东风标致4S店搬迁项目可行性研究报告

'第一章概述§1.1项目名称及建设单位项目名称：东风标致4S店搬迁项目项目承建单位：单位负责人：单位地址：联系电话：§1.2项目可行性研究报告编制单位编制单位：工程咨询资格等级：工程咨询资格发证机关：工程咨询证书编号：法人代表：单位地址：§1.3项目概述项目建设地址选定在X市陈仓区宝虢路南侧，X市展会中心北侧。东面距西宝高速公路出入口相邻，中间有南环路从会展中心穿过，与会展中心环形大道形成四通八达的交通网络。项目建设规划占地面积约为15亩左右。项目采取整体规划、统一布局的原则，建成高品位的集汽车展示、销售、服务、维修保养及装璜等一体化的现代化的汽车示范店面。59 根据会展中心园区的总体规划布局，综合性一体化规划设计。4S店的结构设计按照功能要求，分为四个功能区合理布局，整体规划设计。汽车展示区：展示区设在4S店正面前段，建筑面积约为1296平方米。展示区内设8个新车型旋转展示台，一个可停放40-50辆车的展示区，一个可播放高清投影电视的会议发布区（平时可做小息）区。销售服务区：销售服务区与展示区一体设计，建筑面积约864平方米。设一个接待咨询服务台，6个半封闭洽谈室和一个VIP接待室。售后服务区：售后服务区与展示区相对隔断，建筑面积6912平方米。售后服务区内设一个整车检测车间，一个保修保养车间，一个装饰装潢车间，一个大修车间，一个零配备件仓库，一个烤漆房。办公区：办公区设在展示区和售后服务区中间的二层，建筑面积约为864平方米。办公区设一个大会议室，一个会客室，一个资料室，其余为董事长、总经理办公室和各部门经理办公室及财务室等。该项目为钢结构及钢筋混凝土结构，总投资估算为5000万元。1.4项目承建单位概况XX汽车销售服务有限公司成立于2003年，是X市交通局核准的一类机动车维修企业，公司位于X市X区冠森路南段路西，占地6000平方米，建筑面积3000平方米。59 公司自成立以来，在汽车营销、市场开拓、信息反馈、人力资源运用于管理等方面积累了诸多经验。10年来，公司不断拓展营销思路、扩大市场份额、优化资源结构，利用现代化营销手段与技术革新，在汽车产业方面取得了长足发展，形成了坚实的发展基础及网络化发展的格局。凭借全新的服务理念，过硬的产品质量，优良的服务作风，专业的员工队伍，在X地区成功树立了诚实守信的企业形象，公司与2009年，与东风标致汽车有限公司签订合作协议，成为东风标致公司在X地区授权的唯一一家整车销售、维修、售后服务、零部件供应、信息反馈与一体的专业汽车销售服务企业。公司为客户提供明亮舒适的销售展示大厅，网络化的业务操作流程，现代化的硬件配套设施，使客户从选购车辆、汽车装饰、手续办理、信息反馈、售后维修保养等各个环节，均能享受到优质高效的完善服务。在经营中，公司紧紧抓住品牌优势，重视加强内部调控，努力拓展营销思路，寻求更加宽广的市场空间。公司自2003年成立至今，一贯秉承“诚信立足，创新致远”的经营理念和“以人为本，严细管理”的工作方针，受到了广大客户的一致好评，提升了代理品牌的知名度，增强了公司的信誉度，为公司的发展赢得了更加广阔的市场空间。公司财务状况良好。1.5可行性研究的依据、范围及原则1．5.1可行性研究的编制依据1）XX汽车销售服务有限公司《关于东风标致4S店迁建项目的立项申请》(附件一)2）东风标致4S店东区项目项目建议书(附件二)3）《中华人民共和国建筑法》(中华人民共和国国家主席令第91号)59 4）中华人民共和国招投标法》(中华人民共和国国家主席令第21号)5）《中华人民共和国环境影响评价法》(中华人民共和国国家主席令第77号)6）《建设项目经济评价方法与参数》（教发司[2005]97号）7）《国家有关工程可行性研究报告编制办法》8)《陕西省建设工程工程量清单计价规则》（2004年）9)《陕西省建筑、装饰工程消耗量定额》（2006年）10)《陕西省安装工程消耗量定额》（2006年）1.5.2可行性研究的范围根据建设单位的委托和有关规定、规范的要求，以及该项目建筑设计方案文件，对项目涉及的以下问题进行了重点研究论证：1)研究项目建设的必要性及可行性；2)研究项目建设标准及建设规模；3)研究项目的方案设计；4)研究项目的节能和节水方案；5)研究项目的消防设计方案；6)研究项目的环境保护方案；7)研究项目的组织机构和定员；8)研究项目的投资估算及资金筹措方案；9)分析项目的经济效益和社会效益；10)研究项目的实施进度。59 1.5.3可行性研究的原则1)在建设中根据实际情况，坚持充分利用各种有利条件，兼顾长远，适度超前的原则；2)坚持节地、节能和统一规划、合理布局、因地制宜、综合配套建设相结合的原则；3)本着实用、经济、美观、低碳、环保的原则，考虑设计方案；4)建设中坚持尽可能采用新材料、新技术，以节约投资降低建设和使用成本；5)建设中同时考虑环境保护与生态绿化建设。1.6项目拟建地点、规模与目标1、项目拟建地点项目建设地址选定在X市陈仓区宝虢路南侧，X市展会中心北侧。东面距西宝高速公路出入口相邻，中间有南环路从会展中心穿过，与会展中心环形大道形成四通八达的交通网络。具体位置详见总平面图。2、建设规模本项目总建筑面积10340㎡，营销楼6840㎡，地下一层，地上一层，局部二层，结构形式为钢结构，综合楼3500㎡，地上六层，结构形式为框架结构，估算总投资为5000万元。3、建设目标项目建设规划占地面积约为15亩左右。项目采取整体规划、统一布局的原则，建成高品位的集展示、销售、服务、维修保养及装饰等一体化的现代化的汽车示范店面。59 4、建设期限2012.1-2012.12，历时一年。2012年4月完成项目可行性研究、初步设计、施工图设计等各项前期准备工作。2012年5月开工建设，争取在2012年12月竣工完成。1.7项目投资规模项目总投资5000万元。其中:建安工程费1276万元、工程设备费474万元、征地费750万元、流动资金2500万元。1.8资金来源固定资产投资2500万元，全部项目承担单位自筹。项目建设完成投入使用时所需流动资金，先由企业自筹1000万元，再向银行借贷1500万元的流动资金贷款。1.9技术经济指标（见下表）项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注技术指标1规划用地平方米10002建设面积平方米103403建筑高度米184建筑层数层六5容积率6绿地率％经济指标1资源消耗指标1.1最高日用水量m3/d59 1.2用电总负荷KW9001.3空调热负荷KW1.4空调冷负荷KW2项目总投资万元2.1建安工程费万元2.2工程其它费万元2.3工程预备费万元3建设期月121.10问题与建议通过对本项目的调查和研究，为保证本项目的顺利实施，提出如下建议:1、项目建设工期紧、投资大，在项目开工建设前，应落实好资金来源，确保该项目如期顺利完成，发挥投资经济效益。2、该项目符合X物流园区总体规划的要求，对加快X陈仓物流园区的建设步伐有重大意义，建议有关部门给予政策扶持，以加快工程实施进度。59 第二章项目建设的必要性及可行性2.1项目提出的背景4S店是由欧洲传入中国的，由于与各个厂家之间建立了紧密的产销关系，具有购物环境优美、品牌意识强等优势，4S，是四个英文单词的首写字母，分别代表：整车销售(Sale)、零配件(Sparepart)、售后服务(Service)、信息反馈(Survey)“四位一体”的汽车经营方式，它是由汽车生产商授权建立的汽车服务企业。随着全面建设小康社会的逐步实施，人民生活逐步走上富裕，轿车进入家庭已经开始成为现实。目前，城市化步伐逐步加快，城市人口不断增加，道路交通条件逐步改善，家庭轿车的拥有量将会以很高的速率增长。中国的汽车时代悄然来临，并影响着每一个人的生活。现在市场竞争已经从产品竞争向品牌竞争过渡，而品牌专营是品牌竞争的一种有效形式。中国是未来世界上最大的汽车生产国和消费国，中国的汽车市场逐渐成熟，用户的消费心理也逐渐成熟，用户需求多样化，对产品、服务的要求也越来越高，越来越严格，原有的代理销售体制已不能适应市场与用户的需求。