城中村改造项目 可行性研究报告

'第80页共80页城中村改造可行性研究报告前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、开封市规划局规划方案；2、国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策；3、《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》（汴政200752号）4、现场勘察和实地调研所得资料。5、开封日报社地产事业部提供的资料X城中村改造项目的可行性研究报告 第80页共80页内容提要项目目标：将X改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生态生活园区本文通过对X区域1000亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据X人文生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积80万平方米，项目总投资18.77亿元。经测算项目实现利税25%，因此项目在经济上具有较强的可行性。[关键字]X城中村改造人文生态区域目录前言…………………………………………………………1内容提要…………………………………………………………2第一部分开封市区域特征一、基本概况…………………………………………………………8 第80页共80页二、自然条件…………………………………………………………91、地理环境………………………………………………………92、自然资源………………………………………………………113、人口分布………………………………………………………124、气候环境………………………………………………………135、工程地质………………………………………………………156、水文地质………………………………………………………15三、经济发展…………………………………………………………16四、政策环境及政策依据……………………………………………181、国家政策………………………………………………………182、地方法规………………………………………………………20第二部分项目开发建设的必要性一、项目背景…………………………………………………………22二、项目建设的必要性………………………………………………24第三部分开封市房地产市场分析一、2010年前三季度X省房地产开发市场运行基本特征分析上…………………………………………………………26二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况…………………31三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况…………………32四、2010年1-10月开封市商品房价格变化情况…………………34五、开封市消费需求分析……………………………………………34六、开封市发展趋势分析……………………………………………35第四部分项目概况及定位一、建设地址及属性分析……………………………………………371、项目的地理位置………………………………………………372、项目的地形、地貌……………………………………………38二、总体设计规划理念………………………………………………39 第80页共80页三、项目地块SWOT分析……………………………………………401、优势……………………………………………………………402、劣势……………………………………………………………413、机会……………………………………………………………424、威胁……………………………………………………………42四、项目定位…………………………………………………………421、总体定位………………………………………………………422、项目形象定位…………………………………………………443、产品定位………………………………………………………454、定位依据………………………………………………………465、目标客户定位…………………………………………………476、物业管理定位…………………………………………………48第五部分项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议………………………………………………49二、项目规划设计条件………………………………………………51三、初步规划方案……………………………………………………52四、项目技术指标……………………………………………………53五、建筑单体设计……………………………………………………54六、建筑环境及园林景观设计………………………………………55第六部分拆迁、安置、补偿方案一、补偿依据…………………………………………………………57二、补偿标准…………………………………………………………58三、经济补偿…………………………………………………………58四、补偿方式…………………………………………………………59五、安置房建设………………………………………………………59六、其他安置房及优惠房建设………………………………………59第七部分项目工程设计 第80页共80页一、项目建筑设计定位………………………………………………61二、住宅标准及设计…………………………………………………61三、公用建筑设计标准………………………………………………64四、设备与设施标准…………………………………………………64五、环境保护措施……………………………………………………64第八部分公用工程设计一、给排水工程………………………………………………………66二、电气设计…………………………………………………………68三、安全防范系统……………………………………………………71第九部分经营策略及投资估算一、项目开发经营策略………………………………………………72二、项目实施计划……………………………………………………74三、营销方案…………………………………………………………75四、项目投资估算……………………………………………………77五、资金筹措计划……………………………………………………81第十部分盈亏平衡与敏感性分析一、项目盈亏平衡分析………………………………………………82二、项目敏感性分析…………………………………………………83第十一部分可行性结论与建议一、风险与防范建议…………………………………………………85二、拟建方案结论性意见……………………………………………86 第80页共80页第一部分开封市区域特征一、基本概况开封市位于X省东部。全市总面积6444平方千米，总人口490万人。其中市区面积359平方千米、人口85万。开封位于中国X 第80页共80页省中部偏东，地处中华民族历史文化摇篮的黄河之滨，是一座历史文化悠久的古城。是北宋时的国都，简称汴，是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一，在中国的历史上，开封曾被称为大梁、汴梁、东京、汴京等。自建城至今已有2700多年的历史。战国时期的魏国，五代时期的后梁、后晋、后汉、后周以及北宋和金七个王朝曾先后建国都于开封，故称“七朝故都”。开封与中国的西安、洛阳、北京、南京、杭州、安阳并称七大古都，在国内外享有盛名。高等教育有X大学、开封大学、黄河水利职业技术学院、开封教育学院。开封地理位置优越，气候温和，物产丰富，交通便利，文化教育发达，科技进步，经济繁荣，是中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路的重点城市和对外开放城市。二、自然条件1、地理环境今天的开封市位于豫东平原,北濒黄河,南接江淮,东毗齐鲁,西抵郑洛;地跨东经113°51′51″―115°15′42″，北纬34°11′43″―35°11′43″。全区由黄河冲积形成，低平坦荡。开封在X 第80页共80页省中部偏东，是黄河冲积扇平原的尖端。海拔69米至78米。东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。开封市总面积6444平方千米，人口490万（2007年）。1、自然资源 第80页共80页开封市土地总面积为628,240.26公顷，其中耕地面积434,732.14公顷，占土地总面积的69.20％；园地面积10,456.84公顷，占1.66％；林地面积24,026.26公顷，占3.82％；居民点及工矿用地83,750.85公顷，占13.33％；交通用地17,822.06公顷，占2.84％；水域46,964.21公顷，占7.48％；未利用土地10,487.90公顷，占1.67％。　　 开封所辖区域地下资源已探明的有石油和天然气，预计石油总生成量为5.6亿吨，天然气储量为485亿立方米，现已大量开采利用。煤炭资源埋藏较深，预测可靠储量为77.9亿吨。此外，地下还有丰富的石灰岩、岩盐、石膏等矿藏。 开封市境水资源主要包括地表水和浅层地下水，资源总量多年平均为8.35亿立方米（不含过境水）。其中地表水为3.51亿立方米，占资源总量的42％，地下水4.84亿立方米（允许开采量），占资源总量的58％。