国际商贸城商业中心项目可行性研究报告

'目录第一部分项目基本资料………………………………………………..2第二部分市场状况分析……………………………………….………4第三部分项目情况分析……………………………………….………16第四部分业态定位分析………………………………………………19第五部分项目总规划方案建议………………………………………43第六部分价格定位及销售收入预测…………………………………4546 第一部分项目规划基本资料一、项目简介1.项目名称：XX国际商贸城2.发展商：XX商业中心有限公司3.地理位置及现状：该项目位于麓景路黄田直街1、2号XX商业中心裙楼，邻近小北地铁站，距广州火车站、流化展馆约20分钟车程。4.场地性质：商铺5.可租售面积：-1-2层约6889.43平方米二、项目配套1.办公：8-16层、总建筑面积约2.餐饮：三家带有中东、印度特色的餐厅、分别位于首层、二层、三层；46 1.酒店：XX商务酒店；2.娱乐：3层为网吧；4层为金汇国际俱乐部；3.银行：中国银行、中国农业银行、中国建设银行；4.交通：距离地铁5号线约5分钟路程；距离广州火车站、锦汉会展约10分钟车程；5.车位：附楼2-5层；第二部分市场状况分析46 一、项目位置概述项目位置南邻商业机构密集的环市路，北靠风光旖旎的白云山麓湖公园，处在广州闹市的商业中心；内环路入口就在大厦门前，距离火车站3分钟车程，距离琵洲国际会展中心约15分钟车程，距离新白云机场约30分钟车程。二、项目地形图46 一、区域概况1.地理位置项目位于小北商圈，连接环市东高档商务区、环市西批发商圈、小北路国际贸易出口中心的枢纽位置，紧邻地铁五号线麓景路出口，环市路、内环、地铁密集交通网，交通便捷，辐射力强。2.人口总人口约60万人，其中外来人口近10万人，3.商业状况46 小北-登峰商圈，是广州最著名的外商集聚地，境外人员涉及80多个地区和国家。以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后的第二增长点。小北-登峰一带就有过千个对外贸易商铺，以经营电器，通讯器材，精品服饰，日用品等为主。比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周边交通便利。以发展为电子数码产品、小家电、家纺服装、手表皮具、建筑五金及日用品等业态的世界级贸易集散地。在政府的关注下，小北—登峰商圈正在为广州打造一个新的批发商圈。4．区域发展优势1）按照区委、区政府“两增一保”考核方案的要求和区委十三届八次全会部署，2010年小北地区确保完成经济指标是：完成地区生产总值11.4亿元，增长20%；完成固定资产投资11亿元，增长16%；实际使用外资1200万美元，增长344%；完成财政收入3591万元，增长25%，力争达到各项奋斗指标,实现新的突破。2）小北商圈一带的越洋商贸城、金山象商贸城于2006年10月和2007年4月相继开业，2座商贸城400余个商铺加上周边街巷逐渐形成的200余个商铺，在宝汉直街、恒安路、童心路一带共新增了600多个对外贸易商铺。如今，这一带的铺租已稳定在200元/平方米/月，相比4年前的涨幅高达300%-400%.3）46 广东省实施外向带动和经济国际化战略，着力调整优化外经贸结构，提升外经贸发展质量，不断改善投资贸易环境，实现又好又快发展，对外开放水平进一步提高。4）我国出口在中东、东欧、非洲、拉美的市场份额仅为9.2%、3.7%、10.4%、6.9%，增长空间很大，再加上自由贸易区的开辟，扩大外部需求仍然可为。如果2009年我国进出口贸易总额为2.2万亿美元，2010年可能增长10%以上，恢复到2008年的贸易总额水平；出口贸易也将恢复到2008年1.43万亿美元水平，增长幅度为15%以上。