2010上海·华侨城苏河湾1号地块项目报告80p

'华侨城苏河湾1号地块项目报告上海华侨城·2010/03/17 导引·2月11日，华侨城70.2亿拿下苏河湾北岸东块1街坊地块，折合楼板价52784元每平方米，溢价率49.4%。加冕全国单价地王。土地用途为商住办，出让面积3.556公顷。半睡半醒的苏河湾，终于要苏醒了，这里，似乎看到了一丝曙光2 导引·一夜之间，项目引来众人侧目我们，怎么看？3 ·土地价值4 土地价值——临近商圈·老上海的黄金宝地；内环中心位置；交通发达，各主干道和轨道交通必经之地；东距外滩1000米，南离南京路及人民广场仅800米左右；南京路800米外滩1000米半岛酒店四川北路商圈城隍庙商圈5 被纳入闸北区“十一五”规划服务经济发展的重要产业功能区；是上海市首批现代服务业集聚区之一；将重点发展高端商务商业、滨河休闲旅游以及文化创意展示等产业；重新展现上海的“黄金走廊”。土地价值——完美规划·6 土地价值——苏州河文化沉淀·苏州河沿岸是上海博物馆最集中的区域将打造“一核两翼”的苏州河博物馆长廊核心区打造“一苑三园十馆”，成为苏州河博物馆长廊的标志；苏州河博物馆长廊的东翼将出现“一街三园九馆”，反映苏州河历史变迁和沿岸工业文明成就；苏州河博物馆长廊的西翼预留大片博物馆“阳光片区”，为博物馆长廊的远期建设预留空间。7 土地价值——自有历史资源·这里，清晰地记录着上海民族工商业发展的脉络这里，是华商文化的发源地清光绪二十八年，上海商业会议公所成立(总商会前身)；二十世纪初，苏州河成为上海民族产业发源地特色的工业建筑和仓库建筑大量集中；上海总商会旧址屹立于此。历史痕迹浓厚当年的“亚洲第一公寓”河滨大楼依旧夺人眼球；石库门建筑别具一格，既有精美的砖雕，又有西式的墙饰；吴昌硕故居，梁氏民宅等位居其中。8 土地价值——自有历史资源·这里，是上海商文化的发源地上海总商会是全国第一个商会组织。上海总商会作为一个大的平台，笼络了一批上海滩的商业大腕。上海总商会大楼竣工于１９１３年，作为总商会办公场所原系工商界集资建造，被誉为“上海工商界的摇篮”，它见证了上海民族工商业和商会的发展历程和爱国义举，对于上海市工商界具有特殊历史价值和重要历史意义。传统、包容、创新9 商业价值+人文价值乃是本项目的最重要价值所在土地价值·区位+地段建筑+文化10 项目有完美的资源，但也有自身的困惑·周边环境杂乱，与项目定位有一定差距1地价较高，成本压力较大2商业体量大，必须持有经营311 打造上海新地标·在众多价值点的基础上，要跳脱现有的一些束缚我们必须12 那么，城市现有的名片都是如何打造的呢？13 新天地历史——石库门建筑外观几乎没变，而是将居住功能转换为商业功能，把私人居住空间变为共享空间一大会址的周围街坊格局的保留，“修旧如旧”新天地资源——太平湖中央的大型喷泉以及两端点缀着的两个小岛，与石库门海派建筑连成一体新天地区位——城市的中心地带，商业集聚、人流集聚现有城市名片——新天地14 历史：保留建筑，赋予内涵资源：突出稀缺，发挥潜力区位：中心位置，挖掘价值时尚的商业地标现有城市名片——新天地15 田子坊前世——上海最早开发的创意产业园区从乡村到租界，再到现代城市发展的各个时期各种类型的历史建筑，是上海保存历史文化遗存类型最丰富的街区之一。陈逸飞,尔冬强,杰米陶艺工作室等名人.名品工作室。现有城市名片——田子坊16 里弄风情、优雅市井历史：丰富的建筑类型资源：新老对视及交通资源内涵：独特的生活气息现有城市名片——田子坊17 渔人码头前世——文化：上海人的十六铺情结，对原有功能的延续和发扬资源：滨江景观资源优势，外滩金融集聚带的带动历史：诞生于150多年前的上海最早的码头，最早的货品集散地，老上海航运中心现有城市名片——渔人码头18 传承上海历史文脉的世界级滨水胜地文化：老上海的地域情结资源：滨江景观优势，规划带动历史：原码头功能的延续和丰富现有城市名片——渔人码头19 世博园前世——历史：世博会园区内将保留具有百年历史的老工厂的遗迹，让人们能从这一片工业园区中找寻到历史价值。