厂房改造理论分析与实践

'北京建筑工程学院硕士学位论文厂房改造理论分析与实践姓名：董浩申请学位级别：硕士专业：项目管理指导教师：赵世强20090610 北京建筑工程学院硕士学位论文摘要我国正处于飞速发展时期，城市化水平越来越高，城市更新过程中旧工业建筑的处理是个比较新的课题。由于我国是传统的农业大国，工业建筑在整个中国城市及建筑发展史中的地位和价值并不是很高，尤其现存于城市角落中的大量中小型厂房，其文化、历史价值不高，又或因产权不明析、规模较小、处于商业开发的边角地带等原因，不适合走房地产开发的路线。针对这类闲置、废弃的厂房，政府持产权单位自救的态度，改造再利用应主要从实用性角度方面予以考虑。厂房改造再利用势在必行，因为它将对城市的可持续发展产生关键的影响。第一，能够有效降低传统1：业生产对城市环境的严重污染，有利于恢复城市生态系统的平衡，创造更适合人类居住的城市空间；第二，对原有厂房设备等资源进行充分挖潜和利用，可以大幅度减少材料和能源的消耗，有利于人类社会的长期发展；第三，可以避免由于全部拆除而产生的大量不可降解的建筑垃圾，大人减轻城市发展对人类生活环境产生的负面影响。我国的厂房或仓库一般为空间开敞的单层或多层，与普通民用建筑相比，在基础设施、主体结构、空间和平立面形式等方面有易改造、改造后使用灵活的技术特点。其建筑本体和配套设施，如空间、结构、设备、管线、十地、拆迁、市政、环境等有很大的可利用价值。改造建设周期短、成本低、见效快、投资风险小，再利用的可行性高。而且旧厂房、仓库是属于原企业的同定资产与资本，出租或转让给投资商，不但保护了这部分国有资产，还保证了这部分国有资产的持续产出。所以，改造再利用是有利于城市总体规划，节约资源、创造经济效益，且能耗小、无污染、能解决大批就业的一种资源再利用方式，越来越受到政府的扶持和鼓励。旧厂房改造再利用是一项比新建项目更为复杂的上作，在一个改造项目具体操作之前应充分考虑其技术可行性、结构安全稳定性、改造后经营前景和设计、加固改造施工等许多综合因素，作好可行性研究分析。文中以北京朝阳一个煤库改造项目进行了实证，从现状调研、价值分析、改造前景预测，到决策、设计和改造施J：等进行了分析。本文通过分析研究希望找到一条符合中国国情的旧工业建筑改造之路，更重要的是希望得到社会公众、城市管理者和开发者的重视，并针对此类地区、建筑的开发、改造建立一套有效的涉及法规、政府管理及社会公众参与等诸方面冈素的运行机制。关键词：城市更新，可持续发展，厂房，改造再利用 北京建筑工程学院硕士学位论文ABSTRACTWiththerapiddevelopmentofeconomy,thepaceofurbanizationisaccelerating．Sohowtoreuseoldindustrialbuildingshasbecomeanewquestionincityrenewal．Chinaisana鲥culturalcountry)thereforeindustrialbuildings，especiallysomefactorybuildingswithlittleculturalvalueandhistoricalsignificance，arenotimportantinthearchitecturecircle．becausetheanalysisofpropertyrights，smallscalecommercialdevelopmentinareassuchascomerofreasons，notsuitableforwalkingtherouteinrealestatedevelopment．Forthiskindofidle，abandonedfactories，theGovernmentholdsthepropertyrightsoftheattitudeofself-helpunitsandtransfonnthere-ugeshouldbemainlyfromthepracticalpointofview,betakenintoaccountTransformativercl娼eoffactorybuildingsisimperativeanditsinfluenceonthesustainabledevelopmentofcitiesisreflectedinthefollowingthreeaspects．First，itcaneffectivelyreduceindustrialpollutionandhelptocreatealiving·friendlyenvironment．Second,itCanreduceenergyconsumptionandspillageofmaterial．nird．contractionwasteproducedbydemolishingoldfactorybuildingsCanbeavoided，thusitCangreatlyreducethenegativeeffectbroughtbyurbandevelopmentonthelivingenvironment．Comparedwitllcivilarchitecture．thefactorybuildingsandwarehousesareeasiertobeadaptedandreused．TheirbodypartsandsupportingfacilitiesCanbeutilizedwiththeadvantagesofshortperiodoftransformation，lowcost，lowinvestmentriskandhighprofits．Ontheonehand，oldfactorybuildings，warehousesbelongingtotheoriginalfixedassetsofenterprisesandcapital，leaseortransfertOtheinvestors，notonlytoprotectthispartofthestate-ownedassets，butalsotoensurethatthispartofthecontinuedoutputofstate-ownedassets．Ontheotherhand．transformativen嚣lseofthoseoldfactorybuildingsandwarehousesissupportedbygovernmentbecauseitcanreduceexpenditure，improveeconomicperformance，befavorabletothecityplanning，andhelptosolvetheproblemofemployment．Transformativereuseofoldfactorybuildingsismorecomplicatedthantheconstructionofnewones．Manyfactors，suchastechnicalfeasibility,smmturalstability,economicoutlookandreinforcementconstruction，shouldallbetakenintoconsideration．nisthesistakesacoalwarehouse，lodatedinChaoyangDistrictinBeijing，asanexample．Itintroducesthisprojectfromtheanalysisofitsstatusquo，itsvalueanditsoutlook，toitstransformation．neauthorhopestofindascientificmethodoftransformativereuseofoldindustrialbuildingsinChinaandsincerelyhopesthepublic，thegovernmentanddeveloperscangiveimportancetoit，andsetupaneffectiveoperationalmechanism．Keywords：Cityrenewal；Sustainabledevelopment；Factorybuilding；TransformativereUSe．n 北京建筑工程学院硕士学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：_妻了髻日期：岬年彳月巧日 授权书本人同意将所著硕士学位论文《厂房改造理论分析与实践》著作权中的数字化制品复制权、信息网络传播权和汇编权授权业丛一Z壁／竺r"／-L‘占垡ri±’匹婴究生部行使。上述授权的范围包括：j匕宝建篁工程学院自己使用或委托他人使用。本人保证为该论文作者，依法享有著作权，并愿承担因著作权问题引起的责任。j匕塞建笪王猩堂院须依照我国著作权法的有关规定，充分尊重本人享有的著作权权利(包括获酬权)。本授权有效期王年。论文作者：—芗澎(签章)岬年f月谚日作者联系方式：地址：锹惭迄碇謦天缉庄竹上啦；7爿邮编：，叫／电话：传真：-T--机：f如。他88牛心电子信箱：州十一一◇严厶．心 北京建筑工程学院硕士学位论文1．1研究背景1．1．1课题提出第1章绪论当前，我国经济正以前所未有的速度进行发展，城市化水平不断提高，城市人口持续膨胀，城市规模不断扩大，城市职能迅速转变和城市产业结构大幅的调整。在这一过程中，大量的传统丁业企业，由于厂房和设备老化、技术落后、污染严重等各种问题，已经根本无法在现有的城市环境中生存下去，在城市中遗留下大量废弃和闲置的旧工业建筑。如何让这些废弃和闲置的旧工业建筑重新得剑利用，是摆在城市规划者、建筑师、企业领导、政府以及社会公众面前的一个不可同避的问题。从2003年以来，北京、上海等国内一线城市陆续出现了一系列lF1T业建筑改造和再利用的案例，其发展势头是中国自改革开放以来少有的。其中较为著名的有北京的“798工厂”的改造和再利用，上海苏州河畔及老旧厂房、库房的改造和再利用等案例。从本质上讲，这类旧T业建筑的改造和再利用的设计实践活动并非我国原创，而是在吸取了国外对IFI工业建筑改造的先进经验之后，在我国进行的探索之举。对一些真止经历过近代-T业革命发展历稃的欧美国家而言，这些lFl工业建筑通常被视为工业文明的直接产物和成果，加之近代新建筑运动的一系列探索性思想和理念，正是借旧工业建筑为载体得以表达和传播，冈此旧一I：业建筑中的一些精品被纳入到这些国家城市和建筑的经典内容当中确实有其可追溯的历史渊源，在城市和建筑史中具有举足轻重的历史性地位也就是顺理成章之事了。但是，我国是传统的农业大国，虽然近代一些城市也曾经经历了短暂的工业文明发展历程，留下了一些工业兴衰的印记，但工业建筑在整个中国城市及建筑发展史中的地位和价值实在难与欧美等HL业强国相比；即便是在国内，工业建筑的受重视程度也难与其他类型的建筑相比，这一点单从中国近代建筑史所涉及剑的相关内容和篇幅，便可见一斑。在这种现实形势F，我国大量的IRA_业建筑，尤其是为数众多的厂房和仓库，都不太适合走国外工业建筑人文、历史性保护改造的路线，那么这些历史不长，没有什么文化价值的旧rJ：业建筑如何进行改造再利用，让他们重新发挥作用、体现价值，这就是一个摆在我们面前的问题。1．1．2研究对象的界定工业旧建筑的改造性利用，本人认为应该区别对待。其一，针对我国T业化历程起到重要标志性作用或有特殊意义的旧‘I：业建筑，应该保护其历史价值，从保留城市文脉的角度加以保护性再利用。在满足功能需求的基础上，尽可能的保留其原有的风格和特色。其二，针对普遍存在的一般性旧工业建筑，它1l’J没有太多的历史价值，对它们的改造应主要从实用、好用的角度方面予以考虑，对其所具有的jI：业特性不必特别保留。本文确定的研究课题“厂房改造理论分析与实践”，对研究对象作了一些基本的界定：首先，研究对象位于城市之中，与城市居民生活密切相关，排除了在城市以外的大量旧工业建筑；其次，研究对象是数量众多的一般性旧一[业建筑，其规模不大，历史文化价值不高，又或因产权不明晰、规模较小、处于商业开发的边角地带等原因，不适合走房地产开发的路线。针对这类闲置、废弃的厂房，政府持产权单位自救的态度，改造再利用应主要从实用性角度方面予以考虑。综上，本文的研究对象界定为一般性旧工业建筑中数量众多的中、小型厂房。 北京建筑工程学院硕士学位论文1．1．3国内、外研究现状1．1．3．1国3,HN工业建筑的保护与更新改造发展情况随着城市更新在世界范同内的逐步发展深入，两方发达国家已经形成共识，旧城区、老建筑都是宝贵的历史文化遗产，应该积极保护。现在对待旧-r：业建筑的态度有三种：一是将那些见证工业历史的建筑物原封不动的保存下来，似乎只有这样才算真止的保护；二是主张拆旧立新，认为必须彻底更新；三是更多的建筑师强调要对_L业建筑的历史和文化进行了解与尊重，主张进行保护性的改造利用，现在这一观点正在成为主流。世界各国由于其政治、经济、文化及历史背景的不同，采取的保护与更新改造的方法也有其各自的特点。欧美等发达国家对-[业建筑的改造比较重视，影响范围波及全球。1．1．3．