供电公司生产营销综合用房项目可行性研究报告

'1、X供电公司生产营销综合用房项目立项报告一、企业概述X位于长江三角洲中部，东邻上海、西傍无锡、南接浙江、北依长江，是我国著名的历史文化名城和风景旅游城市，素有“人间天堂”的美誉。2007年该市全年实现地区生产总值5701亿元，在全国大中城市中保持第五位；地方一般预算收入541.82亿元,居全国第六、全省第一；工业总产值19060亿元，居全国第二、全省第一。目前，该市有一万多家三资企业，世界500强公司中有122家落户X。市属各县级市全部进入全国综合实力百强县（市）行列。X供电公司是江苏省电力公司所属特大型供电企业，担负着X市所辖7区5市的供电任务，营业区域面积8488平方公里，其中市公司本部3300平方公里。近年来，在X经济社会快速发展带动下，该公司供售电量每年以20%左右的速度递增。“十五”期间，该公司平均每年完成电网投资30亿元，2006、2007年分别完成投资42、46亿元。2007年X市全社会用电量为807亿千瓦时，同比增长17.59%；该公司企业供电量为711亿千瓦时、售电量为673亿千瓦时，同比分别增长18.40％和18.47％；统调最高负荷达1206.46万千瓦，同比增长19.12％。目前X供电公司职工4475人，其中全民职工3907人，集体职工568人；X市公司本部2168人，其中全民职工1813人，集体职工355人。公司固定资产原值256.65亿元，25 其中市公司本部固定资产原值172.04亿元。公司营业户数为345.25万户，其中市公司本部为129.85万户。截至2008年上半年，公司拥有35千伏及以上变电站366座，变电总容量4813.43万千伏安。其中，500千伏变电站6座，容量1075万千伏安；220千伏变电站57座，容量1977万千伏安；110千伏变电站202座，容量1466.5万千伏安；35千伏变电站101座，容量294.93万千伏安。35千伏及以上输电线路8627公里。其中，500千伏线路926千米；220千伏线路2293千米；110千伏线路2981千米；35千伏线路2427千米。近年来，公司生产、经营、建设、精神文明建设等各项工作成绩显著。先后荣获“全国文明单位”、“全国五一劳动奖状”、“全国模范职工之家”、“全国电力行业质量效益型先进企业”、“国家电网公司双文明单位”等荣誉称号。二、现企业用房状况2.1现有地块及用房总况X供电公司现有5块土地，土地总面积约112.4亩，用房总建筑面积为39825平方米，人均占有建筑面积仅18.4平方米（含食堂、会议室、营业厅、档案、调度、设备机房等公共建筑面积）。其中生产办公类用房8813平方米，运行检修用房20606平方米，营销类用房5067平方米，其它用房5339平方米。 2.2各地块及建筑物概况1、第一块地位于三香路45825 号，是该公司管理中心，总占地面积约36.7亩，地处X市老城区，一面临街，其他三面为居民小区，公司正对面为两个四星级宾馆，交通拥挤。该地块共有主业用房9栋，其中1号楼，框架九层，1985年建成投运，建筑面积为6903平方米，主要功能为综合办公、调度中心及信息中心；2号楼，砖混四层，1983年建成投运，建筑面积为1467平方米，主要功能为生产技术部以及基建部办公用房；3号楼，砖混三层，1985年建成投运，建筑面积为213平方米，主要功能为协会办公用房；4号楼，1987年建成投运，建筑面积为861平方米，主要功能为职工活动用房；5号楼，砖混三层，1987年建成投运，建筑面积为1621平方米，主要功能为职工食堂；6号楼，砖混四层，1987年建成投运，建筑面积为887平方米，主要功能为职工卫生所以及公司档案室；8号楼，框架六层，1989年建成投运，建筑面积为3284平方米，主要功能为营销部用房；9号楼，框架六层，1986年建成投运，建筑面积为2415平方米，主要功能为变电检修工区；10号楼，框架六层，1985年建成投运，建筑面积为2200平方米，主要功能为物业管理用房。