国际包装印刷城包装印刷可行性研究报告

'第一章项目开发背景一、项目名称：X国际包装印刷城二、项目地点：三、项目提出的理由及过程　1、现代包装工业是一个极具潜力的"朝阳产业"。中国的包装产业从无到有，从小到大，已发展成为一个相对的、独立、比较完整的产业体系，20年来平均每年的发展速度在12％以上，从事包装的企业总数在2万家以上，加上包装印刷，总数在4万家以上。据统计，2003年的包装工业产值已超过2885亿元。加上包装印刷业，整个产业的产值已超过了4000亿元，中国已经是一个名符其实的包装大国。世界包装组织（WPO）已决定2006年在中国举行世界包装大会，而且国家经贸委已同意世界包装组织亚洲包装中心在中国建设等一系列的利好消息，将有力促使中国的包装产业从大国向强国发展。据有关资料统计，2003年我国印刷及设备器材工业总产值达到2800亿元，较2002年的2550亿元增长10%2、X的包装工业市场在全国所占的份额是最大的，约占全国包装工业总产值的23％。X省2003年的印刷业销售额已达到700亿元，已成为X省的支柱产业之一，全省企业数量、销售额、三资企业数量、民营企业数、出口额、引进设备、CTP拥有量、经济效益等十项指标均居全国第一。3、作为包装强省的X省，中山、东莞等地区已经形成一些以包装为主导或配套的生产基地，但却没有一处类似于上海包装城的产、销、展等为一体的完整CBD（中央商务区）。华南地区的经济中心的X市，经济的幅射能力强，印刷业非常发达，但X市目前尚没有一个规模较大、种类齐全的包装、印刷商业中心，而现有的一些包装、印刷商业网点均规模小、布局分散、辐射能力弱、影响力较小。第33页共33页 4、作为长江三角洲的经济中心上海，已强烈地意识到包装工业在国民经济中的重要性和潜力性，目前已开始在上海的普陀区和嘉定区建立三个包装城，每个的占地都超过1000亩，具生产、销售、展览、研究、教育、信息等功能为一体，项目均取得良好的经济效益。强大的市场发展空间，使包装行业成为投资者的新投资热点。在这种市场背景下，X国际包装印刷城应运而生。X国际包装印刷城将建设成为X省乃至华南地区最大的包装、印刷行业的产品、信息交易中心、华南地区最有影响的专业会展中心。经济幅射至X省及X省的边沿省市。第二章包装印刷行业市场研究第33页共33页 一、行业市场研究1、国际包装印刷行业形势据统计，世界年包装总额近5512亿美元，根据美国农业部测算，每消费1美元的食品包含8%的包装。当今包装工业发展最重要的一个方面是包装市场的国际化、包装业发展的全球化。目前，世界包装工业的发展趋势正朝着多样化、多功能、高效率、利环保的方向发展。20世纪90年代以来，世界经济开始复苏，并呈现加快增长的势头，包装印刷工业的生产与销售也一直呈稳定增长的趋势。2、国内包装印刷行业形势世界包装组织和国家经贸委已批准在我国建设世界包装组织亚洲包装中心。2006年在我国举行世界包装大会。中国目前人均出版物消费约为35美元，而发达国家是300美元。国内每年包装、印刷业务达4000多亿人民币，在国民经济40个主要行业中，包装、印刷行业已上升到第12位，在国民经济发展中起着越来越重要的作用。中国包装、印刷业的工业总产值每年以15%的快速递增，每年承担3万多亿元工农业产品和1千多亿美元出口商品的包装任务。沿海地区和大中城市的包装印刷企业已初步具备在国际市场上竞争的能力。X省23949北京市5165上海市8288天津市2897重庆市2136福建省6612甘肃省1235安徽省4092广　西3494贵州省935海南省562河北省6916河南省8851黑龙江3217湖北省2496湖南省3010吉林省2318江苏省13400江西省3109辽宁省6526内蒙古1342宁　夏327青海省179山东省8179山西省2849陕西省5043四川省3628西　藏----新　疆865云南省1881浙江省16154备注全国共有149655间包装印刷企业；不包括台港澳地区表1－1：全国包装印刷企业的分布表第33页共33页 图1－1：全国包装印刷企业城市比较图全国包装印刷企业约有15万间，其中X有2.4万间，占全国的16%；排在第二位的浙江省1.6万间，占全国的10.8%，只有X省的3/5，足可以看出X省包装印刷企业在全国的重要地位。二、区域市场研究1、X省内包装印刷市场分析2002年X一个省引进的多色胶印机、多色胶印轮转机、CTP、切纸机等均在全国引进总数的40―50%，说明X印刷行业在资金投入，引进先进设备上均远远走在全国的前头，这为X包装印刷工业的发展提供了必要的物质基础。X印刷工业，经过二十多年努力，现已发展成拥有印刷企业占全国1/6,从业人数占全国1/7,固定资产金额456亿元，年工业销售收入约占全国印刷工业总产值的39%，占X省GDP3%以上，产品遍布全国各省市和世界五十多个国家和地区，形成了一批大、中型骨干企业，成为名符其实的印刷大省和印刷强省。表1－2：全省包装印刷企业分布表单位:(间)地区X深圳珠海中山佛山东莞江门惠州汕头揭阳潮州数量3510244043790630572253746553173215541402地区河源梅州韶关清远汕尾云浮阳江茂名湛江肇庆数量753277414410913521226462094总量20664图1－2：X省包装印刷企业分布比较图第33页共33页 图1－3：X省包装印刷企业区域分布图在X省内珠三角地区为13966家包装印刷企业，占全省的67.73%，主要分布在X、佛山、东莞、深圳、中山五市；潮汕地区有4688家包装印刷企业，占全省的22.69%，主要分布在汕头、揭阳及潮州三市。省内其它区域共有包装印刷企业1977家。以下就X省内重点区域珠三角地区和潮汕地区进行分析。2、珠三角包装印刷市场行业分析省委省政府决定将珠江三角洲建设成为国际性印刷中心，纳入到文化大省的建设规划，并加紧出台各类扶持政策，协调相关产业政策，加强产业指导，加快印刷业改革和发展的步伐，推进珠三角国家印刷中心的发展。