2我国旧工业建筑的保护与更新改造发展情况我国旧工业建筑的保护与更新改造工作开始于20世纪80年代后期，当时对保护并不重视，大多还是采取拆旧立新的方式，国外流行的保护性改造的观点，国内仅有少量自发应用的实例，规模往往较小，方法也不够完善，尚朱形成系统的理论。进入2l世纪后随着可持续发展理论得到一致认同，我国对废旧上业建筑的保护与更新改造也开始重视起来，对这些工业建筑的开发也不再一铲了之，不仅要考虑其经济效益，更重要的是要考虑到其生态价值和历史文化价值。从目前实践上看，保护与更新改造的废旧上业建筑大多是建丁上个世纪30"-"70年代的多层、单层T业厂房和一些仓储用房。当时上业建筑总体布局严格有序，强调中轴线的对称布局。其结构多为砖术混合、砖混或钢筋混凝十框架结构；建筑形式基本上沿袭了现代建筑立面简洁、形式单一的风格；建筑材料一般为木材、砖石、混凝十；屋顶形式则为平顶或两坡项。由于当时建筑施I：质量较高，这些建筑大多结构良好，具有很强的耐久性，并且内部空间开阔、外立面简洁的现代建筑造型也为建筑的改造设计提供了较人的灵活性。因此，随着对建筑改造的重视及政府对改造项目优惠政策的增多，旧工业建筑的改造再利用已有逐渐增多的趋势。由此可见，虽然和西方发达国家相比，我国对旧工业建筑保护和更新改造的起步较晚，保护与更新改造的认识和经验较少，但是发展较快，对改造利用在城市更新中所占重要作用的认识迅速加深。1．2研究的意义和目的今天，可持续发展理论已经渗透到人类发展的各个方面，与人类的生存和发展息息相关，如何做到促进社会发展的同时解决环境保护问题已成为全世界关注的焦点。可持续发展要求社会经济及相关体系的发展必须限制在地球资源与环境所能承载的能力之内，在城市建筑更新过程中大量采取改造再利用并举方式就显得的尤为重要，因为其具有经济效益、资源利用、环保和历史文化等诸多方面的现实价值和重要意义。我国正处于飞速发展时期，年建筑量位列世界第一，与建筑相关的资源消耗总量增长迅速，而许多资源的人均拥有量却居世界平均水平以下。在46种支持性资源中，到2010年我国只有20种资源能够自给，而剑2020年就只有6种资源能够自给，其余需依靠大量进口。所以，我国国士内的资源不仅不能满足后代的需求，甚至许多资源都满足不了当代发展的需要。建筑业是人类对自然资源、环境影响最人的产业之一，建筑活动占用了人类所使用的自然资源总量的40％，能源总量的40％，而造成的建筑垃圾也占人类活动产生的垃圾总量的40％⋯。因此，在建筑领域中，遵循可持续发展的原则，合理利用现有建筑资源将对实现城市和社会的良性发展产生极其重要的影响。目前，我国的城市建设正以空前的规模与速度展开，但整体上表现出“大破大立”的特点，而且随着城市化进程的不断深入这种状况愈演愈烈。一方面，我国城市在早期的建设中缺乏有力的经济支持以及有效的政策指导，普遍早现出规划混乱，土地资源配置不合理，建筑品质不高，基础设施缺乏等状况。另一方面，中国城市发展逐渐加速，经济结构、产业结构发生了明显变化，社会止处于深刻变革时期。因此，我们面临的已不仅仅是进行城市产业结构的调整，而是面对发展需要，通过合理的资源调配，对以建筑为主的城市物质基础设施进行更新，达到提高城市生活环境品质的目的。2 北京建筑工程学院硕上学位论文在城市更新过程中，推倒重建在很长一段时期被认为是一种行之有效的方法，但经过近二十年的实践和经验总结，我们已经开始认识到单纯的推倒重建只不过是～种代价昂贵的更新方式，并不能解决历史文化保护、环保、经济合理性方面的全部问题。就建筑本身而言，抛开旧建筑所形成的经济、历史、文化价值不谈，仅从生态环境角度考虑，建筑寿命周期就对其产生重人的影响。新建建筑需要消耗大量的能源与资源，产生大晕废弃的建筑垃圾，直接对环境产生危害。据统计，我国现有小城市2057个(县级)、中等城市298个(地级)、大城市26个(省会市)，特大城市4个。近20年内，若按小城市平均每年3座，中等城市8座，大城市15座，特大城市25座计算拆毁旧楼重建，～年总共要拆毁9045座楼房。每座平均按3500平方米计算，每年要拆毁3166万平方米的可用建筑。每平方米按400元计价，则每年至少损失现实资产126．63亿元，20％的搬迁费25．326亿元，10％拆除费12．663亿元，共计164．619亿元。20年则是3292．38亿元。同时，重建新楼国家要投入5倍丁．拆除的资金，为16462亿元(上述数据仅考虑城市商业公用建筑，几十万个人、中、小企业和数万个乡、镇地区朱计)121。因此，从可持续发展的战略高度对当前IN21]业建筑更新和再利用问题展开研究，有针对性的提出旧T业建筑再利用的方式，无疑对改变我国建筑更新研究理论方法落后的局面，以及有效指导城市建设良性发展具有深远的现实意义。从合理利用城市空间资源的角度来讲，城市旧J：业建筑再利用具有先天的优势。一般来讲，这些旧工厂房绝人部分建成于我国上业化的全面恢复和发展阶段，当时的城市生活以工业生产为核心，这些厂房一般都处于城市中的关键位置，这就为其在新的经济条件和城市环境下向第三产业转化提供了便利。如果这些闲置或废弃的厂房得不剑及时有效的利用，不仅白白浪费了大量宝贵的城市土地资源，还会进一步造成城市或社区的衰落，而人量的新增用地又将导致城市的恶性膨胀。反之，如果我们可以有效利用原有的土地、厂房等资源，就可以最人限度的节约资源，使城市发展处丁良性循环。从社会经济效益方面来看，城市旧一r厂的长期闲置、废弃将导致其加速贬值，而对其进行合理的改造再利用，不仅盘活了资产、减轻了企业和政府的负担，又能住资金投入相对较少的条件‘卜．获得1E常可观的收益，同时还为城市带来了更多的创业和就业机会，给城市发展提供新的动力。1．3研究技术路线本论文在研究过程中，通过广泛收集国内外城市更新与一般性旧丁业建筑改造后再利用的实例资料和有关论著，了解一般性旧上业建筑再利用的发展历史和现代城市更新理论的主旨，并通过相关理论的对比分析，从客观的角度发现我国在一般性旧工业建筑更新再利州研究和实践中所存在的问题，以此作为研究的主要线索和内容。论文的研究内容结合了国内、外的改造经验，特别以国内的优秀经验为主，通过理论的分析和归纳总结，得出在具体项目实践中，如何进行厂房改造再利用可行性分析的方法及分析涉及内容。同时尝试借鉴城市可持续发展理论中有关评价方法，拓展了专业范围，从建筑改造与城市规划学科角度研究厂房改造再利J}}I的形成机制，并将建筑与城市可持续发展相结合，为寻找适应我国国情的城市一般性旧‘J：业建筑更新再利用提出可供参考的方式。论文首先通过国内、外对一般性旧：I：业建筑的改造现状和历史沿革做出阐述，提出研究的意义和目的；然后通过对厂房改造的社会、经济、可持续发展方面的重大意义和形势分析得出厂房改造再利用的必要性，再通过厂房改造的技术、经济、社会、生态、历史文化价值评价，分析具体项目是否具有改造的可行性，确定具体项目是应该走拆旧立新还是更新改造的道路。然后对有再利用价值和可行性的项目进行改造流群和要点的归纳，并通过石佛营供热厂煤库改造项目进行实例分析和总结。最后提出为了更好的解决城市lFll：业建筑何去何从的问题，还需要建立一套有针对性并行之有效的涉及法规、政府管理及社会公众参与等诸方面冈素的运行机制。1．4论文逻辑框架第1章的绪论部分，首先引出论文的研究课题，进而对研究对象进行界定，阐述国内外3 北京建筑工程学院硕二卜学位论文的研究现状，并提出具体的研究方法和论文的总体逻辑框架。第2章通过对厂房改造的历史沿革进行归纳，介绍国内外一些成功改造的案例及其改造背景。再对厂房改造再利用的经济、环保、社会意义和与城市可持续发展的契合进行理论分析，体现出厂房再利用的意义和价值。第3章首先提出拆旧立新和改造利用都是城市更新的重要手段，具体项目的何去何从应该由其是否具备可行性来决定。再阐述可行性分析由技术、经济、社会、生态和历史文化价值5个方面进行综合评价。第4章对具有再利用价值和可行性的改造项目，总结其具体操作流程和要点。第5章以北京朝阳区石佛营供热厂煤库改造项目进行实证，从现状调研、价值分析、改造前景预测，到决策、设计和改造施工等进行了分析和总结。4 北京建筑I程聿皖砸士学位论文第2章厂房改造必要性分析2．1历史沿革2．1．1发达国家城市IEII业建筑改造再利用的历史发展状况城市旧工业建筑改造再利用是现代城市发展进程中的一种必然现象，人类社会在工业化时代的生产型城市向后工业化时代的消费型城市转变的过程中，会不可避免地遗留F大量的旧工业建筑。耿美等发达国家的城市从上世纪60、70年代开始遂渐进^了以第三产业为主的后工业时代．从而开启了城市lijZ．业建筑改造再利用的历史，直到令i3，经过教十年的发展，在理论方面和实践方面，都日趋成熟，值得我们研究和借鉴。上世纪70年代开始，建筑遗产保护迅速成为主流意识，50、60年代太规模“拆旧建新”的城市更新模式随时间的流逝弊端逐渐显现并最终被淘汰．城市更新理念随之发生了巨大变化。以改造再利用为核心的新城市复兴浪潮在西方国家迅遮展开。在这个时期，制定了大量有关城市规划和IEl建筑保护及再利用的国际性文件．如)976年的‘内罗毕建筑》、1977年的‘马丘比丘宪章》、1979年的‘巴拉宪章，．1987年的‘华盛顿宪章》等。这些文件在‘威尼斯宪章》的基础上．扩展了Jn建筑保护的范围和保护利用手段，尤其是澳丈利亚的‘巴拉宪章"，提出了目前在旧建筑再利用中广泛使用的“适应性再利用(Adam,iveR舶转)”的橇害，引八了对原有建筑进行适度改遗的保护观念，现在来看，这是一种积极的观念，也t殴犬的影响了之后建筑改造再利用的理念和发展方向。同时与之相关的组织也开始运作起来，井发挥了积极的作用。1978年在瑞典召开了第三届产业纪念物保护国际会议．会上成立了有关T业遗产保护的国际性组织，即国际工业遗产保护联合会(TheIntcmatlonalConfenmc￡ontheConsolationoftheIndu谢蛆Heritage，简称：TICCII-I)。除建筑师、工程师外，技术史专家．博物馆专家、保护运动的研究者也参加到这一领域。上世纪∞年代后期至夸，旧建筑的改造和再利用的开发模式受到了前所朱有的重视，城市发展更加注重环境的共容以及对历史文化的尊重。持续经营和建筑循环再利用的理念已经被普追接受，空间再利用的行为也更为积极，许多国家建筑大师如皮填诺(RenzoPiano)、盖里(EOG帅)、福斯特(Nom柚Foster)、赫尔佐格和镑·梅睦(H昵og&deMeuron)等都粤!扳涉足旧建筑再利用领域，创造丁许多极亩创意的建筑作品．21馘纪以后，新一代的规划和建筑设计师们已经不满足于仅从建筑的角度来看In工业建嚣；黝?嚣i缸：：需警囝2．t奉镑现代面廊女料来源旧建筑改造和重建度考虑再利用的问厦。改造再利用的范围也扩展到了工业遗产上，开始从城市发展的角度来 北京建筑t摇学硫碰l肆}位论文考摩强适台的l{发造再利用方式。而随着人们对r城市空问精神场所的地球不断高涨．对t业遗产的保护与政造再利用的研究也将会上升到一个新的层次。英删的寨德现代画廊mkGalleryofContemporaryArt，如图2-l所示)是再利用自泰晤t河南岸的一座闲置的发电厂。这个位丁泰晤士河南岸的发电厂在无法继续运作后，就～直处于荒废状态，随时处下即将拆除的状态。直至1990年代，当泰晤士河南岸已经发展成一个文化艺术新区的时候，开始计划将这个废弃的发电厂再利用为泰德画廊。檀个电厂的太部分外壳被保留F来．但内部则重新改造为一个现代美术馆，适世使用的新建材使得这个旧_I．业建筑保持了原有的地标意象外．更增添了当代的缚世。建筑师赫尔佐格和德·梅隆透过所谓的水平光粱(LightBeam)的处理，成功地改造了一座原本体衄庞大且无趣的丁：业建筑，成为充满活力的美术馆。同时许多超大型规模的IRl：业遗产再利用实I生的出现，标志着再利用手法和理念的口臻成熟。如由忙佐·皮埃诺主持的1988年开始的郝灵林格图大厦(如图2-2所示)再利用项目，建筑面积达到25万平方米，成为一个含文化和商业的综台性多功能“城中城”。改造后原建筑的部分空间被清理掉用来营造面临市中心的开阔空问，州面为公园，东面为一大型广场，辖个项目耗时8年。21I．I苏荷(SoHo)的发展历程(I)城市旧：[业建筑的自发性改造再利Ⅲ当^们谈到城市IHC业建筑改造再生的相关问题时。首先被提到的往往是纽约的苏荷。因为它是第一次对城市旧r业建筑进行自发性大规模再利用的成功实践．创造了一种全新的方式，影响深远。苏荷是蛐约曼哈顿区的一个街旺，以阁楼生活而闻名。SoHo这个名字姓20世纪60年代发明的，它源自于街区的区1奇，即仇于休斯顿人街南部(SouthofltoustonSh"cct)．这条糸州向十道将格林威治村和SoHo分扦。这一街Ⅸ拥有人最19世纪中叫的铸铁建筑，这是一种采阳了早期模数结构技术的韭筑形式，立面目摧架均为预制，这形成了苏荷十分独特的往j区特征与整体性(如图2-3所示)。盟晴顿的苏荷原先是一个脚2-2都灵林格图太厦资科来潦：旧建筑改造和重建居住匠．刊19世纪木．大多数住宅图2-3纽约苏荷街景部破推倒建为1=厂，其中虽早的建资料来源：http：／／www．artseensohocorn／Village 北京建筑工程学院硕上学位论文筑可以一直追溯到1850年，这些多层的铸铁框架建筑，每层都是大的开敞空间，是轻工业生产的理想场所，在20世纪前期，这里逐渐成为以纺织业为主的轻丁业区。苏荷从开始衰落剑功能重组的完成，虽说是一种无意识的行为，但却是历史发展的必然，个中原委应该说是多方面的。