建筑工程造价管理

'第一章1，工程:是将自然科学的原理应用到共农业生产部门中去而形成的各学科的总称，是应用数学、物理学、化学等基础科学的原理，结合在生产实践中所积累的技术经验而发展出来的2，工程的主要内容：勘察、设计、施工、原材料的选择研究、设备及产品的设计制造，工艺和施工方法的研究,3，建筑工程：即土木工程，指由建筑业承担固定资产设计、建筑和安装任务的成果，包括房屋建筑物和各类构筑物，又指一个活动范畴，即包括从事整个建筑、市政、交通、水利等土木工程各相关活动的总称,4，工程造价：其一是指建设项目（单项工程）的建设成本，即完成一个建设项目所需费用的总和，包括建设工程、安装工程、设备及其他相关费用；其二是指建设工程的承发包价格5，工程造价含义的特点:建设成本对应的是工程投资，承包价对应的是工程造价；区别：性质不同、对合理性的要求不同、形成机制不同6，管理：是为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、控制、处理的工作总和，是人类组织活动的一个最基本的手段7，造价管理：由于含义的双重性，因而对工程投资的管理即具体的建设成本管理与对工程8，价格的管理及承包的价格管理显著的不同。性质不同、管理的目的不同、涉及的范围不同9，工程造价计价的特点：单价性、多次性计价、假定产品10，工程造价管理/;是运用科学、技术原理和经济及法律手段，解决工程建设活动中造价的确定与控制。技术与经济。引导与服务。管理与监督实际问题，从而提高投资效益和经济效益11，工程造价管理的目的：遵循商品经济价值规律，健全价格调控机制，培育和规范建筑市场中劳动力、技术、信息等市场要素，企业依据政府的社会咨询机构提供的市场价格信息和造价指数自主报价，建立以市场形成为主的价格机制，通过市场价格机制的运行，达到优化配置资源、合理使用投资、有效控制工程造价、取得最佳投资效益和经济效益。12，工程造价管理的特点：时效性、公正性、规范性、准确性13，工程造价管理的对象：(客体、主体)客体是工程建设项目；主体是业主或投资人（建设单位）承包商或承建商（设计单位、施工单位）以及监理、咨询等机构及其工作人员14，工程造价管理的工作要素：（主要环节）1(1)可行性研究阶段对建设方案认真优选，编好、定好投资估算．考虑风险，打足投资。(2)从优选择建设项目的承建单位、招标代表单位、设计单位，搞好相府的招标(3)合理选定工程的建设标准、设计标准，贯彻国家的建设方针。(4)按估算对初步设计(含应有的施工组织设计)推行量财设计，积傲、合理地采用新技术、新工艺、新材料，优化设计方案，编好、定好概算。 (5)对设备、主材进行择优采购，抓好相应的招标工作。  (6)择优选定建筑安装施工单位、调试单位，抓好相应的招标工作 (7)认真控制施工图设计，推行“限额设汁”(8)协调好与有关各方的关系，合理处理日a套工作(包括征地、拆迁、城建等)中的经济关系。(9)严格按概算对造价实行静态控制、动态管理．(10)用好、管好建设资金，保证资金合理、自效地使用，减少资垒利息支出和损失。  (11)严格台同管理，作好工程索赔价值结算。（12）搞好合同管理，做好工程索赔、价款结算（13）组织好生产人员的培训，确保工程顺利投产(14)强化项目法人责任制，落实项目法人对工程造价管理的主体地位，在法人组织内建立与造价紧密结合的经济责任制。(15)社会咨询(监理)机构要为项目法人确定工程造价提供全过程、全方位的咨询服务，遵守职业道德，确保服务质量。(16)各造价管理部门要强化服务意识，强化基础上怍(定额、指标、价格、工程量、造价等信息资科)的建设，为建设工程造价的合理确定提供动态的可靠依据。（17）各单位。各部门要组织早造价工程师的选 拔、培养、培训工作，加快人员素质和工作水平的提高15，国际造价工程师联合会：ICEC它是一个旨在推动国际造价工程活动和发展的协调组织，为各国造价工作协会的利益而促进相互间的合作，其会员通过代表来管理ICEC的活动16，美国工程造价管理特点：1业主自主负责2专业人员独立即可3全程管理一元化、17，国外工程造价管理的特点：1行之有效的政府间接调控2有章可循的计价依据3多渠道的工程造价信息4估计贴近市场实际5通用的合同文本6项目实施过程中造价的动态控制我国工程造价管理体制分析：1未能把建筑产品作为商品，因而工程造价的构成没有体现社会必要劳动消耗，工程造价水平没有体现社会必要劳动水平2没有能在设计阶段通过工程造价管理影响设计，优化设计，未能有效地控制工程造价3没有一个完整的控制系统4不能体现供求关系，没有建立起一套有效的工程造价控制制度18，工程造价管理改革的主要任务：1建立健全的计价依据2健全法规体系，实行“依法治价”3健全工程造价管理机构19货币：是固定地充当一般等价的特殊商品，它能够衡量商品价值的大小，充当商品交换的媒介20，资金时间价值：是指将资金作为一个生产要素，投入生产与劳动相结合而形成的增值，并不是货币本身自然而然的会增加价值。资金的时间价值是资金参与社会在生产所产生的增值，其实质是劳动者创造的剩余价值21，利息：货币资金在在生产过程中由于不断循环产生剩余价值，其中作为货币资金的报酬即为利息22，利率：就是在一定的时期内所获得的利息额与锁贷出的资金之比，通常用百分比表示23，等值：资金的时间价值并不是货币本身的增值，也不是通货膨胀形成的货币贬值，而是以币值稳定为条件来计算的时间价值，由于存在利息，便引出了“等值”的概念24，资金时间价值的基本参数：1利率或收益率（i）2期数（n）3现值（p）4终值(F)5年金(A)25，现金流量图：形象的描述一项投资活动在某一期间内的现金收支情况的图形称之为现金流量图26，单利：是指利息与本金成正比，即只计算本金应得的利息，而不计算利息累计下来所产生的利息27，复利：是指不仅本金计算利息，而且前期的利息每满一个计息期后，也要计取利息，时间价值计算按复利法计算第二章      建筑产品价格1，价格：是商品价值或者服务价值的货币表现。货币作为充当一般商品的等价物，在商品交换中起媒介作用，因而用货币表现的建筑产品的价值，就是它的价格。2，价值：是凝结在建筑产品中的抽象劳动。建筑产品的价值，不能由自身得到表现，只有在它和另一种商品相交换时，才能表现出来。3，建筑产品的价格特点：（1）建筑产品价格的单件性；（2）建筑产品价格相对的可比性；（3）建筑产品具有定价在先得特点；（4）建筑产品具有供求双方直接定价的特点。4，建筑产品的价格具有不同形式的差异：（1）商品差价：是指同一种商品由于流通环节、地区、季节不同以及质量差别而形成的价格差额。一般工业产品，尤其是消费品，主要有购销差价、批零差价、地区差价、季节差价和质量差价等5种。建筑产品也存在着价格差异。比较明显的差异有地区差价、质量差价和工期差价。5，建筑产品的地区差异：是指由于地区不同而客观存在的生产条件、生产要素的差异所导致的价格差异。 建筑产品的质量差异：是指由于施工质量等级的不同而造成的价格差异。（建筑产品的质量有合格与优良之分，建造优良等级的建筑产品与合格产品相比，首先，对原材料，半成品的质量要求较高；其次，对所采用的技术、施工人员的技术熟练程度也有较高要求；再次，对管理人员的组织、协调、计划、控制能力亦有较高要求。）6，建筑产品的工期差价：是指由于建造工期的提前或推迟而形成的价格差异。工期的提前或推迟是相对于正常生产条件下的工期而言。正常工期是指投入适当的机械、劳动的情况下，通过科学的施工组织，是工效最高、成本最低的工期。7，建筑产品价格构成：是指形成价格的各个要素，即生产成本、销售费用、利润和税金，在价格中的组成情况。8，建筑产品成本是建筑企业用于生产建筑产品的各项费用的总和。9，建筑产品按费用计入成本的方法划分，建筑产品的成本分为直接费和间接费。所谓直接费，是指在产品生产过程中直接耗用的，并且能够直接计入成本对象的费用；所谓间接费，是指在组织生产活动和经营管理方面所发生的费用，这些费用无法直接计入某一产品而必须按一定标准在若干产品之间进行分配。（人工费占总成本的8％~12％，机械使用费占4％~8％，材料费占60％~65％，管理费占18％~22％，直接费一般占80％左右，而间接费20％左右）。10，直接费包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费。人工费：指直接从事建筑生产（包括在施工现场直接为施工制作构件，水平和垂直运输）的工人工资、附加工资和工资性津贴。材料费：指建筑产品生产过程中耗用的材料费用，包括主要材料、构配件、其他材料以及周转材料的摊销费用。材料费由采购价、运输价、损耗价及仓储费等组成。机械使用费：指建筑产品生产过程中使用施工机械和运输工具所发生的费用，包括基本折旧、大修和拆卸费、动力、燃料、润滑材料费、机械管理费、驾驶员的工资。其他直接费：指不包括在上述三个成本项目内的现场施工直接耗用的费用，如水、电、汽等费用，以及应场地狭小等特殊情况而发生二次搬运费。11，间接费包括施工管理费和其他间接费。施工管理费：指组织和管理建筑企业生产所发生的各项费用，包括管理人员工资、生产工人辅助工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、工具用具费、劳动保护费、检验试验费、职工教育费等。其他间接费：指在建筑生产过程中必然要发生的，未包括在施工管理费之内的其他一切间接费，还有小型临时设施费，劳保支出等等。12，建筑产品的销售成本有以下内容组成：预售楼的建筑成本；销售办公设备费用；广告、宣传费用；销售人员工资、津贴；办公费用；对预售工作的管理等等。