随着汽车工业竞争的日趋激烈，我国汽车销售市场除传统的汽车贸易市场外，出现了：超市式大卖场、汽车一条街、特许经销商、专卖店等多种形式。目前国内各大汽车厂商均在全国各大中城市设立特许经销商(或专卖店)。4S店的出现，恰好能满足用户的各种需求，它可以提供装备精良、整洁干净的维修区，现代化的设备和服务管理，高度职业化的气氛，保养良好的服务设施，充足的零配件供应，迅速及时的跟踪服务体系。通过4S店的服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车的销售量。眼下，随着新车型的出台，4S店还将如雨后春笋般蓬勃增长。　　　　2.2项目建设的必要性2.2.1X经济建设发展的需要59 改革开放以来，特别是近几年我国汽车工业发展势头强劲。据中国汽车工业协会统计，09年1至5月，汽车全行业完成工业总产值3723.82亿元，同比增长29.44%：产品销售收入3598.88亿元，同比增长31.05%：利润总额221.90亿元，同比增长51.14%。主要经济指标增长都比较大，实现了增产增收。汽车产业作为国民经济支柱产业的地位越来越突出。根据中国汽车工业协会调查数据显示，44.8%的消费者愿意在未来购买10万元～20万元这一级别的汽车，高出愿意选购经济型轿车的5个百分点。业内专家指出，在逐渐进入汽车社会的过程中，中级车消费成为主流是一个必然，打造中高档汽车4S店也成为汽车行业的一种发展趋势。X古称“陈仓”，位于陕西关中平原“八百里秦川”的西端，是中国西北著名的工业重镇。X辖九县三区，总面积1.8万平方公里，人口368万，其中市区人口61万。X地处陕、甘、宁、川四省（区）结合部，是连接中原与西北、西南的交通要塞，处于四个对称省会城市西安、兰州、成都、银川的中心位置，是实施西部大开发的前沿。X交通四通八达，陇海铁路、宝成铁路、宝中铁路在此交汇，是新欧亚大陆桥上重要的枢纽城市。2011年上半年，全市实现生产总值238亿元，同比增长13.3%。全市财税总收入完成32.9亿元，增长35.7%，全市城镇居民人均可支配收入5500元，增长14.2%；农民人均收入1526.7元，增长17.6%。随着轿车进入家庭的步伐不断加快，汽车市场的发展潜力与日俱增，特别是私人汽车消费，在未来几年内还将会持续高速增长。而X市目前的汽车市场规模还不算太大，而且现有的4S店多数档次不高，设备配置低廉且功能单一，有些大品牌的汽车特约销售服务4S店还是空白。这远远不能满足当地消费群体的实际需要，也与蓬勃发展的汽车流通和交易的客观要求不相适应。本项目的建设将为X59 市陈仓区增添一个集品牌汽车展示、销售、销售、服务、维修保养及装饰等一体化的现代化的汽车示范店面。以满足广大群众的消费需求，并且为X市和陈仓区的经济和社会发展做出显著的贡献。2.2.2公司业务发展的需要我公司为东风标致公司在X地区授权的唯一一家集整车销售、维修、售后服务、零部件供应、信息反馈与一体的专业汽车销售服务企业。目前，X市的东风标致汽车的市场保有量在1400台以上，年销售量在400～500台，产值达8000万元，年上交利税60万元以上。近两年市场销量逐年稳步大幅增长，我公司现有的冠森店已经满足不了厂家和消费者的要求。为此，我公司研究决定将东风标致4S店迁建到陈仓物流园。迁建4S店面为A级标准化蓝盒子标致店，总投资5000万元，建设周期1年。项目建成达产后，可实现销售收入约1亿元，新增税费100万元，新增就业岗位100个。2.3项目建设的可行性2.3.1基本条件已具备X陈仓物流园区经过几年的建设已初具规模，基础设施及相应配套工程也已完成，周围道路的上水、下水、电缆敷设、热力管网工程等均已投入使用，可以满足本工程建设的需要。2.3.2项目规划情况根据X陈仓物流园区的总体规划要求，在会展中心园区规划建设东风标致4S店符合X市城市总体规划，满足园区发展要求，园区管委会已初步同意该方案建设。2.3.3项目建设其它条件已具备该项目由XX汽车销售服务有限公司组织实施并配备相应的工程技术人员进行现59 场管理，能确保工程顺利实施。设计单位、监理单位和施工单位由公司组织并按程序进行招投标，选择具有实力、技术力量强、管理水平高的单位，能保证工程项目的质量和进度。第三章项目建设地点及建设规模3.1项目选址3.1．1建设地点本项目属于新建工程，建设地点位于X市陈仓区宝虢路南侧，X市展会中心北侧。东面距西宝高速公路出入口相邻，中间有南环路从会展中心穿过，与会展中心环形大道形成四通八达的交通网络。该项目选址是合理的，具体位置详见总平面图。2.1.2建设条件1）工程地质、气象条件X属于暖温带气候区，四季分明，日照充足，气候温和，年平均气温12.30C，一月平均气温-1.30C,七月平均气温26.60C，极端最低气温-15.60C，极端最高气温40.20C，雨量集中在7、8、9三个月。最大积雪深度23cm，冻土深度45cm。全年多东北风，次为西南风。该项目建设场地内其地层为冲积层，属河谷阶地，表层为砂质粘土，土壤种类为亚粘土或亚砂土，地基承载力9-15T/m2。根据钻探资料，在钻孔控制深度内，场地土层按层序自上而下为：第一层一耕植土，灰褐色主要由粉质粘土组成，分布在全场地层厚2-3米，层底埋深2-3米。第二层一粗、细砂，黄褐色，干稍湿，松散稍密，本层分布全场地，黄褐色，厚度不甚均匀，层厚1-2米，层底埋深3-4米59 ；第三层一圆砂，黄褐色，湿饱和，稍中密，砂质含量占50-55%，砾石磨圆好，分选性差，级配良好，砾石间以中粗砂充填为主，本层分布全场地，厚度不均匀，层厚1-2米，层底埋深5-6米；第四层一卵石，黄褐色，棕褐色，上部中密，下部密实。地下水稳定深度3.3.～6.5m，属潜水类型，本场地属于建设有利地段。2)交通条件以及公用设施东风标致4S店东区项目位于X物流园区内，X物流园区西距X市中心22公里，北距虢镇火车北客站约1公里，南距西宝高速路约2公里。X陈仓现代物流园区内，道路四通八达，从市内至X陈仓现代物流园区只需20分钟，交通便捷，城市配套设施完善，对以后的工程建设及使用非常有利。(a)供热情况：东风标致4S店东区项目供热热源是由市政热力管网解决，市政热网位于园区北侧聚源北路。(b)给水情况：东风标致4S店东区项目给水水源可由园区给水管网解决，现有给水管位于西北医药物流中心楼前北侧道路上。(c)排水情况：东风标致4S店东区项目污水和雨水可排至园区内污水管网，现有污水管和雨水管位于西北医药物流中心楼前北侧道路上。(d)供电情况：项目东风标致4S店东区电源由园区供电中心引来一路电源至渭西北医药物流中心地下室配电室，电缆采用直埋方式引入。59 3）社会环境条件东风标致4S店东区项目符合X陈仓现代物流园区规划要求。根据X陈仓现代物流园区规划要求，东风标致4S店东区项目布局完全符合X陈仓现代物流园区发展需要。随着X经济中心东移，市政府行政中心搬迁落成，陈仓必将成为X市新的经济增长点和发展后劲十足的热土，这对XX汽车销售服务有限公司战略性发展起到积极的推动作用。§3.2建设规模及内容3.2.1建设规模根据东风标致公司对A级4S店的有关要求和建设标准，结合XX汽车销售服务有限公司战略发展的需要，来确定项目的建设规模。具体内容如下：1、建设规模该项目建设规模：总建筑面积10340㎡，汽车展厅及维修车间2790㎡，钢架结构，地上一层，汽车库房4050㎡，为地下一层；综合楼3500㎡，层数为六层，框架结构，一层为职工餐厅就、洗车及汽车装潢，二层为办公，三层为会议，四～六层为员工宿舍。2、建设内容根据该项目功能的要求，按国家各类规范要求的建设内容，分为土建部分和设备部分。土建部分包括土建及装修工程；设备部分包括给排水、通风、电气、强弱电、消防及室外等工程。59 第四章项目方案设计4.1设计指导思想和原则平面设计根据建筑功能的要求，在满足汽车展示、销售、维修保养、办公的前提下，本着功能布局合理，分区明确的原则，满足各类功能用房面积的要求。1)符合汽车展示及销售建筑风格；2)满足各类汽车展示及销售、办公、会议及配套的要求；3)适度超前与周边环境有机结合；4)运行费用合理，符合4s专营店管理使用要求。4．