昆山市硅湖项目报告全案

'www.fdcsky.cn茵梦湖集团硅湖项目报告全案1.摘要2.地图www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn茵梦湖集团硅湖项目报告全案1.摘要2.地图www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn1.效果图2.市场研究、项目定位，项目价值模型4.1市场研究4.2项目分析、项目定位4.2.1项目分析4.2.2项目定位4.3项目的价值模型4.3.1项目的现金流分析4.3.2项目的敏感性分析3.成本预测－用造价手册测算加上承包商提供的报价4.资金的筹措以及使用5.进度安排(销售及招商计划)6.人员简历7.总论www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn一、摘要1.1项目投资商概况企业名称：茵梦湖集团注册资本：企业类型：www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn经营范围：茵梦湖集团是以教育产业、房地产以及科技产业等为主要投资经营方向，致力于发展知识经济体系的大型民营企业集团，业务覆盖苏州、昆山、杭州、青岛和上海等地，国内外战略合作伙伴来自美国、加拿大、澳大利亚和新西兰等国家，以及内地的上海和南京等地。企业总资产近26亿元人民币，净资产23亿元，拥有较雄厚的资本实力。集团董事长梁顺才博士是著名的美籍华裔学者、美国席勒国际大学名誉董事长、建筑设计专家，在美国、日本、台湾和祖国大陆地区的建筑设计、教育投资和地产投资享有很高的声誉。在其的引领下，集团已经向品牌化、集团化、多元化健康发展，逐步成为具有国际先进经营理念、规范的运营管理机制、深厚的企业文化底蕴和雄厚的资金实力的大型企业集团。随着近年来取得良好的社会效益和经济效益，作为华东地区知名的成功民营企业，已获得社会各界的承认和好评。目前集团旗下企业和产业有：苏州市良士文化发展有限公司、苏州良士教育管理有限公司、苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院、青岛国基外语学校、上海硅湖园区贸易有限公司、上海硅湖生物科技有限公司、苏州广大计算机新技术有限公司、苏州茵梦湖房地产开发有限公司、苏州和信物业管理有限公司、青岛鳌海山城经济开发有限公司等。集团旗下的教育产业起步早、发展快，使其成为目前中国最大的民办教育集团之一。创建于1998年的www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn苏州市良士文化发展有限公司（注册资本3650万）和2001年的青岛鳌海山城经济开发有限公司（注册资本1800万）主要从事文化教育产业的开发经营；由其投资的苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院和青岛国基外语学校已发展成为拥有学前教育、基础教育、高等教育，涵盖普通教育、职业教育和成人教育三大类型，在校全日制学生近7000人，教职工1500余人的教育集合体。集团聘请名望卓著的教育教学专家、学者协同制定办学方针，聘请一批教学经验丰富的校（院）长治校，选聘资质优秀、年富力强的教师执教，形成一支专兼相结合的师资队伍，开设了适应市场需求的专业和有益于学生身心健康、负担合理的课程，形成一整套行之有效，保证学生整体综合素质的、完整的先进教育方法。基础教育阶段以培养适应社会发展的“未来人”为办学宗旨，遵循“一切为了孩子，全面提高孩子素质”的教育理念，以素质教育为价值取向，着眼于社会发展和学生自身发展的需求，以全面提高学生综合素质和充分发挥学生个性为目的，突出落实“提高质量，强化特色、规范管理、做强做优”的战略决策，坚持“国际化、信息化、个性化、特色化”，面向全体学生，实行小班化教学，使学生受到最优的教育教学及综合服务。高等教育在同类学校中率先提出了培养“灰领”人才的目标。苏州国际外语学校创办于1995www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn年，是苏州市第一所从幼稚园至高中的全日制、寄宿制民办学校。