国内外厂房改造案例分析

'国内外厂房改造案例分析关于风华地段的启发 [国内外工业遗产改造汇总]改造前改造后工业遗产旅游点博物场馆模式休闲街区模式主题公园模式“标本”式开发原生态开发商业消费街区创意产业园钢铁制造亨利钢铁厂，上海钢铁十厂北杜伊斯堡景观公园（帝森钢铁公司）关税同盟，沈阳铸造厂奥博豪森有色金属矿加工区，国际建筑展埃姆舍公园船厂广东中山歧江公园亚历山大老鱼雷工厂仓储转运中心萨尔布吕肯市港口岛公园汉堡仓库街，纽约南街海港，日本函馆湾，新加坡克拉码头，伦敦道克兰烟草码头，波士顿昆西市场纽约苏荷，悉尼岩石区，上海“登琨艳设计工作室”，上海创意仓库，昆明上河创库艺术社区，深圳华侨城德杜伊斯堡内港，英伦敦道克兰巴特勒码头，美国巴尔的摩内港，法国马赛仓储建筑群码头美国路易斯维尔布河滨公园伦敦新康科迪亚码头港口机械厂奥伯豪森中心购物区铁路终点站卡斯菲尔德科学与工业博物馆煤气厂美国西雅图煤气厂维也纳煤气厂污水厂美国丹佛市污水厂公园煤矿厂苏格兰中部工业博物馆诺德斯特恩公园，唐山南湖公园，抚顺西露天矿森林公园纺织厂上海春明创意创业园美国马萨诸塞州罗维尔电站辅机厂上海滨江创意产业园采石场希腊狄俄尼索斯采石场露天博物馆美国加州萨克拉门托河谷绿景园玻璃厂天津万科水晶城水泥厂广州芳村花卉公园美国波士顿海岸水泥总厂酿酒厂北京阿拉里奥艺术中心其他荷兰西城公园，德国环状公园，韩国金鱼渡公园旧金山吉拉德里广场，日本北京英国卡斯菲尔德区，巴黎麦涅巧克力工厂 根据功能用途的不同，旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：分类项目名称规模建筑面积产业特色商业休闲创意办公其他配套商业占比零售餐饮文娱Loft艺术工作室酒店展示空间以创意办公为主导8号桥12000m2建筑设计、设计咨询、影业制作低于20％新十钢18000m2文化、设计、传媒、雕塑16％智造局23000m2国际服务外包10％无锡北仓门13000m2艺术展览创意设计低于20％以商业休闲为主导田子坊约20000m2文化艺术体验大于50％同乐坊19300m2酒吧娱乐时尚活动70％老码头25000m2商业休闲、时尚消费60％左右1933老场坊25000m2休闲体验60％札幌啤酒厂120000m2时尚休闲啤酒文化体验大于90％以创意办公为主导核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在商业业态相对单一，以餐饮为主商业占比低于20％以商业休闲为主导核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；商业比重都要高于50％案例分类 上海创意产业走过了一条从自发集聚到政府引导的发展之路上海一些从事艺术、设计的创意者们自发地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老厂房和仓库，从事文化创意活动。上海市经委看到了创意产业未来的发展方向，积极寻找国外一些发达国家在创意产业方面的经验，结合上海特色，在11月份组织成立了“上海创意产业中心”上海首批18家创意产业集聚区挂牌，建筑面积总共占地30多万平方米。截止2006年底第二、第三批集聚区建成，第四批筹建中[上海创意产业发展历程]上世纪90年代2004年下半年2005年4月2006年底上海创意产业的定义：以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业，主要包括研发设计、建筑设计、文化艺术、咨询策划和时尚消费等几大类，并涉及诸多行业。 上海创意产业主要分布在老厂房聚集区以及政府引导的特色产业基地泰康路田子坊8号桥苏河现代艺术馆、登琨艳工作室等苏州河创意仓库海上海新城LOFTM50莫干山路50号外滩3号、18号2577创意大院空间188创智天地[上海创意产业分布特征] 同乐坊——主题特色以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间；针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。酒吧面积均在1000－2000平米之间，可以容纳1000余人；内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间；除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。