格林海洋文化主题生态馆-项目报告

'格林海洋文化主题生态馆一一项目可行性报告第一部分项目背景项目概况海洋是生命的发祥地，长久以来一直挑战人类想象力的极限。格林海洋文化主题生态馆是惠州唯一一家具国际性规划的水族主题游乐项目，主要围绕海洋生物、海底景观、海的文化推出系列功能区，以“中心辐射、轴线拓展、优化组合、特色互补”为原则的规划建设，把-系列的有关“海洋”主题产业串联成链，实现了惠州海洋主题项口零突破。格林海洋馆整体空间结构超5000平米，其中层高达6.5米，项目选址位于惠州金龙大道主干路旁，依托“欧美城文化主题公园”商圈带來固定曰人流超过近20万，金龙大道日车流超过40万，周末人流超过15万，覆盖周边学生人群、农贸批发人群、钢材市场出入人群等等，而格林海洋馆就坐落其屮。以独具特色的海洋文化为噱头，以整座“欧美城”文化主题公园的一个巨大卖点，与依靠惠州城由丰富的旅游资源等形成强烈互补，带动城由旅游业快速发展，拓宽惠州市旅游产业面，增加新内容、新活力，互相带动，为整个珠三角、华南区域海资源旅游服务业添上浓墨重彩的一笔，是华南地区最人的5D“海底世界”。惠州城市基本情况及旅游业现状发展分析根据国家旅游局发布数据显示，2014年底2015年初内地出境旅游首次突破1亿人次关口。关于2014年出境旅游就高达1.16亿人次，同比増长18.2%o其中出境傍海城市成为旅游新格局，香港、澳门、台湾占有70%,除了体现出其独特魅力外，更重要的是其旅游文化资源的多元性和组合条件。在市场上、坏境上的容量分析，惠州集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧和岛为一体的丰富资源存量，地处珠三角中心地带，是拥有丰富旅游资源的发达城市，在广东省极具一定的代表性。以惠州2015年旅游预测接待总人数将达3800力人次，其中根据市场构成分析外地过夜滞留游客占52%,即旅游收入达300亿人民币，这一数字为依据，旅游产业将成为国民经济的战略性支柱产业。但从总体发展和国际市场上看，惠州缺乏顶级旅游资源成为国际级旅游目的地的支撑条件，口需要一个了解海洋的“窗口”。另一方面随着惠州近年來港口经济发展迅速，格林海洋馆具有品牌影响力的公众项目，可以更好地完善配套城市的发展。 惠州市2014年旅游基本情况指标名称单位2014年比上年增长（%）全市旅游人数万人396811.74过夜旅游者人数万人1655.5510.24不过枚（一日游）旅游者人数万人2312.7812.83全市旅游收入亿元273.220.4接待过夜旅游者收入亿元246.3315.79接待不过夜（一日游）旅游者收入万元全市旅游人均消费元分析：•项目所在的金龙大道主于轴车流量相当大，数据调查现实，私家车车流量占当天总车流量的53%〜61%,目前市场大多以私家车为主导交通工具，乘出租车岀入城的比例相对较小，占当日的总车流量的1%〜3%；•周末休息日车流量明显比工作日超岀20%；•调查数据岀城车俩数量比入城车俩数量高岀10%左右；充分性及必要性背景分析格林海洋馆是一个集科普教育、文化展示、休闲娱乐、海鲜美食于一体的大型海洋文化主题生态馆，是欧美城公司重点开发项目Z-,成为傍海Z城、文化Z城、宜居Z城、旅游Z城和科技Z城的情感地标。这个城市的人们千百年来与海为伴，从未曾停止过对深邃大海的膜拜和探索，而駆使这一切的，是人类来自海洋的那些记忆和情愫。而格林海洋馆正是演绎这座城市的记忆、自豪、梦想，和连带着她上千年对海的情感，一并融入到欧美城主题公园的文化展示中去，成为休闲旅游城市的点睛项目。它的建成完全将推动整个广东旅游业的加速发展，且符合国家、华南区和惠州市的产业导向及社会、经济发展趋势，必然得到惠州相关政府、机构单位的重视，和社会各界的高度关注，充分性地增大投资收益。格林海和馆建成后，由外商投资者负责FI常经营，最终产权持有仍归属欧美城公司所有。