商会大厦建设项目可行性研究报告

'****商会大厦建设项目可行性研究报告********商业协会68 目录第一章总论11.1项目概况及目标11.2研究工作的依据与范围41.3编制原则51.4主要技术经济指标61.5可行性研究结论7第二章项目背景与建设的必要性82.1项目背景82.2项目建设的必要性9第三章****商会大厦发展机遇分析123.1****县经济发展概况123.2****商会大厦发展机遇分析13第四章建设条件与场址选择154.1建设条件154.2场址选择18第五章建设及公用工程方案195.1工程组成195.2建设方案195.3装饰、装潢215.4公用工程22第六章节能与资源综合利用266.1用能标准和节能规范266.2节能措施276.3节能管理286.4节水措施296.5资源综合利用29第七章环境保护317.1建设地点环境现状317.2环境保护执行标准317.3主要污染源及污染物327.4污染综合治理方案337.5场区绿化377.6环境影响评价3768 第八章职业安全卫生与消防388.1危害因素及危害程度分析388.2安全措施方案388.3消防40第九章组织机构与人力资源配置449.1企业组织449.2劳动定员459.3人员管理459.4员工来源46第十章项目实施进度安排4710.1项目进度计划47第十一章招标方案4811.1概述4811.2招标组织形式4811.3招标方式4811.4招标基本情况表49第十二章投资估算与资金筹措5112.1投资估算5112.2资金筹措53第十三章财务评价5513.1财务评价依据及范围5513.2基础数据及参数选取5513.3财务效益与费用估算5613.4财务分析5713.5不确定性分析5913.6财务评价结论60第十四章社会评价6114.1项目对社会的影响分析6114.2互适性分析6114.3社会风险分析6214.4社会评价结论62第十五章结论和建议6315.1结论6315.2建议6468 第一章总论1.1项目概况及目标1.1.1项目名称****商会大厦建设项目1.1.2项目性质新建1.1.3项目建设单位公司名称：********商业协会商会法人：XXX1.1.4项目实施地点本项目位于********1.1.5项目建设规模和内容（1）建设规模（2）建设内容1.1.6项目建设功能本大厦的资金筹集方式采用银行贷款和商会内部融资相结合的方式，大厦建成后，商会内部成员将依据投资金额的比例，对大厦产权进行分配，表1-1为********商会的名单68 表1-1********商会的名单序号商会名单68 1.1.7项目总投资与资金筹措（1）投资估算（2）、资金筹措1.1.8建设期限项目建设期为3年，即1.2研究工作的依据与范围1.2.1研究工作的依据（1）（2）《****服务业十二五规划纲要》；（3）****商业“十二五”规划纲要；（4）《中华人民共和国环境保护法》；（5）项目建设单位提供的有关技术资料、项目方案及基础材料。1.2.2研究工作的范围(1)项目提出背景和建设必要性(2)市场需求预测(3)建设条件(4)工程技术方案(5)消防和节约能源(6)环境保护措施68 (7)劳动保护、安全防护和卫生(8)企业组织和劳动定员(9)项目实施进度安排(10)投资估算和资金筹措(11)效益分析1.3编制原则1.3.1坚决贯彻落实科学发展观，以市场需求为导向；紧密围绕《****市促进服务业发展若干政策》确立****（****）商会大厦项目的发展战略和目标任务；坚持以做大做强为目标，以****商会企业的传统产业为主线，充分发挥重点骨干企业先导带动作用。1.3.2积极响应****促进服务业发展、****市商业发展规划，使项目建设成为满足****市消费结构升级、促进服务业发展、健康丰富文化生活的典范工程，对于促进区域人口就业也具有重要的社会意义。1.3.3根据****市规划（单体）设计条件通知书要求，做好项目的土地规划设计、能源（电力、燃气）、供水等公用工程及配套设施建设。1.3.4根据****、****市“十二五”规划，融入区域经济发展、合理安排进度。1.3.5按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。68 1.3.6以区域商业、办公、餐饮等需求的发展前景依据，结合本地文化特色，借鉴国际先进的办公大厦规划设计先进理念；引进知名第三方专业物业管理公司，明确项目建成以后的管理模式、运营机制。1.3.7项目省内地市的行业会议、商务等市场需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。1.3.8项目建设中积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。1.3.9节能、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。1.3.10其它规定及客户要求。1.4主要技术经济指标主要技术经济指标详见下表1-1。表1-1主要技术经济指标表序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元1.1建设投资万元1.2建设期利息万元1.3流动资金万元2年均营业收入万元3年均总成本万元3.1年均固定成本万元3.2年均可变成本万元4年均经营成本万元5年均利税总额万元5.1年均营业税金及附加万元5.1年均所得税万元5.2年均利润总额万元6财务内部收益率%税后7财务净现值万元税后8税后投资回收期年68 9财务内部收益率%税前10财务净现值万元税前8税前投资回收期年11总投资收益率%12投资利税率%1.5可行性研究结论1.5.1****（****）商会大厦项目建设，符合省市有关产业转移、现代服务业发展等政策，符合服务业产业发展方向和要求。1.5.2项目建设用地符合****市政府的市政规划要求。1.5.3项目建成后，年均实现营业收入..........万元，平均年向国家缴纳税金（包括营业税金及附加..........万元、所得税.............万元）约............万元，安排就业.............人，具有良好的经济和社会效益。1.5.4****（****）商会大厦项目建设，不仅对****经济社会的发展产生深刻的影响，同时对改善****的环境，提高****的城市品位，增加****人民的幸福指数，具有重大的现实意义。综上所述，****（****）商会大厦项目建设各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请省、市和各职能部门以及银行大力支持，使该项目早日建成，发挥效益。68 第一章项目背景与建设的必要性2.1项目背景2.2项目建设的必要性2.2.1提升********商会的带动力，推动区域经济发展2.2.2发展现代服务业是城市化进程的重要推动力从全球经济发展的历史经验和理论来分析，现代服务业追求规模经济效益和外部经济效益，具有较大的关联效应和乘数效应，并且以建立在人与人沟通基础上的信任为基本发展条件。通过形态营造和功能整合，提升区域内的服务业等级，最终形成知识、信息、资本、人才的集聚。因此，现代服务业的发展呈现出空间聚集的内在规律，具有高度的空间集聚性，对于提升城市功能和扩大城市辐射作用功不可没。2.2.3提高大厦服务水平和质量的需要新建的****（****）商会大厦项目拟用国内知名的管理团队，引进现代化的先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。2.2.4解决就业的需要项目建成后将会解决......人员就业，减轻了政府“就业”68 负担，对稳定社会起到积极的作用。2.2.5企业自身发展的需要。本项目的建设，不仅能补充****市经济发展需求，同时也能大幅度提高****商会企业的经济效益，创造****商会品牌；使****商会企业立足****市，面向全省，逐步与国际接轨，为****市向区域特大型城市迈进搭建平台。综上所述，该项目设立在****县城北新区，符合区域经济发展的配套需求，符合城市产业发展方向。可以提升城市形象，改善民生，满足人们日益增长文化生活需求。项目建设解决了****商会企业办公空间分配，无法形成集聚效益的现状，可为****商会企业提供一个巨大的发展空间，从而带动整个****经济的发展。综上所述，****（****）商会大厦项目建设是十分必要和迫切的。68 第一章****商会大厦发展机遇分析3.1****县经济发展概况3.2****商会大厦发展机遇分析第二章建设条件与场址选择4.1建设条件4.1.1****概况4.1.2地理位置****位于****4.1.2气候条件全市气候温和，日照充足，雨量充沛，属亚热带季风湿润性气候。春寒冬冷、夏热秋爽，初夏多雨、伏秋干燥，具有四季分明、雨热同季、无霜期长等气候特点，对农作物和植被十分有利。68 4.1.2自然资源自然资源十分丰富。新中国建立以来相继发现的矿产50余种，其中已探明储量的矿床近90处，各类矿点、矿化点520余处。