5万吨粮食储备库项目可行性研究报告

'5万吨粮食储备库项目可行性研究报告53 目录第一章概况61.1项目提要61.2项目建设的背景8第二章项目建设方案122.1建设方案设计的依据122.2建设地点、自然环境及社会环境122.3建设规模152.4建设方案及内容16第三章公用设施233.1给排水233.2供电233.3道路23第四章环境保护244.1编制依据及标准244.2环境影响分析244.3污染防治措施274.4环境影响评价结论28第五章消防3053 5.1设计依据305.2消防设计30第六章节能316.1设计依据316.2节能措施31第七章组织机构337.1企业组织机构337.2劳动定员337.3人员培训34第八章建设项目招标358.1建设项目招标组织计划358.2建设项目招标方法358.3建设项目招标内容36第九章项目实施计划与进度37第十章项目总投资估算3810.1项目投资估算依据3810.2项目投资估算38第十一章资金筹措及投资计划4311.1资金筹措4311.2资金使用计划4353 第十二章财务评价4512.1财务基础数据的确定、估算与分析4512.2财务偿债能力分析4612.3财务的评价结论47第十三章社会评价49第十四章不确定性及风险分析5014.1项目的不确定性因素5014.2风险分析及控制51第十五章综合评价及结论建议5315.1综合评价5315.2结论和建议5353 附件：1、广水市鄂北米业有限责任公司企业简介2、企业法人营业执照3、组织机构代码证4、税务登记证5、国有土地使用证6、建设用地规划许可证7、建筑工程施工许可证8、全国工业产品生产许可证9、广水市鄂北食品有限责任公司厂区平面布置图10、中国农业发展银行随州市分行关于2008年度客户信用等级评定及统一授信的批复11、建设项目环境影响报告表12、委托书53 第一章概况1.1项目提要1.1.1项目名称：鄂北米业有限公司5万吨粮食储备库1.1.2项目建设单位：广水市鄂北米业有限责任公司1.1.3建设地点：广水市广水经济开发区107国道与京广高速公路连接线路口1.1.4项目性质：新建1.1.5项目建设规模及内容已购置资产399.2万元，并取得相关证件，其中土地40亩，场区围墙、道路、零星建筑、进出场的水电设施等。项目全部建成后总建筑面积26464平方米，其中，仓库10栋14400(24*60*10)平方米，装具库384平方米，综合楼700平方米，道路硬化4800平方米，停车场3000平方米，绿化2000平方米，其它设施1180平方米，仓储量5万吨。本项目分二期建设，一期工程建筑面积13554平方米，仓储量2.5万吨。其中，仓库5栋建筑面积7200平方米，装具库384平方米，综合楼700平方米，道路场地硬化5270平方米。二期工程建筑面积12910平方米，仓储量2.5万吨。目前工程建设招标前的所有证件、图纸等手续和资料均已审批完成。53 1.1.6项目建设工期：三年1.1.7项目总投资及资金筹措本项目总投资8380万元，其中自筹资金3080万元，第一期工程投资1686.02万元，第二期工程建设投资1285.43万元，其它建设资金408.55万元,流动资金贷款5000万元。1.1.8项目的财务盈利能力和偿债能力指标a.项目财务内部收益率（税前）：9.74%项目财务内部收益率（税后）：8.16%b.项目静态财务净现值（税前）FNPV：2152.85万元项目静态财务净现值（税后）FNPV：1479.75万元c.项目动态（税前）投资回收期：15.6年项目动态（税后）投资回收期：17.9年1.1.9承担编制项目可行性研究报告的咨询单位及其资质：广水市工程咨询公司，公司法人代表：吴强。公司资质证书号：湖北省发展和改革委员会鄂工咨丙19971996060，资质等级：丙级。1.2项目建设的背景广水市鄂北米业有限责任公司是一家集粮食加工与仓储的企业，仓储能力3万吨，年加工粮食5.5万吨，其中“武胜关”牌大米远销河北、河南、广东、广西等十几个省市自治区。53 公司位于广水经济开发区，注册资本808万元，公司总经理胡远宝。公司创建于1992年，经过十几年的发展，现有员工33人，其中技术人员9人，拥有净资产2600万元，年销售收入8200万元，年利润165万元，通过了ISO9001：2000国际质量管理体系论证，被随州农业发展银行授予AA级信用企业。1.2.1广水市粮食储备库的现状广水市是湖北省产粮大市，也是国家重要的商品粮基地。近年来随着国家惠农政策逐步加强，农民种粮的积极性被充分地调动起来，产量正呈现出逐年上升的趋势,预计每年向社会提供商品粮15万吨。广水市只有一个国家粮食储备仓库，仓储量仅5万吨。11个基层粮管所仓储量加起来也不到5万吨，而且设施陈旧，设备老化，粮耗严重，现在正值于改制阶段，基本停滞状态，仓储量严重不足，严重影响到国家粮食安全战略。2007年全市粮食作物生产情况品种面积（公顷）单产（公斤）总产（吨）小麦20838435381120稻谷32718115063295021.2.2项目建设的必要性1、项目所在地区位优势明显。一是交通优势。广水市分别与大悟、孝昌接壤，53 大悟县和孝昌县也是农业县，两地年产粮分别是7.5万吨和9.5万吨，而且两县没有一个粮食储备仓库，自有仓容严重不足，仓库设施条件落后，且库点分散，管理难度大，相当一部分粮食租仓存放，租仓费用高，储粮安全受到影响。项目所在地东距大悟县城10公里，南离孝昌县40公里，距离广水铁路货运专用线只有2公里，交通十分便捷，为项目建设提供均可比拟的优势。二是环境优势。项目所在地地处107国道与京珠高速公路的连接处，周围没有污染源，场地开阔，有有利于项目的实施。