免费-南京润恒汽配城项目报告

'免费-南京润恒汽配城项目报告江苏润恒物流发展有限公司[南京润恒汽车配件商贸城项目]可行性研究报告二00九年三月本研究报告所有权、解释权属于江苏润恒物流发展有限公司。其所涉及内容及资料适用于本企业内部论证规划及国家相关部门立项之用。本研究报告仅体现公司的投资计划，不具有法律效力，不代表公司的最终投资决定。在项目正式运作前，将作为项目可行性论证的依据并指导项目的运行。对于本研究报告所给信息未经公司同意授权不得用于其他无关的区域、范围。 项目可行性研究报告目录目录第一章总论1第一节概述1第二节项目建设必要性及意义3第三节研究结论8第二章投资环境及市场环境分析9第一节南京市汽车产业调研分析9第二节市场情况分析10第三节南京汽车配件市场的市场特点分析20第三章建设目标及商业业态定位24第一节建设目标24第二节商贸城商业业态定位25第四章项目经营方案29第一节其他汽车市场的新兴模式29第二节商贸城经营预案32第五章　工程技术方案36第一节　总体设计概况36第二节　总平面布置36第六章　环境保护与安全38第七章　组织机构及劳动成员39第一节组织机构39第二节　劳动定员及培训39第八章　投资估算及资金筹措40第一节　投资估算40第二节　资金筹措43第九章　财务评价44第一节　营业收入和营业税金及附加估算44第二节　营运成本估算45第三节项目盈利能力分析46第四节项目不确定性分析47第十章政策需求49I 项目可行性研究报告第一章总论第一章总论第一节概述项目名称：南京润恒汽车配件商贸城项目投资总额：2.85亿元人民币建设单位：江苏润恒物流发展有限公司项目选址：江苏省南京市项目负责人：方东九项目简介：拟建设的南京润恒汽车配件商贸城项目占地200亩，总投资约为2.85亿元人民币，由江苏润恒物流发展有限公司出资兴建。该项目将建设完成以整车销售、汽车配件批发零售、汽车销售增殖服务、餐饮娱乐服务为一体的大型商贸基地。建设目标：预计到2015年销售网络将覆盖长三角的大部分地区，并成为长三角地区汽车整车、配件销售的集散地；在长三角地区建成完善的汽车销售配送网络。企业目标：建立覆盖长三角大部分地区的汽车整车、配件销售的集散地，为汽车产业的发展提供销售网络和平台，造福百姓和社会。一、项目建设单位基本情况江苏润恒物流发展有限公司总部设在市河西新城区，是一家以低温仓储为特色、以食品物流为主营业务、兼营配送、加工业务的现代化股份制物流公司。公司注册资本1.2亿人民币。由雨润集团前总裁毕国祥49 项目可行性研究报告第一章总论先生、日本住友株式会社等实力股东共同出资组建，具有强大的资金背景和技术优势。1、项目建设目标拟建设的项目将是一座面向长三角地区采购，以批发为主的新型汽配贸易中心。占地200亩，总投资2.85亿元，建筑面积达到15万平方米；汽配专卖店营业房800套，汽车4S专营店2万平方米，仓储1.5万平方米。集金融、信息、现代物流、仓储配送、连锁经营、电子商务与大型会展等多种优势于一身，引进国际化规范运作，打造中国现代汽配贸易市场品牌。2、项目发展规划（1）发展战略项目完成后，将吸引国内外知名汽车品牌入驻，建立成为涵盖国内外主要汽车生产厂家的各种系列汽车的配件基地。并提供工商、税务、银行、保安、物业、配送、商务等一条龙服务。将整车销售、零部件供应、汽车用品、装饰美容、快修等汽车相关产业环节联动，彼此发挥互动效应，形成一条多元化经营的汽车销售服务产业链，并通过建立集聚效应和规模优势提高企业的竞争力，并大大降低经营成本，使成本昂贵的4S功能在集约化的大型市场里轻松实现。（2）经营目标拟建设的南京润恒汽车配件商贸城项目的规划为：到2015年将覆盖长三角的大部分地区，并成为长三角地区汽车整车、配件销售的集散地；在长三角地区建成完善的汽车销售配送网络。二、项目背景49 项目可行性研究报告第一章总论公司通过产权多元化、运作规范化、功能完善化、规模最大化的战略目标为先导，并在公司管理、市场占有、管理流程、员工业务水平、技术装备更新速度、行业影响力以及长期发展能力等多方面迅速提升。第二节项目建设必要性及意义一、中国汽车市场发展态势经过最近几年我国汽车产销量的高速增长，我国汽车保有量也在高速增长。我国庞大的汽车保有量，为我国汽车配件企业提供了一个广阔的汽车售后维修和保养市场。2001年我国民用汽车保有量为1802万辆，2002年民用汽车保有量增长至2053万辆，2007年民用汽车保有量增长至4234万辆，同比增长15%%。据公安部交管局消息，截止至2008年6月底，全国机动车保有量为1.66亿辆，其中汽车保有量达6122.18万辆，与2007年相比增加425.40万辆，增长7.47%；摩托车8886.64万辆，与2007年比，增加176.98万辆，增长2.03%。在未来几年，我国汽车以及机动车的保有量将继续保持快速增长势头，年均增长率将超过10%。未来20年，中国经济增长将保持年均7%以上，人均GDP将由1000美元增长到4000美元，预计在这期间居民汽车消费将保持两位数增长。即如果每年递增10%，10年后的汽车销售量将达到830万辆；如果每年递增15%，将超过1290万辆。那时，中国的汽车保有量还远未达到世界水平，也未达到同等人均GDP国家的水平。1、中国汽车产量情况生产年份00年01年02年03年04年05年06年07年08年汽车产量（万辆）207234325444507571728888934.549 项目可行性研究报告第一章总论从以上图表分析，自从2000年以来，我国汽车产量快速增长，00年产量207万辆，08年888万辆，在8年期间，增长了4.28倍。特别是最近两年，产量增长速度均超过20%，由此我国汽车行业已进入了起飞阶段。汽车产业的发展，跟国民经济收入基础有着密切的联系，当人均GDP达到1000美元时，汽车将进入转型期，私家购车的比重增大。进入2009年，虽然金融危机的加剧对实体经济造成的一定的影响，而且汽车业也深受其害。但是从世界的格局看，中国的汽车市场还远没有达到饱和。同时，对汽车配件影响较大的是汽车的保有量和人均收入。2007年汽车销售879.15万辆，中国汽车保有量将超过4679万辆，长三角地区的汽车保有量将达到800万辆。2008年长三角城市居民人均可支配收入实现22110元，GDP超5.6万亿元，占全国的1/5，同时还有众多的汽车生产企业。因此，在长三角发展汽车零配件项目，可以称得上是具备“天时、地利、人和”。2、私人汽车情况生产年份00年01年02年03年04年05年06年07年08年49 项目可行性研究报告第一章总论汽车产量（万辆）207234325444507571728888934.5最新统计表明，2008年末全国民用汽车保有量达到6467万辆（包括三轮汽车和低速货车1492万辆），比上年末增长13.5%，其中私人汽车保有量4173万辆，增长18.1%。民用轿车保有量2438万辆，增长24.5%；其中私人轿车1947万辆，增长28.0%。私人轿车占民用轿车保有量的80%。汽车业专家认为，这标志着我国渡过公务购车、商务购车阶段，迈入私人购车的新时期。二、项目建设的意义江苏润恒物流发展有限公司拟投资建设的南京润恒汽车配件商贸城项目是一座面向长三角地区采购，以批发为主的新型汽配贸易中心。对促进南京市乃至江苏省的汽车产业形成一条多元化经营的汽车销售服务产业链，并将整车销售、零部件供应、汽车用品、装饰美容、快修等汽车相关产业环节联动，彼此发挥互动效应具有积极作用。