苏州市城市房屋征收评估技术规范(试行)

'苏州市城市房屋征收评估技术规范（试行）第一章总则1.1制定依据为规范国有土地上房屋征收评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定，制定本规范。1.2估价目的被征收房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。1.3价值定义被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，不包含被征收房屋的装饰装修与附着物的价值，机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其它费用。1.4适用范围本市国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估。27-- 1.5评估时点被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应与被征收房屋的价值评估时点一致。1.6被征收房屋用途、建筑面积、占地面积的认定被征收房屋性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人依法确定的为准。1.7评估方法被征收房屋补偿价值评估采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。1.8评估程序1.8.1被选定的评估机构应与作为委托人的房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同，合同上应载明如下事项：1.8.1.1委托人和房地产价格评估机构的基本情况；1.8.1.2负责本评估项目的注册房地产估价师；1.8.1.3评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；1.8.1.4委托人应提供的评估所需资料；1.8.1.5评估过程中双方的权利和义务；1.8.1.6评估费用及收取方式；1.8.1.7评估报告交付时间、方式；27-- 1.8.1.8违约责任；1.8.1.9解决争议的方法；1.8.1.10其他需要载明的事项。1.8.2汇总整理房屋征收部门提供的征收范围内房屋情况，包括已登记房屋性质、用途和建筑面积、未经登记建筑的认定处理情况等。1.8.3实地查勘、调查被征收房屋情况，做好丈量、影像、实地查勘记录等工作。并对评估对象的位置、环境等各项因素进行调查记录。1.8.4收集房地产交易可比实例及其他有关资料。1.8.5拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度。1.8.6选定评估方法，计算确定评估结果。1.8.7撰写分户评估报告。1.8.8向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，房地产估价人员应在现场说明解释，有异议的分户初步评估结果进行答疑复核，有错误的，评估机构进行修正。1.8.9分户初步评估结果公示期满后，评估机构应撰写整体评估报告及分户评估报告。向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。1.8.10被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议并向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请的，原房地产价格评估机构应对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。27-- 1.8.11被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应改正错误，重新出具评估报告。1.8.12房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构将评估报告及相关资料立卷、归档保管。1.9评估报告房地产评估机构按《房地产估价规范》与《国有土地上房屋征收评估办法》规定的内容出具整体评估报告及分户评估报告，并须经两名注册房地产估价师及参加评估的人员签名并加盖评估机构公章，不得以印章代替签字。1.10资料存档评估机构应当将下列资料与评估报告（含技术报告）共同整理归档保存：1.10.1房屋征收评估委托合同；1.10.2房屋征收决定公告；1.10.3已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；1.10.4评估对象的实地查勘纪录、影像等资料；1.10.5可比实例的实地查勘纪录、影像等资料；1.10.6确定评估结果的有关系数、参数等资料；1.10.7复核评估申请与复核报告，房地产评估专家委员会鉴定申请与鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；1.10.8其它涉及评估项目的必要资料。整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档，评估报告及有关资料至少应保留10年。