现有在校学生3000余名，其中包括国外及港澳台地区的学生近百名，教职员工800多名。学校位于姑苏城北景色宜人的阳澄湖畔，占地377亩，建筑面积16万多平方米。学校先后荣获过全国“社会公认的成功育人单位”、“全国先进艺教集体”、“上海市儿童喜爱的品牌学校”等荣誉称号，被江苏省心理学会命名为“心理教育实验学校”，是苏州市首批“教育信息化先进学校”之一，并被命名为“江苏省青少年信息学奥林匹克竞赛培训与活动基地”……几年来，学校在各级奥赛、学科竞赛中屡屡获得优胜，已培养出一大批品学兼优、素质全面的优秀学子；同时学校中考成绩连续六年名列苏州市前茅，一大批优秀高中毕业生考入了北京大学、南京大学、上海交通大学、同济大学、暨南大学等众多名校深造。2002年，学校教学又有三名高中毕业生在全国计算机比赛中获奖，占全国得奖名额的九分之一，并获得高校一本的保送生资格，被重点大学提前录取，开创了民办教育的先河……。苏州国际外语学校办学近十年来已成为华东地区收费最高、特色最显著、办学效果最好的最知名民办学校之一。硅湖职业技术学院是1998年经江苏省人民政府批准创办、国家教育部备案的一所全日制民办普通高校。学院占地面积826亩，一期工程投入近3亿元人民币，已建成各类用房近10万平方米。教学主楼巨大的飞碟造型令学子们如入知识的殿堂。校园里花木相映，小桥流水，如诗如画。今年的二期工程开发建设新教学楼、图书馆等35000平方米，布局合理，教学设施齐全，生活设施完备，可容纳5000名学生学习和生活。学院实行董事会领导下的院长负责制，现任院长徐世良教授原为南京大学副校长、享受国务院特殊津贴的专家。学院拥有一支以专职为主的、专兼职结合的教师队伍，现有专任教师150余名，其中教授，副教授和高级职称的教师比例占全校教师的40%以上。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn硅湖职业技术学院办学五年来已发展成为在校生3000余人，连续3年就业率近100%的全国优秀职业技术学院。青岛国基外语学校创办于2001年，地处风景秀丽的青岛崂山北麓、宁静优美的鳌山海湾畔，依山傍海，占地2000余亩，可容纳学位3000个。现设幼稚园、小学部、初中部、高中部、国际部、韩语教学部和省内各地市英语、数学培训班。是一所集中、小、幼、培训为一体的民办全日制寄宿学校。学校主体建筑高14层，教室、公寓、办公室、植物园等因山而建，气势恢弘，大气磅礴。俯视海洋、鸟瞰村镇，开阔人的视野，博大人的胸怀。集团极为重视与国内外著名学校开展广泛的教育交流与合作。先后与美国、英国、加拿大、德国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰等多所中小学、大学及教育主管部门展开合作；在国内与南京外国语学校、上海实验学校、上海向明中学、上海东格致中学等校联合办学。每年的冬夏令营组织学生出国参观、修学，足迹已遍及欧洲、北美洲、亚洲和大洋洲等世界各地。集团令人瞩目的办学成绩得到社会各界的普遍赞誉。《人民日报》及海外版、《光明日报》、《新华日报》、《扬子晚报》、《华东经济信息报》、新浪网、中央电视台《新闻联播》节目和当地各大新闻媒体相继进行了大量相关报道；国家、省、市领导人多次视察学校或接见集团领导，对集团教育产业的办学方向和办学特色予以高度评价和充分肯定。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn苏州茵梦湖房地产开发有限公司成立于2000年在苏州新加坡工业园区成立，办公地址为苏州工业园区加城大厦，注册资金2000万元，拥有国家二级开发资质，主要经营房地产开发和销售建筑材料等。公司实行董事会领导下的总经理负责制。经营管理层设总经理一名、副总经理两名；下设八个部门，即：投资计划部、设计部、工程部、销售部、财务部、物业部、合约部及综合行政办公室。公司聚集了一批富有激情和理想、有专业知识、不断追求卓越的人才。公司的中层干部年纪在27--45岁之间，拥有硕士、大学、大专等不同学历的各类人才。员工朝气蓬勃，专业技能强，团队合作精神明显，能够把握房地产市场脉搏，洞察房地产市场动态，形成了一种创新、进取和蓬勃向上的发展态势。