房地产开发企业成本管理研究--基于a公司蓝天新都项目成本管理的案例分析

'房地产开发企业成本管理研究--基于A公司蓝天新都项目成本管理的案例分析THE淞⑨M…ASTER…"S硕士学位论文⑨MASTER‘STHESISAonCostofRealStudyManagementEstateCompany??___??_??___??__-___-___--’CostManCaseAn agementalysisBasedOilTheBluePlazaProectSky．iAfoCompanyAThesisSubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirementFortheinM．A．Degree ManagementByZhaoYangPostgraduateProgramSchoolofEconomicsCentralChinaNormalUniversitySupervisor：WangHuayingAcademicTitle：AssociateProfessorSignature ApprovedMay．2012硕士学位论文⑨MASTER‘STHESIS华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 J一1^作者签名：彳隧纠日期：渺年5-月Z矿日学位论文版权使用授权书学位论文作者完全了解华中师范大学有关保留、使用学位论文的规定，即：研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属华中师范大学。学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以允许采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。保密的学位论文在解密后遵守此规定 保密论文注释：本学位论文属于保密，在――年解密后适用本授权书。非的中硕士学位论文THESlS⑧MASTER‘S＼：：：：：／摘要随着房地产行业的不断发展，其对国民经济和社会大众的影响也越来越大。 尤其是近些年，房地产业在国民经济所占的比例非常高，是关系到囤计民生的重要行业。正因为其影响行业多、范围广，切实影响到每一位消费者的居住生存，影响到社会的稳定繁荣，所以是国家政府保持经济平稳增长、进行宏观调控的对象。当前，为了稳定物价、抵御国际金融危机的冲击，国家对房地产过热现象采取了严厉的调控措施，颁布了一系列的政策法规，如“国十条"、限购令等。但是，随着这些政策的出台，使得房地产行业的发展环境受到前所未有的挑战。企业要在激烈的市场竞争中获得更大的优势，赢得自己的生存空间，就必须转变以前的管理模式，将外部扩张转变为内部积累，深度挖掘企业的内部资源，提高运营效 率，减少企业运营的成本费用，塑造企业的核心竞争力。成本管理与控制是企业管理中的一个重要工作，同样对于房地产开发企业来说成本控制也是必不可少的。虽然现在很多公司已经注意到成本管理的重要性，并开始进行企业的成本管理。但是大多数企业的成本管理仍然处于初级阶段，多数房地产公司仅仅从支出的角度进行管理，企图通过控制并降低大额支出的成本来进行管理。但结果却往往差强人意，在一番辛苦之后，却发现成本并没有节省下来。企业的成本管理是全方位的，需要随着环境的变化不断变化适应的。企业 成本管理需要从公司经营、项目运行的角度，全方位立体化的进行综合管理，才能真正有效的进行成本管理。本文采取将项目成本管理理论和案例分析相结合的研究思路，在阐述相关成本管理理论之后，进而介绍了A房地产公司基本情况以及公司原有的项目成本管理机制，并对公司原有的项目成本管理机制存在的问题进行了剖析。然后就A房地产公司现今在蓝天新都项目上试行的新的成本管理机制进行了详细地描述性分析，并针对A房地产公司现今在蓝天新都项目上试行的新的成本管理机制带来的绩效进行了评价，给出了一定的结论和建议。 文章着重于理论和实践的相结合，通过对蓝天新都项目成本管理的案例分析，针对性的提出公司在成本管理实际操作中存在的问题，凸显成本管理理论和方法在房地产项目实际管理过程中的作用。本文具有非常良好的现实指导意义，希望能够为房地产企业提高成本管理的效率，增强企业的竞争力提供借鉴和指导。关键词：成本管理；房地产开发企业；房地产开发项目andtheisalsoinrecentrealestateeconomycommunitygrowing．Especiallyyears，theinnationalisisrelatedtotheessentialveryhi曲，which industryeconomyproportionofbeneficialtothelivelihood．Becauseofitsaffecttheindustrypeople’Sindustry,awideofrealtoc幻nsumerVssocialandsurvival，affectrangeimpacteverylivingstabilityrealestateisthewhichthecontrolprosperity,theindustryobjectgovernmenttomaintainstableeconomicordertostabilizeandtoresist growth．Atpresent,inpricestheinternationalstateoverheatedrealestatemarkettotaketheofcrisis，theimpactcontrolmeasurestoensurethestableofthestatestringentoperationeconomy．Theaseriesofandasthe”tenpromulgatedpoliciesregulations，suchcountry”，thepurchasetheoftheserealestateorder,etc．However,withpromulgationpolicies，themarketinghasfierceobtaina inthefiercemarkettobeguncompetition．Togreateradvantageandearntheirownmustthechangemanagementcompetitionlivingspace，companiestheexternalintotheinternalthemode，changeexpansionaccumulation,tapenterprise’Sinternalthebusinessofcosts，shape resources，improveoperationalefficiency,reducethegoreofcompetitivenessenterprises．Costandcontrolisanworkofbusinessmanagementimportantmanagement,whichisthesameforrealestatehavedevelopmententerprises．Manycompaniestheofcostcosthasnoticedmanagementalreadyimportancemanagement,the mostbusinessesthecostofisstillintheinitialbegun．