“盛水绿都”可行性研究报告

'一、总论1．项目建设背景为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近A市植物园，临南水北调的B村建设精品住宅小区。结合A市城中村改造的优惠政策，这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。根据A市城市规划发展需要以及B村控制性规划要求，河北B房地产开发公司只要与B村委会签订合作开发建设协议书，合理安排村民拆迁及安置，即可获得该村700亩土地的并分期开发建设。该项目初步规划设计方案设计已经完成，“盛水绿都”项目建议书等各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2．项目概况(1)项目名称：“盛水绿都”项目。(2)建设地点：A市B村。(3)建设单位：河北B房地产开发公司。(4)企业性质：股份制。(5)经营范围：主营：房地产开发经营。(6)公司类别：专营企业。(7)资质等级：城市综合开发二级。(8)企业概况：河北B房地产开发公司是股份制房地产开发企业，本公司现有各类精通房地产业务的技术及管理人才30多人，其中高级职称4人，中级职称8人，初级职称10人。几年来，该公司成功开发了A市“胜利南大街小区”、塔南路“胜利小区”等项目，以及正在开发的位于红旗南大街东营村的“东盈绿园”项目，总开发面积数十万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并得到了广大业主的好评，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。“盛水绿都”将是本公司开发的又一精品住宅小区。(9)工程概况：“盛水绿都”24 项目占地约700亩，总建筑面积81.5万平方米，其中多层住宅约27万平方米，低层住宅及花园洋房约10万平方米，小高层住宅约34.8万平方米，商业面积约6.7万平方米，公建面积约3万平方米。经估算，工程总投资7.3亿元，每平方米造价890元。(10)资金来源：本项目建设资金完全由河北B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，项目平均年收益率31.07％，投资回收期2.5年。投资利润率16.8％，计算期内国家税收8626万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3．可行性研究报告编制依据(1)省市政府有关城中村改造的相关政策以及合作开发旧村改造报批立项；(2)河北B房地产开发公司与B村委会签订合作开发建设意向书；(3)A市规划局关于城中村改造的意见及B村控制性详细规划；(4)西北建筑工程学院设计研究院《“盛水绿都”项目初步规划方案》；(5)B村地质勘探资料；(6)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》；(7)建设部《房地产开发项目经济评价方法》。4．可行性研究报告研究范围根据“盛水绿都”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5.研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用B村村民用地，对提高村民生活水平，推进集体企业产业结构调整，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的较高档商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。6．主要经济技术指标24 “盛水绿都”项目主要经济技术指标见表3—1。表3-1“盛水绿都”项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米466666.672总建筑面积平方米8000003建筑容积率1.74小区绿化率%40以上5户均面积平方米/户1386居住总户数户52147综合售价元/平方米15868建设投资万元929089销售收入万元10782010每平方米建设投资元89111投资利润率%16.812全部投资财务净现值（税后）万元1491213全部投资投资回收期（税后）年2.5二、住宅市场分析与营销战略1、当前住宅市场现状进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，2002年，在国民生产总值增长的9%中，住宅建设的贡献率达到3个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。（324 ）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。2、A市商品房现状与市场需求A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10．98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，A市目前有16％的市民住房是“单位借房”，约49％属“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在A市市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38．96％，60～90平方米的占23．8％，91～110平方米的占24．82％，110平方米以上的只占12.42％，有近87．58％的家庭住房面积在110平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在110平方米以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。3．“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着A市市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：3.1住宅市场趋向细分化24 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，A市市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉80％以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。3.2商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年A市市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“那帕溪谷”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：（1）先富者的市场潜力。A市市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占5％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。A市新华区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。(2)商业消费潜力。A市是华北国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。由于近几年国家对A的扶持，A的经济飞速发展，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“盛水绿都”这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。(3)项目区位市场潜力。“盛水绿都”项目位于南水北调东岸，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。24 3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。3.5住宅开发向规模化发展前几年，A市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前A市已有商品房300多个楼盘，但大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。A市目前开发的卓达、神兴、国际城小区等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使楼盘向规模化方向发展。3.6住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段24 随着A市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，A市居民购房除直接居住或自用外，有近15％是用于投资保值、增值或出租，这与A市市民近几年生活水平很快提高不无关系。据有关资料统计，1990年A市城镇居民人均收入为1579元，1995年为4384元，2001年达到9682元，2004年达到13764元，2004年比2001年实际增长42．2％。