2、第二块地是胥门电厂路、劳动路69号。该地块占地面积54.5亩，该地块房屋已全部拆除。3、第三块地是X新区狮山路37号，占地4.5亩，有两栋建筑。第一栋建筑面积为4285平方米，框架6层，1996年建成投运；第二栋建筑面积为3717平方米，框架6层，1996年建成投运。现两栋建筑由输变电运行工区、新区营业部使用。4、第四块地是阊胥路618号，占地4.0亩：该地块现有办公楼25 一栋，建筑面积为5560平方米，使用部门有：监控中心、总公司、新吴城公司等。5、第五块地是宝带西路288号，占地12.7亩：现有营业楼一栋，建筑面积为6412平方米，使用部门有营销部、输电工区。为了满足社会经济发展的供电需求，保证X电网的供电安全，早在5年前，该公司就不得不在外租用用房以安置有关部门以解燃眉之急，其中租用X学士街31号房产5000平方米，作为计量中心、教育培训教室及退管委活动中心，使用人员71人；租用X工业园区中新路46号房产6100平方米，使用人员162人；作为配电运行部及园区营业厅用房，租用三香路地块多经用房2841平方米，作为营销部用房，使用人员111人；租用扬富路60号标准型厂房8835平方米，作为物资配送中心办公和仓库用房，使用人员23人。共对外租赁用房22776平方米，使用人员367人。25 具体如下：序号地块名称建筑名称建筑面积建筑层数功能组成及对应面积产权属性建设年代相应功能使用人数人均使用面积功能对应面积一三香路458号1号楼　6903　9生产办公　6903国网1985年　317　7　2号楼14674生产办公1467国网1983年72　73号楼2133协会213国网1985年984号楼8613职工活动用房861国网1987年　5号楼16213食堂1621国网1987年　　　6号楼8874档案室443国网1987年9　卫生所4449　8号楼32846营销部3284国网1989年1836　9号楼24156变电检修工区2415国网1986年1795　10号楼22006物业管理2200国网1988年1087二劳动路69号　无　　　　　　　　三狮山路37号办公楼1　4285　6变电运行工区3571国网1996年1558　　营销部714218　　办公楼237176变电运行工区3717　国网　1996年172　7　四阊胥路618号办公楼55607变电运行、检修5560国网1989年2488五宝带西路288号营业楼64123营销部1069国网2001年427　　输电工区53432777合计398251801其余367人在外租房使用。25 三、项目建设必要性1、公司现代化管理和建设“一强三优”公司的迫切需要由于该公司现有建筑大多为上世纪八十年代初设计建造，没有考虑到现代化生产、管理的一些基本功能，功能方面存在无法弥补的缺陷，尤其是现生产调度用房建成于1985年，未考虑计算机、电力通信、信息工程网络系统和其他现代化管理方式等因素，现网络接口长期采用临时措施接入，且严重不足，现已远远不能适应目前生产、调度、管理的要求，也无法适应建设一流公司的现代化管理要求。同时由于历史上缺乏同意规划，建筑体量小而零散，管理各部门散布于多幢办公楼中，管理散乱。2、城市规划建设的需求，部分用房即将拆除。由于城市建设的需要，该公司原吴城供电公司阊胥路618号爱河桥地块将因规划建造X市演出中心而被政府拆迁收回，该地块规划为演出中心的附属用房及停车场。早在2002年7月就收到“苏土收2002（64号）”文，政府明确要求收回该土地，该地块占地面积为2688平方米（4亩），地块上有建筑面积5560平方米。由于该公司用房紧张以及政府其他规划拆除进度的原因导致至今没有实施。今年以来，X市城市建设步伐明显加快，该地块周围已全部拆除完毕，仅剩原吴城供电公司该处用房，政府已多次催促，甚至要求强制拆除。随着X供电公司结构调整到位，该地块将于今年年底左右被拆除，X供电公司的现有办公、生产用房将进一步紧张。