13，合理地确定建筑产品价格中的利润，涉及到二个方面的问题：一是利润的确定方法问题，即以何种利润作为定价的依据；二是利润的水平标准问题，即究竟是以社会平均利润还是以部门平均利润为依据。14，建筑产品价格中的利润：（1）成本利润率：社会产品成本总额为∑（C+V），利润总额为∑m,社会平均成本利润率为a,则：a=∑m/∑(C+V),如果建筑产品的部门平均成本为C+V，则部门平均利润额为a(C+V),价格为（1+a）(C+V).（2）工资利润率：设整个社会的工资总额为∑V,利润总额为∑m，社会平均工资利润率为p,则p=∑m/∑V,如果建筑产品的部门平均物质消耗是C,部门平均工资V，那莫，部门平均利润额为pv,价格为C+(1+p)V.(3)资金利润率：设社会资金总额为∑W,利润总额为∑m,社会平均资金利润率为=∑m/∑W,如果建筑产品的部门平均占用资金为W,则社会平均资金利润为w,价格为C+V+W.(4)双渠利润率：设社会利润总额为∑m,其中活劳动创造的利润为∑Mv,资金创造的利润为 ∑Mw，社会工资总额为∑V,社会资金总额为∑W,社会平均工资利润率为y,社会平均资金利润率为，则y=∑Mv/∑V=∑Mw/∑W.如果建筑产品的部门平均工资是V,资金占用额是W,则部门平均利润额为V+W,价格为C+V+V+W.15,建筑产品的税金：税金是指国家财政收入的主要来源，是国家依靠政治权力取得财政收入的主要手段，是国家参与国民收入的分配和再分配所形成的分配关系。其特点：一具有强制性，国家一法律形式规定纳税人必须依法纳税，否则要受到法律制裁；二具有无偿性；三具有固定性，即国家一法律形式规定征税额与课税对象之间的固定比例或固定数额。按照课税对象的不同性质，税收可以划分为流转税、所得税、资源税、财产税和行为税。16，流转税：是对商品生产、商品流通和提供劳务的销售额和营业额征税的各个税种的统称。（我国现已建立了增值税、消费税、营业税三水并立的流转税格局，其中增值税是以商品生产流通或劳务服务各个环节的增值额为征税对象，营业税是对工商营利企业按营业额为征税对象）。所得税：是以单位（法人）或个人（自然人）在一定时间内的纯收入额为征税对象的各个税种的总称。（我国所得税分为企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等）。14，城市维护建设税：是为筹集城市维护和建设资金而开征的一种附加税。城市维护建设税以实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额为计税依据。教育附加费：指为了发展地方教育事业，扩大地方教育经费来源而征收的一种附加税。（按现行规定，建筑产品中的税金，包括营业税、城市维护建设税、房产税、土地使用税）。15，价格形式：是指由于制定价格的方式和条件不同而形成的不同价格类型。（从价格管理角度，价格可分为政府定价、政府指导价以及市场调节价）。建筑产品的价格形式有理论价格、计划价格、浮动价格、市场价格和成本价格。理论价格社会必要劳动时间和社会平均利润为基础的产品价格。（建筑产品的理论价格由部门平均成本和按社会平均利润率计算的利两部分构成，为包括税金。这是因为税金往往是作为国家调节、控制价格的一种重要手段，不同产品价格中税金所占的比例差异较大，如果考虑税金，将使理论价格的测算复杂化）。计划价格是有国家统一制定的价格。（建筑产品的计划价格在实际执行过程中，可能出现的主要问题表现在：一，在采用行政手段分配生产任务的条件下，虽然先进企业能够以低于社会必要劳动时间的消耗量建成建筑产品，从而获得较高的利润，但由于采用计划价格，当然不会提出降低价格；而落后企业付出的消耗量高于社会必要劳动时间，不能够以收抵支，由于采用的计划价格既可以作为暂定价格也可以作为决算价格，这就为其要求提高决算价格提供了极大的便利；二，从作为制定建筑产品计划价格依据的定额来看，可以认为它反映的是一定技术、经济条件下为生产建筑产品所要消耗的社会必要劳动量）。浮动价格是由国家规定基价（也叫中准价）和浮动幅度，允许企业根据市场供求情况和本企业的实际情况，在规定的幅度内浮动的价格（浮动价格有三种形式：一，是以国家规定的价格为最高限，允许向下浮动。这种形式的价格，是消费者的利益受到保护，一般运用于成本降低潜力的较大的产品。采用这种价格形式，可以促进企业之间的竞争，对推广新技术、改善经营管理、降低产品成本有好处；二，是以国家规定的价格为低限，允许向上浮动。这种形式的价格能够保障生产者的物化劳动和活劳动消耗通过价格得到补偿，并取得合理的利润，这种价格形式一般适用于国家重点发展的产品，新开发的产品。三，是以国家规定的价格为中准价，允许在中准价上下一定范围内浮动，这种价格形式兼顾了生产者、销售者、消费者三方面的经济利益，一般适用于花色品种较多，消费弹性较大的产品）。 市场价格（又称自由价格或竞争价格）：是指建筑产品的供求关系根据市场供求情况和本企业实际供求情况自主、自由确定的价格。（这种价格是最适应商品经济特征的价格形式，它完全随着供求关系的变化而上下波动，不受国家计划的制约，因而它能灵敏地反映市场信息）。成本价格：是指成本基本按实计算，适当考虑利润水平的一种计价方式。（有必要说明，成本价格并不是数值等于成本的价格。成本价格表现形式【最基本的计价方式】：直接费按实计算，间接费按直接费的一定比例计算，利润按直接费与间接费之和的一定比例计算）；有二种特殊情况需要考虑采用成本价格：一是采用新结构、新工艺的建筑产品，尤其是首次采用或刚开始应用的结构和工艺由于没有先例可参照，无法交准确地估计生产成本，二是在设计图纸深度不够，甚至尚没有设计图纸的条件下就急于开工的建筑产品。第一章1工程:是将自然科学的原理应用到共农业生产部门中去而形成的各学科的总称，是应用数学、物理学、化学等基础科学的原理，结合在生产实践中所积累的技术经验而发展出来的2工程的主要内容：勘察、设计、施工、原材料的选择研究、设备及产品的设计制造，工艺和施工方法的研究3建筑工程：即土木工程，指由建筑业承担固定资产设计、建筑和安装任务的成果，包括房屋建筑物和各类构筑物，又指一个活动范畴，即包括从事整个建筑、市政、交通、水利等土木工程各相关活动的总称4工程造价：其一是指建设项目（单项工程）的建设成本，即完成一个建设项目所需费用的总和，包括建设工程、安装工程、设备及其他相关费用；其二是指建设工程的承发包价格5工程造价含义的特点:建设成本对应的是工程投资，承包价对应的是工程造价；区别：性质不同、对合理性的要求不同、形成机制不同6管理：是为完成一项任务或实施一个过程所进行的计划、组织、指挥、协调、控制、处理的工作总和，是人类组织活动的一个最基本的手段7造价管理：由于含义的双重性，因而对工程投资的管理即具体的建设成本管理与对工程价格的管理及承包的价格管理显著的不同。性质不同、管理的目的不同、涉及的范围不同8工程造价计价的特点：单价性、多次性计价、假定产品9工程造价管理/;是运用科学、技术原理和经济及法律手段，解决工程建设活动中造价的确定与控制。技术与经济。引导与服务。管理与监督实际问题，从而提高投资效益和经济效益10工程造价管理的目的：遵循商品经济价值规律，健全价格调控机制，培育和规范建筑市场中劳动力、技术、信息等市场要素，企业依据政府的社会咨询机构提供的市场价格信息和造价指数自主报价，建立以市场形成为主的价格机制，通过市场价格机制的运行，达到优化配置资源、合理使用投资、有效控制工程造价、取得最佳投资效益和经济效益。11工程造价管理的特点：时效性、公正性、规范性、准确性12工程造价管理的对象：(客体、主体)客体是工程建设项目；主体是业主或投资人（建设单位）承包商或承建商（设计单位、施工单位）以及监理、咨询等机构及其工作人员13工程造价管理的工作要素：（主要环节）1(1)可行性研究阶段对建设方案认真优选，编好、定好投资估算．考虑风险，打足投资。(2)从优选择建设项目的承建单位、招标代表单位、设计单位，搞好相府的招标(3)合理选定工程的建设标准、设计标准，贯彻国家的建设方针。(4)按估算对初步设计(含应有的施工组织设计)推行量财设计，积傲、合理地采用新技术、新工艺、新材料，优化设计方案，编好、定好概算。 (5)对设备、主材进行择优采购，抓好相应的招标工作。  (6)择优选定建筑安装施工单位、调试单位，抓好相应的招标工作 (7)认真控制施工图设计，推行“限额设汁”(8) 协调好与有关各方的关系，合理处理日a套工作(包括征地、拆迁、城建等)中的经济关系。(9)严格按概算对造价实行静态控制、动态管理．(10)用好、管好建设资金，保证资金合理、自效地使用，减少资垒利息支出和损失。  (11)严格台同管理，作好工程索赔价值结算。（12）搞好合同管理，做好工程索赔、价款结算（13）组织好生产人员的培训，确保工程顺利投产(14)强化项目法人责任制，落实项目法人对工程造价管理的主体地位，在法人组织内建立与造价紧密结合的经济责任制。(15)社会咨询(监理)机构要为项目法人确定工程造价提供全过程、全方位的咨询服务，遵守职业道德，确保服务质量。(16)各造价管理部门要强化服务意识，强化基础上怍(定额、指标、价格、工程量、造价等信息资科)的建设，为建设工程造价的合理确定提供动态的可靠依据。（17）各单位。