“长安商城”房地产开发项目可行性研究报告

'X“长安商城”房地产开发项目可行性研究报告XX市建筑设计院有限公司二〇〇五年三月33 第一章项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称：X县长安商城1.1.2建设单位：XX房地产开发有限公司1.1.3建设性质：新建1.1.4项目建设地点：X城长安大道旁1.1.5项目建设规模：长安商城位于长安大道与X河之间，占地约60亩，建筑面积约6万平方米，容积率1.5。计划分三期开发建设，每期开发约2万平方米。1.1.6项目总投资：6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计，办证费用600万元，绿化小品、道路等配套费用400万元，不可预见费200万元。1.2项目编制依据1.2.1本项目可行性研究受项目承办单位的委。1.2.2X省及X市有关建筑工程预算的文件。1.2.3建设单位提供的工程地形、设计图纸等资料。1.3可行性研究的范围1.3.1项目建设规模的确定。1.3.2项目场地的选择。1.3.3建筑方案总平面布置，功能布局、建筑风格的确定。1.3.4与项目配套的供电、给排水以及其他附属的设施。1.3.533 工程项目节能、节水、建筑消防及职业安全与环境保护措施。1.3.6组织机构、职工是员与人员培训计划。1.3.7项目实施进度计划。1.3.8项目投资估算与资金筹措。1.3.9财务分析、经济评价与社会评价。1.3.10结论及建议。1.4拟建地点县城城北开发区长安大道中段与X河之间地段。1.5建设规模项目占地约60亩，建筑面积约6万平方米，容积率1.5，建筑层数为6层商住楼。1.6主要建设条件1.6.1建设用地：本项目建设用地是县政府招商引资项目，场地位于X城北开发区长安大道中段，与新建的县体育馆紧邻，规划建设三星级宾馆也在附近，临近还有县一中，用地区位良好，用地范围场地平整。1.6.2公用设施：本项目施工所需的水、电均由该县现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均还覆盖X县城城北开发区100%范围，能满足本项目施工需求。1.6.3交通：长安商城面临长安大道，大道为双向六车道、二级路面、建筑材料运输十分方便。1.6.4地质条件：根据地矿X33 地质工程勘察院《岩土工程勘察报告》建设场地内无滑坡、坍塌、地表塌陷，断层等不良地质现象，场地所在地区地震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。1.7项目总投资估算1.7.1项目所需总投资额：该项目总投资为6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计、办证费用600万元，配套费用400万元，不可预见费用200万元。1.7.2资金来源：根据公司实际情况，本项目采用分期滚动开发，开发资金通过两种方式获得：①自筹资金：本项目投资商先筹取2000万元用于本项目前期报建及土地征收等费用开支。②本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体暗以县房管局核准的预售许可证批准时间为准），部分销售款再回投入本项目开发中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。1.8主要经济技术指标（如表）表1-1主要技术经济指标汇总表序号项目单位主要技术备注一费用支出万元6000二费用收入万元6万平方米×1500元/㎡=9000三毛利润万元300033 以上均为预估算值，不含地下特殊情况处理和其他不可预见因素。第二章需求分析与建设规模2.1县情概况X地处X东南端，居闽、粤、赣三省交界处，全县总面程2313平方公里，其中：耕地18.9万亩、山地276万亩、人口近30万，辖15个乡镇，172个行政村。X是一个具有光荣革命传统的红色故土，毛泽东、朱德、邓小平等老一辈无产阶级革命家曾在这里从事过伟大的革命实践。毛泽东同志在X写下了《X调查》《反对本本主义》等光辉篇章。X属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温为18.9度，年平均降水量为1643毫米，无霜期平均为284天，X又是一个资源富集，物产丰饶之乡，素有“稀土王国”“中国密桔之乡”“江南水电大县”之称。境内矿产资源品种繁多。果业生产已具规模，面积达30余万亩，成为X省第一个实现农业人口人平一亩果的县（市），“果欣”品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站160多座，装机容量达10万千瓦，县力电站总量名列全省第一，也是全国电气化达标先进县，尤其是投资2.4亿元，装机3.75万千瓦的斗晏电站的建成发电，成为X的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。2.2需求分析和项目定位2.2.1市场分析2.2.1.12005年X县房地产市场供给现状分析：33 由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2.2.1.22006年X县房地产市场需求现状分析：2006年X县房地产市场需求总量大于2005年房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2006年下半年商品房销售将有所下降。