公墓市场可行性研究报告

'36 对行业的诠释Ø殡葬文化的解释Ø什么是舍利塔Ø地宫福位的优势36 殡葬文化的解释——对于殡葬文化的认识36对殡葬文化的认识：Ø殡葬服务是为悼念死者（殡）并处理遗体（葬）而提供一系列的服务。Ø从根本上讲，殡葬服务仍然是为生者服务的。现代殡葬的服务体系：Ø遗体接运、存放、火化、骨灰寄存Ø遗体清洗、整容、防腐，悼念中国殡葬的现状：Ø殡葬服务模式陈旧僵化，服务内容单调。Ø人员素质普遍偏低，文化水平不高。Ø宣传力度低。Ø随着近几年殡葬市场的开放，殡仪馆外围已形成一个垄断型的包围圈，太平间周边已形成遗体的垄断的经营方式。36 Ø人性化设施不足。36 对于公墓的认识——现阶段公墓市场的现状36现阶段国内公墓市场的状况：Ø公墓供给结构不合理：公墓为刚性消费，使得公墓市场不断追求高端产品和高额的利润，从而使得高端产品的供给过大，人为的收缩低端产品市场，导致公墓市场整体价格飞涨Ø单个公墓价格虚高现象：公墓市场是个很特殊的市场，市场上的产品提供者较少，基本上是寡头垄断，产品供给具有稀缺性，在需求方面由于传统文明的影响，广大人民群众对于公墓的消费具有很强的消费性，甚至不计成本，这种畸形的供需状况，导致公墓价格水涨船高。Ø公墓是长服务项目收费混乱，标准不一：根据有关文件规定，殡葬服务项目包括基本殡葬服务和资源选择服务项目和丧葬附属36 品销售，殡葬不得强行配售丧葬附属品，但是很多单位明码标价，对墓区的各种服务收费，增加了消费者的额外支出，损害了消费者权利。36 对于公墓的认识——构成公墓价格的几个部分36构成公墓价格的几个部分：Ø公墓区：主要安放逝者灵位，供亲属前来祭拜，包括公墓实际占地和道路。Ø陵园主要建筑物：骨灰墙廊、法事区、生活区、殡仪馆等。Ø陵园附属建筑工程：游览湖、喷水池、停车场等影响价格的因素：Ø土地因素、建筑成本因素、公司运营管理因素、利润因素、地段朝向因素、环境因素、竞争因素等36 对于公墓的认识——公墓产品的形式36公墓的物业形态：Ø骨灰格：用来存放骨灰的架子，数量大，价格低Ø独栋：以座为单位，一般按照每平米收费，占地面积大，价格较高36 对宁波市丧葬市场的了解36宁波市常住人口355万，2014年死亡36736人从整个宁波市区人口增长比例来看，每个区域的增长比例都小于死亡率，武汉也在逐步步入老龄化阶段人口随着老龄化的加剧，死亡率会逐步提升。3636 我们为什么要建舍利塔？36 舍利塔的解释——何为舍利塔，舍利塔有什么用途36舍利塔：因塔内存放舍利子而得名，被佛教界人士尊为佛塔。Ø舍利塔（或佛塔）是存放高僧舍利的建筑。Ø在佛教里，“舍利子”为个人戒定慧修行成就之结晶。也是说明修行者已得成果的见证，可以坚定弟子修行。因此佛徒看到舍利即像看到佛菩萨，顶礼参拜，诚心供养。36 舍利塔的解释——为什么要建舍利塔？36Ø项目地是我国佛教著名禅寺瑞岩寺Ø其次弘扬中国孝道文化与佛教文化36 那么地宫福位又算是一个36什么样的载体呢？36 舍利塔福位——什么是地宫福位36Ø封建时代：皇帝入陵、王侯入墓、圣贤入塔、凡人入土之说。Ø作为一个平常之人以圣贤礼安葬，是往生神格提升的一种表现，可福泽后代。Ø在高僧舍利的庇佑下，可免受八难三途之苦，早登极乐。36 舍利塔福位——传统公墓跟舍利塔地宫的比较36公墓本寺舍利塔地宫建筑环境感觉阴森、阴气较重中央空调、皇陵式建筑、每天游客不断往生接应多为人造景观，牵强附会佛门泰斗高僧舍利圣物相伴，接引西方法事超度现代殡葬礼仪传统法事活动，98岁高僧指导现场管理老式的管理、园内脏乱、利用垄断捆专业的安保、监控、卫生清扫，僧人每绑各项不合理服务，绑架式销售。