面积预测（万㎡）潜在供应项目板块区域<180龙之梦其他板块恒大绿洲2<19板块合计360板块总计76益华项目74河畔新城<160 金地长青桥项目60深航翡翠城70远洋天地49920保利达商业广场20首创<10泛华项目浑南板块350板块合计65中海地产85新加坡城70万科城长白板块五里河及金廊沿线以城市综合体供应为主。银带—浑南及长白区域未来供应爆发式增长，且集中在09年-<1<1年，是项目的主要竞争板块。铁西板块未来供应无明显增长2年内，巴塞罗那、富雅豪临、新湖明珠城等区域中高档项目销售几近尾声；铁西一环板块内<10万平以上地块几乎没有供应，未来区域板块内无直接竞 争。注：◎以上统计涵盖了大部分未来供应项目，但为不完全统计。◎以上数据统计为已拿地并预计明后年开发的项目，不含未拿土地统计。◎以上综合体项目的未来供应均为住宅体量中高端市场高端市场顶端市场目前沈阳的顶端市场发展相对薄弱，未来随着市场的快速发展，一些传统的高端区域将逐渐向顶端迈进。如五里河与金廊沿线的项目，这些项目具有绝佳的位置、较高的品牌力与产品力，整体市场竞争力较强，具备向顶端迈进的条件。代表项目包括世贸项目、嘉里项目、万象城等，主要集中在09-<12年上市，这也在一定程度上加剧了中高以上市场竞争压力。本项目从自身条件虽然具备顶端的开发条件，但是从区域发展情况及板块竞争力分析，本项目进入顶端市场风险相对较大。沈阳高端市场目前处于上升发展期，未来潜在高端项目分布相对集中，主要以浑南及长白板块为主，集中在<1-2环之间或是临近2环，代表项目包括中海项目、远洋天地等，其主要以纯住宅式项目开发为主，预计未来3-4年的开发体量最少在220万平左右，但中心区高端项目相对缺乏，存在一定市场空白。未来中高端项目的潜在供应项目较多，体量相对较大。通过对已拿未开发的中高端项目体量的预估，09年-<12年总的供应体量在270万左右，大于高端及顶端市场，竞争相对激烈，并且分布相对较广。顶端市场整体竞争力较强，本项目进入顶端市场风险较大。未来顶端市场供应加大，竞争加剧，本项目进入风险较大注：顶端项目是指现平均单价8000元/平以上，09年预计平均单价会超过<10000元/平以上的项目未来中高档市场供应大于高端，中高市场竞争激烈注：◎以上项目均是国内一流品牌开发为主，竞争水平较高 ◎大多数项目容积率在2.5以上，高层产品将成为主力从上表可以看出中高端未来供应体量大于高端市场，竞争相对激烈。而从高端市场自身来看，其项目大多集中分布在<1环与2环之间或临近2环，中心区的高端项目存在市场空白，竞争程度相对较低，因此从市场竞争看，项目走高端路线具有一定市场优势。首创项目沈阳茂业城其他板块70万益华项目60万金地长青桥项目浑南板块保利达商业广场40万 五里河中高端项目高档项目40万五里河嘉里项目华丰文化广场<120万新加坡城40万河畔新城浑南<100万 37万深航翡翠城世贸五里河广场五里河板块恒隆广场<177万华府天地市府板块顶端项目27万4<1万58万5<1万合计 高校后勤与上海置地项目合计270万60万6<1万7<1万78万40万龙之梦项目其他板块年总供应量浑南板块长白板块合计长白 板块板块220万50万50万60万60万80万远洋天地中海地产新世界花园各板块供应量20<12年20<1<1年 20<10年2009年项目667万40万东方威尼斯万科城泛华项目恒大绿洲<137万<152万<189万 <189万未来中高以上需求不断增加收入增加，中产阶层不断扩大；5年一次换房周期，03-05年是沈阳的第一次换房的高峰期，预计到2008-20<10沈阳将迎来一次换房的高峰期；人们换房的频率逐渐加快，需求周期缩短，潜在需求加大。预计未来中高以上需求不断增加，增幅将超过07年。未来板块内潜在供应项目较少，现有项目后续开发量有限，竞争趋于平缓8-<10万左右<17万左右3万20万左右新湖项明珠城5-6万 <16万<12万27万左右巴塞罗那07-8万22万 30万左右保利百合花园02-3万<15万<18万左右富雅豪临20万左右预计20万左右 预计20万左右占地7-8万新湖六期截止09年剩余体量未开发面积已开发建筑面积（截止07年<1<1月）总建面项目板块内在售项目未来后续开发量有限，预计09年后供应量在35万㎡左右。未来板块内潜在供应项目较少，现有项目后续开发量有限，竞争趋于平缓2007.7.3<1 辽宁新世界房地产开发有限公司28402050≤20城镇混合住宅≥<15%≤30%≥<1.7<1.2工业大学南院西侧地块2007.7.3<1沈阳加西土地开发有限公司<1<120<1<100≤45城镇混合住宅≥<10≤40≥2.226东药西厂区地块2007.7.3<1<17<10<1400≤<100城镇混合住宅≥<15%≤30%≥2.5 3.2肇工南街74号巷、赞工街地块2007.7.3<1辽宁丰大房屋开发有限公司<1520<1200≤45城镇混合住宅≥<10%≤30%≥<1.73.55客车厂西地块2007.7.3<1仪加(中国)投资有限公司685.2685.2≤50商业　≤60%≥2.56.<1机床一厂东地块2007.7.3<1土耳其克克莫公司727.2727.2≤<100 商业　≤60%≥2.5<1<1机床一厂西地块成交日期竞得人成交价(元/㎡)起价(元∕㎡)限高(米)规划用途商业比例(％)建筑密度(％)容积率用地面积地块名称机床一场西地块东药西厂区地块工业大学南院西侧地块客车厂西地块机床一厂东地块赞工街地块项目所在板块未来铁西区土地供应主要集中在一环至二环之间，总占地面积达5<1.05万㎡；铁西一环内几乎没有土地供应。注：此表为不完全统计板块中高以上需求快速增加 板块的形象逐渐改善，档次逐渐提升，认可度快速提高，对外区购房者的吸那能力不断增强。沈河区及和平区未来以综合体项目为主，成规模的纯住宅项目减少，造成部分追求中心置业的高端人群向邻近区域（如铁西区、大东区）寻求释放。铁西区人口基数和密度大，其中中高以上群体数量相应较大，以5年为一个换房周期（上一次换房高峰是04-05年），09-<10年将迎来一次换房周期，预测板块内未来潜在中高以上需求较大。