北京中广信亦庄4号地项目报告（2005年-57页）.ppt

'亦庄4号地项目概念性方向建议SLDJFALASLDJFSLDJFLASKDJFASDFS2005/5/1 PART1：中广信公司简介PART1：INTRUDUCEOFZHONGGUANGXIN 一、中广信公司简介 成立时间：1999年11月办公地点：中国·北京经济技术开发区业务范围：投资顾问、全案策划、营销顾问、代理销售（一）基本概况1999年11月，成立北京新广安投资顾问有限公司；2002年5月，公司更名为北京中广信房地产经纪有限公司；2003年，公司步入快速发展轨道，同时操作南城百万平米超级大盘星河城等7个项目，代理总面积超过200万平米；2004年，公司销售业绩达23.9亿元，其中，仅星河城即完成15.6亿的销售额，在京城所有在销楼盘中排名第七；2005年，公司目标业绩超越30亿，全力缔造房地产代理业金质品牌。发展历程： （二）组织架构北京中广信房地产经纪有限公司组织机构设置董事长总经理副总经理策划总监销售总监企划部行政人力资源部第一事业部第二事业部广告部售楼部销售管理部财务部总经理办公会 （三）公司特色概述我们的事业：“致力客户利益、服务地产全程”；我们的理念：“诚信、创新、服务大众”；我们，是一个发展成熟稳健、高度职业化、专业化的房地产全案运营机构；我们操盘项目，更经营城市，不但以超前理念令一个又一个项目获取迅速的市场成功，并成为业界经典，而且更以项目成功带动区域发展及价值提升，带动开发商利润最大化及其品牌形象的树立与升华。我们在市场研究、产品研究、营销策划、推广渠道等领域，有着丰硕的研究成果和丰厚的资源积累；同时，在长期的市场历练中，已逐渐形成独具“中广信”特色的营销模式，拥有高效的销售组织、系统的营销战术及注重成本和效率的实效性推广能力；公司全案策划能力、大盘操作实力强调每接手一个项目，都能在最短时间内形成成熟、优质的团队协作，为项目的顺利运作提供坚实的保障。 强调项目思想，突出全盘策划强调操盘项目，更经营城市，注重以项目成功带动区域发展及价值提升强调市场自身的发育、发展能力，注重把握潜在市场和需求强调策划和营销理念随“市”应变，不断创新、突破强调市场的阶段性和成长性特征，客观分析、超前研判强调合理的价格策略与销售周期，追求快速营销、资金快速回笼强调渠道的成本、风险和效率，注重个性化、实效性推广强调开发商利益最大化，追求销售利润及开发商企业形象与项目形象共赢（四）操盘理念归纳 （五）部分荣誉“2003北京地产风云榜”之品牌榜：“十大品牌代理行”第五、“十大新锐代理行”第一“2004北京地产风云榜”之品牌榜：“北京地产金牌代理行”2003、2004年“十大地产代理行”2004年“创造城市价值”评选之“2004中国地产年度经纪公司”公司总经理蔡德安：2004年“创造城市价值”评选之“2004中国地产年度经纪公司人物”1、公司荣誉 二、中广信操盘实绩 1998年10月，鹿鸣苑（小高层、别墅）；1998年12月，听涛雅苑（多层、小高层、别墅）；2000年3月，大雄城市花园（多层、小高层、别墅）；2002年8月，大雄郁金香舍（多层、小高层）；2002年9月，一幅画卷（高层）；2003年3月，大雄公寓、大雄商业中心；2004年8月16日，一品·亦庄（高层公寓、商业）。（一）亦庄开发区操盘实绩1、操盘记录 2、操盘实绩鹿鸣苑、听涛雅苑项目位置：亦庄开发区项目规模：总建筑面积30多万平米物业形态：联排别墅、双拼别墅、独体别墅、公寓等开发商：北京愿景房地产开发有限公司操盘亮点：鹿鸣苑、听涛雅苑是京城最早的Townhouse产品之一。公司总经理蔡德安，时任两项目市场总监和销售总监。他第一次把Townhouse理念引进北京市场，两项目之于Townhouse产品在京城、在亦庄开发区的开放性演绎和成功推广，可谓蔡总“强调市场，对区域市场乃至整个京城Townhouse市场影响深远，两项目开盘后，均瞬刻售罄。 项目位置：亦庄开发区项目规模：项目占地17.8万平米，总建筑面积26万平米物业形态：公寓、Townhouse等开发商：北京大雄华航置业大雄城市花园该项目由我公司全案策划并销售，是亦庄开发区第一个外销型公寓项目（含部分Townhouse产品）。目前，销售率达100%，已成本区域标志性成熟生活社区。操盘亮点： 项目位置：亦庄开发区项目规模：总建筑面积7万多平米物业形态：公寓发展商：北京大雄华航置业一幅画卷操盘亮点：该项目是亦庄开发区高层公寓产品的开山之作。操盘中，我们借鉴在本区域楼盘成熟的销售经验，采取灵活的营销策略，迅速赢取市场主动，实现100%销售率。 