珠三角地区有外商投资印刷企业855家，占全省的92.9%.有“三来一补”印刷企业990家，占全省的99.9%，有1600家印刷企业承接印刷世界50多个国家的印刷品。2002年固定资产总额420亿元，年印刷工业总产值400亿元，分别占全省的80.7%和94.6%。其中，出版印刷企业286家，占全省的70.4%，包装装潢专项企业933家，占全省的93.6%，其次，引进先进印刷技术设备较新，印刷能力较强。据海关统计，全省这两年进口各类印刷设备为28722台和30788台，分别占全国进口量的74.36%和64.9%。●X包装印刷市场状况X市包装印刷企业总数达3500家，其中以印刷企业占绝大多数，特别是书刊、报纸印刷企业。而天成路已成为华南地区乃至全国最大的印刷包装商品的集散地。是国内、外印刷包装业公认的名街，天成路的印刷包装商品交易占全省的1/4，年营业额达50亿元。也是X市10大专业街之一。店铺面积达３万平方米，凡是印刷、制版用的设备、仪器、纸张、油墨、各种耗材应有尽有。700多家经销商经营的品种达上万种。●深圳包装印刷市场状况第33页共33页 据有关部门统计，深圳现有各类印刷企业1500余家，工业总产值达163亿元，其中出口产值突破90亿元，占全国印刷业出口产值的30％。从业人员有12.4万，对全市工业产值的贡献率从1995年的2.9％增长到5％。三资和三来一补的印刷企业有700余家，占深圳印刷企业数的一半，特点是投资规模大、设备技术管理一流，成为深圳印刷业的主力。到2005年，深圳印刷业产值将达到240亿元，出口产值152亿元。2002年深圳印刷工业总产值为187亿元，占X省的28.3%。●佛山包装印刷市场状况佛山市包装印刷行业数量大、以内向型、包装装潢印刷品为主、中小型企业居多、市场化程度高等特点。佛山市包装印刷行业民营私营达到2150间（其中个人独资1527间，合伙制87间，责任有限公司489间、股份有限公司11间），占印刷企业总量的90%。印刷企业存在较为明显的竞争多于合作，各自为政，企业间相互封锁，未能形成较强的市场竞争力。同时,印刷企业分布过散，没有一个较为集中的印刷业集中地，造成客户要联系业务需要跑很多地方，印刷企业之间也因缺少联系，缺乏专业分工，不利于对外宣传各外地客户业务联系，未能形成行业群体力量优势。●东莞包装印刷市场状况东莞的包装印刷企业总数达2千多家，商品加工企业近5万多间。省新闻出版局近日批准了东莞市建立“东莞印刷工业园”的计划，这个由市新闻出版局和企石镇政府共同开发建设的特色工业园将成为东莞市印刷业新一轮发展的“引擎”和“平台”。该工业园首期占地2000亩，将按照“五统一分”的运行规则进行兴建，定位是规模、档次和技术水平都较高的工业园区，其主要招商对象是新来东莞投资的外商印刷企业和国内具备一定实力的民营印刷企业。●中山包装印刷市场状况中山市现有各类包装印刷企业580家。2001年包装印刷工业产值达152亿元，去年实现产值80亿元。中山的包装印刷行业已形成了以火炬开发区中国包装印刷生产基地及小榄镇为代表的产业群，且生产规模不断扩大。包装印刷产业作为中山市五大支柱产业之一，已建立了原材料供应、机械设备、包装印刷等完整的包装印刷产业体系，去年包装印刷产值就达152亿元，约占全市工业总产值的14.5%。中国包装印刷生产基地成立于第33页共33页 1999年，是经中国包装技术协会、中国包装总公司批准，由中山火炬开发区管委会和张家边企业集团有限公司承办，集产、学、研、贸于一体的国家级包装印刷生产基地。基地规划用地5000亩，首期3000亩已开发完毕。2002年基地工业产值达25亿元。3、潮汕地区包装印刷市场状况汕头工业体系以印刷包装、塑料、化工、机械制造、食品、玩具等行业为主。汕头市现有超过1100家印刷企业，98％以上为民营和“三资”企业，汕头市印刷企业已形成了一定规模和经济效益，现有年产值超亿元的企业12家，超1000万元的61家。全市印刷业每年为汕头市工业总产值贡献达50个亿，单是包装装璜印刷业年产值就达40亿元的规模。据报道，近期，汕头市提出打造全市三大印刷基地，即以金园工业城为香烟食品包装印刷基地，以澄海区为玩具包装印刷基地，以潮阳区为内衣服装、文具包装印刷基地，力促汕头市印刷业发展再上新台阶。潮阳、潮南已形成了塑料编织布，空白录音录像，日用精细化工生产基地。潮州工业已形成彩塘五金制品业、电子电器等特色产业，潮州食品更是享誉全球，其中又以潮安庵埠的食品及印刷包装工业最具代表性。食品工业的发展也带动了庵埠印刷、包装行业的崛起揭阳工业产业主要以塑料制品、服装等为主。目前全市现有印刷企业300多家，其中出版物印刷企业12家，出版物专项许可印刷企业４家，包装装潢印刷品印刷企业和其他印刷品印刷企业各约100多家，投资总额达3.5亿元。另外，全市共有“三印”打印、复印、影印企业约200多家，投资总额达2000多万元。在2003年上半年的时间里，揭阳市民营印制企业猛增近100家，引进先进的高速多色胶印机、模切机等包装装潢设备，新增投资总额达1.5亿元。整个行业保持快速增长的态势，产业素质逐步提升。印刷企业已成为文化产业一支新的生力军。4、香港包装印刷市场分析香港印刷出版行业生产总值位居全港各行业之首，与美国、日本、德国一道号称世界四大印刷中心，是四大印刷中心惟一的外向型印刷产业。在2003年，香港印刷和出版业的增加价值达到174第33页共33页 亿港元，以增加价值而言，印刷和出版业已成为香港制造业中最大的行业组别。它的增加值已占整个制造业的19.9％。据统计，在2001年，印刷和出版业共有3950家单位，其行业结构的分布为，承印业占66.7％，其他印刷、出版和有关行业占32.5％，而报纸印刷和出版业则占0.8％。近年来，香港的包装业和印刷业发展部很快。