2项目总体规划方案4.2.1总平面布置和功能要求本工程项目主要用于汽车展示、销售、维修保养、员工餐厅、办公、会议及员工宿舍为一体的综合4s标准的汽车专营店。总平面布置沿街为汽车展示、销售、维修保养，后面为一员工餐厅、办公、会议及员工宿舍综合楼。4.2．2规划设计方案描述1)东风标致4S店搬迁项目充分利用地形，规划布局为前面为汽车销售及服务，后面为配套综合楼。2）充分利用临街主干道，结合两侧的用地，合理设置汽车展示、销售、维修保养，员工餐厅、办公、会议及员工宿舍。4.2.3交通组织及停车主入口布置在用地东边，沿主干道，方便人流疏散和出入安全，停车考虑地下停车库，设在地下一层。将主要停车场布置在该楼59 东、西侧裙楼，方便车辆集中管理和出入，车流与人流组织明确，互不干扰。4.3建筑单体方案设计1、设计依据及执行主要设计规范1.1由建设单位提供的设计任务书1.2由建设单位转发的X市物流园区总体规划1.3东风标致公司关于4S店的总体要求。1.4本工程相关的会议纪要1.5国家现行的有关法规规范《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）《建筑工程设计文件编制深度规定》（2003年版本）《建筑设计防火规范》GBJ50016（2006年版）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《人防规范》GB50189-2005《办公建筑设计规范》JGJ67-20062、建筑方案1)建筑平面设计根据XX汽车销售服务有限公司提供的东风标致4S店搬迁项目功能及面积需求，具体平面设计如下：营销区：地下一层：车库、变配电室及设备用房一层：汽车展示、销售、维修及保养59 综合楼：一层：员工餐厅、洗车及汽车装潢二层：办公室三层：会议室四～六层：员工宿舍平面设计根据建筑功能的要求，在满足汽车销售、维修、停车、办公的前提下，本着功能布局合理，分区明确的原则。满足东风标致4S店的使用要求。2)建筑立面设计建筑立面造型采用现代汽车4S店建筑的简约质朴风格为基调，利用基本元素(横竖线条分割)的组合,通过实墙面与窗的虚实对比，形成大楼的稳重、简洁的建筑风格。整个建筑立面采用横竖划分，感觉沉稳、大方，又不失现代建筑的活泼、明快。主入口布置在临街面，突出建筑特色。建筑立面在材料上结合石材及面砖与玻璃窗的对比、现代材料的运用、材料自身的特点与相应的墙面的融合，不但丰富了立面层次，体现出现代东风4S店综合建筑的风格，而且也赋予了建筑人性化的特色。3、工程技术指标规划建设用地面积：9800m2（0.98ha）总建筑面积：63459m2檐口高度:28.8m容积率：6.4759 4、工艺设计地下室在各设备用房中均设置有吸声内墙、顶棚减振、减噪设施等，以减少噪音污染。5、无障碍设计本工程设计充分体现以人为本的设计理念，依据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》进行无障碍设计，主要出入口有高差者，设置残疾人坡道，首层设残疾人专用卫生间，充分体现对残疾人员的关怀。4.4结构设计方案1、工程概况拟建建筑位于X市X陈仓现代物流园区，建筑面积10340㎡，汽车展厅及维修车间2790㎡，钢架结构，地上一层，汽车库房4050㎡，为地下一层；综合楼3500㎡，层数为六层，框架结构。按抗震设防分类标准为丙类建筑，建筑结构的安全等级为二级，抗震设防烈度7度，第二组。2、设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002，J186-2002）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）59 《湿陷性黄土地区建筑规范》（GB50025-2004）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）《钢筋焊接及验收规程》（JGJ18-2003）《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-1994）《冷轧带肋钢筋混凝土结构技术规程》（JGJ95-2003）《建筑基桩检测技术规程》（JGJ106-2003）《钢筋机械连接通用技术规程》（JGJ107-2003）《建筑场地墓坑探查与处理暂行规程》（Q/XJ104-64）《全国民用建筑工程设计技术措施》（结构）《建筑工程设计文件编制深度规定》（2003版）3、设计要求1)结构设计标准建筑结构设计合理使用年限为50年结构设计基准期为50年建筑结构安全等级为二级建筑地基基础等级为甲级。建筑物耐火等级为二级2)结构设计方案建筑按抗震设防分类标准为丙类建筑，建筑结构的安全等级为二级。结构形式：汽车销售为钢架结构，综合楼为框架结构。抗震设防烈度7度，设计基本地震加速度值为0.15g59 ，水平地震影响系数最大值0.12，特征周期值Tg=0.40s；框架抗震等级：三级；建筑场地类别：Ⅲ类。3)荷载的取值：恒荷载：按实际构件自重及建筑材料自重确定。活荷载：办公室、卫生间2.0KN/m2餐厅、走廊2.5KN/m2消防疏散楼梯3.5KN/m2会议室3.5KN/m2停车库4KN/m2不上人屋面0.7KN/m2上人屋面2.0KN/m24、结构体系及布置结构形式为汽车销售为钢架结构，综合楼为框架结构。钢架结构采用门式钢架，柱和梁为H型钢：柱550x350x10x12,梁450x300x8x10。框架结构为全现浇结构，楼板厚度100mm，楼板配筋满足规范最小配筋率要求。框架柱截面尺寸：550×550、500×500框架梁截面250×600；次梁250×5005、结构计算计算模型及采用软件59 结构计算采用中国建筑科学研究院PKPMCAD系列软件中的多层及高层建筑结构三维分析与设计软件TAT8进行计算。计算主要参数：基本风压：0.35KN/m2地面粗糙度类别：B类抗震设防烈度：7度，第二组，设计基本地震加速度值为0.15g。建筑场地土类别：Ⅲ类框架抗震等级：3级周期折减系数：0.8梁端弯矩调幅系数：0.85活荷载折减系数：按规范折减是否考虑扭转藕连标志：不考虑藕连混凝土容重：25KN/m3中梁刚度放大系数：2边梁刚度放大系数：1.5梁扭矩折减系数：0.46、基础根据周围已建建筑的地质报告揭示，拟建场地地形平坦，地面标高介于373.12～374.94m59 。该项目建设场地内其地层为冲积层，属河谷阶地，表层为砂质粘土，土壤种类为亚粘土或亚砂土，地基承载力9-15T/m2。根据钻探资料，在钻孔控制深度内，场地土层按层序自上而下为：第一层一耕植土，灰褐色主要由粉质粘土组成，分布在全场地层厚2-3米，层底埋深2-3米。第二层一粗、细砂，黄褐色，干稍湿，松散稍密，本层分布全场地，黄褐色，厚度不甚均匀，层厚1-2米，层底埋深3-4米；第三层一圆砂，黄褐色，湿饱和，稍中密，砂质含量占50-55%，砾石磨圆好，分选性差，级配良好，砾石间以中粗砂充填为主，本层分布全场地，厚度不均匀，层厚1-2米，层底埋深5-6米；第四层一卵石，黄褐色，棕褐色，上部中密，下部密实。地下水稳定深度3.3.～6.5m，属潜水类型，本场地属于建设有利地段。根据地质报告情况，该工程初步采用第四层一卵石层作位持力层。本建筑拟采用柱下梁－筏基础，基础梁、板截面按规范取值，配筋采用程序计算，满足地基承载力及变形要求。根据地质报告情况，营销楼和综合楼地基处理采用大开挖灰土垫层法进行处理，营销楼基础采用独立基础，综合楼十字交叉梁基础。配筋采用程序计算，满足强度及变形要求。7、结构材料混凝土：基础垫层：C10基础：C35其余：C35钢筋：HPB235级钢筋及HRB335级钢筋，钢材：Q235,焊条：E43型。墙体：±0.000以上砌体为MU3.0非承重空心砖、M5混合砂浆砌筑；±0.000以下为240厚MU10实心砖墙、M7.5水泥砂浆砌筑。59 4.5给排水设计方案1、主要设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005《公共建筑节能设计标准》GB50189-20052、工程概况拟建建筑位于X市X陈仓现代物流园区，建筑面积10340㎡，汽车展厅及维修车间2790㎡，钢架结构，地上一层，汽车库房4050㎡，为地下一层；综合楼3500㎡，层数为六层，框架结构。