大雄公寓、大雄商业中心项目位置：亦庄开发区项目规模：大雄公寓建筑面积1.5万平米；大雄商业中心建筑面积：1.2万平米物业形态：商住公寓、商业等开发商：北京大雄华航置业操盘亮点：大雄公寓、大雄商业中心两项目均为我公司全案策划，策划思想建立在我们对亦庄区域商务、商业潜在市场需求的分析、理解和把握的基础之上。项目开盘后，我们充分挖掘区域老客户资源优势，一个月内，大雄公寓即完成100%销售，大雄邻里中心完成90%以上的招商工作，体现了我们以速度营销降低项目市场风险，以及对商业市场化销售和整体招商方面的运作能力。另注：几年来，大雄商业中心一直保持100%的出租率。近期，开发商调整营销战略，亟需资本变现，又委托我公司进行该商业中心的带租约销售招商工作。目前，招商工作正在进行。 郁金香舍项目位置：亦庄开发区项目规模：占地面积13.28公顷，建筑面积19.127万平米物业形态：多层花园洋房及小高层住宅，荷兰风情低密度社区发展商：北京大雄华航置业操盘亮点该项目由中广信全程策划，负责从最初的市场调查、投资策划、协助融资，到产品策划、推广组织和代理销售等。郁金香舍的成功推广与热销，充分体现了我公司对亦庄区域市场的把握能力、全案运作能力和对房地产产品推广渠道的独特认识、理解与运用。 一品·亦庄项目位置：亦庄开发区项目规模：总体规划86万建筑平米，一期公寓建筑面积约8.1万平米物业形态：多层、小高层、高层、商业、办公、汇展中心等多元产品开发商：北京汇德甫房地产开发有限公司本项目原名“圣福华国际经济商贸中心”，项目定位比较模糊，造成销售滞缓。中广信2004年8月接手该项目，从项目市场定位、产品提升、形象包装、推广策略、营销手段等各方面，制定了全方位的营销推广策划，尤其是提出“行政版国际公寓”的全新产品定位，和案名“一品·亦庄”等全新系列的产品形象包装，有力促进了项目迅速扭转市场被动局面，并大获热销。同时，该项目销售价格也伴随着热销一路上扬，平均每平米较入住时上涨达千元，远远高于区域同类项目，并带动整个区域价值的提升。该项目现已成为亦庄开发区核心的标志性明星楼盘。操盘亮点： （二）其他区域高层住宅操盘实绩项目位置：丰台区草桥项目规模：总建筑面积37万平米物业形态：公寓、写字楼开发商：北京房山房地产开发总公司、北京玺萌置业有限公司玺萌苑花样年华项目位置：昌平区南关环岛项目规模：占地面积2.2万平米，总建筑面积10万平米物业形态：高层公寓及底商发展商：北京高苑房地产开发有限公司 项目位置：丰台区玉泉营环岛东南侧项目规模：总建筑面积112万平米物业形态：高层住宅及逾10万平米临街商业开发商：北京玺萌置业有限公司星河城操盘亮点：星河城是由我公司全程策划并独家代理的南城超级大盘项目，以112万平米超极体量，揭幕南城大盘时代，并先后邀请葛优、李小双、关之琳，等巨星争全情代言，市场反响巨大。其成功运作，在于我们对北京尤其是南城区域市场的深度理解、预判和把握能力（亦是开发公司决策和市场取向的基础和重要依据），在于我们的全案策划水平和大盘驾御能力，在于我们高效的销售组织和营销能力。星河城推向市场后，迅速成为南城最有影响力、最畅销的超级明星大盘，屡创销售记录：一期曾创造30天销售800套的市场奇迹，二期更是创下当天认购270套的佳绩；2004年三期面市，全年销售突破15亿，在京城所有在销楼盘中排名第七。目前，该项目一期已经入住，二期全部售罄，三期各区楼盘正在市场的热烈追捧中陆续推出；同时，我们亦完成其逾10万平米临街商业的市场研究和产品策划，招商工作亦同步进行。 格兰晴天项目位置：通州区运河大街项目规模：总建筑面积15.29万平米物业形态：低密度的花园洋房和小高层住宅开发商：北京鑫裕阳房地产开发有限公司操盘亮点：该项目由我公司全案策划并销售。产品引入“白派建筑”的思想，在住宅设计中大胆运用“黑、白、灰”色彩，造就该区域少有的建筑风格；在营销推广策划中，结合高品位产品自身特点，以高性价比、低价格优势和交通便利等优势进行重点推广，市场反响热烈。项目面市之后，当年销售总额近3亿，排名通州前二位。 注：金域中心为住总集团重点项目之一，近100000㎡新版写字楼、逾40000㎡临街商业同步启动。我公司为其提供市场研究、产品策划、营销策划等。住总金域中心项目位置：朝阳门内南小街项目规模：总投资约20亿，其中公建面积约14万建筑平米物业形态：商业、写字楼等开发商：住总集团（三）其他区域商业产品操盘项目 玺萌大厦2004年3月份已开工，预计2006年6月份投入使用。我公司通过该项目的策划实施，努力打造开发商“玺萌”品牌形象，提升该区域价值，提升南城形象。