公租房建设项目可行性研究报告

'公租房建设项目可行性研究报告79 目录第一章项目综述……………………………………………………………………61.1项目名称及承办单位61.2研究工作的依据和范围61.3建设规模与内容81.4投资估算与融资方案81.5项目结论8第二章项目建设背景与必要性……………………………………………………102.1项目建设背景102.2项目建设必要性11第三章市场预测与住房保障分析…………………………………………………143.1公共租赁住房市场预测143.2住房保障分析15第四章项目建设总体规划………………………………………………………184.1项目建设规划方案184.2项目建筑形态和物业建设规划方案184.3项目建设户型规划方案184.4项目建成后价格规划方案194.5项目小区配套功能建设规划方案19第五章场址与建设条件……………………………………………………………215.1项目选址215.2地势地貌215.3气候气象215.4水文条件225.5周边建筑物与环境条件225.6交通条件225.7公共设施条件225.8施工条件23第六章工程建设方案………………………………………………………………246.1建筑设计246.2结构设计266.3给排水系统286.4电气系统316.5电讯设计366.6燃气工程38第七章项目管理……………………………………………………………………407.1质量管理407.2进度管理417.3合同管理417.4资金管理417.5现场管理4279 7.6项目实施427.7建设工期427.8运营期管理43第八章环境保护及消防安全………………………………………………………468.1建设地点环境现状468.2主要污染物和污染源468.3治理方案478.4绿化478.5环境影响评价478.6消防及安全48第九章节约能源措施………………………………………………………………499.1概述499.2节能规范和用能指标509.3节能措施及效果分析50第十章工程招标投标………………………………………………………………5310.1招标原则5310.2招标范围5310.3招投标程序53第十一章　投资估算与资金筹措…………………………………………………5711.1投资估算5711.2工程项目资金筹措58第十二章效益分析与评价………………………………………………………6012.1经济效益分析与评价6012.2社会效益分析67第十三章结论与建议……………………………………………………………69财务附表：附件：79 第一章项目综述1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称项目名称：****************公租房建设项目1.1.2项目承办单位项目承办单位：****************1.1.3项目拟建地点项目拟建地点：1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国发[2005]26号）；国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；国家发改委《关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法的通知》（发改投资[2007]3676号）；建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；79 建设部《关于印发城镇廉租住房工作规范化管理实施办法的通知》（建住房[2006]204号）；财政部、建设部、国土资源部《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综[2006]25号）；建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局《廉租住房保障办法》（建设部令第162号)；国家发展改革委办公厅、建设部办公厅《关于编报2008年新建廉租住房投资建议计划的通知》（发改办投资[2008]681号）；****人民政府办公厅关于印发《****人民政府贯彻落实国务院切实稳定住房价格通知精神的实施意见》的通知（筑府办发〔2005〕65号）；非洲省人民政府贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》的实施意见（黔府发[2007）29号]；非洲省人民政府办公厅关于印发非洲省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法的通知(黔府办发[2008]33号)；《****城市总体规划（2009—2020）》；《****国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；委托人提供的其他有关基础资料、技术资料；编制人员调研资料等。1.2.2研究工作范围79 根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案，以便为项目的融资和建设，提供可靠的决策依据。1.3建设规模与内容根据项目区域发展状况及承办单位提供的资料，确定该项目建设内容为新建公共租赁住房及配套设施；总用地面积22631平方米；规划用地面积12755平方米；总建筑面积22054.2平方米；其中，六层高公共租赁租房3栋，总建筑面积10855.02平方米，共计174套，配套设施为地下商场5231.56平方米、地下车库及附属设备用房5599.59平方米、公共建筑368.03平方米。设计容积率1.29，建筑密度14.18%，绿化率44.55%。1.4投资估算与融资方案初步估算，项目总投资为7101.23万元，资金来源为建设单位自筹。1.5项目结论搞好城市环境建设，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求。该项目通过改善人居环境，为社会公众提供了79 良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。该项目将有力促进和提高城市现代化水平和文明程度，加速城市化进程，提升城市品位和知名度，项目的社会互适性明显，社会效益显著。有利于改善低收入家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义。在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。79 第二章项目建设背景与必要性2.1项目建设背景高举建设有中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的重要职责，加快建立健全以廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进区域经济社会协调、可持续发展，促进社会公平和正义，促进和谐社会建设。随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。79 2.2项目建设必要性1、从法律角度看。我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。《宪法》第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。2、从和谐社会角度看。实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20％的富裕家庭占有社会总金融资产的55％，而20％的最低收入家庭只占有1.5％，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，我们采取的79 住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。以期达到全社会有居所的均好准则。此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。3、从安居乐业角度看。安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措。其实世界各国政府都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。4、从城镇化及农民角度看。有人说：房地产市场空间很大，还要涨20年。因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过1.5%城镇化率看人口增长、住房需求增长。要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。如今农民散落在城市的每一个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。79 改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。有些地方因为居住生活条件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。79 第三章市场预测与住房保障分析3.1公共租赁住房市场预测3.1.1低收入住房困难家庭现状2011年度对****太阳随机抽样调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在2000元以下的家庭，占低收入家庭总量的15%；年人均可支配收入在2000－4000元之间的家庭，占30%；年人均可支配收入在4000-6000元之间的家庭，占35%；年人均可支配收入在6000-7000元之间的家庭，占20%。人均住房建筑面积低于15平方米的家庭占总家庭数的60%，人均在15-25平方米的占总数的20%，25平方米以上的占总家庭数的20%。太阳低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。3.1.2市场需求预测按照****住房保障政策规定的“双困”线标准，项目建设所在地保障对象有数百户。通过问卷调查，约有60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。3.2住房保障分析3.2.1住房规划保障****太阳79 将制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。依据中长期规划，确定年度计划。科学制定廉租住房、公共租赁租房保障的中长期规划及年度建设计划。根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障覆盖面。根据城市住房保障发展规划，编制廉租住房、经济适用住房、公共租赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。“十二五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的70％。廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。3.2.2政府保障能力分析按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公共租赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到“十二五”末，实现城市低收入家庭人均住房面积达到25平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积75平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。79 3.2.3承办单位保障能力分析****************始建于1954年初，位于****东出口，距市中区约七公里，与太阳机场高等级公路相联，系接收收容安置社会盲流人员的民政事业单位，主要从事接收收容安置教育社会盲流人员，先后收容近万名社会盲流人员在此劳动、教育、学习和遣返回乡，为当时的社会稳定起到了积极的作用。1983年以后，按上级指示，农场停止接收收容安置业务，从事生产经营活动。2004年12月前，隶属于****民政局。2005年，按市委、市政府决定，为支持太阳****片区整体开发，农场成建制划转太阳管理，受太阳委、区政府直接领导。