资中威远项目报告10.28

'川铁置业资中、威远项目拟荐报告根据川铁集团五年发展规划及十年总体战略目标的指导要求，同时深入开展集团创先争优活动，我公司积极拓展二三线城市业务，努力开发创新型房地产项目，切实提升公司以及集团综合实力。为解决归连公司办公大楼及职工住宿问题，替集团广大职工办实事、谋福利，2010年10月21—22日，公司党总支书记黄长平率营销策划部全体员工赴资中、威远两地进行了市场调查及实地踏勘，同时走访在建房产项目开发单位以及县委县政府等相关单位，就近年资中、威远两地房地产开发建设情况、销售量价情况及房屋建筑成本等进行了较全面了解与比对，现就有关情况作如下报告：一、资中县市场调查1、资中概况资中县，地处四川盆地中部，南接威远县，面积1734平方公里，县辖33个乡镇，是全国商品粮、水果、特种水产基地。资中位于沱江中段，全县人口131万人，1991年被政府批准为成渝沿线唯一的省级历史文化名城。2、资中经济建设概况 2009年，全县固定资产投资完成额达到100112万元，同比增长24.2%；以房地产业为突出代表的第三产业完成投资38171万元，同比增长12.8%，其中：房地产开发完成19897万元，增长4.2%；城镇矿区建房投资完成4809万元，增长42.6%，数据显示第三产业投资比重明显高于第一、第二产业。3、资中交通建设概况目前，全县有公路2477.47公里，成渝高速公路、321国道、成渝铁路及沱江横贯全境。新建村社道路146.8公里，新建改建桥梁9座，配套整治420公里，初步形成了以成渝高速公路、国道321线为主动脉，市、县重点公路为主骨架、辐射乡村的交通网。4、资中城市建设概况近年来，县政府投资7000余万元，改造并新建了中央大街、滨江路等20余条主城区道路及下水道，使旧城和新区都形成了畅通的道路网络，新增公共绿化20000余平方米，同时从威远引接大管气，彻底解决了城市居民生产、生活用气问题。5、资中房地产概括通过走访调查资中在建房地产项目，如资中威力房地产公司目前正在开发的“丽景苑”，建筑面积188.66平方米，目前一期已全部售完，二期已售70%，其中二期均价为3200元/㎡,最高价为3900元/㎡；资中城南房地产开发公司正在开发的锦绣家园蝶苑，建筑面积773.43平方米，项目性质为商住一体，均价在3000—3500元 /㎡之间。在对现有及在建楼盘的各项情况进行深入调查、了解后得出：现资中县在建房地产项目以多层和小高层为主，平均售价在3200—3800元/㎡。综上所述，资中县经济和投资建设将持续、健康、快速发展，全县交通建设、基础设施配套将日趋完善，加之县政府的大力规划与打造，均使本项目前景看好。二、威远县连界镇市场调查1、连界镇概况连界镇位于威远县西北部，地处威远、仁寿、资中三县交界处，距成渝高速公路渔溪站出口30公里，幅员面积128.67平方公里，辖20个村，5个社区，总人口6.5万人，建成区面积6.10平方公里。连界矿产、旅游、森林资源丰富，镇内山川秀美，省级风景名胜白牛寨森林公园、船石湖旅游区。镇内水、电、气方便，通讯快捷，交通便利，经济发达，是内江市工业强镇、商贸重镇和旅游大镇，全县唯一的省级重点小城镇和国家六部委命名的国家级重点小城镇，也是全市唯一的荣获省级文明单位的乡镇和全省20个文明小城镇示范点之一。同时全省工业企业前四强之一的川威集团座落于此，经济、物流、商贸发达。2、连界经济概况根据连界县政府提供数据显示，全镇国内生产总值（GDP）逐年上升，到2010年可望达到6亿元以上。目前，全镇国内生产总值(GDP)完成53447万元，工业总产值完成32420万元；其中规模工业11户，完成产值17540万元，增加值完成14794万元，招商引资完成1080万元，捐资助农48万元，农民人均纯收入3620元。 3、连界社会建设情况目前连界城镇建设日新月异，全镇形成以云钢大街为中轴线的城镇道路骨架，建成“连界城市客厅”的连界广场及川威文化广场；教育资源日益丰富，教育事业稳步推进；医疗卫生体系逐步健全，能满足全镇人民群众就医需要；交通条件大大改善，连界受交通制约的局面已得到全面的改观。