敢于在南城投资一个甲级写字楼和四星级酒店，是基于以下几点：第一：依据我公司一贯重视并坚持“市场自身的发展和培育能力”的观点，经深入研究认为，该区域已由“住宅”衍生出“商务”和“投资”的庞大需求，而我公司也最长于去“挖掘和培育潜在需求和市场”，因此我们认为写字楼等商务项目会有良好的市场预测；第二：投资一个四星级酒店，有助于提升区域形象和价值，有助于促进百万平方米星河城的销售；第二：由于政府对南城发展改造的支持，由于南城交通等基础设施的改善，由于先由住宅开发而引起的区域人气人流带到物流商流的发展，该区域商务、投资环境也在发展、提升，并且投资经营酒店，既可以融资（抵押），还可以产生“房地产经营业务”，从而进一步促进开发公司的跨越式发展。玺盟大厦项目位置：丰台区玉泉营环岛东南侧项目规模：占地4651平方米，其中：酒店2.7万平米，写字楼1.7万平方米，商业1.0万平方米）物业形态：四星级酒店、写字楼、商场等开发商：北京玺萌置业有限公司操盘亮点： （四）、其他正在操盘项目：尚东庭项目位置：通州区运河东大街南侧80号项目规模：占地12.8万平米，建筑面积12万平米物业形态：联排别墅、叠拼别墅开发商：北京东安恒新房地产开发有限公司注：该项目为超高性价比Townhouse，由我公司全案策划并代理销售，即将正式推向市场，预计将引发Townhouse市场（尤其是通州区域）的强烈震撼。 东方夏威夷项目位置：燕郊经济技术开发区项目规模：占地44.7万平米²，建筑面积23万平米物业形态：独栋别墅、联排别墅开发商：三河兴达集团注：该项目是以独栋别墅、Townhouse产品为主的高档别墅社区，由我公司全案策划并代理销售，我公司在深度挖掘项目本身产品优势的基础上，提出北京第一个“休闲度假别墅社区”的推广主题，项目即将正式推向市场。 大雄华航置业（京港合资企业）住总集团（中国超大型国有企业）鲁能集团（中国超大型国有企业）北京玺萌置业有限公司（与我公司携手成立、成长，并伴随项目成功运作而不断发展壮大的房地产新兴企业）北京新普纪元房地产开发有限公司北京奥氏集团（涉及房地产开发、乳品制造、乳品原料进口、电视、图书、饲料行业的大型民营企业）（五）服务开发商概况一览 河北兴达建工集团以建筑业为依托，房地产开发及工业、商业、服务业多项延伸的集团企业。已成功开发了三河市兴达公园别墅区、三河市商贸住宅小区、燕郊步行街、燕郊阳光小区、燕郊百花家园和三河世纪花苑项目，均属当地高品质项目。我公司与其携手全案策划的东方夏威夷项目，堪称京城水岸豪宅的典范。北京愿景房地产开发有限公司北京高苑房地产开发有限公司北京鑫裕阳房地产开发有限公司北京汇德甫房地产开发有限公司北京兴昌达博房地产开发公司（上市公司） 三、合作意向及公司核心竞争力概述 通过与贵公司直接、有效、充分地沟通、交流，通过对亦庄区域市场和产品深入地思考和把握，我们看好本区域市场巨大的成长潜力和机会，对本项目有着充分的信心和良好的预期。凭借我们对亦庄市场多年的研究成果积累和众多项目的操盘经验积累，凭借我们庞大的老客户资源储备（约20多万电话客户资源和10多万到访客户资源），凭借我们对南城市场、对近郊市场深厚的感情蕴积，凭借我们的诸多核心竞争势更凭借项目本身地域特色以及开发商的战略眼光和精诚协助，我们有信心将本项目策划、操作成一个“有强大市场影响力”、“销售巨大成功”的品牌项目，并为贵公司在北京、乃至中国的战略投资写下精彩的序篇。我们追求互利、共赢、信任，有着强烈的合作期待！（一）合作意向 （二）公司核心竞争力概述（针对与本项目适应性）1、区域市场把握能力2、区域产品把握能力3、区域客户把握能力4、专业的全案策划能力5、丰富的大盘运作经验6、综合型项目操作实力7、团队优势及营销能力 PART2:开发区介绍及区域市场研究PART2:INTRODUCE®IONMARKETSTUDYOFDBA 第一章:开发区介绍CHAPTER1:INTRODUCEOFDBA 开发区概况北京开发区(全称：北京经济技术开发区)是于1994年7月19日经国务院批准为北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时也是北京最为重要的知识经济产业基地。其中的一部分是中关村科技园区亦庄科技园。北京开发区一期15平方公里的区域，区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区及投资商的发展提供了广阔的空间。2002年8月经国务院批准，北京经济技术开发区在一期的基础上扩区24平方公里。 新扩区的范围包括京津塘高速路以东约14平方公里，凉水河以西约10平方公里。北京开发区(全称：北京经济技术开发区)是于1994年7月19日经国务院批准为北京市唯一的国家级经济技术开发区，同时也是北京最为重要的知识经济产业基地。其中的一部分是中关村科技园区亦庄科技园。北京开发区一期15平方公里的区域，区内东部是工业区，西部是生活区，中部为公共建筑区。