全场占地总面积3324亩，总资产1086万元，固定资产406万元，下设办公室、政工科、财务科、生产科、保卫科五个科室，现有干部、职工327人（其中在职57人、退休266人），未转工场员82人。***党委下设第一、第二两个党支部，共有党员52人，其中在职党员26名，退休党员26名。   ***划转太阳管理以来，场党委坚持以“三个代表”重要思想为指导，以“服务开发、服务发展、服务职工群众”为总抓手，不断加强领导班子建设和党员干部的思想作风建设，努力提高基层党组织的创造力、凝聚力和战斗力，充分发挥党委的政治核心作用和党支部的战斗堡垒作用、党员干部的表率作用和党员的先锋模范作用，不断拓展工作思路、把握工作内容、健全工作机制、创新工作方法，为贯彻落实省委、省政府关于“太阳航空城”建设和区委、区政府关于****79 片区整体开发规划提供强大的精神动力和政治保证。在此基础上，场党委始终以科学发展观统揽工作全局，诚心诚意为群众办实事、尽心竭力为群众解难事、坚持不懈为群众做好事，实现了全场的发展、稳定、和谐目标。廉租住房、公共租赁租房建设用地实行行政划拨方式供应。在土地供应计划中优先安排廉租住房、公共租赁租房建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。该廉租房建设项目选址已定，土地有保障。项目建设已获得****住建局批复，文号筑建发（2011）58号；于2011年6月获得****太阳发展和改革局批复，文号南发改项字（2011）第156号；太阳政府《关于*******公租房建设相关问题的专题会议纪要》就本项目召开了专题会议，保障了项目的顺利实施。79 第四章项目建设总体规划4.1项目建设规划方案随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。4.2项目建筑形态和物业建设规划方案项目区物业形态以住宅为主，辅之以生活、饮食服务业。4.3项目建设户型规划方案1、规划原则遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。2、规划标准公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积不大于80㎡。根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。79 依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。应尽量多设计单身公寓，以控制总价，满足有效需求。4.4项目建成后价格规划方案1、规划原则充分考虑建设单位和当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策；分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价；考虑开发与运营成本。2、价格规划公租房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线”管理。3、规划理由保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。4.5项目小区配套功能建设规划方案该项目在设计中宜突出以下几个方面特色：居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管理。79 生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。小区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，健身等休闲活动空间，可配轻松的背景音乐，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分享受自然景观的乐趣。文化品位：在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品味。79 第五章场址与建设条件5.1项目选址项目拟建地点：****太阳****兴业北路与龙水路交叉口东北角5.2地势地貌项目建设地为溶蚀地貌，地形起伏较大，地势总体北侧及东侧较高，南西侧低，场地地面高程为1069.73～1117.80m，最大高差约48.07m，最高点为场地南东侧山顶，最低点为西侧鱼梁河河谷。地势坡度一般15～20度，拟建场地低洼处为第四系覆盖，溶丘基岩裸露，植被不发育，岩石大面积出露。综上所述，项目建设地主要为溶蚀残丘和洼地地貌，地形较简单，地貌类型较单一。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），区内地震动峰值加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，相应地震基本烈度为六级，属地壳较稳定地区。5.3气候气象项目建设地处于高海拔冷暖气流交汇处，亚热带湿润气候区，属北亚热带，多年平均气温15.3℃，最热7月，平均气温24℃，最冷1月，平均气温5℃，多年平均降雨量1136.7㎜，降雨年度分配不均，丰水期多集中在5～8月，占全年降水量的80%，枯水期12月～次年3月，降雨量占全年的8%，雨季一般始于4月下旬。最大降雨量133.2㎜。79 5.4水文条件项目建设区域属长江水系乌江二级支流南明河流域，鱼梁河位于项目建设地西侧，自南西向北径流，为常年性地表河流，流量较大，河宽10～30米，河水最小深度0.5米，最大深度6.5米，一般1.5～5.0米，据资料，1966年6月30日特大洪水，****大桥处水位为1070.55米，比正常水位高出6.55米。项目场址地势平坦，大气降水多以地表迳流的形式排泄，少量渗入是地下水的主要补给来源；下部基岩层含少量裂隙水，地下水位不稳定。据区域及邻近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建砼基础无侵蚀性。5.5周边建筑物与环境条件项目厂址交通较为便利，人流和各种车辆混合流动，对项目建设有一定的不利影响，项目址周边有少量构筑物，视野比较开阔，环境状况良好，适合项目实施。5.6交通条件项目选址位于********龙水路北侧，北临****联想学校，西临兴业路，地属*******内，公路网络发达，新建的轻轨从项目小区前穿过，交通位置优越，交通条件便利。5.7公共设施条件该项目所在地位于****太阳，属于市政公用设施建设规划覆盖范围，水、电、燃气、通讯、有线电视等公用设施齐全，高低压、通信、有线电视、供排水、燃气等市政基础设施正在配套建设中，完全79 可以满足项目建设需要，已具备项目建设条件。供水：该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。排水：该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。供电：该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容,保障项目用电需求。通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。5.8施工条件该项目址规划为建设用地，地面构筑物极少，附属物正在清理，“三通一平”容易实现。土方：该项目址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。79 第六章工程建设方案6.1建筑设计6.1.1设计依据（1）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（2）《供电系统设计规范》（GB50052-95）；（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（4）其它有关的现行规范和规程；（5）项目承办单位提供的图纸与设计要求。6.1.2建筑设计指导思想与原则项目宜遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理念，建设“宜居”工程和城市亮点工程。按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该项目成为精品工程。6.1.3项目布局方案为保证项目建设，在建筑设计、景观设计可聘请有资质的79 设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。项目居住区域基本上可以满足低收入消费群体的住房功能需求。开放的小区空间与半围合的空间组合，保持空间的开方性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，使小区与周边区域融为一体，有创意、合理的空间变化具有良好视觉景观和空间效果，有利于营造宜人的生活居住空间。6.1.4主体建筑设计方案项目建筑风格可融合白墙、灰砖、黛瓦和简约明快的线条“新中式风格”，融合古朴与现代、现代风情的文化品味。为使住宅的尺度更加宜人亲切，在住宅单体设计时可引进退台处理，从次顶层开始减小建筑的体量，使小区具有浓郁的地域文化风情及强烈的可识别性。6.1.5建筑风格设计强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，扬弃欧陆风格的大红、大黄的浮躁，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。6.1.6户型设计户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能分区合理，要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公共与私密空间分开。户型设计更贴近人性化。厨房设计除“一”型、L型，考虑开放式、半开放式设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件；中小户型可采用自用间隔设计，体现个性品味。79 落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台（可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野）充分体现人性化设计。6.2结构设计6.2.1工程结构形式该项目主要由多层建筑物组成，安全等级为二级。6.2.2结构设计依据《民用建筑设计通则》（GB50352-2005)；《住宅设计规范》（GB50096—1999）；《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）；《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）；《建筑桩基技术规范》（JGJ94—94）；《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）；《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）；《多空砖砌体结构技术规范》（JGJ137—2001）；《建筑地面设计规范》（GB50037—96）；《建筑采光设计标准》（GB/T50033--2001）；《建筑灭火器配置设计规范》（GB50015—2003）；《建筑抗震设防分类标准》（GB50223—2004）；《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）（2000年版）；《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）；79 《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；国家现行的其它有关技术规范规程等。6.2.3抗震设计及荷载****太阳抗震设防烈度为6度，建筑物均按6级设防。设计基本地震加速度值为0.05g。框架抗震等级均为四级，剪力墙抗震等级均为三级。餐厅、卧室、卫生间、楼梯间楼面均布活荷载2.0KN/m2，阳台、露台楼面均布活荷载2.5KN/m2，消防疏散楼梯活荷载3.5KN/m2，上人屋面活荷载2.0KN/m2，不上人屋面活荷载0.5KN/m2，机房荷载7.0KN/m2。建筑二次装修楼面荷载标准值（KN/m2）分别为：厅、卧：1.2，卫生间：1.0。基本荷载取值：风荷载：基本风压值：w。=0.35kN/m2；地面粗糙度：B类雪荷载：基本雪压值：s。