第一，从20世纪50年代开始，老建筑的服务功能逐渐过时，再加上生产萎缩和其他各种原因，越来越多的小公司和商业机构开始离开苏荷。第二，当被城市消防署称为“数百英亩的人间地狱”的苏荷区社会和经济发生变化时，纽约城市规划委员会提议拆除一系列街区，来建造一条新的立体交叉快速路，这简直是一个毁灭性的打击，导致苏荷区彻底衰落。第三，战争使纽约成了艺术家的天堂，他们寻找可以居住的低租金空间，但要有高大的屋顶和相对开敞的空间以适应现代艺术创作的需要，他们发现空置的工厂十分理想。第四，很难获取商业租金的房主对艺术家的到来非常欢迎，一方面可以获得少量临时收入，另一方面如果计划中的快速路最终通过而且建筑被征用的话，他们的补偿金的数量将取决于建筑中房客的数量。第五，只要快速路还是一种可能实施的计划，政府官员就会对艺术家们非法居住在：f业建筑中的事实睁一眼闭一眼。(2)城市旧上厂改造再利用受剑认可——获得立法保护纽约苏荷区Loft生活不断蔓延的事实以及旧金山吉拉德里广场整体改造的成功使城市旧工厂再生逐渐获得越来越多人的认可。20世纪70年代发生的一些重要事件起剑了关键的作用。首先还是让我们的注意力返同到纽约苏荷区，观察它下一步发展趋势。由于受快速路计划的影响，苏荷区的社会和经济状况发生了彻底的改变，为了帮助城市规划委员会做出决定，柴斯特·拉普金(ChesterRapkin)教授对这个地区的现状进行了调查研究，拉普金报告(RapkinReport)出版于1963年，对苏荷的保护起到了很大的作用。拉普金报告不仅讲述了这个地区的经济活动，也记录了艺术家们为这个地区所带来的复苏迹象。当居住于Loft的需求不断扩人时，厂房的租金也逐渐提高，迫使更多制造业公司迁离这个街区，进一步满足不断扩大的市场。1969年，通过历史保护主义组织——铸铁建筑之友——的不懈努力，修建快速路的计划被放弃了。1971年，城市首次确认艺术家对工厂再利用的合法化。1973年，苏荷成为纽约市第一个由景观保护委员会正式指定为历史街区的商业区。诺丁汉莱斯市场(LaceMarket)拥有一些最精致的19世纪T业建筑，呈现出一种独特的英国城市景观。它在第一次世界人战前达到鼎盛，却在20世纪50年代坠入低谷，成为一处被遗弃的城市废墟。1969年，在指定为保护区以后，它被从毁灭性的道路修建和再开发计划中拯救出来。1974年，它升格为国家级的保护区。1979年，莱斯市场被定为产业改良区(IndustrialImprovementArea)，这使其空间形态的保护出现一种更为积极的态势。位丁布拉德福德市中心区边缘的小德国街区(LittleGermany)是英国最好的维多利亚式仓库聚集区之一。l9世纪前半叶，布拉德福德从一个1．6万人口的小市镇转变成一个拥有10万人口的兴旺的工业和商业中心——“世界羊毛之都”。在此过程中，很多德国商人来此居住，到19世纪中叶他们已经有能力建造高质量的建筑。小德国街区主要形成于1854年到1874年之间，这段时期的集中建设和开发有助于形成街区的建筑整体性。第一次世界人战的爆发影响了整个纺织业的发展，直接导致了街区的衰退，到20世纪60年代末，大部分剩余的纺织商人搬出了小德国街区，原有的产业活动几乎没有保留下来，许多建筑由于不能适应现代制造业的仓储功能而空置并遭遗弃。幸运的是，街区的大部分建筑逃脱了为综合性再开发而进行的拆除活动，而布拉德福德许多其它维多利亚式建筑却未能幸免。1973年，市议会将小德国街区指定为保护区，有55栋仓库被确定为保护建筑，这是为工业街区保护而采取的第一次积极行动。从以上几个案例可以看出，20世纪70年代是一个重要的转折期，城市传统_T业遗产逐得到重视并受到立法保护，城市旧工厂再生的思想也逐渐获得广泛的认可，并且关注对象的范围不断扩大。(3)城市旧工厂改造再利用的理论渐趋成熟——保护与利用并重从20世纪50年代纽约艺术家进驻苏荷区开始，到20世纪70年代大量重要的工业遗产受到立法保护为止，城市旧工厂再生经历了20多年的探索性发展，无论在理论还是实践方面都已经积累了大量宝贵的经验。这时候，城市旧工厂再生的思想重心开始发生转移，从开始阶段只注意保护少部分有重要历史文化价值的工业遗产，扩大到对更多普通工业遗产的保护和再利用，即以保护为中心转变成保护和利用并重，表明这一思想正逐渐走向成熟。7 北京建筑I程学皖硕士学位论文20世纪80年代以后，城市旧工厂再生的宴姨在欧美等发达固象蓬勃辩起。其啐蕲名案倒有：荚日伫敦抄德·泰晤士(shad11I删)街区的振辩，德国鲁尔(Rul～吒的改造、意丈利椰夏菲蓝特林格图(岫0m)工厂【妻遣、法国巴浆洲邺出目#口‘2．1．1．2加拿大多伦多市女王港旧仓库改造项目加拿大多伦多市女王港位于该市沿安太略湖的显要位鼍．建于1926年的钢筋福构千抟仓库是扣拿大具有历史价值的堪口库房之一，曾经是多伦多重要的水运与铣辫仓库．啦着城市的发展它已失去了往日重要的工业用逢，其形象也与新山现的高层茸协调．在1980年多伦多市港口管理局组织的一个开发利用旧建筑和为公众休闻而扫区的设计竟妻中，由多伦多市臭#匹亚和约克发展商聘请禁德勒·罗伯茨建筑师事寅旧有仓库进行的更新设计赢得丁竞赛的头奖。该改建设计成功地将原来废置的旧码掣建成为集商业零售、饮食、娱乐、办公及居住等多种功能于一体的综台性建筑．改角筑已成为多忙多市湖边最吸引人的景点之一。由于成功的改建使历史性的旧建筑掌生，也使女王港重新恢复了活力。该建筑自1983年更新建成以来已经获得了包括‘总督建筑金像奖’在内的十多项优秀建筑设计大奖，该建筑还被‘加拿大建筑师杂≈为20世纪加拿大最重要的建筑之一(如图2-4所示)．该项目的建筑改建总造价6∞O万加元(其中一斯5000万加元1983年6月蝗l加建部分设麓和内部再改造花贽1000万加元1999年5月完成)．建筑面积8．3万Ⅷ650加元^一．由于利用了旧有建筑，比推倒新建节约造价近40％，即节约了3000多改建后的建筑包括一、二层的商业零售和餐饮．一个450座的捌场，3．6万m2的办d主要服务于公寓的停车蝻．在原有建筑的顶部新加建了4层72套高级公寓和一个屠玻璃温室室内游泳池。该建筑的改造之所虬成功其中之一就是通过这种综台使用功目造、丰富的空阃组台、视线及建筑细部处理赋予旧港口一种城市生活的新概念建筑日用的功能性、商业性以外．还具有其融合各种活动和变往的社会性．办公人员虽然苇通递进^办公用电梯，但不可避免地要在电梯中与其他公共活动相接触虽然公寓也譬的出^口和屯梯厅但住户却可咀方便地使用建筑中的所有公井设施。建筑内部的细部处理旨在村托建筑中的各种活动．井使之获得丰富的视觉感受．筑结构为暇形柱帽，矩形承台无桨楼盖钢筋混凝土结构体系。为了获得自然采光必须拆豫部分立柱和棱扳，建筑师发现并巧妙地利用了其结构的固有特性，恰到好赴地把握和突出了其结构自身的表现力．有意保留了部分独立的立柱和蘑菇状的柱帽及承台使之形成雕塑般的建筑元素从而强化了其独特的建筑空向感受．这种暴露结构固有特性的处理手法也部分地崩在了商业、办公和剧场空问．在商业空间加入的一些新构件元素也是用以强化这些结构单元，如锰空的金属网格栏杆扶手和为隐藏设备系笺警2譬秦嚣；2巽鬈麓毗及对商店店面的具体要求图“加拿大多伦多市女王港旧仓库改造项目女料{|∈谭：h"：№ⅢⅫ*％$mcoⅢ"Village 北京建筑工程学院硕士学位论文等都是为了强化这种单元形象的鲜明个性。剧场的细部处理充分地显现了立柱及其结构的含义井通过艺术抹灰的造型塑遗出丰富的观众厅艺术氟围，办公空间的门厅则采用镶嵌的大理石饰面来营造其雅致的气氛。利用仓库建筑的剩余承载能力。在屋顶上增建了4层高级公寓。这样不仅满足了开发商尽可能提高利润的要求也使接个综合体更为丰富，增加了活力。从公寓向外望去是优美的湖滨景色，沿内侧逦廊漫步则可进^屋顶花园其中有轻悠的小桥穿插于流水瀑布和绿树之中、俨然是闹市中的桃园，花园的南端是室内游泳池。总之，多伦多女王港旧仓库再利用项目的改建成功体现了建筑师对复杂建筑空间的深刻理解和对建筑环境的巧妙组织，对建筑元秉表现力的恰当把握，对生活的细微观察和对新生活模式的思考和创新，同时也体现了建筑师在处理现代与传统建筑形式上的完美统一和创新意识。合理改造利用旧有建筑不但可咀节省新建投资和拆除旧有建筑的费用减少拆除旧有建筑所产生的城市垃圾，同时还有益于保持城市的固有文脉。要做到这一点既需要相关部门和社会的重视，也需要业主的理解和支持，同时更需要建筑师的聪明才智。2．1．2国内旧工业建筑改造再利用发展概况在西方发达国家在城市旧工业建筑改造再利用领域逐渐走向成熟的时候．我国也迈出了改革开放的步伐，进^了新的历史时期。在逐渐趋于全球化的今天，中国不可避免的会受到西方国家文化思想的影响，就城市更新的过程中逐渐引入了城市旧工业建筑改造再利用的思想。前文提到，在上世纪50年代，西方发达国家进入了工业进入了转型期．大量传统工业建筑被闲置、废弃，于是乎，逐淅兴起了城市旧工业建筑改造再利用的现象，这是现代城市发展更新的一般规律，中国也无可琏免的会出现这一现象。中国的工业发展起点低、起步晚．而且从上世纪50年代到70年代末，我国采取了闭关锁国的政箫，与西方发达国家的差距愈来愈大，到上世纪80年代才猛然发现，当西方发达国家全面兴起现代工业的时候．我们仍在继续发展传统工业，这种巨大的落差直接导致了改革开放后大量工业企业的加速衰落，为城市旧工业建筑改造再利用提供了土壤。上世纪最后20年．中国社会的发展状况与二战后西方社会的发展惊人相似，动乱结束．工农业全面恢复生产，经济高速增长．城市大规模建设，一时之问根本无暇顾及那些闲置的城市旧工业建筑。当然，在这一时期也出现了旧工业建筑改造的一些案例。例如，1992年到1994年问，由北京手表厂厂房改建成的般安商场(如图2-5所示)；1995年．由上海上海照相机四厂厂房改造成的高档办公棱；1995年到1998年间，由上海第四漂染厂改造而成的星级宾馆等。虽然从总体数量上来讲并不算多，也出现了一定的问题，但是确实积累了一些经验。进入2l世纪以后，在资源匮乏、生态环境逐渐恶劣的情况下，城市可持续发展理图2-5北京取安商场资料来源GOOGLE 北京建筑工程学院砸士学位论文论得到普遍认可．在我国，对IRI业建筑的改追再利用在节约造价、缩短工期以及保存城市胍理方面的益处已逐渐受到重视，突出表现在利用废旧厂房、仓库改建方面，涌现了一些优秀的工程实倒。但是在政府的政策方面仅有个别沿海城市层次较低的文件中对厂房改造偶有涉厦，如佛山市2∞8年2月出台的‘关于推进厂房改造若干问题的壅施意见’和上海出台的‘外资公司在田内投建连锓酒店(美投资项目)"的招商文件，对工业旧建筑的改造利用，我认为应区别对特。一是对我田工业化历程起判重要标志性作用或有特殊意义的工业旧建筑，应该特别保护其历史价值，从理解城市文脉的角度加以保护性利用，在祷足改造后功能需求的基础上．尽量保持其原有的特色．比如北京的798工厂艺术区、外研社二期厂痨改造。二是普遍大量存在的一般性工业旧建筑．它们没有太多的历史价值，对它们的改造应主要从实用、好用的角度方面予以考虑，对其所具有的工业特性不必特别保留。例如北京的外研社二期工程、一系列的快捷酒店改造1程等·圈2-6苹果社区售楼处蚤料来源GOOGLE表2-1国内IBT业建筑再利用部分项目实践年表年代城市项目名称原用选现用造1992北京双安商场手表厂厂房大型商场1993南京工艺铝制品厂宿舍工艺铝制品厂厂房职工宿舍1993北京牡丹园厂房改造电视机厂厂房写字楼、公寓1995上海环中商厘照相机四厂厂房办公楼J995北京官园商品批发市场印刷厂厂房批发市场1999北京外研社二期工程印刷厂厂房办公楼2000北京。藏酷”酒吧精密加工厂LOFT滔吧2000昆明。刨库”艺术中心机横厂厂房艺术中心2001北京远洋艺术中心京棉三厂棉纺厂房艺术活动中心200l北京』t京大学核碰共振实验室锅炉房实验室艺术家工作室、北京大山子798艺术区798T厂嘶廊婷苹果社区售桎处2003北京锅炉房售楼处(如幽2．6所示)2003北京桐城住宅区台所旧厂房牡区会所2003上海创意仓库四行仓库工作宝2004上海现代产业大厦无线电三厂厂房办公柽2005上海上拇城市雕塑中心上调十厂厂房雕塑展示中心2007深圳深圳宝安22区旧工业厂房厂房艺术医2008北京7天连锁酒店北沙滩店农机院厂房快捷酒店资料来源：本文作者搜集整理 北京建筑工程学院硕士学位论文2．2厂房改造的经济意义有利于盘活资产，优化土地资源配置，复兴地方经济。在实质上，它反映了在工业结构调整、城市布局变化及运输技术发展的条件下城市经济发展对城市区域功能的客观需求的变化。由于历史的原因，那些衰落的厂房、仓库往往是一个城市发展最早的地区，因而也最易老化，且处于城市的地理核心位置，升值潜力巨大，是第三产业发展的首选地段，利用其良好的区位，把具有单一工业功能的建筑改造后再利用，可以成为城市经济发展的新的契机。更重要的是：这些地段的‘T业建筑大多远未达到其使用寿命，其内部空间还具有很高的使用价值和商业效益，它们以其空间宽阔和改造简便的特点，受到开发商和投资者的青睐。总而言之，采取改造再利用的方式可减少开发商初期投资(包括拆迁、土建费用等)，节约造价，并可缩短施工建设周期，争取时间使业主尽快投入使用从而获得较大利润。2．3厂房改造的环保意义有利于环境的改善，能源的节约。与拆除重建相比，改造再利用的开发方式可以减少建筑垃圾及其对城市环境的污染。