主要由国际专业海洋生态景观设计的“杭州康氏水族有限公司”全程规划实施，给欧美城造就一个极具充分性的背景支撑。其拥有一批创新策划团队、专业施工安装队伍以及一系列完善的售后服务体系，多年来凭借岀色的规划设计、施工、运营，成为行业中领头羊立足全国领先水平，且与全国各大知名院校、专家顾问形成战略合作，以挖掘典型性、独特性、自然性、完整性和优美性五项指标的城市屈性，共同打造健康、娱乐、科学的文化传播平台。 项目建设规划（建设意义）作为海洋科普旅游项目，格林海洋馆的建成必将成为惠州一个了解海洋的窗口，不仅能满足当今市场游客对旅游资源的多样化要求，同吋对周边区域的旅游者起到一定的发挥积极重要作用，对提升城市和项口整体形象，促进当地旅游业的发展。格林海洋馆是欧美城文化主题公园内核心项目之一，将成为其主要旅游聚集地，弥补惠州成为国际性旅游城市的一道风景线。海洋馆建成后将与欧美城其他主题项目整体运营推广，成为欧美城国际化生态旅游服务业招商引资的名片。同时在杭州康氏水族团队的规划设计下，人们通过格林海洋馆认知海洋生物资源，在游乐屮了解海洋，热爱海洋，从而提高海洋保护意识，树立起开发、利用丰富的海洋资源资讯。另一方面体验海洋多样物种展览，普及科学知识，以丰富人们的文化生活，起到陶冶大众、寓教于乐的作用，推动城市精神文明建设的发展。伴随着惠州经济健康、快速发展的脚步，以展示海洋生物的生活习性和生存环境为主题，把人们的旅游休闲活动和普及海洋知识结合在一起的格林海洋馆，将为欧美城文化服务业注入新的生机和活力，更为增强惠州全民海洋意识、宣传人与动物的和谐共处。第二部分项目定位项目市场分析关于海洋馆的项口发展，与一般主题项口具有共通性，和自身发展个性，它们需要与时俱进，根据自身的实际进行理念创新与定位转型。根据目前市场最新的海洋主题项目主要以极地体验或海洋牛物探秘，或者两者兼备的主题性生态文化体验项目。其中包扌舌休闲娱乐、商务会所、运动养生、人居环境、酒丿占、景观地产等附加值的综合配套，以时尚休闲、亲近海洋、珍爱生命、动态刺激等为规划理念，集科普教育、游乐、购物、休闲、文化演出于一体的大型主题文化社区。。。均归属于支撑一个海洋文化生态馆项目成功的强大后盾。其经营理念大多数为“旅游+景观地产”，主题定位向大型主题旅游休闲社区转型，收入来源多元化，娱乐活动注重参与性和体验性，并不断推陈出新，实施品牌输出和区域网络扩张战略。而海洋主题项目的开发，由单一向区域整体，即“海洋生态文化”过渡到“海洋生态文化+景观地产”，再过渡到“+商业游憩区”的区域综合开发模式。海洋文化生态馆要求选址在经济发达、流动人口多的大城市和特大城市，以保证冇良好的客源市场条件，还必须冇良好的城市对外公共交通，在主要公路干道旁。由于项目规划面积大，综合配套多样化，一般选择大城市市区或近郊，交通方便，区位优势明显，距离屮心城区大约10-20分钟车程Z内。同时在项口规划报建方而，与公益性游憩区场所合作性质进行享受土地使用的优惠政策，增加客源市场的保有量。市场定位 1、一级客源市场主要为本地市场，以家庭亲子游的散客为主，以幼儿园、大中小学生的团队游为支持，周边或片区工厂、单位职工旅游和接待旅游为基础，以旅行社接待的外地旅游团队为主力，老年团队为补充。预计年旅客量将冇2/3来自这些团队。2、二级客源市场主要为广东珠三角客流市场，以覆盖深圳、东莞、广州、珠海等多地城市游客为主，周边区域或偏远外地片区游客为辅，足够满足未來上T万旅游消费群体的特色服务需要；3、三级客源市场主要为靠近惠州的省外市场，以环渤海湾地带的游客为主，其他国内外游客为辅。这些选择周末在近郊休闲的人群，将是项目未來的部分主力消费群体。而欧美城文化主题公园成为多功能、一站式、多元化的高端消费市场集中区，几乎集屮能够代表城市商业经济发展现状的所冇业态：高档写字楼、休闲生活区、校园经济带、商贸金融、夜生活广场、商务会所、高档餐饮、城市酒丿占、时尚文化酒吧等整合资源优质，紧密联手合作，充分发挥消费市场效应。