丹东颐和园老年公寓社区建设项目可行性研究报告

'丹东颐和园老年公寓社区建设项目1.1项目背景1.1.1项目名称丹东颐和园老年公寓（社区）建设项目1.1.2承办单位有限公司法人代表：经营范围：注册资本：1.1.3承办单位概况本项目承办单位为有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。有限公司法人代表，男，中共党员，现年50岁，有多年从事房地产开发和老年工作的经验。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性1.1.4.1我国、我省、我市老龄化现状和问题。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，我国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构105 数量不断增加，服务规模不断扩大，老年人的精神文化生活日益丰富。截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达4万个，养老床位达314.9万张。社区养老服务设施进一步改善，社区日间照料服务逐步拓展，已建成含日间照料功能的综合性社区服务中心1.2万个，留宿照料床位1.2万张，日间照料床位4.7万张。以保障三无、五保、高龄、独居、空巢、失能和低收入老人为重点，借助专业化养老服务组织，提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健等服务的居家养老服务网络初步形成。养老服务的运作模式、服务内容、操作规范等也不断探索创新，积累了有益的经验。但是，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题，主要表现在：缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不高，行业发展缺乏后劲；国家出台的优惠政策落实不到位；服务规范、行业自律和市场监管有待加强等。　105 辽宁省老年人口现状及问题　依据全省14市老龄办的统计数据，2011年末，全省总人口为4269万人，60岁及以上老年人口已达724万人，占总人口的16.96%，与2010年相比,老年人口增加近33万人，增幅为4.76%。我省老龄化程度较高，与全国老年人口占总人口的13.70%相比，高出3.26个百分点。从各市老年人口情况上看，沈阳市、大连市的老年人口均已突破百万，老年人口占总人口的比例分别为18.53%和18.85%，分别高出全省老年人口占总人口比例1.57个百分点和1.89个百分点。 在全省724万老年人口中，城镇老年人口为374万，农村老年人口为350万。从分布上看，沈阳、大连、鞍山、抚顺、本溪和丹东等六市城镇老人多于农村老人。老年人口年龄构成:　　60-69岁老年人口4533605人，占老年人口总数62.61%　　70-79岁老年人口1829965人，占老年人口总数25.27%　　80-89岁老年人口779699人，占老年人口总数10.77%90-99岁老年人口96465人，占老年人口总数1.33%　　100岁及以上老年人口1471人，占老年人口总数 0.02%　　与2010年相比，2011年末我省60-69岁老年人口同比增加35万余人，70-79岁老年人口减少近10万人，80-89岁老年人口增加5.6万人，90-99岁老年人口增加2万人，百岁老人数略有减少。 高龄老人:2011年末，全省80岁及以上高龄老年人口达87.8万人，占全省老年人口的12.12%. 百岁老人:2011年末，全省100岁及以上老年人口1471人，较2010年末减少26人。其中男性470人，女性1001人，男女比为1:2.13。城镇百岁老人772人，农村百岁老人699人。全省平均每万名老年人拥有百岁老人2.03人。 105 失能与半失能老人状况:　　根据各市老龄办统计数据，全省老年人口中健康老人达到3676126人，所占比重为50.77%，较2010年末增长1个百分点。患有老年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为49.23%。失能、半失能老年人口之和占老年人口总数的16.67%。 空巢老人:　　随着城市、农村青壮年外出上学、就业、经商、务工等情况的出现，造成大量家庭“空巢”，同时随着生活方式的转变，子女与父母同城、异城分别居住情况也十分普遍。截至2011年末，全省“空巢老人”达到304万人，占全省老年人口总数的41.98%。见表5。 105  105    　　 105  105  105  105 养老服务机构:　　2011年末，全省城乡各类养老机构达到1714家，养老床位总数达到了18万张，同比增长12.5%。每千名老年人拥有养老床位达到了25张，高于全国每千名老年人拥有养老床位19张的水平。　　全省共有公办养老机构914家，养老床位10万张，其中城市养老机构123家，养老床位2.7万张；农村养老机构791家，养老床位7.3万张。　　全省共有民办养老机构800家，床位8万张。  丹东市老龄化状况和问题105 丹东市早在1997年就已步入人口老龄化社会，与国内一些中小城市相比，我们的老龄化速度、步伐都是名列前茅的。自进入21世纪以来，我市人口老龄化更是呈现出了4个突出的特点：发展速度迅猛。目前，丹东市总人口242.6万人，其中老年人40.1万人，占总人口的16.5%；比全国的13.7%高2.8个百分点；在全省排大连（17.5%）之后，位居第二；人口老龄化发展不平衡（人数多，比例失衡）。2010年全市40.1万老年人口中，城镇中有16.84万人，占老年人口总数的41.99%。农村23.26万人，占老年人口总数的58.01%。农村人口老龄化程度大大高于城市；收入低，未富先老.多年以来，市委、市政府在应对人口老龄化方面做出了积极的努力，也做了大量的工作。但是我市在应对人口老龄化方面仍然存在以下几个方面的主要问题：　一是社会养老意识不足。全社会普遍缺乏对养老问题紧迫感。105 　二是社会保障体系还不完善，保障范围相对较窄，保障水平还比较低。在城市，老年人退休后，特别是企业退休人员领取的养老金数额普遍较低，城市职工的医疗保险也存在诸多弊端，透视了我们的养老保险政策还不够科学和完善。问题的重点还在农村，农民的养老保险还没普及，医疗保险更是起步晚，新的农村合作医疗制度有很多方面还有待于进一步完善。鳏寡孤独老年人的供养水平还不高，目前只是局限于温饱型。在我市，一个未富先老的特征表现的十分明显，养老服务陷入了高需求、低收入的怪圈。　三是经济基础薄弱，为老服务基础设施差。从全市情况看，由于我市整体经济形势、经济总量都不好，不仅各级政府对老龄事业的投入有限，而且缺乏统筹兼顾和系统规划，投资的随意性很大，为老服务基础设施不够完善甚至很差。不仅无经费、缺人员；而且空间小、功能弱。可以说缺少资金的支撑，是社区开展为老服务的瓶颈。　再从养老机构床位供不应求这方面也可以透视出这个问题。截止2010年底，丹东市全市城乡有各类养老院所58家（其中，国办5家、民办53家），总床位数4511张，60岁以上老年人每千人仅有床位1.1个多点。而在一些发达国家，每1000名老年人平均有养老床位70张。近10年来，民办养老机构成为我市机构养老的生力军，但多数机构规模小、档次低，缺少发展后劲。四是涉老服务形式单一，为老服务缺乏规范标准。目前我们现有的涉老服务范围较窄，服务形式又比较单一，只是局限于增加几所民办养老院、托老所、日间照料室，在一定范围内提供居家养老服务，增设几间老年活动室和文体娱乐器材等。在具体的服务上，还只限于日常生活护理和照料，离老年人的全方位、高层次的物质和文化的综合需求更是相差甚远。在为老服务行业中，基础设施不够完善，人员素质参差不齐，服务水平千差万别，更重要的是缺乏一套统一规范的涉老行业服务标准。1.1.4.2社会养老服务体系建设的必要性和迫切性。105 我国的人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。加强社会养老服务体系建设，是应对人口老龄化、保障和改善民生的必然要求。目前，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。随着人口老龄化、高龄化的加剧，失能、半失能老年人的数量还将持续增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长，加快社会养老服务体系建设已刻不容缓。加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。105 加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。　　加强社会养老服务体系建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。在面对挑战的同时，我国社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。同时，随着我国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。1.1.4.3内涵和定位.（一）术语(一）1、老年公寓105 老年公寓式专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的机构养老住宅类型。（一）2、老龄阶段60周岁及以上人口年龄段。80周岁及以上人口为高龄老人。（一）3、自理老人   生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。（一）4、介助老人   生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。（一）5、介护老人   生活行为依赖他人护理的老年人。（二）内涵。　　社会养老服务体系是与经济社会发展水平相适应，以满足老年人养老服务需求、提升老年人生活质量为目标，面向所有老年人，提供生活照料、康复护理、精神慰藉、紧急救援和社会参与等设施、组织、人才和技术要素形成的网络，以及配套的服务标准、运行机制和监管制度。105 　　社会养老服务体系建设应以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求，优先保障孤老优抚对象及低收入的高龄、独居、失能等困难老年人的服务需求，兼顾全体老年人改善和提高养老服务条件的要求。　　社会养老服务体系建设是应对人口老龄化的一项长期战略任务，是坚持政府主导，鼓励社会参与，不断完善管理制度，丰富服务内容，健全服务标准，满足人民群众日益增长的养老服务需求的持续发展过程。本建设规划仅着眼于构建体系建设的基本框架。　　（三）功能定位。　　我国的社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务；对生活不能自理的高龄、独居、失能等老年人提供家务劳动、家庭保健、辅具配置、送饭上门、无障碍改造、紧急呼叫和安全援助等服务。有条件的地方可以探索对居家养老的失能老年人给予专项补贴，鼓励他们配置必要的康复辅具，提高生活自理能力和生活质量。105 　　社区养老服务是居家养老服务的重要支撑，具有社区日间照料和居家养老支持两类功能，主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。在城市，结合社区服务设施建设，增加养老设施网点，增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。倡议、引导多种形式的志愿活动及老年人互助服务，动员各类人群参与社区养老服务。在农村，结合城镇化发展和新农村建设，以乡镇敬老院为基础，建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变，向留守老年人及其他有需要的老年人提供日间照料、短期托养、配餐等服务；以建制村和较大自然村为基点，依托村民自治和集体经济，积极探索农村互助养老新模式。　　机构养老服务以设施建设为重点，通过设施建设，实现其基本养老服务功能。养老服务设施建设重点包括老年养护机构和其他类型的养老机构105 。老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现以下功能：1.生活照料。设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，使老年人能够得到及时有效的救援。鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。符合条件的老年养护机构还应利用自身的资源优势，培训和指导社区养老服务组织和人员，提供居家养老服务，实现示范、辐射、带动作用。其他类型的养老机构根据自身特点，为不同类型的老年人提供集中照料等服务。1.1.4.4国内老年住宅经营模式分析处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认真处理好福利与盈利的关系。处理这一关系的基本原则是，应允许所有从事老龄产业生产和服务的经济实体合法盈利，对于这些利润，可以通过政策或法规的引导，使之“取之于老龄产业，用之于老龄产业”；针对一些特殊的“福利”项目，政府实施必要的政策支持或干预。这样，既调动了全社会参与老龄产业的积极性，又体现了社会福利和社会公平——这一社会主义生产目的的根本要求。(1)政府、慈善机构合作经营管理我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。(1).1105 纯福利性质的养老院（公办公营福利院）这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。