5）登峰村位于内环路（恒福路）以北，下塘西路以东，毗邻麓湖。用地面积约80公顷，拆迁范围约5.5公顷，将打造为环市东智力总部区的“休闲后花园”，通过“腾笼换鸟”打造具附加值的特色商圈，发展现代商贸服务业，与世贸、友谊商店、花园酒店、中环保利等商业中心形成点、线、面结合的新型中心商圈，形成智力总部和时尚商业中心。一、小北商圈项目板块情况1.商圈概况小北-登峰商圈，是广州最著名的外商集聚地，境外人员涉及80多个地区和国家。以来自非洲，中东，印度等旅穗商人为主，是近年来中国外贸商品出口继欧美贸易经济体后的第二增长点。小北-登峰一带就有过千个对外贸易商铺，以经营电器，通讯器材，精品服饰，日用品等为主。比邻火车站商圈，所处物业有大型停车场，周边交通便利。以发展为电子数码产品、小家电、家纺服装、手表皮具、建筑五金及日用品等业态的世界级贸易集散地。46 1.竞争对手划分：针对本项目所在区域，存在若干竞争对手项目：天秀商贸城广福国际商贸城新泓汇大厦金山象商贸城中非商贸城越洋商贸城2.竞争对手分析A：天秀商贸城1）项目概况天秀商贸城项目内单元主要面积为30-50平方米、现经营批发电子数码产品、小家电、家纺服装、手表皮具、建筑五金产品，商场的开门时间为早上10点到晚上10点。2）价格走势由于项目已具备良好的商业气氛且经营多年，结合市场可持续发展资源，现时该项目只租不售；租金价位在120元/㎡。46 入场费3800/㎡，管理费15/㎡（不包含中央空调电费）；按照市场发展走势，预期年底或明年租金水平会以5-8%的水平增长。B：广福国际商贸城1）项目概况广福国际商贸城位于小北-登峰商圈，地理位置亦最临近本项目，为本项目最大竞争对手。总经营面积6000平方米，1-3层为商场，目前已全部租满，该项目只租不售；租金价位首层：218元-258元/㎡；二层:160-175元/㎡，2）招商策略：首年前半年免租，后半年按租金价格的38%计算。第二年按88%计算，第三年按原价计算，管理费15/㎡。1）价格走势该项目目前已经营2个多月，但由于招商定位已经商场布局划分问题，商场于半年免租期后将会面临调整期，目前该项目客流量非常少，在商家维系上亦面临重大危机。C：新泓汇大厦1）项目概况46 位于广州市环市中路301、303号怡东大厦首、二、三层，总建筑面积为4042.7平方米。商城主要面向全国各专业出口厂家招商，行业涉及：轻工纺织系列如服装、家具用品、鞋帽、箱包、皮具；小五金、机电、电子通讯、日化等系列。客流主要面向非洲、中东、拉美等外贸商家。大厦设计档口摊位共160家，于2009年5月19日开业。2）招商策略：租期：1-5年租金：首层：298元/㎡；二层：168元/㎡；三层：118元/㎡租金优惠：首年折扣55%；第二年递增8%后再折扣80%进场费：首层：4500元-5500元/㎡；二层：3000元-6000/㎡三层：2500元/㎡管理费：15元/㎡（不包中央空调）3）价格走势该项目已经营1年，业态定位与天秀商贸城类似，出租率超过90%，租户相对稳定，价格会在每年8%的幅度稳定上扬。D：金山象商贸城1）项目概况金山象商贸城占地二千多平方米，拥有200多间铺位,产品涉及到服装,饰品,电子,汽配,机械,食品等各个行业.欢迎各地厂家前来进驻.金山象商贸有限公司拥有专业的外贸销售团队,进口非洲优质棉花,木材等;同时出口电视,投影仪,服装,发电机,汽车零配件到非洲和中东各地.2）价格走势该项目经过长达3年的经营，以形成46 稳定市场，并且通过开发商贸易带动，商场有一定的知名度，客源稳定。目前租金稳定在200/㎡且每年5-8%递增的水平。