3、条件简陋，用房水平低，无法满足功能需求25 （1）、生产办公用房严重不足，只有租房以满足用房需求。公司用房总建筑面积为39825平方米，人均占有建筑面积仅18.4平方米（含食堂、会议室、营业厅、档案、调度、设备机房等公共建筑面积）。其中生产调度综合办公用房建筑面积仅为6903平方米，而使用人员达317人，扣除公共走廊、楼梯、卫生间以及调度、信息、会议等设备、大空间用房面积，实际人均使用面积不足7平方米，用房严重不足。（2）、调度中心、信息中心、负控中心、客服中心等特殊功能用房面积非常拥挤，其中调度中心面积约2000平方米、信息中心面积约100平方米、中心营业厅面积约200平方米、负控中心面积约60平方米，现已难于满足和适应现代化生产和管理的要求。（3）、通信、自动化等机房面积很少，设备放置十分拥挤。该公司现有机房仅有450平方米左右，已无任何空间用以放置增加的设备，检修非常困难，并缺少设备维修及调试场所。同时由于建设设计荷载较小，楼板承重严重不足，已无法满足机房设备部署条件。根据X每年20%以上电量增长的现状，“十一五”期间将有200亿元的电网建设投资，需新建、扩建200KV、500KV变电所40多座，届时自动化、通信设备的增加，现有机房的改造和扩容已无可能，急需增加相应用房。（4）、离退休人员活动用房严重不足。目前该公司离休干部有11人，退休干部有18人，退休职工有707人,由于用房困难，老干部活动室建筑面积仅为70平方米，人均占有面积不足2.5平方米25 。退管委活动中心借用学士街31号用房500平方米,人均用房面积只有0.7平方米,由于活动用房由商业用房改建而成,难于附合活动用房的标准要求,故活动用房相当拥挤，设施不足，无法满足和适应职工学习、休息和娱乐活动的需要，中心又远离公司本部,造成老职工就医看病的不便,为此引起了众多退休职工的不满。4、生产、营销、办公用房分散，无法整合（1）、该公司目前生产、营销、调度及办公用房非常分散，给生产管理带了很大不便。该公司目前实际地块有四处，其中新区狮山路37号地块为输变电运行工区和新区营业部办公，相对独立，但离三香路公司本部有约7公里，位于城市的西部；而配电运行工区和园区营业部租用工业园区中新路用房使用，离三香路地块7公里，位于城市的东边，与狮山路地块相距约14公里；宝带西路地块位于城南，为输电工区办公地点，离三香路地块约7公里。另外该公司计量中心租用学士街用房使用（离三香路3公里），营销部却又是租用在三香路地块多经用房办公，生产部门相当分散，很不利于管理。现劳动路地块离三香路很近，仅1公里左右。（2）、由于该公司位于三香路公司管理中心地块占地面积较小，因历史原因，现该地块用房比较散乱，共有大小建筑10栋，难以重新整合。根据最近的一次调查，三香路地块现有人员922人（1#办公调度楼317人，2#办公楼72人，3#楼9人，6#卫生、档案楼18人，8#营销部108人，9#输变电检修楼179人，8#物业管理楼108人，11#营销楼11125 人），随着该公司生产与经营的不断发展、生产设备、车辆、管理人员的不断增加，地块内车辆停放及公用设施的管理难度日益增大，大院停车位已无法满足车辆停放需求，许多车辆只有沿街停放。同时由于该地块处于老城区，城市交通较为拥挤，车辆进出难的矛盾十分突出，尤其是上下班高峰经常造成城市主干道路交通拥挤堵塞，交管部门及市政府多次来公司协调。5、城市建设规划的要求X市近年来经济迅猛发展，城市建设也日新月异，土地资源越来越少，自2003年以来，X市政府及规划部门根据城市建设规划，从维护电力企业的形象和适应现代电力企业的管理要求出发，多次建议X供电公司尽快易址新建生产营业用房，省公司和X供电公司与X市政府进行了多次协商，做了大量的前期工作，并根据国网公司相关管理规定（国电计[2001]753号、国家电网计[2003]513号、国家电网发展[2005]350号）先后以苏电计[2003]83号、苏电计[2003]1773号、苏电计[2004]184号、苏电计[2004]1697号、苏电发展[2005]1651号、苏电发展[2006]1692号等6个文件上报国家电网公司申请批准建设X供电公司生产营业调度综合用房，X市政府也先后提供了几块土地供X供电公司选择使用，由于该项目未获得批复意见，备选地块均先后被其他单位规划使用。