天诵经超度，每月举办一次大型法会。地理风水现代化工业下，开矿、隧道、噪音，百年老庙、高僧舍利护佑、塔式安葬、当下已无真正的风水宝地。往生品级提升、三圣接引每天可以听诵经、闻檀香、享极乐。服务收费处处收费、年年涨价一次性捐赠、无管理费用、功德随喜。环境景观纸钱等焚烧残留物，随处可见舍利塔、万佛殿、五圣塔、梵乐宫、安养院、佛学院、禅修中心，是祈愿、追思、观光的佛教圣地使用保障20年使用权宗教用地，无期限建筑材料泥土、水泥、青石高强铝塑板，防火、防潮、防虫。拜祭环境露天祭祀雨雪天不便地宫大殿祭祀交通路况一般都比较偏远、交通不便著名风景区，20米宽柏油路直达寺庙。36 舍利塔项目概况Ø项目概况Ø项目优势定位Ø项目销售预期36 项目概况——项目规格36Ø项目占地：主体已经建成，地宫约1200平米，以坛城形式摆放，约存放13000个往生福位Ø项目地点：九峰山瑞岩寺。距离宁波市区约50公里Ø项目性质：往生福位Ø项目产品：单亲、双亲和家族福位Ø项目属性：以舍利塔地宫形式建造的存放皈依弟子骨灰盒的宫殿3636 瑞岩寺装修项目一期舍利塔于2014年建成，地宫福位处于销售造势阶段，二期佛学院、禅休中心、安养院在筹划中…36 项目概况——项目基本情况36九峰山瑞岩寺佛教氛围浓厚有舍利塔、万佛殿、安养院、禅学院、乐育堂等建筑九峰山风景区后，面朝水口，背倚九峰山，乃为天然结穴良地地宫福位在宁波市场是稀缺，成为了市场的新兴产品，并且以佛教形式存在36 3636 项目概况——项目优势分析表36区位距宁波城区60km土地瑞岩寺院扩建面积200亩管理有成熟管理体系资金由企业独资扩建软资源瑞岩寺强大的精神感召力，有皈依弟子5000余人舍利塔项目技术性分析表优势区位交通便捷，环境良好宗教千年老庙，管理有大量的人脉资源资金有一定经济实力高僧有得道高僧的主持软资源宗教感召，基本信众数千人硬实力与北京四方众筹和影音公司合作推广36舍利塔项目优势分析表36 项目概况——无政策性风险36国务院1997年7月21日颁发《殡葬管理条例》225号令，条例第一章第五条“在实行火葬的地区、国家提倡以骨灰寄存的方式及其他不占或少占地的方式处理骨灰”湖北省人民政府鄂发[1997]84号《关于湖北省墓地建设十年规划通知》文件第一条3款中指出“兴建公共墓地是现阶段处理骨灰或遗体的过渡措施”Ø节约土地Ø减少环境污染Ø最大限度的减轻丧户的经济压力Ø为政府分忧3636 相关部门对老年人口的归宿及解决平价丧葬成了当务之急，在宗教活动场所内存放骨灰目前并无明确规定。舍利地宫主要对皈依居士开放，以捐赠钱物及认领宗教延伸产品，而回向相应的福位，规避了未来的政策性风险。36 项目运作——销售计划36Ø低价格入市Ø项目进入旺销期Ø市场客户建立Ø树立项目认知度Ø市场口碑宣传Ø运作正常Ø1000个福位Ø5000个骨灰格Ø7000个骨灰格Ø均价30000元价格Ø40000元价格Ø50000元价格Ø半年时间Ø1-2年时间Ø2-3年时间36 我们现在面临怎样的一个市场？36寺院福位安放产业大约从2013年初开始兴起，一些投融资机构率先探路。36 项目概况——融投资市场分析36“你们有没有觉得寺院其实还是个待挖的‘金矿’，我们有什么形式可以参与？”在一次会议后的聚餐上，某基金子公司人士和同桌记者们聊起这个话题“寺院金融在未来应该是会有机会的，比如可以参考台湾佛光山的做法。”某股份制行私人银行人士表示。即红酒、普洱茶、艺术品、红木等另类投资都曾经红极一时、赚足噱头，如今寺院领域投资也被纳入机构研究当中。