国际物流园可行性研究报告物流

'国际物流园可行性研究报告112 第一章总论第一节项目概述一.申请单位概况1.项目申报名称XX国际物流园2．企业名称，法定地址3.法人代表4.注册资金1000.00万元人民币5.公司类型有限责任公司企业法人营业执照：6.经营范围物流，7.公司简介：XX国际物流有限公司是2012年11月专为XX国际物流园项目而成立的股份制公司，注册资金1000.00万元，园区项目开始前将增资至20000.00112 万元。公司现有人员500名，其中专业技术人员占42人，质量管理部8人，全部具有大专以上学历。主要经营范围包括普通货物运输、信息配载及物资仓储，商贸中心，当地土特产品加工仓储、销售等。公司前身为长春市亿达汽车发送有限公司，成立于1997年，是专为一汽集团公司服务的专业物流企业公司。公司座落在长春汽车产业开发区，对园区内和一汽本部的生产企业具有最佳的物流服务半径和物流辐射服务优势。自有商品运输车20台，叉车、吊车等专业物流设备20余台，现年均配送能力已达到近5000辆。拥有占地1万多平方米的商品车仓储基地。本项目为XX国际物流有限公司的投资建设项目。二.项目概况1.建设规模项目年物流规模为:1000万吨(2015年)。项目规划总占地面积：291230.00㎡。规划总建筑面积239130.00㎡。2.项目所在区域根据蛟河市城市总体发展规划和蛟河经济开发区规划，项目选址于蛟河经济开发区内，即开发区武汉大街以东，大同路以南，河口街以西，玉溪路以北区域。3.资金筹措总投资为72073.19万元人民币。企业自筹资金：21621.96万元112 ，占总投资：30%。项目贷款资金：50451.23万元，占总投资：70%。企业有一定的自筹资金能力。可以利用现有资金解决本项目需要企业自筹的资金。第二节编制依据：（1）建设单位委托吉林省工程咨询服务中心编制的项目可行性研究报告的委托书（2）国家计委办投资[2002]15号文件审定出版的《投资项目可行性研究指南》（3）中华人民共和国建筑法（中华人民共和国主席令第91号）（4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）（5）中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第23号）（6）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第29号）（7）主要依据的规范：采用的规范、标准《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）2006年版《工业企业采光设计标准》（GB50033-91）《吉林省公共建筑节能设计标准》(DB22/436-2007)《建筑地面设计规范》（GB50037-96）112 《工业企业噪声控制设计规范》（GBJ87-85）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《建筑物抗震设防分类标准》（GB50223-2004）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）《钢结构设计规范》（GB50017-2003）《工业建筑防腐设计规范》（GB50046-95）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T19-92）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）《工业企业照明设计标准》（GB50034-92）《工业与民用电力装置的过电压保护设计规范》（GBJ64-83）《工业与民用电力装置的接地设计规范》（GBJ65-83）《电力工程电缆设计规范》（GB50217-94）《钢制电缆桥架工程设计规范》（CECS31：91）112 《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）（8）吉林省概预算定额（9）《蛟河市国民经济和社会发展第十二五年计划》（10）国家及吉林省现行的法律.法规（11）项目建设单位提供的有关基础资料第三节可行性研究的范围按照国家和行业的有关规定，本报告研究范围主要是：1.项目建设的必要性；2.市场分析；3.资源及原辅材料；4.厂址；5.设计方案；6.环境保护、劳动安全卫生；7.节能减排8.生产组织及劳动定员；9.项目实施进度；10.投资估算及资金筹措；11.财务评价；第四节项目背景及建设的必要性一、项目提出的背景112  物流园是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。从国内第一个物流园区深圳平湖物流基地起，中国物流园区的发展已经走过了十四个年头，这期间数以百计的物流园区拔地而起，物流园区成为了一个朗朗上口的词汇，甚至很多地方的物流规划已经演变成为物流园区的规划。然而，“什么是物流园区”却没有引起人们的足够思考。就象物流没有统一的定义一样，中国的物流定义和外国的物流定义不一样，学术界的物流定义和产业界的物流定义不一样，但是，毕竟有各种各样的物流定义用以指导人们的实践。物流园区的定义也一样，我们不刻意追求统一的物流园区定义，但是，我们必须定义它，否则，我们物流园区的决策就缺乏基本的依据。从全球范围内来分析，物流园区并不是什么新生事物，至少在欧洲已经有几十年的历史，从以上不同文字的表示中，我们也可以判断，世界很多国家在物流园区的发展方面都进行了尝试。然而，物流园区对于中国物流界来说还是一个新概念。那么，如何结合中国112 自己的实际情况去探讨适合中国的物流园区定义呢？　一个货运村是一个定义了的区域，在区域内，所有有关商品运输，物流和配送的活动，包括国际和国内运输，通过不同的经营者实现。这些经营者可能是建在那里的建筑和设施(仓库、拆货中心，存货区，办公场所、停车场，等等)的拥有者或租赁者。同时，为了遵守自由竞争的规则，一个货运村必须允许所有与上面陈述的业务活动关系密切的企业进入。一个货运村也必须具备所有公共设施以实现上面提及的运作。如果可能，它也应当包括对员工和使用者的设备的公共服务。为了鼓励商品搬运的多式联运，必须更适宜地通过一个多样性的运输模式(陆路，铁路，深水港，内河，空运)服务于一个货运村。最后，一个货运村必须通过一个单一的主体运营，或者公共的或者私有的，这一点是必须的。物流园主要体现在多种作业方式的集约上，包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示。XX国际物流有限公司是2012年3月专为XX国际物流园项目而成立的股份制公司，注册资金1000.00万元，园区项目开始前将增资至20000万元。蛟河经济开发区是集工业集中区与金融商贸服务区于一体的现代化新区，位于蛟河市区以北，与蛟河市城区一水之隔，紧密相连，于2005年1月8日正式组建。全区规划面积18k㎡。，其中起步区面积9knt。，城市利用总体规划已得到吉林省人民政府批准，土地利用规划经吉林省国土资源厅批准。2005年11月25日，蛟河经济开发区被吉林省人民政府正式批准为省级工业集中区，享受省级管理权限。在短短的四年时间内，蛟河经济开发区历经从无到有，迅速发展壮大，发生了深刻地变化，各项经济指标均成倍数增长，呈现出强劲的发展势头。招商引资和项目建设成效显著。截止到目前，共引进建设3000万元以上项目96个，其中亿元以上项目34个。112 招商引资到位资金、全社会固定资产投资累计分别完成237亿元和518亿元。过去五年，是产业基础培育最实的五年。突出工业强市、产业兴市，积极转变发展方式，不断优化产业结构，三次产业比重调整到18.4︰48.3︰33.3，二产业占地区生产总值的比重比2006年翻了一番。立足打造经济发展平台，促进项目集聚，投资15亿元完善了新区和天岗园区基础设施，项目承载能力不断提升。围绕“资源、特色”转化，通过内培、外引，初步搭建起了矿产建材、制药、长白山特产加工、装备制造、新能源五大产业框架。蛟河市工业企业新增348户，其中规模企业新增54户。特别是武汉凯迪、山东得利斯等大项目的成功引进和长白山制药技改扩能项目的如期完成，标志着蛟河市工业发展基础进一步夯实。预计到年末，规模工业增加值实现55亿元，上缴税金2亿元，分别是2006年的9倍和5.1倍。积极推进农业产业化经营，大力发展特色产业，五年累计引进建设了33个农业产业化项目，一批龙头企业相继建成投产，有力地带动了生猪、肉牛、黑木耳、甜粘玉米、黄烟、中草药等特色种养业快速发展，农业产业化水平显著提高。依托资源发展商贸旅游业，黄松甸食用菌大市场等一批凸显长白山资源特色的专业市场初具规模，“万村千乡市场工程”、“新农村商网工程”基本实现全覆盖，金融保险、餐饮娱乐、现代物流业迅速成长，传统服务业与现代服务业竞相发展。企业自身发展需要物流业与之相配套，从而降低企业运输成本，提高企业经济效益。XX国际物流园112 建成后，不仅能将外省市的工业品及农、林、牧、副、渔等产品直接运输到蛟河经济开发区内，同时也能安全、快捷的将蛟河市的优质商品发往全国各地进行交易，使蛟河市物流与全国物流形成良性循环，从而更好地促进吉林省、蛟河市物流产业和第三产业的发展。综上所述，XX国际物流有限公司本着立足吉林省，辐射东北及东北亚区域，服务于全国。以信息交易为核心，以公路运输为主体，以综合物流为依托，开展信息交流、商贸交易。为此，吉林省XX汽车物流有限公司提出在蛟河经济技术开发区内建设集物流、商流、信息流、加工包装为一体的多功能现代化物流园。二、贯彻国家有关规定，推动物流事业发展的需要蛟河市物流业发展刚刚起步，现有物流公司10多家，其中正式注册的有6家，都是私营企业，主要是传统意义上的以物资配送为核心的物流活动。交通运输企业其服务内容仍主要集中于利用各种运输设施和工具运输上，其主要任务是完成在社会经济活动中产生的各类物质的空间位移，服务形式主要表现为按照路途长短、货物分类和零担整车等组织形式完成单一性运输服务，物流业务以零担为主，运输方式以公路为主，日运输量在10OT左右，属物流初始阶段。根据蛟河市未来交通运输业总体发展规划，蛟河市将充分利用高速公路开通、长吉图一体化战略实施、吉林陆地港通航等机遇，通过制定最优惠的政策、提供无障碍服务，武汉凯迪、山东得利斯等大项目的成功引进和长白山制药技改扩能项目打造长白山特色产品交易中心，加快形成品牌产品集散地和交易中心，以此带动蛟河市商贸服务业和加工业的跨越式发展。三、加快企业自主创新，提高市场竞争能力的需要112 党的十六届五中全会提出，要把增强自主创新能力作为调整产业结构、转变经济增长方式的中心环节，加快发展先进制造业，努力提高产业技术水平，加快发展服务业，推进产业结构优化升级。“十二五”规划纲要也提出要按照自主创新、重点跨越、支撑发展、引领未来的方针，不断增强企业创新能力，在能源、资源、环境、农业、信息、健康等领域加强关键技术攻关，促进引进技术消化吸收再创新；强化企业技术创新的主体地位，要加快建立以企业为主体、市场为导向的技术创新体系，形成自主创新基本体制架构。我们公司站在物流行业的技术前沿，密切关注行业的发展变化，致力于在引进、消化吸收基础上的企业自主创新，使公司的生产规模与技术创新同步增长。通过积极的探索与市场调研，公司决策人敏锐地感觉到物流业在未来的市场大有可为，适时投资，消化吸收国外先进的生产技术，做到产品领先，技术领先，必然在未来的市场竞争中获得到主动。本项目建设使企业在未来的市场竞争中获得主动，对加快企业自主创新，提高公司的核心竞争能力有直接推动作用。四、塑造产业品牌、推动区域经济发展的需要XX国际物流园112 的建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进蛟河市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为蛟河市经济的可持续发展提供新的产业成长支持，并为蛟河提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。蛟河市新城物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使蛟河市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于蛟河市市域范围内的物流合理组织。XX国际物流园建设，将大大改善以蛟河为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。总之，XX国际物流园地处国家确定的长吉图开发开放先导区直接腹地和中心节点的吉林省蛟河市经济开发区，是四小时经济圈的最佳核心位置。立足蛟河，可辐射整个东北市场、华北市场及俄罗斯、日本、韩国、朝鲜、蒙古等国家和地区。优越的地理位置为发展现代物流业奠定了良好的基础。通过加快现代物流业，不仅对汇集人气、提升城市集聚辐射功能有显著成效，还将优化区域产业结构，增加就业机会，促进经济和社会的持续健康发展。五、符合国家产业发展规划的需要物流园区在聚集各种物流服务提供商的同时，也为物流企业提供了一个良好的发展空间，推动了物流企业自身的发展。本为将这些推动作用归结为资金推动、技术推动、人才推动和信息化管理水平推动。1.资金推动XX国际物流园112 由于物流园区的建设投资巨大，一般企业无从独立开发，而从各国的物流园区建设来看，德国、日本等都由政府进行统一规划，筹集资金，以政府投资为主，采用信用贷款和企业投资为补充。因此一般认为，物流园区是属于政府出资进行的物流基础设施建设，通过政府的投资大大减轻了物流企业发展的前期投入成本，从而促进物流企业将更多的资金投入到核心能力和物流服务的开发之中，在高质量的服务中所获得的竞争优势将为物流服务提供者带来丰厚的利润，而物流园区通过各种为物流企业的服务获得良好的投资回报，由此可以形成了良性的资金链循环，促进物流服务的不断发展。2.技术推动在物流园区内，存在着不同实力和水平的物流企业，尤其是一些行业领先者在物流园区的驻扎，他们给物流行业不断的带来最新的物流设备、技术的应用经验。而物流园区管理部门则不断关注最新的物流业界技术发展动向，也可以通过各种信息传播平台共享给各企业，从而促进了行业内的技术交流和传播。物流园区还通过建立各种物流辅助设施生产企业，如通过引入国家标准，统一托盘、条形码、电子标签等的规格，将标准化的技术结合到物流产业中，推动产业的技术标准化进程。3.