在居民消费支出中恩格尔系数已由1995年的46．7％降到2001年的42．1％，最近几年这一系数又有新的下降，这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由7．1％上升到18％左右。其中中低收入的家庭为6％～10％，中高收入家庭为15％—18％，，富裕家庭占20％--30％，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也由“八五”时期的28％增加到1997年的32％，目前这一比例已超过90％，并保持逐步上升的势头。从以上分析可以看出，“原乡别墅”、“那帕溪谷”、“天山。水榭华都’’等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，“盛水绿都”市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。4，当前住宅市场面临的矛盾和问题目前，以住宅为主体的房地产市场在发展过程中面临着一些深层次的矛盾，结构性、阶段性、体制性供给过剩的现象突出，市场有效需求的不足。主要表现在以下三个方面：(1)商品房空置量继续上升，消化空置房压力加大。据有关资料统计，A市空置商品房已达50余万平方米，一些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或居住环境不良的商品房空置率还将进一步增加。(2)住房制度改革未能达到预期进度，各种政策的落实未能实际到位，住宅市场消费需求的良性循环要有一个较长的形成过程。(3)市场发育程度整体水平偏低，地区之间发展严重不平衡。‘‘盛水绿都”住宅开发也面临住宅市场供大于求的矛盾。虽然随着福利房的取消，房地产二、三级市场逐步开放，居民收入水平逐步提高，为商品房市场的发育打下了一定的基础，但目前结构性供给过剩与市场有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在2008年后将建成100万平方米的经济适用房，低档房市场供给量很大，对房地产价格将产生较大影响，导致本项目的开发有一定的市场风险。5．营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：5．1确定项目整体形象原乡小区已成功开发，其形象得到了A市市民和政府的认同，在A市房地产市场有一定影响，建立了一定地域形象。“盛水绿都”地处南水北调东岸，北临A市植物园。地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”24 这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，“盛水绿都”的开发将是A市又一个精品住宅小区。5．2“卖点”分析“盛水绿都”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”主要是：(1)小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有突出的环境特点。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计。(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。(2)物业管理在引进知名品牌的同时，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。(3)小区住宅设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、居住区环境以及市场定位等。5．3营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：(1)广告宣传策略。由于植物园及南水北调的环境已经在A市消费者心目中建立了良好的形象，对后期项目的开发销售较为有利。“盛水绿都”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。(2)促销策略。1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者；②收入较高或中、高收入的消费者；③驻A市办事机构商用或商住；④24 其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性(销售对象)的举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；⑨售楼现场样板房促销；⑩其他促销手段。5．4定价策略(1)价格定位。1)根据A市目前房地产屋源交易信息，二环路以外西、南及东北市区一带，同类商品房销售价格见表3-2。、神兴、国际城小区表3-2楼盘销售价格情况表（2004年12月）序号名称房屋类型地段最低价(元／平方米)最高价(元／平方米)1纳帕溪谷联排别墅新华区192026802原乡联排别墅新华区168023603花样年华中档住宅东开发区138018804都市晶华多层住宅桥西区15802580从A市2004年12月楼盘销售情况分析，于“盛水绿都”同地段中高档住宅售价每平方米在1500～1800元之间；别墅式高级住宅每平方米1800-2300元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。2)“盛水绿都”价格定位为中高档住宅，考虑各方面因素，多层住宅价格每平方米定在1400～1600元之间，小高层住宅每平方米定在1500～1800元之间；花园洋房及联排低层住宅每平方米定在1600～2200元之间，可研中分别取1400元、1500元1800元和2000元。(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠；②集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。24 (3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。三、项目选址及建设条件1．项目选址南水北调修通以后，沿河绿化带将作为永久性公园，环境得天独厚，今后A市将严格控制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅为主，发展为A市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。沿南水北调区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。“盛水绿都”项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。2．建设条件2.1位置优越“盛水绿都”项目建设地块位于南水北调河东岸，植物园路主干道西南侧，空气清新，水质优良，主干道和平路向前直通市中心区。沿和平路一带的住宅区，是A市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与南水北调片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托南水北调一流的自然环境，“盛水绿都”住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。2.2交通方便已建成的主干道和平西路和植物园路、西三环路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由A市的中心火车站方向开往“盛水绿都”，坐车由“盛水绿都”至市中心只需15分钟，到火车站30分钟，到A市机场40分钟。和平路自西三环通往东二环与307国道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。2.3建设厂区“五通”条件具备市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。供水；自备深水井。24 供电：市政供电。天然气：具备接入。地质勘探：地质勘探。通信：直接由A市市话通信网接入场地：建设场地为B村用地，土地平整，需要拆迁。2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全“盛水绿都”与大郭镇、和平西路的商业、教育设施小区新建幼儿园、小学、市十四中等初等教育园地，市物资学校、空军飞行学院等院校也在该区周困，形成了良好的文化氛围。2.5土地征用情况开发土地以定点拆迁方式获得B村村民用地466666.67平方米，未用转让变更方式办理用地手续。四、建设规模及功能标准1.建筑面积和内容根据市规划局规划批复，“盛水绿都”项目建设为高品质住宅小区，初步规划总建筑面积815080万平方米，其中住宅建筑面积717880平方头，商业建筑面积67200平方米，综合配套30000平方米。2.功能设施标准2.1建筑使用功能2005年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展，轻轨地铁也在进一步规划中；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。