公司崇尚“建筑源于自然，设计打造精品”的理念，以中高档楼盘开发为主，附带教育产业楼盘的承建工作，从事专业化的经营方针，注重开发产品的全方位设计与管理，力求对社会的回报，并以期获得稳健增长速度与效益。公司自成立以来，先已后承建了苏州国际外语学校、硅湖职业技术学院的校舍及其附属产业，公司的建筑特色明显，具有极强的品牌文化特征，带动了周边房地产的发展，逐渐在专业领域中凸显优势。“以人为本”www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn是公司突出的企业文化，公司追求人才资源的最优化管理，尊重员工的选择权，重视对员工的培养，以为员工提供理想、最具潜力的竞争岗位为己任，努力创造公平竞争的环境。提倡工作效率，让每个员工融于公司的发展之中，强调专业技巧和工作模式相结合，加强决策、经营、管理、销售、应变等专业能力，提高企业的凝聚力和核心竞争力。苏州和信物业管理有限公司成立于一九九九年，注册资金500万元人民币，注册地点为苏州工业园区，集保洁、绿化、维修、餐饮服务、管理于一体，具有建设部颁发的专业从事物业管理企业三级资质。公司拥有规范健全的管理制度、完善的经营管理体系和一支训练有素、经验丰富的专业技术管理队伍。现管理的物业项目建筑面积16万多平方米，下设综合行政部、维修计划部、环境保护部、膳食保健部、财务部等六个部门，在职员工130余人，管理人员全部持证上岗。不仅实现了层级分明、责任到人、纪律严明的行政管理，而且拥有至亲至诚、全员参与的强大凝聚力和向心力，并已取得良好的经济效益、环境效益、社会效益。秉承“业主至上，服务第一”的宗旨，率先在物业管理过程中实施ISO9001质量管理体系，综合管理，全面服务，为适应多层次的需求，不断开发新的专业技术，增添新的服务项目，进一步拓展服务领域，努力为业主营造一个“安全、整洁、方便、文明、舒适、典雅”的现代化生活空间。苏州计算机新技术有限公司注册在苏州工业园区，致力于计算机软件开发、校园网络系统、楼宇自控系统、智能小区、办公自动化的设计和实施。软件开发主要面向教育行业、企业、政府公用事业部门，提供全面的解决方案及方案咨询。公司注册资金1300www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn万元，公司将凭借自身雄厚的技术力量，严谨的工作作风和"勇于开拓、敢于进取、互助共进"的团队精神致力于信息领域的业务拓展，积极参与市场竞争。公司自成立以来，经过几年的努力，从单一的系统集成公司已成功转型为集软件开发与系统集成并重的企业，并建立了ISO9001质量体系，获得了江苏省信息产业厅颁发的软件企业资质认证和信息产业部颁发的计算机信息系统集成资质认证。1．2项目简介本项目位于江苏省昆山市花桥镇，紧邻上海青浦区。本项目建成后将成为长三角地区最大的集零售、批发、会展、商务办公、宾馆、酒店式公寓、休闲、娱乐、美容、餐饮、健康运动为一体的ShoppingPark，总占地面积达410，000M2，预计建筑面积为1，025，000M2。我们倡导健康运动人生，为消费者提供购物、娱乐、美容、健身、酒店、美食、游园一站式的全新体验消费。1．3建设地点项目地址：项目地点位于两条国家主干道：同三高速公路（沿海南北向高速公路）及沪宁高速公路（东西向高速公路）的交汇出口处，312国道环绕本区。具体的地理位置图见附件一。1.4项目总体规划要求及建筑面积指标项目占地面积410，000平方米，规划建设一个集购物、娱乐、餐饮、办公、展会、健身运动于一体的综合型SHOPPINGPark，土地使用年限为50年，规划容积率为2.5，绿化。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn规划总建筑面积：1，000，000平方米（不含停车场）　建筑面积的布局业态分配比例面积（M2）零售百货40%400,000餐饮、美食15%150,000会展、宾馆15%150,000酒店式公寓5%50,000商务办公6%60,000休闲、娱乐、健康、美容15%150,000批发4%40,000统计100%1，000，000上述建筑面积的分布不包括300，000平方米的停车场及150，000平方米的屋顶花园。