(1).2混合型养老院（公办民营养老院）这是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的方面如娱乐设施全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方面，如：固定收费的内容有入住时的一次性收费和每月收费，主要是针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费的内容有护理费和医疗费用，根据服务程度的不同来制定收费标准；不固定收费体现在某些特殊服务方面。(2105 )专业公司经营管理（民办民营）这种类型的养老机构以盈利为主要目的，通常是自行出资兴建自行管理老年住宅，以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。国外目前存在的经营模式有老年公寓和辅助生活机构两种，国内目前还只有老年公寓。(2).1老年公寓老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式，居住者的年龄必须在55岁以上。一般来说，老年公寓不提供公共用餐的场所、不组织娱乐活动、不提供交通工具。经营管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特护型老年公寓三种类型。a、自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。b、陪助型老年公寓，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。c、特护型老年公寓，除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。根据中国老龄科研中心的调查：对于国内入住公寓的老年人来说，对服务的要求以“康复治疗”、“基本生活”和“特殊情况下的医护”105 三大类为主，其中康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐、特护和医生监护、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人入住老年住宅的时候，最先考虑到的是一次性交纳费用的承担能力，如房屋总价；然后是在社区的生活成本，如物业管理费用、提供服务的收费方式、交通条件等等；然后是社区的配套设施，如社区医院、娱乐中心、老年人活动中心、老龄大学等等。我国第一个老年公寓1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓600多家，但并没有将其作为一种新型产业来发展，国内真正有规模、能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。105 (2).2辅助生活机构美国的辅助生活机制是在80年代中期由北欧模式发展起来的，它是护理院的补充。辅助生活在一个争取最大限度满足个人独立、隐私和选择的环境中结合了住所、生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生活的老人可能无法独立生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅助人员一道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的独立和自由。辅助生活机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该行业发展的动力。辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督、帮助和有限度的保健服务，老人可在一系列个人日常生活活动上得到帮助，如吃饭、穿衣、洗澡、移位和入厕。服务还可以包括做饭、洗衣、清扫、娱乐和交通。尽管辅助生活一般不提供24小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督下的药物治疗。辅助生活服务可以由独立的居住小区提供，也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门护理院的自成一体的居住机构提供，作为一种比较新颖和流行的形式成为这一扩展的前沿，辅助生活向老人们提供了一种诱人的既保持独立又获得个人照顾的混合模式。(3)住宅建设与管理相分离的经营模式目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利润增长点。这是一种集中经营模式，与传统的老年公寓、养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导一种更积极主动的生活方式，真正达到“只要在此生活，生命最少延长十年”的目的。大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮·105 马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学·养·住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。1．1．4．5创建老年疗养公寓的目的和意义：  老年疗养公寓、敬老院、老年福利中心是提供物理治疗并配合饮食、文化体育等疗法，以帮助老年人身体健康、长命百岁。  随着我国经济发展和科学技术的进步，人民的生活和医疗条件有了很大改善，医学模式也由单纯的生物医学模式逐渐转变为生物-社会-心理医学模式，健康的问题越来越受到人们的关注。在2007年全国中医药工作会议上，吴仪副总理在讲话中说：“上工治未病”我们理解就是重视预防和保健的医学，也就是防患于未然，疗养公寓可以凭借自身优势在其中扮演重要角色，利用疗养公寓的各种资源在对疾病的预防保健方面发挥重要的作用。   105 疗养公寓属于社会养老机构，但又不同于医院，它们两者之间是有明显的区别的。而疗养公寓的服务对象则是广大的社会老年人群，是运用各种综合疗养因子，在规定的生活制度下专门为增强体质、疾病疗养、康复疗养和健康疗养而设立在疗养公寓地（区）的养老机构。其中自然疗养因子是构成综合疗养因子的基础因子，是起主导作用的。疗养工作的共同任务是：（1）在疗养期间要为疗养老人进一步养成卫生保健习惯奠定基础；（2）提高疗养老人体育锻炼的自觉性和积极性；（3）使疗养老人了解与所患疾病有关的危险因素，并加以预防和克服；（4）使疗养老人了解并遵守合理的生活制度。这都说明疗养公寓的主要任务是培养疗养老人养成一种良好的生活卫生保健习惯，增加对相关疾病危险因素的了解，并自觉地加以预防和控制。   科学配套的疗养康复制度在疗养期间，可以针对不同疗养老人的不同个体，制定出个性化的疗养康复及健身计划，除利用各种自然疗养因子（例如河水、森林、空气、日光等）对人体的作用外，疗养公寓的服务人员还可对疗养老人辅助进行各种物理疗法、体育疗法，如各种针灸、推拿按摩、足疗、理疗治疗及进行太极拳、太极剑、气功等体育训练。以达到增强疗养老人个体的体能、预防疾病或促进疾病的进一步康复的作用。   105 通过疗养公寓系统的健康教育过程，提高老年人群的健康意识水平：随着医学疗养水平的发展，从总体上看，人们的健康水平明显提高，期望寿命逐年延长。但同时由于现代不良生活方式引发的诸如冠心病、高血压、脑血管疾病、糖尿病等的发生率也有了较大的提高，对人们的生命健康构成了较大的危害。通过对心脑血管疾病、糖尿病等的研究，人们越来越清楚地认识到不良生活方式对此类疾病的形成和发展具有重要的作用，在此类疾病的治疗和预防上改善不良生活方式既适用于这些疾病的一级预防，也是所有临床治疗的基础措施。而不良生活方式主要有吸烟、酗酒、缺乏体力活动、不平衡的膳食习惯（高热、低营养素）和过大的生活精神压力等。但通过调查表明，目前社会老年人群中还有相当大的一部人没有意识到这种不良生活方式的危害性，成为心脑血管疾病、糖尿病的高危老年人群。而我们疗养公寓工作的主要内容之一就是要培养疗养老人养成健康卫生的生活习惯，为进一步养成卫生保健习惯奠定基础；并且还要通过疗养公寓系统的疗养生活规律来提高疗养老人进行体育锻炼的自觉性和积极性。所以疗养公寓可以通过组织系统的、经常性的保健课和健康教育活动来提高疗养老人改变不健康生活方式的自觉性，并通过他们来影响其周围的老年人群，进而提高整个社会老年人群的健康卫生生活水平，降低此类相关疾病的发生率。同时，对于心血管疾病、糖尿病等相关疾病患者的部分老年人群，其中大部分人通过在老年疗养公寓的规范化治疗后，主要症状得到了控制，但在疾病的稳定期该如何进一步治疗和进行预防，防止病情的复发和加重，却没有一个正确的认识。这样，在老年疗养公寓期间则可以通过组织一系列的相关疾病防治知识讲座和宣传，使这类疗养老人能对相应疾病的发生发展和预防保健知识有正确的认识，并了解所患疾病的相关危险因素，积极加以预防和克服，从而提高对此类疾病的知晓率和治疗率。   综上所述，在老年疗养公寓充分地利用各种以自然疗养因子为主的综合疗养因子的治疗作用，使处于亚健康状态的疗养老人能调整到一个健康舒适的状态，或促使有慢性疾病的疗养老人进一步康复，使疗养老人经过疗养治疗后其机体的各项生理功能和后备功能得到锻炼和加强；再结合系统全面的健康教育，促使人们养成良好的卫生生活习惯、增加健康意识、提高自我保健能力和掌握预防各类疾病的方法，才是现代预防保健医学的根本措施，才能为提高全民健康水平发挥老年疗养公寓自身的作用，同时也可以为疗养公寓的建设发展创造新的发展机遇。105 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，必须发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。中共辽宁省委、辽宁省人民政府十分重视老龄问题。早在2001年就以辽委发【2001】8号文发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”105 省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.1.4.6本项目的性质和经营模式。本项目属民办民营、自负盈亏、经营上不以盈利为目的老年疗养公寓社区，带有公益性。享受国家关于养老服务业的各项优惠政策。经营模式是住宅建设与管理相分离，住宅产品以出售为主，投资人购买商品公寓产权置业（每户水、气、电、暖均单独计量），将公寓委托专业老年公寓管理公司统一经营管理并从中获取租金作为投资回报。开发商在社区为入住老人提供“康复治疗”、“基本生活”和“特护”设施（含医疗康复服务中心、饮食营养供应中心、娱乐健康中心、生态养生中心、购物旅游服务中心等），老年公寓管理公司根据规定标准向入住老人提供康复治疗、洗衣服务、打扫卫生、定时送餐喂饭、特护和医生监护（含精神慰藉、临终关怀）、提供书报、陪伴老人、代理购物、团体旅游等服务并收取相应费用。饮食营养供应中心自负盈亏，在科学飮食营养配餐方面有套餐也可点餐，使用饭票或刷卡。医疗康复服务中心自负盈亏，根据一、二、三级护理标准和特护、康复方案按月或疗程收取费用。代理购物、团体旅游自费。105 娱乐健康中心、生态养生中心基本上是免费的（温泉游泳、桑拿足疗药疗、小影院除外）。老年公寓管理公司收取的费用主要是床位费（含取暖费）、餐费、物业费、护理费、管理费、代收水电煤气费。老人退休后的生活分四个阶段，分别是健康阶段（全自理健康型）、生活半自理阶段（介助）、完全失去自理能力（失能介护）、弥留之际。根据这些阶段的特点，针对每个老人的情况制定了养老全程化方案。在养老方式上，采取了居住养老、租住养老（异地养老和候鸟养老），度假养老方式，联网招收来自全市、全省、全国和全世界的客人。其主旨是替儿女尽孝，为政府分忧，让老人真正实现“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为”,尽享天伦之乐，由安享晚年向幸福晚年过渡，提高生存和生活质量，提高健康水平，这就是本项目提出的初衷和老年公寓管理有限公司的责任和义务。1.2可行性研究编制依据(1)《中华人民共和国老年人权益保障法》(2)《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；（5）中共中央国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发[2000]13号）105 （6）中共辽宁省委、辽宁省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》（辽委发[2001]8号）（7）辽宁省人民政府《辽宁省老龄事业发展十二五规划》辽政发（2011）42号（8）丹东市人民政府《丹东市老龄事业发展十二五规划》丹政发（2012）27号（9）项目承办单位提供的有关文件资料1.3可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委《投资项目可行性研究指南》的规定，对丹东老年公寓（社区）建设项目的建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.4项目概况1.4.1建设地点丹东市五龙背镇村，距五龙背镇3.5公里。1.4.2建设规模本项目总投资12046.6万元，占地46923平方米，建筑面积32846平方米，项目竣工后可接收1000位老年人入住。105 1.4.3建设内容一．生活区：建筑面积30900平方米，占地面积5950平方米。1．老年公寓6栋，六层，带电梯，精装修、建筑面积26，100平方米（12.5米*58米）。占地面积4350平方米。全部标准二人间，每间开间3.6米，进深10米，套内面积36平方米，走廊宽2.5米，分摊面积约11平方米，每间建筑面积约56平方米。每栋楼每层设服务室和仓库一间20平方米。总计每层14间*6层*6栋=504间1008床，接待全自理和半自理老人。2．