3、给排水设计方案1)水源：生活给水接自园区市政给水环网，地下一层设生活水池泵房。2)生活给水最高日用水量估算：办公使用人数500人，商业面积36029平方米，用水定额：7L/m2，使用时间12小时，最高用水量287m3ld，用水定额每人每班50L，使用时间8小时，最高日用水量25m3/d，总最高日用水量312m3/d。3)生活排水采用重力流形式，单立管排水，先排至室外化粪池，再接入市政排水管网。4)本工程为雨水、生活污、废水分流,雨水、生活污水（经化粪池）分别排入校区雨、污水管网。5)屋面雨水设计重现期按5年设计，排水量估算500L59 /s；平台雨水设重力流排水系统。6)生活污水最高日排水量250m3/d。7)全楼设消火栓系统，流量30L/s，全楼设自动喷水灭火系统，流量30L/S屋顶设36m3消防水箱，储存前10min的消防用水量，消防用水引自地下一层消防水池、泵房。4、管材及连接1)生活给水：采用钢塑复合管，卡环式连接。2)消火栓给水管：采用焊接钢管，焊接连接。自动喷管采用热镀锌钢管，DN≤100者止接，DN≥100者卡箍连接。3)污、废水排水管：采用柔性排水铸铁管，W型卡箍连接。4.5暖通设计方案1、主要设计依据《采暖、通风与空气调节设计规范》GBJ50019-2003《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《商店建筑设计规范》JGJ48-88《办公建筑设计规范》JGJ67-2006《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-972、工程概况59 拟建建筑位于X市X陈仓现代物流园区，建筑面积10340㎡，汽车展厅及维修车间2790㎡，钢架结构，地上一层，汽车库房4050㎡，为地下一层；综合楼3500㎡，层数为六层，框架结构。3、设计参数室外设计参数：地理纬度：北纬34018′大气压力：冬季Pd=981.0hpa夏季：Px=957.1hpa室外计算干球温度：冬季空调twk=-5.60c冬季采暖twk=-3.20c夏季空调twg=35.10c夏季通风twg=30.70c夏季空调室外计算湿球温度：tws=25.80c冬季室外计算相对湿度（最冷月月平均相对湿度）=66%冬季平均风速：1.7m/s室内设计参数：序号房间类型夏季冬季新风量（m3/h.人）温度相对温度%湿度相对湿度%1商场26～2865～5016～1850~30202<65≥303059 办公室26～2818～22空调冷负荷估算指标：100W/m2空调热负荷估算指标：70W/m2空调冷负荷估算值：6350KW空调热负荷估算值：4450KW4、暖通设计方案科技综合楼（二期）设置集中空调、通风、人防通风及防排烟系统。1)空调冷热源冷热源由设在地下室制冷机房内的制冷机组及换热系统提供。冷机选用水冷式电动冷水机组，选用环保冷媒；冷冻水供回水温度:7/12℃；冷却塔（闭式）设置在屋面上，冷却水供回水温度:32/37℃。热源是由校区内供热管网经换热机组换热后提供，热媒参数为95-70摄氏度热水，工作压力为1.0MPA，空调系统热水供回水温度60/50℃。2)空调系统空调系统采用落地膨胀水箱定压。办公室及教学科研部分均采用风机盘管加新风系统，分层设置新风机组。商场部分采用组合式空调，每层根据功能分区设置空调机房，送风口均匀布置，集中回风，新风与回风混合进入空调机组。空调水系统为闭式双管系统。3)通风系统59 公共卫生间、电梯机房设机械排风；地下室设备用房、车库设送、排风系统；地下室制冷机房、发电机房，采用自然进风，机械排风，设事故排风系统与探头联动。换气次数：变、配电室、电梯机房、公共卫生间10次/h；制冷机房、车库6次/h设备用房3次/h人防通风系统地下室设六级人防地下室，设防护通风系统，包括清洁式通风、滤毒式通风、隔绝式通风。4)防排烟系统防烟楼梯间、前室及合用前室设加压送风系统，风机设置在屋顶。地下室超过20m的内走道，发电机房、地下车库设机械排烟系统（与排风系统合用）当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，送风量大于排风量50%。地下商场设机械排烟系统，当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，送风量大于排风量50%。地上办公部分超过60米的走廊设置机械排烟系统，发生火灾时排烟，风机设置在屋顶。5)管材空调冷热水管采用碳素钢管，DN<50采用焊接钢管，DN≥50采用无缝钢管。空调冷凝水管：采用PVC管粘接。空调、通风风管采用镀锌钢板，法兰连接，厚度遵守验收规范59 。排烟风管：采用2mm厚钢板制作，法兰连接，厚度遵守验收规范。6）管道保温、防腐空调供回水管采用带铝箔离心玻璃棉管壳保温，外缠密纹玻璃丝布。空调风道采用带铝箔离心玻璃棉板保温，外缠密纹玻璃丝布。非镀锌的管材、配件等刷防锈底漆一遍，色漆两遍。7）自动控制与计量要求风机盘管配温控器和三速开关,水路设两通阀。空调机组控制水量；加热盘管设防冻保护；过滤器压差超值报警；设风机运行状态检测。制冷机除设备联锁和能量调节外，根据负荷情况对运行台数进行控制。空调水系统设压差式旁通阀。对主要的水泵、通风机的运行状态，各系统中重要位置的温度、压力值进行检测。8）环保设计各空调通风设备均做减振、隔震处理，同时要求建筑专业做相应隔声处理，机房采用隔声门。制冷工质采用对臭氧层破坏作用较小的HFC-134A。空调风机、水泵及冷却塔等设备均采用低噪声型。4.7电气设计方案1、设计依据59 《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《建筑照明设计标准》GB50034-2004《供配电系统设计规范》GB50052-95《低压配电设计规范》GB50054-2009《办公建筑设计规范》JGJ67-2006《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《民用闭路监视电视系统工程技术规范》　GB50198-94《综合布线系统工程设计规范》　GB50311-2007；《视频安防监控系统工程设计规范》　GB50395-2007；《智能建筑设计标准》　GB/T50314-20062、工程概况拟建建筑位于X市X陈仓现代物流园区，建筑面积10340㎡，汽车展厅及维修车间2790㎡，钢架结构，地上一层，汽车库房4050㎡，为地下一层；综合楼3500㎡，层数为六层，框架结构。3、强电部分1）本工程内消防设备用电、应急照明、变电室、弱电系统等用电为二级负荷，其余为三级负荷。2）电源由室外开闭所提供一回路10KV高压电源，变电室设在地下一层，变电室内设变压器和柴油发电机。3）59 高压系统：变压器采用节能型干式变压器，接线组别D、Yn11,10KV/0.4KV(AF)50Hz带温控温显风冷装置，保护等级为IP20。高压电源两路分段运行互为备用。柴油发电机为特别重要负荷提供备用电源。4）低压系统：低压配电采用抽屈式组合柜，采用单母线分段运行，低压母联断路器可选择自投自复或自投手复方式，设置位置状态选择开关。低压柜采用下进下出方式。5）电容补偿：采用低压自动补偿，功率因数补偿到0.9以上。6）计费方式：高压侧设计量总表及峰谷表。7）管线选择敷设方式：高压进户线电缆规格型号由上一级变电室出线确定，高压柜至变压器高压侧采用10KV交联聚乙烯绝缘铜芯电缆，低压采用YJV-1KV电缆，消防设备供电采用NH-YJV耐火型电缆，电缆沿电缆桥架敷设。动力、照明支路采用BV-450/750V导线穿钢管敷设。8）照明、应急疏散照明系统：照明光源一般选用荧光灯和节能灯，荧光灯均配电子镇流器。走道等公共部分照明采用智能型灯光控制系统控制。应急照明度不低于正常照明10%。疏散指示照明加蓄电池供电，连续供电时间不小于60min。