人才推动中国在物流园区的建设过程中发现，物流企业对于人才的需求一直没有得到很大的重视，在传统的观念中，人才的培养是教育培训机构的责任。但是在提供一体化服务的物流园区内，完全可以引入物流专业培训部门，和社会教育和培训机构合作，形成物流人才培养基地。既可以为园区内企业输送人才，也可以为社会提供更多的物流知识，推动物流社会化的进程。在人才管理中，园区管理还能够集成园区内企业的人事管理职能，为部分进驻物流企业，尤其是小型物流企业提供人力资源管理能力。112 4.信息化管理推动综合性、大规模的物流园区，同时也是指挥、管理和信息的中心，通过园区将信息集中，达到指挥调度的功能。现代物流企业面向的是供应链管理环境，没有良好的管理信息系统的支持几乎无法展开在市场中的竞争，但是信息化的风险和巨额的投资又使一些中小物流企业观望不前。物流园区通过引入技术较为成熟的信息系统，一方面再次引入这些小企业，同时也将这些企业在能力和管理上整合起来，通过整合园区内各企业的信息系统，形成一个统一的指挥管理中心，提高了整个园区工作的效率。而通过信息技术的运用也让中小物流企业获得了信息化管理带来的优势，逐步建立起具备现代管理水平的企业制度和文化，从而推动了整个产业管理的信息化。第五节研究结论一、研究主要结论由以上分析可以看出，本项目有利有弊，获利与风险并存。难度最大的当属土地、投资控制及调控政策的不确定性。优势是项目定位准确，政府也在政策方面给予大力扶持，为投资者创造了较为宽松的投资环境，这必将降低投资成本和投资风险，使投资者看到获利空间。综合看本项目利大于弊，宜采用多元化战略，各种方案、各种经营理念相结合的方式进行本项目的建设和经营。112 在蛟河市的发展规划中，将缩小城乡差距、提高人民生活水平、改善城市环境、构建和谐社会作为一个重要的战略目标。本次“XX国际物流有限公司”XX国际物流园工程项目体现了以加快发展为主题，以结构调整为主线，以物流产业为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，全面建设和谐、小康社会的宗旨，与城市发展战略方向相一致，是总体战略设想的具体落实。通过以上分析与论证，“XX国际物流园”建设项目符合蛟河市人民的生活需要，符合蛟河市城市发展战略设想和城市建设的需要，有城市基础设施的支撑和资金保障，完全具有切实操作的可行性。二、存在问题和建议1.重生产、轻流通这一传统计划经济观念，在吉林省老工业基地仍有着根深地固的影响，传统的物流管理模式还没有突破，对现代物流技术缺乏足够的认识。2.物流服务网络设施不完善，不能满足用户特别是高端用户的物流需要，大部分企业物流功能单一，规模有限，还处于起步发展、限于自我服务阶段。3.对第三方物流服务的概念认识不够，物流服务缺乏竞争力。例如目前蛟河市还没有包含驾驶人员休息和车辆维修保养大型物流基地。4.吉林省商业流通领域的对外开放相对落后，商业贸易物流服务不完善，导致吉林省批发零售贸易业发展水平偏低。5.物流园基础设施网络没有站在构建东北区域物流中心的立场上统一规划，投有考虑到物流服务功能的协调互补。112 6.没有按照现代多模式运输的要求规划物流中心的功能和布局，未统一解决运输方式之间的衔接和货物流通。7.物流园的开发投资规模大、建设周期长、可变因素多、具有一定的投资风险。在物流园开发过程中要识别风险产生的来源，判别风险程度，提出防范风险的对策，意义非常重大。物流园项目未来可能面临的风险主要包括市场风险、经营管理风险和技术风险。本项目建设期相对较长，建议尽快筹集资金，力争早日开工建设，为此应拟定有效的筹资计划，确保资金早到位、早建设、早投产。112 第六节主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目单位指标备注1项目建设规模1.1项目物流规模万T/年10001.2项目占地规模h㎡29.1231.3项目建筑规模㎡239130.002项目总平面布置2.1总用地面积h㎡29.1232.2总建筑面积㎡239130.002.3建筑基底总面积㎡108904.202.4道路面积㎡73200.002.5停车场面积㎡17400.002.6露天堆场面积㎡22674.202.7绿地总面积㎡69078.602.8容积率0.822.9建筑密度%51.152.1绿地率%23.723项目总投资万元72073.193.1建设投资万元68619.493.2建设期利息万元3.3流动资金万元3453.704项目年平均营业收入万元32021.625项目年平均利润总额万元13525.036投资利润率%18.767投资利税率万元33.338项目投资回收期年7.33（含2年建设期）112 第二章市场分析第一节市场需求分析根据2009年3月10日实施的《物流业调整和振兴规划》国家标准（修订版），物流的定义是：“物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。”通俗地说，物流是指为了满足客户的需要，以最低的成本，通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到商品的消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。物流构成：商品的运输、配送、仓储、包装、搬运装卸、流通加工，以及相关的物流信息等环节。2007年我国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，物流业增加值较快增长，社会物流总费用增速加快，与GDF，比率略有上升。2007年全国社会物流总费用为45，406亿元，同比增长18.2％，增幅比2006年提高4.7个百分点。社会物流总额为752，283亿元，同比增长26.2％，增幅比2006年提高2.2个百分点。1.目前推动我国物流业发展的重要因素(1)我国整体国民经济良好而稳定的增长势头；(2)不断增长的外商直接投资(FDI)，以及外国投资者对于物流服务外包的强烈愿望；(3)物流行业巨大增长潜力；112 (4)政策上，我国政府坚决鼓励物流市场的发展；(5)我国企业将运输和仓储功能外包的比例日益增大。2.我国物流业目前存在的主要问题(1)物流管理分散，物流整体效益较差我国物流行业管理多年来一直沿袭计划经济体制的模式，使原本是一个系统资源的物流业的管理权限被分别划归若干个部门。物流管理和资源的分散化，物流企业的低效运作，使物流本应具有的整体功能被大大削弱，阻碍物流业发展，难以形成社会性的物流配送体系。(2)物流企业基础设施不配套，自动化网络化程度低我国传统物流企业在基础设施建设上投入不足，自动化信息程度低，在仓储、运输、配送各个环节仍然以手工作业为主，没有自动化信息网络，不能优化调度、有效配置，对客户不能提供查询、跟踪服务。从而造成物流组织效率低下，管理水平低，配送成本高，客户满意度差，盈利能力低，严重影响了物流行业的整体发展。(3)物流企业规模小，整体物流规划不够理想目前，我国物流企业规模较小，物流管理又比较分散，物流部门条块分割的现象比较严重，每个部门都自成体系，缺乏整体物流规划，加上大多数物流企业运营方式单一，综合性物流公司很少，使货物仓储、运输、配送无效作业环节增加，物流速度降低，物流成本上升，造成物流环节上的浪费，管理成本加大，因而导致我国物流业整体效益不佳，竞争力不强。(4)物流发展专业化程度不高，影响物流效益112 当前我国物流运输、仓储的现代化水平还不高，物流园区和配送中心的建设以及集装箱运输的发展还比较缓慢，物流企业“大而全”“小而全”的现象比较普遍，产、供、销一体化，专业化操作程度较低，直接导致物流作业过程效率低下、成本过高，从而很难为合资企业或外资企业提供综合性的物流服务，也很难使社会物流与企业物流一体化。第二节蛟河市市场分析1.综合2011年蛟河市投资与项目建设力度加大。全社会固定资产投资完成129亿元，同比增长35.8%。开工3000万元以上项目91个，完成投资81亿元，同比增长40%。其中，工业项目33个，完成投资31亿元;商贸旅游项目9个,完成投资3.5亿元；基础设施项目20个,完成投资26亿元;房地产开发项目29个,完成投资20.5亿元。长白山制药四期、吉林得利斯粮油饲料等6个超亿元项目建成，鑫丰食品、宏日新能源等29个超3000万元项目投产。2.工业2011年蛟河市工业提速增效实现高增长。强化包保调度，全力帮助企业解决发展难题，多渠道为企业协调资金7.7亿元。突出发展规模工业，11户企业完成技改扩能，16户企业实现达产达效，11户企业晋升规模。预计到年底，新增产值超亿元企业24户；工业增加值实现66亿元、税金2.3亿元，同比分别增长38.2%和25.3%。3.城乡贸易112 2011年蛟河市全市地区生产总值、社会消费品零售总额、金融机构各项存款余额分别实现174亿元、55亿元、83亿元，同比分别增长29.2%、27.3%和13.5%；全口径财政收入超过8亿元，地方级财政收入超过5.4亿元，同比均增长31%以上，分别超十六届人大五次会议批准的预算8000万元和5400万元以上。4.对外经济2011年全年招商引资工作取得新成效。落实项目包保责任，锁定重点区域和知名企业，大力度“走出去、请进来”开展招商活动，积极参加“东博会”等各类展会，成功举办了“红洽会”、“菌洽会”，包装推介重点项目190个。计划投资100亿元的武汉凯迪生物质汽柴油等82个项目实现签约，实现了我市招商引资历史性突破；上海承民石材综合开发、金达凯业四星级宾馆等31个投资超3000万元项目落地开工，完成投资13.5亿元。5.交通运输和旅游2007年蛟河市完成公路货运周转量14.149万吨km，增长30.5％：完成客运周转量14，037万人km，增长14.5％。综合以上资料及数据显示，蛟河市的社会经济发展速度较快，发展态势良好。XX国际物流园建成后，不仅能将外省市的工业品及农、林、牧、副、渔等产品直112 接运输到蛟河市内，同时也能安全、快捷的将蛟河市的优质商品发往全国各地进行交易，使蛟河市物流与全国物流形成良性循环，从而更好地促进吉林省、蛟河市物流产业和第三产业的发展。蛟河市作为一个快速的城市，蛟河市物流产业正处于快速增长阶段，每年的物流产业量在全国同等城市按现有人口比例都一直处于较高指数，说明蛟河市的物流产业进行是相当快的。那么，对于物流园这种物流产业必要的设施，其需求增长非常迅速，同时考虑到其它方面的需求，其增长量远远大于城市化速度。市场前景非常广阔。112 第三章建设地点及建设条件第一节建设地点1)范围根据蛟河市城市总体发展规划和蛟河经济开发区规划，项目选址于蛟河经济开发区内，即开发区武汉大街以东，大同路以南，河口街以西，玉溪路以北区域。本项目占地面积:291230.00㎡，总建筑面积:239130.00㎡。2)土地权属全部为国有土地，属二类工业用地。3)人口地块内人口己由政府动迁安置。4)地块内建设情况地块内无任何建筑物，基本平整完毕。第二节建设条件一、自然条件   1)气候蛟河市位于吉林省东部，长白山西麓，东与敦化市相邻，南与112 桦甸市接壤，西隔松花湖与吉林市、永吉县相望，北与舒兰市、黑龙江省五常市毗连。松花江、牡丹江水系贯穿其中，属亚温带大陆性季风气候，年平均气温3.4℃，降水量708.8毫米，无霜期120-130天。日照1988～2000年，蛟河市年平均日照2485.2小时，太阳辐射总量118.8千卡／厘米。蛟河市全年盛行西南风，1988～2000年，年平均风速2.5米／秒。蛟河市的室外气象参数如下：1.台站位置：北纬42o12’,东经124o07’,海拔172米。2.冬季室外采暖计算温度：-24oC。3.冬季室外通风计算温度：-15C。4.冬季主导风向：C(22%)、SW(22%)。5.全年主导风向：C(31%)、S(18%)。6.室外风速：冬季2.5米/秒、夏季2.2米/秒。7.日平均温度≤5oC的天数：160天。8.日平均温度≤5℃期间内的平均温度3.3℃9.大气压冬季755mmHg夏季739mmHg10.最大冻土深度：170厘米。2)水文蛟河市大多数河流属松花江水系112 ，少数河流为牡丹江水系。境内松花湖湖岸线长200余公里，面积450平方公里。全市共有河流89条，资源总量为19.51亿立方米，其中地下水资源总量为1.99亿立方米。主要河流有拉法河、蛟河、南河、漂河、威虎河、团山子河、牤牛河等。全市共有411座水利工程，其中：中型水库3座，小（Ⅰ）型水库14座，小（Ⅱ）型水库84座，1000立方米以上的塘坝102座。在中型水库中，龙凤水库总库容为483.2万立方米，集雨面积为91平方公里，灌溉面积为960公顷；庆丰水库（天北境内）总库容为1070万立方米，集雨面积为68.8平方公里，灌溉面积为780公顷；红星水库（天岗境内）总库容量为1165万立方米，集雨面积为100平方公里，灌溉面积为4000公顷。丰富的水资源，为鱼类繁养创造了良好的条件，出产的主要经济鱼类有鲤鱼、鲫鱼、草鱼等40多种，其中鳌花、鲫花、鳊花和岛鲢为松花湖特产。地表水的补给与排泄、埋藏条件，对地下水的有无、多少起决定性作用。3)地质地貌蛟河112 市在地质结构上属第四系堆积物，除有部分基岩裸露外，大部地区均被第四系地层所覆盖，与基岩呈不整合接触。地质构造属于新华夏系第二隆起带的沉降带过渡地带，松辽盆地东南缘、伊舒地堑呈北东向在东南部通过，属于天山～兴安岭区，松辽中断陷分区，东部隆起小区，与吉林华力西褶皱系二级分区相接。地质构造有两种类型，一种是褶皱构造，一种是断裂构造。地质年代分泥盆纪、二迭纪、侏罗纪、白垩纪、第三纪、第四纪。蛟河市是个半山、半平原和丘陵起伏之地。蛟河是一座以“生态、自然、森林、红叶”为特色的中国优秀旅游城市。蛟河市位于长白山山脉，是山野菜主产区之一。现已查明有经济价值的山野菜30多种，储量较多的品种有蕨菜、刺嫩芽、山芹菜、黄花菜、广东菜、薇菜等，山野菜储量达到10-15万吨，干品达到4-5万吨，蛟河周边50公里半径也有10多万吨的山野菜储量。3)抗震设防烈度、设计基本地震速度根据《建筑抗震设计规范》(GB50011—2010)中有关建（构)筑物抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组的规定，吉林省吉林地区的抗震设防烈度为Ⅶ度，属一般设防区。二、基础设施配套条件1、供水地下水源丰富，水层较浅，市政供水可解决供水问题。2、供电、供气、供热供电：区内电力资源丰富，供电设施齐全，本项目由城区变电站接入，区内设变配电所设施，可满足项目用电负荷要求。