27-- 1.11证据保全评估依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料另行提交委托人。第二章市场比较法2.1市场比较法所谓市场比较法，即依据替代原理，将需评估的被征收房屋与在估价时点近期已成交的类似房地产进行比较，对交易实例的已知价格作适当修正，测算出被征收房屋的客观合理价格的方法。2.2选取可比实例选取的可比实例应符合下列要求：2.2.1可比实例应选择与估价对象处在同一供求圈内或同一区位内，并在用途、规模、档次、结构等方面与估价对象相同或类似的房地产。2.2.2可比实例的权利状况应与估价对象相同或相似。2.2.3交易价格为正常交易价格或可修正为正常交易的价格；2.2.4成交日期与评估时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；2.2.5应当选取3个以上的可比实例，亦可选取类似房地产在估价时点的平均交易价格；2.2.6选取的可比实例成交的最大单价与最小单价之间的差异一般不超过20%。2.3各项因素修正在建立价格可比基础上，对可比实例价格进行交易情况、交易日期、区域、个别因素修正。27-- 2.3.1计算公式为:评估对象的评估价格＝可比实例价格±交易情况修正±交易日期修正±区域因素修正±个别因素修正可比实例价格——建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易登记部门登记的成交价格、拍卖实例价格等；交易情况修正——修正因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算，应当剔除偶然的和不正常因素。交易日期修正——将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估时点价格，可用房产交易登记部门或房地产估价专业委员会发布的各类房屋价格指数等为依据进行调整；区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，主要包括区域的周边环境，交通便捷程度，小区规划布局、绿化、车位、物业管理、配套设施等因素，商业用房的聚集程度、人流量等状况；个别因素修正——将可比实例在其个体状况下价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度，朝向间距，结构等级，档次，层次等因素，商业用房的进深层次，设施设备，处于街区中位置等状况。被征收房屋的装修，由征收当事人协商确定或另行评估，不列入个别因素修正。可比实例有装修的，可在其成交单价中适当扣除装修的价格。2.3.2评估对象优于可比实例的，正值修正；评估对象劣于可比实例的，负值修正。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合全部调整不得超过30%。2.3.327-- 在房屋成片征收区域内，当类似房屋较多时，可以采用市场比较法，先求取某一典型房屋的价格，再将其作为该区域内类似房屋价格的修正样板。2.4住宅用房区域和个别因素修正2.4.1区域因素修正系数表序号项目项目内容系数修正范围1周边环境周边绿化、自然景观、环境卫生状况±2%　其中:(1)周边有大片绿地或自然景观、卫生环境良好每个项目与相邻项目比较可增减0.5%，有噪音或空气污染另可减0.5-1%　(2)周边有较多绿地，基本整洁卫生　(3)周边有少量绿地，卫生环境一般　(4)周边基本无绿地，建筑拥挤，环境杂乱2交通便捷程度汽车通达及公交线路情况±2%　其中:(1)汽车顺畅通达（二车道以上），附近公交站点有数条线路每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　(2)汽车顺畅通达（二车道以上），附近公交站点仅一条线路汽车能通行（仅一车道），附近公交站点有数条线路　(3)汽车能通行（仅一车道），附近公交站点仅一条线路汽车不能通行，附近公交站点有数条线路　(4)汽车不能通行，附近公交站点仅一条线路　(5)汽车不能通行，附近无公交站点及公交线路3小区规划布局小区规划布局状况±2%　其中：（1）按规划设计进行布置每个项目与相邻项目比较可增减1%　（2）无规划设计，但有序布置　（3）无序布置4小区绿化小区绿化状况±1%　其中：（1）绿化率高、树木葱郁、修剪整齐每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）绿化水平一般　（3）绿化稀疏或基本无绿化5小区设施公建配套与水电气等状况±2%27-- 　其中：（1）文体活动室、社区用房、物业用房、公共车库等公建配套齐全，有水、电、气、污水系统每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）有部分公建配套，有水、电、气、污水系统　（3）有部分公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统　（4）有部分公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统　