开封交通十分便利，陇海铁路和连云港至霍尔果斯高速公路贯穿全境，京广、京九铁路左右为邻，310、106国道在境内交汇，过境的日（照）南（阳）、阿（内蒙古阿荣旗）深（圳）高速公路正在建设中。开封黄河大桥飞架南北。距现代化的国际航空港仅52公里，连接开封与机场的高速公路正在筹建当中。以铁路、公路、航空为代表的立体交通网络已经形成。1、人口分布 第80页共80页490开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个街道、34个镇、55个乡。开封市总面积6444平方千米，人口490万。在X省各辖市中，人口数量处于中间位置。鼓楼区　　　面积58.68平方千米，人口16.13万人。 龙亭区　　　面积91.51平方千米，人口11.6万人。 顺河回族区　面积86.73平方千米，人口24.11万人。 禹王台区　　面积57.05平方千米，人口14.83万人。 金明区　　　面积252.38平方千米，人口18.2万人。 杞　县　　　面积1258平方千米，人口105万人。 通许县　　　面积767平方千米，人口60万人。 尉氏县　　　面积1257平方千米，人口87万人。 开封县　　　面积1302平方千米，人口67万人。 兰考县　　　面积1116平方千米，人口76万人。 第80页共80页1、气候环境开封气候主要受蒙古高压、太平洋副热态高压交替控制，属稳态大型季风气候开封-年平均气温14℃，年均降雨量650毫米左右，林木覆盖率高于全国平均水平。身处内陆平原的开封市，周边无山，城中多水，，雨量充足而气候温和，属暖温带亚湿润气候。其主要气候特征：四季分明、降水集中于夏季，冬夏温差大，具体表现为春季气温回升迅速，冷暖变化剧烈、气候干燥；夏季炎热多雨；秋季天高气爽；冬季寒冷少雨雪。年均日照率为51%，平均日照时数为2267.6小时。年平均气温为14.0一14.2℃，年无霜期为207一220天，年平均降雨量为627.5一722.9毫米，年平均大气蒸发量为1959.1毫米。据开封市气象记载，其主要气候要素如下：①气压100.66KP②气温多年平均气温14.14℃绝对最高气温43.10℃绝对最低气温一1630℃③降水多年平均降水量635.6mm一日最大降水量210mm 第80页共80页小时最大降水量65mm⑤蒸发多年平均蒸发量1967.8mm⑥温度绝对温度1.38mm相对温度69%⑦最大冻土浓度28cm⑧最大积雪厚度32cm⑨沙暴日数（平均）9.7D⑩雷暴日数（最多）25D地震裂度根据X省地震部门要求拟建工程地震裂度按七度区进行抗裂设计。1、工程地质开封属黄河冲积平原，第四系全新地层，其成因为黄河冲积物，地层在垂直分布上为：　　A、浅棕黄色粉沙，深度4.2米左右，地基承载力为110kpa；　　B、浅棕黄色粘土，深度2.5米左右，地基承载力为130kpa；　　C、浅棕黄色粉细沙，平均层厚1.5米左右，地基承载力为100kpa;　　D、浅黄色沙土，层厚10米左右，地基承载力为100kpa。地震基本烈度为7度。 第80页共80页1、水文地质6.1开封市地处豫东平原，由于地表水排入淮河系统，故为淮河流涡河水系。河流水面共计24.81万亩，湖泊0.38万亩，坑塘4.65万亩，主要有惠济河、涡河、贾鲁河三大水系。开封北临黄河，．水资源得天独厚，且水质优良，拥有天然水资源总量约12.45亿立方米；浅层地下水多年平均允许开采量4.5亿立方米，黄河多年平均径流量471.1亿立方米。6.2地下水流自西北向东南。从上层地下水流向看，黄河的渗透水是其来源之一。城市地下水埋深在2.7-3.20米，受季节影响较大。6.3地下水水质，据有关资料记载：水质酸碱度PH=7左右，总硬度为15度左右，总碱度为25度左右，但对混凝土无侵蚀性。二、经济发展建国以来特别是改革开发以来，开封经济和社会事业发展迅猛，城市建设、工业、农业、交通、通讯、商业、旅游业均取得 第80页共80页了显著的发展成就。开封十分注重基础设施建设，积极创造对外开放的良好环境，在保护和完善老城区的基础上，努力向新兴的现代化城市迈进。位于老城西侧的开封经济技术开发区，规划面积25平方公里，已开发面积8平方公里，己初步建成集多功能为一体的现代化的新城区。开封工业门类比较齐全。全市现有工业企业3580家，形成了以化工、机械、轻纺、食品、医药等为支柱的产业体系。开封地处豫东平原，气候温和，雨量适中，水利发达，农副产品资源丰富，发展农、林、牧、渔业自然条件得天独厚。所属五县均是全国商品粮和小麦生产基地，也是全省小麦、棉花、花生、大豆的重要产区。2009年X省各市GDP人均GDP统计名次城市生产总值GDP(亿元)增长(%)人均GDP(元)常住人口(万人) X省19367.2810.7204779487 1郑州市 3300.4012.044000 752 2洛阳市 2075.0013.032314 642 3南阳市 1780.0411.0176451096 4许昌市 1176.2112.527284 431 5平顶山市 1124.6010.023050 503 6焦作市 1115.9011.632640 342 7周口市 1111.7012.0102151003 8安阳市 1106.0012.220322 521 9新乡市 1054.5713.019081 55210商丘市 1032.9411.212409 83211信阳市 975.0012.814467 67912驻马店市 903.7111.511746 77013开封市 777.0512.616523 47114三门峡市 709.9112.231912 22215濮阳市 670.0010.519097 35116漯河市 593.6011.923772 24917鹤壁市 377.5212.826381 143 第80页共80页18济源市 311.0014.245532开封商业同古都悠久的历史一样源远流长，具有鲜明的消费性、服务性、集散性。目前，全市共有商业、饮食业、服务业经营网点4万多个，各类市场315个。开封地处内陆与沿海之间，境内交通、通讯便利。二、政策环境及政策依据1、国家政策1.1、2009.12.14，国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。1.2、2009.12.17，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。1.3、2010.04.11，中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 第80页共80页1.4、2010.04.15，14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。1.5、2010.04.17，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。1.6、2010.04.19，住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。1.7、2010.06.12，由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。1.8、2010.09.18， 第80页共80页加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.1.9、2010.09.29，国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2.0、《中华人民共和国规划法》、《土地管理法》以及相关的国家产业政策。1、地方法规2.1、《开封市城市总体规划》（2006-2010）2.2、《开封市住房建设规划》（2008-2012）2.3、《开封市市区基准地价》2.4、《中原城市群发展规划大纲》2.5、《郑汴产业带总体规划》(2006-2020)2.6、《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》（汴政200752号）2.7、《X省关于加强城中村改造工作的指导意见》（豫建2008112号）2.8、2010.09.01，X省推进城乡建设加快城镇化进程工作会的会议精神 第80页共80页第二部分项目开发建设的必要性一、项目背景城中村改造源起城市化。城市的发展，出现了一批丧失农村经济形态的“都市乡村”，同时也造就了大量的失地农民。城中村问题日益成为影响城市协调发展、功能提升、市（村）民生活质量进一步改善的突出问题。随着国家西部大开发和中部崛起战略的实施，产业将由东部沿海向中西部转移，而劳动力的流动和产业的聚集有着密切的关系。开封市作为中部崛起的重要城市，是东部沿海地区向西部迁移的桥头堡，开封市未来面临大发展的好形式。开封市经济和社会发展“十一五” 第80页共80页规划指出加快城镇化建设步伐。以建设开封特大城市为目标，强力实施中心城市带动战略，提高城市品位。完善城镇体系，充实城镇功能，加强城镇管理壮大城镇经济，增强城镇对经济增长的支撑带动和辐射作用。因此开封市都市村庄改造工作已迫在眉睫，此乃大势所趋。2007年开封市政府出台了《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见规定》，加大了城中村的改造力度。开封市政府已把城中村的改造列为提升城市水平和实力的大事件之一。