各部门要组织早造价工程师的选拔、培养、培训工作，加快人员素质和工作水平的提高14国际造价工程师联合会：ICEC它是一个旨在推动国际造价工程活动和发展的协调组织，为各国造价工作协会的利益而促进相互间的合作，其会员通过代表来管理ICEC的活动15美国工程造价管理特点：1业主自主负责2专业人员独立即可3全程管理一元化、16国外工程造价管理的特点：1行之有效的政府间接调控2有章可循的计价依据3多渠道的工程造价信息4估计贴近市场实际5通用的合同文本6项目实施过程中造价的动态控制我国工程造价管理体制分析：1未能把建筑产品作为商品，因而工程造价的构成没有体现社会必要劳动消耗，工程造价水平没有体现社会必要劳动水平2没有能在设计阶段通过工程造价管理影响设计，优化设计，未能有效地控制工程造价3没有一个完整的控制系统4不能体现供求关系，没有建立起一套有效的工程造价控制制度17工程造价管理改革的主要任务：1建立健全的计价依据2健全法规体系，实行“依法治价”3健全工程造价管理机构18货币：是固定地充当一般等价的特殊商品，它能够衡量商品价值的大小，充当商品交换的媒介19资金时间价值：是指将资金作为一个生产要素，投入生产与劳动相结合而形成的增值，并不是货币本身自然而然的会增加价值。资金的时间价值是资金参与社会在生产所产生的增值，其实质是劳动者创造的剩余价值20利息：货币资金在在生产过程中由于不断循环产生剩余价值，其中作为货币资金的报酬即为利息21利率：就是在一定的时期内所获得的利息额与锁贷出的资金之比，通常用百分比表示等值：资金的时间价值并不是货币本身的增值，也不是通货膨胀形成的货币贬值，而是以币值稳定为条件来计算的时间价值，由于存在利息，便引出了“等值”的概念22资金时间价值的基本参数：1利率或收益率（i）2期数（n）3现值（p）4终值(F)5年金(A)23现金流量图：形象的描述一项投资活动在某一期间内的现金收支情况的图形称之为现金流量图单利：是指利息与本金成正比，即只计算本金应得的利息，而不计算利息累计下来所产生的利息24复利：是指不仅本金计算利息，而且前期的利息每满一个计息期后，也要计取利息，时间价值计算按复利法计算第4章工程量计算的依据1．《全国统一建筑工程基础定额》及《全国统一安装工程预算定额》 2、《全国统一建筑工程预算工程旦计算规则》。3、经审定的施工设计图纸及其说明。4、经审定的施工组织设计或施工技术措施方案。5、经审定的其他有关技术经济文件。工程量的计算尺寸，计算单位及准确度取值1.工程量的计算尺寸以设计图纸表示的尺寸或设计图纸能读出的尺寸为准。2.工程量的计算单位（1）以体积计算的为立方米（m3）（2）以面积计算的为平方米（m2）（3）以长度计算的为米（m）（4）以重量计算的为吨或千克（t或kg）（5）以件（个或组）计算的为件（个或组）。3.工程量的准确度取值（1）以立方米，平方米，米为单位的小数点后取两位（2）以吨为单位的小数点取三位（3）以千克，件，个，组，套为单位的取整数。工程量计算规则《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》工料机消耗定额是指人工工日、材料、施工机械台班的消耗额度指标。施工定额是由劳动定额、材料消耗定额和机械台班使用消耗定额三个部分组成。劳动定额也称人工定额。包括：1时间定额2产量定额材料消耗定额是指在节约与合理使用材料的条件下，生产单位合格产品所必须消耗的一定规格的建筑材料、半成品或配件数量的标准。机械台班使用定额又称机械台班定额，因为表现形式可以分为时间定额和产量定额。建筑工程概算是根据初步设计或扩大初步设计的图纸、概算定额或概算指标、费用定额及工程管理部门颁发的有关文件规定编制而成的拟建工程费用文件。概算指标通常是以整个建筑物或构筑物为对象，以建筑面积，体积或万元造价为计算单位而规定的人工，材料及造价的定额指标。施工图预算是依据批准的施工设计图纸、施工组织设计、全国统一建筑工程基础定额和全国统一安装工程预算定额及各省（市、自治区）同意基价表和费用定额、机械台班定额、价格信息、建筑工程造价部门颁发的现行文件编制的单位工程或单项工程建设费用的文件。编制程序1.熟悉施工图纸和施工程序2.搜集各种编制依据及资料3.熟悉施工组织设计和现场情况4.学习并掌定额内容及有关规定5.确定工程项目及有关工程量6.选套定额子目，编制工程预算书7.编制工料分析表8.复核、装订、签章及审批。编制方法1.计算工程量，根据全国统一建安工程量和各省的普通规则、施工图纸、设计变更、签证、标准图集等，计算分项工程量2.套用单位估价表，计算分项工程直接费3.计算预制构件增值税 4.取费5.工料分析6.审核7.编制文字说明，装订成册。竣工结算对于一个单项工程，当全部单位工程完工后，施工方根据全套施工图纸和施工阁预算，结合工程完工后的实际情况，调整、编制单项工程的最终预算，并经工程验收合格与预算沛核签证后，甲乙双方办理工程款的最后结算。竣工结算编制依据：1.完整的施工图纸2.施工组织设计及图纸会审纪要3.施工图概算书4.施工记录，现场签证单5.设计变更通知，图纸6.因非施工方的原因造成停工的报告7.材料代换记录及各种材料进场价格的有效凭证。单位工程竣工结算的内容1.单位工程决算编制说明。2．单位工程预算表。3．单位工程工、料、机分析表。4．单位工程人工、机械价差计算表5．单位工程取费计算表。2、单项工程竣工结算单项工程决算汇总表包括单位工程名称、总建筑面积、单项工程预算造价、单项工程预算总造价、优质优价奖金或违约金、单项工程实际总价格(预算价)及平方米造价指标。第五章：投资决策阶段对工程造价的控制1投资：是指经济主体为了预期的效益投入一定量的货币或其他资源，进而形成资产来从事某项产业活动的经济行为。2投资体制：是指组织领导和管理社会投资活动的基本制度和主要的方式方法。3投资体制的构成要素有三个：投资决策主体的层次与结构；投资筹集与运用方式；投资领域各类经济实体之间的关系。4投资决策主体的层次与结构是投资主体三个要素中的核心要素，在投资体制中居于主导地位，它表明投资体制的真正的属性。5投资体制改革的内容包括投资主体、投资方式与投资领域经济关系等三个层次结构的改革。6投资方式采取拨款投资、贷款投资、合股投资、债券投资以及租赁投资方式。同时要突破投资领域中“大而全小而全”的自然经济方式。7预测：是指科学的方法预计、推断事物发展的必然性或可能性的行为、即根据过去和现在预计未来、由已知推断未知的过程。8决策：是指在充分考虑各种可能的前提下。人们基于对客观规律的认识，对未来实践的方向目标原则和方法作出决定的过程。决策的基础是科学的预测，预测为决策提供直接的服务。9预测和决策方法的选择是决定投资预测和决策是否成功的关键。工程项目投资预测方法一般分为定性和定量预测方法以及综合预测方法。 10定性预测方法有个人判断方法，专家会议法，德尔菲法。定量预测方法：简单移动平均法加权移动平均法指数平滑法回归分析法。11德尔菲法的特点匿名性、反馈性、收敛性。12德尔菲法的基本步骤：（1）成立预测领导小组，明确预测课题目标，选定专家并准备预测目标的背景材料。（2）第一轮征询（3）第二轮征询（4）第三轮征询（5）第四轮征询13德尔菲法的优点：简明直观，预测结果可供用户参考，受到用户的欢迎，且避免了专家会议发的许多弊端。缺点：德尔菲法能否取得预期的效果关键在于专家的选择，征询表格的设计以及对答卷的数据处理，对答卷的数据处理方法有中位数法，比重数据处理法和择优选择的数据处理。14中位数法德公式：x上=xn+(xn-x中)/2x下=x中—（x中—x1）/2指数平滑法Mt+1=axt+(1-a)Mt15一元线性回归Y=a+bx步骤：第一根据数据资料在直角坐标中描点，绘制散点图。第二建立数学模型Y=A+BX。第三计算回归系数ab计算公式为：a=Y－bxb=∑xy-nxy/∑x-n.第四将ab代入回归方程y=a+bx中。并用方程进行预测。第五进行可信度及波动范围，可以应用标准差S来计算至直线预测值与是实际值的误差。二元线性回归：Y=a+b1x1+b2x2投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年分数—1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量投资回收期=投资的初始开始现金流出／每年的现金流入已原始投资额为基础计算投资报酬率：投资报酬率=（平均每年获得的投资税后净利润／初始投资额）*100%以平均投资额为基础计算投资额率：平均投资报酬率=投资获得的年平均净利*100%（初始投资额+残值）／216静态分析法：回收期法、投资报酬率动态分析法：净现值法、现值回收期法、现值指数法、内部收益率法。内部收益率法又有两种方法插值法、逐次测试法现值回收期=累计净现金流量现值开始出现正值年份—1+上年累计净现金流量的绝对值／当年净现金流量现值。17现值指数：一项投资的现金流入现值总额与其现金流出现值总额之比18差额投资内部收益率是指在两个投资不同方案的差量净现金流量的基础上计算出差额内部收益率，并依据以判断方案孰优孰劣的方法。19投资估算指数的分类：建设项目综合指标、单项工程指标和单位工程指标。20投资估算指标的编制方法：（1）收集整理已建成或正在建设的符合线性技术政策和技术发展方向。有可能重复采用、有代表性的工程设计施工图、标准设计以及相应的竣工决算或施工图预算等据以综合平衡研究确定估算指标的分类及其项目划分。（2）按照确定的项目划分，利用选定的工程竣工决算或施工图预算，按编制年度的现行价格等资料，对原工程量设备材料预算定额和费用定额水平进行必要的调整和计算。21投资估算指标的应用具有真实性可靠性好实用性等特点。22投资估算指标的内容（1）工程概况及示意图（2）每平方米定额直接费指标（3）一般土建各分部工程站直接费的比率（4）一般土建工程主要工程量（5）工料消耗指标23建筑安装工程投资估算指标的应用(1) 通过“三项”系数是指人工费材料费和施工机械使用费三项系数。