=0.55kN/m2；6.2.4结构材料混凝土C25～C30；承重墙：±0.00以下采用环保节能砖，M10水泥砂浆；±0.00以上采用环保节能砖，M7.5混合砂浆；其他墙：±0.00以下采用环保节能砖，M10水泥砂浆；±0.00以上采用环保节能砖，M5混合砂浆，厨卫可改用M5水泥砂浆；钢筋及型钢：79 热轧钢筋HPB235：fy=210N/mm2热轧钢筋HRB335：fy=300N/mm2热轧钢筋HRB400：fy=360N/mm2冷轧带肋钢筋CRB550：fy=360N/mm2型钢Q235—B焊条：手工电弧焊条采用E43XX系列。6.2.5结构选型结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计，地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，再确定采用的工程基础形式。6.3给排水系统6.3.1设计依据《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003）；《建筑设计防火规范》（GB5016—2006）；《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）；《室外给水设计规范》（GBJ13—86）；《室外排水设计规范》（GBJ14—87）；《生活杂用水水质标准》（CJ25.2—89）；《污水综合排放标准》(GB8798—1996)；《污水排入城市下水道水质标准》(CJ3082—1999)；相关专业提供的设计条件等。79 6.3.2给水系统1、设计原则根据项目区总体规划和道路情况，合理预测需水量，按各建筑单体，合理分布供水区。既有利于安全和卫生，又要满足各建筑供水量和水压的要求，考虑施工和维修便捷，尽可能缩短配水管线的总长度。2、水源该项目水源根据项目的实际情况自备水源，有条件的可由市政给水管网接入。3、用水量可参照《民用建筑设计防火规范》根据自己的实际情况有设计单位制定满足以上条件的设计方案。4、消防系统项目的消防可安装消火栓给水系统、自动喷水系统。在小区内集中设置消防水池和消防水泵。消防水池和消火栓泵、自动喷水泵可设在地下室内。项目小区消防水池有效容积不小于190m3。室外消火栓给水由市政给水管道供水。室内消火栓给水分为一个区，火灾初期用水可由屋顶消防水箱供水。6.3.3排水系统1、设计原则79 根据项目区总体设计和道路情况，合理预测污水量，合理计算雨水量，建立合理完善的排水系统，有效地收集输送污水，同时尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用。2、雨水的收集和排放项目雨水主要靠雨水口进行收集，分布在屋面、步行街、住宅区、绿化地带和进排风口等处。屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起排入市政雨水管网。3、污水的收集与排放系统项目的污水收集系统有住宅卫生间、公用厕所、地漏等处的排水。建筑采用单立管重力排水和底层单排。室内排出的污水经室外污水管导入化粪池腐化处理后，再排入市政污水管网。所有的排水立管均敷设保温层，防止管壁结露，降低管内水流噪音。整个排水系统设置器具透气管。4、敷设方案项目区排水系统可采用雨污分流制，结合地形和实际情况，分区排放。沿主干道路敷设d500—d1000污水干管和雨水干管，雨水、污水干管上每隔30米设雨水口和检查井（直径1000mm）各一个。在各主要路口和建筑单体前预留DN1000的污水检查井。管道敷设于硬化路面以下，最小坡度I=0.003。6.3.4主要设备材料选择根据国家目前对输水管材的要求，该项目室内给水管可采用PPR或PVC管，室外给水管材可采用球墨铸铁管。室内排水管采用UPVC排水管，空调冷凝水管采用UPVC给水管，室外排水管采用双壁波纹管。室外雨水管采用钢筋砼管D500或D1000。79 6.3.5系统与设备的控制生活、消防水泵的启动由控制柜内微处理器的控制程序实施。水泵控制柜带有时间均衡功能，它能在一个设定的时间周期内切换水泵的动作顺序，使每一台水泵的累计工作时间都趋于一致。给排水系统为无人值守设施，因此在水泵的控制柜里都设有管理系统（BMS）的接口。平时由管理系统负责对各水箱的高低报警水位、水泵的供电状态、运行状态、故障情况进行监视。自动喷淋系统和消火栓系统的稳压泵和增压泵的启动控制属于压力控制的范畴。增压泵除了在消防中心能遥控起动之外，具有自动切换功能，当某一台增压泵失效时会自动切换到备用水泵。6.4电气系统6.4.1供配电设计依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16—92）；《住宅设计规范》（GB50096—1999）；《建筑照明设计标准》（GB50034－2004）；《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）；《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053—94）；《供配电系统设计规范》（GB50052—95）；《低压配电设计规范》（GB50054—95）；《低压配电装置及线路设计规范》（GB50223—2004）；《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》（GB50062—92）；79 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067—97）；《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）；其他资料。6.4.2设计范围设计范围包括变、配电系统，照明与动力配电控制系统，防雷与接地系统，等电位联结系统，火灾自动报警与消防控制系统，通信与网络设施，电视设施，安防系统。6.4.3变配电系统1、负荷等级与供电要求普通住宅属二级负荷用户，其消防用电设备、排污水泵、生活水泵、主要通道及楼梯间照明、设备房备用照明，属二级用电设备。备用照明按二级用电设备供电，消防中心电源、安防系统电源、变电所用电源、通讯设施(电话、网络、电视机房)弱电室电源也可按二级用电设备供电。人防系统的应急照明属一级用电设备，人防系统重要的风机及水泵属于二级用电设备，其余用电负荷属三级用电设备。二级负荷要求双回路电源供电，在末端配电装置内应可自动切换。一级负荷的容量比较小，可采用蓄电池作备用电源，灯具自带蓄电池作为自备应急电源。根据建筑类别和负荷性质要求，该项目建筑物消防控制室、消防水泵、排烟风机、应急照明、疏散指示标志等消防用电按二级负荷供电，生活给水泵及弱电设备按二级负荷供电，其他按三级负荷供电。79 2、变配电所项目小区可设一座50kV高压开关所（可由供电有关部门负责设计），也可由供电部门引一路独立的50kV电缆回路作为主供电源，另选1台柴油发电机为消防及重要负荷的备供电源。高压配电线路可从变电所引至各建筑的室外低压配电线路（应协商供电局确定）。楼座内配电干线采用YJV-1KV电缆，支线采用BV-0.5KV铜芯绝缘线。消防用配电线路采用阻燃型线缆。楼座内线路可采用金属线槽明设和穿钢管暗设相结合的敷设方式。高压电缆可采用YJV22—10KV金属铠装型，在地坪下0.7米处直埋；低压电缆户外部分可采用YJFAV22—1KV金属铠装型，户内部分三级负荷可采用YJFAV—1KV型及二级及消防负荷采用ZR—YJFAV—1KV型，户外部分直埋在地坪下0.7米处敷设，户内部分穿管或电缆桥架敷设。小区内的景观照明及道路照明电源就近取得,采用YJFAV22—1KV型电缆沿路边0.5米直埋敷设。6.4.4电力系统电源：项目小区工程可引来两路电源供电，两路电源同时工作。高压系统电压等级可为10KV，低压系统电压等级为220V～380V。住宅的低压配电系统可在电源进户设置配电总箱，再以放射式系统配电至各单元配电总箱，提高供电的可靠性。由单元配电总箱至楼层电度表箱采用树干式系统。多层住宅的公共走廊、楼梯间照明计量表可设在一层单元配电总箱内。79 住宅内的消防设备用电（消防水泵、消防电梯等）及应急照明等属二级负荷。楼梯照明灯采用电子延时开关控制，火灾时强制点亮。根据负荷分级及供电要求，设两路电源供电。住宅的配电系统可在地下室或一层设置低压配电室作为整个建筑的配电中心，各层均设电气竖井和配电小间。沿街商业的配电系统可由约4～6户为一个配电点，在室外墙上设总配电箱和电表箱，采用放射式配电系统引到各户商网配电箱，从变电所引出的每条配电线路带2～3个配电点。1、电力配电采用380/220V，50HZ，三相四线制系统。2、为保证消防用电设备（消防水泵、排烟风机、应急照明等）及重要负荷（生活给水泵等）的可靠供电，采用双回路专用电缆供电，在末端设双电源自动切换。其他电力设备采用放射式或树干式方式供电。6.4.5照明系统主要采用荧光灯，其照明标准、照明器型式可根据建筑场所的性质，按国家规定执行。人防、电梯间、楼梯间、公共通道和主要出入口等场所，应设急疏散指示照明及楼层指示灯，在正常及事故时均点燃。泛光照明和特殊照明，设计时按估算负荷预留电源，以便专业公司设计安装。光源：楼梯间、走道可采用节能型环型荧光灯管的吸顶灯照明，设备用房、地下车库等场所采用荧光灯照明。考虑节能因素，荧光灯管选用细管和紧凑型节能灯及高效率整流器。79 应急照明：变配电所、消防控制室、楼梯、消防泵房等处设置火灾应急照明，其容量按100%考虑，各层出入口设疏散指示灯和标志灯。应急疏散、楼层指示灯等应急照明灯具及标志灯采用自带蓄电池，其工作时间应不少于60min。6.4.6防雷与接地系统项目工程均可按三类防雷建筑设计，每个配电点设总等电位连接，卫生间做局部等电位连接。避雷带采用φ12镀锌圆钢沿屋顶女儿墙明敷；引下线利用建筑物结构柱或剪力墙内两根主筋(≥φ16),上端与避雷带焊接,下端连接基础钢筋及桩基内主筋。屋面避雷带网格不大于20M×20m或16m×24m。在建筑物外周被用作引下线的结构柱其距室外地坪0.8m处预埋接地连接板120×120×10作为接地电阻测试点；接地装置利用桩基内的主筋承台及基础梁底部水平方向的主筋焊接连通成一闭合回路。要求突出屋面的所有金属物均应就近与避雷带网格连接。上述各种连接包括钢筋搭接均为牢固焊接，焊接处应涂防腐漆。为防雷电波入侵，进出建筑物的各种金属管道、穿线钢管、电缆金属外皮等在入户处与接地装置连接。接地系统采用TN—S系统并进行等电位联结。所用强弱电系统及防雷接地系统共用接地体，接地电阻要求不大于1欧姆。6.5电讯设计6.5.1设计依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16—92）；79 《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）；《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311—2000）；《有线电视系统工程设计规范》（GB50200—94）；《智能建筑设计标准》（GB／T50314—2000）；其他资料。6.5.2设计范围设计范围包括通讯系统，有线电视系统，可视对讲系统，火灾自动报警系统。6.5.3通讯系统项目小区按一户一宽带网络及电话线路接入，宽带网络及电话信号电缆由小区外部引至弱电房，弱电房可设在一层。弱电信号电缆穿外经110mm双壁波纹管暗敷于地坪下0.8米处，转弯、分支处及每隔50米段设弱电井或弱电手孔。在各建筑物一层设电话端子箱及网络箱，住户电话分支线采用RVS—2×0.5导线，网络分支线采用5类信号电缆，均穿硬质PVC管穿墙或电缆井敷设。6.5.4有线电视系统电视信号由市有线电视网引来，有线电视网系统采用放大器、分配器、分支器及同轴电缆组成网络，用户终端的电视信号输出电平要求为64±4dB，图象清晰度应在四级以上。干线选用SYWV—75—12型，用户分支线选用SYV—75—79 5型，穿硬质PVC管在板、墙内暗敷。公共建筑内有线电视系统预留在弱电箱内，引出部分由用户二次装修确定。室外有线电视信号引入处加装避雷保护器，以防止雷电波侵入。6.5.5可视对讲系统在每栋楼一层住宅门口设门口对讲机系统，在各住户内设可视对讲分机，分机除可以与门口对讲机通话外，还可以根据来访者情况进行开启防盗门、报警等操作。6.5.6火灾报警系统采用中心控制报警系统，消防中心控制室设集中报警控制器，对区域内的消防进行探测监视和控制。消防控制室的报警控制设备由火灾报警控制盘、事故广播设备、消防对讲电话、CRT图形显示器、打印机、备用电源等组成。