2002年8月经国务院批准，北京经济技术开发区在一期的基础上扩区24平方公里。GENERALSITUATIONOFBDA 开发区发展历程DEVELOPMENTPROCESSOFDBA1992年10月开始建设一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平方公里1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区1999年开发区的7.5平方公里，加挂中关村科技园区亦庄科技园区牌子享受国家及经济技术开发区政策享受中关村科技园区政策2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、总绿化面积达到46%以上通过ISO14001环境管理体系认证1992年10月开始建设一期规划15.8平方公里，含绿化带23.5平方公里1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区1999年开发区的7.5平方公里，加挂中关村科技园区亦庄科技园区牌子享受国家及经济技术开发区政策享受中关村科技园区政策2002年8月份国务院批准扩区24平方公里、总绿化面积达到46%以上通过ISO14001环境管理体系认证 开发区区位、交通及物流REGIONALADDRESS&TRAFFIC&###OFDBA向京城，经过京津塘高速路与城市交通的大动脉三环、四环、五环、六环连通。距天安门16公里距首都机场25公里距北京火车站12公里距天津新港140公里距国际物流中心1公里距国际集装箱中转站朝阳口岸2公里亦庄轻轨线将直达开发区多条开发区专线直达国贸核心商务区北京经济技术开发区在“环渤海经济带”中，占据着极其显要的经济战略位置。向京城，经过京津塘高速路与城市交通的大动脉三环、四环、五环、六环连通。距天安门16公里距首都机场25公里距北京火车站12公里距天津新港140公里距国际物流中心1公里距国际集装箱中转站朝阳口岸2公里亦庄轻轨线将直达开发区多条开发区专线直达国贸核心商务区北京经济技术开发区在“环渤海经济带”中，占据着极其显要的经济战略位置。 开发区规划及土地利用开发区整体规划北京经济技术开发区一期15.8平方公里，区内东部是设施先进的工业区，西部是环境优美，别致舒适的生活区，中部为公共建筑区。其周边为143平方公里的配套协作区，为开发区和投资商的发展提供了广阔的空间。在北京市新规划中，亦庄以及顺义、通州被明确为北京市三个重点发展的新城之一。按照新规划，亦庄新城由亦庄和永乐两部分组成，主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能。预期2007年后，亦庄将成为一个居住人口达到70万到90万人口的区域，同时预留100万人口的发展，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。PROGRAMANDTERRITORYEXPLOITOFDBA开发区整体规划北京经济技术开发区一期15.8平方公里，区内东部是设施先进的工业区，西部是环境优美，别致舒适的生活区，中部为公共建筑区。在北京市新规划中，亦庄以及顺义、通州被明确为北京市三个重点发展的新城之一。按照新规划，亦庄新城由亦庄和永乐两部分组成，主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能。预期2007年后，亦庄将成为一个居住人口达到70万到90万人口的区域，同时预留100万人口的发展，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。第一居住区第二居住区工业区公建区物流中心 开发区规划及土地利用土地利用状况已出让工业用地每公项投资密度为957万美元，最高的达到4880万美元；已投产企业每公项工业用地创造工业总产值1.69亿人民币，实现税收1338万元人民币。目前亦庄核心区住宅用地告罄，目前拥有10万的人口规模，目前市规委定下了在凉水河的110万平方米新住宅区，亦庄正在打造第二生活区。表一：开发区一期15.8平方公里用地明细表用地性质用地面积（公顷）所占比率（%）工业用地567.235.7公建用地158.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共绿地116.37.3道路广场298.818.8城市总用地1586.7100PROGRAMANDTERRITORYEXPLOITOFDBA表一：开发区一期15.8平方公里用地明细表用地性质用地面积（公顷）所占比率（%）工业用地567.235.7公建用地158.810居住用地385.224.3市政用地60.43.8公共绿地116.37.3道路广场298.818.8城市总用地1586.7100已出让工业用地每公项投资密度为957万美元，最高的达到4880万美元；已投产企业每公项工业用地创造工业总产值1.69亿人民币，实现税收1338万元人民币。