供气：蛟河市境内的吉林省蛟河市康华燃气发展有限公司，吉林公用公司煤气公司，目前市区总体气化规模25000户，城市中压管网20公里，低压管网66公里，112 2011年铺设长输管线27公里，建设石油天然气母站、标准站及城市供气门站，日供气能力将达到150000立方米，届时可满足全市50000户市民和1000台燃气汽车及商服、工业、企业的用气需求。供热：经济开发区内设置集中供热，可满足项目供热负荷要求。3、通讯：电信、网通、移动、联通、铁通等通讯部门均已落户，现拥有10万门程控交换机，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。4、排水、排污排水系统为雨、污分流制，生活污水经过化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采用外排水方式。5、交通本项目交通便捷，物流园区有能满足入驻企业活动所需的由主要道路、次要道路和辅助道路构成的道路系统，其主要道路、次要道路已纳入城市道路系统统一规划建设，可以满足生产及物流运输要求。112 第四章建设规模及建设方案根据物流园的战略定位、市场定位和服务定位分析，以项目投入使用一年后所测算的物流量确定为项目物流园规模。项目投入使用一年后，其各方面条件已趋成熟，进入相对成熟稳定发展时期，故将投入使用后第二年(2015年)的物流量确定为项目的物流规模。本项目规划总用地面积291230.00㎡。规划总建筑面积239130.00㎡。本项目附属的道路及绿化、给排水、燃气、供热、供电、通信、有线电视等基础设施同期建设、同期实施、同时投入使用。整个场区根据使用功能，同时结合物流园区规划基本原则要求，设置功能分区，即综合办公服务区、后勤服务区、仓储区、加工包装区、长白山特色产品交易中心区。1.综合办公服务区：建设办公及综合服务楼2栋，规划建筑面积21483.20平米。综合办公服务区为工商、税务、运管、检验检疫等政府服务机构的进驻提供条件，并逐步完善“政府一站式服务”的功能。综合办公服务区为银行、保险、中介、餐饮、住宿、汽配汽修等各项支持服务机构的进入提供相应的配套设施，并为入驻企业提供必要的商业服务2.仓储区：拟建仓储库房12栋，规划总建筑面积62356.00112 平米；露天堆场1处，总面积20750.40平米；拟建冷库12栋，规划总建筑面积39312.00平米，冷库存储容量14624.00吨。以市场信息为基础、以产品配送为主业、以现代仓储为配套、以多式联运为手段、以商品交易为依托。因此，物流仓储不同于单一任务的配送中心，也不同于具有一定专业性的物流中心，它是最基本的也是最重要的。功能式特性就是综合、集约，主要体现在多种作业方式的集约上，包括仓储、配送、货物集散、集拼箱、包装、加工以及商品的交易和展示，还应该体现在技术、设备、规模管理等方面。项目年物流规模为1000万吨。3.加工包装区：规划建设包装车间8栋，规划建筑面积51688.00平米。长白山山野菜加工包装项目，本项目主要利用长白山山脉的天然山野菜资源，加工山野菜系列产品。蛟河市位于长白山山脉，是山野菜主产区之一，山野菜具有原料品质好、无污染、绿色的特点。现已查明蛟河所处的长白山脉有经济价值的山野菜有30多种，多集中分布于东部低山陵地带，贮量较多的品种有蕨菜、薇菜、刺嫩芽、山芹菜、黄花菜、广东菜等。蛟河山野菜营养丰富，味美适口，含多种维生素，靠自然生长，无任何污染。山野菜储量达到4-5万吨。工艺技术方案：112 1、干制品山野菜产品按原料不同分为：蕨菜、薇菜、刺嫩芽、黄瓜香、猴腿菜、榛蘑、木耳、水蕨菜、柳蒿芽、香菇、什锦菜、山芹菜、刺五加。2、生产工艺流程。收购基地原材料——检验合格材料——选别、挑选杂质——检验员检验——金属探测器检验——塑料袋包装——纸箱包装、入库抽检——成品入库——出厂。（4）引进南方企业，服务于生产制造业物料供应与产品销售，组装小型电器，电动车等南方小电器产品批发。4.长白山特色产品交易中心区以长白山特色产品批发为中心的大型综合市场，规划建设交易中心楼2栋，三层，规划建筑面积44496.00平米。拟招商长白山特色产品经营户、农产品经济人、各种农资贸易商400户。蛟河市112 周边区域是吉林省的特色农业区域，其中大多数人口都是农业人口，大量的优势农产品在这里广泛种植。蛟河市有林地45万公顷，森林覆盖率68.8%以上，有野生动植物资源1200多种，植物500多种，其中具有经济价值的动植物类共有87科354种，药用植物157种，食用植物74种，食用菌17种，花卉87种。经济植物主要有人参、刺五加、天麻、五味子、桔梗、当归、蕨菜、薇菜、山葡萄、软枣子等。有长白山食用菌、中草药、特色食品、农副产品等优势资源，代表产品为黑木耳、灵芝、人参、林蛙、鹿茸、山野菜、野生坚果、甜粘玉米等二十余个特色品种。蛟河市是全国十大食用菌产业基地之一，2011年种植黑木耳发展到6.5亿袋，年产干品2.3万吨，黄松甸食用菌大市场黑木耳年交易量4万吨。全市木灵芝全年产量可达1000多吨。货源充足，提高农产品的周转速度，降低销售成本。本项目的建设采用先进的信息、交易、仓储等方式，合理布局，功能分区，扩大交易规模，以适应现代农产品流通的需要，更好地与国际接轨，提升流通效率，市场前景广阔。解放系列4S店1栋，规划建筑面积4000.00平米。本项目的建设主要依托一汽厂家，在物流园开一个集备件销售，汽车保养，维修为一体的解放系列4S店。5.后勤服务区：综合服务楼内设餐饮服务中心、车库、露天停车场、辅助用房等。项目规划总建筑面积：239130.00㎡。序号项目单位建筑面积备注1办公楼㎡10741.601769.602综合楼㎡10741.601769.603门卫室㎡105.00105.004维修保养车间㎡2250.00750.005宿舍楼㎡8640.002880.006仓库㎡62356.0036148.007冷库㎡39312.0019656.008包装车间㎡51688.0025844.009解放系列4S店㎡4000.002000.0010交易中心楼㎡44496.0014832.0011设备用房1㎡1300.001000.00112 12设备用房2㎡800.00800.0013园内服务楼㎡2700.001350.0014储场1㎡20750.4015停车场㎡10200.0016储场2㎡1897.2017合计239130.00108904.20112 第五章建设技术方案第一节建设技术方案主要建设结构特征表建筑名称办公建筑冷库建筑仓库建筑备注建设类别一类二类二类耐火等级二级二级二级抗震设防烈度七度七度七度结构型式框架框架轻钢基础形式独立桩基础独立桩基础独立桩基础屋面防水等级ⅢⅢⅢ使用年限505050建筑构造及装修墙体节能复合墙节能复合墙轻钢复合墙地面地砖水泥地面水泥地面保温EPS板EPS板岩棉板门白钢玻璃门防盗门防盗门窗塑钢窗塑钢窗塑钢窗楼板现浇砼现浇砼现浇砼内墙面刮大白大白乳胶漆彩钢板外墙面涂料为主涂料为主彩钢板砖墙为辅砖墙为辅彩钢板112 建筑安装工程建设标准项目办公建筑仓库建筑主体工程基础形式独立桩基础独立桩基础结构形式短肢剪力墙结构轻钢结构外墙190厚煤矸石空心砖160厚岩棉板保温外墙100厚阻燃型聚苯板（EPS）160厚岩棉板屋面120厚阻燃型聚苯板（EPS）160厚岩棉板防水屋面SBS改性沥青防水材彩钢板内墙材质190厚煤矸石空心砖彩钢板厕所隔墙90厚煤矸石空心砖厨、厕地面防水SBS改性沥青防水卷材顶棚刮大白彩钢板窗塑钢窗塑钢窗大门白钢玻璃门、防盗卷帘防盗门分户门镶板门外墙面外墙涂料彩钢板楼地面40厚细石混凝土40厚细石混凝土采暖形式地热、分户计量地热及散热器弱电电视电视、电话、可视对讲、监控、远程抄表(1)项目其他工程包括露天停车场工程、道路工程、绿化工程、大门及围墙工程等。1.露天停车场工程露天停车场工程总面积：17400.00㎡，路面铺装形式拟采用水泥混凝土路面。112 2.道路工程项目道路工程总面积:73200.00㎡。，路面铺装形式拟采用水泥混凝土路面。3.绿化工程项目绿化工程总面积:69078.60㎡，以种植绿色草坪和矮松树为主。5.大门及围墙工程项目整个区域内设置主出入口2处，位于整个场区的南北两侧。设置次出入口2处，位于整个场区的东西两侧。场区北侧设置主出入口，出入口为人员及小型车辆出入口；场区东西南侧出入口为物流车辆出口。拟各安装不锈钢自动伸缩门4套。项目围墙工程总长约2800.OOm，建筑结构形式均采用毛石基础，铁艺装饰。(2)交通组织及无障碍设计物流园分为4个分区，办公、生活、服务区，贸易区，物流加工区，物流仓储区。建筑水平与垂直交通、公共用房、厕所等处进行无障碍设计，满足国家有关规范、规定；在建筑入口处设残疾人坡道，入口处设电梯。根据需要建筑一层设立残疾人厕所。(3)装修方案112 外墙采用砂岩、涂料材料，砂岩、涂料为环保建材，与建筑的定位相符。内墙据使用功能的不同，分为玻璃幕墙、花岗岩墙面、乳胶漆墙面、釉面砖墙面和吸声墙面。卫生间、厨房采用釉面砖墙面；办公室、客房采用刮白墙面。楼地面根据使用功能不同，分别采用花岗石、地面砖、防滑地砖卫生间楼面。二、结构设计方案项目采用框架结构，使用年限为50年，建筑物结构的安全等级为二级，结构重要性系数γ0=1.0。建筑抗震设防类别为丙类，建筑抗震设防裂度Ⅶ度，设计基本地震加速度为0.1g，设计地震分组为第一组，场地特征周期0.35s。地基基础为独立基础，基础设计等级为乙级。由于缺乏地质资料，可研阶段暂定本工程地基基础的设计等级为乙级，采用独立桩基础。第二节公共工程1)给水排水给水水源来自蛟河市水务集团，由市政供水管网统一供给。排水采用雨污水分开系统，雨水系统采用内排水，排至室外雨水出户井。污水系统排至室外出户井，经项目区内排水管网收集后，排至市政下水管网。2)供电XX国际物流园112 电源采用10kV电力地埋线路，由市政电力线路引入，通过箱式变电站配出0.38kV线路引至各用电建筑物，采用电力电缆直埋敷设。供电电压等级为380／220V。3)供热本项目可在自建供热站供热管道中接取，办公，服务区采用地热式采暖，汽车保养维修区采用散热器和地热式采暖。采暖系统的室内管材采用铝塑管，室外采用焊接钢管，供热管网直埋敷设。4)燃气本项目燃气由城市燃气管网统一供给，项目区内燃气管网系统采用中、低压两级系统，中压燃气经区域调压站或调压箱进入低压管网，供用户使用，管材采用焊接钢管。公共工程建设标准项目建设标准室外排水系统HDPE管，执行《给排水水管道路工程施工及验收规范》GB50268-97标准给水系统室外采用PE管材，室内采用PPR管材，执行GB50268-97标准设备用房喷淋泵XBD6/25-100L，Q=25L/S,H=60m,N=30Kw消火栓泵XBD6/25-100L，Q=25L/S,H=60m,N=30Kw消火栓稳压装置WDL40X4，Q=6.3T/H,H=32m,N=1.5Kw变频供水装置KLS20/1.1，Q=20T/HH=46MN=4KW一套循环水泵FLGR200-315A，Q=374T/H,H=28m,N=45Kw,2台蓄水池钢砼、内漆玻璃钢、500m3一个室外采暖管道系统管材采用Q235-A号螺旋焊接钢管，施工执行CJJ/T81-98标准热交换站板式换热器两组室外燃气系统执行国家燃气规范标准高压线路工程二路1040电源引入，另设柴油发电机作为备用电源，采用单母分段方式执行，执行GB50045-95、GB50052-95低压供电工程112 设1处箱变，1台1600KVA变压器，低压设置母联开关，单母线分段波线形式GB50054-95消防系统采用控制中心报警系统，消防联动系统、消水栓、自动喷淋系统、排风系统、火灾广播监控系统由项目区监控中心采用电缆引至各分区有线电视系统市政电视外网埋地引入至弱电总箱电话系统市政电视外网埋地引入至弱电总箱5)公共配套设施本项目在规划物流园面积的同时，充分考虑公共配套设施的合理配置，为了方便客户生活，在园区内配置宾馆、副食商场、银行、邮局、停车场（库）等。第三节工程方案1、建筑方案1.1规划设计方案总平面布置符合蛟河市总体发展规划，注重项目区规划和城市发展的关系，使土地开发能体现最大的价值，总平面布局是产生室外丰富生活空间层次的源泉。出入口设在干道的绿色纽带交叉口，符合出行的货车，人流规律和行人安全要求。根据建筑物间距、层数以及公建和服务设施要求，结合建筑防火规范进行总平面布置。本项目规划建设35栋左右的建筑物。1.2建筑设计方案112 项目选址于蛟河经济开发区内，即开发区武汉大街以东，大同路以南，河口街以西，玉溪路以北区域。整个场区根据使用功能要求，同时结合物流园区规划基本原则要求，设置四大功能分区，即综合办公服务区、物流仓储区、加工包装区、长白山特色交易中心区。112 第六章工程建设实施方案XX国际物流有限公司物流园。项目规划总用地面积291230.00㎡。规划总建筑面积239130.00㎡。第一节设计指导思想1、符合国家和行业设计标准、技术规范、规程；2、科学规划布局，合理利用土地资源，在满足功能的前提下，使工程投资合理化，运营成本最小化；3、规划设计应具有前瞻性，既考虑目前市场需求的现状，又要考虑未来的发展需要。应具有先进性、灵活性、实用性和可靠性，满足物流园及周边区域对新型节能环保建筑材料的需要；4、加工包装工艺系统设计本着方案合理、技术先进、运行可靠、操作方便的原则进行设计；5、合理布置功能区，平面布局力求紧凑，满足功能、绿化、环境等方面要求；6、全面贯彻建筑节能标准，采用节能新技术、新材料。第二节总图布置一、依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；《总图制图标准》（CB/T50103-2001）；《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）。112 二、总平面布置的原则（1）坚持可持续发展的理念，在符合国家法规和规划的前提下，满足新型节能环保建材生产要求。同时充分考虑节约用地，保护环境。（2）用地布局合理、功能互补、交通组织有序。（3）统筹规划、留有发展余地。三、总图布置总平面布置符合蛟河市总体发展规划，注重项目区规划和城市发展的关系。总平面布置：经方案比选充分考虑物流与仓储设施和运输系统的合理性，力求作业方便、布置合理、节约用地。四、交通组织（1）道路交通园区地形较平坦，高差在2.00m范围内，园区道路采用内外环型道路，主干道宽20.00m，转弯半径为6.00m；次干道宽8.00m—16.00m，环形消防通道，转弯半径为9m。(2)场内运输依照物流工艺流程的合理性，将各个同功能集中布置，这样布置使同功能连在一起，便于连续生产。同时缩短成品的运输路线，此外动力介质管路也相应缩短，可以减少能耗损失。