外销额年均呈两位数增长，包装品及印刷品的最大输出地区为大陆和美国，就包装品而言，更多的是面对大陆市场。5、上海包装印刷市场形势上海包装印刷产业迅速发展，包装印刷企业数量是仅次于X、浙江、江苏之后，近几年上海涌现了三个超过600亩的包装印刷城，均取得了成功。特别是上海国际包装印刷城，现时1000多个商铺已全部售完，售价：1.2--2万元/平方米，一期的建筑面积8.5万平方米，2亿元的投资金额已提前收回。现时上海国际包装印刷城商铺的租金已达到60--90元/平方米/月。其他两个包装印刷城目前处于建设之中，市场的反映也非常热烈。上海不断地通过各类举措，已经牢牢地占据了华东地区包装印刷产业的龙头地位，成为华东地区包装印刷行业的CBD中央商务区。三、包装印刷市场需求预测1、宏观市场的需求：X省作为包装大省需要一个大型的、功能齐全、品牌汇集的专业市场，以促进行业的发展。促进国内外的信息、技术方面的交流，提高X省的包装、印刷行业的竞争能力，打造具有竞争力和影响力的”X价格”。2、包装印刷产品供应方的需求：包装工业的迅速发展，使产品的需求者与供应者之间的交易量日渐增多，产品的种类也更加多样化。信息产业的发展，使供需双方的联系更加密切、简单。虽然如此，但是作为最富有生命力的交易方式之一，现场选购、现货交易的交易方式在短期内还不会因为信息产业的快速发展而被淘汰的。同样因为交易之间存在的交易费用问题，部分少量的交易仍然会通过市场进行交易，以减少各方之间的交易费用。另外在场内的企业也可以在建立企业品牌、品牌宣传方面节约了大约的费用。因此作为功能齐全的专业商业市场将是商品供应商未来的选择方向。第33页共33页 1、包装印刷产品需求方的需求：不管是新建企业或者是成立多年的老牌企业，只要是需要产品包装，都必须详细了解包装的发展状况，以适应市场的需求，如果通过其它方式，则要花费较大的费用，而通过功能齐全的专业市场，只要很少的费用就可以了解市场的变化。同时，对于包装采购，由于要进行比较，大多数企业需要进行较多的供应商进行比较，由于市场的分散，需求方需要花费较大的采购费用，大型专业市场的形成，将也为企业提供了全新的采购渠道，为需求方节约了大量的采购费用。2、其它机构的需求：同样对于包装印刷的配套机构，如设计、检测等机构也需要一个集中的市场，以减小营销费用。四、项目竞争对手分析1、华南国际工业原料城华南城位于深圳平湖物流基地园区，规划占地面积约1.5平方公里，总建筑面积约220万平方米，其中包装印刷区域20万平方米，一期10万平方米，该项目总投资约26亿元人民币，预计在5年内全部建成。华南城由五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区构成。主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。定位：大规模、多功能、专业化印刷纸品包装交易中心。分区：（1）、造纸、瓦楞纸、纸张；（2）、耗材辅料、设备零配件；（3）、机械设备租金：（1）售价：7000元/m²-8000元/m²；（2）租价：50元/m²-80元/m²优惠措施：（1）第一批客户：第1位到第150位，第一年免租15个月，第二年免租6个月，共免租15个月，签3年合约。（2）第二批客户：第151位到第300位客户，免租9个月。第33页共33页 （3）第三批客户：第301位以外，免租3个月。优势：（1）该项目庞大，220万平方米的建筑规模，26亿的投资额；（2）拥有从纺织服装到包装印刷的五大功能区，综合能力强；（3）该项目位于深圳，而深圳具有发展制造业原材料交易市场的产业优势。劣势：（1）该项目位于深圳平湖，从珠三角版图上看，位置较偏。（2）该项目五大功能并驾齐驱，没有重点，在传宣及运作上存在很大的难题。（3）该项目商铺有近30%是对外销售。项目的投资以短期的回报为目的，运作上在某种程度存在着投机行为，为该项目的长远发展留下隐患。2、天成路店铺面积达3万m2。天成路的印刷包装商品交易占全省的1/4，年营业额达50亿元。今日的天成路已成为华南地区乃至全国最大的印刷包装商品的集散地。迈步在天成路一条街，可直接感受到X印刷工业的繁荣。很多门店的生意都很火，一个月有４００万元以上的营业额。从目前的情况看，天成路占据了全省印刷交易品近1/4的成交量，影响力与实力不容低估。从长远来看，天成路由于受到场地等客观因素的制约，其发展的后劲已不足，只能维系现有的规模水平。●商铺/商品构成：天成路有近400多家商户，分布在500米长的天成路两侧，其中金天成包装印刷广场有近100多家。天成路两侧商家的经营主要以印刷品为主，例如印刷、制版用的设备、仪器、纸张、油墨、塑料袋、各种耗材，经营的品种达上万种，对印刷企业来说，这里就是万宝箱，是华南地区最为集中的印刷用品交易地。●租金水平：天成路街铺租金：约350-500元/平方米金天成广场：第一层：400元/平方米；第二层：250元/平方米；写字楼：35元/平方米；另加管理费10元/平方米●货源：纸、材料最主要来源珠江三角洲地区的企业，机械设备有来源于全国各地，X地区的机械企业占主要部份。第33页共33页 ●辐射范围：最主要是X、佛山地区的印刷企业，其次是珠三角其他区域的印刷企业及省内其他市的印刷企业。优势：n品牌。天成路成为印刷一条街已有上十年的历史，是远近闻名的专业街道；是国内、外印刷包装业公认的名街，也是X市10大专业街之一；是华南地区最有名气的印刷用品专业市场，珠三角及周边省份的消费者常常冒名而来。今天的天成路正是拥有这样的影响力，铸造成了印刷交易的金字招牌，供求者落绎不绝。n位置。天成路位于X市越秀区内，荔湾、越秀区是X专业市场的集中地，每天都吸引着来自全国各地及国外众多商家前来卖买。天成路正是受益于大商业环境浓厚的专业市场气氛下。劣势：n商铺破旧硬件设施：临街商铺大部份是二至四层的个体建筑，已建有几十年的时间，整条街极为破旧。