目前亦庄核心区住宅用地告罄，目前拥有10万的人口规模，目前市规委定下了在凉水河的110万平方米新住宅区，亦庄正在打造第二生活区。土地利用状况 开发区产业导向1.开发区行业分布及企业构成企业类别数量电子信息、科技类252生化、医药类155光机电一体化类153能源、材料类58贸易、投资类141文教及政府机构类41建筑、服务及其它类267表二：开发区各行业企业数量ESTATEDIRECTIONOFDBA图四：开发区主导产业分布图1.开发区行业分布及企业构成表二：开发区各行业企业数量企业类别数量电子信息、科技类252生化、医药类155光机电一体化类153能源、材料类58贸易、投资类141文教及政府机构类41建筑、服务及其它类267图四：开发区主导产业分布图 开发区经济现状ECONOMICPRESENTCONDITIONSOFDBA2004年1-11月生产总值突破100亿元，达到建区以来最高水平开发区基础设施状况道路系统天然气系统热力系统电力系统给水系统污水排放系统电讯系统邮政系统卫星电视系统特种气体土地平整经济技术开发区历经13年开发建设，目前已达到十通一平的市政水平。&&&&&&&&&&&&&&&CONDITIONSOFDBA2004年1-11月生产总值突破100亿元，达到建区以来最高水平道路系统天然气系统热力系统电力系统给水系统污水排放系统电讯系统邮政系统卫星电视系统特种气体土地平整经济技术开发区历经13年开发建设，目前已达到十通一平的市政水平。 开发区投资环境自然环境投资优惠政策配套环境表四：开发区配套设施一览表商业华润超市和小白羊超市，大型购物中心正在筹建中。医院亦庄医院、同仁医院开发区分院银行工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、北京市商业银行、中信实业银行、上海浦东发展银行教育美格双语幼儿园、大地双语幼儿园、21世纪双语幼儿园－亦庄国际婴幼园、北京国际管理专修学院、亦庄镇第一中心小学、亦庄中学、职教园、北工大软件园、北京市国际艺术学校、北京二轻工业学校、北京市汽车工业学校、北京市化工学校、北京市医药器械学校、仪表学校商务中国国际电子商务中心、伊梦华都大酒店、博大公寓等餐饮大雄商业中心（内设多家餐饮商家）、各居住区的会所、中国国际电子商务中心内的国富园酒店、伊梦华都大酒店、博大公寓等公园占地4000亩的国际企业文化公园已初具规模；规划中的凉水河水上公园占地301公顷，景观由美国ACL公司担纲设计，计划2005年建成；北部有三海子公园等三大公园娱乐休闲开发区体育中心（可容纳1万多人，内有田径场、足球场）、博达国际体育交流中心（室内体育场馆）、中国国际电子商务中心（提供游泳、保龄球、健身、桑拿、KTV等设施与服务）、高尔夫俱乐部（全天候开放，内有多功能健康会馆及夜间照明练习场）NATURALENVIRONMENTFAVORABLEPOLICYOFINVESTMENTFORMCOMPLETESETINVESTMENTENVIRONMENT 开发区规划及发展预期开发区规划和发展预期近日国务院原则通过《北京城市总体规划(2004—2020年)》。这意味着以亦庄为代表的11个新城将作为重点发展。亦庄新城在原有开发区整体基础上，疏解中心城区人口和功能、集聚新产业、带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。亦庄未来将逐步完善作为主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能、居住人口达到70万到90万人口的综合性新型城市区域，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。同时，政府高达11亿的融资贷款将用于亦庄未来的土地一级开发，工行北京分行、商业银行还分别承诺拿出60亿和50亿的信贷额度支持开发区建设。近日国务院原则通过《北京城市总体规划(2004—2020年)》。这意味着以亦庄为代表的11个新城将作为重点发展。亦庄未来将逐步完善作为主要引导发展电子、汽车、医药等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能、居住人口达到70万到90万人口的综合性新型城市区域，职能从单纯的经济开发区转变为人口的聚集地、城市职能疏散地和产业聚集地。