2006年住房二级市场日趋活跃，截止4月，累计完成二手房交易大大高于2005年，其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。2.2.1.3消费者购成情况随着X县城市化进程和经济发展的加快，果业的连年丰收，一大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业的生力军。2.2.1.4商品房销售价格情况2005年X县商品销售平均价格为每平方米1200元，预计2006年价格比上年增加150元/平方米，207年价格比上年再增加150元/平方米，达到1500元/平方米。2.2.2项目定位2.2.2.12005年X房地产市场发展特点：①房地产开发投资增幅略升。②房价稳中有升。③商品房销售上涨速度较快。④商业用房投资势头强劲。⑤二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。33 ⑥果业丰收后的农民购房成为我县房地产市场的主力军。2.32005年X县房地产市场存的问题①土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。②原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险，房地产业上游产品如钢筋、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。③受国家宏观调控影响，X县房地产开发投资，销售在2004年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。④商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我县商品房开发中存存量房有一定比例减少。下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。2.42005年X县房地产市场预测①X县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。②政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现，经营性土地供应将得到进一步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步呈现，经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数是在大型开发企业之间竞价。33 ③2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。X县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是2005年及今后一段时间的总趋势。④二手房屋市场交易将继续保持畅旺。2.5建设规模确定本项目计划征地约60亩，预计分三期实施，总建筑面积约6万平方米，容积率1.5。沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。第三章场址选择第一节场址现状3.1项目地理位置本项目位于X县城城北开发区长安大道中段与X河之间区域。附近已建好有X县第一中学，左岸香桂住宅小区。X县农资及摩托交易市场。在建项目有X县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。3.2场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别：为X县城镇建设规划区内的国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。县政府于2003年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。3.3项目性质与主要特点33 本项目土地规划为商住用地。其项目用地较大。地块呈长方形，一面临长安大道，一面临X河。项目周边有中小学校，有各类专业商场及体育活动场所。第二节场址基本条件3.4地形、地貌条件场址原始地貌为X河Ⅱ级阶地，原为水稻种植地，场地相对平坦，相对高差约0.3米。3.5工程地质、水文地质条件①岩土层结构及岩土性状。据勘察报告揭露，该场地在21.15米深度范围内，共存在6个岩土工程单元层，各岩土层的岩性及物理力学性质分述如下：种植土分布全场地。呈深灰、土黄色，较湿一湿。松散，主要由粉砂土组成上部，粉质粘土构成下部，厚0.4-1.80米，平均厚度1.3米。工程地质不良，宜挖除。砾砂全场均有分布。呈浅灰浅黄色，湿，稍密，砾30-40%，砂60-70%，砾呈次圆棱角状，砾径2-10mm，成分多为石英和变质砂岩。层厚0.00-0.08米，平均厚度0.46米。层顶面埋深0.60-0.80米，层顶面高程96.20-98.00米。推荐承载力特征值fak=180kPa。卵质圆砾33 全场均有分布。