同时，也在解决就业压力、带来税收等方面为当地作出贡献1、缓解当地就业压力（1）直接岗位的增加49 项目可行性研究报告第一章总论项目投入营业后预计定员150人，其中行政管理人员20人、展示中心职工为15人、店铺管理员10人、配送中心员工40人，其他为普通工作员工（如：一般工人、清洁工、保安等）。（2）店铺岗位的增加项目内店铺预计有800套，按照每套额定工作人员3人，将会增加2400个岗位。（3）产业链上岗位的增加由于扩大需求，带动当地相关产业链的增长，包括工商、税务、银行、物业、配送、商务，以及餐饮、娱乐等服务设施的增加，按照1：1的比例计算，在整个产业链上将会2400个岗位。整个项目预计会新增加岗位4950人。2、增加当地的税收项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来大量的税收，这将是一个庞大的税收回报项目，预计五年后我们的经营规模可达到主营业务年销售收入为21622.01万元，带来年税收近5169.43万元。正常运营年汽配城城交易额达到89.98亿元，将为当地带来税收2.9693亿元。3、形成新型产业链项目完成后，将吸引国内外知名汽车品牌入驻，建立成为涵盖国内外主要汽车生产厂家的各种系列汽车的配件基地。并提供工商、税务、银行、保安、物业、配送、商务等一条龙服务。将整车销售、零部件供应、汽车用品、装饰美容、快修等汽车相关产业环节联动，彼此发挥互动49 项目可行性研究报告第一章总论效应，形成一条多元化经营的汽车销售服务产业链，并通过建立集聚效应和规模优势提高企业的竞争力，并大大降低经营成本，使成本昂贵的4S功能在集约化的大型市场里轻松实现。4、带动汽车产业发展众所周知，汽车工业是产业关联度很高的行业，涉及电子、化工、钢铁等产业。据有关资料反映，经权威人士测算，汽车工业产值与相关产业的直接关联度是1：2，间接关联度则达到1：5，这就说明汽车工业的大发展对其他相关产业有很大的推动作用。因此，建立高质量的汽车配件商贸城对于南京的汽车企业从汽车制造业为核心全面延伸汽车产业链起到较好的关联效应，有助于开发一些技术含量高、附加值大的汽车零部件产品，打出南京的品牌零部件，加大对汽车修理行业的整治，规范汽车修理市场，形成从汽车开发、制造、销售、服务一条龙的企业价值链，从而在根本上以汽车制造业为核心辐射并带动其他相关产业的联动发展。南京内有长江入海的黄金水道及大型港口码头及四通八达的发达的铁路公路系统；外与沪、杭州、苏、锡、常、镇江、扬州、南通、徐州、连云港、合肥、巢湖、芜湖、马鞍山等周边地区城市的通车半径都在200公里之内，公务出差或物流运输半天或一天来回。此外，汽车零部件生产企业之多之强，当数全国第一，有些还是跨国集团的固定生产供应商。尤其是南京汽车工业在拉动地方需求、促进地方经济发展、带动了省市内外相关产业的良性飞速发展，特别是带动人员就业等方面发挥很大的作用。49 项目可行性研究报告第一章总论第三节研究结论1、“汽车配件商贸城”是行业发展的必然结果，是提高服务质量和规范行业发展的必经之路。南京市要建立以汽车制造产业、电子信息产业、石化产业、钢铁产业、电力产业为五大支撑产业该项目符合当前省市重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的。2、南京既有较好的制造业基础、汽车零部件基础，又有灵活的经营方式和便捷的交通，既有搞“汽车产业集群”动力，又有搞“汽车产业集群”的条件，因此，它能比东北三省、比上海更早出现真正意义上的“汽车产业集群”。3、工程建设内容：润恒汽车配件商贸城，占地面积200亩，总投资2.85亿元。4、经初步测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率高于基准率，符合投资回收期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目在财务上可行，有较好的经济效益。49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析第二章投资环境及市场环境分析第一节南京市汽车产业调研分析南京，地处沿海长江三角洲经济发达最富饶地区，自古物宝天华、人杰地灵，以三千多年的文化底蕴和海陆空九州通衢而名甲天下。此外南京的高等学府数量仅次于北京，位居全国第二，可谓人才济济，群贤毕至。与汽车相关的道路建设，人均公路里程全国第一，与此同时人均汽车保有量位列全国前四甲。南京汽车工业经过50多年的建设和发展，总量规模不断扩大，经济实力显著增强，初步形成了以轻型、中型、重型、微型载货车；微、轻、大、中型客车；轿车、专用车和改装车、农用运输车与摩托车及零部件为主体产业制造、产品销售与流通的庞大工业链体系。目前现有汽车整车制造及零部件生产企业近百家，其中主流整车厂家，分别是：跃进汽车集团(下属五大子公司分别为跃进轻型车公司、南京IVECO公司、南京菲亚特公司、君达越野车公司、南汽无锡车身公司)、南京春兰、南京东风专用车公司、南京长安微型车厂、南京长安福特公司、南京(金陵)双层客车厂、航天晨光汽车、金城摩托车整车和相关企业十多家、发动机及主要零部件专业厂几十家，其整车生能规模达到60万辆。49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析南京汽车工业除拥有整车生产基地以外，还拥有汽(柴)油发动机、变速箱、前后桥、转向器、离合器、传动轴、制动器、线束、玻璃、灯具、活塞、活塞环、铝轮毂、火花塞、座椅等主要零部件生产企业，以及铸、锻、模、冲等加工中心，汽车零部件已形成规模生产能力。在南京汽车集团内设有汽车技术研发中心、国家级汽车质量监督检验鉴定试验所，拥有外贸进出口权，建有中德合办的职业教育中心以及国家级的跃进国家职业技能鉴定所，设有博士后科研工作站，以及与东南大学、南京理工大学、南京大学、江苏理工大学、南京工业大学、华东理工大学、南京航天航空大学、无锡轻工大学等高校组织的跃进汽车工程研究院。南京汽车企业十分重视人力资源的引进及开发，不断加强人员结构的优化调整，注重强化各类人员的继续教育和专业技能培训工作，培养并造就一大批具有一定技术和管理水平的结构合理的高素质人才，因此具有强大的人才及科研优势以及较强的基础研究及开发手段。今天南京汽车工业并具备了规模较大、全系列、多品种的较为完整的科研开发、生产制造和营销等功能体系，成为全国为数不多的、具有各类汽车产品生产资格的省城之一。南京在引进外资方面具有独到优势及向内地辐射之优势是有目共睹的。目前在南京汽车行业中(包括整车制造和零部件生产)，特大和大中型企业近十家，其从业人员逾10万，上下游间接相关人员近50多万。第二节市场情况分析一、政策环境分析1、《市政府关于加快推进电子、汽车、石化、钢铁、电力五大产业发展的意见》（宁政发〔2003〕123号）49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析在文件中明确指出：汽车产业2002年实现销售收入151亿元，占全市工业经济总量的7%，全市已拥有完整的汽车工业体系和规模生产格局，已形成轿车、轻型车、中重型车、微型车等系列完整、品种齐全的产品格局。并要求：（1）到2010年，全市五大产业要实现“五五”目标，即电子、汽车、石化、钢铁、电力五大产业销售收入达到5000亿元左右，占全市工业经济总量的75%左右；电子、汽车、石化、钢铁产业总体规模分别进入全国同行业前五名。