从发展阶段看，中高以上住宅步入成熟发展期从板块竞争看，浑南、长白成为未来的主要供应区域。从产品形态看，市场逐步向高层化方向发展。从潜在供应量看，中高端及高端与顶端市场未来竞争均为激烈。城市中心综合体及近郊生态景观住宅成为未来中高以上住宅发展方向。本项目在所在板块内具有较大优势，但是从全市角度看，并不具备绝对优势，项目定位应谨慎。中高以上住宅市场逐渐向两极化方向发展中高以上项目市场总结沈阳公寓市场发展历程2002-2003年——公寓发展起步阶段主要集中的板块为太原街、北站板块；供应量很少，该时期推出的公寓面积只有<14.7万平方米，供求关系相对平衡。2004-2005年——公寓快速发展阶段（供应量陡增，销售迟缓期；整体发展不成熟。）公寓新增供应呈现急速增长的态势，主要集中在五里河、太原街、北站、浑南、中街板块；两年推出公寓<1<13万平方米，公寓市场很快出现供过于求的局面。2006-2007年——公寓平稳发展阶段 公寓市场在金廊、北站、太原街、浑南等板块全面开花，以铁西为代表的新兴公寓供应板块相继出现；近两年总供应量突破<120万㎡。4500左右SR新城、女人街浑南板块4700-5000毕加索的树屋、天缘旺角名座、和谐大厦铁西板块6000-8000万达新天地、协合广场太原街板块7000-9000一克拉公寓、领先国际城、华府天地金廊板块（含北站、五里河）销售均价（元/㎡）代表项目板块目前沈阳公寓市场重点板块区域对比沈阳公寓市场特点<1、主要分布在以金廊为主的城市中心重要商贸区（重点区域有北站、太原街、金廊、五里河等）。2、主要面积段集中在30-50㎡，部分项目出现复式公寓产品。重点区域中近70%的公寓项目带有精装修，装修标准多在800-<1200元/㎡左右。3、公寓的供应量呈逐年上涨趋势，销售情况逐年好转。预估市场上公寓存量在40-50万㎡左右。 4、公寓的销售价格普遍高于同区域住宅产品<10-<15%，金廊沿线及铁西板块公寓的销售速度更为突出。近年公寓市场的销售价格逐年增长，年均增长500元/平左右。沈阳公寓市场项目列举公务员，西塔、太原街、北二路生意人。自用多。80%25-60620050—<1<10主力50—70一栋公寓360户（精装）海韵广场三好街生意人，电视台职工，驻沈工作人员。<100%30-556500（06年）48—77650户昌鑫置地外地来沈工作人员，十一纬路酒店生意人，居住投资各占一半。<100%20-35600030－56公寓330户一克拉公寓投资人居多，政府部门工作人员。 50%25-50700036—68340户东森广场企业事业单位投资者，生意人70%35-8088折，实际均价9000。公寓38—90，主力60—70现推出三栋楼，约<1000户（精装）华府天地外地小企业及青年人80%<16-25420038——55<1<100套公寓（精装）中国女人街太原街商圈、西塔、汽配城投资人群，医大医生，南二温洲生意人。60%25-55860030——70一期990套房。产权式酒店352套（精装）协合广场 商务人士，银行员工。太原街生意人未售30-55-957000—8000复式<10000公寓38—70复式38—<128700多套；未售预计明年三月开盘（精装）亚洲时尚中心太原街生意人，药行上的生意人。年青白领。60%20-356800—690030—80主力面积34—56共2<18<1户。公寓<170<1户，现推出800户（精装）万达新天地主要客群来源销售情况总价万元/套均价（元/㎡）户型面积（㎡）总量及推售量项目名称沈阳公寓市场项目列举铁西公寓市场发展特点<1、铁西区公寓整体档次较低，规模小，户型以30-50㎡为主； 2、区域内在售公寓产品总价多在20-30万之间；销售均价在4500-4800元/㎡，年均增长<15%左右。3、近几年铁西公寓市场供应量逐年增加，多数项目销售情况较好，销售率达80%以上。其中低档公寓销售情况较好，现阶段精装高档公寓销售情况欠佳（如海韵广场），且精装高档公寓项目匮乏。4、由于建设大路沿线土地稀缺，区域内未来公寓项目的供应将相对较少。06-07年销售率80%以上40%<18-38470039-73200（精装）新玛特广场85%<12-23460027-48500和谐大厦90%<14-40460030-88350天缘旺角名座 80%20-45450043-98300中海国际80%30-60620050—<1<10，主力50—70360（精装）海韵广场60%<15-40480035-85300第一商城未售<16-35预计5000左右33-67<1<125、推<120伯伦时代之尚98%20-25-354200-4300（B）3800-3900（A）53、54、6<1、86540 毕加索的树屋销售情况总价段万元/套均价元/㎡户型面积㎡总量（套）项目名称<1、中海国际2、海润广场3、和谐大厦4、伯伦时代5、新玛特6、毕加索树屋7、第一商城8、天缘旺角<12347568本项目铁西区公寓项目列举公寓市场未来发展预测沈阳公寓市场供应量预测： 　公寓市场发展潜力巨大，未来供应量较大；主要供应区域集中在浑南、长白和金廊沿线，产品的档次均较高。经历了06-07年的发展，未来（08年后）公寓供应量有逐年增加趋势；主要供应来自城市中心区众多综合体项目，保守估计约20个项目的高端公寓产品将在未来<1—3年上市。预计总的供应量在<130万㎡以上，并且在产品品质和档次上将有更大提升，竞争激烈。50总计<15保利达商业广场2昂斯门2首创项目2泛华项目浑南板块3远洋天地长白板块5华府天地3恒隆广场5世茂五里河广场5沈阳茂业城3嘉里建设项目 5华丰文化广场金廊板块（含北站、市府、五里河）公寓建筑面积预测（万㎡）潜在供应项目板块区域铁西区公寓供应量预测铁西区未来可开发公寓土地供应不明朗，难以准确预测铁西未来公寓市场供应量。建设大路沿线由于地段土地稀缺，未来公寓项目的供应较少。