n场地较小：天成路总长度约500米，商铺最多大约只有400间左右，总占地面积约只有3万平方米。由于位于旧区中，拆迁是个很大的问题；这大大限制了其发展。随着大型包装印刷城的兴建，今天的天成路已走到了最光辉的尽头，今后的发展会日渐微式。交通不便，停车难。外地货车进出受限制，旧区交通繁忙，道路狭小，交通极为不便。五、目标客户群1、按区域划分：n珠三角地区（1）、X、深圳地区的印刷企业。（2）、中山、深圳、东莞地区的包装企业。（3）、顺德地区的家电包装企业。n潮汕地区（1）、音像制品包装印刷企业第33页共33页 （2）、食品包装印刷企业（3）、当地的印刷企业nX其他地区（1）、各市的小型印刷企业。（2）、少数包装企业。n华南地区（1）、主要周边省份食品及原料包装企业（2）、当地书刊印刷企业n全国其他区域（1）、华东地区。华东地区市场主要指上海、浙江、江苏三市大型的造纸企业、包装企业，特别是机械企业。（2）、京津唐地区。主要是当地的大型造纸企业、包装印刷机械企业。2、按种类划分：（1）包装印刷机械企业、代理商、销售商。（2）油墨生产企业、代理商、销售商（3）纸张/纸品生产企业、代理商、销售商（4）包装印刷成品生产商、代理商、销售商（5）包装印刷耗材生产商、代理商、销售商（6）包装印刷设计、科研、培训单位第33页共33页 第三章项目介绍及区域位置一、项目简介1、拟建地点：X市X区穗盐路3号。2、建设规模与目标（1）规模：占地面积314亩，分二期建设，首期占地164亩。包括机械展区、纸品展区、原料耗材等展区，同时配套一定规模的仓储区、装卸运输区。（2）目标：建设成为X省乃至华南地区规模大、功能齐全、设备先进的包装、包装印刷产品交易中心。市场主要辐射珠三角及周边地区。3、功能设置X国际包装印刷城是大型综合性包装印刷市场，建成后具有销、展、研、学、仓储、运输等多功能，区内设置十大功能区：第33页共33页 （1）会议展览中心　　常年承办国内外高规格包装印刷会议，举行系列性高规格机械设备展览会、原辅材料展览会、增值服务展览会，打造包装印刷行业的"广交会"。（2）、时尚现代交易中心　　常年展示机械、纸张、油墨，供应国内外包装与印前、印中、印后机械及相关配件，是国内外品牌企业展示产品与企业形象的最佳舞台。3、商务办公中心按现代化写字楼标准配套的专业写字楼，包括信息网络区、电子商务区、经营发展区和商务办公区四大功能。通过完善的配套设施和专业的物业管理服务，成为行业内商务办公的主要选择地点。4、包装物流中心包装城交通四通八达，可以与大型物流企业进行战略合作，形成全国性的物流配送网。为场内商户和客户提供包括仓储、运输、配送、整理在内的物流服务。5、科研设计中心建立专业技术数据库，负责专利技术的研究、开发、成果转让与经纪服务；大力发展包装工业设计，配合建立电脑排版制版中心。负责包装、印刷技术的研究与开发，专业技术成果交易的中介服务，引导包装设计新潮流。6、质量测试中心第33页共33页 由X省印刷技术协会参与指导，为包装印刷城提供权威的检测报告和技术指导。7、星级酒店接待区　　包装城内设置星级酒店，设备周全，服务周到，为商家带来高人一等的商务旅程。8、国际公寓生活中心区内设置公寓住宅作为项目的生活配套，与商务区一步之遥，但又独立管理，便捷之余尽享幽静，生活与事业同步发展。9、教育培训中心　　实施教育产业化战略，同高等院校或专业培训机构、行业协会合作，举办各种专业培训，提升中国包装印刷企业的技术与管理水平。在条件成熟时，可成立"华南包装·印刷学院"，为业内提供永久的人力资源保障。10、二手设备交易中心　　当前国内的二手包装印刷机械的交易的发展非常缓慢，主要是因为当前国内没有这样的一个专业中介机构来做这样的一件事情，我们将通过定期的发布会、定期的拍卖会来活跃二手交易，使其成为包装印刷企业的纽带。二、区域状况1、地理位置X国际包装印刷城位于X市X区穗盐路北，与南海市盐步区交界。地处广州、佛山、番禺交界处的黄金三角地带，大珠三角物流中心的核心地段。第33页共33页 X区位于X市西南端。东北面临珠江（南航道），与白云区石井镇、荔湾区、海珠区隔江相望；南靠珠江（佛山水道），与番禺区大石镇、南海市平洲镇相邻；西与南海市盐步镇、黄岐镇接壤。盐步区位于佛山市和X市交界处，东连X市X区，西距佛山5公里，南依广花水道，北靠黄岐区及珠江，广佛公路（321国道）、广茂铁路横贯其中，地理位置十分优越。2、道路交通（1）高速公路方面：X西环高速公路在本区有出入口，通过环城高速公路，可连广深高速、广佛高速，广清高速、华南快速干线、广园东快速路、107国道等主干公路。高速公路连接网络（以下高速路与环城高速相连接）：　　　环城高速←→广佛高速←→佛山市区、粤西地区　　　环城高速←→广花高速←→花都、清远、粤北地区　　　环城高速←→机场高速←→白云国际机场　　　环城高速←→广深高速←→东莞、深圳、粤东地区　　　环城高速←→华南快速干线←→中山、珠海　　其他道路连接网　　　穗盐路←→花地大道←→珠江隧道←→X市中心10分钟车程　　　穗盐路←→花地湾站地铁站5分钟车程　　　穗盐路←→盐步5分钟车程（2）市政公路方面：广佛路经扩建中的珠江大桥直达X中心，穗盐路经鹤洞大桥、珠江隧道直达X市中心区，南海区东西大道及南北大道环绕本区，距佛山市中心仅十分钟车程。经规划中的东沙大桥经番禹区直达南沙开发区。（3）铁路运输方面：广茂铁路横贯盐步中部，设有通达全国各地以经营运输仓储为主的三眼桥铁路货场。西朗货运站就在毗邻的X区内，也可接驳铁路主干网。第33页共33页 （4）地下铁路方面：距X地铁一号线花地湾站仅5分钟车程，通过地铁一号至X市中心仅十余分钟。通过地铁一号线还可接驳地铁二号线。（5）水路运输方面：紧靠可直通香港的北村海关、南海客运港。距南海平洲客货水运码头和报关口岸约两公里。