其中钢铁产业销售收入突破1000亿元；（2）以开发园区为载体，加快产业布局的调整，提高集中度。汽车产业：通过污染搬迁，合资合作、资产重组，实施汽车工业布局调整，形成江宁、溧水两大整车生产基地，带动发动机、底盘、车桥、内饰件等一批零部件配套企业和相关产业的发展；（3）充分发挥重点产品的带动和辐射作用，形成新的产业链。集中力量扶持五大产业中带动性强、产品链长的龙头产品和企业。2、《国务院关于加快振兴装备制造业的若干意见》文件要求各地政府以装备制造业振兴为契机，带动相关产业协调发展。鼓励重大装备制造企业集团在集中力量加强关键技术开发和系统集成的同时，通过市场化的外包分工和社会化协作，带动配套及零部件生产的中小企业向“专、精、特”方向发展，形成若干各有特色、重点突出的产业链。3、南京市政府关于批转市经委市发改委《南京市工业十大产业链发展行动纲要》的通知（宁政发〔2006〕159号）在文件中指出“十一五”期间全市工业战线将以产业链建设为抓手，重点打造平板显示、集成电路、通信、光伏、石化、汽车、钢铁、风力发电设备、轨道交通设备以及电力设备十大产业链。49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析其中，汽车产业链的发展思路及目标为：以中高档轿车为主线，以载重车、特种车和汽车关键零部件为两翼，推进合资合作，培育自主品牌。积极打造江宁开发区、高新区和溧水开发区三大整车生产基地，发展汽车动力总成、车身、底盘系统及汽车电子产品四大类关键零部件产品。到2010年，整车及零部件产品实现工业现价产值1600亿元，其中整车实现产能100万辆（轿车70万辆），工业现价产值1000亿元；汽车零部件产品工业现价产值600亿元（汽车动力总成150亿元、车身及底盘系统100亿元、汽车电子产品150亿元)。二、长三角汽车配件市场业态分布（一）南京汽车配件市场情况1、南京仙林国际汽配城南京仙林国际汽车城位于南京市312国道收费站，总规划用地面积247亩（建设用地面积198亩），建筑占地面积46223.1平方米，总建筑面积近158920平方米。该项目计划总投资4.3亿元。2、南京林大汽配市场南京林大汽配市场位于南京市龙蟠路新庄立交桥下，市场建设总投资5000余万元，市场占地100余亩，总建筑面积40000多平方米，停车广场20000平方米。市场主营汽车、汽车配件和工程机械。林大汽配市场共有经营用房400间（不含二楼汽车超市和仓储），入驻商户300家，出租率达100%，2002年市场成交额达30亿元。3、南京高力汽配科技城投资服务有限公司49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析南京高力汽配科技城位于南京市纬一路城北市场群内，项目占地面积600亩，总投资7亿元，建筑总面积30万平方米。其中，一期市场占地136亩，建筑面积8万平方米，总投资1.8亿元，已于2004年4月底建成，2004年6月18日开业。4、南京新庄高力轮胎市场投资咨询有限公司位于南京市玄武区新庄立交桥下。市场建筑面积2.4万平方米，总投资6000万元，年销售收入18亿元，年租金收入1035万元。5、南京新伊汽配城南京新伊汽配城是由南京的老汽配城，新庄汽配城整体搬迁过去的，共有商户400多家。商城主要以汽车配件销售为主营方向。6、南京江苏汽配城江苏汽配城是南京较早的一个汽配城，主要以地方车为主，南汽依维柯，菲亚特，派力奥等式为主，经营商户有200左右，商城的硬件条件较老，但是地理位置优越，位与闹市区中央门长途汽车站附近，交通极为方便。（二）长三角其他汽车配件市场情况1、上海(嘉定)汽配科技城上海(嘉定)汽配科技城占地400亩，总投资5.8亿元，建筑面积28万平方米；汽配专卖店营业房1200套，商务中心大楼4600平方米，展贸物流综合大楼3.7万平方米，仓储60000平方米。集金融、信息、现代物流、仓储配送、连锁经营、电子商务与大型会展等多种优势于一身。2、上海吴中汽配城上海吴中汽配城位于航中路8818号(吴中路口)，营业面积达5万平米49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析。是专营国内外配件、汽保、汽车用品、汽车装璜美容及相关产品的专业市场。除吴中汽配城外，2004年4月28日，吴中汽配（杨浦）城也已经开始运营（周家嘴路4230号）。3、上海市松江叶榭汽摩配综合商城松江叶榭汽摩配综合商城位于车亭公路（320国道）与大叶公路、叶新公路的交汇处，主营汽车和摩托车的整车销售及配件、附件的批发，兼营汽车装潢及维修。附近设有银行、邮电局、自来水公司、电信公司、诊所及大型超市，以及汽车、摩托车的销售公司等公共配套设施，形成一个大型的商贸集散地。商城于2004年5月开业。4、上海国际汽车市场上海国际汽车城位于上海嘉定区安亭镇，被列为上海“东南西北”四大产业基地之一。自从2001年9月28日中共中央政治局委员、上海市委书记黄菊同志亲自按下上海国际汽车城建设启动按钮以来，上海国际汽车城建设从规划到配套政策的出台，以及上海国际赛车场、同济汽车学院的建设项目的顺利推进。5、上海东方汽配城东方汽配城内的经营品种广泛，几乎涵盖了国内外主要汽车生产厂家的各种系列汽车配件，基本形成了重、中、轻、微、轿车、横向件、汽保、汽车装饰等品种，门类齐全。6、上海浦东由由汽配市场上海浦东由由汽配市场位于上海浦东新区杨高南路，占地面积100余亩，49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析首期完成商务楼25000平方米，仓储30000平方米，停车场10000平方米，总建筑面积为65000平方米，商场配有先进的客、货电梯。该市场是上海目前已落成的、最大的汽车配件批零大市场。商场主楼共有四层，每层营业面积有6200平方米。7、上海春申汽车汽配城上海春申汽车汽配城位于莲花南路与银都路交叉口，汽车城占地面积约500亩，总建筑面积达56万平方米，总投资11亿人民币。分两期开发，目前一期建筑面积28万平方米已全面竣工启用。20幢智能化商务楼级，每幢底层无障碍营业展示大厅达2500平方米，是集销售、展示、居住、办公、仓储、停车为一体的多功能汽车商贸城。8、上海凯斯汽车装饰用品批发市场上海凯斯汽车用品批发市场位于上海市闵行区七宝镇新镇路1733号，整个市场占20余亩，建筑面积近万平方米，营业用房200套，紧靠吴中路，北临虹桥机场，东靠漕河泾开发区，距外环线300米，高速公路可直达市场。9、航华进口汽配城航华进口汽配城坐落于吴中路，占地300000平方米。航华进口汽配城以经营进口汽车配件为主，兼有汽车装潢，美容，快修等一系列服务。10、南通永兴国际车城南通永兴国际车城由南通永兴国际车城发展有限公司独家投资兴建，总投资1.8亿元人民币，占地148亩，建筑面积近10万平方米。是一座集房产、贸易、服务、物流、旅游、购物、酒店、会展、休闲、娱乐等功能于一体的国际汽车汽配商贸城。49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析11、连云港振兴汽车城连云港国际汽车城总占地面积500亩，总投资4.8亿元。整体分为：4S店区、整车销售区、轻型汽配区、重型汽配区、快修改装区、轮胎汽保车饰美容区、二手车交易区、综合配套服务大楼、汽车俱乐部、办证中心、银行、试车道、物流仓储配送区，总建筑面积达30多万平方米，其连云港振兴汽车城中一期占地288亩，总建筑面积约15万平方米。