文艺演出时尚发布媒体见面会论坛讲堂代表案例解读——同乐坊 时尚餐饮（30％）俱乐部（50%)零售概念店(20%)其他香啡缤好友咖啡老灶店你好，维也纳(奥地利餐厅)SkyClubMuseClubJ’SClubKento’sLiveHouse宝马会阆风艺术画廊杰奎琳画廊张钢宁钢琴坊芷江梦工厂(剧场)单个面积约几百平米不等单个面积在1000－2000平方米左右1000-2000平米左右餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布，易于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业同乐坊——业态布局代表案例解读——同乐坊 改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。代表案例解读——同乐坊同乐坊——形态风貌 8号桥地处卢湾区，处于城市中心地带，临近淮海中路商圈，交通方便快捷附近还有城隍庙、豫园、文庙、新天地等景点，人气旺盛。基本概况：项目名称：建国中路8号桥项目地址：建国中路8号。项目面积：占地11亩，建筑面积1万余平方米。其前身为上汽集团所属“上海汽车制动器公司”,该公司硬管、软管、热处理器、板金等车间设在此地，共有50—80年代厂房8栋。2003年，在市经委和卢湾区人民政府支持下，由上海华轻投资管理有限公司，时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发，创立了“8号桥”。每一座办公楼都有天桥相连；而且改造后的旧工业厂房可以作为一个桥梁，将过去的历史和现代的理念融合起来，将国内和国外的文化与人才连接起来，这一举措开了上海将工业历史建筑进行保护性开发的先河，并注入了新产业元素，使工业老建筑所特有的底蕴、想象空间和文化内涵成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的新天地。企业定位：定位于国际级的、融合国内的好的创意类企业的聚集地，这类企业讲求的是开放性的办公环境、放松的、富于变化的的办公条件，多样化的办公功能，临近城市中心，可以充分感受时尚与城市文明，有效的节约沟通成本。经营状况：8号桥项目，由于其极好的地段条件，因此土地本身的价值量就极为巨大。同时对于老厂房的改造翻新，达到一种新的形态，其中的建筑结构上的表达，都需要良好的材料作为装点。因此，以创意为概念，以环境为卖点，通过良好的设计理念，便成了创意地产产品的增值点。8号桥项目的经营模式以分期开发，全部租赁，正是8号桥在经营上的核心战略模式。如同住宅产品的分期开发一样，前期的开发带动了项目的价值，通过人气的打造，项目区域价值的提升，为后期开发的项目也提供了良好的环境条件，落实到商业层面，这些都成为未来提价的基础。有了价格的增长，才能显示出该物业价值的增长潜力。8号桥办公场地租金为6-10元/㎡，物业管理费20元㎡月，停车方式为立体式停车库与租用周边社区停车场。代表案例解读——8号桥创意产业集聚区 代表案例解读——8号桥创意产业集聚区8号桥位于上海市中心城区卢湾区建国中路8-10号，由20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂的老厂房改造而成。园区占地7000多平方米，总建筑面积12000平方米，吸引了众多创意类、艺术类及时尚类的企业入驻，包括海内外的知名建筑设计、服装设计、影视制作、画廊、广告、公关、媒体、顶级餐饮等公司。 8号桥创意产业空间布局（一）：基本维持原有老厂房空间布局整个８号桥由8栋房子构成，基本上保持了原来的布局。“8号桥”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遥相呼应，21米高的天桥将两座工业老建筑连接起来代表案例解读——8号桥创意产业集聚区 8号桥最独特的是园区设计师留出了很多‘租户共享空间’，如商务中心、休闲后街、阳光屋顶等，可以给租户提供许多互动空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素在这里互相碰撞，激发灵感和创意。8号桥创意产业空间布局（二）：独特的‘租户共享空间’成为艺术工作者激发灵感和创意空间代表案例解读——8号桥创意产业集聚区 8号桥建筑特征：历史与未来、传统与现代、东方与西洋、经典与流行在这里交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围。8号桥创意产业集聚区由上海汽车制动器厂旧工业厂房改造而成。