可办理水路、陆路货运报关。3、区域战略的因素佛山行政区划调整促进了经济的发展。2003年前8个月，佛山市完成国内生产总值828.23亿元,比上年同期增长16%，创1995年以来最快增长速度，其余各项经济指标都有较大幅度的增长，全市经济呈现了良好的发展势头。目前佛山把握建设X第三大城市和世界产业调整的历史机遇，掀起新一轮经济发展高潮，全力建设产业强市、文化名城和现代化大城市。4、商业氛围的因素：在盐步镇，已经先后建成环球水产交易市场、平地电器城、广佛塑料城等十大专业市场，商业气氛比较浓郁。近期响应建设大佛山商贸圈的号召,对各大专业市场进行完善和升级改进，以形成前店后仓、既批发又零售的市场流通模式。随着盐步街道环境日益靓丽，商品楼林立，人流量增加，盐步的商业气氛也日渐浓厚起来。通信、服装、美容、旅行社、日用百货、饮食、售楼等与群众衣、食、住、行生活息息相关的店铺主要集中在盐步大道两旁。而穗盐路的开通，更为盐步吸引来许多专业市场进驻，凭借优越的交通条件和地理位置，相信在不久的将来，穗盐路将成为第二条广佛路，形成穗盐路商圈。三、项目SWOT分析1、优势（1）规划设计的配套设施齐备。第33页共33页 开发项目拥有10个中心，各项配套中心的设置营造了一个现代化的办公场所，构造了一个良好的工作生活环境，构建了包装印刷行业CBD（中央商务区）雏形。（2）相对X的包装印刷交易市场，本项目具有很大的规模优势。本项目总占地面积近20万平方米，是X及周边地区最大面积的包装印刷交易市场。（3）本项目的建设得到当地政府的大力支持，具有政策优势。本项目得到当地市政府、行业协会的大力支持，拥有重要的力量支持。（4）项目处于珠三角的中心地带，地理位置优越。X市是整个大珠江三角洲的中心地带，这中心不仅体现在地理位置上，也是体现在经济、文化、信息上。目前，珠三角轨道交通建成，将把珠三角主要城市纳入1小时城市圈。项目处于X和佛山的交界处，靠近X受益于整个上升X经济形势影响，而佛山已经由南海、顺德、高明等区重新组合成大佛山，打造X第三大城市，各项规划与基础设施的建设对本项目发挥着巨大的促进作用。随着广佛地铁的连通，广佛经济圈会逐步形成并产生重大的变化。X国际包装印刷城正是处于广佛经济圈的中心地带，其区位的优势不言而喻。（5）项目位置处于产业的中心地带，便于发挥辐射作用。包装印刷企业在珠三角的各个城市分布从整体上看比较均匀，各个区域有各自的特点与优势，但从数量、规模、产值上看差别不大。这使到X国际包装印刷城处于大珠江三角洲的产业中心。（6）交通四通八达，具备物流基地的先天条件盐步区位于佛山市和X市交界处，东连X市X区，西距佛山5公里，南依广花水道，北靠黄岐区及珠江，广佛公路（321国道）、广茂铁路横贯其中。道路交通非常畅顺。（7）价格优势X国际包装印刷城采用租赁的方式获得土地，这样使得开发前期投入成本大大减少，资金压力较小。这使得本项目可以在招商初期采用比华南城和天成路更低的租金进行招商。在规模和配套设施相当的情况下，X国际包装印刷城的租金水平极具优势。第33页共33页 2、劣势（1）项目所处的穗盐路虽有发展前景但目前还未兴旺。穗盐路是近年新开通的路，虽然它使X和盐步在交通上更加紧密，但是目前这条路的知名度还比较低。这为前期的招商和宣传带来一定难度。（2）项目的发展后劲有所限制X国际包装印刷城一期面积是164亩，二期用地150亩，总占地面积最大达到314亩地，相对于上海的包装印刷城及深圳华南工业原料城上千亩的规模，前厂后店的发展模式，仍未有规模优势。虽然穗盐路还有其它地块，但多为比较零碎和不连续，当项目运作取得巨大成功时，地块就缺少再扩大的机会。而此时，竞争对手就比较容易涌现出来。（3）商铺没有产权，较难吸引投资者入市。采用租赁的方式取得土地虽然减少了前期的开发投入，但也带来一定的负面影响，就是没有产权。消费者受固有的思想影响，认为没有产权就不是真正得到商铺，所以本项目前期比较难以吸引投资者入市。3、机会（1）X包装印刷行业专业市场存在市场空白。X省是我国印刷包装业发展最快也是技术装备最强的省份，目前X全省有印刷包装企业2万多家，居全国第一位，是名符其实的“包装印刷大省”。但是，作为包装大省的X到如今也没有一个大型的行业专业市场与之相配套和提供服务，这种局面已与X包装大省的地位严重不符，也制约着X包装印刷工业的发展。现时还没有一间真正运作的包装印刷城，这是个巨大的市场空白。也是X国际包装印刷城的最大市场机遇。（2）行业发展前景乐观。伴随着中国经济的迅速增长，国内包装印刷业也迅速发展，每年以15%的速度递增。是一个朝阳性行业。随着中国加和WTO，中国迎来新一轮对外开放的浪潮，更多的外资将进入中国，越来越多跨国公司正进一步把生产基地向中国转移，这意味着中国特别是珠三角地区的制造业还会有更大的发展，未来包装印刷市场将进一步增大。（3）包装印刷业处于产业的升级换代阶段，交易频繁第33页共33页 面对加入WTO后，外资大举进入中国包装印刷业市场的局面，包装印刷行界只有认清形势，提高自已的竞争力才能立于不败之地。据行业协会分析，现时包装印刷业正面临重新洗牌，以迎接更快速的发展。由于行业正处于升级换代的阶段，必定使包装印刷设备，材料的交易更加频繁。（4）佛山正打造X第三大城市本项目的建设，适逢重新整合的大佛山成立之际。在大力发展经济的时机，佛山政府会对一切有利于经济发展的项目给予更大的支持。本项目的定位高、预测经济效益大，必定受到政府的大力支持。（5）区域商务气氛浓厚佛山市南海区盐步镇位于X和佛山两大经济中心之间，临近高速公路出入口，地理位置十分适合发展商贸物流业。盐步镇在过去十年的发展中开发了十多个专业市场，形成一条颇具规模的“十里商贸走廊”，商贸氛围十分浓郁。同时，经过行政区划大调整后的佛山市正在大力推进“大佛山商贸圈”的形成，这样的政策环境将大大促进商贸物流业的发展，并有利于利用产业集聚优势和规模优势增强发展后劲，形成“前店后厂”的发展模式。