E：中非商贸城1）项目概况中非商贸城毗邻秀山楼、天秀大厦总经营面积达平方米，云集各行各业，包括：电子、电器、通信、服装、鞋类、饰品、日用品等。以价格实惠，品种繁多而著称，该项目只租不售，现共有100多家商户在经营，主要客源为中东、非洲、中费等国家。2）价格走势目前中非商贸城正面临调整阶段，大部分租户将会清出，展望未来价格将会调整致均价格300元/㎡F：越洋商贸城1）项目概况该项目位于广州市越秀区下塘宝汉直街2号新登峰宾馆商场首、二层，主营服装、鞋帽、精品首饰、皮革、电器、手机、音响及数码产品；总建筑面积越3000平方米，只租不售，从06年调整经营至今，商场内各经营者已积聚一定熟客，经营比较成熟，临街铺位租金已达250/㎡2）招商策略：租期：1-5年；租金：150-200元/㎡；租金优惠：无46 进场费：2500-3000元/平米管理费:15元/平米（不包中央空调）3）价格走势由于该项目已经过四年运营，展望年底至明年初，租金价格会保持在5-8%的幅度增长。3.项目市场形象、价格定位及目标客户群项目名称市场形象价格定位目标客户群天秀商贸城经营多年的外贸批发市场、在商圈中有很大影响力。只租不售入场费：2000-3000元/㎡租价：均价150元/㎡印度、中东、非洲采购商家广福国际项目于10年初推出市场、商场以外贸批发为主、经营效果一般。只租不售入场费：首层1000-7000/㎡二层1000-2000/㎡租价：均价202元/㎡印度、中东、非洲采购商家46 新鸿汇大厦项目09年中开业主要面向全国各专业出口厂家招商，主营外贸批发。只租不售入场费：首层4500-5000/㎡二层3000/㎡三层2500/㎡租价：均价194元/㎡印度、中东、非洲采购商家金山象商城项目06年底开始运营，主要经营服装,饰品,电子,汽配,机械,食品等批发。只租不售入场费：1000-2000/㎡租金：均价180/㎡印度、中东、非洲采购商家中非商贸城商场目前以电子、电器、通信、服装、鞋类、饰品、日用品为主营业态，但即将面临调整，调整后租金与业态会产生变化，以展贸为主。只租不售待定印度、中东、非洲采购商家越洋商贸城项目主营服装、鞋帽、精品首饰、皮革、电器、手机、音响及数码产品，已形成一定市场影响力只租不售入场费：2500-3000/㎡租金：均价200/㎡印度、中东、非洲采购商家以上项目尤以天秀大厦、越洋商贸城、金山象商城经过一段时间的运营，在商圈内已形成一定影响力；并且目标客户一致，带领小北商圈走向国际化道路。总结1.在户型平面设计上，各个项目的户型设计变化不多，面积一般为20-40平方左右。2.在市场形象定位上，各个项目都主要针对低端电子、电器、通信、服装、鞋类、饰品、日用品为主，主要面向印度、中东、非洲46 等采购商家。1.在项目形象上，除了广福国际，小北商圈内大部分项目都超过10年，高知名度与残旧的外观并存。2.所有项目皆以只租不售的模式招商。3.在招商策略上，除了经营了长时间的几个项目，基本都以首年租金低廉，长免租期，第二年打折，为主打。并收取2万-5万的入场费。4.在周边配套上，小北商圈写字楼林立，餐饮、银行、交通配套充足，在广州市内有很高知名度。5.在价格定位上，现时小北商圈租金价位在150元/平方米~200元/平方米范围，入场费普遍在1000~3000元/平方米范围；而这一区域则成为日后我司项目招商过程中客户作为对比的区域。小结：小北商圈地理位置特殊，经过多年的发展，已形成中东、非洲、印度人最集中的外贸集散地，每天车水马龙，且治安管理良好；但同样，由于消费力、各商场业态划分等问题，导致此商圈的商品只能以低档次、赝品为主导，中、高端产品不适合作为此区域的主流商品。目前所有项目都只租不售，以首年、次年租金优惠、长免租期为主打的招商方式。1993年落成的XX46 商业中心拥有商圈内历史悠久的酒店、餐厅，深受中东、非洲旅客和商家的欢迎。