五、厂区绿化厂区围墙内3m种植绿化带，厂房外环3m种植草坪，配以乔、灌木树种进行绿化。112 第三节建筑工程一、设计依据（一）技术设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)；《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)；《建筑抗震设计规范》(GB50011—2001)；《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)；《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)。（二）结构设计方案（1）设计内容建筑设计使用年限为50年，抗震设防烈度为7度，结构安全等级为Ⅱ级。生命线工程抗震等级按规范要求设防。所有建筑基础均采用钢筋混凝土独立基础，现浇框架结构。楼板全部采用现浇混凝土。本工程暂无可行性研究阶段工程地质勘察报告，根据蛟河市新区城所在地区，参考该地区工程地质概况，对本工程工程地质概况及地基处理措施简单描述如下，待完成工程地质勘察报告后最终确定：该地区城区地质结构良好，地层构成地面4-10米，地面坡度15%左右。城市周围黄土分布极为广泛，厚度60-80米。最大冻土深度为170cm。整个规划范围内用地为建筑有利地段。112 (2)荷载取值1)自然条件基本风压0.65kN／㎡基本雪压：0.35kN／㎡地面粗糙度类别：B类2)均布活荷载标准值不上人屋面：0.5kN／㎡上人屋面：2.0kN／㎡各楼面房间：2.0kN／㎡楼梯、走廊等：2.0kN／㎡地下室顶板：20.0kN／㎡其它未列项目见现行规范、规程及标准。(3)主要结构材料1)钢筋：HRB335级、HRB400级。2)型钢、钢管、钢板：Q235—B。3)焊条：HRB335级钢筋之间及HRB335级与HRB400级钢筋之间焊接采用E50型焊条；HRB400级钢筋之间焊接采用E55型焊条。4)吊钩、吊环：采用HPB235级钢筋，不得采用冷加工钢筋。5)混凝土：范围构件强度等级抗渗等级备注地上基础C30112 各建筑柱、剪力墙C25梁、板C25楼梯C25垫层C106)砌体：部位砌块强度等级砂浆强度等级砌块容重外填充墙≥MU5.0煤矸石空心砌块M5混合砂浆≤800kg/m3内填充墙≥MU3.5煤矸石空心砌块M5混合砂浆≤800kg/m3二、设计要求1、按用地使用性质要求，合理分区；2、充分保证各个的功能要求；3、空间效果、环境质量、绿化等满足规化要求；4、满足建筑消防通道及防火间距的要求；三、主要建构筑物1.办公服务区办公楼位于整个园区的北侧西段地点。拟规划建设办公楼l栋，整个建筑规划总占地面积1769.60m。(90m×18-22m)，规划总建筑面积10741.60㎡的7层单体框架建筑，建筑物沿大同路东西方向布置。后勤服务区后勤服务区位于整个园区的北侧中段。拟规划建设综合楼l栋，整个建筑规划总占地面积1769.60m。(90m×18-22m)，规划总建筑面积10741.60㎡的7层单体框架建筑，建筑物沿大同路东西方向布置。维修保养车间位于整个园区的北侧东段。拟规划建设维修保养车间楼l栋，一层餐饮服务中心、维修保养车间，二、三112 层为职工宿舍，整个建筑规划总占地面积750.00㎡。(50m×15m)，规划总建筑面积2250.00㎡的3层单体框架建筑，建筑物沿大同路东西方向布置。规划建设露天停车场、设备用房等。设备用房设备用房位于整个园区的东南侧地点，其主要功能为园区的供水、供电、制冷、消防、采暖等设施。规划总占地面积1200.00㎡，规划总建筑面积1800.00㎡。2.物流仓储区物流仓储区位于整个园区的和南侧，拟规划建设仓储库房12栋，12栋仓储库房规划总占地面积36148.00㎡。，规划总建筑面积62356.00㎡，建筑层高均为9m的单，双层单体轻钢建筑。在主出入口设2台100吨地称。装卸储场园区装卸储场设置1处，位于整个园区的西侧中段，沿路线布置，储场总面积20750.40㎡。3.加工包装区加工包装区位于整个园区中部区域。拟规划建设包装车间8栋，整个建筑规划总占地面积25844.00㎡.规划总建筑面积51688.00㎡的二层单体轻钢建筑。4.商贸交易区：112 长白山特色交易中心楼位于整个园区的西侧北段。拟规划建设交易中心楼2栋，整个建筑规划总占地面积14832.00㎡。(80m×97.20m)，规划总建筑面积44496.00㎡的3层单体框架建筑，建筑物沿武汉大街南北方向布置。解放系列4S店楼位于整个园区的北侧中段。拟规划建设解放系列4S店楼1栋，整个建筑规划总占地面积2000.00㎡。(40m×50.00m)，规划总建筑面积4000.00㎡的2层单体框架建筑，具体要求按一汽厂家4S店标准实施，建筑物布置在大同路北主人口旁边。5.其他物流园区四周设置围栏，围栏附近进行绿化。园区两侧设置绿化带宽3m，中间种植树木，靠近绿化带是园区环路，园区内的道路设双向2车道，宽度为8-20.00m，中间主道路宽度为20.00m。库房两端空间均设有装卸作业区，库房货物进出口均设有高位载货台。园区设4处出入口，分别位于园区的东南西北侧。园区共分为四大功能区，各功能区四周均有环路，使车流保持顺畅。112 6.项目总平面布置主要技术经济指标序号项目单位数量备注1总用地面积h㎡29.312总建筑面积㎡239130.003建筑基底总面积㎡108904.204道路面积㎡73200.005停车场面积㎡17400.006堆场面积㎡22674.207绿地总面积㎡69078.608容积率0.829建筑密度%51.1510绿地率%23,72第四节公用工程一、门卫设置在进向园区4个入口，5×3m、10×3m、建筑面积105.00㎡，框架结构。塑钢窗、钢门内木装饰门、瓷砖地面，檐顶标高2.8m。内外墙涂料。二、供电工程根据《蛟河市城区总体规划》（2010-2020）资料，城区内有110千伏输电线路和变电站，可将电力输送到项目地点，电力供应便利、可靠。10KV电源引自市变电站，变电站电力充足，可以满足新建项目的生产、生活供电。一）负荷等级本工程消防用电为一级负荷，其余冷库按二级负荷供电设计，其余按三级负荷供电设计，112 二）电力设计1、负荷计算项目用电负荷电压均为380／220V。配电系统采用树干式和放射式相结合的方式，主干线用电缆埋地敷设，各分支线路采用绝缘导线穿钢管沿墙明敷至动力配电箱，再至各用电点。各库房配电采用三相五线制，有一专用接地保护线。为保证安全，在各库房总电源进线处做重复接地，库房所有用电设备正常工作不带电的金属外壳采用统一接地的保护措施，并要求接地电阻R≤4Ω。照明供电与生产用电分路供给。为了节约电能，提高电能利用率，对无功功率进行补偿，补偿装置采用在变电室低压侧集中自动补偿方式，使补偿后的平均功率因数达到COS西=O.9以上，达到降低线路无功损耗，节约能源的目的。2、高、低压系统变配电间一次侧均采用电缆进线方式，主结线采用单母线设计。10KV高压开关柜选用固定式开关柜，配备真空断路器，弹簧操作机构；低压柜均选用GCS抽出式，主进用断路器选用框架智能型，其它出线断路器选用高分断能力断路器。为操作方便，所有容量大于400A的低压断路器均为电动操作。变配电站变压器选用SⅡ系列低损耗变压器。根据供电可靠性的要求、变压器的容量及分布情况高压系统采用放射式配电系统供电。低压供电采用放射式与树干式结合的配电系统。低压系统接地型式为TN-C-S。112 3、配电系统本工程供电的负荷设备均为连续性生产负荷。低压配电线路采用电缆放射式与树干式相结合的形式由变配电间向各用电负荷供电。供电线路均选用YJV22型交联电缆埋地敷设。新型节能环保建筑材料设备的配电，采用配电箱集中控制，在各用电设备处设电源插座箱。线路选用YJFAV22电缆直埋敷设。电气设备防护等级选配如下：室内所有配电设备防护等级要求为IP55以上。室外配电箱、接线箱、控制箱：IP550。4、照明系统照明系统为放射式与树干式相结合的供电系统，采用YJV22型电力电缆埋地敷设。根据《建筑照明设计标准》6B50034—2004的要求，进行灯具的选择及照明设计。对大面积的照明场所采用集中控制方式，其他小容量照明均为现场控制方式。道路照明由变配电间统一控制。5、通风系统库房在土建设计时考虑以自然通风为主，车间内的门窗满足生产洁净度要求；在生产工艺对环境温度有特殊要求部位，采用机械排风装置调节室内温度，保证该局部的环境温度满足生产要求。6、自动控制112 自动控制的主要内容(1)车间的主管均安装流量计及显示仪表，现场计量显示，加强管理力度，节约能源。(2)库房内装设火灾探测器将火灾信号送至报警控制器实行自动喷淋灭火，并启动排烟系统和消防泵。在消防栓箱内安装可直接启动消防泵的按钮，保证消防用水。(3)各生产设备根据生产工艺要求，采用先进的控制设备进行自动控制。7、防雷接地按照本地区雷电活动情况，本工程主库房、办公楼等按三类防雷建筑设计。防雷接地、保护接地、弱电系统接地等共用接地极，其接地电阻满足其中最小要求。三、给排水工程1、设计依据《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）；《室外给水设计规范》（OB50013—2006）；《室外排水设计规范》（GB50014—2006）：《建筑设计防火规范》（CB50016—2006）：《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）；国家现行的有关规范、规程及标准；相关专业提供的设计条件；112 建设单位提供的有关的设计要求。2、设计范围室内：给水、污水、消防给水。室外：给水、污水、雨水。2，给水工程生产用水由自来水公司供给，供水压力供水压力≥0.25Mpa，其水压、水量、水质均可以满足项目生产、生活要求。(1)工程设计1)管网平面水源引自城市供水干管，采用二次供水方式，各地块室外消防用水量根据消防规范确定，水源由城市市政供水管网提供，各地块按同一时间火灾次数为一次，火灾延续时间为2小时。2)附属设施的设计支管与干管相接处，一般在支管上设置阀门，以使支管的检修不影响干管供水。配水管道上隆起点一般应设排气阀，以便及时排除管内空气，不使发生气阻，防止管内产生负压；配水管道的低凹处应设置泄水管及泄水阀，泄水管应接至河沟或低洼处，当不能自流排出时，可设集水井，用提水机具将水排走，泄水管直径一般为配水管直径的1/3。3)管材选用供水管线主要材质有铸铁管、钢管、球墨铸铁管、自应力管、预应力管、镀锌钢管、塑料管等。由于PPR管和PE管112 具有铁的本质、钢的性能，防腐性能优异、延展性能好等特性，运行安全可靠，破损率低，自然爆管现象较少等优点，并且安装简易，施工维修方便、快捷，故本项目给水工程采用PPR管和PE管。2排水工程(1)污水水量计算本工程生活污水、地面冲洗水无污染，可排入化粪池，经厌氧和消毒处理后排入下水沟。(2)雨水水量计算蛟河市雨水设计流量按《室外排水设计规范》(GB50014—2006)有关规定计算：雨水流量公式：Q=ψ·q·F式中：ψ——径流系数，取0.55q——设计暴雨强度(L／s)F——汇水面积(h㎡)Q——雨水设计流量(L／s)暴雨强度公式：q=1154.3×(1+0.7loogP)／t^0.6设计参数采用P=1年，t1=10分钟，m=2，ψ=0.5，t=t1+mt2经计算确定雨水管径范围：D=300mm～600m(3)排水体制根据蛟河市城市规划，小区内排水体制采用污、雨水分流制。112 (4)平面布置园区的排水方式拟采用雨污分流制排放，逐渐完善城区雨、污水排放管网，雨水由雨水管道直接就近排入天然水体，污水通过污水管道进入污水处理厂，经二级生化处理后排出。排水系统按照城市总体规划和排水现状及自然地势走向综合布置，尽可能节省管道施工土方量，减少管道埋深。同时要处理好与其它地下管线和建筑物之间的位置关系。(5)纵断设计根据道路设计高程，综合考虑其他管网高程、出户管高程及下游接入既有管道高程，确定管道坡度，最小控制坡度为0.3％，最大控制坡度为1.0％。(6)管材选用钢筋混凝土管需要混凝土基础，而HDPE管正常不需混凝土基础。通过管材、基础、运费等方面比较，虽然同等径情况下钢筋混凝土管综合造价较低，同时根据《建设部推广应用和限制禁止使用技术》文件规定管径=500mm的混凝土排水管不得用于城镇市政污水、雨水管道系统，所以本项目污水管道、雨水管道全部采用HDPE管，100mm废砂垫层。3道路工程道路横断面形式均采用一块板；道路路宽6-20m；112 设计路面结构采用沥青混凝土路面。路面结构厚度设计采用双圆垂直均布荷载作用下的多层弹性连续体系理论计算，以设计弯沉值为路面整体刚度的设计指标，对基层、底基层进行弯拉应力计算，并考虑抗冻要求，确定路面结构组合如下：1)沥青混凝土路面结构5m密集配中粒式沥青混凝土AC—1620cm二灰碎石(8：17：75)20cm石灰土(12：88)结构总厚度45cm。2)人行步道结构8cm水泥透水方砖3cm砂浆垫层(1：3)10cm水泥石屑(6％)结构厚度为21cm。4绿化工程整个绿化规划设计以绿化为主导，以更好的改善园区环境和控制环境工程造价，实现使用，经济和美观三原则。区内绿化主要利用生态学原理进行设计，在植物造园上采用丰富的植物材料和富于变化的植物配置手法，有利于协调自然景观与112 建筑景观的关系，形成区内绿树成荫，花团锦簇的环境特色，为群众居住、休闲、娱乐提供一个安静、幽雅的场所；同时建立稳定的人工植物群落，最大限度地改善区内的生态环境，增进人们的身心健康。本工程规划绿地率为23.72％，总绿化面积:69078.60㎡。5照明工程道路照明工程以满足区域内夜间交通要求，增强景观、美化环境等为原则进行设计。照明线路采用铠装直埋电缆，在分车带内或人地步道下穿塑料管，埋深0.8m，穿路时采用钢管保护。灯杆采用金属六面锥拨梢杆，内外热镀锌，灯杆距离为30m，主要灯具选型均采用截光型或半截光型，灯具选择高压钠灯，功率视情况选择250W。本项目共设置路灯（庭院灯）100套。6设备购置本项目拟购置如下设备：主要设备清单序号设备名称数量（套）金额备注1变电所12厢式变电站400KVA53厢式变电站500KVA74厢式变电站800KVA35合计四、消防工程方案本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。