在消防控制室设置联动控制台，控制方式分手动和自动控制两种，通过联动控制台，实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟机、加压送风系统以及切断一般照明及动力电源的监视和控制。事故广播系统采用定压式输出，在各层楼梯间等适当位置设置3W耐火型扬声器或声光报警器，安装在距地2.5m的墙上。消防事故广播回路按楼层分路，当发生火灾时，消防控制室内值班人员可根据火灾发生区域，自动或手动进行事故广播，及时指挥疏导人员撤离火灾现场。79 在消防控制室内设消防直通对讲电话总机，在各层疏散口附近适当位置设置消防直通对讲电话插口，并在变配电房、消防水泵房等处设置消防直通对讲电话分机，同时在消防控制室内设专用消防报警电话。6.6燃气工程6.6.1燃气设计依据《非洲省城市燃气管理办法》（黔府发「1996」4号）；《城市燃气管理办法》（建设部62号令）；《****城市总体规划》（2009—2020）燃气工程规划；《城镇燃气设计规范》（GB50028—2006）；《天然气》（GB17820—1999）；《聚乙烯燃气管道工程技术规程》（GJJ63—2008）；《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ33—2005）；《燃气用埋地聚乙烯管材》（GB15558.1—1995）；《燃气用钢骨架聚乙烯塑料复合管》（CJ／T125—2000）；《燃气用钢骨架聚乙烯塑料复合管件》（CJ／T126—2000）；《燃气用不锈钢波纹软管》（CJ/T197—2004）。6.6.2气源由非洲燃气（集团）有限责任公司负责供应，天然气高效、清洁，是现代化城市的通用能源。项目区域属市政天然气供气规划范围，可预留接口，燃气可由市政燃气管道接入，能够满足项目区居民生活需要。1、燃气负荷该工程燃气主要供应住户厨房灶具、燃气热水器使用，燃气充足，在此不做定量分析。79 2、供气方案可从项目区附近燃气管道接口接入，环形管线供气，在天然气入口处设用户调压箱，满足流量和压力的要求。天燃气管道使用无缝钢管，建筑内敷设在管道井内，室外直埋敷设。79 第七章项目管理该项目的建设实施，涉及面广、问题繁多，在项目建设过程中，必须要结合建设条件，发挥建设单位和协作单位各自的优势，加强工程管理，科学合理地组织施工，确保工程有序进行，以节省投资，加快进度，争取早开工，早完成，早见效益。7.1质量管理项目批准后，承建单位应严格按照国家对工程项目建设管理的有关规定和程序，开展施工建设。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。同时，根据工程特点，项目应从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。要实行工程监理制。项目建设过程中，招投标选定有资格的监理单位，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。把住材料、设备选用关和开箱检验关，要将主要材料、设备的产地、品牌、性能列成表格，纳入合同，对有疑问的材料还要做理化、力学试验，用科学的方法处理，严把工程质量关。项目在建设过程中，工程建设领导小组要结合建设条件及项目资金情况，充分发挥施工单位和监理单位的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。79 一是实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位和领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。二是项目建设由要求专业的施工队和技术人员严格按照国家标准进行施工，施工人员需获得必要的国家职业资格证书。三是应将项目的情况建立档案，做到统一组织、统一规划设计、统一技术标准等。四是严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受发改、建设（房管）、财政、审计等部门和社会舆论的监督，项目建成后，按照有关规定进行严格的竣工验收。7.2进度管理针对工程特点要求承包商合理安排建设进度，根据工程前后逻辑顺序组织工序交叉和立体交叉施工，以提高效率，控制工程总进度计划，设计实验与施工要交叉进行，可采取流水施工，多工种要交叉作业，立体交叉施工，以确保工程有序进行。7.3合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。7.4资金管理79 该项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。7.5现场管理工程建设期间，将会有多支队伍共同施工，形成联合作战的格局。要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边为城市繁华地区，人员拥挤、复杂的情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。7.6项目实施准备工作：编报项目建议书及批复，编制可行性研究报告及评估、论证、批复、准备设计资料等。勘察设计：场地测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。施工准备：仪器、设备采购，落实协作关系，土建施工、设备安装与调试等。竣工验收：交工验收，投入使用。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。7.7建设工期项目建设总工期为2年。具体建设进度如下表7-1所示：79 表7-1项目实施计划进度表序号时间内容第一年第二年1-23-45-67-89-1010-121-23-45-67-89-1011-121项目前期工作2招投标3可行性研究4初步设计5施工图设计6建筑施工7竣工验收7.8运营期管理1、完善住房保障法规政策体系目前，住房保障管理方面的法规、政策还不完善，尚未形成一个完整的体系。因此，要使住房保障体系更完善，就要先完善住房保障管理方面的法规、政策，廉租房管理部门将按照国家和省里的相关政策规定，及时出台实施土地、财政、税收、金融等支持住房保障的规章、政策，使保障制度更加规范、系统。2、实施规范化管理做好城市低收入家庭住房档案的建立和管理工作，进一步完善住房保障制度的准入、退出机制，不断完善动态管理机制，这是确保住房保障制度良性运转的关键。将围绕这些工作，出台政策，完善制度，规范工作程序，确保住房保障工作规范化运转。3、积极探索完善住房保障工作的新路子79 为加快住房保障工作进展，将在努力做好各项工作的基础上，在住房保障方式、住房保障标准、住房保障范围、保障性住房建设模式等方面开展政策研究，努力探索完善住房保障工作的新路子，确保住房保障水平与经济社会发展相适应，让更多低收入家庭共享改革发展成果。4、建立健全各项工作制度贯彻落实廉租住房、公共租赁租房管理办法等各项规定，建立健全申请、审核和公示制度。做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮侯制度，特别是强化廉租住房、公共租赁租房的年度复核工作，健全退出机制。坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策公开、公平、公正落实。5、明确廉租住房、公共租赁租房保障方式城市廉租住房、公共租赁租房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以实物配租为主、货币补贴为辅。通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。租赁补贴标准由县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房、公共租赁租房保障面积和市场平均租金给予补贴。实物配租应当优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。6.确定并公布住房保障标准廉租住房、公共租赁租房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由当地79 政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房、公共租赁租房保障面积标准，由政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素确定，并报市房管局备案。廉租住房、公共租赁租房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由当地政府每年向社会公布一次。79 第八章环境保护及消防安全8.1建设地点环境现状本项目所在区域附近，空气、声环境质量现状良好，适合本项目的建设，但在设计、建设和使用中要实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。8.2主要污染物和污染源8.2.1工程建设期1、工程建设时由于车辆运输等原因，会使交通变得拥挤和频繁，易造成交通问题，这种影响将随着工程的结束而消失。2、工程施工期间，运输的泥土通常堆放在施工现场，直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，使场地的环境整洁难以保持。3、施工期间的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等。特别是夜间。4、施工时，工人临时食宿地的水、电及生活废弃物，若无妥善安排则会影响施工区的卫生环境。5、期间将产生许多废弃物，如车辆装载过多时导致沿途废弃物散落等，都可能对环境产生影响。8.2.2排放标准1、《大气污染物综合排放标准》（GBl6297—1996）；79 2、《污水综合排放标准》）（GB8978-1996）；3、《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523-90)；8.3治理方案1、对于工程建设期交通特别繁忙的道路要避让高峰时间(如采用夜间运输)。对于施工中的尘土飞扬，建议采取定期清扫、定期洒水等方法解决。2、对于施工期间的噪声治理，一般不允许晚上十一点至次日上午六时内施工，同时施工设备尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，并在工地周围设临时声障之类的装置，以保证项目区周围的声环境质量。3、施工现场的废弃物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境卫生质量。8.4绿化绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊作用，它具有较好地调温、调湿、改善气候、绿化空气、减弱噪声等功能。根据项目的总体规划，考虑充足的绿化区，能够保持良好的生态环境和卫生环境。8.5环境影响评价本项目实施以后，周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣、废气、噪声均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。79 针对项目建设期中产生的污染，经过综合、科学的治理以后，均可达到国家规定的标准。本项目运营期产生的废水、垃圾等均可得到有效的治理和最大限度的综合利用。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准排放。8.6消防及安全1、设计依据及标准规范(a)中华人民共和国公安部令第30号《建筑工程消防监督审核管理规定》；(b)《建筑设计防火规范》(GBJl6—87)(1995年修订版)；(c)《建筑灭火器配置设计规范》(50166—92)。2、建筑防火本项目建筑执行“建筑设计防火规程”(GBJl6—87)。建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。建筑物的耐火等级：建筑物一级。3、消防措施(a)建筑单体周围道路一般宽度大于5m，有障碍处的净高度大于4m，可作为消防车道使用。(b)在进线电缆沟内安装防火墙、防火门，电缆竖井和电缆穿墙孔采用耐火材料堵墙。在易发生火灾处使用电线槽盒，公用重要回路如直流电源、消防报警、架空电缆等处采用防火材料。(c)电气系统设计中，确保电器设备、弱点系统、计算机网络系统等保护接地系统的可靠性。