呈褐黄色，湿，稍湿-中密，稍密为主。卵石30-45%，圆砾55-65%，砂5-15%。卵石多呈次圆状，卵径20-150mm，万分较杂，既有变质砂岩，也有花岗岩或火山岩。夹有漂石。厚0.80-2.30米，平均厚度1.46米。层顶面埋深0.40-2.40米，层顶面高程95.70-97.90米，推荐承载力特征值fak=260kPa。全风化变质粉细砂岩分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。呈褐黄、灰黄色，稍密-中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。层厚12.0-13.60米，平均厚度13.05米。层顶面埋深2.00-3.10米，层顶面高程94.10-96.00米。推荐承载力特征值fak=200kPa。强风化变质粉细砂岩、板岩分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。呈褐黄、灰黄、黄色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状、半岩半土状，岩芯手可折断，不易搓成粉末。原岩结构构造保留浅晰，层理倾角70度左右。层厚3.33大于4.55米，平均厚度大于3.94米。层顶面埋深15.6米，层顶面高程81.60-82.70。推荐承载力特征值fak=362kPa。中风化变质粉细砂岩、板岩分布于全场地，为区内基底岩石。浅部层位岩芯碎块状一块状，坚硬，破碎，难取芯。岩体基本质量级别为V类，岩体完整程度属较破碎-破碎岩体。岩层产状倾角约70度，厚度巨大，大于1.83米（未揭穿），层顶面埋深18.93米，层顶面高程78.27米。推荐承载力特征值fak=700kPa。②地下水特征33 场内地下水由上层滞水和承压水组成。上层滞水赋存于种植土中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗透，受季节变化影响较大。承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源主要是砂砾孔隙间的侧向渗透，受季节变化影响较小。雨季地下水位埋深在0.20-2.73米之间，地下水位标高在95.57-98.00之间。据周边地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。施工期间。因抽水影响，地下水变化幅度2.43米。③场地岩土工程条件分析评价场地稳定性与建筑物适宜性。场地所在地抗震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。场地地形地貌简单。砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，往中深部为中风化岩承载力高，无可液化土层。场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。岩土体工程性质评价及工程利用选择。第①层耕植土，厚度小，松散，工程强度低，不能作基础持力层；第②③层砾砂、卵质圆砾，分布广，厚度较小，稍密，工程强度高，但厚度偏薄，可酌情考虑作浅基础持力层；第④层全风化粉细砂岩，分布广，厚度巨厚，为区内基底岩石之全风化层，稍密-中密。工程程度较高。楞作基础持力层；第⑤层强风化变质细砂岩、板岩：分布广，厚度大，密实，似碎石土状，工程强度高，可作为桩基础持力层。第⑥33 层中风化变质细砂岩、板岩：分布广泛，埋深较大，呈块状，保留原岩结构，属较软岩-软岩类岩石，岩体完整程度较破碎-破碎岩体，岩体工程强度较高，可作桩基础持力层。3.6城市规划或区域性规划要求据X县人民政府发布的《X县城市规划管理办法》（2005年1月起执行），查询城市控制性详细规划，项目场地为县城中心城区商住区，对建筑物层高控制不低于4层。建筑物临街立面必须遵循X县城市设计的相关要求。3.7交通条件新建计划生育综合服务楼场地面临长安大道，大道为双向三车道，二级路面，建筑材料运输十分方便。该地段地处新老城区结合部，为X县城城市规划中心商业区，项目建成后较方便于广大群众咨询就诊。3.8公共设施条件（供水、供电、道路等）项目场地水、高压电、生产生活用低压电等公共设施均已到达，平安大道道路为双向三车道二级砼路面，公共设施较为完备。第四章工程技术方案第一节设计依据4.1设计依据4.1.1X县长安商城可行性研究委托书4.1.2X县规划部门下发的规划定点通知书33 4.1.3设计规范标准《建筑制图标准》GB/T501014-2001《建筑设计防火规范》（2001年版）GBJ16-87《民用建筑设计通知》GBJ37-87《居住区规划设计规范》第二节项目市场定位4.2市场定位本项目拟建设成为X县少有的精品多层大型楼盘。4.3区域定位在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与本县其它高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。4.4主力客户群定位中、低收入市民（包括临时居民），白领阶层，二次置业者以及果业丰收后进城置业的农民。4.5功能定位临街的商住宅小区，其总层数最高为六五层。