文件明确了“集约、节约、合理利用土地，优化城市空间布局，提高城市品味，加快城镇化进程，构建和谐社会，促进全市经济发展和社会进步，实现开封复兴”的指导思想，在此思想的指引下开封市城市化进程将进一步提速，开封城市框架也将不断拉大。随着目前开封的城市发展形势，以及基本达成共识的城市空间组织结构，正在形成，以传统文化旅游、休闲服务为核心功能，限制并疏解行政、办公、生产及部分居住功能，为餐饮、住宿、度假、旅游咨询、传统商品与文化会展的发展营造空间。为加快鼓楼区城中村改造建步伐，在3一5年内实现跨越式发展，拉动三产、推动二产、反浦一产，改善辖区城市形象，推动城区经济快速循环发展，在市委、市政府统一安排部署下，2010年鼓楼区将进行X城中村改造项目的建设，积极开展新型社区建设前期规划工作。 第80页共80页1、X村整体概况X村位于城区西南部，郑汴公路南侧，交通便利。人口600人，现有土地1000亩，一般农用地为800亩，现状村庄占地总面积200亩。2、现状存在的问题村庄基础设施配套不完善，居民居住环境差。尽管村民人均居住建筑面积较大，但因村庄基础设施落后，居住环境差，居民的生活质量难以提高。村庄建设处于无序状态，建筑密度大，存在较大的安全隐患（多数地段消防车无法通行）。村容村貌极差，严重影响城市整体形象，极待改善，并纳入城市建设规划和管理中去。村集体经济无法可持续健康发展，失地村民的生活无法保障。目前村民生活来源主要靠农业种植，需要通过村庄改造，形成经营管理经济实体，整合资源，实现村集体经济的可持续发展。近几年来，随着城市框架的拉大，工业的振兴，X急需建设新型社区，向城市居民转变，完善基础设施，改变城市形象，改善人居环境，保障村民生活。二、项目开发建设的必要性 第80页共80页根据市总体规划，西部开发区将建成开封市新的行政中心。经过几年的开发建设，西部地区已基本形成市政基础设施配套、城市建设颇具规模的新城区。本项目的建设，将进一步完善西南部地区的建设，实现西南部开发区的总体规划，树立开封市新的形象，促进开封市现代化旅游城市的建设。1、通过城中村的综合改造，原村集体的资产得到了全面的清理，非经营性、资源性资产得到了彻底的清理，经营性资产量化到人，不良资产依法进行了处置，有效地防止了集体资产的流失。2、通过城中村的综合改造，土地资源变成了资产，变成了资本，变成了资金。城市化对城中村土地资源的无序吞食，将逐步改变成有序开发。集体经济管理形式，从自然松散形态走向了现代企业规范模式，从封闭半封闭走向开放走向市场，从初级和低级发展阶段走向高一级发展阶段。招商引资有了一个落脚的平台，集体经济有了一个起飞的机场。3、X内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，违章建筑加多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，有些地方甚至连自来水都不通。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。4、国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活片区存量土地，改旧房、危房，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。同时，通过该区域土地开发可刺激旅游、酒店、现代商贸服务业的发展，培育新的经济增长点和新型城市产业。5、 第80页共80页是提供了社会保障，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城里人一样享受社会福利，生活无忧虑，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，这对于社会稳定与和谐意义重大。第三部分开封市房地产市场分析一、2010年前三季度X省房地产开发市场运行基本特征分析1、投资快速增长，增速出现回落前三季度，全省房地产开发投资1398.37亿元，同比增长34.6%，增速分别比上年同期、一季度加快10.5个和1.9个百分点，比上半年、1-8月分别回落2.8个和1.6个百分点。房地产开发投资增速在快速增长中出现回落态势。在房地产开发投资中，住宅投资1111.45亿元，增长33.0%，占房地产开发投资的比重由上年同期的80.5%下降到79.5%；办公楼投资38.32亿元，增长82.2%，比重由上年同期的2.0%提高到2.7%；商业营业用房投资126.43亿元，增长31.9%，比重由上年同期的9.2%下降到9.0%；其他投资122.16亿元，增长42.1%，比重由上年同期的8.3%提高到8.7%。 第80页共80页在住宅投资中，90平方米及以下住宅投资292.11亿元，比上年同期增长27.3%，低于住宅投资增速5.7个百分点，比一季度回落30.2个百分点，比上半年、1-8月份分别提高3.4个和3.5个百分点，占住宅投资的比重仅为26.3%；140平方米以上住宅投资165.08亿元，增长23.0%，低于住宅投资增速10.0个百分点，分别比一季度、上半年、1-8月回落37.5个、14.0个和6.1个百分点。2、资金到位，自筹资金为主渠道 第80页共80页前三季度，全省房地产开发企业到位资金1701.86亿元，比上年同期增长35.9%，增速比一季度加快1.9个百分点，比上半年、1-8月分别回落12.0个和3.3个百分点。房地产开发企业资金来源增速高于完成投资增速1.3个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款170.86亿元，增长43.1%，所占比重由上年同期的9.5%提高到10.0%；自筹资金925.39亿元，增长38.3%，所占比重由上年同期的53.4%提高到54.4%，其中企业自有资金337.52亿元，增长24.7%，所占比重由上年同期21.6%下降到19.8%；定金及预收款315.45亿元，增长28.0%，所占比重由上年同期的19.7%下降到18.5%。3、房屋施工、新开工和竣工面积增速趋缓2010年前三季度，X省全省房屋施工面积17328.63万平方米，比上年同期增长26.1%，分别比一季度、上半年、1-8月回落17.6个、6.8个和5.0个百分点。住宅施工面积14377.62万平方米，增长26.2%，分别比一季度、上半年、1-8月回落20.4个、7.1个和4.7个百分点。其中，90平方米及以下住宅施工面积3938.16万平方米，增长27.6%，分别比一季度、上半年、1-8月回落34.8个、7.1个和5.7个百分点，90平方米及以下住宅施工面积占住宅施工面积的比重仅为27.4%。前三季度，全省房屋新开工面积5703.43万平方米，增长40.6%，分别比一季度、上半年、1-8月回落22.6个、10.6个和4.2个百分点。住宅新开工面积4893.34万平方米，增长39.9%，分别比一季度、上半年、1-8月回落30.7个、12.2个和4.0个百分点。其中，90平方米及以下住宅新开工面积1237.39万平方米，增长46.7%，分别比一季度、上半年、1-8月回落68.3个、18.6个和2.7个百分点，90平方米及以下住宅新开工面积占住宅新开工面积的比重仅为25.3%。 第80页共80页前三季度，全省房屋竣工面积1874.19万平方米，增长26.0%，分别比一季度、上半年、1-8月回落16.5个、13.2个和0.1个百分点。住宅竣工面积1640.94万平方米，增长21.2%，分别比一季度、上半年回落20.0个和13.6个百分点，比1-8月加快0.3个百分点。其中，90平方米及以下住宅竣工面积334.52万平方米，增长59.0%，分别比一季度、上半年、1-8月回落44.7个、27.8个和3.3个百分点，90平方米及以下住宅竣工面积占住宅竣工面积比重仅为20.4%。4、商品房销售增速持续回落前三季度，全省商品房销售面积为3019.41万平方米，同比增长19.6%，分别比一季度、上半年、1-8月回落28.6个、11.1个和0.1个百分点。其中，商品住宅销售面积为2835.03万平方米，增长19.8%，分别比一季度、上半年、1-8月回落27.3个、10.5个和0.3个百分点。 第80页共80页在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售面积659.17万平方米，比上年同期增长11.4%，分别比一季度、上半年、1-8月回落11.5个、17.9个和4.0个百分点，占商品住宅销售面积的比重为23.3%；140平方米以上住宅销售面积573.28万平方米，增长14.9%，分别比一季度、上半年、1-8月回落59.7个、11.8个和1.3个百分点，占商品住宅销售面积的比重为20.2%。前三季度，全省商品房销售额884.86亿元，增长31.2%，分别比一季度、上半年、1-8月回落43.1个、16.1个和0.2个百分点。其中商品住宅销售额为781.54亿元，同比增长31.4%，分别比一季度、上半年、1-8月回落41.6个、15.2个和1.0个百分点。 第80页共80页在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额229.58亿元，比上年同期增长23.3%，分别比一季度、上半年、1-8月回落23.9个、20.3个和4.2个百分点，占商品住宅销售额的比重为29.4%；140平方米以上住宅销售额172.95亿元，增长29.4%，分别比一季度、上半年和1-8月回落85.2个、23.3个和4.2个百分点，占商品住宅销售额的比重为22.1%。