2、与广水产粮大市地位不相符。作为湖北省传统的产粮大市，广水市粮食储备现有的规模、设施与这一产粮大市的地位是不相匹配的，无论从粮食的总产量来说还是人均储粮量计算，都远远的落后其它地区。广水国家粮食储备粮库就现有规模、条件、环境的已无扩容和发展的空间，为确保储粮安全和企业的长远发展，广水市鄂北米业有限公司建设5万吨粮食储备项目显得尤为紧迫。3、有利于中央政策的落实。中共中央作出了促进中部崛起的重大决定，积极服务“三农”，发展农业生产，扩大内需，53 做好粮食工作是中部崛起的重要内容之一。创新粮食品牌，打造品牌企业，落实粮食宏观调控政策，完善粮食储备体系，对促进粮食生产有着不可或缺的作用。而粮食储备是落实这项政策的重要载体，同时，随着国家粮食最低收购价政策的实施，粮食部门粮食收购量大幅上升，粮食仓库日趋紧张。如果不敞开收购，则会引起社会不稳定。4、符合市场需要。在市政府和各方面的大力支持帮助下，鄂北米业有限公司现有3万吨粮食储备能力，从周围县市的市场需求看，还有10万吨市场份额，因此该公司拟新增仓储规模，建设年储藏能力5万吨的规模是有市场保证的。1.2.3项目编制范围1、对项目建设提出可行性2、项目建设规模及内容3、项目选址及建设方案4、环保、安全、消防5、项目总投资估算6、项目综合效益评价等1.2.4编制原则1、可行性研究报告内容及深度参照国家相关标准编制。2、新建设项目应当遵循有利于中央储备粮的合理布局，有利于中央储备粮的集中管理和监督，有利于降低中央储备粮成本、费用的原则。53 3、设备配置、选型以保证储粮安全的基本需要，确保企业生存发展需要，节省项目的建设投资。4、项目的编制遵守相关的法律和法规。5、符合国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）、国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》要求。6、遵守中华人民共和国《建筑法》有关建设监理规定及《湖北省工程建设监理管理办法》。7、仓库容量达到国家规定的规模，仓库条件符合国家标准和技术规范的要求。1.2.5可行性该项目选址合理，出入交通便利，建设规模适度，投资造价切合实际，建设周期适当，资金来源渠道明确，项目建设是必要的，也是可行的。53 第二章项目建设方案2.1建设方案设计的依据2.1.1《中国农业发展银行商业性项目贷款管理办法（试行）》农发银发（2007）304号2.1.2《中国农业发展银行农业产业化龙头企业贷款办法》2.1.3《中国农业发展银行粮食仓储设施贷款管理暂行办法》、《2007年国家农业综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写大纲》2.1.4《省政府办公厅转发省计委、省农业厅、省林业厅关于湖北省优势农产品和特色农产品区域布局规划（2003—2010年）的通知》（鄂政办发[2003]80号）2.1.52008.3.27温家宝《国务院采取十项措施支持农业和粮食生产》2.1.6国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版：2.1.7《建设项目可行性研究与经济手册》2.1.8项目单位提供的相关报表、基础资料和图纸。2.2建设地点、自然环境及社会环境2.2.1地理位置53 广水市位于湖北省北部偏东，以平靖关、武胜关与河南连界 , 自古为南北交通要冲，素有“鄂北门户”之称。地跨东径113°31′-114°07′，北纬31°23′-32°05′。北与河南省信阳县毗邻，东邻大悟县，南接孝昌县、安陆市，西连随州市曾都区。东西宽57.5公里，南北长 78.7 公里，国土面积2647平方公里 , 占全省总面积1.4% 。全市人口90万，辖17个乡镇办事处和1个省管经济开发区。广水地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉、襄樊、孝感、信阳等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是鄂豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。京广铁路和107国道在东部纵贯南北，汉丹铁路和316国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。到武汉天河机场仅1个多小时的路程，交通十分便捷。2.2.2地质地貌广水市地处丘陵地带，地势北高南低，自北而南，山地、丘陵、岗地、沿河小平原依次分布。丘陵主要分布在中部、西部和南部，岗地主要分布在中部、南部及东南部，小块河谷平原主要分布在中部、西南及东南部。53 项目区现状为平坦的非耕地，地表无古树名木和其它文物古迹，也无需拆迁。场地出露的土地有五层，自上而下为杂填土、棕黄色粉质粘土、黄色砂土、黄色粉土、淤泥质粉土。2.2.3水文、气候特征广水境内河流分属长江、淮河流域水系,共有大小河流337条,总长2418.5公里,均属间歇性河流,总流域面积2434.2平方公里,占总面积92%,。境内地表水资源,主要为大气降水产生的地表径流。年平均降水量990毫米,平均径流深351.6毫米,平均地表径流量9.3亿立方米。在时空分布上,降水量集中在5至8月;在地理分布上,降水量东部多于西部;在气候成因上,丰水年十年一遇,枯水年五年一遇。境内地下水资源贫乏,为无统一地下水体的贫水区,地下水量为2726万立方米。