利用挣值法提高房地产项目成本管理的探讨

'　　利用挣值法提高房地产项目成本管理的探讨成本管理的效果直接关系到企业的经济效益,通过成本管理可以减少和杜绝企业中的浪费现象,节约有限的社会和经济资源。但由于房地产企业在我国还属于一个新兴的行业,其发展的时间不是很长,还没有对房地产项目成本管理的技术体系进行深入和系统的研究。一、当前房地产项目的成本管理方法国际先进的项目管理发展几十年来,形成了一整套完整的项目动作程序和规范,也开发出了一系列实用的、行之有效的项目管理工具和方法。房地产项目成本管理主要有价值工程(VE)、ABC分析、敏感度分析等,这些工具和方法只是现代工程项目管理中一些常用的管理工具,但国际先进的项目管理实践经验证明,这些管理工具是实用的和卓有成效的。在国际上,一般从项目立项开始就利用各种各样的项目管理工具,从项目启动开始,到项目计划、执行、控制和结尾,都会利用管理工具进行成本、质量、进度的控制。比如在制订计划时,国际上一般先编制一套完整的工作分解结构,以此指导项目成本、质量、进度控制。为此,我国房地产项目管理还需要新的成本管理方法。 二、挣值法的内涵挣值法(EVM,EarnedValueManagement)实际上是一种分析目标实施与目标期望之间差异的方法,故又常被称为偏差分析法。挣值法通过测量已完成工作的预算费用,与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用相比较,得到有关计划实施的进度和费用偏差,而达到判断项目预算和进度计划执行情况的目的。其独特之处在于,以预算和费用来衡量工程的进度,是一项对费用进度进行综合控制的技术。很多项目在控制成本中已经达到非常细化的程度,每一个成本管理的细节都想到了,但是在实际运行中感觉控制没有系统性、指导性和前瞻性。在工程完工后,会说到成本管理的情况。但是在工程某一节点,某一时点,如果问起成本情况,在这一时点成本是超支还是节约,应该采用怎样的措施,往往会不知所措。而这些问题正是挣值法管理工具所能做到的,其对于项目成本管理效果非常显著,能够实时监测项目在某一时段的成本情况是超支还是节支,并且能和进度控制结合起来。三、挣值法在房地产项目成本管理中的应用 费用和进度是测定项目执行效果的主要指标,现代项目管理要求采用有效的方法来实行工程项目的费用和进度控制。以往采用的项目控制方法比较陈旧,也很粗浅。而挣值法是对传统房地产工程项目管理的创新,其在费用和进度管理中的措施如下。(一)费用、进度综合检测 在传统的项目管理中,成本、进度和质量是分别用不同方法管理的。对项目进度管理而言,常用的是甘特图、里程碑、X络图、计划评审、关键路径等,应用的是成本会计的分析方法。其对项目成本管理,就是把项目进展过程中成本的预计值与成本会计法应用在项目进程的终点时,无疑是正确的,可以说明最终的费用是节约还是超支。但是,项目的管理,实际是对项目发展过程的管理,一个项目短则数月,长则数年,其间的内外条件千变万化。挣值法原理的创新之处在于,引入了第三个参数,即在成本费用的预计值和实际值之外,引入了挣值的概念。借助计算机管理的帮助,任意时刻的进度与费用的定性和定量的差异,都可以清清楚楚地显示出来,项目管理者可以根据挣值的这些显示结果,作出应该调整进度还是控制费用的决定。运用挣值法原理对项目的费用、进度进行综合检测,可以对项目的实施情况作出客观的评估,可及时发现原有的和执行中的问题,有利于查找问题的根源,并能判断这些问题对进度和费用产生的影响程度,以便采取必要的措施去解决这些问题;可以形象地用S曲线把进度表中各项活动的计划要求和实际支出与实际进展相比较;可以对项目的进度和资金的执行情况进行测量,并可进行生产效率分析;不仅可以作出项目现状报告,而且还能对项目进展的趋势进行分析和预测;能够提供对资金和人员的需求分析,根据情况可随时进行调整;可以灵活地编制项目报告,即根据不同项目的需要,提供标准的或按不同习惯要求的各种报告。(二)费用、进度执行的趋势预测 费用、进度执行效果的趋势预测是采用趋势分析法去预测项目或某项任务完工时的实施结果,以便在项目执行过程中能及早地提供这方面的信息。为了保证项目趋势预测技术的效果,应用趋势分析法应具备两个条件:一是要有一套合乎逻辑的分析技术,以便能定期确认被检查的那些任务的实际执行效果与原定计划或预算之间发生的偏差值:二是根据已确认的这个偏差值,选用合适的外推法来推断该项任务完工时的发展趋势。趋势预测技术仅仅是一种近似的方法,不可能提供确切的答案。它的精确程度与其他项目控制技术一样,均取决于定期提供的项目实施进展情况报告中各项数据和资料的准确性。实际上,趋势分析图表不可能提供项目预期的确切完工日期,也不可能提供确切的项目竣工费用和人工时总数。不过,它所提供的有关项目预期的完工日期、竣工费用和人工时需用量的预测值,比用其他方法得出的结果要更加接近实际。在项目管理中应用挣值法的主要优点是,它能为项目经理和管理人员及早提供有关项目实施过程中出现变化情况的信息,能及时发现在项目竣工时可能出现与原定目标产生的严重偏差。四、挣值管理在房地产项目成本管理中的应用流程在房地产项目成本管理中运用挣值法,最基本的步骤如下:一是建立本工程项目的工作分解结构(WBS)。有关工程设计、采购、施工、试车和分包合同服务的所有基本单元都在WBS中标明,并能清楚地反映它们相互之间的关系以及与整个项目之间的关系。WBS还必须与整个项目控制的编码系统衔接,如分组码,记账码等。 二是编制切合实际的工作进度计划。根据项目的工作程序和相互间的关系,应用X络技术,确定关键线路,制订项目进度计划。这一计划必须从项目总进度计划起,到各项具体任务的详细进度计划止。所有各个层次的进度计划要与项目的工作程序相一致。三是确定人工时和费用的预算。根据WBS及其编码,将人工时和费用分解到最低层次的记账单元,并确定人工时费率。在总体执行效果测量时,计量单位统一用金额表示。四是根据已完成的BCWS,定期对项目执行中的各项BCWP(挣值)和ACWP的数据进行检测,并根据检测结果对项目进行调整和预测。总之,随着房地产市场化程度越来越高,房地产开发的成本会越来越透明;同时,市场越来越规范,各方面的监管力度在加强,消费者维权意识在提升,作为以项目运作为业务基础的房地产企业来说,项目成本管理会变得越来越重要。如何在实践中有效地运用这些高效的成本管理方法将是以后房地产项目成本管理的关键所在。【'