成都伊甸锦江项目报告

'伊甸锦江项目效益分析报告一、项目基本概况项目主要经济技术指标。(1)、伊甸锦江项目位于成都市总府路一环路以内，占地面积21300平方米，合31.93亩；(2)、用地性质：商业或商住；(3)、容积率:大于或等于7；按10计算(4)、建筑面积：总建筑面积根据容积率10确定为213000平方米，初步规划正在设计。二、项目周边环境1.位置伊甸锦江项目位于成都高档购物街总府路，西邻锦江区政府，紧靠红星路、春熙路和中国西部的“华尔街”东大街，南面是成都地王8800万/亩的九龙仓项目。周边商业、娱乐、金融、生活配套相当成熟，是传统的商业中心区，为成都中上阶层人士聚集地。2.项目区域交通状况分析伊甸锦江项目位于成都市中心东西干道总府路上，交通四通八达，距双流机场仅20分钟车程，主要公交干线4、6、55、49、98、56路等在此经过。交通横贯东西南北，十分便利。三、项目总体定位1、总体定位思路：考虑到项目所处位置，确定为商业、写字楼和住宅。 将项目定位为商业、写字楼和住宅。因本案对成都写字楼市场的现状和发展趋势分析，成都将会步入一个写字楼发展的黄金时期，且写字楼市场发展的重心仍在商务中心，在未来两三年内，城南二环路以外（天府大道两侧）将会有众多的写字楼项目面市，但至少在目前，项目所在地区域商业、金融、文化、交通、娱乐、生活等配套优势是天府大道两侧区域所无法比拟的，而且项目自然携带的区域高贵气质将会为项目赢得更多的人心。从这个意义上讲，将该项目定位为写字楼是一种较为合理的选择。我们再来看一下写字楼市场项目竞争者的排位情况：分析成都写字楼市场已建和在建项目，无论是从产品设计、配套设置和区域发展潜力来看，按照业内的公开看法，传统的“老三甲”（川信大厦、威斯顿联邦大厦、冠城广场）和“新三甲”（丰德国际、时代广场、开行国际）都是众多外资、合资和国内领袖型企业的首选，当仁不让地成为成都写字楼市场的领军项目，我们项目将与其处于同等位置；而国栋中央商务大厦、玉林风尚、银谷基业等项目，从建筑效果、配套设施和已入驻企业分析，更适合成为国内成长型企业的选择，我们可以把此类项目排在我们项目下位位置；伊甸锦江项目后于以前的所有中高档写字楼，定将成为写字楼市场领军项目，项目可以凭借区位优势和甲级配套赢得更多中外大中型企业的青睐。2、本项目总体定位为：中外大中型企业甲级商务平台3、项目配套设置项目配套设置按照5A级智能化系统进行配置，同时还要保证：1）有宽敞、气派的大堂和电梯间； 1）电梯数量和运行速度要得到基本保证；2）要配置多功能会议厅和小型会议室；3）有员工餐厅；4）有充足的停车位；5）分户式空调系统；4、物业管理标准参照成都所有甲级写字楼物业管理收费标准，一般为10元/m2—17元/m2建议我们项目按15元/m2的收费标准进行物业管理并聘请相应的物业管理公司和制定物业管理内容（最好聘请境外著名物管品牌）5、功能定位地下两层：停车场1—5层：全部商业。6—30层：南栋办公写字楼，北栋住宅6、价格定位依据项目甲级写字楼定位标准和成都写字楼市场发展趋势，参照成都甲级写字楼市场租金收取标准，同时依据我们自身项目的软硬件配套水准，本项目平均租金水平可达到150元/m2.月。但写字楼租金回报每年一般按10个月进行计算，故本项目年租金回报可达1500元/m2 。在风险相当的情况下，投资者总是会将有限资金投入到回报率最高的目标上。所以写字楼的投资回报率应参考其他相对成熟的投资目标。目前成都房地产市场上，大多数商铺所承诺的年投资回报率多在8%左右。所以，可将写字楼年投资回报的基准回报率亦定为8%。若小于8%的回报率，则写字楼的可投资性较低，风险较大。根据以上年租金收益和年投资回报率，本项目商业和写字楼部分平均售价为：17500元/m2，但考虑银行利息及税费因素，实际售卖均价应可达到15000元/m2。6、标准面积划分调查显示，目前成都写字楼的自用客户，一般为成长或创业中的中小型企业，他们对写字楼的面积要求在150平方米以内；对投资型客户而言，同时还应充分考虑到每套单位销售价的市场承受力。一但单位面积超过150m2，总价将高达220万元以上，则可能吸引的投资客将大幅减少。综合以上分析以及参照成都甲级写字楼一般标准面积划分，可将伊甸锦江项目写字楼主力面积确定为100——150平方米，对大面积需要客户因项目框架结构特点可灵活确定。四、项目SWOT分析1、项目优势1）项目设计较新颖，双塔式设计具有一定特色；2）项目自身保持了一个体量上适中的优势；3）交通便利（对写字楼项目尤为重要）；4）位于成都高尚商务中心区，周边环境生活配套成熟。2、项目劣势主要是公司目前还需资金进行后期的拆迁工作。3、项目机会1）成都写字楼市场升温，可望迎来成都房地产市场的“写字楼年”； 1）中高档写字楼市场供求平稳并有较大市场空间；2）二环外项目由于区域配套设施的不成熟客观上为市区内项目赢得了宝贵的市场机会。2、项目威胁1）国家政策的调控对投资市场带来了一定的影响；2）在建和待建写字楼项目众多，且多定位为中高档项目；3）四川5.12特大地震的影响。3、解决思路1）利用优势弱化劣势；2）利用机会强化优势。四、项目裙楼（商业部分）解决方案在初步设计方案中，项目1层——5层设计为大型卖场。我们的建议是：在成都中高档写字楼市场整体状况较好的前提下，通过提升项目品牌力量的做法（可借鉴时代广场和威斯顿联邦大厦做法），提高写字楼部分市场售价（一般说来，对中高档项目而言，价格幅度在1000元/m2是在品牌影响范围内）来转移裙楼部分价值，裙楼部分暂不实行销售，而将此部分作为公司资产或分层租赁来获取收益。六、伊甸锦江项目经营效益分析一.项目总价值单位：元项目单价面积金额一.房屋销售收入商业　　　１楼（商业）40,00012,000480,000,000.00２楼（商业）35,00012,000420,000,000.00３楼（商业）30,00012,000360,000,000.00 ４楼（商业）25,00012,000300,000,000.00５楼（商业）20,00012,000240,000,000.00合计　60,0001,800,000,000.00南栋写字楼　　　６楼－３０楼11,000100,0001,100,000,000.00合计　100,0001,100,000,000.00北栋住宅楼　　　６楼－３０楼7,00053,000371,000,000.00合计　53,001371,000,000.00总计　213,0003,271,000,000.00二.