运营思路格林海洋馆项目的运营思路是欧美城建设国际性文化主题公园的核心之一,其中包括完善各类配套设施，通过游乐、演艺、购物、美食、互动体验等途径,来充分挖掘海洋文化，打造成为华南地区海洋文化生态产业聚集地、集散地、停留地。国际一流的海洋专业景观规划设计公司，再结合拥冇18年文化产业研究的欧美城投资建设集团，整体运作包装推广，形成欧美城文化主题公园旅游项口的营销统一、推广统一、活动统一、服务统一。项口整体运营采取旅游与复合型休闲生活娱乐相结合，由于旅游项口投入巨人，回收周期长，因此考虑通过项目配套设施运作和其他服务产业体验消费,來换取部分资金的回收。同时在运营过程中结合相关渠道产业以产生经济收益,如各大旅行社、企业高校等。市场目标•推进惠州旅游市场开发，增加旅游经济收入，以提升品牌形彖及号召力，带动整个城市旅游相关产业发展；•在电商和大规模产品同质化供应的双重夹击下，在未来实体商业屮，海洋元索作为一种稀缺资源，被融入商业中心创造出全新的商业模式：海洋馆+体验式商圈，提供咨询和技术管理输出服务，发挥独特创意和海洋文化内 涵的室内儿童娱乐业态，以及研发海洋主题娱乐产品及文化演艺等创新业务；•结合城由家庭及儿童客群的群求，打造全新的城由体验型消费业态。规划理念根据格林海洋馆的主题定位，围绕“海洋文化生态”主题，通过微缩、人造景观、音乐、舞蹈、水底婚礼、影视、游戏、探险、人物、展览等手段吸引游客，展示一种视觉上和精神上的美感。同时融合较强的参与性、娱乐性、科技性为一体的游乐体验项目，使Z完全区别于原赋旅游景区特性，成为主题明确，色彩鲜明的新兴旅游文化活动场所。规划思路(-)突岀游乐项目的创新性由于格林海洋文化生态馆形成鲜明特色和独特个性的灵魂，对旅游者的吸引力和震撼力来自创意性游园线索和策划性活动方式。因此，必须是创造性构想的智慧结晶，是建立在人类审美规律的基础上，和对于互动型游乐，必须把握住旅游者休闲游乐的总体选择方向和现代旅游基木发展趋势的创新性思维，通过各种技术手段转化成符合“海底世界”的游乐环境和娱乐氛围。(-)重视游乐环境的虚拟性关于一个非日常的舞台化世界，因而在游乐环境的营造过程屮，应围绕“体验式主题”进行“与众不同、别出心裁”地营造娱乐气息和塑造文化氛围,创造出有节奏、有动感、有激情、有情调的人格化游乐环境，同时激发观众想象力的空间元素，通过环境阐述“体验式”规划设计，赢得共鸣、认同和喜爱,形成文化主题体验式乐园和旅游者之间的双向交流和沟通。(三)抓住游乐项目的多样性游乐是主题乐园的活力源泉，是提高品位档次、创造个性、树立形彖、建立品牌效应的至关重要和无法或缺的内容。游乐项目的多样性构成和满足旅游者多样化休闲娱乐需求的基本条件。格林海洋馆项目必须内容、活动形式、接待服务的多样性上下功夫。（四）注重目标市场的层次性由于主题差异具有明显不同的市场形象和多旅游者的感召力，由此产生了不同客源市场结构层次。而格林海洋馆地理位置决定了其可进入性，不同的文化背景、经济实力和交通条件的旅游者，对同质化项目所作出的反应差异情况,这形成了目标市场的层次性。而这种层次性将决定格林海洋馆项目规划合理定 位和今后市场营运策划组合的差异性和多角性。（五）关切社会效应的广泛性应遵从旅游审美规律，必须产生“欢乐”效应，顺应旅游者的休闲娱乐选择方向，创造岀成功的“文化主题体验”公园。因此就会形成一种理想化和舞台化的现实世界，在对旅游者产生吸引力和震撼力的同时，把一种创新的文化传播给旅游者，进而通过对信息技术传播给社会大众。只要认同了，就会选择,这也是规划的最终目的。（六）滨海旅游海洋文化的特色性格林海洋馆在规划建设上紧扣海洋旅游、海洋度假、海洋文化的主题特色,以及地方文化特色的领略过程。当然，不是生硬的组合海洋世界与各种配套设施，是要赋予更多海洋文化内涵，让游客感受來口海洋文化的震撼和征服。