森林覆盖率56.3%，以天然次生林为主，针叶林面积比重较大。盛产杉、松、竹以及油茶和柑桔等，是国家重要的木本油料基地，也是国内五大杉木种植区之一。由于植被条件较好，多种动物在这里繁衍生息。脊椎动物共500余种：鱼类143种，鸟类200余种，兽类60余种。除赣江干流外，境内集水面积大于1000平方公里的河流有8条，大于100平方公里的有32条。水资源总量为222亿立方米，有较大开发价值。4.1.3社会经济条件4.2场址选择本项目选址本项目位于********县城北新区，****县政府行政中心对面，项目所在地各种商业服务设施的配置充分完善，而且当前市场对该地块周边区域认知度较高，这对项目的发展是有利的。68 第一章建设及公用工程方案5.1工程组成****（****）商会大厦项目项目规划用地面积...亩，规划设计层数为...层，建筑高度....米，规划总建筑面积.....平方米。设计中应体现当今时尚的国际流行布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大厦。5.2建设方案5.2.1建筑方案设计原则（1）、项目建设应符合****市建设总体规划要求。（2）、大厦内外装饰风格突出现代商务写字楼特色，体现当今时尚的国际流行布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流、物流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型商务写字楼。（3）、按照国家有关写字楼建筑建设标准及规范要求建设，并具有前瞻性，为今后发展预留发展空间。5.2.2设计依据（1）、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（2）、《****民用建筑标准》（DB/2200，D33001-89）；68 （3）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－952005年版）；（4）、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；（5）、《建筑地基基础设计规范》（GBJ50007）；（6）、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；（7）、《建筑抗震设计规范》（GBJ50011-2001）；（8）、《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）；（9）、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；（10）、《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-95）；（11）、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。5.2.3总平面布置方案总体布局上形成错落有致的标志性建筑。外部沿路布置停车位、绿化；车流、人流以环线串联。消防车道畅通无阴，建筑前后均留有足够的消防登高场地。5.2.4交通与停车组织（1）出入口设置****（****）商会大厦项目主入口开在东北侧。（2）道路系统及分级商会大厦采用环状道路结构，绕行在建筑物的周边，各出入口与主行道路衔接，形成高效安全、顺畅便捷、层次分明的车行道路系统。（3）停车组织****（****）商会大厦项目建设停车车位901个（其中地面车位2433个，地下车位658个）。68 工程建筑控制线内布置地下车库（部分车库为双层机械停车），地下车库为客户提供充足的车位，宽敞和充裕的停车空间，确保客户停车的方便和尊贵。5.2.5立面设计在充分满足使用功能的基础上，作为****县的标志性建筑之一，建筑立面设计突出体现****商会大厦鲜明的个性及时代特征。在充分满足使用功能的基础上，建筑外立面设计要突出体现商会大厦的时代特征，同时又要考虑与市容整体协调性，还要考虑经济与实用性。5.2.6功能分区****（****）商会大厦主要功能为1-3层为商业区，主要通过租赁的方式，吸引各种商家，形成一座大型购物商场。4-27层为********商会各个入驻企业的办公区，2座辅助楼主要为职工宿舍楼和餐厅，餐厅位于辅助楼的2楼，建筑面积2000平米，可在满足大厦职工的餐饮需求的同时，进行对外开放，获得利润。5.3装饰、装潢本项目室内内根据不同功能需要，分别采用墙砖、马赛克、壁纸和白色涂料，顶棚轻钢龙骨吊顶并施以造型；地面材质选用优质大理石、地砖、复合地板、地毯；窗户选用平开型钢窗，要求密封良好，减少噪音干扰；室外临街面选用锈石干挂。68 5.4公用工程5.4.1给排水工程（1）给水系统①水源：生活给水由市政管网分别引入二条DN200给水管接至项目区地下车库生活储水池。②用水定额及用水量：本工程设计总人数3650人，最高日用水量约为910M3/d。③根据建筑设计、水源条件，节能和安全供水原则，给水系统分由地下贮水池和生活水泵联合分区变频供水。（2）排水系统①最高日污水排水量820M3/d。②地下车库设有污水集水坑，生活废水由污水潜水泵提升排至室外污水管道。生活污、废水经微型污水处理装置处理后排入市政污水管。（3）消防给水①消防水量：室外消火栓用水量30L/s灭火时间2小时。室内消火栓用水量40L/s灭火时间2小时、自动喷洒系统30L/s灭火时间1小时。②水源：消防给水由市政给水管引二条DN200给水管接至地下车库消防泵房。泵房内设有室内消火栓加压泵，自动喷洒泵及消防储水池。③68 室内消火栓系统：室内消火栓系统分不分区，消火栓出水水压大于50m时采用减压稳压消火栓。估计局部楼层消火栓静压已超过100M，所以消火栓系统应考虑分区。④自动喷洒系统：地下车库及一二层商业均设有自动喷头保护。自动喷洒系统消防供水由自动喷洒泵供给。⑤室外消火栓系统：商会大厦室外设室外消火栓给水，室外消火栓由市政给水供给。⑥柴油发电机房及储油间设气体灭火系统。变配电室内根据规范宜考虑气体灭火，可根据当地消防部门要求考虑。⑦变电室采用手推车式干粉灭火器和手提式灭火器。⑧高层套房、地下车库及公共建筑室内均设置手提式灭火器。⑨消防系统管道采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。5.4.2电气（1）计算容量：设配电房；商业用电单独设置变压器并采取高压计量。（2）电源：高压电源由市政提供一路10kV环网电源，组成环网供电,高压柜采用环网柜。（3）自备电源：****（****）商会大厦项目设置自启动柴油发电机作为应急事故备用电源（平时共给电梯、生活水泵等一、二级负荷；火灾时供给消防负荷）。68 （4）低压配电：供电电压为10/0.4/0.23KV，低压侧为单母线分段运行，配电方式为放射式和树干式相结合,对重要负荷以放射式供电为主，对消防用电设备均采用双电源末端互投供电方式。高层建筑中，各层设竖井配电间，内设预分支母线、电缆及配电设备。（5）功率因数补偿及计费：功率因数补偿均采用在变压器低压侧集中补偿方式,补偿后其值应满足高压侧功率因数大于0.9。（6）防雷及接地：本工程按二级防雷要求进行防雷设计，在屋面设避雷带作防雷接闪器，利用柱子内二根主钢筋作为防雷引下线,接地装置充分利用建筑结构基础。防雷接地和电气接地采用统一接地系统，其总接地电阻不大于一欧姆。5.4.3暖通工程（1）空调系统①室外主要参数a室外设计参数夏季空调计算干球温度：35℃。夏季空调计算湿球温度：28.2℃.夏季风速2.6m/s。夏季大气压力：1000.9hpa。b夏季室内设计参数：干球温度24-26℃。相对温度50-65%。新风量20-30m³/h。②本工程设计冷负荷约1500kw（430RT），空调冷源选用多联变频机组，即VRV。③空调末端采用四面出风嵌入式机组，新风采用全热交换新风换气机，以利于节能。（2）通风①地下车库根据防火分区设置机械排风系统，换气次数为6次/h，采用车道或与建筑配合设置进风井、口自然补风，如无法自然补风，采用机械补风。补风量不小于排烟量的85%。68 ②变配电室及屋顶电梯机房按≥15次/h换气设机械通风。③水泵房按6~8次/h换气设机械通风系统。公用卫生间按10～15次/h换气设机械排风系统。电梯机房按15次/h换气设机械排风系统.④卫生间预留排气扇电源、厨房预留抽油烟机（如需要，另设置排气扇）电源。⑤电梯机房设机械通风系统，预留排气扇电源、预留洞口。（3）防排烟系统设计①排烟系统a地下室停车场根据防火分区设置机械排烟（兼排风）系统，与平时通风系统合用，火灾时排烟。地下汽车库采用车道或与建筑配合设置进风井、口自然补风，如无法自然补风，采用机械补风。补风量不小于排烟量的50%。b变配电室设有机械排烟（兼排风）系统及相应的补风系统。