中型中高档小区可行性研究报告

'一、项目概况1.1项目简介1.1.1项目位置该地块位于长春市南关区乙一路以东光明水库以南人民大街以西乙七路以北，占地面积184000平方米，土地性质为住宅用地商服用地住宅二级商服三级1.1.2项目现状目前地块尚未办理征地手续，原地块为一片棚户区，项目总占地面积184000平方米，总建筑面积644000平方米，1.1.3项目总体规划要求规划建造一个中型中高档小区，4栋15层，土地使用年限70年，容积率为3.5，绿地率：40%1.1.4项目建筑面积指标项目建筑总规划面积644000平方米，绿化面积73600平方米，建筑密度小于23%建筑容积率3.51.1.5项目名称、性质项目名称：X项目性质：新建1.1.6建设单位及其基本情况建设单位：X X（下称集团公司）是由X省一建集团有限公司与上海X投资发展有限公司改制重组成立的多元投资主体的大型民营施工企业。注册资本1.39亿元。集团控股子公司10个，分支机构30个。现有员工1859名。   集团公司前身的X省一建集团公司，在X省施工行业中一直户于排头兵地位，具有55年的光荣历史。在激烈的市场竞争中，集团公司不断发展壮大，不论是施工能力与创利水平，管理素质与运营经验，还是资源实力与整合能力，以及队伍建设与文化培育等，都在不断提升，展示了良好的社会形象。50多年来，集团公司始终坚持“科技兴企，质量兴业”方针和“干一项工程，树一座丰碑；开一片市场，交一方朋友”的精神，精心施工，严格管理，施工足迹遍及长春市、X省内外及俄罗斯、蒙古、阿富汗、科威特、伊拉克、利比亚、巴基斯坦、阿联酋、独联体等国家。以一大批精品工程，赢得广泛信赖，共创鲁班奖（国家优质工程奖）4项，并荣获中国建筑业协会颁发的鲁班奖特别荣誉奖，自2001年以来，获长春、沈阳等市级优质工程江49项，获X省、辽宁省等省级优质工程江25项，获东北三市优质观摩工程金银牌奖28项。其代表工程有：中国一汽、长春客车工厂、长春机车厂、长春拖拉机厂、浑江电厂、前郭炼油厂、国家粮食储备库、长春电信枢纽大厦、X省农业银行营业楼、长春国贸中心、乐府大酒店、X省宾馆、亚泰饭店（原北国之春大酒店）、亚泰富苑商务中心、长春人民银行营业楼、长春 税务学院综合楼、X省人大办公楼、X省电力微波楼、东北师范大学、X省劳动保障中心大厦、长春南波大厦、长春地质宫、长春机场、X大学、X工业大学、长春理工大学、X农业大学、长白山宾馆、长春五环体育馆、长春交通指挥中心、X建设银行营业楼、长春经开区大厦、X省海关大厦、吉祥大酒店、农业发展银行营业楼、东北银贸大厦、长春五环体育休闲中心、长春火车站北站房、X省广播电视塔、X省交通银行、中国农业科技东北创新中心综合办公楼、X自然博物馆、X省公安厅、X省林业厅办公楼、X省人大办公楼、X日报社新闻大厦……每一项工程都是一座丰碑，凝聚着X建工人的劳动与创造，记载着这支队伍的奋斗与追求。   集团公司经营范围除房建施工主业，还有房地产开发、商品混凝土生产运输、钢结构工程、地基与基础工程、市政路桥工程、金属门窗工程、预应力工程、建筑装饰装璜、建筑幕墙、起重设备安装、机电设备安装、水电设备安装、劳务分包以及国外工程承包和劳务出口等对外业务。拥有3个房建施工总承包一级资质，钢结构、装饰装璜两个一级专业资质，有国内建筑劳务分包全部13个专业资质，有市政、路桥二级专业资质及房地产开发二级资质，取得了商务部批准的对外承包工程经营资格及援外、成套项目实施企业（B级）资格，集团可以向世界各地派遣除海员以外的所有劳务人员。资质资源配套合理，市场竞争能力不断提高。人力资源雄厚，在X 省内施工企业中占据明显优势：在现有的1128名管理人员中，有各类工程技术人员728人，其中高级职称112人，中级职称184人；国家注册一级建造师60人，国家注册二级建造师68人，造价师10人。人力资源和高素质的人才队伍，成为集团公司不断发展的重要因素。   自1997年开始，集团公司在我省首家通过中建协GB/T19001质量管理体系认证，之后相继通过中建协GB/T24001环境管理体系认证、GB/T28001职业健康安全管理体系认证。在工程施工过程中通过三大管理体系的不间断持有和运行，规范了企业的管理，使企业管理素质不断提高。   这些年来，集团取得的辉煌业绩，都刻在了集团发展的史册上，而最耀眼、最令人自豪的是取得的诸多荣誉。先后荣获全国“五一”劳动奖状、全国守合同重信用企业、全国工程质量管理先进企业、全国工程建设管理优秀企业、全国科技成果推广先进企业、全国“安康杯”竞赛优胜单位、全国工程建设系统精神文明先进单位、全国模范职工之家、全国建设系统先进集体、X省明星企业、X省先进企业、X省AAA级信誉企业、X省重合同守信用企业、X省模范集体、X省质量管理先进企业、X省工程质量特别荣誉奖、X省优秀建筑企业、X省对俄十佳企业等荣誉。这些荣誉，除了凝结着X建工集团全体员工拼搏与付出的心血和汗水，更是对其能力、品质、精神、价值与贡献的充分认可。   经过2005— 2008年改制过渡期，2009年集团公司将进入持续发展期。集团公司已经谋划好发展战略，凝聚起全体股东和员工的意志和力量，上下一心，团结奋斗，立志把集团公司建设成为X省乃至全国有重要影响的大型骨干施工企业集团。1.3项目地块位置及周边状况（1）地块位置南关区乙一路以东光明水库以南人民大街以西乙七路以北（2）土地现状地势平坦，海拔大约在210米左右（3）土地内没有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等1.4主要经济技术指标容积率：3.5绿地率：40%控制高度：小于150m建筑密度：23%1.5结论该地块处于长春市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。 二、市场分析和需求预测1长春市房地产业发展环境分析1.1长春市社会经济发展情况分析1.1.1城市GDP年份GDP(亿元)20092919200822582007223020061934200517122004153520031338200211502001100320008241.1.2城市居民家庭人均可支配收入年份居民年人均可支配收入（元）2009226102008213362007172112006113502005100652004890020037905200269632001633920005568 从上表可看出，居民年人均可支配收入不断增加，人们购房能力也相应增加，这就给地产业带来了很大的销售空间。1.1.3房地产投资额（注：下列统计数据来自长春市市统计局，数据范围为整个长春市，包括：）从2000年长春市的房地产投资额为30.3亿元至2008年236亿余元，可见长春市房地产投资增长迅速。其中2006年度上涨幅度最大，主要是因为长春市棚改政策的实施使长春市的房地产总投资额上升。8年间，我市房地产开发投资保持了快速增长势头，尤其在2008年度的投资额同比增长了13.46%， 2009年1-11月份，长春市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手房交易市场比较火爆。2009年1-11月份，长春市新开楼盘70个，新房上市量为663.7万平方米，同比下降15.5%。新建住房上市量为556.9万平方米，同比下降17.4%。其中：商品房新开楼盘68个，商品房上市量为635万平方米，同比下降16.8%。商品住房上市量为529.6万平方米，同比下降19%。2010年1-7月份，长春市商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。新房(商品住房、经济适用住房、商铺、写字间)登记销售均价4808元/平方米，同比上涨30.7%，环比上涨1.7%。