Butmanagementstage，theofmostrealestatefromthemanagementcompaniessolelyexpendituremanagementthecostofresultistocontrolandreduceangle，attemptslargeexpenditures．Theonlyahardfoundthatitdidnotsavecost．Thecostwork,也eymanagementjustpassable．In oftheisinlifecostneedsenterprisedynamic，fullcycle．Enterprisemanagementfromtherunoffullintegratedmanagementcompany,theprojectpointview,theCanbeeffectivecostthree-dimensional，whichmanagement．trulyThisarticletakestheideaofthecombinationofthecostoftheproject thecostsandcasestudies．Firstofarticledescribesmanagementtheoryall，thiswitllarticledescribesarealestateassociatedmanagementtheory．Secondly,thisnconclusionsandrecommendations??andsomegives Thearticlefocusesonthecombinationofandthetheorypractice．ThroughoftheBlueNewarticleofCosttargetedanalysisManagementSkycapitalprojects，theofthethistheouttheemphasizesproblemscompany．Andpaperpointpractical ofthecostandmethodintherealestatecostrolemanagementtheoryprojectimportantarticlehasatoreferencesignificance．Hopeprovidegoodpracticalmanagement．Thistherealestatecostthecorefortocompetitiveness management，enhanceimprovebusiness．estateestatedevelopmentcompany；realKeywords：costmanagement；realprojectsnI硕士学位论文 ⑧MASTER‘STHESIS＼：：：／目录摘要…IAbstract．II1导论l1．1研究的背景和意义……………………………………■………………………l1．1．1研究的背景………………………………………………………………．1 1．1．2研究的意义………………………………………………………………．2．1．2研究思路与框架………………………………………………………………。31．3主要创新点………………………………………………………………………52房地产开发企业成本管理相关理论62．1基本概念界定……………………………………………………………………62．1．1成本管理…………………………………………………………………62．1．2成本管理机制……………………………………………………………62．2房地产开发企业的特点及项目总成本构成……………………………………7 2．2．1房地开发企业及其特点…………………………………………………．72．2．2房地产项目阶段划分……………………………………………………．82．2．3房地产项目的开发成本构成……………………………………………112．3成本管理基本理论……………………………………………………………133A房地产公司成本管理原有的机制与局限性………173．1A房地产公司基本情况………………………………………………………．173．2A公司成本管理原有的机制及工作流程…………………………………。18 3．2-I成本管理原有的机制……………………………………………………183．2．2运行的主要工作流程…………………………………………………。203．3成本管理原有的机制存在的不足……………………………………………243．3．1忽略投资决策阶段的成本控制………………………………………。243．3．2设计阶段的成本控制重视程度欠缺……………………………………243．3．3不重视计划和检查，导致成本管理失控……………………………。254A公司成本管理新机制的构建――基于蓝天新都项目274．1蓝天新都项目概况………………………………………………………………27 4．1．1项目总规划………………………………………………………………274．1．2项目实施进度…………………………………………………………．．28硕士学住论文⑧MASTER‘STHESIS＼：：：／4．1．3项目销售情况…………………………………………………………～294．2组织架构重组……………………………………………………………………294．3管理制度的完善………………………………………………………………．30 4．3．1建立目标成本费用责任制……………………………………………．304．3．2健全成本监督制度……………………………………………………．．304．3．3落实动态调整制度……………………………………………………～30l4．4目标成本动态控制机制的形成………………………………………………．34．4．1目标成本动态控制机制的建设………………………………………。314．4．2目标成本的动态管理…………………………………………………．．32 4．5项目全过程成本管理的实施…………………………………………………344．5．1投资决策分析阶段的成本管理………………………………………一344．5．2项目设计阶段的成本管理……………………………………………一364．5．3项目施工阶段的成本管理………………………………………………404．5．4项目营销阶段的成本管理……………………………………………一444．5．5竣工交付阶段的成本管理………………………………………………464．6项目成本管理的辅助系统建设………………………………………………。475A公司成本管理新机制产生的绩效评价――基于蓝天新都项目49 5．1新机制产生的财务绩效………………………………………………………495．1．1成本控制效果……………………………………………………………495．1．2利润实现效果…………………………………………………………一505．1．3对比A公司其他项目相关指标呈现的差异效果……………………．515．2新机制产生的市场绩效………………………………………………………。5l5．3新机制产生的社会绩效………………………………………………………．526结论与展望54参考文献55 致谢581导论1．1研究的背景和意义1．1．1研究的背景随着中国经济体制改革的深化，市场经济体制不断的健全，国际间市场不断的发展，国家经济一直保持着以每年8％以上的高速增长。根据最近的统计数字，上【11，国家经济已经处于“刘易斯拐点"，要避免出现南美等国经济下滑的情况，继续国家经济的有序发展，顺利达到中等发达国家水平，就必须转变经济增长的 方式，加强企业自身的发展。转变以前的粗放式、资源耗费式的发展模式，通过企业内部的创新，提高企业的资源利用效率，节约成本，创造财富。