PROGRAM&DEVELOPMENTEXPECTANCEOFBDA 第二章:开发区区域市场研究CHAPTER2:REGIONMARKETSTUDY 开发区房地产发展亦庄房地产市场的发展总体上可以分为三个阶段：第一阶段：1994—1998年（起步阶段）以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园新康家园等项目为代表；第二阶段：1998—2001年（发展阶段）以一栋洋房、金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境界等项目为主；第三阶段：2002年至今（扩张阶段）以亲爱的VILLA、星岛假日、一品亦庄等作为核心区最后几个项目结束核心区的住宅开发历史。亦庄房地产市场的发展总体上可以分为三个阶段：第一阶段：1994—1998年（起步阶段）以鹿鸣苑、听涛雅苑、大雄城市花园新康家园等项目为代表；第二阶段：1998—2001年（发展阶段）以一栋洋房、金地格林小镇、郁金香舍、上海沙龙、卡尔生活馆、境界等项目为主；第三阶段：2002年至今（扩张阶段）以亲爱的VILLA、星岛假日、一品亦庄等作为核心区最后几个项目结束核心区的住宅开发历史。REALESTATEDEVELOPMENTOFBDA 开发区房地产供需分析容积率、楼型供应状况分析：目前BDA核心区域内楼盘售价大多集中在每平米6000元/平米左右，以中挡住宅产品主，售价高于8000元的项目和商业几乎没有新增供应，商业、商务产品存在一定的市场空白和市场机遇。销售价格（图六：）分析：目前BDA核心区域内楼盘售价大多集中在每平米6000元/平米左右，以中挡住宅产品为主，售价高于8000元的项目和商业几乎没有新增供应，商业、商务产品存在一定的市场空白和市场机遇。SUPPLY&DEMANDOFREALESTATEINBDA容积率、楼型供应状况分析：目前BDA核心区域内楼盘售价大多集中在每平米6000元/平米左右，以中挡住宅产品主，售价高于8000元的项目和商业几乎没有新增供应，商业、商务产品存在一定的市场空白和市场机遇。销售价格（图六：）分析：目前BDA核心区域内楼盘售价大多集中在每平米6000元/平米左右，以中挡住宅产品为主，售价高于8000元的项目和商业几乎没有新增供应，商业、商务产品存在一定的市场空白和市场机遇。 市场供应特征从已经售出的部分项目的数据可以看出，亦庄项目90％（个别项目达到97％）的购买者是来自ＣＢＤ和东三环地区的中高层白领人士。这部分人士的需求在今后相当长的一段时间内不会减弱。亦庄地区市场消费群体多元化和高端化的强劲势头。亦庄独特的地理位置和市场形象为该区域的房地产市场提供强劲并且在相当长的时间内保持强劲的发展动力源。投资需求增加CHARACTERISTICSOFSUPPLY从已经售出的部分项目的数据可以看出，亦庄项目90％（个别项目达到97％）的购买者是来自ＣＢＤ和东三环地区的中高层白领人士。这部分人士的需求在今后相当长的一段时间内不会减弱。亦庄地区市场消费群体多元化和高端化的强劲势头。亦庄独特的地理位置和市场形象为该区域的房地产市场提供强劲并且在相当长的时间内保持强劲的发展动力源。投资需求增加 开发区房地产产品分析PRODUCTANALYSIS分析：以亲爱的Villa、卡尔生活馆、金地格林小镇、境界、一栋洋房、狮城百丽等项目为代表的别墅（包括别墅产品的部分项目）项目，市场表现优异，尤其别墅项目相比于其它项目销售速度较快。甚至如卡尔生活馆、境界等别墅产品一般，但仍有较好的市场表现。以大雄郁金香舍、星岛假日为代表的项目，以多层住宅产品为主，产品定位准确，规划突出，个性化强，市场潜力较大，2003-2004年市场表现突出。以上海沙龙、新康家园、东京国际、圣都·维也纳（一品亦庄）为代表的高层住宅，随着2005年整个亦庄第一住宅区用地告罄、开发区投资、置业需求走旺等影响，销售速度明显上升，出现高层、公寓类热销的市场局面。分析：别墅项目，市场表现优异，尤其别墅项目相比于其它项目销售速度较快。以大雄郁金香舍、星岛假日为代表的项目，以多层住宅产品为主，产品定位准确，规划突出，个性化强，市场潜力较大，2003-2004年市场表现突出。随着2005年整个亦庄第一住宅区用地告罄、开发区投资、置业需求走旺等影响，销售速度明显上升，出现高层、公寓类热销的市场局面。 结论：开发区项目主要以Townhouse别墅、低密度住宅为主，整个区域市场表现较好，是北京市场比较活跃的区域。开发区核心区商品住宅项目有19个左右（均已基本售罄），产品以低密度、高绿化、注重小区整体规划、重视生活概念和社区主题的挖掘和塑造为总体特征。随着新城规划的逐步实施，未来亦庄人口将有望拓展到70万左右，对商业、商务、高品质非别墅类高档公寓产品的需求潜力在孕育当中。