研究表明：全球每年排出的温室气体中，有l／3来自于建筑的整个生命周期，冈此要减少建筑从建造、使用剑最终解体的整个生命期温室气体的排放量，最丰要的是从延长建筑的生命期限进行探讨13J。旧工业厂房的“改造再利用”有利于生态环境的改善。与拆除重建相比，“改造再利用”的开发方式明显可减少建筑垃圾的产生及其对城I扫环境的污染，是更健康的旧建筑对待方式。另外，改造再利用的开发方式减轻了在施工过程中对城市交通、能源消耗的压力。更重要的是，在臼然资源有限且不可再生的前提下，对于f1然资源的有效利用和可持续发展而言，改造再利用无疑显示出更大的环境效益。新建：r程必然比再利用T程消耗更多的自然资源，同时产生新的建筑材料及解体旧建筑所产生的人量建筑垃圾，往往又会造成更重的环境污染。。在现今不断强调建立节约型社会的背景F，可持续发展己经成为近几年最受关注且具有普遍性意义的课题之一。在严峻的现实条件下，随着可持续发展理论体系不断得剑支撑，对城市IH建筑的改造利用自然成为建筑界的关注对象。而改造再利JHj恰恰适应了这一潮流——在保护环境中求生存。能源损耗一直是当今世界各国面临的重要问题。众所周知，T业耗能、交通耗能和建筑耗能并称为我国能源消耗的三大“支柱”，尤其是建筑耗能，伴随着建筑总量的不断攀升和建筑使Hj舒适度的提升，正呈急剧上扬趋势。建筑业大量应用的各种建材耗费着地球上有限的不可再生资源。这个黑洞的日益扩大，已经成为我国经济发展的软肋。因此，对现存大批旧建筑的态度和处理措施，必定给社会带来深远的影响。据统计，建筑业每年大量应用的成品木材占木材总消耗量的一半以上，对木材的需求远远快于树木自身的生长速度，这在很大程度上引发土地破坏、植被退化和自然环境恶化。大量未经妥善考虑就拆除的旧工业建筑，其建筑材料由于缺乏相应的再生循环利用措施不能同归自然，只能沦为建筑垃圾，成为环境的污染源，愈发加重大自然的平衡负担。现在，我国建材废料处置问题已经逐渐成为影响人民生产生活环境的大问题，如何将其由废变宝也成为了亟待解决的课题。据统计，全世界35％的固体垃圾来自于建设工程，其中包括建设施工过程以及为生产建筑材料所进行的生产工艺过程‘小。所以有计划地进行旧工业建筑的改造更新，能重复利用有限的能源、减少污染，具有很大的环保意义。2．4厂房改造的社会意义在我国城市建设日新月异的同时，许多旧工业建筑却如同风中残烛，虽然仍处于设计寿命期，但因为其功能、外观、设施等不能满足当前需要而被闲置。特别是大量遗留于城市中心区域的旧工业建筑，在中国城市化进程不断推进的背景下面临着转移、拆迁的命运。由于我国产业结构的调整，自上世纪90年代初开始几乎所有大中城市都重新修订了城市总体规划开始进行新一轮的城市结构调整，使之与社会经济转型期的发展相适应。以北京 北京建筑-T程学院硕士学位论文为例，根据北京城市总体规划，今后20年内基本完成市区内污染扰民工厂或车间的改造与外迁，据统计北京旧城内集中有1000多个T业企业预计在今后5年内从城区内陆续迁出，130余家『L业生产企业将有一大批上业用地面临调整更新用于第三产业。再看上海，根据1997年上海市七地利用总体规划，上海今后相当K时期内城市更新的重点是中心城区66．2km2的工业．}}j地置换，至2010年中心城区内1／3保留和发展无污染的城市型工业及高新技术产业，I／3就地改jI：业朋地为第三产业用地，1／3通过置换向近郊或远郊的工业集中点转移。由此可见，中国的城市更新正在进入一个新的发展阶段，而主角就是大量的旧工业建筑与地段。旧厂房等T业建筑是属于原企业的同定资产与资本，若能改造后重新利用，不但保护了这部分国有资产，还保证了这部分国有资产的持续产出。而且，旧工业建筑一方面使投资商能在城区的闲置空间开辟成本低、见效快的产业；一方面更能先积储资本，静观其变，在回报率高的情况F继续发展，以最小代价换取最大利润。这种有利于城市总体规划、节约资源、创造经济效益，且能耗小、污染小、能解决人批就业的方式越来越受到政府鼓励。2．5城市可持续发展对可持续发展最具代表性的解释是前挪威首相布伦特兰夫人在她主持编写的《我们共同的未来》报告中提出的：既满足当代人的需求，又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展。这一解释很快得剑世界性的广泛接受和认可，并在1992年联合国环境与发展大会上取得了共识。可持续发展最根本的问题就是节约资源和保护环境，而以“改造再利用”为核心的城市旧上业建筑再生对这髓方面都会产生直接的影响。从环境生态考虑，新建建筑需要耗费大鼍的能源与资源，同时会积聚大量废弃的建筑垃圾，直接对环境产生危害。建筑是人类对自然资源、环境影响最大的活动之一。建筑活动占用了人类所使用自然资源总量的40％，能源总量的40％，而造成的建筑垃圾也占人类活动产生的垃圾总量的40％。我国年建筑量居世界第一位，与建筑相关的资源消耗总晕增长迅速，而许多资源的人均拥有量却居世界平均水平以下。在46种支持性资源中，到2010年我国只有20种资源能够自给，而剑2020年就只有6种资源能够自给，其余要依靠大革进口。在资源方面，土地以及主要建筑材料的来源是有限的、不可再生的资源，旧建筑再利J}{j是对资源的重复和循环利用。旧建筑改造再利用可以减少大量的建筑垃圾及其对城市环境的污染，同时减轻施工过程对城市交通、能源的压力，符合可持续发展的时代潮流。拆除看上去是最直接快捷的方式，然而随着可持续发展观念的深入，简单拆除的方式发生了改变。要减少建筑业对环境的污染，就要在建筑的整个生命周期内，减少从建造、使用到最终解体的整个过程对环境造成的影响。在安全范闱内，尽可能延长建筑的生命期限，是十分有效的方式之一。新建工程与“再利用”工程相比消耗更多的白然资源，同时产生新的建筑材料及解体IF1建筑所产生的人量建筑垃圾，往往又会造成更严重的环境污染。因此，有意识的更新利川现有建筑，取代盲目的拆旧建新，是符合可持续发展精神的。对lR_丁业建筑的改造再利用展开深入的研究不仅可以促使国家政府对建筑保护范围的扩展和相关的立法规定，还使人们重新对这些旧工业建筑满在的价值进行思考，把可以体现当地地域文脉特色或反映建筑技术进步的建筑看作是城市文化得以不断延续的源泉加以保护，同时对那些由于现代需求和使用功能的改变而一度废弃、闲置的’上：业建筑进行积极的改造再利用，实现资金的大量节约、城市景观的有效整治和环境的可持续发展，并以此来带动城市街区活力的复兴。旧建筑作为潜在的资源、储存着的能源，盲目加以拆除是对资源与能源的浪费。新建高楼需要人量的能耗，拆除旧建筑的废弃垃圾也会对生态环境产生直接影响。经济效益的计算不能只局限于开发上的投入产出方面，不能仅考虑少数人的利益，而应有全局的观念更多的应从再利用活动整体去考察其对自然资源和社会资源的贡献。因此，lfl建筑再利用是一种积极的可持续发展行为。12 北京建筑T程学院硕上学位论文通过本章的分析，可以看到：对旧工业厂房进行改造与再利用的必然性因素，同时也是这类活动的目的和意义，正是基于“变废为宝”的经济因素考虑。工业厂房具有适宜改造的特点；生态意识和可持续发展观念的影响；延续历史记忆和文化价值(对于历史文化价值较高的工业建筑而言)的需要以及人们对上业建筑观念的改变。从合理利用城市空间资源的角度来讲，旧』=业建筑再生具有天生的优势。一般来讲，这些旧T业建筑绝大部分建成于工业化的全面恢复和发展阶段，当时，在建设生产型城市的大旗下，城市生活以T业生产为核心，工厂企业拥有极高的地位，往往占据城市中的关键位置，这就为其在新的经济条件和城市环境下向第三产业转化提供了便利。如果这些闲置或废弃的旧丁业建筑得不剑及时有效的利用，不仅白白浪费了人量宝贵的城市十地资源，还会进一步加剧城市与社区的衰败，而与此同时，大量的新增用地又将导致城市的恶性膨胀。相反，我们可以全面调动原有的土地、厂房、设备等各方面资源，创造充满活力的城市公共空间。从社会经济效益方面来看，城市旧T业建筑的长期闲置必将导致其加速贬值，而对其进行合理的改造再利用，不仅减轻了企业和政府的负担，又能在相对较少的资金投入条件下获得非常可观的收益，同时还为城市带来了更多的创业空间和就业机会，给城市发展提供新的动力。城市旧工业建筑改造再利用将对城市的可持续发展产生关键的影响。第一，城市旧T业建筑再生能够有效降低传统工业生产对城市环境的严重污染，有利于恢复城市生态系统的平衡，创造更适合人类居位盼城市空间；第二，城市旧工业建筑再生的关键是对于原有厂房设备等资源的充分利用，这可以大幅度减少材料和能源的消耗，有利于人类社会的长期发展；第三，城市旧一I：业建筑再生可以避免由丁全部拆除而产生的大量不可降解的建筑垃圾，大大减轻城市发展对人类生活环境产生的负面影响。13 北京建筑工程学院硕士学位论文第3章厂房改造可行性分析在本文上一章中阐述了旧丁业建筑改造的经济、环保、社会意义和在可持续发展上的战略高度，并不等于说所有的旧：l：业建筑都不能拆除，因为拆旧建新同样是城市更新的重要方式。如何判定厂房建筑的去和留，哪些建筑适合进行改造再利用，哪些建筑适合拆除重建，这需要厂房改造的可行性分析。旧二I：业建筑的改造雨利用是新形势下的需要，越来越引起政府、企业和社会的重视。它是对既有旧-L业建筑进行的保护、改造和挖掘潜力的活动，是和城市更新密切相关的一项复杂的系统上程，涉及剑政府、经济、社会等许多方面的问题，是一项艰巨而复杂的一[作。要想更新改造能够完美实现，不仅需要建筑师的灵感和创意，而且需要技术的支持，技术设计是废旧工业建筑改造设计的一个重要方面，在改造中技术设计的合理与否决定了该工程的建设造价、建筑整体设计的优劣。当前城市建设中市场导向已经日益明显。城市的更新正由政策驱动犁向着效益驱动型转变。城市更新的价值标准也止趋向于多元化的发展。旧工业建筑改造再利Jfj的顺利实施离不开经济因素的推动，评价一个产业建筑是否值得改造，改造前、后其经济性如何是我们首先考虑的问题。建筑的历史文化价值是一种无形资产，它带来的效益是多方面的，如城市空间同忆、市民情感维系、民族认同、地方认同等的文化认同作用是无法简单地用经济效益来衡量的，而且历史文化价值也可以带来的经济和社会效益，在缺少建筑表情的都市里，老房子所具有的特殊性格以及丰富立面元素，给现代都市营造出差异空间的体验，可以形成特殊的商业及文化气氛，从而增加产业的价值，促进都市衰颓地区的复兴。在满足同样使用功能的前提F，改造再利川相对拆除重建，在减少资源消耗、环境污染方面具有重要的生态意义。而且建筑改造再利川将提供人量的就业机会、给政府带来税收收入，还对该地块及周边地区产生的直接或间接的经济与社区效益，同时也更容易得到公众的认可和政策的扶持。综合上述，厂房改造的可行性应通过技术评价、经济评价、社会评价、生态评价和历史文化价值评价五方面综合评价决定，评价具体项目、内容详见表3．1。表3．1厂房改造评价体系评价因素评价项目评价结果厂技术评价1．建筑本体及其周边环境基A．建筑本体和周边环境良房本现状。好，新功能使用要求，新功改2．注入新的使用功能是否有能具有较女f开发前景。造开发潜力。B．建筑本体和周边环境一可般，新功能具有开发的潜行力。性C．建筑本体和周边环境差。评经济评价1．资金：A．资金充足、及时，投资盈价投资额能否满足；利能力、偿债能力、财务生资金能否及时剑位。存能力强。2．财务评价：B．资金基本满足需求，投资投资盈利能力；盈利能力、偿债能力、财务偿债能力；生存能力一般。财务生存能力。C．资金无确实保证，投资盈利能力、偿债能力、财务生存能力弱。社会评价1．社会效益对历史建筑遗存A．社会效益明显，且具有一的保护教育和文化认同。定社区绎济鼬益。或朴阪终14 北京建筑工程学院硕士学位论文2、社区经济效益激活f开商业济效益显著。区开发旅游，增加就业机B．社会效益一股，具有一定会和税收。的社区经济效益。C．既无社会效益，又无经济效益。生态评价1．建造和拆毁施工的能耗。A．施-[能耗大，不可重复使2．建筑材料：用，不可降解材料。重复使用性；B．施1：能耗低，可重复使可降解性。用，可降解材料。历史文化1．史料价值，与历史事件和A．具有重要史料价值或历价值评价历史人物关联稃度。史风貌。2．城市历史风貌价值，对特B．具有一定史料价值或历定历史时期的社会风貌及工史风貌。程技术成就的反映。C．没有明显史料价值或历史风貌。技术评价、经济评价、社会评价、生态评价和历史文化价值评价结束之后，还要汇总这五方面的因素进行综合评价，按照综合评价的基本原则确定厂房改造的可行性。3．1厂房改造技术评价建筑的使用周期是由其物质寿命和功能寿命两方面决定的。有的建筑设计使用年限还远朱到期，物质寿命还有很久，但是由于不再满足现代需求和使用功能需要而被废弃、闲置。改造再利用是建筑物质寿命与功能寿命间筹距的调整，尽量延长建筑的使用周期是改造再利川的基础。通对建筑物质改造技术可行性进行评价，确定建筑改造在技术角度是否可行，评价以物质寿命和使用功能寿命两方面冈素为标准。3．1．1建筑物质寿命状况的评价物质寿命状况的评价，是对建筑本体及其周边环境基本现状进行评价，确定在经济和技术条件可行的情况下维护与改造的可能性。对建筑物现状的评估包括基础、外罔护结构等基本结构情况评估和使用功能变化对建筑结构体系的相似性或适应性的要求。周边环境包括基础设施如供水、排污、电气管路等，历史文化、交通、植被以及改造后可能对周围景观的影响等情况。3．1．