已知公寓潜在供应量统计结论与建议从未来需求上看——随着城市第三产业的发展，大量中小型企业、公司涌现；租金的大幅上涨，促使投资热潮持续攀升；这都将拉动公寓市场的需求。从未来供应上看——未来一段时期内，全市公寓供应量较大（尤为高档公寓），同类产品的竞争较大；预计沈阳公寓上市量在2009-20<10年期间，有一次爆发性的增长，将造成一定时期内公寓市场供需矛盾。铁西区域公寓市场供应不明朗。从空置率上看——公寓市场的销售情况整体相对较好，但部分板块的多数公寓项目还没有入住，出租率较低（太原街、北站板块公寓项目空置率在50%左右，铁西区空置率在40%左右），较高的空置率，预计会在未来一定时期内影响公寓产品的销售情况。从区域市场上看——而且本项目所在铁西板块周边商业氛围不够浓厚，在人们印象中还是传统的居住区，大量小户型住宅对公寓产品的销售造成一定程度的冲击，区域内公寓的需求受到一定程度的分流。 本项目有开发公寓产品的基本条件，由于未来全市公寓市场供应量较大，铁西区域内公寓市场供应不明朗，建议本项目的公寓开发规模应控制在一定范围内。从商业氛围上看：07年，建设大路沿线80%的商铺开业，周边商业氛围逐渐浓厚起来。从经营业态上看：建设大路两侧商铺出租情况较好，经营业态上多以餐饮、娱乐、家装为主；辅以足疗、KTV、保险公司、建筑材料销售公司等。区域内缺少的业态主要有中型酒店、饭店，洗浴中心、网吧等。从出租情况上看：相比建设大路两侧，云峰街、爱工街的商铺出租率较低。地块周边商业总体空置率达50%；虽然出租率不高，但商铺90%已经出售。近3年，周边商业租金普遍上涨<10-20%左右。已出售但未被出租的商铺，多位于爱工、云峰街两侧，形式为2-3F的200㎡以上大面积居多；大面积商铺存在较大市场抗性。从未来发展上看：周边商户对区域未来发展前景十分看好，普遍认为区域商业氛围正在逐步升温，区域未来发展潜力大；对本区域未来成为热闹商圈坚信不移。预计<1-2年后，随着地块周边住宅项目入住，地铁开通，商业会迅速活跃起来，商圈形成，氛围更加浓厚。项目周边商业情况分析项目周边商业情况分析80-<150㎡<1F其他临近三级马路<100-300㎡<1-2F云峰街两侧<100-200㎡ <1-3F爱工街两侧<100-300㎡<1-2F兴工街两侧300-500㎡2-3F建设大路两侧主力面积商业层数地段地块周边商业形式“选择这个位置是因为这个地段比较好，东边离和平不远，三好街到这也不远，开车<10分钟就到，向西离铁百也不远；暂时商业氛围不是太好，如果周边的楼盘都入驻，地铁一通，周边人气肯定提升，生意会火起来。”将来跟铁百和太原街商圈联起来，本项目地块的优势就更明显。——千子莲足疗店：李店长“现在租的三层。一层作营业，二层作库房，三层员工住宿；就看好这个位置了。”——烟酒茶专卖店：王经理“如果本项目要开发，考虑买<100-200平米左右的门市房，价格<10000多一点能接受。”价格如果在09年的话，应该在<15000元左右吧。——喜澜妮洗衣店：王老板“ 铁西近几年发展挺好，随着工厂外迁，铁西的居住氛围很浓，人口也多了，现在许多外区或者外地人在铁西买房子的比较多，消费水平也提高了。”——张贵骨科：张医师“周边缺少网吧、中型酒店、饭店、超市、大型洗浴中心等业态。”——李连贵熏肉大饼饭店：张女士商业调研访谈总结地块周边商业近三年销售价格走势8000-9000元/㎡7000-7800元/㎡5000-6500元/㎡云峰南街9000-<10000元/㎡7500-9000元/㎡6000-7000元/㎡兴工街9000元/㎡左右6000-7000元/㎡——爱工街<10000-<12000元/㎡（最高<15000元/㎡）8000-9000元/㎡7000-7600元/㎡建设大路北侧9000-<10000元/㎡7000-8000元/㎡——建设大路南侧07年售价 06年售价05年售价地段地块周边商业销售情况分析：地块周边老项目，如东环国际、千缘爱城等的商业，虽然当年的销售速度较慢，但已经销售完毕；在售项目商业的销售情况较好，如：和谐大厦，8800-9800元/㎡，6000㎡半年全部售完；地块周边项目商铺近3年销售价格年均涨幅<10-<15%左右（<1000元/㎡/年）；2009年，地铁的开通、项目地块周边住宅项目的入住，对本区域的商业的发展将起到促进作用，价格上涨幅度也将大幅提升。商铺产品价格确定商业配套结论与建议综合分析本项目周边商业现状，结合本地块适合开发商业的区域，并考虑本项目西厂区的商业体量较大等因素；建议本项目商业体量适当控制规模。第三步3中高住宅消费需求受访客群产品需求购买心理对于本项目看法60私营业主、医生、公务员、教师项目周边中高收入者 中高收入人群60富雅豪临、北国之春周边典型楼盘业主20080河畔新城、地王国际花园、万科城、盛华苑、格林豪森二环内典型楼盘业主业主部分合计样本样本分布许先生：盛华苑业主，沈阳电视台编辑孙小美：河畔新城业主，私营业主（雪花啤酒经销商）王军：私营业主，经营有线电视器材，现住皇姑区于女士：铁西城建花园业主，私营业主周依林：盛华苑业主，公务员窦国庆：盛华苑业主，公务员尹秋芬：河畔新城业主，私营业主李君：河畔新城业主，自由职业者孙建军：地王国际花园业主杨玉兰：万科新榆公馆业主王彩霞：私营业主，河畔新城业主高先生：河畔新城业主庞先生：铁西区文明办主任石先生：个体业主，军队高干家庭王先生：省环保局副科长曲老师：辽大教师家庭 王女士：沈阳电视台编辑古女士：沈阳电视台编辑孙女士：供电局会计田义：地王国际业主，私营业主深访客户问卷客户采用定量研究和定性研究相结合性别及年龄：男女大约各占一半，平均年龄为38岁，主要集中在29—47岁年龄段，大多为已婚的三口家庭；出生年代：上世纪60年代及70年代个人收入情况：个人平均月收入月收入主要集中在3000—6000元，平均为5000元左右，为沈阳中高以上收入阶层；（以上为公开收入，按经验判断被访者的家庭平均年收入至少在<15万元以上）从事的职业：从事商贸的个体业主、私营业主和机关/事业单位为主，其次是教师、医生或媒体工作人员以及部分垄断行业（电信、电力等）职员；主要交通工具：约40%的被访者拥有至少一辆私家车；购房经历：一般拥有一次以上的换房经验，绝大多数现有自购商品房。