12、徐州淮海汽车城徐州淮海汽车城发展规划用地800亩。集汽车贸易、汽车信息、配件、仓储中转、二手车交易、汽车维修、汽车博览为一体，把传统的集约型融入到现代化的经营模式，实现与电子商务的有机结合，体现了现代化汽车城的智能化和高科技特点。13、徐州汽配城徐州汽配城于2001年5月20日开业，至今以成为淮海经济区最具规模的汽车配件交易市场，现入城经营业户300余家，近期徐州汽配城将在原1期项目成功的基础上开发2期建设项目，2期占地35亩，建筑面积3万多平方米，为一个大型汽车修理广场和为2期配套仓储设施。14、海门国际车城有限公司海门国际车城坐落于海门经济开发区南海路和瑞江路口。是一座大3S概念的一站式汽车、汽配及后服务专业市场及SOHO公寓、外商大厦和大型购物中心、电脑街等众多商办区域和运动休闲、餐饮娱乐街。15、无锡市广益汽配城49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析广益汽配市场已经有十年的历史，在无锡及周边城市汽配行业中有着较深远的号召力。28万平米超现代汽配航母，15万平米营业面积，13万平米的仓储配套，5分钟的配送圈，是集汽配零件、快修、汽车美容、汽车文化及配套服务的大型汽配综合区。16、沭阳国际汽摩配综合商城简介沭阳国际汽摩配综合商城位于沭阳城区南部，总用地面积约609564平方米，占地912亩，总投资8亿元，分为汽车、摩托车整车的展示中心，二手车交易市场区，摩配区，汽修区，小车配件及汽车用品区，大车配件及农用车区，宾馆区，配套商业区，配套公寓区，加油站，标准厂房及物流仓储区等。17、杭州浙江汽配城杭州浙江汽配城位于杭州东大门的新塘北路305-309号，新商城规划占地100余亩，总建筑面积8万平方米，发展目标内设1100余个经营摊位，并设有整车销售区、汽车修理区。新商城内现代化经营和生活设施完备，其中还设有三套监控系统(录像监控、消防监控和音响控制系统)。商城绿地面积达6000平方米，四周有20米宽的区域道路，内部道路畅通。18、浙江德胜汽配市场浙江德胜汽配市场集汽车配件销售，汽车用品装潢服务等功能为一体的大型汽配交易市场。市场拥有大型仓储，巨型停车场，快捷运输，全天候保安，商务中心及餐饮住宿等配套设施。19、浙江汽配二场浙江汽配二场系杭州杭天物资有限公司下属龙头企业，创建于1996年9月20日，49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析目前已有来自全国各地的驻场单位250余家。招商率达95%。市场年交易额达10亿元以上，上缴国家税收突破600万元，已真正成为华东地区汽配件集散中心。20、杭州汽配装潢服务中心浙江汽车装潢服务中心位于杭州东部文晖路延伸段文晖立交桥以东加油站边。中心占地面积近15000余平方米，总建筑面积8000余平方米，商铺200余间，内的8-16米超宽通道，出入宽畅，停车方便。21、杭州原野汽配五金市场杭州原野汽配五金市场位于规划占地6000余亩的新世纪园区内，萧山新世纪市场园区是华东乃至全国规模最大、设施最齐全、管理最先进的市场园区。现已建成开业的有华东地区规模最大的浙江世纪汽车市场，浙江世纪建材装饰市场。22、浙江金通汽配城浙江金通汽配城位于杭州市拱墅区杭州汽车物流中心内项目占地面积120亩，总投资5.4亿元，建筑总面积12万平方米，其中，中心交易区7万平方米，建成复式结构的商铺1300余间，展示中心和商务写字楼5万平方米，公共仓储面积5万平方米，是集交易、仓储、配送、信息和商务为一体的汽配交易中心。23、杭州汽车城汽配市场杭州汽车城汽配市场位于杭州汽车工贸园区内，市场总营业面积13万平方米，拥有38-168平方米各档商铺1000余间。市场内分为汽车配件、汽车用品、汽车快修、汽配仓储四大区块。为给整车市场提供了后市的产、供、销的服务产业链。49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析24、绍兴花为媒汽配城绍兴花为媒汽配城坐落于沪、杭、甬经济带上的中国强镇福全，是一座面向全国采购，以大中型品牌批发为主的新型汽配贸易中心，占地85亩，总投资1.5亿元，建筑面积5.6平方米；集金融、信息、现代物流、仓储配送、连锁经营、电子商务与大型会展等多种功能于一身。25、台州汽配城兴建中的台州汽配城占地40亩，总投资逾1.5亿元，建筑主要包括一个超大规模汽车零配件批发市场、一幢21层的办公大楼及一幢10层的商务配套楼。集汽车零配件批发零售、住宿、餐饮、办公等多项功能于一体，是展示推销台州汽配件的一个大平台。26、安徽金泰汽配城安徽金泰汽配城地处合肥龙岗开发区一期工程占地约60亩，建筑面积5万平方米，投资0.6亿元人民币，一期工程已经全部峻工，并于2002年12月12日开业。27、合肥汽配城合肥汽配城市场占地面积5万m2，从业人员近千人，市场经营以批发为主，批零兼营，经营各类汽车配件上万种，营销网络覆盖江苏、山东、湖北、河南、江西及全省各地。28、江西国际汽车城49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析江西国际汽车城座落在国家级南昌经济技术开发区内，占地面积500亩。依托江西发达的汽车工业产业和区内江铃汽车生产基地，是一座集研发、贸易、会展、物流、服务、文化旅游等功能于一体，中部地区最大的汽车产业流通服务平台。29、江西洪城汽配城江西省洪城汽车配件城位于南昌市迎宾南大道666号，汽车配件城规划占地面积230亩，首期开发80亩，建筑面积6万平方米，兼营业、办公、住宿为一体的复式三层商住楼500多套。仓储停车场及综合服务设施占地2万8千平方米。汽配城内道路宽阔，8车道水泥路面纵横交错。可供40吨货车任意循环，直达库区或店铺门口。第三节南京汽车配件市场的市场特点分析一、政府职能部门对汽车配件市场布局的政策引导力度较弱资料显示，目前全国正在兴建或者计划兴建的汽车交易市场有上百个，而且动辄就是几千亩地，上亿元的投入。上海耗资500亿元打造“亚洲第一国际汽车城”；北京投资超过百亿元的汽车城将拔地而起；广州宣称要打造“中国底特律”；浙江金华正在打造一个总体规划面积3000亩的金华汽车城。虽然在整体上有市场过热的嫌疑，但对汽车产业在市场建设方面较为前瞻性的政策引导措施，南京相比而言相形见绌。南京地方政府在产业政策、税收政策、市场宏观规划、土地转让政策、工商管理等诸多方面对汽车市场的建设并未采取有效的政策扶持措施，南京汽车配件市场整体而言的各自为政、低水平的市场竞争态势呈愈演愈烈之势。二、硬件落后是南京各汽车市场的通病目前49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析，现有的大多数汽车市场因土地使用年限的限制，导致投资者和经销商都不愿也不能作长远规划。南京市各老牌汽车市场同样面临这一重新规划的“后遗症”。新建的汽车市场因起点较低，实力不强，在规模效益和硬件建设等方面均显落后。部分汽配商城在开发及经营理念方面虽然借鉴了发达地区的做法，但仍摆脱不了房地产开发企业的通常思维，通过“物业销售”回收投资成本，“分零销售”式的做法导致在市场硬件建设方面无特色和前瞻性。三、汽车市场经营理念与市场消费特点不一致汽车市场形式多样，有多种品牌、不同经销商集中在一起的“集贸式”市场；有三位一体、四位一体的汽车专卖店；有多种汽车专卖店集中的汽车大道；有单一厂家的多种品牌、多种车型集为一体的汽车展示厅；有集各种汽车品牌于一体的汽车超市等。