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn1.3编制依据本项目可行性报告根据本公司提供的资料，结合有关的政策法规和昆山市花桥镇规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发、融资、贷款提供科学的决策依据1.4主要经济技术指标2.地图（见附件一）www.fdcsky.cn www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn www.fdcsky.cn3.效果图（见附件）4市场研究、项目定位，项目价值模型4.1市场研究4.1.1江苏省经济发展状况www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn2004年，全省坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，紧紧围绕“两个率先”的战略目标，坚持树立和落实科学发展观，强化富民、优化结构、深化改革，经济社会保持了良好的发展势头。地区生产总值超过15000亿元，计划增长10%，实际增长14%以上，其中农业增长5%左右、第二产业增长17%左右、服务业增长13%左右；人均生产总值突破2万元；地方一般预算收入980.4亿元，计划增长12%，实际增长35%；同口径财政总收入2540亿元，增长28.8%；全社会固定资产投资6827.6亿元，计划增长12%，实际增长28%；社会消费品零售总额4159.7亿元，计划增长12%，实际增长16.6%；进出口总额1708.1亿美元，增长50.3%；出口总额875.6亿美元，计划增长12%，实际增长48.1%；实际外商直接投资121.4亿美元，计划增长12%，实际增长14.5%；居民消费价格指数计划102，实际104.1；城镇居民人均可支配收入10481.9元，计划增长8%，实际增长13.2%；农民人均纯收入4840元，计划增长6%，实际增长14%；新增城镇就业人数计划40万人，实际新增87万人；城镇登记失业率计划4.5%，实际3.9%；人口自然增长率计划4‰，实际2.25‰。4.1.2苏州市经济发展状况www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn全市完成地区生产总值3450亿元，按可比价计算比上年增长17.6％；地方财政一般预算收入219.6亿元，增长28.8％，剔除出口退税等因素后增长45.9％；全社会固定资产投资1554.8亿元，增长10.3％。（二）加大改革力度，体制机制增添新活力。市属国有（集体）企业和生产经营型事业单位产权制度改革全面完成。社会事业领域企事业单位改革稳步实施。行政审批制度改革成效明显，市级机关行政审批总事项比《中华人民共和国行政许可法》实施前削减37.4％。（三）坚持双向拓展，对外开放呈现新局面。全市完成进出口总额1032亿美元，其中出口507.7亿美元，分别增长57.2％和55.6％。高新技术产品出口所占比重达到57.4％，比上年提高2.6个百分点。新增注册外资141亿美元，增长12.8％；实际利用外资95亿美元（老口径），增长39.6％；新批境外企业数和投资额跃居全省首位，新签对外承包工程劳务合同额增长63.6％。（四）加强规划、建设和管理，城乡面貌发生新变化。苏州市城市总体规划修编工作全面展开；平江、沧浪、金阊的新城区控制性详细规划，吴中越溪城市副中心规划，平江、拙政园、阊门等历史文化保护区保护整治规划，以及一批专项规划编制完成。沿江高速公路、苏州绕城高速公路西南段和苏虞张一级公路如期建成。市区东环、南环、西环高架以及友新高架快速路、太湖大道建成通车。苏州港新增万吨级以上泊位3个，累计达到43个。长江治理工程基本完工，市区自来水一户一表改造提前完成。市区建成定销商品房64.9万平方米，改造危旧房20.2万平方米。（五）强化生态保护与建设，人居环境得到新改善。《苏州生态市建设规划纲要》和《苏州市循环经济发展规划》编制完成，并通过国家环保总局审定。市区新增绿地480公顷，人均公共绿地面积达到8.6平方米；农村新增绿地林地8230公顷。（六）注重全面发展，社会事业取得新成果。科技进步对工业、农业经济增长的贡献率分别达到50％和58.5％。（七）实施富民工程，人民生活水平有了新提高。