新建住房（商品房和经济适用住房）登记销售价格为4585.5元/平方米，同比上涨29.6%，环比上涨2.7%。其中，商品房(商品住房、商铺、写字间)销售均价4859.3元/平方米，同比上涨30.3%，环比上涨1.6%。商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。这表明房地产市场的供应量充足，同时也表现出长春市房地产市场的健康发展趋势。1.2房地产政策环境分析1.2.1中国房地产政策综述2010年房地产政策新国五条时间:2010/01/10内容:《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。其中，国务院明确了二套房贷款首付比例不得低于40%。 国十一条时间:2010/01/07内容:国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知：　　一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给　　（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。　　（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。 　　二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求　　（三）加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。　　（四）继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。　　三、加强风险防范和市场监管　　（五）加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。 　　（六）继续整顿房地产市场秩序。住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。　　（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。 　　（八）加强市场监测。地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。　　四、加快推进保障性安居工程建设　　（九）力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。　　（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。　　五、落实地方各级人民政府责任 　　（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。　　国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。国十九条时间:2010/03/11内容基本介绍:国十九条是由国土部发布的90平方米以下住宅用地须占七成的一条政策严格控制大套型住房建设用地:通知要求，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。“自住性中小套型商品房既包括限价房，也包括普通商品房，但面积必须在90平米以下。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林说。 　　对于目前一些开发商拿地后不及时开发、捂地等行为，通知指出，从今年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。　　市国土资源局相关负责人表示，由于刚刚从网上得知该消息，郑州市将进行研究，出台具体的适用政策，但一定会按照国家的政策执行。　　根据国土资源部通知，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。市国土资源局负责人昨日告诉记者，目前，郑州市在土地出让时实际执行的标准比国土资源部通知内容都要高。郑州市规定的土地出让竞买保证金一般都在最低价的40%~50%。郑州市规定土地出让成交后，要在5个工作日内签订出让合同，而且要求在出让合同签订60日内必须缴纳全部土地出让价款。新国四条时间:2010/04/14内容: 二套房首付至少5成　政策：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于%30；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。　　增加住房有效供给　　政策：房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。　　加快保障房建设　　政策：各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。　　加强市场监管　　政策：严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。 新国十条时间:2010/04/17内容:国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知：　　一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责　　（一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。　　（二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。　　　二、坚决抑制不合理住房需求 　　（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。　　要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。　　对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。　　（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。　　　三、增加住房有效供给 　　（五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。　　（六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。　　　四、加快保障性安居工程建设 　　（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。　　　五、加强市场监管　　（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 　　（九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。　　各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。　　（十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。　　国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。