人工费P=(P1-P2)／p2*100%机械费调整系数M=∑YP-N／N*100%(2) 通过价格指数进行调整将新价调整为预期价 综合指数计算公式Y=（1+x1）(1+x2)……（1+xn）*100%(3) 新价或预期价的调整指数A=A+Y或A=Q*J*Y(4) 调整调入的调整原因有价格费用发生变化，拟建工程与参照工程存在差异，进行调整时一般被调整的是结构类型或工料价差，估算指标的定额耗用量不变。(5) 调入调出结构部分的价值=调入调出部分的工程量*工程所在地的概算单价*100m%(6) 应用投资估算指标的注意事项拟建工程参照工程的不同之处，应按实际情况进行调整：应调整到可能的工程量和市场因数的变化，为了留有余地参照工程单位造价换算出来以后可以加上一定比例的不可预见工程费：参照工程可能是历史的外地的所以工程经济人员应对拟采用的参照工程的经及指标金像系统的细致的分析研究切勿生搬硬套》第六章：设计阶段对工程造价的控制1建筑密度：建筑物、构筑物和各种露天仓库、操作场地所占的土地面积与整个建设场地用地面积之比【建筑物密度=（占地面积/总平面占地面积）*100%】2土地利用系数：建筑物、构筑物、露天仓库、厂区道路、铁路和地上、地下工程管线所占的土地面积与整个建设场地用地面积之比3经济层数：确定多层厂房经济层数的主要原因是厂房的宽度和长度，宽度和长度越大，经济层数越能增加，而造价则相应降低【单层厂房层高每增加1米，单方造价增加1.8%~3.6%，年度采暖费增加3%，多层厂房层高每增加1米，单方造价提高13.8%左右，单方造价与层高成正比例关系】我国标准住宅层高不应超过2.8米4居住面积系数：反映住宅居住面积与建筑面积之比，这个系数大于56%为佳，小于50%为最差，结构面积系数：反映住宅结构面积与建筑面积之比，系数越小，设计方案越经济，一般20%左右5按费用设计：（DTC）1975年5月发布的，指令将费用确立为设计参数，其目的是要设计出既有合格的性能，又经济实用的系统，强调的是费用应作为与性能、进度同样重要的的设计参数6限额设计目标的设置：既要有合理的先进性，又有实现的可能性，对工程造价控制的有效实施起着决定性的作用，要遵循科学性、严肃性、和客观的原则，切实做好技术经济分析7设计标准：是国家的重要技术规范，是进行工程建设勘察、设计、施工及验收的重要依据标准设计：是按照现行的设计标准，对各种建筑、结构和构配件等编制的具有重复使用性质的整套技术文件图纸，经主管部门审查、批准后颁发的在全国、部门或地方通用的设计8国家设计标准和标准设计，简称“国标”是指在全国范围内统一通用的标准和设计，应由编制部门提出并报国家建设部审批颁发。部颁设计标准和标准设计，简称“部标”是指在全国各行业范围内统一通用的标准和设计，应由编制单位提出经各行业主管部门审批颁发，并报建设部备案。省、市、自治区设计标准和标准设计，简称“地方标准”是指在本地区范围内统一通用的标准和设计，应由编制单位提出经省市自治区审批颁发，并报建设部备案。设计单位标准规范，简称“企业标准”，是指在本单位范围内统一，在本单位内部使用的设计技术原则和规定9价值工程：（VE）是通过分析产品功能和成本之间的关系，力求以最低的产品总成本可靠地实现产品必要功能，从而提高产品价值的一项有组织的活动【价值V=功能F/成本C，功能属于技术指标，成本属于经济指标】10工业建筑设计影响工程造价的因素：总平面图设计、空间平面设计、建筑材料与结构方案的选择民用建筑设计影响工程造价的因素：1.住宅小区建设规划2.住宅建设平面布置3.住宅单元的组成、户型和住户面积4.住宅的层高和净高5.住宅的层数【民用建筑设计包括住宅建筑设计、公共建筑设计以及住宅小区建设规划的设计】 11限额设计：就是按照批准的可行性研究投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按照分配的投资限额控制设计，并严格控制设计的不合理变更，保证不突破总投资限额的工程设计过程。原理：通过合理确定设计标准、设计规模和设计原则，合理取定有关概算基础资料，通过层层限额设计，来实现对投资限额的控制与管理，同时也实现了对设计规模、设计标准、工程数量与概算指标等各个方面的控制。12限额设计的控制内容：1.按照批准的投资估算控制初步设计2.按照批准的设计概算控制施工图设计3.加强设计变更管理实行限额动态控制限额设计管理的主要工作：是健全和加强设计单位内部以及建设单位经济责任制，明确设计单位以及设计单位内部有有关人员、各有关专业科室对限额设计所负的责任13推行限额设计应从哪几个方面加以改进和完善：1.为了体现限额设计控制投资的主动性，在设计前就要合理地分配各个工程项目、各单位工程及分部工程的投资，以控制设计2.限额设计由于突出强调了设计限额的重要性，世价值工程中有两条提高价值的途径不能得到充分运用，即造价不变，功能提高，造价提高，功能有更大程度提高3.限额设计较少考虑项目建成后费用消耗，其限额均指建设项目的一次性投资，因此采用限额设计的项目可能会出现设计效果虽好，但项目全寿命期费用不一定很经济的现象。14提高产品价值的基本途径：1.F↑/C↓=V↑↑提高功能降低成本，最理想2.F↑/C→=V↑提高功能成本不变3.F↑↑/C↑=V↑功能大幅度提高成本略有提高4.F→/C↓=V↑↑功能不变降低成本5.F↓/C↓↓=V↑功能略有下降成本大幅下降15价值工程的活动程序：1.思维过程：系统分析、系统综合、系统评价决策（提出并回答七个问题的过程）2.工作过程：选择对象、功能分析、制定改进方案（十个详细步骤）16价值工程的特点：1.着眼于寿命周期成本2.功能分析是价值工程的核心3.价值工程是依靠集体智慧有组织的系统活动4.价值工程侧重于在产品研制阶段开展工作17建筑工程设计中应用价值工程的特点：1.设计阶段开展价值工程最有效，是由于其技术经济效果最为明显2.设计过程的一次性比重大，建筑产品具有固定性、单价性、多样性特点，因而几乎每一项建筑工程都有其独特的建筑形式和构造方式，都需要进行个别设计，这种设计过程一般都是一次性的，不会再重复进行18标准设计包括的范围：1.重复建造的建筑类型及生产能力相同的企业、单独的房屋和构筑物，都应采用标准设计及通用设计2.对不同用途和要求的建筑物，按照统一的建筑模数、建筑标准、设计规范、技术规定等进行设计3.当整个房屋或构筑物不能定型化时，则应把其中重复出现的部分，如房屋的建筑单元，节间和主要的结构节点构造，在构配件标准化的基础上定型4.建筑物和构筑物的柱网、层高及其他构件参数尺寸的统一化5.建筑物采用的构配件应力求统一化，在基本满足使用要求和修建条件的情况下，尽可能的使之具有通用互换性19制定设计标准和标准设计，必须贯彻执行国家的技术经济政策，密切结合自然条件和技术发展水平，合理利用能源、材料和设备，充分考虑使用、生产、施工和维修的要求，做到通用性强，技术先进，经济合理，质量可靠，安全适用，并便于建筑工业化生产20采用设计标准和标准设计的意义和作用：一.采用新技术、新方法，使设计技术先进，经济合理二.采用科研新成果，使设计安全可靠，经济合理三.标准设计作为一种通用设计，其推广意义较大：1.有利于提高设计效率（1到2倍）减少重复劳动，缩短设计周期，提高设计质量，节约设计费用2.能够使工艺定型，提高工艺水平3.有利于统一配料，节约建筑材料（标准构件的木材消耗仅为非标准构件的25%）4.便于贯彻执行各项技术经济政策和各种设计规范及制度，推广和采用行之有效的新技术，新成果第7章 1施工组织设计：进行工程投标、签订承包合同、施工准备和指导施工的基本的、全局性的技术经济文件。2施工组织设计的分类：标前设计和标后设计。标前设计即工程投标前编制的施工组织设计，是为了在达到一定的经济效益的前提下，满足编制投标书、中标和签订施工合同的需要而编制的。标后设计是为了满足施工准备和施工的具体需要而编制的。3施工组织设计的基本内容：①施工方案；②施工进度计划；③施工现场的平面布置；④各种资源需要量的计划；⑤保证措施。标前设计还应包括有关投标和签约谈判需要的设计；施工组织总设计还应包括工程概况；施工组织总设计和单位工程施工组织设计还应包括技术经济指标分析等等。4施工组织设计的优化是一个决策的过程，造价工程师应根据所建工程的实际情况及其所处地质条件、气候条件、经济环境和承建单位的能力深入分析承建单位提交的施工组织设计，努力寻求多个改进方案，选择其中最佳方案，并力促承建单位能够接受最佳方案，使其造价控制在所确定的目标之内。5项目：指那些作为管理对象，在一定的约束条件下（主要是限定资源、限定时间等）具有特定目标的一次性任务。6项目的基本特征：⑴一次性；⑵目标的明确性；⑶作为管理对象的整体性；⑷具有生命周期。7项目管理：指在一定的约束条件下，为使项目一次性实现项目目标所进行的全过程、全方位的规划、组织、控制和协调。8建设项目：指按一个总体设计或初步设计进行施工的一个或几个单项工程的总体。9建设项目管理：指将项目管理的理论和方法结合建设项目的实际情况而进行的管理。10项目法人责任制是指经营性建设项目由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、偿还债务和资产的保值增值实行全过程负责的一种项目管理制度。11工程项目也称单项工程，是指具有独立的设计文件，在竣工投产后可以独立发挥效益或生产能力的产品车间（联合企业的分厂）生产线或独立工程等。12工程项目管理：指将项目管理的理论和方法结合工程项目的实际情况而进行的管理。