79 第九章节约能源措施9.1概述能源是人类赖以生存的物质基础。在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的重要问题。我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。我国能源正面临以下严峻的形势：一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效率目前仅为33％，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现“十二五”节能目标，促进国民经济又快又好地发展。79 9.2节能规范和用能指标《节约能源法》（1998年1月1日施行）；《中国节能技术政策大纲》(2006)；《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号)；《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GBl7167-2005）；《节电措施经济效益计算与评价》（GB／T13471—1992）；《节约用电管理办法》（2000年12月19日发布实施行）；《节电措施经济效益计算与评价》（GB／T13471-1992）；《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委[2005]第65号)；《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）（2008年7月23日国务院第18次常务会议通过，自2008年10月1日起施行）。9.3节能措施及效果分析9.3.1建材节能水泥采用新式干法工艺生产的水泥，钢材采用普通钢材，墙砖采用环保节能砖，不使用粘土砖，可有效节约土地资源，降低能耗，具有良好的经济效益、社会效益和环保效益。9.3.2工艺节能79 采用先进的建筑技术节能，该项目采用具有国内领先水平的塔吊施工、桩基地基处理、水泥搅拌等建筑技术，机械化程度高、可连续生产，可以节省大量的人力、物力。9.3.3设备节能所有机电设备及电气设备均选用国内新型节能产品，尽可能降低装机容量，达到节能目的。该项目主要机电设备为变压器和配电、电控设备、三类电梯、消防水泵、小区加压水泵等。采用新型节能变压器和配电、电控设备。对于负荷波动的设备采用变频控制，在变电所内安装电容补偿屏，提高功率因数，减少无功损耗，实现节能运行。9.3.4电器节能为了节约和合理地利用能源，该项目通过优化设计，优先采用先进的节能措施和节能产品，以期获得更好的节能效果。选用高性能的节能型S10变压器以减少变压器自身的损耗，较S9型节省电能大约5％左右。在电气设计方案中，将变压器及电力室设在靠近负荷中心处，以降低线损。在电力室0.4千伏母线设置了低压功率因数自动补偿装置，使功率因数达到0.9以上，减少了系统无功损耗。采用铜芯电缆减少线缆损耗。采用新型节能灯具，采用节能型高压钠灯照明，减少照明灯具，节约能源，便于检修。79 9.3.5节水本着节约用水的原则，对生活和建设用水采用敞开式循环水系统，生活废水经简易处理后重复利用，节约原水。供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。供水系统采用分户计量，有效的防止水资源的浪费以节约用水，并推广和采用节水设备和节水技术。79 第十章工程招标投标10.1招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了该项目的招投标方案。在招标过程中应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.2招标范围项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关主要材料等的采购。10.3招投标程序10.3.1招标项目的招标活动由法人单位委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。79 3、项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。（1）勘察设计招标勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为甲级。（2）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为甲级。（3）施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求资质为一级，公开选择投标人。（4）主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的技术水平应符合该项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。10.3.2投标1、项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。79 3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。10.3.3开标、评标和中标1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。79 表10-1项目招标情况表****************公租房建设项目招标范围招标组织形式招标方式资质要求不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√甲级设计√√√甲级建筑工程√√√一级安装工程√√√一级监理√√√甲级设备√√√相应资质重要材料√√√相应资质其他审批部门核准意见说明：79 第十一章　投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范围该项目投资估算范围包括建安工程、工程其他费及预备费、给排水、消防、电气、弱电、防雷及室外附属工程等。11.1.2投资估算依据《投资项目可行性研究指南》（计办投资〔2002〕15号）；《投资项目经济咨询评估指南》（咨经〔1998〕11号）；《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)（国家发展改革委、建设部发改投资〔2006〕1325号）；依据《非洲省建筑工程定额》（2004版）、《非洲省装修工程定额》（2004版）、《非洲省安装工程定额》（2004版）、《非洲省园林绿化定额》（2004版）等，并参考近期类似工程概、预算指标并调到2012年一季度当地市场价格水平；《国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知》（计价格[2002]10号）；****城市建设有关费用的文件规定；****政府对经济适用房和廉租房的有关优惠政策文件及有关部的应缴税费的各项规定；建筑、安装定额、****79 造价信息及周边同类工程造价情况，并进行适当调整。11.1.3投资估算说明1、工程费用根据相同结构的类似工程决算，并参考现行市场材料价格和****工程造价指数信息进行调整，以单方指标计入。2、机电设备价格按生产厂家报价及产品样本价格计入。3、建筑材料价格均依据****现行规定并结合当前的市场情况进行估算。4、其他费用按照有关工程项目其它费用的计算规定，并结合该项目实际情况确定。（1）土地购置费：该项目土地为国有划拨，不计入费用；（2）其他前期工程费及期间费，按行业相关标准计入。5、建筑安装工程费建筑安装工程费参照****定额和实际造价水平估算。6、基本预备费率取4.2%。7、项目建设期较短，不计涨价预备费。11.1.4投资估算项目总投资7101.23万元，其中：建安工程费用为5420.3万元，工程外其它费为1698.93万元，基本预备费为300万元。详见表11-1总投资估算表。11.2工程项目资金筹措资金来源为项目建设单位自筹。表11-1总投资估算表单位：万元79 序号工程或费用名称建筑工程费设备购置安装工程费其他费用合计投资比例（%）备注1工程费用6432.5947.7%1.1主体及辅助工程5975.391.1.1土石方工程1344.001344.00384174.2m³；按35元/m³计1.1.2住宅楼（面积：10855.02㎡）2171.00108.552279.55土建2000元/㎡,安装：100/㎡1.1.3居委会、文化活动站等（面积：368.03㎡）73.613.6877.29土建2000/㎡,安装：100/㎡1.1.4地下商场（面积：5231.56㎡）1046.3152.321098.63土建2000/㎡,安装：100/㎡1.1.5地下停车场（面积：5599.59㎡）1119.9256.001175.92土建2000/㎡,安装：100/㎡1.2公用工程457.21.2.1节能工程（22054.2㎡）110.27110.27按50元/㎡计1.2.2综合布线（22054.2㎡）88.2288.22按40元/㎡计，含呼叫对讲系统1.2.3给排水消防（22054.2㎡）88.2288.22按40元/㎡计1.2.4绿化、道路等附属设施170.49170.495683.07㎡，按300元/㎡计2工程建设其他费用6513.8748.3%2.1拆迁补偿费750.00750.00项目拆迁补偿方案2.2过渡安置费4320.004320.00按180万/月计，建设期2年2.3建设单位管理费209.43209.43财建（2002）394号2.4招投标代理费38.6638.66计价格（2002）1980号2.5工程监理费220.5220.5发改价格[2007]670号2.6勘察设计费425.8425.8计价格[2002]10号2.7施工图审查费12.7712.77取勘察设计费3%2.8规划放线、验线费9.059.05国测财字［2002］3号2.9环境影响评价12.0012.002.10地质灾害评估费8.008.002.11验收检测费（包括防雷检测费）22.0522.05共22054.2㎡，按10元/㎡2.12消防配套费110.27110.27非洲省征收城镇市政公用设施配套费暂行规定；50元/㎡2.13城市配套费110.27110.27非洲省城市基础设施配套费征收使用管理办法；50元/㎡2.14人防易地建设费220.54220.54共22054.2㎡，按100元/㎡计2.15水土保持费4.534.53非洲省水土保持设施补偿费征收管理办法；2元/㎡占地面积2.16工程咨询费（含可研编制）40.0040.00计价格[1999]1283号3预备费5504.0%3.1基本预备费(4.0%)550.00550.003.2涨价预备费4建设投资合计6212.04220.557063.8713496.465建设期利息6总投资6212.04220.557063.8713496.46比例（%）46.0%1.6%52.4%100%79 第十二章效益分析与评价12.1经济效益分析与评价12.1.1评价依据1、国家发改委、建设部2006年颁发《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）；3、国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规；4、项目单位提供的相关资料。12.1.2基础数据1、建设规模本项目建设公租房174套，总建筑面积10855.02平方米；公建368.03平方米；地下商场5231.56平方米；地下车库120个，共计5599.59平方米。2、财务基础数据（1）建设期2年（2）运营期20年（3）房屋折旧年限50年（4）无形、递延资产摊销年限5年（5）基准收益率6%12.1.3产品成本估算79 1、估算说明（1）项目建成后，主要的费用为管理费用，管理人员25人，管理费用按每年51万元估算，每5年增长8%。（2）根据国家有关财务制度规定并结合本项目的实际，固定资产折旧采用直线法，分类计算折旧，无形资产和其它资产按规定年限摊销。本项目各类固定资产折旧年限、净残值率以及无形资产和其它资产的摊销年限如下表12-1所示：表12-1折旧摊销基础数据表序号资产类别折旧、摊销年限（年）净残值率（%）一固定资产1房屋及建筑物50二无形资产5—三其它资产5—2、总成本费用估算结果根据上述原则和依据并结合市场具体情况进行估算，本项目运营期内平均总成本为279.57万元，详见附表,总成本费用估算表。12.1.4营业收入、营业税金1.