因地表为丘陵地带,分布极不均匀,虽部分低洼地区有地下水,但水位低,储量小,对农田灌溉无开发价值。广水市属北亚热带大陆性季风气候。冷暖适中,冬干夏雨,雨热同季,四季分明。年平均气温在13-16℃之间，北部为13-14℃,中部为14-15℃,南部为15-16℃,南北温差2℃。一年中，最冷月为1月，月平均气温2.3℃；最热多在7月，月平均气温27.9℃。极端最低气温出现在1976年1月30日53 ，为-16℃；极端最高气温出现在1959年8月23日，为41.6℃。平均无霜期在201至240天之间，年平均降水量在940至1040毫米之间。极端降水最多年出现在1980年，年降水量13303毫米，最少年出现在1978年，年降水量497.7毫米。年日照时数为2083小时，最多年份在1978年，为2300小时，最少年份在1982年，为1713小时。花山水库库区年平均气温15.7℃,日平均气温0℃以下，年均55天，日平均气温35℃以上，年均为13天，年降水1000毫米，太阳总辐射量110千卡以上，年均无霜期227天。2.2.4社会环境项目所在地广水经济开发区一肩挑两省（鄂、豫），一肩挑两县（信阳、大悟），一肩挑两山（大别山、桐柏山），又处在雄伟武胜关山下，自古属荆楚进出中原的要塞之地，北距河南信阳45公里，郑州250公里，南距武汉175公里，是方圆近百里的物资集散中心，南北商品对流的窗口。107国道、10号省道和京广铁路穿境而过，有两个火车站和156铁路货运专用线，年货物吞吐量200多万吨，日客货汽车过境量5000多辆，日人口流动量2万多人2.3建设规模项目全部建成后总建筑面积2646453 平方米，其中，仓库10栋，每栋1440平方米，装具库384平方米，综合楼700平方米，道路硬化4800平方米，停车场3000平方米，绿化2000平方米，其它设施1180平方米，仓储量5万吨。本项目分二期建设，一期建设工程13554平方米，仓储量2.5万吨。其中，仓库5栋，建筑面积7200平方米，装具库384平方米，综合楼700平方米，道路及场地硬化5270平方米。二期工程建筑面积12910平方米，仓储量2.5万吨。2.4建设方案及内容2.4.1基础设计：根据湖北中江建筑设计院有限公司关于《广水市鄂北米业有限公司粮食储备库岩土工程勘察报告书》提供地质内容：仓库：10栋，砖混结构，檐高8.5米，地面设计标高0.50米，建筑面积12960平方米，建筑物总荷载182414KN；（1）勘察方法的选择53 根据建筑物情况、场地特征和现行岩土工程勘察规范等相关规范规程，沿拟建物角点和中间布置勘探孔33个，各勘探孔具体位置详见《勘探点平面布置图》。勘察选胜钻探、室内试验和原位测试相结合的方法，钻探用于直观揭露地层分布和采取土试样，室内测试提供岩土的强度及变形指标；原位测试采用标准贯入试验的方法，以利原位测试和室内土工试验的优缺点的互补，以求客观真实地提供设计所需的各岩土层的物理力学指标。（2）完成工作量如下：（a）施工勘察钻孔33个，总进161.75m。（b）采取原状土样21件；（c）进行现场标准贯入试验78次；（d）钻孔高程为相对高程，以勘察场地内拟建2#仓库室外勒脚线东南角点为基准点引测，引测点见勘探点平面布置图上BM点，假设高程为20.0米。钻孔坐标为相对坐标，以已建2#仓库西北角（勘探点平面布置图上A点，为基准点引测，假设坐标X=0.00、Y=0.00，B点坐标X=76.0、Y=0.00）。勘察位置与拟建场地相符。（e）委托国土资源部武汉综合岩矿测试中心完成原状土试样的室内试验工作。（3）场地岩石土的构成与特征勘察成果表明，场地岩土上部土层为人工填土，冲、残积物，基底岩石为灰广色、灰绿色太古界大别山群飞虎山组片麻岩，岩土层的构成及特征自上而下描述如下：第一层素填土（Qml4）：广色、灰广53 色。平整场地时填土，土质不均匀。局部地段缺失该层，分布极不均匀。主以粉质粘土和风化片麻岩屑回填，夹少量块石。一般厚度为0.20—5.50m，平均厚度2.61m，其层底标高20.40—14.10m。粘性土呈可塑状态，回填年限10年以内，稍密，无工程实际意义。第二层粉质粘土（Qa14）：灰色、灰广色，土质不均匀，局部地段缺失该层，分布极不均匀。偶夹粉土。可塑状态，无摇振反应，干强度、韧性高，切面光滑。一般厚度为0.50—3.40m，平均厚度1.88m，其层底标高16.6—10.20m。中压缩性土。第四层残积土（Qe13）：灰广色，灰褐色，土质均匀，分布不均匀。平整场地时，场地内局部地段出露地表。片麻岩风化残积物，已风化成砂土状，手捏易碎。中密状态，无摇振反应，干强度，韧性高，切面粗糙。一般厚度为0.20—2.10m，平均厚度1.19m，其层底标高19.20—6.90m。中压缩性土。第五层强风化片麻岩（Ar）：灰广53 色、灰褐色、灰绿色，土质均匀，分布均匀。勘察场地内该层层面埋深自西向东逐渐加深。片麻状结构，块状构造，岩体破碎，较软岩石，岩体基本质量等级V级。无洞穴和临空面存在，无软弱夹层。该层为场地基岩，分布稳定，钻探揭露其厚度为0.30—1.30m，层底标高18.75—6.30m。（4）场地地下水条件勘察场地地下不为上层滞水，赋存在①层素填土中，由大气降水补给。勘察期间测得地下水埋深3.00—4.20m。勘察场地附近无污源，地下水对砼中钢筋无侵蚀性，对地下结构具弱侵蚀性。（5）场地地震工程地质条件依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），参照湖北省地方标准DB42/242-2003《建筑地基基础技术规范》，对本场地土层进行等效剪切波速Vse计算统计。