综合楼，,五层建筑，带电梯，精装修、建筑面积4，800平方米，（12.5米*64米），占地面积1600平方米，其中底层裙房800平方米为餐饮服务中心，一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心。二层为医疗康复中心。三、四层为标准二人间公寓15间*2层=30间60张床，接待不能自理全护理老人。五层为办公区。二．动力区：建筑面积480平方米，占地面积480平方米。1．锅炉房和二次加压水泵房360平方米，占地360平方米.2.液化气站120平方米，占地120平方米。3．洗衣房100平方米，占地100平方米。三．后勤区：建筑面积346平方米，占地面积346平方米。1.物业办100平方米，占地100平方米。2.门卫室（含小区外部监控室）80平方米,占地80平方米。3．车库120平方米，占地120平方米。4.室外公厕46平方米，占地46平方米。四．生态区：建筑面积560平方米，占地面积6560平方米.1.花房200平方米，占地200平方米。105 2．蔬菜大棚2个360平方米，占地360平方米。3．蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。4.果园3000平方米，占地3000平方米五．总建筑面积32846平方米，建筑物占地面积7336平方米。容积率0.7，总用地面积46923平方米（70.4亩），建筑密度15.6%。1.5主要技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1建设规模平方米32846含花房、大棚5601.1总投资万元12046.61.1.1其中建设投资万元7551.51.1.2建设期贷款利息万元01.1.3流动资金万元1001.2建筑面积平方米322861.3老年公寓床位总数个10681.3.1其中医护型床位个60介护老人和残疾人居住1.3.2介助型床位个336供半自理老人居住1.3.3健康型床位个672供全自理老人居住2新增职工人数人523经济指标3.1投资利税率％6.86105 3.2投资回收期年16全部投资，含建设期2、需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（％）总人口60＋65＋80＋0～14岁15～59岁60＋80＋/60＋0～14岁抚养比60＋抚养比总抚养比20002005201020152020202512672213178913623214032914360514565513012142821661620451233742827288379964109441293016277187272286412001479181221752523286224.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.664.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.49.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1105 203020352040204520501465451465111456871442201418673403938048392064065243535276713080831445322493701505456737352925023.226.026.928.230.7我国人口抚养比（14岁以下人口＋60岁以上人口/15～59岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（14岁以下人口/15～59岁人口）从2000年的37.2％下降到2050年的28.3％，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/15～59岁人口）则从15.7％上升到56.8％，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9％提高到85.1％，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。图2-2中国人口抚养比的变化表2-2两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组195319641982199020002010202020302040205060～7995.793.492.190.489.189.689.686.179.2105 95.580＋4.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据有关部门统计，2011年我省724万老年人口中，城镇老年人口为374万，农村老年人口为350万，2011年末，全省80岁及以上高龄老年人口达87.8万人，占全省老年人口的12.12%，根据各市老龄办统计数据，全省老年人口中健康老人达到3676126人，所占比重为50.77%，较2010年末增长1个百分点。患有老年慢性病和其他疾病的老年人所占比重为49.23%。失能、半失能老年人口之和占老年人口总数的16.67%。随着城市、农村青壮年外出上学、就业、经商、务工等情况的出现，造成大量家庭“空巢”，同时随着生活方式的转变，子女与父母同城、异城分别居住情况也十分普遍。截至2011年末，全省“空巢老人”达到304万人，占全省老年人口总数的41.98%。丹东市2011年末老年人口总数437558人，空巢老人175087人，占老年人口的比例达40.01%，预计到2050年我国老年人占总人口比例将达到25％，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。2.2老龄服务业发展现状我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。105 截止2010年底，丹东市全市城乡有各类养老院所58家（其中，国办5家、民办53家），总床位数4511张，60岁以上老年人每千人仅有床位1.1个多点。而在一些发达国家，每1000名老年人平均有养老床位70张。近10年来，民办养老机构成为我市机构养老的生力军，但多数机构规模小、档次低，缺少发展后劲。2.3需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09％。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71％，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41％。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2000年，全国有65岁以上老年人家庭中，单身老人户占11.46％，只有一对老夫妇户占11.38％，合计为22.84％。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17％。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93％，镇为26.13％，农村20.98％。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02％，而镇（73.87％）和城市（73.07％）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了一个庞大市场。丹东市老龄事业发展十二五规划提出到“十二五”105 末期全市实现每千名老人拥有各类养老床位数35张，到2015年市本级至少要建有一所专业性养老护理中心，每个县（市）区至少床位500张以上集医疗、护理、康复、托管、临终关怀于一体的示范性、終合社会福利中心。根据丹东市老龄事业发展十二五规划提出到“十二五”末期全市实现每千名老人拥有各类养老床位数35张计算至少缺少1万张养老床位。（有关部门在参考其他国家与地区经验的基础上建立了一个老年人口对社会养老机构床位数的需求模型，简称为年龄模型。具体公式如下：所需床位数＝60—69岁人数×8%+70—79岁人数×2％十80岁及以上人数x8％）目前三口之家已成为社会主力家庭结构，许多中青年夫妇在巨大的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，空巢老人不堪忍受孤独寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本变化，4.2.1家庭催生老年公寓的产生和发展。国家开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施。有国家政策支持，建设老年公寓就是我们的重任，也是时代的使命。寻找一个环境优美、气候宜人的地方，卸下大半生的辛苦，悠然地颐养天年，即是老人们的期盼，也是儿女们的心愿。丹东入选“中国十大养老胜地”，这个响当当的牌子，彰显了丹东“养身、养心、养生、宜居、宜业、宜游”的独特魅力。外地老人钟情丹东，到丹东来颐养天年已成为更多老人的共识，每年都有成千上万的“候鸟老人”105 走进丹东，养生度假；越来越多的外地老人选择把家安在丹东，享受高品质的晚年生活。据市民政部门统计每年4到9月在我市长期居住的“候鸟老人”约有500人，到丹东短期旅游、疗养的老人约有八九万人次，我市第二福利院拿出250张床位提供给“候鸟老人”，入住率超过90%，想要入住还需提前预约。2.4本项目服务对象本项目服务对象为60岁以上老人，以我省各市及周边省市老人为主，惠及全国各地老人。3、建设规模3.1建设规模本项目投资12046.6万元，建设老年公寓及生活配套设施。项目建成后可接收1068个老年人安度晚年，为老年人提供一个休闲、娱乐、健身、康复等综合活动场所。3.2建设标准本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。标准双人间：每套56平方米，共534套其中：全护理双人间、每套56平方米，共30套3.3建设内容（1）老年公寓楼6栋建筑面积26100平方米（2）综合服务楼一栋建筑面积4800平方米（3）动力区：建筑面积480平方米，占地面积480平方米。1．锅炉房和二次加压水泵房360平方米，占地360平方米.2.液化气站120平方米，占地120平方米。3．洗衣房100平方米，占地100平方米。（4）后勤区：建筑面积346平方米，占地面积346平方米。1.物业办100平方米，占地100平方米。105 2.门卫室（含小区外部监控室）80平方米,占地80平方米。3．车库120平方米，占地120平方米。4.室外公厕46平方米，占地46平方米。（5）生态区：建筑面积560平方米，占地面积6560平方米.1.花房200平方米，占地200平方米。2．蔬菜大棚2个360平方米，占地360平方米。3．蔬菜基地3000平方米，占地3000平方米。4.果园3000平方米，占地3000平方米（6）总建筑面积32846平方米，建筑物占地面积7336平方米。容积率0.7，总用地面积46923平方米（70.4亩），建筑密度15.6%。（7）其他1围墙：700延长米，高2.3米透式铸铁围栏。2道路：12000平方米，6米宽抗压步道砖。3停车场：2000平方米，c20混凝土结构。4户外运动场：1000平方米，c20混凝土结构。5绿地：24000平方米，绿化率50%。6凉亭（含连廊）300平方米，防腐木结构。7埋地式污水处理装置一套。8室外给水管网。9室外采暖管网。10室外消防、灌溉给水管网。11室外排水管网。12室外燃气管网。13室外供电线路。14室外通讯线路。15室外有线电视线路（含地面接收设备）。16室外监控线路和设备（含紧急救援信号系统）。105 17室外温泉给水管网。18室外太阳能路灯系统。4、场址选择4.1场址选择4.1.1地点及占地面积经政府同意（年月市第次规划委员会讨论通过[2013]号），丹东颐和园老年公寓（社区）选址在五龙背镇南郊村。占地46923平方米（70.4亩），该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水、背山向阳，视野开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林，向南极目远望，2公里外可见，视野内为大片农田，一派江南田园风光，俨然“世外桃园”。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。本项目选址北距米，西距米，距五龙背镇城区3.5公里，乡镇沥青公路在门前通过，交通便捷。4.1.2地理位置五龙背镇隶属于丹东市振安区，位于丹东市近郊北部，距丹东市25公里，总面积为114.6平方公里，自然地貌为“七山半水二分田，半分道路和庄园”，下辖七个村委会和二个社区。全镇总人口为37257人，其中农业人口21218人。全镇有耕地35205亩，林地96000亩。五龙背镇位于丹东主城区北部，东经123度22’至125度41’；北纬39度43’至41度09’之间，辖区中老城区6平方公里，规划建设中的新城区5平方公里，工业园区8平方公里，五龙山风景区30平方公里。农用地面积9597公顷，建设用地1596公顷，林地6400公顷，未利用地面积649公顷。辖6个村委会和3个社区。总人口近5万人，其中农业人口2万多人。105 五龙背属暖温带季风型大陆性气候，年平均气温8.9℃左右，雨水充沛，年平均降雨量在800-1200毫米之间，是中国北方雨量最多的地区。受太平洋热带高气压的影响，冬无严寒，夏无酷暑，是东北地区最温暖最湿润的旅游避暑胜地，是丹东市城市总体规划中的旅游休闲度假分城区。[1]五龙背镇有多处旅游景点和温泉资源，山环水绕，民风淳朴，自古即享有“世外桃源”的美誉，有良好的尊老爱幼传统，是旅游、休闲、养老的好地方。4.2场址条件该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。