1.2.2近期出台房地产宏观政策分析（1）《长春市人民政府关于公布实施长春市区基准地价等土地价格的通知》于2006年4月1日起执行。文件摘要：实施长春市区基准地价、土地使用权出让金均价、商业用地区段路线价、协议出让土地使用权最低价、土地租金标准。基准地价主要作用： （1）各级政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；（2）进一步评估宗地价格的依据；（3）反映土地市场中地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据；（4）政府征收土地税赋的依据；（5）对土地利用、流转进行引导。2004～2008年土地交易概况土地宗数出让面积（万㎡）出让金额（亿元）平均单价（元/㎡）2004年34144.9911.027602005年71493.8934.236932006年81757.859.2977822007年77493.962.91273.5从长春市近五年的土地成交的情况来看，近二年的土地成交数量呈上升趋势，同时成交价格2006年度对比上一年度有一定的上升。2007年土地实际出让面积比计划面积少了近350万平方米这是国家一连串的宏观调控政策发力的结果，特别是“土地新政策”实行后，开发商拿地的难度增加，但已经满足市场需求。随着长春市近几年的飞速发展，目前城区内已经较为成熟，可开发用地连年递减，并且进五年以来长春市经济水平提升明显，其GDP总值以每年超过13%的速度递增，为追求城市化进程，进一步提升城市影响力及市民生活水平，城市扩张趋势明显，造成了土地供应大部分集中在城市周边区域的局面。 另外，随着土地供应重心的转移，市区内土地已经成为希缺资源，而大部分消费者由于生活习惯，以及交通配套等因素的影响，他们不希望选择远离城市而居，因此市区内有限的出让土地成为开发商竞争的重点。1） 优质土地供应减少，土地成本急剧增高随着城市的进步，市民的消费不断提升，土地的价值一再创历史新高，目前无论是拆迁补偿，还是原有土地价值都已经大幅提升。今年4月我市下达了关于调整土地出让金的通知，至此土地成本的提升已经成为不争的事实，据初步计算我市08年土地出让价格较06年提升了将近一倍。另外，从长春市整体土地出让策略上分析，现已经逐步向棚户区改造倾移，因此无论从土地成本、供地规模，还是发展周期上都将对开发商产生较大压力。2）土地成本升高导致住宅价格不断提升由于开发商不会独自承担土地价格上浮的资本，而且其价格上浮趋势依旧明显，因此致商品房价格的提升不可挽回。以目前的长春市整体市场而言，商品房均价已经涨到了5000元以上，而且还在持续上涨，因此预计在今后3年内我市房价在5500-6000元/㎡ 3）土地供应及价格将直接划分市场 开发成本影响售价，售价决定居住人群，居住人群决定区域素质，而区域素质直接影响项目的产品及目标客户定位，这样我市将自然性的划分出不同档次的区域，总体来看将出现南部崛起，北部搁浅，东部繁荣，西部遗落的大格局（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响；1）本案紧邻长春市政府新址，项目处于核心辐射圈内；2）南关区的快速开发，政府机构的南迁，整个城市重心正在向南部倾斜；3）政府规划的“南部新城中央商务区”正在形成，项目有效地填补中高档商务酒店、写字楼、大型商场的空白；4）依托于临河风景大型住宅小区，另有多个大型居住区，拥有周边三十多万消费人群的鼎力支撑；5）四通八达的交通流线，地理位置得天独厚，处于人民大街主干线旁；综合所上，此项目极具发展潜力。2长春市房地产市场分析2.1长春市房地产市场发展现状（1）房屋开发面积总量增加 长春市商品房施工与竣工面积的变化图表中可以看出，自经过2001年和2002高速增长后，在市场放量达到一定程度后，在2003年出现了回落，2004年有所反弹，2005年虽受宏观调控影响，仍然保持增长势头。2006、2007年房地产开发出现稳定增长。2008年出现较大涨幅。2008年房地产开发呈现理性的发展趋势，开发施工规模达2012.6万平方米,同比增长47.4%；其中住宅1585.2万平方米,同比增长42.7%。（2）商品房供应量继续增大第一，住宅水平需要提高。第二，住宅的整体要求的量需要增长，第三，为经济发展、根据整体居民消费的心理，房价应该提高。从量和房子的整体水平来说，有这样几个概念，到2007年末我们人均住宅面积低于1.12。国家要求2010年应该是30米，2020年应该是35平方米，按这两个数字的估计，按现在的发展速度没有问题。06年、07年到08年从城市规划，人们的需求，国家要求的小康住宅标准和位置分析，一年销售的商品住宅至少在5百万到6百万平方米才能满足这个要求，甚至增长。到2010年以后得7百万到8百万。现在量不够，总量是800多万，住宅是600多万，商品住宅也就500多万。第二，城市发展水平按正常规律每年百分点是1，一个百分点是什么概念呢？长春市现在是一百万户，1%就得增加一 万户，结婚的，分户的，得五万户，正常需求的就20%。第三，长春市碰到这几年的特殊年代，棚户区改造，实际拆了九百多万米的房子。上次拆迁10万户，五万户回迁了，那五万户被动需求得买房子。如果按一万户一年的话，一年分一万户，再加上城市化水平提高一万户，再小房换大房，再买新房的，再有点炒房的，这些都算进去，根本不够，所以需求是必须的。2008年实际销售商品房面积513.8万平方米比上年增长25.8%，商品房销售额达170.0亿元，比上年增长62.8%。（3）商品房价格从长春市的商品房销售价格来看，从02年开始，价格有所回落，主要原因是因为长春市的房地产市场和土地市场不够规范，大量的集资建房和经济适用房的存在，在一定程度上极大的扰乱了市场秩序，拉低了市场价格。随着房地产秩序的规范和近年来大量中高端住宅的出现及开发商水平提高及宏观政策、开发成本的提高，房价会一路看涨，这一趋势在05年表现明显。随着城市化进程的不断加快，人均生活水平的不断提高，07年商品房价格涨幅明显；08年受金融危机的影响价格有所回落；2009年， 长春市房屋销售价格始终呈现强势的上涨趋势。2.2长春市房地产发展前景预测2.2.1长春市房地产市场供求未来发展预测房地产市场供需结构统计户型比例90平方米以下中小户型17.63%90-144平方米中户型56.75%144平方米以上的大户型25.62%2.2.2长春市房地产市场未来价格走势根据长春市商品房销售价格走势表，可以看出商品房价格稳中有升3项目区域市场分析3.1项目所在区域规划、功能定位分析（1）区域概况　　乙一路以东，光明水库以南，人民大街以西，乙七路以北。土地面积184000平方米，建筑面积644000平方米，容积率大于2.8绿化面积大于百分之30建筑高度小于150米。（2）区域潜力 到2015年，核心区建设初显成效，形成良好的商务氛围，商务产业等重点产业效益初显，地区生产总值达到200亿元左右，与南关区卫星路以北老城区GDP相当，占全市GDP比重达到4%左右。2020年南部新城初步建成，成为长春市重点产业区，地区生产总值达到600亿元以上，相当于南关区卫星路以北老城区GDP的两倍，占全市GDP比重达到8%左右。其中重点产业地区生产总值占到南部新城地区生产总值总量的80%。2021年以后南部新城进一步优化，区域竞争力提升。长春“金”核 以人民大街、金腰带和轨道交通交会处的转盘为圆心，人民大街和东西向轨道交通形成十字交叉的圆核状地区。在这里将建成CBD标志性的建筑群，主要以超高层写字楼高档商务办公为主，并突出“金”融业的发展。