c无直接自然通风，且长度超过20M的内走道或虽有直接自然通风，但长度超过60M的内走道均设有机械排烟系统。②加压送风系统凡不具备自然防排烟的防烟楼梯间及其前室、消防电梯前室或合用前室均设有机械加压送风系统。③本工程的防排烟系统要求能在消防控制中心集中监控，远程启停。68 第一章节能与资源综合利用6.1用能标准和节能规范6.1.1原则和标准（1）坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。（2）认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，充分考虑能源二次使用和资源综合利用，以求最大限度地节约能源和资源。（3）积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后工艺。6.1.2规范和依据（1）国家计委、建设部等《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列“节能篇（章）”的暂行规定》的通知；（2）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）；（3）《中华人民共和国节约能源法》（【1997】90号主席令）；（4）《中国节能技术政策大纲》（2006年版）；（5）《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）；（6）《评价企业合理用热技术导则》（GB3486）；（7）《评价企业合理用水技术导则》（GB7119）；68 （8）《设备及管道保温技术通则》（GB4272）。6.2节能措施节约能源已成为当今世界人们关注的问题。随着工业生产的发展，能源消耗也日益增加，合理回收和利用能源是发展生产的重要条件之一，也是提高项目经济效益的具体保证。设计中如何优化节能措施，是项目建设必须认真考虑的问题。本项目的主要节能措施如下：6.2.1建筑节能（1）、积极推广使用新型建筑材料，建筑物墙体选用符合节能保温要求的新型复合墙体材料，如：混凝土小型空心砌块、聚苯乙烯复合墙体等，其节能效果显著，耗热量指标18.8W/m2，比新节能标准规定的20.6W/m2要低。这一构造措施消除了冷桥，能实现墙体的全面保温。（2）、外部幕墙采用节能玻璃（Low-E玻璃），采用双层中空铝合金窗。（3）、充分利用自然光和自然通风；使用高效、节能灯具。6.2.2电气节能（1）、采用高效节能的电力设备，如：电机均采用新型号节能电机（Y系列等），变压器采用SCB11系列节能变压器。（2）、在变电室设集中无功功率自动补偿装置。要求补偿后功率因数≥0.9。（3）、选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置，减少能源损耗。68 （4）、制定节电管理制度。6.2.3推广绿色照明（1）、推广紧凑型荧光灯、细管径荧光灯以及其他高效照明产品，例如金属卤化物灯、目光色镝灯、高压钠灯等。（2）、商会大厦走廊和楼梯灯具采用声光控开关，以利节能，避免长明灯。（3）、道路采用光伏太阳能供电的大功率的LED路灯。6.3节能管理6.3.1能源管理机构和管理人员会同人力资源部门开展节能教育，组织有关人员参加节能培训。未经节能教育培训的人员，不准在耗能设备岗位上操作。6.3.2建立节能工作责任制，对节能工作取得成绩的集体和个人给与奖励。6.3.3建立健全能源消耗原始记录和统计台帐，按照《中国人民共和国统计法》和其他有关规定，定期向上级节能管理机构和企业业务主管部门报送有关能源统计报表。6.3.4进行能耗分析，并根据需要开展能源平衡工作。实行综合能耗考核和单项消耗考核制度。6.3.5市场能源机构应当同能源供应部门，根据上级主管部门综合能耗考核定额和单位产品能耗定额，定期对市场主要耗能产品制定先进、合理的能源消耗定额，并认真进行考核。68 6.4节水措施6.4.1提高水的循环使用率。6.4.2水环式真空泵中的水介质循环使用，从而节省新鲜水用量。6.4.3积极考虑采用节水技术，推行节水型用水器具，提高用水效率，节约水资源。6.4.4强化节水管理，开展工业节水的宣传教育。宣传国家有关节水的方针政策，宣传节水新技术、新设备、新工艺，总结推广节水先进经验，开展节水管理和技术交流与合作，提高广大员工的节水意识。6.4.5供水设备采用节水型设备，如变频供水设备、节水卫生洁具等，以节约水资源，给水泵使用效率不小于60％。给水管材采用PVC热融连接，无结垢和漏水之虑，户内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。6.5资源综合利用6.5.1坚持使用节约并重、节约优先，按照减量化、再利用、资源化的原则，在废物产生、消费等环节，建立资源循环利用体系。6.5.2强化能源节约和高效利用，加大节能力度，通过优化项目实现结构节能；通过推广节能技术，实现技术节能；通过加强能源消费环节的制度建设和监管，实现管理节能。6.5.3注重能量系统优化，以提高项目整体的综合能耗水平。6.5.4节约土地，落实保护耕地基本国策，强化用地定额标准，提高项目建筑系数和利用系数。6.5.568 采用小型、轻型和再生材料，提高建筑物质量，延长使用寿命，提倡简约实用的建筑装修，推进木材、金属材料、水泥等的节约代用。6.5.6倡导循环经济理念，执行设计、施工、生产等技术标准和材料消耗核算制度，增强全体员工的资源忧患意识和节约意识。68 第一章环境保护7.1建设地点环境现状项目建设区无工业污染源，大气环境现状监测结果表明，SO2和NO2现状浓度值满足《环境空气质量标准》中二类标准要求，区域大气环境尚好。大气环境质量相对较好，环境空气质量符合二级标准要求，尚有一定的环境容量。7.2环境保护执行标准7.2.1环境质量标准（1）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）（2）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）（3）《声环境质量标准》（GB3096-2008）7.2.2污染物排放标准（1）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）（2）《大气污染综合排放标准》（GB16297—1996）（3）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）（4）《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2-2002）68 7.3主要污染源及污染物7.3.1建设期对环境的影响（1）、大气环境影响分析施工期出于需要大量的建筑材料、机械设备等，各类运输车辆进出施工场地来往较频繁。因此，车辆运输及物料堆放产生的道路扬尘较大，对大气环境质量影响不容忽视，应采取措施加以控制。各类施工机械和运输车辆排放的尾气主要污染物有CO、NO2碳氢化合物等。（2）、水环境影响分析施工期工程对地表水环境的影响因素有：①施工现场工人生活污水；②施工活动中排放的各类生产废水；③施工现场地表裸露破坏引起的水土流失等；④生活污水中主要污染物有COD、BOD5、SS等；⑤施工生产废水主要有搅拌机、清洗水、搅拌中外泄废水和洗石冲灰水等；⑥废水中主要污染物有SS、硅酸盐、PH油类等。（3）、声环境影响分析施工期建筑施工噪声源主要是各类施工机械，由施工机械产噪机理和特征，可知施工噪声对周围环境的影响有四个特点：68 高噪声施工机械相对集中于土方期和结构期，施工时间也相对较长：而打桩的打桩机冲击声声功率最强，但发生时间较短。施工机械噪声除打桩机为狭带冲击声外，其余多为中、高频的机械噪声。安装期大部分声源在室内，旗工期声源皆在室外，影响范围较远，尤为打桩机的冲击声。（4）、固体废弃物影响分析施工期产生的建筑垃圾会对环境造成一定的影响。7.3.2运营期对环境的影响（1）、水环境影响分析运营期的废水主要是餐饮用水和住宿污水，主要污染物浓度分别为COD28mg/1、SS14mg/1、石油类0.382mg/1。废水主要污染物排放浓度均符合《污水综合排放标准》（GB8978—1996）中三级标准。（2）、大气环境影响分析餐饮部门油烟排放对作业场所及外环境影响。（3）、声环境影响分析商会大厦内主要是1-3层商业区的噪声，总体上85~92dB（A）左右。因此经维护结构和玻璃窗隔声后，对外环境基本不产生干扰影响。（4）、固体废弃物影响分析主要是餐饮、住宿废料和废弃物，拟全部回收后，进行集中处理。7.4污染综合治理方案按“三同时”的原则，对可能产生的污染进行综合治理，使其达到国家规定的排放标准。7.4.1建设期污染防治措施建议采取以下防治措施：（1）在场址周围开挖排水沟渠，做好雨天疏水工作。68 （2）并在场界四周修建挡土墙和护坡。（3）在建设过程中要注意绿化，及时恢复植被，及时清理施工现场。