受访者基本情况家庭观：“家庭是生活的重心”、“让孩子独立自主地成长”理财观：“经济上的稳定很重要”、“不愿意把钱存在银行”、“把余钱用于购置房产是不错的选择” 事业观：“工作的最好回报是成就感”品牌观：“名牌商品的品质比较有保障”、“宁愿多花一点钱购买品质好的东西”自主性：“凡是喜欢自己来，不喜欢依赖别人”、“做什么事一向有计划”休闲观：“外出吃饭聊天”、“逛街购物”、“山中或湖边小屋是最适合的度假方式”受访者生活状态描述在首选中，沈河区有43%，和平区有5<1％，铁西区有58％，选择现居住区域，说明被访者对原住地的眷顾情结较重；在次选中，铁西区被选的比例相对较高，说明铁西区的区域接受度较高。区域眷顾情节重，沈河、和平区将铁西区作为重要选择以改善型自住和投资购房为主,购房较为理性改善型自住和投资购房是购房的主要目的，投资主要选择50—80平方米小户型，占比达52％；改善型主要选择90-<140平方米，比例分别为70%.“买房就是可以往里进钱，买车到手就贬值了，房子这东西买到手里不会贬值。”——高先生注重户型的同时关注物业管理户型、价格、建筑质量等成为被访者主要的购房关注因素，反映出比较务实和成熟的观念，同时物业管理服务也是排序靠前，体现出对居住安全和品质生活的追求。“我愿意物业好一点，起码干净心情好，一看环境挺好的，心情也不一样。”——河畔新城业主　孙小姐 “河畔的房子透明度特别好，户型设计好，住得舒服。”——河畔新城业主　高先生多层、小高层产品仍是市场主流,高层抗性逐渐减弱对高层的抗性依然存在，同时随层数增加抗性加大。结合深访分析，市场对高层的抗性随市中心多层或小高层产品供应减少而逐渐减弱。选择城市中心区域的购房者对高层产品接受度较高“高层的公摊面积太大，差不多达到３０％，６０平的房子实际买到的也就４０多平。”——庞先生“现在电梯的问题是老坏，现在是行了，如果过了几年谁了换电梯，谁来为电梯买单。”——石先生“现在地价越来越贵了，做多层的很少了，都是高层，以后不买也得买！”——高先生不同换房人群和收入水平,需求不同购房面积段<１）富贵享受型：以私营业主为主力，家庭年收入为50万元以上，年龄40-50岁，置业目的为享受型换房需求，面积集中在<120平方米以上的三室、四室；２）中产舒适型：私营业主、中高公务员、企业单位高级管理人员以及教师、医生、律师等，年龄30-45岁，舒适型居住为主要购房目的，面积集中在<100-<120平方米的三室户型；３）新锐进取型：中级公务员、企业中层管理人员、垄断行业职员为主，年龄28-35岁，单身或结婚不久，购房主要面积段为90-<1<10平方米两室户型。 购买者对产品的舒适度要求较高被访者对主卧卫生间、外阳台、阳光房的选择较高，反映出较强烈的居住私密性和亲自然的需求特征，体现对个人空间的舒适度和专属领域感的追求，同时结合东北季节特点，对日照、采光的“呼吸空间”较为注重。对精装房的接受度不高，偏好选择毛坯房，体现较为强烈的个性化追求；但质量有保证的精装房也逐步开始被接受。追求个性空间，精装房暂不被看好“有很多人当时说没有个性，都一样，我觉得无所谓。现在轻装修、重装饰，装修把基本的做了，实际留了一部分给自己做装饰。”——高先生（河畔新城业主）地理位置好、发展潜力大、交通便利是普遍认识，但也有部分人认为中心区域太吵闹不适合居住；结合深访分析，本地块的成熟便利度普遍被看好，但自然环境的欠缺也是影响居住品质的因素之一。多数被访者“比较认同”本地块定位为中高以上项目，其中持“完全认同”态度的被访者中，和平区、铁西区的比例较高。“建设大路、北二路这块远景来说挺好，这离太原街近，出去就是南站，出去没多远就可以到商业区了。”——田先生项目地块认同性度高<19%52%24%5%<1%0%<10%20%30%40% 50%60%完全认可比较认可一般不太认可非常不认可被访者对开发中高档住宅产品的认只不同区域对于地块认同度不同,和平、铁西认同最高多数被访者“比较认同”本地块定位为中高档项目，其中持“完全认同”态度的被访者中，和平区、铁西区的比例较高。对本地块开发住宅的价格估计大多参照现有区域内目前项目的价格，主要价格段集中在4500—5000元/平方米，属中档偏上档次。（考虑到被访者价格保守的习惯，按经验适当放大<1.2倍，对本项目的价格预期为5400-6000元，为中高以上的水平）<1%22%42%2<1%6%7%2%0%5%<10%<15%20%25%30% 35%40%45%3500-40004000－45004500-50005000-55005500-60006000-70007000以上被访者对项目地块房价的估计分析按当前价格，预期项目单价达到中高以上水平在对几个典型中高档项目板块的认识和评价上，各板块各有特点，但本地块所在板块综合评价较高，从侧面反映出市场对本地块的接受程度较高。对本区域板块的评价高于长白和浑南，仅次于五里河“铁西房价涨得快，但还是便宜，现在铁西买房的人已经不是纯铁西人了，新湖北国之春就有不少和平的人买。”——石先生“我感觉啤酒厂是好地段，建设大路边上，这边是铁百，这边就是和平。”——孙小姐生于上世纪６０、７０年，大部分人有或多或少的文革记忆；在人生成长阶段，经历了中国社会改革开放的巨大变迁，形成多元、开放和包容的人生态度；在中国经济的转型中，通过自身努力、抓住机会，获得了较高的经济和社会地位，有优越感；在多子女的环境中长大，具有传统家庭观，责任心强，让家人享受更好的生活是成功的动力之一；受到高等教育，阅历丰富，懂得享受工作和生活，愿意为高品质的商品和服务付出高价钱； 有自己的圈子，并享受与朋友在一起的过程；心态稳定而积极，既坚持传统的价值观，又不排斥并愿意尝试接受西方文化。