施工项目是站在建筑施工企业的角度来说的，通常是指的单位工程。13施工项目管理：指建筑施工企业或它委托的项目班子对施工项目所进行的项目管理。其全过程包括投标、签订合同、规划准备、施工、交工验收和保修等阶段。14组织：是管理的一项基本职能，是为一个共同的目标对资源进行有效结合的过程。15组织管理：是实现组织职能的过程。其内容包括组织系统的设计、组织运行和组织调整。16项目组织管理的形式体现了集权与分权、分工与协作、指挥与协调等关系。其形式有：⑴直线制组织；⑵职能制组织；⑶直线职能制组织；⑷矩阵制组织；⑸事业部制组织。17控制：就是对项目的施工活动的过程和计划的执行情况进行检查和考核，找出偏差，发现潜力，采取措施，从而保证达到预定目标的全部活动过程。控制的目的和任务是保证项目总目标的实现。18动态控制程序：①调查研究；②确定目标；③目标分解；④实施监督；⑤采取措施纠偏。19目标控制措施：①组织措施；②技术措施；③经济措施；④合同措施。20控制的方法：①网络计划法；②香蕉曲线控制图；③S形曲线控制法。21工程建设监理：指工程建设监理机构和执行者，依据建设行政法规、技术标准和有关合同等，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设实施的监督管理，以取得最大投资效益为目的。22建设监理包括项目前期决策、项目设计、项目施工和项目验收等工作内容，具有顾问、参谋和监督管理等职责。 23建设监理制：用科学方法对建设项目进行监督和管理的一种管理体系，将建设监理作为基本建设管理制度确定下来。24政府建设监理：指政府对工程建设行为实施的强制性监理和对社会监理单位实行的监督管理。内容：⑴制定有关的建设建立法规；⑵依法进行监督管理。25社会建设建立指的是社会监理点位接受业主的委托。对工程建设实施专业化的监督管理。26社会建设监理程序：㈠与业主签订监理委托合同；㈡编制工程建设监理规划；㈢编制工程建设监理细则；㈣实施监理，做好监理工作总结；㈤参与工程竣工验收，签署建设监理意见；㈥建设监理业务完成后，向项目法人提交工程建设监理档案资料；㈦进行保修期阶段的监理。第八章一；工程质量的特点：（1）影响因素多（2）波动性大（3）变异性（4）虚假性（5）终检局限性二;质量是反映和服务满足明确或隐含的需要能力的特征和特性的总和三；质量成本的定义：为满足设计要求和用户需要所作出的各项努力的费用以及由于工程质量问题而造成的损失和进行返修赔赏所耗费费用的总和四；质量成本的内容：（素质成本，鉴定成本，施工期损失成本，竣工后损失成本，）五；质量成本分析的方法：（质量成本构成比列分析法，技术经济指标分析法，最适宜成本曲线分析法）六；质量控制；一：阶段控制（决策阶段，设计阶段，施工阶段，竣工验收及保修）二：环节控制；（事前，事中，事后）七：控制方法：直方图法，控制图法八：建设工期：建设项目构成资产的单项工程,单位工程从正式破土到按设计文件全部建成所需的全部时间，建设工期同工程造价，工程质量一起被视为项目管理三大要素；合理工期，定额工期，合同工期，建设工期的含义。。。。。。。九：工期的意义：工期决定造价，工期意味效益，工期是制定国民经济的参考指标十：缩短工期对工程项目的影响：（，增加工程造价，提早发挥投资效益，对利息支付的影响，）十：影响建设工期的主要因素：（内部因素，外部因素，管理因素）建设工期优化：（见P146页，首先，其次，再次，最后）十一：索赔：索赔是合同一方不履行或没有全面履行合同所设定的义务而遭受的损失时，向另一方提出的赔上或补裳十二：索赔事件的特性：违约性，真实性，索赔事件与损失之间有因果关系十三：索赔的含义（P147，123）索赔内容（费用索赔，工期索赔，）索赔依据的要求（真实性，关联性，及时性，）反索赔策略：认真防止承包商提出索赔要求，及时反击承包商索赔要求）理赔原则：协商，调节，仲裁，诉讼)第九章1工程招标：是指招标人在发包之前，公开招标或邀请投标人，根据招标人的意图和要求提出报价，择日当场开标，一边从中择优选定投标人的一种经济活动。2工程投标：是指具有合法资格和能力的投标人根据招标条件，经过初步研究和估算，在指定期限内填写表述，提出报价，并等候开标的一种经济活动。 3工程招标投标的原则：公开、公正、公平和诚实信用的原则。4工程招标的方式：公开招标和邀请招标5工程招标的形式：全过程招标、勘察设计招标、材料设备采购招标、施工招标、监理招标6建设项目招标应具有的条件:招标人具有主体资格、有招标项目必须具备的条件、有实行勘察招标的建设项目应具备的条件、有进行项目设计招标的建设项目应具备的条件、有建设项目施工招标应具备的条件。7施工招标发包范围：可采用全部工程招标、单位工程招标、特殊专业工程招标等方法。但不能对单位工程的分部、分项工程进行招标。8建设施工招标程序：建设项目报建、审查建设单位资质、招标申请、编制招标文件和标底、发布招标广告或邀请招标函、投标单位资格预审、发售招标文件、组织踏勘现场及答疑、开标、评标、定标、签订合同。9建设项目投标程序：研究招标文件、调查投标环境、制定施工方案、计算投标报价、编制投标文件、编制投标文件、投送标书。10工程承包合同的主要内容：1、合同的标的，包括工作（工程项目）的范围、数量和质量。2、为完成（实现）这个标的做规定的时间（对于工程项目来说是工期）3、完成标的所支付的货币总额，以及支付条件和支付方法4、为完成标的，签约双方各自应承担的义务和课享受有的权利5、为了确保合同能够顺利、完全地实施。合同中对签约各方所规定的保证性条款。6、合同规定的惩罚性条款11承包合同文件构成：投标书、合同协议书、履约保函、特别说明书（特别条款）、施工技术规范和图纸、附录及双方会谈纪要等。12合同管理：就是各级政府工商行政管理机关、建设主管机关和金融机构以及工程发包方、承包方和咨询监理单位依法律、行政法规和规章制度，采取法律的、行政的和经济的手段进行组织、协调和监督，保护合同当事人的合法权益。，处理合共执行中的纠纷，防止和制裁违法行为，保证合同法规贯彻实施的一系列活动。13合同管理系统：由五个部分组成：合同分析、形成合同数据档案、合同网络系统、合同监督和索赔管理。14建设工程勘察设计合同管理：勘察设计的定金、合同当事人双方的义务、设计的修改和停止、违约责任、15建设项目施工合同管理：1、词语含义及合同文件、2、双方的一般责任、3、施工组织设计和工期、4、质量与验收、5、合同价款的调整、6、材料设备供应、7、设计变更、8、竣工和验收、9、违约16FIDIC合同通用条件：是指某一类工程都通用，已标准化、规范化，在许多国家中使用任何工程。全文共25大项，72条，194款。17FIDIC合同专用条件：一般是由工程项目招标委员会根据工程项目所在国的情况，或者项目自身的特性，对照第一部分通用条件，一条一条在别写出来的条件。18FIDIC通用条件和专用条件的关系：专用条件的法律地位比通用条件高，专用条件是结合具体编制的，它针对性较强。专用条件中的条款可以否定通用条件中的条款，反之不行。19FIDIC合同文件中的构成及优先次序：构成：在中标函发出后，将中标人于业主之间在投标有效期间来往的函电、澄清文件、更正、补充等作为一部分，包括招标文件、投标书共同构成合同文件。20 优先次序：合同协议书、中标函、投标书及其附件、合同条件第二部分（专用条件）、合同第一部分（通用条件）、技术规范、图纸、标价的工程量清单。21FIDIC系列合同条件的组成：1、《土木工程施工合同条件》2、《业主/咨询工程师标准服务协议》3、《电气与机械工程合同条件》4、《设计—建造和交钥匙工程合同条件》5、《土木工程分包合同条件》22FIDIC系列合同条件特点：1、具有国际性、广泛的适用性、权威性的特点、2、具有公正合理性的特点、3、具有程序严谨，易于操作的特点、4、强化了工程师的作用。第十章重点一：定额管理子系统功能：1消耗定额管理（1）施工定额管理（2）预算定额管理（3）概算定额管理（4）估算指标管理2取费定额（1）非直接费率管理（2）计划利润管理（3）税金税率管理3工期定额管理(1)定额工期（2）合同工期二：价格管理子系统工程1初始价格管理2预算价格管理3单位估价表管理4价格预测三：造价确定子系统功能1投资估算2设计概算3施工图预算4竣工决算四造价控制子系统1法规标准2招投标与合同3质量与进度五建立工程造价管理信息系统的分析方法1 调查研究2 可行性研究六信息系统发展趋势1智能化2集成化3网络化4国际化七 设计代码步骤：明确代码目的，确定代码对象，明确代码的适用范围与界限，分析代码对象特征，选用代码种类及结构形式，编制代码表。八建立新系统必要性的分析：通常在下列情况下，可考虑建立新系统（1）线性系统满足不了要求（2）管理上要求提高效率（3）环境发生了重大变化（4）信息处理手段提供了可能八系统逻辑模型有数据流图和数据词典构成。九代码设计必须考虑以下原则：标准性系统性简洁性。十单位估价表或单位估价汇总表：是把经过编制并获比批准的取定价，如定额人工工日单价材料预算单价按统一机械台班费用定额与其相应的人工材料单价计算的机械台班单价，代人现行的预算定额中，经计算汇总而成的价格第十一章 造价咨询机构与人员执业资格1.  工程造价咨询是指面向社会接受委托，承担建设项目的可行性研究投资估算，项目经济评价，工程概算、预算、工程结算、竣工结算、工程招标标底，投标报价的编制和审核，对工程造价进行监控以及提供有关工程造价信息资料等业务工作。2.  工程造价咨询单位的资质：是指从事工程造价咨询工作应具备的技术力量、专业技能、人员素质、技术设备、服务业绩、社会信誉、组织机构和注册资金等。3.  