房屋资产成本平均价面积金额地下室2,63512,00031,620,000.00小计　　31,620,000.00收入、资产合计　　3,302,620,000.00二.成本、费用、税金及附加一.无形资产-土地3,037.83181,050550,000,000.00二.固定资产单价面积金额（1）土建工程1,600.00213,000340,800,000.00（2）空调280.00213,00059,640,000.00（3）给排水工程50.00213,00010,650,000.00（4）强电150.00213,00031,950,000.00（5）弱电110.00213,00023,430,000.00（6）电、扶梯120.00213,00025,560,000.00（7）消防工程80.00213,00017,040,000.00(8)钢结构　213,000-(9)屋面办公室5.00213,0001,065,000.00(10)绿化、道路投资20.00213,0004,260,000.00(11)外装、内装300.00213,00063,900,000.00（12）其它20.00213,0004,260,000.00固定资产小计2,735.00213,000582,555,000.00开发间接费用　　　一.管理费用　　　1.设计费40.00213,0008,520,000.002.地质勘察、测绘费2.00213,000426,000.003.项目工程监理费8.00213,0001,704,000.004.场地平整费1.00213,000213,000.005.地基　213,000-6.临建工程费1.00213,000213,000.007.工资40.00213,0008,520,000.008.福利费4.20213,000894,600.009.办公费2.00213,000426,000.0010.交通差旅费2.00213,000426,000.0011.小车费用4.00213,000852,000.00 12.通讯费用3.50213,000745,500.0013.房租费3.00213,000639,000.0014.招待费15.00213,0003,195,000.0015.水电费2.00213,000426,000.0016.低值易耗品摊销2.00213,000426,000.0017.折旧费2.00213,000426,000.0018.项目管理费　213,000-19.不可预见费10.00213,0002,130,000.0020.工程质量监督费1.50213,000319,500.0021.市政配套费128.00213,00027,264,000.0022.人防费10.00213,0002,130,000.0023.白蚁防护费1.80213,000383,400.0024.其他费用5.00213,0001,065,000.00管理费用小计288.00213,00061,344,000.00二.经营费用　213,000　1.工资25.00213,0005,325,000.002.福利费4.00213,000852,000.003.办公费1.00213,000213,000.004.广告费40.00213,0008,520,000.005.业务宣传费15.00213,0003,195,000.006.交通差旅费1.00213,000213,000.007.小车费用1.00213,000213,000.008.通讯费用1.00213,000213,000.00售楼部15.00213,0003,195,000.0010.招待费5.00213,0001,065,000.0011.水电费1.00213,000213,000.0012.低值易耗品摊销-213,000-13.其他费用5.00213,0001,065,000.00经营费用小计114.00213,00024,282,000.00三.财务费用　213,000-1.融资利息100.00213,00021,300,000.002.手续费2.78213,000591,666.673.其他费用30.00213,0006,390,000.00合计132.78213,00028,281,666.67四.税金及附加　213,000　1.营业税700.00213,000149,100,000.002.城建税5.50213,0001,171,500.003.教育费附加0.55213,000117,150.004.地方教育费附加1.11213,000236,430.00合计707.16213,000150,625,080.00税、费用合计1,241.94213,000264,532,746.67成本、费用总计7,014.77213,0001,397,087,746.67三.税后利润 项目单价面积金额税后利润8,946.16213,0001,905,532,253.33七、项目销售周期预测项目销售周期是受很多因素左右，有定价方面的因素，有市场方面因素，也有项目推广方面因素等。我们对成都中高档写字楼销售总面积在40000平方米以上项目的调查，销售周期一般在15个月左右（销售率达85%）。结合我们对本项目的定位设想，以及成都写字楼市场的预期发展形势，在各方面因素都很正常的情况下，我们预计本项目销售周期亦为15个月（从项目公开到销售率达85%）。八、项目入市时机界定从政府对商务中心区打造的决心、实施力度和地震灾后重建优惠政策看，这一完善过程不会太长，但这一完善过程恰恰就是我们项目最好的消化阶段，也是我们项目最好的入市时机。基于此分析，在未考虑我们项目获得时间长短的情况下，本项目的最佳入市时机应确定在2008年底前。'