目前，南京市以3S、4S专卖店形式推出的汽车销售网点越来越多，但真正意义上的集整车、零部件销售，服务、信息提供四位一体的专卖店并未出现，由于4S专卖店经销商必须向厂商购买特许权、服务商标使用权等，日后接受销售培训也要交费。由于专卖店的运营成本非常高，为此专卖店为客户提供维修和其他服务的费用也会很高。对于消费者来说，虽然付出了高额的维修费用，但有时得到的服务却不一定比非专卖店更好。由于消费者在买车之前没有确定的品牌概念，常常是明确了希望购买的汽车的价位后，还不知道各价位有多少不同品牌的车型。在这当中，他必须要经过一个选择的过程，而汽车交易市场最适合消费者进行比较和挑选。所以，一个庞大的市场，多个品牌集中经营，会为汽车消费者提供一个更有利的消费环境。49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析四、业内各销售服务业态未能协调发展据美国汽车后市场协会的调查，在美国，有1美元的汽车在路上跑，便伴随有8美元的相关服务。美国是世界上头号汽车大国，其直接和间接为汽车、为驾车人的服务十分完善，使得汽车后市场的空间远远大于汽车市场的空间，所以汽车后市场要比汽车市场更为火爆。汽车后市场是一个提供服务的市场，关键是要树立现代汽车后市场新的服务观念。一是“大服务的观念”。从提供服务的主体来讲，不仅有厂家的售后服务，也有政府部门的管理服务和各种社会机构的服务；从服务的内容上讲，不是单一汽车维修，诸如汽车资讯、消费信贷、技术培训、办证年检、加油换件、养护美容、缴纳税费、保险理赔、抢救援助、汽车文化娱乐等等，凡是人们围绕着汽车的需求，都应包括在内。二是“人性化服务的观念”。服务的对象是人而不单是车。一切要从有车人的需要出发，替他们着想，给他们提供方便，为他们排忧解难，帮助他们实现人与车的完美结合。其他地区在汽车后市场的建设方面正在进行积极的探索，南京在汽车后市场的建设方面还尚未确立清晰的思路，各汽车销售服务企业的主要利润源还是通过对有形商品和有形服务来实现的。五、业内缺乏龙头性或指标性市场（或企业）的领航员角色龙头性或指标性汽车交易市场的核心是必须提供完善的配套服务设施。首先，要选择较好的地理位置；其次，建立和巩固新市场的经营理念，并在广告宣传上加大投入；49 项目可行性研究报告第二章投资环境及市场环境分析第三，从设计、布局、业务流程方面改善购车环境；第四，市场要完善服务功能。将整个市场规划为一个大4S店，不仅仅卖整车，还包括保养、维修服务和信息反馈等。对驻场经销商而言，一个好的汽车市场应为他们提供良好的商务、生活条件，比如办公、通信、仓储、物流等；对消费者而言，一个成功的汽车市场里最好要提供“一站式”服务，买车、贷款、上牌、缴费全部可以就地解决，这样就需要车管所、公安检测、购置税办、银行、保险等各个单位全部驻地办公。此外，市场还要提供一些特色服务，比如修一条试车道，让消费者买车时可以亲自试车；定期举行新车发布、车展等汽车文化活动、全场让利促销活动等。显然，南京汽车市场业内缺乏龙头性或指标性市场（或企业）的领航员角色。49 项目可行性研究报告第三章建设目标及商业业态定位第三章建设目标及商业业态定位第一节建设目标一、建设目标的提出江苏润恒物流发展有限公司面对日趋变化的经济形势，将在机制、规模、技术、管理等方面与行业内其他企业展开激烈竞争。为此公司提出要打破传统的经营模式，确立“大市场、大贸易、大流通”的战略思想，建设覆盖长三角大部分地区的汽车整车、配件销售的集散地。本项目建设地点为南京，在充分江苏润恒物流发展有限公司现有条件的基础上，根据南京市及周边地区市场分析与需示预测，结合公司现有情况，提出以下建设目标。二、建设目标1、总体规划根据项目定位方案和初步设计，建设规模为：（1）总占地面积：133400㎡（2）总建筑面积：150000㎡（3）主入口广场：3000㎡（4）停车场：6800㎡（5）道路：7300㎡（6）绿化及环境：6900㎡2、使用年限49 项目可行性研究报告第三章建设目标及商业业态定位设计使用年限40年。3、规模项目占地面积200亩，建设成为长三角地区汽车整车、配件销售的集散地，并建立长三角地区完善的销售配送网络。第二节商贸城商业业态定位一、商业业态定位润恒汽车配件商贸城项目的商业业态定位将立足于汽车销售与服务产业多元化的做法，建立以集整车销售、零部件销售、服务、信息提供四位一体的（4S）大市场为主体，集品牌特色餐饮、汽车娱乐与文化产业为一体的大型服务中心。（4S）汽车专卖中心信息提供服务零部件销售整车销售服务中心按揭窗口保险理赔窗口牌照窗口税务窗口车管所窗口公安检测窗口汽车俱乐部试车场地新车发布车友沙龙驾驶培训中心汽配中心汽车维修服务中心新车加油站办公商务中心旧车拍卖中心仓储物流中心汽车装饰美容中心品牌餐饮物业管理中心物业租赁中心汽车销售中心中心管理办公室业态功能如图示：49 项目可行性研究报告第三章建设目标及商业业态定位二、初步规划设置本项目建筑规模15万㎡，具体面积分配如下表：序号名称面积分配经营1销售中心70000㎡分零租赁2（4S）汽车专卖中心20000㎡分零租赁3汽配中心7500㎡分零租赁4汽车维修服务中心5500㎡分零（或整体）租赁5汽车装饰美容中心2500㎡分零（或整体）租赁6仓储物流中心15000㎡分零租赁7服务中心1200㎡——8办公商务中心5000㎡分零租赁9旧车拍卖中心1500㎡委托经营10物业管理中心500㎡——11物业租赁中心200㎡——12汽车俱乐部3000㎡委托经营13新车加油站300㎡委托经营14品牌餐饮5000㎡整体租赁经营15员工宿舍区5000㎡租赁经营16其它3300㎡——17总计150000㎡在规划设计时，要充分考虑如下方面：1、土地平整，宜消除土地自然高差；2、层高设置：不低于4.2m；一层层高不低于4.5m；3、（4S）汽车专卖中心是本项目卖场规划的重中之重，要求考虑设置中庭，至少跨二层层高，中庭区域可不考虑作第三层；4、考虑从主楼两翼开辟车道直达第二层；5、考虑设置载重货运电梯二部；6、第一层设主入口通道（中庭位置）和两个次入口（两翼）；49 项目可行性研究报告第三章建设目标及商业业态定位7、试车场地设置于主楼背面；8、汽车维修服务中心设置于第一层卖场附厅一侧；9、汽车装饰美容中心设置于第一层卖场附厅靠临街面；10、设置地面停车场（临街沿线广场内），可同时考虑利用地块自然高差做局部地下停车场；11、为有利于规划好卖场，可考虑不做沿街独立门面；12、加油站设置考虑独立于主楼的临街地块位置，可同时对外营业。三、商业服务与商业文化软件建设1、二十四小时电话咨询服务；2、设立旧车拍卖中心（附属业务），聘请汽车评估师委托估价，以利于以旧换新业务，暂不考虑规模化的二手车经营业务；3、邀请知名驾驶培训中心进驻，开设驾驶、维修、保养等培训业务；4、定期举行新车发布、车展等汽车文化活动、全场让利促销活动等；5、委托有相关经验和影响力的人士成立“车友俱乐部”，定期组织活动、举办车会交流会，适当时机创办市场专刊，促进本商贸城市场影响力；6、投资与“扬子晚报”或“南京晨报”协作，定期在某固定版面创办“汽车沙龙”、“汽车之窗”等栏目，及时反馈市场信息和刊登广告，为经营商家创造一个高性价比的信息传播平台；7、建立网站，相对费用较低。其目的主要不是为了网上销售，因为网上成交率极低，这跟中国传统的消费习惯有关。