工程造价咨询单位的资质等级划分为甲、乙两个等级，甲级的资质标准：①具有高级专业技术职称，从事工程造价管理工作10年以上并取造价工程师注册证书的专业人员作为单位专职技术负责人；②具有专业技术职称，从事工程造价专业工作的专职人员不少于20人，其中具有高级专业技术职称人员不少于6人，中级专业技术职称的人员不少于10人，取得造价工程师注册证书的人员不少于8人；③注册资金不少于100万元；④具有固定的办公场所，健全的组织机构，完善的技术经济档案管理制度和严格的质量保证体系；⑤ 近3年已完成5个大型或8个中型以上建设项目工程造价的咨询工作，有良好的社会信誉。乙级的资质标准：①具有高级专业技术职称并从事工程造价管理工作8年以上的专业人员作为单位专职技术负责人；②具有专业技术职称，从事工程造价专业工作的专职人员不少于12人，其中具有高级专业技术职称的人员不少于3人，中级专业技术职称的人员不少于6人，取得造价工程师注册证书的专业人员不少于4人；③注册资金不少于50万元；④具有固定办公场所，健全的组织机构，完善的技术经济档案管理制度和严格的质量保证体系；⑤近3年已完成5个以上中小型建设项目工程造价的咨询工作，有较好的社会信誉。4.  工程造价咨询单位的业务范围：①甲级工程造价咨询单位在全国范围内承接各类建设项目的工程造价咨询业务；②乙级工程造价咨询单位在本省、自治区、直辖市承接工程造价咨询业务时，应当到工程所在省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门办理备案手续。③甲级工程造价咨询单位跨省、自治区、直辖市承接工程造价咨询业务时，应当到工程所在省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门办理备案手续；④政府投资、国有单位投资以及政府、国有企事业单位投资控股的建设工程，应当委托具有相当资质的国内工程造价咨询单位进行工程造价咨询；⑤中外合资以及利用国外金融机构贷款的建设工程，原则上由国内甲级工程造价咨询单位承接工程造价咨询业务；确需国外工程造价咨询单位参加时，应当以中介为主，采取中外合作的方式。5.  工程造价咨询单位的资质审批：（1）工程造价咨询单位的资质实行分级审批和管理。①甲级单位的资质审批应先由省、自治区、直辖市建设主管部门和国务院有关部门进行资质审查后，再报建设部审批；②省、自治区、直辖市建设主管部门和国务院有关部门负责本地区、本部门内乙、丙级单位的资质审批和发证工作，并报建设部备案。（2）申请工程造价咨询单位资质等级应当提交下列材料：①工程造价咨询单位资质等级申请书；②技术负责人专业技术职称证书和造价工程师注册证书；③专业人员技术职称证书和造价工程师注册证书；④主要工程造价咨询合同和委托书证明材料；⑤营业执照复印件；⑥单位章程。（3）新开办的工程造价咨询单位只能申请乙级工程造价咨询单位资质等级。（4）工程造价咨询单位资质等级的申请，经资质管理部门审批后，颁发相应的工程造价咨询单位资质证书。（5）工程造价咨询单位取得乙级资质证书三年后，达到甲级资质标准的，可以申请晋级。6.  资质证书的动态管理：①资质管理部门对工程造价咨询单位实行资质年检（资质年检的内容包括工程造价咨询单位资质条件、工作业绩、服务质量、社会资信等）。②工程造价咨询单位为按照规定进行资质年检或者资质年检不合格的，资质管理部门可以责令其期限办理或者限期整改，逾期不办理或者逾期整改不合格的，资质管理部门可以注销其资质证书。③工程造价咨询单位资质年检结果由资质管理部门公布。  工程造价咨询单位发生下列情况之一的，应当发生之日起30日内到资质管理部门办理有关手续：①分立或者合并，应当交回原工程造价咨询单位资质证书，重新申请资质等级；②停业半年以上，应当办理备案手续；③变更名称、地址、法定代表、主要技术负责人，应当办理变更手续；④宣布破产或者其他原因终止业务，应当办理注销手续。7.  工程造价咨询单位必须洛守以下原则：①遵守国家法律、法规、客观公正；②不得参与与委托工程有关的经营活动或任职；③独立承担委托的工程造价咨询业务，不得转让其他单位；④接受政府主管部门的监督、检查；⑤按照国家法律法规进行经营活动，照章纳税。8.  造价工程师：是指经全国统一考试合格，取得造价工程师执业资格证书，并经注册从事建筑工程造价业务活动的专业技术人员。造价工程师的知识结构：①掌握工程识图、房屋构造与工程结构的基本知识，了解土木工程施工程序、流程、施工组织设计和一般的施工方法。②掌握建筑材料、构配件、制品及施工机械的主要品种、规格，了解其技术性能和用途，熟悉材料预算价格、机械台班费用的组成及编制原理和方法。③ 了解经济学的基本理论，投资经济及工程经济的基本原理和特点，了解财务会计、统计、金融、税务、保险等有关经济活动的知识和方法；掌握建设项目管理的基本知识和原理。④了解工程建设的有关法律法规体系，熟悉合同管理、招投标管理的基本知识和方法。⑤熟悉工程造价管理的基本理论和内容、任务；掌握工程造价的形成合运行机制的一般规律和特点；工程造价的确定、控制和管理的方法，以及标底、报价、合同价编制的方法；掌握工程造价各类计价依据编制的原理和方法。⑥了解计算机操作原理，掌握计算机运用的基本知识和技能。造价工程师的专业能力：①具有编写项目建议书及可行性研究报告投资估算，优化建设方案并对项目进行经济评估的能力。②具有对设计方案及施工组织设计进行技术经济论证、优化的能力，并能编制工程概、预算。③具有编制工程标底及投标报价的能力，并能对标书进行分析、评定。④具有在建设项目全过程中对工程造价实施控制、管理的能力，能编制工程结（决）算。⑤具有组织编制和管理工程造价各类计价依据和各类造价指数的测定、分析整理能力。⑥具有运用计算机确定、管理工程造价的能力。⑦具有一定的组织、协调和社会调查分析能力，能承担涉及工程的诉讼、索赔、保险、审计等方面的咨询工作。9.  造价工程师享有的权利：①使用造价工程师名称；②依法独立执行业务；③签署工程造价文件，加盖执业专用章；④申请设立工程造价咨询单位；⑤对违反国家法律、法规的不正当计价行为，有权向有关部门举报。造价工程师应履行义务：①遵守法律、法规，洛守职业道德；②接受继续教育，提高业务技术水平；③在执行中保守技术和经济秘密；④不得允许他人以本人名义执业；⑤按照有关规定提供工程造价资料。10. 造价工程师执业资格考试制度：（1）考务工作：①造价工程师执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，原则上每年举行一次。②建设部负责考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一计划和组织考前培训等有关工作。培训工作按照与考试分开、自愿参加的原则进行。③人事部负责审定考试大纲、考试科目和试题，组织或授权实施各项考务工作。会同建设部对考试进行监督、检查、指导和确定合格标准。（2）报考条件：①工程造价专业大专毕业后，从事工程造价业务工作满5年；工程或工程经济类大专毕业后，从事工程造价业务工作满6年；②工程造价专业本科毕业后，从事工程造价业务工作满4年；工程或工程经济类本科毕业后，从事工程造价业务工作满5年；③获上述专业第二学位或研究生班毕业和获得硕士学位后，从事工程造价业务工作满3年；④获上述专业博士学位后，从事工程造价业务工作满2年；⑤申请参加造价工程师执业资格考试，需提供下列证明文件（a、造价工程师执业资格考试报名申请表；b、学历证明；c、工作实践经历证明）⑥通过造价工程师执业资格考试的合格证，颁发人事部和建设部共同印制的造价工程师执业资格证书，该证书全国范围有效。11. 造价工程师注册：（1）造价工程师执业资格实行注册登记制度。（2）考试合格人员在取得证书3个月内到当地省级或部级造价工程师注册挂历机构办理注册登记手续。（3）申请造价工程师初级注册应当提交下列材料（a、造价工程师注册申请表；b、造价工程师执业资格考试合格证书；c、工作业绩证明）（4）有下列情况之一的，不予注册：（a、丧失民事行为能力的；b、受过刑事处罚，且自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日不满5年的；c、在工程造价业务中有重大过失，受过行政处罚或者撤职以上行政处分，且处罚、处分决定之日至申请注册之日不满两年的；d、在申请注册过程有弄虚作假行为的）。（5）申请造价工程师初始注册，按照下列程序办理：（a、申请人向聘用单位提出申请；b、聘用单位审核同意后，连同申请造价工程师初始注册材料一并报省级注册机构或者部门注册机构；c、省级注册机构或部门注册机构对申请注册的有关材料进行初审，签署初审意见，报国务院建设行政主管部门；d、国务院建设行政主管部门对初审意见进行审核，对符合注册条件的，准予注册，并颁发造价工程师注册证书和造价工程师执业专用章。）（6 ）国务院建设行政主管部门对初审意见进行审核，对符合注册条件的，准予注册，并颁发造价工程师注册证书和造价工程名单向社会公布。（7）造价工程师初始注册的有效期限为2年，自核准注册之日起计算。（8）注册有效期满要求继续执业的，造价工程师应当在注册有效期满前两个月向省级注册机构或者部门注册机构申请续期注册。（9）造价工程师申请续期注册，应提交下列材料（a、从事工程造价活动的业绩证明和工作总结；b、国务院建设行政主管部门认可和工作总结；）（10）造价工程师有下列情形之一的，不予续期注册：（a、无业绩证明和工作总结的；b、同时在两个以上单位职业的；c、未按照规定参加造价工程师继续教育或者继续教育未到达标准的；d、允许他人以本人名义执业的；d、在工程造价活动中有弄虚作假行为的；f、在工程造价活动中有过失，造成重大损失的）。