二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况2010年开封市房地产开发在建项目计划总投资115.2亿，规划总用地面积410.76万平方米，规划建筑面积556.14万平方米（其中住宅面积473.98万平方米，商业面积为66.56万平方米，其它建筑面积15.6万）。我市至10月底完成开发项目投资14.83亿元，我市房地产开发10月份完成投资2.90亿元，较去年同期上涨了1.7%。其中住宅投资为12.4亿元，约占累计完成项目投资的83％。至2010年10月底，开封市房地产开发项目在建建筑面积659.75万平方米，其中10月份在建建筑面积75.9万平方米，较去年同期提高了2.2%。其中住宅和商业分别为580.76万平方米和45.34 第80页共80页万平方米，其他建筑33.65万平方米。截至2010年10月底，开封市住宅类销售均价约为4058元/平方米，比9月份上涨229*元/平方米。非住宅类销售均价9713元/平方米（销售均价不含经济适用房）。三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况2010年1-10月份商品房各类型房屋供给结构供求对比表房屋结构90㎡以下90-110㎡110-130㎡130–150㎡150㎡以上09年占总量比例46.8%17.1%17.1%7.9%11.1%1-4月占总量比例42.6%27.5%14.6%9.3%6%5月占总量比例37%30.1%18.4%10.3%4.2%6月占总量比例38.6%31.8%17.4%9.8%2.4%7月占总量比例37.4%32.4%17.9%8.6%2.8%8月占总量比例36.9%33.8%18.7%7.4%3.2%9月占总量比例32.5%34.6%20.3%8.2%4.4%10月占总量比例28.76%33.14%23.61%9.3%5.19%分析结论：从以上数据可以看出，我市住宅面积供给类型6月份比前5月中小面积户型比重有所上升，其主要原因是购房者买房以110平方米以下的两室两厅或三室两厅为首选造成的。自7月份以后， 第80页共80页我市住宅面积供给类型10月份虽然还以中小面积户型占据市场主流，但中大户型的配比也在逐渐增多，这主要因为改善性需求的置业者比例在逐渐增多，中大户型成为他们置业的首选，并且这类人群有极强的购买能力，占据市场消费的主力。2010年1-10月份商品房各类型物业供求量对比表（单位：万㎡）住宅销售较去年同期非住宅销售较去年同期2010年4月3.96万㎡11%0.72万㎡5.2%2010年5月2.77万㎡3%0.85万㎡3.2%2010年6月2.82万㎡2.2%0.87万㎡2.6%2010年1-6月43.22万㎡2.2%6.99万㎡2.6%2010年8月3.41万㎡1.8%1.01万㎡3.8%2010年9月6.86万㎡2.7%1.12万㎡2.1%2010年10月8.09万㎡3.2%1.13万㎡1.4%2010年1-10月67.24万㎡3.2%10.61万㎡1.4%分析结论：2009年，开封市全年住宅共计销售94.3万平方米，非住宅销售面积为6.7万平方米。从2010年1-10月的数据显示开封市房地产市场销售趋于平稳上升，购房者趋于理性购房，以刚性需求为主的开封楼市，购房者在经历过楼市新政后，逐渐走出观望氛围，刚性需求正在市场中渐渐显现。四、2010年上半年开封市商品房价格变化情况2010年1-10月份市区商品房价格及其同比变化情况表(单位：元/㎡)住宅销售均价较上年同期非住宅类销售2009年297834263204月份328554765505月份326352366006月份331555867107月份335556467808月份338958668729月份3829920891110月份405812009713 第80页共80页分析结论：由以上图表可以看出，2010年同09年一样房价呈平稳上升之势，但2010年均线整体抬升。开封房价在宏观调控对房价上涨的大力抑制之下依然保持着稳步的上升，2010年6月份房价相比1月份增幅达到11.31%。而10月的房价比8月上涨了669元/平方米。这一方面说明了市场需求的旺盛，另一方面也与开封土地供应减少、地价飙升有着直接关系。因此，对开封楼盘而言，如果土地供应现状没有明显改善，地价得不到有效抑制，房价的继续上涨将是不可阻挡。五、开封市消费需求分析1、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5%，现全市各类商品房有近半数为外地人购买。2、消费者对开封房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持币观望的消费心理已经逐步得到释放。3、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要选择方位；但近期城东购买意向渐浓。4、房者购买住宅期望价格在4000元/㎡以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过消费者的期望价格。5、普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大。目前，在90—120㎡户型供应上还存在较大缺口。 第80页共80页6、受房价逐步上扬的影响，经济适用房存在严重的供不应求的现象，广大低收入的居民还存在住在危房、旧房的现象，很多有经济适用房证的居民却购不到房。六、开封市发展趋势分析1、中国房地产市场还将持续发展10—20年。1.1、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35㎡，而现在我国的住房面积是人均18㎡，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加1㎡，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。1.2、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。1.3、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。 第80页共80页3、2006年成都市房价仍将保持持续、稳定地增长。4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。5、城南和城西南的开发将急速升温。4、经济适用房依然会出现供不应求的现象。5、拆迁安置房将会受到广大居民的追捧。 第80页共80页第四部分项目概况及定位一、建设地址及属性分析1、项目地理位置X位于开尉公路两侧，是开封市区的南大门，毗邻310国道。X四至范围为东至开封机场；西至马家河北支渠；南至南干道；北至郑汴路。总用地约1000余亩，村庄用地200亩。现有村民约600户，人口2400人。2009年年人均收入为3000元。分析：A、本项目用地在成都市中心区域的西南方向，区域属于开封市鼓楼区，开封市鼓楼区为开封市中心商贸区，是开封市商业经济最为发达的地区。 第80页共80页B、X位于鼓楼区最南端，邻接郑汴路和310国道，周边无大型住宅区，交通极为发达。C、项目所在地与马家河北支渠相邻，适宜建造自然、唯美的人文景观。2、项目地形、地貌南柴屯区域图X被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约四佰亩，X开尉公路西部，面积约八佰亩。项目地形相对比较规整，临街面长，项目现有地貌平坦，场地平整量较小。分析： 第80页共80页A、项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。B、项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。二、总体设计规划理念开封市房地产相对于国内大城市起步较晚，目前市场正处于快速的成长期。省委、省政府在积极借鉴发达地区经验的基础上，提出了进一步完善中原城市群规划，着力构建“一极两圈三层”现代城镇体系。加之郑州房价的飞速上涨，越来越多的郑州及其它外地人口进入开封买房，目前开封房地产市场的需求十分旺盛。而X为邻301国道（郑汴路），依傍马家河北支渠，充分利用X的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，将X改造为集购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的生活的居住群，将会吸引更多本市及外地人购房，在目前郑州市区房地产项目逐渐郊区化的大趋势下，必定受到市场的热烈追捧。1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境； 第80页共80页2、适应开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在建筑风格上积极创新，利用科学的环境规划方法，为开封市建造大型的集购物、休闲、娱乐、教育为一体的人文生态居住区创造良好的典范。