是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区，南部以中档商务办公业态集聚为主3.2项目相关因素和条件分析周边业态调查汇总表业态数量（个）业态数量（个）餐饮类33美容美发类7医药类18学校类12公司类42工厂类14政府类2洗浴类8休闲娱乐类12汽车修理类9银行类4广场类1 3.3区域内的供求分析调查结论供不应求4项目的微观性分析4.1项目区位与规划指标项目位于长春市南关区乙一路以东，光明水库以南，人民大街以西，乙七路以北。根据项目的初步设计，项目为20栋20层住宅建设，一层为大型商铺。本项目一期的设计指标如下：用地面积：184000㎡建筑面积：644000㎡容积率：2.8绿地率：30%绿化面积：73600㎡建筑高度：150m4.2项目周边环境分析项目位置：长春市南关区乙一路以东，光明水库以南，人民大街以西，乙七路以北。项目周边情况：中小学:长春市第26中学长春市第二实验中学 新蕾幼儿园天赐幼儿园八一小学校综合商场:喜华超市长兴超市餐饮机构：禧富德花园酒店香满园菜馆聚贤庄酒家鑫源酒家项目交通：102路、240路、4.3项目SWOT分析项目优势（Strength）项目建成将成为该地区标志性的建筑群，主要以超高层住宅及大型商铺为主，并突出“金”融业的发展。是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区，使该地产产品在这一区域具有较大的优势和较强竞争力。项目劣势（Weakness）受地理位置的影响，区域配套不够完善，缺乏相应的商业设施和生活设施，由于该区域离市中心较远，交通的不方便，安全措施很难得到保障。项目机会（Opportunity）周围的自然环境宜人，设施齐全，人文环境良好，开发成本较低威胁（Threat）即将开发的类似项目 4.4项目市场定位4.4.1产品定位住宅商铺4.4.2客户定位商户，自由职业者，高级白领4.4.3价格定位商铺：1万元/M2住宅：6000元每平方米三、规划方案优选（一）项目用地功能布局“XXXX”项目规划、建筑设计又国际知名设计公司担纲设计，创造时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。贯彻“以人为本” y的规划设计理念，创造舒适度宜人的现代居住环境。满足人们的生活需求，体现现代人生活的内容，做到对人的心理，生理全方位的关怀。“XXXX”生活片区住宅由20栋15层楼盘组成，空间山过错落有致，形成活泼的韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度率的高档住宅区。“XXXX”以严谨、科学的精神。摒弃多余装饰，俭约，纯净，自然，追求建造，环境，园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，俭约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性，现代性，生态性，协调性，立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。小区内亦步亦趋，步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的净土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息，学习，交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。建筑设计公建以现代建筑风格为主流，部分建筑在增设屋顶花园，底下停车场充分利用土地，又增加公共绿地的透视性。提高了建筑的可持续发展性。在户型设计上注重以人为本，体贴民意，建设标准定为在中，高档次，住宅面积从80平方米至150平方米，满足多层用户的需求。住宅配套设施齐全，户型开间，进深尺度适宜，采光通风良好。 工程方案选择的原则（1）满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。（2）建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。（3）根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。（4）积极采用现代建筑材料和先进的建筑处理手法，力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。（5）建、构筑物结构布置，造型和构造处理应考虑工艺、安装、检修等一系列要求。小区内现状住宅主要分布在水库以南。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取地上14层，地下一层的原则，以减少地下水位对地下楼层的影响。该小区配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道交汇处。在规划区安排一处农贸市场，以解决该小区的市场问题。市场整体建筑为钢筋混凝土框架结构，平面采用8×8m及12×12m的柱网，空间布置灵活。采用中庭设计，引入自然光线，形成了良好的室内空间和购物氛围。并形成一组完整的商业区，为满足服务半径要求，方便小区居民。 （二）项目规划控制指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：1.用地情况总占地面积184000㎡其中：规划建设用地面积184000㎡其中地区公建用地17500㎡住宅用地118000㎡配套公建用地97800㎡绿化用地73600㎡2.用地性质使用性质：住宅及商用公建3.用地强度总容积率：3.54.建筑设计指标总建筑面积：664000㎡建筑高度：≤150M（一）配套设施设计方案1.电气设计（1）电气系统设计范围 项目电气系统设计包括强电系统和弱电系统。强电系统有消防系统、照明系统、动力系统、空调系统、防雷接电系统；弱电系统有安防系统、IT/综合布线系统，公共广播系统、停车库管理系统、卫星及有线电视系统、巡更系统及物业管理系统。（2）用电负荷和供电电源电力负荷应根据供电可靠性及中断供电在政治、经济上所造成的损失或影响的程度，分为一级负荷、二级负荷及三级负荷。本项目一级负荷有消防系统（包括消防报警配线箱及消防控制中心内的联动控制，消防泵，消防电梯，防排烟系统，消防应急照明等）；二级负荷有客运电梯、生活用水水泵及潜污泵；三级负荷为小动力及一般照明系统及其它设备。电源由市电引入二路10kv高压电缆，变配电室设于地下一层。项目用电负荷采用单位面积法估算，经测算项目计算总用电负荷约为1755kw。（3）供电方案根据用电负荷及地块情况，本工程设10/0.4kV变配电室一个。内设10kV配电装置室、控制室和电容器室。（4）配电线路配电线路采用星型和树型混合方式。重载或重要负荷采用星型，普通负荷、小动力及照明采用星型和树型方式。2.给水工程（1）用水量 市场用水量采用单位面积法估算，日用水量约为56t/d；主要为工作人员生活用水、场地清洁用水，绿化用水、消防用水及其它用水。（2）水质、水压水质符合国家饮用水水质标准；生活用水水压不小于0.3Mpa，消防用水水压不小于1.0Mpa。（3）供水本项目给水系统采用生活、消防用水分管道供给方式。项目用水由靖南水厂供应，供水有原埋地市政水管网接入管引入，供水接入管管径不应小于DN250。3.排水工程（1）排水量本工程排水主要为生活污水，水量按供水量的80%计，约45t/d。（2）排水方案根据项目地区的排水条件，场区排水按“雨污分流”的原则考虑，拟在场区内设置污水、雨水二个排水系统。 四、建设进度安排由于该工程规模较大。