邻近黄浦江的滨江景观资源优势文化：充满现代感的大型抽象雕塑。其材料全部取自世博园区原址旧厂房中报废的机器部件和其他工业金属，大多经历了百年的历史沧桑，具有较强的文化内涵现有城市名片——世博园20 继承与发扬历史：百年老厂房的遗迹资源：滨江景观资源优势文化：新旧文化的碰撞现有城市名片——世博园21 对于区域人文价值尤其是上海文化的提炼依靠相对稀缺的景观资源，比如湖景或江景改造、利用原有的保留建筑，并使其成为项目特色现有城市名片的共性·22 但纵观现有的城市名片，虽有些已经相当成功，但始终没有一个项目，能够像本案一样拥有如此齐全的物业类型。·酒店及会馆商业办公住宅业态齐全相互支撑相互融合更有打造城市新名片的实力23 ·如果说外滩是上海的“高端文化的名片”24 外滩半岛酒店·半岛酒店荣归故里，打破了外滩六年来不曾有新建项目的沉寂……它，是新建的…….那么半岛酒店的入驻，就在高端时尚之间架起了一副桥梁25 外滩半岛酒店·「重返1930年代上海」的主题走进酒店大门，触目并非checkin的前台，而是敞亮的大堂茶座悠扬的乐声是《何日君再来》，仿佛时光猛然间逆转它，又是历史的……..满溢历史感的外滩，已然又完成了一次升华26 ·沿外滩溯流而上，由于我们有着更为丰富的资源苏河文化大量历史建筑完美发展契机更有能力成为上海最新的“高端+文化+特色”名片27 ·如此新名片的打造，与华侨城的传统优势相契合创意+文化+规划28 ·如此新名片的打造，与华侨城的传统优势相契合高端特色高端商业时尚酒店高端住宅高档办公特色会所文化设施特色活动契合城市综合体打造酒店运营都市娱乐文化创意29 ·项目操作的原则：更加看重项目的战略意义和未来的发展潜力发挥自身优势，巩固和提升集团以文化产业为核心的成片综合开发运营的竞争力为苏河湾和上海提升城市价值，实现企业、区域、城市和社会多赢。长期受益+发挥优势+提升区域30 本案的细胞内核在哪里？31 寻踪苏州河·有人说：苏州河是上海的母亲河有人说：苏州河是上海的一面镜子也有人说：苏州河是条时间的河上海的城市文明是由东向西推进的，而苏州河的流向则是由西向东汇入黄浦江最后百川归一的。或许正是因为这强烈的逆向，才碰撞出层出不尽的上海传奇！…………………..这里是上海近代民族工业的源泉32 寻踪华商文化·民族的、传统的“忠义祠兼孝悌祠，前人事实著当时。连篇累牍惟名姓，可备征文考献资。”“波浪滔滔极浦惊，商人重利别离轻。愿郎块粥安家食，莫向周家嘴北行。：对中国传统文化的深层继承33 寻踪华商文化·精神1&9定位两大因素苏河湾、华商文化对视重拾苏河湾，发现上海源34 ·我们项目的新概念：重拾苏河湾，发现上海源具有高度的视野具有长远的眼光发挥“文化地产“优势带动区域价值提升35 ·打造城市新地标，各因素如何操作城市综合体酒店/会馆商业办公住宅体量大，价值点多，物业类型丰富易树立城市新地标各物业类型相辅相成，对本案来说，可以先行启动酒店及会馆36 ·打造城市新地标，各因素如何操作人文价值地块自身历史资源住宅上海总商会大楼、河滨大楼、吴昌硕故居华商文化苏州河历史文化积淀母亲河情缘、创意产业、博物馆对历史建筑的保护利用对历史文化的发扬继承重拾苏河湾，发现上海源37 创意商业创意因素创意景观创意产业传统定制服务的引入，剧场的引进等等具有创意的景观小品、雕塑的使用引入小范围体量的创意产业·打造城市新地标，各因素如何操作38 亲水社区水资源因素岛居物业将苏州河的水资源引入项目，打造亲水社区引入社区的蜿蜒水道，将社区的各种物业类型自然地进行分隔·打造城市新地标，各因素如何操作39 轨道交通便利性组织好社区商业、办公与轨道交通站点之间的连接方式，保证大量的人流量。私密性协调好社区私密性不受频繁人流量的干扰。