2建筑功能寿命状况的评价改造再利用的直接原因之一往往是建筑原有功能寿命的结束，如废弃的厂房、仓库等。它们的功能寿命已经结束，但物质寿命还可能维持很长时间，如果不能被赋予新的使用功能，很可能冈长期闲置而使期使用周期人人缩短，因此必须通过改造来为其注入新的使用功能，达到延长其使用周期的目的。对改造再利用建筑功能寿命的评价，是对再利用各种潜在可能性进行的分析与评估。3．1．3建筑物质调查和再利用价值评估旧：【业建筑的再利用不是全盘保留，也不是换换材料，重新装饰的简单方式，需要事先针对不同的对象进行调查分析和可行性研究，掌握其历史、现状、建筑风格、空间形态、基础设施、建筑损坏程度等等，分析保留再利刚它的哪些因素，舍弃哪些因素，做出综合的再利用价值评估。价值评估一般需要在对其基本信息了解的基础上对其作旧工业建筑改造实施策略进一步的调查、评估和再利用策划。这种评估的基础是依据建筑情况、周边区域用地类型、IFI建筑结构鉴定、基础设施等条件对再利用作出功能上的选择。我们从前面的章节可以看出旧工业建筑有着极为多样化的功能转换潜力。实际上在实践中，决定旧工业建筑再利用未来用途的主要因素往往不是建筑物本身的条件，而是城市土地经济学的地租效应，需要按地租效益15 北京建筑t程学院硕士学位论文重新确定旧工业建筑的新社会功能。相对评估的理论基础，落实到单独的建筑或区域时需要的是对实际情况深入细致的调查以及科学谨慎的评估。对产业类建筑的评估方式基本可以借鉴建筑遗产可利用性评估方式，即通过评估，确定建筑遗产在新的发展态势下再利用的潜力及可行的方式。在现行的旧工业建筑改造再利J}}j调查与评估中，通常采用的表格如下(如表3．2所示)：表3．2建筑改造再利用技术可行性调查及评估表调奄项目说明设计要点基建筑名称包括不同时期的名称流变本建筑地点情原建筑时间包括历次较大改扩建的时间况原设计者包括历次较人改扩建的设计者原建筑用途包括历次较大改扩建的刚途现在的保护等级基地面积建筑面积总建筑面积和各层建筑面积楼层数建筑高度建筑层高各层层高容积率建基地周边区域用地类型根据区位和建筑自身筑情况确定合理的用途基基地与周边道路交通情况地停车状况货运通道和空间情况基地周边及本身绿化情况基地周边及本身市政设施情水、暖、电、消防管线等况风风格样式时期、风格、是否知名、格稀有或唯一等造造型水平型风格造型的特殊性历史及艺术价值现在的保存状况亚平面分析面楼层分析是否需要增加电梯及层高分析是否可能增建夹层或空局部合并竖向空间等间内部空间分析是否有内院是否可能增建中庭地下空间屋面门窗结结构主体分析是否需要结构加同，是构否适合加建围护体分析是否需要加固、拆除或增建同护体设内部设备备外部容量16 北京建筑工程学院硕士学位论文建筑历史沿革建筑在改造利用可能性的初步评估3．2厂房改造经济评价厂房改造的经济评价戍主要考虑三方面的内容。一是厂房本体所具有可利用价值的评价。主要体现在两方面：一方面是指厂房本体所具有的可利_}}j价值，诸如空间、结构、设备、管线等：另一方面是指与本体相配套的相关设施所具有的可利用价值，诸如土地、拆迁、市政、环境等。这种可利用价值在改造的过程中被体现出来。二是其资金筹集情况的评价。不同的资金来源、来源的充足性和可靠性都会改造项目的可行性产生直接影响。三是财务评价。通过对投入资本、经营收入、经营成本、收益等财务数据进行分析来评价项目的运营情况。3．2．1对资金筹集情况的评估再利用项目资金筹集的主要渠道有：(1)政府出于生态或历史文化保护考虑所给予的资金和税赋减免政策支持；(2)以赢利为目的私人资金投入；(3)公益团体、个人或企业以公益为目的捐赠；(4)项目的运营收入。充足的资金是再利用项目经济可行性的提前，资金可能会逐步到位，但必须是可靠的。冈此，评估的主要内容包括：(1)资金需求总量和各时期资金到位的额度与具体时间；(2)不同来源资金的额度和剑位时间；(3)所有资金来源的可靠性。3．2．2对运营模式可行性的评估运营模式可行性，是指项目完成后的收益能否抵偿资本成本(主要为还本付息和投资者权益)和运营成本。1E文物建筑的既存建筑适应性再利J}}j项目，和其它建设项目一样，都应符合收支平衡的基本经济规则，否则不具有实际可操作性。特别是一些保护性改造占主要因素的再利用项目，其直接经济效益不明显，更需要设计合理的运营模式，使其运营收益能抵偿无偿捐赠以外的资本成本和运营成本。改建项目的可行性评估应对从经营角度，经过对投资额、经营收入、经营成本、净现金流量等财务数据的分析，通过投资同报收益、项目经济现金流量表(如表3．2所示)来体现其经营状况。表3．2改建项目经济现金流量表年份改造期(年)生产经营期(年)序号项目l2现金流入(元)l(1)销售收入(2)回收固定资产(3)小计17 北京建筑工程学院硕士学位论文现金流出(元)2(1)原资产重估价值(2)新增投资(3)经营成本(4)小计净现金流量(元)3累计净现金流量(元)4折现系数(i。)5净蚬值(兀)6累计净现值(元)73．3厂房改造社会评价对再利用项目的社会评价主要包括项目将对该地块及周边地区产生的直接或间接的经济效益与社会效益进行评价。3．3．1经济效益改造再利用项目在施1j过程和建成后进行经营的过程都可以提供大量的就业机会，拉动内需，可直接影响所在地及周边地区就业机会的增加和税收的提高。同时，还可以带动周边经济，形成连锁效应。3．3．2社会效益改造再利用的社会意义不仅在于经济效益，还有广泛的社会效益，非经济的层面也有非常重要的意义。旧厂房、仓库是属于原企业的同定资产与资本，若能出租或转让给投资商，不但保护了这部分国有资产，还保证了这部分国有资产的持续产出。盘活资产、变废为宝，响应了建立“节约型社会”号召。大多数旧工业建筑因为历史的原因处于城市的繁华地段，区位好，周罔的商业配套齐全、社区成熟、交通便利。在这个区位的十地价值极高而且紧俏，而且随着政府对商业用地的控制，想要报批新的-十地也很困难。但是通过对这些废旧厂房的改造，就能够重新获得这些炙手可热的土地及其地上物的使用权，是对是十地资源的再次分配和闲置资源的重新利用。土地和建筑使用性质的转变也有利于调整城市的总体规划。旧T业建筑的拆迁矛盾小，比起一股的I开居住区的住宅拆迁矛盾来说，工业建筑则少了很多限制问题，不用安置拆迁住户，无需考虑居民的返迁补贴，减小了社会压力。通过改造工程本身和改造后投入商业使用，也拉动了经济，为社会提供了大量的工作岗位。而且，旧工业建筑一方面使投资商能在城区的空置空间开辟成本低、见效快的产业；一方面更能先积储资本，静观其变，在回报率高的情况下继续发展，以最小代价换取最大利润，降低了风险，18 北京建筑T程学院硕士学位论文有利丁二社会的稳定。3．4厂房改造生态评价建筑不是平空出现的，它是消耗费了大量的资源建设而成的。那么拆除不但意味着建造时所投入的资源基本潭灭，而且还要继续投入大量的资源进行拆除和重建。每一阶段资源的耗用都可能在全球、地区及一定范围内产生重大的生态效应。但是由于运用的工程技术和所使用的建筑材料不同，不同建筑保留与再利用的生态意义也有很大的区别。例如，我国现存大量用古老的-1：程技术建造的土木、砖木结构建筑，建筑材料主要是土、砖、木材等，建造和拆除施．1：也都依靠人力，耗能较低，且所用燃料～般是植物桔杆等可再生的自然资源，拆毁这些建筑产生的废弃物大部分可回归自然或反复利用(砖、木料等)，这类建筑除少数特别具有历史文化价值的应予以保留外，从生态意义角度来看再利用的意义并不明显；而运用现代工程技术和钢筋、水泥等建筑材料建造的Ji业建筑则有很人的不同，这些丁业建筑在建造和拆毁时要消耗大量的能量和资源，排放C02等有害气体、大量粉尘和不可降解的I占l体废弃物，造成严重的环境污染，拆毁这些旧上业建筑物是在耗用一定的能量用来驱散建筑物中既存的能餐并把它变成一堆有害废弃物的过程。从生态角度来讲，改造再利用比拆除重建更能减少资源消耗。但是，有些厂房原来用于生产过程中，对周边的十壤、植被、空气和水源造成了污染，在生产活动停if：后，这些厂房有可能还继续对周边的环境进行影响。对待这种情况，应该区别对待，通过拆除设备、局部处理能够解决污染问题的可以不进行拆除，但对采取非拆除手段不能解决的，应该坚决予以折除并进行环境治理。应该从两个方面进行厂房改造的生态评价：一方面是从减少资源消耗的角度，另一方面是从保护环境、避免污染的角度。3．5厂房改造历史文化价值评价首先，并不是所有的工业建筑都应该被保留和改造。而且由于我国是传统的农业大国，工业建筑在整个中国城市及建筑发展史中的地位和价值并不是很高，现存的有历史文化价值的工业建筑数量也比较少。但是，在面对一库工业建筑去留问题的时候，决策者应该清醒的认识到，拆除是一个不可恢复的过程，建筑所蕴含的历史文化价值会随着建筑的拆除而消散。为避免犯卜不可挽回的错误，应当把对-1：业建筑的历史文化价值评价作为判定其再利用价值的重要标准之一。评价建筑的历史文化价值，很重要的一点就是需要对不同时期的工业历史有一定的了解，再通过以下三方面进行甄别：(1)是否具有史料价值，以及与历史事件和历史人物关联程度；(2)是否具有城市历史风貌价值，对特定历史时期的社会、建筑风貌及工程技术成就的反映程度；(3)是否采用特殊的材料进行建造，这种材料建造的建筑是否有保留价值；(4)是否具有特殊生产工艺的不可替代性价值。比如一些生产工艺已经失传，但是在工业建筑内有所保留，如果对厂房进行拆除就会造成生产工艺的完全消失。从历史文化价值的角度来说，T业旧建筑的改造蒋利用，应该针对不同的个体区别对待。对我国工业化历程起剑重要标志性作用或有特殊意义的旧丁业建筑，应该保护其历史文化价值，从保留城市文脉的角度加以保护性再利用，在满足功能需求的基础上，尽可能的保留其原有的风格和特色。而针对普遍存在的～般性旧一r业建筑，它们没有太多的历史文化价值，对它们的改造应主要从实用、好用的角度方面予以考虑，对其所具有的工业特性不必特别保留。3．6厂房改造的综合评价从总体上讲，拆旧立新和改造利用是城市更新的两条主线，问题是应该在把握宏观概念的基础上去分析与权衡，哪些是基于文化价值或历史意义，不能拆除，哪些是基于经济比价19 北京建筑工程学院硕士学位论文的悬殊而不得不拆除，哪些又是基于生态、环保、可持续发展的意义，尽量不拆多改，只有恰到好处地掌握好分寸，才具备现实的可行性。以上五方面因素都是评判旧工业建筑去留的重要标准，但是在面临具体项目会存在很大的差异，对其去留和改造再利用的评定也应具体问题具体分析。因为再利用项目综合评价的各方面因素在去留的讨论中都有可能成为评判的依据，因此综合评价应遵循以下基本原则：(1)当既存建筑具有极其重要的历史文化价值时，则不论其生态价值是否明显、建筑本身物质基础和再利用前景如何、经济分析结果怎样，都要予以保存或再利用；(2)当既存建筑具有明显的生态价值，即拆毁它将造成较严重的能耗和污染时，即使不具有明显的历史文化意义，也应尽量给予以保留和再利用；(3)对于在历史文化价值和生态价值都不明显的既存建筑，在技术可行、经济可行的情况下应该少拆毁多改造利用。建立厂房改造评价体系的目的，就是确立一个比较全面地评价旧工业建筑去留和如何改造再利用的依据。综合评价体系从建筑的历史文化价值、生态价值、延长建筑使用周期的可能性、经济可行性和社会效益等方面综合考虑，这五个方面中，前两个方面是去留的主要依据，后两个方面则是对予以保留的建筑是否具有再利用的可能性，以及如何再利用才能发挥最人的社会效益、取得最好的经济效果的基本依据。 北京建筑工程学院硕：jj学位论文第4章厂房改造流程和要点4．1技术可行性勘测旧厂房改造再利用是一项比新建项目更为复杂的工作，应考虑许多综合因素，作好可行性研究分析。旧厂房改造的优势是其原使用荷载较大，空间层次开阔，从而给改造带来了一定的灵活性与可能性。但是，应该注意的是，旧厂房的建造时间不同，其设计寿命和保存现状也不同，当时在设计中可能存在已不适应现代社会需求的漏洞。因此，当需要加层设计时，必须预先进行抗震鉴定和抗震计算，并应实地对原建筑进行仔细检测，对原施工图纸进行研究分析，尤其是需要对其薄弱环节进行加固处理，全面掌握改建对象的各种设计技术资料。与此同时，在建筑合理布置以及改造T程的经济分析等方面均需要作好详尽的先头工作。总之，改造只有先认真做好可行性研究分析，才能达到经济实用、安全、可靠。有别于一般性建筑设计的是，产业建筑改造再利用需要在改造设计之前对其进行技术可行性勘测评估。特别是对建筑的结构现状加以评定。这包括对建筑的级别、使用年限、结构类型、地卜基础类型、地基承载力、损耗等情况加以认真细致的了解。以此作为依据，制定相应的结构及地质鉴定报告。之后才可以有针对性、有科学依据地制定相应的改造方案。建筑师在进行改造性再利用之前，需要明确了解如下几方面内容：(1)结构功能概况包括建筑的朝向，长、宽、层高、总高、结构选型、柱网尺寸、基础情况、地基土地质报告。(2)产业建筑的损耗情况由于日久年深，产业建筑不可避免的遭受雨水侵蚀、风荷载、雪荷载、地震破坏等自然不可抗拒因素的影响而早不同程度的毁损，这就需要现场对待改建的建筑进行结构检测。对于梁、板、柱的现状进行勘测，了解挠曲、裂缝、偏移、钢筋锈蚀等损毁的程度情况，以便在再利用更新中有针对性的进行加同与整修。了解围护结构(屋面、墙体)的防潮、防水、保温、隔热等方面是否完好，加强薄弱环节。了解门窗的形式，密闭情况。根据新的设计目标进行更换与修缮。(3)改建结构可行性分析产业建筑改造再利用所面l临的最大技术性问题是结构的安全性问题。