但其地址位置相对其他比较知名商厦亦同样存在位置相对较差之缺点，其商场部位之XX国际商贸城目前想在此商圈内突破重围，必须找到自身的特点与迎合市场之创新业态。第三部分46 项目情况分析一、优势分析u知名度优势：13年成熟经营，深入中东、非洲民心的商业酒店、餐饮配套，带领本项目成为入住的首选。u配套优势：商场、酒店、饮食、娱乐、办公集于一身，三层立体停车场移步到铺，罕有充足车位配套；无论是商业用水、用电、隔油排污，还是广告位，都体贴齐备，24小时智能化监控系统，保安人员全天候巡视，商户利益得到最充分的保障！u规划优势：统一规划、统一招商，严格把关商家的进驻条件，综合考虑各业态特点，合理布局，充分挖掘业态的最大利益！u组合优势：实力经营商、投资商的鼎力投入、引领46 众多优质商家的加盟，强强联合必将创造国际商业新辉煌！u体量优势：后备货量充足，商场负一层、三层存在大量面积可作为后备货量的补充。二、劣势分析u位置不佳：对比其他项目，本商场存在位置不佳之明显缺点u交楼标准不高：项目中的二楼大部分面积前身为停车场，楼底较矮，限制了业态分布的选择。u周边消费力低：由于登峰地区消费力不高，且项目并没有主干道一线临街铺，不能以零售引领临近消费力，只能引入符合商圈特点的采购消费力。一、发展前景分析u小北-登峰商圈历史悠久，小联合国外贸市场已形成多年，各外贸采购商场林立，但业态分布零散，均没有一个以统一业态、某种主题商品定位的一站式商场。本项目可以此作为突破点，引领小北-登峰商圈走入一个新时代。u商圈内各项目均只租不售，没有经营权出售模式，本项目可以以此为创新卖点打进市场。u前半年或首年免租为商圈内吸引商家之流行手段，但必须收取高昂之入场费用，本项目同样可采取放水养鱼策略。以不收取入场费之超值优惠强势入市，势必闯出一片天下。46 u本商厦之餐厅、酒店为极大优势，必须将“中东、非洲外贸批发的起点”此亮点无限放大。此优势将弥补地段之不足。u本项目招商之最大竞争对手广福国际位置及装修标准皆比本项目优越。但从另一角度来看，该项目的经营失败可为本项目利用，在招商方面如能借助该项目带动，并吸纳对该项目失去信心之目标客户，不失为一个极大商机，危机并存！第四部分46 业态及定位分析一、目前广州电子、电器批发市场分析广州市现有的电子、电器商圈主要为海印大沙头商圈、文化公园西提二马路商圈及中山六路的将军东商圈。◆海印大沙头三马路商圈46 ■以大沙头三马路为轴心，两边较大的电器批发、零售的市场有：盛贤旧货交易市场、澳讯二手手机城、海印电器总汇、星之光电器城以及海印广场。■大沙头三马路是广州自发形成的传统电器商业街，该区内的商业物业大多都经营超过8年以上。■04年，广州市政府对该区域进行调整，将原来位于大沙头马路珠江边的“海印旧货市场”悉数搬到现在的盛贤旧货交易市场及澳讯二手手机城里。■由于该区批发市场已成规模，所以该地段的租金价格也较高，租金约每平米400—500元。▼盛贤旧货市场分析位于海印大沙头三马路，内有4层，约2500间铺，建筑面积约15000/㎡46 主要经营有：二手通讯设备，数码摄像、影音，二手电脑，小品牌电视、音响、办公用品（复印机、打印机等）及其他精品（皮包、钟表、军用服装）。商城配套设施：场内中央空调、多台手扶电梯、货梯、多功能文化广场、大型室内停车场。业态分布比例：租金水平：首层的临街旺铺550—600元/㎡，裙楼：450—500元/㎡；二层已经全部租满；三层150元/㎡。46 消费客户群体：管理费：60元/㎡进驻率：约85%综合分析：位于海印大沙头三马路(海印广场旁边)，是原来大沙头拆迁后，新改造出来的旧货市场，由于租金价格水平比较高，因此，都有针对性的做“黑人”和其他外国人的生意，所卖的二手产品的价格普遍偏高。