（11）申请续期注册，按照下列程序办理：（a、申请人向聘用单位提出申请；b、聘用单位审核同意后，连同续期注册所需上交材料进行审核，对符合注册条件的，准予续期注册；c、省级注册机构或者部门注册对有关材料进行审核，对符合注册条件的，准予续期注册；d、省级注册机构或者部门注册机构应当在准予续期注册之日起30日内，将准予续期注册的人员名单报国务院建设行政主管部门备案）。（12）续期注册的有效期限为两年，自准予续期注册之日计算。（13）国务院建设行政主管部门定期将准予续期注册的人员名单向社会公布。（14）造价工程师变更工作单位，应当在变更工作单位后两个月内到省级注册机构或者部门注册机构；（15）申请变更注册，按照下列程序办理：（①申请人向聘用单位提出申请；②聘用单位审核同意后，连同申请人与原聘用单位的解聘证明，一并上报省级注册机构或者部门注册机构；③省级注册机构或者部门注册机构对有关情况进行审核，情况属实的，准予变更注册；④省级注册机构或者部门注册机构应当在准予变更注册之日起30日内，将变更注册人员情况报国务院建设行政主管部门备案）。（16）未按规定办理变更的，其变更注册无效。 （17）造价工程师办理变更注册后一年内再次申请变更的，不予办理。12，注册造价师工程师的执业：（1）造价工程师只能在一个单位执业。 （2）造价工程师执业范围包括：①建设项目投资估算的编制、审核及项目经济评价；②工程概算、工程预算、工程结算、竣工决算、工程招标标底价、投标报价的编制、审核；③工程变更及合同价款的调整和索赔费用的计算；④建设项目各阶段的工程造价控制；⑤工程经济纠纷的鉴定；⑥工程造价计价依据的编制、审核；⑦与工程造价业务有关的其他事项。 （3）工程造价成果文件应当有造价工程价签字，加盖执业专用章和单位公章。经造价工程师签字的工程造价成果文件，应当作为办理审批、报建、拨付工程款和工程结算的依据。第十二章 工程财务与会计1.资金筹集：是设立企业和项目上马的重要前期工作之一，资金按其来源分为投入资金及资本金和借入资金即负债。资本金按照投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金以及外商资本金。2.流动资产：是指可以在一年内或者超过一年内的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项等。3.固定资产:是指使用期限超过一年,单位价值在规定标准以上，并且使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑机器设备、工具器具等。4.无形资产：是指企业长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。5.递延资产：是指不能全部计入年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出等。6．其他资产包括：特准储备物资、银行冻结存款、冻结物资、涉及诉讼中的财产等。7. 资金成本：是在商品经济条件下由于资金所有权和资金使用权分离而形成的一个经济概念，它是资金使用者向资金所有者或中介人支付的占用费和筹资费。8.费用：是企业在生产经营过程中发生的各项耗费。9.营业收入：是指企业在生产经营活动中，由于销售商品、提供劳务等取得的收入，企业发生的销售退回、销售折让、销售折扣，冲减当期营业外收入。10.企业的利润总额包括营业利润、投资净收益以及营业外收支净额。营业利润是指营业收入扣除成本、费用和各种流转税及附加税费后的数额，投资净收益是指投资收益扣除投资损失后的数额，营业外收支净额为营业外收入减去营业外支出后的数额。11.企业清算：企业按照章程规定解散或者破产以及其他原因宣布终止时，应当成立清算机构，对企业财产、债权、债务进行全面清查，编制资产负债表、财产目录和债权、债务清单，提出财产作价依据和债权、债务处理办法，妥善处理各项遗留问题。12．资产：是企业拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其他资产。13.负债：是企业所承担的能以货币计量、需以资产或劳务偿付的债务。负债分为流动负债和长期负债。14.所有者权益：是企业投资人对企业资产的所有权，包括企业投资人对企业的投入资本以及形成的资本公积金，盈余公积金和未分配利润等。15.收入：是企业在销售商品或者提供劳务等经营业务中实现的营业收入，包括基本业务收入和其他业务收入16.企业财务通则主要特点：①建立资本金制度②取消资金专户存储办法③改革折旧制度④改革成本管理制度⑤建立新的财务指标体系17．企业财务通则的基本内容：①资金筹集②流动资产③固定资产④无形资产、递延资产和其他资产⑤对外投资⑥成本和费用⑦营业收入、利润及其分配⑧企业清算18.会计准则总则:主要明确会计准则制定的目的和依据，规定会计准则适用范围、会计核算的基本前提和会计核算的基础工作。会计记账采用借贷记账法19.会计准则一般原则：主要对会计核算工作作出了要求。12项原则：真实性、有用性、可比性、一致性、及时性、明晰性、权责发生制、配比、谨慎性、实际成本计价、划分收益性支出与资本性支出、重要性等12原则。20.会计要素包括：资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润21.财务报告包括：财务报告、资产负债表、损益表、财务状况变动表、对会计报表的要求22.项目资本金：是指投资项目总投资中必须包含的一定比例的、由出资方实缴的资金，这部分资金对项目的法人而言属于非负债资金。23.负债筹资：是指项目承担的能够以货币计量的需要以资产或者劳务偿还的债务。他是项目筹资的重要方式，负债筹资的方式：一般包括银行贷款、发行债券、设备租赁和借入国外资金等筹资渠道。24．财务杠杆：人们通常把借入资金对企业自有资金的影响称为财务杠杆，其含义为自有资金收益率随息前税前盈余变动而变动的程度。25.各种资金来源的资金成本：股票成本、债权成本、银行借款成本、租赁成本26.资产负债表：是反映企业在某一日期特定财务状况的报表，是根据“资产=负债+所有者权益”这一基本公式，依据一定的分类标准和一定的次序，把企业在某一特定日期的资产、负债、所有者权益予以适当的排列，并对日常工作中形成的大量数据进行高度浓缩整理后编制而成的，是一种静态报表。27.损益表：是反映企业在一定期间（如年度、季度、月份）内经营成果的财务报表，是动态报表。 28.财务状况变动表：指反映企业在一定时期内财务状况变动情况的报表。29.《会计法》公设7章计52条。分别为总则，会计核算，公司、企业会计核算的特别规定，会计监督，会计机构和会计人员，法律责任，附则。十三章造价管理相关法规1申请领取施工许可证应具备的条件：1已经办理该建筑工程用地批准手续2在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证3需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求4已经确定建筑施工企业5有满足施工需要的施工及技术资料6保证工程质量和安全的具体措施7建设资金已经落实8法律法规规定的其他条件。2建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月，因故不能按期开工超过6个月的，应当重新办理开工报告的批准手续，在建工程因故中止施工的，建设单位应自终止施工之日起1个月内，向发证机关报告。3从事建筑活动的企业单位应具备的条件：1有符合国家规定的注册资本2具有相应法定执业资格的专业技术人员3有从事相关建筑活动应有的技术装备4法律法规规定的其他条件4招投标活动应遵循的原则：公开、公正、平等。5建筑工程安全生产管理方针：安全第一，预防为主。6列情形之一的，建设单位应当按照国家规定办理申请批准手续：1需要临时占用规划批准范围以外场地的2可能损坏道路管线电力邮电通讯等公共设施的3需要临时停水停电中断道路交通的4需要进行爆破作业的5法律法规规定的需要办理报批手续的其他情形。7《中华人民共和国建筑法》：1997年11月1日八届人大二十八次会议通过，1998年3月1日施行，8《中华人民共和国招标投标法》于1999年8月30日第九届全国人大常委会十一次会议审议通过，2000年1月1日起施行。9《中华人民共和国合同法》于1999年3月15日九次全国人大二次会议审议通过，1999年10月1日实施。10制定招投标法的根本目的：完善社会主义市场经济体制。11《招标投标法》的直接立法目的：1规范招投标活动2提高经济效益3保证项目质量4保护有关方面的合法权益。12招投标过程包括5个环节：招标、投标、开标、评标、定标。13《合同法》分为总则，分则，附则三大部分，计428条。14开标：投标人提交投标截止时间后，招标人依据招标文件规定的时间和地点，开启投标人提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、投标价格及投标文件中的其他主要内容。15评标：依据招标文件的规定和要求，对投标文件所进行的审查、评选和比较。16中标：就是投标成功，并签订合同。17勘察合同主要条款：1建设工程名称、规模、投资额、建设地点。2发包人提供勘察基础资料的内容，技术要求及期限。3承包方勘察的范围、进度和质量，设计的阶段、进度、质量和设计文件份数。4勘察设计收费的依据、收费标准及支付办法。