由于各个案的不同，能够进行改建的程度和规模亦有所不同。应根据具体情况加以分析。(4)基础及地基土层的状况基础是产业建筑改造再利用中比较常见的技术环节问题，处理不当往往会造成不可逆转的破坏性损失。特别在对于有地F室部分的产业建筑进行地下部分扩建时要对整体性结构作加同处理。同时要了解地下水防潮防水，地基土在长期荷载作用下的变化情况是否符合改建后的要求。(5)设备评估了解建筑中水、暖、电管线的情况；了解当前设备的质量与容量，是否具有布线改造的可能性；了解消防器材设施等是否完备。(6)产业建筑周闱市政管网等基础设施概况改建过程中不可避免的会遇剑利用原有市政管网系统的相关问题，在实际操作中，应冈地制宜利用好原有设施，在改建前应清楚地了解原有建筑物内各类设施的管线走向及其布置方式；各类市政设施及管线的容量。根据新的设计目标，相应的要对原有设备进行更新与调整。(7)与周围建筑的日照间距21 北京建筑工程学院硕士学位论文在改扩建的过程中，会遇到在产业建筑中增加层数所带来的对周围建筑的遮挡问题。亦应加以注意。4．2结构鉴定旧T业建筑往往面l临结构老化而且设计不合理的情况，而且很多旧厂房留下的原始资料较少，冈此，改造设计前’r程检测是必不可少的。T程检测是对待改造的旧工业建筑及其场地进行可靠性鉴定、抗震鉴定。通过上程检测整体概念出发，对各种问题进行分析，找出受力规律，进而更好地指导设计。同时，必须有一个明确的流程，即一定要先对现有建筑进行完整检测、鉴定，才能继续后面的改加固和施工等工作。在实践中工程检测的内容和步骤如下：(1)收集房屋竣T图纸、地质资料报告和工程验收文件等原始资料，了解原始房屋的量，掌握房屋目前的使用情况。(2)全面检查和纪录房屋基础、承重结构和维护结构的损坏部位、范围和程度，并对重构件的材料强度进行测试和试验。对原始房屋的整体倾斜和不均匀沉降进行测量。(3)分析房屋损坏原因，对房犀的完好、损坏状况作评定。(4)对委托单位提供的房尾改造方案进行可行性分析。(5)调查分析房屋结构的特点、结构布置、构造抗震等措施。(6)对改建房屋的构造安全和抗震能力进行复核。(7)对房屋改建后结构安全和抗震能力做出检测结论和建议，提供房屋检测报告。4．3改造前景分析通过对建筑及周边环境基本情况的调查和评估，客观分析改造项目再利用的优势和劣势。首先，是建筑所处的区位，其重要性不言而喻：其次是建筑的现状，包括建筑的结构形式和损坏程度，好的结构形式能够减少改造难度，增人改造后的使用面积，而建筑的完整性越高就越少投入加同的费用；还有就是社会效益，一般来说社会效益越高的越容易得到政府的扶持，享受政策的倾斜和优惠。最终综合考虑经济价值、技术冈素、社会价值等多方面因素，确定改造用途，保证其经济效益。4．4改造设计和施工(以改建和加建为主)旧工业建筑空间开敞，平面规整，立面平整简捷，改造利用的可颦性强。在平面形式上：旧T业建筑的平面形状大都规则整齐，可以适应多种建筑功能的使用要求。在立面造型上：我国旧rT业建筑大都为近代建造，建筑立面一般简捷、整齐，而且其外墙一般为同护墙，改造时可以根据需要拆除重砌或直接加以利用，为立面的改造提供了更人的可塑性。4．4．1修复和加固4．4．1．1不受力构部件的修复不受力构部件的修复是在原有建筑结构承重体系良好的条件下，对不受力构部件做局部的更新或加同，保证建筑的完整性。一些结构坚固、外形完好的废旧fT业建筑仅需修复破损的墙面、门窗、屋顶等就能满足新的需要。甚至有些保存完好的废旧：上：业建筑，无需修复即可改作它用。这种修复设计的特点是不对原建筑进行整体结构方面的增减，而是只修缮建筑的破损部位。4．4．1．2受力部位的加固旧丁业建筑的改造应充分考虑原有结构的牢固性以及采取相应的加同措施，对不同部位可选择不同的加喇方案。工业建筑在使用10---20年后，即进入耐久性、安全性劣化期，所以待改造的建筑结构不免会有损坏，与此同时，在扩建和加层等改造过程中，必然会引起结构形式的改变或负荷增大，必须进行加固处理才能满足新的需要。加固修复的主要目的是提高 北京建筑I程学院砚士学位论文结构或构件的强度和刚度、稳定性和耐久性；提高结构的安全度以减少事故的隐患，从而延长建筑的使用寿命，保证正常的使用要求。结构加固技术属于是在原有基础上对受力不合理部位进行重新设计，改造力度较大。由于建筑的现状条件千差万别，因此在设计前必须进行严格的计算．即使在满足基本受力的条件下，有时也考虑进一步改造的可能。加固设计手法的运用一方面受到原有建筑的自身条件．诸如结构状况、基础设施以及允许变动范围等的制约；另一方面受到当时的经济条件以及改造后的使用功能限制，此外还有业主和设计师观念的影响。尽管如此，废旧工业建筑结构加固措旌依然遵循一定的设计方法。而且工业建筑由于使用的特殊性，在加固时必须同时考虐结构是否受过高温、腐蚀、振动等损坏性因素影响。建筑结构加固的程序一般有咀下步骤：首先制定结构加固方案，即综合考虑多种固素，根据建筑物的使用要求和可能的加固条件制定可行方案；其次，进行结构加固篪工图设计，耍特别注意加强新旧结构之间的连接．保证协同工作：最后，耍进行括工过程的检查和施工后的验收。一般而言，建筑加固可分为以下几类；(1)加大截面技术加大截面是以增太结构构件的截面面积来提高承载力的加固方法。其优点是施工工艺简单、成本低、加固效果好、经济和适用范围广，并具有成熟的设计和施工经验。缺点是施工湿作业工作量大和工期长，承载力提高有限，而且对房屋的挣空和美观有一定的影响，较难满足抗震要求，有很大的局限性。适用于对净空没有多少要求的结构中。粱、板采取加大截面加固时，可根据原构件的受力性质、构造特点和现场条件选用三面加厚、两面加厚或单面加厚等构造形式。为保证新旧棍凝土整体工作，在施工前应将原构件表面凿毛．井用水冲洗干净。(2)预应力加固技术预应力加固技术是采用外加预应力的钢拉杆、钢铰线或型钢撑杆来达到卸载、加固及改变结构受力三者台一对建筑物的粱或扳进行加固的方法。该技术的优点是施工简便快捷，能较大幅度地提高砌体柱的承载力，且加固效果可靠。缺点是加固后对原结构井观有一定影响．并且要求环境温度不超过60度，否则应该采取有效防护措施。适用于处理大跨度或重型结构的加固以及处于高应力、高应变状态的混凝土粱、板、柱、屋架等砌体结构部位的加固。不宜用于混凝土收缩和徐变太的结构。总的来说，相比前两种方法，这种方法施工简便，易于操作，改造力度小．大大缩短施工工期，对原有建筑的影响小，基本不增加粱、扳截面高度和不影响结构使用空间，是值得推广的加固措施，尤其对于需要保护的建筑。(3)CGM高强无收缩灌浆技术(如图4-l所示)CGM高强无收缩灌浆技术是以高强度材料为骨料．以水泥作为结合剂．辅以高流态、徽膨胀、防离析等物质加入一定量的水配制成浆料，搅拌均匀后进行灌注的技术。这种技术优点是：早强、高强。易保证质量：施工工艺简单、操作方便，无需现场配制．免振捣：工期短：对基层要求低，不须进行平整；无毒无味．不污染环境。要求环境温度为．10-40度。适用于混凝土结构加固改造、植埋钢筋厦地脚螺栓锚固、钢结构或预制柱垫板座浆及混凝土粱柱接头连接、混凝土孔洞修补、基层锚杆灌浆、预应力构件孔遵蒜浆、设备基础二次灌浆等。(4)粘钢加固技术(如图4"2所示)图4-1高强无收缩灌浆粘铜加固技术是用结构胶粘剂把钢板粘贴在混凝土结构受力构件外边缘I=工提高结构承载力，同时封闭粘贴部位的裂缝和缺陷。约束馄凝土的变形，扁于传统的加固方法。这种技术的优点是：旋工工艺简单、现场工作量和湿作业少、速度快、工期短；加周后粘结钢板所占的空间小，不影响结构外形和原有净空；不破坏原有结构且与原结构协调工作，受力简单、明确、可靠，大幅度提高结构构件的抗裂性．抑制裂缝开展，提高承载力；粘结剂的粘结强度高于混凝土，使加固体系与原构件形成一个良好的整体，受力均匀。其缺点为造价较高、对钢扳的尺寸要求很严格，井需采用类似钢结构的防护措施．使用范围有一定的局限性；要函 n女＆筑T《{K颤±{位论立求环境温度不超过60度防护措施，对混凝土强度等级低Tc15的构件小宜粟H{．加崮擅果在诎大雅座上取决十胶粘『艺与操作水平。适用r干允计增大原构件截面尺寸．却卫要求丈幅度提高截面承载力的扳、粱、柱、墙、屋架等承受静力作用部位的加同。枉粘铜板前．对原棍凝十构件粘台而应打磨．并清洗干净。岵完后，迕需要对钢板边缘裂缝进行处理。另外需要对钢板进行防腐处理。相对湿度不超过70％及无化学腐蚀的使用条件，否则应采取有效嘲4-2牯钢加嘲(5)钢筋混凝土外加层加同技术该技术属干复合截血加Iq技术的一种，其优点是施工工艺简单、适应性强，砌体加固后承载力有较大提高，并具有成熟的设计和施工经验；适埘于柱、带肇墙的加固；其献点是现场施J‘的湿作业时间长，对生产和生括有一定的影响，且加同后的建筑物净空有一定的减小。(6)钟{筋水泥砂浆外加层加固技术该技术优点与钢筋混凝士外加层加同技术相匠，但提高承载力不如前者：适用于砌体墙的加同，有时也用r钢筋魁凝十外加层加固带壁柱培时两侧穿墙箍筋的封闭。但对于孔径人f15ram的空心砖培、砌筑砂浆强度等级小于M25的墙体，谖法不适宜。(7)增补受拉钢筋加嘲技术增补受拉钢筋加固技术，是指住粱受拉力较大区段朴加受拉钢筋，以提高粱承载力的一种加同性，这种方法比较迂含r当粱的截面尺寸能满足刚廑要求且其抗翦承载力也满足要求，而仅是弯曲抗拉强度币能满足要求，H抗拉钢箭的增补数量不是根A的情况。增补受拉钢筋加同法，增补铺筋与原钢筋之间连接方法有全焊接法、’F焊接注和粘接法i种。(8)化学螺栓锚㈨技术(如嘲4．3所示)化学螺桂锚州技术就是采肘化学螺栓锚同钢板的技术。该技术的优点是施『’温度范围较宽，解决，常规方法不能加固处理的难题和冬季施上进度图4-3化学锚栓锚刚慢的M题，而且适用范围广．可用于同定多种构件，甚至重载及各种振动负载。 北A建筑I《￥＆硕±学惶论i(9)碳纤维片材加崮技术(如幽44所示)近年来，碳纤维材料在十术1科中的应用一直是国内外研究的热点。碳纤维片材加固技术芷种新兴的科技含量较高的结构加崮手段，就是利用高性能的环氧类牯结剂将磷纤维片材枯贴丁混凝土构什表面，利用碳纤维材料良好的抗拉强度达到提高结构承载力及刚度，以达到对结构及构件加闻朴强的目的。它的优点是：不破坏原结构，抗拉强度高．是Ii级钢筋的10倍以上；材料轻质、柔软、易粘贴、高强高散：施工方法简便，功效很高，没有湿作业，不需现场固定设施，施_[占用场地少：适用面广，可咀广泛地用于并种结构类型、再种结构现状和结构中的各个部位，质量易保证；耐腐蚀性及耐久性能极佳，耐酸、碱、盐及大气环境腐蚀；加吲修补后，基本不增加原结构自重及原构件尺寸，不会影响建筑物的使用空问及结构外观。缺点是材料价格较高．但是与其它加同方法相比，可节约施工费用，并且加同完成后，结构在使用过器中无需维护，使用寿命长，可大幅度提高构件的承载力、抗震性能．从长远米看，经济效益显著。适用范围非常广泛：备种结构类型、各种结构部位的加同修补。如混凝十构件粱，板、柱、剪力墙、胜架、简体、壳体等结构的抗弯、抗剪加同等；结构增层导致底层柱承载力不足、混凝士老化严重、结构出现裂缝、结构混凝士强度达不到设计强度等级、新增设备导致原结构承载力不足等原因所需的结构补强。对r其它加嘲方法无法实施的结构和构什，诸如^型简体及壳体结构，碳纤维加向技术都能顺利解决。图44粘碳纤维加同以上是常用的儿种加同方法，r业建筑在改造过程中，根据具体情况的不同．其加同方法也不一样。相对的，建筑加固后的使用功能也呈现山不同的形态。因为对于同一幢建筑物，不同的功能要求，其改造措施也不同，用途与措施常常相互影响。4．4．2构部件置换这种置换的方式，是在恢复和保持原建筑空间形态的同时，运用现代材料和现代空间处珲手法创造能满足现代使凡】要求的空间形态，着重枉建筑整修，对外墙、rJ窗、非承重墙等进行替换等。建筑的使片j时间、维护的好坏、改造后的要求等因素的不同，人们的改造方法也不同。构部件置换的形式主婴体现在垂直和水平眄个方向上。(】)垂前方向存正直方向r的馥造多为局部增减楼扳，例如为了在建筑内部营建出中庭空间．打破原有的窀间形态，常常采用拆除部分楼板，置换成采光罩、玻璃窗等，这种置换方式常见丁_人跨型建筑，由干建筑空间人制造中庭，可以增加室内采光．适_【}J于政造成购物中心、办公建筑等。(2)水平方向水甲方向上置换主要就是更换rJ窗，使建筑满足竹能要求，给建筑锦上添花。将原米的高窗置换成大宙甚至玻璃幕墙；将原米不透光的f】置换成采光玻璃门，将普通玻璃置挟硪节能玻璃等等。如成都r业文明博物馆。成都T业文明博物馆是IH厂房改建而成的，原清水砖墙上的普 北京建筑工程学院硕：l：学位论文通窗被换成了节能窗，即满足了采光要求，又达到了节能标准。4．4．3增加新构部件建筑改造从内容上来说就是新建与原有有的建筑形态互相影响，共同作用的过程。对于～些出现了严重损坏或者功能衰退无法直接利用的旧工业建筑必须增加新构部件才能满足正常使刚的需要。或者开敞大空间建筑，无论水平分隔还是垂直分隔都要依靠增加新构部件来实现。或者插建新建筑甚至增加装饰构架等都需要采用技术措施来完成：或者增加电梯间、卫生间等辅助设施空间以满足新的功能需求等等。这种改造不仅能最大程度地保留工业建筑的景观和建筑特征，而且还具有造价低的特点。4．4．3．1增加构部件增加构部件就是通过插入式手法，把工业建筑的大空间分隔成小空间以适应功能的需要，或作为公共建筑所必要的配套设施，如厕所、坡道、疏散楼梯等，以及加层扩建等。