城镇居民人均可支配收入14451元，增长16.9％；农民人均纯收入7460元，增长10.5％。新增就业岗位29.4万个，其中面向本地城镇劳动力的岗位14.6万个，城镇登记失业率控制在3.7％以内。农村基本养老保险和老年农民养老补贴覆盖率达到78％。农村合作医疗保险制度全面建立，行政村覆盖率达到100％，人均筹资106元。推行“土地换保障”制度，征地补偿和被征地农民基本生活保障措施得到落实。（八）严格依法行政，政府自身建设和民主法制建设实现新发展。贯彻《中华人民共和国行政许可法》，清理地方性法规、政府规章、规范性文件以及行政许可实施主体、行政许可项目、行政性收费项目，提请市人大常委会废止、修改地方性法规23件，废止、修改政府规章和规范性文件84件，确认并公布具备行政许可实施主体资格的行政机关和授权组织59个。4.1.3上海市经济发展状况近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已日益显现。2004年房地产增加值占全市GDP的比重达到7.4%，超过“7%”这一上海房地产业“十五”期间的目标值，同时房地产开发投资达到901亿元,同比增长20.3%，占全市固定资产投资的37%。今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、供应结构、房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn4.1.4昆山市经济发展状况及05年的相关发展纲要全市完成GDP314.34亿元，人均相当于6290美元，财政收入41.52亿元，进出口总额84.74亿美元，城镇居民人均可支配收入11128元，农民人均可支配收入6262元。　昆山市经济开发区发展概况：昆山开发区坚持科学规划，合理布局，严格实施高起点、高标准建设区域环境。十几年来，先后投入70多亿元资金，用于交通、电讯、供水、能源等基础设施，基本实现了"七通一平"。区内主次干道线200多公里，均为混凝土路面，与312国道、沪宁高速公路、虹桥国际机场路、沪宁铁路线相连接，交通十分便捷。并做到集中供热供气，区内没有烟囱，气化率78%，绿化覆盖率41.6%，饮用水达到国家二级水标准。还创办了国际学校，新建了友谊医院，设立了外商公寓。同时建立了完善的配套服务机构，成立了外资企业服务中心，开通了陆路口岸通关点，构筑了良好的投资环境。    www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn招商引资成果丰硕。开发区视项目开发为生命线，不断加大招商引资力度。截至2004年6月，累计引进外资项目1123个，投资总额120.71亿美元，合同外资86.05亿美元，实际到帐资金42.78亿美元，在全国45个国家级开发区中名列前茅。来开发区投资合作的有日本、韩国、欧美、台湾等36个国家和地区的客商。引进项目呈规模大、独资多、层次高、技术新的特点。进区项目平均投资规模1050万美元，1000万美元以上的项目270个，高新技术项目占总数的40%。世界500强有18家在开发区兴办项目。    区域经济健康发展。截止到2004年6月，开发区完成工业产值3277亿元，出口创汇220.7亿美元，财政收入120亿元，在全市经济发展中龙头作用明显。已开工投产的546家外商投资企业，完成的工业产值占开发区总量的90%以上，出口创汇的98%。共吸纳员工18.5万人，安置了一批企业富余人员和下岗待业职工，为社会稳定做出了一大贡献。    辐射带动成效明显。开发区自1992年在兵希镇创办第一个配套小区至今，已先后建成10个乡镇工业配套小区，帮助引进外资项目150多个，投资总额15亿美元，初步形成了陆家橡胶、化纤，张浦新型材料，兵希高档家具，蓬朗"三车"零配件，新镇电子元器件，锦溪服装加工等各具特色的专业配套小区。在外相配套协作过程中，开发区发挥外资企业集中的优势，以国际名牌产品为龙头，组织和引导区内外国有、集体、乡镇企业和个体私营企业与外资企业攀亲结眷，配套生产，促进了产品结构的合理调整，推动了相关产业的健康发展，拉动了区域经济的强劲增长。05年的四点发展纲要www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn1、建设现代制造业基地，着力加快经济国际化进程。