因此考虑采用滚动开发，分期建设的方式，这样即可以使项目迅速启动，有可以是市场需求变化适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身和所处的市场条件来看，本项目开发建设分三期为宜，预期使用3年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表项目建设分期安排单位：㎡ 分期第一期第二期第三期合计占地面积14700147001260042000　开工日期持续时间完工日期地下4月1日305月1日一层5月2日105月12日2层-18层5月2日1198月30日顶层8月30日129月11日外维护5月2日1419月11日竣工验收　　　 工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动正常，于2010年3月处开始一期工程拆迁及整个项目规划和前期准备工作，4月初开始第一期基础工程，二期工程于2011年4月初开始启动，三期工程从2012年4月启动，整个小区的开发现设于2012年11月完成。 五、项目投资估算1.土地购置费：项目所在地区为级居住用地，土地成本为3532.6元每平米。2.前期费：详见下表。3.项目建安工程组成：住宅、商业、公建及配套设施、地下结构。4.管理费：管理费费率取建安工程费的3%。5.不可预见费：不可预见费费率取建安工程费的5%。6.维修基金：维修基金取销售收入的2.5%。总投资估算表（表7.1）序号项目名称总价（万元）单位指标（元/m2）工程量（m2）1.直接成本154549.841.1土地成本650003532.61840001.2前期工程费5613.041.2.1勘察费396.4建安工程费的0.5%184000 1.2.2设计费2378.4建安工程费的3.0%6440001.2.3立项资金审计费396.4建安工程费的5‰6440001.2.4施工图审图费142.7建安工程费的1.8‰6440001.2.5招标费872.1建安工程费的1.1%6440001.2.6施工结算审计费237.84建安工程费的3‰6440001.2.7工程监理费1189.2建安工程费的1.5%6440001.3建安工程费792801231.066440001.3.1住宅层6912012005760001.3.2商业、架空层40001250320001.3.3地下建筑57601800320001.3.4小区配套费（包括小配套以及住宅配套费）400100040001.4人防工程费193230m26440001.5室外工程费2724.81.5.1环卫费193210m26440001.5.2相关配套设施费792.8建安工程费的1%644000 2开发费用26048.36440002.1管理费用2378.4建安工程费的3%6440002.2销售费用3864销售收入的1%6440002.3财务费用6181.9总成本的4%6440002.4不可预见费3964建安工程费的5%6440002.5维修基金9660销售收入的2.5%6440003总成本180598.14644000 六、资金筹集方案和筹资成本销售收入估算表（表8.1）序号名称指标2011年12月2012年12月2013年12月单价(元/㎡)工程量㎡销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）销售比例收入（万元）总计（万元）1销售收入3885001.1住宅600054600030%9828030%9828040%1310403276001.2别墅0030%030%040%001.3车位450042000————100%18900189001.4商业1000042000——50%2100050%21000420002经营税费389252.1营业税及附加销售收入的5%—4914—5964—8547194252.2土地增值税土地增值额的30%—5850—5850—7800195003销售净收入—87516—107466—154593349575 7项目经济评价7.1项目盈利能力评价7.1.1项目损益表项目投资利润率=27.75%投资利税率=34.69%项目资本金利润率=126.24%项目的各类静态指标详见下表：损益表（表9.1）单位：万元序号项目合计第一年度第二年度第三年度1经营收入29841.256755.927554.6815530.651.1销售收入29841.256755.927554.6815530.652总成本180598.1415146.153615.521503.813经营税费3906.37941.381102.021862.974利润总额5633.40-9331.612801.1412163.875所得税1408.35——1408.356税后利润4225.05-9331.612801.1410755.527盈余公积金（10%）422.51-933.16280.111075.568可分配利润3802.54-8398.452528.039679.969投资利润率27.75%——27.75%10投资利税率34.69%——34.69%11资本金利润率126.24%——126.24% 7.1.2项目全部投资净现值、内部收益率项目全部投资按折现率10％测算，得出累计净现值（税前、税后）、财务净限值、财务内部收益率等财务数据。详见下表：财务现金流量表（全部投资）（表9.2）单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入50142.739668.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.25——14301.615530.651.3资本金7105.527105.520.000.000.002现金流出29522.579668.876641.25058.636748.522.1总成本（除财务费用）24207.859668.875818.084029.254694.652.2营业税及附加1492.06—337.80377.73776.532.3土地增值税2414.31—485.32651.651277.343所得税1408.35———1408.354税前净现金流量5633.410.00-1193.9212894.4910285.94税前财务净现值2980.230.00-871.233039.168738.71项目税前内部收益率19.58%———19.58%税前累计净现金流量—0.00-8728.02-5202.595633.415税后净现金流量4225.060.00-1193.923525.439427.65税后财务净现值1840.210.00-871.233039.167598.69项目税后内部收益率17.41%———17.41% 7.1.3项目资本金净现值、内部收益率项目资本金按折现率10％测算，得出财务净现值（税前与税后）、财务内部收益率等财务数据。