·打造城市新地标，各因素如何操作40 ·本案的操作重点城市新地标，国际文化新起点文化切入：重拾苏河湾，发现上海源宗旨：以人文为核心，实现商业价值最大化41 产品概念设定篇42 商业住宅办公酒店产品设定文化遗产老建筑商会的保留及改造价值提炼苏州河的资源引用外滩源景观商业会所及配套文化价值型产品文化艺术中心（博物馆、艺术馆、展览厅）规划构想43 景观商业酒店会所文化艺术中心（博物馆、艺术馆、展览厅）住宅办公44 史载文脉的景观价值植入苏河文脉传承及苏河文化重塑45 苏州河有依水而建的游艇会、水上观光艇有历史承载的造币厂、面粉厂、棉纺厂等博物馆有遗留建筑进行改造的艺术创意中心如何实现苏河文化新高度目前，苏河沿岸的规划打造仅限于对滨河资源的利用或对老建筑保留再利用，多以艺术创作为主，少有高端产品出现。46 苏州河文化及水系引用景观资源利用内河200米河岸线造水47 公园级景观与商业的融合景观资源利用立体公园4.15容积率造园48 水与公园的结合下沉式立体交通的需求立体商业49 商业功能定位引进国际知名品牌商或品牌集成商，设立“品牌之家+品牌高级会所”品牌店突出公共橱窗展示、独特的空间装饰和完整系列的商品组合，使其成为一线品牌最新的概念店形态。要求品牌具有绝无仅有的唯一性，“初出店”50 商业功能定位以公园及水景结合的“苏豪区”可营建休闲、娱乐、餐饮于一体的高档生活区。51 酒店华侨城拥有制造酒店的独有资源，便于项目先期启动上海综合体项目普遍缺乏拥有文化底蕴的创意性精品酒店52 会所上海不缺顶级会所或特色会所，但鲜有承载“商邦文化”历史底蕴标签型会所“商邦文化”+保留建筑上海源53 追溯历史，发现“上海源”54 商会历史博物馆商会历史文化的积淀，能链接起上海各大商会脉络，串联出一条商界历史文化遗址的旅游线路结合—商会原址组织三届世博会成为—2010上海世博会的展品博览地寻根史载，传承“华商源”55 商会遗址建筑技术改造及位置确定内部功能制定及设计联动56 文化传承华商博物馆、人文艺术馆老建筑与新理念的碰撞，铸就“文化新地标”57 住宅45%住宅体量，7万方建筑体量，2-3栋高层住宅延续河滨公寓，河居理念，创造现代人文大宅58 办公在综合体项目中，办公常以其大体块、高度及独特的立面造型成为城市的地标59 设定一条规划轴，以轴为中心，西侧为住宅、办公、酒店、商业为一体的商办住宅区；东侧为商会遗址（博物馆、展览厅、华商俱乐部）、中心花园为一体的艺术文化创意中心。ResidenceOfficeHotelMuseum/ClubCommercialPark规划设定60 附件建议的项目团队结构监督、指导项目的方向确保项目资源参加项目进展报告会审核批准项目最终成果审核批准项目组的建议组织项目工作保证分析工作和最终成果的质量保证按时达到项目的最终期限现场调研收集和分析数据进行分析工作准备汇报材料项目领导小组华侨城集团服务团队楼莹郑国强夏宇周陵张雪云项目支持小组产品规划师（2）市场分析师（2）定量分析师（1）业务团队（2）指导委员会华侨城集团华侨城集团领导团队许绮同策大客户事业部同策咨询中心同策产品中心核心项目小组61 附件项目的主要工作阶段和工作流程基础分析阶段客户调研与客户定位阶段产品定位阶段项目建议12469资料整理与收集搜集项目发展状况的相关数据和资料项目发展阶段数据搜集、分析和问题剖析周边案例资料搜集创新产品研究政策资料搜集规划资料搜集市场客户调研市内客户购买习惯、价格承受力、区域认知、产品偏好、等指标的调研整理分析。相关案例调研周边区域调研客户年龄层次、收入水平、购买习惯、承受力等的调研竞品及客户调研3确定项目客户定位确定目标客户来源及关注点确定符合客户需求的定位及物业类型城市综合体模式下的产品设计根据项目发展阶段和层次，设计城市综合体模式下产品，并总结特点5确定项目产品选择根据客户调研结论确定项目的主要产品选择和着力点。确定物业主要指标确定各类型物业落点和面积段建议7确定物业价格建议给出各类型物业主要价格建议8项目建议项目操作原则区域产品、面积段、价格、落点、营销、时间建议等62 华侨城项目服务内容1、区域情况概述地块位置及所处区域区域交通及规划概述发展前景分析2、区域市场分析按住宅、办公及商业类型进行以下分析供求关系分析供应分布分析价格走势分析未来土地供应情况分析业态分析3、竞争性项目分析识别竞争性项目（竞争性项目基本概况、投资情况、价格情况、经营及收益分析）未来新增竞争性项目情况与竞争性项目的对比分析4、项目的定位产品的定位客户的定位价格的定位产品操作策略营销策略附件63 附件同策权威的房地产咨询及研究平台同策房产研究系统1.