目前X市区几乎没有可供X供电公司企业发展建设用地可选。2006年，X市政府为了表示对该公司的大力支持，同意调整城市建设规划，结合劳动路拓宽工程（该工程现已基本完工），并为节省工程投资，将该公司上述劳动路69号地块规划为X25 供电公司生产营业调度综合用房建设用地。四、项目建设可行性1、本项目规划选址位于劳动路69号，地理位置优越，平面布置方便，区域四周各种城市管网及配套设施齐全，2007年市政府已开始实施市政道路改造工程，改造拓宽后劳动路由二车道变为四车道，交通更为便捷，周围环境也随之改善，是适宜建设生产营业用房的理想之地。2、劳动路69号地块是江苏省电力公司全民资产，在此建设生产营业用房可避免大量征地费用，减少工程建设成本。五、项目规模论证（一）、X供电公司用房需求测算对照国网公司小型基建项目建设规模测算标准，X供电公司生产办公综合用房标准如下：1、本部管理用房的基数为5400平方米。X供电公司110千伏变电站为202座，因此K值为2。X地区属于经济发达地区，相应标准原则按照乘1.2系数测算。本部管理用房的建筑面积需求为（5400*2*1.2）/0.7=18514平方米。2、调度通信用房的基数为3545平方米。X供电公司110千伏变电站为202座，因此K值为2。X地区属于经济发达地区，相应标准原则按照乘1.2系数测算。调度通信用房的建筑面积需求为（3545*2*1.2）/0.7=12154平方米。25 3、生产用房的基数为9310平方米（不含大型物资仓库4000平方米）。X供电公司110千伏变电站为202座，因此K值为2。X地区属于经济发达地区，相应标准原则按照乘1.2系数测算。生产用房的建筑面积需求为（9310*2*1.2）/0.7=31920平方米。4、客服、电费管理用房的基数为3350平方米。X供电公司本部供电户数为130万户，因此K值为1。X地区属于经济发达地区，相应标准原则按照乘1.2系数测算。客服、电费管理用房的建筑面积需求为（3350*1*1.2）/0.7=5743平方米。5、计量用房的基数为3330平方米。X供电公司110千伏变电站为202座，因此K值为2。X地区属于经济发达地区，相应标准原则按照乘1.2系数测算。客服、电费管理用房的建筑面积需求为（3330*2*1.2）/0.7=11417平方米。25 25 （二）新建项目规模需求1、地上部分根据上述测算结果，结合X供电公司用房现有存量，该公司生产办公综合用房缺口21856平方米，生产用房缺口11314平方米，营销用房缺口12093平方米，合计生产性用房缺口45263平方米。结合X供电公司用房规划以及目前该公司用房的迫切需求，计划将X供电公司本部管理办公用房、通信调度用房以及电费管理用房合并建设，合计31500平方米。考虑到三项功能合并建设可以共用会议室等情况，规划该公司生产办公综合用房地上建筑规模约为29000平米。X供电公司生产办公综合用房建成后，将成为X供电公司生产办公、调度等管理中心。进驻人员约600人，其中生产办公人员400人，营销人员100人，后勤服务人员100人。2、地下部分（1）、停车位需求X供电公司本部现有公务、生产用车649辆，其中三香路大院停放161辆，新大楼建成后公司总部管理用车将控制在160辆。X供电公司生产营业综合用房建成后，将进驻人员约600人。估计员工私家车拥有量将达420辆（按人均0.7辆计算）。预计新大楼建成后进驻管理用车和员工私家用车合计580辆。新大楼建成后这些车辆将进驻(未考虑县公司公务车辆和外单位业务车辆的进出)。