（4）施工期间开挖废水沉淀池，施工过程中产生的废水经沉淀池处理达标后排入厂区处的沉淀池。施工扬尘会使周围环境空气颗粒物大幅度增加，影响周围环境空气质量，对人体健康及植物光合作用都会产生一定危害。因此，建议采取如下几点防治扬尘污染措施；（1）施工场每天定期洒水，防止浮尘，在大风日加大洒水量及洒水次数；（2）施工场地内运输通道及时清扫、冲洗，以减少汽车行驶扬尘；（3）运输车辆进入施工场地应低速行驶，或限速行驶，减少产尘量；（4）施工渣土外运车辆应覆盖，严禁沿路遗洒；（5）避免起尘原材料的露天堆放；（6）所有来往施工场地的多尘物料均应用帆布覆盖；（7）施工过程中应采用商品（湿）水泥和水泥预制件，尽量少用干水泥等。68 施工机械噪声会使一定范围内的环境噪声超标，因此，应选择噪声低的设备施工，同时还要避免高噪声设备同时作业，防止噪声叠加影响。夜间施工应特别注意噪声带来的不良影响，必要时应停止夜间施工。7.4.2运营期污染防治措施（1）对于餐饮产生的废弃物，由物业公司集中回收，由垃圾处理站统一处理，对周围环境影响小。（2）对于餐饮产生废气：餐饮部门油烟执行GB18483－2001《饮食业油烟排放标准》（试行）标准，详见表7－1、7－2。合理设计出入口，加强停车的管理，合理组织交通，保证出入口及区域内的交通畅通，缩短汽车怠速启动和行驶的时间；尽量减少外部燃油机动车进入区内；进入区内的机动车要求其备有尾气净化装置。饮食业单位的规模划分表7－1规模小型中型大型基准灶头数≥1，＜3≥3，＜6≥6对应灶头总功率（108j/h）1.67，＜5.00≥5.00，＜10≥10对应排气罩面总投影面积（m2）≥1.1，＜3.3≥3.3，＜6.6≥6.6饮食业油烟排放标准表7－2规模小型中型大型最高允许排放浓度（mg/m3）2.02.02.0净化设施最低去除率（％）60758568 本项目餐厅厨房采用城市煤气作燃料，其烟气排放可以满足标准要求。但厨房在烹饪食物的过程中将产生油烟，主要化学成分为烷烃类、脂肪酸类、酯类、醇类、酮类、醛类、杂环化合物、甾族化合物、多环芳烃类等，要求厨房炊食油烟必须符合GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》（试行）中的标准。油烟的最高允许排放浓度标准为2mg/m3，净化设施最低去除效率为75%。厨房油烟的初始浓度一般为5～8mg/m3，超过GB18483-2001中2mg/m3的油烟排放标准，如安装净化效率在75%以上的净化装置，油烟排放浓度为0.75～1.2mg/m3，满足标准要求。根据本项目的特点，拟采用“CYY型油烟净化设备”处理油烟。油烟排气筒应作附壁式烟道从房顶排放，注意与周边景观协调。油烟机应经常维护，以保证正常运作。（3）生活污水经化粪池处理后送至污水处理厂生化处理达标排放。本项目污水主要是生活污水（含厕、浴污水）和食堂的含油污水。经类比调查，其废水中主要污染物浓度为COD300mg/L、BOD5150mg/L、SS200mg/L、氨氮31mg/L、动植物油25mg/L。本项目餐饮废水中含有较多的油脂，按照环保要求，食堂须设隔油池处理，油脂类将大量减少。项目产生的生活污水和经过隔油池处理后的食堂含有污水通过拟建的污水排水管网直接排入场区外市政污水管网。（4）在设计中对产生噪声的部位采取消音、减震、围护隔音等措施，经处理后，对周围的环境影响较小。上述的废弃物、废气、废水、废渣及噪声经治理后，各种污染物处理后均能达到排放指标，均不会对周围环境造成不良影响。68 7.5场区绿化为减少生产对环境的影响，自身净化空气，美化场区，场区内除建构筑物、地坪、道路等铺砌硬地外，其余裸露地面均铺以草坪，道路四周栽种各色绿化树种，减少污染，美化环境。7.6环境影响评价综上所述，项目建设建设地环境保护方案采用的环境保设施、设备等，符合项目建设内容要求和国家、****、****市有关环境保护的要求，项目建成后不会造成环境污染。因此，本项目的环保措施技术上是可行的。可以预计，本项目对周围环境不会造成污染，不会破坏生态平衡。68 第一章职业安全卫生与消防8.1危害因素及危害程度分析8.1.1火灾爆炸本项目在建设过程中机械设备占很大比例，用电量较大，所以应加强对火灾的预防，加强消防工作，确保消防安全。8.1.2高温烫伤本项目在建设过程中会有少量高温焊接工作，可能会有灼伤事故。水晶灯加工过程中，也有灼伤的危险。8.1.2触电在运营过程中，有用电设备，应特别注意，会发生触电伤害事故。8.2安全措施方案8.2.1建设过程中的安全防护措施(1)严格执行各种施工安全规程，落实安全责任制。(2)施工现场道路、电气线路、材料堆放场等的平面布置，要符合安全、卫生要求。(3)各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养。(4)脚手架、井字架和安全网要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、摇晃等情况，要及时加固。68 (5)各种坑井，易燃易爆场所，变压器周围要指定专人设置围栏和安全标志，夜间要设红灯示警。(6)凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故。(7)从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品。(8)建筑物勒脚处设防湿层，外墙采用热稳性良好的建筑材料。8.2.2项目运营中的安全防护措施(1)传染病预防本项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照《中华人民共和国传染病防治法》及其它相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类服务设施等人流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，以确保良好的工作生活环境。(2)噪音防护机组和泵类集中设置在机房内，在布置上进行局部隔离，利用建筑物隔音。值班人员在控制室内通过PLC监控，巡检人员进入机房需佩戴护耳器。8.2.3劳动安全卫生机构设置及人员配备68 企业已经建立健全劳动安全机构，其主要职责是：安全教育、安全措施的落实和维护保养、安全检查、安全监督、劳动保护、抢救病人等。本项目纳入全场统一安全管理，另配一名兼职安全员，负责本项目的劳动安全工作。8.3消防8.3.1消防设计根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的有关规定，建筑物耐火等级二级，生产火灾危险性丙类，最大建筑物体积大于50000m3，高度小于24m，则室外消防用水量为40L/s，室内消防用水量为10L/s。火灾延续时间为3小时。消防系统采取独立的供水系统，场区消防管网采取环状管网，由消防水泵从水池取水，消防管网的压力稳定由稳压装置（气压罐+稳压泵）提供。场区内设室外消火栓，消火栓间距不得大于120米，使每个建筑物均处于消火栓防护范围内。8.3.2火灾自动报警系统本工程建立火灾自动报警系统，火灾自动报警系统是用于探测初期火灾并发出警报，以便采取相应措施的系统。火灾自动报警系统的组成（1）、触发装置系统中的触发装置是能自动或手动向火灾报警器发送火灾报警信号的装置。自动触发装置主要是指火灾探测器，手动触发装置是指手动火灾报警按钮。火灾探测器是系统的“感觉器官”，它的作用是监视被保护区域有无火灾发生。一旦发现火情，就将火灾的特征物理量，如温度、烟、雾、气体和辐射光等转换成电信号，立即向火灾报警控制器发送报警信号。68 （2）、控制器和辅助装置火灾报警控制器是火灾自动报警系统的重要组成部分，担负着为火灾探测器提供稳定的工作电源、监视探测器及系统自身的工作状态，接受、转换、处理火灾探测器输出的报警信号，进行声光报警，指示报警具体部位及时间，同时执行相应辅助控制等逐项任务。它是整个报警系统的“大脑”，是整个系统的控制指挥中心。控制器具有：火灾监控报警功能、自检功能、故障检查报警功能、电源切换功能、外控消防联动系统功能。报警系统中常用的辅助设备有警铃、辅助指示装置（模拟显示盘、辅助指示灯、疏散指示灯等）、中断器和隔音器等。（3）、自动消防联动控制系统该系统是指一旦发生火灾，为了减少火灾损失或进行火灾补救，在控制器的作用下，可以自动开启的一系列的消防设备与设施。如防火门、防火卷窗、照明电源、自动喷灭火设备、火警电话、火警广播。（4）、火警事故广播发生火灾后，由于人员、环境生疏或一部分人不能及时知悉，往往延误疏散逃生的时机造成不必要的伤亡，为避免这样的悲剧发生，我国《火灾自动报警系统设计规范》强制要求设置便于火灾疏散统一指挥的火灾事故广播系统。8.3.3采取措施（1）、组织开展消防安全教育，制定用火用电等防火管理制度。（2）68 、组织防火人员开展消防检查，消灭火险隐患，制定紧急疏散方案。（3）、在员工中，组建专职、义务消防队，制定灭火预案，开展灭火演习。