4.6建筑风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。并配合小区道路两边设置3米左右的停车带。第三节项目规划发展建议33 4.7规划设计要点4.7.1小区整体感要强，应符合自然条件。本宗地地势平坦，可考虑为单栋平行布局，适当位置设小区中心景观区。根据居民收入和生活水平不断提高的发展趋势，本项目要充分考虑家庭轿车的普及，故在环绕小区道路两边设置3米左右的停车带。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为六层。4.7.2小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、休闲的风格为主。4.8建筑设计要点4.8.1住宅部分面积宜以建筑面积110平方米左右的三室二厅双卫住宅。住宅为主设计必须尽可能人性化。4.8.2为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。4.9建筑风格及外立面建议4.9.1本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。4.9.2一层考虑为外墙面砖饰面，一层以上部分的外立面尽量采用简单、清爽、高雅的外墙漆色彩，一是能够保证施工速度，早建成早见效，二是方便维护及更换，三是节约投资降低房价，优惠于民。4.10小区环境、景观设计要点园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合X县33 气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，并配以适量的园林雕塑景观。4.11社区服务及物业管理要点社区服务方面配置了小车停车位、小区值班室、物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业公司。4.12装修标准本项目所有的住房交房标准均为清水房标准，但也可以根据客户需要提供个性化的装修房。第四节资源供给4.13建筑材料的需要量、采购方式和供应计划建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。4.14施工力量的组织计划本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。4.15项目施工期间的动力、水等供应33 本项目施工期间的动力、水均在项目原果品批发市场的动力、水接入基础上进行相应改造而成。项目建成投入使用后水、电、燃气、暖气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均可以留出入口，方便业主出行。第五章节能节水措施5.1节能措施及能耗指标分析本项目消耗的能源主要是电能，拟采取以下节能措施，以达到最大限度节约能源的目的。5.1.1项目在设计和建设中，根据建筑节能法规，采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约能源，避免浪费。5.1.2建筑物主楼朝向尽量采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同时，避免盛夏灼热的光线射入室内。5.1.3门为木质夹层门，窗户为塑钢窗，减少热能的损失。5.1.4室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声控装置，以节约电能。5.1.5所选用设备均为国家规定的节能型设备。5.1.6定期对各类设备、管道、器具等进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，以减少浪费。5.2节水措施及水耗指标分析该项目运用的节水措施为：33 5.2.1增强住宅人员的节水意识。通过各种经济和行政管理措施的实行，不断的增强人员节水意识。5.2.2推广节水型设备。包括：节水型便器冲洗设备、节水型水龙头、节水型淋浴设施和其他节水型设备。5.2.3采取必要措施，减少剩余水压。按《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88，采取竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板、安装节流塞、节水阀芯等措施减小剩余水压，起到节水作用。一般采用孔板或用压力调节阀调压，可使耗水量降低15%-20%。5.2.4提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。总之，采取以上节水措施，其节水效果都将是显著的。“坚持开发与节约并举，把节约放在首位”，不仅能取得显著的经济效益，而且能在一定程度上缓解城市用水供需矛盾，解决高峰期缺水问题，还能减少污水排放量，保护环境，取得较好的社会效益和环境效益。第六章环境影响分析6.1环境影响分析研究总则6.1.1分析目的环境影响分析的目的是：贯彻环境保护这项基本国策，具有针对性、政策性、科学性和公正性地保护环境资源，实现环境效益价值最大化。33 针对本项目的建设，进行环境影响分析、景观分析和生活质量分析等，为预测本项目的环境效益与环境不利的影响提供依据，从而体现出项目建设的效益。