4、威胁（1）来自竞争者的威胁虽然目前X还没有成功运作的大规模包装印刷专业市场，但很多发展商都看到了包装印刷行业的发展前景，已知的已经有几个项目在可行性研究阶段，而华南国际工业原料城更是抢先一步，在年初已经开始招商。虽然华南城与本项目相距近200公里，地域上的距离会削弱竞争力度，但华南城的设立也为本项目建成珠三角包装印刷中央商务区带来一定阻碍。另外，作为商贸企业，由于没有技术上的障碍，经营上较易模仿，我们相信华南地区再建其他包装印刷城的可能性是存在的，所以本项目还受到潜在竞争者的威胁。（2）来自X商家区域消费习惯的威胁。目前，包装印刷企业间的贸易往来，信息交流已形成了相对固定的形式。X国际包装印刷城处于XX与南海盐步的交界，在X人的观念中，X是比较偏远的区域，而且也不是以经济发展著名。虽然近年X在专业市场的开发上取得非常优秀的成绩，但X人对X的印象还没有完全转变过来。虽然本项目在地理位置上处在珠三角中心，行业中心建成后将可以充分发挥辐射作用，但在初期招商时要花更大的精力来为X商家灌输“珠三角中心”这一概念。第33页共33页 5、小结通过上述的分析，我们可以明确地知道，项目最主要的优势是地理位置和大规模。因为未进入市场的竞争对手我们是难以估计的，在目前的包装印刷业专业市场中，和我们竞争最直接的是天成路，华南城所面对的客户群和暂时和本项目有一定区别。相对天成路来说，本项目确实有规划超前、规模大的优势。所以在进入市场的时候这个卖点是我们要强力宣传的，作为本项目的主要卖点。由于地理位置处于两大城市中间，所以在和天成路竞争的过程中，对佛山这块区域市场，本项目并不弱于天成路。而对X市场，我们还必须慢慢培育。劣势主要来自品牌，这是每个专业市场开始建立的时候都会遇到问题，如果在产品、服务、宣传各方面都可以配合好的话，就可以克服这个劣势。机会点主要来自行业的发展和市场出现一定空白，这也是促使开发本项目的缘由，不必过多说明。挑战主要来自潜在竞争者，因为这些对手尚未进入市场，所以我们应该做的是尽快树立品牌，占领市场份额，创出领先优势。因为后继推出的市场总是会有更好的规划设计，我们的优势在于市场地位。四、项目的开发进度1、2004年1月—2004年3月。工程勘察、确定设计方案，水电报装。2、2004年4月—5月。工程招标、确定施工单位、首期工程施工准备、制定销售与招商方案。3、2004年9月—2005年2月。首期工程施工建设、商铺的销售和招商，项目的宣传和提广同步进行。（1）2004年10月完成B3-B6商铺建设（2）2004年12月完成B7—B14商铺建设（3）2005年1月完成C栋商铺建设第33页共33页 （4）2005年2月完成D栋商铺建设4、2005年3月—4月首期工程竣工、通过验收、开业准备。5、2005年5月一期市场交易区开始试营业。注：第二期用地的开发和施工进度时间表，另行提供。第四章项目开发理念及项目竞争力优势一、开发经营理念1华南地区"理念新、规模大、定位高、功能全、服务优"的行业集散地。2构建包装印刷行业的中央商贸区(CBD)　　3构造国内外包装印刷行业的知名品牌聚集地和永不落幕的大会展　　4国内外包装印刷行业的产品、技术、信息交易交流平台和窗口　　5孕育一批龙头型包装印刷企业的摇篮　　6华南地区包装印刷企业打开国内、国际市场的快车道　　7国外包装印刷品牌企业进入国内的桥头堡和通道8构建一个销、展、研、学、仓储、运输等多功能的交易平台9为包装印刷企业提供一站式的购物平台10构造包装印刷行业的硅谷。二、项目开发主题定位1、产业定位-------打造包装印刷产业王国。　　2、行业定位-------包装印刷行业的中央商务区（CBD）。3、市场定位------立足珠三角、面向全省，带动华南，辐射全国、链接国际。4、经营定位-------包装印刷行业的一站式交易、服务平台。第33页共33页 三、项目规划设计项目规划建设十大功能，为X国际包装印刷城内的客户及行业提供全面的服务。（1）时尚交易中心（2）会议展览中心（3）科研设计中心（4）商务办公中心（5）教育培训中心（6）商务办公中心（7）物流配送中心（8）国际公寓中心（9）星级酒店接待区（10）二手设备交易中心　其中，交易区包括"包装印刷精品区"、"包装设计"、"印刷服务区"、"油墨耗材区"、"纸张、纸品区"、"包装印刷机械设备、配件区"、"包装印刷材料区"及包装印刷服务区。同时配套一定规模的仓储区、装卸运输区，并建设餐饮、邮局、银行等配套设施。为客户提供全面、迅速、高效、公平地各项服务。四、项目竞争力优势1位置优势：盐步区位于佛山市和X市交界处，东连X市X区，西距佛山5公里，南依广花水道，北靠黄岐区及珠江，广佛公路（321国道）、广茂铁路横贯其中。2交通优势：距X重要通道"环城高速"盐步/黄岐出口仅数百米。距X地铁一号线花地湾站仅5分钟车程。3规模优势：X国际包装印刷城占地20多万平方米，能建成1800多间的商铺、店面，在华南地区能够产生规模效应和较大的经济幅射功能。4技术优势：X省印刷协会是X国际包装印刷城的合作单位，为X国际包装印刷城的建设及运作提供专业的技术指导。5功能优势：X国际包装印刷城集产品交易、展览、行业信息、物流配送、商务办公、科研、包装设计、行业培训及其他服务等功能集于一体，同传统的商贸市场有很大的区别，同时会展、物流等功能的设置在国内目前还是独此一家，拥有建造包装印刷行业中央商务区最好的硬件设施。6增值潜力：毗邻X东部、与X市东扩战略相呼应，前景辉煌，具有长久的增值空间。结论：第33页共33页 根据目前的行业状况，结合本项目的特点，确认为这是一个高收益、低风险的好项目，值得投资。因此建议尽快使该项目上马，让它成为华南地区第一个大型的包装印刷专业市场，这是确保该项目获取最大的经济效益和社会效益的关键，也是该项目成功的关键。