（4）、负责商会大厦内灭火器具等消防器材的配置。（5）、组织扑救初期火灾和人员疏散，保护火灾现场。8.3.4防火、用火、用电管理（1）、各类建筑的设计与施工，其防火设计必须符合国家有关消防技术规范的规定，并经当地公安消防监督机构审核，工程竣工后，应经公安消防监督机构验收合格方可使用。 （2）、整个商会大厦划分为若干区域，区域之间保持相应的疏散通道。本工程的各类道路要求均能满足消防车的通行要求。（3）、商会大厦内严禁堆放烟花爆竹和易焚烧物品，在划定的严禁烟火的部位或者区域，应当设置醒目的禁烟火标志。（4）、商会大厦内电气线路和用电设备，必须符合国家有关电气设计、安装规范的要求，并由工程承办单位委托有资质的施工单位和持有合格证的电工负责安装、检查和维修。严禁个人私自拉设临时线路。商会大厦内照明用电，应当与动力、消防用电分开设置；电源开关插座等，应当安装在封闭式的配电箱内，且配电箱应当采用非燃烧材料制作。8.3.5消防设施、器材的配备及管理项目68 应当按照国家《建筑灭火器配置设计规范》的规定，由主办单位负责配置相应的灭火器具。公共消防器材应当布置在明显和便于取用的地点，明确专人管理。商会大厦内应配备基本的消防通讯和报警装置，一旦发生火灾做到及时报警。8.3.6加强安全教育、健全安全制度定期对职工进行安全教育、不定期的抽查安全知识，增强每一位职工的安全意识。健全安全制度；定期、不定期的抽查安全状况。68 第九章组织机构与人力资源配置9.1企业组织日常经营管理工作由总经理负责，项目建成后，实行总经理负责制现代企业管理制度，实行全员劳动合同制，制订严格的人事制度、财务制度及管理制度。项目企业对项目的策划、资金筹措、工程设计、工期和质量进行全方位管理。组成项目开发机构，对项目的策划、资金筹措、建设、验收、经营等实行全过程管理。合理设置组织机构，确保项目高效率、低消耗运营。组织结构图如下：财务部市场运营部餐饮部休息娱乐服务部客房部行政后勤室总经理安全保卫部人力资源部董事长68 本项目建成后，拟成立引进第三方国际、国内知名的管理公司，负责对商会大厦的综合运营管理。9.2劳动定员9.2.1工作制度全年营业天数按350天计，少部分工种如客房部、保安人员采用三班二轮转制度，遵照国家《劳动法》的有关规定进行休假。9.2.2劳动定员数量及技能素质要求商会大厦定员约300人，其中管理人员50人、技术人员18人，一般员工232人。人员工资参照江西市私营企业平均工资并结合行业特点及公司经济效益，实行按劳按能计酬，各部门人员组成见下表：序号部门名称人数其中管理人员技术人员一般职员1总经理室1102副总经理室2203保安部1511134娱乐休闲部2312205工程部101726客房部113203907餐饮部106183858办公室7169行政后勤部1221010计划财务部1242611合计30050182329.3人员管理9.3.1管理人员培训可通过技术讲座，到高等院校学习、进修或自修的方式提高其理论水平的管理能力，培训既懂技术又懂经营管理的开放型管理人才。商会大厦68 高中级管理人员及服务人员由国内知名物业管理公司进行专业培训和实践；技术人员、技术工人通过培训持证上岗。另外要求商会大厦高中级管理人员及服务人员能用普通话和英语提供服务，必要时能用第二种外国语提供服务。在招聘职工上岗前需进行短期的集中培训，以适应商会大厦服务的要求。9.4员工来源公司员工采用招聘制：一是社会招聘大、中专毕业生，二是当地农村剩余劳力，三是同行业中聘用技术人才。68 第十章项目实施进度安排本项目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在项目报批及可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施做出切实、合理的安排。根据基本建设的合理工期规定，结合本项目建设特点，提出以下项目实施进度安排。10.1项目进度计划该项目从立项到运营为36个月，项目开始后，立即进行装饰装潢设计、施工；组成一个班子负责领导组织工作。在装饰工程和建设工程过程中，要抓住设计、定货、施工、安装等重要环节。运用科学手段协调安排各方面的工作，确保顺利完成该项目的建设任务。项目于2012年9月开始，工期3年，2015年10月竣工。项目建设期分配如下：2012年09月-2012年12月项目前期工作2013年1月规划设计2013年02月-2014年12月土建施工2015年1月-2015年9月装饰及设备采购2015年10月项目进入运营68 第十一章招标方案11.1概述依据国家《招标投标法》有关规定要求，在勘察、设计、监理以及重要设备、材料等采购活动中执行全部或部分招标。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。11.2招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标投标代理机构招标。鉴于项目具有一定的复杂性，建议委托具有相应资质的招标代理机构进行招标。11.3招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种类型。68 公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和行业限制均可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交给可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用国债资金建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，本项目建议采用公开招标方式。11.4招标基本情况表表11-1招标基本情况表招标范围招标细项名称招标组织形式招标方式不采用招标形式备注监理全部1委托公开23勘察设计全部1委托公开23安装工程全部1委托公开23设备全部1委托公开2368 土建全部1委托公开2368 第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1估算依据本项目的投资估算，主要依据项目建设方案确定的建设任务及其工程量的建设投资和设备配置投资。国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；工程建设其它费用依据国家相关法律条文及建设部颁发的有关文件，并结合工程具体情况而定；设备购置根据当前市场咨询价格进行估算，并计入了相应的备品备件费用；其它费用按规定计取，不可预见费按直接工程费用5%计算。12.1.2投资构成及估算参数1、建设投资（1）工程费用①建筑装饰工程费68 建筑工程费的估算方法采用单位建筑工程投资估算法（单位建筑工程造价指标乘以建筑工程总量）、单位实物工程量投资估算法（以单位实物工程量造价指标乘以实物工程量），单位造价指标的确定参照当地土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整，本项目建（构）筑工程费估算为6000万元。②设备购置及安装费主要包括中央空调、有线电视、电脑、监控设备、商会大厦公用品等；供电、给排水、消防等，合计设备购置安装费用估算为1115万元。（2）工程建设其他费用主要包括可研编制费用、建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费、招标代理费等，共计3580万元。（3）工程建设预备费根据行业有关要求，并结合项目区的实际情况，工程费用和工程建设其他费用的5%进行估算，为1965万元。（4）建设期贷款利息本项目贷款5000万元，银行贷款利率按6.8%计算，则建设期贷款利息为340万元。综上所述，项目固定资产投资合计为13000万元。12.1.3投资估算本项目总投资为15000.00万元，其中固定资产投资13000万元，流动资金2000万元，其中：工程费用为7115万元，占总投资的47.4%；工程建设其他费用为3580万元，占总投资的23.9%；预备费用为1965万元，占总投资的13.1%；68 建设期贷款利息340万元，占总投资的2.3%；流动资金2000万元，占总投资的13.3%。12.2资金筹措项目总投资5000.00万元，其中项目承办单位自筹10000万元，银行贷款5000万元。大厦建成后，商会内部成员将依据投资金额的比例，对大厦产权进行分配，表12-1为********商会的名单表12-1********商会的名单序号商会名单12345678910111268 13141516171819202168 第十三章财务评价13.1财务评价依据及范围该项目经济评价采用国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、原国家计委颁布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》所规定的原则与方法进行。