关键是为了传递反馈信息、提升项目品质，同时，利于招商，引进新的汽车品牌；8、以打造“汽车公园”为主题，突出项目所在地的环境优势，从而49 项目可行性研究报告第三章建设目标及商业业态定位与南京大力发展汽车工业的要求相符合，塑造口碑宣传和树立自身形象；49 项目可行性研究报告第四章项目经营方案第四章项目经营方案第一节其他汽车市场的新兴模式一、广东汽车市场——广物汽贸的加盟连锁模式广东汽车市场是广东物资集团汽车贸易公司在广州市投资建设的现代化大型机动车交易市场，是目前广东省乃至华南地区首屈一指的机动车集散交易中心。广东汽车市场占地七万平方米，代理经销150多个型号的进口、国产名车，常年备有3000多辆展车供客户选择。自1997年开业以来，汽车交易每年稳步增长，总交易量已突破25万辆，销售总收入270亿元。从1999年开始引入汽车连锁经营模式，目前连锁网络已达80多家，覆盖全省和省外部分地区。销售额在广东市场占有率约为25%，在广州地区市场占有率为43.2%。广东汽车市场建有汽车多功能展销大厅、大型自选车场、名优品牌专卖店、进口汽车展销大厅、汽车消费贷款服务中心、检测维修服务大楼。主要功能包括：新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务。可以从“看车、买车、租车、供车、换车、修车”等不同角度满足消费者的不同需求。公安车管部门、刑侦部门、购置税征收办公室、工商行政管理局、银行、保险公司等单位驻场联席办公，实现了购车一条龙，让车主不出市场，就可方便快捷地办妥各种手续。并且“一次购车”，即可享受“终身服务”。49 项目可行性研究报告第四章项目经营方案广东汽车市场设有奔驰、丰田、日产、本田、宝马、欧宝、欧雅、凌志、富豪、大宇、别克、奥迪、捷达、帕萨特、桑塔纳、金杯海狮、夏利、红旗、解放、五菱、松花江、昌河、长安、庆铃等国内外名牌专卖店和销售中心。目前，广物汽贸正在珠三角、福州、厦门、南宁、武汉、南京、重庆、成都等汽车消费重点城市选择合适企业进行收购，扩充全资或控股连锁店，今年底直营连锁店将超过35家；另一方面，积极吸收条件具备的企业加盟，通过低成本策略加快扩张。同时，还计划今年在香港设立第一家直营连锁，并陆续完成在澳门、东南亚国家的布点，而且将逐步引入国际著名汽车经销商或汽车生产商入资连锁企业，加快企业的国际化进程。目前，广物汽贸配送中心拥有汽车中转库2万平方米，向连锁分店配送的大型载运车8辆，其它各类载货车100多辆。前年向各分店年配送总量已达4万辆，金额60多亿元。到今年底，整个广物汽贸连锁店将达150家左右，届时每年销售、配送汽车可达110万辆。今年底，广物汽贸还要把所有连锁店统一联网，明年扩展到整个供应链和服务链管理，将上下游企业有机连接，建起一个“网上汽车商城”。二、北京亚运村车市的“一站式”服务模式北京市亚运村车市推出“一站式”服务，即购车后，上牌照、缴纳养路费、办环保绿标等所有手续，均可在车市内办妥，验车可由经销商在售车前先行办理。这是北京市为优化购车环境而推出的一项重要举措。在现有条件下，由于北京没有一家车市具备“一站式”服务的条件，因此，消费者购车后只能先申请“移动证”49 项目可行性研究报告第四章项目经营方案，然后开着新车往返多个部门办理相关手续后才能上牌，而“移动证”是限制有效期的，消费者要么得在一定期限内自己开车往返奔波，要么花钱请别人代办，十分不便。“一站式”服务无疑最大限度地方便了购车者，让交管、国税、地税、环保、养路费征稽部门全部进驻车市，机动车检测场虽不能进驻，但验车手续可由信誉好的经销商先行办理再到市场销售。“一站式”服务将先在北京市交易量最大的亚运村车市试点。去年，亚运村车市共销售轿车6万多辆，占全市轿车销售总量的45％。如果试点顺利，将很快在北京其他汽车交易市场推广。三、北京亚运村车市的大“4S”服务模式亚运村汽车交易市场现处位置是奥运场馆预留地，根据2008年北京奥运会场馆建设的要求，亚市将在2003年年底前迁址。新亚市在政府部门的规划和支持下正加快筹建。新市场位于2008年北京奥运公园北侧，占地300亩，建筑面积10万余平方米。其中一期146亩。搬迁后的新亚运村汽车交易市场除继续保持现在市场的优势、地位和作用外，还将是一个不同于一般有形市场的大汽车超市，整体是一个大4S概念，即销售（SALES）、服务（SERVICE）、零配件供应（SPAREPARTS）、信息反馈（SATISFACTION）。新市场的最大特点就是最大限度地满足消费者的需求。为实现与国际汽车市场接轨，在开设整车销售、品牌专卖店服务外，还设置诸多服务功能，如汽车检测、汽车装饰、维修、配件、金融保险服务、汽车储运等。目前，入驻亚运村汽车交易市场的经销商有160多户，搬迁后经销商、配件商、售后服务商将达到300余家。届时，新市场汇集国内外9049 项目可行性研究报告第四章项目经营方案多个品牌、500多个车型，成为更全面、更广泛的汽车销售、服务、展示中心。品牌和车型的极大丰富使新亚市更具吸引力。亚运村汽车交易市场每年销售轿车占北京市新增机动车总量的40%，进口轿车销量占全国的1/5，在汽车市场作用举足轻重，被誉为中国汽车市场的“晴雨表”。新亚运村汽车交易市场针对外地购车者不熟道路的“出京难”特点，提供代储、代运服务，最大限度地方便消费者。此外，试乘试驾场地、新车加油站、汽车快修店、汽车租赁等服务都将列入市场服务功能。第二节商贸城经营预案一、方案一：强强联手的招商引资思路“地段、品牌、服务”是经营汽车的核心要素。南京汽车市场服务较弱，认为只要将车卖出去就百事大吉，缺乏品牌经营理念。从其它行业可以发现，以沃尔玛、欧尚进驻南京为代表，已寻找到了生存与发展的空间，成为两大重量级超市，人气十足，场面火爆。同理，南京汽车市场亦需要大型品牌来参与竞争，有竞争，才会有优秀的经销商，才能有效降低经营成本。广东物资集团汽车贸易公司（广物汽贸）代理经销150多个型号的进口、国产名车，常年备有3000多辆展车供客户选择。自1997年开业以来，汽车交易每年稳步增长，总交易量已突破18万辆，高居广东省首位。1、广物汽贸的客户网络进口展厅：49 项目可行性研究报告第四章项目经营方案　奔驰系列　宝马系列　奥迪系列　富豪系列　丰田系列　日产系列　本田系列　三菱系列　欧宝系列　绅宝系列　欧雅系列　大宇系列　凯迪拉克　现代系列　法国标致　大众系列　吉普系列国产展厅：　奥迪系列　别克系列　桑塔纳　宝来系列　捷达系列　帕萨特　富康系列　夏利系列　波罗系列　奇瑞系列　威姿系列　红旗系列　昌河系列　长安系列　金杯系列　五菱系列　五十铃　悦达起亚　瑞风系列　松花江　福达系列　中兴系列　雪佛兰　塔菲克　依维柯　东风系列　解放系列2、引进广物汽贸的优势①运用品牌效益，增强市场影响力；②规范管理汽车市场，容易制造新闻热点；③可以减少招商费用与广告投入；④可以降低操作难度和提高品牌进驻率；⑤将带动南京其它汽车公司的进场；49 项目可行性研究报告第四章项目经营方案⑥能真正做到4S店，给后市场做大；⑦由于全国有连锁店，邻省特殊情况下，可以随时调货，弥补了南京定货需1个星期，甚至20多天的市场空白；⑧由于自己有配送队伍，可减轻运输成本，在销售价格上，占优势；⑨引进广物汽贸，连锁店，可以降低社会流通成本，提高流通效率；⑩对传统产业的结构调整与重组起到了分解、催化作用。