根据计算结果，场地土层等效剪切波速平均值为Vse=185m/s，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）,拟建场地土为为中软场地土（140＜Vse＜250），场地覆盖层厚度为12.80m，属于3＜do＜50m范围，建筑场地类别划分为II类。（6）地基基础方案的选择与评价根据拟建建筑物工程特点以及地基岩土的工程地质条件分析，拟建场地内其它地段层分布极不均匀，根据拟建建筑物的荷载，可采用天然地基。拟建仓库建议采用人工挖孔墩基础或独立柱基，以2、3、4、5层为基础持力层。53 本工程设计为人工挖孔桩基础，1/2砖护壁，桩基础埋深为13.0m，桩基直径为900mm，钢筋笼长度暂定9m。由于拟建场地内各地层承载力不一，可根据现场开挖情况适当调整其基础深度。2.4.2仓库方案设计1、设计依据（1）本工程方案设计依据建设方的具体要求及现行国家强制性规范条文。（2）本工程方案设计为单层砖混结构，设计使用年限50年，6度防震设防，耐火等级为二级。（3）本工程方案设计采用的设计规范：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑地面设计规范》GBJ0037-96《粮食仓库设计标准、粮食卫生标准》《建筑节能构造用料做法》07EJ101《建筑抗震设计规范》GN50011-2001（4）本工程方案设计其他参数：总建筑面积：27801m2建筑物层高：单层，檐高8.5m，单库存粮500万公斤。53 2、方案设计（1）墙体砖混结构，屋面拱板结构，采用C35混凝土；（2）轴线处设构造柱，设两道圈梁，采用C20混凝土；（3）墙体采取MU10灰砂砖，正负零以下采用M10水泥砂浆砌筑，正负零以上采用M5.0混合砂浆砌筑。（4）平屋面：屋面采用保温屋面做法，屋面防水等级II级。（5）门窗采用节能型塑料门窗。（6）外墙做法参见05ZJ001外墙5-面层白色。（7）内墙做法参见05ZJ001外墙6-面层水泥漆两道。（8）节能设计参数建筑物体型系数：SN=0.32＜0.35围护结构传热系数：外墙Kp=1.026外墙D=3.61＞3.0节能型塑钢窗中空玻璃5+24+5K=2.5w/（m2.k）外窗南Kp=0.25北Kp=0.33外窗东Kp=0.12西Kp=0.39楼板Kp=1.059＜2.0楼板D=1.863平屋面Kp=0.689w/（m2.k）屋面D=3.11分户墙Kp=1.82入户门Kp＜3.053 （9）室外给水管使用PPR塑料管，热熔连接，满足生活的需要。（10）室内设照明和插座两路电源，分别采用BV2*2.5和BV2*4+1.5铜芯线穿钢管保护，照明使用日光节能灯具。2.4.3抗震设计依据《建筑抗震设计规范》（GB50011.2001），广水市抗震烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。拟建物工程重要性等级为三级，应按6度进行设防。53 第三章公用设施3.1给排水3.1.1给水生活及消防水源由广水自来水公司给水管网供给。该项目无生产用水，工作和管理人员较少，生活用水不多，原D100给水主干管满足新建工程的供水要求。3.1.2排水场内现有砖砌主排水沟一条，砖砌支排水沟多条，满足目前的仓库场地自然排水，新建仓库也设计了以上的排水沟，保证场内无集水，生活污水集中排入化粪池，经处理达标后排放。3.2供电供电设计考虑仓库和生活的正常照明系统、设备的供电系统，消防系统、排风系统。该项目用电为220V/380V，最大用电荷载为50KW，年需用电约3万度，由广水市供电公司架设计专线供电。由低压铜芯电缆穿钢管直埋进入场内总配电室，总配电室采用放射式给各仓库和生活区供电。3.3道路该项目建在广水经济开发区107国道旁，107国道为混凝土路面，双向四车道，满足运粮车辆出入要求,场内道路畅通。53 第四章环境保护4.1编制依据及标准4.1.1环境质量标准1、GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准；2、GB3838-2002《地表水环境质量标准》III类标准；3、GB3096-93《城市区域环境噪声标准》I类标准4.1.2污染物排放标准1、GB8978-1996《污水综合排放标准》一级标准；2、GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》；3、GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》I类标准；4、GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》4.2环境影响分析4.2.1施工期环境影响分析1、大气环境影响分析53 施工期大气主要污染物因子为建筑粉尘和道路扬尘以及汽车尾气。汽车尾气主要来源于机动车和挖掘机械。机动车和施工机械均以汽油和柴油为动力，油的燃烧源产生有毒有害的气体和悬浮的颗粒物，其污染物主要为含铅化合物、二氧化硫、一氧化碳、碳氢化物等。当施工活动排放的烟尘和有害气体达到一定的浓度时，可造成局部和暂时的大气污染，对人和动植物有一定危害。2、水环境影响分析施工期废水排放主要来自施工人员的生活污水及施工废水。生活污水主要污染因子为CODcr、BODs、SS等。施工废水主要为泥浆废水，来自浇筑水泥工段，主要污染因子为SS。由于工期短，施工废水随工期的完工而随之结束，因此该废水对环境只产生短期影响。