编制依据112 《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005火灾危险类别项目单位建筑面积生产类别耐火等级1办公楼㎡10741.60二级2综合楼㎡10741.60二级3门卫室㎡105.00二级4维修保养车间㎡1800.00丙类二级5宿舍楼㎡2250.00二级6仓库㎡62356.00丙类二级7冷库㎡39312.00丙类二级8包装车间㎡51688.00丙类二级9解放系列4S店㎡4000.00丙类二级10交易中心楼㎡44496.00丙类二级11设备用房1㎡1300.00丙类二级12设备用房2㎡800.00丙类二级13园内服务楼㎡2700.00二级14储场1㎡20750.4015停车场㎡10200.0016储场2㎡1897.20合计239130.001消防设施和管理1)施工过程中要严格按照施工规程进行操作，消除可能产生的火灾隐患，包括违章操作，电器设备使用不当等。2)在新建建筑物不同区域内合理设置消火栓、自动灭火喷洒系统、防火卷帘、防火门、防烟垂壁控制以及排烟、照明系统等，并配以火灾报警系统、消防联动系统，以保证人员和各类设施、商品的安全。112 3)加强管理，增强消防意识，杜绝违章操作；加强电器设备的检查养护和易燃材料的保管、监控等项工作，尽可能消除一切可能的火灾隐患。4)室外消防用水来自附近道路的水鹤消防设施。按照规范要求布置消防车道，消防车道设置成环形，宽≥4m。2建筑防火设计1.总图消防库房四周按《建筑设计防火规范》的要求留有足够的防火间距。场区内各建筑物间设有消防通道，各路环形贯通，满足规范要求。2.建筑消防仓储库房的安全疏散功能、结构部件等满足《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)要求。工程建筑平面中的防火分区和防火门、疏散通道和疏散口、疏散楼梯与消防电梯等的设置均按防火规范执行。设置消防控制中心，并应有直通室外的出入口。变配电室、空调中心机房等用房应注意防火分隔和设置独立的出入通道，其出入口的门为防火门。建筑室内装修均应采用不燃或难燃的建筑材料，尽量不采用或少采用易燃建筑材料。结构受力构件要符合一级耐火等级，钢结构构件其钢材表面必须做防火涂料处理，使其处理后达到二级耐火等级要求。112 供电设备的变压器采用无油、难燃的干式变压器，开关柜采用无油的真空断路器。消防供电线路应采用矿物绝缘的耐火电缆或其他耐火电线，其余供电线路应采用无卤低烟阻燃电缆和电线。有火灾危险的电气设备应设置漏电监测设备或采取其它防火措施。3消防灭火系统消防水源为地下水池，园区设设备用房和水池，采用生产、生活、消防三合一联合供水系统，安装全自动恒压变量供水装置，消防时设备自动投入消防状态。园区消防系统采用临时高压制，消防系统由供水管一室外水池一消防泵～室内外消火栓组成。根据《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)之规定，项目室外消防用水量为40L／s，室内消防用水量为20L／S；消防用水按一次火灾考虑，火灾延续时间为2小时。设550m3。消防水池l座，作为消防水源。水泵房内安装四台消防水泵，二备二用，消防时自动启用，确保消防用水。同时在综合服务楼顶层设有效容积为18m3的消防常压水箱。按防火规范在沿园区道外侧2m处设置室外地下消火栓18个，配置DN65、DN100栓口，消火栓最大间距小于120m，保护半径不大于150m。所有建筑物内根据消防类别，按照《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)要求，配备手提式干粉灭火器，以满足项目实施消防需要本工程应设置消火栓系统、气体灭火系统等。本工程应设置消火栓系统、气体灭火系统等。1)消火栓系统112 室外消火栓系统：消火栓用水量为40L/S，火灾延续时间2小时。室外消防采用两路供水，在建筑物周围形成外环，环管管径DNl50mm。室内消火栓系统：消火栓用水量为10L／s，本系统由消火栓泵(一用一备)、室内消火栓箱等组成，在适当位置设室内消火栓。2)灭火器配置在建筑物内按《建筑灭火器配置设计规范》的规定设置足够数量的手提式或推车式灭火器。根据各灭火器配置单元的危险等级、火灾种类和保护面积，确定其配置基准以及灭火级别，从而确定设置点、灭火器规格、数量。第五节组织机构、定员及培训一、组织机构XX国际物流园项目完成后，按照公司法的要求，企业具有独立法人地位，实行独立经济核算、自主经营、自负盈亏的现代企业经营模式。设置董事会及相应的行政和业务管理部门，实行董事会领导下的总经理负责制，本着因岗设职的原则，设正副总经理、总经济师、总会计师，分工负责物流园区的生产和运营经营管理。物流园区下设办公室、财务部、技术部、信息中心、生产加工部、运输部、搬运部、质检部、仓储部、招商部等相关部门。二，人力资源配置112 项目人力资源配置为501人，其中：管理人员51人，技术人员20人，生产及其它人员430人。三．人员招聘企业从事管理的中层以上管理人员及技术骨干从蛟河市人才交流中心择优招聘录用，生产及部门一般管理人员从人才市场公开招聘解决。四．人员培训项目建成后，对所有人员进行物流业务方面的专业培训；主要采用现场培训的方式，对关键技术人员派外地相关物流企业重点培训。五、项目实施进度计划一，项目管理项目为物流园建筑，资金由投资公司自筹，因此对项目的全部工作进行慎重、周密、科学地计划就显得尤为重要，故制定项目实施计划时应遵循以下原则：（1）严格按建设程序办事，统筹安排各项工作，避免返工浪费时间。（2）认真严格做好建设期的质量控制工作，确保工程各阶段工作的质量达到规定的标准。（3）投资控制重点抓设计及前期工作，并与质量及工期控制工作相协调，根据项目的特点，重点跟踪控制明显影响投资的环节，保证投资总额度不被突破。二，项目实施进度本项目建设总计建筑占地：291230.00m2。建筑面积：239130.00m2本项目建设工期为2012.11--2014.11，总计为2.0年。112 2012年11月—2012年12月完成项目可行性研究报告编制及批报工作。2013年1月—2013年3月完成项目扩初设计及施工图设计工作。2013年4月—2014年10月完成项目土建工程施工及各种设备采购和安装调试工作。2014年11月项目正式投入使用。项目实施进度表内容月11—121—34—1011可行性研究、报批初步设计、施工图设计土建工程室内装修竣工验收、交付使用112 第七章节能一编制原则及依据1.1编制原则能源是制约我国国民经济发展的一个重要因素，节约能源是国家的一项政策，因此提高供热效率，加强节能措施，降低能源消耗，既利国利民，也直接关系到热源厂本身的经济效益，所以加强能耗管理，采取技术可行、经济合理的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理的利用能源。1.2编制依据一．相关法律、法规和规划1、《中华人民共和国节约能源法》1998.1.12、《吉林省节约能源条例》3、蛟河市城市总体规划（2001—2020）4、《关于加强节能工作的决定》（国务院发【2006】28号）5、《中国节能技术政策大纲》（计交能【1996】905号）6、《中国节水技术政策大纲》（国家发改委2005.04.21）7、《节能中长期专项规划》（国家发改委2004）8、《产业结构调整指导目录》（2006年本）9、《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）112 二．行业政策和准入条件1、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》GB17167-20062、《综合能耗计算通则》GB/T2589-20083、《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-19984、《评价企业合理用热技术导则》GB/T3486-19935、《评价企业合理用水技术导则》GB/T7119-19936、《工业企业能源管理导则》GB/T15587-19957、《工业企业总平面设计规范》GB/T50187-19938、《动力机器基础设计规范》GB/T50040-19969、《低压配电设计规范》GB/T50054-199510、《供配电系统设计规范》GB/T50052-199511、《电力工程电缆设计规范》GB/T50217-199412、《通用用电设备配电设计规范》GB/T50055-199313、《工业金属管道设计规范》GB50316-200015、《工业设备及管道绝热工程设计规范》GB/T50264-199716、《建筑给水排水设计规范》GB50015-200317、《室外给水设计规范》GB50013-200618、《室外排水设计规范》GB50316-200019、《工业金属管道设计规范》GB50014-200621、《节电措施经济效益计算与评价》GB/T13471-1992112 二能耗分析（一）电耗估算：项目电力主要用于建筑照明用电、冷库建筑制冷用电以及附属设施用电。（1）、建筑用电：1.项目办公建筑：13546.60ｍ2，参照《城市电力规划规范》，用照明电指标取0.05kw/ｍ2，平均每天的使用时间为8小时，运行天数为300天，设计4部电梯，载重800公斤，电动机功率N=10.0kw.建筑年耗电量=13546.60×0.05×4×300÷10000=81.28万kw·h。2.项目商业建筑：48496.00ｍ2，参照《城市电力规划规范》，用电指标取0.10kw/ｍ2，平均每天的使用时间为8小时，运行天数为365天，设计16部自动扶梯PPL-30-1000，电动机功率N=7.50kw.建筑年耗电量=48496.00×0.10×8×365÷10000=1416.08万kw·h。3.项目综合建筑：19381.60ｍ2，参照《城市电力规划规范》，用电指标取0.05kw/ｍ2，平均每天的使用时间为12小时，运行天数为365天，设计4部电梯，载重800公斤，电动机功率N=10.0kw.建筑年耗电量=19381.60×0.05×12×365÷10000=424.44万kw·h。4.项目包装车间建筑：51688.00ｍ2，参照《城市电力规划规范》，用电指标取0.03kw/ｍ2，本次节能评估用电时间根据项目用能特点取4h，建筑年耗电量=51688.00×0.03×4×365÷10000=226.39万kw·h。5.项目仓库建筑：62356.00ｍ2，参照《城市电力规划规范》，用电指标取0.03kw/ｍ2，本次节能评估用电时间根据项目用能特点取4h，112 建筑年耗电量=62356.00×0.03×4×365÷10000=273.12万kw·h。6.项目冷库建筑：39312.00ｍ2，参照《城市电力规划规范》和用电指标取0.02kw/ｍ2，本次节能评估用电时间根据项目用能特点取4h，建筑年耗电量=39312.00×0.02×4×300÷10000=94.35万kw·h。7.场区照明，250W/盏×100盏×3600h/a＝9.00万kW.h经过计算，项目建筑年耗电量为：2524.66万kw·h。（2）、制冷及附属设施用电：1.项目冷库建筑：39312.00ｍ2，参照《冷库设计规范》GB50072－2001，冷库单位面积耗冷量估算值qF=60（W/M2），同时使用系数0.7，本次节能评估时间根据项目用能特点取24h，运行300天，耗冷量=39312.00×0.7×60÷1000=1651.10KW冷库制冷系统的选择:1）由于冷藏库制冷系统制冷量较大，从经济上来考虑，并结合国内大中型冷库的设计经验，应该以氨NH3做为工质。同时，NH3还有其他一些优点如：不破坏臭氧层，单位容积制冷量大等。而且NH3的价格低廉，容易取得。并且，按照《冷库设计规范》的规定，大中型冷库应该采用氨做制冷剂。因此，本冷库采用NH3为制冷剂。2）制冷压缩级数的选择压缩机的选择目前，国内冷库制冷系统，主机形式有：活塞式压缩机和螺杆式压缩机。根据《冷库设计规范》6.3.2条，《采暖通风与空气调节设计规范》6.1.2条，规定：112 a.根据各冷间蒸发温度机械负荷的计算值，分别选择压缩机。台数不宜过多，一般不设备用机；较大制冷装置压缩机不少于2台，多台压缩机易大小搭配。b.当PK/P0≤8时，应该选择单级压缩机（活塞式压缩机，螺杆式压缩机均可）。c.压缩机系列不宜超过2种，若仅有2台，易选同一系列。d.压缩机所需的功率，应该进行校核计算。计算选择压缩机的台数及确定型号：选择确定单台压缩机的型号，查出标准工况制冷量Q0’。台数n为：N=耗冷量÷制冷量=1651.10KW÷250KW=7台选择7台JZ812.5型活塞式制冷压缩机。大连冷冻机股份有限公司:冰山集团生产;标准工况制冷量：250KW;标准工况下轴功率：70.5KW;重量：553Kg;工质：氨NH3;形式：V;汽缸直径：125mm;活塞行程：70mm.;汽缸数：8个;主轴转速：960r/min;所配电动机功率N=95kw年耗电量=95.00×7×24×300÷10000=478.80万kw·h。2.变频供水装置:KLS20/1.1，Q=20T/HH=46MN=4KW变频供水装置,N=4KW,本次节能评估用电时间根据项目用能特点取24h，运行365天，年耗电量=4.00×1×24×365÷10000=3.50万kw·h。112 3.循环水泵:FLGR200-315A，Q=374T/H,H=28m,N=45Kw,项目供热采暖系统安装分暖气片和地热两种,循环水泵2台，N=45KW,本次节能评估用电时间根据项目用能特点取12h，运行165天，年耗电量=45.00×2×12×165÷10000=17.82万kw·h。经过计算，项目制冷及附属设施年耗电量为：500.12万kw·h。（3）、生产用电：1、解放系列4S店主要用电设备：举升机8台：N=1.0Kw/台,四论定位仪2台：N=1.0Kw/台,动平衡机1台：N=0.5Kw/台,气泵2台：N=3.0Kw/台,大梁校正仪一台：N=1.0Kw/台,气体保护焊一台：N=8.0Kw/台,总用电功率：N=25.50Kw/台,同时使用系数0.5，本次节能评估用电时间根据项目用能特点取12h，运行365天，年耗电量=25.50×0.5×12×365÷10000=5.58万kw·h。2、项目园内服务楼建筑：2700.00ｍ2，参照《城市电力规划规范》电瓶插车用电指标取6.20kw，40台电瓶插车，同时使用系数0.45，本次节能评估用电时间根据项目用能特点取12h，年耗电量=6.20×40×0.45×12×365÷10000=48.73万kw·h。经过计算，项目生产用电年耗电量为：54.31万kw·h。