根据本项目的具体建设方案，对项目布局合理性进行分析，提出合理的废水、废气、噪音的治理措施及本项目环境管理制度。6.1.2分析原则6.1.2.1坚持环境影响分析工作经济建设和环境管理服务的原则，注重分析工作的实用性、针对性、为环境管理决策提供科学依据。6.1.2.2以国家相关产业政策，环境保护法规为依据，贯彻执行“达标排放”、“三同时制度”等有关国家环境保护政策、法规和原则。6.1.2.3以科学、公正、客观的态度开展分析工作，在保证分析质量的前提下，尽量利用现有资料，缩短分析周期，满足工程进度要求。6.1.2.4工程建设要符合X县的教育发展规划6.1.3分析标准环境质量标准（表6-1）序号分析内容环境质量标准1环境空气国家《环境空气质量标准》（GB3095－1996）I级标准2噪声环境国家《城市区域环境噪音标准》GB3096－93）I类标准污染物排放标准（表6-2）序号分析内容环境质量标准1水污染排放标准X省地方标准《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）中三级标准（第二时段）经简单隔渣处理后，接驳入市政污水管网，排入所在区片的污水处理厂集中处理。2环境空气污染物排放标准大气污染物排放X省地方标准《大气污染物排放限值》（DB44/27-2001）中的二级标准恶臭污染物排放国家《恶臭污染物排放标准》（GBI4554-93）中的二级标准油烟排放国家《饮食行业油烟排放标准》（GBI8483-2001）33 声源控制标准（表6-3）序号控制期间环境质量标准1建设期《建筑施工场界噪声限值》（GBI2523－90）2运营期《城市区域环境噪声标准》（GB3096－93）中的I类标准室内装饰装修材料相关标准（表6－4）序号环境质量标准1《室内装饰装修材料人造板及制品中甲醛释放限量》（GBI8580－2001）2《室内装饰装修材料内墙涂料中有害物质限量》（GBI8582－2001）3《建筑材料放射性核素限量》（GB6566－2001）分析期限及分析重点（表6－5）序号分析期限分析重点1建设期施工期的噪声、扬尘对周边环境敏感点影响2运营期运营期所排放的生活污水对周边环境的影响及污水排放的可行性论证。运营期产生的固体废弃物对周边环境的影响。项目建成后，周边道路交通噪声及尾气对项目区域的影响。6.2环境保护目标本报告中的环境保护分析的目标为：拟建项目不对饮用水源产生危险或增加污染负荷，施工期间不发生严重的水土流失，项目的施工期和运行期对周边环境空气及声环境不产生不可接受的影响，项目施工期和运营期的固体废弃物得到合理的处置，不产生不可接受的负面影响，周边环境不对本项目产生不可接受影响。具体要求应达到前述的各项具体标准。6.3项目所在区域环境质量现状特征33 本项目选址在X县城城北开发区，环境空气中的各项污染物均能符合《环境空气质量标准》（GB3095－1996）一级标准，环境空气状况良好。工程场界噪声值可满足《区域环境噪声标准》（GB3096－93）中I类标准，周围声环境良好。6.4施工期间环境影响分析及治理措施6.4.1污染源分析在本项目的建设施工过程会产生噪声、扬尘及污水等污染因素，如未经妥善处理，会对周围环境产生一定影响，主要有如下几个方面组成：6.4.2建筑施工噪声建筑施工噪声虽然只是一种临时性的污染，施工完结后噪声污染即解除，但是，施工设备噪声的噪声级相对较强，其中，高噪声设备包括铲车和装卸车，以及机械挖掘土石噪声等，操作方式属于露于作业，这些噪声源的声级值最高达到90dB（A）。6.4.3扬尘建筑施工过程中有基础开挖、回填泥土的扬尘。混凝土等材料运输、装卸、加工过程的扬尘。6.4.4污水工地污水来自清洗设备、材料所产生的污水，还有降低地下水位的排水，施工工地工人的生活污水等。6.4.5建筑施工余泥33 项目在开挖基础、浇注混凝土等过程中，会产生大量的余泥，这些余泥如不能及时运走并妥善处置，乱堆乱放，将阻碍附近人员行走，车辆通行，严重污染环境。6.4.6建筑垃圾在施工期间产生的建筑垃圾具有产生量大、时间集中等特点，虽对环境的污染是暂时的，如果处理不当，不但影响景观，还会影响周围环境。6.4.7主要环保措施为防治该项目在建设期间出现污染的环境现象，使建设期间项目对周围环境的影响减少到尽可能小的程度，建议建设单位采取如下的污染防治措施：①加强对建筑工地管理，实施文明施工，不得擅自占用公共场地堆放物料、搭建建筑物。②注意清洁运输，防止材料装卸、运输过程中的扬尘与噪声。③遵守施工管理的有关规定，合理安排设备的使用，减少噪声设备的使用时间。④搞好工地的污水导流，可以循环使用的应尽量减少排放，不能循环使用的应在简单处理去除大块杂物后排放。对施工产生的余泥，应尽可能就地回填，或及时找到其他需要回填土的工地，对一时不能迅速找到回填工地的余泥，要申报有关部门，堆放到合适的地方。⑤应对项目附近范围内，施工用车辆经常使用的临时道路经常整治，使车辆行径减少扬尘，防止二次扬尘的大量产生。⑥33 施工人员生活污水中粪便污水经临时化粪池处理，工地食堂应以液化气为燃料，工地食堂厨房污水经隔油池处理。⑦对于固体废弃物应集中处理，及时清运出施工区域。⑧建设工程竣工时，必须清理施工场地，拆除临时建筑及施工设施。⑨运营期间环境影响分析及治理措施本项目投入使用后所产生的污染物主要是使用者的生活污水、废弃的生活垃圾。