基本无公建配套，有水、电，缺气或缺污水系统　（5）基本无公建配套，有水、电，缺气、缺污水系统6车位状况车位状况±1%　其中：（1）有停车场，车位多，满足停车需要每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）有停车场，车位一般，无法满足停车需要　（3）无停车场、车位较少7物业管理物业管理情况±2%　其中：（1）无物业管理每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）一、二级物业管理　（3）三、四级物业管理　（4）五、六级物业管理　（5）七级物业管理及以上8公共配套设施商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套设施在小区内或在小区附近状况±2%　其中：（1）小区或小区周边商店、银行、小学、中学、幼儿园、卫生所等配套齐全每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）小区或小区周边有部分配套设施（包括有中学、小学或有小学、幼儿园）　（3）小区或小区周边有部分配套设施（仅有中学或仅有小学或仅有幼儿园）　（4）小区或小区周边仅有商店等配套设施　（5）小区或小区周边基本无配套设施9其他区域因素　　2.4.2个别因素修正系数表序号项目项目内容系数修正范围1成新新旧程度状况±5%27-- 　其中：（1）房屋已建成0-4年每个项目与相邻项目比较可增减1%　（2）房屋已建成5-8年　（3）房屋已建成9-12年　（4）房屋已建成13-16年　（5）房屋已建成17-20年　（6）房屋已建成20年以上2建筑间距建筑间距——高：宽状况±2%　其中：（1）建筑间距（高：宽）1：1.4以上每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）建筑间距（高：宽）1：1-1.4　（3）建筑间距（高：宽）1：0.8-1：1　（4）建筑间距（高：宽）1：0.8以下3朝向朝向状况±1%　其中：（1）朝南每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）朝东　（3）朝西、朝北4层高层高状况±2%　其中：（1）层高3.6米以上每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）层高3.2-3.6米　（3）标准层高2.8-3.2米　（4）层高2.8米以下5房屋档次房屋档次状况±3%　其中：（1）房屋造型系全仿欧式或全仿古式，有池、廊、假山、花木齐全的庭院景观每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）房屋全仿欧式或全仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景观房屋部分仿欧式或部分仿古式，有池、廊、假山、花木齐全的庭院景观　（3）房屋部分仿欧式或部分仿古式，有廊、假山、花木齐全的庭院景观房屋局部仿欧式或部分仿古式，有廊、假山、花木布置的庭院景观　（4）房屋局部仿欧式或部分仿古式，仅有花木或小量假山布置的庭院　（5）房屋普通式样，仅有花木或小量假山布置的庭院　（6）房屋普通式样，无景观布置6楼层有电梯与无电梯楼层　27-- 　其中：（1）有电梯楼层调节以中间层为基础，每往上一层增0.5%，每往下一层减0.5%（最大可增减3%）　（2）无电梯楼层调节见无电梯楼层修正系数表2.4.37房屋结构房屋结构状况　　其中：（1）钢混结构每个项目与相邻项目比较可增减1%（或比较结构等级基本重置价，增减等级之间价差）　（2）混合结构一等、砖木结构一等　（3）混合结构二等，砖木结构二等　（4）混合结构三等，砖木结构三等　（5）简易结构比混三砖三减3%　（6）基础加固可增1%至2%　（7）混合结构二等内框架或现浇屋面可增0.5%至1%8其他个别因素　　2.4.3居住用房无电梯楼层修正系数表所在楼层1层2层3层4层5层6层7层10.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%2　0.0%1.0%1.0%1.0%1.0%1.0%3　　0%（坡顶1%）1.5%1.5%1.5%1.5%4　　　0%（坡顶1%）1.0%1.0%1.0%5　　　　0%（坡顶0.5%）0.5%0.5%6　　　　　0%（坡顶0.5%）0.0%7　　　　　　0.0%2.5商业用房区域和个别因素修正按苏住建规[2011]4号文规定：“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”。本节所指“商业用房”是指批零销售、娱乐、餐饮、服务等四类及金融保险类沿街门面房。其他金融保险类用房称其为“商务金融用房”。