项目建设符合国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。4.2.1地形、地貌丹东地区除东港沿海平原大部分属辽东山地丘陵外，为长白山脉向西南延伸的支脉或余脉的东南坡。地势由东北向西南逐渐降低。按高度和地形特征，可划分为北部中低山区，南部丘陵区，南缘沿海平原区3类规模较大的地貌单元。其中以山地和丘陵为主，局部还有阶地、台地等小型地貌单元。105 凤城市北缘和宽甸县北部属中低山区。一般海拔400-1000米，侵蚀切割深度300-500米，主要有花脖子山、八面威、白石砬子、白云山等构成鸭绿江和辽河流域的分水岭，还有青椅山、黄椅山等休眠火山。凤城市北部至中部、宽甸县中部属低山丘陵区。一般海拔300-500米，侵蚀切割深度100-300米。凤城市、宽甸县南部和东港市北部属丘陵区。一般海拔500米以下，相对高差50-150米。东港市南部有呈东西向带状展布的海滨平原。其标高2-5米，地势略向黄海倾斜。4.2.2气候、气温丹东市地处中纬度地区，在大气环流中属西风带区，季风明显，四季分明，冬季时间长，夏季次之，春秋过渡季节最短，属温带气候区。年平均气温8.7度，年日照时间为2379.2-2511.4小时，全年降雨量881.3-1087.5毫米，雨量集中在7-8月份占全年降雨量52-58%，常年主导风向为东北风（NE），夏季主导风向为南风（S），秋冬季主导风向为东北风（NE）春季主导风向为西北风（NW），全年平均风速为3.3米*秒最大风速为28米*秒，地面径流全部汇入鸭绿江。全年蒸发量700毫米，相对湿度年平均为78％。初霜的平均日期为9月末，终霜的平均日期为5月中旬，年无霜期130天。4.2.3河流水文丹东地区江河密布，主要有鸭绿江水系、大洋河水系和沿海水系。全地区2公里以上的大小河流944条，其中流域面积超过5000平方公里的大江、大河4条，即鸭绿江、浑江、瑗河、大洋河。该区雨量充沛，丹东多年平均降雨量为800—105 1200mm。洪水主要发生在7月中旬至8月中旬，其特点是江河洪水量大而泥沙含量小。鸭绿江荒沟最大洪峰流量为17200立方米/秒。多年平均径流量为89亿立方米，多年平均蒸发量为700毫米左右，多年陆地平均蒸发量为450毫米。丹东是辽宁省河流含沙量最少的地区，多年平均悬移质年输沙模数为150吨/平方公里。其中鸭绿江多年平均输沙模数为76吨/平方公里，瑗河为152吨/平方公里，大洋河为2420吨/平方公里。丹东地区主要水系有：鸭绿江，在丹东境内的流域面积为11700平方公里。流经丹东境内的河长203公里；浑江，是鸭绿江水系最大的支流，全长446公里，其中在丹东境内河长126公里，年径流量71亿立方米，在丹东境内流域面积2456平方公里；蒲石河，流域面积1178平方公里，全长125公里；安平河，流域面积227平方公里，全长60公里；瑗河，是鸭绿江一大支流，全长206公里，流域面积5992公里，年平均径流量32亿立方米；大沙河，全长30公里，流域面积223平方公里。大洋河，河长202公里，境内流长180公里，流域面积6202平方公里；哨子河，河长137公里，流域面积2159平方公里；亮子河，河长54公里，总流域面积580平方公里；土牛河，河长54公里，流域面积651平方公里；小洋河，河长42公里，流域面积223平方公里；双岔河，河长35公里，流域面积303平方公里。4.2.4工程地质、水文地质条件建设场地地基土分布有：①耕植土；②粉质粘土；③含粘土卵石；④强风化花岗闪长岩。场地地下水为上层滞水，主要赋存于耕植土层中，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼无腐蚀作用。4.2.5交通条件105 丹东是交通便捷的枢纽城市。丹东地处东北亚的中心地带，也是规划中的东京至首尔至北京国际大通道的核心枢纽站，已形成了陆、海、空立体交通网络。铁路交通距平壤220公里，距首尔420公里，是贯穿整个东北亚铁路大动脉上的重要枢纽。公路交通距沈阳220公里，距大连252公里，已经开通的丹沈、丹大高速公路和即将修建的两条客运专线，使丹东与沈阳、大连构成辽宁开放的金三角。正在建设的东北东部铁路及丹通高速公路打通了东北东部新的出海通道，将使东北东部12个城市丰饶的资源直接面向海洋。中国北方天然不冻良港——丹东港距韩国仁川港仅245海里，与韩国、日本多个港口直接通航，是连接韩国、日本十分便利的海上通道。港口吞吐量2008年达到3470万吨，力争到2015年进入亿吨大港行列。丹东民航机场正在争取成为口岸机场。4.2.6社会环境条件丹东是风光迷人的休闲城市。丹东依山、临江、面海，风景优美，气候宜人，夏无酷署，冬无严寒，年平均气温9℃，素有“北国江南”之美誉，是东北地区最温暖湿润的地方，生态环境在国内屈指可数，是最适合人类居住的城市之一。丹东淡水资源丰富，拥有河流1000多条，人均占有淡水量是全国的1.5倍、辽宁省的4.5倍。森林覆盖率达66%，是支撑辽东半岛一把天然的绿伞。丹东拥有国家、省级以上旅游风景区、自然保护区和森林公园24处，是全国优秀旅游城市和辽宁省园林城市。赴朝旅游、边境旅游、温泉洗浴、海滨度假、高尔夫球场等特色项目令游客留连忘返，成为世人向往的休闲之都。105 　　丹东是环境优美的江海城市。丹东是中国万里海疆的最北端起点，有着绵延126公里的黄金海岸线。城市背靠翠绿的青山，头枕蔚蓝的黄海，侧依碧波荡漾、如诗如画的鸭绿江，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望。江海之滨拥有十万八千公顷国家级湿地保护区，是世界北迁徒禽的第一大停歇地，每年都有数百万只鸟类在这里迁徙、栖息，莺歌燕舞、蔚为壮观。江海造就了丹东许多天然美景，也承载着丹东人未来发展的希望。为了有效拓展城市发展空间，使城市向江边、港口、海洋靠近，丹东正以全新的思路、全新的创意规划建设丹东新区。新区由上海同济大学规划设计院长、上海“世博会”总规划师吴志强教授亲自组织规划，规划理念为：显山露水，随山就势，做足山水文章，打造山水城市，使丹东成为名副其实的花园之市、江海名城。　　丹东是商机无限的开放城市。丹东地处东北亚经济圈、环渤海经济圈的交汇处。1988年，经国务院批准成为沿海开放城市。2006年，列入辽宁省“五点一线”开放战略。2009年7月，辽宁沿海经济带上升为国家发展战略，对处于辽宁沿海经济带前沿的丹东具有划时代的意义。丹东紧紧抓住这一历史性的重大发展机遇，立足北黄海、面向东北亚，科学谋划，率先发展，快速崛起。按照优先发展沿江沿海区域，重点发展“四大组团”105 的空间布局，着力做强做大优势主导产业，着力改善民生，营造和谐环境，加快促进丹东大开发、大开放、大发展。沿江沿海经济带是丹东区位条件最优、产业基础最好、基础设施最完备、发展潜力最大的经济发展核心区域，采取统一规划、分区实施的办法，实施组团式开发，重点规划建设新区、前阳、东港、大孤山“四大组团”。新区组团是丹东未来的行政、经济、文化中心，主要由商贸服务区、仪器仪表产业园区、环保产业园区、口岸物流园区组成，重点打造产值超千亿元的中国最大的仪器仪表产业基地和建设现代环保城;前阳组团是丹东未来的交通枢纽、物流中心，主要由纺织服装工业产业园区、现代物流园区、生物制药产业园区、电子信息产业园区和新材料、新能源产业园区组成，重点打造东北亚最大的纺织服装基地;东港组团是丹东临港工业的中心区，主要由钢材深加工产业园区、重化工产业园区、再生资源循环经济产业园区、港口物流园区组成，重点建设大型循环经济产业基地;大孤山组团是连接丹东与大连的重要节点和丹东未来重要的出海通道，主要由港口核心区、水产品加工区、精密铸造区、新型能源产业园区、农业综合开发区、旅游经济区组成，重点建设海洋红深水码头，开辟远洋航线，形成新的出海通道。105 　　丹东是产业雄厚的新兴工业城市。丹东工业历史悠久，造纸、纺织、服装、日用品等产业极具竞争力，孔雀、康齿灵等品牌享誉全国，曾有过轻工业明星城市的美誉。伴随着轻工业的发展延伸，形成了门类齐全、基础雄厚的产业结构，农副产品加工业、交通运输设备制造业、能源工业、金属矿开采及冶炼压延加工业、纺织服装业、机械设备制造业成为优势产业。黄海客车、曙光车桥、化纤等产品在国内外有较高声誉。丹东水电、风电、火电齐全，发电能力在辽宁省位居前列。外向型的特色农副产品基地在国内外享有很高的声誉，是全国最大的草莓、板栗和贝类养殖生产和出口基地。商贸服务业、物流业蓬勃发展，是辽宁省最重要的出口商品集散地。丹东是辽宁沿海经济带的最东端起点，“黄海翼”的重要组成部分，也是辽宁沿海经济带中唯一的边境城市，担负着辽宁沿海开放战略中左翼先锋的重任，是带动辽东半岛快速发展的重要支点。全市243万人民真诚期盼并热烈欢迎海内外有识之士来丹东观光考察，投资兴业。我们将乘借辽宁沿海经济带崛起的东风，以更加开放的姿态，更加宽松的环境，更加周到的服务，积极承接来自各方面的投资，加速实现丹东的跨越式发展，把中国最美的边境城市—丹东建设成为辽宁沿海经济带黄海一翼上的一颗璀璨明珠!4.2.7社会经济状况一、经济总量2011年丹东市全年地区生产总值888.7亿元，比上年增长21.9%；按可比价格计算，比上年增长13.6%。地区生产总值在全省14市居第9位，比上年前移1位。其中第一产业增加值119.4亿元，增长6.8%；第二产业增加值457.6亿元，增长13.7%；第三产业增加值311.7亿元，增长16.2%。三次产业构成为13.4：51.5：35.1。人均生产总值36841元，增长14 105 %。二、农业全年农林牧渔业总产值202.4亿元，按可比价计算，比上年增长7.4%。三、工业全年全部工业增加值387.5亿元，比上年增长14.3%。年末全市规模以上工业企业[1]896户。规模以上工业增加值315.4亿元，增长15%。规模以上工业增加值按经济类型划分，国有企业增加值下降7.8%；集体企业增加值增长17.2%；股份合作制企业增加值增长17.9%；股份制企业增加值增长18.5%，外商及港澳台商投资企业增加值增长14.4%；其他类型企业增加值增长10.8%。按轻重工业划分，轻工业增加值增长24.6%；重工业增加值增长15.2%。按行业划分，农副食品加工业增加值增长16.2%；通用设备制造业增加值增长14.2%；交通运输设备制造业增加值增长31%。电器机械及器材制造业增加值增长9.5%。105 四、财政、税收全年全口径税收收入117.23亿元，比上年增长28.4%。其中，国税完成税收41.83亿元，增长23.3%；地税完成税收75.4亿元，增长31.3%。按中央地方划分，中央级收入37.57亿元，增长24.4%；地方级收入79.66亿元，增长30.4%。按税种划分，增值税27亿元，增长15.4%；营业税19.4亿元，增长17.4%；企业所得税17.36亿元，增长53%；消费税1.64亿元，增长13%。五、对外经济全年实现外贸进出口总额38.8亿美元，比上年增长35.2%。其中，出口总额23.6亿美元，增长30.1%；进口总额15.2亿美元，增长44%。在出口总额中，一般贸易出口12亿美元，增长36.5%；加工贸易出口4.1亿美元，增长35%；机电产品出口6.4亿美元，增长25.4%。全年外贸出口中，三资企业出口6.3亿美元，占外贸出口的26.7%。全年实际利用外资总额10.2亿美元，增长44.3%。新签利用外资项目86项，合同金额8.3亿美元。本年新办三资企业86家。年末，三资企业实有735家。全年对外新派劳务合作人员5586人次，比上年增长11.4%。六、旅游全年接待国内外旅游者人数2686.2万人次，增长17.8%。其中，国内旅游者人数2646.1万人次，境外入境人数40.1万人次，分别增长17.7%和22.5%。旅游总收入279.6亿元，增长27.6%。其中，国内旅游收入265.8亿元，旅游创汇收入2.1亿美元，分别增长27.8%和26.7%。全年组织赴朝旅游人数4.5万人次，增长80%。赴朝旅游收入5600万元，增长75%。年末，全市共有A级旅游景点9个。其中国家级、省级以上风景名胜区、自然保护区和森林公园9个。全市拥有星级酒店（饭店）40家，旅行社70家七、地区人口105 年末总人口241.1万人[7]，其中非农业人口103.7万人。人口中，男性人口121.2万人，女性人口119.9万人，男女人口比例101:100。全年迁入人口1.2万人，迁出人口1.4万人，人口出生率5.94‰，死亡率6.35‰，人口自然增长率-0.41‰。八、国内贸易全年实现社会消费品零售总额324.9亿元，比上年增长17.8%。按城乡划分，城镇消费品零售额281.3亿元，增长18.1%；乡村消费品零售额43.6亿元，增长15.9%。按行业划分，批发业零售额18.4亿元，增长17.4%；零售业零售额270.8亿元，增长16.5%；住宿业零售额6.2亿元，增长26.9%；餐饮业零售额29.5亿元，增长29.2%。九、人民生活和社会保障年末城镇单位从业人员26.8万人[4]，其中，在岗职工25.9万人，劳务派遣人员0.4万人，其他从业人员0.5万人。从业人员年平均工资26870元,其中，在岗职工年平均工资27110元。据住户调查，城市居民家庭年人均可支配收入17123元，比上年增长17.8%。城市居民家庭年人均消费性支出12725元，增长12.4%。城市居民家庭恩格尔系数0.44。全年农民人均纯收入10033元，增长20.3%。农民年人均生活消费支出5958元，增长18.1%。农村居民家庭恩格尔系数0.47。年末全市城镇居民人均住房建筑面积25.11平方米，比上年增加0.65平方米；农村居民人均居住面积27.1平方米，比上年增加1.1平方米。4.2.8公共设施条件（1）供电村内已有600KVA变压器一台，农网改造时已考虑本项目用电，在原变压器前10千伏引下接入本项目箱变。（2）供水本项目用水由五龙背镇自来水公司供给，水质优，可以满足本项目用水需求。（3）排水105 场区内辅设排水管网，通往五龙背镇排污总管。本项目拟建埋地式污水处理站一座，生活污水经污水处理站处理达标后排入水池中，中水回用，作为绿化、消防、卫生冲洗用水。（4）供暖本项目所需热源由自建锅炉房供给。5、建筑方案5.1指导思想与原则①老年公寓宜建在城郊或旅游胜地。