2005年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。根据这一趋势，“盛水绿都”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。2.2设施标准24 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《河北省省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。①外墙：高级外墙涂料；②内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为涂料；③顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为涂料；④地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；⑤门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；⑥厨房设施：洗涤盆；⑦卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；⑧阳台：高级塑钢封闭式阳台；⑨其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。2.3住宅户型规划根据“盛水绿都”区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下几类户型：多层住宅户型：每户建筑面积90~150平方米。小高层住宅户型：每户建筑面积100~150平方米。花园洋房住宅户型：每户建筑面积160~200平方米。联排低层住宅户型：每户建筑面积190~260平方米。总计约5214套各种户型。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室（单双人间）、起居室(厅)、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。联排高级住宅主要考虑商住两用按商务和居住两用功能安排。3.工程项目一览表依据初步规划方案，“盛水绿都”主要工程项目见表3-3表3-3主要工程量一览表序号项目名称说明24 1土建工程建筑面积815080m21．11．21．31．41．51．6多层住宅联排低层高档住宅花园洋房小高层高档住宅商业配套建筑面积269280m2建筑面积41280m2建筑面积59280m2建筑面积348040m2建筑面积67200m2建筑面积30000m22给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程(强电)配电房变配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通电话配线(端子接单元口)宽带网、社区局域网等7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8闭路电视住宅区9室外工程室外绿化及部分道路场地五、建设方案1．建设场地环境1.1地形建设场地为B村现状较规则矩形地块，东西长，南北窄，地形平坦。1.2场地自然条件(1)地貌：场地位于A市西北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。(2)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按A市地区标准，设防烈度要求为7度。2．总体规划布局2.1片区规划24 A市规划局对沿南水北调沿岸B村控制性详细划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。2.2小区整体规划设计原则(1)高绿化低密度；(2)综合服务配套设施齐全；(3)户型设计适应“升级换代”居住要求；(4)体现小区独特的整体建筑风格。2.3总平面布局“盛水绿都”总平面略呈“L形布局，由4个地块形状较为规则大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园分布在各组团内部，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南东北四个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与南水北调视觉相呼应，环境相协调。2.4交通组织小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车出口别设于小区北面主出人口，紧接北面40米宽规划路。2.5规划指标根据“盛水绿都”初步方案及建设规模，规划指标见表3--4。3．建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。表3-4“盛水绿都”项目建筑技术经济指标序号项目指标1总用地面积466667平方米2总建筑面积815080平方米3联排别墅面积26920平方米24 4花园洋房面积59280平方米5小高层面积348040平方米6沿街商业面积67200平方米7公共配套面积30000平方米8建筑层数地上1--12层9建筑总高4—36米10建筑层高地上2.9—4.2米11建筑容积率1.712绿地率40％以上13停车地上80%14停车地下20%3.1建筑方案总体构思建设地块西部紧连南水北调，东面、北面临街。基本要求是：建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与南水北调相呼应，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。3.2平面设计(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。(1)公用建筑。中心花园广场地下设一层车库，地下车库出人口均为小区北面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。(2)24 小学、幼儿园、物业管理综合楼、会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。3.3立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与南水北调和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。4．结构设计根据“盛水绿都”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：4.1基础选型及处理(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。(3)混凝土条形基础。4.2上部结构“盛水绿都”建筑群地上部分由多层住宅、联排低层高挡住宅、小高层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为、剪力墙、框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按7度设防。5．公用设施方案本住宅区因东部、北部临街，可利用部分临街商业作为小区配套设施，并可借助本项目改善或弥补周围小区配套设施的不足。5．1供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由原有深水井接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：(1)用水标准和用水量。住宅生活用水：140公升／人·日，K=1.4；公建用水量按生活用水量30%计算。(2)给水。1)设300～500立方米消防水池若干，安装通用消防水泵各2台，自动消防水泵各2台。建设区内已设水泵房。24 2)在小高层住宅屋顶设单元屋顶水箱(每栋一个)。(3)室内给水和消防给水系统。1)室内生活给水：采用变频式供水系统。2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。(4)室内外排水。1)室内污水排放量按供水量的85％—90％估算。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。5．2供电(1)供配电系统。1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从变电站内增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。3)主要电力供应指标：设变电站一座，进站电压10KV、配电电压为380/220V，设计用电标准，居民每户5KW，公建及道路照明用电按居民用电量30%设计，采用0.6用电系数。4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。(2)照明及电力设计。1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按5kW／户计算。2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。