经过汇总计算，项目总年耗电量为：3079.09万kw·h。112 （二）液化石油气耗估算：本项目液化石油气用于职工食堂餐饮用气、综合楼餐饮用气，项目职工食堂500人，综合楼餐饮200人，餐饮167座，职工食堂餐饮耗气量按45×104kcal/人·年计算，综合楼餐饮耗气量按80×104kcal/床位·年计算，餐饮耗气量按190×104kcal/座·年计算，当地液化石油气的地位热值为12000kcal/Kg，则项目年耗液化石油气量为32.08T。职工食堂耗气量=500人×45×104kcal/人·年=22500×104kcal综合楼餐饮耗气量=200人×80×104kcal/床位·年=16000×104kcal餐饮耗气量=167座×190×104kcal/座·年=31730×104kcal耗气量合计=70230×104kcal液化石油气量=70230×104kcal÷12000kcal/Kg=58.53T（三）热力能耗数量：采暖采用地热和暖气片方式，1、办公服务区、后勤服务区用热：项目建筑面积为37278.20m2，用热负荷按50w/m2，取值，室内温度18℃，室外计算温度－24℃，室外平均温度－6.7℃，采暖天数按165天，地热形式取暖，修正系数取0.9，经过测算，本项目公共建筑年耗热量为14061.85GJ。2、商业建筑用热:项目建筑面积为48496.00m2，用热负荷按55w/m2，取值，室内温度18℃，室外计算温度－24℃，室外平均温度－6.7℃，采暖天数按165天，暖气片形式取暖，经过测算，本项目公共建筑年耗热量为112 22358.55GJ。3、加工车间建筑用热:项目建筑面积为51688.00m2，用热负荷按60w/m2，取值，室内温度15℃，室外计算温度－24℃，室外平均温度－6.7℃，采暖天数按165天，暖气片形式取暖，经过测算，本项目公共建筑年耗热量为24600.00GJ。经过汇总计算，项目年消耗热力为61020.40GJ。（四）柴油耗估算：项目年物流规模为1000万吨。根据国际标准GB4352-84《载货汽车运行燃料消耗量》，Q=（qn·S/100+qb·W·S/100+qc·△G·S/100）Kt·Kc·KhW=10000000T,△G=3.90T,qn=21L/100Km,qb=1.7L/100Km,qc=1.7L/100Km，里程S=20.00Km.道路修正系数Kt=1.00气温修正系数Kc=1.00海拔高度修正系数Kh=1.10柴油耗油量Q=（21x20/100+1.7x10000000x20/100+1.7x3.9x20/100）1.0x1.0x1.1=3179.00T（五）水耗估算：本项目主要是生活用水，用水量考虑如下：生活用水，用水量考虑如下：生活用水量：工作人员用水量标准按50L112 /（人˙d），用水时间12h，时变化系数为2.0，总人数按400人/d计算。餐饮用水量标准按15L/（人次）计，用水时间9h，时变化系数为1.5，就餐人数按500人次/d考虑。宿舍（值班人员倒班）生活用水量标准按300L/（人˙d），用水时间24h，时变化系数为2.0，总住宿人数按100人/d考虑。综合楼生活用水量标准按300L/（人˙d），用水时间24h，时变化系数为2.0，总住宿人数按200人/d考虑。绿地数量69078.60㎡，用水标准2L/m2.d，日用水量:138.16（m3/d），每年用水240天，年用水量;3.32（万m3/a）不可预见用水量按上述用水量总和的10％考虑，经计算，合计日最大用水量为284.90m³/d，年总用水量为86718.50m³/a。用水量估算一览表用水点标准时间时变日用水量时最大用备注（h/d）化系数（m³/d）水量（m³/h）工作人员用水50L/（人˙d）122.220.001.67人数按400人流动人员用水10L/（人次）121.53.340.42人数按334人宿舍用水300L/（人˙d）242.030.001.25人数按100人综合楼用水300L/（人˙d）242.060.002.50人数按200人餐饮用水量15L/（人次）91.57.500.83人数按500人绿地2L/（m2/d）122.0138.1611.5169078.㎡不可预见10%　122.025.901.82　　　合计　　　　284.9020.00　　　年总用水量（m³/a）86718.50按365d/a112 （1）项目综合能耗项目综合能耗及用水量汇总表分类品种实物量折标煤系数折标煤量自产一次能源原煤　t/a0.7143kg/kgt/a原油　t/a1.4286kg/kgt/a天然气　万m³/a1.3300kg/m³t/a外购一次能源热力61020.4　GJ/a0.03412kg/kg2082.00t/a柴油3179　t/a1.4571kg/kg4632.12t/a液化石油气58.53T/a1.7143kg/kg100.34t/a外购二次能源电力3079.09万kW.h/a0.12290.40403784.20　（kg/kW.h）（kg/kW.h）（t/a）（t/a）外购含能工质自来水8.67　万t/a0.0857kg/m³　　7.43　（t/a）自备水源取地下水量万t/akg/m³（t/a）取地表水量　t/akg/m³　　自产及外购量合计当量值合计A:10598.66t/a等价值合计B:7.43t/a总取水量C:86718.50t/a（2）项目能耗指标：项目总建筑面积239130.00m²、其中办公楼，综合楼，宿舍楼，维修车间，长白山特色交易中心楼等，采暖建筑面积137462.00m²，办公楼、交易中心楼等总办公人数为500人，以此为基数，计算出本项目单位能耗指标：综合能耗：0.04432（t标准煤/m²）新水量：237.58t/d112 综合能耗计算一览表序号项目名称单位指标备注1总面积m²239130.00　2能耗指标　　　　年综合能耗t标准煤10598.66　　单位面积综合能耗t标准煤/m²0.04432　3水耗指标　　　　年水耗量t86718.50　　每人年水耗量t/（人.a）173.44　综上所述，本项目年电力消耗量为3079.09万kw·h，年热力消耗量为61020.40GJ，年液化石油气消耗为58.53T，柴油耗油量Q=3179.00T，项目年综合能耗折成标煤量为10598.66tce。本项目总建筑面积为239130.00m2，总建筑投资为72073.19万元，则单位面积能耗为0.04432tce/m2，单位面积电力能耗为128.76kw·h/m2，单位面积热力能耗为0.2552GJ/m2，单位面积液化石油气能耗为0.2448Kg/m2；单位投资能耗为0.1471tce/万元，单位投资电力能耗为0.0427万kw·h/万元，单位投资热力能耗为0.8466GJ/万元，单位投资天然气能耗为0.8121Kg/万元。项目所在地能源供应状况分析：项目场址周边市政供电系统稳定可靠，能够充分满足项目商业、生活需要。但电能是宝贵的二次能源，节约用电是节约能源的重要内容，所以建设单位要节约用电，不断地提高电能利用技术水平。吉林省是缺水城市，节水更是义不容辞的责任。三节能措施112 节能措施1.总体规划节能措施总体规划在满足城市建设用地标准的前提下，注重合理使用土地资源，因地制宜，提倡朴实简约，反对浮华铺张。设计采用新技术、新材料、新设备，达到优良的性价比。要保证合理的日照，布置南北朝向建筑，区内道路两侧及各建筑物之间进行绿化，绿地率达到23.72％，创造良好的生态环境。2.建筑设计节能措施①建筑体型系数：根据建筑物的层数，原则上取0.24。②外墙采用190mm厚混凝土小型空心砌块或其它新型墙体材料和EPS外保温复合墙体，其节能50％标准为0.40w／㎡·k。③屋而采用聚苯板保温，其传热系数达到节能50％标准为0.3w／㎡·k。④采用节能型塑钢窗，采用双层玻璃、三层玻璃中间充氩气或采用氩气双层低辐射玻璃，其传热系数达到节能50%标准为2.0w/㎡·k以下。⑤根据建筑物的不同朝向确定合理的窗地比。⑥局部热桥部位采取措施减少热桥影响。工艺节能措施l、在满足工艺作业的前提下，尽可能以最短的工艺路线完成较多的工艺作业功能；112 2、在满足产量的情况下，选用性能稳定、可靠、操作和维修保养简便，耗能低的先进设备；3、设备的装机容量配备合理，防止“大马拉小车”现象；4、在设备操作、维修管理中，要求操作人员在各个生产环节上，严格执行操作规程，减少设备故障，并及时排除故障，防止设备空载运行；5、设备的开启和关闭采用集中控制与人工操作相结合，避免设备空运转；6、完善计量设施，对生产工艺能耗指标进行监控。7、管理部门要加强能源管理工作，对使用水、电、气等能源的部门，完善检测计量装置，严格考核和监督制度，努力降低能源消耗。节电措施1、所有电动机采用YX系列等节能电机。2、变压器选S11系列节能变压器。3、采用电力电容器补偿无功容量，减少线路损耗和变压器损耗。4、照明灯具采用高效节能型荧光灯。节水措施注重节约用水和水的重复利用。根据企业总体规划，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90％以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于厕所冲洗用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的用水。大大降低新鲜水用量。112 项目节能管理机构设置表管理机构及人员编制表建设单位职能部门后勤或服务部门科室机构名称节能领导小组节能办公室计量计量员编制人员专职1211兼职221项目能源及用水二级计量设置根据本工程的实际情况，本工程能源及用水采用二级计量设置，能源计量仪表初步选型能源计量仪表初步选型表一级计量二级计量能源种类计量仪器台数能源种类计量仪器台数电电表2电电表35新鲜水水表1新鲜水水表35合计3合计70四结论与建议本项目建成后需满足《吉林省公共建筑节能设计标准》(DB22/436-2007)的相关规定，公建部分能够减少50%。结论：本项目在设计中经过多方案对比，选择节能效果减排最优的方案进行具体设计，在设计中及生产的各个方面均采用节能措施，符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规范。112 本项目在设计过程中严格执行国家有关节能政策、法规，比照国家颁布的推广节能工艺和设备及国家明令淘汰的“落后生产工艺装备、落后产品”有关内容，核实设计中决不允许采用“工艺装备、落后产品”。因此，本项目采用的节能措施是有效可行的。项目通过上述节能措施的实施，提高了企业的能源利用效率。项目建设符合国家产业政策，又降低了企业的运行成本，对提高企业的竞争力，加快企业健康发展都具有积极的促进作用。112 第八章环境影响评价一、项目环境现状项目选址于蛟河经济开发区内，即开发区武汉大街以东，大同路以南，河口街以西，玉溪路以北区域。场址规划总占地面积:291230.00㎡。项目建设地点集中，周围无污染源，空气清新，环境条件现状良好。二、项目建设和运营对环境的影响本项目的建设对蛟河市社会经济发展和综合实力地提高具有深远的影响。但是，项目建设期和运营期对沿线社会环境、自然环境会产生不良影响。本项目主要环境问题包括：建设期产生的噪声、扬尘和建筑垃圾对环境的影响。营运期生活污水对地表水环境的影响；固体废物对环境的影响。1、施工期的环境影响因素分析1.1噪声影响因素分析拟建项目开始启动后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作业中，将动用大量的施工作业设备和机械，主要有压路机、前斗装卸机、铲土机、平土机、混凝土泵、移动式吊车、起重机、打桩机、挖土机及卡车等。因而不可避免地产生建筑施工噪声。这些声源具有噪声高、无规则等特点，如不加以控制，往往会对附近敏感点产生噪声污染。112 1.2施工作业扬尘污染因素分析(1)建筑材料和工程废土产生的扬尘由于施工场地周围建筑材料和工程废土的堆放、散装粉(粒)状材料的装卸、拌料过程以及运输车辆在运载工程废土、回填土和散装建材时，由于超载或无防治措施，常常在运输途中散落，会产生大量扬尘。(2)运输机械产生的扬尘出入工地的施工机械的车轮轮胎和履带将工地上的泥土粘带到沿途道路上，经过来往车辆碾轧形成灰尘，造成雨天泥泞，晴天风干，飘散飞扬。1.3固体废弃物的影响分析1)施工前期平整土地过程中，要清除原有生长在地面上的杂草等，从而产生大量的固体废物。2)工程进入施工阶段要产生大量的建筑渣土。3)施工过程中施工场地人员居住的临时工棚，也会产生生活垃圾。1.4废水的影响分析1)施工前期，进行基础工程施工会形成基坑废水。2)建设中存在混凝土拌和及浇注养护产生的工程废水。3)工人的生活污水。1.5水土流失的影响分析112 建设所引起的水土流失，主要是由于土石方开挖过程中产生的弃渣的流失，以及工程施工挖损破坏、占压地表，改变地形地貌而引起的降水冲刷侵蚀，属典型的人为加速侵蚀，具有流失面积集中、流失量大等特点，并主要集中在工程施工期间。2、运营期污染因素分析（1）废气本项目建成后，食堂以液化石油气炉作为生活热水热源，液化石油气来源是经净化处理后的管道天然气，属清洁燃料，燃烧后产生C02和水蒸汽经室内通风装置排入大气。冬季采暖用热由集中供热站集中供热。（2）废水项目建成后，废水排放量约为13443.20t／a，废水主要为生活污水，污水处理拟采用活性污泥法+cLO。的处理措施对废水进行处理达标后，排入园区外的市政污水管网内，最终排入蛟河市污水处理厂。项目处理污水采用二级处理工艺，二级处理工艺流程为：调节生物氧化——接触消毒。（3）噪声项目建成后主要噪声源为输水泵。通过类比得出本项目主要噪声源声级范围为80～90dB(A)，经墙壁隔音、围墙和距离衰减对小区的声环境质量影响轻微。（4）固体废物112 项目实施后，产生的固体废物主要为一般生活垃圾。主要包括纸张、废弃菜叶、果皮、一次性盒、塑料包装、废药品包装物等，纸张、废包装物可送往废品回收站回收利用，其它废物应送往城市垃圾填埋场统一处理。三、环保措施有效性分析1、施工期污染治理措施有效性分析虽然施工期的环境影响是暂时的，随工程的竣工，施工期的环境影响也逐渐消除。但施工期某些环境影响因素表现的比较明显，必须采取治理措施，特别是要强化环境管理措施，才能最大限度减少或消除这些影响。(1)施工扬尘在容易引起扬尘的作业面可通过洒水减少扬尘，挖掘出的渣土临时堆放时应将表面压实，防止产生扬尘。大风天禁止施工。道路工程在施工过程中，在筑路材料拌和过程中会产生大量粉尘，建议面层、基层均采用搅拌站拌和。