具体见下表：财务现金流量表（资本金）（表9.3）单位：万元序号项目名称合计0(起始）第1年第2年第3年1现金流入29841.259668.875447.2817953.1217034.461.1商业银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.811.2销售收入29841.25——14301.6015530.651.3资本金7105.527105.520.000.000.002现金流出36479.99668.876821.2616703.0123374.552.1总成本（除财务费用）20301.489668.876319.6710366.1314034.62.2贷款还本付息14686.360.00163.795959.158563.422.3经营税费1492.06—337.80377.73776.533税前净现金流量5233.750.00-1373.983984.872622.86税前财务净现值4390.140.00-1168.003250.112308.03税前内部收益率19.62%———19.62%4所得税1408.35———1408.355税后净现金流量3907.340.00-1273.983150.112031.21税后财务净现值4460.030.00-1068.003684.871843.16税后内部收益率18.15%———18.15% 7.2项目清偿能力评价本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。总计贷款额度为13195.96万元，支付利息总额为2654.68万元。贷款有效利率7.56%。（人民币中长期贷款1～3年利率，2011年1月5日起实行）贷款还本付息估算表（表9.4）单位：万元序号项目名称合计0（起始）第1年第2年第3年1总成本（除财务费用）20301.489668.874818.084029.251785.281.1直接成本合计18797.679668.874725.373275.571127.861.2管理费用563.93—281.97140.98140.981.3销售费用1492.06—337.80377.73776.531.4其他费用2414.31—804.77804.77804.771.5不可预见费939.88—469.94234.97234.971.6维修基金746.03—248.68248.68248.682资本金7105.527105.520.000.000.003银行贷款13195.962563.355447.283651.521503.814贷款取得13195.962563.355447.283651.521503.815贷款余额0.000.000.000.000.006贷款偿还14686.360.00163.795959．158563.427利息支出1490.400.00163.79511.87745.20 资金措施计划：本项目的投资来源包括自由资金和贷款两部分。其中，自由资金占总投入40%，约为72239.256万元人民币，需要向金融机构贷款占总投资的60%，约为108358.884万元人民币详见附表。项目资金筹措及运用表（表8.2）单位：万元序号名称金额第0年第一年度第二年度第三年度1项目总投资（不包含经营税费）180598.1474799277482774850303.141.1总成本180598.1474799277482774850303.142资金筹措180598.1474799277482774850303.142.1资本金72239.25672239.2560.000.000.002.2借贷资金1000598.142559.744277482774850303.14 八、风险分析8.1、风险的概念：风险是相对于预期目标而言，经济主体遭受损失的不确定性。8.2、风险分析概括该项目开发风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、贷款利率、开发周期等方面，其中一般以开发成本及销售价格、销售进度的变化影响最大。这些变动因素又受政治、经济、社会条件的影响，具有一定的不可预测性。目前由于受全球金融危机的影响，使得全国房地产市场处于比较低迷的状态，而且从08年度下半年开始，市政府周边地区房地产市场受全国和自治区房地产市场的影响，再加上住房用户有一部分持观望态度，所以房地产市场存在一定风险。应对风险主要从两个方面考虑：一是从房屋销售价格上，目前长春市市政府地区房地产需求仍很旺盛，但是由于受世界金融危机和全国房地产市场的影响，一些人持观望态度，主要原因是价格上觉得比较高，为此，我们在预计销售价格时，都按照市政府周边地区房地产的最低价格进行预测。该项目在制定价格时采取了稳妥的定价原则，价格均比市政府地区房地产平均售价每平方米低500元左右，这样就归避了市场风险。因此，该项目具有较强的抗风险能力。二是在房屋销售进度上，如按照95%出售率估算，该项目利润总额为50560万元，净利润37920万元；投资回收期税后为2.54年，因此从财务效益角度分析，项目具有一定的可行性及抗风险性。8.2.1政策因素 08年上半年代表紧缩信号的金融政策频出，虽然不是针对房地产业，但影响显然还是存在的。特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率，其后还上调过存贷款利率。这对于仍处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑如雪上加霜。08年末政府出手救市，下调住房交易税费和利率，减免税收、购房补贴。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。09年，国务院召开常务会议，在强调保持政策连续性和稳定性的同时特别指出，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2010年，国务院调控房地产“新国十条”，提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。8.2.2经济风险因素随着国家对土地的控制，房屋建筑面积也不像以前那么暴增，现在房屋的销售量也受到了限制，大多数人数持观望态度，可以从户型、价格方面进行分析：2009年1-11月份，从新建住房销售户型看，90m2以下户型的销售量占总量的36.2%；同比提高2.3个百分点；90-144m2的户型的销售量占销售总量的44%，同比降低1.3个百分点；144 m2以上的销售量占销售总量的19.8%，同比降低1个百分点。由此可见，中、小户型销售量逐渐增长，百姓购买小户型意愿也逐渐增强。从销售价位看，价格在2000元/m2以下价位的销售量占总量的14.2%，同比降低10.3个百分点；价格在2000-3000元/m2价位区间的销售量占总量的15.8%，同比降低9.9个百分点；价格在3000-4000元/m2价位区间的销售量占总量的34.1%，同比提高8.1个百分点；价格在4000-5000元/m2价位区间的销售量则占总量的21%，同比提高5.9个百分点；价格在5000-6000元/m2价位区间的销售量则占总量的7%，同比提高3.2个百分点；价格在6000元/m2以上价位区间的销售量则占总量的7.9%，同比提高3个百分点。可见，长春市新建住房销售价格在3000-5000元/m2价位区间内的销售量占总量的五成半以上。从销售区域看，二道、南关、绿园、朝阳、宽城、双阳分别占销售总量25%、22.4%、20%、17.3%、14.3%、1%。二道、南关和绿园区是百姓购房的活跃区域。8.2.3社会因素社会风险状态既不是纯粹传统的，又不是传统现代的，而是一种混合状态。除了社会的传统风险，如自然灾害、传染病等依然对人们的生产、生活和社会安全构成威胁外，施工过程中出现的安全事故等问题，投资项目的经济效果与其投资、成本、产量、售价等经济要素之间成一种函数关系，这些经济要素取值的变化会引起经济效果数值的变化。对新建、扩建、改建项目的评价。这些新建、扩建、改建项目经济评价所用的基础数据，如投资、成本、产量、售价等经济要素的取值，都来自预测或估算。尽管可以使用各种方法对诸经济要素进行有效地预测或估算，但其预测值或估算值都不会与将来的实际情况完全相符。8.2.4市场因素本项目面临的市场风险主要来源于现存和潜在的竞争对手及竞争楼盘，房价上涨较快，却仍属于买方市场，商铺空置率偏高，供大于求。