在建设内容和规模、工程建设方案和产品方案等基础上来进行项目的财务评价。依据项目的特点，财务评价部分主要包括财务估算、财务盈利能力分析、不确定性分析，最后给出财务评价的结论。13.2基础数据及参数选取（1）取费标准：修理费按折旧的10%计算、营业费用按营业收入的3%计算、管理费用按营业收入的1%计算。（2）财务制度的规定：固定资产的折旧年限分别是房屋建筑物是50年，残值率5%；机械设备是12年，折旧方法为平均年限法，残值率5%；固定资产其他费用折旧年限为8年；无形资产按10年进行摊销、其他资产按5年进行摊销。（3）税收政策：根据现行的税收政策规定，营业税按5%计算，企业所得税率按25%计算、城建税率按5%计算、地方教育费附加税率按3%计算。（4）项目计算期：11年。68 13.3财务效益与费用估算13.3.1营业收入本项目营业收入主要为项目1-3层商业区的营业收入，对比****同等规模的商业区，大约每天营业额为35.39万元，一年按350个工作日计算，则商业区营业收入为12386.5万元；第二部分收入为****商会企业的新增营业收入，初步估计为2亿元，，则****商会年营业收入为32386.5万元。13.3.2产品总成本及费用估算本项目按要素分各项成本费用如下：1、原辅材料费本项目所需原辅材料费主要为办公消耗性材料及商会企业的运营成本等，总计为21853.86万元。2、燃料动力费水、电费估算为576万元。3、工资费项目定员300人，平均年工资3万元，福利费按工资总额的14%计算,则年工资福利费为1026万元。4、修理费本项目年修理费用取固定资产折旧额的10%计算，为98.51万元。5、折旧费年固定资产折旧费985.12万元。6、摊销费年摊销费为225.5万元。68 7、其他费用本项目广告推销费用以及差旅交际等营业费用按营业收入的3%计算，管理费用按收入的1%计算。综上所述，本项目生产期年均总成本费用为25240.46万元，年均固定成本12820.68万元，可变成本12419.78万元，年均经营成本23409.34万元。13.3.3利润及利润分配经计算，本项目年均实现利润总额6242.82万元，年均上缴企业所得税1560.70万元，年均净利润4682.11万元；法定盈余公积金按净利润的10%计取。利润及利润分配数据详见附表:利润及利润分配表。13.4财务分析13.4.1财务盈利能力分析1、财务内部收益率（FIRR）按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率（FIRR）系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：为现金流入，为现金流出，下同）本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率（）计算结果分别为16.01%和12.40%，均超过设定的财务基准收益率10%。计算过程详见经济评价附表:项目投资现金流量表。2、财务净现值（FNPV）68 按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）系指按设定的折现率（一般采用基准收益率ic）计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。（式中Ic为基准折现率，本项目为10%）本项目所得税前及税后全部投资财务净现值（）计算结果分别为15070.68万元和5882.41万元，详见经济评价附表。3、投资回收期（Pt）按照《方法与参数》的规定，投资回收期（Pt）系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目所得税前及税后投资回收期（Pt）经计算分别为8.7年和9.6年。计算过程详见经济评价附表。4、总投资收益率（ROI）按照《方法与参数》的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。其计算公式如下：经计算，本项目总投资收益率为13.9%。68 13.4.2财务生存能力分析根据财务计划现金流量表可以看出，企业通过经营活动、投资活动及融资活动产生的各年累计盈余资金始终大于零，可见企业有一定的财务生存能力。13.5不确定性分析13.5.1盈亏平衡分析本项目以生产能力利用率来进行盈亏平衡分析，盈亏平衡点（BEP）的计算公式为：=31%。计算显示，该项目营业能力达到设计能力的31%企业即可保本。由于盈亏平衡点较低，所以企业经营风险很小。13.5.2敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的营业收入、经营成本以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析图及敏感性分析表（见附表：敏感性分析表）根据项目的敏感性分析，得知营业收入对项目的影响的敏感程度最大，因此在项目的实施过程中需要对项目的营业收入把握好，否则容易导致项目的风险过大。68 13.6财务评价结论经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好，总投资收益率为13.9%，所得税后全部投资财务内部收益率为12.40%，高于设定10%的财务基准收益率，财务净现值为5882.41万元远大于0，全部投资回收期为9.6年，财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力，不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目财务可行。68 第十四章社会评价14.1项目对社会的影响分析对提高提升****市城市整体形象，拉动区域经济增长，将起到促进和推动作用。项目建设美化****市容、市貌，提供了商业服务能力，同时企业可从中获得较好的经济效益。从社会环境和经济环境角度看，项目建设可为****市经济建设起到良好的促进和推动作用，为社会提供约300个就业岗位，对社会各个行业的发展都具有良好的促进作用，是深受人民群众欢迎的好项目，具有良好的经济效益、社会效益。社会影响详见表14－1。社会影响分析表表14－1序号社会因素影响的范围、程度措施建议1对居民就业的影响项目建设，可为300人提供就业，获得较高的经济收入。2对居民生活水平与质量的影响因为经济收入增加，所以相应可提高生活水平和质量。3对****市生活服务容量和城市市容的影响项目建设提高生活服务容量，方便居民和游客旅行。对城市的市容、市貌将起到促进作用，必将带动****市包河区的蓬勃发展。建设符合****市城市总体规划要求，建设单位应尽快多方筹集资金。14.2互适性分析68 互适性主要是指项目建设能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度、项目与当地社会环境的互相适应关系。不言而喻，项目建设的目的与目标，都是服务于人民、促进****经济发展和商业繁荣。同时项目投入运营后，还可增加新的就业岗位。因此，当地政府、居民支持项目存在与发展的程度的非常高的；当地的社会环境、人文条件以及当地政府、居民支持项目存在与发展使得互适性是非常好的。14.3社会风险分析本项目是商业大厦建设，不产生有害物质，对周围居民及环境没有危害，对区域经济的可持续发展起推动作用，基本上无社会风险。14.4社会评价结论本项目建设****（****）商会大厦项目的建设，将会给****商会企业提供优质的办公环境和发展空间，同时****（****）商会大厦将聘请专业的管理公司，为****商会各企业提供优质的物业管理服务。将为提升********商会整体竞争力做出巨大的贡献，****商会是推动****经济发展的重要力量，****商会也有着巨大的带动作用，将带动****各个行业经济快速发展。从社会环境和经济环境角度看，项目建设可为****经济建设和社会发展起促进和推动作用，对社会各个行业的发展都具有良好的促进作用，是深受人民群众欢迎的好项目，具有良好的社会效益。68 第十五章结论和建议15.1结论通过对本项目的建设必要性、建设方案、投资估算及经济、社会效益等分析研究后，可以得出如下结论：1、本项目的建设符合国家的宏观经济政策，顺应了市场经济发展的大趋势，符合省情、市情。2、项目的建成使用，是全面提高****市经济发展和社会发展的硬件条件。3、项目建成后将产生十分巨大长期的经济效益和社会效益，预计商会大厦运营后，年均实现营业收入32386.5万元，平均年向国家缴纳税金（包括营业税金及附加655.49万元、所得税1560.70万元）约2216.19万元，是社会进步、利国利民的朝阳产业。4、本项目建设****（****）商会大厦项目的建设，将会给****商会企业提供优质的办公环境和发展空间，将为提升********商会整体竞争力做出巨大的贡献综上所述，认为本项目规模适当、合理，符合****总体规划要求，财务评价指标均达到了国家规定标准，具有较好的社会效益、环境效益和经济效益，项目建设是必要的、可行的。