只有通过企业经营方式的转变，才能使得整个国民经济走向更好的未来。房地产业行业关系到居民的居住利益，是具有广泛影响的行业，在我国经济发展中占有重要的地位。首先，居民消费者的“衣、食、住、行”四大需求中，“住”占有最大的部分。尤其是中国传统文化所追求的“家"，更是要求每一个家庭必须要有一个自己的安乐窝。因此，在中国，更是推高了房地产的价格，使其成为影响最大的行业。其次，房地产行业所涉及到的相关行业非常多，包括钢筋 水泥、建材、家具等多个行业，相关的产业链条非常大。房地产的发展可以带动众多行业协同发展，从而可以更有利的促进国家经济的增长。最后，房地产业的增加值占国家GDP的比重已经超过5％，是我国名副其实的支柱产业【2】。因此，房地产行业需要大力的关注，而房地产开发企业的运营是房地产业运行的最重要的行为，更是直接影响到房地产业的健康发展，进而对国计民生产生重要的影响。随着居民住房的增量需求和改善需求不断的增长，极大的推动了房地产业的持续发展，成为构建和谐社会的重要物质载体。在房地产发展的二十年里，房地 产开发投资年均增长25．5％以上，房地产取得了巨大的发展13】。特别是在住房建设方面，从1998年住房制度改革以来的十余年间，中国城市住房建设取得了突飞猛进的发展，住房建设的成就可以称得上是一个历史性的、世界性的奇迹。在城市人口增加一倍的情况下，城镇居民的人均住房面积从上个世纪70年度末的不足7平米，猛增到28平米。并且，每年保持着人均增长一平米的快速发展状态。房地产企业现在正处在由以前的粗放式、资源掠夺式的发展方式向企业集约化经营转变的阶段，如何更有效率的运转成为了如今房地产商所要面临的一个重―全． 硕士学位论文THESIS⑧MASTER‘S大的问题。经验表明，人均GDP处于3000--,5000美元期间，标志着房地产行业处于快速发展的时期，中国目前已经处于房地产快速发展向健康发展转变的时期[41。房地产业经过二十年不计成本的飞速的扩张以后，暴露出了很多的问题，土地供应制度不规范、房地产价格相对较高、建筑安装成本所占比例过低、房地产过度放贷非常严重、旧城改造拆迁引发的矛盾过于普遍、建筑质量无法保证等一 系列问题缠绕着房地产行业。由于房地产产品相对特殊，价值比较高、产品使用寿命比较长等，更是关系到所有人的切身利益，从而引发一系列的民生问题。我们需要更多的反思，在更加理性的消费行为下，在竞争日趋激烈的情况下，如何保持自己的竞争优势，扩大企业的影响力。而这已经逐渐成为房地产相关人士共同探讨的话题。尤其是受到国际宏观环境的影响，金融危机的冲击，国际市场不景气，金融市场动荡不安，都增加了经济的不稳定因素。为了保持经济的健康发展，降低房地产投机，减少泡沫，政府出台了一系列的宏观调控政策。目前，房地产市场受到宏观政策的影响比较大，市场处于严重萎缩的状态，尤其是金融市 场的紧缩，限购政策的实施，使得房地产企业必须考虑以后在房地产市场利润下降的情况下的稳健运行。1．1．2研究的意义‘本文对房地产项目成本管理的分析和研究具有重要的现实意义，可以帮助企业更好的进行成本费用的管理，具有重要的指导意义。同时，通过对房地产项目全过程各阶段的研究，使得企业更加清晰明了的对成本费用的管理做出明确的判断。1企业成本管理的方式仍处于初级阶段，有待进一步深入 现在很多房地产公司在成本管理方面仍处于比较粗放的阶段，主要表现在以下几个方面：一是管理人员的权利和责任并不相应，多数公司将企业的成本管理集中在了项目经理的身上，成本管理更多的依靠项目经理的个人素质，缺少相应的监督部门，导致成本管理成为一厢情愿的事情，权利和责任并没有完全统一。二是项目人员的成本观念薄弱，长期以来，重规模、轻效益的观念普遍存在于公司人员的观念中，项目成本管理人员的管理意识并不强，重视不够。多数部门觉得成本管理更多的是领导层、财务部的事情，与个人的关联度并不强。成本的管 理流于形式化。三是成本管理的全面性比较差，多数公司对房地产项目施工阶段的成本管理比较有心得，因为在该阶段成本支出所占比例最大，片面的认为将最大部分的成本管理好了就可以实现公司的成本管理目标。但在实际运行中，项目初期的决策设计阶段对整个项目具有非常重大的影响。前期的设计不合理，很容2硕士学位论文⑨MASTER’STHESIS易造成后期的重复建设或者是浪费。只有在项目立项规划时，就充分考虑到项目的整体成本支出，才能真正有效的进行成本管理。四是成本管理的方法并不准确。 现阶段多数公司已经意识到成本管理对公司运行的重要性。但是，多数公司仅仅进行了简单的财务成本管理，成本控制指标的制定来自于“拍脑袋"，并不科学。管理人员仍然在探索成本管理的具体方法，实际管理时仍然非常盲目。因此，需要对企业成本管理进行系统性的研究，以指导管理者实际运用。2成本管理的研究有助于提升企业经营管理水平一个企业的成本管理的好坏与否，直接关系到企业能否获得竞争的优势，关系到企业的生存发展。通过成本管理的研究，可以全面提升企业的经营管理水平，增强企业运行效率，强化企业的竞争优势，是公司发展的重要基础。公司的运行 成本是企业经营管理水平的重要体现，是公司经营状况的重要反应。因此，必须加强公司的成本管理。3成本管理的研究有助于提升公司竞争优势通过成本费用的管理，可以是公司在日趋激烈的竞争环境中，把成本降到最低程度，在激烈的市场竞争中处于成本领先的优势，占领市场份额，有助于塑造公司的核心竞争力，实现公司的盈利目标。4成本管理的研究有助于促进行业的健康发展通过成本管理水平的提升，促进行业内企业共同提升企业运行绩效，提高全 行业的运行效率。改变当前的以市场占有、资金投入为主的发展模式，促进行业的健康发展。同时对房价的健康发展有很大的促进作用，有助于房价的合理回归。1．2研究思路与框架本文主要采取理论和案例分析相结合的研究思路，以A房地产公司的蓝天新都项目为研究对象，结合相关的成本管理理论，对A公司原有的项目成本管理机制存在的问题进行了剖析，并针对A公司在蓝天新都项目上试行的新的成本管理机制引发的绩效进行了评价，得出成本管理应注重全方位全过程的结论。全文共分六大部分： 第一部分，导论。主要是介绍房地产开发企业项目成本管理的研究背景和意义，并阐述本文的主要研究内容和研究的方法，以及主要的创新点。第二部分，论文所涉及到的成本管理的相关理论。主要是分析房地产开发企业的特点，指出房地产企业成本管理的主要在于项目的成本管理。着重介绍房地产项目开发的过程和总的成本构成。以及介绍了成本管理的概念和成本管理理论的萌3硕士学位论文⑨MASTER‘STHESIS芽、形成、发展、成熟过程，以及相关的成本管理方法。 第三部分，主要是对A房地产公司的基本情况和原有的成本管理机制的介绍，并分析原有的成本管理体系的主要问题。第四部分，结合A公司新的蓝天新都项目，对A公司新试行的成本管理机制进行详细的描述性分析。新的成本管理体系主要是公司总体进行的目标成本动态管理机制和根据房地产开发项目各个阶段进行的全过程成本管理机制。第五部分，主要是对A公司新的成本管理机制所产生的绩效进行评价和分析。第六部分，结论和展望。对全文进行系统性总结，概括归纳出主要结论和创新点，并对论文不足之处进行说明。论文的具体框架安排如图1．1所示： 图1．1论文主要框架4硕士学位论文⑧MASTER‘STHESIS＼：：：／1．3主要创新点一是研究视角比较新颖。本论文的研究视角比较新颖。成本管理在企业管理中是一项比较困难的管理内容，尤其是房地产行业所涉及到的时间持续期长、影响范围广、配合部门多的特殊性，更加剧了成本管理的难度。之前大家的研究主 要集中在对房地产项目过程的成本管理，试图通过在项目各阶段通过各种控制方法来减少成本的支出。本文主要是从企业管理的角度，试图从制度构建的方面进行管理控制。