二、项目地块SOWT分析1、优势S（Strengths）1.1、地段优势：X位于开尉公路两侧，地块位于处于郑汴路与省208道交叉路口上，向北3公里即进入繁华市区，具有城中区的优势地位口岸，是开封市南郊罕见的成规模地块；1.2、规模优势：超过1000亩的占地，是市区地段的绝对大盘规模，易于营造多功能、现代化的规模社区，在开发、销售中也能以规模上的优势，赢得成本的降低和销售的规模效应；1.3、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；1.4、交通优势：地块位于郑汴路与省208道交叉路口上，界临五一路，交通十分便利，出行方便、快捷；1.5、景观优势：项目地块西界边即为 第80页共80页马家河北支渠，美好的生活环境将从这里开始营造；1.6、地块优势：项目地块方正平整，临街面长达1000米左右，且为双面临街，有利于商业地产的开发；2、劣势W（Weaks）2.1、地块周边环境有待提高，空气质量不是很高，项目一侧的化工厂对项目环境造成影响；2.2、地块东边有一飞机场，可能会影响居住效果，因此消费者对本区域的居家认同度有待提高；2.3、项目周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。3、机会O（Opportunities）3.1、开封市加快了旧城改造的步伐，我们项目会受到更多人的青睐；3.2、城中村改造项目，是政府扶持项目，可享受优惠政策；3.3、郑汴一体化的深入，潜在客户需求增多；4、威胁T（Threats）4.1、地块太大，建设周期较长4.2、周围市场启动过慢，市场需求不够； 第80页共80页3.3、较大项目资金链延续；二、项目定位1、总体定位项目总体定位南城盛世生活中心（X位于开封市“南大门”的位置，故将X城中村改造项目名称暂定为“南城盛世”。）住宅南城标志性的高品质人文生活社区商业南城标志性的生活商业中心娱乐南城大型游乐园总体定位说明迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的住宅产品和生活商业中心以及大型游乐场所。现阶段开封市西南片区没有一个具有号召力的生活商业中心，因此，随着城市的发展、该区域需要大型的集餐饮、娱乐、休闲 第80页共80页、购物于一体的综合型生活中心，本地块项目定位为开封市南城标志性的高品质人文生活社区和标志性的生活商业中心以及大型游乐园，具有较好的市场基础和发展前景。2、项目的形象定位项目形象定位开封市城南名片项目形象定位说明开封市房地产开发已经进入大盘时代、品牌时代和品质时代，市委、市政府也着力于整体建造，大面积的规划，消费者消费心理和消费理念已经成熟，X位于开封市的西南部，整个地块面积较大，对于X城中村改造不能仅局限于盖几座楼，建几个门面房，而要着眼于开封市未来的发展，建设与开封市未来经济相匹配的生活园区，同时还要进行一系列商业、文化、娱乐的建设，以促进未来开封市的经济发展。现阶段，城南片区的开发处于发展阶段，项目开发具有市场先机和优势规模，具备打造开封市知名楼盘，城南名片的充分条件。 第80页共80页3、产品定位项目产品定位大型购物中心--大型标志性商业建筑生活、休闲商业中心--院落式景观生活、休闲商业建筑大型游乐场---豫东地区所有孩子们的眼球和身影集中的地方多层住宅—新古典主义的建筑风格的品质住宅产品定位说明大型购物中心：利用交通便利的位置，建设一环形的商业大楼，面积约25—35万㎡；建立零售与批发的商业集团，既方便周边群众购物，又可形成豫东地区总的批发基地，免去我们很多商户去郑州进货的麻烦.南城生活、休闲、娱乐中心：面积20—30万㎡；酒店、舒适豪华的电影院、休闲的茶社小居、 第80页共80页大型的游乐园，将在这里拔地而起，开封人将不再去郑州看电影、到郑州的世纪欢乐园去做过山车、海盗船，开封的南城游乐园会使将带给您所有童年的快乐。高品质多层住宅：面积约366000㎡；由于地块东边有飞机场，故在此较为适宜做多层建筑，而新古典主义的建筑风格，即符合开封七朝古都的形象，又不失现代化品味的建筑风格。对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、地形优势、规模优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为大型综合型购物中心和餐饮、娱乐、休闲于一体的生活商业中心及高品质多层住宅。4、定位依据4.1        区域面积较大，适合做功能齐全的城中城；4.2         项目拆迁安置量大，约需安置用房12.5万平方米；4.3         临近机场，居住区域适合建多层住宅；4.4         区域西侧紧邻马家河北支渠，适合做生态园生活区；4.5         项目位置交通便利，发展前景好，适合做品质较高的产品； 第80页共80页5、目标客户定位5.1、住宅客户定位A、原有的X村村民；B、X附近的拆迁居民；C、鼓楼区旧城改造拆迁居民；D、金明工业园区的职工；E、普通市民；5.2、临街商住客户定位A、原有的X拆迁的商住户；B、鼓楼区政府招商引资的商住户；5.3、大型商业客户定位知名品牌的大型百货销售企业。5.4、休闲生活商业客户定位经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有一定经济实力的投资者休闲生活商业客户来源：开封本地或长时间在开封的生意人、企事业单位及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；休闲生活商业客户心理特征：讲究“市场空白和填补性商业机会” 第80页共80页的高投资回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主；休闲生活商业客户消费特征：以投资为主，自用或租赁用途为辅。6、物业管理定位根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业管理，其定位为：人性化、酒店式的物业管理。 第80页共80页第五部分项目规划、设计方案一、项目总体规划建议X被开尉公路分为东、西两部分，开尉公路东面，面积约四佰亩，靠近飞机场，会有一定的飞机嗡鸣声音，此区域应分为四部分，临接开尉公路处，适合建造一个大型的商业区，以方便周边群众购物；东部有一条支路，可建成小吃一条街，既方便了本地居民也可让外地人不进入开封市区中心到鼓楼广场，就可品尝到名冠天下的开封风味小吃；在东部区域还可划出100亩地，建设一个类似于世纪欢乐园的大型游乐园，一方面解决了开封市居民假期带着孩子无处去的问题，同时也由于来此游玩的人多了，既可以为开封古城增誉，又能带动周边经济的发展，同时也解决了X原有村民和一些下岗职工就业问题，可以使X原有居民的人均年收入由3000元提高到20000元；舒适豪华电影院也应该在此地呈现，目前开封市仅有大众电影院为硕果仅存，而大众电影院在装修以后，迎来了更多的客户，但是大众电影院位于开封市最为繁华的地带，行车、停车都不方便，对于现代家庭来说，汽车已成为必备交通工具，相信我们X新建的舒适豪华电影院，一定大放异彩。在此区域还可建筑一些酒店休闲场所，方便人们的生活。也可建筑一些茶社、茶馆，增显开封古城的文化底蕴。 第80页共80页X开尉公路西部，由于整个区域地形成矩形状，较为适合生活居住（暂定名为“南城盛世”）。域区中心设立标志性建筑物，以提高此生活区品位档次，也让南来外地人，在经过我们开封市那大门时，对开封有一个良好的感观。区域东边邻接开尉公路，建成商住楼，区域西边邻接马家河北支渠，在这里可建成生态化的园区，亭台楼榭，鸟语花香，小河潺潺的景观将使人留恋忘返。区域的北部，可建立多层楼群的生活区，区域南部可将原有的X小学、幼儿园扩建，建成高档小学和幼儿园。目前开封市最为高档的幼儿园七彩阳光，每年报名入校的人数，是此校招生人数的二十几倍，因此高档幼儿园和小学目前在开封还供不应求。1、由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能区域，以利于分期开发，每一区域可根据开发时的市场情况进行单独设计。2、环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。3、总体上来说，X的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 第80页共80页4、虽然生活园区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在生活园区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。5、在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。二、项目规划设计条件1、用地面积规划建设净用地面积约：约1000亩；居住区用地面积：约360亩，24万㎡2、用地性质：二类住宅用地3、容积率：≤1.54、建筑密度：建筑密度不大于30%5、绿化率：不小于25%。6、建筑高度和楼间距：按开封市规划局对该项目的规划要求，结合国家和开封市规划和建筑设计规范进行。