3、声环境影响分析施工期噪声源主要来自于挖掘机、推土机、打桩机、振捣机、水泥搅拌机以及土石方及建筑材料、设备运输等噪声。因此，施工期间机械噪声是影响环境的主要因素。根据类比资料，一般施工机械噪声可达75—100分贝。施工机械噪声较高，但只要执行《建筑施工场界噪声限值》，严格施工操作规程，并对高噪声机械加强保养，特别是车辆在运输材料时，经过居民区这些敏感点时要禁鸣，同时禁止晚上十点后和早上六点前施工。因此，噪声强度可以控制，且施工完成后噪声随即消失，因此不会对环境产生长期影响。4、固体废物环境影响分析53 项目施工期间产生大量固体废弃物，主要是施工弃土弃碴、建筑施工材料的废边角料和施工人员产生的生活垃圾等。弃土弃碴车辆装载过多，会导致沿途弃土弃碴散落满地，影响行人和车辆过程。因此施工期产生的固体废物应按照要求进行堆放，能回填的都用于回填，不能回填的部分由环卫部门及时清运出施工现场，运送到指定的地点进行填埋，以避免对周围植被环境造成污染影响。本项目建成后产生的固体废物主要是生活垃圾和发霉变质的粮食，不含特殊有毒有害物质。该项目建成后，粮食储备量较大，要采取通风、防潮、控温、防腐和防鼠措施，加强管理，防止粮食变质，避免产生固体废物。4.2.2环境现状评价与结论1、环境空气质量评价区环境空气各项指标均符合GB3095-1996《环境空气质量标准》二级标准，该区域环境空气质量现状良好。2、地表水环境质量地表水体百庙河水质监测结果均符合GB3838-2002《地表水环境质量标准》III类标准，满足水体功能。3、声环境质量区域内各测点环境噪声值均符合GB3096-93《城市区域环境噪声标准》相应类别标准，评价区声环境质量较好。53 4.3污染防治措施4.3.1施工期污染防治措施基建施工期间，必须加强施工管理，以减轻水土流失，严格执行《建筑施工场界噪声限值》等有关法规的规定。遵守操作规程，加强施工噪声管理，严禁晚10点后到早上6点前施工。搞好厂区绿化，尽快进行植被修复，促进生态系统恢复。1、在遇到连续晴好天气时，对堆土表面洒上水，防止扬尘，同时对场地实行保洁制度；2、施工期间尽量减少闲杂人员进入施工现场；3、施工人员要加强劳动保护措施，配套防护用具；4、加强管理，尽量减少夜间施工时间，不进行产生高噪声性施工；5、汽车运输在驶过居民区等敏感点时要减速，并严禁鸣高音喇叭；6、加强对弃土弃碴的管理，严禁乱扔、乱堆放弃土弃碴；7、施工生活垃圾要集中堆放，并将生活垃圾送到环卫部门统一处理；8、加强卫生防疫工作，改善施工人员卫生条件。4.3.2营运期污染防治措施1、废水污染防治53 所有废水进入生化污水处理设施，一起处理达到GB8978-1996《污水综合排放标准》一级标准后外排。2、噪声防治对策：该项目建成后主要为职工住居和粮食储备库，无生产噪声源。3、固废防治对策：生活垃圾及变质谷物，可利用部分作为农家肥，不可利用的由环卫部门即时清运。4.4环境影响评价结论4.4.1施工期：施工期对周围环境的影响主要是施工产生的建筑粉尘、地面扬尘、生活污水、噪声及固体废物。由于施工影响范围主要在施工区内，且随施工的结束而消失，因此对周围环境影响不大。4.4.2营运期：1、水环境影响评价结论本项目生活废水经生化污水处理系统处理后可达标排放，对地表水体百庙河不环境影响水大。2、声环境影响评价结论本项目53 主要为粮食储备库和职工办公，无噪声源，对周围环境无影响。3、固体废物环境影响评价结论该项目建成投产后，固体废物主要是变质谷物和生活垃圾，可利用部分作为农家肥，不可利用的由环卫部门即时清运。因此，固体废物对周围环境影响不大。4、大气环境影响评价结论该项目对环境空气的影响主要来源于少量厨房油烟，安装油烟净化装置后，采取集中高空排放。因此，对周围大气环境影响不大。综上所述，该扩建项目符合国家产业政策，有利于稳定国家粮食价格，同时增强国家粮食调供能力；对当地的经济产生积极促进作用，同时活跃了地方的运输业。该扩建项目选址符合广水市城镇总体规划，若建设方全面落实本报告提出的各项污染防治对策，加强环境管理措施，同时严格执行“三同时”制度；我们则认为该项目是可行的。53 第五章消防5.1设计依据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）5.2消防设计5.2.1预备消防通道，方便进出消防车。5.2.2该项目现无消防水池，在新建仓库旁建一座100立方米地下储水池，新建一座联动增压水泵，水泵与新建消防管网连接，消防水栓的位置和数量按要求设计安装。5.2.3室外消防栓的布置应满足：室外设地上消防栓，间距不超过120米。消火栓距路边不超过2米，距房屋外墙不超过5米。5.2.4附墙消防栓栓口距地1.2米，栓口出水方向向下或与设置消防栓的墙面垂直。消火栓栓口直径为65毫米，衬胶水带长度为25米，水枪喷嘴口径19毫米，水枪喷嘴水距达10米，消防栓处均设置启动消防水泵的按纽。53 第六章节能6.1设计依据依据国家计委、国家经贸委和建设部《关于基本建设和技术改造工程项目可行性研究报告增列节能篇（章）的暂行规定》（计资源[1992]1959号）文中有关内容和要求，编制可行性报告节能章节。设计依据：1、《中华人民共和国节约能源法》2、《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95）3、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）4、《工程设计节能技术暂行规定》（GB50254-87）6.2节能措施为考虑能源的节约和合理利用，该建设项目采取以下措施：1、在建筑物设计时，应充分考虑建筑物的朝向和建筑物周边的利用，以获得良好的风采、通风和充分的日照。