本项目1层为商铺，一层以上为住宅，利用商铺带动住宅的销售。市场风险往往受到所处环境，周期特点等因素制约而表现出各种不同的特点。在供大于求情况下，投资商面临很大的需求量的风险，而当供小于求情况下，投资商又面临着产品类型、消费结构是否受到市场认可等不同的风险因素。 2009年1-11月份，长春市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手房交易市场比较火爆。2009年1-11月份，长春市新开楼盘70个，新房上市量为663.7万平方米，同比下降15.5%。新建住房上市量为556.9万平方米，同比下降17.4%。其中：商品房新开楼盘68个，商品房上市量为635万平方米，同比下降16.8%。商品住房上市量为529.6万平方米，同比下降19%。截至本期末，长春市可售新房面积为681.9万平方米，同比增长12.5%。可售新建住房面积为424.6万平方米，同比增长13.1%。其中：可售商品房面积为670万平方米，同比增长12%。其中：可售商品住房面积为412.8万平方米，同比增长12.4%。2009年1-11月份，新房登记销售套数为75648套；销售面积为718.74万平方米，同比增长33%；销售金额为283亿元，同比增长52.7%。新建住房登记销售套数为66599套；销售面积为639.56万平方米，同比增长35.8%；销售金额为243.45亿元，同比增长61.7%。其中：商品房登记销售套数为72837套；销售面积为699.38万平方米，同比增长33.7%；销售金额为278.8亿元，同比增长53.5%。商品住房登记销售套数为63788套；销售面积为620.2万平方米，同比增长36.6%；销售金额为239.2亿元，同比增长63%。8.2.5、环境因素2010年，南部新城将焕发更生机勃勃的活力，其多种形式多种类别的特色新盘将亮相。另外，轻轨三期竣工在即，地铁1、2号线的工程业已确定，将会在2010年形成大交通带动大区域推进大发展的格局。轻轨交通等城市基础设施的逐步完善，对区域楼盘的整体品质的提升无疑是作用很大的，区域楼盘应抓住此契机，更加深入地挖掘此卖点。根据南部新城的城市功能和产业定位，明年，南关区将加快中央商务区、金融总部集中区建设，推进光明水库、湿地公园等生态环境建设。作为中心城区，南关区将继续突出重大项目建设，加快吉盛伟邦、华润万象城、东北亚商贸城等城市综合体项目建设，配合我市完成地铁一号线、亚泰大街快速路建设，推进老旧小区、弃管小区、危楼改造步伐，突出抓好东岭南街区域的综合治理，将南关区打造成宜居、兴业的现代化新城区。这些举动对项目的开发有很大好处。8.3、风险分析的主要内容 （1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。（1）BEP（利用率）=固定成本/（销售收入-变动成本-税金）×100%=26%（2）BEP（规模）=57819.88(平方米)（3）BEP（收入）=10319.4(万元)表明项目在开发率达到26%时，即可售面积达到57819.88平方米时，就可以保本，或者是售房收入达到10319.4万元时，项目亦可保本。（2）敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。财务净现值(NPV)税后58124.01万元，税前119469.43万元；税后内部收益率(IRR)43.58％，投资回收期税后为2.54年。从以上投资分析，项目的内部收益率高于行业基准收益率(Ic=12%)，投资回收期较短，有较强的盈利能力，通过敏感性分析可以看出，项目的税前税后内部收益率均在12%以上，说明项目具有一定的抗风险能力。8.4风险的管理 首先确定风险管理部门，可以成立独立的风险管理部门，也可以将风险管理职能由合同管理部门承担，但风险管理部门要能够调动工程部、财务部、材料设备部、合同管理部等各部门的人员和其它资源，风险管理的具体实施也要分配到各有关部门去实施。风险管理部门在项目负责人的领导下，实施风险管理计划。风险管理是一个不断检查和更新的过程。随着工程项目的进展，各种风险事件将发生或消除，各种响应措施也将被采用或过时。风险管理人员将不定期或定期根据最新的情况进行风险分析，确定新的风险事件和响应措施，并分析评价以前阶段风险管理的成败。九项目国民经济评价9.1项目的经济利润估算该项目利润总额为50560万元，所得税率25%，所得税额12640万元，税后净利润37920万元，计提盈余公积金1896万元，可获得未分配利润总额为36024万元。销售利润率为32.71%，投资利润率为22.46%。财务净现值(NPV)税后58124.01万元，税前119469.43万元；税后内部收益率(IRR)43.58％，投资回收期税后为2.54年。从以上投资分析，项目的内部收益率高于行业基准收益率(Ic=12%)，投资回收期较短，有较强的盈利能力，通过敏感性分析可以看出，项目的税前税后内部收益率均在12%以上，说明项目具有一定的抗风险能力，ENPV≥0，可行，EIRR≥iS，可行；具体数据，详见附表。表1主要经济技术指标序号项目单位指标序号项目单位指标 1总投资万元225116.18净利润万元379201.1建设投资万元125888.812资本化利息万元1463259销售利润率%32.71%2资金筹措万元121116.110投资利润率%22.46%2.1企业自筹万元31116.111财务净现值(i=12%)(税后)万元58124.012.2银行贷款万元9000012财务内部收益率%43.58%3经营收入万元15456013投资回收期年2.544经营税金及附加万元5766.9214总建筑面积㎡1840005总成本费用万元225116.16利润万元505607所得税万元12640表2收入及税金估算表金额单位：万元序号项目金额备注1出售收入3948001.1商铺销售收入420001.2住宅出售收入3528001.3地下停车位出售收入2销售税金及附加5766.922.1城市维护建设税4036.852.2教育费附加1730.08 9.2项目对就业效益的影响本项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后将形成新的消费和市场需求，能够增加服务行业的就业岗位。其次，项目开发阶段房屋的建设、市政基础设施的建设、绿地的建设等工作都将产生大量间接就业机会。本项目的建设及其后期管理还将吸纳一定数量的管理人员、后勤保障人员就业，这对于缓解社会就业压力、特别是对促进周边地区居民的就业十分有利。9.3项目对环境效益的影响项目的实施将对环境效益产生积极的影响，营造健康的购物、旅游、生活空间。通过本项目的实施有利于美化区域环境，促进地区环境质量的改善。9.4项目对政府财政的影响本项目为政府带来房地产开发的税收收入并相应带来新的税源，按开发总价值的5.6%估算，政府将有约14280万元左右的税收收入。通过本项目的投资建设，可增加地方财政收入，带动本地区及周边地区的经济增长。 9.5项目对区域发展的影响9.5.1本项目的实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区的经济发展和城市建设用地的需求。9.5.2项目区域将形成以现代化的商业圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品味的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。