27-- 2.5.1区域因素修正系数表序号项目项目内容系数修正范围1商店聚集程度商店聚集程度±4%　其中:(1)商店聚集度高，业态齐全每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)商店聚集度较高，业态基本齐全　(3)商店聚集度一般，业态基本齐全　(4)商店聚集度一般，业态不齐全　（5）沿街商店较少2交通便捷程度汽车通达与停车情况±2%　其中:(1)汽车可顺畅通达，停车位（停车场）与商店规模相适应每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　(2)汽车可顺畅通达，停车位较少　(3)汽车可顺畅通达，无固定停车位　(4)汽车不能通达3人流量指行人与非机动车流量情况±2%　其中:(1)行人与非机动车流量较多每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)行人与非机动车流量一般　(3)行人与非机动车流量较少4其他区域因素　　商业用房一般分为沿主要商业道路、沿次要商业道路、沿一般商业道路三种类型。选取可比实例应道路等级相同。2.5.2个别因素修正系数表序号项目项目内容系数修正范围27-- 1成新新旧程度状况±5%　其中:(1)房屋已建成1-4年每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)房屋已建成5-8年　(3)房屋已建成9-12年　(4)房屋已建成13-16年　(5)房屋已建成17-20年　(6)房屋已建成20年以上2进深进深调节状况　　其中:(1)平均进深5米及5米以内每个项目与相邻项目比较可增减2%　(2)平均进深6米及6米以内　(3)平均进深7米及7米以内　(4)平均进深8米及8米以内　(5)平均进深9米及9米以内　(6)平均进深10米及10米以内　(7)平均进深11米及11米以内每个项目与相邻项目比较可增减1%　(8)平均进深12米及12米以内　(9)平均进深13米及13米以内　(10)平均进深14米及14米以内　(11)平均进深15米及15米以内　(12)平均进深16米及16米以内　(13)平均进深17米及17米以内　(14)平均进深18米及18米以内　(15)平均进深19米及19米以内　(16)平均进深20米及20米以内　(17)平均进深21米及21米以内　(18)平均进深22米及22米以内　(19)平均进深23米及23米以内　(20)平均进深24米及24米以内　(21)平均进深24米以上3层次层次状况　　其中：（1）一至三层综合平均价1　（2）一层：二层1.4：0.9　（3）二层：三层0.9：0.727-- 　（4）三层：四层及四层以上0.7：0.64层高层高状况±1.5%　其中：（1）层高3.5米以下每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）层高3.5-4米　（3）层高4-4.5米　（4）层高4.5米以上5街区中位置街区中位置状况±2%　其中处于街区中心繁华地段每个项目与相邻项目比较可增减1%　　处于街区中心邻近地段　　处于距街区较偏地段6房屋结构房屋结构状况±2%　其中：（1）钢混结构每个项目与相邻项目比较可增减1%（或比较结构等级基本重置价，增减等级之间价差）　（2）混合结构一等、砖木结构一等　（3）混合结构二等，砖木结构二等　（4）混合结构三等，砖木结构三等7设备设施设备设施状况　　其中：（1）电梯增减1%　（2）中央空调增减1%　（3）消防设施增减1%8其他个别因素　　说明：商业用房选取可比实例应与评估对象规模相当（商业用房规模以建筑面积500平方米为一个档次）。2.6商务金融用房区域和个别因素修正本节所指“商务金融用房”是指苏住建规[2011]4号文规定：“商业用房按用途分为批零销售、金融保险、娱乐、餐饮、服务五类”中的金融保险用房。2.6.1区域因素修正系数表序号项目项目内容系数修正范围27-- 1聚集程度商务金融用房聚集程度±2%　其中:(1)商务金融用房聚集度高每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　(2)商务金融用房聚集度比较高　(3)商务金融用房聚集度一般　(4)商务金融用房聚集度较低2交通便捷程度汽车通达与停车情况±3%　其中:(1)汽车可顺畅通达，停车位（停车场）满足需要每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)汽车可顺畅通达，停车位（停车场）基本满足需要　(3)汽车可顺畅通达，停车位较少，不能满足需要　(4)汽车不能通达3物业管理物业管理情况±3%　其中：（1）物业管理水准高每个项目与相邻项目比较可增减1%　（2）物业管理水准较高　（3）物业管理水准一般　（4）物业管理水准较差4周边配套设施周边配套设施状况±2%　其中:(1)各类商店、各种中介、通讯信息齐全每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)各类商店、各种中介、通讯信息较齐全　(3)各类商店、各种中介、通讯信息欠齐全5其他区域因素　　2.6.2个别因素修正系数表序号项目项目内容系数修正范围27-- 1成新新旧程度状况±5%　其中:(1)房屋已建成1-4年每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)房屋已建成5-8年　(3)房屋已建成9-12年　(4)房屋已建成13-16年　(5)房屋已建成17-20年　