照度标准：弱电机房、控制室、办公室用房300lx，变电室200lx，空调机房100lx，走道为75lx。9）防雷与接地系统：本工程按三类防雷设计，利用金属屋面作为接闪器并与金属网架做电气连接，利用结构柱钢筋作为防雷引下线与综合接地体连接。59 配电系统接地保护形式TN-S系统，建筑场内金属管路均做等电位连接，弱电机房均设工作接地端子，并与综合接地体连接，综合接地体接地电阻≦0.5Ω。潮湿场所做局部等电位连接。电缆进线、室外配电回路，弱电配电回路设浪涌保护器。4、弱电部分1）综合布线系统：由电信公司提供外线，综合布线设有干线子系统、配线子系统，干线子系统的电缆采用多模光纤和五类大对数电缆，配线子系统采用大类大对数电缆。办公室、会议室等处均设语音数据双信息插座。2）有线电视系统：节目源由市政有线电视网光纤引入，采用分支分配系统，有线电视系统管路均采用镀锌钢管敷设，办公室、会议室等处设电视插座。3）扩声系统：扩声系统前端设备设在一层消防控制室，扬声器安装于顶部。扩声系统管路采用金属线槽敷设，扩声系统平时作为广播、音乐播放使用，火灾时强制转为应急疏散广播使用。扩声系统由专业厂家负责设计安装。4）闭路电视监视系统：监控室设在首层，建筑物各出入口、商场、电梯等处装设摄像机、实施实时监控、图像传输到监控室显示并记录。第五章节能和节水5.1编制目的和依据59 1、编制目的为了贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的结构及墙体、型式、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。2、编制依据1)国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》。2)《中华人民共和国节约能源法》（国家主席90号令，1997年）3)《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）5.2节能措施根据《中国节能技术政策大纲》和《陕西省节能实施导则》，对该工程设计时应采取相应的节能措施，以保证该工程项目满足国家节能有关要求。1、建筑节能1)建筑造型在追求美观适用的前提下尽可能规整，以减少外墙传热面积。2)建筑外围护结构采用EPX聚苯板外墙外保温，门窗采用塑钢中空玻璃节能材料，屋面保温形式采用倒置式保温。内部隔墙的墙体采用保温性能好的材料，辅以墙体保温层，达到国家关于三步节能设计的相关指标。3)不同朝向的窗墙面积比要符合节能标准要求。59 2、暖通系统节能1)暖通根据《公共建筑节能设计标准》进行节能设计、计算。施工图设计对每一房间，每一空调系统进行进行热负荷及逐时逐项冷负荷计算，作为选择末端设备、选择冷热源设备的基本依据。2)冷热源设备优化选择节能：由于冷热源设备运行能耗在空调系统中所占比例较大，力求降低其能耗量是空调系统最主要的手段之一。本工程采用水冷式电动冷水机组作为集中冷源，并选配环保冷媒。冷水机组的选型，不仅要考虑其在满负荷工况时的能效比，还要核算其部分负荷综合性能系数，选用两者均为较大的制冷机，以实现用最小的耗电（能）量，获取最高的制冷量。3)为减少空调水系统、风系统输送过程中的能耗，水泵、风机均选用在设计工作点效率最高的空调设备；空调、通风系统选用的风机，其耗功率均低于《公共建筑节能设计标准》的功耗率限值；空调水系统的输送能效比不大于《公共建筑节能设计标准》的最大值。4)空调、通风系统选用的风机，其耗功率均低于《公共建筑节能设计标准》的功耗率限值。5)在过渡季节充分利用室外空气降温，加大新风量，（与建筑专业协商加大可开启外窗面积，尽量利用自然通风），以减少制冷机开启运行时间。6)空调冷热水系统均采用高效保温材料保温,以减少冷（热）量损失。59 7)在空调系统的运行中，设置必要的自动控制，可获得较好的节能效果：（1）对冷水机组采用群控方式，由冷量优化控制运行台数；根据负荷变化自动调整空调设备的投入情况。（2）对热源应根据室外气象条件自动调节供水温度；（3）根据冷却水出水温度，调节冷却塔风机转速、开启台数；（4）采用调节新风、回风及排风阀门开度的变新风比控制；（5）设置房间温度自动控制装置。3、电气系统节能（1）、根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。（2）、电气产品选用以节能型为主，照明光源选节能高效型灯具。（3）、采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照明质量。（4）、选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。4、加强能源管理提高能源利用率（1）、建设使用单位对重点用能部门和部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行教育和节能技术培训。（2）加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度，以达到节约能源的目的。59 5.3节水设计1、根据国家颁布的《中华人民共和国水法》及《建设项目水资源论证管理办法》，在方案设计中采取高效节水型新工艺、新技术、新设备和新材料，以提高水资源的利用率，保证水资源得到充分利用，使节水达到国家要求的标准。2、以功能区为单位，配备用水计量装置，划小核算单位，鼓励节约用水。3、本工程选用节水型设备,节水型阀门及节水型五金零件。4、空调冷却水采用闭式循环水系统，并选用节水型冷却塔。第六章消防设计59 6.1、建筑消防设计1、耐火等级耐火等级为二级，工程中所有有关内容均应符合以上的标准。2、设计标准本工程为综合楼，为建筑高度不超过24米的公共建筑，消防设计按《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）执行。3、总平面本工程与四周建筑间距满足规范要求，建筑前面用地为人流集散广场，方便人流疏散。本工程各层主要房间均设有外窗，主体建筑扑救面长度可以满足消防扑救的要求。4、防火分区本工程为综合楼，每层设一个防火分区，每个防火分区面积均不大于2500平方米。5、安全疏散每个防火分区设有两部楼梯，且楼梯与楼梯之间的间距，带行走道的距离以及楼梯宽度均满足《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2005年版)的要求。6、其它消防措施建筑内部各部位装修材料的燃烧性能等级均按照《建筑内部装修材料设计防火规范》GBJ50222-95执行，达到规范要求的各个部位装修材料的燃烧性能等级。6.2、设备消防设计按《建筑设计防火规范》要求，本工程设置室外消火栓给水系统、室内消火栓给水系统。1、室外消火栓给水系统:59 1)室外消火栓用水量30升/秒。2)室外消火栓给水系统与生活给水合用,室外消火栓按照规范要求设置，每组消火栓给水独立接自校区室外市政给水环网。3）室外消火拴系统设计消防水池储水要求324m2。2、室内消火栓给水系统:1)室内消火栓用水量40升/秒。2)室内消火栓给水系统消防水池储水要求432m3。3)室内消火栓系统设计为环状管网。4)消火栓栓口直径Φ65mm,动压超过0.5MPa处采用减压栓口,配25m长水龙带。消火栓箱内设按钮和指示灯各一个,启动消火栓给水泵，同时向消防中心报警。每组消火栓箱内配置消防卷盘。5）、消火栓及配件公称压力为0.8Mpa。6)室内消火栓系统设置有室外水泵接合器。3、灭火器配置1）本工程灭火器的配置：按照中危险A类火灾设计，配置基准75m2/A。2）每个组合式消火栓箱内设置2组手提式磷酸氨盐（MF/ABC3）干粉灭火器。6.3防排烟设计防烟楼梯间、前室及合用前室设加压送风系统，风机设置在屋顶，火灾发生时由消防中心控制其开启。地下室超过20m的内走道、发电机房、地下车库设机械排烟系统（与排风系统合用）当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，送风量大于排风量50%。