第五章营销策略要点一、品牌营销策略1、充分运用X国际包装印刷城这个品牌性叫法，在项目开发的同时灌输给包装印刷客户品牌的权威性，令客户对X国际包装印刷城有更深的印象。2、参加各种的包装印刷论坛、各类型的包装印刷展会，借助论坛与展会这些最具针对性的营销活动推介X国际包装印刷城，营造市场品牌。3、通过角逐房地产界的各类奖项，提高品牌美誉度。4、组织客户、媒介、行业及省市领导参观X国际包装印刷城，增加市场的种程度。5、借助中国印协、X印刷协会的影响力，为X国际包装印刷城注入权威的血液。二、价格营销策略1、周围市场价格（1）天成路包装印刷专业街：每平方米租金300---600元/月（2）金天成广场：一楼每平方米400元/月，二楼250元左右。（3）工业大道中：每平方米租金40—60元左右。（4）大金钟路科贸中心：每平方米约60—120元。2、实施的价格策略针对以上上竞争对手的价格定位、项目周边的商业气氛情况及考虑到X第33页共33页 商家对区域认识必须有个过程，因此采取低开高走的策略。出售价格：临街两层商铺平均售价：8000元/平方米，整体均价5000元/m2。商铺租金：价格幅度65—80元/月/平方米。折扣后平均价格40元/平方米/月。三、全面的媒体推广策略通过对户外外广告牌、专业媒体、包装印刷展会、包装印刷论坛、报纸、电视、电台进行不同渠道、方式进行全面推广。四、时间节点安排（1）4月份开始用软文报道的形式在市场导入该项目；（2）5月份在各大众媒体对包装城进行系列报道。（3）6月中旬，在招商中心邀请媒体、政府领导、行业协会领导和大客户参加新闻发布会暨项目介绍会，扩大影响的范围，并进一步判断市场。（4）7月，本项目的准备情况基本完备，如：现场包装、停车场、广场、招商中心、销售资料和销售、服务人员等。借助展览会的机会组织客户前来参观招商中心和示范单位，另外也可按照已经积累的客户资料邀请客人来参观，现场包装也可吸引途经的客户。（5）8月在市场反映意见的基础上制定详尽的营销策略方案。（6）9月进行初步的媒体推广计划，完成户外广告牌的选址及制作，并正式开始招商。（7）10月完成样板商铺的建设，媒体推广全面展开。第33页共33页 第六章项目的经营与管理一、组织结构（附）二、人力资源配置1、劳动定员：约80人。2、职工工资福利：平均工资及福利费约2500元/月。3、员工来源及招聘方案：由迎海集团总部负责人员的招聘。市场和策划方面可以从迎海五金商贸城借调或新招聘有经验人员。招聘人员需有行业经验，无需经过培训上岗。三、项目的经营与管理商务物流是专业市场发展的一个重要方向，X国际包装城的在运作上引入商贸物流的概念，打造创新模式的专业市场。●商贸物流简介现代物流，是泛指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效地流动的全过程，是将仓储、运输、包装、装卸、加工、整理、配送、回收、信息等方面有机地结合形成完整的供应链，是为用户提供多功能、一体化的综合性服务。现代物流具体包括五个方面，即生产物流、供应物流、销售物流、回收物流、废弃物物流。商贸物流是对因商业贸易活动（因商品的采购、供应、销售、进出口等）而产生的物流。现代商贸物流的起点和核心是商品交易。正是由于商品交易，才产生商品物质的物理性流动。目前政府支持发展的商贸物流行业包括大型连锁零销商场、大型专业批发市场、第三方物流等。●项目的经营管理随着经济的发展，经营业态不变的变化和提升，并且各种业态变化的时间越来越短，因此要保证项目的可持续发展，需要有长远的经营理念和管理思想。第33页共33页 （1）在目标客户上，本项目在发展的前期就注意到业态变化的短期化和项目的可持性发展问题，因此在项目的招商阶段，就以经营能力较强的企业或相关办事处等经营能力较强的经营者为招商对象，大力培育有影响力的交易商,以降低项目的经营风险。（2）在服务上，在提供场地服务的同时，更多地将提供市场服务，在帮助商户提高经营水平和盈利能力的前提下，为公司发展寻找更多的利润增长点。传统的专业商贸市场的经营手段一般是通过租价优惠、免收入场费、返租让利等等形式进行招租，以吸引商家入驻，而商户入驻后，其交易量如何、经营状况怎样、是否赢利，众多的专业商贸市场的经营者并不关心。商家和专业商贸市场的经营者只是一种场地租赁关系，商贸市场经营者为其提供的也只是一般的商业物业的管理服务。本项目除了为商户提供传统的场地服务之处，更多的将提供一种市场服务，包括举行会展、精品展示、市场信息服务、市场发布服务、电子交易服务建立渠道销售、代理、组织进出口、组织参加大型招(投)标会、组织物流运输等。（3）在交易方式上，以传统的摊位制的对手交易模式为基础，引入了连锁、代理、配送、拍卖等现代营销模式。并以包装·印刷市场本身的特点，大力发展网络交易和仓单经营模式，引导行业的交易模式创新。（4）从功能上，完善”商品集散、财务结算、信息传播、形成价格”等四项功能。本项目除了有商品集散和财务结算功能之外，通过建立电子信息平台、发行专业杂志、以及本市场强大的市场影响等因素使之真正地形成”信息传播”和”形成价格”的功能。（5）在管理上，避免了传统的以租代管的模式，逐步控索采用”超市式”管理模式，提高市场的信誉度和美誉度，杜绝假冒伪劣产品，树立专业市场的新形象。第五部分、投资与筹资分析第33页共33页 一、财务分析与评价基础数据与参数选取（1）财务价格及收入情况注：本项目的财务评价采用固定价格，即在项目经营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响的不变价格。