▼海印电器总汇海印电器总汇于1991年9月开业，是广州市第一家电器专业市场，市场内经营各类国内外品牌家用电器。46 其经营区域主要分为四大区域：旧场：主要经营白色家电类，包括冰箱、洗衣机、空调等，其次产品有对讲机、手机、影响线材器材等；新场：主要经营液晶电视、电玩、手机、数码产品等；二场：最多商铺林立的一个区域多以手机、品牌音响专卖店、电脑、数码产品、电动玩具、监控设施器材等。二、三层：主要经营是电脑、电玩类、打印等办公用品。业态分布比例：租金水平：第一手租金：400元/㎡（含管理费、水电费）；二手转租租金：750—850元/㎡（含管理费、水电费）。46 进驻率：100%消费群体：综合分析：海印电器总汇有较悠久的历史，经营将近20余年，在广州以及全国都较为有名。主要经营国内外知名的品牌家电，产品和价格都与国美、苏宁无异，与本项目的“对外贸易小品牌家电批发市场”的理念不相冲突。从上述数据分析，该商场主要以内销为主，从根本上就不具备完善的贸易功能。▼星之光电器城海印商圈的大沙头三马路有一名叫“星之光电器城”的车站，从这一点可以说明星之光电器城是该区域的一个标志性物业，占据了得天独厚的优势。10多年前，星之光电器城的前身仅仅是广百的一个储运库房，租金从8元/㎡到如今最贵铺位的400元/㎡，上涨了50倍。46 其主要经营包括：黑电（电视、音响、DVD）、白电（冰洗、空调）、数码影音、手机等家电。业态分布：进驻情况：50%新推出的后场部分原来由中原地产代理，但效果不理想，空置率达到95%以上，星之光现已经与中原地产终止合同，改由星之光电器城自行招租。租金水平：后场部分：230—280元/㎡（含管理费），三按一租，合同为期5年；前场部分：铺位已经全部租满，之后少量的柜台出租。约1.2米长的柜台，两条4500元/月（含管理费）；二手转租的铺位60/㎡，20000元46 /月（含管理费）。上述的均不需要进场费。综合分析：从储运库房到闻名遐迩的电器专业卖场，租金从/㎡到如今最贵铺位的400元/㎡，上涨了50倍，仅仅用了10年的时间。在广州及全国都较有名气。但新推出的后场部分，招租情况极其不理想，空置率高，对整体的一个经营造成很大的影响。而该卖场主要经营的是大品牌、名牌家电、发烧音响、专业影音器材为主，总要针对的都是国内市场，不具备对外的贸易功能，极少外商进出该卖场，与本项目“对外贸易小品牌家电批发市场”的理念不相冲突。◆海印大沙头电器批发商圈分析、总结：优势分析：该商圈内的电器批发市场大多都经营了10—20年的时间，在广州及全国都较为之出名，经营以大平品牌家电，发烧音响，专业音响设备器材，手机，数码影音为主。而该区域大多在发烧影响、专业影音这一块的领域享负盛名。劣势分析：该区域多数以个体户为主，尤其是黑电与白电、手机数码这一块基本是饱和，竞争相当激烈。而近7、8年崛起的苏宁国美他们统一了所有的厂商、经销商，统一的价格，统一的优惠折扣，统一的搞大型的促销活动，对海印商圈的电器零售业造成了很多的影响。基本上，现在广州买品牌家电的都会到国美、苏宁这些地方，他们品种齐全，统一的送货，统一的售后服务，在广州还是占领了很大一部分的市场。46 高昂的租金也是该区域得一大特色，经过了将近20年经营，该区域得租金从原来的50、60元/㎡上涨到现在均价500/㎡不等，涨幅达到10倍之多。二手的批发交易能吸引部分中东及中非的外商，但是，外商的数目不多，形成不了外贸批发市场的这样一个格局。乏善可循的经营模式，没有更好的创新理念经营。发展商只负责管理场内经营秩序，没有定期的大型活动举办，难以更好的带动消费客户群。难以实现统一的折扣优惠，商品的质量保证不如苏宁国美这些大卖场有信心。◆文化公园西提二马路商圈46 ■以西提二马路为轴心，一直延伸到黄沙的六二三马路，是全国有名的电子产品批发商圈。