全镇现有工业企业23个，以川威集团为主大力发展镇域经济,培植壮大支柱产业，形成众多川威集团产业链配套服务企业，到2009年，共培育了年产值1000万元以上规模企业9户，亿元企业1户。同时依托传统产业和资源优势，大力培植优势产业、骨干企业和拳头产品，持续加大荣威矿业、连界煤业等骨干企业的扶持力度，积极推动新上项目向工业园小区集中，通过调整规划布局，筛选项目，初步培植起以冶金建材为主的产业集群。连界镇政府以大项目建设为抓手，全面加大企业的新上、扩建、改造力度，全力拉动全镇工业经济快速发展，可预见本项目将得到政府大力支持。4、农民收入快速增长2009年，连界镇农民人均纯收入3620元。预计到2010年，可望达到4300余元。农民收入的快速增长主要得益于以下几个方面：一是改革开放，农村剩余劳动力外出务工收入；二是农业产业结构调整，大力发展特色经济收入，农民收入不断增加；三是国家“两免一补”政策性收入，各种国家直补资金420万元；四是到本地大企业川威集团务工或从事第三产业收入，2009 年在本地企业务工和到川威务工达到5687人，获得务工报酬3730余万元。以上增收原因中，从事工业企业和第三产业劳务收入占比重最大。5、归连铁路连界段情况归连地方铁路在连界段全长10.3公里，涉及4个村36个组、人口7000余人，批准用地859亩，临时用地300余亩，农转非人员770人；工程跨乡村公路7处，需开挖土石方160万余方；需修建涵洞28座，隧道5处，桥梁8座；共有11组铁轨的火车站站场涉及先锋村3、4组，占地500余亩，火车站翻车机系统涉及先锋村1、2、4组，涉及农转非人员500余人。工程建设过程中所遇到的矛盾纠纷、困难和遗留问题，在“三个决不让”原则指导下，得到了很好的化解，浩大的工程已接近尾声，全面进入铺轨阶段，建成后年运量将达10000吨。而随着成—自—泸高速公路威远段的建设，预计2012年通车后，连界镇至资中县城仅20余公里，加上资威路路面的改造，能极大方便归连公司职工办公。6、工业经济发展情况连界镇确立的“工业立镇、工业强镇”为经济发展战略，集中力量，加大投入，充分发挥资源优势，走新型工业化道路，使全镇工业经济从无到有，从小到大，由单一行业到逐步形成门类齐全的工业体系。目前，全镇园区建设平稳推进，规划空间结构为“一心、一轴、四片区”，已成功跻身四川省成长型特色产业园区“1525” 工程500亿产业园区序列，成为远近闻名的工业重镇。2009年实现总产值达116亿元，固定资产投入5亿元，招商引资5000万元以上项目3个，到位资金23亿元。（1）工业，是威远经济的命脉。该县提出“强投入、夯基础、抓接续、保增长”的工作思路，围绕“一核（四川威远经济开发区）双心（连界工业园区、严陵工业园区）双支点（镇西食品工业区，向义工业聚集区）经济带”的产业布局，以项目建设为载体，依托川威、建业、威玻、白塔、石牛五大企业集团，大力发展循环经济（2）连界工业园区以打造中国第三大钒钛生产基地为目标，依托川威集团建立连钒钛工业园，下设冶金钒钛产业园和与之配套的中小企业创业园，形成了钒钛钢铁关联产业互动发展的格局。连界工业园区位于连界镇东南侧，总规划用地15.75平方公里，园区建成后将成为西南地区钢铁、钒钛产业发展“新亮点”，成为传统产业升级的“尖兵”和地方经济发展“推进器”。园区引进了企业180余家，其中规模企业101户，有川威集团、内江燃化公司、荣威集团公司等一批骨干企业，基本形成了以钢铁、钒钛、化工、机械制造等为主的产业结构。2009年，连界钒钛钢铁工业园被纳入全省“1525”工程5个500亿培育园区之一，继2008年实现工业总产值201亿元、增长43%之后，2009年1—10月实现工业总产值152.9亿元，同比增长25.37%，到2015年将完成20平方公里的承载能力，产值有望达到800亿元。（3）目前园区已累计投入20.8亿元用于园区基础设施建设，已完成开发面积9000亩，园区内基本实现“七通一平”，并实施了绿化、亮化；县城进出口道路拓宽改造正在进行；成-自- 泸高速公路威远段加紧建设，资威路威远段沥青路面加快改造；农村断头公路建设，城北客运中心、城区供水管网改造等城市基础设施项目同期进行。