36 项目概况——风投率先探路36中金仁富朝阳产业投资基金寺庙基金--世纪方舟资本大鳄淘金新模式近日，一款名为“中金赛富朝阳产业基金”的项目正通过不同渠道推介中，其最大的亮点在于，这是一款曲线涉水寺庙投资的PE产品，并在预期收益方面承诺，第一年不低于15%，第二年不低于16%，第三年不低于17%。此基金采取有限合伙模式，担任基金管理方的是世纪方舟资本管理中心（中金赛富母公司），投资标的为浙江大慈文化公司股权。而之所以又称为“寺庙基金”，是因为这家标的企业，主要从事于寺庙祭祀行业投资，对传统的殡葬业进行所谓产业升级。36 项目概况——风投率先探路36中金仁富朝阳产业投资基金2013年3月2日发布的一则与浙江嘉兴海宁觉皇寺相关的项目为例，计划融资3000~5000万。在发布的数十条寺庙融资项目中，所宣称的利息费用都很高，10%--15%的利息费用是普遍情况，另外两个没有透露寺庙名称的浙江和北京寺院灵位项目的回报率甚至高达50%。据了解，目前一些基金子公司有开发寺院金融产品的计划，但可能暂时还没有成形的产品，还处于探索阶段，因担心引发社会争议，这些公司低调运作，不愿对外界传递过多信息。目前没有公开资料可以查询公募基金、信托、私人银行等机构是否有涉足寺院灵位安放产业项目，但风投机构已有涉足，世纪方舟资本管理中心发行的一款“中金仁36 富朝阳产业投资基金”是目前唯一一个有案可循的产品，该公司相关人员称这款基金产品只是做寺院金融的“探路石”。36 项目概况——风投率先探路36中金仁富朝阳产业投资基金中金仁富朝阳产业投资基金是一款不折不扣的寺院灵位安放项目产品，通过100%控股浙江大慈文化创意有限公司，将资金投放到浙江嘉善云台禅寺，主要用于寺庙翻新、建造报恩殿及内装修、园林景观改造等等。项目收入则来源于报恩殿的18000个祭祀位及4500个水上观音佛像的认捐款，“预计总认捐金额4亿元，根据投资与寺庙合同规定，大慈文化公司预计获得金额为3亿元。”这是个多赢的产品：寺院获得了项目改造融资和新的认捐收入来源，投资者获得了高额回报，大慈文化公司和PE公司则在产品清盘仍有不菲的留存收益。36 项目合作Ø地宫基本情况Ø合作方式Ø项目意义36 舍利地宫——地宫的基本情况36建筑风格：瑞岩寺现有占地面积约200余亩，其中舍利塔占地1800平方米，属南传佛塔的外形，其结构成正四方形，塔高五层，分别由五圣塔、万佛殿、梵乐宫组成。舍利塔地宫分为东、西、南、北四个大殿，13000余个福位Ø单亲福位价格3—4万Ø双亲福位价格5万—10万元Ø家族福位价格12万元36销售对象：皈依弟子、信众363636 合作方式——融资式合作36市场前景估值分析：1.万佛殿：现有流沙金和玉石观音2500尊供奉价格为5000--50000元，此殿市场估值约1200万--1.2亿元灵玉观音供奉于舍利塔二楼，前方书写供奉者本人或全家姓名，祈求观音菩萨大发慈悲之心，回向平安如意、八方来财、送子传宗。36 合作方式——融资式合作36市场前景估值分析：2、舍利塔地宫：地宫现有福位约1.3万个，单位以4万元计，此殿市场估值约5.2亿元。舍利塔地宫福位主要用于本寺僧人、皈依弟子、佛教信众等往生之后免受八难三途之苦，由西方三圣接引，永享极乐，转世轮回，为后人集福纳报。36 项目意义——社会的意义36Ø在目前公墓市场的混乱状态下，以低价格进入市场，让经济型福位成为市场主导Ø为70%主力消费群体创造实际的经济型福位，让故者安祥Ø让中国传统孝道文化和佛教文化能够得以传承，并能够在大面积人群中不断延续Ø为生者节省大笔的费用开支36 南无阿弥陀佛36'