开发区房地产产品分析PRODUCTANALYSIS结论：开发区项目主要以Townhouse别墅、低密度住宅为主，整个区域市场表现较好，是北京市场比较活跃的区域。开发区核心区商品住宅项目有19个左右（均已基本售罄），产品以低密度、高绿化、注重小区整体规划、重视生活概念和社区主题的挖掘和塑造为总体特征。随着新城规划的逐步实施，未来亦庄人口将有望拓展到70万左右，对商业、商务、高品质非别墅类高档公寓产品的需求潜力在孕育当中。 开发区房地产价格分析1、总体价格分析PRICEANALYSIS亦庄核心区的别墅、商业基本售完，联排产品均价8000元/㎡左右，独栋、别墅产品均价在10000元/㎡左右，较去年同期相比，区域均价整体上扬近1000元/㎡左右。2.开发区各典型产品价格比较图七：开发区典型独栋别墅价格比较（单位：元/平米）图八：开发区典型联体别墅价格比较（单位：元/平米）1、GENERALPRICEANALYSIS亦庄核心区的别墅、商业基本售完，联排产品均价8000元/㎡左右，独栋、别墅产品均价在10000元/㎡左右，较去年同期相比，区域均价整体上扬近1000元/㎡左右。 图九：开发区商业价格比较（单位：元/平米）图十：开发区高层项目价格比较（单位：元/平米）开发区房地产价格分析PRICEANALYSIS 亦庄区域市场与价格的成长，2000年前后亦庄市场项目都在4000元/㎡以下，但一品亦庄高层产品目前达到6000元/㎡；市场也广泛支持8000元/㎡以上的TOWNHOUSE和10000元/㎡以上的小独栋别墅。从价格成长空间来看，各类产品均有较大程度的增长，平均价格成长幅度超过500元/平米。亦庄区域市场土地的稀缺与商务市场的空白和机会，大雄公寓1.5万㎡规模，5500元/㎡的价格在2004年仅一个月售罄，大雄商业中心1.5万㎡完成90%招商，目前阶段正在完成其销售任务，自4月开盘以来保持热销势头；此外，开发区所有的社区商业销售一空。根据城市新规划和亦庄新城的建设蓝图，可以预期，在开发区核心版图内，商业、商务市场将伴随着区域职能的转变，需求逐步增长，未来需求潜力和价格成长潜力有一定的空间。亦庄房地产价格分析PRICEANALYSIS3、价格分析结论：3、CONCLUSIONOFPRICEANALYSIS亦庄区域市场与价格的成长，亦庄区域市场土地的稀缺与商务市场的空白和机会，根据城市新规划和亦庄新城的建设蓝图，可以预期，在开发区核心版图内，商业、商务市场将伴随着区域职能的转变，需求逐步增长，未来需求潜力和价格成长潜力有一定的空间。 开发区商业市场分析1、区域商业市场潜力分析随着区内入资进入的企业增多，带动了区域整体商业氛围的升温。开发区已经形成较大产业规模、投资规模、人口规模和住宅市场规模，区域房地产市场的自身发育、发展及成长能力较强，对商务和商业市场潜在需求有较好的预期。目前开发区内人口数量达到7万人、从业人口4万余人；根据新城市规划，未来亦庄将达到70-90万人，同时预留100万人的发展空间；人口的增长对商业配套的需求将逐步增加，商业产业链条开辟可持续发展的契机。同时，开发区良好的园区形象吸引的大部分为高收入、高素质的群体，拥有不可估量的消费能力和消费档次，为BDA培育了良好的市场空间。从开发区未来的发展态势来看，区域商业的崛起存在时间上、空间上以及政策倾向方面的良好机遇。开发区商业市场分析1、区域商业市场潜力分析随着区内入资进入的企业增多，带动了区域整体商业氛围的升温。开发区已经形成较大产业规模、投资规模、人口规模和住宅市场规模，区域房地产市场的自身发育、发展及成长能力较强，对商务和商业市场潜在需求有较好的预期。人口的增长对商业配套的需求将逐步增加，商业产业链条开辟可持续发展的契机。同时，开发区良好的园区形象吸引的大部分为高收入、高素质的群体，拥有不可估量的消费能力和消费档次，为BDA培育了良好的市场空间。从开发区未来的发展态势来看，区域商业的崛起存在时间上、空间上以及政策倾向方面的良好机遇。 2、区域商业市场成熟度与风险分析目前，开发区房地产市场仍是一个住宅市场和小体量区域和社区性商业市场，以低密度住宅产品为主，写字楼、商业市场压力较大，但市场发展空间处于一直上升的阶段。开发区内部尚没有综合性商业项目推出，产品的推广属于市场摸索阶段，有一定的市场风险。综合性的商业项目，如果将写字楼、商业以及公寓产品划分不当，容易相互产生干扰，影响整体商业形象。