劳动路69地块用地面积36345平方米25 （约54.5亩），扣除建筑用房、广场入口、消防通道、绿化等占地面积后，根据X市规划局规划设计要点测算，地面停车数量最多约为200辆（39平方米/辆计算）。（2）、新建项目地下面积根据《江苏省实施（中华人民共和国人民防空法）办法》的规定，新建民用建筑，必须建设战时可用于防空的地下设施，根据X市规划局规划设计要求，X供电公司综合用房建设必须同时考虑地下停车库的建设。为附合人民防空法的规定，为满足地方政府的规划要求，同时也为解决该公司在项目建成后车辆进驻的实际需要，故规划考虑在建设生产营业综合用房时配套建设地下建筑工程（人防兼作停车库，同时解决机电设备用房）。地下停车位按40㎡/车辆计算。40㎡/辆*150辆+4000㎡（机电设备用房）=10000平方米。3、建设方案为充分利用有限的土地资源，根据X供电公司企业用房规划、功能定位和用房需求以及城市规划和政府部门的要求，初步确定该项目规划建设方案为地上建筑主体22层，地下人防及设备用房2层；建筑总面积为39000平方米，其中地上建筑29000平米，地下建筑面积为10000平米。地下一层为停车库，地下二层为人防、消防水池、水泵房、空调机房以及配电等设备用房。地下共安排150个停车位。功能分布如下：楼层数建筑用途备注1大厅、信访、安保等公用用房25 2营销（电费管理）用房3营销（电费管理）用房4电视电话会议室、资料室5大型会议室中小会议室分布在各层6档案室（文档、科档、人档、财务档案）7信息中心、网络信息机房8发策部、基建部9生技部、安监部10财务部、审计部11工会、监察部（保卫部）12党委、思政部（党委办公室）13人力资源部（党委组织部）、团委14办公室（法律事务部）15总经理办公室、行政领导办公室16自动化办公用房17自动化设备用房、通信设备用房18通信办公用房19调度办公室、资料室20调度反事故演习中心、仿真室、会议室21调度厅、事故应急处理室、休息室等22电梯机房等建筑面积200平米六、项目投资估算项目建筑总面积为39000平方米（地下建筑面积约为10000平米），估算总投资约1.8亿元。计划2009年开工，2011年建成投运。具体投资估算如下：25 建筑面积:39000平方米单位:万元序号费用名称单方造价合价一建筑安装工程费　0.38148201土建装饰工程　0.2597502安装工程费　0.11143403室外工程　0.0187004三通一平一围　0.00130二设备及工器具购置费　5001客梯　5002自动扶梯　03货梯　04厨房设备　0三工程建设其他费用　18121建设单位管理费　1602咨询费及招标代理费　1603设计费　3704地质勘察费　305监理费　2006项目建设规费　892四土地费　0五基本预备费　868六总计　18000安装工程明细表序号项目名称总价(万元)1暖通系统:16942给排水系统:1313强电系统:7104变配电系统:6755消防水系统:2276消防电系统:1237综合布线,电话,电视系统:5108电视监控系统:759防盗报警系统:10气体灭火:16711车库管理:2012门禁:825 建设规费　　　序号费用名称费用（万元）1质量监督费402市政公用基础设施配套费4153新型墙体材料发展基金324白蚁防治费(七层以下)55白蚁防治费(七层以上)16审图费77散装水泥费88规划技术服务费49房产办证费1610防雷设施审查监督验收费511档案保管费512测绘技术服务费113易地人防建设费014土方特管费10015蒸汽管网建设工程费7816煤气管网建设工程费7817自来水管网建设工程费7918招标代理费18合计　892七、功能定位及现有用房调整为节约生产运行成本，提高工作效率，改善办公条件，增强企业形象，提高优质服务水平，适应市场经济的需要，X供电公司企业用房规划如下：1、利用劳动路69号地块现有土地资源建设X供电公司生产办公综合用房。