其老工业建筑的内部由艺术家改造后，保留了原来的砖石墙体、屋梁架构，同时艺术家又以艺术手法将现代材料、设施安置其中。代表案例解读——8号桥创意产业集聚区8号桥建筑特征（一）:历史与未来、传统与现代的交汇融合，为创意产业的发展提供了独特的环境和氛围 田子坊地址上海市卢湾区泰康路210弄形成时间2000年初建筑面积2万余平方米初始用途建造于20世纪30年代的弄堂工厂改造手法建筑构架保留，外部有选择性地整饰，内部重新分隔并装修进驻产业设计行业（建筑/服装/室内/广告/礼品/广告摄影，陶艺/环境/家具/图案）集聚规模18个国家，不同领域160余户房租水平平均日租金约元／平方米代表案例解读——田子坊 上海田子坊代表案例解读——田子坊 上海田子坊代表案例解读——田子坊 其他案例欣赏——1933老厂房上海1933老厂房——时尚中心+自然形态历史博物馆+影视拍摄基地 海上海新城——创意LOFT+创意商业街+创意生态居其他案例欣赏——海上海新城 保守估算，广州优质创意产业园区仍有超过400万平方米的市场缺口，未来发展潜力巨大，产品品质成为决定项目吸引力和竞争力的关键因素2008年广州创意产业从业人员增长率为5.2%2008年广州创意产业从业人员约为91万人保守估算，2010年广州创意产业从业人员达106万人依据经验，企业人均办公面积约为10平方米2010年广州创意产业办公物业需求达1000万平方米目前已立项的各种档次和规模的创意产业园区存量供应和潜在供应面积不足600万平方米广州创意产业园区仍有超过400万平方米的需求空间广州创意产业园区办公面积需求估算广州创意产业发展迅速，但创意产业园区建设远远无法满足行业发展需求。全市创意产业园区供应不足百万平方米，其中不乏档次偏低，环境恶劣的低档办公物业除创意产业园区和甲级写字楼外，目前多数创意行业企业租用乙级、丙级写字楼，办公环境普遍较差，并且标准写字楼严谨、刻板的园区氛围无法满足行业对自由创作氛围的需求总体而言，市场亟需功能定位合理、环境和硬件水平较好的优质园区。因此，本项目的品质高低将成为决定项目吸引力和竞争力的关键因素广州创意产业分布特征] 代表案例解读——广东红砖厂项目背景介绍1958年6月10日广东罐头厂建成投产。以苏式建筑为主，左右呈中轴对称，平面规矩，主楼高耸，回廊宽缓伸展，其次是有“三段式”结构，指的是檐部、墙身、勒脚三个部分，而且楼房墙体厚，有一砖半厚，房子空间大，冬暖夏凉。园区占地16万平方米，区内现在仍保留着几十座大小不一的苏式建筑。原身为广州鹰金钱食品厂，它自身在广州有着一段段辉煌的历史，其内在空间及建筑群特质，使它散发出一种独特的魅力。红专厂创业园区2009年4月开始动工。保留罐头厂各个工作车间的名称，如“解冻街”、“制罐街”、“成品街”等等。 包括艺术文化交流机构、国际画廊、艺术家工作室、雕塑展厅及广场展示区、酒吧／咖啡厅、进口书店、艺术文化商店、摄影棚、养生会所等数十个门类。园区曾吸引各种展览，如广州当代雕塑邀请展、首届丹麦文化周的开幕和包豪斯展览等园区的功能分区划分为创意艺术区、商业品牌区、品牌展示区、影视媒体区、餐饮区及露天咖啡茶座、休闲设施、教育培训区、创意艺术广场。代表案例解读——广东红砖厂 代表案例解读——广东红砖厂 在路口，常会被那些独特的“装置艺术”吸引住———其实，它们本身是鹰金钱遗留下来的废旧机器或某个配件，作为罐头生产线上的某个环节，这些废旧的机器身上可能记录了上百年的历史，如今它们成了园区的雕塑，既是文化的载体，也是废物利用的一种艺术表现。特色雕塑开放对象年轻时尚的商务精英／CBD常驻人士／外籍人士文化休闲人群商务旅行人群观光人群大学生／中学生／学院人群代表案例解读——广东红砖厂 文化产业价值链分析主打产品是：艺术文化会展与艺术品展览，已形成艺术品牌上游产品与下游产品的产业链条代表案例解读——广东红砖厂艺术文化交流机构国际画廊艺术家工作室雕塑展厅及广场展示区室内展厅拍卖展厅奢侈品展厅私人博物馆产业核心层：文艺表演、文化社团、群众文化服务等 代表案例解读——广东红砖厂产业外围层：游览景区文化服务、文化产品租赁和拍卖、文化中介代理、休闲健身娱乐等酒吧／咖啡厅进口书店艺术文化商店各种运动场所养生会所免费游览参观相关层：照相器材、乐器、工艺品的生产和销售等摄影棚精品店乐器行服装定制 产业集群效应具有交互关联性的多个文化企业或机构共处一个文化区域，形成产业组合目的：是降低成本、实现企业外部的规模经济作用：1、提高了整体竞争力与创新能力2、加强集群内企业间的有效合作3、发挥资源共享效应，形成“区位品牌”代表案例解读——广东红砖厂 以城市为核心的创意产业园纽约苏荷区温哥华格兰维尔法兰克福会展区代表案例解读——美国苏荷区 代表案例解读——美国苏荷区简介苏荷区位于纽约市曼哈顿区西南角，是个不大的社区，约有六千居民。