68 15.2建议针对项目建设特点，提出建议如下：1、项目建设所需资金较大，应抓紧落实融资工作。2、项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量。3、在项目投入使用前制定并实施工作人员的专业培训计划。4、完善各项管理制度，提高商会企业的整体管理水平。5、公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。6、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。7、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。8、建议上级主管部门积极支持项目实施，并给予一定的政策、资金扶持，促使项目早日建成。68 相关附表：附表1：固定资产投资估算表附表2：燃料动力估算表附表3：固定资产折旧估算表附表4：无形资产及递延资产摊销表附表5：营业税金及附加表附表6：工资及福利估算表附表7：贷款还本付息表附表8：总成本费用估算表附表9：损益和利润分配表附表10：项目财务现金流量表附表11：财务敏感性分析成果表68 固定资产投资估算表附表1单位：万元序号工程或费用名称建筑工程设备及工器具购置安装费用其它费用合计一第一部分：工程费用6000.001115.00　7115.001建筑工程5000.001115.00　　6115.001.1土建工程4000.00　　　4000.001.2装饰工程1000.00　　　1000.002公用工程1000.00　　　1000.002.1中央空调和暖通设备及安装工程400.00　　　400.002.2给排水设备及安装工程200.00　　　200.002.3强弱电设备及安装工程200.00　　　200.002.7消防设备及安装工程200.00　　　200.00二第二部分：其他工程建设费用　　　3580.003580.001土地购置费2055.002055.002建设单位管理费420.00420.003工程监理费305.00305.004建设项目前期工作咨询费240.00240.005环境影响评估费120.00120.006工程保险费150.00150.007工程招投标管理费及代理服务费100.00100.008工程预算和竣工结算费审核费90.0090.009员工培训费100.00100.00三基本预备费1965.001965.00四建设期贷款利息340.00340.00固定资产投资7115.003580.001965340.0013000.0068 燃料动力估算表附表2单位：万元序号项目或名称规格单位单价年耗成本(万元)备注1燃料动力　　　　576.00　1.1水　吨2.432000076.8　1.2电　度0.657680000499.2　68 固定资产折旧表附表3单位：万元项目固定资产残值率折旧年限2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年折旧费　　　985.12985.12985.12985.12985.12985.12985.12985.12985.12985.12　　　　　　　　　　　　　　设备0.0512.00　　　　　　　　　　原值5090.00　　5090.004687.044284.083881.133478.173075.212672.252269.291866.331463.38折旧费4029.58　　402.96402.96402.96402.96402.96402.96402.96402.96402.96402.96残值1060.42　　4687.044284.083881.133478.173075.212672.252269.291866.331463.381060.42房屋建筑物　0.0550.00　　　　　　　　　　原值30640.00　　30640.0030057.8429475.6828893.5228311.3627729.2027147.0426564.8825982.7225400.56折旧费5821.60　　582.16582.16582.16582.16582.16582.16582.16582.16582.16582.16残值24818.40　　30057.8429475.6828893.5228311.3627729.2027147.0426564.8825982.7225400.5624818.4068 无形资产及递延资产摊销表附表4单位：万元序号时间折旧年限合计生产期项目2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年无形资产及递延资产摊销合计　　　　　　　　　　　　原值　　2255.02009.51764.01518.51273.01027.5822.0616.5411.0205.5摊销费　2255245.5245.5245.5245.5245.5205.5205.5205.5205.5205.5净值　　2009.51764.01518.51273.01027.5822.0616.5411.0205.50.01土地10　　　　　　　　　　　原值　　2055.01849.51644.01438.51233.01027.5822.0616.5411.0205.5摊销费　2055205.5205.5205.5205.5205.5205.5205.5205.5205.5205.5净值　　1849.51644.01438.51233.01027.5822.0616.5411.0205.50.02其他5　　　　　　　　　　　原值　　200.0160.0120.080.040.0　　　　　摊销费　20040.040.040.040.040.0　　　　　净值　　160.0120.080.040.00　　　　　68 营业税金及附加表附表5单位：万元序号名称单位经营期2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1经营率%801001001001001001001001001002总营业收入25908.232386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.53营业税金及附加535.1668.9668.9668.9668.9668.9668.9668.9668.9668.93.1营业税495.5619.3619.3619.3619.3619.3619.3619.3619.3619.33.2城乡维护建设税（5%）24.7730.9730.9730.9730.9730.9730.9730.9730.9730.973.3教育附加税金（3%）14.8618.5818.5818.5818.5818.5818.5818.5818.5818.5868 工资及福利费估算表附表6单位：万元序号项目合计经营期2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1员工人数300300300300300300300300300300人均年工资（元）300002500025000250002500025000250002500025000250002工资总额（万元）9009009009009009009009009009003福利费126126126126126126126126126126合计102610261026102610261026102610261026102668 贷款还本付息表附表7单位：万元序号项目建设期经营期2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年　贷款　　　　　　　　　　　1.1年初本息累计190205340.05272.05204.02136.01068.00.00.00.00.00.01.2本年借款5000.05000.04000.03000.02000.01000.0　　　　　1.3本年应计息340340272204136680.00.00.00.01.4本年还本付息340134012721204113510680.00.00.00.0　其中：还本　1000.01000.01000.01000.01000.0　　　　　付息340340272204136680.00.00.00.01.5年末本息余额5000.05000.04000.03000.02000.01000.00.00.00.00.00.02资金来源　2314.46082.310036.514177.018503.723047.227820.232593.137366.142139.02.1可用于还本的未分配利润　