地下商场设机械排烟系统，当发生火灾时排烟，同时设有补风系统，送风量大于排风量50%。59 地上办公部分超过60米的走廊设置机械排烟系统，风机设置在屋顶，排烟口平时关闭，发生火灾时由消防中心控制其开启排烟，。地上商场部分采用自然排烟。空调风系统划分原则:竖向按层划分,横向按防火分区划分。通风、空调管道穿过机房及防火隔断墙处、公共卫生间排风支管与排风立管连接处设70℃防火阀。空调水管、风管保温均采用难燃B1级材料或不燃材料。各排烟系统的排烟口平时关闭；火灾发生时可手动开启或接受消防中心控制指令自动开启,并同时开启同一消防系统的排烟风机排烟。排烟管采用2mm厚钢板制作，其隔热层为30mm离心玻璃棉板，外缠玻璃丝布并刷防火漆。6.4电气消防设计根据《火灾自动报警系统设计规范》GB50116－98及《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008的规定，本工程设置火灾自动报警系统。6.4.1防护等级本工程为二类防火建筑。火灾自动报警系统的防护等级按二级设置。6.4.2系统组成火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话系统；电梯运行监视控制系统；应急照明控制及消防系统接地。6.4.3消防控制室59 消防控制室设在一层，其隔墙的耐火极限不低于3h,楼板的耐火极限不低于2h,并与其它部位隔开和设置直通室外的安全出口。消防控制室内设有火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机及消防专用电话总机、UPS电源设备等。消防控制室内设有直接报警的外线电话。6.4.4火灾自动报警系统本工程为集中报警系统,对全楼的火灾信号和消防设备进行监视及控制。1、在办公室、大空间、楼梯间、走廊等场所设置感烟探测器。2、在停车库、汽车展厅等场所设置感温探测器。3、在本建筑的各层主要出入口、疏散楼梯口及人员通道上适当位置设置手动报警按钮及消防对讲电话插口。4、在消火栓箱内设置消火栓按钮。5、火灾自动报警控制器可接收感烟、空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀的动作信号。6.4.5消防联动控制消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对消火栓系统防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切断其它非消防电源。1、消火栓系统的监视与控制59 消火栓加压泵的启、停控制；运行状态和故障显示；消火栓加压泵、消火栓稳压泵均可由压力开关自动/手动控制；消火栓按钮动作直接启动消火栓加压泵；消火栓启泵按钮的位置显示；通过硬线手动直接启动消火栓加压泵；消防泵房可手动启动消火栓加压泵；消防控制室能显示消火栓加压泵的电源状况；监视消防水池、水箱的水位。2、排烟系统的监视和控制排烟风机的启停控制；运行状态和故障显示；控制排烟阀的开启及状态显示；自动或通过硬线手动直接起动排烟风机；3、消防控制室能显示所有排烟阀、排烟口、正压送风阀、正压送风口的动作信号。6.4.6火灾应急广播系统在消防控制室设置火灾应急广播(与公共广播、背景音乐合用)机柜,机组采用定压式输出。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。首层发生火灾，应先接通本层、二层及地下各层；含多个防火分区的单层建筑，应先接通着火的防火分区及相邻的防火分区。应急广播应设置备用扩音机，容量2x200W不小于应急广播时最大广播区扬声器容量总和的1.5倍。1)在会议室、办公室、展厅、走廊、楼梯间等公共场所设置火灾应急广播扬声器。2)火灾发生时，消防控制室值班人员根据火情，自动或手动进行火灾应急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。播放疏散指令的控制程序如下：二层及二层以上楼层发生火灾，应先接通着火层及其相邻的上下电梯的火灾指令开关采用钥匙开关,由消防控制室负责火灾时的电梯控制。6.4.7消防专用电话系统59 在消防控制室内设置消防专用直通对讲电话总机；除在手动报警按钮上设置消防专用电话塞孔外，在消防水泵房、防排烟风机房、管理值班室等场所还设有消防专用电话分机；消防控制室设置可直接报警的外线电话。消防专用电话网络为独立的消防通信系统。6.4.8应急照明系统及消防系统接地1、供电电源消防用电设备的配电装置均采用专用回路双电源供电，并在末端配电装置处设置自动切换装置。火灾报警控制器配备UPS作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。本工程部分低压出线回路断路器设有分励脱扣器，当消防控制室确认火灾后用来切断相关非消防电源。2、系统接地消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地极，设独立引下线。引下线采用BV-1x35穿φ40PC管暗敷。要求综合接地电阻不大于0.5Ω。3、消防系统线路的选型及敷设方式信号传输干线采用NHRVS-2x1.5,电源干线采用NHBVV-2x2.5,电源支线采用NHBVV-2x1.5,电话线采用NHRVS-2x0.5,广播线采用NHRVS-2x1.5。传输干线采用防火金属线槽在弱电间、吊顶内明敷，支线采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷于不然烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm。由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。4、应急照明系统应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投；部分应急照明采用区域集中式供电(EPS)应急照明系统，其连续供电时间不小于3059 分钟。应急照明系统干线采用矿物绝缘电缆在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽；支线采用耐火导线穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm。所有楼梯间及其前室、疏散走廊、防排烟机房、消防控制室、机房等场所设置备用照明。疏散走廊、公共出口设置疏散照明。防排烟机房、通讯机房等的备用照明照度值按不低于正常照明照度值的设置；多媒体等场所的备用照明按不低于正常照明照度值的50%设置。在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明，要求照度不低于0.5lx。应急照明平时采用就地控制或由建筑设备监控系统统一管理，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。6.4.9其他1、消火栓泵、自动喷洒泵设自动巡检装置，定期对消火栓泵、自动喷洒泵进行检测、试车，以便确保火灾发生时消防泵能正常运行。2、火灾自动报警系统的每个回路地址编码总数预留15%~20%的余量。3、系统的成套设备，包括火灾自动报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机及消防专用电话总机、对讲录音电话、UPS电源设备等均由承包商成套供货，并负责安装、调试。59 第七章环境影响评价东风标致4S店搬迁项目位于X陈仓现代物流园区内，X国际会展中心东南侧，主要是物流园区的汽车交易中心，其中设有汽车物流配送、汽车销售、维修、保养、办公会议、信息服务等功能。是物流园区的功能性配套工程项目，所以该项目非常重视环境保护。根据本项目的实际情况，重点分析周围环境对该项目的影响及项目建成后废气、废水、固体废物等对环境的影响，以及项目施工可能产生的环境影响，提出治理措施。