该商圈内有数十个大大小小的批发市场，其中规模最大、产品最为集中的以新亚洲国际电子数码城、南方大厦国际电子城最为出名。而文园电器城就是该区域里面历史较为悠久的电子、电器批发市场；■该区域得租金价格相对海印电器批发商圈而言不要高，一间建筑面积12㎡的商铺约2200元/月，但是，就是这样的意见12㎡的商铺二手转租就要17万元的转手费。只能说该区域内真是一铺难求；■文园电器城由于历史悠久，物业需要重新包装。文园原有的商家现在基本都搬到海珠区南田路的新文园电器城。据了解所得到的信息，原来的文园电器城重新装修/㎡以后，租金价格将会上涨到800元/㎡。和原来文园电器城的一些商家沟通过，他们都纷纷表示，无法这么贵的租金价格。46 ■该商圈业态分布比例：■消费群体比例：▼南方大厦国际电子城全国最大的手机、通讯配件专业市场核心位置。46 是一个集国际、国内贸易、展示、物流配送等多功能为一体的大型数码电子配件专业市场。主要经营电子通讯、手机整机、手机配件及其相关的通讯产品。经营面积18000多平方米，1018个商铺。进驻率：100%租金水平：二手转租12㎡的商铺2200元/月，顶手费17万元综合分析：进驻率达到100%，开铺率达到99.5%以上。全国有名的手机、手机配件、电子、数码的批发交易市场。租金相对而言属于合理。但是，顶手费偏高，很多有心经营的商家未必会那么容易就接受17万元的顶手费。▼新亚洲国际电子数码城新亚洲国际电子数码城位于荔湾区西提二马路，是一座以手机、电脑、数码产品零售兼批发的大型数码商城。经营项目主要为通讯器材、数码电子产品，经营面积约19000平方米，经营业户有900多档。是广州荔湾文园地区的4家大型电子城之一。　▼文园电器城位于西提二马路，属于荔湾区的繁华地段。主要经营通讯机电及配件、日用电器、摄影器材等。是广州教为知名的电器商场，现该商场正在重新装修。据了解，该商场重新装修好以后的租金价格是750—850元/㎡。46 由于重装后价格过于高昂，该商场就有的商家都纷纷搬到海珠区南田路的凤凰展贸城。该项目前身是广州茶叶厂，现由广州市市场管理局投资重新翻新、装修推出市场。由于刚推出市场，进驻率不高，只有60%左右。一层租满，二层空置率45%，三层空置率65%。该展贸城经营面积约5000㎡，是该项目的其中一个部分，整个项目占地5万平方米，今后还会推出写字楼，创意写字楼等的商业配套。▼凤凰展贸城优势分析：交通便利，地铁8号线凤凰新村总站口，项目旁边就是南田路公交车站，车站内有8条线路进过。另外一边，原茶叶厂正门是工业大道，是海珠区的其中一条交通要道。每天都有数百班次的公交车经过。劣势分析：所处位置大多都是居民楼，周围都没有商厦或者批发市场，商业气氛不浓厚。租金水平：均价150元/㎡；签三年合同租金优惠：首年租金全免，第二年租金打6.8折，第三年正常缴纳，第四年开始租金递增8%，首次缴纳三个月按金和一个月的租金。管理费8元/㎡不含公用水电，公用水电、空调平分。◆西提二马路电子、数码批发商圈总结、分析：优势分析：全国著名的电子配件、手机配件、数码产品集散地。经营时间大多都超过5年以上。所处的位置又是荔湾区的旺地，周边都以批发市场为主。在中东及非洲商客心目中也有一定的名气。产品主要以电子配件、元件，数码产品，电玩为主，成品电器占得比例不大。劣势分析：46 交通状况差。西提二马路以北有十三行服装批发商圈，以东是一德路干货交易商圈，都是广州著名的批发市场。但是，由于都处于老城区，道路设计比较狭窄，没有足够的停车位置，在物流上带来了很大的不便，所以该区域内的西提二马路，人民桥，十三行马路，一德路，人民南路经常会塞车的现象。正所谓路通财通，在现今这个物流需求量不断急速上涨的时代，在一个这样拥挤的道路环境下做生意，您会觉得安心、放心吗？