第一次工业革命时，苏荷区成为钢铁生产基地。20世纪50年代，随着城市改造步伐的加快，工厂外迁，大量厂房闲置，艺术家遂陆续“占领”之，并将其改造为居住和创作场所。苏荷区逐渐成为闻名遐尔的艺术家天堂。地理位置苏荷区是曼哈顿下城区Canal大街和Houston大街之间的地块。与休斯敦运河相邻。 纽约苏荷区是19世纪中叶工业化时代兴起的一个工业区。二战后，苏荷区的制造商纷纷辙离，留下的大量车间大多闲置，房租极低。一些青年艺术家发现了这片净土，纷纷把它们变成自己的艺术工作室兼住所。久而久之，这里就自然形成了一片艺术家的集聚地。代表案例解读——美国苏荷区 现状在1982年，苏荷的画廊逾千，艺术家逾万，“新美术馆”及世界顶级现代艺术馆“哥根汉姆下城分馆”先后落成，书肆、餐馆、咖啡座、时装店生意兴隆，一派文化气象。90年代，苏荷区租金飙升，过度繁华，艺术的活力与纯度不复当年，蜕变为高级旅游点。2000年以后，大批画廊迁移中城二十街一带查尔斯区，以当年同样的热情与智慧建成第二个“苏荷”。所以现在的苏荷区已经成为一个商业区、旅游景区和创意产业区的综合体。1.区内有近600家各具特色的百货服装、饰品店。以SOHO中心区的百老汇大道为例，特色店有50余家，经营范围包括珠宝、服饰、化妆品、家居用品、文具及百货等；各式餐馆逾100家，囊括了世界各地的风味美食和高级主题餐厅。世界最知名的品牌如PRADA(普拉达)、CHANEL(香奈尔)也入驻其中。2.艺术画廊和工作室100多家代表案例解读——美国苏荷区 苏荷是以城市为核心的创意产业园区。园区内，主要分布着从事时尚艺术、休闲文化、展览展销等类别的公司或机构，商业交易对其生存至关重要。创意产业园区所提供的产品和服务并非日常生活必需品，而是含有文化因素、具有独创性，享受一定知识产权保护的创意性成果，因此要求相对高的经济回报。经济发达、文明程度高的城市，总体购买力较强，并且有较为迫切的创意文化消费意愿，从而为创意产业园区的发展提供了一定保障。苏荷区所在的曼哈顿岛是纽约市的中心区。曼哈顿以及纽约高速发展的经济和高度发达的金融业是苏荷区商业投资兴盛和艺术品交易发达的潜在原因之一。在以城市为核心的创意产业园区，城市经济发展促进创意产业园区发育，园区的欣欣向荣又反过来推动城市经济增长，城市与园区的循环互动成为此类园区的重要生命体征。总结：苏荷区域小而产业密集，商业发达、艺术底蕴深厚。代表案例解读——美国苏荷区 北杜伊斯堡钢铁厂与炼炉厂代表案例解读——德国鲁尔工业区 德国鲁尔工业区持续发展的成功经验鲁尔区区域整治和更新的背景成立权威领导机构，区域发展规划不断创新以传统工业为基础，充实、调整区域产业结构合理调整区内生产力布局科研与实践相结合,将科技优势转化为生产力开发工业传统资源，拓展区域产业新功能完善环境管理和建设，重塑田园都市风光代表案例解读——德国鲁尔工业区 采用就地取材的设计方式遵循大自然自然排水原则对住宅建筑的人性化考虑避免了不必要资金的投入以保留未来任何的可能性引进大量的植物任其自然生长鲁尔工业区改造带来的启示代表案例解读——德国鲁尔工业区 “798”艺术区汇集了大量从事不同行业有着不同追求的艺术个体，形成一个有较大影响力的文化产业集群，同时，文化创意产业的集群可以产生滚雪球式的集聚效应，吸引更多的艺术个体到此集聚。驳的红砖瓦墙，错落有致的工业厂房，纵横交错的管道，墙壁还保留着各个时代的标语。马路上穿着制服的工人与打扮时尚前卫的参观者相映成趣，历史与现实、工业与艺术在这里完美的契合在了一起，这里就是北京798艺术区。厂房之所以赢得艺术和文化创意产业的青睐,是因为工业建筑有别于日常生活空间的建筑和景观,因而可容纳各种非日常的活动,为艺术家的个性设计和创造提供非同寻常的体验;旧建筑是有历史和故事的,通过物质的元素,给空间带来一种非物质的氛围,并弥漫四周,创造出一种独特的场所感。这是新的建筑设计所不能带来的。——俞孔坚代表案例解读——北京798 北京798代表案例解读——北京798 北京798代表案例解读——北京798 798今天是中国当代艺术的展示交易中心，未来会成为世界著名的艺术园区，在这里面展示和交易的是来源于当下中国正在发生的原创的艺术作品，这是中国制造转向中国创造的过程中不可缺少的存在。这是我个人对798的看法。所以我们谈到798，我们是在谈一种生活方式，一种生存方式，不管是否在798工作和生活，不管是否懂得艺术，今天的中国人应该知道“798生活方式”。