7、建筑退让红线：按开封市规划局对该项目的规划要求，结合开封市市规划设计规范和建筑设计规范进行。8、社区配套：公厕：6个，每个建筑面积不小于50㎡； 第80页共80页社区居委会：1个，建筑面积不小于115㎡。幼儿园：1个，将附近原有幼儿园集中改建。小学：1个，在原有X小学基础上扩建。生活园区内要以小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。三、初步规划方案X开尉公路东部应划片规划，采取招商引资的办法，建立起大型商城、小吃一条街、电影院酒店、茶社、茶馆和大型游乐园，最先建好大型游乐园，拉动本区经济，以便更好更快的招商引资，陆续将大型商城、小吃一条街、酒店、茶社、茶馆建好，方便居民生活，提高生活品味。X开尉公路西部，此区域初步定位为以多层住宅和商住楼为主的高品质居住生活园，（多层住宅涵盖：1、X村民安置房；2鼓楼区旧城改造安置房；3工业园区优惠房；4经济适用房）在生活园沿街部分建造独立商业住房。另含有休闲娱乐会所、游泳场馆、幼儿园和小学。四、项目技术指标 第80页共80页根据项目的地形条件和项目的规划设计指标，经分析，建议项目的技术指标如下：项目规划建设方案的总体概况见下表所示：序号项目单位数量1规划总用地面积平方米6600002建筑总占地面积平方米5300003总建筑面积平方米800000　其中居住面积：平方米360000　商业面积：平方米400000其它400004停车位个50005容积率　1.56住宅建筑密度　≤20　建筑密度　＜307绿地率　＞25五、建筑单体设计 第80页共80页生活园建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以生活园主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。生活园区的次入口设置相应的管理用房和停车场地。生活园住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。六、建筑环境及园林景观设计 第80页共80页整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用微地形设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使生活园的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。在东部靠近马家河北支渠地带，修建亭台楼阁式的休闲区域，另划出20亩地，设立游泳场馆。基于我们X整体面积较大，根据地域分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。生活园绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。 第80页共80页 第80页共80页第六部分拆迁、安置、补偿方案X现有村民约600户，人口2400人。拆迁面积为120000平方米，安置面积为125000平方米。提供多层式住宅为其进行安置。拆迁安置总的原则是：政府牵头、市场运用、居民自愿、政策支持；充分体现政府关怀和人本思想。拆迁安置总体方案是：货币补偿、提供房源、以货币安置为主，辅之以实物安置相结合。拆迁安置的具体思路是：（1）、货币补偿为主。结合本项目的实际情况，根据市场评估，进行货币安置。（2）、就地提供房源。拟在X以西地段，规划部分安置地，建多层住宅安置楼。一、补偿依据1、搬迁房屋的建筑面积，依据房屋所有权证的记载确认。无房屋所有权证的，平房以测量单位测量的建筑面积为依据；被拆迁房屋的用途，以实际使用的情况进行确认。2、附属物以实地勘察进行登记，拆迁人、被拆迁人、村委会签字认可为依据。3、土地使用权面积以土地使用证为准，无土地使用证的，以土地部门核定面积为准。 第80页共80页4、房屋和土地的补偿，按市政规定，依据房屋补偿标准参考价（由评估确定）协商补偿，协商不成的依据房地产评估价格确定。二、补偿标准1、附属物补偿简易房、简易棚、围墙、室外地面、室外楼梯、树木均按国家有关标准进行赔偿。2、搬迁补助费：搬迁住宅房屋的，北拆迁房屋建筑面积在30平方米以下的，一次性支付搬迁补助费6万元；30—60平方米的支付6–12万元；60—100平方米的支付10--20万元搬迁补偿费。三、经济补偿1、拆迁单位房屋按照城市房屋拆迁政策国家，给予货币补偿。2、拆迁村民住户的，按户口本登记的常住人口每人70平方米进行安置。四、补偿方式1、实行“住宅换住宅、非住宅换非住宅、以旧换新”的办法进行补偿，超出规定补偿面积部分，提供经济补偿；陪房、宅基地等房屋及土地面积补偿标准根据实际情况另行制定。 第80页共80页2、对于地面的一些非居住型建筑物和附属物，按照国家和开封市的规定进行补偿。3对于现有绿地，按国家规定的青苗补偿费进行补偿。五、安置房建设此次城中村改造对X村村民安置按照先安置，再拆迁的原则，采取摒弃旧村，异地建设新社区的规模进行建设。在X西半部分的北部，建设X村民安置房，本着高起点、标准严、设计新、配套齐、环境美的规划思想，建设6+1型多层建筑居住区，让X的村民能够先住上新居，再对其原有居住的村庄进行拆迁，绝不影响居民的正常生活。（其6+1型多层建筑，6层为住宅，1层位车库或储藏室，由此方便村民生活。）六、其他安置房及优惠房的建设1、结合鼓楼区拆迁安置工程，安置一部分旧城改造的拆迁户。用于鼓楼区旧城改造拆迁安置用房为150000平方米。2、为解决金明工业园区的职工上班远，来往不方便，本生活园可为金明工业园区提供优惠房100000平方米。 第80页共80页第七部分项目工程设计一、项目建筑设计定位本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。二、住宅标准及设计根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准。 第80页共80页小康住房城市示范小区住宅设计建议标准一二三四套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90建筑面积55~6570~8085~90100~120功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25主卧室12~16双人次卧室12~14单人卧室8~10厨房≥6餐厅≥8卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120KWH/月负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A电源插座小居室2~3组小居室2组厨房3组卫生间3组电视插口起居、主卧个一个电话1~2台空调线设专用线宽带接口每个卧室一个给水设备用水量200~300升/人·日热水器或热水管道系统采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）照明起居厅及一般活动30~70LX卧室、书写阅读150~300LX床头阅读75~150LX管厅、厨房50~100LX卫生间20~50LX楼梯间15~30LX声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB楼板≤75~65dB 第80页共80页热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃夏季＜28℃卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时“南城盛世”项目住宅经济指标表序号指标名称单位指标1套内建筑面积1.11.21.31.41.51.6A户型B户型C户型D户型E户型F户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套68（二房一厅一卫）76（二房二厅一卫）90（二房二厅一卫）110（三房二厅一卫）125（三房二厅二卫）140（四房二厅二卫）3住宅标准层总建筑面积平方米3660004住宅标准层使用系数多层%100本项目涵盖一房，二房，三房，四房四种户型，比例为1：2：3：1，既满足了一些商务人士办公的要求，又满足了广大置业安家人群的需求，还可为市政府提供一些廉租房。二、公用建筑设计标准 第80页共80页中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为园区东面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。引进名牌小学幼儿园，网球场，篮球场，室外露天游泳池，幼儿迪斯尼等休闲配套一应俱全，为小区居民提供了多样的休闲娱乐选择。二、设备与设施标准住宅小区的智能化----引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。厨房、卫生间整体标准化配套体系；厨卫烟气集中排放系统；厨卫管线采用集中设置，隐蔽设置。设置管道夹墙或管道束来方便检修；设置洗衣机合理位置及专用水嘴及地漏、插座。三、环境保护措施1、采取有效的室内换气技术和净化技术，避免有害气体对人体的侵害。