▼将军东电器城位置概况：位于中山六路口，连接解放中路。离公园前地铁站约两分钟路程。东西向，南北向右数十条公交线穿行。市场概况：共分两层，一楼约100余个档口，主要经营的产品有家电配件，监控器材，线材，影音产品，新旧电器。二层约60多个档口，300条柜台，二层主要经营二手电脑，电器，手机为主，还带有少量的办公用品。租金水平：柜台租金约每月500-600元一个柜台，柜台长约1米；交三个月的按金和一个月的租金，合同签1年，管理费每个柜台150元/月，所有合同到2011年到期。业态分布比例：46 优势分析：中山六路将军东电器城，处于中山六路北侧，两个地铁口的中间，附近有乐购等商业中心。地理位置及交通条件都十分优越，人流量大。主要以国内本地市场为主，外商多是零售，少有外商在此地批发。劣势分析：处于老城区中心地段，基于地理条件，商场发展以到了极限，附近交通便利，商业中心密集，竞争压力大，大多都是依靠零售为主。几大电子、电器批发商圈分析总结：本次调查的结果表明，广州市内的电子、电器批发市场他们主要经营大多以手机、电子数码产品为主，跟本项目的小品家电批发市场的市场定位不相冲突，竞争性不大。而在消费群体中，以国内的消费群体为主，占的比例约在92%以上，而国外客户都较少。本项目的理念是以国外的商人为主。所以，也是与本项目的市场定位不相冲突，竞争性不大。二、需求量分析电话访问投资客户群109家，走访的客户66家。▲走访客户：46 在走访的客户当中有89%的客户表示对本项目有兴趣，只有11%的客户是暂时不想开设对外贸易这个业务。但是，对本项目有兴趣的客户纷纷都提出以下的问题：1.客户对我们首城租金的均价140元/平方，感到有些偏高占84.45%；2.客户担心的问题就是客源和租金的问题占100%；3.有些客户不知道本项目的具体位置，对小北商圈也不够了解占75.5%；4.到底现在做外贸还做不做的起来占45%；5.有些没有做过外贸市场的商家都不知道怎么做，担心自己不会做占82.2%；6.由于商家对小北商圈不太熟悉，不知道本项目到底怎么样.还是抱着一个看一看的心态占91.45%；7.很多商家认为自己的电子产品在外贸市场是否受欢迎，是否有竞争力占68%；8.这个项目开发商用什么样的经营方式来保证这个场的生意，从而维护商家们的利益占100%；小结：以上问题表明商家们已经对本项目开始思考，开始关注。现阶段还是缺乏对小北商圈以及本项目的了解和认识。▲电话访问的投资客户群：46 从上面的数据不难看出在电话访问的过程中占了82%的客户都是对本项目是有一定的兴趣，只是碍于对本项目的认知还不深。在问题方面可以分以下几类：1、价格的接受程度：2、返祖年限的吸引力：46 3、返祖回报吸引力：4、按揭与一次性付款接受程度：46 小结：从上述的数据表明，在电话访问的109个投资客户当中，占据很大一部分的客户对本项目存有很大的兴趣，只有部分问题有待解决。三、2009年广州对外贸易额及需求分析46 1、广州地区2006年—2009年对中东17国和非洲出口总额（单位：万美元）从06年到09年整个广州的对外贸易出口都是呈上升的趋势，虽然08年底爆发全球的金融危机，但是09年的出口贸易额对比06年和07年仍然是呈上升趋势。差不多是三年的时间翻一翻。2、2009年1—12月广州外贸出口——部分地区分布比例图46 数据说明，广州的对外贸易主要是中东17国。而非洲国家也占据了相当的一部分，这与我国的外交策略有很多重要的关系。中东国家的主要以石油为支柱产业，其他物质匮乏。一般的生活物资基本上都是依赖进口。而非洲国家的情况也和中东17国的情况非常相似。甚至更差。战乱的破坏，造成非洲很多国家的第二产业基础非常薄弱，形成不了产业链。