以前八年做出财务分析，收入情况预测：第一年至第三年租金收入：2795万元/年商铺收入：68744㎡×39元/㎡×12个月×70%=22520534元会展中心经营折算收入：14557㎡×15元/㎡×12个月×70%=1834182元商务中心收入：13000㎡×18.6元/㎡×12个月×70%=2031120元住宅收入：18630㎡×10元/㎡×12个月×70%=1564920元第四年至第六年租金收入：3564万元/年商铺收入：68744㎡×43元/㎡×12个月×80%=28377523元会展中心经营折算收入：14557㎡×20元/㎡×12个月×80%=2794944元商务中心收入：13000㎡×20元/㎡×12个月×80%=2496000元住宅收入：18630㎡×11元/㎡×12个月×80%=1967328元第七年至第八年租金收入：4564万元/年商铺收入：68744㎡×48.2元/㎡×12个月×90%=35785376元会展中心经营折算收入：14557㎡×25元/㎡×12个月×90%=3930390元商务中心收入：13000㎡×25元/㎡×12个月×90%=3510000元住宅收入：18630㎡×12元/㎡×12个月×90%=2414448元租金收入共计28205.00万元。（2）开发成本：7，112.70万元；（3）开发费用①管理费用：814.6万元；②销售费用：1364万元；开发费用总计：2178.6万元（4）地租第一年至第三年393.62万元/年，第四年至第八年590.43万元/年；（5）经营费用管理费用120万元/年；销售费用第一年至第三年265万元/年，第四年至第六年80万元/年，第七年至第八年50万元/年；第一年至第四年利息200万元/年，共计800万元。（6）其它计算参数：营业税及附加：营业收入的5.5％房产税：营业收入的12%所得税率：利润总额的33%第33页共33页 折旧方法：直线法二、前八年的利润表与静态回收期分析：1、前八年利润表2、静态回收期：5+5年现金净流量/第六年现金流入量＝5＋692.79/3564=5.19年可见，该项目可以产生足够的现金流，经营期限为40年的项目，在5年3个月就可以收回投入的全部资金。三、现金流量表与动态盈利分析1、金流量表：2、经过上面的计算，该项目前八年的收益率可以达到16.93%，大大超过行业市场收益水平（一般基准收益为10%），随着市场成熟，后期就更加具有市场竞争力了。四、敏感性分析敏感系数是指不确定因素的变化率与因不确定因素变化而造成的评价指标（如净现值或内部收益率）相应的变化率的比率。敏感系数表(增加20％)从上表可以看出，利润对单价最敏感，对销售量次之，对费用成本的敏感性较低。因此本项目的盈利主要取决于价格和销售量。其增减变动对利润的影响非常大。成本由地租和资产折旧组成，这些都是确定数，在成本费用方面空间较小；在出租价格方面面临市场约束，而在销售量上我们可以采取很多有效措施，增加销售，促进利润的提高。第33页共33页 五、资金来源1、自有资金2000万元，计划从X迎海集团公司调入1000万元支持本项目。同时，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解决500万元，这样，3500万元的自有资金就可以落实到位。2、部资金：计划从银行融资6500万元。第六部分财务评价结论从上面的分析可以看出，本项目具有很好的盈利能力和偿债能力；本项目具有一定风险，但这种风险因素可以通过提高销售量和价格、费用等因素的合理调整与组合而降低；本项目对单价和销售量较敏感，但对成本、费用的敏感度不高。因此应努力提高销售量，降低费用，获取最大收益。第33页共33页 第九章发展商概况一、迎海集团概况X迎海集团有限公司是一家综合性的民营企业集团。自1995年创立以来，在李伟董事长为首的董事会领导下，本着"诚信、求实、创新、发展"的企业经营理念，经过九年的稳步发展，现已发展成为以商贸物流业为龙头，以房地产业、酒店娱乐业、建筑装饰业、物业管理等产业为依托，同时有计划地发展高新技术等新型行业的综合性产业集团，目前已形成主业突出、合理多元的产业格局。现在，迎海集团总资产近十亿元，直接控股企业十余家，员工近万人。二、迎海的业绩迎海集团成功开发、运作的的大型项目有：东莞长安商贸城模具五金广场、X国际包装印刷城、X国际IT数码港、湛江南站服装批发市场、迎海花园、迎海酒店、盛海酒店、汇宾楼酒店等。第33页共33页 三、迎海的荣誉迎海连续四年被X省工商行政管理局评为"重合同守信用单位"及"光彩之星"企业称号；连续四年被共青团X省委评为"青年文明号"；2000年度被国家工商行政管理总局、中国个体劳动协会评为"全国光彩之星"企业称号；2002年度属下X盛海酒店管理有限公司被全国工商行政管理总局评为"全国青年文明号"……2003年2月，李伟董事长被X省人民政府评为"X省优秀民营企业家"光荣称号　　四、迎海的理念迎海集团恪守"诚信、求实、创新、发展"的企业经营理念，以深远的发展战略、科学的专业管理、良好的服务理念、优秀的品牌形象参与市场经济的全方位竞争，在竞争中不断发展壮大，在努力实现企业经济效益最大化，打造企业的核心竞争力。五、迎海集团优势资源分析1、丰富的专业市场经验。迎海集团自95年成立以来，在短短的10年间，已成功开了多个专业批发市场，特别是东莞长安商贸城模具五金广场及湛江南站服装批发市场，东莞长安商贸城模具五金广场是东莞地区乃至华南地区最大型的五金模具交易市场，湛江南站服装批发市场是粤西地区最大型的服装批发市场，此项目运作的巨大成功为迎海集团开拓专业市场积累了丰富的经验。2、高水平的专业团队迎海集团信守"以人为本"用人理念。目前，在整个集团的中高级管理人员中，75%的为本科以上学历，38%的有中级以上职称，在集团的高级管理人员，还有多名留学归国的专业人才第33页共33页 ，高水平的专业人才是迎海集团不断成功开拓专业批发市场的保证。3、雄厚的资金实力迎海集团经过近10年的不断发展，从一家小企业发展到拥有数十间企业的大型集团公司，企业总资产近10亿元人民币，确保迎海集团未来五年在商贸物流行业的快速发展。第33页共33页'