但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；②公寓设电梯公寓，占地要少。房间分为公共间（一室两到三人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间，都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；③公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；⑦设置残疾人设施；⑧老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；⑨105 公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台30平方米的房间，有单人或双人房，楼房二层以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；⑩公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。5.2项目总体规划方案本项目在辽宁省丹东市五龙背镇。村南实施，占地46932平方米，长260米，宽180米，呈长方形地块。本项目利用拟出让土地进行布置。5.2.1总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。105 2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。3、室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、停车位、公共活动区、健身区及道路等。4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。力争办成丹东市最大、功能最完备的老年公寓。5.2.2总平面布置方案场区分服务区、生活区、活动区、动力区、生态区、景观区六大功能区。服务区：服务区布置场区的北侧，布置有综合楼、餐饮服务中心，综合楼内一层设有接待大厅、老年超市、银行、旅游接待部、教室兼会议室、阅览室、棋牌室、健身室、理发馆。二层设医疗服务中心，有医生办公室、护士站、注射室、药房、病房、康复室、药疗足疗室、理疗室、观察室（临终关怀室）、器材库。三、四层全部为全护理失能老人公寓。五层为办公区，设经理室、对外联络部、财务部、后勤部、信访接待部、人力资源培训部、大会议室等。生活区：生活区布置在场区的东、西两侧部分，各布置三栋老年公寓。504间标准二人间公寓1008张床，接待全自理和半自理老人。105 活动区：活动区布置在场区的中部和西南部，设有户外运动器材和露天运动场。景观区：布置在场区中部，设有花坛、凉亭、水系、景观石、休息长廊。生态区：布置在场区的东南部，设果园、蔬菜基地、暖棚。动力区：布置在场区东北部，设锅炉房、二次加压水泵房、箱变、洗衣房、污水处理站，清水池、消防泵房。生活区的六栋公寓楼和综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置在场区的南侧，紧临公路，作为人流大门。设警卫室、监控室、公厕、物业办公室。场区的次入口大门布置在场区的东北侧，面临公路，作为物流大门。设警卫室、车库、停车场。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于50％。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.3建筑方案5.3.1建设模式105 老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。建筑造型以中式坡屋顶琉璃瓦为主，建筑色彩要以给老人便于识别楼号、稳重、安祥、宁静的感觉。5.3.2设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。（2）服务定位：本项目以中等收入为主，兼顾工薪阶层中低收入家庭需求，接待全省、全国有经济能力的老人入住。同时也考虑接待政府供养对象。5.4建筑设计规范5.4.1设计原则老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。105 人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。5.4.2设计依据1)《老年人住宅设计规范》JGJ122-99；2)《民用建筑设计通则》GB50352-2005;3)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；4)《民用建筑节能设计标准》JGJ26-2010；5)《建筑设计防火规范》GB50016-20066)《住宅建筑设计规范》GB50096-20117）其他相关建筑设计规范。5.4.3设计规范1、功能设计1）老年公寓楼：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括：一室一厅一厨一卫、和两室一厅一厨一卫，户型面积在25-60㎡。2）老年活动中心，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业105 培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。3）老年大学，是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。4）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。2、建筑设计（1)总体要求105 1）每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。3）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。（2）出入口设计原则：建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。105 设计规范：1）出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（3）过厅和走道设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。设计规范：l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。105 5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。6）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。（4）楼梯、坡道和电梯设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。设计规范：1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。3）该项目多层老年公寓楼，105 1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50）的有关规定。4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（5）居室设计原则：1、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。105 2、老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。3、老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。4、房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6㎡。居室内老年人基础设施参数：（1）老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m；双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。（3）轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。（4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。（6）厨房1、老年公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房；2、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于6.00㎡，其最小短边净尺寸不小于2.1O㎡。3、105 厨房操作台面高不小于0.75～O.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。   4、厨房设吊柜，柜底离地高度为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。（7）卫生间设计原则：老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。设计规范：1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。 2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。105 4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。6、卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。（8）阳台1、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。2、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。3、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。4、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。（9）门窗1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。2、老年公寓、别墅的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。（ 10）室内装修105 1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2、居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：①楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。②居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。③居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m³以上的贮藏空间。（11）建筑设备与室内设施1、公寓楼采用地热供暖，每户均有卫生间、厨房、橱柜、电视、电风扇、电热水壶，并设置太阳能热水供应设备、温泉水系统、寛带和紧急救护系统。105 2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。2、建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明。阳台设灯光照明。3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。4、起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。5、起居室、卧室设闭路电视插孔。6、厨房设燃气泄漏报警装置。7、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。8、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。 9、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。5.5建筑结构设计105 5.5.1主要依据1）《岩土工程详细勘察报告》；2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001；5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2011；6）《砌体结构设计规范》GB50003-2011；7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；8）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；9）《城市居住区规划设计规范》；10）《住宅设计规范》GB50096-2011;11）《高层民用建筑设计防火规范》；12）《住宅建筑设计标准；13）现行有关专业设计规范、规定等。5.5.2结构材料1、地震设计及荷载取值抗震设防烈度：7度框架抗震等级：三级建筑抗震设防类别：丙类建筑结构安全等级二级基本风压:0.55KN/㎡,基本雪载:0.4KN/㎡105 楼面均布活荷载：卧、厅、厨、卫2.0KN/㎡，楼梯3.5KN/㎡，室内地沟3.5KN/㎡，不上人屋面0.5KN/㎡，上人屋面2.0KN/㎡，挑出阳台：2.5KN/㎡。