所以，很多的生活物资都依赖进口。在09年里面，中东17国，东盟，非洲的贸易出口额就达到了68个亿。3、2009年1—12月广州外贸出口部分地区——产品分布比例图46 上面的数据表明，在09年里面，广州出口中东、东盟、非洲、拉美、大洋洲的贸易总额约是68亿美元。而电器、电子产品所占比例达到34%，约合24亿美元。4、广州地区2009年1—12月外贸出口电子、电器、机电产品分布比（以上数据仅作参考，此数据来源于广州市海关）小结：46 通过以上数据表明，中东17国、非洲、东盟这些地区非常依赖外国的进口，尤其是中东及非洲地区。其中电器进口占总比例的34%就很好说明中东及非洲地区的第二产业非常落后。总结综合以上三个部分——广州市外贸出口概况；广州本土综合电子电器市场业态分析；客户调研分析，我们得出结论如下：一、广州作为中国的商业中心、中国进出口商品交易会的举办地、中国对外贸易的窗口，其国际化程度越来越来高，国际知名度也在不断的攀升，对外贸易量也在不断的提高根据我们所得的数据得出：1、广州年出口额达到360多亿美元，出口目的地以涵盖全球250多个国家；其中非洲、中东占：40%；大洋洲：8%；东盟占：33%；拉美：19%。2、年贸易出口增速的最快的是非洲和中东17国,分别达到75%和79%。3、在360多亿美元的出口总额中电子电器所占的比重最大达到34%。所以,我们得到电子电器的出口的总额最大，非洲、中东的增速最大市场前景最好。因此我们就以我们份额最大最成熟的电子电器产品来进军最具前景和增速最快的中东非洲市场。46 二、广州市内的电子、电器批发市场他们主要经营大多以手机、电子数码产品为主。而在消费群体中，以国内的消费群体为主，占的比例约在92%以上，而国外客户都较少。而且在巨大的市场压力下大部分商家都在寻求新的客户发展契机。由于这些商场经营的时间较长商场处于盈利状态，基于传统经营理念和环境束缚不愿也不会再做结构上的调整。所以本案处于地理位置和环境优势定位外贸家电，对于这些商家是一个十分难得的发展契机。三、根据我们对投资客、电子电器行业的经营商家、周边商家的调研，本项目不论是从投资还是经营方面他们都产生了隆厚的兴趣。在拜访的66位客户中对本案有意向的达到89%；电话访问的109位投资客中对本案有意向的达43%，一般意向的也达到39%。46 第五部分项目总规划方案建议销售计划建议46 •以销售为主调，租售同步进行，以租促售。•以自营客户为主要销售对象。•分批逐步推进。•销售目标为项目总量的50%，间一个月。•以二层为主要的销售重点，首层为辅。•推出商铺的划分原则是先难后易。•首期推出的商铺分两批进行销售，达到发展商只销售小量的单元的效果，增强投资者对发展商长期经营本项目的信心。•首批推出商铺的具体位置及其推出次序如附图：46 第六部分价格定位及销售收入预测一、项目价格定位46 现时XX国际贸易中心正处于初期招商阶段，项目进驻效果未能展现在意向客户眼前；客户潜意识会用商圈内其他项目作为参照对象，而且，在开盘时采取“低开高走”价位策略，可以使项目在短期内造成馨售的销售效果，当二期开售时可以使市场产生追捧效应，当项目出售比率达到50%后，价格可以作出合理的调整，从而满足项目利润的最大化。建议价格定位：入市均价元/㎡，初期最低价位元/㎡。好处在于销售的过程中利用合理的利润空间作为切入点，正确引导客户主观的心理价位，使客户不必在项目价格上纠缠不放，让其注意力关注在我司项目其他附加值上。当第二批经营权物业推向市场时，项目总体形象已经展现在客户面前，预计销售价位可以上调13％～15％，均价定在元/㎡，同时马上进行招租引商。一、销售预估一期销售预估总值：元；二期销售预估总值：元；销售预估总值：元；租赁预估总值：元；整体项目均价：元。46'