2、建筑照明均选用节能产品。3、该工程选用365mm厚灰砂砖墙体材料，对粮食的保温有很大的作用。53 4、屋面结构采用大跨度空心板、增强了保温隔热，窗户采用中空隔热保温玻璃。5、粮库需要通风，禁止在仓库旁种植高大树木。53 第七章组织机构7.1企业组织机构7.1.1组织机构项目由湖北广水市深广物流有限公司负责组织实施，实行总经理负责制，自主经营。公司设总经理1人负责全面工作，下设各业务部室及行政管理部室，具体负责公司的各项工作。组织机构系统见下图：总经理运输部部经营部物资部质检部开发部办公室生产部财务部7.1.2工作制度该项目全年作业天数360天，行政管理实行单班制，每班工作8小时。7.2劳动定员本着务实、高效、精干的原则，在满足项目生产经营和管理需要，保证项目顺利进行的前提下，合理设置劳动定员。53 人员组织结构表部门管理人员工人（含技术员）合计总经理1 1副总经理1 1办公室22交易管理部235后勤服务部22运输部134合计　　157.3人员培训广水市鄂北米业有限公司技术力量比较雄厚，对员工可采取内部培训的方式和到外地进行研修、代培的方式对员工进行100%上岗前培训。53 第八章建设项目招标为了控制投资成本，保证工程质量，提高投资效益，节省人力、物力、财力等，使工程价格趋于合理，同时为了规范价格操纵行为，使公开、公平、公证的原则得以贯彻，本建设项目计划在项目的施工、监理以及重要设备、材料的采购等阶段实行招标。建筑设计采用多方案专家评审的方式，确定设计单位和设计方案。8.1建设项目招标组织计划本项目计划采用委托招标形式，委托具有工程造价资质的咨询中介机构编制工程量清单的拦标价格，委托具有工程招标代理的咨询中介机构进行整个工程的招标代理，在广水建设工程综合招标办公室的监督下进行公开招标，并与其签订委托协议书，明确各自的权利的义务，以利于建设项目招标的顺利实施。8.2建设项目招标方法53 为了使建设资金得到科学、合理地运用，使该项目的建设顺利、圆满地完成，根据《中华人民共和国招投标法》的有关规定，将委托具有工程招标代理的咨询中介机构，在有形建筑市场或建设行政主管部门指定的报刊、信息网上发布招标公告。招标公告的内容：招标单位和招标工程的名称，招标工程简介，工程承包方式，投标单位资质，领取招标文件的时间、地点和应缴纳的费用等。选择符合要求的投标单位进行公开招标，在初审合格的投标单位中选定报价合理、工期较短、质量优、信誉良好的承包商，并与其签订工程施工承包合同。8.3建设项目招标内容1、工程勘察设计招标2、工程标底编制招标3、工程监理招标4、工程施工招标5、设备采购招标53 第九章项目实施计划与进度目前，城建、人防、消防、土地等部门对该项目已批，工程地质勘察、建筑施工图设计及审查等工作已全部完成。项目的一期工程从2007年5月开始三通一平，2008年3月主体工程开始施工，2009年4月一期工程竣工。该项目的二期工程自2010年5月开工，2010年12月竣工。各项工作计划交叉进行，储备库建成后，让其自然干燥一段时间，可以次年的夏粮收购中投入使用。53 第十章项目总投资估算10.1项目投资估算依据1、广水市鄂北米业有限公司粮食储备仓库平面布置图2、GB50500-2003《建设工程工程量清单计价规范》3、鄂建[2003]43号《湖北省建筑装饰工程消耗量定额及统一基价表》4、鄂建[2003]43号《湖北省安装工程消耗量定额及单位估价》5、鄂建[2003]44号《湖北省建筑安装工程费用定额》6、现行工程勘察设计收费标准7、现行建设工程监理收费标准8、广水类似工程的预算9、广水市造价信息2009年第三季度广水市建材预算价格10.2项目投资估算本项目投资估算由建设投资（含建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其它费、基本预备费、涨价预备）和流动资金两部分构成，分两期建设。10.2.1建设投资3380万元1、一期工程2008年至2009年已完成固定资产投资53 1686.02万元(见表10-1)表10-1一期建设工程固定资产投资估算表序号项目名称数量指标金额（万元）1征地及平整费40亩3872土建工程12554平方米886.82.1仓库7200平方米806.42.2装具库384平方米38.42.3综合楼700平方米142.4道路及场地硬化5270平方米283设备购置费10套9.73.1固定式环流薰蒸系统10套9.74安装费390.334.1钢构架及彩瓦复合屋面335.54.2密封保温门窗14.74.3水电安装40.135附属设施670米12.195.2围墙670米12.19合计1686.0253 2、二期工程2010年将完成固定投资1285.43万元(见表10-2)表10-2二期建设工程固定资产投资估算表序号项目名称数量指标金额（万元）1土建工程7284平方米877.441.1仓库7200平方米8641.2场地硬化2530平方米13.442设备购置费10套262.1固定式环流薰蒸系统10套112.2地磅1套153安装费371.83.1钢构架及彩瓦复合屋面335.53.2密封保温门窗14.73.3水电安装21.64附属设施1180平方米10.19合计1285.4353 3、工程建设其它费203万元(见表10-3)10-3工程建设其它费表序号名称金额（万元）备注1工程设计费用112勘察设计203可研设计64监理、质检305招投标费用166其他工程费用607工程建设管理费60合计2034、基本预备费105.55万元5、涨价预备费100元10.2.2流动资金5000万元10.2.3该项目总投资8380万元，其中建设投资3080万元。