§7.1场址周边环境对项目的影响东风标致4S店搬迁项目，位于X陈仓现代物流园区内，项目周围所在地区大气环境质量较好。该项目周边有天然河道，雨水及周围区域产生的生活污水均排入市政雨水、污水管道。该区域声环境现状良好。§7.2项目建成后对周围环境的评价X陈仓现代物流园区内总体规划项目的环境影响性评价，经过专家评审已获得通过，该项目建设过程中和建成后污染物产生量小，并且产生的各种污染均可通过相应的控制措施进行有效的控制。拟建场地自然环境好，环境污染轻。只要项目建设过程中认真落实“三同时”制度及环评中提出的环保要求，并采纳环评意见，从环保方面考虑，该项目在现址建设可行。§7.3环境设计59 根据《中华人民共和国环境保护法》和《建设项目环境保护管理条例》，在环境保护方面，技术方案设计中，采用低污染和无污染的先进技术和设备，推广环保新技术，减少“三废排放量”使污染排放量达到国家标准要求，废水的排放满足环评的有关的要求。§7.4施工期间环境保护措施在项目的施工过程中，严格按陕西省及X市建设行政主管部门和环保部门要求，进行施工现场的扬尘、污染处理。废水的排放，噪音的治理执行相关的标准，以达到文明工地的要求。1、噪音污染防治措施合理安排施工时段，减少夜间施工量，避免扰民。合理布局施工现场，选用低噪音、低振动的动力设备，并采取隔音、防振措施，避免同时使用大量噪音设备。在施工工作面铺设草袋等减少车辆与路面摩擦产生的噪音，适当限制大型载重汽车的车速，尤其在噪音敏感区。2、扬尘防治措施对宜起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。施工现场定时洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。运动车辆进入施工现场低速行驶，出场应冲洗轮胎。3、废水、废气、固体废弃物防治措施施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道。生活污水均应排入城市污水管网，禁止以渗坑、渗井或漫流形式排放。现场施工的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向，在施工现场禁止使用燃煤等对环境产生有害气体比较多的燃料。59 施工阶段应设立指定的建筑垃圾及生活垃圾堆放点，由专人管理，设置专车定时清理，生活垃圾集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。§7.5使用期内环境保护措施1、建筑设计1)建筑总平面布局是建筑主要朝向有良好的日照和通风效果。2)建筑布局舒展开敞，良好的朝向和自然通风效果。平面布置上注意洁污分区。3)部分设备用房采用隔音门，减少对环境的噪声影响。2、废气的防治措施对于有废气产生的实验室，需由工艺配合选用相应处理设备及设施，消减大气污染物的产生。3、废水的防治措施1)本工程的排水对象，主要为卫生间的生活污水和屋面及室外场地的雨水，无特殊的污染物排出，设计上采用雨污分流的排水体制，对上述对象分别组织排放，生活污水直接排入校区污水管道。2)本工程设有二次供水系统，为了保证二次供水的水质卫生，将消防水池与生活水箱分别设置；屋顶设消防水箱。3)对生活给水系统，采用聚丙烯塑料给水管（PP-R）和聚乙烯塑料给水管（PE）、铜质阀门、陶瓷阀芯龙头等材料，防止因管道、阀门等可能对水质的污染。4、固体废弃物的防治措施59 固体废弃物主要为大楼内工作人员和流动人员产生的生活垃圾。在室外公共区域设置分类垃圾桶，便于垃圾分类回收、分类运输、分类处置，达到无害化处理的目的。5、噪音处理各类通风设备均做减振、隔震处理，同时要求建筑专业做相应隔声处理，机房采用隔声门。水泵等设备均采用低噪声型。59 第八章劳动、安全、卫生8.1设计依据及国家有关标准《中华人民共和国安全生产法》中华人民共和国劳动部发布的《建筑项目（工程）劳动安全卫生监察规定》国家经贸委制定的《职业安全健康管理体系指导意见书》和《职业安全健康管理体系审核规范》8.2劳动、安全、卫生措施根据国家及各部委颁布的各项法律和法规，本工程项目主要是用于汽车销售、维修、保养、办公为一体的多功能综合性服务楼。在劳动、安全、卫生等方面不会产生有害气体，无易燃、易爆物品，也无辐射类物品及粉尘，不会引起火灾，更无职业病产生。所以在总体方案设计中，严格执行国家有关标准，按国家有关规范设计，在工程建设施工及投产使用中，采取安全、卫生、劳动保障措施，保证安全卫生，符合国家相关标准。在工程建设施工过程中，在高温、高空、临时用电、边坡支护工人的作业中，严格执行劳动安全规范及规程，采取隔音、降温、安全网防护、消音等措施，减少各种振动噪声，防止食品卫生可能对人体造成的危害，确保工作人员的人身安全和卫生安全。在平时日常使用中，对于楼内正常安全、卫生等各方面应加强管理，采取安全保护措施，确保安全运营，保证物业管理方面的正常使用。59 第九章建设期组织机构与管理9.1工程建设管理该项目实施由公司成立项目部组织实施，具体项目负责人由马斌总经理总体负责，参与人员详见下表：序号姓名性别职务职称专业负责内容1马斌男总经理2349.2项目建成后运行管理根据公司的管理规定，该项目建成后由公司相关部门负责日常管理。根据大楼的使用情况，在物业管理方面，需要财务、办公、水、电、暖维修及安全保卫人员三十名，进行正常管理及维护。59 第十章项目实施进度根据公司的统一安排和工程建设工期的需要，经过各部门协商初步拟定项目实施计划。1、工程项目可行性研究阶段：包括调研、搜集资料、编制、审核、出成果等阶段，完成时间为2012年2月1日。2、工程地质勘察阶段：2012年2月20日完成。3、设计阶段及前期审批阶段：2012年3月10日。4、工程招标：2012年3月30日。5、开工日期：2012年4月10日6、竣工日期：2013年12月30日项目建设周期按1年计划。2011年12月底之前完成项目建设用地的征地工作，2012年3月底之前完成项目规划建设方案设计，工程施工图设计及开工前的各项准备工作，4月初开工建设，到2012年12月底前建成投入使用。项目建设进度计划参见下表。项目建设进度计划示意表项目名称2011年2012年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月项目征地前期工程4S店主体建设工程基础配套设施公共配套设施设备安装调试其他59 第十一章招标方案的原则、依据、条件本项目招投标工作根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，制定完善的招投标方案、程序及办法。11.1招投标方案的原则1、公开原则：要求本项目招标投标具有高的透明度，实行招标程序公开。保证发布招标通告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2、公平原则：保证本项目的所有投标人平等的机会，享有同等的权利并履行同等的义务，不歧视任何一方。3、公正原则：保证评标时按照事先公布的原则标准对待所有投标人。4、诚实信用原则：诚信原则是民事活动的基本原则之一。要求招投标当事人应当以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5、独立原则：不管招标人还是投标人都是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6、接受行政监督原则：招投标活动的核心是竞争，招投标的过程实际上是竞争的过程，招投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及相关规定，全过程接受有关行政监督部门依法实施的监督。11.2招投标方案的依据59 为了保证本项目的市场平等竞争秩序，制定本项目投标方案的依据将严格按照2000年1月1日实施的《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》的有关规定作为依据。11.3招投标方案的策划及实施本项目招标投标工作拟采用邀请招标的方式，由公司组织实施，X市招标办监督实施。