项目主力客群描述对原区域有较深的眷念情结，在无选择的情况下，也可考虑邻近区域；至少一次以上的换房经历，再购房主要目的为改善型自住或投资购房；可能希望自己居住的小区有较好的环境和特色，但归结到自己的居住空间，又更注重实际使用的功能因素，如户型、质量等；偏好多层和小高层，对高层住宅的认识不多，但同时认为高层住宅是未来的发展趋势，抗性将随发展而减弱；因为有购房经历，购房观念较为理性和成熟，对面积和户型以及总价会结合自身的实际需要和购买能力判断；较强的“性价比”意识，既不希望为增加面积而付出代价，又对自己的私人空间和舒适性有强烈的偏好；对房子的追求从“住得下”向“住得好”过渡，希望能满足自己的休闲等精神需求，如逛街购物、运动健身等；对本地块的所在区域总体评价较高，但就居住而言，对本地块环境的嘈杂和自然景观缺乏存有疑虑，需要在后期项目开发中加强引导。项目消费者购房特征项目区域认可度较高具备成为区域标杆性项目的条件区域内客群认可度较高，并且随着区域发展，形象提升，其对外区客群的吸纳力逐渐增强，具备成为区域标杆项目的条件。 自然环境资源的缺乏，交通干道的影响，一定程度降低居住舒适度。不是传统高端住宅聚集区，认可度有待提升。短期内高层住宅存在一定抗性，需要在后期加强引导。中高以上市场消费需求总结第四步4项目自身情况项目区域发展区域内竞争项目地块情况铁西区经济开发区铁西新区铁西新区位于沈阳的西部，是沈阳老的工业城区，发展以第二产业为主集中了沈阳市66%的工业产值和75%的大中型企业；幅员面积<126平方公里，人口<100万，人口密度较高。铁西新区区域经济基础好，发展快铁西区功能定位推动区域房地产发展铁西新区区域功能定位开发区建设成现代工业区，全力打造以装备制造业为主的工业新高地。铁西区建设成现代商贸生活区，发展现代服务业和房地产业。铁西区规划为现代商贸生活区，适合居住未来规划把铁西新区建成现代商贸生活服务区、工业带未来转型区、工业发展严格限制区、工业带装备制造重点发展区和工业带发展预留区等五大功能区。本项目所在区域规划为现代商贸生活区，是区域内最适合居住的区域项目位置资料来源：铁西区规划局近三年铁西商品住宅发展位居全市前列，区域房价快速增长，发展势头强劲数据来源：沈阳房地产信息中心 近年随着中心区纯住宅项目供应的减少，大量消费者选择到地段与配套相对便利的铁西区置业，其房价快速提升，成交总量位居全市前列。机床一场西地块东药西厂区地块工业大学南院西侧地块TX2007-20客车厂西地块机床一厂东地块项目位置赞工街地块铁西区土地供应集中2环，本项目所在板块未来供应量不大　　　　≤45城镇混合住宅≥≤40≥<1.729TX2007-0202007.7.3<1辽宁新世界房地产开发有限公司28402050≤20城镇混合住宅≥<15% ≤30%≥<1.7<1.2工业大学南院西侧地块2007.7.3<1沈阳加西土地开发有限公司<1<120<1<100≤45城镇混合住宅≥<10≤40≥2.226东药西厂区地块2007.7.3<1<17<10<1400≤<100城镇混合住宅≥<15%≤30%≥2.53.2肇工南街74号巷、赞工街地块2007.7.3<1辽宁丰大房屋开发有限公司<1520<1200 ≤45城镇混合住宅≥<10%≤30%≥<1.73.55客车厂西地块2007.7.3<1仪加(中国)投资有限公司685.2685.2≤50商业　≤60%≥2.56.<1机床一厂东地块2007.7.3<1土耳其克克莫公司727.2727.2≤<100商业　≤60%≥2.5<1<1机床一厂西地块 成交日期竞得人成交价(元/㎡)起价(元∕㎡)限高(米)规划用途商业比例(％)建筑密度(％)容积率用地面积地块名称数据来源：铁西区土地局巴塞罗那总价区间：50-75万元均价：5500元/㎡主力面积：90-<100㎡的二室面积区间：23-<140㎡产品类型：高层、小高层为主总户数：258<1套容积率：2.5建筑面积：27万㎡占地面积：<10.8万㎡地理位置：铁西区云峰街36号(沈阳市鼓风机原址)地块周边区域代表项目巴塞罗那地块周边区域代表项目项目总体不同产品户型配比：高层（<18以上）：<1830多套小高层（9-<12F）：750套左右 55%<130-<140三室45%93-<120二室<10%23-69一室所占比例建筑面积（㎡）户型40%<120-<136三室（含跃）45%90-<100（93、96）二室<15%23-69一室所占比例建筑面积（㎡）户型巴塞罗那已推出前三组团产品供应销售情况：已经销售90%小高层5200起，均价5400-5500 高层4700起，均价5<100-5300近400套面积93-<135㎡主力面积90-<100㎡（96㎡占50%）一期三组团2007.<1<1.<18开盘全部售完均价：4300元/㎡（一组团）、4450元/㎡（二组团）共793套一、二组团，主力面积90-<100㎡一组团4-5个月的蓄客期，2007.8月开盘销售率均价推售套数户型/主力开盘时间地块周边区域代表项目770多780左右96、<124高层65%370多380左右93、<124、<136小高35%销售量（套）供应量（套）主力面积（㎡）产品类型 巴塞罗那地块周边区域代表项目三组团不同产品户型配比：小高层：<180套90%25%<136三室99%45%93.0<1二室<100%30%23-69一室销售率所占比例建筑面积户型高层：220套90%50%<124.3-<136三室二厅99%50%96 二室二厅销售率所占比例建筑面积户型巴塞罗那价格走势分析：550044504300组团均价520043004<100高层570046004400小高第三组团（07.<1<1）元/㎡第二组团（07.<10）元/㎡第一组团（07.8）元/㎡产品类型成交客户分析： 　　　公务员、九路市场家具城业主、教师、医生，中小型公司经理、（私营业主居多，占到30%以上）；来自铁西、和平的占到60%，市内其他区域占20%；也有部分长线投资的客户。销售价格3个月涨近<1000元/㎡。现售3组团，小高层5200起，均价5400-5500,高层4700起，均价5<100-5300。