在企业管理的角度上，通过整体的管理方法与制度，来减少成本的增加。同时，在项目运行的各阶段通过针对性的管理措施，减少实际操作中的浪费，从而构建整体性的成本管理体系，以增强企业的核心竞争力，促进企业的发展。二是针对性强。本文主要是从案例分析的角度探讨企业成本管理出现的主要问题，并结合相关的成本管理理论进行探讨。通过对A房地产公司蓝天新都项目 的成本管理问题的研究，通过具体的实例对公司成本管理出现的问题进行了探讨与分析，最后针对性的提出了相应的解决措施。文章具有较强的针对性，为公司管理提出了一些建议。52房地产开发企业成本管理相关理论2．1基本概念界定2．1．1成本管理所谓的成本管理就是运用管理学理论和方法，对企业经营过程中所发生的资源耗费和使用情况进行计量和管理的过程【5】。成本管理的关键是通过合理的分析 方法对投入的成本和带来的绩效进行分析，及早的发现实际发生成本费用与预期的差异以及没有带来绩效的活动，以便在及早的采取相应的措施，使得最终实现成本管理的目标，确保合理的利用相关的资源，产生良好的投资效益和社会效益。现代成本管理理论起源于工业革命时期。随着大规模的生产经营，企业为了降低生产每一单位商品的成本，开始对生产经营的每一项进行计录考量，以降低企业的成本；另一方面，企业也开始使用成本绩效来对管理层和生产员工的业绩进行考核和评价。随着经济的不断发展，成本管理理论也不断的深化发展。其经 历了事后消极的成本核算阶段和事中积极的成本控制阶段，到近年，已经逐步发展为事前进行的成本预算和成本计划阶段。并与其他企业管理学理论相结合，形成企业的战略成本管理体系。现阶段，英国学者肯尼斯??西蒙兹Kennethsimmonds认为“成本管理"是指通过对企业自身和竞争对手相关的成本情况进行分析，从而为管理者提供战略决策所需要的信息【6】。其对成本管理的的定义则偏重于市场竞争地位的角度，也就是从企业如何获取战略优势的角度对成本管理进行分析。美国的著名战略管理大师迈克尔??波特也从战略的角度对成本管理进行了论述，成本管理主要就是通过价值链分析方法对成本进行分析，进而找到价 值链上薄弱环节并进行改进17]。其主要的价值链分析方法包括横向价值链、纵向价值链和内部价值链等。2．1．2成本管理机制成本管理机制是指成本管理系统的结构和运行机理。其本质是指成本管理系统的运行机理和内在联系，是成本管理的具体体现。成本管理机制最重要的是以实际运行情况为依据，通过组织的架构组织将相关部分有机的组合起来的，也构成了相关的成本管理子系统。成本管理的机制具有一定的社会系统属性，相互之间是有机结合的，同时也互相影响，互为因果。 管理过程中，必须以客观规律为依据，在整个成本管理的活动中，必须将各项工6硕士学位论文⑧MASTER‘STHESIS＼：：：／作有序的结合，共同组合起来，才能真正的实现成本管理的目标。成本管理机制本质上是成本管理系统的运行原理与功能。成本管理机制主要是通过运行机制、动力机制、约束机制来表现的。运行机制是指整个管理组织的基本职能与运行原理。动力机制是成本管理最主要的驱动力。一般的企业最主要 的驱动因素是利益驱动，通过经济利益的刺激来驱动成本管理机制的运行。当然也存在一些其他的驱动因素，如行政命令、社会利益等。约束机制是指成本管理机制的修正惩罚机制，主要是通过权力、利益、责任等因素的约束对违反成本管理的活动进行修正，确保成本管理目标的顺利实现。2．2房地产开发企业的特点及项目总成本构成房地产开发企业在成本管理方面既具有一般企业的成本管理控制的特点，可以通过对公司各项活动进行管理和控制以减少整体的成本支出；同时又具有非常独特的地方，房地产开发企业的主要活动是围绕着房地产项目的运营进行的，其 产生的成本随着项目运行的阶段的不同而不同，且各项活动对总体的成本的影响程度也不同。因此需要对房地产开发企业的项目开发过程进行分析，确定企业项目的总体成本的构成，以进行房地产开发企业的成本管理。2．2．1房地开发企业及其特点一般企业的成本管理主要是对生产经营活动进行管理，通过对企业资源与活动的合理调配，减少资源的消耗，从而减少相应的成本。尤其是工业企业，主要就是对企业经营所涉及到的资源，进行合理的规划、购买、运输、使用等，来降低企业的成本，最终实现公司盈利的目标。房地产开发企业与一般的企业的具有相同的盈利特点，都是为了自身的利益 诉求而建立的公司。但是，房地产开发企业也具有自身独特的属性。就是房地产的产品不同于一般的工业产品，其最主要的产品是房屋，就是俗称的房地产。1房地产开发企业的产品具有独特性房地产开发企业则是指从事房地产开发和经营的企业。而房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。因此，房地产开发企业的产品就具有以下的特性： 首先，房地产产品主要以项目形式存在。房地产产品不同于一般的工业产品，更不同于无形的服务产品。房地产通过土地的开发与经营、房屋的建设与销售等7硕士学位论文⑧MASTER‘STHESIS＼：：：／活动来实现产品的生产、销售。在这过程中，由于其价值比较高、位置相对固定、开发周期长、关联复杂，产品的生产运营过程变成一个项目的运作过程。通过项目的规划立项、建设、运营的过程来实现房地产的运营。房地产项目的成本占公 司总成本的90％以上，因此，成本管理的最主要内容就是对项目的成本的管理。目前，由于资金、政策等因素的影响，众多的房地产开发商均是通过组建项目公司的形式，对房地产项目进行运营。因此，房地产公司的成本管理已经开始转变为房地产项目的成本管理，成本管理的主要内容就是对房地产项目的成本管理。其次，房地产产品的位置固定，投资巨大。房地产的开发，具有不可变动的地理位置，房地产项目通常就地建设，在一定区域内销售，在开发项目之前，就要综合考虑地理位置的差异对项目所造成的影响。应当在项目开始之前就充分考 虑到项目周边目标顾客的需求，针对不同的消费群体制定不同的产品线，以降低项目的销售风险。房地产行业是一个资金密集型行业，从土地的拆迁平整到建造，需要不断的投入大量的资金，尤其是近几年，房地产项目越来越大，从占地几万方发展到几百万方，甚至更大，其开发所需的资金量就越来越多。最后，房地产产品的开发周期长、开发环节比较复杂。房地产项目开发的体量大，工程建设进度客观复杂，项目开工建设所涉及到的手续繁多，都造成房地产项目的开发周期比较长，即使规模比较小的开发项目也需要3．5年，而大的项目开发时间就更长。房地产的开发是一个庞大而复杂的过程，前期的调研、可行 性的分析、产品的定位、设计施工、直到竣工交付验收及维护，每一阶段都是在前一阶段的基础上进行的，各个环节紧密联系，开发需要全局把握，整体思考。2项目的成本管理为企业管理的重中之重因为房地产的特殊性，使得房地产开发企业的成本管理工作必然关注于房地产的生产、消费、使用等活动，该活动在现在主要的表现形式就是房地产项目的运营。因此，房地开发企业的成本管理工作就转化为房地产项目的成本管理工作。房地产项目的成本管理工作又是需要对房地产项目的运营阶段及每一阶段所 具有的特点有详细的了解，同时针对性的提出对应的成本管理，才能真正的实现房地产的成本管理，最终达到公司的盈利目标。2．2．2房地产项目阶段划分房地产开发的过程很复杂。随着区域、经济发展程度的不同，房地产开发的流程会有所区别，但是房地产开发也会遵循一个大致的规律。迈克??米勒根据开发商的主要投资行为，根据其从有意向投资开始到项目竣工投入使用维护管理的整个过程，将开发过程分为八个步骤：提出设想、确定投硕士学位论文⑧MASTER’STHESIS＼：：：／ 资方案、进行方案的可行性研究、商务谈判、签订合约、工程建设、竣工交付、房地产资产管理捧J。