公租房租赁收入（1）公租房市场分析根据国家统计局****房屋租金情况调查情况，2011年****城区住房市场租金如下表12-2所示：表12-2****城区住房市场租金统计表79 地区类别市场平均租金范围一类25太阳***、***周边二类20***区、***区周边三类15***区周边四类10郊区****城区住房平均市场租金为（25+20+15+10）/4=17.5元/m2/月根据****房屋租金情况调查报告，公共租赁住房租金与市场租金的差价率为0.75。因而：公租房平均租金=市场平均租金×差价率公租房平均租金=17.5×0.75=13.125元/m2/月（2）项目公租房租赁收入根据市场分析，2011年****公租房平均价格13.125元/m2/月，本项目公租房全面建成投入使用后为2014年4月，平均每套公租房按13.125元/m2/月收取租金，其后租金按每五年上涨5%的趋势进行调整。根据进度安排，工程竣工后，公租房可以全部进入公租房市场，出租率按100%估算，则第二年公租房租赁收入为10855.02×13.125×12=170.97万元。2.配套商业用房租金（1）商业用房出租价格分析根据****城区商业用房租金（2011年数据），抽样如下表12-3：表12-3****城区商业用房租金抽样调查表79 地区细分情况月租金元／㎡****城区***20018015012010080样本容量，样本均值，138.3元/月/㎡。上表表明2011年****城区商业用房租金均值为138.3元/月/㎡，考虑公租房项目位于太阳，以太阳为基数计算商业用房出租收入。（2）项目商业用房租赁收入根据项目工程，配套商业用房5231.56㎡，配套商业用房租金按每5年上涨5%考虑，2014年租金为5231.56×138.3×12=868.23万元，则当年租金收入为868.23万元。其余年份租金收入计算方法同第2年，考虑每5年租金上涨5%。3、项目地下停车位租金收入根据项目工程，配套5599.59平方米地下停车库，按每平方米每月5元计算，2014年租金为5599.59×5×12=33.6万元。12.1.5财务指标计算结果与分析通过计算，本项目投资财务内部收益率11.85％，项目投资财务净现值2153.81万元（ic=8%），项目投资回收期为9.13年（含建设期），能够在较短时间收回投资，运营期内年平均税后利润740.79万元，总投资收益率为79 10.43%，以上数据说明项目具有一定的盈利能力。详细财务评价指标见下表12-4所示。表12-4财务评价指标汇总表单位：万元序号名称单位指标说明1项目总投资万元7101.23　1.1建设投资万元7101.23　　其中：基本预备费万元300　　其中：涨价预备费万元　　1.2建设期利息万元　　2营业收入(不含税)万元1072.79生产期平均3营业税金及附加万元18.24生产期平均4总成本费用万元313.77生产期平均5税后利润万元740.79生产期平均6财务盈利能力分析　　　6.1财务内部收益率　　　　项目投资所得税后%11.85　　项目资本金%11.85　6.2财务净现值　　　　项目投资所得税后万元2153.81ic=8%6.3项目投资回收期　　含建设期　静态投资所得税后年9.13　　动态投资所得税后年13.85　6.4总投资收益率%10.43　6.5项目资本金净利润率%10.43　7盈亏平衡点%27.91生产期平均12.1.6不确定性分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析详见图12-5盈亏平衡分析图：图12-5盈亏平衡分析图79 盈亏平衡分析是在一定的市场前提下，研究项目费用与收益的平衡关系的方法。项目盈利与亏损的转折点，即为盈亏平衡点。依据本项目销售收入、成本费用等计算参数，测算项目的盈亏平衡点，结果如下：BEP(生产能力利用率）=[年总固定成本/（年销售收入-年总可变成本-年销售税金与附加）]×100%＝27.91%（运营期平均）即在其它条件不变的情况下，本项目平均年收入需要达到预测平均年收入的27.91%％，企业才不会发生亏损。本项目盈亏平衡点较低，表明项目能适应市场变化，具有较强的抗风险能力。2、敏感性分析当假设不确定性因素：房屋出租量、经营成本、和建设投资分别有一定幅度的波动时，考查它们对财务内部收益率的影响程度。结果表明：房屋出租价格的变化对企业财务内部收益率影响最大，而建设投资的变化对收益率的影响相对较小。在出租价格降低约25.47%、出租量降低约25.47%的情况下，财务内部收益率达到临界点。敏感性分析表明，本项目具有较79 强的抗风险能力。敏感性分析、不确定性分析见下表：表12-6敏感性分析表表1：单因素敏感性分析结果序号不确定因素变动率-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%1建设投资35.2434.3033.4132.5831.7931.0530.3429.6729.022产品价格0.00-0.3310.6021.1731.7942.5953.5964.7976.193产品产量24.0226.0928.0729.9731.7933.5535.2436.8838.474可变成本71.3260.7750.6540.9831.7923.0914.856.96-0.65表2：敏感度系数(Saf)分析表序号不确定因素变动率-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%1建设投资-0.5413-0.5249-0.5096-0.49530.0000-0.4694-0.4575-0.4464-0.43582产品价格5.00006.73506.66706.68040.00006.78826.85386.91896.98103产品产量1.22241.19501.16981.14630.00001.10421.08501.06701.04994可变成本-6.2157-6.0766-5.9304-5.77910.0000-5.4739-5.3284-5.2079-5.1025表12-7不确定性分析因素临界分析表序号不确定性因素科目名称临界点(%)临界值1产品价格住宅-25.4688-40.1133商场-25.4688-422.6794车库-25.4688-15.28132产品产量住宅-25.4688-2764.6379商场-25.4688-1332.4129车库-25.4688-1426.14563建设投资固定资产37.03132518.5805无形资产0.00.0其他资产0.00.0总投资37.03132629.6742图12-8敏感分析图79 12.1.7财务评价结论从表12-4可知：项目正常达产年可实现营业收入1072.79万元，实现税后利润740.79万元。对项目进行财务盈利分析及不确定性分析可知：项目财务内部收益率为11.85%（税后），略高于行业基准收益率，财务净现值大于零，项目总投资收益率(ROI)10.43%，资本金净利润率（ROE）10.43%，说明项目具有盈利水平。不确定分析表明项目具有较强的抗风险能力。综上所述，项目经济效益较好、具有一定的盈利水平和抗风险能力，项目从财务评价角度来看完全可行。12.2社会效益分析该项目有利于改善低收入家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，具有重要的现实意义和深远的历史意义，有利于促进住宅产业协调、可持续发展，提高低收入家庭群体的生活质量，符合国家固定资产投资政策以及城市规划，对促进区域经济社会发展具有重要现实意义。项目建成后，对于树立城市形象，提高城市品位，具有重要意义，对于改善投资环境、发展经济提供了良好的条件，社会经济效益显著。79 通过建设保障性住宅，将商业、文化、休闲等理念很好地融合到住房的建设，为城镇居民改善居住条件增加了一个选择的机会，满足了社会对住宅产业多样化的需求，对于建设和谐城市，为当地经济发展和社会稳定提供有力的保障。生活在宁静优美、景色宜人的环境之中，将会成为一道美丽的风景线，同时也是市民休闲娱乐的好去处，对改善生态环境、提高人民群众生活质量、树立城市形象、优化投资环境都将有着明显的积极作用，社会效益明显。搞好城市环境建设，改善困难住户住房条件，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会客观要求。该项目通过改善人居环境，为社会公众提供良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。79 第十三章结论与建议该项目深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，以人为本，关注和改善民生，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，加快建立健全以经济适用房及廉租住房、公共租赁租房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，让广大人民群众充分享受改革开放成果，逐步实现了“居者有其屋”、百姓安居乐业，促进了区域经济社会协调、可持续发展，促进了社会公平正义和谐社会建设。该项目可以促进建立健全城市住房保障体系，解决低收入家庭住房困难，使符合条件的低收入家庭都能享受到住房保障，改善低收入住房困难家庭住房条件，响应了中央关注民生，构建和谐社会的重要举措，项目可行。建议在项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，在保证质量的前提下抢工期，争取及早投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。79 附表1项目投资现金流量表单位：万元序号名称合计201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311现金流入21810　　1073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107335731.1营业收入19310　　1073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.2补贴收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值2500　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25001.4回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出8476438127207676767676767676767676767676767676762.1建设投资710143812720　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2流动资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.3经营成本1047　　5858585858585858585858585858585858582.4营业税金及附加328　　1818181818181818181818181818181818182.5维持运营投资　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3所得税前净现金流量(1-2)13334-4381-272099699699699699699699699699699699699699699699699699634964累计所得税前净现金流量13334-4381-7101-6105-5108-4112-3116-2119-1123-126870186728633859485658526849784588419838133345调整所得税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6所得税后净现金流量(3-5)13334-4381-272099699699699699699699699699699699699699699699699699634967累计所得税后净现金流量13334-4381-7101-6105-5108-4112-3116-2119-1123-1268701867286338594856585268497845884198381333479 　计算指标　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　