(6)房屋已建成20年以上2房屋结构房屋结构状况±2%　其中：（1）钢混结构一等每个项目与相邻项目比较可增减1%（或比较结构等级基本重置价，增减等级之间价差）　（2）钢混结构二等　（3）钢混结构三等　（4）混合结构、砖木结构3层高层高状况±2%　其中：（1）层高4.5米以上每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）层高4-4.5米　（3）层高3.5-4米　（4）标准层高3-3.5米4设备设施设备设施状况　　其中：（1）电梯增减1%　（2）中央空调增减1%　（3）消防设施增减1%5其他个别因素　　2.7综合用房区域和个别因素修正2.7.1区域因素修正系数表27-- 序号项目项目内容系数修正范围1交通便捷程度汽车通达与停车情况±3%　其中:(1)汽车可顺畅通达，停车位（停车场）满足需要每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)汽车可顺畅通达，停车位（停车场）基本满足需要　(3)汽车可顺畅通达，停车位较少，不能满足需要　(4)汽车不能通达2物业管理物业管理情况±1%　其中：（1）物业管理较好每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）有物业管理　（3）无物业管理4周边配套设施周边配套设施状况±1%　其中:(1)各类商店、金融、通讯服务齐全每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　(2)各类商店、金融、通讯服务较齐全　(3)各类商店、金融、通讯服务欠齐全5其他区域因素　　2.7.2个别因素修正系数表序号项目项目内容系数修正范围1成新新旧程度状况±5%　其中:(1)房屋已建成1-4年每个项目与相邻项目比较可增减1%　(2)房屋已建成5-8年　(3)房屋已建成9-12年27-- 　(4)房屋已建成13-16年　(5)房屋已建成17-20年　(6)房屋已建成20年以上2房屋结构房屋结构状况±2%　其中：（1）钢混结构每个项目与相邻项目比较可增减1%（或比较结构等级基本重置价，增减等级之间价差）　（2）混合结构一等、砖木结构一等　（3）混合结构二等、砖木结构二等　（4）混合结构三等、砖木结构三等3层高层高状况±2%　其中：（1）层高4.5米以上每个项目与相邻项目比较可增减0.5%　（2）层高4-4.5米　（3）层高3.5-4米　（4）标准层高3-3.5米4设备设施设备设施状况　　其中：（1）电梯增减1%　（2）中央空调增减1%　（3）消防设施增减1%5其他个别因素　　2.8工业仓储用房的区域和个别因素修正工业仓储用房，因建筑构成及用地的不确定性，一般不适用于市场比较法评估。如有相类似的房地产，采用市场比较法评估时，可参考上述相关系数进行修正。27-- 2.9修正结果计算所选取的若干个可比实例价格经过上述各项修正后，可用算术平均法或加权平均法等方法计算评估结果计算公式：修正单价1＝可比实例1单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值修正单价2＝可比实例2单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值修正单价3＝可比实例3单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值修正值＝可比实例单价×系数变动百分比算术平均法：修正后的单价＝(修正单价1+修正单价2+修正单价3)/3加权平均法：修正后的单价　＝　(修正单价1×权重1+修正单价2×权重2+修正单价3×权重3)/权重之和估价对象的评估价格　＝　修正后的单价×建筑面积当土地使用面积大于房屋建筑面积时，大于房屋建筑面积部分的土地，修正后计价。第三章收益法3.1收益法的定义预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。3.2收益法评估公式27-- 收益法的基本公式如下：有限年且其他因素不变的公式：式中：V——房地产价值；A——房地产净收益；R——资本化率；n——房地产的收益年限，是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间（为有限年）。3.3运用收益法估价应按下列步骤进行3.3.1搜集有关收入和费用的资料。3.3.2估算潜在毛收入。3.3.3估算有效毛收入。3.3.4估算运营费用。3.3.5估算净收益。3.3.6确定资本化率。3.3.7求出收益价格。3.4搜集有关市场客观租金资料3.4.1选取可比实例参照市场比较法选取可比实例的要求选取租金实例。3.4.2各项因素修正评估对象于估价时点的客观市场年租金收入=可比实例的出租价格±出租情况修正±出租日期修正±区域因素修正±个别因素修正3.4.2.1可比实例的出租价格，是建立出租价格可比基础上的实际成交出租价格；3.4.2.2出租情况修正，修正因出租行为中某些特殊因素所造成的价格偏差；3.4.2.327-- 出租日期修正，将可比实例在其出租日期的价格调整为估价时点价格；3.4.2.4区域因素修正，将可比案例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格；3.4.2.5个别因素修正，将可比案例在其个体状态下价格调整为评估对象个体状况下的价格。