而在我国的房地产开发实践中，更多的则是按照项目生命周期的全过程进行划分，可以将整个开发过程分为五个阶段：投资决策分析阶段、项目设计阶段、项目施工阶段、项目销售阶段和竣工交付阶段【9】。1投资决策分析阶段本阶段是房地产开发的第一个阶段．，也是最基本的阶段。其主要的目的是通过对项目的调查研究，确定项目开发的风险和收益情况，决定项目是否开展，并 找出项目实施最可行的投资方案。主要的工作就是进行项目的选择和可行性分析110]o项目的选择是指房地产开发商根据前期的信息搜集情况，确定自己对于项目开发的初步设想，并将此设想与政府相关部门、购房者、其他的开发商、策划服务商等沟通交流，将方案细化，以确定项目的选址、开发方案、布局、配套、产品的品质等方面，用于后期的可行性分析以及开发实施…】。可行性分析则是，在项目选择完成后，对项目进行经济、环境、社会等方面 的分析和评价，以确定项目是否值得进行投资【l21。这种评价不仅仅是对市场进行初步的预测，不是拍脑袋。而是通过一系列合理有序的调查与分析，明确项目的投资和收益情况，确定项目的风险因素，并制定相应的控制措施。通过可行性分析，找出最适合项目的开发方案，如果收益水平过低、或者虽有收益但是风险过大，就需要放弃该项目。当然，如果项目虽然收益很高但是对社会、环境等造成的破坏很大，也不能实施。在前期的决策阶段往往会对后面的成本造成很大的影响，由于影响的延后性，决策者反而往往不注意此阶段的控制。2项目设计阶段 项目的设计阶段是指项目的投资决策阶段完成确定项目可以投资后，对项目进行整体的准备与设计阶段。本阶段主要包括土地使用权的获取、开发资金的筹集、项目开发方案的详细设计掣13】。获取土地使用权有很多种方法，可以通过土地出让、转让、协议、招标、拍卖、挂牌等方式，获取土地的使用权。在获得土地后，需要对土地上进行整理为下一步的施工做准备。主要是房屋的拆迁和土地的平整工作。这在当前也是房地产开发最重要的工作。开发资金的筹集主要是通过债权或者债务融资的方式进行的，确保项目的开 9硕士学位论文THESIS⑧MASTER‘S＼：：：／发活动顺利的进行。在项目开发过程中，需要按照项目的资金使用需要进行资金的筹集工作，为各个环节提供资本支持。项目开发方案的详细规划设计主要是按照开发建设的准则和要求，进行合理的规划设计，做到既能合理的运用土地满足开发建设的需要，保证项目的经济利 益、社会利益和生态效益；又能满足特殊性的规划指标和硬性要求。项目设计阶段的成本控制是项目运行过程中最终要的环节。尽管从财务表现上项目的规划建设等费用所占的比例并不大，一般只占建安成本的1．5％---2％，但是对整个项目的总成本的影响确实非常巨大的114】。前提设计质量的好坏不仅直接影响到工程建设阶段的施工质量的好坏，还将影响到后期的销售与物业管理。项目设计的合理与科学将直接降低整个工程的造价。由于从项目决策到项目建设一般要经历一年到一年半的时间，跨度非常大，环境因素随时会发生变化，就需要开发商随时关注相关的信息变化，及时有效的 针对变动情况做出应对措施，确保项目的顺利运行。3项目的建设阶段项目的建设阶段是指项目完成设计之后，将项目的规划设计付诸实现的过程。也即是将项目的原材料、人工等转化为产品付诸行动的过程【l扪。在这一过程中，主要的工作内容是项目的发包、施工的组织与监理、市政配套设施的建设等。房地产项目的建设涉及到多个工程，不仅有主体结构的建设，还有市政设施、水电设施、室内装修、家具、园艺工程等多个相关的建设项目，如何确保各个工程能够有序协调的建设，就需要对项目的整体进度进行统一的管理与组织。通过 各个工程之间的协调安排，达到良好有序的配合，节省资源的浪费。在这个过程中，开发商一般是通过合约招徕更专业的建设单位相互配合，共同完成整个项目。项目的监理即是通过在施工过程中，对施工的质量、进度的控制、成本的投入进行合理规划与管理的活动【16J。一般开发商都是通过聘请专业的监理团队对施工过程中的进度、质量、成本进行严格的控制，并随时了解工程进度情况，及时解决出现的一些问题。项目的建设阶段是项目规划思想的落实阶段，也是关系到项目质量品质的最大的一个阶段，是成本变化可能性最大的一个阶段，需要进行严格合理的管理， 确保项目的整体成本不受很大的影响。4项目销售阶段项目的销售阶段，是项目的资金回流的阶段，也是项目利润实现的阶段。在此阶段，通过销售活动，将房地产实物转化为现金，实现收入，获取最大的利润。10．fA硕士学位论文⑨MASTER’STHESIS在销售阶段，需要更加准确的把握市场的动态，及时调整自己的策略，以实现更 大的利润回报。此阶段的主要工作是营销推广、促进购买、客户联系与购买、房屋产权与按揭办理等活动。销售阶段所发生的成本支出也是企业成本管理活动中最重要的部分，尤其是现阶段房地产市场并不景气，需要的促销活动更加的繁多，相应的成本支出也就更大。一般来讲房地产销售费用约房地产销售价格的2-4％，销售费用对利润的影响非常直接fl‘71。应当根据项目的目标成本，制定相应的销售计划。5竣工交付阶段竣工交付阶段，是在项目工程建设完成后，验收合格，将房屋移交给业主， 并进行物业维护的过程【18】。在此阶段，最重要的工作是竣工验收和交付后的物业管理。竣工验收主要是对项目整体的建设质量、形式进行的最终评价。是由开发商会同政府相关机构、建设单位、监理单位、使用者等进行的验收。保证项目在合规合法的前提下，严格按照项目的设计合理有序的建设完成。物业管理是指，房屋在顺利移交给业主之后进行的后期的物业管理。主要的目的是方便业主的使用，保证配套设施的正常运行，并提供相应的管理维护服务。通过合理的物业管理，确保小区日常的运转，居户安居乐业。同时，应对小区内 部的突发事件，解决共同性的问题。现阶段物业管理对房地产开发商的信誉有很大的影响，越来越多的开发商开始重视物业方面的管理。2．2．3房地产项目的开发成本构成房地产开发项目的成本主要是指房地产企业为了某一项目房屋的实现所支付出的全部费用f19j。一般来讲，房地产开发项目的主要成本包括房地产的开发成本和企业的行政管理的费用支出。开发成本主要是项目各个阶段所发生的直接成本的支出。费用则主要是房地产经营管理活动产生的管理费用、财务费用、以及销售费用等。如表2．1所示。房地产开发的间接费用种类繁多且比较隐蔽，不容易准确的计量与考核，需 要在企业的经营过程中尽最大限度的进行控制，以降低企业实际的成本投入，达到成本控制的真正目的。硕士学位论文⑧MASTER‘STHESIS＼：：：／表2．1房地产项目的主要成本构成土地使用权出指获取土地一定年限的使用权所要交付给国家的费用12们。一般士让金地出让费用占项目总成本的20％-50％。一般是指开发商对土地原使用单位或者个人的经济损失给予的 拆迁安置费用补偿费用。指项目规划阶段的规划、设计、可行性研究等费用。I以及为项目顺利施T而需要发生的整理费用支出：项目的通水、通电、通路前期工程费费用即“三通一平”费用，以及相关的拆迁费用12¨。一般项目的／_、前期规划设计费用占项目总的建设成本的3％左右，整个前期工：程费用占总成本10％左右。开 发指工程建设时期所发生的直接成本的支出。主要包括项目的建筑成本建安工程费工程费用、材料设备费用、建设安装人工费用和装修工程费用等[221。一般占总成本的400／0-50％。指开发小区内道路绿化、通水、通电、通气、排污等工程所发生基础设施费的费用，又叫做红线内：[程费用口31。公共配套设施公共配套设施费用是指小区内公共资源设施的建设支出，其不能费向用户转移产权【241。 ，指项目建设时期所发生的其他的不可预知的费用。