项目投资税后财务内部收益率(%)　11.85　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　项目投资税后财务净现值(ic=8%)　2154　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　项目税后静态投资回收期(年)　9.13　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　项目税后动态投资回收期(年)　13.85　　　　　　　　　　　　　　　　　　　79 附表2项目资本金现金流量表单位：万元序号名称合计201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311现金流入21810　　1073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107335731.1营业收入19310　　1073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.2补贴收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3回收固定资产余值2500　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25001.4回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出8476438127207676767676767676767676767676767676762.1项目资本金710143812720　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2借款本金偿还　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.3借款利息支付　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.4经营成本1047　　5858585858585858585858585858585858582.5营业税金及附加328　　1818181818181818181818181818181818182.6所得税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.7维持运营投资　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3净现金流量(1-2)13334-4381-27209969969969969969969969969969969969969969969969969963496　计算指标　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　资本金财务内部收益率(%)　11.85　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2154　　　　　　　　　　　　　　　　　　　79 资本金财务净现值(ic=8%)附表3项目投资方现金流量表单位：万元序号名称201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311现金流入　　99699699699699699699699699699699699699699699699699634961.1实分利润　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2回收还款后折旧摊销公积金　　9969969969969969969969969969969969969969969969969969961.3回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.4回收固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　　25002现金流出43812720　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1实缴资本43812720　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2租赁资产支出　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.3其他现金流出　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3净现金流量(1-2)-4381-27209969969969969969969969969969969969969969969969969963496　计算指标　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　79 　财务内部收益率(%)11.85　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　财务净现值(0%)13334　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　投资回收期(年)9.13　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表4利润与利润分配表单位：万元序号名称合计2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311营业收入193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310732营业税金及附加3281818181818181818181818181818181818183总成本费用56483143143143143143143143143143143143143143143143143143144补贴收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5利润总额133347417417417417417417417417417417417417417417417417417416弥补以前年度亏损　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7应纳税所得额1333474174174174174174174174174174174174174174174174174174179 8所得税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9净利润1333474174174174174174174174174174174174174174174174174174110期初未分配利润96339　63012591889251931483778440850375667629769267556818688159445100751070411可供分配的利润1096737411370200026303259388945195148577864087037766782978926955610186108151144512提取法定盈余公积金133374747474747474747474747474747474747413可供投资者分配的利润1083406671296192625563185381544455074570463346963759382238852948210112107411137114应付优先股股利　　　　　　　　　　　　　　　　　　　15提取任意盈余公积金66737373737373737373737373737373737373716应付普通股股利1076736301259188925193148377844085037566762976926755681868815944510075107041133417各投资方利润分配　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　***　　　　　　　　　　　　　　　　　　　17未分配利润1076736301259188925193148377844085037566762976926755681868815944510075107041133418息税前利润1333474174174174174174174174174174174174174174174174174174119息税折旧摊销前利润17935996996996996996996996996996996996996996996996996996996附表5财务计划现金流量表单位：万元序号名称合计201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311　　99699699699699699699699699699699699699699699699699699679 经营活动净现金流量(1.1-1.2)179351.1现金流入22593　　1255125512551255125512551255125512551255125512551255125512551255125512551.1.1营业收入19310　　1073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.1.2增值税销项税额3283　　1821821821821821821821821821821821821821821821821821821.1.3补贴收入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.1.4其他流入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2现金流出4658　　2592592592592592592592592592592592592592592592592592591.2.1经营成本1047　　5858585858585858585858585858585858581.2.2增值税进项税额　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2.3营业税金及附加328　　1818181818181818181818181818181818181.2.4增值税3283　　1821821821821821821821821821821821821821821821821821821.2.5所得税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2.6其他流出　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2投资活动净现金流量(2.1-2.2)-7101-4381-2720　　　　　　　　　　　　　　　　　　79 2.1现金流入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2现金流出710143812720　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2.1建设投资710143812720　　　　　　　　　　　　　　　　　　3筹资活动净现金流量(3.1-3.2)710143812720　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.1现金流入710143812720　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.1.1项目资本金投入710143812720　　　　　　　　　　　　　　　　　　4净现金流量17935　　9969969969969969969969969969969969969969969969969969965累计盈余资金17935　　