地块周边区域代表项目产品特点：本项目的主力户型90-<100㎡，面积适中，符合主流客户需求但也反映出本项目非绝对高端。主力户型：2室2厅96.50㎡特点户型：<107㎡作出3室2厅巴塞罗那地块周边区域代表项目巴塞罗那推广策略：“低开高走”从价格上，开盘价格相对较低，聚集人气，半年内价格上涨幅度大。从推售的产品也可以看出，推出的产品多为中小户型，吸引眼球，使得推出组团在短期内迅速售完。特色主题风格+地段——田园庭院、异域风情+“沈阳站距离西班牙只有一站”把西班牙风格与临近太原街商圈及地铁站口，巧妙的联系在一起，效果良好。项目优点：异域风情园林，与其他竞品楼盘形成差异化。西班牙风格纯粹，不是停留在建筑上的模仿，多表现在6大西班牙风情园区景观和兰布拉斯商业街上。项目地理位置佳，周边配套相对齐备，地铁效应逐渐显现。产品户型设计合理，面积以中等户型为主力，客群覆盖面广。项目缺点：项目定位趋于保守，项目有条件做区域最高档楼盘；项目户型偏中小，产品档次有待提升；项目园区多处景观还未成型（卡萨尔葡萄园、皇家水院） 地块周边区域代表项目新湖明珠城规划情况：整体规划还未最终确定总价区间：68-80万元均价：5700元/㎡主力面积：<120-<140㎡面积区间：40-<170㎡产品类型：高层、小高层为主总占地面积：<1<1万㎡地理位置：铁西区虹桥路34号地块周边区域代表项目新湖明珠城产品供销情况及价格（截止<12月5日）：5500-560050%36（一个单元）60-<170/<120—<140高层5700-6300售60%8860—<170/<120-<140小高层5700售60%<10896—<14<1/<120多层 销售均价（元/㎡）销售量（套）供应量（套）面积及主力（㎡）产品类型供应量中多层、小高占绝对主力，主要面积为96、<124、<136、<145平，所占比例较为平均。整体销售情况：07.<1<1.<18开盘，现推出232套，已售<120多套，50%左右；地块周边区域代表项目新湖明珠城地块周边区域代表项目推出产品类型的户型配比多层：3栋6F，<108套；主力：<120㎡（占55%）；40%40%<126、<14<1三室70%60%96、<124二室销售率所占比例建筑面积 户型小高层（9-<12F）：88套40%50%<145、<170三室70%30%72-80二室90%20%66-68一室销售率所占比例建筑面积户型高层（<18F）：36套50%36套（推出）<1<18-<143㎡三室销售率套数建筑面积户型新湖明珠城产品特点： 成交客户分析：本项目客群定位较高，单套总价在70-80万左右，客群身价在200万以上；覆盖全市中高端客群。本项目的客群主要来源：和平区与铁西区占65%左右，外地人也逐渐增多；企事业单位的中层领导、中层以上公务员（和平、皇姑）、私营业主（九路市场、铁百商圈）等；多是自住第一居所。产品类型丰富；户型方正，设计中规中矩，功能空间布局合理，主卧卫生间、次卧露台、玄关设计、餐厨分隔；主力面积<120-<140㎡之间定位准确地块周边区域代表项目新湖明珠城推广主题：城市核心山水观邸山水建筑升级力作由于前四期项目的整体形象较好，后期产品自然向更高档次、品质提升。项目优点：分期策略不同，产品不断升级。产品类型丰富；户型方正，设计中规中矩，功能空间布局合理，主卧卫生间、次卧露台、玄关设计、餐厨分隔；主力面积<120-<140㎡之间定位准确；建筑立面，现代感强又不乏稳重；树立项目中高档形象。项目缺点：宣传推广力度不大，推广主题不明朗，针对性不强。项目至今规划还没有完全确定，产品过早推向市场。 地块周边区域代表项目总价区间：42-74万元均价：5200-5300元/㎡主力面积：80-<100、<100-<140㎡面积区间：67-<180㎡产品类型：<15栋高层、小高层住宅总户数：<1689套容积率：2.8总建筑面积：<18万余㎡总占地面积：64960㎡地理位置：该项目位于沈阳市铁西区兴工北街，铁西区、和平区、皇姑区交汇点，是传统的铁西核心区。富雅豪临地块周边区域代表项目富雅豪临产品供应及销售情况：<1400多套<1500多套近<1700套合计600套左右700多套<1000套左右高层650套左右700套700多套小高销售量 推出量总量产品类型整体销售情况现整体销售率达85%，现剩<140左右高层大户型，总价高（<100万左右）。本身配套没有作好，价格提升幅度较大，周边价格相对较低新项目的不断出现，是项目销售情况减缓的主要原因。未推产品：<1栋高层及少量小高层未推，300多套；预计销售价格在5800元/㎡以上，08年将全部售完，对本项目没有直接竞争关系。地块周边区域代表项目富雅豪临户型面积配比：34户/<1%<160—<178四室42<1户/22%<1<16.<1—<139.7三室640户/35%84.36—<107.5二室二厅637户/34%65.65—<106.4二室一厅<162户/8%7<1.62一室 数量和比例面积范围（㎡）户型（板式楼：<130㎡40%、<100㎡35%、<140㎡25%；点式全部<100㎡以内，主力80-<100㎡）价格走势：5200-5300550049004300合计5<100540045004<100高层5400580049004600-4700小高在售价格（07.<1<1）元/㎡热销期价格（07.6）元/㎡热销期价格（06.<12）元/㎡开盘价格（06.8）元/㎡产品类型 地块周边区域代表项目富雅豪临地块周边区域代表项目高层（26、27F）：近<1000套55%85—92二室二厅45%65—75二室一厅比例面积范围（㎡）户型小高层（9-<17F）：708套5%<160—<178四室60%<1<16—<139三室35%<103-<120二室比例面积范围（㎡）户型产品特点：主力户型的面积区间安排比较合理，能够迎合目标市场及人群。 产品的细节（如主卧露台、隐梁隐柱、隐藏空调位等）处理以及平面布局划分、空间尺度的把握比较到位，采光通透。明卫设计，阳光茶室。