6.4.8处置措施采用粪便污水、洗涤污水和雨水分流排放，粪便污水立管与洗涤污水立管共用一根通气立管。粪便污水经化粪池处理后排入生活污水中。雨水直接排入新校区雨水管网。6.4.9绿化、美化工程新校区周围较为空旷，自然条件良好，应注意自然环境保护和整治，适当设置开放式绿地。绿化布置应考虑山区气候特色和客家文化特色，选择观赏性强的树种，树下种植萌芽力强，枝繁叶茂，耐修剪的绿色植物和观叶灌木，间种花期不同，便于管理的花灌木，形成空间层次协调，树形、色彩组合与季节变化相呼应的连续绿化景观。6.5环境分析结论33 综上所述，通过项目建设管理部门的严格管理与环保相关部门的监管，在确保严格实施本可行性研究报告中提出的环保措施的前提下，本项目对环保的影响可以减轻至最低水平，因此，本项目在环境影响分析方面是可行的。建议本项目应向X县环保部门填报环境影响登记表。本项目的建设应该坚持以下原则：1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；2、坚持“三同时”的原则；3、做到环境效益与经济效益相统一，环境保护治理方案技术可行经济合理。第七章安全卫生消防7.1安全措施X县长安商城规划面积60亩，建筑面积60000平方米，项目建设施工的全过程必须贯彻执行《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《建设工程施工现场管理规定》等国家和X省有关法律法规。严格落实各级安全生产责任制，制定安全生产保证体系和安全管理规章制度；按照专项施工安全技术方案、安全施工措施操作，完成安全管理目标。长安商城项目建设的各建筑物在日常管理中制定安全管理制度，执行相关安全规定，确保项目管理的安全。7.2卫生措施长安商城33 占地面积广，项目繁多，项目在施工和使用期间人员流动很大。因此，项目建设过程以及投入使用以后都要加强卫生环境管理，防止在人流中疾病、传染病流传交叉感染。项目的室内空间、通风、采光及空调设计等必须符合相关规定，最大限度地减低由于人员密集和流动而引起的交叉传播疾病的可能性。项目的卫生清洁应制度化并加强巡视检查和管理。项目的施工建设应当遵守《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（JS71）和《建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》（JS54－115）等国家和X东省有关规定。8.3消防长安商城项目的建设和使用过程根据《中华人民共和国消防法》和《X省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》等国家和地方有关消防及管理的法律法规执行。长安商城项目制定消防管理制度，配备喷水灭火系统和火灾自动报警系统，建筑物室内配置手提式MF4灭火器。长安商城项目的消防措施如下：1、明确消防安全责任人，使消防工作落实到实处；2、制定消防安全管理制度，从管理制度的角度严格把控消防安全工作；3、组织学习国家和X省有关的消防法律法规，学习各种消防器材的使用；4、项目施工场地内不准存放易燃易爆化学品和和易燃可燃材料，施工中使用易燃易爆化学危险品时，应当制订防火安全措施；使用后的废弃易燃易爆化学危险物料应当及时消除；33 5、制定用电管理制度，安装电气设备和进行电焊、气焊作业等，必须由经培训合格专业技术人员操作。第八章项目组织机构与人力资源配置8.1开发项目的管理体制、机构设置本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理，即由建设方组建成立一个长安商城项目开发部。下设工程技术处、财务处、外联处、销售处。8.2管理人员的配备方案项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理，并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术问题的协调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。8.3拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况33 工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执行，公司不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。第九章项目实施进度与招标方案9.1前期开发计划项目可研分析规划设计条件方案、总图设计2005.02-2005.0520057.062005.06-2005.07施工图审查总图报批地勘方案报批地勘审查施工图设计2005.072005.072005.07-2005.072005.08施工图报批监理、测绘建设工程许可证施工招投标开工工程质量监督施工许可证2005.072005.072005.08初验9.2工程建设计划06.06装饰工程2006.03-06.0605.10预售主体工程砌墙2005.10-06.03基础工程2005.05-05.09首期开工销售期、项目后期维护及维修工作二期开发06.08-07.08交付住户06.08竣工验收室外工程06.05-06.07三期开发07.08-08.0806.0833 在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期项目建设计划策划中将进一步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。