一期工程建设投资1686万元，其中项目单位自筹1386万元，申请上级专项支持300万元。流动资金由广水市农业发展银行贷款，年利率5.62%。仓库的土建装饰工程造价中包含53 桩基础工程、墙体工程、屋面钢筋混凝土结构及防水工程、室内地面及防水工程、室内外装饰工程、门窗工程、油漆涂料工程等。消防工程造价中包含室内外消防管道、各式消火栓等。水电安装造价中包含给排水管道、水龙头、大便器、设备及照明用的电线、电缆、照明灯具、开关、插座、设备插座箱、配电箱等。混凝土道路的造价中包含路基平整、碎石垫层、20cm厚砼路面。50m3化粪池和100m3消防水池的造价中包含：钢筋混凝土池体和池盖、池内外壁的抹灰等。消防设备的造价中包含水泵、联动电动机、联动配电装置等及安装费。地磅的造价中包含一台地磅基础、100吨地磅及安装费。环流熏蒸设备的造价中包含10台环流熏蒸设备及室内管道。53 第十一章资金筹措及投资计划11.1资金筹措湖北广水国家粮食储备库项目投资总额为8380万元，资金来源：1、企业自筹3080万元；2、申请广水市农业发展银行贷款流动资金5000万元，年利率5.62%；3、申请上级专项资金支持300万元。11.2资金使用计划项目建设期3年，运营期为20年。根据项目进度计划，建设期第一年投入资金1200万元，第三年投入486.02万元，第三年投入1693.98万元。5000万元流动资金于投产期第一年初投入（见下表）。53 项目总投资使用计划与资金筹措表人民币单位：万元序号项目合计1总投资83801.1建设投资33801.2建设期利息01.3流动资金50002资金筹措85002.1项目资本金30802..1.1用于建设投资30802.1.2用于流动资金02.1.3用于建设期利息02.2债务资金50002.2.1用于建设投资2.2.2用于建设期利息2.2.3用于流动资金50002.3其他资金30053 第十二章财务评价12.1财务基础数据的确定、估算与分析1、整个工程为三年工期，计划六个月申请到上级专项资金，2009年4月一期工程全部竣工，2010年12月5万吨仓库全部投入使用，所以确定项目建设期三年，按粮食部门的有关规定，粮食的折旧率为5%，所以把粮库的经营期定为20年；以2011年初为财务评价的计算初期；2、粮食保管收益：仓库总容量5万吨，其中：中央储备粮3万吨，每公斤0.08元,计240万元/年;地方储备粮2万吨,每公斤0.07万元/公斤,计140万元/年。3、利息补贴收入：5000万元*5.62%=281万元4、成本（见附表1）年药物、电耗等年费用9.1万元；年职工工资及福利27万元；年其他费用：5000万公斤*1.6万元/万公斤*2‰=16万元；年修理费2万元;折旧139万元;摊销8万元；年利息支出281万元。53 营业税金及附加36.4万元；12.2财务偿债能力分析本项目的还款来源主要有税后利润、计提利息、固定资产的折旧费、开形资产的摊销费等，流动资金为5000万元，按年初借年末还计息，年利率为5.62%,年借款利息281万元。12.3财务的评价结论经分析计算，项目财务内部收益率（税前）=9.74%,项目财务内部收益率（税后）=8.16%，均大于内部收益率8%。项目静态财务净现值（税前）FNPV=2152.85万元，项目静态财务净现值（税后）FNPV=1479.75万元，均大于零。项目静态（税前）投资回收期为15.6年，项目静态（税后）投资回收期为17.9年，项目在财务上是可行的（见附表2）。53 第十三章社会评价鄂北米业公司5万吨粮食储备库全部完工后，将会产生良好的社会效益和经济效益：一、项目对所在地居民收入的影响。湖北广水国家粮食储备库全部投产后，储备库可以即时地收购粮食，避免农民粮食屯积而遭鼠或发霉，它可每年从农民手中直接收购粮食5万吨，为农民增收1.76亿元。二、项目对所在地居民生活质量的影响。就近卖粮，解决了农民卖粮难，降低了运输成本，节约了劳动时间，让农民从繁重的体力劳动中解脱出来，有时间享受文化娱乐活动，促进消费，使农民的素质提高，使农民的寿命增长。三、促进了第三产业的发展。农民节约了卖粮时间，可以有更多的时间从事其它的工作，为农民的第三产业收入的增长提高了机会。四、企业增效。广水市鄂北米业公司把仓库建在产粮区且交通便利区，既可以保证粮源，又可以节约运输成本，全部投产后，每年可创利税600余万元。53 第十四章不确定性及风险分析14.1项目的不确定性因素经地质勘察和建筑工程设计，该处建设国家储备粮仓库是可行的，经环境评价分析，仓库四周无污染，该项目本身无污染，环境评价可行。不确定性因素表现为：粮源不足而导致库存不足，粮食的霉变和虫害。14.1.1盈亏平衡分析据测算，达到正常生产能力时项目年补贴收入为661万元；年销售税金及附加为36.4万元；总成本费用为482.1万元，其中年固定成本为212万元，年可变成本为270.1万元。因此，所得税前达到盈亏平衡点的生产能力利用率为：BEP=固定成本÷（销售收入—可变成本—销售税金及附加）×100%=212÷（661—270.1—36.4）×100%=59.8%由盈亏平衡分析可知，项目营业能力利用率达到59.8%时。53 可变成本的变动对于经济效益的影响并不明显，引起的项目风险不大；而补贴价格的变动是影响经济效益的敏感因素。粮食储存的补贴价格是国家政策性定价，不存在价格竞争，实际上不存在因补贴价格的变动对项目效益产生影响。