坚定不移地实施外向带动战略，不断加大招商引资力度，依托开发区和各类功能园区，促进国内外资本、信息、技术、人才的加速集聚和融合，提升经济国际化程度。力争把昆山建设成为与全球市场联系紧密、产业特色鲜明、高新技术密集、商务功能一流的现代制造业基地。切实加快以开发区为龙头的园区建设，大力推进开发建设，实现开发区环境、功能、作用的全面提升。在继续大力发展电子信息产业的同时，坚持多元发展、多业并举，培育新的经济增长点，不断壮大产业发展基础。深入推进外向配套协作，广泛吸引外地资本，鼓励举办具有较高科技含量、能与主导产业和新兴产业相对接的配套型、科技型和服务型企业。充分发挥国际商务区的窗口作用，加快建设区域性现代物流中心，加快服务行业利用外资的步伐，完善各种社会服务功能。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn　　2、构建科学合理的城镇发展格局，着力加快城乡一体化进程。切实加强城乡统一规划，以城乡一体化的思路来推进城市化，以城乡统一规划来指导区域功能定位、产业布局和城镇建设。坚持"有所为、有所不为"，打破行政区划限制，整合提升各类园区，尽快形成"数镇一区"、"数镇一带"的格局，着力培育一批特色园区。抓住当前经济和城市加速发展的有利时机，坚持适度负债、超前投入，高强度、大手笔地推进重大基础设施建设，努力消除经济发展的瓶颈制约。围绕"拓展发展空间，改善城市环境，增加商机活力，提升城市品位"的总要求，结合创建国家园林城市和国家生态示范区，组织实施前进路东西延伸、环城滨河风景带等一批重大市政建设工程，进一步提高"绿化、美化、亮化、净化"水平，努力塑造融江南水乡特色与现代文明气息于一体的城市新形象。　　3、提高城乡居民生活质量，着力加快群众富裕化进程。充分利用外向配套联合的众多商机，千方百计为城乡居民拓展更多的就业渠道和增收领域，为民间资本提供更多的创业机会和成长空间。进一步从机制上研究和落实农村劳力转移的有效措施，继续做好城镇再就业工作。抓住被列为全省集体土地使用制度改革试点的机遇，研究新举措、新办法，充分发挥政策效应，进一步激活集体土地流转。加快组建农村新型合作经济组织和专业协会，扩大和规范村级股份合作社的试点，大力发展富民合作社，积极探索土地股份制，不断提高农民进入市场的组织化程度。认真实施好农村基本养老保险制度，适当提高农村大病医疗保险和最低生活保障水平。精心组织和实施一批与群众生活密切相关的重点工程、实事工程，为方便和改善群众生活提供良好条件。 　　4、推进文化特色市建设，着力加快社会文明化进程。继续深入挖掘昆曲等历史文化资源，弘扬地方特色文化，打响历史文化品牌。加快构筑以周庄、锦溪、千灯为主体的水乡古镇大旅游格局，利用优势资源，做大做强特色旅游文化。根据昆山外资企业多、外商多、外来人员多的实际，切实加大外企文化建设力度，全力塑造我市文化建设的新亮点。继续大力发展社区文化和农村文化，加强社区和农村文化设施建设，加快培育、形成一批文化特色乡镇、特色社区，不断丰富城乡居民的文化生活。加大文化基础设施建设的投入，抓紧规划实施图书馆、体育中心等一批标志性文化设施工程。加大文化资源整合和包装的力度，推动文化与旅游业、会展业的紧密结合。进一步拓展阳澄湖休闲度假特色功能，着力打造大闸蟹美食文化的品牌。集中三年时间，在全市范围组织开展以"爱昆山、讲道德、守秩序、树新风"为主题的文明素质提升工程，使市民文明素质得到显著提升。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn4.1.5长三角经济发展趋势长三角未来发展趋势将表现为以下特点： ——区域一体化进程将进一步深化。长三角的竞争优势突出表现在两个方面。首先，长三角内部的产业一体化程度较高。其次，中心城市上海的辐射、带动能力较强，其他城市与上海接轨、联动发展的意识也较强。 ——区域综合经济实力将进一步增强。长三角各项主要经济指标无论从绝对值还是增速上，都居三大经济圈之首，逐渐成为三大经济圈的领跑地区。 ——经济增长动力继续由内资带动向内外资并举转变。在大力改善基础设施及其他投资环境不断得到优化的引力下，长三角的外向型经济还将得到大的发展，成为长三角重要的经济增长动力源。