一般按照前几不可预见费项费用估算之和的30／0-5％的区间进行计算1251。指房地产项目进行销售过程中，销售部门或者营销机构销售产品销售费用提供服务所发生的各种费用1261。一般包括营销策划费用、销售佣¨金、广告推广费用、销售现场的建设与包装费用等。指在项目运行过程中所发生管理人员的直接或间接的费用的支间管理费用 接出【271。费用财务费用指项目开发经营过程中所发生的筹资与投资活动的费用。支出国家和地方政府向公司强制收取的费用，包括土地增值税、营业税费税、房产税、城市建设维护费、教育费附加、企业所得税、印花税等相关费用。12硕士学位论文⑨MASTER‘STHESIS 2．3成本管理基本理论最初的成本管理主要是以事后成本核算为主要方法的成本管理。成本核算最早产生于15世纪，作为人们进行销售损益核算的主要方法被广泛使用【2引。在当时，生产力水平低下，生产不能满足人们的需要，生产出来就可以销售，企业的核心任务是生产更多的产品，成本管理主要作为企业的附带只能进行销售损益的计算。一般只是在销售完成后，??才能进行成本的核算。但是这种方法远远不能满足管理者及时掌握信息的需要，为了更快、更及时的掌握成本情况，人们逐步形成了以实际成本为主要计量方法的成本核算。 1750年，美国人詹姆斯??多德森JameDoam提出了分布成本计算的模式。该模式主要用来对亚麻制衣厂的存货、纺织、漂白、染色、编织等过程进行分布计量，从而得出每件产品的成本幽J。随后，由于工厂的建立，间接费用急剧增加，人们迫切需要一种核算方法进行间接成本的核算与管理。英国会计师诺顿于1889年提出成本主要分为主要成本和间接费用两部分【301。主要成本按照产品进行计量，间接费用直接计入当期损益的方式来进行成本的分类管理。这一时期的成本管理，主要集中在对生产经营活 动后所发生的成本的耗费进行计量与管理的阶段。尽管成本管理处于非常落后的阶段，并不能满足人们的及时行需要，但奠定了成本管理的基础，为成本管理的发展起到了重要的作用。到了1911年，“科学管理之父”泰罗发表《科学管理原理》，将成本管理由之前的事后分析利用管理推向了事中的控制管理阶段，该书强调物质因素，强调生产的标准操作，通过工序时间的严格控制来达到有效的管理，从而建立也一整套严格详细的管理计量标准来控制公司的运营成本，增加公司的利益，其忽视了人与社会的因素【3l】。同年，美国会计师卡特哈里逊，建立了一套完整的标准成本会 计制度【32】。开创了事中成本控制的先河，其对以后的成本管理理论的发展具有重要的里程碑意义。其创造了一个标准成本控制的方法，通过建立产品的标准成本制度，对企业生产经营过程中多发生的成本耗费进行计量，从而形成了完整的成本管理理论。成本管理随着相关研究的不断深入，所形成的理论越来越完善、越来越丰富。主要形成了价值工程成本管理理论、目标成本管理理论、责任成本管理理论、质量成本管理理论、项目全过程成本管理理论、产品生命周期成本理论、作业成本管理理论等一系列的成本管理理论。 13也叫价值分析法，是由美国的迈尔斯提出的，价值3。。价的前提下通过材料代用品等降低成本的方法13整的系统性工程，主要是通过各种现有的知识、技出不起作用但仍增加成本或工作量的因素，并处理序，以提升整体的效率，降低成本。价值分析法中比值，通常是用V表示；功能指的是使用者所得到 指该产品在社会平均水平下的为构成、保持与获取用C表示。因此，价值工程的原理为：V价值F功能／C成本。由于价值工程强调的是通过新材料、新技术、新方法等实现最少的成本最大的效益，受到了世界的采纳和使用。价值工程具有非常明显的优点，完全打破了以前的独立片面的成本管理理念，提出了一种全新的系统的方法进行管理，受到了广泛的关注和使用。目标成本管理理论是由英国著名管理学家彼得德鲁克1954年提出的[341。其强调在产品设计生产之前，首先调查消费者客户的需求价格，按照消费者接受的 购买价格和自己的期望利润相结合，确定产品的目标成本，并按照目标成本进行产品的设计、生产和销售。这种方法大大推动了成本管理的发展。成本管理通过技术手段来实现经济利益的最大化，有效的降低了企业的成本。通过在产品的设计阶段进行目标成本管理，可以确保产品的设计生产不仅满足消费者的需求，同时保证项目在经济上是可行的。在产品生产阶段，使得产品的原材料购进、投入的时间和人工、投入的批量等各要素能都最大限度的满足市场的需要，同时不发生产品的浪费。在销售阶段，目标成本管理可以对产品的运输、储存、销售、售后服务等成本进行有效的管理。目标成本管理使得成本管理从事中的成本控制转 变为事前事中相结合的综合管理模式，创建了全方位的成本管理方法13引。责任成本管理理论。随着管理逐步分权，为加强内部各级单位的考核，美国会计学家希钦斯于1952年提出责任成本会计，责任成本会计将企业的总成本目标分解为各职能责任单位的责任成本，进行分类分部的单独核算，并据此来进行部门责任的考核和评价【36】。这种方法调动了各部门的积极性，并将成本控制目标进行了详细化、分解化，使之更具有操作性与可行性。标准成本管理，强调的是产品生产过程中无生命的物质成本作为主要的管控对象。而责任成本管理，则是强 调生产经营活动中责任人的成本行为作为主要的管理对象。这种成本管理方法强调的是成本管理的可控性，将成本活动中可控的部分进行管理，并明确相关的责任，有利于提高成本管理的主观能动性，提高成本管理的效果。14质量成本管理理论。20世纪，企业对产品质量的重视同益增加，成本管理也逐渐产生出质量成本的概念。美国质量专家菲根堡姆首次提出质量成本项目，并提出了质量成本的核算方法【37】。质量成本就是指在企业的生产经营活动中，将质量保持在一定的标准之上所要付出的资源耗费与人工投入，以及因为质量不合格 而造成的损失成本。在企业的生产经营中，质量成本是客观存在的，并且反应了企业愿意为产品的质量改进而付出的支出意愿，促使企业在确保产品质量的情况下，更加有效的进行成本的节约，确保了消费者的利益不受损害。质量成本的主要任务是反映和监督企业在生产过程中开展质量管理活动的各项费用支出和质量损失，为企业编制整体质量成本计划，．进行成本分析与控制，使企业能够有效地进行质量成本控制。项目全过程成本管理理论主要是将成本费用控制责任按照项目运行的各个阶段进行划分，具体到每一个阶段、每一个部门，单独具体的进行成本管理。其管 理的核心就是项目的成本分解确定过程【3引。项目全过程成本管理的基本方法是，从确定项目的起点和终点开始，明确项目运行全过程的每一个阶段。然后根据项目的各个阶段，确定每一个对应的成本，并进行管理控制。项目全过程的总成本就等于每一个阶段的所发生的成本之和。项目根据其运行的各个阶段，将成本划分为每一阶段的成本CiCi表示第j阶段的成本，则其总成本C就可以表示为：CC1+C2+C3+……一般来讲，项目前后两个阶段的成本相对较小，因此，项目的累积成本曲线一般都呈现为“S"型。 产品生命周期成本理论。1966年，美国哈佛大学教授雷蒙德??弗农RaymondVernon提出产品生命周期理论，他认为产品的寿命就是从其进入市场开始到退出市场为之的整个过程，包括形成、成长、成熟、衰退四个阶段。而整个产品生命周期在不同的市场上，受到技术、消费习惯等因素的影响，表现的产品市场阶段不尽相同。而这正反应了市场环境的差别【39】。产品生命周期成本理论正是基于产品的生命周期进行相应的成本管理。由于每一个阶段所需要的资源耗费与人工投入都不一样，成本管理就需要针对不同的阶段进行相应的调整，以达到更加有效的进行管理，最终促使产品能够有更好的表现，获得更大的利润。 作业成本管理理论是基于作业成本管理法提出的。作业成本法有称为ABCKohler成本管理法、重点管理法等。其最早是由美国会计大师埃里克??