富雅豪临地块周边区域代表项目富雅豪临成交客户分析：年龄层次：40—50岁之间；40-45岁占65%、30岁占<10%、50岁占25%。职业构成：私营企业主、公司中层以上人士、公务员、老厂矿周边居民也较多。老业主的支持、再次购买。部分人养老、投资。客户来源：铁西区占25%多、和平区占35%以上、皇姑区占20%、外地占7%左右、其它区域占<10%左右、其中和平区居多。推广策略：本项目宣传力度较大，诉求高档、高质、生活；——地段决定价值，品质创新未来会呼吸的光合建筑地块周边区域代表项目总价区间：40-52万元均价：4700-5200元/㎡主力面积：80-<100㎡面积区间：50-<130㎡产品类型：高层、小高层、多层总户数：2300多套容积率：3 总建筑面积：30万㎡总占地面积：9.9万㎡地理位置：铁西区云峰北街<13号保利百合花园地块周边区域代表项目保利百合花园产品供应及销售情况：<1840多套近<1900套2300套左右合计790套左右800多<1000套左右高层600套左右600套700多套小高450套左右450套500多套多层销售量推出量(07.6开盘至今)总量产品类型 分南区（占地3.5万）、北区（占地4万）和东区（占地2万）。总建面30万平。高层主要在南区，小高和多层主要集中在北区和东区。本项目蓄客期和销售期共20个月，销售近<1900套，07.6开盘至今，已售90%以上。整体销售情况较好。还剩近400套住宅（东区多层、高层），预计2008年初推出，预计均价在6000元左右。剩余产品会在08年售完，对本项目不构成威胁。地块周边区域代表项目保利百合花园地块周边区域代表项目多层：500多套60%左右<105-<130三室二厅40%左右92-<1<10二室二厅所占比例建筑面积户型小高：700多套45%<100-<130三室35%88-<1<15二室20%50-70 一室所占比例建筑面积户型高层：<1000套左右37%<1<10-<130三室50%70-<105二室<18%40-69一室所占比例建筑面积户型保利百合花园价格走势情况5200455042003800合计4700430039003500高层 5<10045004<1003800小高5400520045004300多层在售价格（07.<1<1）元/㎡热销期价格（07.7）元/㎡热销期价格（07.<1）元/㎡开盘价格（06.<10.<1<1）元/㎡产品类型项目自06年6月开盘至今，整体均价上涨了<1000-<1200元/㎡；预计未来所剩500套住宅的价格在5000-6000元/㎡之间。2栋高层精装公寓（47-60㎡）的均价在4700元/㎡左右。三块不同地块，打造不同产品，满足不同人群需要。项目由南区、北区、东区构成。南区面积区间为60—<130平米。北区面积区间为40-<120平方米。东区主力面积为50—<100平方米。不同的面积区间满足目前沈阳主流消费群体的消费要求。地块周边区域代表项目保利百合花园推广策略：以项目开发商品牌做支撑，主推中小户型——“小空间、大延展”；主要诉求体现经济、实用、高性价比。 成交客群分析：本项目客群定位较低，普通工薪家庭、白领，都有机会购买本项目，覆盖客群广泛。年龄层次跨度较大，26-55岁都有，人群经济实力相对不强，贷款的占到55%以上。铁西区域占主流（35%），和平（<15%）、皇姑（5%）、于洪区（8%）也较多，外地其他（20%）；生意人、公务员、教师、普通工薪阶层；养老、年轻人结婚的也相对较多；地块周边区域代表项目保利百合花园项目优点：南区整体抬高，作出差异化景观，建超万平方米空中花园；地下为商业和车库，增加了商网、车库面积，并实现人车分流。建筑形态上，多层、小高层和高层配比合理，户型面积为50—<124平米，户型结构涵盖从一房至三房多种户型，覆盖客群较广。保利地产的品牌与其他开发商品牌不同，注重在公共事业和国之精神方面有作为；项目缺点：户型偏中小，产品档次有待提升；地块零散、规模小，造成项目整体形象受损，不具备了做高档项目的条件；除南区台地设计在区域内较为特别外，项目园区景观设计整体无特色；而且还还未成型。地块周边区域代表项目 板块产品主力面积跟随市场主流板块内竞品项目的主力供应面积段主要集中在80-<100平与<100-<120平，板块内竞品供应面积基本随市场主流供应产品。板块内竞品项目主力总价段基本集中在50-80万，基本属于中高档项目，高档项目在板块内相对缺乏。总价段主要集中在50-80万板块内竞争项目集中在中高档价格水平板块内竞品项目整体销售均价一般集中在5000-6000元之间，多是中高档水平。57005300-54004900-52005300-5500产品市场销售量良好，板块中高以上需求加大客户资源重点集中在铁西与和平板块内竞品项目主力客户主要来源于铁西本区域及和平区、皇姑区，其中和平的辐射力尤为强劲。项目宗地具体情况项目位置：位于沈阳市一环内，中轴线的建设大路北侧，原址为沈阳华润雪花啤酒厂东厂区，行政隶属于铁西区四至范围：北至铁路线，南至建设大路，西至爱工街，东至兴工街占地面积：<10万平方米本地块地块路网情况发达，连通城市各区域道路方便快捷 铁百、太原街、中街、三好街、五爱街、南塔等、沈阳医大一院、医大二院、202医院、陆军总院主要站点：<103、207、2<16、243、237、239、240、264、268、25<1、252、50<1、新区<1线公交线路：公交系统：区域内的交通路网非常便利，城市公交线路、地铁线路都分布在区域内，交通方面可以连接和平、沈河、皇姑、大东市内所有区域。道路系统：地块通达性较强地块三面临路，其中东侧临兴工街，双向6车道，可通过北二路直接达到太原街商圈,交通距离约2公里；南侧临建设大路，是城市的主干道，双向<10车道，贯穿铁西区，车流与人流量较大，都市氛围浓郁；西侧临爱工街，是城市的三级马路，双向2车道，距离地铁2号线的云峰街站距离600米,相对较近，待<1号线开通地铁价值显现后，爱工街的道路价值将提升。兴工街建设大路爱工街沈阳地铁一号线预计2009年<12月试运行，实现通车；20<10年5月正式运营。