设备用户及附属用房按需要取值。2、结构材料砼强度等级：基础垫层C10，基础C20，其他构件C25—C35。钢筋：Ⅰ级钢fy=210KN/m2。Ⅱ级钢fy=310KN/m2。Ⅲ级钢fy=400KN/m2墙体：砖混结构±0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。结构：框架结构采用现浇钢筋砼梁、板、柱。基础：采用柱下钢筋砼独立基础及墙下钢筋条形基础。5.6结构选型a．公寓6栋楼，建筑长58米，宽12。5米，六层建筑，层高3米，展开面积为725平方米，为钢筋混凝土框架结构。b.综合楼，建筑长64米，宽12.5米，五层建筑，一、二层层高3.3米，三、四、五层层高3米，展开面积为800平方米，为钢筋混凝土框架结构。综合楼裙房（餐饮）建筑长64米，宽12.5米，层高4.2米，单层钢筋混凝土框架结构。展开面积800平方米。c．锅炉房和二次加压水泵房、消防水池消防泵房，长20米，宽18米，层高4.2-7米，钢筋混凝土结构，展开面积360平方米。105 d.其他建筑,全部单层，砖混结构，层高3.0米。5.7建（构）筑物一览表表5－1建（构）筑物一览表序号名称面积（m2）层数结构类型层高(m)占地面积（m2）备注1公寓1号楼4350六层框架3.0725介助半自理老年公寓2公寓2号楼4350六层框架3.0725介助半自理老年公寓3公寓3号楼4350六层框架3.0725全自理老年公寓4公寓4号楼4350六层框架3.0725全自理老年公寓5公寓5号楼4350六层框架3.0725全自理老年公寓6公寓6号楼4350六层框架3.0725全自理老年公寓7综合楼4000二层框架3.3800三、四层为全护理老年公寓8餐饮楼800一层框架4.28009警卫室80380105 单层砖混10锅炉房200单层砖混720011物业办100单层砖混310012洗衣房100单层砖混310013水泵房160单层钢混4.216014厕所46单层砖混34615车库120单层砖混4120花房、大棚560单层钢塑3.6560合计3284673365.8主要设备（1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备家具明细表105 表5－2主要设备家具明细表序号设备名称型号规格数量用电量（KW）用水量(t/h)用汽量（t/h）单价（万元）总额（万元）备注1柜式空调5100.52.52分体式空调10100.151.53微机1020.44.04电风扇落地6000.0636.05电视机32寸534100.2106.86电冰箱350.51.57洗衣机53.50.31.58太阳能热水器5340.3160.29健身器械50件12510医疗器具5套5511办公用品10套55105 12消毒柜220.150.313厨具3套53餐厅桌椅30套0.164.814电话机5500.015.515面包车22016小轿车11217医用床10套0.242.4轮椅20.060.1218担架20.060.12单人床5340.06836.3单人床垫5440.0316.32茶几5340.015.34椅子12000.01619.2枕头5440.00281.519被544套0.02614.120衣柜5340.2106.821电视柜5340.0316.022105 交换机1套2000门电水壶6000.016.0合计69.5598.85.9配套设施（1）给水本项目所需的生活用水由五龙背镇自来水公司供应。a.用水量表5－3用水量表序号用水部分日用水量（吨）备注1锅炉房42生活用水1803未预见水量10合计194不包括消防用水量b.水质、水源本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、灌溉用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。用水由当地自来水公司供应。c.水质水压要求水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479－2006要求。水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——消防联合供水的管网形式。本项目给水方案如下：105 市政管网水源二次加压厂区管网消防水池用水点室内消防管网室外消火栓火点（2）排水本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。生活污水：本项目生活污水约148吨/天（用水量的80%），经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。生活污水处理按以下流程进行：污水化粪池小型一体化处理设备，处理达标后的废水，可作为绿化用水和场地冲洗用水。（3）电气a.供电设计用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；供电系统：本项目用电均由村电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；全区采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。b.过电压及接地保护为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过105 电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.c.电力设计负荷计算根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。工艺设备安装容量：81.5KW生活照明安装容量：2294KW总装机容量：2375.5KW安装箱变二套。电源及电压本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。场区内部动力线路采用BV铜芯穿焊接钢管或UPVC管明设或暗设，或沿桥架敷设。d.照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。生活照明电源由变电房照明电柜引出专线。各建筑物照明采用PZ30JR型配电箱，照明配线系统均为放射―树干混合系统。照明线路配线采用BV铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据《建筑电气设计技术规程》的推荐值并结合具体情况确定。场地路灯采用太阳能供电。105 浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用节能灯。各类场地最低照度不同，室内高于100Lz，库房、锅炉房、办公室等场所高于50Lz。e.接地和防雷场区内建筑物和构筑物设避雷针或避雷带保护。配电房设计五防式人工接地装置，接地电阻不大于4欧姆，各用电点重复接地电阻不大于10欧姆。（4）供暖建设锅炉房200平方米，安装1台6吨型煤无压锅炉和换热站。钢制烟囱高度大于25米。（5）通讯设施a.通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），无线宽带网络和消防监控。b.在场区内装设光缆，通讯设施和宽带传输设施。c.有线电视（CATV）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富老年人文娱生活。d.场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有公寓房间和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动灭火设施。e.场区内设置有线电视监视系统，在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。f.通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。5.3.4动力、燃料供应本项目选用1台6吨型煤无压锅炉105 全年燃煤需要量：每小时500公斤，每天运行10小时，每年运行150天，全年750吨本项目餐饮每天用液化气190公斤（含公寓）全年用液化气70吨。表5－4公用系统消耗表序号名称内容单位消耗量备注1电380v-220v，50HZKW2375.5装机容量2水饮用水吨/天1943液化气丙烷、丁烷各50%吨/年704煤吨/年750全年消耗量6、环境保护6.1编制依据6.1.1《中华人民共和国环境保护法》6.1.2国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》6.1.3国家计委、国务院环委[87]国环字第002文《建设项目环境保护设计规定》6.1.4国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》6.2设计采用标准6.2.1环境空气质量标准6.2.1.1大气环境质量执行：GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。105 6.2.2污染物排放标准6.2.2.1废污水执行：GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准6.2.2.2废气执行GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》的二级标准6.2.2.3噪声执行GB3096-2008的一类区标准和卫生部、国家劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准（试行草案）》6.3主要污染源和污染物该项目实施后的主要环境问题是生活过程产生的废水，固体废物，锅炉房和洗衣房的噪声。6.3.1废水：废水来源主要为厨房、餐厅、洗衣房、浴室的清洗废水和生活区的卫生用污水。这类废水无毒、无害。废水排放量约为148吨/天。医务室产生少量医疗废水，搜集消毒后与生活污水一起进入污水处理站处理。6.3.2固体废弃物固体废弃物主要来源于厨房食物原料处理后的废渣，生活区生活垃圾，废弃的包装材料，煤渣全年的固体废物约为280吨。医务室产生的少量医疗废物。6.3.3灰尘生活过程中不产生灰尘，锅炉产生的烟尘。6.3.4噪声根据卫生部和劳动总局颁发的《工业企业噪声卫生标准》对新建企业的规定，8小时允许噪声要降为85DB（A）。本项目建成后噪声源主要为锅炉房和洗衣房等声压级在85DB以上，超过规定标准，危害工作人员健康。105 6.4综合利用与治理方案6.4.1污染防治原则6.4.1.1遵照（87）国环字第002号所规定的原则。6.4.1.2污染治理方案优先采用国家环保局发布的《国家环境保护最佳实用技术》，国家尚未颁发最佳实用技术的则选用国内普遍采用的成熟工艺。6.4.2废水处理本项目的生活废水，主要组成是生物类物质。设置日处理能力为150m2/d的污水处理装置一套。采用曝气生物滤池污水处理新工艺和一体化地埋式污水处理设备。通过处理以后，可达到国家一级排放标准。6.4.3废气治理锅炉产生的烟气拟采型媒三次燃烧，经粗除尘后由高25m的烟囱排放，SO2去处率约为15％，处理后的烟尘和SO2排放浓度分别为171.9mg/m3和502mg/m3。可满足GB13271－2001《锅炉大气污染物排放标准》Ⅱ时段二级标准。6.4.4噪声污染防治首先要进行合理的总图分区设计，高噪声房间和设备，应尽量与生活区分开布置。并远离要求安静的区域；高噪声设备应尽可能低位布置，以减少噪声污染范围；高噪声机器和设备，宜集中布置在单独房间内，以缩小噪声污染面和便于采取相应措施；采用隔、吸、消音等综合防治措施；并在隔声间的内墙加装隔声和吸声材料，以消除强噪声对生活环境的干扰。采取上述措施后，一般均可使高噪声设备对环境的影响不超过规定标准的要求。6.4.5固体废弃物防治处理105 燃煤炉渣出售给砖厂作制砖原料，厨房、餐厅、生活区产生的生活垃圾由环卫部门处理。医务室产生的少量医疗废弃物集中搜集，由五龙背镇医疗废弃物处置中心定期收集处理。6.5绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊重要的作用。它具有较好的调湿、调温、吸尘、净化空气、减弱噪声和改善小气候的功能。特别是由于绿化对减弱噪声和吸滞灰尘有明显效果，因此，该项目在建设的同时，必须进行绿化方面的规划设计。要求其绿化面积应占地总面积的50％以上。建议在新建场区四周的围墙两侧种植防护林带，并在围墙两壁种植攀缘木本植物（爬墙虎、爬曼蔷薇）形成绿篱。场前区在绿化布置上应以美化为主，并注意与周围环境和谐协调，讲究艺术效果，力求美观大方，布局整齐，色彩和树种等均应与建筑物协调。在保证净化环境的前提下，种植一些具有经济价值和观赏价值的花草树木和草皮，并建设喷水池。本项目道路的绿化，沿主次道路布置行道树，以形成纵横交错的绿化网，行道树的布置采用乔木灌木套种，并在行道的适当地区设置假山、水池、花坛等建筑小品，以美化场容、力求建成花园式新区。根据要求本项目种植不产生花絮和绒毛的花草树木，以防花絮和绒毛对老人过敏。6.6环境管理机构及定员本项目应从建设起步阶段就应严格执行“三同时”规定，环境保护起点高，从领导到机构，从制度到目标力求形成一套科学的管理体系。105 首先要认真贯彻执行国家有关环境保护管理条例规定以及有关环境标准，认真落实环境影响评价报告及其审批意见所确定的各项环境保护措施。本项目建成后要将完善环保管理制度作为环境保护工作的前提，结合场区实际，制定“环境保护管理规定”、“废水处理系统岗位责任制”、“执行GB8978－1996排放标准考核细则”，并把这些规章制度场区管理，使环保工作有章可循，对所有废水和废气排放点以及废水处理设施排放口，定期进行监测，严格控制，达标排放。定期测试设备废水和废气处理设施的处理效果，发现问题及时组织维修，所有处理设施都必须建立技术档案。