新址规划使用人员约600人，其主要功能为公司党群机关、公司部室、生产调度、信息、电费管理、后勤保障、档案以及会议用房等。2、原公司三香路地块改作主业生产基地，集中安置变电工区、配电工区生产单位，调整后该大院生产用房约18000平方米，25 基本能够满足上述测算约20500平方米的用房需求。3、宝带西路288号和阊胥路618号调整作为输电运行维护与检修用房，现有用房建筑面积11960平方米，基本能够满足上述测算约11400平方米的用房需求。4、X新区狮山路37号调整作为营销客户服务和电能计量用房，合计可用房屋面积8000平方米，仍无法满足上述测算约16300平方米的用房需求。2、扬中市供电公司生产营销综合用房项目立项报告一、企业概述扬中，地处“黄金水道”扬子江中，为长江仅次于崇明岛的第二大岛，总面积332平方公里，现有30万人口，共辖5个镇，1个省级经济开发区。境内地势平坦，绿树成荫，风光秀丽，为天然的水上公园。现有机械制造、电气产品、轻纺服装、精细化工、电子等30多个行业，并形成了工程电器、硅橡胶、钎焊材料、精细化工、电子测量测试仪器、复合肥等六大产品基地。扬中深水岸线总长近54公里，其中本岛47.47公里，西来桥约6公里，目前整段岸线基本处于待开发状态，未开发的深水岸线占到苏南未开发岸线总量的2／3左右，是发展船艇制造、石油化工、电力工业及大用水量、大吞吐量的产品加工工业的黄金宝地。据专家评价，长江下游能建造10万吨级码头的水域唯有扬中。目前苏南地区岸线已基本用完，扬中的深水岸线已成为长江下游不可多得、等级最高的“黄金岸线”，增值空间和后发潜力巨大。25 目前扬中硅材料产业规模的不断扩大和大量造船企业、码头的落户，使得地方经济不断快速发展，必将给地区电网建设和用电营销与服务的提出更高的任务和要求。扬中市供电公司隶属镇江供电公司，2007年定编职工人数268人（运用人力资源管理系统软件分析计算），其中管理人员定编35人、生产及调度人员定编154人、营销人员定编57人、其他人员定编22人。公司现有职能部室：办公室、党委办公室（思想政治部）、财务部、监察审计部、生产技术部、营销部、安全监察部、发展建设部、人力资源部（组织部），直属生产单位：电力调度中心、人才交流服务中心、物资配送中心，7个镇供电所。现有220kV变电所1座,容量为300MVA；110kV变电所3座，容量为207.5MVA；35kV变电所9座，容量为145.6MVA。110kV线路6条，长度65.838公里；35kV线路21条，长度101.035公里；10kV线路64条，长度620.879公里。供电户数为17.56万户。2007年全社会用电量6.62亿千瓦时，同比06年增长了18％；2007年售电收入29732万元，同比06年增长了18.64％。08年1-8月份供电量4.2945亿千瓦时，同比增长了14.28％；售电量4.4271亿千瓦时，同比增长了13.41％；预计08年供售电量增长率将会超过16%。二、现企业用房状况2.1现有地块及用房总况公司现址位于扬子中路188＃，占地面积为6761平方米，现共有四幢用房。25 2.2各地块及建筑物概况1、公司现址现址共有四幢用房均建于二十世纪八十年代。1＃楼为生产综合楼（行政办公、各职能部室、调度中心、营业厅、档案室等）,建筑面积为2784平方米，人均办公面积7.64平方米；2＃楼为车库、集体宿舍，建筑面积为720平方米；3＃楼为后勤用房（伙房、职工食堂），建筑面积239平方米；4#楼为门卫，建筑面积为45平方米。2、营销部、班组、计量中心、大会议室等租用多经用房，建于1997年，为四层砖混结构建筑面积2405.16平方米，人均办公面积9.84平方米。3、生产技术部近期将组织搬迁至新完工生产用房，生产类用房无空缺。25 具体如下：25 三、项目建设必要性1、项目建设的必要性1.1根据上述测算结果，结合扬中市供电公司用房现有存量，该公司调度综合、营销用房缺口合计5052平方米。