二、方案二：招商计划①精美的宣传册：引进20家左右大型品牌汽车专卖店；②为生产商提供一份关于拓展江苏汽车经营市场的可行性方案；③建立网站：江苏汽车网http：//www.jsqiche.com.cn；④免三个月—六个月年租金，免1—2年物业管理费；⑤报纸广告及新闻操作：引进已（或待）进驻南京经营的普通品牌和经销商。招商计划大致分两步进行：第一步：按1—4点的要求，直接与厂商或代理商家洽谈，引进品牌汽车专卖店；第二步：结合4、5点和大型品牌的号召力，来带动普通品牌汽车和经销商。其中第二步又可分为两个阶段，第一阶段是让南京普通品牌汽车和经销商了解，本项目已有大型品牌进驻和给予一系列优惠措施的同时，他们不得不进场，否则显得没有实力，但此时此地只是设一个分店而已；第二阶段是当本案操作到位时，让南京49 项目可行性研究报告第四章项目经营方案普通品牌汽车和经销商把重心放在本项目上来，原来其他主力店反而成为小分店，甚至撤消。三、综合结论方案一的所带来的整体利益应大于方案二，但洽谈难度较大，现没有完整的可行性方案很难说服对方；方案二的招商形式受外环境影响较大，关系到国际市场、中国市场和当地消费等因素。再说大多数品牌在南京设有销售或服务点，如果其经营状况不理想，很难开分店，总体难把控。但由于WTO的加入，有诸多新品牌将要打入中国市场，他们在选店时，除了位置外，对规模、配套设施及企业形象有严格要求，本项目占有一定优势。本案规划建设速度要快，抢先机，使得别的竞争者主动退出市场，改做其它的项目，或我们努力争取方案一能得到顺利实施。当今市场，不仅是“大鱼吃小鱼”，同时亦是“快鱼吃慢鱼”。49 项目可行性研究报告第五章工程技术方案第五章　工程技术方案第一节　总体设计概况本项目是建设功能齐全、结构合理、设施配套的汽车配件商贸城。考虑到该项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势、周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，设计方案的总体设计有原则是：1、充分考虑汽车业的特点和发展需要，建设成为集整车销售、汽车配件批发零售、汽车销售增殖服务、餐饮娱乐服务为一体的大型商贸基地；2、建筑造型新颖，具有时代特色，体现出深刻的内涵及鲜明个性；3、总体科学规划，布局合理，功能齐全，最大限度的提高土地利用率，考虑适当的活动空间，创造优美怡人、与周边协调的环境；4、各功能用房设计既具科学性和合理性，又要注意实际效益；5、结构、给排水、消防、强弱电、暖通等专业功能设计具有技术先进性和经济合理性；第二节　总平面布置总平面设计原则：1、功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便，留有一定发展余地；49 项目可行性研究报告第五章工程技术方案2、基地与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，各运动流线保持顺畅、短捷；3、建筑物布置应考虑当地总体景观，与周边环境相协调；4、便于利用当地已有的上下水、供电、通讯等基础设施。49 项目可行性研究报告第六章环境保护与安全第六章　环境保护与安全根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目中环境保护工作接受南京市环保部门的监督，采用的环境保护标准为：1、《建筑项目环境保护管理条例》【国务院（98）253号令】2、《大气污染物综合排放标准》【GB16297－1996】3、《污水综合排放标准》【GB8978－1996】4、《环境空气质量标准》【GB3095－1996】5、《地表水环境质量标准》【GBZB1－1999】6、《城市区域环境噪声标准》【GB3096－93】本项目属一般公用民用建筑，集物流和办公于一体，建设基地位于南京市区，项目建设及启用后，主要涉及到噪声、生活污水、固体废弃物及室内空气质量等环境问题，只要加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本上不会产生环境污染。　　　49 项目可行性研究报告第七章组织机构及劳动成员第七章　组织机构及劳动成员第一节组织机构本着机构简洁、人员精干、注意效率的原则确定本项目组织机构。本项目建设单位为江苏润恒物流发展有限公司，项目筹建和建设由公司办公室具体负责，采取国内外招标方式落实设计、施工、监理单位及主要设备材料采购等工作，与承包单位签定合同，制定施工进度计划，全程严格控制工程质量、工期、造价。公司实行公司董事会领导下的总经理负责。董事会决定分公司的重大事宜，总经理、副总经理由董事会确定聘任，负责执行董事会的各项决议和日常经营管理工作。第二节　劳动定员及培训本项目计划劳动定员为150人。所需人员除部分中高级管理人员由公司内部选用外，其余将从社会上公开招聘，通过考核择优录取，并一律实行劳动合同制。　　　49 项目可行性研究报告第八章投资估算及资金筹措第八章　投资估算及资金筹措第一节　投资估算根据国家概算指标及南京市有关部门规定的收费标准，对本项目进行了初步估算。一、投资估算编制依据1、《江苏省建筑工程概算定额》；2、南京市对建筑安装工程的有关规定；3、江苏润恒物流发展有限公司提供的项目相关资料。二、项目总投资本项目总投资2.85亿元人民币，本项目全部工程固定资产投资总额为27821.01万元，包括工程及设备费用、工程建设其它费用、不可预见费。本项目流动资金按物流配送中心运转需求情况进行估算，正常年流动资金需求量为678.99万元。三、投资估算本项目投资估算详见表8－1。表8－1　项目投资估算表序号项目及费用名称建筑面积估算投资单位指标(㎡)(万元)(元／㎡)一主体工程15000018850.00l土建13500.0090049 项目可行性研究报告第八章投资估算及资金筹措2室内外装修4500.003003给排水180.00124电气照明300.00205通风空调60.006消防喷淋280.007电脑监控30.00二环境配套工程1072.901主入口广场3000240.008002道路7300109.501503停车场680054.40804供水排污管网450.005变配电150.006绿化690069.00100三其他费用4573.301场地平整40.002地质勘察320.45l.7％3咨询费用94.250.5％4工程设计225.00155施工监理320.45l.7％6市政配套1350.00907建设管理358.15l.9％8安防等其他费用1437.0095.849 项目可行性研究报告第八章投资估算及资金筹措9办公设备428四土地费用2000.00一——四合计26496.20五不可预见费1324.815％六流动资金678.99总投资28500四、投资估算说明1、根据工程建设方案，本项目需新建土建面积约15万m²。建筑工程费根据南京市的实际情况，土建工程按每平方米建筑面积900元造价估算；广场按每平方米建筑面积800元造价估算；道路按每平方米建筑面积150元造价估算；停车场按每平方米建筑面积80元造价估算。2、本项目所需设备包括运输车辆、计算机及网络设备系统、自动扶梯、电梯、办公用具等有关设备设施，设备购置费需428万元。3、土地费用的构成包括收购或租赁兴建商贸城所占用的土地及其附属建筑设备，总面积200亩，本项目土地费用按2000万元计。4、白蚁防治费按2.8元/m²计算5、市政公用基础设施配套费按90元/m²计取。6、新型墙体材料发展基金按18元/m²计算。7、消防设施建设费按5元/m²计算。