科勒EricCooper和卡普兰Roberts在1952年提出的【4们。但是直到80年代由库珀RobinKaplan提出以作业为基础的成本核算，才开始受到广泛的关注…l。作业成本管理15硕士学位论文⑧MASTER‘STHESIS＼：：：／ 主要是通过对某一事项的数量分析，按照该事项各组成部分所占的比重，进行大小排列，并根据一定的比例或者累计比例为标准，将各组成部分进行重要程度的划分[421。A类就是所占比例比较小但一般价值比较高的部分，需要重点的关注。B类就是所占比例一般，价值也一般的部分，需要进行次重点的关注。C类就是所占比例做大但价值相对较小的部分，只用关注即可。成本管理的产生和发展离不开企业竞争和科技进步，反应了人们对于成本认识的不断加深。随着现代技术、市场的剧烈变化，必然需要对成本管理进行全新的动态的改变，以适应企业生存发展的需要。 A房地产公司在蓝天新都项目上所试行的成本管理机制正是充分吸纳了产品生命周期理论、目标成本理论和项目全过程成本管理理论等相关理论的精髓后，结合房地产行业以及A公司自身的特点，创建的二种比较前卫，且能带来较大效益的成本管理机制。16fZ产、硕士学位论文五MASTER‘STHESIS＼：：：：／3A房地产公司成本管理原有的机制与局限性 3．1A房地产公司基本情况A房地产公司以下简称A公司是一家以住宅地产、商业地产的开发和经营为主的房地产公司。成立于1994年，主要经营范围涉及湖北省武汉、孝感、宜昌、鄂州、荆州等地，是一家大型综合性的房地产开发商。尽管受到宏观调控的影响，但是仍然保持着稳定增长的趋势，为社会居民提供高水平的居住空间。目前，在房地产行业内具有比较高的知名度和美誉度，受到业界、社会公众的广泛好评。经过近二十年的快速发展，A公司在项目策划、开发建设、销售运营等方面 建立了多个专业性的团队，并成立了专业化的设计研究院，参与市场调研与设计。在人才培养使用上也形成了独特的职业培养与晋升机制，形成了比较完善的人才培养机制，为公司的住宅、商业等多区域多产品经营创造了提供了智力保障。目前A公司主要的产品涉及到传统的住宅、商业、写字楼、产业地产、旅游地产等多个细分产品。随着A公司不断扩大发展，进入跨地域、多产品、多元化的发展阶段，其管理制度也不断的复杂化。A公司主要采取的是矩阵式的管理机构，分别根据公司 的经营地域和部门职能进行划分，根据主要经营的地区分为武汉子公司、宜昌子公司、鄂州子企业管理部、群部等部门。石ll士学位论文⑨MASTER‘STHESIS综人设财成T营品宙武汉房地产开发郁昆公司I_合鑫力瞽计务本销质△办资发部部口鏊部舒荽宜昌房地产开发有限公司I- 公展约室蠢舒部舒孝感房地产开发有限公司鄂卅I房地产开发有限公司鄹日房地产开发有限公司-簧石房地产开发有限公司_图3．1公司组织架构图。3．2A公司成本管理原有的机制及工作流程A公司原有的成本管理机制比较简单、分散，并没有一个完整且有效的管控 制度。主要是通过A公司内部的成本合约部进行综合外部成本管理，财务部负责A公司内部运行管理。3．2．1成本管理原有的机制首先，在制度方面，A公司制定了一些规范文件，包括：《材料设备采购管理规程》、《招标组织规则》、《公开招标管理办法》、《工程施工单位选择办法》、《项目管理流程》、《合同管理制度》等。其次，A公司对各项成本管理工作进行了详细分工，主要的成本管理工作是由成本合约部承担的，A公司的成本合约部是整个公司的成本控制管理的主要责 任部门，负责公司的工程招标管理、工程预结算管理、成本控制管理、经营计划管理及统计管理等工作。通过成本合约部的对项目的整体审核、预算控制来控制A公司的成本费用的预算支出。项目运行过程中则是根据前期的预算，在财务部审核控制，并没有一体化专项的成本综合控制机制，只是通过简单的目标成本预算控制。成本合约部和财务部的主要工作职责见表3．1所示。18硕士学位论文⑨MASTERlSTHESIS表3．1成本合约部和财务部的主要工作职责 1负责编制部门年度、月度上作计划及工程类用款使用计划；2负责项目“五算”投资估算、概算、预算、结算、决算编制的管理及审核：3负责现场由于甲方]：作联系单产生签证的合理性及对其发生的：r程量进行复核；并对设计变更进行审核与控制；1成4负责设备及材料价款结算工作，编制材料出入库单；本合5负责协调管理项目结算备案工作；约部6负责完成各单位成本分析工作；及负责收集影响工程造价的各项经济技术指的 主标及行业政策走向，为公司决策提供及时可靠的参考信息；要7负责审核阶段性工程量，按合同支付工程款，办理工程类用款支付手续；工作8负责及时准确建立项目统计台帐，并应每月与财务核对一次，确保工程类用职责款的账目准确：9负责对合同的执行情况进行监督和审计，并对合同各方的行为进行监督，确保合同的顺利实施。发生违约行为时，采取相应的措施处理并纠正。10协助工程部项目监理、施jf招标、分项工程考察包括专业分包、材料、设 备招标等管理工作。配合完成考察报告中成本分析部分内容1组织编制并汇总目标成本预案，报请目标成本管理委员会评审，形成目标成财本草案。务部2根据各部门的支出计划情况，确定各部门的目标成本管理内容与目标成本，的主拟订目标成本管理制度、程序及考核办法。要3在公司日常经营过程中，通过相应的管理制度与考核，确保目标成本能够顺 工作利实施。职责4在目标成本管理过程中，对各部门进行考核与评价，确保各部门的成本切实受到控制。193．2．2运行的主要工作流程1招投标管理流程招投标启动流程，见图3．2所示：招投标工作管理流程，如图3．3所示：l发出耒中标通知 上结束图3．3招标工作管理流程图石更士学位论文⑧MASTER‘STHESIS＼：：：／合同签订流程，如图3．4所示：开始●成本合约部根据招标合同及中标条件合中标单位 最后一次确认的商务、技术、合约等拟定合同●成本台约部联系中标单位确认合同条歇l??0相关业务部门对成本舍约都拟定的合同专业部分进行审核提出修改意见，部门领导签字确认，返成本合约部J成本台约部对修改意见进行补充、完彖确认，制定出合同初r ●I稿，相关部门会签确认I：●No；|报总监审批3““4’1“!I合同条件出现重I大变更时I ●●●t-……………一图3．4合同签订流程图2设计变更流程如图3．5所示：硕士学住论文⑧MASTER‘STHESIS＼：：／3．3成本管理原有的机制存在的不足 A公司原有的成本费用控制机制主要是是从单方面，局部进行控制，对房地产项目的特点考虑不周，在成本管理方面主要的不足之处，具体体现在以下几个方面：3．3．1忽略投资决策阶段的成本控制投资决策关系到项目的整体运行成果，在此阶段的成本管理具有重要的意义，因为其不仅需要进行成本的控制，同时又不能过于减少以至项目的投资决策不能完全进行而影响到后期的运行。虽然在此阶段发生的成本费用相对较少，一般只占项目总体成本的3～5％，但是其对项目整体的影响非常大，对整个项目的成本 控制起着非常重要的作用。之前时期，房地产市场的竞争并不激烈，甚至处于暴利时代，房地产最重要的是有实力建房子、卖房子，而不需要策划决策。因此，对于决策阶段的重视度不够，仅仅是为了筹集资金的需要，对项目总体的规划了解，而泛泛的进行了决策研究。在资料的代表性、分析方法的科学性、决策的合理性方面都有待于提高。因此，由于前期决策设计的失误，对后期建设的影响，使得成本费用的增加，在所难免。A公司在这个方面做得完全不够，只是注意到此阶段的成本总量控制，针对 决策阶段的各个部门进行成本管理。但是，过于苛求成本的总控，而没有站在整个项目的角度上基于相应的变动支持。从而使得A公司之前的项目运行时期，发生多次的决策变更，反而更增加了项目的成本。3．3．