5．3供气24 采用城市管道煤气/天然气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米)，从市政预留口接人。5．4通风空调(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器（挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时（变配电房按10次/小时计算)。5．5弱电设计(1)小区通信线路由A市市话网直接引入。(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。(5)小区CATV电视系统由A市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。6．消防(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。(3)小区室外按规范设消火栓。(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。7．环境保护本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：、(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。24 (3)噪声：设备选型应尽量选用噪音较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。六、项目实施进度安排本项目计划在5~6左右的时间内建成。建设进度计划如下：2005年7月1日：项目建议书批复。2005年6月1日～2005年8月：编制可行性研究报告并报批。2005年7月—2005年8月：建筑方案设计。2005年8月：综合管网设计。2005年8月～2005年11月：施工图设计。2005年10月～：基地拆迁。2005年12月：报建、领取建设规划许可证。2006年2月：一期工程开工。2006年3月：完成投资25％，开始预售。2006年9月：二期工程开工。2007年6月：一期正式人住。2007年9月：三期工程开工。2008年6月：二期正式人住。2008年9月：三期工程开工。2009年9月：四期工程开工。2010年6月：三期正式人住。2011年6月：整体竣工正式入住。七、投资估算与资金筹措1．投资估算根据A市相关土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-5和附表3-1。表3-5“盛水绿都”项目投资估算单位：万元　　开发产品分期计划进度序号项目成本123424 1土地费用　　　　　2前期工程费16321632　　　4建筑安装工程费563851400233243415049905公共配费及其他1630253868305118614266开发间接费72719441553647管理费用14543888311071288合计764992160142794549666089总销售收入107820189426912610670908210销售费用2696474172826722711开发期税费86261515553085472712其他费用2181582124616019213不可预见费2907776166221325714合计1640933461016714941403投入总计92908249475296169908011净收益14912-600516165368010712．资金筹措本项目建设资金完全由建设单位自筹，河北B房地产开发公司使用自有资金3000万元及自筹资金5000万元作为项目资本金；按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约15439万元。八、经济效益分析1．住宅销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米1500元；小高层按每平方米1600元；花园洋房按每平方米1800元；低层联排高档住宅按每平方米2200元：平均每建筑平方米售价1500元。商业按每平方米2000元，平均价格按每平方米1586元。2．销售进度及付款计划本项目计划在6年内完成销售，各年销售计划见表3-6表。24 表3-6各类建筑销售计划表(％)项目合计1年度2年度3年度4年度5年度6年度多层住宅100603010小高层住宅100306010商业1006040花园洋房100204040联排住宅100305020所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付一半，第二年再付一半。考虑小区临时停车的需要，60％的车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年90%出租率，每个停车位每月45元；第二年以后出租率为100％，第二年至第五年，停车位每月50元，五年以后每月60元。3．盈利能力分析项目在计算期内经营收入107820万元（其中已扣除村民143000平方米成本），项目总投入92908万元，可获利润总额14912（已扣除税费）万元可分配利润。详见表3-5。根据财务分析：项目投资利润率为16.8％，平均年收益率31.07%，投资回收期为2.5年。商品房投资净利润率=税后利润总额／总投资X100％=14912／92908X100％=16.8％商品房资本金净利润率=税后利润／资本金X100％=14912／8000X100％=186.4％平均年收益率=186.4%/6=31.07%4．清偿能力分析本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。24 5．资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，由财务分析资产负债分析可见，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。6．敏感性分析将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10％，全部投资内部收益率将分别下降约5%，.投资回收期则增加1年；租房价格和预售款回笼进度对收益的影响相对不敏感。根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6％左右的范围，否则，项目收益风险较大。九、风险分析及对策1．市场风险分析(1)从A市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的居住环境是其重要原因。本项目市场定位为中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售进度方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房价每平方米售价为1200--1800元之间(中低档商品房)，一套建筑面积100平方米的住房平均售价达12万元～18万元之间，相当于家庭年收入的8倍至12倍，难以形成有效需求。本项目销售房价只是是这一标准的近1.2倍，目前A市中产阶层毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。虽然目前A市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走低，销售相对低迷，但随着国家采取的反通货紧缩政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房的销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。24 (2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。2．经营管理风险分析(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1％，将比基本方案增加净现值839万元，反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。(3)做好物业管理和售后服务工作。1.金融财务风险分析本项目资金完全自筹，不从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)建筑分期付款+银行按揭；(5)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。附表3-1项目总投资估算单位（万元）序号项目总投资估算说明1开发建设投资9290824 1．11．21．31．41．51．61．71．81．91．101．111．12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用0163220545638516302727145426968626218129072经营资金3项目总投资929083．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金92908102961000套村民住宅河北B房地产开发有限公司A市A房地产投资机构2005年6月7日24'