具体修正方法、系数调整以及不同类型房地产修正方法及系数的差异参考市场比较法对于可比案例的修正及调整方法。3.4.3修正计算结果所选取的若干个可比实例价格经过上述各项修正后，可用算数平均法或加权平均法等方法计算评估结果。3.5相关费用、税费出租型房地产，可根据租赁合同计算净收益（应与客观市场租金收入接近），净收益一般为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金，如有相关费用转嫁情况的根据实际情况计算。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。一般租赁所需要的各项费用：1.维修费：一般为房屋重置价的2%2.保险费：一般为房屋重置价的0.05%3.管理费：一般为租金收入的2%～5%4.税金：根据税法及税务部门规定确定。目前根据省政府办公厅《关于印发江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法的通知》规定，个人出租房屋的税收综合征收率为5%。3.6确定空置率27-- 空置和租金损失是指由于空置、承租人变动、租金或者其他收益的拖欠而产生的年潜在毛收入的酌减额。空置率一般取1%～5%。3.7资本化率求取与确定3.7.1市场提取法；3.7.2安全利率加风险调整值法，安全利率取中国人民银行公布的一年定期存款年利率，风险调整值取1%～2%；3.7.3投资收益率排序插入法。3.8可收益年限的确定3.8.1可收益年限土地使用权类型为出让的房地产其可收益年限为以估价时点开始土地剩余使用年限与房屋耐用年限二者中取小。土地使用权类型为划拨的房地产，按设定用途下出让土地的最高出让年限与房屋耐用年限二者中取小。下表为各类出让土地的最高出让年限表土地用途最高出让年限（年）住宅70商业40综合50工业503.8.2土地使用权类型为划拨的房地产（不包括住宅用房），按设定用途下出让土地的最高出让年限计算其房地产价值后，扣除其应补交的土地出让金（补交土地出让金的数额根据政府有关部门规定处置）。第四章成本法27-- 4.1成本法所谓成本法，是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产，或类似房地产所需消耗的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。采用成本法其各项费用构成包括下列内容：1.土地取得成本；2.开发成本；3.管理费用；4.投资利息；5.销售税费；6.开发利润。4.2成本法的适用范围可比实例难以收集时，可采用成本法评估。4.3土地取得成本土地取得成本按土地相同用途、相同容积率、在同一供求圈内或同一区位内出让案例求得。4.4开发成本4.4.1开发前期费用4.4.1.1土方、场地平整等费用；4.4.1.2项目策划、勘测设计等费用；4.4.1.3临时三通费用。4.4.2建筑安装费用，即房屋重置价。4.4.3开发后期费用4.4.3.1开发小区内建造配套设施项目的费用；4.4.3.2开发小区内通电、通水、通气、消防、排污系统等费用；27-- 4.4.3.3开发小区内绿化、小品、围墙等费用；4.4.3.4开发小区后期交房前其他各项费用。4.5管理费用管理费用=（土地取得成本+开发成本）×2～3%4.6投资利息4.6.1计息基数=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×30%；4.6.2利率：采用估价时点的一年期银行贷款利率；4.6.3计息时间：单层建筑计息时间12月，多层建筑计息时间24月，高层计息时间36月。4.7销售费用销售费用=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息）×3～5%4.8开发利润开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）×8～15%4.9应纳税金（营业税）税金（营业税）=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费+开发利润）×5.55%4.10评估公式评估对象的评估价格＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润+税金4.11　说明4.11.1自建自用房地产，如自建工厂，采用成本法评估时，不计销售费用与营业税。4.11.2房屋重置价按《苏州市房屋重置价格评估办法》（苏住建[2010]142号）求取。27-- 第五章假设开发法5.1假设开发法的适用范围被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。