2314.46082.310036.514177.018503.723047.227820.232593.137366.142139.068 总成本费用估算表附表8单位：万元项目合计经营期2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年日常经营支出214167.817483.08821853.8621853.8621853.8621853.8621853.8621853.8621853.8621853.8621853.86燃料及动力5644.8460.80576.00576.00576.00576.00576.00576.00576.00576.00576.00工资及福利费10054.81026.001026.001026.001026.001026.001026.001026.001026.001026.001026.00修理及维护费965.39898.5198.5198.5198.5198.5198.5198.5198.5198.5198.51折旧费9654.176985.12985.12985.12985.12985.12985.12985.12985.12985.12985.12摊销费2205.9245.50245.50245.50245.50245.50205.50205.50205.50205.50205.50管理费用1213.92699.09123.87123.87123.87123.87123.87123.87123.87123.87123.87营业费用3641.68297.28371.60371.60371.60371.60371.60371.60371.60371.60371.60财务费用1020340.0272.0204.0136.068.00.00.00.00.00.0总成本费用248568.520564.36825552.4625484.4625416.4625348.4625240.4625240.4625240.4625240.4625240.46其中：1.固定成本128206.812751.5012850.5912850.5912850.5912850.5912810.5912810.5912810.5912810.5912810.592.可变成本124197.813193.8013285.0013009.0012733.0012457.0012176.0011836.0011836.0011836.0011836.00经营成本234093.422989.6823455.9723455.9723455.9723455.9723455.9723455.9723455.9723455.9723455.9768 利润与利润分配表附表9单位：万元序号项目合计经营期2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年营业负荷(%)801001001001001001001001001001营业收入317386.725908.232386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.52营业税金及附加6554.94535.10668.87668.87668.87668.87668.87668.87668.87668.87668.873总成本费用248568.520564.36825552.4625484.4625416.4625348.4625240.4625240.4625240.4625240.4625240.464利润总额(1-2-3)62428.153428.815582.045858.046134.046410.046731.047071.047071.047071.047071.045弥补上年亏损0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006应纳税所得额62428.153428.815582.045858.046134.046410.046731.047071.047071.047071.047071.047所得税15607.04857.201395.511464.511533.511602.511682.761767.761767.761767.761767.768税后利润(6-7)46821.122571.604186.534393.534600.534807.535048.285303.285303.285303.285303.289公积金公益金等4682.11257.16418.65439.35460.05480.75504.83530.33530.33530.33530.3310可分配利润46821.122571.604186.534393.534600.534807.535048.285303.285303.285303.285303.2811本年未分配利润42139.002314.443767.883954.184140.484326.784543.454772.954772.954772.954772.9512累计未分配利润2314.446082.3210036.5014176.9718503.7523047.2027820.1532593.1037366.0542139.00投资利润率=13.9%投资利税率=15.3%68 项目财务现金流量表附表10单位：万元序号项目合计建设期经营期2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1现金流入317386.71500032386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.5317386.71.1营业收入121387.70　32386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.532386.5317386.71.2回收固定资产余值25878.82　　　　　　　　　　25878.821.3回收流动资金2000.00　　　　　　　　　　2000.002现金流出248568.520564.36825552.4625484.4625416.4625348.4625240.4625240.4625240.4625240.4625240.46248568.52.1建设投资43000.0013000.00　　　　　　　　　　2.2流动资金2000.00　1000.001000.00　　　　　　　　2.3经营成本34093.43　22989.6823455.9723455.9723455.9723455.9723455.9723455.9723455.9723455.9723455.972.4营业税金及附加6554.94　535.10668.87668.87668.87668.87668.87668.87668.87668.87668.872.5所得税15607.04　857.201395.511464.511533.511602.511682.761767.761767.761767.761767.763净现金流量(税后)48011.12-13000.004527.225866.156797.156728.156659.156578.906493.906493.906493.9034372.714累计净现金流量(税后)　-13000.00-38472.78-32606.63-25809.48-19081.34-12422.19-5843.29650.617144.5013638.4048011.125净现金流量(税前)63618.15-13000.005384.427261.668261.668261.668261.668261.668261.668261.668261.6636140.476累计净现金流量(税前)　-13000.00-37615.58-30353.92-22092.26-13830.61-5568.952692.7110954.3719216.0227477.6863618.15计算指标所得税前所得税后财务内部收益率(%)=16.01%财务内部收益率(%)=12.40%财务净现值（10%）=15070.68（万元）财务净现值（10%）=5882.41(万元)投资回收期=8.7年动态投资回收期=9.6年68 财务敏感性分析成果表附表11序号项目基本方案固定资产投资经营成本营业收入+1%-1%+5%-5%+1%-1%+5%-5%+1%-1%+5%-5%1全部投资财务内部收益率12.40%-0.030.27-0.640.92-3.644.00-17.5920.854.14-3.8121.17-18.832较基本方案增减　-0.150.15-0.760.80-3.763.88-17.7120.734.02-3.9321.05-18.9568'