9.3招标工作依据9.3.1《中华人民共和国招标投标法》；9.3.2国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》；9.3.3七部委联合发布《评标委员会和评标办法暂行规定》。9.4招标工作原则9.4.1招标方式按照X省发展和改革委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用下方式：建筑设计采用邀请招标，进行资格后审；全部工程施工采用公开招标，进行资格预审；工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。9.4.2招标范围该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料、设备采购等；工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。9.5招标组织形式9.5.1招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。9.5.2评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。9.6招标基本情况33 本项目的勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料等采购活动，拟采用的招标组织形式、方式详见招标基本情况表：招标基本情况表项目名称：X县长安商城项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计√√√土建工程√√√工程监理√√√其它√第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算的依据10.2投资估算10.2.1建筑工程费：本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，单位工程造价采用本地周期结构建筑单位工程平均造介，经调查测算，并查阅X县建设局网站公布的相关造价数据指标，得出2005年6月X县六层框架建筑的单位工程平均造价约为500元/平方米，由此估算该项目建筑工程费：6万平方米×500元/平方米=3000万元，首期投资费1000万元。10.2.2工程建设其他费用10.2.3基本预备费基本预备费是指在33 项目实施中可以发生但在项目决策阶段难以预料的支出，需要事先预留的费用，一般由下列三项内容构成：一是在批准设计范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；经批准的设计变更、工程变更、材料代用、局部地基处理等增加的费用；二是一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用；三是竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用；其估算公式为：基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率。根据引用公式，费率取3%，估算X县长安商城及配套设备项目的基本预备费为：3000×3%=90（万元）涨价预备费据公式PC=ΣIt[(l+f)t-l]估算。式中PC-涨价预备费；It-第t年的工程费用；f-项目建设期物价上涨指数；根据国家公布的CPI上涨指数，取值3.5%。t-年份。由为简化估算，设土建工程在两年中是按均衡投资的，依公式估算涨价预备费110万元；10.2.4建设期利息33 因本项目资金来源均为自筹资金，据相关规定，在本项目中不做建设期利息估算。10.3投资估算表经估算，本项目总投资为6000万元，其投资构成见表10-2。10-1项目总投资估算汇总表序号费用名称投资额占项目总投资的比例（%）1建筑工程费3000502征地费1800303工程建设其他费701.14基本预备费901.55涨价预备费1101.86报建办证费5308.87配套设施费4006.88项目总投资600010010.4资金筹措根据公司实际情况，本项目采用分期开发，开发资金通过两种方式获得：①自筹资金：本项目投资商筹取2000万元用于本项目征地及动工建设前期费用。②本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体时间以房管局核准的预售许可证批准时间为准）部分销售款再回投入本项目开发之中。33 第十一章社会评价11.1社会评价的目的11.1.1确定合适的措施来完成项目目标。11.1.2保证项目收益在不同群体间的公平分配。11.1.3预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响。11.1.4为改进项目实施方案提出建议。