8、结建人防费按40元/m²计算。9、教育地方附加费按30元/m²计算。10、建设单位管理费按工程费用的1.9%估算。49 项目可行性研究报告第八章投资估算及资金筹措11、咨询费按工程费用的0.5%估算。12、工程监理、质监、安监费按工程费用的1.7%估算。13、勘察设计费按工程费用的1.7%估算。14、不可预见费按工程费用和工程建设其它费用之和的5%估算。第二节　资金筹措一、固定资产投资来源1、资金筹措根据投资估算，本项目固定资产投资总额为2.85亿元人民币。本项目投资的资金来源有：公司自有资金2亿元，银行贷款0.85亿元。2、盈利能力分析项目在计算期内全部投资内部收益率为12.6%，可见项目盈利能力较强。49 项目可行性研究报告第九章财务评价第九章　财务评价本项目财务评价确定计算期为20年，其中：建设期1年，经营期19年。第一节　营业收入和营业税金及附加估算本项目的营业收入根据现有商贸城中心的实际运转情况并结合项目的具体情况进行估算。为了提高市场竞争力，吸引商家入场，尽快使商城形成气候，不计建设期租金收益，第二、三年以极低的租金出租，然后从第四年开始逐步提高租金。一、租金水平序号名称面积分配经营租金水平（元/㎡·月）第二年第三年第四年以后每年1汽车销售中心70000㎡租赁153040502（4S）汽车专卖中心20000㎡租赁204050603汽配中心7500㎡租赁153040504汽车维修服务中心5500㎡租赁102030405汽车装饰美容中心2500㎡租赁102030406仓储物流中心15000㎡租赁51015207服务中心1200㎡——————————8办公商务中心5000㎡租赁101525359旧车拍卖中心1500㎡委托经营————————10物业管理中心500㎡——————————11物业租赁中心200㎡——————————12汽车俱乐部3000㎡委托经营————————49 项目可行性研究报告第九章财务评价13新车加油站300㎡委托经营————————14品牌餐饮5000㎡租赁经营510152015员工宿舍区5000㎡租赁经营5551016其它3300㎡租赁经营————1010二、租金收益估算表考虑到招商优惠政策，不计建设期租金收益。另外，为便于操作，以出租率80%，不以分期开发来进行测算（租金测算趋于保守）。序号名称面积分配租金水平（元/㎡.月）第二年第三年第四年以后每年1汽车销售中心70000㎡153040502（4S）汽车专卖中心20000㎡204050603汽配中心7500㎡153040504汽车维修服务中心5500㎡102030405汽车装饰美容中心2500㎡102030406仓储物流中心15000㎡51015207服务中心1200㎡————————8办公商务中心5000㎡101525359旧车拍卖中心1500㎡————————10物业管理中心500㎡————————11物业租赁中心200㎡————————12汽车俱乐部3000㎡————————13新车加油站300㎡————————14品牌餐饮5000㎡510152015员工宿舍区5000㎡5551016其它3300㎡————101017其它收益350万元480万元610万元720万元合计21428000392160005240080065308800第二节　营运成本估算一、经营成本经营成本按每年678.99万元估算，其中经营管理人员工资及奖金450万元，设备设施维护运行费每年178.99万元，其它开支50万元。49 项目可行性研究报告第九章财务评价二、折旧费按直线折旧法折旧：年折旧费=(原值-残值)／折旧年限本项目计算期为20年，扣除1年建设期折旧年限为19年。每年的折旧费用为1464.26万元。三、上缴税金经营收入为商城房屋租金收入，经营税金为营业税，税率为5％；城市维护建设税按营业税额的7%计算；教育费附加按营业税额的4%计算。所得税为各年度利润总额的25％计征。正常运营年经营税金大约为362.45万元；所得税金大约为1006.29万元。总计年上缴税金为1368.74万元。四、总成本费用构成本项目正常年总成本费用为3511.99万元。第三节项目盈利能力分析一、项目损益情况分析本项目正常年收入总额为6530.88万元，营业税及附加为362.45万元，计算可知税前利润总额为4025.18万元。根据新发布的《企业所得税暂行条例》规定，本项目所得税率为25%，正常年所得税为1006.29万元，税后利润总额为3018.87万元。所得税后利润提取10%的盈余公积金和5%的盈余公益金，正常年盈余公积金为301.887万元，盈余公益金为150.94万元。二、投资利润率和投资利税率49 项目可行性研究报告第九章财务评价本项目投资利润率和投资利税率如下：　　　　　　　年利润总额投资利润率＝=10.59%项目总投资（投资总额＋流动资金）年利润总额＋销售税金及附加投资利税率=＝11.86%　　　　　　项目总投资（投资总额＋流动资金）三、财务现金流量分析根据现金流量分析。计算求得结果见表9-1。表9-1现金流量分析结果表序号指标名称单位全部投资自有资金所得税前所得税后1财务内部收益率%12.610.6714.22投资回收期年14.5116.511.36以上结果表明：本项目财务内部收益率为12.6%，大于基准内部收益率，投资回收期14.51年，说明企业盈利能力能满足基准要求。第四节项目不确定性分析一、盈亏平衡分析投产年的固定成本不尽相同，按各处实际成本构成计算，以项目年生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），其公式为：BEP=年固定成本/[营业收入-可变成本-销售（营业）税金]×100%49 项目可行性研究报告第九章财务评价经测算，本项目盈亏平衡点（BEP）为32.66%。由盈亏平衡分析可知，按基价计算，本项目生产能力利用率达到32.66%时，即能达到盈亏平衡。超过该比率就有盈利，否则将产生亏损。本项目该项指标表明，项目有一定的抗风险能力。二、项目敏感性分析项目的财务分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务效益的项目投资、营业收入、经营成本等因素在±10%的范围内进行了敏感性分析。结果表明：运营收入、经营成本和建设投资对本项目影响均较大。建议在项目的建设、经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资、营业收入和成本支出出现较大的负面波动。49 项目可行性研究报告第十章政策需求第十章政策需求江苏润恒物流发展有限公司投资2.85亿元，建设占地200亩的汽车配件商贸城是集金融、信息、现代物流、仓储配送、连锁经营、电子商务与大型会展等多种优势于一身的汽车配件商贸城项目，对促进南京市乃至江苏省的汽车产业的发展具有积极的作用。项目将整车销售、零部件供应、汽车用品、装饰美容、快修等汽车相关产业环节联动，彼此发挥互动效应，形成一条多元化经营的汽车销售服务产业链，并通过建立集聚效应和规模优势提高企业的竞争力。对于解决各企业多头对外向供货厂（商）进货，以及为销售客户、消费者各自上门送货服务所造成的人、财、物资源分散、成本倍增的问题，具有十分重要的意义。项目进入正常营运年，将每年直接上缴税收1368.74万元，并能产生4950个就业岗位。鉴于上述原因，请政府在软硬件环境上给予企业大力的政策支持，扶持企业做大做强，发挥预期效益，造福于广大人民。49'