本项目配备兼职环保管理人员一名，负责环保工作。6.7环境监测机构为了确保本项目投产后，生产中的“三废”排放严格符合国家有关环境标准要求，严格执行GB8978－1996的规定，通过监测执行：排放废水PH6-9，COD≤100mg/L，BOD≤20mg/L，SS≤70mg/L环境监测人员除定期监测污染排放是否达标外，还负责污染事故的监测并及时向有关部门报告。根据监测结果检查“三废”治理设施的运行效果，发现问题及时督促组织“三废”治理装置的检查维修，确保环保治理装置的正常运转。废水监测项目：PH、COD、BOD、SS。监测布点：废水监测取样点设在废水处理站的废水池以及处理后的排放口。监测频率：废水处理装置每次开机运行都必须取样监测。6.8环保设施及投资概算环保投资已计入相关专业投资。105 7、节能7.1设计依据（1）国务院国发（1996）4号文《节约能源管理暂行条例》；（2）国家计委、国家经委、建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇章”的暂行规定》；（3）国家计委、经委、统计局（84）统工物字第7号文《关于能源节约计量方法（试行稿）的通知》。7.2设计采用的节能标准（1）《设备热效率计算通则》GB2588-2000(2)《综合能耗计算通则》GB2589-2008（3）《企业能量平衡通则》GB3484-83（4）《能量平衡技术考核验收标准》GB3794-83（5）《评价企业合理用电技术导则》GB3485-83（6）《评价企业合理用热导则》GB3486-83（7）《设备及管道保温技术导则》GB4272-847.3节能措施7.3.1工艺节能措施（1）在满足工艺条件前提下，选用节能效率高的设备，采用新工艺、新技术，通过技术改造达到节能目的。（2）场区平面布置时，要按功能分区，避免物料往返运输，动力设施应靠近负荷中心，避免能量损失。（3）对散发高温的设备采取保温措施，既改善了操作环境，又减少了热量散失，节约了能源。7.3.2给排水节能105 （1）在供水系统的各个环节上设水表计量，以便分级核算成本，达到节水目的。（2）在设备选型上，采用高效节能的用水设备，以节能能源。（3）污水处理站处理达标的水可作为绿化用水和场地冲洗用水。7.3.3电气节能措施（1）根据负荷大小合理选用各级配电线路。（2）采用集中与分散相结合的电容补偿方式使全场的功率因数提高到92％以上，减少无功损耗。（3）全场除了用电总计量外，在各主要用电场所设分计量，以加强用电的考核与管理。（4）照明灯具以节能灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。路灯采用太阳能。（5）将用电负荷均匀接在三相网络上，使供电网络的电流不平衡度小于5％。7.3.4太阳能利用本项目建设7栋老年公寓，日常热水供应全部由安装于楼顶的太阳能热水器供应。除连续阴雨天气外，基本上能满足入住老人洗漱和洗澡用热水需要。7.4节能机构为使节能工作落到实处，老年公寓有限公司确定一位副总经理负责该项领导工作。设有节能办公室，负责节能节水日常管理。8.消防8.1设计依据8.1.1《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001修订版）8.1.2《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98105 8.1.3《建筑灭火器装置设计规范》GBJ140-908.2概述本项目位于五龙背镇，村。本项目是老年公寓建设项目，建筑物耐火等级为二级。本项目占地面积70.4亩，建筑面积32846平方米，按照规范要求，厂区内所有新建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。8.3总图8.3.1厂区四周为环形通道8.3.2根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在厂内的不同方向设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以生活区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。8.3.3本项目建筑耐火等级均为二级，其房屋间距设计应满足建筑防火规范要求。8.4建筑8.4.1建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构和砖混结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯，建筑物耐火等级为二级。8.4.2建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与生活区有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。8.4.3建筑物装修材料均为阻燃材料。8.4.4锅炉房与职工浴室、洗衣房之间必须采用防火墙隔开。105 8.5电气消防8.5.1全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。8.5.2配电箱（柜）外壳，所有正常带电设备外壳均可靠接地。8.5.3各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。8.5.4火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。8.5.5消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。8.5.6建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5LX。配电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。8.5.7在厂房内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用TA1000系统并配备应急电源。8.6消防给水本项目的消防给水一般与生产、生活给水管合并，采用合流给水系统。依据有关规范及现场条件，本设计采用临时高压消防系统。当采用高压给水系统消防时，管道的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于10m；室内两股水柱水量保证同时达到室内任何部位，管道内压力保证水枪出口充实水柱不小于10m。8.6.1消防水源105 依据现场条件，本项目消防水源为自来水管网水源、消防水池供水水源。消防水池与清水池合建。8.6.2消防用水量室外消防给水管网设环形状，设地上式消火栓，水量按15升/秒，室内消火栓水量按5升/秒设计。同时发生火灾次数为一次，火灾延续时间按2小时计。室外消防用水量：15升/秒×3.6×2小时＝108立方米室内消防用水量：5×3.6×2＝36立方米总消防用水量：144立方米火灾时最大消防流量为5×3.6＋15×3.6＝72立方米/小时8.6.3消防设施（1）室外消火栓本项目在厂区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在场区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87，楼内消防用水量为5升/秒，二股水柱。楼内消火栓采用DN65乙型，出水量2.5/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。（3）消防水池在厂区内设置150立方米的消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。105 （4）楼内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）依据有关规范及现场条件，本设计采用如下给水消防场区消防水池室外消防管网室内消火栓系统场区管网水源室内消火栓系统建筑灭火器火点消防水压栓口压力应大于0.2Mpa，自动喷淋喷头压力应大于0.1Mpa。火灾时最大消防流量72m3/小时。9、职业安全卫生9.1设计依据（1）劳动部劳字（88）48号文《关于生产建设项目职业安全卫生监督的暂行规定》；（2）《工业企业设计卫生标准》得TJ36-79（3）《工业企业噪音控制设计标准》GBJ87-85；（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-2001年版9.2职业安全卫生现状本项目是老年公寓建设项目，生活中不使用有毒、有害物质。9.3卫生要求105 9.3.1场址卫生要求（1）通风日照良好，空气清新，地势高燥；公寓所处的大气环境不低于GB3095-1996中规定的二级标准要求。（2）场区内外土壤清洁并适于绿化（3）能源供应充足，并有清洁的水源。（4）交通方便，但又必须与公路，有一定的间距。（5）场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足老年生活卫生要求。（6）给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准。（7）污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。9.3.2平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。（1）生活场地应有单独的院落。（2）场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。（3）建筑物密度不可过大，以利通风。（4）必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。9.3.3卧室卫生要求（1）卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。105 （2）保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。（3）卧室应有充足的自然光或人工照明。9.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求（1）墙壁：墙面要光滑便于清洗，离地1－2m处用瓷砖材料铺贴筑成墙裙。（2）地面：地面要光滑无裂纹，但不宜太光滑，避免设置门槛和台阶，以防人员绊倒滑倒。（3）屋顶：屋顶应为坡形，能防尘、防水、易于清洗。天花板使用塑料制、浅色防水材料。9.4危害因素分析及控制措施9.4.1可能产生的危害分析（1）开水房产生高温；（2）锅炉房、洗衣机房产生的噪声；（3）锅炉产生的灰尘；9.4.2设计中采用的主要防护措施（1）必须保证开水房通风，对产生湿热的房间要求有一定高度外，还要求加强排风措施。（2）对产生高温的设备采取高温管道容器采用保温材料包裹外表面，用醒目颜色标出高温区，同时加强室内排风，以减少对操作环境的影响，防高温烫伤。（3）对于锅炉房、洗衣房等产生较大噪声的岗位采用隔离措施，将产生噪声的设备隔离在单独机房中，并采用吸声、减振、降噪措施。（4）防止机械伤害105 配齐传动系统安全防护装置，严格按关操作规范进行操作，职工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。（5）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（6）个人防护a.凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事养老服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b.老年公寓工作人员，必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作岗位。c.严禁在工作时间吸咽和吃食品。d.注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发，养成良好的卫生习惯。老年人定期进行健康检查，进行保健知识讲座，每天坚持体育锻炼和室外活动。9.5预期效果及评价105 通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害职工事故发生的可能性。使老人和工作人员在一个清洁舒适的环境中生活工作。同时配备劳保卫生设施，对老年人和工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。9.6机构设置和人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，该公司领导分管，配备职业安全卫生管理人员（兼职）。9.7投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。10、组织机构与人力资源配置10.1组织机构本项目承办单位为老年公寓有限公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制。该公司为独立法人，市场化运作，自主经营，自负盈亏。该公司组织机构完善，规章制度健全，本项目在该公司直接管理下运营。10.2管理机构组织方案体系图本项目由某某县老年有限公司实施管理。下设办公室、财务部、总务部、外联部、医疗康复中心、俱乐部。详见管理机构图。105 管理机构图来宾接待入住老人安排家属接待对外联络环　卫消　防水　电广　播基　建食　堂后勤事务娱乐中心董　事　会总经理常务副总经理副总经理后勤部外联部办公室财务部医疗康复中心心文秘档案信息宣传资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待会　计统　计出　纳财　税疾病治疗康复保健养生卫生服务殡葬事务娱乐健身参观旅游10.3人力资源配置10.3.1生产作业班次行政管理等为一班制，医务人员三班制。