2设计阶段的成本控制重视程度欠缺目前，A公司在项目运行过程中，从对项目成本的解释就可以看出来，最重视的是项目施工过程中的成本管理。项目目标成本是企业在施工合同签订后，企业根据合同造价、施工图和招标文件中的工程量清单，确定正常情况下的项目的施工成本和必要的管理财务费用。现在A公司设有专门的工程部，同时也聘请了专业的工程监理公司，试图通过在建设过程中控制费用的直接支出。 但是，A公司在实际施工过程中，工程建设阶段实际的成本管理已经非常专业，并没有多少的成本费用的浪费。反而是在工程建设中经常发生设计变更情况，由于前期的设计并不符合市场的实际需求，对项目经常进行变更设计，而随之带来的停工、重复施工等情况，造成大量的成本费用的增加。A公司对于设计成本也没有明确的管理措施，对于项目的设计工作只是关注于成本的设计进度和质量，对于相应的设计工作的费用的管理相对薄弱，从而使得项目的整体成本具有很大硕士学位论文⑧MASTER‘STHESIS ＼：：／的变化。3．3．3不重视计划和检查，导致成本管理失控在A公司成立十余年时间内，A公司的中长期计划都是概念上的规划，并没有实质性的发展进度控制。主要的表现为：A公司长期计划虽然按照五年的时间进行规划，但是，实际的发展规划只有未来两年的，五年范围内的规划都是发展的规划方面，对企业经营的实际发展指导意义不大，并不一定符合实际的运营情况。在A公司项目运行的过程中，受到外界环境的变化影响，公司经营计划经常 进行变更。也使得A公司的成本管理没有持续性，经常进行变更，管理活动效能低下，资源未充分利用。尤其是A公司不断地发展壮大，开发的项目不断增多，项目控制的要求以及难度越来越大，成本影响因素也日趋复杂，导致成本追加的事项屡有发生。现主要以2008年A公司成本增加的主要影响因素及导致的结果进行分析，如下表3．2所示：．表3．2导致成本增加的具体情况表导致成本增加的事项成本增加的数量备注说明 主要是因为目标成本测算阶目标成本测算不周1192．81万元段的考虑不足，或者是由于后期人工、材料等的追加导致的主要是由于在项目设计阶段，设计输入的缺失1149．29万元设计部门的沟通不足，考虑不周项目施上过程中发生项目目设计变更的发生432万元的功能的变化导致的设计变 更由于消防、水电、燃气等垄断垄断工程或规费收取标准的85．04万元工程为通过相关部门的验收变化而追加的成本各具体情况所导致的成本增加所占的比例，如图3．6所示：25．硕士学位论文⑨MASTER‘STHESIS 图3．6各种情况导致成本成本增加所占的比例虽然，A公司经过十几年的发展，已经成为一个专业化程度非常高的公司，但是，在成本管理方面，仍然是比较落后的，很多地方需要完善和改进。A公司的成本管理主要集中在项目的施工阶段，主要关注的是项目的直接成本支出部分，而对项目其他阶段的间接成本支出的关注度不够，尤其是项目的规划设计阶段的支出更是没有明确的管理方法。一方面是因为决策设计阶段更多的是智力因素的体现，成本管理的难度比因为房地产成本费用中， 的成本费用投入占比较少项目的决策、设计阶段对了75％以上，因此需要加由于原成本管理体系A公司在新的项目――蓝以期更好的进行成本费用硕士学位论文⑨MASTER‘STHESIS4A公司成本管理新机制的构建――基于蓝天新都项目A公司的原有的成本管理体系对项目决策阶段、设计阶段等方面关注不够， 同时对于公司的计划和检查的重视程度不够，因此，公司的成本不断的增加，导致成本管理工作处于严重落后的状态。为了增强成本控制力度，提高公司产品市场竞争力和盈利能力，配合蓝天新都项目的投资开发，A公司自2006年起构建了新的成本管理体系，并在蓝天新都项目进行了试行。A公司新的成本管理机制主要是针对项目全生命周期的各个阶段进行全过程的管理而设计的。首先，为了确保成本管理机制的顺利运行，在A公司各部门实施目标成本管理体系，通过目标成本动态管理进行总体的控制与管理。其次，在项目的各个阶段进行针对性的管理，根据各个阶段运行的整体特征 与需求，建立针对性的管理体系来确保成本管理的顺利实施。通过总体的目标成本动态控制和各阶段针对性的管理来完善A公司的成本管理体系，最终达到成本的有效控制。4．1蓝天新都项目概况蓝天新都项目地块位于东城区乾坤大道与滨河楼交汇处，是A公司于2005年12月通过公开招牌挂取得的，主要的目的是抓住市场发展机遇，提高企业经济效益，抢占市场份额，树立A公司地产品牌。因此，根据项目的具体特征，项目定位于城市高端住宅小区。4．1．1项目总规划 项目的规划总用地面积为115230m2，总建筑面积约194781砰，容积率为1．69，用地性质为商业和居住用地，主要建设37栋住宅及一栋会所幼儿园，产品户型丰富，包括两房、三房、四房及复式，同时小区设置架空层，满足停车及储藏需求。1项目主要建设指标见表4．1：硕士学位论文THESIS⑨MAS"I-ER‘S表4．1项目建设技术指标指标名称数值 建筑总用地面积平方米115230总建筑面积平方米194738地下建筑面积平方米11002容积率1．69建筑密度％26绿地率％352项目鸟瞰图见图4．1所示：硕士学位论文THESIS⑥MASTER‘S 表4．2项目进度表招投标完成时间开工建设销售开盘竣jI：备案第一批2006年12月2007年1月2007年4月2001年8月第二批2007年1月2007年12月2008年8月2008年12月第三批2007年7月2008年3月2008年12月2010年3月第四批2009年2月2009年10月2010年8月2011年7月4．1．3项目销售情况1商业项目销售情况蓝天新都一期临乾坤大道门面和临三期公园世家小门面销售火爆，而临乾坤名胜城有些门面因为是单边门面、部分宅间门面不能办产权，因而销售速度相对 于缓慢。三期转角楼门面规划为三层门面，且柱网林立，实用率较低，总价偏高，销售相对于缓慢。2住宅项目销售情况项目于2007年4月开盘，2011年中清盘，历时四年，开发节奏缓慢、销售周期偏长。但项目一直以来“稳居孝感第一盘"，其高品质形象深入人心，每次开盘销量和价格均缔造了孝感市场神话，其价格从1350元／平方米上升到3700元／平方米，涨幅达174％。4．2组织架构重组 为了更好的进行对蓝天新都项目进行目标成本管理，A公司特设立了目标成本的决策机构、管理委员会、管理办公室、业务部门四级管理机构。A公司的目标成本的决策机构是由总经理办公会或公司领导行政办公会组成的。其主要职责为：制定目标成本的管理与考核方法，确定公司整个目标成本的管理思路；审核并下发公司整体和各部门的目标成本指标；最后对目标成本实施结果进行考核。目标成本的管理委员会主要是由A公司各部门的负责人组成的，通过部门负责人来协调和管理目标成本管理的实现。其主要职责为：审议评审项目目标成本 编制预案并形成目标成本草案；根据实际情况提出目标成本的控制措施；沟通和协调目标成本管理过程中所发生的矛盾和问题；对目标成本考核的结果进行审核；将目标成本的编制草案与考核结果提请目标成本决策机构审定。A公司的财务部作为目标成本的主要管理办公室存在，负责目标成本的具体硕士学位论文⑧MASTER‘STHESIS＼：：／管理与考核。其主要职责为：制定各部门的目标成本的考核程序与考核目标；组织编制并汇总目标成本预案，报请目标成本管理委员会评审，形成目标成本草案； 在公司经营过程中负责目标成本的同常管理工作；在目标成本管理过程中，对各有关部门的目标成本管理的执行情况考核和评价。主要的业务部门为A公司的各部门、子公司、项目部，其是A公司成本支出的最重要部门，也是目标成本的主要被考核部门。其主要职责是：按照业务分工，对其主管的目标成本进行编制、控制、调整和分析，按照目标成本管理办法'