2、在工程设计中，对交通噪声、室内设备噪声、商业、娱乐、学校、生活噪声和建筑施工噪声，必须采取防噪、降噪、消声等成套技术，进行综合治理。 第80页共80页3、建筑材料和装修材料，要符合环境保护的要求，应大量采用绿色建材，防止放射性物质对人体的不良影响。4、住宅、公共建筑都不宜使用大面积玻璃幕墙，防止光污染。5、加强安全措施。临街面施工时，需要搭建牢靠严密的人行通道和防护设施，确保人行通畅和安全。6、制定废弃物处置和运输计划。工程建设单位应会同有关部门，为本工程的废弃物制定处置计划。 第80页共80页第八部分公用工程设计一、给排水工程1、设计依据1.1、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；1.2、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87，2006年版）；1.3、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2005）；1.4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-1997）；1.5、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；1.6、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；1.7、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；1.8、《住宅设计规范》(GB50096—1999)(2003年版)；1.9、《游泳池给水排水设计规范》(CECSl4-89)；2、生活给水2.1、生活用水量标准：生活：90L/人·日办公：50L/人·日商业：6L/人·日绿化用水：2L/m2·次车库（地面冲洗）：2L/m2·次未预见水量：10% 第80页共80页2.2、水源：由市政给水管道引二根DN250进水管至小区清水池，在小区内形成生活——消防环状管网。3、消防给水：消防水源：由政管网两路供水，在区内形成环网，管径均为DN200，室外消防用水由供水管直接供水。区内沿主要道路设置一定的消火栓，按120m间距一侧设置。在地下室设置消防水池，消防水池与生活水池共一套供水管网。消防水池与生活水池分开设置。4、排水室内污、废水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水处理装置（由专业公司设计），或排至市政污水管网。停车场洗车位设隔油沉砂池，经隔油后再排入污水管网。屋面雨水经管道收后排至室外管网。区内雨水排至市政雨水管网。屋面雨水设计重现期为3年，室外雨水设计重现期为3年。5、材料室内生活给水管采用紫铜管室内排水管采用硬聚氯乙烯消音排水塑料管或柔性排水铸铁管。消防管、喷淋管≤DN100采用热镀锌钢管，管径＞DN100采用无缝钢管。室外市政生活给水管采用室外埋地给水塑料管或给水球墨铸铁管，内衬水泥砂浆。 第80页共80页排水管、透气管采用UPVC排水管，雨水管采用抗紫外线的UPVC排水管。生活泵、消防泵等进出水管上均设橡胶软接头，并做隔震基座。室外排水管采用UPVC加筋管或聚丙烯管。二、电气设计1.设计依据1.1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；1.2、《住宅设计规范》(GB50096-1999)；1.3、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50016-98）；1.4、《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）；1.5、《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；1.6、《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-93）；1.7、《低压配电设计规范》（GB50054-95）；1.8、《民用建筑电线电缆防火设计规程》（DGJ08-93-2002）；1.9、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；1.10、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-1997）；1.11、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94，）；1.12、《防雷接地安装》（DBJT08-75-96）； 第80页共80页2、供电系统2.1用电负荷及等级住宅：60W/m2会所、幼儿园：80W/m2地下室：20W/m2室外道路、广场照明：20-40W/m2同时使用系数：0.65功率因数：0.94电负荷（包括消防泵、喷淋泵、消防电梯、消防报警系统、应急照明等）为一级负荷。2.2、备用电源由附近区域变电站向小区变电站双路10KV供电，互为备用，一级负荷由市电及柴油发电机供给，作为消防、客梯、部分重要商业、生活水泵、应急照明等其他重要用电设备的应急备用电源。2.3、高压线路采用10KV高压电缆进线。在小区地下室设7处变电所，每处设1台节能型干式变压器，在0.4KV侧采用电容集中自动补偿，补偿后的功率因数应达到0.85以上以满足供电部门的用电规则。 第80页共80页3、配电系统以每栋建筑物为配电单元，放射式向配电单元配电。各幢楼底层设低压配电间。低压配电系统住房电能计量到户，计量表安装在底层，除此以外，其他公用设施电能则由变配电室统一计量。公共安全防范系统：住宅楼设置访客对讲及门卫管理系统。火灾报警及消防联动控制：建筑物保护等级为二级，地下室、商业楼设置火灾自动报警及消防联动控制。4、照明系统4.1、照度标准：住宅、办公室、会所300Lx门厅200Lx设备机房及走廊100~150Lx4.2、公共区域及重要机房、泵房均设置事故照明，走廊、各疏散口及疏散通道设带诱导标志的应急疏散照明。4.3、小区沿道两侧布设路灯照明，绿化带适当布设庭院装饰照明灯。三、安全防范系统1、楼宇访客对讲系统包括住宅对讲管理主机、每一单元出入口门口对讲主机及每户户内对讲分机。每户户内装设一个对讲分机实现各入口与各户之间的对讲。2、 第80页共80页安全防范系统包括在底层、二层设置门磁、窗磁及红外幕帘探测器，起居室、主卧室设置紧急报警按钮，其余各层设置门磁及紧急报警按钮。3、小区周边设置红外线自动报警系统或监控探头，小区主、次入口、地下车库的出入口设置电视监控摄像头，由小区安保中心统一操作。本系统的所有器材由承包厂商成套供货、并负责安装，调试。4、小区设安全技术防范系统中心控室于管理用房内。 第80页共80页第九部分开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略依据X地块的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分块设计、分期实施、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划。这是大面积、大规模“城中村”改造的一个显著特点，本地块占地约1000亩，因此必须对地块进行整体规划。2、分块设计。X被开尉路分为东西两部分。根据X改造项目地块现状分析：东部靠近飞机场，适合建造商业，办公、休闲、娱乐场所，临街部分，可建造商住楼。X西部整体面积较大，地形较为规整，且马家河北支渠为其西边界，较为适合建造大型的生态生活园区，并且内部可建造幼儿园、小学，以满足居民生活。西部从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待；从景观效果考虑，西向风景较好，是建造园区的形象特色的好区位。3、分期实施。 第80页共80页3.1项目中东部的商城、小吃一条街、电影院、酒店、茶社、茶馆和大型游乐园，以及西部的游泳馆、小学、幼儿园采用招商引资的方式逐步建设。3.2项目西部的生活园区开发总建筑面积达36.6万M2，预计总投资约7.5亿元人民币左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度极大。同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。3.3项目本身属于“城中村”改造项目，仅X村民就达600户，2400人，加之周边临近的商住户的拆迁，就更需要分期分批的进行项目改造，从而配合市、区政府做好村民的安置工作。这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。4、力创精品。这是由项目所在区域所决定的4.1X位于开封市南大门的位置，将X城中村改造项目做成精品，有利于提升我们开封市的整体形象。4.2X所在区域品牌项目几乎没有，将X城中村改造项目做成精品，可带动周围经济的发展，同时，也有利于项目住宅的销售。二、项目实施计划X城中村该改造整个项目暂定名为“南城盛世”。东部为“ 第80页共80页南城盛世”商贸区、西部为“南城盛世”家园区。商贸区的建设采用分片招商的模式运行，家园区将采用自主建造方式运行。