9961993298939864982597869757971896899641096111957129531395014946159431693917935附表6资产负债表单位：万元序号名称201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311资产438171017842858393241006410805115461228713028137681450915250159911673117472182131895419695204351.1流动资产总额　　99619932989398649825978697579718968996410961119571295313950149461594316939179351.1.1货币资金　　99619932989398649825978697579718968996410961119571295313950149461594316939179351.1.2应收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.1.3预付账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.1.4存货　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2在建工程43817101　　　　　　　　　　　　　　　　　　1.3固定资产净值　　68466590633460795823556753125056480145454289403437783522326730112756250079 1.4无形及其他资产净值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2负债及所有者权益(2.4+2.5)438171017842858393241006410805115461228713028137681450915250159911673117472182131895419695204352.1流动负债总额　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1.1短期借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1.2应付账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.1.3预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2建设投资借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.3流动资金借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.4负债小计(2.1+2.2+2.3)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.5所有者权益438171017842858393241006410805115461228713028137681450915250159911673117472182131895419695204352.5.1资本金438171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710171012.5.2资本公积　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2.5.3累计盈余公积金　　11122233344455666777888910001111122213331445155616671778188920002.5.4累计未分配利润　　63012591889251931483778440850375667629769267556818688159445100751070411334　资产负债率(%)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表7营业收入、营业税金及附加和增值税估算表单位：万元序号名称单位合计2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311营业收入万元193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.1住宅营业收入万元3077171171171171171171171171171171171171171171171171171171　单价元/平方米　158158158158158158158158158158158158158158158158158158　数量平方米195390108551085510855108551085510855108551085510855108551085510855108551085510855108551085510855　销售比例%1800100100100100100100100100100100100100100100100100100100　销项税额万元5232929292929292929292929292929292929291.2商场营业收入万元15628868868868868868868868868868868868868868868868868868868　单价元/平方米　16601660166016601660166016601660166016601660166016601660166016601660166079 　数量平方米94168523252325232523252325232523252325232523252325232523252325232523252325232　销售比例%1800100100100100100100100100100100100100100100100100100100　销项税额万元26571481481481481481481481481481481481481481481481481481481.3车库营业收入万元605343434343434343434343434343434343434　单价元/平方米　606060606060606060606060606060606060　数量平方米100793560056005600560056005600560056005600560056005600560056005600560056005600　销售比例%1800100100100100100100100100100100100100100100100100100100　销项税额万元1036666666666666666662营业税金及附加万元3281818181818181818181818181818181818182.3城市维护建设税万元2301313131313131313131313131313131313132.4教育费附加万元985555555555555555553增值税万元3283182182182182182182182182182182182182182182182182182182　销项税额万元3283182182182182182182182182182182182182182182182182182182　进项税额万元　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表8总成本费用估算表单位：万元序号名称合计2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311外购原材料费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2外购燃料及动力费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3工资及福利费10475858585858585858585858585858585858584修理费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5其他费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5.1其他制造费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5.2其他营业费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　79 5.3其他管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6经营成本(1+2+3+4+5)10475858585858585858585858585858585858584折旧费46012562562562562562562562562562562562562562562562562562565摊销费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6利息支出　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6.1长期借款利息　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6.2流动资金借款利息　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6.3短期借款利息　　　　　　　　　　　　　　　　　　　7总成本费用合计5648314314314314314314314314314314314314314314314314314314　其中:可变成本486272727272727272727272727272727272727　固定成本5162287287287287287287287287287287287287287287287287287287附表9固定资产折旧费估算表单位：万元序号名称合计2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311建筑工程费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　原值54225422　　　　　　　　　　　　　　　　　　当期折旧费3156175175175175175175175175175175175175175175175175175175　净值　5247507148964721454543704195402038443669349433183143296827922617244222662设备购置费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　原值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　79 　当期折旧费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　净值　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3安装工程费　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　原值219219　　　　　　　　　　　　　　　　　　当期折旧费131777777777777777777　净值　21120419718918217516816015314613813112411710910295874其他费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　原值14611461　　　　　　　　　　　　　　　　　　当期折旧费1315737373737373737373737373737373737373　净值　1388131512421169109510229498768037306575845114383652922191461合计　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　原值71017101　　　　　　　　　　　　　　　　　　当期折旧费4601256256256256256256256256256256256256256256256256256256　净值　68466590633460795823556753125056480145454289403437783522326730112756250079'