材料运输过程中要加盖苫布降低起尘。(2)施工噪声112 施工部门应尽量选用低噪声的机械设备，以便有效缩小施工期的噪声影响范围。施工应采用商品混凝土，不得进行现场搅拌。施工机械设备应经常维修，并建立定期噪声监测制度。高噪声设备应远离区域外环境敏感点施工，如必须靠近本项目声环境敏感点施工，则应尽可能缩短施工时间。为降低施工期间噪声影响，应采用加高围墙，植树等消声措施。施工部门应合理安排好施工时间，高噪声机械设备应安排在昼问，严禁夜间打桩作业。(3)施工废水施工废水要经过沉淀池采取澄清处理，上清液可直接排放，沉淀下的泥浆和固体废弃物应与建筑渣土一起处置，可送至市垃圾处理场处置，不得倒入生活垃圾中。(4)固体废弃物施工现场应设置专门生活垃圾箱，由环卫部门统一处置，避免随意抛弃。旱厕应有防渗漏措施，避免造成地下水的污染，并且定时清理外运作有机肥；建筑垃圾于工程完工后收集，运至地块低洼处填平，可减少取土挖方量。(5)交通运输应统筹安排施工车辆，合理调控，尽量将建筑物资和材料的运输安排在车流量较小的夜间进行，可缓解当地交通堵塞现象。在主要道路和主要路口施工时，应昼夜施工，管道安装后，应立即验收，合格后马上回填，恢复原样，以减少对交通的影响。(6)水土流失防治措施112 在雨水排放处设置沉淀池，减轻平整场地施工过程中的水土流失的对环境影响。工程实施时对取土场位置应慎重选择，取土场尽量少占或不占农田、林地。临时土石方要及时回填或外运处理，避免长期堆存，此外，通过加强管理，施工垃圾及时外运，可有限降低水土流失对环境的影响，也会减轻水土流失，从而减轻对附近地表水环境的不利影响。2、运营期污染措施有效性分析本项目运营后，污染环节较少，污染较轻，但也应对各种污染源采取治理措施，具体如下：(1)废水本项目废水经城市地下污水管网排入污水处理厂，处理后排放，污水处理厂会削减废水及其污染物的排放量，具有较大的经济效益。(2)固体废弃物设置隐蔽的垃圾集中点、垃圾箱，垃圾集中点位置应尽可能设置在工程的下风向，垃圾进入集中点立即装车外运至填埋场，垃圾不在收集站内停留；垃圾中转站周田应进行绿化，垃圾集中后运出，由市政环卫部门统一运至垃圾厂处理。(3)建筑生态环境分析1)工程的建筑从规划、设计、施工到材料选择等各个环节，都要力求节能、节水、节地、环保，要充分考虑到人与自然的和谐统一，采用节水设施、节能环保材料、要营造“蓝天、碧水、绿色、清静”的环境。2)在项目设计中，要尽可能利用现场区内地形地势，减少挖方和弃土，防止水土流失。112 3)在工程四周、区域内主干道和各景观之间要有绿化带，要求小区绿化率达到23.72％，绿化布置应乔木与灌木、落叶与长青、树木与花卉、草坪相结合，做到色彩和谐、层次分明、四季各异。四、环境影响评价结论通过现场踏查、工程分析、类比调查、环境影响预测及污染防治措施的论证，认为本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。建设单位如能积极落实各项治理措施，并注意辅助设施的检修及维护，在保证各种治理措施正常运行的情况下，从环保角度衡量，项目建设是可行的。环境影响评价结论以环评为准。112 第九章劳动安全、卫生与消防一、设计依据《工业企业设计卫生标准》；《工业企业采光设计标准》；《工业与民用电力装置的接地设计规范》；《工业与民用电力装置的电压保护设计规范》；《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；《低倍数泡沫灭火系统设计规范》（GB50151-921997年版）：《建筑灭火器配置设计规范》（GB5140-9097年修订本）。第一节劳动安全一、危险、危害因素的分析在园区进行装卸作业过程中，具有以下危险性的作业：在作业时，必须严格执行的生产操作规程，杜绝可能的造成人身伤害。（1）机电设备的操作；（2）电工作业；（3）运输作业；1、主要危险因素火灾危险。在作业场所内当条件具备时，也可能发生火灾。112 可能发生人身伤害事故。这类事故的发生一般在设备维修过程中或者是巡回检查过程中，由于作业人员思想麻痹，或者设备、设施的不安全状态，可能产生机械伤害、触电事故等。2、主要危害因素噪声也是一种危害因素，就目前我国控制噪声技术状况，设备本身很难达到国家规定值内。因此，作业人员长期处于噪声环境中，也可能受到一定危害。二、主要防范措施（一）、采用安全生产和无危害的工艺和设备1、在安全上，设备选型遵循以下原则：（1）设备必须安全可靠，传动部分设置安全罩。（2）高处作业要有操作平台和相应的劳动保护。（3）设备必须有良好的密闭性，避免灰尘外扬。（4）各类胶带采用抗静电阻燃胶带；皮带输送机等设置防止皮带打滑、跑偏的安全监控装置，紧急停止开关等装置。2、防火措施（1）生产性建筑物严格按消防规范设计，其门窗易向外开启。（2）所有动火作业，严格按消防规定，执行审批手续。并制定完善的管理制定。并对作业人员进行防火知识培训。（二）、对危害部位和危险作业的保护措施1、总平面布置合理，道路转弯半径满足《厂矿道路设计规范》，并设置交通标志；2、采光、通风符合国家标准；3、外露机械传动部位设置安全防护罩，保证安全生产；112 4、高度超过15m的建筑均设有避雷装置；5、加强职工安全教育，进行上岗前培训，合格后上岗。（三）、危险场所的防护措施1、全体员工认真学习、严格遵守《中华人民共和国安全生产法》；2、生产作业严格执行安全操作规程；2、职工上岗前必须进行岗位操作规程的学习，合格方能上岗；3、对高空、吊装等具有危险性的作业，必需持证上岗；4、电工必须根据国家规定，持证上岗。（四）、卫生保健措施1、搞好厂区绿化，以提高环境质量，为职工创造安静、舒适的工作条件；2、工人坚持定期体检，防止有传染病人员上岗；3、加强企业工人卫生监测，建立相应职能机构；4、充分考虑作业区的采光及照明。第二节消防一、设计依据《建筑设计防火规范》（6B50016—2006）；《建筑灭火器设置设计规范》（OBJl40—90（2005年版））；《低倍数泡沫灭火系统设计规范》（GB5-151-921997年版）二、总平面与建筑单体1、总平面112 （1）总平面设计按使用功能分区布置，仓储区、办公生活区分别在相对独立的区域，以减少火灾发生及蔓延的可能性。（2）园区内主、次干道及辅助车道形成环状，道路畅通，以利消防车辆的通行。（3）各建、构筑物之间均设有通道，其间距均满足防火间距的要求。2、建筑单体（1）各建筑单体的生产类别、结构类型、主要承重构件的耐火等级均按照标准规范设计。（2）各建筑单体安全出口数量及宽度均符合防火规范的规定。三、消防给水1、消火栓给水系统根据规范不同要求，室内分别设置室内消火栓和建筑灭火器。室内消火栓布置间距不超过30m，并保证有两条水枪的充实水柱达到室内任何部位。室内消火栓栓口直径为65mm，配带水龙带长度为25m，水枪喷嘴口径为19mm，每支水枪的充实水柱为1Om。园区设环状室外消防管网，环状管网管径为DN200，并按消防规范的规定，设置适量室外消火栓，其间距不超过110m。2、灭火器设置灭火器按中危险级设计，变配电用房内设推车式磷酸铵盐干粉灭火器。其余部位设手提式磷酸铵盐干粉式灭火器。四、消防电气本工程设计输电线路完整，供电网络可靠，保护系统先进有效。各子项电器设备外壳均接地完好，综合楼等均设有防雷系统。112 第十章投资估算及资金筹措第一节估算依据1.1编制依据1.国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版2.《吉林省建筑工程投资估算指标》3.项目单位提供的有关数据、资料1.2投资估算说明1.项目建设规模确定为规划总占地面积:291230.00m²，规划总建筑面积:239130.00m²。年物流规模为1000万吨(2015年)。2.项目建设期从2012年11月～2014年11月。1.3编制基数1.建筑工程费根据《吉林省建筑工程投资估算指标》及同类工程指标计算。2.设备购置费按项目建设单位提供的设备到场价格确定。3.安装工程费设备安装费根据设备类别按设备原值的一定比例计取。4.其他费用(1)项目建设单位管理费根据国家财政部“关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2002]394号)文件执行112 (2)根据国家财政部、国家发展和改革委员会关于公布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知(财综[2008]78号)，项目工程定额测定费、建设工程质量监督费不予计算。(3)项目选址于蛟河经济开发区内，根据蛟河经济开发区招商引资鼓励投资政策，对于固定资产投资5000万元以上的生产加工项目，其由蛟河收取的各项行政性、事业性收费全部免收；亿元以上项目通过“一事一议”的方式确定支持政策。故本项目所有由当地政府征收的行政性、事业性收费将不予计算。(4)根据国家有关规定，项目基本预备费按建设投资估算表中第二部分费用合计的10％计算。5.根据国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版有关要求，建设期使用自有资金按期支付利息时，可不必进行利率的换算，直接采用名义年利率计算建设期利息，故根据中国人民银行总行2008年12月23日颁布的金融机构存贷款利率，项目建设投资申请银行贷款的年利率为5.94％。第二节投资估算1.建设成本（1）土地费用根据蛟河市国土资源局《关于确定规划条件的函》，本项目土地为挂牌竞标方式获得，因此本项目土地费用仅计算拆迁、补偿等费用，本项目土地费用为3727.74万元。（2）前期工程费用112 前期工程费用包括规划设计费、项目申请报告编制费、环评报告编制费以及“三通一平”等土地费等。各项取费按相关部门的规定计取。本项目前期工程费用为2517.99万元。（3）基础设施建设费基础设施建设是指各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、道路、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政干线、干管、干道的接口费用。本项目基础设施建设费为2626.25万元。（4）建筑安装工程费、公共配套设施建设费建筑安装工程费指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。费用估算可以采用单位指标估算法，也可以根据类似工程经验进行估算。公共配套设施建设费是指服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：公共厕所、停车场等。按规划指标和实际工程量估算。本项目建筑安装工程费为43018.16万元、（5）公共配套设施建设费为438.80万元。（6）间接费间接费用是指企业所属独立核算单位在现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、办公费等。本项目间接费按（1）—（5）的0.6%估算，为313.97万元。（7）管理费用112 管理费用是指企业的管理部门为组织和管理企业经营活动而发生的各项费用。包括董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、开发费摊销、业务招待费、坏账损失等。管理费用按（1）—（5）的0.5%估算，为261.64万元。（8）财务费用财务费用是指筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、外汇汇兑净损失等本项目投单位自筹，按（1）—（5）的12%估算，为6279.47万元。（9）运输，起重设备费用设备费用是指企业在购买设备产品过程中发生的各项费用，以及专设设备机构的各项费用。主要包括设备人员工资、资金、福利费、差旅费、广告费等。本项目设备费用估算，为4000.00万元。（10）建设期间税费建设期间税费是项目在建设过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。本项目建设期间税费包括工程质量监督费、采暖入网费、环境监测等，按照国家和吉林省相关规定执行。建设期间税费为180.31万元。（11）其他费用其他费用主要包括招标代理费、工程监理费、工程保险费等。按照国家和吉林省相关规定，其他费用为1068.84万元。（12）不可预见费不可预见预备费率按工程费用的8%计取，计算基数为（1）—（5）项费用之和。本项目不可预见费为4186.32万元。112 1.5.经营资金经营资金是指企业项目有关的管理费用、销售费用等，按相关规定执行。本项目管理费用为837.26万元，经营费为2616.44万元，合计为3453.70万元。项目总投资估算经估算，项目总投资:72073.19万元，详见项目总投资估算表。112 112 112 112 112 1.6经营资金估算本项目经营资金估算采用分项详细估算法，所需金额为3453.70万元。详见流动资金估算表。1.7项目总投资及分年投资计划表总投资为72073.19万元人民币，资金使用计划：建设投资68619.49万元全部在建设期内使用。生产经营资金3453.70万元在投产期、生产期投入（项目建设期2年）。使用计划详见《项目投资计划及资金筹措表》。1.8项目竣工后二次经营投资估算本项目竣工后还需要进行第二次投资，如解放系列4S店需二次经营投资5000.00万元，长白山特色交易中心楼内经营商户需二次经营投资40000.00万元，包装车间生产加工需二次经营投资800.00万元，等等。本项目总投资72073.19万元人民币不包括二次经营投资，二次经营投资由经营商户根据各自经营种类、规模不同，按市场要求投入资金。第三节资金筹措1.总投资为72073.19万元人民币。企业自筹资金：21621.96万元，占总投资：30%。项目贷款资金：50451.23万元，占总投资：70%。企业有一定的自筹资金能力。可以利用现有资金解决本项目需要企业自筹的资金。项目一次性投资较大，希望政府在政策及资金上能够给予扶持，另外企业还应该增加多渠道融资以降低财务费用。112 2.资金使用和管理为了保证项目的顺利实施，公司将严格执行资金管理规定，设专人进行资金管理，建立专门账户，独立建帐，专款专用。本项目为二年期项目，所以资金投入从2012年11月到2014年11月。