“南城盛世”家园区建设应面向市场，进行分期开发，并随时根据市场变化，不断地调整项目实施的进度。1、“家园区”建设计划：由于项目投资费用和建筑总面积较大，根据项目实际情况，建议将“家园区”分成四期建设，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第二期），整个项目从批建之日起，历时近6年，项目实施进度计划---见表：“家园区”建设进度计划表注：A、第二期建设住宅房主要以安置X村民为主；B、第三期施工包含对已拆迁的X村民的原有住宅的拆迁；2、“商贸区”建设进度计划：在“家园区”开建的同时,“商贸区”运用招商引资的方法进行建设，规划建设进度---见表： 第80页共80页“商贸区”建设进度计划表进度建设项目第一期部分商贸区第二期商贸楼、幼儿园、公用建筑第三期部分商贸区、小学、中心公园、游乐园第四期中心公园、游乐园三、营销方案在一期项目取得预销售许可证后，对一期楼盘进行全新的整合包装、营销策划、强势销售的同时，也为二、三、四期“南城盛世”的包装与营销进行了良好铺垫。一期楼盘的主要销售对象为------安置X的原有居民、鼓楼区旧城改造安置户和普通市民。二期楼盘的主要销售对象为------鼓楼区旧城改造安置户和金明工业园区职工优惠房，以及普通市民和外地购房者。三、四期楼盘的主要销售对象为------本市白领阶层、经商之士、普通市民和和外地购房者。“南城盛世”的一期、二期的楼盘，由于有固定的客户购买群，以及政府政策的支持，因此不存在销售问题和资金回笼问题“南城盛世”的品牌宣传，在一期、二期基础上已深入人心，积累了大量潜在客户。三、四期楼盘预计开盘后，产品销售将势如破竹，资金回笼加快，实现资金周转的良性循环。 第80页共80页“南城盛世”家园区在产品包装上紧紧抓住产品河边景观设计、教育配套的重大优势，切合目标消费群的特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新颖、高尚、亲切、健康的良好形象。1、案名：南城盛世（暂定）以“南城盛世”这一富有现代都市人文气息的新颖命名，引领产品包装形象的焕然一新。2、推广主题：临河园林景观设计师巧妙地运用原有的马家河北支渠自然河道，创造出步步有景，步移景异的观景效果，融和居家、开阔视野于一体，丰富您的自然人文生活。3、卖点提炼：3.1、低价高品的楼盘---人文生态区超值风暴由于城中村改造的优惠政策和开封天辰房地产公司的品牌打造能力，最优性价比楼房盘就是----“南城盛世”生活园，会绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享榆次经济开发区商圈活力。黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。3.2、完美人性的设计，成就大家风范精心打造，细心雕琢，多品多样的设计为各个阶层人士的首选。3.3完善配套，实现爱家之人的梦想 第80页共80页商场、超市、影院、游乐园环绕毗邻；幼儿园、小学林立其中，品质关怀生活。（5）绝佳的园林景观，感受心的呵护潺潺的小河、葱郁的树木、宽阔的广场、标志性的建筑，爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。四、项目投资估算1、成本构成分析土地成本估算土地成本主要包括土地出让金、拆迁补偿安置费用及拆迁管理费等构成。土地成本按50万元/亩计算，土地面积包括代征的市政道路面积，分期开发各期的土地成本按用地面积及土地单价计算。前期费用包含可行性、测量、钻探及规划设计费用；三通一平费用以及临建水电设施费用。小区基础设施配套工程费包含道路工程；供气工程；供电工程费用；智能化系统工程； 第80页共80页包括小区内背景广播、对讲系统、安防系统、信息系统等，按总建筑面积，以300元/平方米计算。小区排水工程费用：小区内排水系统工程费用，按总建筑面积以10元/平方米计算；小区供暖工程费用：小区内室外的供暖工程费用，按总建筑面积以20元/平方米计算；小区园林绿化工程：按总用地面积的50%计算绿化面积，以250元/平方米计算工程费。会所：按建筑面积以1,800元/平方米计算建安成本，带精装修；幼儿园：按建筑面积以800元/平方米计算；小学：按建筑面积以900元/平方米计算；其他公建建筑：按建筑面积以900元/平方米计算；建安工程费6层商品住宅：按建筑面积以800元/平方米计算建安成本，毛坯房的装修标准；地下车库：按建筑面积以1,300元/平方米计算建安成本；临街商铺：按建筑面积以1,200元/平方米计算； 第80页共80页开发期税费开发期税费是开发期间各项行政事业收费及税收，及部分项目开发中发生的支出费用：按建筑面积以500元/平方米计算；不可预见费指开发过程中不可预见的工程费用及其它费用支出，按以上五项费用之和的3%计算。项目总体开发总成本费用估算表序号项目投资额（万元）比例1开发成本17540093.45%1.1土地成本560001.2前期费用64001.3基础设施配套工程费96001.4建安工程成本800001.5开发期税费183001.6不可预见费51002开发费用123006.55%2.1企业管理费31002.2销售费用27002.3财务费用6500 第80页共80页3总成本费用187700开发费用估算分项说明企业管理费以建安成本和配套工程费用之和为基数，以3.5%计算。销售费用销售费用首期按销售额的5%计算，其余各期按销售额的3%计算。财务费用全部资金按借贷资金以年息6.54%复利计算财务费用。五、项目资金筹措项目资本金筹措主要通过项目法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，项目预（销）售资金（销售收入转用于建设投资，实行滚动开发）。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭服务。 第80页共80页项目融资资金主要通过企业间资金拆借和向银行贷款的形式解决。企业间资金拆借的利率及偿还条件需视具体的资金拆借协议而定。本项目的融资方案主要以向银行借款的方式进行设计。第十部分盈亏平衡与敏感性分析一、项目盈亏平衡分析：开发成本为175400万元开发费用为12300万元综合成本187700万元由以上数据，本案将销售均价、开发成本两个因素对开发经营可能产生影响的因素进行了分析，并做出曲线图加以分析。销售价格保本点分析图 第80页共80页分析结果：盈亏平衡点------保本点最低销售均价：187700万元/800000平方米=2346.25元/平方米即：在投资成本不变，100%销售的前提下，最低销售均价为2346.25元/平方米时，该项目可以实现盈亏平衡。二、项目敏感性分析首先选取了对开发利润率产生影响的土地取得费用、建安费用、销售价格等三个因素做敏感性分析，详细参见附件五“温泉D1可研项目项目敏感性分析表”，作出相应的变化曲线： 第80页共80页土地取得费用、销售价格(均价)及建安费用对税后利润率的敏感性分析图通过分析知：建安成本对税后利润率的平均敏感度为1.56；土地取得费用对税后利润率的平均敏感度为2.09；销售价格对税后利润率的平均敏感度为3.96。因此在具体操作上对这三个因素都应引起重视，尤其是销售价格和土地成本。经测算得知：①、本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，销售收入的变动对项目效益影响较大。②、保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。 第80页共80页第十一部分可行性研究结论与建议一、项目风险及防范建议项目风险1、市场风险：商业周边商业气氛不浓，周边住宅业较少，如何挖掘提升项目的商业价值成为本项目的最大市场风险。2、行业风险：房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，资金筹措和资金运用，非常重要。该项目存在一定建筑本体风险。3、环境风险：周边有工业厂房和机场，环境较差，土地面积较大。商业操作有一定的难度。该项目目前正在进行场地平整，如果开发商防范建议1、合理安排融资计划，保证资金充足；2、改善周边环境，完善小区环境，提升住宅品质，提高市场竞争力；3、商业部分整体规划包装推广，最大限度降低本项目的商业部分风险。 第80页共80页二、拟建方案的结论性意见通过以上分析，得出以下结论：1、项目位于开封市城南区位，是城中区罕有的成规模的可开发土地，形成项目土地资源稀缺性，项目具有良好的保值、增值基础和条件；2、从市场分析看：开封市房地产将持续、稳定地发展，X城中村改造项目实施正是对2010年9月1日召开的《X省推进城乡建设加快城镇化进程工作会》会议精神的体现；3、从社会效益看：项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创作就业机会，同时，还能促进争辩一体化的进一步深入；4、从销售分析看，项目属于城中村改造项目，主要是解决的本市中低阶层住房问题，有固定客户源，因此开发风险极小。结论通过上述综合分析可知，“X城中村改造”项目有着良好的经济、社会和环境效益，并能保证资金链的平衡，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。 第80页共80页'