代表案例解读——北京798 一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的：依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。启示一：人气的来源由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60％以上，构筑一个中高档的生活圈。启示二：消费的主力面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20％左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。启示三：亮点的塑造典型特征分析客群特征 业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群业态配比的一般规律业态分类占比细分业态占比商业休闲50-70%餐饮类40％左右零售类40％左右文化娱乐类20％左右创意办公10-20%－－其他配套10-20%－－旧改项目常见商业形态的一般特征分类特征描述餐饮类通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位；也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格符合项目整体定位零售类通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主，中高档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左右，装修精致、主题鲜明；服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制，定位较高档文化娱乐类定位高端的会所、俱乐部最为常见；电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条件选择创意办公宽敞、自由、灵活，面积可分可合；主要面向设计类的中小型企业或个人工作室酒店以小型的精品酒店为主，主题鲜明，以独特文化吸引特定人群展示空间通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示功能，面积在1000平米以上；功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座以及企业年会等多种形式典型特征分析 典型特征分析临近广场、步行道的1-2层厂房改建形成连续的商业界面与开放空间形成互动以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主主题鲜明、装修精致、富有情调休闲商业 通常选在相对僻静的场所多为小型的独栋建筑改建而成外表朴实，内部装修奢华精品酒店的客房数通常在50左右，具有很强的设计感和文化性酒店会所典型特征分析 典型特征分析剧院剧场规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途 典型特征分析通常由3层以上的厂房改建而成；内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分；主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室创意办公 典型特征分析围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间；经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚开放空间 发展优势：1、地理位置：位于中山路和中宣街交口，交通区位优秀。位于黑龙江省政府东面，黑龙江省国家安全厅南侧，周边有哈尔滨目前仅有两所五星级酒店之一——抚顺天天大酒店，并临近高尔夫球场、万达国际影城等大型商业设施，商业区位极佳。思考与启发 2、现为中国航天科工第三研究院航天科工哈尔滨风华有限公司，在哈尔滨有着一段段辉煌的历史。3、有大量带有上世纪后半叶烙印的建筑，以日式俄式建筑为主，其内在空间及建筑群特质，使它散发出一种独特的魅力。厂房的结构空旷开阔，很适合改成办公空间。4、顺应国际产业发展趋势。思考与启发 思考与启发SITE 思考与启发基地内部建筑风格多样，保存完整： 思考与启发 '