9.6该项目能拉动国民经济增长9.6.1房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展。我国建筑成本中70％是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而"波及"、拉动其发展。9.6.2．房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。 开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，有了房屋为其发展提供了前提，促进其发展。9.6.3．房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。住房有高级低级之分，高级住宅不仅是生存资料，还是享受发展资料。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。就行来说、我国有些人想买车，就愁无停车之所。若住房水平提高，家有车库，想必促进轿车进家和消费。再如健身娱乐消费，不少家庭苦于住房窄小，想健身消费也不敢购置健身器械。总之，住房水平提高和居住环境改善，可促进生活消费的多方面，拉动多方面产品销售和劳务交换。综上所诉，该项目的开发从国民经济的角度分析是可行的。 十、结论上述分析和效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。项目在财务上具有较强的可行性项目总占地面积：184000方米，项目总建筑面积：644000万平方米项目总投资：225116.1万元，包括开发建设投资及建设期利息，其中开发建设投资为107198.8万元，建设期利息为146325万元(按总投资的65%计算)。资金来源为企业自筹资本金31116.3万元，银行贷款90000万元(总投资的74%)，贷款利率按照银行同期贷款利率估算（年利率5.31%）。。经分析研究，本项目主要经济指标是：本项目两个销售部分：商业：42000m2×10000元/m2=42000万元住宅：5880000m2×6000元/m2=352800万元销售收入合计394800万元该项目利润总额为50560万元，所得税率25%，所得税额12640万元，税后净利润37920万元，计提盈余公积金1896万元，可获得未分配利润总额为36024万元。销售利润率为32.71%，投资利润率为22.46%。 从以上投资分析，项目的内部收益率高于行业基准收益率(Ic=12%)，投资回收期较短，有较强的盈利能力，通过敏感性分析可以看出，项目的税前税后内部收益率均在12%以上，说明项目具有一定的抗风险能力，因此，从财务角度分析，项目是可行的。项目在经济效益上具有较强的可行性由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，销售前景看好。该方案采取了提前预售，可以给公司带来高的利润回报。项目对就业效益的影响本项目的实施将提供更多的直接和间接就业机会。首先，项目建成后将形成新的消费和市场需求，能够增加服务行业的就业岗位。其次，项目开发阶段房屋的建设、市政基础设施的建设、绿地的建设等工作都将产生大量间接就业机会。本项目的建设及其后期管理还将吸纳一定数量的管理人员、后勤保障人员就业，这对于缓解社会就业压力、特别是对促进周边地区居民的就业十分有利项目在社会效益上具有较强的可行性项目 建成后，将切实解决园区内职工的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，它将成为南关区内又一个亮点，为长春市的人民提高了优越的住宅环境，积极有效的响应了长春市的安居工程，使长春人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表，使长春人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。项目在环境效上具有较强的可行性该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化光谷的市容，改善环境带来较大的影响。从盈亏平衡分析及敏感性分析可知本项目抗风险能力一般、资源供给及外部协作条件满足建设要求、财务评价项目收益率高于基准收益率，盈利能力及清偿能力较强。产品价格的敏感系数大于建设投资的敏感系数，说明产品价格的敏感性大于建设投资的敏感性，项目实际运行中可适当的调节项目产品价格来获取更大的利润。但是长春在售新房均价：6000元/平方米，本项目的保本的价格是3901.00元/平方米，有一定风险。项目具有的突出优势►南关区周边周边有公园、教育，体育中心等市政配套较多，人口密度高，潜在需求量大。► 住宅小区的定位属中型中高档小区，在供需圈内具有广泛的目标客户。►项目较好的周边环境，生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善。►项目所处地块的发展前景较好。（二）有关建议1.本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，在项目开发的全过程中加强营销，确保销售率。项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。2. 本项目的销售在很大程度上取决于项目周围地区的建设，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度与售价。3. 建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。4、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。严格执行设计标准，积极推广标准设计；及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理 5、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。6、本项目各类物业的预期售价是在多方考察长春目前同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，住宅售价不会有太大的回落。7、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。8、做好物业管理和售后服务工作。9、从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)建筑分期付款+银行按揭；(5)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。10、整合企业资源，提高操作水平。整合企业内部人力、财力等资源，成立项目小组（跨职能项目管理机构），包括投资、财务、营销、人力资源等部门人员。制定投资计划、资金预算、营销推广方案等，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制。 11、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。因此，应对开发物业预售楼款的收集方案作精确的编排和计算，对资金的投入和使用要有科学的计划和必要的控制力。加强物业销售策划人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本项目的前期销售及策划、推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。'