总休设计说明格林海洋馆的设计构思不同于国内其他水族馆。它将以海洋文化的综合展示为主线，辅以品种丰富的海洋生物活体综合展示，设计多个功能各异的互动空间，让游客在海洋奇趣探秘的同时，互动其中、体验奇景、寓教于乐。内部设计充分体现展览、观赏、科普三者有机结合的最新设计理念，増加“科普、娱乐、互动”等元素，集参与性、趣味性、新奇性、知识性、娱乐、教育性与一体，全力打造以海洋生态文化为主题的科普航母。同时模拟海洋仿生手法，展示和表现出人与海洋动物的和谐共存，用最新的影像技术，打造“虚拟海底世界”。5D海洋梦幻之旅、360°无水海洋空间、奇幻水母长廊、海底婚礼等数I•项互动性极强的项口，将激发青少年对大自然奥秘的探索和对牛命的热爱。项口建成后将成为华南地区最大、最具特色的海洋文化生态馆，必将引领海洋科学博物馆的建设迈进一个崭新的历史阶段。 客流动线分析夹层/维生设备空间功能区域总览V独立3D和5D互动空间环形木梯到树屋的长雨林夹层游线海洋特色文化纪念品区雨林水池观赏水上表演舞台主题水吧海底隧道古生物展览大厅 水母展区区域功能详解【东南亚生物展区】世界上最古老的热带南林之一，为这里生活的生物提供丰富的食物和理想栖息地，大型东南亚鱼类在这里“安居乐业”，种类繁多。展示生物：红龙、泰国虎、接吻鱼、招财鱼、树蛙等【海底花园】——珊瑚礁生物群落展区珊瑚礁被视为地球上最古老、最多姿多彩、也是最珍贵的生态系统之一，五颜六色的海洋牛物游戈于奇形怪状的珊瑚、海葵丛屮，构成了美丽的仙境奇观，珊瑚海特有的迷人风光让人如痴如醉，流连忘返。展示：来自南太平洋-印度洋的珊瑚物种，及珊瑚礁仇类 【大洋畅想区】一一海底隧道探险区海底参观隧道可以让你像鱼儿一样围绕在深海的植被与生物屮，在主题隧道里忘我惬意的深海畅游。世界级的亚格力通透橱窗，让你与珍稀海洋生物零距离接触，还可以亲手喂食，尽情感受触电般的激动和体会，让别一样的深海海域风情尽收眼底。展示：数百种海洋生物、大群的龙胆、圆燕、军曹、巨鳞浮游其中。 【水母展区】水母的身体外形像把透明的伞，它的岀现比恐龙还耍早些年，可追溯到6.5亿年前，而且是一种十分凶猛但却注重亲情的生物体。展区内利用高科技手段，将虚拟体验与海洋生态环境相结合，营造岀神奇梦幻的荧光海底世界，仿佛置身绚丽夺目的海底奇境。展示：蛋黄水母、紫海刺水母、彩色水母、海月水母等十多种无脊椎海洋生物。【海洋剧场】通过丰富多彩节目表演形式，由主持人妙语连珠的穿针引线，以及与海狮之间的亲密互动，看海狮一连串高空炸水逗趣的搞笑表演。精心打造颇具创意的动物情景剧、水下主题表演秀，以吸引和号召更多的人关爱动物，保护海洋。展示：海豚360度人翻转、舞蹈、歌曲、魔术表演、杂技表演、海狮秀等。 【5D科技馆】——无水海洋空间迷你的5D无水海洋空间，技术革新，改变人们对传统舞台声光电效杲的审美态度。利用科技手法打造一个360。无水海洋世界的神秘空间，利用全息幻影成像，无需佩戴3D眼镜的裸眼3D技术，营造幻真的海底世界，感觉身临其境。 项冃投资估算、资金筹集项目投资总额为XXX万元，详细内容如下:项目投资预算分析简表单位：元项目金额备注海洋馆项目内明细拆分餐饮店精品体验区综合服务区月毛利收入：门票收入配套收入其他收入月增值税城建及附加月运宫费用水电费 折旧摊销人力成本管理维护费销售费用其他费用月营业利润月所得税月净利润投资回收期总投资额除以净利润除以12个月机会成本投资额利息以10%投资报酬率和投资回收期计算场地租金项目占用土地租金收入1、土地取得费用：2、项目丽期费用XXX万，主要包括项目丽期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测等；3、建筑安装工程费XXX万元，指建造海洋馆发生的建筑工程费用、设备投入和安装工程费用预算等；4、基础设施建设费XXX万元，其中包括供水、供电、供气、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用；5、购买娱乐设施费用：6、流动资金XX万元。