根据其他城市的经验和国际研究资料，估计本项目在地铁开通后价值将会比同素质项目提升<10%—20%。目前处于“地铁概念”阶段，“地铁效应”尚未完全显现<1000米800米本项目据统计，纽约、伦敦、香港、东京和上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业<15%以上。 国际研究发现，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5%～<15%。广州地铁于<1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值<15%～25%，正式开通后，地铁沿线物业再次升值<15%～25%。太原街、铁百沈阳两大商圈在项目步行范围内沈阳市知名的两大成熟商业圈，铁百商圈和太原街商圈分别距离项目地块<1公里和<1.5公里范围内。距离相对较近，铁西商圈可以步行<10分钟左右到达，相对便利。太原商圈铁百商圈项目<1公里<1.5公里铁百、中兴休闲广场、新玛特中兴商业大厦、新世界、东舜百货、百盛项目地块范围内大型重点医院环抱周围沈阳医大一院、医大二院、202医院、沈阳奉天医院、沈阳五院等沈阳重点医院都分布在项目地块周围，现在正在建设的全国最大民营医院沈阳维康医院明年也将投入使用。加上区域内的铁西中心医院，可以说项目地块的医疗配套非常雄厚。沈阳奉天医院沈阳盛京医院地块区域内学校分布较为广泛地块南侧区域集中了大量的教育院校，沈阳三十一中学、铁西勋望小学是沈阳市的重点学校。其他还有沈阳沈阳化工学院、沈阳一二七中学、沈阳三十中学、沈阳维华中学、雨田中学、兴工四校等众多的院校。本项目学区：小学——兴工四校；中学——沈阳一二七中学（重点）沈阳第三十一中学 沈阳勋望小学区域内消费娱乐场所档次较高区域内现有五星级和四星级酒店各一家，分别为锦江饭店和荣富酒店。其区域的娱乐业相当发达并且有较高档次，沈阳知名的名都嘉年华、金碧辉煌二部、分别坐落在兴工北街上。其他如肯德基、必胜客、清雅轩、台北A+A、甘露饺子、丽湖蒸菜等沈阳人耳熟能详的餐饮店也尽数分布在地块周围。太原商圈铁百商圈项目<1公里<1.5公里<1.8公里<1.5公里2公里<1.8公里0.6公里0.7公里<1.0公里<1.0公里区域未来规划推动区域快速发展规划十字金廊横向以建设大路为主轴、纵向沿兴华大街为核心的西部十字金廊，将成为铁西区的新标志。发展中的商贸中心千缘爱城、东环国际、鲁尔大厦、中海国际等一批商务写字间的崛起，为区域内的商务氛围形成奠定了良好的基础，未来的这一区域将发展成为铁西的商务活动中心。 沈阳站将开西站口—但具体实施时间未定，对本项目影响尚不确定通过相关规划部门了解，沈阳站将开西站门的规划已提出一段时间，但由于涉及面较广，工程实施具有一定难度，因此具体实施时间未定，目前尚处于规划阶段，对本项目的影响不明确。铁西十字金廊项目地块价值地块自身条件分析本项目地块方正，地势平坦，三面临路，其中东侧与南侧均临主要干道，地块价值较高；此外，地块北侧紧临一条工厂内部铁路线，一般每天运行<1-2次，但其车速较慢，因此噪声干扰不大，对项目整体影响有限。区域分析铁西区中心区域，在地理位置上有得天独厚的区域优势，在土地块稀缺的条件下，<10万平占地使得地块价值十分显著。环境分析区域内自然景观稀少，都市景观环境十分良好，为区域形象和都市环境提升注入活力配套分析区域内的配套十分的便利，交通、商业、医疗、教育等等方面一应具有，充分体现了一个都市中心区域的便利和繁华。发展分析规划的铁西金廊，大型商业地产提升地块价值及形象，同时区域住宅地块的短缺，将使自身价值凸现。T：威胁 项目所在板块内虽然竞争不激烈，但是板块间竞争威胁较大，由以浑南及长白新区为主，未来潜在供应量较大，多是住宅类开发，且客群主要来源于外区，可能会分流项目客群，对本案竞争威胁较大。O：机会未来项目所在板块内现有项目的后续开发体量小，潜在供应有限，这为项目未来的开发提供了一定的市场机会。板块内项目的认可度逐渐提高，多以中高开发为主，对外区的辐射和吸纳能力逐渐增强，开发档次逐渐提升，为本项目开发中高档住宅奠定了市场基础。W：劣势项目缺乏开发中高住宅重要条件—外在的自然环境，因此只有通过自身园林建设来弥补。项目三面临主要干道，车流和人流量大，从居住角度考虑，具有一定噪声污染，在考虑建筑类型及排布时应予以重视。S：优势交通四通八达，路网归整。各配套成熟，购物、出行、就医、上学均便捷，这也是本项目最大的优势。位于一环内的、是具有一定规模的纯住宅项目，这类项目在土地逐渐减少的一环内相对稀缺。项目SWOT分析铁西区受政府政策带动，区域改造卓见成效，城市形象大幅提升；项目所在板块与长白、浑南板块存在一定的客户重叠和竞争性；板块内高品质高端项目缺乏，为项目发展提供机会；地块自身条件优越，具备开发中高以上住宅的条件。项目自身情况总结区域中心带动无限潜力，完善配套具备中高以上开发条件市场报告结论宏观市场的健康稳定，为中高以上住宅市场的发展提供了良好市场基础。宏观市场 需求自身中高以上住宅市场逐渐向两极化方向发展。区域中心带动无限潜力，完善配套具备中高以上开发条件。项目区域认可度较高，具备成为区域标杆性项目的条件四大层面分析，决定市场发展方向板块竞争性中高以上需求…区域竞争性项目自身　铁西标杆项目，全市高端定位项目发展方向结合以下几方面因素：区域竞争性——未来区域内高端项目潜在供应较小，无直接竞争项目，本项目具备打造区域标杆项目的市场环境。板块竞争性——随着区域的快速发展，形象迅速提升，项目所在板块具备与浑南及长白这些高端住宅板块竞争甚至超越的条件。中高以上需求——05年至07年中高以上住宅的需求量年均增幅达80%左右，其中07年增幅<150%，这说明随着居民收入的增加，中高以上群体的不断扩大，中高以上需求将会不断增加。项目自身条件——地块方正、平坦，且位于一环内，配套成熟，在一环内土地逐渐稀缺的情况下，项目具备开发高端项目的自身条件。顶端中高端高端 本项目谢谢观赏!'