在具体实践中，对于作为通风采光用的大井，可根据功能需要在原有位置设置天窗，或在天井上覆盖玻璃大棚，在原有格局中创造出充满情趣的新空间：对于破旧不堪的屋架，可根据装饰需要在原有横梁F增加金属结构的装饰构架这些细节上的处理，使得建筑物改造后更符合新的功能要求。位于望京燕莎商城东侧的北京标准件厂的部分厂房改建为家具超市就是这种类型。在设计中保持原有的两层厂房不变，单层厂房扩开多跨柱网另立支撑系统，使之加至两层。既满足了使用要求，义使建筑更具观赏性。4．3．3．2增加钢结构对建筑进行结构调整钢结构以其施工方便、速度快、自重小的优点在现代建筑中使用越来越广泛，在旧房改造中也是首选，不仅用于钢结构的加同与改造上程，而且在混凝十等结构的加I古1与改造工程中也得到J“泛应用。在改造中采用钢结构受力主要用于以_卜．两个方面：(1)房屋室内夹层和虏屋顶部增层改造钢结构自重轻而承载力高，容易满足净高要求，是夹层和增层改造首选的结构体系。对于单层一L业厂房，其结构多为排架体系，钢筋混凝十屋架支撑在混凝_士柱上，在增层处理中，可直接安装钢屋架，但是要特别注意不能盲目地将fj式钢架的顶部嫁接到钢筋混凝土柱上，形成钢架体系，这样会对混凝土柱带来安全隐患。(2)房屋加同改造有的废旧建筑年久火修，在改造中可以采用新型钢结构处理增加承载力进行必要的加固。其中主要加吲形式分杆系结构加同和梁板结构加同。杆系结构包括拉杆、压杆、柱以及梁。这类结构可采用外包钢加同法。就是在这些杆系结构结构构件的四角(或两角)包以型钢来增加原构件的承载力。外包钢技术的特点是受力可靠、施上简便、工期短，但耗钢量较人，维护费较高。除了杆系结构，还可用丁二屋架等部位。出于可持续发展的思想影响，这种加固技术使用不多。与应用钢材有关的加固方法，对于梁，除了上面所说的外包钢加同法，还可以采用外部粘钢加喇法；对于板，则主要是板面粘钢加固法。在具体工程中，可以根据具体情况分别采用不同的加固方法，或者经过适当综合，形成更加合理的加固方案。4．4．3．3增加新结构体系对于加建改造或者那些结构已不能满足使用功能需要的废旧工业建筑，这些都需要增加新结构体系来满足新的需要。另外，在建筑扩建加层过程中，必然会引起结构形式的改变或负荷增大，必须进行增加新的结构体系才能满足新的需要。(1)增加新结构体系是改造力度最大、施工最复杂、技术要求最高的改造，在设计之前必须考虑以下冈素：a．遵照《工业厂房可靠性鉴定标准》进行可靠性鉴定，根据鉴定结果，确定需要增加结构体系的内容和范围：同时根据结构破坏后果的严重程度及单位的具体要求，确定增加新结构体系后房屋结构的安全等级。 北京建筑I程￥院砸i学位论女b尽量保留和利j{{原有的结构和构件，避免不必要的拆除和更新。保留部分要保证其安全性和耐久性；拆除部分要考虑其材料的回收和再利用的可能性。(2)增加新结构体系的几种情况：因为增加新坌古构体系与新建建筑不同，它受原有建筑、场地的限制，因此采取的措施与新建完全不同，通常采用对周闱环境影响小、施工作业古地小、方便快捷的措施。a钻孔锚筋(榜筋)，增加结构体系钻孔锚筋就是采用金刚石钻机进行无振动钻孔，灌^々用结构胶锚^钢筋，使钢筋与混凝土、砖等通过结构胶粘站在一起．以满足传递结构受力的要求。这种技术用丁加层改造的新老结构的连接。这种技术的优点是施11，艺简单，锚同快捷，安全度很高。另外还可用于结构加固、补强，补埋钢筋，后埋钢构件等。如图419是某加层改造工程，为了上面加层柱与F面已建柱可靠连接，并麸同受力，在四角植筋后的情况，b自承重结构体系，彻底改变原有结构白承重结构体系就是对下某些建筑需要将m建筑内部的结构体系全部拆除，仅保留外墙悻，将旧建筑内增设分离式钢筋混凝土独立自承重结构体系承担全部荷载，保留的墙体仅承担臼重荷载的技术。这种技术的特点足新结构体系不受原基础结构的限制．改造后可靠性高，但是施rF艺复杂．IJ期长，材料消耗大。适用丁需要空间多变的改造设计中。由于目前肘废旧上业建筑的保护越来越重视起来，因此在远方面展开了许多探索和研究，在实践方面也有一些较为成功的增加结构体系的设计实例。诸如“秘密行动”工业吒改造、北京电子厂等。卡弗尔市“秘密行动”工业区改造(如图4-5所示)是对位丁一个移除，表层十壤，并己恢复其原有生态环境的旧工业基地的更新改造。由于该基地年久失修．改造力度根犬，内部结构已经不能满足新的需要，结构醍计师在内部空间没训了新刚4．5“秘密行动一F"lk吒改造的结构体系来满足新的使用要求。在这里，仅剩j个r业建筑，而且一个已成废墟。改造设计后的废墟成为人们休闲娱乐的F沉花圈，更重要的意义在丁这个F沉花园与另外两座建筑物用新的结构构什连接起来：对原有建筑物的重生发挥到了极点。在国内，Jt京电子厂(774厂)的10l厂房改造成的涉外办公楼也是增加新结构体系的典型案例，对现有建筑的外观进行了修复，对内部空间采州了增加构配什的技术方法．针对不同部分增加内部交通和l疏散空间(楼、电梯)和辅助空间(卫生间及设备用房等)。总之，根据不同建筑的质量、改造厉功能需求和造价条件。选择不同的技术方法．是成功改造旧1，址建筑的基础。4．4．4设备更新1日]：业建筑改造再利Hj过程中，建筑设备的更新是改善原有建筑的物理环境，提高再利 北京建筑工程学院硕：t学位论文用质量的必不可少的环节。主要内容包括增加或更换电梯、空调、给排水、消防、电力、电讯等设备。在设备的更新过程中，需要注意以下两个方面的问题：(1)满足现行法规、规范的要求：对旧工业建筑的改造再利用，应该按照现行法规进行设计和施工。尤其是许多旧工业建筑冈原有生产情况不同执行不同的消防设计标准，有的已经过时或失效。在实施功能置换时，应按照新的使用要求，重新进行消防设计。如安全疏散距离、消防楼梯的设置以及配套机房和管线的走向对再利用的建筑空间布局有很大的制约和影响。(2)各专业紧密配合由于旧_丁业建筑建造时间已经较长，建筑及设备情况复杂，因此同新建建筑相比更需要各专业之间的紧密配合。许多管线的走向、机房的设置需要结合旧建筑的空间情况和结构状况，往往随着设计的深入，才能更准确的确定下米，因此在设计前，尽可能多的收集旧建筑物资料；在设计中，多沟通多交流；在施‘工中积极的应对现场发现的问题，是各个专业紧密配合的关键。28 北京建筑T程学％ⅡL学＆畦j第5章厂房改造的实践5．1厂房改造项目情况北京房管局供暖中心，一直承担着』t京冬季供暖的重要任务，在大量烧煤供暖时期，建造了』=晕的锅炉房和煤库，每年冬天高高耸立的烟囱浓烟滚滚的现象已经越来越少，而这些锅炉房和煤库也随Z退出了历史舞台。本项L1位。】‘』匕京市朝阳区东四环外2公里的石佛营东里小区，交通便利，^口稠密，紧邻CBD、望京、燕莎三_^=商圈，商业氛围浓厚。此厂肼原为钠刚区房管局供暖中心右佛营供热厂的煤库，但随着近些年来，北京市供暖“煤政气”政造逐步深八．此煤库白2005年以来一直处于闲置状态。厂房为单层排絮结构，占地面积1700余咿，结构保持完好，无损毁，内部吊车等设备均已拆除。5．2现状调研及价值分析5．2．1现状调研5．2．1．1厂房外部环境现状此厂房建于1990年，位于东四环外2公里，坐尔朝竹．求、北侧临街．前侧为业主方单位停车场，南例为住宅小慝。厂房外墙面为白色蜍料，墙面开窗，单跨等高．屋顶呈舣坡，坡度较小。周边环境较为齐接，西倒业主方供暖中心院内绿化环境良蚶(如图5-1所示)。图5-{厂膀西侧己硬化的空场。可为经营提供50～100个停车位 北京建筑工程学院确±学位论文5．212厂房结构型式及内部现状厂房南北长6645m，东西宽2748m，建筑面积1662mt，建筑高度约底标高141m。厂房基础为独立杯形基础，预制混凝土排架结构。独立基R杯口布置地圈粱，地图粱上是厂房围护墙体。厂房内吊车等设备已全部拆除，仅余结构本体(如图5-2所示)。图5-2厂房内部空间所有设备已全部拆除5．21．3周围城市环境现状边：妻裂‘辈嚣：雾釜，圭裟器震鬣器赫愿Z。。，脬-≤岁一p。2“9秽蜡!"％靠≥“!图5-3本项目所处地理位置。日_暑喈口0}●t_如壕 北京建筑I程学院碰±学位论文圈5q本项目周边情况一览本项目地理位置和周边城市环境现状参见图5-3、54所示。5．2．2可行性分析5221技术评价辛项El位于东四环外2公里的姚家斟路边上，靠近朝阳公园，处T-CBD、燕莎商圈、望京商圈中间，位置优越，交通便利。厂_}j{建r90年代．建成时间仪15年，此划间未遭受过地震、人为田素等的巨1人协害，仍处丁建筑的1I=常使用期限Z内，初步认为结构性能良好。建筑结构型式为钢筋混凝十排架结牲J、砖滩嗣护外墙，坚同耐久。平正面的结构殴计规则，棒阿简单。牲齐划一．宅问宽敞+跨度人．荷载的传力路线il|i晰，改造的灵活性强，吊乍拆除后，其富余荷载较大，改造为KJ；|{建筑后其负荷能力绰绰有余。其次，建筑空问开敞、立面简沽。砖混同护外墙，可根据需要拆除或加尉后保留使用，改造设计ur擎性强，可满足业主进行个性化空间设计的需求。基础设施在给排水、电力电讯、燃气动力等订面的容趟是按j!《{r业生产标准进行设计，远高于普通畦川建筑，改造项目可以以原有的基础设施为依托，不用增加新的市政设施接口，只需适当规划必要的交通系统、■生系统、信息接口及安全设施如喷淋、划感等，改造技术难度较小。 北京建筑_T程学院硕上学位论文原有厂房建筑面积1660m2，在厂房前后还共有2000余m2地面已硬化的空场，可以用作设置50～100个车位的停车场。5．2．2．2经济评价旧工业建筑本身所具有的经济价值是指旧工业建筑的可利用价值。主要体现在两方面：一方面是指建筑本体所具有的可利用价值，诸如空间、结构、设备、管线等；另一方面是指与建筑本体相配套的相关设施所具有的可利用价值，诸如土地、拆迁、市政、环境等。这种可利用价值在改造的过程中被体现出来。十地成本是影响工业建筑进行改造和再利用的首要冈素。一般来说，在城市建设中，新开发地段的十地成本占总开发成本的1／3或者更少，而再利用成本较高，而且愈是发达的城市就愈高，一般会占到总开发成本的一半以上。本项目的土地所有权属于业主，改造后自营或进行出租，能够：1，省人笔-十地费用。由于保留原有建筑的人部分主体结构的情况下，可以节省部分士建施T费用；由于施工周期的缩短，节省了施工的成本和人力成本。一般来讲，改造相对于新建可以节约1／3到1／4的建造成本。节省大量的公共营建成本。据相关统计数字表明，同等规模与标准的产业建筑再利用jr程与新建T程相比造价可。竹省20％至50％。人多数情况下，工业建筑再利用工程可以利用原有的基础设施。主要包括：电力电讯设施、给排水设施、煤气及电力设施、原有路网等。只要对其进行改善利维修维护即可加以利用，可以节省添置相关设施所需的资金。而且，由于本项目位于供热厂院内，不用安置拆迁住户，无需考虑居民的返迁补贴，可以快速改造，重新投入使用。不但缩短了改造_【程的建设周期，节省了施T费用，减少贷款的利息支出，还‘13．省了拆除原有建筑和清理场地的费用。使改造工程具有成本低、见效快、投资风险小的特点。本项目位于石佛营社区，人口密集，周嗣上东国际、日月东华、炫特区、中水金海嘉苑、迎曦园等高档小区如簇星拱月般围绕。厂房西有泛海国际、朝阿1公园，南有易初莲花，附近商业氛围日渐浓厚。此地段为y-CBD、燕莎、望京三人商环的中间位置，商业客流量人，但是经济型酒店并不多，满足不了现阶段市场需求。通过以上分析，可以看出改造后商业潜力巨大，具有良好的经济前景。5．2．2．3社会评价对本项目的改造不但可以盘活资产、节约资源、有益于环保，契合可持续发展的理念，而且改造』程进行施1=和改造后投入经营，也可以拉动内需，带动地区经济发展，为社会提供人量的上作岗位。5．2．2．4生态评价本项目为钢筋混凝-t排架、砖混围护结构，建造、拆除能耗都较大，而且其建造材料也基本不可重复利用和降解。5．2．2．5历史文化评价本项目建成历史不长，仅19年，且原使用功能为供热厂煤库，在城市中数量较多，建造工艺和使用材料均为常用材料，外观为{}孚通厂房形式，无历史文化价值。5．2．3综合决策通过对建筑及周边环境基本情况的调查和评估，认为就本项目而言，再利用的优势和潜力是明显的。第一，本项目厂房有结构安全、空间跨度大、平面设置灵活、易改造，改造成经济型酒店能够保证70％的得房率。第二，资金来源为财政划拔，无经济上的不确定性冈素。如果项目进行拆除后的新建，那么初期投资成本会增加、建设周期延长、投资风险提高。在改造后经营方面，对比同区位的经营项目，前景十分看好。具体运营前景分析见本章5．3节。32 北京建筑工程学院硕士学位论文第三，建筑业是劳动密集型产业，在改造施工过程中可提供大量就业机会；再利用后的经济型酒店管理和服务也可以为社会提供一定的就业机会，具有一定的社会效益。第四，本项目改造后继续使用对周边无污染危害，且能降低资源消耗。第五，本项目无历史文化价值，可以不必保持其原貌，可以从实用性角度进行改造，改造受到的局限小。最终综合考虑技术、经济、社会效益、生态和历史文化价值等多方面因素，确定本项目具有改造利用的可行性。5．3改造为经济型酒店前景分析本项目是面向商业建筑的113工业建筑改造，作为商业建筑设计，首先要研究商业的业态特征，即根据商业经营的投入产出分析，确定其基本业态，而后提出与之业态相适应的商业建筑的要求，以及适应业态变化的建筑布局。