资金筹集计划项目工程建设所需费用约为XXX力元，其中企业自筹资金XXX力元，银行贷款XXX万元。 项目效益评价、经济可行性分析效益评价•利用上市构建资本平台，畅通融资渠道，充分发挥资本运营的优势，实施多元化战略，扩大盈利空间，缔造持续竞争优势；•市场竞争是特色和品牌的较量，必然通过实施差异化战略，聚集核心经营项目打造口身核心竞争力；•提升科研水平，发展成为科研基地和科普教育基地；•向文化创意领域发展，建立文化品牌；资金回报渠道整个欧美城文化主题公园项目主要长期稳健盈利点为门票收益、招商租金收益、商场物业运营管理费收益、海洋馆商业承包收益、政府补贴、停车场、广告收益等等。其中海洋馆商业承包年总收益为xxxx万；商场物业运营管理费年总收益XXX万;政府年补贴XXX万；停车场年总收益为XXX万；广告年总收益XXX万。而格林海洋馆年总收益达XX亿,其中大部分收益产生來口与其分布功能相关。它的唯一性、收益高是项目回款的强力保障，i\：•各大产业链功能区门票收益（无水海洋5D影院、海豚表演、展区展览参观等）；•海底加界婚礼场地收益；•海洋文化旅游商品区消费收益。投资机会分析及发展趋势、行业要求投资机会根据2015^2020年数据预测，我国海洋主题项目按东、屮、西三大地带划分，东部区占70%,西部排名第二17%,屮部地区占T3%。其集屮度与经济发展不相一致，而分布我国的型地域约占总数的85%,即东部沿海经济发达地区数量最多，但分布不平衡，这与各省对海洋主题项目的宏观调控冇关。根据海洋空间分布的明显规划特征，表明依托海洋资源优势开发具有不可比拟的资源和区位优势。E询我国各地政府都将旅游业摆在发展第三产业的重要位置上，对旅游投资均给予重点扶持和优惠政策，茯至在基础设施方而给予配套,同时可享受土地、税收等方面政策优惠，增加投资吸引力和经济收益优势。 行业发展趋势在未來实体商业中，海洋、生态、艺术、文化、农庄以及博物馆等将成为稀缺资源，主要依靠稀缺的创新和想象力，不再是传统意义上的购物中心，而是进化为城市体验屮心。如果把实体商业市场重新定义到这个领域来，即海洋文化生态体验馆。形成的是城市的潮流中心、生活方式中心，更能代表这类产品的核心本质，这个市场是新消费革命带来的体验性市场，是与旅游观光、情感交流、心灵体验结合在一起的庞大超级新型消费市场。谁能率先抢占这个市场，就意味着成为当前一片混沌格局中逆袭出来的新主流。行业要求•设有专门的研发部门，根据时代变化利用现代化的电了设备，每年补充、更新娱乐内容和实施；•经营情况好，处于良好的商业口岸和品牌被市场接受和认可效应；•采用合资、合作，或引入优质特色商家为前提，这些商家经过5年以上的市场沉淀，积累大量客户及知名度、品牌价值随之提升；项目结论及建议在充分考虑项目的可持续发展性的前提下，设计充分利用城市丰富的旅游资源、滨海资源和山林生态等自然条件，以“海洋文化生态”为主题，打造城市主题的海洋文化，提升项目整体影响力，重点从可保护属性和自然属性方面建设项口的可行性。另一方面与其他主题开发项口形成优势互补关系，发展前景充足的空间，并占夏季旅游业相当大的比重。同吋根据区域特征，用“海洋”来概括地块的地域、物产、生态、民俗、精神与追求等多方面，感受独特的海洋景观，重要的海洋文化价值，以实现典型性、独特性、口然性、完整性、优美性、科淫价值、丿力史文化价值、经济和社会价值等方而，具冇较高的赋值经济。使人们既可以体会海洋文化的博大精深，又可领略海底生物的柔情和激情，成为城市独具风格的“海底世界”旅游文化集聚地。只有功能没有文化，相当于只有肉体没有灵魂，这是文化产业规划大忌，也是当下国内城市面貌越来越千遍一律。文化为神，功能为形，当城市遇上文化，当建筑邂逅历史，当经济携手创意，个性十足，魅力四射，形神具备的城市方可赫然呈现。'