4.1.6项目周边区域商用房地产分析4.1.6.1上海商用房地产分析近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已日益显现。2003年房地产增加值占全市GDP的比重达到7.4%，超过“7%”这一上海房地产业“十五”期间的目标值，同时房地产开发投资达到901亿元,同比增长20.3%，占全市固定资产投资的37%。今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、供应结构、www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。4.1.6.2昆山经济开发区商用房地产分析4.1.6.3长三角地区ShoppingMall形态商用物业分析4.1.6.4项目及周边环境分析Ø项目位置项目地点位于两条国家主干道：同三高速公路（沿海纵向高速公路）及沪宁高速公路（东西向高速公路）的交汇出口处，312国道环绕本区。Ø项目规模规划用地面积为410，000平方米，规划总建筑面积为1，000，000平方米，不包括停车场Ø周边地区具有互补和协同效应的已建和规划项目－上海国际汽车城　－同济汽车学院－二手车交易市场－国际汽车城零部件全球采购中心www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn－国际汽车城商务娱乐中心－青浦工业区－昆山花桥——曹安经济技术开发区－上海绿地15万人社区－江苏国际贸易中心－F1赛车场－其他新项目4.1.7目标市场分析Ø每年举办6个－10个工业展会，每个展会以7天计，参展单位人员的时间以9天计。展馆的场地大小将直接影响到展会的效应。本项目规划时应对展馆的最优面积做详尽的论证。展会观众的数量以及参展人员数量将会以数百万计。展会客户在展会期间会更加会带来数以亿计的消费收入。会展客源分析www.fdcsky.cn www.fdcsky.cnØ作为一个营运良好的旅游景点，硅湖不仅仅是成功人士的憩息场所，更加是昆山市对外宣传的窗口，来自全国的学习，参观政府代表团也将成为我们热情服务的对象。旅游客源分析Ø跨国公司以及上市公司的公司总部的设立，商业菁英是我们长期而稳定的客户。办公客户分析www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn4.1.8项目创意在昆山市市政府2004年工作报告中提及的（＃1）&（＃4）以下两个方面会给我们对于项目的定位所带来的几点提示。Ø旅游经济作为第三产业已经被政府列为政府的重大工程。本项目以生态、健康、环保的理念，辅以美食元素（阳澄湖大闸蟹）；红色旅游概念（辉煌成就－昆山市在我党领导下取得的伟大建设成就）建设成为昆山、长三角地区、乃至全国的旅游景点。Ø展会经济方兴未艾，今年华交会一大遗憾就是1000多家企业被拒之门外。遭拒的理由是展馆面积有限。昆山工业的发展为展会经济的发展提供了前所未有的契机。我们塑造的展会的概念：²工业大展，一个商务平台²支持商业和经济发展的世界最重要的技术展览会²一个商务平台，整条工业链增值过程的展示²聚焦自动化制造和过程技术www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn²以服务为亮点的全新分展：工业服务及设备Ø休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的shoppingmall，我们提倡体验式营销，我们的客户来自全长三角、来自全国、来自全世界，游客、展会客户、将会成为除本地消费者之外的重要组成部分。Ø本项目中的写字楼部分，将作为跨国公司、上市公司的总部。已经投资在昆山的跨国公司以及上市公司将是我们要争取的客户。4.2.1项目的SWOT分析4.2.1.1项目优势分析Ø规模优势。本项目内共有零售业态的商场约40万平方米，与目前长三角地区的超大型SHOPPINGMALL相当；有15万平方米的美食街；有休闲、娱乐、运动、美容场所总计15万平方米；比浦东国际展览中心还要庞大的展馆－室内展馆面积达到15万平方米；外加相当规模的办公面积约计6万平方米，规模优势带来聚集效应。Ø规划优势。