考虑现调度综合楼改为营销用房后，根据国网公司测算标准，面积基本能满足营销办公等要求。结合扬中地区经济高速发展现规划新建生产办公综合用房规模为6000多平方米（不含车库）。1.2公司现有的六大中心，在企业经营中起着重要的作用，本应按省公司规范要求进行建设，但由于该公司用房十分紧张，根本无法达到规范要求。⑴电力调度厅现有面积不足100平方米，无反事故中心、应急指挥中心、会议室等，使用面积严重不足；⑵调度通信中心机房现有面积为35平方米，新配置的硬件设施已无处放置；⑶计算机信息中心现有面积为35平方米，设备急需增容但现有用房已无处放置；⑷营业厅现有面积为60平方米，无法满足需求；⑸负荷管理中心现有面积为30平方米，无法满足需求；⑹计量中心现有面积为64平方米，很多校验工作已无法开展。1.3多人同室办公，且办公室拥挤，无法达到5S管理要求；各部门均无接待室、会议室，不利于工作的有效开展。1.425 档案、科技资料用房偏紧，很多资料已无法归档，现面积已严重不符合需求，必须尽早解决。1.5随着公司业务的发展各类车辆不断增加，职工拥有私家车的数量不断的增加，停车泊位难的问题已愈来愈严重。1.6该公司一直借用多经单位用房已多年，按“主多分开”的要求，也应尽早归还。1.7生产用房建成后，用房紧张情况能得到了一些缓解，但由于其离现址距离较远，而且生活后勤设施缺乏，给生产、管理和生技部人员生活带来了诸多不便。1.8因新址是整体规划，围墙、大门、主道路、绿化、景观等必须等生产办公综合用房建成后才能完善到位，生产用房安全保卫、环境等也无法得到保证。1.9由于生产用房的消防、报警系统主机设备设计均在生产办公综合用房中（生产用房消防、报警系统无法使用，消防验收也无法通过，影响安全生产、办公），而且配电房、食堂也均在生产办公综合用房中，故恳请对于扬中供电生产办公综合用房、营销用房的批准建设。四、项目建设可行性根据省公司建设“一强三优”现代公司的要求和《扬中市供电公司企业建设规划》，结合企业自身状况，从满足本企业日常生产经营管理需求出发，经多次调研比较，并已获得地方政府及城建规划部门的同意，急需在公司新址建设生产办公综合用房的可行性主要体现在以下几个方面：25 1、生产办公综合用房的建设将使调度通信中心按省公司规范要求建设到位，也满足了计算机中心和档案室等的使用需求和完善了公司新址后勤设施。2、解决了多人同室办公、办公拥挤的问题，提高了办公环境和效率。3、生产办公综合用房建成后，该公司将可归还借用多经企业的用房，符合“主多分开”的要求。4、形成该布局后，使企业发展有充足的硬件扩展空间，有利于扬中市供电公司进一步提高现代化管理水平和服务水平，开拓电力市场，提高企业的经济效益，美化城区环境，内促发展，外树形象。5、新址位于扬中市新市政府大楼、行政中心西侧，地方行政单位也都规划搬迁至市行政中心新址周围地块，与地方政府的联系更加方便快捷；而且处于扬子西路与新城路的交叉处，交通也更加便捷。6、公司搬迁至新址的方案正是响应了地方政府规划建设新行政文化中心的要求。五、项目规模论证1、生产办公综合用房需求面积：1.1对照国网公司小型基建项目建设规模测算标准，结合扬中市供电公司现有用房，该公司需求测算如下：25 25 2、新建项目规模1.1按2007年公司定编人员268人计算，所需就餐面积268人×3平方米/人＝804平方米。1.2根据《江苏省实施（中华人民共和国人民防空法）办法》的规定，新建民用建筑，必须建设战时可用于防空的地下设施，根据扬中市规划局规划设计要求，扬中市供电公司生产办公综合用房建设必须同时考虑地下停车库的建设。按照人民防空法的规定，为满足地方政府的规划要求，同时也为解决该公司在项目建成后车辆进驻的实际需要，故规划考虑在建设生产办公综合用房时配套建设地下建筑工程（人防兼作停车库，同时解决配电房及消防水泵房）。地下停车位按30㎡/车辆计算。