5.2假设开发法及计算公式假设开发法，指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在建工程的假设开发法（传统方法）计算公式为：在建工程价值=续建完成后房地产价值－在建工程取得税费－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润在建工程的假设开发法（现金流折现法）计算公式为：在建工程价值=续建完成后房地产价值的折现值－在建工程取得税费－续建成本的折现值－管理费用的折现值－销售费用的折现值－销售税费的折现值5.3参数确定5.3.1后续开发经营期后续开发经营期可分为续建开发期和经营期。续建开发期的起点是假设取得在建工程的日期，即估价时点，终点是开发完成后的房地产竣工之日。经营期根据未来续建完成后房地产的经营方式而定：对于经营方式采用销售方式的，经营期即销售期，销售期是自开始销售未来续建完成后的房地产之日起至将其售罄之日止的时间；对于经营方式采用出租或自营方式的，经营期即运营期，运营期的起点是未来续建完成后的房地产竣工之日，终点是未来续建完成后的房地产的一般正常持有期或经济寿命结束之日。27-- 后续开发经营期可仿照采用市场法思路确定，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目的正常开发经营期、再依照在建工程的形象进度来估计，其中：建设期不考虑非正常因素的影响，经营期要考虑未来房地产市场的景气状况。5.3.2续建完成后的房地产价值续建完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值，开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常采用市场法并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。对于出租和自营的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。5.3.3在建工程取得税费在建工程取得税费是假定在估价时点购买在建工程应由买方缴纳的有关税费，包括契税、印花税、交易手续费等，根据税法及苏州税务部门规定确定。5.3.4续建成本续建成本包括建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、前期费用和专业费用，应根据估价对象在建状况对上述构成项分项预测费用额和该项费用发生的时点。5.3.5管理费用管理费用根据估价对象续建复杂状况按照续建成本的一定比率计取，而该项费用的发生时点一般视作与续建成本同步发生。5.3.6销售费用销售费用根据续建完成后房地产状况及市场状况按照续建完成后房地产价值的一定比率计取。5.3.7销售税费27-- 销售税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加、印花税、土地增值税等，根据税法及苏州税务部门规定按照开发完成后房地产价值的一定比率计取，其中土地增值税根据估价对象项目情况采用预征率测算。5.3.8投资利息（仅限于传统方法）5.3.8.1应计息项目：①待估在建工程的价值；②在建工程取得税费；③续建成本；④管理费用；⑤销售费用。5.3.8.2计息期：待估在建工程的价值及在建工程取得税费二者的计息期的起点是该项费用发生的时间点（即估价时点），终点通常是开发期结束的时间点；续建成本、管理费用和销售费用通常不是集中发生在一个时间点，而是分散发生在后续建造时间段内，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。5.3.8.3计息方式：按复利计息。5.3.8.4利率：采用估价时点的一年期银行贷款利率。5.3.9续建利润（仅限于传统方法）续建利润以估价时点、本地区本类项目的一般利润率及相匹配计算基数估算。采用直接成本利润率的计算基数是在建工程价值及取得税费、续建成本；采用投资利润率的计算基数是在建工程价值及取得税费、续建成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率的计算基数是在建工程价值及取得税费、续建成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率的计算基数是续建完成后的房地产价值。5.3.10折现率（仅限于现金流量折现法）27-- 折现率应体现资金的利率和开发利润率两部分，等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，其求取方法与收益法中报酬率的求取方法相同。  第六章附则6.1其它房屋征收评估价格以人民币为计价货币单位，精确到元，并附大写金额。房屋征收评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。6.2解释部门本规范由苏州市住房和城乡建设局负责解释。6.3实施时间本规范自2011年7月20日起施行。原苏州市房产管理局《苏州市城市房屋拆迁评估技术规范》（苏房〔2008〕3号）同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用《苏州市城市房屋拆迁评估技术规范》的规定。附件：1.苏州市城市房屋征收市场比较法评估表　　2.苏州市城市房屋征收收益法评估表　　3.苏州市城市房屋征收成本法评估表27--'