本项目在规划方面存起点高，布局合理，展馆+SHOPPINGPARK的规划理念在本地区还是十分创新的，对零售商业的进场经营具有相当的吸引力，同样对参展单位也显示了迷人的魅力。Øwww.fdcsky.cn www.fdcsky.cn地理优势。项目地点位于两条国家主干道：同三高速公路（沿海纵向高速公路）及沪宁高速公路（东西向高速公路）的交汇出口处，312国道环绕本区。从地域位置来讲，本项目在长三角是个比较热点的地区。这个地区离上海很近，离上海松江、青浦比较近，是现代制造业的中心。Ø公共优势。本项目的定位总体上符合了昆山市市政府在2004年政府工作报告中所提及的地区经济发展方向。我们项目完全可以成为昆山市乃至苏州市的重大形象工程。4.2.1.2项目劣势分析Ø项目地点位于两条国家主干道：同三高速公路（沿海纵向高速公路）及沪宁高速公路（东西向高速公路）的交汇出口处，目前尚无可以利用的公共交通，对于周边中底层次的消费者的出行带来了极大的不便。Ø项目工程巨大，对公司自有资金以及后续的资金筹备是个严峻的考验。怎样保证项目的合理的资金安排是我们面临的一个重要的课题。4.2.1.3项目机会点分析Ø时机好。目前整个长三角地区的经济发展态势喜人，房地产市场全面飘红，居民的可支配收入列全国之首，随着我国经济的发展和人民收入的提高，生活必需品的消费占全部消费的比重将不断降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。Ø政府支持。www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn4.2.1.4项目威胁点分析4.2.1.5对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：5、财务土地取得成本：￥300，000，000房屋建造成本：￥2，000，000，000（不包括停车场）总成本：￥2，300，000，000财务成本：8%/年十年期第一年贷款总计：￥1，000，000，000第二年贷款总计：￥1，300，000，0000.运营五年的盈利预测www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn业态分配比例面积（M2）收入来源20072008200920102011零售百货40%400,000租金餐饮、美食15%150,000租金会展、宾馆15%150,000租金酒店式公寓5%50,000销售商务办公6%60,000销售休闲、娱乐、健康、美容15%150,000租金批发4%40,000广告租金附件一分析模型：年份1234567891011收入www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn毛租金费用转移停车收入潜在毛收入空置及收租损失有效毛收入　　　　　　　　　　　费用经营费用房地产税更新储备金费用合计净经营收入租客装修租赁费用收益分析　　　　　　　　　　　房地产现金流转售收入转售成本现金流　　　　　　　　　　　现金流的现值（设定的折现率）www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn附件二：图表收入单位（亿元）(a)潜在毛租金收入(b)费用转移------(c)停车收入(d)潜在毛收入(e)空置及收租损失(f)有效毛收入费用(g)经营费用(h)房地产税(i)更新储备金(j)总费用(k)净经营收入有两类费用(租客装修费用和租赁费用)应为以下原因而没有包含在NOI的计算中,第一:这些成本在纳税时通常不视为费用,而在租约的存续期内或建筑物的经济寿命周期内摊入折旧.折旧不是现金费用,所以这些成本被排除在NOI之外.第二:这些成本十分不规则.它们逐年变动,取决于租约到期的面积.第三:开发预算中计提10%~20%的招商费用,视具体的情况而定.www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn应用偿付能力准则图表净经营收入/债务偿付额覆盖比可用于偿还债务的现金/抵押贷款常数最大贷款额针对可能的客流人数变化以及应此而带来的经营收入变化，对经营收入每变化一百万元，在拐点附近进行敏感性分析。www.fdcsky.cn'