11.1.5防止或尽量减少对地区社会医疗、文化造成的损害。11.2社会评价的原则11.2.1多层次分析。11.2.2根据项目特点选用不同评价方法。11.2.3坚持以人为中心。11.3社会影响分析。11.3.1对居民生活水平与生活质量的影响。项目的建设，有利于城市经济的发展和人民生活水平的提高。能有效的解决住房紧问题，对提高当地居民生活质量有很大的促进作用。但应指出的是项目施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等；项目完成后，对改善城市交通及城市面貌有一定的积极作用。11.3.2对不同利益群体的影响。项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入。11.3.3对弱势群体利益的影响。33 项目的建设对老人、妇女、儿童、残疾人员等群体的利益不会造成负面影响。11.3.4对城市化进程的影响。就城市规划来看，不会产生较大的影响，该项目的建设符合X县总体规划，加快创建现代化城市的步伐。对少数民族风俗习惯和宗教的影响。本项目的建设将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯。项目的建设将促进各民族文化、民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定。社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的结果措施建议1对居民收入的影响百分之百不同程度影响增加旅游等方面的消费。严格执行国家和地区的有关规定。2对居民生活水平与生活质量的影响百分之百不同程度提高提高文化素养，促进精神文明建设。有关部门应注意引导。3对居民就业的影响可创造一定的就业机会，应由当地的主管部门安排。提高个人收入水平，利于经济健康发展和社会安定团结。有关部门应注意就业前的培训、指导工作。4对不同利益群体的影响建设时期由于施工等问题会引起当地居民的不便。会不同程度地影响建设工期和施工环境等。有关部门应对有关事宜做好讲解说服工作，以求得其配合与支持。建成后可提升城市竞争力，改善市容市貌。促进卫生、环保及经济的健康发展。有关部门应加大宣传力度，合理引导。5寻脆弱群体的影响（妇女、儿童、残疾人员）百分之百不同程度受益提高城市竞争力，改善交通条件。有关部门应注意扶持。6对地区基础设施、社会服务容量和城市进程的影响促进基础设施建设，加快城市化进程促进社会经济健康发展，利于社会安定团结。有关部门应注意发展的规划、管理和指导。33 综上所述，项目建成后，所取得的社会效益是非常显著的，将在社会各方面间接体现，一般难于量化。11.4社会风险分析本项目的建设，对于发展当地经济，满足社会市场经济的发展，提高人民生活水平具有推进作用，社会效益显著，基本不存在社会风险。项目建设有利于弘扬中华民族传统文化，促进民族团结，推动当地经济的发展，不会产生或者引发民族矛盾、宗教矛盾。但应做好项目施工和运营期的管理工作，尽量减少对周遍居民日常生活的影响，处理好由此产生的各种矛盾，以避免由此产生的社会风险。11.5社会评价结论根据建设项目对社会的影响分析、项目所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，本项目建设具有较好的社会效益，必定备受多方关注和支持。综合多方面的调查研究和客观分析得出结论，本项目具有较好的社会及经济效益，项目的社会评价可行。第十二章研究结论与建议12.1结论12.1.1项目地块所属区域在X县城城北开发区。随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为房地产开发一个新的热点区域。12.1.233 根据项目开发成本及利润估算表分析，土地成本1800万是个固定因素，其土地成本适中。影响本项目最终利润的最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大城市土地供应的监督和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围的进一步凝聚，其销售价格在估算价格的基础上有一定的上浮空间，即结果将增加开发商的利润。12.1.3从项目预计销售情况分析来看，其项目开发后发商完全有能力进行二、三期开发。因此就本项目而言，作为开发商，由于土地摊消成本适中，其开发商利润相对较好。因此其项目进行住宅小区开发是可行的。12.2存在的问题及相应的建议12.2.1由于本宗土地距现有县城闹市中心尚有一定距离，在一定程度上影响到人气的延伸。12.2.2就项目地块区域现状来看，开发项目较多，总体开发体量较大。从目前在建的和销售的中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理与户型设计不合理的缺陷。作为本项目，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位、合理户型设计以及小区完善的配套设施和好环境去赢得市场认同。12.2.3该区域同规模楼盘的园林景观“左岸香桂”比较高档，因此在本项目中必须加大园林景观方面的投入，用景观来提升小区品质，从侧面来提高销售价格。33'