一个个重大项目地实施，拉动着当地经济快速发展。同时政府考虑连界镇的地形地貌，尽最大可能保护好当地的山、水、林等生态环境，要将连界建设成为山水园林式的现代钒钛小钢城。以上数据显示，以川威集团为主的工业发展及以房地产业为主的第三产业的快速发展，直接带动了连界镇GDP及人均GDP的增长，同时大量企业职工、技术人员与劳动人员的涌入，都为连界房地产业带来无限商机，也预示着连界房地产开发进入快速发展期。7、连界房地产情况目前，在连界镇投资开发房地产的企业有19家，已落成及在建楼盘有碧水湾、碧云天、滨湖花园、蓝天小区、广场花园等环境优美的住宅小区，合理散布在城区中，城镇布局整洁合理。本次对连界三个规模较大开发商的楼盘价格和销售等情况进行了深入调查，重点了解了以下楼盘：（1）威远连界和谐房地产开发有限公司的“碧云天花园小区”，该楼盘位于连界镇连兴路，在建1＃、4＃、5＃、8＃楼，楼盘建筑面积115360万平方米，预计年底竣工。其特点在于，环保部分的投资占总投资的30%。在工业重镇中大手笔投入整治废水、粉尘、固体废物及噪音污染，大面积的绿化建设，使之环境优美，成为人们争相购住的焦点。（2）连界鹏程房地产开发有限公司的“滨湖花园” ，该盘位于连界镇建强村，在建有：5#楼，建筑面积3147.83㎡；6#楼，建筑面积3421.59㎡；7#楼，建筑面积10442.4㎡；8#楼，建筑面积11148.19㎡，均为6+1F多层花园小区，目前已售87%。据调查，目前连界镇楼盘均为多层花园小区，市场均价为2300元/㎡，以上楼盘所在地段均价为2500元/㎡左右，而连界镇其它地段市场价均在此价格以下，可以推断本项目所在地区优越，吸引众多有实力开发商在此投资开发，同时随着连界政府的规划与推动，可以预见此地区价值将不断增加。8、调查项目优、劣势分析本项目位于连界镇建强村，毗邻红旗水库，绿树环抱，湖水荡漾，环境良好，地理位置优越，属政府着力规划打造区域，同时周边楼盘销售价格呈逐渐上涨趋势，这预示着本项目所在地段可投资价值较高，未来增值空间较大。（1）优势分析①企业优势川铁集团旗下归连铁路有限责任公司在地方铁路建设方面做出的贡献，及为当地带来的巨大经济效益和集团雄厚资金、技术实力，已在连界镇政府和人民心目中建立起良好的企业形象，进而在连界人心目中树好川铁置业的品牌效应。②定位优势 此项目的目的，主要是为解决归连公司铁路建设职工们住宿问题。随着归连铁路的不断建设，归连公司职工队伍将日益壮大，以保障工程顺利进行。川铁置业与归连公司同为兄弟单位，互帮互助，携手共进，以为职工切实解决住宿问题为首要目标，替广大职工多方考虑，以低价格、高品质回馈职工，将能得到广泛响应与较高口碑。③规划发展优势连界镇作为国家级重点城镇，内江市工业重镇，政府对连界的整体规划明确，打造力度强劲，随着工业园区的落成，交通网络的完善，连界镇的重要性不言而喻，因此可预见未来几年将进入全镇规划发展的高峰阶段，将拥有相对成熟的区域、完善的道路交通体系和配套，也将为项目吸引更多的消费者提供便利。④政府政策优势此次调研活动得到了县委县政府和镇政府的大力支持，同时相关镇政府和兄弟单位归连公司也将发挥极大的宣传平台作用，为我们项目的销售提供良好的人脉关系，将让消费者对本项目充满信心。（2）劣势分析①区域劣势本项目所在地目前属于待开发区域，区域内生活配套设施、市政设施尚不完善，且过往大、小工程车较频繁。因此若要开发本项目，还需建立周边完善的配套设施，并在繁华区域内设立项目开发形象宣传广告，扩大企业影响，以减轻区域劣势带来的负面影响。②环境劣势 由于连界为工业重镇，众多大小工业企业聚集于此，连界工业园区的建成，还将吸引更多企业来此投资建厂。全镇空气质量较差，整体环境质量不高，未来的不断开发，将使情况日益严重。本项目的开发应充分考虑环境因素造成的项目劣势。综上所述，在本项目建设上，需坚持科学发展观，坚定不移地走可持续发展道路，注重绿色生态环保，采用新型节能资源，方能大力打造川铁置业品牌，奋力推出和谐川铁的品牌，实现集团品牌利益和社会综合效益。以上为本次报告内容，通过走访调查，实地踏勘，以期为上级领导决策提供精确数据和参考意见。何睿（初稿）2010-10-27'