112 第十一章工程招标第一节招标范围根据国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规定》〔第3号令，2000年5月1日〕及《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》〔第9号令，2001年6月18日〕的规定，对本项目所涉及的地质勘察、工程设计、工程监理、工程施工以及设备采购等相关工作均采取招投标制，在招标过程中严格遵守《中华人民共和国招投标法》。结合本项目建设进度等具体情况，项目招标活动拟采取委托招标组织形式，邀请招标和面向社会进行公开招标两种形式。其中：地质勘察、工程设计采取邀请招标形式，工程监理、工程施工以及设备采购等相关工作采取面向社会进行公开招标的形式。为规范项目的招标活动，本项目招标活动中的招标范围、招标组织形式及招标方式应报项目审批部门核准，经核准后建设单位如再作变更，需重新向原审批部门办理审批手续。项目审批部门将核准变更项目招标内容的意见抄送有关行政监督部门。如建设单位在招标过程中弄虚作假或在招标活动中违反项目审批部门的核准事项，由项目审批部门和有关行政监督部门按照国办发[2000]34号文件的规定，对项目建设单位依法进行处罚。112 根据中华人民共和国国家发展计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》要求，对本工程可行性研究报告增加如下招标内容：按规定本工程近期各项资金招标情况说明如下：1.勘察费：30.00万元<50万元（第3号委令第七条第三款），可以不进行招标；2.设计费：358.70万元＞50万元（第3号委令第七条第一款），必须进行招标；3.建筑工程费：38041.06万元＞200万元（第3号委令第七条第一款），必须进行招标；4.安装工程费（含热力管网）：341.50万元＞200万元（第3号委令第七条第二款），必须进行招标；5.购置设备费：11605.00万元＞100万元（第3号委令第七条第二款），必须进行招标；6.其中3、4、5条必须公开向社会发布招标公告，审查核定具有相应资质等级的投标单位不少于三家，委托当地建设工程招标部门进行招投标，按照“公开、公平、公正”的原则，择优选定施工单位，签订施工合同。7.其他费：1068.84万元，其资金构成均为国家定额取费标准范围内的间接费和土地征用费及拆迁费、土地补偿费等，不适用于前述国家计委第3号、第9号令规定的招标范畴的要求，故不招标。第二节招标方式本工程招标基本情况详见下表“工程招标基本情况表”。112 招标基本情况表建设项目名称：XX国际物流园工程：招标范围招标组织招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√112 第十二章财务评价第一节财务分析1.编制依据1）国家计委2002年1月颁布的《投资项目可行性研究指南》；2）市建设部《城市基础设施可行性研究报告内容和深度的规定》；3）国家有关财务、税收等政策法规；4）建设单位提供的相关资料及数据。2.财务分析1.营业收入预测1、营业收入序号项目单位销售量单价（元）金额（万元）1出租仓储库房收入㎡62356.00300.001870.682餐饮服务中心收入㎡21483.20100.00214.833包装车间加工收入㎡51688.00130.00671.944物流流通收入万吨1000.0026.0026000.005出租冷库收入㎡39312.00680.002673.226交易中心收入㎡44496.00120.00533.957解放系列4S店㎡4000.00120.0048.008合计32012.62XX国际物流园建成后收入主要是租金和营业收入。2.各种费率及预测112 税金测算(1)营业税金及附加项目营业税金及附加包括三个税种，即营业税、城市维护建设税、教育费附加。根据国家现行《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的有关要求，项目每年实现的营业收入上缴营业税；其税率为17％，计税依据为项目每年实现的营业收入。项目城市维护建设税为7％，教育费附加为3％，计税依据为项目每年实现的营业税税金。(2)所得税根据国家现行所得税法规定，项目所得税税率为25％，计税依据为项目每年实现的应纳税所得额。成本费用估算成本费用是指项目生产运营支出的各种费用，本项目主要采取要素法测算项目生产成本，按照物料、动力等消耗定额，并以同类物流企业近几年经验数据为依据。1.外购燃料及动力费项目所有外购燃料及动力价格均以蛟河市现行市场价格为基础，由租赁经营者负责承担。2.人员工资及福利费项目劳动定员501.OO人，工资按每人每年平均1.2～2.80万元计算，估算总额为1000万元，福利费按工资总额的14％计算，合计为1140.00万元。112 3.折旧费、摊销费和修理费(1)折旧费、摊销费固定资产折旧费计算采用平均年限法计算，残值率按4％计算。各类固定资产折旧年限参照《工业企业财务制度》的规定，按以下数据计算：●房屋建筑物折旧年限为25年●机器设备的折旧年限为10年●摊销费：无形资产为10年，递延资产为5年建设总投资形成的资产类别如下：（万元）建设总投资固定资产折旧费摊销费修理费72073.1968619.492744.77345.302162.20(2)修理费项目修理费按建设投资的3％计算；经测算，项目年修理费为2272.78万元。5.其他费用其他费用是在制造费用、销售费用和管理费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的费用。为简化计算，该费用按营业收入的5％计算，项目年其他费用为1600.63万元。6.可变成本和固定成本经估算，项目年平均可变总成本费用为7992.90万元，年平均固定总成本费用为6852.90万元。7.经营成本112 经估算，项目年平均经营成本费用为7992.90万元。8.总成本费用经估算，项目年平均总成本费用为7992.90万元。本项目营业税金及附加为：1、营业增值税按税负率为17%计，计为5442.14万元。2、城市维护建设税和教育附加税分别取其增值税的7%和3%计，为544.21万元。合计增值税和营业税金及附加为5986.35万元9.损益1、营业利润为年总收入减去总成本减去营业税金及附加，计为18033.37万元2、年净利润年净利润为年营业利润减去所得税，计为：18033.37万元-18033.37×25%=13525.03万元。3、投资利润率投资利润率=营业利润÷总投资×100%=13525.03÷72073.19×100%=18.76%4、投资利税率投资利税率=（营业利润+营业税金及附加）÷总投资×100%=（18033.37+5986.35）÷72073.19×100%=33.33%5、投资回收期投资回收期=总投资÷营业利润+2年=72073.19÷13525.03+2年=7.33112 年（含2年建设期）3.经济效益分析盈亏平衡分析是根据满负荷运营年份的营业收入、成本费用和税金等数据，通过公式求得盈亏平衡点(BE尸)。由于项目各年固定成本不尽相同，现对项目在计算期内达到设计水平年的盈亏平衡点进行了测算，项目达到设计水平年的盈亏平衡点(BEP)为43.67％。分析表明：项目只要在计算期内达到设计运营能力的43.67％，即年营业收入达到13979。91万元，项目就可以保本运营；说明项目对需求变化适应能力较强。综上说明，XX国际物流园的建设，在完善自身建设的同时，具有突出的社会效益。4.互适性分析1.不同利益群体对项目的态度和参与程度XX国际物流园区项目的实施，对改变吉林省、吉林地区、蛟河市现有现代物流配送体系，加快蛟河市物流业发展都将起到积极的促进作用；同时项目实施对改变蛟河市现有物流产业结构，加快物流产业发展，增加蛟河市经济总量都有一定的促进作用。各利益群体对本项目在城市的实施都持支持态度，并在项目实施过程中，给予各种优惠政策和方便，都希望项目能够早日投产，从而为当地经济发展服务。2.各级组织对本项目支持的态度112 项目受到吉林省、吉林市、蛟河市各级组织的大力支持，尤其参与本项目的蛟河市人民政府和蛟河经济开发区管理委员会，对于本项目的实施倾注了极大的热情，并尽其所能，给本项目提供最优惠的条件，为项目的尽快实施奠定了良好的基础。3.可能出现的矛盾因素项目选址地处市郊，大型企业的建立对当地固有文化习俗和近期内的生活补给短缺可能带来不同利益者问的矛盾，但会随着近一步发展的主流得到解决。第二节社会评价物流园的建设是适应蛟河市经济发展的需要。建成投入运营后，除了直接的经济效益外，将产生一系列社会效益，包括降低社会生产成本、提供就业机会、增加财政税收、增强经济技术开发区的产业竞争力等。1.改善蛟河市投资环境，吸引更多投资。良好的投资环境可以吸引更多的外资和国内民间资本，促进蛟河市经济增长。物流服务和基础设施在很大程度上决定了一个城市的投资环境。许多跨国公司和国际先进企业在选择新的区域市场和生产基地时，都非常注重当地的物流设施和物流服务水平。物流园的建设，提高了蛟河市的物流效率，改善了蛟河市的投资环境，将吸引更多的企业到蛟河市投资。2.增加税收，促进蛟河市发展。除了物流园本身带来的巨大税收外，物流园的建设还促进了以蛟河市为中心的区域经济的形成和网络化大区域市场体系的建立，整合了资源，推动包装、流通加工、物流信息等一些新型中介服务业向专业化、规模化、市场化和信息化发展，在蛟河市内形成了一个新兴产业，推进了区域产业结构的调整。112 3.降低物流成本，增强蛟河市产业竞争力。随着制造技术和工艺的进步，企业降低生产成本的空间已很小，降低产品流通费用却存在很大余地。物流园通过物流基础设使，发挥其规模经济优势和成本优势，根据企业的需要提供物流服务，企业就可以根据市场需求灵活变动，提出相应的物流服务需求，既能够减少仓储投资，又增强了企业对市场的反应能力，使企业节省费用，最大限度地减少企业库存，从而减少资金占用，大大降低物流成本，增强企业的竞争力。项目的建设和运营可以吸纳一定量的社会劳动力，解决一部分人的再就业问题。项目总投资72073.19万元，项目建设所用的大部分建筑材料和部分设备将由当地供应，可促进保障地方商业、家政、装饰装修等行业的平衡发展。项目与当地的社会、文化、环境等具有较好的互适性，社会风险较小。第三节建设项目交通影响评价本项目参考《建设项目交通影响评价技术标准》及其调研资料对本项目进行初步的交通影响评价。1.现状交通分析项目选址于蛟河经济开发区内，即开发区武汉大街以东，大同路以南，河口街以西，玉溪路以北区域。这个区域。项目建设区域为蛟河市城郊，靠近高速公路出口，道路交通方便、负荷较小。2.交通需求预测本项目出行率，高峰小时计算，则本项目交通量产生为高峰小时285112 车次。3.交通影响程度评价本项目地处蛟河市区郊区，附近道路机动车交通量一般，根据城市规划，本项目附近将新建规划道街等城市道路，因此可大为缓解本项目建设对周边道路的交通压力。4.交通系统改善措施本项目采用人车分流的道路系统，区内设一条环形道路及若干支路构成交通体系，便于人流和车流的通畅。第四节结论1、本项目是符合国家产业政策。2、本项目的主经营为物流业，符合吉林地区产业发展政策。3、本项目有广阔的销售、营销市场，项目实施促进当地市场发展。4、项目经营经验成熟、可靠，选用项目具有市场前景、市场潜力，产品市场稳定。承担项目的公司具有经济优势、人才优势、技术优势，完全有能力组织该项目的实施。项目水、电、汽等公用工程供应可靠，均能满足经营的需求。5、本项目对于推动地区经济可发展，带动当地第三产业发展具有重要的意义。112 第十三章综合评价本项目投资利润率为18.76%；投资利税率为33.33%，内部收益率8.76%，投资回报率较好；投资回收期为7.33年，回收期比较短，风险性小；盈亏平衡点为设计生产能力的43.67%，该项目具有较大的抗风险能力。第一节项目风险及其规避策略物流园的开发投资规模大、建设周期长、可变因素多、具有一定的投资风险。在物流园开发过程中要识别风险产生的来源，判别风险程度，提出防范风险的对策，意义非常重大。物流园项目未来可能面临的风险主要包括市场风险、经营管理风险和技术风险。1.市场风险是由于蛟河市中部城市的投资发展不如预期所导致的潜在货运量降低的风险。物流园开发建设的周期比较长，开始时可能预测有确切的市场需求，但后期市场需求的规模及方向有大的变化，或者市场进入者过多，都有可能导致风险。特别是很多企业目前都愿意建设自己的仓库，从而给预测的潜在物流量增加了不确定性。根据市场潜力分析，物流园拥有足够的潜在市场。使市场潜力变为现实物流量取决于未来进驻的物流公司是否具有真正的第三方物流服务。能够给企业提供更多的增值服务。因此规避风险的办法主要包括两方面，首先是要大力引进高质量的第三方物流公司，使企业能够放心的把物流业务外包给相应的物流公司：其次是宣传推广物流园112 的服务质量，一方面鼓励未来进入蛟河市企业使用物流园的仓库，尽量不建自有仓库，另一方面争取蛟河市周边地区企业和商贸市场将物流园作为存储配送中心。2.管理风险是由于经营管理不善导致的损失，特别是管理层的营销战略设计直接影响企业对潜在客户的吸引力、企业市场份额的开发以及利润空间的提高，并直接影响项目投资的成败。对物流园来说，导致营销战略设计失误的主要原因是未能针对物流园的竞争设计具有差异化的服务措施，例如工商管理、生活配套、交通管理、环境卫生等。规避管理风险途径是对未来的经营管理人员进行运作管理、营销策略方法等方面的培训，特别是需要受过专业训练的招商人员，能够清楚的说明物流园优势和服务理念，使营销战略最大限度的符合市场的需要。3.技术风险是由于在物流服务中没有采用适当的技术创新而带来的损失。对物流园来说，货运交易信息平台是提高物流园市场竞争力的重要手段，也是未来物流园差异化经营的重要方面。这些方面的创新直接决定对目标客户的吸引力。规避技术风险的办法是根据用户的需要，坚决实施并逐步完善货运交易平台的建设，按照现代物流管理理念运作物流园。第二节建议1、建议建设单位利用现代媒体和信息网络，做好先期市场培育工作。2、进一步改进完善基础设施，提高服务质量，降低企业成本。3、抓紧落实配套资金，做好下一步项目实施前的勘察、设计、环评、咨询等前期工作。4、积极引进相关高级人才和112 先进的管理机制，为项目全面启动做好准备工作。第三节结论物流园项目的建设对带动相关产业和促进地方经济的发展具有一定意义。从宏观、技术和经济、社会角度看，本项目建设是必要和可行。具有广阔的经济效益、社会效益和市场前景。综上所述，物流园项目建设是完全必要的。经过充分细致和科学的研究，结果表明，物流园项目的规模适当、方案合理、投资经济，社会效益显著，XX国际物流园项目建设是可行的.112 113'