商业建筑的设计应该是建立在对商业业态深刻理解的基础上，能够满足相应商业现实业态的需要。因此在着手方案之前，我们首先通过查阅资料对家居装饰建材行业经营模式进行了解，之后又进行市场调研，了解与经济型酒店行业相适应的空间特征。5．3．1我国经济型酒店的发展前景5．3．1．1市场远未饱和根据美国酒店业协会的统计数据显示，在一个成熟的酒店业市场，经济型酒店占比达到70％。就酒店的数量来看，根据我国尼级洒店的2007年底14000家的酒店规模，在不考虑洒店市场本身增长的前提下，我国经济型酒店仅仅占剑12％的市场份额，经济犁酒店至少还要再增加8102家的规模才能勉强补足均衡缺口，也就是说按照去年底的1000家作为基数，再加上整个旅游市场10％的保守增速计算，还有至少lO倍的发展空间。所以即使不考虑整个行业的增长，消费需求的拉动，仅仅从静态角度分析，最保守的估计我国经济型酒店的发展空间也相当巨人。5．3．1．2替代星级酒店空间巨大国际经验表明，当经济型酒店得到市场，“泛认可后，原来的低星级酒店(尤其是二星和三星级)将被消费者迅速遗弃，而一星级酒店随着人们可支配收入的提高，对消费者吸引力下降。以欧关国家为例，经济型酒店已是相当成熟的产业。据业内人十介绍，在美国所有酒店中，经济型酒店占有率为70％．75％。甚至在有些欧洲国家，每8家酒店中，有7家是经济型酒店。截l}：到06年底，我国三星及以下星级酒店共有11680家，根据欧美国家经验，经济璎酒店会逐步吞噬低星级酒店的市场份额。因此，从替代角度来讲，经济型酒店也具有很大的市场拓展空间。笔者乐观的认为将来整个业态的增长率保持在年均60％左右，弥补缺口还需要5-6年的时间。5．3．1．3部分品牌疯狂扩张我国经济型酒店已经进入全面部署阶段。以现在规模基数较大的三家经济型酒店为例，扩张计划的速度也足以让人咂舌。正因为我国经济型酒店有如此J“泛的市场拓展空间，不仅行业领先者疯狂扩张，更有众多投资者虎视眈眈。代表性经济型酒店扩张规划如表5．1所示。表5．1三家经济型品牌酒店规划品牌酒店数扩张计划计划三到四年内将酒店数量增1000家，按此计算其两年年均如家259扩张速度达到77％。锦江今后5年内将发展到1000家，据此粗略计算该品牌酒店在将之星180来五年年均扩张速度为61％。33 北京建筑]二程学院硕士学位论文I2008年将达到90家左右，据此粗略计算未来扩张速度将达lI7天106●到94％。I资料米源：本人作者网络收集整理5．3．2同区位经济型酒店经营状况在东四环CBD附近有多家连锁经济型酒店，主要面对的客户是大量商务客户和旅游客户，经营状况良好，入住率稳定在90％以上。如家快捷酒店朝阳公园店共有客房120间，其中豪华商务问(2米大床)80间、大床间(1．8米大床)30间、标准间(1．2米床)6间、单人间(1．2米床)4间。门市平均房价229元，优惠价218元。另设餐厅，停车场等辅助设施。因其位于北京市石佛营东里小区105号，与本项目处于同一地段，相距不过1公里，所以有较高的参考价值。．5．3．3本项目改造后经营情况分析三至五层用于经济型酒店经营，一、二层用作餐饮和招租品牌洗衣店、连锁便利超市等商业，为酒店经营进行配套服务或独立经营。三至五层改造后的建筑面积为5346m2，按照经济型酒店的改造标准和厂房改造成经济型酒店70％的得房率，本项目改造后可得标准间108个和套间12个。按客房平均实际交易价195元／间·天，入住率90％进行计算，年客房收入约为7686900元。经济型酒店的主要运营成本为人力成本和能源成本，通常占销售收入的14％和9％【4¨，为1767987元。一、二二层按照商业出租模式进行经营，改造后的扣除电梯、楼梯间、设备问和人堂占用的面积，实际可用于出租的面积为3264in"。按照租金约为2元／天·m2进行考虑，年租金收入为2382720元。商业Ⅱj租的经营成本较低不计。改造斤运营经济数据见表5．2、5．3、5-4所示。表5-2改造后年经营状况经济型酒店。商业出租合计销售收入(元)7686900238272010069620经营成本(元)1767987利润(元)591891323827208301633表5．3经济型酒店投资回报分析客房数(间)120平均门市价(元)210平均实际成交价(元)195收益房价(％)92．9％平均入住率(％)90％ 北京建筑工程学院硕士学位论文平均客房收入(元)176年销售额(元)7686900毛运营利润(元)4458402毛运营利润率(％)58％年租金(元)1533000折旧摊销(元)750000利润总额(元)2175402净利润(元)1457519净利润率(％)36．8％注：按照同区位如家经济型酒店经营状况进行分析表5-4厂房改造项目经济现金流量表序年份改造期(年)生产经营期(年)号1l23项目现金流入(元)l(1)销售收入1006962010069620l0069620(2)回收固定资产(3)小计10069620l006962010069620现金流出(元)2(1)原资产重估价值(2)新增投资23000000(3)经营成本1767987(4)小计230000001767987净现金流量(兀)．2300000083016333累计净现金流量(元)．23000000．14698367．639673419048994注：本表现金流量包括三～五层经济型酒店和一、二层商业出租。35 北京建筑I程学院碗±学位论空从以上三张表格町咀看出：不论是三～五层的经济型酒店．还足一、一层的商业出租预期经济效益都报好，在改造完成投^运营的第3年就开始盈利，且经营前景持续看好。5．4设计和施工5．4．1总体策划通过对该厂房进行的现状调研与价值分析，得iI{其有较大的辛l=会经济价值和商业改造价值，而环境生态价值的历史文化价值并不明显，因此提出：进行以实用性改造为宗旨的改造策略。针对现状，我们提出一系列存在问题：内部空间需加层并将平面重新分割：外立面为砖墙，其外规对商业用途影响较大，所以决定将砖墙拆除，但保留排架丰}!莆J圈粱，重新进行局部二次结构的砌筑和幕螭施[；原有屋盖进行拆除更新。针对以上问题．我们采取“先减后加”筻略：即将原有空阃中不利丁改造，无保留价值的元素进行拆除，而后进行竖向增建，以整合空问，增大规模。总平面上，根据城市道路情况，入u应位于厂房东侧，对原有建筑进行竖向增建斤，针对经济型洒佶功能，经过与业主协商．决定将三至五层心作经济犁酒店经营，将一、二层商业价值较高的空间用作餐厅、便利超市、品牌洗农店、美容美发店等商业空间．既叮为酒店进行配套服务提高酒J占档次，也可独立经营。5．4．2空间整合整个j5}计是个立体维度交织进行的过程，改遗方法有空间删除与扩充、垂直空间分割、水平空问分割、血面设计等。5．421空间删除与扩充原厂房出有一道砖墙，是为了分隔煤库内储煤区和操作间用的非承重墙．在设计中将其拆除，将两个空间台二为一。厂房内部有一道空中走廊，是吊车操作人员的通道．也将其拆除。(如图5j所示)圈5-5待拆除的隔墒和走廊5．422垂直空问分隔厂房内部净高基本致，厂房建筑高度约17m，屋顶绗架底标高14Im，围此确定在厂膀内部新建钢结构五层建筑，增加使J{j面积。考虑设备管道。以及商业价值等困素，需要在八fJ设计高度为两层的^堂，所以确定首层层高为440m，二层层高为4IOm，其余异层层 北京建筑I程学院碗士学位论立高为3．20m。对于净高17m的仓库空间，无法满足改逢的要求，采取“先减后加”策略，将其屋架系统系统拆除．保留榫架柱，用钢结构将捧架柱加高，再新加钢屋面．使其净高升至1810mo5．42．3水平空间分隔及“庭”的引入中庭空间，根据改造后的使用性质及本项目规模，为了满足经营需求和美观要求，在一进门处，设计了一个太小为56吖，高度为8．90m的大堂。大堂在横、纵向上都占用了一跨的空间，不但大小合适，满足了使用功能，使建筑整体美观提升档次，而且节省了空间。54．2．4细部设计整体空间整合完后，便是局部空间的处理，主要问题在于捧架柱及吊车梁，在一定范围内影响了四层空间的使用。因此，对于吊车粱．我们采取的是。拆’的方法，将其拆除；对于排架柱，则采取“包”的方式，将其包起来装饰处理。54．2．5立向设计改建之后，原砖培立面部分被拆除，重新构建符合商业用途的新立面由于新立面的构建受原结构局限较小，设计较为自由，与一般商业建筑设计方法差别不大，只需处理好立面形式与整体的关系和满足使用功能，并表达好商业气氛即可。一、二层的砖墙基本拆除，原结构排架柱、圈粱加固的同时预埋构件，安装落地玻璃窗．用于商业经营外观气派、广告效果好。三至五层的砖墒部分保留，加澍后在砖墙上开出窗户洞口，外立面做饰面装饰处理，外形美观、船工方便。在此不作详述，仅将改造后效果图展示出来用以说明。5A．3旅工过程5．4．3．1地基与基础由于厂房已经建成近15年了．在将老屋顶和吊车的荷载去除，原建筑加高不多的情况下，只要原基础的总负荷没有增加甚至减少，就几乎不会再发生沉降。而新建钢结构加层部分一方面采用CFG桩复合地基、条形基础，尽量减小沉降，阿时另一方面新基础在水平方向也与原基础分开一段距离，新、老基础断开，分别承受新建钢结构部分和原结构部分的荷载．各自沉瞽晕，以此解决改建后建筑的新建部分与原有部分沉降量不同的问题(如图5-6、5-7所示)。原独立杯形基础基础埋深25ra--58m不等，基础放脚宽6m。图5-6内部钢结构加层的新建基础 北京建筑工程学院碰}学位论女图5—7钢结构加层与新建基础连接5．432钢结构加层边跨的跨度廊考虑新、老基础分开的影响．边跨的一侧是老结构的捧架混凝土枉，另一侧是新建框架结构的钢柱，考虑新建部分与原结构采用铰接，卸斩建建筑的边跨一侧为刚接一侧为铰接，楼板与原围护墙问留缝。这样可以减轻建筑新，老部分沉降量不同所造成的影响(如目5-8所示)，幽5-8内部新建的钢结构加层 北京建筑I程学院颂L≠位论空5433原结构拆除和加固枉原结构墙体上开洞采用水钻开洞(如削5-9所示)．原站构粱柱拆除部分采朋无^拆除以保证原结构的安全和稳定。碌结构的粱、柱采用加人截而法进行加同，即在原桨、柱．P植筋．再浇筑批凝士增大柱截面。以达到提升负荷和抗矮性能的需要。原结构保留的砖砌培体必须进行加同处理．川的斤洼为在墙面挂钢筋瞄片，升哦射混凝士或高强砂浆(如图5-10所示)。图5-9培体开洞和拆除H5．10结构加ⅢA墙体加脚B构造柱加Ⅷc：fJ窗洞口加固D待拆洞口提前加固 |匕京建筑I程学院硕I学位镕女5．5项目总结本项目的改造再和片{较好的完成了业主既定的改造日的，改造后建筑物焕然一新．外形美观太方，内部空问设置合理，使用灵话方便，实用性高，有利于酒J占、餐厅帛】商铺的经营。改造投盎为财政划拨2300万元，改造后建筑面积达到8910m’。(改造后外现效果如图5-11所示)在本项目改造过程中多家连锁酒店管理公司和餐饮企业前米接蝓，均对此项目的地理位置、周边情况、改造后的建筑外观、内部空间设置和经营前景十分看奸，产权单位有意向与其展开台作。特别需要注意的是，本项目改造的资金来源为财政划拔，产权单位为北京市朝阳区供暖中心，其上级单位是朝阳区房管局，与朝阳旺国十局魁一套班子两块牌子的政府机构。遍层背景使本项目的改造带有政府参与的性质，无疑对现行法律、法觑、政策文件很少涉及的旧_[业建筑政造领域具有导向性作用。图5-11本项目建成后效果幽 北京建筑工程学院硕士学位论文结语随着城市更新的不断深入，人们可持续发展意识的不断加强，旧工业建筑改造再利用越来越受到重视，正象P·Atone所言：“城市的质量更多地取决丁对现有房屋的维修与改造水准，而非新房屋的建筑水准14引。”目前我国的旧』=业建筑改造再利JI}j还处丁起步阶段，改造与再利用的全过程涉及到政治、经济、社会等多个层面，为了能使这些旧：1二业建筑避免被拆毁、荒废的命运，并重新得剑最大程度的利用，我们仅仅从学术角度对其进行研究是远远不够的，更重要的是使社会公众、城市管理者和开发者对此达成共识，并针对此类地区、建筑的开发、改造建立一套有效的涉及法规、政府管理及公众参与等诸方面因素的运行机制。41 北京建筑工程学院硕士学位论文致谢工程硕士研究生阶段的学习即将结束，在这紧张而又充实的三年里，我曾经得到过许许多多老师、同学和同事们的认真教导、热情关怀和无私帮助，在我的硕士论文即将完成之际，谨向你们致以我最诚挚的谢意!首先，我要特别感谢我的导师赵世强教授对我的谆谆教诲。本课题在选题及研究初始就得到了赵老师的悉心指导，期间多次询问研究进程，在困惑时为我指点迷津，帮助我开拓研究思路，精心点拨、热忱鼓励、严格要求。赵老师严谨踏实的学者风范，缜密思辨的治学方式，高犀建瓴的学术眼光，精益求精的工作态度，不仅授我以文，而且教我做人，虽历时仅二载，却使我受益终生。此外，我要由衷的感谢北京建筑T程学院指导和帮助过我的每位老师，你们为我三年的学习提供了良好的环境，为我顺利完成学业倾注了大量心血，你们为人师表的风范和兢兢业业的1：作作风令我敬仰。．我要感谢我三年的同窗们，你们不但是我学习的伙伴更是我的良师益友，是你们和我一同走过了这难以忘怀的三年。我更要感谢我的父母、妻子和家人，感谢你们多年来始终如一、毫无怨言的关怀和默默无私的支持。最后，我还要衷心感谢论文的评阅老师、专家和答辩委员会的诸位委员，感谢你们所提出的有益的批评和指导。42 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