覆盖城市2.跟新率3.使用权威性64 附件同策广泛的地产资源网络65 附件项目报价按双方达成的预算方案收费，流程如下与客户共同制定项目目标，制定工作方法、项目期限和咨询工作小组组成根据投入的资源制定预算，将全权负责在预算范围内实现项目目标如果继续进行项目并不能确保取得潜在的价值，客户有权随时终止项目如果项目在未完成时提前结束，我们仅要求客户支付到项目终止日为止的费用同策公司的地产咨询网络与销售网络也将悉数为本项目提供最有力的支持服务周期：6个月服务内容：涵盖前期策划定位，产品跟踪本项目专业咨询收费总额合计：50单位：万元（人民币）66 同策而我们，无论是找寻文化内核，还是发展综合体，都具有丰富的经验67 国棉十七厂——浦江边的美丽蜕变·国棉十七厂68 同策——挖掘产业·历史以辉煌成就铸造：作为中国传统产业的缩影，记录了上海纺织业发展的辉煌历史元素以海派文化融合：体现纺织产业特征的锯齿形的老式厂房与柔美的黄浦江紧紧相拥69 同策打造理念：依托原有产业，以世博为契机，以时尚为引领，与东外滩水岸经济互动，使整条浦江都跳动起来。同策——继承与升华·70 同策——具体措施·打造项目功能：上海国际时尚中心是时尚机构的集聚地：时尚创意；是国际展务的新天地：品牌体验；是孕育时尚的孵化地：时尚文化；是服务完善的商业领地：时尚休闲；是上海的时尚风标地：主题炫动；是汇集大师的旅居地：时尚生活；激光T台水幕电影时尚码头创意HOTEL71 青岛海云庵——挖掘区域文化价值·青岛海云庵72 关键词：和谐、团结、交流青岛特质、建筑灵魂里院——老青岛人的人间烟火里院——老青岛的人文沟通同策——挖掘文化·沿街而建的二到三层木结构楼房，围合成一个独立的空间，一层邻街多用来开办店铺，是青岛最早典型的“商住两用房”；“里院”，殖民文化与本土文化的融合，代表了百年前青岛中产阶层的生活；拥有类似的生活背景，生活与情感上的相互认同，沉淀的是和谐、团结；“同居之美”的传承，造就了青岛人在外地人心目中热情亲切的形象以及亲和秉性。北京有四合院上海有弄堂在青岛也拥有其特有的建筑——里院73 30余万方的项目中有7万方的商业规划，同时原有市政道路将整个项目分为三纵三横，成为一个“九宫格”的零散社区，整体构成明显的“街区形态”。里院是青岛近代最早的商住两用房，内外融合的建筑形态与本项目颇为相似。里院——与我们的形态神似同策——完美契合·74 同策——继承与升华·商业街整体定位：在项目的整体定位上以传统文化、创意文化的交融与冲突作为项目形象突破口，同时很好的承接本区域所独有的城市CCD定位，使本项目商业形成具有地域文化底蕴特色的——文化概念商业体四方·里街75 同策·正弘蓝宝湾76 一期住宅地块数码公寓二期住宅地块商业地块花园路东风路（原地块图）同策——遭遇难题·遵循规划条件根据市场需求考量自身品质适当增加容积率容积率较小77 1.住宅向北推进；2.花园路放置集中商业、办公、酒店式公寓等；3.东风路放置商业街及酒店式公寓；一期住宅容积率为3.5，全部为30-34F高层，其高度为郑州市场的接受极限；扩大住宅的占地面积，容积率不会有提升；商业办公产品受规划限制较小，成为提升容积率最有效的方式；商业是打造城市副中心的重要因子；商业是重塑物业价值的关键元素；加大住宅建筑面积，提升商业办公的容积，提高项目整体价值同策——完美规划·78 同策——城市综合体·5A办公5.4万方30F酒店式公寓5.5万方30F单边商业3.34万方2F商业街6.67万方3F商业中心10.5万方5F二期公寓48.12万方34F一期公寓20.49万方办公4.8万方21F酒店式公寓14.4万方30F烦乱复杂的物业类型、能够带动整个区域的大体量设计，城市综合体成功的关键是准确的定位与合理的开发节奏。79 同策·咨询·研发上海总部上海市常德路1265号兴运大厦3-4层，200040电话：（8621）62666699传真：（8621）62883993'