SIDFOSIDOFIUDFOSIDUFSOIUFOSIUFOASIUDFOASIUFOIADUFOASUDFOAIUOSIUDFOASIUDFAOSIUFAOSODIFUOSAIUDFOASIUDFOASIUFOASIUFOASIUFOASIUDFOASIUFOASIUFOASIUFOASIFOSIDUFSODIFUAOSIUDFAOPISDUFOASIDUFAO;ISDUFAO;SIUFA;OSUF;AOSIF;ASIUFAOSIUFAOSIUF2、DISIDUFOASIDFSIODUFOSAIDFUOA 3、BDA区域商业地产供需现状和布局商业市场分布和供需分析从供应总量上来看，市场空间较大，但投资强势吸引力有待增强。写字楼市场分布和供需分析开发区现有写字楼总面积约合11.3万多㎡；其中租赁面积约8.6万多㎡；其他可租赁面积约2.6万多㎡。入住的企业多数为外资企业，三资企业和中小型内资企业。而内资企业当中的中小规模私营企业又占有较大的比例。商住公寓分布和供需分析目前开发区内的商住公寓项目较少，主要项目有大雄商务公寓、金泰商务公寓、一品亦庄行政版国际公寓等。前期对商住公寓的需求市场反应比较平淡，潜在需求较高。商业市场分布和供需分析写字楼市场分布和供需分析商住公寓分布和供需分析3、SODIJFOASISOIDUFOASIDUFA 4、开发区商业、商务产品价格分析公寓（APARTMENT）2003至2004年，区域市场住宅产品价格急剧抬升，平均上涨超过500元/㎡。我们预期，开发区核心区域内未来公寓产品6000元/㎡以上价格是市场难度小、风险较小的竞争力较强的价格水平。写字楼（OFFICE）依据对区域客户和需求的分析与把握，依据对亦庄开发区在经济、产业发展和商务、商业需求的成长的判断和掌握，8000元/㎡的投资型小写字楼作为一个新的地产投资产品，其市场空间发展潜力很大。商业（CONTACTPOINTSINCOMMERCIALNETWORD）表五：开发区写字楼数据对比表项目名称总建面租金水平出租率万源商务中心20000㎡3元/㎡/天90%大地国际中心12000㎡3元/㎡/天70%创新大厦40000㎡3元/㎡/天70%博达国际大厦68000㎡3.3元/㎡/天40%朝林大厦3元/㎡/天表六：主要商业物业价格统计表项目规模价格（元/㎡）卡尔生活馆5000㎡9800-12000上海沙龙35000㎡10000-12000大雄城市花园15000㎡金地格林小镇5000㎡9000-13000狮城百丽5000㎡/从区域现有的商业物业价格水平分析，区域社区小商业价格从早期8000元/㎡左右的市场均价涨至目前12000元/㎡左右，且市场表现良好。 开发区房地产市场发展预期开发区房地产发展预期新规划使亦庄区域房地产市场开拓了更广泛的发展空间。目前，亦庄开发区房地产市场仍然是一个住宅市场和小体量区域和社区性商业市场，以低密度住宅产品为主，写字楼市场压力很大。由于开发区已形成较大产业规模、投资规模、人口规模和住宅市场规模，区域和房地产业的自身发育、发展及成长能力较强，对商务和商业市场潜在需求有较好的预期。开发区以其良好的建设发展规模、区域环境素质、产业效应强劲增长，对市区及投资需求有较大潜力，在整个国民经济大背景和北京市经济与城市发展规划的推动下，开发区房地产市场发展前景良好。随着亦庄开发区第一住宅内住宅供应量的减少及新规划的逐步实施，第二生活区的住宅项目将有较大投资升值空间。随着周边交通条件的改善，以及配套设施不断完善升级，该区域在近年内将成为开发热点。新规划使亦庄区域房地产市场开拓了更广泛的发展空间。商务和商业市场潜在需求有较好的预期。在整个国民经济大背景和北京市经济与城市发展规划的推动下，开发区房地产市场发展前景良好。随着周边交通条件的改善，以及配套设施不断完善升级，该区域在近年内将成为开发热点。开发区房地产市场发展预期 PART3:项目运作定位与使命PART2:SDKFSDLKJFASLKJDFLASKJDF 二、项目地块简要分析及定位指向 项目地块简要分析地段土地稀缺性交通市场成长价值市场机会开发成本项目定位指向策划项目的整体形象、树立项目品牌，作为BDA内较为少见的综合建筑体，针对开发区市政发展规划和亦庄商圈未来的发展前景，结合目前开发区内部商业地产项目市场供应量十分有限的现状，项目能够对准备在开发区投资商业的消费群体起到强势吸引力，项目的升值空间大。项目地块简要分析地段土地稀缺性交通市场成长价值市场机会开发成本项目定位指向策划项目的整体形象、树立项目品牌，作为BDA内较为少见的综合建筑体，针对开发区市政发展规划和亦庄商圈未来的发展前景，结合目前开发区内部商业地产项目市场供应量十分有限的现状，项目能够对准备在开发区投资商业的消费群体起到强势吸引力，项目的升值空间大。 本项目所要完成的使命与区域发展零距离(本土化战略)与市场零距离与文明零距离本项目所要完成的使命与区域发展零距离(本土化战略)与市场零距离与文明零距离北京中广信房地产公司2005年5月'