10.3.2年工作日　年工作365天，每班工作8小时。10.3.3劳动定员及技能素质要求本项目劳动定员52人。另外视需要聘用临时护工、司炉工、园林工20名。105 表10－1劳动定员表序号岗位班制人数备注1总经理12副总经理23办公室3含司机4财务部25后勤部26外联部17娱乐部18保健医生39护士69餐厅610服务员711护工612水电工213洗衣房214物业215保安6合计5210.3.4员工来源及招聘方案本项目实行全员聘用制。本项目管理人员和医务人员应具有大专以上文化水平。其余员工应具有高中以上文化程度，经培训合格后持证上岗。医务人员应持有医师执业证书，护理人员在护校毕业生中招聘。管理人员和医护人员通过人才市场公开招聘，其余人员通过劳务市场公开招聘。105 11、项目实施进度11.1建设期本项目建设期12个月，2014年重阳节竣工开业。11.2项目实施计划表11－1项目实施进度表时间项目12345678910111213141516可行性研究报告编制及审批初步设计及报批施工图设计105 土建施工及装修设备考察订货人员培训竣工12投资估算与资金筹措12.1投资估算范围颐和园老年公寓和老年活动中心项目，总建设面积32846m2，其中主体建筑物为钢筋砼框架结构和砖混结构两类总建筑面积32286m2，室外附属设施建设560m2。本项目投资估算范围包括：1、土建工程；2、装饰工程（主要为老年人适用装饰）；3、安装工程；4配套工程（其中含室外道路、供水、供气、供暖、消防、排污、排雨、路灯、绿化、美化等）；5、设备购置；6、现行政策规定的其他费用和准备费用等。12.2投资估算额与相关数据取定12.2.1固定资产投资（见投资估算表12.2-1）本项目投资12046.6万元，其中：已投入万元完成了征地和补偿。105 本项目固定资产投资包括：1、建安装修工程费用7551.5万元，占固定资金投资额的62.69%；2、设备购置费用598.8万元，占固定资金投资额的4.97%；3、土地、规划、设计、招标、监理等费用3696.3万元，占固定资金投资额的30.68%；4、基本预备费200万元，占固定资金投资额的1.66%；12.3编制依据本项目投资估算编制依据国家和省市现行的计费标准和计算办法包括：1国家计委颁发的建设项目经济评价《方法与参数》；2国家计委计价格[2000]1980号3辽宁省现行的《概算定额》、《费用定额》、《建筑及装饰工程预算定额》和《河南省安装工程单位估价表》以及相应的计价办法；4建设部2000年颁发的《工期定额》；5丹东市类似工程的经济技术指标、材料参考价格；6颐和园老年公寓提供的方案设计、相关资料和据此制定的《综合经济技术指标》。12.4建设资金筹措投资估算：项目总投资12046.6万元。资金筹措：自筹11939.8万元，申请国家扶持床位补贴106.8万元。105 项目投资估算表（12-1）序号工程或项目名称单价规模估算值（万元）占总投资（%）元、平方米建安工程设备购置其他费用预备费小计总计固定资产投资328467551.5598.83596.330012046.6100一建筑工程（含一般装饰）32846㎡4150415034.45%1.16栋多层老年公寓130026100㎡339333931.2综合楼13004800㎡6246241.3锅炉、水泵房1800360㎡64.864.81.4砖混结构1100566㎡62.2662.261.5花房、大棚110560㎡6.166.16二室内装饰（老年人适用装饰）60030900㎡1854185415.39%三安装工程1547.51547.512.85%3.1锅炉及铺机购置、安装1套60603.2加压泵工艺、电气1套40403.3消防泵及控制系统1套20203.4液化气设备2套8.08.03.5数字电话交换机1套1.01.0105 3.6通讯及宽带1套40403.7有线电视1套25253.8室内外给水管网1套1001003.9室外排水1套70703.10埋地污水池1套50503.11道路停车场150元平米140002102103.12室外热网1套98983.13电梯安装1320007部92.492.43.14室外燃气管网1套106.8106.83.15室外消防管网1套1021023.16电力系统80元、平米32286㎡258.3258.33.17室外监控1套8.08.03.18紧急救援系统1套12123.19温泉水系统1套40403.20路灯2000元、盏30盏663.21绿化系统1套200200四设备购置套/件598.8598.84.97%五前期费用2564256421.28%5.0征地补偿5.1土地出让金30万元、亩70.4亩21122112政府沉淀部分5.2土地契税8282105 5.3土地使用税12元、平米、年46923㎡112.6112.62年5.4规划费1515验收5.5勘察费335.6土建设计费15元、平米32286㎡48.448.45.7管网设计费24245.8监理费8元平米32286㎡25.825.85.9图纸审查费1.2元平米32286㎡3.873.875.10材料检验费42425.11面积测量费335.12临时供电费48485.13临时供水费225.14临时道路费335.15场地平整费10105.16项目申请445.17环保评估335.18水土保持费555.19防雷检测费335.20门牌费225.21工程标示牌0.70.75.22热量表1000元、个53453.453.4六上缴费用3293292.73%105 6.1人防费35元平米32286㎡1131136.2消防费6元平米32286㎡19.3719.376.3劳保统筹3%4150124.5124.56.4大配套费10元平米32286㎡32.2832.286.5墙改、散装水泥20206.6环卫建设费2020七营业税5.6%12559703.3703.35.84%7.1销售收入4200元平米56*534=29904㎡12559八流动资金1001000.83%九不可预见费2002001.66%13工程招标与施工方案13.1招标初步方案13.1.1招标范围及组织形式按照规定，本工程采取公开招标的方式。勘察、设计和工程监理部分，因标的值未达规定值，可由业主单位在符合相关资质的单位和组织中择优选择。其它工程鉴于业主不具备自行招标的能力，拟委托有相应资质的招标代理机构进行招标代理业务。公开招标的范围：1、建筑、安装、装修工程；2、设备采购；13.1.2招标105 项目施工图设计完成后，招标人应在国家规定的媒体上发布招标公告，由招标代理机构接受投标报名并进行投标资格预审，并报监督部门审查备案。13.1.3投标凡具备承担本工程施工能力和相应资质的单位和组织均可参加投标，当资格审查合格者超过3家时，应采取随机抽取的办法，确定3家投标单位，当资格审查合格者少于三家（不含三家）时，应重新组织招标，若投标人仍少于三家者，应报请主管部门批准，改为邀请招标。13.1.4开标、评标1）开标：按照招标文件规定的时间和地点开标，邀请公证机构或监督部门进行现场公证或监督。2）评标：评标由评标委员会负责。按照《招标投标法》及有关规定，该项目的评标委员会由五人以上组成，其中业主单位二人，从省规定的评标专家库中随机抽取，要求中级以上职称、技术、经济方面的专家不得少于2/3，评委主任由招标人担任，负责组织、监督评委的评审工作，解决评委提出的问题，但不参与投票打分。评标委员会成员必须严格遵守法律、法规的规定和职业道德，按照招标文件规定的评标办法和计分标准，公平公正地对各有效标书进行认真详细的评审和比较，并对自己的评审意见负法律责任。13.1.5招标监督本项目的招标工作由市、县发改委协调有关部门实施监督。105 14经济与社会效益评价14.1经济评价概述建设项目的经济评价是项目申请报告的重要内容，是项目决策的重要依据。根据国家计委颁发的建设项目经济评价《方法与参数》的有关规定，通过对项目的经济评价来论证项目在经济方面的合理性和技术方面的可靠性，为项目决策和审批提供科学可靠的依据。14.2项目折旧14.2.1工程项目折旧率本项目包括建（构）筑物的建筑安装工程、装饰工程、给排水及供电工程、设备购置、室外广场、通路、排污、排雨、路灯及预备费。1、建筑工程折旧：原值7551.5万元，按50年折旧，残值率5%。年折旧费143.48万元，残值377.6万元；2、设备器材折旧：原值598.8万元，平均按20年折旧，平均残值率按2%。年折旧费29.34万元，残值11.97万元.105 14.2.2项目折旧与摊销预测项目折旧与摊销预测表（金额单位：万元）序号项目名称折摊年限年折摊额原值残值说明一建筑工程50143.487551.5377.6二设备器材2029.34598.811.97三小计172.828150.3389.5714.3经济效益14.3.1运营成本估算（1）固定职工52人，人均工资按2500元/月计算，年工资及福利3万元/人，年均工资及福利费：156万元。（2）年均办公、服务及燃料、水电等能源费：180万元。（3）年均房屋及设备维修费：7551×1%=75.51万元。年均总成本411.51万元（未计贷款利息）。14.3.2年收入估算综合楼三、四层30间60张床，100%接收全失能介护老人60人。2栋公寓楼168间336张床，80%接收半自理介助老人268人。4栋公寓楼336间672张床，80%接收全自理健康老人537人。105 床位费（含物业费、水、电、燃气费）：综合楼三、四层每张床每月1000元；6栋公寓楼每张床每月800元。床位费年收入60人*1000元。月*12月+（268+537）*800元。月*12月=844.8万元。年。（不含冬季采暖费每人每月150元）服务费（护理费）：全自理老人每人每月120元；半自理介助老人每人每月320元；全失能介护老人每人每月800元；服务费（护理费）年收入60人*800元。月*12月+268人*320元。月*12月+537人*120元。月*12月=237.83万元。年套餐费：每人每月450元，套餐费成本每人每月300元。套餐费年毛利150*(60+268+537)*12=155.7万元.年合计年收入:844.8+237.83+155.7=1238.33万元.年建议护理标准护理等级标准服务内容评估备注自理日常生活行为完全自理，不依赖他人护理每日打扫房间，洗浴看护，每周集中撤换床品，清洗衣物1次△由本院指定专业医疗人员进行入院等级初级评估。△入院一周后，视老人生活能力，进行综合评估。可根据老人实际需要，适当进行护理等级调整。△负责提供每月理发1次，男养员每月刮脸2次。△每周洗浴一次，夏季可用太阳能洗浴。△本院实行护理员、医务人员、行政值班员三级查房24小时值班制。介助日常生活部分自理，行动需依赖扶手、拐杖、轮椅和升降等设施帮助每日打扫房间，晨晚间护理（协助入厕、洗浴）床品、衣物可随时撤换、清洗。介护日常生活行为依赖他人护理每日打扫房间，全日制生活护理（喂水喂饭、两个小时翻身、叩背1次。口腔护理、协助排尿排便、清洗外阴）全护洗浴，床品衣物可随时撤换、清洗。特殊护理105 需特殊护理（如：吞咽困难、肌肉萎缩、意识反映迟钝、插管、骨折、术后、肿瘤晚期、生命关怀等）有针对性的开展个案化、专业化护理（如：喂注流食、心理疏导、情感慰藉、肢体康复、按医嘱定时喂药等）特护收费另议14.3.3资金回收估算每年回收资金为：1238.33-411.51=826.82万元.年,投资毛利率6.86%。投资回收期：12046.6÷826.82=14.57（年），含建设期为16年。14.4建设资金来源资金筹措：1、自筹11939.8万元，申请上级给予床位补助106.8万元。14.5经济效益分析颐和园老年公寓属非盈利社会养老机构，项目经济效益收入甚微，依靠的是政府的扶持和社会各界的支持，项目的主要效益在于社会效益。14.6社会效益分析老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显：减轻政府、家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这一弱势群体实现“老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医”，该项目属于劳动力密集型，对老年人的服务与生活管理效益大量的人力资源，项目的运营可以解决100名下岗职工和就业困难群体的就业和再就业的问题。15、可行性研究的结论与建议15.1结论105 （1）丹东市颐和园老年公寓有限公司在省市支持下，从实际出发，多方筹集资金，建设老年公寓，这是落实党中央国务院有关文件精神的实际举措，符合国家有关政策。本项目建设将促进当地老龄事业发展，推进小康社会和谐社会建设。（2）五龙背镇为风景名胜区，境内有以五龙山为代表的多处旅游景点，有深厚的历史文化积淀。本项目选址风景优美，生态环境好，交通方便，适合老龄人颐养天年。（3）本项目根据老年人具体情况，采取无障碍设计，建设医护型、全寿命型和健康型三种形式老年公寓，切合实际。（4）本项目建设方案总体布局分区合理，很好地结合了老年人健康和心理特点，配套合理。本项目建设规模适中，投资省。（5）本项目承办单位对管理老年公寓有多年成功经验，这是本项目实施的可靠保证。（6）财务评价表明，本项目在合理收费前提下，有一定的经济收益，将为以后扩建积累资金。综上所述，本项目建设是可行的。14.2建议（1）为促进当地老龄事业发展实施本项目，本项目承办单位颐和园老年公寓有限公司在丹东市民政局指导支持下做了大量准备工作，建设土地由丹东市人民政府出让，并多方筹集资金，具备了建设条件，建议省发展和改革委员会、市人民政府给予资金扶持。（2）建议项目承办单位建立健全各项规章制度，特别要严格财务制度。不断总结老年公寓管理经验，进行机制创新。精打细算，把每一分钱用在为入住老年人服务上，以优质服务、一流管理，以为入住老年人创造的最佳生活环境，为入住老年人的家属子女分忧，为社会分忧，努力为和谐社会建设贡献力量。（3）本项目建设规模与当地社会需求比较偏小。建议项目承办单位在本项目运营取得成功经验基础上，筹措资金进行扩建。105'