公司用车为42辆、员工私家车按2007年管理、生产、调度定编人员189人每1.5人1辆车计算为126辆和公司大院内需外来车辆临时停车位16个，共需停车位184个，停车场面积需30平方米/车位×184车位＝5520平方米；另需建自行车、摩托车车棚。因新址大院内可利用面积约为5000平方米左右，如所有车辆全部停放在室外场地则停车位不足，且几乎无法进行场地绿化；同时考虑扬中地区气候潮湿，建筑物一层不适宜居住的特点，故设计半地下车库。已完工的生产用房车库有车位39个(含工程用车车位)，本期生产办公综合用房车库设计59个车位，其他车辆停在室外停车场。1.3、根据国网公司测算调度通信及本部管理用房面积为4380平方米，另加上一楼值班、大厅、后勤、医务等辅助设施用房以及电梯间等用房约1300平方米，合计约5700平方米。综上，规划该公司生产办公综合用房主体建筑面积为6500平方米、地下人防及设备车库用房建筑面积为2200平方米。29 3、生产办公综合用房楼层分布如下：楼层楼层分布（见各楼层平面图）建筑面积楼层定编人数一层半地下车库、值班室配电房、水泵房2200M2二层计算机中心、档案室、消防监控、安全教育室、收发室、物资配送中心、发展建设部、后勤服务、职工大餐厅、伙房、资料室、接待室2100M2（含食堂700M2）10（不含食堂人员）三层财务部、财务资料室、电视电话会议室、监察审计部、安全监察部、生产技术部主任及专职、接待室、资料室1500M226四层总经理办公室、党委书记办公室、副总经理办公室、总工办公室、纪委书记兼工会主席办公室、办公室、党办思想政治工作部、人力资源部、人事档案室、会议室、接待室、文印室、调度主任及专职1300M225五层电力调度中心、通信综合自动化机房、电源室、开发维护室、远动班、通讯班、调度班1300M238六层电梯间、空调外机280M2六、项目投资估算序号项目名称费用备注1建筑安装工程2513.00元地下车库330万元地上土建主体800万元含食堂、外装饰装饰250万元含调度中心、信息中心、通讯综合自动化机房等装饰强电气（不含室外工程）150万元给排水120万元弱电110万元消防报警60万元暖通190万元小计2010万元电梯40万元打桩170万元29 井点降水50万元扬中特殊地质食堂设备10万元场外设施大门、围墙、门卫：10万元硬地铺装：55元/平方米×6592平方米＝36.26万元花坛、侧石：60元/米×920米＝5.52万元绿化：20元/平方米×13434平方米＝26.87万元电气、景观照明：5万元回填土55万元小计408万元2不可预见费73万元3建设工程其他费360万元建设单位管理费2％：53.43万元咨询费、勘查设计费：80万元监理费1.75％:46.75万元质量监督费0.35％:9.35万元地方规费市政配套费105元/平方米×8448平方米＝89万元自来水管网建设20元/平方米×8448平方米＝16.9万元　墙改转项资金3元/平方米×8448平方米＝2.53万元白蚁防治费2元/平方米×8448平方米＝1.69万元散装水泥专项资金2元/平方米×8448平方米＝1.69万元易地人防建设费48元/平方米×8448平方米＝38万元教育附加费10元/平方米×8448平方米＝8.5万元规划科研咨询费1.2元/平方米×8448平方米＝10万元4合计总费用2851万元工程计划2009年开工，2010年完工。七、功能定位及现有用房调整使用建议原址办公楼待整体搬迁后，1＃楼作为营销用房，基本能满足国网公司测算面积标准；2＃楼功能不变，作为集体宿舍及营销车库；3＃楼功能不变为营销后勤用房；4＃楼功能不变为门卫；退掉租借用房。29 1＃楼功能分布：楼层楼层分布建筑面积（M2）备注一层营业厅、计量中心、表库、797二层负控班、负控机房、抄收班、装接班、资料室、会议室797三层用监班、营业班、主任室、专职室、接待室、会议室、资料室、文印室595四层工会活动室、健身房59529'