5协作条款6违约责任18设计合同主要条款：1建设工程名称、规模、投资额、建设地点。2提供设计基础资料、设计文件的期限3设计的阶段、进度、质量4设计收费的依据、收费标准及支付办法5违约责任 19施工合同主要条款：1建设工程名称和建设地点2建设工程范围和内容3建设工期，开、竣工日期4中间交工工程的开工和竣工时间5工程质量，质量保证期6工程造价，工程价款的拨付和结算7技术资料交付时间8材料和设备供应责任及进场期限9交工验收10双方相互协作事项11违约责任20勘察合同发包人的主要义务：1向承包人提供开展勘察工作所需要的有关基础资料，并对提供的时间进度与资料的可靠性负责2在勘察人员进入现场作业或配合施工时，提供必要的工作和生活条件3向承包人支付勘察费用4是维护承包人的勘察成果，不得擅自修改，也不得转让给第三人使用。21勘察合同承包人的主要义务：1勘察人应按照现行的标准范围规程和技术要求，进行工程测量、工程地质、水文地质等勘察工作2按合同规定的进度、质量提交勘察成果。22设计合同发包人的主要义务：1向承包人提供开展勘察工作所需要的有关基础资料，并对提供的时间进度与资料的可靠性负责2在勘察人员进入现场作业或配合施工时，提供必要的工作和生活条件3要配合引进项目的设计任务，从询价、对外谈判、国内外技术考察直至建成投产的各阶段，要吸收承担有关设计任务单位参加4按照合同约定和国家有关约定，向承包人支付设计费用5维护承包人的设计成果，不得擅自修改，也不得转让给第三人使用。23设计合同承包人的主要义务：1设计单位要根据批准的设计任务书或上一阶段设计的批准文件等提出勘察设计要求和进行设计，并按合同规定的进度和质量提交设计文件2初步设计经上级主管部门审查后，在原定任务书范围内的必要修改，由设计单位负责。3设计单位对所承担设计任务的建设项目应配合施工，进行设计技术交底，解决施工过程中有关设计的问题，负责设计变更和修改概预算，参加试车考核及工程竣工验收，对于大中型工业工程项目和复杂的民用工程应派现场设计代表，并参加隐蔽工程验收。24施工合同发包人的主要义务：1办理正式和临时设施范围内的土地征用、租用，申请施工许可执照和占道、爆破以及临时铁道专用线许可证2确定建筑物道路线路上下水道的定位标桩、水准点和坐标控制点3开工前接通施工现场水源电源和运输道路，拆迁现场内民房和障碍物4按双方协定的分工范围和要求，供应材料和设备5向经办银行提交拨款需要的文件，按时办理拨款和结算6组织有关单位对施工图等技术资料进行审定，按照合同规定的时间和份数交付给承包方7派驻工地代表，对工程进度质量进行监督、检查隐蔽工程办理中间交工工程验收手续，负责签证解决由发包方解决的问题8负责组织设计单位、施工单位共同商定施工组织设计、工程价款和竣工结算，竣工验收。25施工合同承包人的主要义务：1施工现场的平整，用水用电和道路临时设施的施工2编制施工组织设计方案，做好各项准备工作3明确双方分工范围，做好材料和设备的采购供应和管理4向发包方提出开工通知书，施工进度表，施工平面布置图隐蔽工程验收通知，竣工验收报告，提供月份施工作业计划，月份施工统计报表、工程事故报告以及应由发包方供应的材料、设备的供应计划5严格按照施工图和说明书进行施工，确保工程质量，按照合同规定的时间如期完工和交付6已完工的房屋、构筑物和安装的设备，在交工前应负责保管，并清理好场地7按照有关规定提出竣工验收技术资料，办理工程竣工结算，参加竣工验收8在合同规定的保修期内，对属于承包方责任的工程质量问题，负责无偿修理。26建设工程合同发包人的违约责任：1没有按照合同约定做好施工准备工作给承包人造成损失的，发包人应负责赔偿2没有按照合同约定提供原材料、设备等，承包人可以请求顺延工程日期以及赔偿停工、窝工损失3因发包人的原因造成工程中途停建、缓建或变更设计时，发包人应采取措施弥补或减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、设备调迁、材料和构件积压等损失和实际费用4没有按合同约定的日期验收，发包方应按有关条款规定偿付逾期违约金5 没有按合同约定支付工程款，承包人可以催告发包人在合理限期内支付价款，发包人逾期不支付的，对于不宜折价和拍卖的工程，承包人可以和发包人协议将该工程折价，也可以申请依法拍卖。27建设工程合同承包人的违约责任：1交付的工程质量不符合合同规定，发包人有权请求承包人在合理期限内无偿修理或者返工、改建，由于返工改建造成逾期交付的，承包人应承担违约责任2没有按照合同约定的期限交付工程，承包人构成违约，应当偿付逾期违约金3承包人对发包人提供的原材料、设备应妥善保管，如造成损失，应当赔偿4因承包人的原因致使在建设工程的合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应承担损害赔偿责任。28《中华人民共和国土地管理法》：1986年6月25日通过，经过多次修订，自1999年1月1日正式施行。29制定土地管理法的目的：加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。30土地所有权：城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。31土地利用总体规划编制原则：1严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地2提高土地利用率3统筹安排各类、各区域用地4保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用5占用耕地和开发复垦耕地相平衡，县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。32土地征用需要国务院批准的范围：1基本农田2基本农田以外的耕地超过35公顷的3其他土地超过70公顷的。33土地划拨的范围：1国家机关用地和军事用地2城市基础设施用地和公益事业用地3国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地4法律行政法规规定的其他用地。34政府可收回土地使用权的情况：1为公共利益需要使用土地的2为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的3土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的4因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的5公路铁路机场矿场等经核准报废的。35违反土地管理法的行为：1买卖或者以其他形式非法转让土地2破坏耕地3非法占用土地4拒不履行土地复垦义务5非法批准用地6非法侵占挪用征地补偿费7拒不交还土地8擅自将集体土地使用权出让转让出租用于非农业建设9不办理土地变更登记10不按照批准的用途使用国有土地11土地行政主管部门的工作人员的违法行为。36违反《土地管理法》的处罚方式：1没收违法所得2限期拆除新建的建筑物和其他设施3责令限期改正或者治理4没收新建的建筑物和其他设施5罚款6行政处分7刑事责任。37《中华人民共和国城市规划法》1989年12月26日通过，1990年4月1日施行。38制定《城市规划法》的目的：为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理的制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要。39城市划分：1市区和近郊区非农业人口50万以上的城市为大城市2市区和近郊区非农业人口20万以上不满50万的为中等城市3不满20万人为小城市。40《城市房地产管理法》1994年7月5日通过，1995年1月1日施行。41房地产开发：指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。42房地产交易：包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。43土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。45设立房地产开发企业应具备的条件：1有自己的名称和组织机构2有固定的经营场所3 有符合规定的注册资本4有足够的专业技术人员5法律、行政法规规定的其他条件。46房地产转让：是指房地产权利人通过买卖，赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。47不得转让的情况：1以出让方式取得的土地使用权，不符合规定的条件的2司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3依法收回土地使用权的4共有房地产，未经其他共有人书面同意的5权属有争议的6未依法登记领取权属证书的7法律、行政法规禁止转让的其他情形。48房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。49房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。50《房地产估价规范》：1999年6月1日施行，包括总则、术语、估价原则、估价结果、估价报告、职业道德等9个内容。51房地产估价原则：最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。'