本项目的招投标活动程序拟采用下列流程进行：1、策划招标方案：接到招标任务后，公司组织相关人员，针对工程项目的性质和类型，结合市场情况，制定招标管理方案，包括工程项目的招标方式、招标范围、总分包范围的划分等内容，经审查同意后实施。2、实施招投标活动：公司组织实施本项目全过程的招投标活动，根据项目招标方式发布招标信息公告，编制、发放资格预审文件和递交资格预审申请书，对投标人进行资格审查，确定合格的投标申请人。编制工程量清单、编制预算控制价、发布招标文件（包括规范要求、拟采用的合同条件）、现场勘察、答疑、接受投标等。3、制定评标标准：根据招标文件规定的评标方法，拟定具体的评标原则和标准。4、开标、评标、中标：组建评标委员会，进行评标活动，确定中标人、发出中标通知书。5、签订合同：与中标人进行合同谈判，对合同中需要约定的具体细节问题逐一进行落实，签订施工合同。11.4项目招标范围、组织形式、方式59 科技开发综合楼工程项目招标情况一览表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他√√√情况说明：建设单位盖章年月日1、设计单位招标方式根据建筑法及有关建设规定，该项目的设计采用公开招标方式，在4-5家具备甲级设计资质的设计单位中进行招标,最终选择一家方案合理,收费适宜,质量可靠的设计单位委托设计。2、施工单位招标方式根据国家有关建筑法规，选择7家信誉好、资质高、技术力量强的具有壹级以上房屋建筑施工资质企业，采用公开招标的方式进行招标。3、监理招标方式59 监理单位的选择，采用公开招标的方式，选择技术力量强的监理单位，实施工程监理。第十二章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1编制说明本投资估算是在工程初步设计方案的基础上，依据国家、陕西省和X市有关建设投资的规定编制的。编制范围包括主体工程、配套设施的建设投资。各主要项目估算标准如下：1）建安工程单方造价：1460元/㎡2）室外配套工程单方造价：24元/㎡3）其他费用单方造价：1018元/㎡4）基本预备费基本预备费按照工程费用和其他费用之和的6%计取。12.1.2编制依据1)国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(二版)2)国家计委《建设项目进行可行性研究的试行管理办法》59 3)《陕西省建设工程工程量清单计价规则》(2004年)、《陕西省建筑、装饰工程消耗量定额》、《陕西省安装工程消耗量定额》等费用标准。4)勘察、设计、地基检测依据国家颁布《工程勘察设计收费标准》（2002年版）5)审图费依据X市城市建设委员会文件6)监理费收费依据国家频布的《工程建设监理收费标准》（发改价格[2007]670号）7)城市配套费依据X市城市建设委员会文件8)质检费依据陕西省建设厅文件，陕价行发[2005]208号12.1.3估算范围本项目投资估算范围为4S主体建筑、地下车库、综合楼、室外配套工程及建设工程其他费用等。12.1.4总投资估算根据工程估算本项目固定资产总投资为2983万元人民币,建设投资中各部分所占比例如下:1)建安工程费用1760万元,占建设投资比例59%。2)工程建设其他费用1053万元,占建设投资比例35.3%。3)预备费用170万元,占建设投资比例5.7%。详见4S店搬迁项目投资估算表59 序号项目名称投资额（万元）说明1建安工程费17601.14S店建筑工程10101.1.1主体建筑工程2751.1.2地下车库工程7351.2综合楼工程5001.3室外配套工程2502建设工程其他费用10532.1建设单位管理费81建安工程×5%2.2土地使用费75015×502.3城市配套费155建筑面积×150元/m22.4勘察费52.5设计费252.6可研编制费8计价格（1999）[1283]号2.7施工图审查费22.8地基检测费82.9质检费32.10监理费16建安工程费×1%3预备费1704总投资298312.2资金筹措本项目总投资为5000万元。其中：固定资产投资2983万元，全部项目承担单位自筹。项目建设完成投入使用时所需流动资金，由企业自筹2017万元。12.3资金使用计划建设项目资金使用计划表序号项目2011年2012年1不含建设期利息的建设投资12028632合计120286359 第十三章经济效益评价§13.1财务评价编制的依据13.1.1财务评价依据本项目的财务评价主要是根据本报告的前述章节提供的建设内容、建设规模、建设方案及投资等参数进行，同时对相同的项目平时经营费用、收入情况进行充分的调研所掌握的数据的基础上进行的。财务评价的方法参照国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》及国家现行的财税制度的有关规定。13.1.2说明1)本项目财务分析就项目营业未来收入，运营成本及收支结余进行预测。2)本项目财务分析基础数据参照XX汽车销售有限公司提供的汽车销售、维修、售后服务、零部件供应收入测算。§13.2经济效益分析13.2.1汽车销售利润分析序号项目名称平均单价（万元/台）数量（台）合价（万元）现金流（万元）1汽车销售收入16600960096002支出总合9000①税金100②成本146008400③运营费25059 ④物业管理费150⑤其它1003汽车销售收入60013.2.2汽车维修利润分析序号项目名称单价（元/台）数量（台）合价（万元/年）现金流（万元/年）1汽车维修收入350022007707702支出总合362①税金36②成本100③运营费40④物业费30⑤其它203每年汽车维修纯收益40813.2.3零部件供应利润分析序号项目名称平均单价（元/台）数量（台）合价（万元/年）现金流（万元/年）1零部件供应收入40050002002002支出总合10059 ①税金20②成本55③运营费10④物业费10⑤其它53每年零部件供应纯收益10013.2.5经济效益测算项目总投资：5000万元年收入总和：600＋408＋100=1108万元净利润率：1108/5000×100%=22.16%静态投资回收年限：5000/1108=4.5年13.2.6财务分析结论经过以上的财务分析，东风4S店搬迁项目建成投入运营后，每年的估算经营收入为1108万元，项目总投资为5000万元，静态投资回收其为4.5年，经济效益良好、可行。59 第十四章社会效益评价东风4S店搬迁项目建设完善了X陈仓现代物流园区的功能布局，加快了物流园区的建设步伐，使X的汽车销售物流产业进入新的发展阶段。项目建成后，不仅为公司的发展奠定了基础，使XX汽车销售服务有限公司的经济效益迈上新台阶，同时对X的经济建设发展起到积极的推动作用。本项目建成投产后，将新增就业岗位约100个，可安置下岗工人50人以上，工程技术人员和管理人员30人以上，在一定程度上缓解政府安置就业的压力。同时，还能在一定程度上提高就业人员的经济收入和生活水平。59 第十五章结论东风4S店搬迁项目的建设具有重要的意义，通过以上的综合分析评价，可以得出如下结论：1、本项目符合国家关于加快发展汽车销售物流产业的指导思想和X市的物流园区发展建设规划，同时也符合物流园区的规划要求和功能定位。本项目的建设对优化汽车销售，发展现汽车物流配送和信息，提高汽车流通能力，促进我国汽车产业持续快速健康发展，有着极其重要的意义，并具有显著的社会效益。2、项目拟建地理位置优越，交通便利，附属配套设施齐全，满足工程建设需要，方便以后的运营管理。3、工程规划设计方案中广泛采用了新技术、新工艺、新材料，并贯彻了“经济实用、安全美观”的原则。4、经投资估算，项目总投资为5000万元。其中建安工程直接费用1760万元，工程其它费用1053万元，工程预备费170万元。投资比例适宜。5、东风4S店搬迁项目建成投入运营后，每年的估算经营收入为1108万元，项目总投资为5000万元，静态投资回收其为4.5年，经济效益良好。通过上述研究分析证明：本项目的建设是必要的和可行的。59'