14.2风险分析及控制14.2.1还款方案及还款来源该储备库无自营业务利润，从还款日期起按五年（含一年建设期）最大能力偿还。该项目负债比例不大（负债比例=500/1497.25=0.34），且自筹资金全部到位，年营业收入固定，年经营费用少，成本低，赢利能力强。贷款风险较小，企业具有按期偿债能力，抵抗风险的能力较强。由此可见，只要国家粮食政策不发生大的变动，项目的财务风险较小，还款能力较强，可以按时归还贷款。14.2.2风险防范措施保证贷款项目顺利实施，鄂北米业公司将按照广水农业发展银行的贷款管理要求，积极采取措施防范风险，保证按时还本付息。1、落实企业自有资金，在项目建设过程中，按照承诺落实到位自筹资金先期投入使用后，后使用发行贷款，确保项目建设按期完成。2、保证项目资金按规定用途使用。为有效控制项目资金使用，项目单位53 承诺在农发行开立专门基建帐户，项目的资金往来全部通过该帐户结算，统一管理建设资金，确保项目资金严格按照工程进度、规定用途使用。3、保证贷款本息按期偿还。本次企业申请贷款本金5000万元，年初借年末还,还款资金来源为企业经营净利润和企业计提折旧等。53 第十五章综合评价及结论建议15.1综合评价本项目的建设极大地缓解了广水国家储备粮库仓容严重不足的矛盾，为增加农民收入、保护农民种粮积极性、维护农村稳定起到了重要作用，拉动了广水经济的增长。是全面贯彻党的十七大精神，深入落实科学发展观，是按照中央和省经济工作会议、农村工作会议的部署及全国粮食工作会议的要求，着力加强和改善粮食宏观调控，确保粮油市场稳定和粮食安全的重大举措。15.2结论和建议该项目的盈利能力接近行业收益率，由敏感性分析可知，仓储量是最敏感因素，粮源是否充足关系到粮食的收购量，储粮不足影响收益，建议切实加强宣传粮食基地建设，进一步提高与农户的利益关联度，大力宣传国家的粮食政策，保证仓储满库。该项目建设规模适度，投资造价切合实际，建设周期适当，项目资金来源渠道明确，经济和社会效益明显，项目建设是必要的，也是可行的。53 附表1总成本费用估算表人民币单位：万元序号项目合计计算期12345678910-201外购原材料000000000002外购燃料及动力费1829.19.19.19.19.19.19.19.19.19.13工资及福利费540272727272727272727274修理费4022222222225其他费用320161616161616161616166经营成本108254.154.154.154.154.154.154.154.154.154.17折旧费27801391391391391391391391391391398摊销费16088888888889利息支出562028128128128128128128128128128110总成本合计9242482.1482.1482.1482.1482.1482.1482.1482.1482.1482.1其中:可变成本5402270.1270.1270.1270.1270.1270.1270.1270.1270.1270.1固定成本424021221221221221221221221221221253 附表2项目投资现金流量表人民币单位：万元序号项目合计计算期12345678910111213-231现金流入18220661661661661661661661661661122711.1营业收入760038038038038038038038038038041801.2补贴收入562028128128128128128128128128130911.3回收固定资产余值1.4回收流动资金50002现金流出10182120048616945090.190.190.190.190.190.190.190.190.1991.12.1建设投资3380120048616942.2流动资金500050002.3经营成本108254.154.154.154.154.154.154.154.154.159512.4营业税金及附加7203636363636363636363962.5维持运营投资3所得税前净现金流量8038-1200-486-1694-4429.1570.9570.9570.9570.9570.9570.9570.9570.911279.94累计所得税前净现金流量-1200-1686-3380-7809.1-7238.2-6667.9-6096.4-5525.5-4954.6-4383.7-3812.8-3241.980385调整所得税3049.300000000000006所得税后净现金流量4988.7-1200-486-1694-4429.1570.9570.9570.9570.9570.9570.9570.9570.98230.67累计所得税后净现金流量-1200-1686-3380-7809.1-7238.2-6667.9-6096.4-5525.5-4954.6-4383.7-3812.8-3241.94988.7计算指标：项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：9.74项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：8.16项目投资财务净现值（所得税前）（ic=8%）：2152.85万元项目投资财务净现值（所得税后）（ic=8%）1479.75万元项目投资回收期（年）（所得税前）：15.6年项目投资回收期（年）（所得税前）：17.9年53'